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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞刑法規(guī)范 民法規(guī)范

作為我國統(tǒng)一法制的重要組成部分,刑法與民法在整體上要協(xié)調(diào)一致,不能彼此沖突,這是毫無疑義的。例如受到刑法鼓勵(lì)的、對(duì)社會(huì)有益的正當(dāng)防衛(wèi)行為,不應(yīng)該在民法中作為侵權(quán)行為處理。但是,這并不意味著對(duì)于刑法規(guī)范的內(nèi)容必須按照相關(guān)民法規(guī)范作出相同的理解?；蛘哒f,刑法規(guī)范與民法規(guī)范之間既可以、有時(shí)候甚至必須獨(dú)具一格,彼此存異。

刑法、民法規(guī)范在求同中卻要存異,首先的原因是刑法和民法各自的性質(zhì)和目的不同。民法是調(diào)整平等主體之間民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的規(guī)范,目的是界定民事主體的權(quán)利義務(wù),定紛止?fàn)?。刑法則是規(guī)定犯罪、刑事責(zé)任、刑罰的規(guī)范,目的是制裁和預(yù)防犯罪、保護(hù)法益、保障國家刑罰權(quán)的準(zhǔn)確正當(dāng)行使。“任何法律均有其意欲實(shí)現(xiàn)之目的,解釋方法應(yīng)以貫徹法律目的為主要任務(wù),故法律目的為何?解釋之初,首須予以掌握?！雹儆捎谛谭ê兔穹ǖ牧⒎康牟煌?因此對(duì)刑法規(guī)范和民法規(guī)范作出不同的解釋和理解是完全正常的。

其次的原因是刑法和民法各自本身就構(gòu)成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的體系,有不同的發(fā)展演變軌跡。我們首先要在刑法和民法各自的邏輯體系、發(fā)展脈絡(luò)中尋求對(duì)兩種不同規(guī)范的妥當(dāng)解釋。對(duì)刑法規(guī)范的解釋只要在刑法這一大的體系內(nèi)解釋得通、可以成立,即使與民法規(guī)范有出入,也不失為一種正確的解釋;相反,如果在刑法體系內(nèi)無法自圓其說,即使與民法規(guī)范協(xié)調(diào),也很可能不會(huì)是一種好的解釋。

還有一個(gè)重要的原因是刑法和民法的制裁手段不同。刑法規(guī)定和適用的主要制裁手段刑罰,是所有法律制裁中最嚴(yán)厲的一種,這就決定了刑法規(guī)范整體上應(yīng)是限縮的,只有對(duì)那些嚴(yán)重危害社會(huì)、可譴責(zé)程度非常高的行為才適用刑法(罰)。某種違法行為如果性質(zhì)比較輕微,適用民法規(guī)范即可以有效應(yīng)對(duì)的話,就不需要?jiǎng)佑眯谭?罰),在這時(shí)候也會(huì)產(chǎn)生刑法規(guī)范和民法規(guī)范解釋和適用上的差異性。

另一個(gè)角度看,刑法規(guī)范與民法規(guī)范的這種差異性,并不有損整個(gè)法制的統(tǒng)一性,反倒可視為法制統(tǒng)一性的一種特殊表現(xiàn)。因?yàn)樾谭ㄅc民法本來就是兩種不同的法律,如果對(duì)于刑法與民法都調(diào)整的問題,強(qiáng)求兩種法律規(guī)范的內(nèi)容完全一律、不得有任何差異,那么就無異于否定了刑法和民法的差別。

例如,自1994年2月1日起施行的新《婚姻登記管理?xiàng)l例》取消了事實(shí)婚姻制度,婚姻未經(jīng)登記一律無效。最高人民法院1994年4月4日《關(guān)于適用新的婚姻登記管理?xiàng)l例的通知》明確規(guī)定,“自1994年2月1日起,沒有配偶的男女,未經(jīng)婚姻登記即以夫妻名義同居生活的,其婚姻關(guān)系無效,不受法律保護(hù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?001年12月25日《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》也再次重申和肯定了這一點(diǎn)?！痘橐龅怯浌芾?xiàng)l例》、最高人民法院的通知和司法解釋關(guān)于事實(shí)婚姻無效的規(guī)定,屬于民法規(guī)范。而《刑法》第258條關(guān)于重婚罪的規(guī)定,“有配偶而重婚的,或者明知他人有配偶而與之結(jié)婚的,處2年以下有期徒刑或者拘役”,屬于刑法規(guī)范。那么這一刑法規(guī)范中的“重婚”和“結(jié)婚”是否應(yīng)按照民法規(guī)范來解釋呢?換言之,對(duì)于有配偶而又事實(shí)重婚(即與他人以夫妻名義同居生活)的,或者明知他人有配偶而與之形成事實(shí)重婚的情形,能否以民法規(guī)范中不再承認(rèn)事實(shí)婚姻的效力為由否定重婚罪的成立?

最高人民法院1994年12月14日頒布的《關(guān)于〈婚姻登記管理?xiàng)l例〉施行后發(fā)生的以夫妻名義非法同居的重婚案件是否以重婚罪定罪處罰的批復(fù)》明確規(guī)定,“新的《婚姻登記管理?xiàng)l例》施行后,有配偶的人與他人以夫妻名義同居生活的,或者明知他人有配偶而與之以夫妻名義同居生活的,仍應(yīng)按重婚定罪處罰?！庇纱丝磥?事實(shí)婚姻在民法規(guī)范中為無效婚姻,在刑法規(guī)范中又可成立重婚罪,這兩者之間的差異是很明顯的。如何看待這種差異呢?筆者認(rèn)為,事實(shí)婚姻無效的民法規(guī)范是為了調(diào)整當(dāng)事人之間的人身財(cái)產(chǎn)關(guān)系,確定他們的民事權(quán)利和義務(wù),事實(shí)婚姻無效的含義是指事實(shí)婚姻不能產(chǎn)生合法夫妻之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而刑法規(guī)定重婚罪是為了保護(hù)一夫一妻的婚姻制度,只要事實(shí)上侵犯了一夫一妻的婚姻制度的行為,在符合重婚罪的其他構(gòu)成要件的情況下,就完全成立重婚罪。而由事實(shí)婚姻形成的事實(shí)重婚當(dāng)然侵犯了一夫一妻的婚姻制度,也就當(dāng)然可以成立重婚罪。因此,對(duì)于以夫妻名義同居的事實(shí)重婚的理解和評(píng)價(jià)在兩種規(guī)范中必然存在差異性,即在民法規(guī)范中它不屬于婚姻法上的婚姻事實(shí),而在刑法規(guī)范中,它又屬于構(gòu)成重婚罪的婚姻事實(shí)。如果換個(gè)角度,那么刑法、民法規(guī)范在此問題上的差異性,又不失為法制統(tǒng)一性的體現(xiàn)。民法規(guī)范規(guī)定事實(shí)婚姻無效是對(duì)此種行為的否定評(píng)價(jià),而刑法關(guān)于事實(shí)婚姻可以構(gòu)成重婚罪的規(guī)范更是對(duì)它的嚴(yán)厲譴責(zé),在更高的層面上,二者的立場又是完全一致的!

又如,《物權(quán)法》第6條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。第9條第1款規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第35條規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理登記。這些法律規(guī)定清楚地表明,不動(dòng)產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí),必須經(jīng)依法登記才產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,或者說,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng),以權(quán)屬變更登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。而最高人民法院、最高人民檢察院2007年7月8日聯(lián)合的《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第8條規(guī)定,國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益,收受請(qǐng)托人房屋、汽車等物品,未變更權(quán)屬登記或者借用他人名義辦理權(quán)屬登記的,不影響受賄的認(rèn)定。由此看來,在民法規(guī)范中,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)需要經(jīng)過登記才生效,但是在刑法規(guī)范中,收受不動(dòng)產(chǎn)賄賂的,不需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的變更登記,就已經(jīng)構(gòu)成受賄罪。這里邊的差異也是很明顯的。

筆者認(rèn)為,《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》之所以規(guī)定登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的要件,一是因?yàn)樵谖覈F(xiàn)階段,經(jīng)濟(jì)生活處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,市場體制仍不健全,信用體系缺失,如果在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中不要求交易當(dāng)事人辦理登記,很容易發(fā)生欺詐現(xiàn)象,而采取登記要件主義,有利于法官正確地審理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)案件,減少調(diào)查取證的困難。②二是因?yàn)槊穹ǖ呢?cái)產(chǎn)法有物權(quán)法、合同法的體系區(qū)分,前者調(diào)整財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系,后者調(diào)整財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系,它們各自的功能和適用原則都有不同。在這樣的民法體系中,針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易而言,一方面只要雙方達(dá)成轉(zhuǎn)讓的合意,那么合同就生效,另一方面,必須進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記才產(chǎn)生所有權(quán)的變動(dòng),這在民法的體系內(nèi)是完全協(xié)調(diào)貫通的。而刑法規(guī)定受賄罪是為了制裁國家工作人員以權(quán)謀私利(即賄賂)的腐敗行為,維護(hù)國家工作人員的職務(wù)廉潔性。③因此,以權(quán)謀私的受賄行為是否侵犯了公職行為的廉潔性進(jìn)而構(gòu)成受賄罪,在刑法規(guī)范中只需從生活事實(shí)再聯(lián)系受賄罪的保護(hù)法益來進(jìn)行評(píng)價(jià),當(dāng)然不能從維護(hù)正常的市場交易秩序以及便于正確審理不動(dòng)產(chǎn)交易案件的民法規(guī)范的角度來判斷。在索取賄賂的情況下,只要是利用職務(wù)上的便利實(shí)際取得了財(cái)物(賄賂),實(shí)現(xiàn)了對(duì)財(cái)物事實(shí)上的支配和控制,不管財(cái)物是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn),公職行為的純潔性就已經(jīng)在事實(shí)上完全受到侵犯。在收受賄賂的情況下,法律雖然要求行為人“為他人謀取利益”,但是在對(duì)取得財(cái)物(賄賂)的評(píng)價(jià)上并無不同,只要是基于以權(quán)換利的交換而事實(shí)上控制了財(cái)物就已經(jīng)侵犯了公職行為的廉潔性,完成了受賄罪。所以在不動(dòng)產(chǎn)賄賂的情況下,成立和完成受賄罪,根本不需要進(jìn)行所有權(quán)的變更登記。反過來看,如果在不動(dòng)產(chǎn)賄賂的情況下要求進(jìn)行變更登記才成立受賄罪,那么就無異于人為地為刑法規(guī)范制造了一個(gè)大漏洞,賄賂的雙方就可以在事實(shí)上轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的支配、使用、收益甚至處分,又不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記,如此既實(shí)現(xiàn)了權(quán)和利的交易,又可以在面對(duì)法律的追究時(shí)進(jìn)退自如,有效逃避法律的嚴(yán)厲制裁。這樣一來,刑法在懲治受賄罪這一嚴(yán)重犯罪上的重要作用不是大打折扣,甚至喪失殆盡了嗎?因此,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)賄賂,只要有充分證據(jù)證明當(dāng)事人之間不是正當(dāng)?shù)慕栌藐P(guān)系而是公職人員利用職權(quán)以權(quán)謀私,且事實(shí)上實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的控制和支配,那么就完全構(gòu)成受賄罪,不要求進(jìn)行物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記。

在此問題上,刑法規(guī)范與民法規(guī)范之間應(yīng)該存在差異,而最主要的原因就在于兩者的目的、功能和體系不同,在理解和適用時(shí)當(dāng)然不能簡單求同。從另外的角度看,在不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移和交換上,雖然民法規(guī)范和刑法規(guī)范存在差異,但是在這種差異中卻蘊(yùn)涵了兩者的同一性、一致性!因?yàn)槊穹ㄒ?guī)范中要求進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)變動(dòng),是為了維護(hù)正常的市場交易秩序,防止不動(dòng)產(chǎn)交易的混亂;而刑法規(guī)范中,收受不動(dòng)產(chǎn)賄賂的不需進(jìn)行登記也構(gòu)成受賄罪,是為了保障公權(quán)力的正當(dāng)行使,在公權(quán)力的運(yùn)行和一般的市場交易之間豎起堅(jiān)實(shí)的籬笆,這也是為了防止錢權(quán)交易對(duì)正常市場交易的污染,凈化市場交易環(huán)境,維護(hù)市場秩序。這樣一來,刑法和民法規(guī)范不是很協(xié)調(diào)統(tǒng)一嗎?!相反,如果對(duì)賄賂財(cái)物的收受及其產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵和外延按照民法規(guī)范進(jìn)行界定,進(jìn)而認(rèn)為在不動(dòng)產(chǎn)賄賂的情況下,由于沒有進(jìn)行權(quán)屬變更登記,所以不構(gòu)成受賄罪,那么由此帶來的巨大制度漏洞不僅會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)賄賂的泛濫,也嚴(yán)重沖擊不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正常運(yùn)轉(zhuǎn),使民法、行政法規(guī)范設(shè)置的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的功能難以有效發(fā)揮,甚至被規(guī)避架空。

注釋:

①楊仁壽.法學(xué)方法論.北京:中國政法大學(xué)出版社.1999.168.

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例范文

（包頭市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處，內(nèi)蒙古 包頭 014010）

摘　要：本文結(jié)合房屋買賣過程中，因合同引發(fā)的糾紛，指出規(guī)范房屋買賣合同的重要性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的全面發(fā)展。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；買賣；合同管理

中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2015）07-0161-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡介：郝杰（1981-），男，內(nèi)蒙古包頭人，本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)發(fā)展研究。

眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件，還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件。

一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)

1983年12月27日國務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。”1984年8月30 日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。 1988年1月26 日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。但是，司法實(shí)踐仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為原則。

二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開。

1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效，在理論上是不正確的。

2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。否則，無效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢?同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務(wù)，賣方更無協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。

房屋買賣合同是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的重要要件，房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，為確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須規(guī)范房屋買賣合同，減少杜絕產(chǎn)生糾紛，保護(hù)交易雙方的財(cái)產(chǎn)利益。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞：葡萄牙 征收法典 私權(quán)保護(hù)

2011年1月21日國務(wù)院公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》這些法律法規(guī)在保證國家獲取建設(shè)用地、規(guī)范土地征收行為、維護(hù)被征收人利益等方面發(fā)揮了一定的作用，但總體而言，有關(guān)征地的法律制度仍不健全，需要進(jìn)一步完善。本文擬以葡萄牙《征收法典》為參照，結(jié)合中國現(xiàn)狀，對(duì)兩國的征地制度進(jìn)行比較分析，進(jìn)而尋求中國征地制度的完善的有效方案。

一、葡萄牙征收制度對(duì)私權(quán)保護(hù)的體現(xiàn)

在葡萄牙，征收行為主要受《征收法典》的統(tǒng)一規(guī)制。其征收制度遵循法定、正義、平等、比例、平等、公正及誠實(shí)信用原則。該法典賦予被征收人的權(quán)利主要有以下三種：

（一）索還權(quán)

研究索還權(quán)是研究葡萄牙征收制度對(duì)私權(quán)保護(hù)的起點(diǎn)?！墩魇辗ǖ洹返?條共9款的內(nèi)容，其主要對(duì)索還權(quán)的構(gòu)成要件，行使方式及終止的情況進(jìn)行了規(guī)定。索還權(quán)的價(jià)值在于有效地維持與保證征收制度的合理性，克服土地征收中可能產(chǎn)生的利益失衡現(xiàn)象，從而保證土地征收的合法性與合理性。

（二） 行政與民事訴權(quán)

行政訴權(quán)是對(duì)行政部門的“公益聲明”提起行政訴訟的權(quán)利。筆者認(rèn)為《征收法典》賦予被征收人的司法救濟(jì)權(quán)，是發(fā)生爭議時(shí)進(jìn)行行政與民事訴訟的基本權(quán)利，使公民享有請(qǐng)求國家維護(hù)自己的合法權(quán)益的權(quán)利，體現(xiàn)了法律對(duì)被征收人私權(quán)的保護(hù)，不僅具有程序意義，更具有實(shí)體意義。

（三）全部征收權(quán)

根據(jù)該法典第3條對(duì)征收的限制，實(shí)際上是征收必要性原則的體現(xiàn)，其目的是將對(duì)被征收人的損害減至最低。不僅如此，該條第2款賦予被征收人主張全部征收的權(quán)利，它規(guī)定：“如果只需要征收不動(dòng)產(chǎn)的任意部分，在以下任一情況下，被征收財(cái)產(chǎn)所有人得申請(qǐng)全部征收：（1）如果剩余部分不能按比例地提供整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所提供的相同舒適；（2）如果剩余部分對(duì)被征收人不具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值?！笨梢钥闯?，這項(xiàng)權(quán)利的立法目的是為了保證被征收的不動(dòng)產(chǎn)物盡其用。

二、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)私權(quán)保護(hù)的貫徹

我國目前還沒有制定出不動(dòng)產(chǎn)征收的統(tǒng)一立法，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中。其中《條例》對(duì)私權(quán)的保護(hù)取得了一定的進(jìn)步，主要有：

第一，明確征收與補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)概念。首先，將公共利益征收與商業(yè)開發(fā)徹底分開。根據(jù)《條例》第一條、第二條的規(guī)定，“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例?！薄盀榱斯怖娴男枰?，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！边@說明本條例僅適用基于公共利益的征收。根據(jù)《條例》第四條，“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”，這說明政府成為公益性征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w。其次，明確征收補(bǔ)償范圍。根據(jù)《條例》第十七條，“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。這說明條例明確了征收補(bǔ)償?shù)姆秶５诙?，被征收人具有補(bǔ)償選擇權(quán)?！稐l例》第二十一條，“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或置換的方式，體現(xiàn)了對(duì)被征收人的私權(quán)保護(hù)與尊重。第三，政府具有公告、聽證的義務(wù)。根據(jù)《條例》第二章有關(guān)征收決定的，其第八條，第十一條，第十三條，說明政府具有征收決定的權(quán)力，同時(shí)履行公告與聽證的義務(wù)。第四，司法權(quán)的介入。征收爭議可以提交司法裁決。根據(jù)《條例》第四章對(duì)法律責(zé)任的規(guī)定，主要的特點(diǎn)體現(xiàn)在征收爭議提交司法裁決。第三十條、三十一條、三十二、三十三、三十四條規(guī)定了征收爭執(zhí)可以提交司法裁決。違法建筑不予補(bǔ)償，暴力拆遷應(yīng)被追究刑責(zé)。根據(jù)《條例》第二十四條，“市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償?！钡谌粭l，第三十二條都對(duì)此做出了明確的規(guī)定。第五，強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性。根據(jù)《條例》第十九與第二十條，強(qiáng)調(diào)了強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性。例如第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見?！?/p>

三、兩國比較對(duì)中國的啟示

（一）《條例》對(duì)私權(quán)保護(hù)貫徹之檢討

由以上我國征收中存在諸多問題，我們新《條例》顯然比以前有了諸多進(jìn)步，但相比現(xiàn)實(shí)問題的本質(zhì)，我們的制度還有很多不完善的地方。最為明顯的區(qū)別是，葡萄牙《征收法典》的立法宗旨明確，即為一部私權(quán)保障法，最主要的體現(xiàn)在對(duì)被征收人權(quán)利的賦予上，也就是我們的《征收條例》的立法宗旨并不明確，對(duì)私權(quán)的保障還不夠突出，沒有起到很好的對(duì)抗征收權(quán)的效果。針對(duì)這些問題，我們應(yīng)當(dāng)制定統(tǒng)一的征收法，明確私權(quán)保障的立法宗旨，可以借鑒葡萄牙《征收法典》充分賦予被征收人權(quán)利對(duì)抗公權(quán)力的司法實(shí)踐。

（二）我國統(tǒng)一征收立法的制定

2011年1月21日國務(wù)院公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。但我們認(rèn)為，我國現(xiàn)實(shí)中的征收問題，不僅出現(xiàn)于城市房屋的征收領(lǐng)域，更為嚴(yán)重的征收問題實(shí)際上發(fā)生于土地征收領(lǐng)域，而土地征收問題的解決與我國政府當(dāng)下著力進(jìn)行的三農(nóng)問題的解決密切相關(guān)，土地征收問題解決不了，三農(nóng)問題很難得以妥善解決。有鑒于上述認(rèn)識(shí)，我們主張，對(duì)于我國征收立法應(yīng)，制定統(tǒng)一征收法，而非繼續(xù)沿用現(xiàn)在的分而治之的渙散立法模式。

（三）應(yīng)區(qū)分征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。筆者認(rèn)為，可以借鑒葡萄牙《征收法典》的經(jīng)驗(yàn)，征收與補(bǔ)償遵循不同的原則。

（四）司法權(quán)的介入

對(duì)行政機(jī)關(guān)的權(quán)力控制已成為世界主要國家征收制度中內(nèi)容之一。根據(jù)現(xiàn)代政治學(xué)原理,為了提高行政效率以及防止出現(xiàn)權(quán)力控制的怪圈，對(duì)行政機(jī)關(guān)的權(quán)力控制不能依賴于行政機(jī)關(guān)內(nèi)部，而只能依賴于一個(gè)外部機(jī)構(gòu)。而該外部機(jī)構(gòu)，我國學(xué)者認(rèn)為應(yīng)為司法機(jī)構(gòu)。我們發(fā)現(xiàn)在葡萄牙征收制度中，征收的本質(zhì)是保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)中實(shí)現(xiàn)國家的征收權(quán)，而不是為了國家的征收權(quán)而過度侵害公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。葡萄牙的不動(dòng)產(chǎn)征收的立法，在協(xié)調(diào)行政機(jī)關(guān)與被征收人的關(guān)系的司法實(shí)踐中具有較強(qiáng)的可操作性，特別是司法權(quán)在征收中公共用益的調(diào)查與宣告，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的宣告以及補(bǔ)償?shù)确矫娴目刂?，并建立良好的程序與制度體系，這些經(jīng)驗(yàn)與制度值得我們?cè)谥贫ńy(tǒng)一征收法時(shí)借鑒。

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第4篇：不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例范文

一、不動(dòng)產(chǎn)測繪的基礎(chǔ)性作用有待進(jìn)一步認(rèn)識(shí)

不動(dòng)產(chǎn)測繪特別是房產(chǎn)測繪的主要對(duì)象是城鎮(zhèn)房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過確定房屋及基本單元的位置、權(quán)屬界限、建筑面積、共有面積等房屋基本屬性，編制房屋基本單元代碼，建立房屋實(shí)體與房產(chǎn)信息化管理的紐帶，形成房產(chǎn)測繪成果。

房產(chǎn)測繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)采用后，即具備法律效力。測繪成果一定程度上作為經(jīng)濟(jì)價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、財(cái)政稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記、城市社會(huì)服務(wù)（建設(shè)、規(guī)劃、市政、環(huán)保、拆遷等）等方方面面都發(fā)揮著非常重要的作用。近年來，隨著房產(chǎn)價(jià)值的快速上升和社會(huì)大眾權(quán)利意識(shí)的加強(qiáng)，房產(chǎn)測繪在解決房產(chǎn)糾紛、維護(hù)司法公正和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮出越來越明顯的作用。

二、不動(dòng)產(chǎn)測繪立法有待進(jìn)一步完善

盡管《測繪法》已經(jīng)構(gòu)建了地籍測繪、權(quán)屬測繪、房產(chǎn)測繪等不動(dòng)產(chǎn)測繪的相關(guān)制度，建設(shè)部在2000年《關(guān)于認(rèn)真執(zhí)行加強(qiáng)房產(chǎn)測繪管理的通知》中明確要求“把房產(chǎn)測繪工作作為房地產(chǎn)管理中一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作抓好”，同年出臺(tái)的《房產(chǎn)測繪管理辦法》進(jìn)一步確認(rèn)了房產(chǎn)測繪的重要作用。但遺憾的是，在《城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月）和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（1998年7月）中都沒有明確房產(chǎn)測繪在房產(chǎn)管理中的相關(guān)要求。

因此，新形勢(shì)下應(yīng)當(dāng)以進(jìn)一步深化改革為契機(jī)，通過有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)測繪特別是房產(chǎn)測繪在房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用，明確房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)測繪機(jī)構(gòu)和測繪成果的管理職責(zé)。

三、不動(dòng)產(chǎn)測繪監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)

不動(dòng)產(chǎn)測繪特別是房產(chǎn)測繪，承擔(dān)了行政管理的一項(xiàng)配套服務(wù)功能，具有很強(qiáng)的政策性。從業(yè)者除了須熟練掌握專業(yè)的測繪技能、了解國家有關(guān)政策之外，還應(yīng)該充分了解當(dāng)?shù)卦诓煌瑫r(shí)期的房產(chǎn)政策，包括權(quán)屬、銷售與登記等相關(guān)要求。

目前，全國大多數(shù)城市都由相對(duì)穩(wěn)定的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)提供測繪成果應(yīng)用于房屋產(chǎn)權(quán)管理。長期以來的實(shí)踐和發(fā)展表明，這種模式下的測繪機(jī)構(gòu)不純粹以追求經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，在保持適度的市場活力的同時(shí)，有力地促進(jìn)了房產(chǎn)市場的健康有序和穩(wěn)定發(fā)展，最大程度上避免了由房產(chǎn)面積引發(fā)的權(quán)利糾紛、維持了社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也獲得了社會(huì)大眾的普遍認(rèn)可。

現(xiàn)有條件下，在房產(chǎn)測繪完全市場化的城市中，行政管理部門面臨著更多的難題：測繪機(jī)構(gòu)入市門檻低，資質(zhì)最低的房測機(jī)構(gòu)僅需3名技術(shù)人員和10萬元注冊(cè)資金，房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的規(guī)模與技術(shù)難度往往會(huì)超出其作業(yè)能力和業(yè)務(wù)范圍，容易因技術(shù)、設(shè)備、人員等軟硬件力量不足而造成成果質(zhì)量低劣；另外，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使之下，房測機(jī)構(gòu)不排除會(huì)滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理要求進(jìn)行違規(guī)測繪或所謂球測繪，最終損害購房人的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場。如果再缺乏有效的管理、賠償和處罰措施，將進(jìn)一步造成房屋權(quán)利人和行政管理機(jī)構(gòu)之間的矛盾，造成社會(huì)不良影響。長此以往，最終會(huì)嚴(yán)重影響到交易和登記機(jī)構(gòu)的行政公信力。

四、不動(dòng)產(chǎn)測繪和交易、登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一信息平臺(tái)有待構(gòu)建

近年來，登記部門的信息化工作取得了長足進(jìn)步，通過制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了統(tǒng)一的登記平臺(tái)，普遍實(shí)現(xiàn)了登記信息和測繪信息的互聯(lián)共享。由于交易和登記職能的分拆，測繪機(jī)構(gòu)和交易機(jī)構(gòu)、登記機(jī)構(gòu)之間原有的信息共享機(jī)制被打破，新的統(tǒng)一信息平臺(tái)有待構(gòu)建。

在構(gòu)建新的信息平臺(tái)時(shí)，應(yīng)充分利用已建成的平臺(tái)及數(shù)據(jù)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易和登記信息的持續(xù)性和完整性，一方面避免重復(fù)投入，另一方面應(yīng)盡量利用現(xiàn)代信息技術(shù)和方法構(gòu)建平臺(tái)，以保障信息共享和查詢效率。不動(dòng)產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)立足于更好地為交易和登記機(jī)構(gòu)做好配套服務(wù)工作，滿足社會(huì)大眾對(duì)測繪成果多方面的要求；不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)需要優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的測繪成果，為不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)的權(quán)威性提供保障；社會(huì)公眾同樣需要公正、公平的測繪成果以維護(hù)權(quán)利各方的合法權(quán)益。因此需要構(gòu)建因地制宜、互惠互利的構(gòu)建信息統(tǒng)一平臺(tái)，確保行政部門與測繪機(jī)構(gòu)的有機(jī)銜接，為雙方提供高效、暢通、同步的測繪和權(quán)屬信息，實(shí)現(xiàn)“一圖、一網(wǎng)、一平臺(tái)”，提高不動(dòng)產(chǎn)交易和登記信息的共享、查詢和應(yīng)用水平。

五、不動(dòng)產(chǎn)測繪成果的異議處理機(jī)制有待建立和完善

不動(dòng)產(chǎn)交易和登記具有國家公信力，不動(dòng)產(chǎn)測繪成果的準(zhǔn)確與否直接影響到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測繪成果提出異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)有順暢的處理渠道。現(xiàn)有的測繪成果異議處理機(jī)制中，《房產(chǎn)測繪管理辦法》明確規(guī)定了省級(jí)測管部門的測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，具有成果監(jiān)督檢驗(yàn)、委托檢驗(yàn)和司法仲裁檢驗(yàn)職能，但在實(shí)踐中存在較多障礙。因此，在不動(dòng)產(chǎn)測繪制度的建設(shè)中，需要進(jìn)一步拓寬爭議解決渠道，完善不動(dòng)產(chǎn)測繪環(huán)節(jié)的異議處理機(jī)制。目前，在各地實(shí)踐中，不少地方的測繪行業(yè)協(xié)會(huì)通過篩選長期從事房產(chǎn)測繪的專業(yè)人士組成專家?guī)?，參與處理房產(chǎn)測繪成果的異議和矛盾，初步具備了處理地籍、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)的委托檢驗(yàn)和司法仲裁檢驗(yàn)等經(jīng)驗(yàn)。因此，在不動(dòng)產(chǎn)測繪制度建設(shè)中，可以尊重各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)測繪成果異議處理的機(jī)構(gòu)、程序等規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例范文

一、指導(dǎo)思想

以黨的十七大精神為指針，圍繞建設(shè)全面小康社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)要求，以改善農(nóng)村人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，以提升農(nóng)村新村物業(yè)管理工作活力為中心，以提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為重點(diǎn)，加快體制創(chuàng)新，完善管理制度，增強(qiáng)業(yè)主意識(shí)，逐步建立社會(huì)化管理與業(yè)主自助式管理相結(jié)合的物業(yè)管理工作新機(jī)制，努力打造文明、和諧、有序的新村物業(yè)管理工作新局面。

二、基本原則

開展新村物業(yè)社會(huì)化管理，要堅(jiān)持以下原則：

（一）政府引導(dǎo)，全面接軌。廣泛宣傳開展新村物業(yè)社會(huì)化管理工作的重要性和必要性，充分調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主的積極性和創(chuàng)造性，全面接軌市場，實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的物業(yè)管理新機(jī)制。

（二）因地制宜，分類指導(dǎo)。從各住宅小區(qū)的實(shí)際出發(fā)，區(qū)別不同的區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等條件，采取不同的物業(yè)管理模式，積極推進(jìn)拆遷安置式、拆舊購（建）新式、集聚集居式等新村的物業(yè)轉(zhuǎn)化工作。

（三）重心下移，屬地管理。新村物業(yè)社會(huì)化管理工作的重心下移到鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)），各地對(duì)所屬新村的物業(yè)開展工作具體負(fù)責(zé)，強(qiáng)化綜合管理和服務(wù)功能。

三、工作內(nèi)容

在切實(shí)遵循《市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等規(guī)定的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)做好以下四方面工作：

（一）成立業(yè)主委員會(huì)。每個(gè)新村建設(shè)住宅小區(qū)必須成立業(yè)主委員會(huì)。當(dāng)?shù)劓?zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處、園區(qū)管委會(huì)）負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)要充分履行好職責(zé)，在小區(qū)物業(yè)管理中發(fā)揮積極的作用。村民委員會(huì)（社區(qū)居委會(huì)）應(yīng)當(dāng)支持和指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，配合區(qū)物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物管辦調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。

（二）明晰相關(guān)產(chǎn)權(quán)。對(duì)新村建設(shè)住宅小區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，要及時(shí)明晰其產(chǎn)權(quán)。住宅小區(qū)內(nèi)按規(guī)定必須配備的設(shè)施，應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有；非必配的設(shè)施，如攤?cè)胱≌ㄔO(shè)成本的，也應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主所有，未攤?cè)氲膭t歸村經(jīng)濟(jì)合作社所有。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰作為物業(yè)管理辦公用房；同時(shí)考慮到地域位置的差異性，再留足4‰-10‰作為物業(yè)管理經(jīng)營用房，確保物業(yè)公司有長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入，具體標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）審批后，報(bào)區(qū)物業(yè)主管部門備案。

（三）提取物業(yè)資金。開發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定足額提取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋維修保證金、專項(xiàng)維修資金等，聯(lián)戶自建的由村負(fù)責(zé)收取。三項(xiàng)資金按屬地管理的原則進(jìn)行保管，即鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）、村級(jí)實(shí)施項(xiàng)目由鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）保管，區(qū)級(jí)實(shí)施項(xiàng)目由區(qū)物業(yè)主管部門保管。

（四）選（建）定物業(yè)服務(wù)單位。新村建設(shè)住宅小區(qū)必須實(shí)行市場化運(yùn)作的物業(yè)管理體制。從具體的形式上看，原則上要選聘專業(yè)的物業(yè)服務(wù)單位，實(shí)行市場化的物業(yè)管理；根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，也可由村經(jīng)濟(jì)合作社成立專門的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，或由業(yè)主委員會(huì)實(shí)行業(yè)主自治的管理形式。

四、工作步驟

推進(jìn)新村物業(yè)社會(huì)化管理工作，意義重大，時(shí)間緊迫。各地要根據(jù)新村建設(shè)住宅小區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌安排，積極推進(jìn)，務(wù)求取得實(shí)效。

（一）已交付的新村建設(shè)住宅小區(qū)。用地性質(zhì)屬于國有行政劃撥的，以政府為建設(shè)主體的項(xiàng)目，必須在年6月底前完成新村物業(yè)社會(huì)化管理轉(zhuǎn)化工作；以村集體為建設(shè)主體的，則要在年年底前完成。用地性質(zhì)為集體使用的，則要積極創(chuàng)造條件，適時(shí)開展。

（二）新交付的新村建設(shè)住宅小區(qū)，必須按規(guī)定及時(shí)建立新村物業(yè)社會(huì)化管理體制和機(jī)制。

五、組織領(lǐng)導(dǎo)

新村物業(yè)社會(huì)化管理工作，已成為人民群眾密切關(guān)注的重大民生問題。各級(jí)各部門必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，齊抓共管，形成有效的工作機(jī)制和強(qiáng)大的工作合力。

（一）組建工作機(jī)構(gòu)。區(qū)建立新村物業(yè)社會(huì)化管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，由區(qū)政府分管城建物業(yè)和新村建設(shè)的副區(qū)長牽頭，研究協(xié)調(diào)新村物業(yè)管理重大事項(xiàng)。區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)將新村物業(yè)納入管理范疇，作為重要的職責(zé)之一，研究制定全區(qū)新村物業(yè)社會(huì)化管理規(guī)范性文件，指導(dǎo)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物業(yè)管理工作。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）建立推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成立物管辦，作為最主要工作內(nèi)容，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)新村物業(yè)管理相關(guān)工作。開發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)，配合做好相關(guān)工作。

（二）明確相關(guān)政策。新村建設(shè)住宅小區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)登記（包括公共用房兩次登記）過程中涉及的營業(yè)稅、房屋契稅等相關(guān)稅費(fèi)，必須按照舊村改造新村建設(shè)的相關(guān)規(guī)定操作；加強(qiáng)探索，建立城鄉(xiāng)一體化物業(yè)管理、社區(qū)管理等新機(jī)制，為市場化物業(yè)管理提供保證。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例范文

論文關(guān)鍵詞 區(qū)分所有權(quán) 業(yè)主 共有權(quán)

現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮以及由于城市化進(jìn)程的加快產(chǎn)生了非常復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為現(xiàn)代民法一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式，目前已經(jīng)被世界各國的民事立法所普遍確立。我國《物權(quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念作出了明確的規(guī)定。那么，什么是區(qū)分所有權(quán)？區(qū)分所有權(quán)的主體是哪些？區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)應(yīng)如何行使及保護(hù)？等等，是筆者探討的主要問題。

一、共有權(quán)的歸屬——業(yè)主

“業(yè)主”一詞，在中國古代已經(jīng)存在，傳來于香港地區(qū)，我國《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中的十四條條文均使用了“業(yè)主”一詞。既然我國《物權(quán)法》及相關(guān)法律法規(guī)高頻率的使用了“業(yè)主”一詞，那么“業(yè)主”一詞的內(nèi)涵及外延如何界定，與“業(yè)主”一詞相關(guān)的權(quán)利義務(wù)的合理輪廓該如何勾勒，就是民法學(xué)者必須完成的任務(wù)。

（一）房屋所有權(quán)人

我國《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！卑凑找陨弦?guī)定，擁有房屋產(chǎn)權(quán)登記證書的所有權(quán)人理所當(dāng)然的就是我國《物權(quán)法》規(guī)定的“業(yè)主”。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，該規(guī)定與《物權(quán)法》的規(guī)定大體一致。

（二）非房屋所有權(quán)人的專有部分所有權(quán)人

如前所述，我國《物權(quán)法》關(guān)于“業(yè)主”的表述是“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》的表述是“房屋所有權(quán)人”，筆者認(rèn)為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”與“房屋所有權(quán)”雖然大體意思相同，但是《物權(quán)法》的規(guī)定明顯比《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定更加準(zhǔn)確，也更加反映了客觀事實(shí)，是我國立法進(jìn)步的體現(xiàn)。

傳統(tǒng)理論上，建筑物區(qū)分所有權(quán)包含專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。專有權(quán)，指單個(gè)權(quán)利人對(duì)于專有部分的單獨(dú)所有權(quán)，房屋所有權(quán)只是專有權(quán)的一種類型。專有部分，指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，可以獨(dú)立使用的建筑物部分，其以構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用性為要件，而滿足這一要件的并不僅限于房屋。筆者認(rèn)為，若車庫、車位在客觀上能夠區(qū)分其范圍，能夠?qū)⑵鋮^(qū)分為一個(gè)獨(dú)立的專有部門，那么該車庫、車位的所有人人便可為“業(yè)主”。

綜上，筆者認(rèn)為若將《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條中的“房屋所有權(quán)人”修訂為“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”，則《物業(yè)管理?xiàng)l例》便能與《物權(quán)法》保持一致，并可解釋實(shí)踐中存在的“車庫”、“車位”的所有權(quán)人的“業(yè)主”資格問題。

（三）已簽訂買賣合同、未辦理所有權(quán)登記但已合法占有專有部分的人

《最高院區(qū)分所有權(quán)解釋》第一條規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！蔽覈段餀?quán)法》將“業(yè)主”范圍擴(kuò)張至所有權(quán)人之外，具有突破意義。

現(xiàn)實(shí)生活中，建設(shè)單位向買受人交付房屋后，可能還要經(jīng)歷一段時(shí)間，才能辦理房屋所有權(quán)登記。若在該段時(shí)間內(nèi)不承認(rèn)買受人的“業(yè)主”資格，那么買受人的權(quán)益將嚴(yán)重受損。因?yàn)椋谠摱螘r(shí)間內(nèi)，買受人與已登記的“業(yè)主”的實(shí)際需求和利益狀態(tài)并無二致，由此可見，《最高院區(qū)分所有權(quán)解釋》第一條將合法占有建筑物專有部分但未辦理所有權(quán)登記的買受人認(rèn)定為業(yè)主，是有理論和實(shí)踐依據(jù)的。

（四）建設(shè)單位（開發(fā)商）

建設(shè)單位在尚未銷售專有部分或者尚未向買受人交付房屋時(shí)，由于其此時(shí)是整棟建筑物的權(quán)利人，確定《物權(quán)法》意義上的“業(yè)主”身份就喪失了實(shí)際意義。若建設(shè)單位已經(jīng)將整棟建筑物的房屋全部銷售完畢，那么其也當(dāng)然不享有《物權(quán)法》意義上的“業(yè)主”身份。但是，當(dāng)建設(shè)單位已經(jīng)銷售了部分專有部分并已經(jīng)交付，尚余部分房屋未銷售的情況下，此時(shí)建設(shè)單位是否是“業(yè)主”呢？筆者認(rèn)為答案是肯定的。部分學(xué)者認(rèn)為，此時(shí)認(rèn)定建設(shè)單位的“業(yè)主”身份有欠妥當(dāng)。

部分持反對(duì)意見的學(xué)者認(rèn)為建設(shè)單位并不是為了“生活消費(fèi)”的目的而持有物業(yè)的，其就當(dāng)然不具備“業(yè)主”資格。筆者認(rèn)為，此種觀點(diǎn)難稱妥當(dāng)。當(dāng)今社會(huì)，許多個(gè)人購房者并不是為了“生活消費(fèi)”的目的而購買房屋，恰恰相反，在我國現(xiàn)階段為了投資、保值或購房出租而購買房屋的個(gè)人大有人在，難道我們能將這些人排除在“業(yè)主”之外嗎？另外，我國《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)?！庇纱丝梢?，立法者在立意之初就是將“經(jīng)營性用房”的所有權(quán)人這種非“生活消費(fèi)”目的的購房者作為“業(yè)主”對(duì)待的。

另外，部分反對(duì)將建設(shè)單位作為“業(yè)主”對(duì)待的學(xué)者提出的一點(diǎn)擔(dān)憂是：由于建設(shè)單位掌控的專有部分面積較多，其可能在業(yè)主大會(huì)中利用這一優(yōu)勢(shì)，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，建設(shè)單位在一定期間具有“業(yè)主”身份，這是必須的，也是正常的，學(xué)者的這種擔(dān)心有欠公道，我國《物權(quán)法》及《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》已經(jīng)對(duì)該問題給予了很好的解決。

我國《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定了應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)并且規(guī)定在業(yè)主大會(huì)的討論中實(shí)施雙重多數(shù)決原則。

《最高院區(qū)分所有權(quán)》解釋第九條規(guī)定：“業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。”從該法條內(nèi)容的本身可以看出，立法者已經(jīng)將尚有未出售或未交付專有部分的建設(shè)單位視為業(yè)主；并且，無論建設(shè)單位擁有的專有部分的面積有多大，房屋有多少套，在“業(yè)主”人數(shù)上只能算一人。這就從法律上消除了開發(fā)商利用房屋數(shù)量或面積優(yōu)勢(shì)通過于己有利而損害其他業(yè)主的決議的可能性。

二、共有權(quán)的代表——業(yè)主委員會(huì)的法律探討

（一）業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)法律規(guī)定

《物權(quán)法》第七十五條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條、第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來源于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)在法律范圍內(nèi)的授權(quán)，它主要執(zhí)行事務(wù)性的工作，類似于委托。同時(shí)明確了業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主擔(dān)任物業(yè)服務(wù)合同的法定一方當(dāng)事人的角色。

（二）業(yè)主委員會(huì)的法律地位

2009年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格已經(jīng)有了明確的確認(rèn)：一是明確了業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體地位，即業(yè)主委員會(huì)既可以充當(dāng)原告，也可以充當(dāng)被告；二是明確了業(yè)主委員會(huì)參與民事訴訟的范圍，即限于與物業(yè)管理相關(guān)的法律關(guān)系糾紛，其在訴訟中的相對(duì)方當(dāng)事人主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

從國內(nèi)外的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和可借鑒的處理方式而言，業(yè)主委員會(huì)有逐漸法人化的趨勢(shì)。業(yè)主委員會(huì)法人化適應(yīng)了現(xiàn)代物業(yè)管理的趨勢(shì)：（1）業(yè)主委員會(huì)以自身法人身份對(duì)外實(shí)施法律行為，使其取得權(quán)利及簽訂契約極為便利；（2）使代表全體業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)自身成為權(quán)利義務(wù)的歸屬點(diǎn)，從而增加了交易相對(duì)人的便利性和安全感，使業(yè)主成為物業(yè)管理中的“局中人”而非“旁觀者；（3）使其基于對(duì)于區(qū)分所有權(quán)建筑物的使用、管理所發(fā)生糾紛時(shí)可以代替業(yè)主對(duì)外進(jìn)行訴訟，維護(hù)權(quán)利業(yè)主的權(quán)益。

三、共有權(quán)的行使原則

任何權(quán)利的行使都必須遵守一定的原則才不至于被濫用，現(xiàn)代法律考慮到國家和社會(huì)公益以及善良風(fēng)俗已對(duì)物權(quán)的行使設(shè)置了越來越多的限制，共有權(quán)作為物權(quán)的一種，在行使過程中也應(yīng)遵循一定的原則：

（一）法定原則

這一原則要求權(quán)利人在行使權(quán)利時(shí)必須遵守法律的規(guī)定。就我國而言，就是要求區(qū)分所有權(quán)人嚴(yán)格按照《物權(quán)法》及其他法律規(guī)范對(duì)共有權(quán)行使的規(guī)定，不得超越法律的授權(quán)行使權(quán)利。

（二）約定原則

在不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的前提下，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人可以通過約定的方式行使權(quán)利，從而最大限度地發(fā)揮共有部分的價(jià)值。

（三）不得違反法律、社會(huì)公共利益、善良風(fēng)俗的原則

建筑物區(qū)分所有權(quán)人在行使共有權(quán)實(shí)現(xiàn)自身利益的同時(shí)要遵守法律的規(guī)定和善良風(fēng)俗，不能以維護(hù)自身利益而破壞社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（四）整體效益優(yōu)先原則

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例范文

一、拆遷范圍

區(qū)塊拆遷紅線范圍內(nèi)所有行政企事業(yè)單位。

二、搬遷及拆遷期限

搬遷及拆遷期限以本辦法確定的時(shí)限為準(zhǔn)。

三、拆遷補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)和安置

（一）拆遷補(bǔ)償

拆遷補(bǔ)償由不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)兩部分組成。不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償是指對(duì)企業(yè)合法擁有且無法搬遷的土地、房屋（含裝修）、構(gòu)筑物和地上附著物的補(bǔ)償；動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償是指行政企事業(yè)單位生產(chǎn)所需的機(jī)械、動(dòng)力設(shè)備等搬遷、安裝所發(fā)生的費(fèi)用。

1、拆除行政、事業(yè)單位的房屋、構(gòu)筑物和地上附著物，按照我縣年度公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、成新等因素給予評(píng)估補(bǔ)償；其土地按該區(qū)塊現(xiàn)行的行政劃撥價(jià)給予補(bǔ)償。

2、拆除集體、個(gè)私工業(yè)企業(yè)單位的房屋（包括廠區(qū)內(nèi)的住宅用房）和國營企業(yè)單位的房屋、構(gòu)筑物和地上附著物，按照我縣年度公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、成新等因素給予評(píng)估補(bǔ)償。其土地分別按行政劃撥、工業(yè)出讓、住宅出讓、綜合出讓等用地性質(zhì)的不同，結(jié)合其地塊現(xiàn)狀和剩余使用年限給予評(píng)估補(bǔ)償。

3、拆除動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償金由相關(guān)專業(yè)部門根據(jù)實(shí)際一次性給予評(píng)估補(bǔ)償。

4、被拆除行政企事業(yè)單位的搬遷費(fèi)用按房屋拆遷補(bǔ)償總額的8%計(jì)算補(bǔ)償。

5、企業(yè)用地范圍內(nèi)的違法建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償；拆遷范圍公布后新建、改建、擴(kuò)建的附屬物不予補(bǔ)償；企業(yè)在拆遷紅線公布后出租而造成的所有經(jīng)濟(jì)損失不予補(bǔ)償。

（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的支付方式及獎(jiǎng)勵(lì)

1、被拆遷企業(yè)（或產(chǎn)權(quán)單位），在簽訂拆遷協(xié)議書后一個(gè)月內(nèi)，拆遷人按貨幣補(bǔ)償總額的30%預(yù)付給被拆遷企業(yè)（或產(chǎn)權(quán)單位）；被拆遷企業(yè)（或產(chǎn)權(quán)單位）在協(xié)議約定期限內(nèi)完成搬遷并經(jīng)驗(yàn)收合格后2個(gè)月內(nèi)結(jié)清補(bǔ)償款余額。

2、被拆遷行政事業(yè)單位，按要求時(shí)間完成搬遷的，給予貨幣補(bǔ)償總額5%的獎(jiǎng)勵(lì)。

3、被拆遷企業(yè)（或產(chǎn)權(quán)單位），在本方案規(guī)定時(shí)間內(nèi)與拆遷人達(dá)成協(xié)議的，給予貨幣補(bǔ)償總額5%的獎(jiǎng)勵(lì)；在協(xié)議約定的時(shí)間提前十天及以上完成搬遷任務(wù)的，給予貨幣補(bǔ)償總額5%的獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）拆遷安置

1、區(qū)塊工業(yè)企業(yè)搬遷原則上到新城區(qū)、安文鎮(zhèn)云山區(qū)塊落實(shí)安置；鼓勵(lì)企業(yè)到縣工業(yè)園區(qū)或其他工業(yè)功能區(qū)安置。

2、按照誰接收隸屬誰的原則，搬遷安置企業(yè)從新廠房建成投產(chǎn)之月起，其企業(yè)管理及相關(guān)指標(biāo)考核一律歸屬接收安置所在地的政府或園區(qū)。

3、安文鎮(zhèn)政府所屬的企業(yè)，原則上由安文鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)在云山區(qū)塊安置；不屬安文鎮(zhèn)政府的企業(yè)，但具有一定規(guī)模、符合環(huán)評(píng)要求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好的，也可在云山區(qū)塊安置。

4、木制品加工類企業(yè)原則上不進(jìn)入新城區(qū)安置，到安文鎮(zhèn)大塢坑工業(yè)區(qū)塊安置，也可到其他工業(yè)功能區(qū)安置。

5、下列企業(yè)原則上不列入土地安置：

（1）不符合環(huán)評(píng)要求、不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的企業(yè)。

（2）已停產(chǎn)、倒閉的企業(yè)。

（3）租賃生產(chǎn)的企業(yè)。

（4）近幾年內(nèi)，縣政府已給予老城區(qū)、新城區(qū)、工業(yè)園區(qū)等其他地塊規(guī)劃安排用地的企業(yè)。

6、規(guī)模較小的企業(yè)，原則上到相關(guān)區(qū)塊安置標(biāo)準(zhǔn)廠房用地。

7、企業(yè)新安置具體地塊的落實(shí)及后續(xù)服務(wù)管理工作由接收安置地的主管單位負(fù)責(zé)；安置土地的面積以原有合法用地面積為基礎(chǔ)，結(jié)合業(yè)主要求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、投資規(guī)模、效益稅收等由接收安置地的主管單位確定。

四、相關(guān)規(guī)定

（一）被拆遷企業(yè)的房屋建筑面積及用地面積，以企業(yè)提供的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》或其他合法憑證記載的面積為依據(jù)確定。

（二）被拆遷企業(yè)應(yīng)在本辦法批準(zhǔn)實(shí)施后五個(gè)月內(nèi)與拆遷人就房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等事宜簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議及國有土地收儲(chǔ)協(xié)議。涉及到社區(qū)整體拆遷改造修建性詳細(xì)規(guī)劃和整體抵押給有關(guān)單位出租的企業(yè)，應(yīng)在本方案批準(zhǔn)實(shí)施后二個(gè)月內(nèi)與拆遷人達(dá)成相關(guān)協(xié)議。

（三）給予土地安置的企業(yè)搬遷過渡期限一般為簽訂協(xié)議之日起十二個(gè)月（涉及到社區(qū)整體拆遷改造修建性詳細(xì)規(guī)劃和不安置土地的企業(yè)過渡期限為三個(gè)月）。

（四）被拆遷企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位出租廠房的，應(yīng)在拆遷協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)（或與拆遷人簽訂拆遷協(xié)議前）妥善解除與承租人的租賃協(xié)議，其貨幣補(bǔ)償金由拆遷人支付給被拆遷企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位。

（五）在本辦法批準(zhǔn)實(shí)施后，應(yīng)安置土地的企業(yè)自愿到新城區(qū)、安文鎮(zhèn)以外的工業(yè)區(qū)塊安置的，給予貨幣補(bǔ)償總額5%的獎(jiǎng)勵(lì)；放棄土地安置的被拆遷企業(yè)（或產(chǎn)權(quán)單位），在規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷并經(jīng)驗(yàn)收合格后，在現(xiàn)行的補(bǔ)償基礎(chǔ)上，另給予貨幣補(bǔ)償總額提升5%。

（六）拆遷范圍內(nèi)的原企業(yè)已經(jīng)倒閉的，拆遷后的補(bǔ)償金應(yīng)先用于償還各項(xiàng)債務(wù)。補(bǔ)償金的處置原則上由其行政主管部門負(fù)責(zé)；債權(quán)人已上訴縣人民法院的，由縣人民法院負(fù)責(zé)。

（七）拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的拆除工程由拆遷人委托有資質(zhì)的拆除施工企業(yè)予以拆除。被拆遷企業(yè)必須將老廠區(qū)內(nèi)的房屋完整地移交給拆遷人，不得拆除門窗、樓板、玻璃、水電等設(shè)施、構(gòu)件，不得損壞房屋結(jié)構(gòu)。違者照價(jià)賠償，賠償金在補(bǔ)償款中扣除。

（八）被拆遷企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償價(jià)由具有相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)的法定評(píng)估機(jī)構(gòu)按有關(guān)評(píng)估規(guī)范評(píng)估確定；新安置地塊的土地出讓價(jià)格由接收安置地的主管單位明確。

（九）被拆遷企業(yè)土地安置后，必須在國土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定的期限內(nèi)動(dòng)工、建設(shè)完畢；否則，由有關(guān)職能部門按規(guī)定處置。

五、其他

（一）本辦法所指的拆遷人為磐安縣城市建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司。

（二）拆遷人必須按照有關(guān)法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，擬定拆遷計(jì)劃和拆遷方案，報(bào)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。

（三）房屋拆遷管理部門在批準(zhǔn)拆遷人的拆遷計(jì)劃和拆遷方案后，應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)公告項(xiàng)目名稱、拆遷范圍、拆遷人、拆遷實(shí)施單位及拆遷實(shí)施方案。

（四）拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置地點(diǎn)、搬遷過渡期限等事項(xiàng)，在搬遷期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決，裁決作出之前，應(yīng)當(dāng)充分聽取各方意見；當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。被拆遷企業(yè)或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，并取消其有關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定?？h人民政府在作出強(qiáng)制拆遷決定前，應(yīng)當(dāng)依法舉行聽證，就作出補(bǔ)償安置裁決的主體、程序、依據(jù)及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當(dāng)事人、有關(guān)主管部門及其他相關(guān)人員的意見。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例范文

論文關(guān)鍵詞：物權(quán)法 財(cái)戶抵押 物權(quán)變動(dòng)

一、《物權(quán)法》第十五條的含義

首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系，應(yīng)該依據(jù)合同法來判斷，也就是說合同的生效必要條件是設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。因此判斷標(biāo)準(zhǔn)不能僅只是以不動(dòng)產(chǎn)是否已辦理物權(quán)登記。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)受到具備法律規(guī)定生效要件的合同的約束，這表明該合同中的關(guān)系已經(jīng)生效。而違反合同約定的一方當(dāng)事人，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而合同的生效必要條件中并沒有包括物權(quán)變動(dòng)的成立與否。這其中的原因是，如果合同的一方當(dāng)事人出現(xiàn)違約或者別的原因，就算合同生效了也未必可以完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，所以不能一概而論認(rèn)為只要是沒辦理物權(quán)登記的，合同就當(dāng)然無效。其次，登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件，并不是在生效合同中包括了設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，消滅和變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就一定會(huì)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。在債權(quán)法上發(fā)生效果意味著合同的生效。但不一定能在《物權(quán)法》上發(fā)生效果。只有進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示登記后才能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。如果不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就算合同已經(jīng)生效，權(quán)利人的權(quán)利也僅為債法上的請(qǐng)求交付權(quán)利，并失去對(duì)不動(dòng)產(chǎn)支配的權(quán)利。再次，合同約定或者法律另行規(guī)定的能在當(dāng)事人之間訂立關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，變更和消滅的合同，以通過辦理物權(quán)登記為合同生效要件的，應(yīng)當(dāng)從其約定或者按照相關(guān)法律的規(guī)定。那就是說，在上述的條件下，沒有辦理物權(quán)登記的，合同則不生效。還有，當(dāng)事人的意思表示并不是物權(quán)變動(dòng)的原因，類似依照事實(shí)行為或法律的直接規(guī)定引起的物權(quán)變動(dòng)，不適用《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定。因?yàn)樵摲l要求的前提是，在當(dāng)事人之間訂立有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，變更和消滅之合同，依照法律的直接規(guī)定引起的或者事實(shí)行為引起的物權(quán)變動(dòng)。發(fā)生何種效力、何時(shí)發(fā)生效力，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第28，29，30，31條的規(guī)定。

二、物權(quán)區(qū)分原則

孫憲忠教授在《論物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的區(qū)分原則》一文中最早提出我國民法理論體系中的物權(quán)區(qū)分原則。這篇文章把物權(quán)區(qū)分原則定義為：在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。孫憲忠在《中國物權(quán)法總論》一著中仍然堅(jiān)持他的這個(gè)觀點(diǎn)，并提出區(qū)分原則的法理基礎(chǔ)是支配權(quán)和請(qǐng)求權(quán)的區(qū)分、處分行為和負(fù)擔(dān)行為的區(qū)分，物權(quán)關(guān)系變動(dòng)和債權(quán)關(guān)系變動(dòng)的區(qū)分。孫教授認(rèn)為，民法學(xué)理上關(guān)于請(qǐng)求權(quán)與支配權(quán)的區(qū)分，對(duì)于負(fù)擔(dān)行為與處分行為的概念以及實(shí)踐作用是認(rèn)可的，所以負(fù)擔(dān)行為和處分行為的差別在于客觀現(xiàn)實(shí)的是否存在，在任意一個(gè)以物權(quán)的設(shè)立，轉(zhuǎn)移，變更的交易中，都有著負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分。正是因?yàn)橛兄錂?quán)和請(qǐng)求權(quán)的區(qū)分即民事權(quán)利最基本的區(qū)分為前提，從而使負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分也成為法律行為中最基本的區(qū)分。從孫憲忠教授對(duì)區(qū)分原則的定義、討論中不難發(fā)現(xiàn)，他所定義的區(qū)分原則與德國民法中區(qū)分原則內(nèi)容上是一致的。是承認(rèn)物權(quán)行為理論并以負(fù)擔(dān)行為和處分行為區(qū)分作為理論基礎(chǔ)而建立的。這種區(qū)分不但在法理上很科學(xué)，而且在實(shí)踐作用也起到積極作用。

三、《物權(quán)法》與“區(qū)分原則”頒布前的法律適用情況

在《物權(quán)法》頒布前，由于缺少了區(qū)分原則，經(jīng)常發(fā)生僅僅依據(jù)《合同法》來確定物權(quán)的變動(dòng)，從而危害到了第三人的正當(dāng)利益的問題?？梢赃@么說，在《物權(quán)法》出臺(tái)前，我國還沒有任何法律明確的規(guī)定了“區(qū)分原則”，《民法通則》第72條的規(guī)定也只是對(duì)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間做了規(guī)定，該法條明確說明是“自交付時(shí)起”，并僅限于動(dòng)產(chǎn)。但是，權(quán)利人占有時(shí)生效。這樣的規(guī)定把抵押權(quán)生效和抵押合同生效兩個(gè)不同的概念混在一起。《擔(dān)保法》第42條規(guī)定，雙方訂立的書面抵押合同成立后，對(duì)當(dāng)事人并不產(chǎn)生債權(quán)上的約束力，即財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押合同須經(jīng)登記后才能生效。特別是抵押權(quán)人沒有請(qǐng)求抵押人進(jìn)行登記的權(quán)利，如果在這種情況下，抵押人惡意不辦理登記，此時(shí)，抵押合同還沒有生效，最多就承擔(dān)締約過失責(zé)任。后來出臺(tái)的《擔(dān)保法司法解釋》并沒有從根本上解決抵押人惡意的問題。后，適用《物權(quán)法》的規(guī)定。 從該《司法解釋》第56條第2款中可以看出，該司法解釋意在對(duì)《擔(dān)保法》的規(guī)定進(jìn)一步的加以明確，也僅只是強(qiáng)調(diào)違背誠實(shí)信用的情形下，由抵押人承擔(dān)責(zé)任。在責(zé)任承擔(dān)方面也沒具體說明，所以是否構(gòu)成違約責(zé)任也就沒有定論了。并且除《擔(dān)保法》直接規(guī)定了合同效力與物權(quán)變動(dòng)的條文外，其他法律，基本上都回避提及該問題。類似的法律規(guī)定諸如《城市管理法》第60條、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例》第15條、《土地管理法》等。這些條文都沒有說明登記與合同效力之間是什么關(guān)系。而1999年頒布并實(shí)施的《合同法》，雖然規(guī)定了合同何時(shí)生效的問題。但是沒有徹底的把物權(quán)變動(dòng)和合同生效這兩者的關(guān)系區(qū)分開來。

四、《物權(quán)法》第15條的價(jià)值取向

該條明確了物權(quán)行為的獨(dú)立性，把合同效力和登記效力區(qū)別開，對(duì)保護(hù)合同當(dāng)事人私權(quán)具有重要意義及價(jià)值：（1）有利于保護(hù)第三人的正當(dāng)利益。在現(xiàn)實(shí)交易中，經(jīng)常有第三人在合同成立生效之后取得物權(quán)的情況，如一物二賣等。當(dāng)事人和第三人之間的物權(quán)變動(dòng)是否發(fā)生成為了保護(hù)第三人利益的前提條件。若還是以傳統(tǒng)固有思想認(rèn)為合同生效使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原則對(duì)現(xiàn)實(shí)的交易秩序進(jìn)行規(guī)范，肯定會(huì)對(duì)市場交易的安全帶來威脅和損害。物權(quán)的獨(dú)立性是《物權(quán)法》所認(rèn)可的，把債權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分開，有效解決了這一問題。（2）對(duì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益起到很好的保障第一，對(duì)無過錯(cuò)方當(dāng)事人利益的保護(hù)和確定違約責(zé)任。如果在合同成立并且生效之后一方當(dāng)事人不進(jìn)行登記，或者主觀上存在惡意不履行登記的義務(wù)，該拒不履行登記行為就構(gòu)成違約，須承擔(dān)違約責(zé)任。而不動(dòng)產(chǎn)合同已經(jīng)生效但是沒有辦理登記，標(biāo)的物所有權(quán)也沒有發(fā)生變動(dòng)。在這種情況下，無過錯(cuò)方仍然可以通過“違約責(zé)任”請(qǐng)求救濟(jì)。第二，買受人占有權(quán)的合法性能得到很好的保護(hù)。就算是沒有辦理過登記手續(xù)，但不動(dòng)產(chǎn)合同成立，標(biāo)的物交付后，合同已經(jīng)生效。這樣當(dāng)事人就取得了對(duì)合同對(duì)標(biāo)的物的占有權(quán)。在對(duì)第三人的侵害行為方面，就算是對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)但能以占有權(quán)提起占有之訴，以此來維護(hù)買受人的利益。（3）對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的影響。在應(yīng)用債權(quán)的合同關(guān)系設(shè)定物上所有權(quán)的情況，承包合同有效是土地承包經(jīng)營權(quán)存在的前提。假如承包合同無效或被解除，則相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)也同時(shí)失去效力。其實(shí)利用債權(quán)合同來設(shè)定物權(quán)的做法，存在著許多的弊端。比如，該制度不經(jīng)意的助長和鼓勵(lì)發(fā)包方任意毀約以此侵害大部分是農(nóng)民的承包方的利益，也缺少了法律邏輯的順序。債權(quán)合同的設(shè)定具有多重性，這是源自債權(quán)的平等性與包容性。而物權(quán)的對(duì)世性決定了用益物權(quán)的設(shè)定體現(xiàn)出“絕對(duì)性”，所以債權(quán)和用益物權(quán)會(huì)因?yàn)樾再|(zhì)的不同發(fā)生沖突。“物權(quán)的獨(dú)立性”是《物權(quán)法》中明確的，合同雙方當(dāng)事人可以在設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)的同時(shí)也對(duì)物權(quán)的設(shè)定達(dá)成協(xié)議，并通過登記取得物權(quán)。這樣既可以解決法律邏輯上的混亂，又能維護(hù)廣大農(nóng)民的合法權(quán)力。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的條件逐步成熟和物權(quán)法承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，土地承包經(jīng)營權(quán)采用物權(quán)的形式設(shè)立勢(shì)在必行。

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);非貨幣性拆遷;財(cái)稅問題

近年來,隨著我國城市建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快,積極開展的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作對(duì)提高城鎮(zhèn)居民居住水平、改

善城市面貌、完善城市功能、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí),城鎮(zhèn)房屋拆遷法規(guī)、政策日益完善,有效地規(guī)范了城鎮(zhèn)房屋拆遷行為,維護(hù)了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,保障了建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。其主要做法是:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償主要采用非貨幣性補(bǔ)償方式,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人(企業(yè)或個(gè)人)達(dá)成協(xié)議,按拆遷面積返還給被拆遷人房產(chǎn),超過拆遷面積部分按市價(jià)或協(xié)議價(jià)銷售給被拆遷人,也就是通常所說的“拆一還一”補(bǔ)償方式。為規(guī)范上述行為,自2001年6月13日起,國務(wù)院和國務(wù)院辦公廳先后頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號(hào),以下簡稱《條例》)、《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》和《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》。2004年建設(shè)部又相繼出臺(tái)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》。各地也制定了相應(yīng)的地方性法規(guī)、規(guī)章和政策,例如廣西壯族自治區(qū)政府出臺(tái)實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》細(xì)則。但在相關(guān)財(cái)稅政策方面,財(cái)政部和國家稅務(wù)總局對(duì)政府拆遷非貨幣性補(bǔ)償所涉及的財(cái)稅問題沒有系統(tǒng)地出臺(tái)相關(guān)規(guī)定,只是各地自行零散出臺(tái)了一些政策,因此,各地方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)感覺無所適從,對(duì)上述業(yè)務(wù)不知如何進(jìn)行財(cái)稅處理。為此,本文從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要義及相關(guān)稅收政策精神入手剖析此類業(yè)務(wù)的財(cái)稅問題內(nèi)涵,并嘗試尋找出解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)非貨幣性拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)涉及會(huì)

計(jì)處理和稅務(wù)清繳的具體方法。

一、非貨幣性拆遷補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)問題解析

在筆者接觸的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,采用非貨幣性補(bǔ)償方式返還給被拆遷人房產(chǎn)的,由于拆遷補(bǔ)償協(xié)議上一般只反映拆遷及補(bǔ)償?shù)拿娣e,而不反映其價(jià)值量,相關(guān)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí),大多將“實(shí)物補(bǔ)償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”,在會(huì)計(jì)核算上按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理,即只將收到的超補(bǔ)償面積的補(bǔ)差現(xiàn)金確認(rèn)為銷售收入,而對(duì)補(bǔ)償給被拆遷人的房產(chǎn)價(jià)值既不確認(rèn)收入,也不確認(rèn)“開發(fā)成本”。

這種處理方式表面看似合理,實(shí)質(zhì)上是偷換概念,錯(cuò)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用角度分析,根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則,就其交易的實(shí)質(zhì),這其實(shí)就是以新?lián)Q舊,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用新建房產(chǎn)換入被拆遷人的舊房產(chǎn)的一項(xiàng)交易。這項(xiàng)補(bǔ)償業(yè)務(wù)分別由“購買”和“銷售”兩部分組成,應(yīng)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――建造合同》進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先從被拆遷人手中購入舊房,再將新房以相同的價(jià)格出售給被拆遷人。但在實(shí)務(wù)中因無法確定其計(jì)量價(jià)格,這類業(yè)務(wù)操作手法不具備可操作性。為此,筆者再從稅法的角度來分析上述問題,在非貨幣性補(bǔ)償形式下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還給被拆遷人的房產(chǎn)應(yīng)按“成本價(jià)”確認(rèn)“計(jì)稅收入”,繳納營業(yè)稅金及附加。從這一點(diǎn)看,要取得這個(gè)計(jì)量價(jià)格必須等到項(xiàng)目完工清算后才能得出,從時(shí)間上看,這是不現(xiàn)實(shí)的問題,但根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――建造合同》中對(duì)合同收入與合同費(fèi)用的確認(rèn)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按上一年完工并已實(shí)際銷售房產(chǎn)的平均成本作依據(jù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,等該項(xiàng)目完工清算時(shí)再根據(jù)實(shí)際成本進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整,這樣這個(gè)問題可迎刃而解。具體方法如下:

(一)補(bǔ)償房產(chǎn)計(jì)量價(jià)格的確定

由于項(xiàng)目完工時(shí)實(shí)際發(fā)生成本里面包括拆遷時(shí)暫估入賬的部分成本,這樣構(gòu)成項(xiàng)目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個(gè)循環(huán),導(dǎo)致不能得出真實(shí)的計(jì)量價(jià)格,但可以根據(jù)實(shí)際情況選擇以下幾種方式來確定完工時(shí)較為接近真實(shí)成本的計(jì)量價(jià)格。

第一,不考慮非貨幣性補(bǔ)償部分的成本法。

如果發(fā)生非貨幣性拆遷補(bǔ)償部分涉及金額不多,可以根據(jù)會(huì)計(jì)上的重要性原則,不確認(rèn)此部分的金額,以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計(jì)算得出計(jì)量價(jià)格。企業(yè)計(jì)量價(jià)格=(項(xiàng)目實(shí)際成本-暫估入賬成本)÷可售面積;計(jì)量價(jià)格=企業(yè)計(jì)量價(jià)格×補(bǔ)償面積。

第二,修正成本法。

以上一項(xiàng)目平均成本為基礎(chǔ),用上一項(xiàng)目到本項(xiàng)目完工期間的平均經(jīng)濟(jì)增長率來進(jìn)行修正。企業(yè)計(jì)量價(jià)格=(上一項(xiàng)目的平均成本×上一項(xiàng)目至本項(xiàng)目完工時(shí)的平均經(jīng)濟(jì)增長率)÷可售面積;計(jì)量價(jià)格=企業(yè)計(jì)量價(jià)格×補(bǔ)償面積。

第三,核定成本法。

以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或物價(jià)部門核定的“成本價(jià)”為準(zhǔn)。

第四,成本還原法。

本方法是利用數(shù)學(xué)原理及工具建立模型求解得出,所以也稱數(shù)模求解法。

假設(shè):某房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)A項(xiàng)目的全部成本為2000萬元,開發(fā)的建筑面積為18000平方,其中:可用于對(duì)外銷售部分面積為15000平方,用于拆遷補(bǔ)償部分面積為3000平方,由于拆遷補(bǔ)償部分對(duì)價(jià)成本我們不知道,設(shè)定為M,那么整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000+M;則有下列等式成立:

[(2000+M)÷18000]×3000=N

公式解析:[(2000+M)÷18000]為A項(xiàng)目的企業(yè)成本;[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補(bǔ)償部分的成本;M即是我們用于拆遷補(bǔ)償部分的成本。

那么上述公司可轉(zhuǎn)化為如下通用公式:

[(開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生成本+M)÷項(xiàng)目開發(fā)面積] ×用于補(bǔ)償部分面積=N,N即為計(jì)量價(jià)格。

用此方法計(jì)算出來的成本即為還原的真實(shí)成本。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理

根據(jù)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng),實(shí)際發(fā)生此項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí):

借:開發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償(已完工項(xiàng)目平均成本)

貸:其他應(yīng)付款――其他 (已完工項(xiàng)目平均成本)

完工時(shí):

先根據(jù)實(shí)際成本調(diào)整非貨幣性補(bǔ)償部分計(jì)量價(jià)格

借:開發(fā)成本(實(shí)際成本與已完工成本之差)

貸:其他應(yīng)付款――其他(實(shí)際成本與已完工成本之差)

結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本

借:開發(fā)產(chǎn)品(實(shí)際發(fā)生的成本)

貸:開發(fā)成本(實(shí)際發(fā)生的成本)

在房產(chǎn)移交被拆遷人時(shí):

確認(rèn)收入及相關(guān)稅費(fèi)

借:其他應(yīng)付款――其他(調(diào)整后的計(jì)量價(jià)格)

貸:營業(yè)收入(調(diào)整后的計(jì)量價(jià)格)

借:營業(yè)稅金及附加(以營業(yè)收入為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算)

貸:應(yīng)交稅費(fèi)(以營業(yè)收入為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算)

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借:營業(yè)成本

貸:開發(fā)產(chǎn)品

兩種會(huì)計(jì)處理方法相比,按收入和建造合同方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,能更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)的實(shí)質(zhì)重于形式原則,所提供的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)更相關(guān)、更準(zhǔn)確,并可與稅法及稅務(wù)相關(guān)政策更好的銜接,因此收入和建造合同方法是核算非貨幣拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)最好的會(huì)計(jì)方法。

二、非貨幣拆遷補(bǔ)償稅務(wù)問題解析

從非貨幣拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)問題看,難點(diǎn)在于營業(yè)稅和土地增值稅的相關(guān)問題上,而對(duì)于所得稅由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定比較統(tǒng)一,計(jì)繳規(guī)定和原則較為清晰。因此,筆者從營業(yè)稅和土地增值稅兩個(gè)方面對(duì)稅務(wù)問題進(jìn)行深入解析:

從應(yīng)納營業(yè)稅角度看,難點(diǎn)是如何界定政府拆遷補(bǔ)償?，F(xiàn)有的具代表性的政策有:國家稅務(wù)總局于1997年的《關(guān)于征用土地過程中征地企業(yè)支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》(國稅函[1997]87號(hào)),該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)――其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。另外,根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發(fā)[1993]149號(hào))的規(guī)定,土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅(有人將其理解為對(duì)被收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅)。2007年國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[2007]768號(hào))規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí),其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶,并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定,應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),該行為不屬于通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房?！边€有《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》國稅函[1995]549號(hào)“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅;對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅,對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等),凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的,不再征收營業(yè)稅?！?/p>

綜上所述,國家收回土地使用權(quán),支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)中,無論是支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的一方還是收到補(bǔ)償費(fèi)的一方均不需征收營業(yè)稅。但如果不是上述情況,則雙方均需要征收營業(yè)稅。但由于國家稅務(wù)總局未能解釋出怎樣的拆遷是屬于國家收回土地使用權(quán),如:國家或政府委托城市投資公司或?qū)I(yè)拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否屬于國家收回土地使用權(quán)等沒有明確的規(guī)定,所以各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在出臺(tái)有關(guān)拆遷補(bǔ)償此類業(yè)務(wù)的稅收政策時(shí),也有不同的規(guī)定:

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》蘇地稅函[2000]309號(hào)的具體內(nèi)容如下:根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅若干問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1995]549號(hào))精神,納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋,不論以何種方式結(jié)算價(jià)款,以及拆遷人取得的房屋作何用途,均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍,應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》渝地稅發(fā)[2002]156號(hào):被拆遷人與拆遷人(企業(yè)或個(gè)人,以下同)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款,暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。在拆遷原房過程中,被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償(安置)方式,所取得的貨幣補(bǔ)償(安置)價(jià)款,暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》(粵地稅函[1999]295號(hào))規(guī)定,在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入,凡經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn),國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告,限期拆(搬)遷的地(路)段的,被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入(包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)暫不征收營業(yè)稅。

福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》(閩地稅發(fā)[2004]63號(hào))規(guī)定:拆遷人給予被拆遷企業(yè)和個(gè)人補(bǔ)償安置的房屋,不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款,均屬于營業(yè)稅的征稅范圍,應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支,不得沖減其“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅營業(yè)額。被拆遷企業(yè)和個(gè)人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋,除下列兩種情況外,均應(yīng)征收營業(yè)稅。被拆遷企業(yè)和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋(或土地)拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi),暫免征收營業(yè)稅。被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷,所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換,暫免征收營業(yè)稅。

天津地稅局(津地稅流〔2007〕10號(hào))對(duì)政府因道路、橋梁、綠地等非經(jīng)營性用地收回土地使用權(quán),給予原用地企業(yè)地上建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償性收入,不征收營業(yè)稅。

北京地稅局(京地稅營〔2007〕488號(hào))對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償、員工失業(yè)補(bǔ)償?shù)炔粚儆跔I業(yè)稅征收范圍,不征收營業(yè)稅。

各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)拆遷補(bǔ)償是否征收營業(yè)稅不統(tǒng)一的主要原因是:對(duì)如何界定政府拆遷行為的認(rèn)識(shí)沒有統(tǒng)一。根據(jù)國家不對(duì)國家征稅的原理,如果拆遷補(bǔ)償是需要國家或政府承擔(dān)的,不論補(bǔ)拆遷人是從財(cái)政取得拆遷補(bǔ)償還是從城市投資公司或?qū)I(yè)拆遷公司取得都有應(yīng)歸屬于政府拆遷范疇,不征收營業(yè)稅。如果拆遷補(bǔ)償是不需要國家或政府承擔(dān)的,則取得的拆遷補(bǔ)償應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。同理,如果是采用非貨幣拆遷補(bǔ)償方式安置被拆遷戶的,無論其怎樣結(jié)算均應(yīng)視同全額銷售,原因是假設(shè)用貨幣補(bǔ)償被拆遷戶,而被拆遷戶用貨幣購買商品房時(shí),拆建單位也是需要將該商品房作為銷售處理的(政府政策性拆遷除外)。上述兩種會(huì)計(jì)處理方法相比,按收入和建造合同方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,雖然多交了置換部分收入的營業(yè)稅金及附加,但是也為相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳時(shí)減少很多問題,因?yàn)槿绻捶秦泿判再Y產(chǎn)交換模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和納稅,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)強(qiáng)制要求補(bǔ)繳該部分營業(yè)稅金及附加,而相關(guān)企業(yè)因無相應(yīng)政策支持而極可能被迫上繳。

從應(yīng)納土地增值稅角度看,根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定:拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為拆遷補(bǔ)償?shù)?根據(jù)國稅函[2007]768號(hào)的文件精神,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶,即認(rèn)定其是獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,收入包含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。因此,除政府政策性拆遷或有特殊規(guī)定外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以非貨幣拆遷補(bǔ)償方式開發(fā)也需要征收土地增值稅,關(guān)鍵問題是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)。一般以營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)來確認(rèn)。在征收方式上,一般先在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)先進(jìn)行預(yù)征,最后進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅清算。需要注意的是,按非貨幣性資產(chǎn)交換方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算計(jì)算營業(yè)金額,如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)其補(bǔ)繳,則這部分補(bǔ)繳的營業(yè)稅金及附加不能列入開發(fā)成本進(jìn)行土地增值稅的抵扣,會(huì)給相關(guān)企業(yè)帶來很大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。