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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度范文

建設(shè)并做好成本核算基礎(chǔ)性工作在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中涉及的以上4個(gè)階段中，將發(fā)生許多費(fèi)用，如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、銷售費(fèi)、利息費(fèi)以及為管理項(xiàng)目而發(fā)生的管理費(fèi)，等等。這些費(fèi)用中，有些可記入成本，有些則作為期間費(fèi)用處理。如何更好地完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作，應(yīng)做好如下兩項(xiàng)工作：

（一）建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法規(guī)和會(huì)計(jì)制度，并結(jié)合其自身的組織特點(diǎn)，制定并逐步完善其成本核算控制、投資決策、項(xiàng)目預(yù)算決算管理、成本費(fèi)用審批、資產(chǎn)管理等相關(guān)的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切實(shí)保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠。同時(shí)要綜合考慮項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模、特點(diǎn)等因素，合理設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和配置成本核算人員，以保證提供準(zhǔn)確、詳實(shí)的會(huì)計(jì)核算信息和質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的各項(xiàng)制度要保證切實(shí)有效的執(zhí)行，而不能只制定不落實(shí)，逐步形成“算為管用，算管結(jié)合”的有效管理機(jī)制。

（二）切實(shí)做好成本核算的基礎(chǔ)性工作

在遵守國家相關(guān)法規(guī)和會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)其制定的財(cái)務(wù)規(guī)章制度，收集、整理、分析相關(guān)資料，主要包括項(xiàng)目預(yù)決算書、成本費(fèi)用控制預(yù)算、資金籌措計(jì)劃、購銷合同、成本變動(dòng)因素分析等。同時(shí)，做好原始記錄工作，主要包括各類成本費(fèi)用支出的原始憑證記錄、現(xiàn)場各類簽證記錄、各類臺(tái)帳記錄等。成本核算基礎(chǔ)工作的重點(diǎn)在于建立和健全各類原始記錄，嚴(yán)格規(guī)范工作流程，認(rèn)真做好項(xiàng)目預(yù)算決算工作。切實(shí)做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性，有利于各項(xiàng)規(guī)章制度落實(shí)到位，為成本核算工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算對(duì)象

開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指開發(fā)產(chǎn)品成本中，為了歸集和分配費(fèi)用而確定的承擔(dān)者。合理的確定成本核算對(duì)象，是正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本的前提，如果成本核算對(duì)象劃分過粗，就不可能全面、準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的實(shí)際成本水平及其狀況；反之如果劃分過細(xì)，就會(huì)有許多間接費(fèi)用需要分?jǐn)?，增加?huì)計(jì)核算的工作量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，選擇成本核算對(duì)象。

（一）確定成本核算對(duì)象的基本原則

1.一般的、小規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，可將整個(gè)工程作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。

2.對(duì)于在同一個(gè)開發(fā)地點(diǎn)的群體開發(fā)項(xiàng)目，開工竣工時(shí)間相近、又由同一個(gè)施工單位施工的，可以合為一個(gè)成本核算對(duì)象。

3.對(duì)于規(guī)模較大、工期較長的項(xiàng)目，應(yīng)該以項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度，結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象需要在項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定不能隨意改動(dòng)，更不能相互混淆。

（二）確定開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目的構(gòu)成

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用。

2.前期工程費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、測(cè)量勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程費(fèi)用、“三通一平”費(fèi)用等。

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，包括與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的、配套的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施及綠化等。

4.建筑安裝工程費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出包或自營方式發(fā)生的建筑安裝費(fèi)及招投標(biāo)費(fèi)、工程預(yù)算編制費(fèi)和審計(jì)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等工程附加支出。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如水房、鍋爐房、消防設(shè)施等。

6.建設(shè)期利息：指為開發(fā)項(xiàng)目籌措資金而支付的建設(shè)期利息，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的利息則記入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

7.開發(fā)間接費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)部、工程部等管理部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各行政管理部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)在“管理費(fèi)用”科目中進(jìn)行核算。正確劃分成本項(xiàng)目，能夠客觀地反映開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，為分析研究降低成本提供可靠依據(jù)和途徑?？紤]到各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況不同，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。

（三）成本費(fèi)用會(huì)計(jì)科目設(shè)置及建立必要的開發(fā)

產(chǎn)品成本核算帳表、單證為核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本，依據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)用”兩個(gè)科目?！伴_發(fā)成本”科目核算包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用以及由“開發(fā)間接費(fèi)用”科目轉(zhuǎn)入的開發(fā)間接費(fèi)用；“開發(fā)間接費(fèi)用”科目核算為開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，月末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該科目借方歸集的費(fèi)用，根據(jù)成本核算辦法的規(guī)定，全額分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對(duì)象。成本核算是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作。成本核算制度建設(shè)、組織落實(shí)及完善會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作，為成本核算工作提供必要條件。具體的成本核算需要以一系列的帳表單證為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)成本資料和信息進(jìn)行分析、整理、歸集、分配、計(jì)算。建立的單證、帳表包括三類：一是費(fèi)用審批付款單等內(nèi)部自制的成本費(fèi)用類原始單證；二是工程進(jìn)度、施工進(jìn)度款支付情況、現(xiàn)場管理情況等原始記錄臺(tái)賬；三是成本會(huì)計(jì)核算帳表，如公共配套設(shè)施成本費(fèi)用分配表、開發(fā)間接費(fèi)用歸集分配表、項(xiàng)目利息支出分配表等。

（四）建立開發(fā)產(chǎn)品成本核算的規(guī)范程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算工作，是將其開發(fā)階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的成本屬性，進(jìn)行合理的歸集和分配。前提是建立開發(fā)產(chǎn)品成本核算的規(guī)范程序。

1.依照現(xiàn)行《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》和有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審核、審批發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，確保費(fèi)用支出的合理合法性，對(duì)不合規(guī)的費(fèi)用支出應(yīng)予以制止。

2.正確劃分應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本和不應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用界限。首先，非生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的耗費(fèi)不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。如對(duì)外投資的支出和損失、捐贈(zèng)、固定資產(chǎn)出售及報(bào)廢損失等。第二，生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的成本分為正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，非正常的成本不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本而應(yīng)計(jì)入營業(yè)外支出。非正常成本包括自然災(zāi)害、盜竊等非常損失、滯納金、罰款；壞帳損失、存貨跌價(jià)損失、長短期投資跌價(jià)損失等資產(chǎn)減值損失以及債務(wù)重組損失等。第三，劃清開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用與期間費(fèi)用的界限。第四，應(yīng)劃清收益性支出與資本性支出的界限。

3.正確劃分各會(huì)計(jì)期成本費(fèi)用的界限。按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和會(huì)計(jì)分期假設(shè)，合理運(yùn)用“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”科目。對(duì)于款項(xiàng)已經(jīng)支付但應(yīng)由本期成本負(fù)擔(dān)的待攤費(fèi)用，及時(shí)攤銷計(jì)入本期成本費(fèi)用；對(duì)于本期尚未支付款項(xiàng)但應(yīng)由本期負(fù)擔(dān)(主要依據(jù)合同或預(yù)決算資料)的預(yù)提費(fèi)用，及時(shí)計(jì)入本期的成本費(fèi)用。

4.正確劃分不同成本對(duì)象的費(fèi)用界限。對(duì)于應(yīng)計(jì)入本月開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用需要在各開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行劃分：凡是能分清應(yīng)由某開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的直接成本，應(yīng)直接計(jì)入該開發(fā)產(chǎn)品成本；另外，對(duì)于各種開發(fā)產(chǎn)品所共同發(fā)生的、不易分清應(yīng)由哪項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，則應(yīng)采用合理的方法分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本，并保持一貫性、連續(xù)性，便于比較分析開發(fā)產(chǎn)品成本的變化趨勢(shì)。

5.正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品成本的界限并及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)已完工開發(fā)產(chǎn)品交付使用驗(yàn)收證明,處理完工開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)工作，將該完工開發(fā)產(chǎn)品歸集的全部成本進(jìn)行完工結(jié)轉(zhuǎn)，同時(shí)按商品房建筑面積計(jì)算出單位成本和獨(dú)立銷售的單元成本，在完工開發(fā)產(chǎn)品中按單元進(jìn)行明細(xì)核算，建立銷控臺(tái)帳。依據(jù)收入實(shí)現(xiàn)原則及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。

（五）正確合理歸集和分配成本費(fèi)用

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)管理；創(chuàng)新

衣食住行是人們?nèi)罕姷淖罨拘枨?，在現(xiàn)代中國，衣食行已經(jīng)基本得到滿足，而住成為龐大中國人口目前及將來的最剛性需求和重點(diǎn)解決問題，大大刺激了房地產(chǎn)工程建設(shè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的增長中占據(jù)越來越重要的地位。經(jīng)濟(jì)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益來源和生產(chǎn)經(jīng)營管理基點(diǎn)，其管理模式和策略是否符合國情需求，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)，保障經(jīng)濟(jì)效益具有重要決定作用。雖然隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)管理工作也積累了不少經(jīng)驗(yàn)，但在實(shí)際開展房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)管理工作時(shí)還是存在一些問題。本文主要探析了我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作的現(xiàn)存問題和相關(guān)創(chuàng)新策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)單位對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作的重視，提高經(jīng)濟(jì)管理水平。

一、我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開展經(jīng)濟(jì)管理工作的現(xiàn)存問題

（一）國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是工程項(xiàng)目的投資者，其經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開展經(jīng)濟(jì)管理工作具有直接的影響。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)工程建設(shè)事業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，但很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只關(guān)注建設(shè)回報(bào)，對(duì)開展經(jīng)濟(jì)管理工作的重要性認(rèn)知不足，經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)薄弱，導(dǎo)致在實(shí)際的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中問題層出不窮，更有甚者，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，往往減少保險(xiǎn)費(fèi)用，實(shí)際企業(yè)的建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)在無形的增加。

（二）現(xiàn)有房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理體系不夠科學(xué)完善

現(xiàn)有房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理體系不夠科學(xué)完善，主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：一是現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)管理制度科學(xué)性和可行性有待提高，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理的制度執(zhí)行上無法實(shí)現(xiàn)有效執(zhí)行，降低了經(jīng)濟(jì)管理制度的積極促進(jìn)作用。二是房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)沒有建立起專業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍，或經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍素質(zhì)不高，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目有序開展經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。

（三）缺乏必要的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)保障

為提高房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)管理水平，國家已經(jīng)投入了不少努力在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)市場完善上，但傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)依然具有重要的影響理論，對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)企業(yè)而言，依然缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)保障和約束機(jī)制，彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)引起的損失只能通過財(cái)政撥款或追加投資方式進(jìn)行，難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)的有效分散和保障。

二、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新策略探討

（一）培養(yǎng)引進(jìn)高素質(zhì)和高技能水平的經(jīng)濟(jì)管理工作人員

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理工作主要通過經(jīng)濟(jì)管理人員積極投入工作得以實(shí)現(xiàn)，因此房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)必須認(rèn)真做好經(jīng)濟(jì)管理工作專員的招聘和培訓(xùn)工作。在招聘環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的工程建設(shè)企業(yè)應(yīng)不斷健全招聘管理機(jī)制，認(rèn)真篩選求職者簡歷，做好面試工作，為企業(yè)招聘那些具有高水平、高素質(zhì)的經(jīng)濟(jì)管理人材，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理策略的創(chuàng)新改革，提高房地產(chǎn)工程建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平。在培訓(xùn)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的工程建設(shè)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)管理員工的定期培訓(xùn)，通過定期考核的方式，增強(qiáng)他們工作責(zé)任心和主人翁意識(shí)，培養(yǎng)他們的綜合素質(zhì)，提高其經(jīng)濟(jì)管理工作能力。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程的控制和管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程的控制和管理是經(jīng)濟(jì)管理工作的重要組成部分，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程的控制和管理是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理有效控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)工程建設(shè)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真做好以下工作：一是要做好施工質(zhì)量的嚴(yán)格控制工作，加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理和安全管理，嚴(yán)格實(shí)行現(xiàn)場簽證制度，注意原材料的存放和使用，減少設(shè)計(jì)變更，減少返工次數(shù)，避免不必要麻煩的發(fā)生。二是嚴(yán)格根據(jù)工程設(shè)計(jì)方案和施工圖紙開展施工，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，充分發(fā)揮監(jiān)工單位的監(jiān)督與管理作用，禁止以次充好、偷工減料等問題的發(fā)生。三是做好房地產(chǎn)工程建設(shè)的進(jìn)度管理，保證施工按照計(jì)劃定期完成。施工進(jìn)度的嚴(yán)格控制能有效減低工程投入成本，減少不必要的資金消耗，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃施工組織和進(jìn)度，確保施工的按期完成。

（三）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程建設(shè)企業(yè)之間各部門的協(xié)調(diào)與合作

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理工作具有系統(tǒng)性，有很多的交叉環(huán)節(jié)，需要企業(yè)內(nèi)部不同部門和工作人員的協(xié)調(diào)合作才能完成。因此，房地產(chǎn)工程建設(shè)企業(yè)必須采取有效措施以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程建設(shè)企業(yè)之間各部門的協(xié)調(diào)與合作，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平。具體要求如下：一是增強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)合作意識(shí)，了解協(xié)調(diào)工作對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的重要影響和作用，及時(shí)處理發(fā)生的經(jīng)濟(jì)管理問題，確保經(jīng)濟(jì)管理工作的有序開展。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)工程中經(jīng)濟(jì)管理模式的改革和創(chuàng)新，規(guī)范經(jīng)濟(jì)管理的工作環(huán)節(jié)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際技術(shù)需求、具體的人力資源制度、組織結(jié)構(gòu)和體系特點(diǎn)，合理建立起科學(xué)有效的經(jīng)濟(jì)管理體系，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平。三是充分發(fā)揮工程技術(shù)監(jiān)理部門和單位的有效監(jiān)理作用。監(jiān)理部門和單位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作具有重要影響作用，監(jiān)理部門和單位應(yīng)充分肯定自身的重要位置，充分行使監(jiān)理權(quán)利，履行監(jiān)理職能。

（四）健全我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理制度，建立高效的經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍

目前，我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理法律法規(guī)和規(guī)章制度依然存在許多漏洞和不足，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到健全經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度對(duì)做好經(jīng)濟(jì)管理工作的重要性，加強(qiáng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理制度的建立和不斷完善工作，通過具體的規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行有效的約束和管理，順利開展經(jīng)濟(jì)管理工作。同時(shí)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理制度的實(shí)際執(zhí)行力，提高經(jīng)濟(jì)管理工作的有效性和科學(xué)性。此外，還應(yīng)該建立起一支高素質(zhì)、高責(zé)任心、高能力的經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍，從而有效保障房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)管理工作的實(shí)現(xiàn)。

三、結(jié)束語

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新策略探析研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。雖然隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)也得到了一定的積累，但依然存在不少問題和不足。國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀的分析了解，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的策略創(chuàng)新，通過培養(yǎng)引進(jìn)高素質(zhì)和高技能水平的經(jīng)濟(jì)管理工作人員、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程的控制和管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程開發(fā)企業(yè)之間各部門的協(xié)調(diào)與合作、健全經(jīng)濟(jì)管理制度，建立高效的經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)保障體系等方面，加強(qiáng)和同行的思考和交流，認(rèn)真做好現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)管理工作，有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。

參考文獻(xiàn)：

[1]冉波.淺論房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理辦法[J].魅力中國，2010，01：222.

[2]馬媛媛.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理的思考[J].中國外資，2012，24：193.

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;問題;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及會(huì)計(jì)核算的概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介紹

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進(jìn)而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)，既對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，又對(duì)開發(fā)完成的商品進(jìn)行經(jīng)營銷售，進(jìn)而在這樣的過程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營活動(dòng)有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、工程建設(shè)的開發(fā)、土地的開發(fā)和房屋的經(jīng)營。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

會(huì)計(jì)核算主要反映的就是企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是如此，在對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長，所以在會(huì)計(jì)核算的過程中，應(yīng)當(dāng)注意會(huì)計(jì)核算的可持續(xù)性，以更好的檢測(cè)資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運(yùn)行。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的必要性和重要性

會(huì)計(jì)核算反映的是企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)狀況，進(jìn)行完善有效的會(huì)計(jì)核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對(duì)市場競爭，反過來也能夠加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的可操作性。就企業(yè)財(cái)務(wù)管理方向而言，會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會(huì)計(jì)核算能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投入成本，進(jìn)而提高利潤回報(bào)率，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀以及存在的問題研究

2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范的、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

2007年開始實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立完備的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處于相對(duì)尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準(zhǔn)則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對(duì)會(huì)計(jì)核算的進(jìn)行產(chǎn)生更大的阻礙。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目混亂且缺少專用科目

在我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及自2007年開始正式執(zhí)行的新準(zhǔn)則中，都沒有具體針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準(zhǔn)則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時(shí)給企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來難題，現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財(cái)務(wù)報(bào)表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些細(xì)化和擴(kuò)充說明，但卻因?yàn)橄嚓P(guān)明細(xì)科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會(huì)計(jì)科目，如“開發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等會(huì)計(jì)科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算，而對(duì)處于新準(zhǔn)則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會(huì)計(jì)工作者和理論研究者的重視。

2.3企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤上升間空小

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進(jìn)步和改進(jìn)，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了項(xiàng)目開發(fā)上的風(fēng)險(xiǎn)、政策不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)以及工程質(zhì)量建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等，因?yàn)樯a(chǎn)開發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進(jìn)行全面性的改善，為利潤的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。

3強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體系

現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和政策法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算沒有指向性的引導(dǎo)，更沒有相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響，更對(duì)企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責(zé)發(fā)生制為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性。

3.2明確會(huì)計(jì)核算相關(guān)在制度標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開發(fā)企業(yè)進(jìn)程中的實(shí)際狀況進(jìn)行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和營業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，繼而在會(huì)計(jì)科目符合實(shí)際需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對(duì)全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實(shí)際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目和具體的會(huì)計(jì)核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

收入的確認(rèn)，需要會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而正確的會(huì)計(jì)核算更是離不開相關(guān)的會(huì)計(jì)工作者。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品銷售收入的確認(rèn)，更應(yīng)該有明確的標(biāo)準(zhǔn)要求，這些標(biāo)準(zhǔn)可以從法律和專業(yè)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā)，其中法律標(biāo)準(zhǔn)可以作為專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，為收入的確認(rèn)提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進(jìn)行計(jì)量和核算。

3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會(huì)計(jì)信息是投資者進(jìn)行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對(duì)企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展成績。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲(chǔ)備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補(bǔ)理解的不足。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營運(yùn)行過程中注重對(duì)會(huì)計(jì)核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對(duì)企業(yè)的有效經(jīng)營和發(fā)展是有著極大作用。合理的會(huì)計(jì)核算融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算工作的正常有序運(yùn)行。

參考文獻(xiàn):

［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究［J］．時(shí)代金融，2013(21):41－42.

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度范文

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段

目前，我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢(shì)。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場購買。從非政府單位購買土地時(shí)就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對(duì)納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對(duì)策建議

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)

要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ， 費(fèi)用核算管理

Abstract: the reform open way, along with to the reform of the economic structure, real estate development enterprise autonomy to expand. The face of market competition intensifies, in cost accounting management to real estate development enterprise put forward higher request. Not only to meet the real estate development enterprises with the needs of the accounting reports, more important can satisfy the real estate development enterprise management decision needs. But with the real estate development enterprise development, the current cost accounting method shortcomings of gradually revealed, this paper mainly on real estate development enterprise cost accounting management is discussed.

Keywords: real estate development enterprise, cost accounting management

中圖分類號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

前言：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面臨我國經(jīng)濟(jì)體制深化改革，我們要勇于發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在現(xiàn)行的費(fèi)用核算方法所顯露出的問題。通過不斷的借鑒和完善，形成利于企業(yè)發(fā)展的新的費(fèi)用核算管理辦法。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建工程核算上存在的主要問題

( 一) 核算科目不規(guī)范。一些工程核算不通過“在建工程”科目, 而在“其他應(yīng)收款”、“遞延資產(chǎn)”等科目中串進(jìn)串出?！霸诮üこ獭毕略O(shè)的子目不按工程項(xiàng)目匯集, 而按施工單位、施工承包個(gè)人或供貨單位分設(shè); 甚至把多項(xiàng)工程混在一起稱為“綜合戶”、“其他戶”,形成一筆糊涂賬。

( 二) 入賬憑證不合規(guī)。突出表現(xiàn)為付款手續(xù)不健全, 白條滿天飛, 甚至無任何憑證也款。此外還存在無批準(zhǔn)文件, 無施工合同, 無工程預(yù)算、無決算書等現(xiàn)象, 造成付款失控, 往往工程款付過頭, 事后難追回。

( 三) 工程造價(jià)成本失實(shí)。混淆了收益性支出和資本性支出的界限, 把生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的水電費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)以及業(yè)務(wù)招待費(fèi)都計(jì)入工程成本; 也有利用職權(quán), 假公濟(jì)私, 乘拆遷分房之際, 塞進(jìn)關(guān)系房、子孫房、親戚房, 加大工程造價(jià)成本。相反, 也有把應(yīng)該計(jì)入工程的支出列作企業(yè)待攤費(fèi)用或直接予以消化, 同樣造成工程成本失實(shí)。

( 四) 沒有實(shí)行項(xiàng)目資本金制度。企業(yè)在建工程的資金主要依靠銀行貸款, 或向社會(huì)和企業(yè)內(nèi)部高息集資, 資本成本過高, 超過了基建項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率, 加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

( 五) 固定資產(chǎn)的處理和轉(zhuǎn)賬滯后。有些企業(yè)對(duì)工程前應(yīng)報(bào)廢處理的固定資產(chǎn)不及時(shí)轉(zhuǎn)賬處理, 建后成本虛假。最常見的是工程完工并交付使用, 但長期不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn), 不僅不提折舊, 還繼續(xù)把基建借款利息計(jì)入工程成本, 造成企業(yè)利潤虛增。還有的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)賬時(shí), 賬務(wù)處理過粗, 房屋不分土建、裝璜; 機(jī)器設(shè)備并入房屋價(jià)值, 難以分類進(jìn)行折舊核算。

( 六) 工程材料管理混亂。如施工單位的來料少用多算; 建設(shè)單位供應(yīng)的三材和用具多供少結(jié); 施工場地的材料被盜; 完工后剩余材料短少損失等現(xiàn)象普遍。

二、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建工程核算和管理的幾點(diǎn)建議

( 一) 清理“在建工程”賬戶, 規(guī)范核算程序, 健全入賬手續(xù)。

1. 收集和補(bǔ)齊在建工程的各種檔案資料,包括項(xiàng)目批準(zhǔn)書、施工合同書、工程預(yù)算書、工程決算書等, 確保工程施工核算資料的完整、合法和有效。

2. 清理“在建工程”賬戶。按會(huì)計(jì)制度規(guī)定, 把包括固定資產(chǎn)新建工程、改擴(kuò)建工程、修理工程等所發(fā)生的實(shí)際支出都?xì)w集到“在建工程”科目并分戶核算。嚴(yán)格資本性支出和收益性支出的界限, 剔除那些不應(yīng)該計(jì)入工程成本的企業(yè)期間費(fèi)用。較大的工程項(xiàng)目可單獨(dú)按國有建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算; 企業(yè)通過“在建工程”控制, 平時(shí)經(jīng)營核對(duì)余額, 清理往來,加強(qiáng)監(jiān)督管理。工程完工并交付使用后, 要及時(shí)辦理竣工驗(yàn)收手續(xù), 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn); 尚未辦好竣工手續(xù)的, 也應(yīng)估價(jià)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn), 待以后辦好竣工決算手續(xù)后, 再進(jìn)行調(diào)整。

3. 清理工程所占用的資金, 完善付款手續(xù)。付款必須取得合法憑證, 嚴(yán)禁白條和無憑證付款以及大額支付現(xiàn)金等; 預(yù)付工程款要從嚴(yán)掌握, 留有余地, 切忌超付。施工單位領(lǐng)用的材料物品, 要有償結(jié)算。用于工程項(xiàng)目的銀行貸款, 其利息支出在工程未完工前計(jì)入工程成本。

4. 建立健全有關(guān)工程管理的規(guī)章制度, 如經(jīng)濟(jì)合同管理制度、費(fèi)用審批控制制度、財(cái)產(chǎn)物資保管制度等。

( 二) 重視基建審計(jì)工作, 做到在建工程項(xiàng)目必審。凡在建工程項(xiàng)目都必須進(jìn)行審計(jì); 內(nèi)部審計(jì)必須貫穿于工程項(xiàng)目的始終?？⒐徲?jì)也可委托社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施, 因?yàn)樯鐣?huì)中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告, 具有公證性、權(quán)威性, 對(duì)施工單位高估冒算造價(jià)能起到仲裁核減作用。國有資產(chǎn)管理部門、上級(jí)主管部門和控股母公司的董事會(huì)都應(yīng)重視和檢查企業(yè)的在建工程。

( 三) 加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn), 提高核算管理水平。

三、房地產(chǎn)開企業(yè)可實(shí)行以變動(dòng)費(fèi)用計(jì)算為主的核算辦法

如何借鑒直接成本計(jì)算法, 改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的核算辦法, 根據(jù)工業(yè)企業(yè)的情況, 大體上有三種意見。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；探討；企業(yè)管理

房地產(chǎn)業(yè)屬于國家支柱產(chǎn)業(yè)，所以，一座房屋質(zhì)量的高低，將影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固發(fā)展以及廣大業(yè)主的自身利益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者不但要樹立“質(zhì)量第一”的思想，而且還應(yīng)當(dāng)有戰(zhàn)略眼光探索和鉆研技術(shù)管理策略和方法。如果使房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)做到更高的水平，就必須強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高外部優(yōu)點(diǎn)，增強(qiáng)自身競爭力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理含義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理是一套相對(duì)于復(fù)雜的管理機(jī)制，以監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)為主要部門，各參建單位參加，通過計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的監(jiān)管，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效實(shí)施，最終完成企業(yè)目標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的主要流程步驟有：第一，在計(jì)劃管理層次。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行有計(jì)劃的管理，這樣使房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按部就班地實(shí)施。利用這樣一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃實(shí)施，將工程開發(fā)全過程以及開發(fā)活動(dòng)歸納計(jì)劃步驟中，這樣使項(xiàng)目能夠達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 第二，在組織管理方面。這是指按照職責(zé)規(guī)劃、授權(quán)、合同的簽署與運(yùn)行，以及按照相關(guān)的法律法規(guī)，創(chuàng)建一系列的規(guī)章制度，完成一個(gè)高效率的保障機(jī)制，使企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)。 第三，在協(xié)調(diào)管理方面。它的作用是為開發(fā)企業(yè)建立和諧的公共環(huán)境，確保企業(yè)開發(fā)建設(shè)能夠順利完成。協(xié)調(diào)管理的重要任務(wù)是對(duì)開發(fā)企業(yè)與外部活動(dòng)、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同部門、不同階段的關(guān)系進(jìn)行交流與調(diào)整。第四，在控制管理方面。他的目的是對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)成本進(jìn)行合理規(guī)劃，并去的最大的綜合利益。

對(duì)于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理實(shí)施存在的問題，就此簡略談下我對(duì)這一些問題進(jìn)行分析。第一，在企業(yè)進(jìn)行決策前，針對(duì)可行性的問題不能夠重視。例如對(duì)于土地方面，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)不進(jìn)行進(jìn)一步的可行性探究，投資策略急促盲目，引起了許多的問題，如在取得土地使用權(quán)進(jìn)行有針對(duì)性的對(duì)策，對(duì)于市場的應(yīng)急限制于土地規(guī)劃要求，致使策劃、設(shè)計(jì)只能夠根據(jù)政府規(guī)定進(jìn)行開發(fā)，但是政府的政策經(jīng)常是在調(diào)整的，所以開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。第二，關(guān)于細(xì)節(jié)方案的策劃和施工圖紙的設(shè)計(jì)，沒有或者缺乏設(shè)計(jì)管理，忽視圖紙的重要性。在施工圖紙審核過程中，甚至施工進(jìn)行中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)難題很多，在工程進(jìn)行過程中出現(xiàn)了許多的設(shè)計(jì)變化。忽略大體規(guī)劃和施工圖紙要求對(duì)項(xiàng)目投資規(guī)劃的重要性，這樣會(huì)發(fā)生工程返工等一系列質(zhì)量問題，釀成了投資浪費(fèi)和工期耽擱。第三，在建設(shè)實(shí)施過程中，項(xiàng)目的管理存在缺點(diǎn)。現(xiàn)場管理體制的不嚴(yán)格，責(zé)任模糊或權(quán)限不清楚，會(huì)引起工程實(shí)施管理和成本管理的失控。例如工程改變和零工的合同管理不嚴(yán)格，工程進(jìn)度規(guī)劃不能夠執(zhí)行徹底，導(dǎo)致完工時(shí)間推遲；管理費(fèi)用超出預(yù)期控制。第四，項(xiàng)目管理存在缺陷，出現(xiàn)管理薄弱現(xiàn)象。管理方面不夠敏捷，例如項(xiàng)目管理局限于工程實(shí)施管理，對(duì)工程現(xiàn)場運(yùn)作以外的實(shí)施工作不能夠得到重視，使開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行成本提高。

二、管理對(duì)策

1.提高企業(yè)開發(fā)前期準(zhǔn)備的管理。對(duì)于土地問題，一定要注重企業(yè)開發(fā)前期探究分析業(yè)務(wù)，先前弄清意向開發(fā)土地的策劃要求，對(duì)于項(xiàng)目采取市場調(diào)查和確定市場定位，從大體企劃進(jìn)行，實(shí)施設(shè)計(jì)構(gòu)建、營銷方案規(guī)劃，總結(jié)資本運(yùn)行和融資模式做好可行性研究及投資決策歸納，做好運(yùn)營規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。

2.不斷增強(qiáng)項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目經(jīng)理在其設(shè)計(jì)進(jìn)行中要與設(shè)計(jì)工作單位進(jìn)行切實(shí)有效的合作和了解，增強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)管工作，注意設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的重要影響，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行全面準(zhǔn)確的預(yù)算，并且事先將不定因素考慮進(jìn)去及制定相應(yīng)方案。

3.強(qiáng)化開發(fā)建設(shè)過程中的控制。施工過程管理一定確保質(zhì)量目標(biāo)，確定企業(yè)部管理責(zé)任機(jī)制。按照計(jì)劃的資金投入使用，達(dá)到最高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量。合理控制成本，減少開發(fā)資金成本。結(jié)合上述預(yù)算管理，擬定相對(duì)合理的現(xiàn)金使用和庫存規(guī)劃。公司財(cái)務(wù)部門參加控制賒銷賬款，增強(qiáng)應(yīng)收賬款的控制管理。公司幫助項(xiàng)目部理順利完成現(xiàn)場簽證管理實(shí)施，完成簽證審查和現(xiàn)場簽證互相牽制；貫徹工程建設(shè)施工計(jì)劃，確保項(xiàng)目按計(jì)劃完成。

三、結(jié)束語

根據(jù)目前社會(huì)發(fā)展方向和市場經(jīng)濟(jì)模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要根據(jù)成熟的工作過程實(shí)施規(guī)范運(yùn)行，并且圍繞企業(yè)管理工作任務(wù)創(chuàng)建嚴(yán)密的制度和管理，增強(qiáng)各個(gè)工作階段的計(jì)劃性，控制與預(yù)防相互統(tǒng)一結(jié)合，這樣會(huì)在現(xiàn)實(shí)實(shí)施過程中降低企業(yè)管理的難度，提高企業(yè)管理的效率和質(zhì)量。這樣從而合理處理解決了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方企業(yè)管理本身存在的一系列問題，由此建立了相對(duì)更加科學(xué)、有效、合理的企業(yè)管理方式，大幅度提高企業(yè)管理水平。（作者單位：山東泰安市城建投融資管理中心）

參考文獻(xiàn)：

[1]辛世毅.我們對(duì)大中型施工企業(yè)放開搞活的探索[J].施工企業(yè)管理，2005，（01）.

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)信息 規(guī)范制度 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)制度方面比較獨(dú)立，這在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的規(guī)范化。然而，現(xiàn)有的一些制度對(duì)會(huì)計(jì)處理方面并沒有明確的規(guī)定，使得企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和實(shí)際情況有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于長周期、大投資的特點(diǎn)，配合我國在房地產(chǎn)生產(chǎn)和銷售方面的管理策略，使得房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)信息方面和其他企業(yè)有一些不一致的地方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息需要進(jìn)行改進(jìn)，以期更進(jìn)一步完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算。

一、將會(huì)計(jì)科目進(jìn)行統(tǒng)一，利于信息獲取

房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會(huì)計(jì)科目設(shè)置方面，要根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)一科目，利于會(huì)計(jì)信息使用人員進(jìn)行企業(yè)之間的對(duì)比分析；還需要房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部做好統(tǒng)一的科目設(shè)置，包括一級(jí)科目設(shè)置和二級(jí)及更多科目的設(shè)置，利于對(duì)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行分析和制作會(huì)計(jì)報(bào)表。一般情況下，可以依照公司在開況，公司的經(jīng)營規(guī)模等，進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算。在一些情況下，企業(yè)在很多項(xiàng)目方面都不是進(jìn)行獨(dú)立核算的，因此也就不需要單獨(dú)建立相關(guān)費(fèi)用賬目表，只需要在成本項(xiàng)目地方增加管理費(fèi)用一欄即可。為了計(jì)算方面，還可以取消開發(fā)成本一級(jí)帳，將房屋開發(fā)、土地開發(fā)以及代建工程開發(fā)等設(shè)置為一級(jí)帳，進(jìn)一步進(jìn)行相關(guān)明細(xì)賬目的設(shè)置。在實(shí)際的操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照具體的情況進(jìn)行詳細(xì)賬目表的設(shè)置，全面進(jìn)行成本計(jì)算。到年底的時(shí)候歸檔即可。

二、會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)實(shí)施權(quán)責(zé)發(fā)生制，規(guī)范會(huì)計(jì)制度

有資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在上市公司和國有公司在會(huì)計(jì)核算方面，采取的是權(quán)責(zé)發(fā)生制核算方式，從而能夠及時(shí)準(zhǔn)確的找到交易項(xiàng)目，并對(duì)費(fèi)用進(jìn)行核實(shí)，對(duì)費(fèi)用的具體情況有所了解。權(quán)責(zé)發(fā)生制在一定程度上能夠及時(shí)準(zhǔn)確的反應(yīng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況變化情況，對(duì)企業(yè)的收益和負(fù)債有很直觀的了解。通過權(quán)責(zé)發(fā)生制，還能夠?qū)⑵髽I(yè)的盈虧、結(jié)余等，以及企業(yè)的運(yùn)營狀況進(jìn)行了解。這樣的管理利于提高企業(yè)的安全性，抵抗風(fēng)險(xiǎn)。

三、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本管理

我國在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度方面，商品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)有4個(gè)，包括企業(yè)已經(jīng)把商品的所有權(quán)的主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方，或者是企業(yè)對(duì)已經(jīng)售出的商品沒有進(jìn)行控制，或者是和交易有關(guān)系的利益沒有進(jìn)入企業(yè)，或者是收支能夠可靠的計(jì)量。在這些內(nèi)容里面，收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移。當(dāng)不滿足以上4條時(shí)，即使商品開發(fā)完畢，驗(yàn)收通過，同樣不能夠?qū)ζ涫罩нM(jìn)行確定、這些標(biāo)準(zhǔn)如何兼顧會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法律法規(guī)，還需要進(jìn)一步完善。

四、規(guī)范信息披露

（一）土地信息資料全面化

對(duì)土地信息資料全面化，讓信息使用者能夠及時(shí)了解房地產(chǎn)的開況。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中消費(fèi)最高的是土地成本。企業(yè)的發(fā)展好壞在一定程度上取決于土地成本。對(duì)于企業(yè)而言，土地成本越低，其在市場經(jīng)濟(jì)競爭中越有優(yōu)勢(shì)。這樣的話企業(yè)在發(fā)展中就可以有更大的利潤空間，利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。投資者在對(duì)其企業(yè)發(fā)展方向方面有了準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)之后，就能夠準(zhǔn)確做出投資判斷，從而保障投資者的利益。增加土地信息量的披露，是作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容中比較有價(jià)值的一條。

（二）現(xiàn)金流量評(píng)估進(jìn)一步完善

根據(jù)不同內(nèi)容對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)企業(yè)在做財(cái)務(wù)報(bào)告的時(shí)候，現(xiàn)金流量信息是比較重要的一方面，企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行基本劃分時(shí)，要對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行劃分，從企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中體現(xiàn)到現(xiàn)金的銷售情況、采購情況以及購買情況和工資開銷等，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流向的有用性。

（三）重視信息資料的風(fēng)險(xiǎn)性

信息資料風(fēng)險(xiǎn)性要重視，保障投資者利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它有其自己的特殊性。在這一行業(yè)，需要將會(huì)計(jì)信息準(zhǔn)確披露，從而保障投資者的合法權(quán)益。一般情況下，質(zhì)量需要有保障，企業(yè)要建立完善的質(zhì)量保障制度，當(dāng)然，房地產(chǎn)商品和其它的商品有著很大的不同，其本身具有周期長、性價(jià)高等特點(diǎn)，使得其保證金數(shù)額巨大，周期更長。這樣的話就需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候，把保證金列為成本核算，為消費(fèi)者做好風(fēng)險(xiǎn)信息評(píng)估，提高企業(yè)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外一方面，企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算在進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)表的時(shí)候，還需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)，增加風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，包括開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地使用風(fēng)險(xiǎn)等，方便投資者決策。

五、結(jié)束語

會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則包括《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等相關(guān)的規(guī)章制度。市場經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中的不斷完善，也是對(duì)會(huì)計(jì)制度在不斷的改進(jìn)和完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，也需要根據(jù)市場需要，完善會(huì)計(jì)核算，更好的體現(xiàn)會(huì)計(jì)部門的職能。對(duì)于會(huì)計(jì)工作人員，則需要不斷提高自己的工作水平，完善業(yè)務(wù)技能，規(guī)范會(huì)計(jì)核算。相信在未來的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息會(huì)得到不斷的完善，為房地產(chǎn)企業(yè)和投資者提供更為全面可靠的會(huì)計(jì)信息。

參考文獻(xiàn)：

[1]何陳歡.房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題的分析與探討[J].現(xiàn)代商業(yè)， 2014， （2）

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：成本核算；控制；制度建設(shè)；監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目開發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開發(fā)成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進(jìn)行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對(duì)象，是以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對(duì)象，這些在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未明確。

（2）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會(huì)計(jì)有關(guān)知識(shí)，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)通過一定程序先歸集費(fèi)用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費(fèi)屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開發(fā)成本，需要進(jìn)行歸集和分配?？扇绾螌?duì)間接開發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財(cái)務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項(xiàng)目間收入、成本費(fèi)用和利潤數(shù)字相對(duì)真實(shí)、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長，只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評(píng)價(jià)經(jīng)營管理層的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗(yàn)收后即可進(jìn)行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實(shí)施，進(jìn)而影響項(xiàng)目結(jié)算。

（5）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會(huì)有多個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)滾動(dòng)開發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、用途以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項(xiàng)目當(dāng)期利潤空間，有意將以后項(xiàng)目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項(xiàng)目間成本張冠李戴，趁機(jī)渾水摸魚。

2 存在問題的原因分析

（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)沒有真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動(dòng)性，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場競爭的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測(cè)和過程控制，只能靠制度被動(dòng)地“卡”。一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實(shí)，則無可挽回。

3 提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

（1）制定相應(yīng)的成本控制措施。控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營繁榮我國住房市場的一個(gè)重要手段。

①嚴(yán)格控制建安成本降低工程造價(jià)?？刂平ㄔO(shè)工程成本，首先，應(yīng)從設(shè)計(jì)開始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費(fèi)用，還要做好工程招投標(biāo)工作，通過招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價(jià)格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的作用。在工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)合理地確定工程造價(jià)，做好結(jié)算審核工作。

②拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊(duì)伍及時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

③貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點(diǎn)來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對(duì)業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動(dòng)開發(fā)，在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

（2）加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。

②加大會(huì)計(jì)、稅收監(jiān)管力度。財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)合作，及時(shí)溝通信息，對(duì)故意不進(jìn)行工程決算，不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度，同時(shí)提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例，促使其及時(shí)、正確核算收入成本，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門或人員，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)，以保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性，其最終目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。另外，內(nèi)部審計(jì)人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。

設(shè)立內(nèi)

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度范文

                  ---對(duì)安居開發(fā)建設(shè)中心會(huì)計(jì)基礎(chǔ)和會(huì)計(jì)核算檢查情況分析

背景材料

***市安居工程開發(fā)建設(shè)中心位于***市***南路，成立于1997年11月26日，系集體所有制企業(yè)，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號(hào)：370481018001677。注冊(cè)資金3000萬元。法定代表人：***。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)銷售；建材銷售。

2010年***市安居工程開發(fā)建設(shè)中心主營業(yè)務(wù)收入239661814.63元，主營業(yè)務(wù)成本209699717.79元，財(cái)務(wù)費(fèi)用-181339.73元，管理費(fèi)用7894755.66元，主營業(yè)務(wù)稅金及附加16878285.8元，營業(yè)外收入33516元，營業(yè)外支出35670.07元，其他業(yè)務(wù)利潤6783858.94元。2010年，安居工程開發(fā)建設(shè)中心利潤總額10136282.97元，繳納企業(yè)所得稅2541875.21元。

2011年7月15日-8月2日，***市財(cái)政監(jiān)督局派出檢查組，對(duì)該單位2010年度的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量進(jìn)行了檢查。檢查發(fā)現(xiàn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)和會(huì)計(jì)核算方面存在不少問題。

違紀(jì)事實(shí)

1、個(gè)人集資情況

截至 2010年12月31日，個(gè)人借款余額14123.02萬元，2010年1-12月支付個(gè)人借款利息3263.68萬元

2011年6月底個(gè)人借款余額154736212.63元，年利息率為22.5%，2011年1-6月未支付個(gè)人借款利息。

2、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作方面存在的問題

（1）記帳憑證的內(nèi)容填制不全 。記帳憑證存有稽核人員、記帳人員、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、會(huì)計(jì)主管人員簽名或者蓋章不齊全現(xiàn)象。

（2）存有個(gè)別原始憑證沒有領(lǐng)導(dǎo)簽字現(xiàn)象。預(yù)付蕃陽居委拆遷補(bǔ)償款200萬元，付產(chǎn)業(yè)配套中心借款19萬元。

3、會(huì)計(jì)核算方面存在的問題

（1）往來賬款情況。長期掛賬且余額較大，有些已無法收回造成資產(chǎn)不實(shí)。2010年底 “應(yīng)收帳款”-住房委員會(huì)辦公室3254.92萬元。2010年底“其他應(yīng)收款”--住房委員會(huì)辦公室116.38萬元，為歷史遺留問題和代住房委員辦公室交納的養(yǎng)老保險(xiǎn)金和醫(yī)療保險(xiǎn)金，已無法收回。不符合《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》第二章、第三章會(huì)計(jì)核算的一般要求

（2）在“利潤分配-未分配利潤”科目列支當(dāng)年費(fèi)用20450953.85元。其中2010年列支費(fèi)用19502207.85元。2011年列支費(fèi)用 948746元。

（3）2011年在預(yù)付賬款列支規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地下室易地建設(shè)費(fèi)等120萬元，應(yīng)直接計(jì)入生產(chǎn)成本。

4、2010年上交建設(shè)局管理費(fèi)35萬元，2011年1-6月上交市建設(shè)局管理費(fèi)30萬元，用往來票據(jù)支付，沒有政策依據(jù)。

5、2010年接收不合規(guī)發(fā)票49張，金額 727288.92元。其中大額發(fā)票無明細(xì)537555.72元；虛假發(fā)票189733.2元；2011年接收不合規(guī)發(fā)票3 張，金額32860元

檢查思路與方法

本次檢查我們根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，檢查前制定了詳細(xì)、周密的檢查計(jì)劃。對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行了重點(diǎn)檢查，緊緊圍繞已確定的重點(diǎn)從會(huì)計(jì)資料入手，對(duì)該單位開發(fā)的項(xiàng)目按小區(qū)進(jìn)行成本歸集。按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定確定實(shí)際成本。

處理結(jié)果

嚴(yán)格按照《會(huì)計(jì)法》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)原始憑證的審核，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)經(jīng)規(guī)章制度，規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作?！吨腥A人民共和國會(huì)計(jì)法》第九條規(guī)定，“各單位必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠、內(nèi)容完整。

及時(shí)清理往來賬款，杜絕應(yīng)收、預(yù)付等往來款項(xiàng)長期掛賬現(xiàn)象。

根據(jù)《會(huì)計(jì)法》第四十二條規(guī)定第三款規(guī)定未按規(guī)定填制取得原始憑證或填制取得的原始憑證不符合規(guī)定的，責(zé)令限期改正，對(duì)單位并處8000元罰款。

對(duì)上交建設(shè)局管理費(fèi)、對(duì)違規(guī)收取個(gè)人集資并支付集資利息的問題，限期整改。

 

教訓(xùn)與啟示