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第1篇：房地產(chǎn)調(diào)研計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)研究；調(diào)研分析

Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.

Keywords: real estate market; Market research; analysis

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟與競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，憑借經(jīng)驗(yàn)和直覺進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃已逐漸被整個(gè)行業(yè)所重視，它的重心在于研究消費(fèi)者需求，引導(dǎo)消費(fèi)需求，進(jìn)而滿足消費(fèi)需求。為了完成這一目標(biāo)，必須以扎實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，以消費(fèi)需要為導(dǎo)向，進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研分析，以便熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品定位，進(jìn)一步做出科學(xué)的房地產(chǎn)投資決策。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)總是在不斷發(fā)展變化的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，總會(huì)不斷出現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和危機(jī)，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查、研究，可以準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，為企業(yè)投資決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，可達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的目的和要求，確保項(xiàng)目策劃及項(xiàng)目定位的真實(shí)可靠性和實(shí)時(shí)操作性。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)特定的目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的原理和方法，通過各種途徑有計(jì)劃、有目的、有步驟系統(tǒng)地收集、整理與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的各種市場(chǎng)信息，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)提供基礎(chǔ)和依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)查在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃中占有重要的位置主要是因?yàn)椋?/p>

（一）市場(chǎng)調(diào)查是開發(fā)企業(yè)、策劃人深入認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的必經(jīng)過程和手段；

（二）市場(chǎng)調(diào)查是策劃人和開發(fā)商認(rèn)識(shí)產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模，作出產(chǎn)品開發(fā)的決策基；

（三）市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位等的基礎(chǔ)和前提，也是市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)的前提。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

(一)市場(chǎng)產(chǎn)品壽命周期調(diào)查

產(chǎn)品的壽命周期調(diào)查主要是研究產(chǎn)品的發(fā)展特征，進(jìn)一步幫助決策，一般的產(chǎn)品壽命周期分導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰老期四個(gè)階段。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，國(guó)內(nèi)外許多研究房地產(chǎn)發(fā)展周期的專家認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品同樣居有一定的發(fā)展周期，其壽命周期的研究主要包括宏觀環(huán)境下產(chǎn)品的壽命周期和項(xiàng)目所在地的區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的壽命周期，對(duì)項(xiàng)目而言，后者的影響更大，研究也應(yīng)當(dāng)更為準(zhǔn)確和深入。

(二)市場(chǎng)供應(yīng)、需求調(diào)查

市場(chǎng)的供應(yīng)調(diào)查主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：量和價(jià)，市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查的核心內(nèi)容就是調(diào)查對(duì)象、范圍的確定，以及調(diào)查深度的確定。

需求調(diào)查中經(jīng)常調(diào)查以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：需求量、需求價(jià)及對(duì)目前產(chǎn)品的不滿足因素和程度。需求調(diào)查中一個(gè)非常重要的目的就是了解消費(fèi)者心中所想，并且能對(duì)項(xiàng)目的前期推廣埋下伏筆，作個(gè)鋪墊和引導(dǎo)。

(三) 消費(fèi)者購買行為調(diào)查

消費(fèi)者的購買行為調(diào)查對(duì)于市場(chǎng)需求分析具有相當(dāng)?shù)闹匾?，主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行：1)消費(fèi)群體特征調(diào)查、2)消費(fèi)群體購買力調(diào)查，主要從收入情況、支出情況、消費(fèi)者的資金分配能力、消費(fèi)觀念、對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的了解程度等方面進(jìn)行調(diào)查；3)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向調(diào)查。

(四) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無處不在，只有進(jìn)行研究并指定恰當(dāng)?shù)牟呗圆拍馨扬L(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查包括：1)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)，即在擬建項(xiàng)目的輻射范圍內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)情況；2)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，這里的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要是指可能影響擬開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、銷售等的已有項(xiàng)目和潛在項(xiàng)目；3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查，主要是調(diào)查市場(chǎng)已有的產(chǎn)品和潛在的產(chǎn)品；4)區(qū)域外可比項(xiàng)目的調(diào)查，主要是指與擬開發(fā)項(xiàng)目具有許多的類似特征的項(xiàng)目，這種項(xiàng)目的研究對(duì)于擬建項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)慕梃b作用。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要方法

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研過程中由于調(diào)查深度和目的的不同也可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查劃分為試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查等，這幾種調(diào)查之間存在一個(gè)相互聯(lián)系、逐漸深入的關(guān)系，并且在實(shí)際調(diào)查過程中經(jīng)常進(jìn)行綜合運(yùn)用。試探性調(diào)查主要是發(fā)現(xiàn)問題和提出問題，描述性調(diào)查主要是說明問題，因果性調(diào)查主要是分析問題的原因，預(yù)測(cè)性調(diào)查主要是估計(jì)問題發(fā)展的趨勢(shì)。在這些調(diào)查過程中，要運(yùn)用到多種調(diào)查方法。根據(jù)調(diào)查方法分類方式的不同，可以進(jìn)行不同的劃分，但常用的方法有：

(一)訪問法

訪問法的基本原理是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱和設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，然后對(duì)被調(diào)查者以提問或問卷的方式請(qǐng)他們做出回答，然后再對(duì)回收的問卷進(jìn)行分析、整理以得到所需的資料。訪問法的優(yōu)點(diǎn)在于成本較低并且速度較快，缺點(diǎn)在于調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性不強(qiáng)對(duì)調(diào)查目的的實(shí)現(xiàn)能力不強(qiáng)。訪問法主要有以下三種形式：

1、面談，進(jìn)行當(dāng)面訪問有助于獲得較多的信息，并且調(diào)查者可以根據(jù)調(diào)查對(duì)象的特征調(diào)整調(diào)查的問題，但該方法比較費(fèi)事。

2、電話調(diào)查，該方法的速度快、成本低，但是獲得的信息有限。

3、通訊調(diào)查，隨著現(xiàn)代通訊業(yè)的發(fā)展我們可以采用多種方式進(jìn)行調(diào)查，并且成本會(huì)比較低廉。

(二)觀察法

觀察法是指調(diào)查人員通過觀察被調(diào)查人員的行為來收集所需資料信息。該方法的缺點(diǎn)就是調(diào)查的范圍較窄，花費(fèi)的時(shí)間較多，并且只能了解事物的表象難以了解被調(diào)查者的內(nèi)心的感情、態(tài)度等，因此該方法一般要同其他的方法結(jié)合使用。

(三)實(shí)驗(yàn)法

實(shí)驗(yàn)法就是根據(jù)需要了解的信息，先假設(shè)一些條件，在某一個(gè)較小的范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果提取所需信息的方法。

在實(shí)際運(yùn)用中一般都是多種方法同時(shí)運(yùn)用，以相互彌補(bǔ)單一方法的缺陷和不足。另外根據(jù)調(diào)查對(duì)象總體范圍不同還可以分為：普查法、重點(diǎn)調(diào)查法、隨機(jī)抽樣法及非隨機(jī)抽樣法。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要步驟

(一)市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備階段

1、確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的

調(diào)查內(nèi)容和目的的確定每個(gè)項(xiàng)目都不同，因此在具體調(diào)查時(shí)要具體問題具體分析。

2、擬定市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃

市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃的內(nèi)容主要包括：調(diào)查對(duì)象的確定、調(diào)查方法的確定、調(diào)查進(jìn)度計(jì)劃安排等內(nèi)容。

3、調(diào)查人員的選擇

調(diào)查人員作為調(diào)查方法的執(zhí)行者，其素質(zhì)將直接影響到調(diào)查方法的執(zhí)行能力，并最終影響到調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量。因此調(diào)查人員的選取應(yīng)當(dāng)有一定的基本要求，如專業(yè)要求，并應(yīng)當(dāng)在調(diào)查前進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。

(二)市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施階段

調(diào)查的實(shí)施階段時(shí)間最長(zhǎng)，也是最重要的階段，一般包括以下幾個(gè)內(nèi)容：

1、收集相關(guān)信息資料

在市場(chǎng)調(diào)查中需要對(duì)許多的相關(guān)資料進(jìn)行收集，其中包括市場(chǎng)資料、具體項(xiàng)目資料、宏觀經(jīng)濟(jì)、政策資料等等，并且這個(gè)收集過程應(yīng)當(dāng)是動(dòng)態(tài)的過程。

2、設(shè)計(jì)調(diào)查問卷

調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)將直接關(guān)系到調(diào)查質(zhì)量，因此其設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮到有效性、經(jīng)濟(jì)性等方面的要求，設(shè)計(jì)要做到科學(xué)、完整、可行。

3、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中最應(yīng)當(dāng)注意的問題就是調(diào)查的質(zhì)量，要求調(diào)查人員要不斷的總結(jié)和調(diào)整方法，為進(jìn)一步調(diào)查做出合理的行為提供幫助。

(三)資料的匯總及分析處理階段

市場(chǎng)調(diào)查的任務(wù)就是將客觀存在的事物如實(shí)地反映出來，解決現(xiàn)實(shí)或?qū)淼膯栴}。調(diào)查資料的整理分析是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先要進(jìn)行編輯整理：就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性；再進(jìn)行分類，即對(duì)經(jīng)過編輯的資料進(jìn)行分類，并制作相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)表或統(tǒng)計(jì)圖，以及觀察分析；最后對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行分析，即用統(tǒng)計(jì)方法對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，以評(píng)定其可靠性，并進(jìn)行相關(guān)分析，回歸分析等。

（四）形成調(diào)查報(bào)告

撰寫和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果，要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫。不同的市場(chǎng)調(diào)查其撰寫的格式是不同的，但一個(gè)原則就是能夠真實(shí)反映調(diào)查的成果和不足，要恰當(dāng)?shù)拿枋鍪袌?chǎng)的情況。

結(jié)論：

本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，清晰展示了市場(chǎng)調(diào)研分析的過程，在房地產(chǎn)策劃中，市場(chǎng)調(diào)查作為一切活動(dòng)開展的基礎(chǔ)要求，在各種條件允許的情況下盡量深入的進(jìn)行，同時(shí)市場(chǎng)調(diào)查的方法要求科學(xué)、合理，調(diào)查的手段要多種多樣，并綜合運(yùn)用。在市場(chǎng)調(diào)查的整理階段，主要發(fā)現(xiàn)存在的不足之處，并進(jìn)一步進(jìn)行深入的調(diào)查研究。市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)實(shí)際上就是在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)我們希望獲得的信息對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的資料進(jìn)行判斷、歸納、演繹。

參考文獻(xiàn)：

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[4] 胡建蘭．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)問題．中國(guó)房地產(chǎn)，2007．

第2篇：房地產(chǎn)調(diào)研計(jì)劃范文

房地產(chǎn)人才市場(chǎng)回暖跡象明顯

相比2009年,2010年房地產(chǎn)人才市場(chǎng)回暖跡象十分顯著:從薪酬增幅來看,2010年實(shí)際平均加薪幅度達(dá)到7.5%,遠(yuǎn)高于2009年(4%)。而人員的流動(dòng)也愈加頻繁,2010年員工主動(dòng)離職率達(dá)到16.2%,相比2009年(13.5%)有明顯上升。

盡管政府為遏制過快上漲的房?jī)r(jià)而采取了一系列新的調(diào)控政策,給行業(yè)發(fā)展帶來不確定因素,但多數(shù)房企仍對(duì)業(yè)務(wù)成長(zhǎng)抱有信心?！拔覀兊恼{(diào)研發(fā)現(xiàn),有83%的參調(diào)企業(yè)明年會(huì)增加正式雇員人數(shù)” ,韜睿惠悅中國(guó)區(qū)獎(jiǎng)酬業(yè)務(wù)發(fā)展副總經(jīng)理兼首席顧問許文宗介紹說,“這可以從一個(gè)側(cè)面說明地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的行業(yè)前景總體上持樂觀態(tài)度?！?/p>

在人才競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線城市中,北京、上海兩地房地產(chǎn)行業(yè)的年度總現(xiàn)金收入,即以現(xiàn)金形式獲得的收入總額,包括總固定薪酬和年度獎(jiǎng)金,略高于深圳和廣州。而在年度總固定薪酬方面,即固定獲得的薪酬,通常指基本工資,上海則略高于其他三個(gè)一線城市。以資深專員這個(gè)職位為例,其平均固定年薪在上海地區(qū)最高,接近13萬,在北京也超過12萬,不過在廣州和深圳則分別只有11萬和10萬;從包含獎(jiǎng)金的年度總現(xiàn)金收入來看,這個(gè)職位在上海和北京的收入均超過16萬,略高于廣州(15萬)?！斑@主要是由于上海的外資房地產(chǎn)企業(yè)較多”,許文宗說,“因?yàn)橥馄髴T用高固薪的策略來吸引和留置人才,而國(guó)企和民企則更愿意采用獎(jiǎng)金這樣的變動(dòng)薪酬來激勵(lì)人才?！?/p>

涉足商業(yè)地產(chǎn)蔚然成風(fēng)新關(guān)鍵崗位進(jìn)入高薪之列

據(jù)韜睿惠悅的調(diào)研結(jié)果顯示,除建筑設(shè)計(jì)類仍是傳統(tǒng)上的高薪職位外,投資并購、招商租賃這兩個(gè)職位也悄然加入高薪之列。以經(jīng)理層級(jí)為例,投資并購經(jīng)理的年度總現(xiàn)金收入最高(中位值高達(dá)近67萬人民幣),招商租賃經(jīng)理亦超過37萬;而從年度總固定薪酬來看,投資并購經(jīng)理和招商租賃經(jīng)理也分列前兩位(中位值分別為約60萬和35萬人民幣)。

“在政策調(diào)控步步緊逼住宅市場(chǎng)的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)開始意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)有利于平衡企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),許多開發(fā)商,包括國(guó)內(nèi)許多知名的傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目開發(fā)商在內(nèi),都開始更多地介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,這令一批新的關(guān)鍵崗位應(yīng)運(yùn)而生?！痹S文宗解釋道,“不過很多企業(yè),特別是一些缺乏金融運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)資開發(fā)商,都遭遇了人才瓶頸。”人才的短缺是推動(dòng)這些職位價(jià)值不斷增長(zhǎng)的主要原因。

建筑設(shè)計(jì)類大學(xué)畢業(yè)生走俏

2010年房地產(chǎn)行業(yè)大學(xué)生的起薪比2009年有了大幅提升,研究生年度平均起薪超過6.4萬,比去年高20%;本科生年薪起薪平均值接近5萬,比2009年高出27%。其中建筑設(shè)計(jì)類的畢業(yè)生年度起薪平均值最高,本科生和研究生分別為人民幣約5.3萬元和6.8萬元。

“這對(duì)建筑設(shè)計(jì)專業(yè)的學(xué)子來講,無疑是個(gè)好消息。但我們更多看到的是,隨著管理能力的不斷提升,地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過多年的粗放型人才戰(zhàn)略后,終于形成較為成熟的管理模式,開始有能力、有計(jì)劃地培養(yǎng)人才,尤以技術(shù)型人才為培養(yǎng)重點(diǎn),為未來發(fā)展儲(chǔ)備能量?！痹S文宗說。

關(guān)于此次房地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬調(diào)研

第3篇：房地產(chǎn)調(diào)研計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理

房地產(chǎn)成本管理過程中將會(huì)面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據(jù)問題的特點(diǎn)不斷強(qiáng)化解決措施的制定，是推動(dòng)房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點(diǎn)，也是新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進(jìn)一步提升的關(guān)鍵。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提升具有重要的影響。

一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問題

（一）拿地拓展階段

房地產(chǎn)開發(fā)主要是從拿地開始，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及后續(xù)項(xiàng)目的開展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)U(kuò)展過程中，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)前期進(jìn)行成本調(diào)研，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益，并且制定可行性報(bào)告進(jìn)行投資評(píng)審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實(shí)際情況，及時(shí)的對(duì)成本信息進(jìn)行更新，做好測(cè)算工作。當(dāng)前期成本調(diào)研不夠充分的時(shí)候，對(duì)后續(xù)工作的開展將會(huì)產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進(jìn)行的成本數(shù)據(jù)測(cè)算。不能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對(duì)于是否值得投資產(chǎn)生影響。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

前期拿地?cái)U(kuò)展階段是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)前期階段的延續(xù)。需要對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)能夠準(zhǔn)確的定位、確認(rèn)目標(biāo)人群、規(guī)劃方案的制定需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入的研究。在這個(gè)階段中對(duì)拿地?cái)U(kuò)展的方案需要進(jìn)行再次判斷，并且對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個(gè)過程中對(duì)后續(xù)開展的工作范圍進(jìn)行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地?cái)U(kuò)展對(duì)于方案的設(shè)計(jì)影響較大，為了能夠進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷的對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行完善，降低產(chǎn)品成本造價(jià)成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實(shí)際效果。在投資的過程中應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格有效的控制管理，強(qiáng)化成本控制設(shè)計(jì)。成本控制環(huán)節(jié)的開展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的變動(dòng)，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。

（三）成本超支

成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復(fù)雜。目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程造價(jià)管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的時(shí)候就會(huì)造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于設(shè)計(jì)變更造成的成本超支情況沒有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)變更是對(duì)施工設(shè)計(jì)的修改工作，對(duì)于工程建設(shè)的開展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導(dǎo)致成本超支的重要原因。

（四）動(dòng)態(tài)成本管理水平較差

為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理控制需要及時(shí)有效的了解工程項(xiàng)目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項(xiàng)目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)該及時(shí)的采取成本管理控制措施進(jìn)行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動(dòng)態(tài)成本管理作為合同臺(tái)賬，這樣就不能夠反映問題發(fā)生的實(shí)質(zhì)，對(duì)于變更的信息也不能夠及時(shí)的得到回應(yīng)。簽訂的工程項(xiàng)目建設(shè)也不能夠按時(shí)完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程建設(shè)動(dòng)態(tài)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。

二、完善房地產(chǎn)成本管理對(duì)策

（一）制定全面成本評(píng)估制度，強(qiáng)化調(diào)研工作的開展

成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、工程等部門人員共同參與對(duì)成本進(jìn)行的研究。市場(chǎng)的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對(duì)于調(diào)研工作應(yīng)該確認(rèn)目標(biāo)群體、產(chǎn)品等位等方面。針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益以及技術(shù)指導(dǎo)等方面都要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評(píng)價(jià)。將收集到的信息進(jìn)行匯總，并且由市場(chǎng)部門對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位處理，整合各部門之間的信息進(jìn)行成本測(cè)算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。

（二）制定多元化的設(shè)計(jì)方案

設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)企業(yè)開展的重要方面，在設(shè)計(jì)方案的制定上應(yīng)該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動(dòng)設(shè)計(jì)方案的制定，并且需要經(jīng)過專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合對(duì)比。這樣能夠保證設(shè)計(jì)方案的實(shí)用性。例如限額設(shè)計(jì)，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計(jì)階段就要限制在一個(gè)標(biāo)定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計(jì)單位要按此價(jià)格開展設(shè)計(jì)，不得突破。經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案能夠在一定程度上降低成本投入，對(duì)不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比選擇創(chuàng)新較強(qiáng)，品質(zhì)較高的設(shè)計(jì)方案。只有保證設(shè)計(jì)方案的成本經(jīng)濟(jì)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進(jìn)一步提升。

（三）強(qiáng)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制成本差異

設(shè)計(jì)變更等情況的發(fā)生，將會(huì)增加成本管理。針對(duì)這種情況需要采取不同的方式進(jìn)行完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的過程中設(shè)計(jì)變更較為常見。因此要對(duì)設(shè)計(jì)過程中存在的問題要進(jìn)行補(bǔ)充，根據(jù)市場(chǎng)變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問題與組織結(jié)構(gòu)問題也是導(dǎo)致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過程中應(yīng)該對(duì)各方面進(jìn)行確認(rèn)，針對(duì)不同的情況制定有效的處理方式進(jìn)行完善。

（四）建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控

1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致

成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務(wù)的，一定要和成本管理的權(quán)責(zé)、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時(shí)效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應(yīng)簡(jiǎn)單易學(xué)

房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計(jì)、工程甚至市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個(gè)全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。

3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具

當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進(jìn)行推廣運(yùn)用，杜絕流程以外的成本管理事項(xiàng)發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項(xiàng)及時(shí)準(zhǔn)確的登記到

成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準(zhǔn)確、全面地反映動(dòng)態(tài)成本。

三、結(jié)束語

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，使房地產(chǎn)過熱恢復(fù)到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷售價(jià)格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點(diǎn)投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問題，更加有效的制定對(duì)策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到充分的發(fā)揮。對(duì)房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問題進(jìn)行確認(rèn)，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過程中也能夠提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。

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第4篇：房地產(chǎn)調(diào)研計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：榮盛集團(tuán)；房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）27-0078-02

一、榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)及成本控制現(xiàn)狀

榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司簡(jiǎn)稱“榮盛集團(tuán)”，成立于1996年，現(xiàn)注冊(cè)資金為38.2億元。長(zhǎng)期以來，公司一直致力于中等城市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，始終堅(jiān)持專業(yè)化經(jīng)營(yíng)與高檔產(chǎn)品品質(zhì)理念。經(jīng)過近二十年的努力，公司已發(fā)展成為集建筑設(shè)計(jì)、商品住宅開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)與酒店管理為一體的、具有國(guó)家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)、甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)的大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。2007年8月，榮盛集團(tuán)成功登陸深圳證券交易所，正式掛牌上市，進(jìn)而成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。借助于良好的市場(chǎng)環(huán)境與歷史機(jī)遇，公司以房地產(chǎn)為核心，開始向金融、酒店、設(shè)計(jì)等方面全面拓展，并取得了輝煌的業(yè)績(jī)。截至2012年底，榮盛集團(tuán)總資產(chǎn)增加到400多億元，其中凈資產(chǎn)100億元。此外，還擁有土地儲(chǔ)備即潛在可開發(fā)面積2 000多萬平方米。到2015年底，榮盛集團(tuán)總資產(chǎn)進(jìn)一步增加到1 028億元，擁有土地儲(chǔ)備2 300多萬平方米，業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展至遼寧、內(nèi)蒙古、山東、安徽、江蘇、湖北、湖南、廣東、海南、四川等十多個(gè)省市區(qū)，開發(fā)項(xiàng)目140多個(gè)。2005年，企業(yè)銷售額、銷售面積躍居房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位，公司品牌價(jià)值估值45.68億元。2012年開始銷售額穩(wěn)步進(jìn)入TOP20強(qiáng)，銷售面積進(jìn)入TOP15強(qiáng)，市場(chǎng)影響力進(jìn)一步加強(qiáng)。2015年，榮盛集團(tuán)已在25個(gè)城市建立分（子）公司，擁有土地儲(chǔ)備總量1 900 萬平米，項(xiàng)目總數(shù)130余個(gè)，在售項(xiàng)目總數(shù)為96個(gè)。2015年末注冊(cè)資本為43.48億元，是基期的3倍；總資產(chǎn)1 028億元，是基期的近5倍。五年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入886億元、回款1 024億元、利潤(rùn)122億元，分別是“三五”時(shí)期的6倍、4.8倍和3.6倍。榮膺“2015年中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)榜”第18位、“2015年滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10”第8位、“2015年滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力 TOP10”第5位等多項(xiàng)榮譽(yù)，建立了行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和地位。

近年來，榮盛房地產(chǎn)公司項(xiàng)目建設(shè)始終堅(jiān)持“好、快、省”的原則，科學(xué)管控工程進(jìn)度，不斷提高質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范預(yù)算、結(jié)算，強(qiáng)化成本管理，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展順利。

第一，公司對(duì)材料采購實(shí)行預(yù)算控制。公司經(jīng)理根據(jù)計(jì)劃批準(zhǔn)材料認(rèn)質(zhì)單位后，由項(xiàng)目工程部施工組負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目工程所需材料的種類與數(shù)量，將其預(yù)算上報(bào)財(cái)務(wù)部后，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目材料設(shè)備進(jìn)行定價(jià)復(fù)核。第二，公司對(duì)現(xiàn)行材料實(shí)行零庫存管理，采購組可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要隨時(shí)進(jìn)行購買，然后在項(xiàng)目工地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)貨，驗(yàn)收合格后由項(xiàng)目部施工組人員對(duì)材料進(jìn)行簽收，并在收貨單上簽字。第三，工程部施工組在施工前根據(jù)實(shí)際需要向設(shè)備組申請(qǐng)領(lǐng)用設(shè)備機(jī)械，如果缺少該項(xiàng)設(shè)備則可根據(jù)使用情況或?qū)嶋H需要向財(cái)務(wù)部申請(qǐng)購買或租用，待財(cái)務(wù)部審批通過后，再由設(shè)備組進(jìn)行購買或租用。在施工過程中發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)、倉儲(chǔ)費(fèi)以及施工組辦公費(fèi)用等，主要由施工組在施工結(jié)束后按照實(shí)際發(fā)生額向財(cái)務(wù)部申報(bào)，最后由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一撥付。

二、榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題分析

在決策階段，有關(guān)對(duì)成本控制的觀念未能正確樹立，結(jié)果，成本控制計(jì)劃書浮于表面、套用模板、不能緊密地聯(lián)系實(shí)際；其評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不完善、不系統(tǒng)、不可行、不科學(xué)；成本控制只是形式化地走過場(chǎng)，項(xiàng)目的可行性評(píng)估、預(yù)計(jì)成本評(píng)估、預(yù)計(jì)盈利評(píng)估不準(zhǔn)確，導(dǎo)致決策失誤，損失慘重。同時(shí)，由于成本控制觀念的不足，導(dǎo)致榮盛發(fā)展沒有設(shè)立專門的成本控制機(jī)構(gòu)，結(jié)果，在決策階段進(jìn)行成本控制研究與規(guī)劃的時(shí)候，必然缺乏專業(yè)的指導(dǎo)和部門支持。沒有一個(gè)專門的成本控制部對(duì)方案進(jìn)行把關(guān)，直接把各個(gè)部門的方案進(jìn)行簡(jiǎn)單的拼湊就上交公司領(lǐng)導(dǎo)，很容易造成決策失誤，這肯定增加了項(xiàng)目運(yùn)作及其成本失控的風(fēng)險(xiǎn)。此外，市場(chǎng)調(diào)研不充分，也會(huì)給項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)行造成一定的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致成本失控。

在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，往往會(huì)人為加大工程的安全系數(shù)，在公用工程及配套工程上采用大而全的設(shè)計(jì)，難免會(huì)造成工程成本的增加，導(dǎo)致方案的先天不足和成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，設(shè)計(jì)方案和現(xiàn)場(chǎng)施工銜接不緊密，也在客觀上為成本失控提供了方便。在招投標(biāo)階段，工程招標(biāo)過程不規(guī)范，缺乏專業(yè)的評(píng)標(biāo)隊(duì)伍及評(píng)價(jià)體系，都會(huì)導(dǎo)致成本的額外增加。在施工階段，由于控制機(jī)制不嚴(yán)密，成本信息反饋相對(duì)滯后，同樣會(huì)導(dǎo)致成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。在竣工結(jié)算與營(yíng)銷階段，由于制度不嚴(yán)，執(zhí)行不力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，都會(huì)或多或少地發(fā)生費(fèi)用超支現(xiàn)象，進(jìn)而誘發(fā)成本的失控。

三、榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)成本控制的主要對(duì)策

（一）科學(xué)進(jìn)行投資決策與前期成本分析

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)耗資巨大的風(fēng)險(xiǎn)投資，投資決策與成本分析是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)成本控制、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的基本前提，必須給予高度重視。

首先，要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)進(jìn)行企業(yè)投資決策。投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，搞好投資決策是降低和化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)性工作。為此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，榮盛集團(tuán)要集中自身資源，在科學(xué)解讀國(guó)家房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，借助市場(chǎng)定位、產(chǎn)品策劃與風(fēng)險(xiǎn)分析，進(jìn)行科學(xué)的投資決策。其次，切實(shí)搞好前期開發(fā)成本分析。投資決策完成后，企業(yè)成本管理部門及其相關(guān)人員要在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的成本分析，把好成本控制關(guān)。其中，要重點(diǎn)進(jìn)行土地費(fèi)用評(píng)估分析、前期工程費(fèi)用預(yù)算分析、建筑安裝工程造價(jià)預(yù)測(cè)分析、基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)用分析、園林環(huán)境工程費(fèi)用分析、投資決策階段的費(fèi)稅與管理費(fèi)用分析以及不可預(yù)見的費(fèi)用分析。

（二）搞好成本策劃與工程設(shè)計(jì)，合理確定目標(biāo)成本

首先，要搞好成本策劃，確定限額控制指標(biāo)。在具體執(zhí)行中，要結(jié)合營(yíng)銷定位報(bào)告，對(duì)概念設(shè)計(jì)多方案組合進(jìn)行成本匡算。并通過對(duì)各類型產(chǎn)品的成本配置模塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性測(cè)算與比較，找出盈利最大化的產(chǎn)品組合，由此形成對(duì)未來規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的限額控制指標(biāo)。其次，搞好工程設(shè)計(jì)，合理確定并嚴(yán)格控制目標(biāo)成本。在工程設(shè)計(jì)階段，必須加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化工作，制定共同遵守的技術(shù)準(zhǔn)則和依據(jù)；嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)方案的選擇與審核，確保設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化；制定科學(xué)的設(shè)計(jì)管理程序，搞好設(shè)計(jì)接口控制；建立設(shè)計(jì)成果校審與設(shè)計(jì)文件的會(huì)簽制度，防止設(shè)計(jì)過程中的遺漏與錯(cuò)誤；鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新，推動(dòng)設(shè)計(jì)質(zhì)量的穩(wěn)步提高；認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審，嚴(yán)格目標(biāo)成本調(diào)整的審批流程。再次，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，防止成本失控。通常情況下，設(shè)計(jì)變更必須征得建設(shè)單位同意并且根據(jù)規(guī)定程序辦理書面變更手續(xù)。其中，涉及到施工圖審查內(nèi)容的設(shè)計(jì)變更計(jì)劃，必須報(bào)請(qǐng)?jiān)瓕彶闄C(jī)構(gòu)審查后再予以變更，并切實(shí)做好事前控制。與設(shè)計(jì)單位簽訂合同時(shí)，應(yīng)事先對(duì)因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題所造成變更進(jìn)行相應(yīng)的制約。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格控制工程造價(jià)與建筑施工成本

在房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑施工成本及其工程造價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的重中之重，必須予以重點(diǎn)控制。

第一，要加強(qiáng)招投標(biāo)管理，防止工程造價(jià)失控。在此，一要切實(shí)搞好工程招投標(biāo)與合同洽商工作，嚴(yán)把招標(biāo)審核關(guān)；二要嚴(yán)格控制招標(biāo)工作質(zhì)量，防止意外風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；三要嚴(yán)格招標(biāo)程序，合理控制工程造價(jià)。

第二，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更，防止增加費(fèi)用。在此，一要完善設(shè)計(jì)變更和工程簽證管理制度，明確規(guī)范相關(guān)人員的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；二要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程簽證管理工作，重點(diǎn)對(duì)其不實(shí)之處及其不合理性加以嚴(yán)格審查與管理。

第三，強(qiáng)化設(shè)備管理模式，縮減施工成本。在此，根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)科學(xué)合理調(diào)配施工設(shè)備，在設(shè)備選用上要堅(jiān)持先調(diào)劑、后租賃的原則，購置設(shè)備要少而精，同時(shí)提高設(shè)備使用效率，做好設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)管理工作。

第四，嚴(yán)格材料管理，降低項(xiàng)目成本。在此，要嚴(yán)格材料供應(yīng)過程管理，提前消除各種費(fèi)用失控的隱患；加強(qiáng)材料倉庫管理，預(yù)防意外風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；加強(qiáng)材料使用過程的管理，降低材料使用費(fèi)用與施工成本。

（四）高度重視施工安全，全面降低風(fēng)險(xiǎn)成本

首先，要高度重視施工安全，全面提升工程質(zhì)量。在此，要以安全為重，加強(qiáng)施工監(jiān)管，確保整個(gè)工程施工根據(jù)計(jì)劃按質(zhì)按量地向前推進(jìn)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，立即停工修補(bǔ)，避免事后大修帶來的嚴(yán)重?fù)p失及其工程進(jìn)度的拖延，有效控制各種額外支出。

其次，消除事故隱患，嚴(yán)格控制各種風(fēng)險(xiǎn)支出與建筑施工成本。在建筑施工中，必須加強(qiáng)施工安全管理，完善安全施工制度與應(yīng)急管理方案，層層落實(shí)安全責(zé)任，預(yù)防各種意外事故的發(fā)生，最大限度地消除事故隱患，全面降低建筑施工中的風(fēng)險(xiǎn)成本。

（五）加強(qiáng)資金管控與結(jié)算管理，降低資金占用成本

首先，要嚴(yán)格監(jiān)控資金計(jì)劃，提高資金合理利用率。在施工階段，工程款的支付要以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)，并根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃合理調(diào)整，以此加強(qiáng)項(xiàng)目費(fèi)用監(jiān)控。同時(shí)，要堅(jiān)持資金計(jì)劃與成本動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合的原則，有效掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，確保企業(yè)銷售收入與工程支出的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第5篇：房地產(chǎn)調(diào)研計(jì)劃范文

“城鎮(zhèn)化”和“房地產(chǎn)化”如何合理區(qū)隔，正是這一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃編制的一大難點(diǎn)所在。對(duì)此，國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣有一個(gè)形象的比喻：城鎮(zhèn)化是“把10套房分給10個(gè)人”，“房地產(chǎn)化”是“把10套房分給1個(gè)人”。城鎮(zhèn)化注重公共資源的均等化，強(qiáng)調(diào)房子的社會(huì)、民生屬性；房地產(chǎn)化則以投機(jī)、暴利為訴求，片面追求房子的經(jīng)濟(jì)屬性。

避免“房地產(chǎn)化”，并不是說要從根本上否定房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就相當(dāng)于城鎮(zhèn)化的“硬件”。它并非僅僅是在建住宅、蓋商廈，同時(shí)也是在建設(shè)城市。中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不僅表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口及其所占比重的增加上，而且還表現(xiàn)為城市固定資產(chǎn)的大規(guī)模形成和基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)上。

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮有一個(gè)論斷：當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際上是在為過去的城市建設(shè)失誤“補(bǔ)課”。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，“先生產(chǎn)后生活、先治坡后治窩”的城市發(fā)展理念，漸漸導(dǎo)致城市化滯后于工業(yè)化。

陳淮認(rèn)為，近年來在房地產(chǎn)問題上形成的諸如拆遷、征地、房?jī)r(jià)以及“泡沫”、“暴利”等爭(zhēng)議，很大程度上是在“補(bǔ)課”過程中、伴隨城市化的“加速運(yùn)動(dòng)”疊加出現(xiàn)的。而要解決這一系列矛盾，別無他途，唯有“堅(jiān)持推進(jìn)城鎮(zhèn)化”。

未來10到20年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍將快速增長(zhǎng)。數(shù)億農(nóng)民的涌入，意味著城市仍舊難以避免“大拆大建”。盡管中國(guó)每?jī)赡臧氲淖》拷ㄔO(shè)總量就相當(dāng)于新建一個(gè)紐約或者倫敦，但未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，許多城市仍將會(huì)處于住房供應(yīng)短缺的狀態(tài)。

但“大拆大建”也絕不應(yīng)再重蹈泡沫泛濫、投機(jī)盛行、以土地財(cái)政為核心價(jià)值取向的“房地產(chǎn)化”覆轍。房地產(chǎn)在未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，必須要走出一條糾偏、去偽的新路。

有別于昔日以“土地的城鎮(zhèn)化”為主角的“房地產(chǎn)化”，新型城鎮(zhèn)化的主角應(yīng)該是“人口的城鎮(zhèn)化”。在此進(jìn)程中，房地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其配套價(jià)值——為農(nóng)民融入城市、農(nóng)民工市民化以及公共服務(wù)均等化提供硬件支持。

作為新型城鎮(zhèn)化的配角，房地產(chǎn)至少要在三個(gè)“規(guī)”字上與昔日劃清界限。

首先是做好規(guī)劃。未來人們不能再容忍生活在睡城、臥城和鬼城，飽受大城市病對(duì)幸福指數(shù)的摧殘；不能容忍城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃“兩張皮”造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境破壞；也不能容忍工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、騰籠換鳥后留下的人去樓空——當(dāng)下江浙一帶出現(xiàn)的“房地產(chǎn)空心化”已令人堪憂。

其次是定好規(guī)則。過去人們形容房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎、發(fā)動(dòng)機(jī)。但遺憾的是，這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)只裝了“油門”，卻沒有“剎車”。一旦上了快車道，就成了咆哮的怪獸，難以馴服。近幾年來，房?jī)r(jià)每每是越調(diào)控越高漲，根源在于房地產(chǎn)的制度建設(shè)捉襟見肘，“規(guī)則”沒有定好。比如久為詬病的“國(guó)家基本住房制度”，至今尚未立法明確。相應(yīng)的配套政策，諸如房地產(chǎn)稅制、住房金融、土地供應(yīng)和住房保障等，均未形成完備體系。這些，無疑都是下一步房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的作業(yè)空間。

第6篇：房地產(chǎn)調(diào)研計(jì)劃范文

隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，新經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)到來，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。為了更好地防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須深入分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范問題進(jìn)行評(píng)估和研究，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)發(fā)生。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由財(cái)務(wù)管理過程中各種內(nèi)外環(huán)境因素引起的，此因素具有無法預(yù)料和難以控制等特點(diǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理偏離預(yù)期的目標(biāo)，從而導(dǎo)致一定的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目額外收益也有一定的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與其他行業(yè)存在不同。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：

1從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中需要大量的資金，其自身所擁有的資金相對(duì)較少，企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金大都以借貸形式獲取，因此大部分企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期都處于負(fù)債狀態(tài)。項(xiàng)目在開發(fā)過程中如果資金不能按照預(yù)期的規(guī)劃回收，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無法償還負(fù)債。

2房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，往往是多個(gè)項(xiàng)目同步進(jìn)行，此種情況在一些集團(tuán)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)明顯，企業(yè)通過再籌資的方式可以很好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)。一些企業(yè)采取籌資連鎖擔(dān)保模式，資金在連鎖擔(dān)保的情況下運(yùn)行，一旦某一個(gè)鏈條斷裂，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)資金問題，此種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來致命的打擊。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控方法

房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷提高監(jiān)控和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能應(yīng)對(duì)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。通常，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)前會(huì)有一些前兆現(xiàn)象，只有對(duì)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前兆掌握清楚，才能準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，具備消除風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控需要一些宏觀策略做指導(dǎo)，才能把各種風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度。

從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)看，如果出現(xiàn)流動(dòng)資金減少、銀行貸款依然、應(yīng)收賬款相對(duì)減少等狀況，說明企業(yè)的發(fā)展存在安全隱患，發(fā)展后勁相對(duì)不足，需要轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展方式，才能解決企業(yè)財(cái)務(wù)資金問題，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件；如果企業(yè)在發(fā)展過程中債務(wù)狀況加重，到期還款能力明顯下降，房地產(chǎn)企業(yè)在高債務(wù)下運(yùn)轉(zhuǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很快暴露出來；此外，企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)原因，企業(yè)自身資本與總體資本的比例降低，已經(jīng)說明企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成，如果企業(yè)不采取相關(guān)的策略，財(cái)務(wù)危機(jī)會(huì)馬上暴露出來。

從微觀指標(biāo)角度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，可以幫助企業(yè)有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)收益指標(biāo)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中起到重要作用。如果企業(yè)在發(fā)展過程中收益下降，并且逐漸呈現(xiàn)虧損現(xiàn)象，充分說明企業(yè)離破產(chǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)，雖然在初期可能會(huì)出現(xiàn)盈利的現(xiàn)象，但是偶發(fā)事件和非主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的凈資產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)增加。此時(shí)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性盈利而項(xiàng)目收益出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)危機(jī)已經(jīng)形成。如果不采取積極有效的措施，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)產(chǎn)生。財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響，主要是從現(xiàn)金比例和資產(chǎn)負(fù)債率兩個(gè)方面進(jìn)行考慮，如果資產(chǎn)負(fù)債率比例過大，說明企業(yè)負(fù)債問題較大，企業(yè)所隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大?，F(xiàn)金比例主要是從企業(yè)所擁有的短期投資與貨幣資金所占流動(dòng)負(fù)債的比例狀況來者，通過此方法可以看出企業(yè)即刻償還債務(wù)的能力。通過計(jì)算得出的現(xiàn)金比例越高，說明企業(yè)短期內(nèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。

風(fēng)險(xiǎn)管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略需要從風(fēng)險(xiǎn)回避角度出發(fā)。項(xiàng)目實(shí)施過程中如果風(fēng)險(xiǎn)事故出現(xiàn)的可能性較大，或者不可避免的時(shí)候，必須主動(dòng)出擊，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，按照一定的方法和策略對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，保證行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。如果風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在，須考量正在進(jìn)行的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但是此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在，即使及時(shí)停止活動(dòng)，也會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，此控制方法具有一定的局限性，必須實(shí)時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)監(jiān)控，保證各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，符合市場(chǎng)發(fā)展和財(cái)務(wù)管理的要求，以有效防范各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。風(fēng)險(xiǎn)回避策略只有在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下才能發(fā)揮作用，采取財(cái)務(wù)回避策略可以保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率處于較低的狀態(tài)，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展提供重要保障。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要通過采取財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略，把各種風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽階段，才能從根本上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，保障企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)防范需要認(rèn)真研究影響風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，對(duì)每一種因素采取一定的防范措施，才能從總體上避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，才能避免企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略是積極主動(dòng)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范方法。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理首先需要制定風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，只有從措施上滿足防范風(fēng)險(xiǎn)的需要，才能合理處理風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)隔離是房地產(chǎn)企業(yè)避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要措施。通過分析，把容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的單位從房地產(chǎn)企業(yè)中隔離出來，避免與其他企業(yè)連帶承受風(fēng)險(xiǎn)，從根本上把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度。

應(yīng)急計(jì)劃是避免風(fēng)險(xiǎn)的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)該充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，制定風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后的應(yīng)急計(jì)劃，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失降低到最低限度。應(yīng)急計(jì)劃主要從兩個(gè)方面展開：一方面是企業(yè)為避免潛在風(fēng)險(xiǎn)而制定的應(yīng)急計(jì)劃措施；另一方面是企業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，采取相應(yīng)的應(yīng)急計(jì)劃保證企業(yè)充分進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)。

保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁也是房地產(chǎn)企業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該采取的一種策略。從保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)看，保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁能保證房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，通過辦理房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

存在風(fēng)險(xiǎn)問題

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)管理過程中，缺乏必要的財(cái)務(wù)預(yù)算管理策略和意識(shí)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地征用成本、經(jīng)濟(jì)效益、資金運(yùn)作等方面存在一定的問題，企業(yè)運(yùn)行過程中缺乏細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)率下降。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金運(yùn)作上存在盲目性，沒有真正從財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略高度去分析成本，沒有進(jìn)行專門的成本控制管理，只簡(jiǎn)單地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，因此企業(yè)成本投入較大，而真正實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益較少，造成投入和產(chǎn)出不平衡。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在舉債隨意的現(xiàn)象，沒有深挖企業(yè)內(nèi)部資金潛力，在企業(yè)發(fā)展過程中，不斷地向單位借款或者向銀行貸款，導(dǎo)致企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)不斷加大，項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度也在成本增加過程中提升。

房地產(chǎn)企業(yè)的資本總數(shù)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，同時(shí)，總資本中借入資本與自有資本的比例對(duì)項(xiàng)目開發(fā)同樣會(huì)產(chǎn)生影響，如果二者的比例不恰當(dāng)，就會(huì)形成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要拿地，如果銀行貸款比例較低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率增大，財(cái)務(wù)杠桿此時(shí)發(fā)揮的作用會(huì)增強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。

風(fēng)險(xiǎn)管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施之前，需要認(rèn)真調(diào)研市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行深入了解。為保證市場(chǎng)調(diào)研工作的順利開展，企業(yè)需要成立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)和專門的部門組織，經(jīng)常深入市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的各種狀況進(jìn)行分析研究，對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)和市場(chǎng)容量進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，深入分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況。只有認(rèn)真研究市場(chǎng)要素，才能獲取市場(chǎng)的第一手重要資料，為后期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的研究既要看到現(xiàn)在，又要著眼未來，要從市場(chǎng)承受力和容量?jī)蓚€(gè)方面考慮，準(zhǔn)確定位投資目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過程中，只有加強(qiáng)項(xiàng)目管理，才能有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目具有行業(yè)特點(diǎn)，如投資大、資金回收周期長(zhǎng)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r差異大等，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資過程中容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、工程建設(shè)環(huán)境等因素的影響。針對(duì)各種要素可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，需要建立配套的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略和措施。可以對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)期分析，保證投資方案的可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)投資過程涉及的項(xiàng)目較多，因此可以采取投資組合理論分析方法，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行組合分析，保證投資的科學(xué)性、合理性，把項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低狀態(tài)，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

建立財(cái)務(wù)管理預(yù)警體系，可以有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)過程中需要建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警措施，資金運(yùn)轉(zhuǎn)過程中需要建立現(xiàn)金流量預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對(duì)資金狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)警，能夠幫助投資者實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況，及時(shí)采取財(cái)務(wù)措施，避免不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

為避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，房地產(chǎn)企業(yè)建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系是必要的。同時(shí)，還要建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期預(yù)警系統(tǒng)。通過二者的相互作用，可以把房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題控制到合理的狀態(tài)，保證資金投入的合理性，從而為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第7篇：房地產(chǎn)調(diào)研計(jì)劃范文

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，有些企業(yè)在管理過程中因缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，影響最終的投資效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，在多方面因素的影響下，會(huì)面臨許多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控這四個(gè)階段，采取合理的投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進(jìn)。作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)及銷售的全過程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中具有多種風(fēng)險(xiǎn)，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、原因等因素進(jìn)行分析，采取合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理概述

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資數(shù)額大、地域性強(qiáng)、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，受環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素以及社會(huì)因素影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。換言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程是一種對(duì)未來需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對(duì)這些難以預(yù)測(cè)或控制的因素要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利潤(rùn)的影響。引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)于健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)甚至于維護(hù)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費(fèi)政策等，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)的影響而發(fā)生變化，進(jìn)而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)以及法律風(fēng)險(xiǎn)。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實(shí)力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，主要包括四個(gè)階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。這四個(gè)階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運(yùn)行。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，首先要進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。只有正確識(shí)別出所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動(dòng)選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與監(jiān)控。因此，在具體的項(xiàng)目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運(yùn)用感知、判斷或歸類等方式，進(jìn)行系統(tǒng)的、連續(xù)的認(rèn)識(shí)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者主要包括：風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險(xiǎn)具有可變性，因此風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，并且隨時(shí)關(guān)注原有風(fēng)險(xiǎn)的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，對(duì)于已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，要進(jìn)行詳細(xì)地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對(duì)投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險(xiǎn)定性分析。通過評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)影響程度，來評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先級(jí)，從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)成員糾正計(jì)劃的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定性分析的方法主要包括：風(fēng)險(xiǎn)概率和后果、項(xiàng)目假設(shè)檢驗(yàn)、后果風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊(duì)。其二，風(fēng)險(xiǎn)定量分析。在風(fēng)險(xiǎn)定性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進(jìn)行量化處理。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險(xiǎn)管理措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的一項(xiàng)重要依據(jù)。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的威脅，以達(dá)到可接受的程度。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)效益有效性、及其成功的現(xiàn)實(shí)性與時(shí)間性。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所有人的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要包括：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、接受風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這四種措施。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是利用反饋的信息，對(duì)原有的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃及時(shí)做出調(diào)整。為保證風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的順利實(shí)施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響程度，重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低的效果。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施全過程，是建立在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可控性、階段性以及漸進(jìn)性的一種項(xiàng)目管理工作。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

4.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場(chǎng)行情，進(jìn)行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體類型、目標(biāo)人群、需求量以及市場(chǎng)購買力，識(shí)別該項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其次，針對(duì)已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資之前進(jìn)行深入分析。對(duì)于涉及到的經(jīng)濟(jì)、政策、資源等風(fēng)險(xiǎn)，能否有效的規(guī)避與控制，進(jìn)行綜合論證與評(píng)價(jià)。通過編制可行性研究報(bào)告，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理。通過構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，在項(xiàng)目決策的過程中加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)供需具有不同的特點(diǎn)?？梢哉f，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的地域特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完善對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制。首先，聘請(qǐng)良好的施工隊(duì)伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的工程監(jiān)理，對(duì)質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控。

5結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個(gè)角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)階段，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：房地產(chǎn)調(diào)研計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理；問題；措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

—、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

（—）項(xiàng)目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí)，沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場(chǎng)調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)取到工程開發(fā)項(xiàng)目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項(xiàng)目方案，僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒有競(jìng)爭(zhēng)力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場(chǎng)調(diào)研不充分，在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前，必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤(rùn)最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤(rùn)，在項(xiàng)目方案確定過程中，往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開發(fā)項(xiàng)目后，往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告，在開發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后，并沒有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告，只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開工前，生產(chǎn)商沒有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算，其無法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項(xiàng)目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房?jī)r(jià)無法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問題。

（三）對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí)，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報(bào)告，或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開工報(bào)告，更有甚者在提交開工報(bào)告后沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，便開始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長(zhǎng)期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識(shí)，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施

上述項(xiàng)目管理中的問題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，下面對(duì)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。

（—）重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以價(jià)格和產(chǎn)品為主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位：首先，充分研究國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài)，然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研，了解這些群體的購買能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對(duì)附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的設(shè)計(jì)方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系，確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時(shí)，還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場(chǎng)所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項(xiàng)目開發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

三、項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國(guó)內(nèi)外的很多資料來看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。

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第9篇：房地產(chǎn)調(diào)研計(jì)劃范文

【關(guān)鍵詞】廣西 房地產(chǎn) 營(yíng)銷 現(xiàn)狀

近年來，廣西房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越來越迅速，競(jìng)爭(zhēng)壓力也變得越來越大，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開始在營(yíng)銷方面進(jìn)行深入分析，了解當(dāng)前廣西省內(nèi)部房地產(chǎn)營(yíng)銷現(xiàn)狀和發(fā)展方向，以便改善企業(yè)當(dāng)前所制定的營(yíng)銷策略，提高其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。下面筆者對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)闡述。

一、廣西房地產(chǎn)營(yíng)銷現(xiàn)狀分析

（一）市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)的分析

雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有十分雄厚的資金，其也不能夠?yàn)樗械目蛻籼峁┧枰漠a(chǎn)品，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在服務(wù)區(qū)域和對(duì)象上擁有較為明確的界定。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合廣西省內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來確定其在市場(chǎng)當(dāng)中的地位，從而解決好其在服務(wù)方面上的問題。企業(yè)中的營(yíng)銷者應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)不同消費(fèi)者在購買行為上所存在的差異性，將其分為若干個(gè)不同的群體，形成一個(gè)子市場(chǎng)，營(yíng)銷企業(yè)能夠在其中認(rèn)定目標(biāo)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)該市場(chǎng)當(dāng)中所存在的各種機(jī)會(huì)，以此使企業(yè)能夠找到最適合其發(fā)展的市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的所有營(yíng)銷活動(dòng)，都是圍繞著市場(chǎng)進(jìn)行的，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體目標(biāo)市場(chǎng)來制定出相關(guān)的營(yíng)銷策略，為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷和發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

（二）消費(fèi)者購買行為的分析

國(guó)外針對(duì)于購買行為所進(jìn)行分析和研究形成了以下三種研究方法：決策導(dǎo)向。該種研究方法將消費(fèi)者當(dāng)做是一個(gè)能夠積極主動(dòng)解決問題的人；經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向。該種研究方法主要是將消費(fèi)者購買行為當(dāng)做是其為了獲得體驗(yàn)的一種非理性購買；行為導(dǎo)向。此種研究方法主要是將消費(fèi)者在購買行為當(dāng)中，既沒有一個(gè)理性的購買計(jì)劃，也并不是情感上的需求，只是受到環(huán)境等方面因素的影響。廣西省房地產(chǎn)企業(yè)也可以借用上述研究方法，對(duì)當(dāng)?shù)厝藗兊馁徺I行為進(jìn)行分析。房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)通常是用來改變消費(fèi)者的心理，促使其能夠盡快完成購買行為，因此營(yíng)銷策略是否能夠獲得成功，通過對(duì)消費(fèi)者的態(tài)度和內(nèi)心變化來做出評(píng)價(jià)。如果通過分析發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的態(tài)度發(fā)生了變化，那么企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略。

（三）營(yíng)銷管理策略的分析

在房地產(chǎn)企業(yè)所指定的戰(zhàn)略計(jì)劃當(dāng)中，規(guī)定了企業(yè)內(nèi)部的任務(wù)與目標(biāo)，但是企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)職能部門也根據(jù)部門的工作內(nèi)容制定了相關(guān)的計(jì)劃，例如市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃等。這些計(jì)劃不管是在制定上，還是在執(zhí)行過程當(dāng)中，都與市場(chǎng)營(yíng)銷組織有著緊密的聯(lián)系。當(dāng)計(jì)劃在執(zhí)行過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制，以確保營(yíng)銷目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。控制是營(yíng)銷管理當(dāng)中一個(gè)十分重要的職能。如果僅僅將市場(chǎng)營(yíng)銷管理視為計(jì)劃的制定、實(shí)施、制定這一循環(huán)的工作流程，那么控制既是一次營(yíng)銷計(jì)劃的開始，也是營(yíng)銷計(jì)劃的結(jié)束。在房地產(chǎn)整個(gè)營(yíng)銷計(jì)劃當(dāng)中，營(yíng)銷管理一共分為營(yíng)銷活動(dòng)控制、控制目標(biāo)的設(shè)置、營(yíng)銷結(jié)果評(píng)價(jià)體系的制定、控制標(biāo)準(zhǔn)的確立、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際進(jìn)行比較、分析出現(xiàn)偏差的原因以及采取相關(guān)改進(jìn)措施。

二、廣西房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展方向

（一）倡導(dǎo)綠色營(yíng)銷

廣西省在這些年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過程中，資源環(huán)境問題日益凸顯，為了改變這一情況，廣西省政府根據(jù)中央政府所提出的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定了一條可持續(xù)發(fā)展的道路，并構(gòu)建節(jié)約型的社會(huì)。基于此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)在建設(shè)建筑項(xiàng)目上，應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的理念。與此同時(shí)，由于廣西房地產(chǎn)企業(yè)在該行業(yè)當(dāng)中引入了市場(chǎng)體制，不僅能夠使該行業(yè)獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，還提高其所具有的社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)以社會(huì)利益和個(gè)人利益為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)當(dāng)前廣西省房地產(chǎn)的發(fā)展方向進(jìn)行分析，能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向主要是以為節(jié)能環(huán)保為主，使建筑材料在各個(gè)方面都應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)綠化，促使建筑項(xiàng)目環(huán)保的實(shí)現(xiàn)。

（二）重視產(chǎn)品的差異性

當(dāng)今，要想使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中一直處于不敗之地，不僅要自行對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，還要使自己所銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品同其他企業(yè)所銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品具有一定的差異。這種房地產(chǎn)產(chǎn)品本身所具有的差異性是企業(yè)為其進(jìn)行市場(chǎng)定位的重要基礎(chǔ)，如果與其他產(chǎn)品沒有差異，那么也就是沒有個(gè)人，從消費(fèi)的角度來看其便是沒有任何的特點(diǎn)和個(gè)性，沒有能夠吸引消費(fèi)者購買欲望之處，從而造成消費(fèi)不會(huì)購買這些房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)要想使消費(fèi)者能夠購買自己的產(chǎn)品，就需要先讓消費(fèi)者喜歡上這些產(chǎn)品，再利用產(chǎn)品所局喲肚餓差異性，滿足消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。房地產(chǎn)產(chǎn)品本身所具有的這些差異性特征，是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中一直占有優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品相比較，其所具有的差異性能夠更好地滿足消費(fèi)者需求，從而使其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中擁有一定的優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)所獲得效益。在營(yíng)銷方面重視這種差異性，是所有房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展空間。

三、總結(jié)

總之，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行分析有利于企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，對(duì)廣西省內(nèi)部房地長(zhǎng)行業(yè)營(yíng)銷所進(jìn)行的分析主要是從市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)、消費(fèi)者行為以及營(yíng)銷管理策略這三個(gè)方面，能夠找出其以往營(yíng)銷策略當(dāng)中所存在的不足之處，并對(duì)其進(jìn)行改善，以促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

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