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第1篇：土地儲備管理辦法實施細則范文

一、現(xiàn)行國有土地收儲涉及稅種及相關減免政策

（一）現(xiàn)行國有土地收儲涉及稅種

現(xiàn)行國有土地收儲涉及的相關稅種主要有以下4類。

1.營業(yè)稅

原國有土地權屬單位接收國有土地收儲補償款時，需提供相關營業(yè)收入的發(fā)票，地方稅務部門按營業(yè)收入扣除5.5%的營業(yè)稅。

2.土地增值稅

這是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的稅賦，按照四級超率累進稅率進行征收。國有土地收儲涉及土地使用權的轉讓行為，按相關規(guī)定，需繳納一定額度的土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅

這是指針對內資企業(yè)和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。由于國有土地收儲轉讓而發(fā)生的企業(yè)盈利行為，需按納稅年度繳納。

4.印花稅

這是指以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業(yè)賬簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所征的稅。

（二）現(xiàn)行稅收減免政策

1.營業(yè)稅減免政策

據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號），納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。另據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規(guī)定，國稅函[2008]277號文中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

2.土地增值稅減免政策

據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅”?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃，國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃，國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”。另據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關核準后，免予征收土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅減免政策

企業(yè)所得稅方面，因政府城市規(guī)劃、基礎設施建設等政策性原因，企業(yè)需要搬遷或處置相關資產而按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場取得的土地使用權轉讓收入，按照《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）文件執(zhí)行。主管稅務機關對企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。

4.印花稅減免政策

據《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號），對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅。

二、現(xiàn)行國有土地收儲涉及稅收減免政策的解讀與困境

（一）將國有土地收儲行為認定為政府收回土地使用權的行為缺乏立法依據

營業(yè)稅的減免政策中提到，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為”。印花稅的減免政策中提到，“政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，因此，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅”。

為實現(xiàn)上述條款，國有土地的收儲行為需要滿足縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權這一要件，事實上國有土地收儲行為是否可以認定為政府收回土地使用權的行為缺乏相關的立法依據。

（二）將國有土地收儲所依據的土地儲備行為認定為實現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設的目標缺乏明確定義

土地增值稅的減免政策中提到因城市實施規(guī)劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。然而，其中對于“因城市實施規(guī)劃及國家建設需要而搬遷”的解釋相對模糊，對于土地儲備行為是否為“實現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設”這一定義缺乏法律法規(guī)上的解釋與說明，導致由地方出臺的相關辦理辦法對于土地儲備行為與實現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設目標之間的關系所作的說明也缺乏明確的厘清。

（三）將因土地儲備立項而發(fā)生的國有土地房屋搬遷騰退認定為政策性搬遷缺乏有效說明

針對企業(yè)所得稅的減免政策中提到的，“主管稅務機關對企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告”，以此作為是否減免企業(yè)所得稅的依據。然而，該條文對于政策性搬遷的解釋相對模糊：因土地儲備立項而發(fā)生的國有土地房屋搬遷騰退是否為政策性搬遷這一問題缺乏有效說明，是否是由地方政府出具搬遷文件，即可免去企業(yè)所得稅。

三、國有土地收儲的制度性思考

現(xiàn)行國有土地收儲工作在涉及稅收減免政策方面出現(xiàn)了諸多理解上的困境，其根源在于土地儲備制度自身的不完善之處。從1996年上海成立我國第一家城市土地收購儲備機構起，直到2007年《土地儲備管理辦法》的，土地儲備的推行在增強市場宏觀調控能力、盤活存量土地、實現(xiàn)城市規(guī)劃等方面產生了大量的積極效應。然而，隨著工作要求的不斷提高和形勢的不斷變化，現(xiàn)行制度顯現(xiàn)出一些與當前實際工作不協(xié)調之處，需加以改進和完善，以便更好地推進土地儲備工作。

一是關于國有土地收儲行為與公共利益的界定。國有土地收儲行為及其相關的稅收減免政策的出發(fā)點多提及到“公共利益”，但法學界一直未對公共利益下一個明確的定義，各地各級政府對公共利益的界定也無統(tǒng)一標準。

二是國有土地收儲行為主體的行政行為界定。目前，在土地儲備機制的運行過程中，由于供地主體的行政化模式，其行為隨意性很大，缺乏必要的約束。事實上，從目前土地收儲行為的性質來看，包括了行政行為、經濟法律行為及民事法律行為3個層面的屬性。然而，由于目前國有土地收儲制度中對國有土地收儲行為是否為行政行為缺乏有效的界定，國有土地收儲稅收減免政策在執(zhí)行中存在法律意義上的界定風險。

因此，為加快推進國有土地收儲工作，實現(xiàn)國有土地收儲補償款稅收減免，建議從法律法規(guī)與行政管理兩個層面出發(fā)，保障被收儲國有土地權利人的合法經濟利益。

（一）法律法規(guī)層面

現(xiàn)階段有關土地收購儲備的規(guī)定仍基本停留在地方規(guī)章的層次，至今尚未出臺一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購儲備行為，國家在土地收購儲備方面法律法規(guī)的空白制約了該項工作的開展。因此，有必要從以下兩個方面出臺相關的法律法規(guī)。

第一，明確土地儲備機構的性質、定位及目標。與土地儲備相關的法律法規(guī)應明確土地儲備機構的性質、定位。就目前北京市實行的土地儲備實施政策，土地儲備機構應定位為非營利性、行使行政的機構。土地儲備機構的目標應體現(xiàn)為：增強政府土地市場宏觀調控的能力，優(yōu)化配置城市土地資源，以及保證城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的順利實施。

第二，明確土地儲備機構收儲國有土地行為的行政行為界定。從法律法規(guī)層面，明確界定土地儲備機構在實施收儲國有土地過程中的行政行為將有利于突出土地儲備行為以“公共利益”為出發(fā)點的特征。對于現(xiàn)有土地儲備行為的行政行為范圍進行界定，防止在操作過程中，借行政行為之名，行使經濟法律行為與民事法律行為。

（二）行政管理層面

在行政管理層面，結合法律法規(guī)等政策性支撐，通過地方政府行使行政權保障以下措施的實施。

第2篇：土地儲備管理辦法實施細則范文

隨著城市化進程的不斷加快和城市空間的不斷拓展，呼和浩特市發(fā)展模式正由原來的逐漸外溢式向跨越式多核心模式轉變，城市規(guī)劃區(qū)范圍的擴大使該區(qū)域內的“城中村”成為了城市的一部分，而其農村的行政組織形式已越來越不適應城市發(fā)展，“城中村”現(xiàn)象嚴重破壞城市的環(huán)境，制約著城市的拓展，加快和推進“城中村”改造已是迫在眉睫的問題。2013年呼和浩特市將周邊23個“城中村”列為改造對象，南店村為其中之一。

一、南店村基本情況

南店村位于呼市政府以東、機場路以北、成吉思汗大街以南，住戶集中在鐵路南北兩側，村東距機場2公里，交通便利、地理位置優(yōu)越。全村總面積7平方公里，擁有農用地125萬平方米，集體建設用地50萬平方米，涉及拆遷面積276萬平方米。全村住戶2300戶，總人口9200人，95%以上的村民從事農業(yè)生產，少數村民兼搞副業(yè)，如養(yǎng)殖、運輸、修理等工作。早在2005年時南店村因其地理位置的特殊性，已列為全市首批“城中村”改造對象，經過近8年的改造建設，南店村基本改造完畢，原來的村莊已完全消失，村民已搬進了安置小區(qū)，拆遷出的大片空地也由政府統(tǒng)一規(guī)劃，成為開發(fā)建設新城區(qū)的儲備用地。而南店村改造模式也成為了全市“城中村”改造的典范，其中許多經驗值得思考和借鑒。

二、主要經驗和做法

為使改造工作能夠穩(wěn)步有序的開展，新城區(qū)政府首先組織成立了由區(qū)長掛帥，分管區(qū)長具體負責，城建、土地、拆遷、市容、環(huán)保等相關部門負責人為成員的城中村改造指揮部，工作人員從各部門抽調。指揮部以政府為主導、村委會為主體、各部門相互協(xié)作為機制，通過召開定期不定期辦公會議，解決改造中出現(xiàn)的各種問題。

（一）制定“城中村”改造實施方案

千頭萬緒，總要提綱挈領才能有條不紊。為此，指揮部組織并協(xié)助村委會，依據《呼和浩特市城中村改造管理辦法》和《呼和浩特市城中村改造辦法實施細則》的要求，結合南店村實際情況，制定南店村改造實施方案，重點提出改造的指導思想和目標及主要任務。指導思想，即按照科學發(fā)展觀的要求，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、整體改造、分期實施、綜合開發(fā)、配套建設”的原則，將“城中村”建設成為現(xiàn)代化城市居民社區(qū)，實現(xiàn)城市經濟社會的全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。通過十年分期分步完成整村改造，首先完成土地整理，把集體土地變?yōu)閲型恋?；其次完成村民安置，包括住房、就業(yè)、養(yǎng)老等各項村民安置工作；最后完成改造區(qū)域內項目建設及市政基礎設施建設，上述三個方面同時開展，但進度不同，最終達到“南店村改造成為城市功能完善，生活服務體系健全，居住環(huán)境優(yōu)美的東河新區(qū)”的目標。

主要任務是全面加快南店村城市化進程，實現(xiàn)“五個轉變”。一是行政體制形式轉變，撤銷原村委會建制，建立新的社區(qū)居委會；二是經濟體制轉變，以股份合作為主要形式，在全面清產核資的基礎上處置、分配村級集體財產，組建新的股份經濟組織，使農民變?yōu)楣擅?，集體經濟轉變?yōu)槌鞘谢旌辖洕蚬煞萁洕蝗巧矸蒉D變，將“城中村”村民的農業(yè)戶口全部轉為非農業(yè)戶口，農民轉變?yōu)榫用?；四是土地性質轉變，原集體土地依法轉變?yōu)閲型恋?；五是生活方式轉變，按照現(xiàn)代城市住宅小區(qū)的標準，對“城中村”進行拆遷改造，建設現(xiàn)代化文明社區(qū)，“城中村”轉變?yōu)楝F(xiàn)代化文明社區(qū)。

（二）確定改造資金

南店村改造資金包括兩個方面，一是土地整理資金，二是建設資金，建設資金主要用于改造區(qū)內基礎設施和配套設施的建設。土地整理資金主要由政府投入，政府通過整理土地進行市場化運作方式來籌集建設資金，即由市土地儲備中心對土地進行拆遷、收購、整理、儲備、然后以招、拍、掛等形式進入市場。而土地整理工作是基礎，整個南店村約需資金30億元，其中來自政府投入約20億元，項目投入10億元。

（三）做好拆遷工作

拆遷工作是城中村改造實施的重點，也直接關系到村民和被拆遷人的切身利益，往往成為矛盾的激化點，需要認真細致地開展工作，同時出臺合理的拆遷補償方案，既維護被拆遷人的利益，也給政府節(jié)約資金。為此，區(qū)政府專門成立拆遷領導小組，由區(qū)長任組長主抓、分管區(qū)長任副組長具體抓，建立拆遷組長會議制度、拆遷動員崗位制度、宣傳制度、制度，分工明確，責任到人?！吧舷侣?lián)動，重點突破”，短短兩年完成拆除各類建筑260萬平方米，為改造順利開展打下堅實的基礎。

（四）妥善安置村民

1．村民房屋安置。南店村采取整體回遷安置，自建村民還遷小區(qū)。南店村委會成立房地產開發(fā)公司，以村民集資、村委會征地款為資金實施村民回遷小區(qū)（濱河新村）的建設。村民回遷小區(qū)以多層為主,沿街建有高層，配套建設有醫(yī)療衛(wèi)生站、老年人活動站、警務室等生活服務設施，幼兒園、商業(yè)步行街、社區(qū)服務店等商業(yè)服務設施。

2．村民就業(yè)安置。主要是通過三方面解決：一是政府大力支持，開展就業(yè)服務和培訓，多渠道解決村民就業(yè)。二是村委會積極主動開拓就業(yè)途徑，想方設法解決村民就業(yè)問題，確保每個家庭至少一人就業(yè)。三是南店村改造過程中增加的就業(yè)崗位，優(yōu)先安排村民。其中村委會集體經濟成為解決失地村民就業(yè)的主要途徑。村委會依托區(qū)位經濟優(yōu)勢，通過自建、入股、聯(lián)合開發(fā)等方式大力發(fā)展集體經濟，先后成立了供熱公司、物業(yè)服務公司、商貿公司、勞動服務公司等，為村民提供方便服務的同時，也提供了數百個就業(yè)崗位。

第3篇：土地儲備管理辦法實施細則范文

一、我國房地產金融發(fā)展現(xiàn)狀

目前我國房地產金融市場上從事房地產信貸業(yè)務的主要金融機構是商業(yè)銀行房地產信貸部和住房資金管理中心，以及住房儲蓄銀行等。中國建設銀行、中國農業(yè)銀行、中國工商銀行、中國銀行的房地產信貸部是抵押貸款的主要供給者，房地產保險、房地產典當等只能起到輔助作用。近年來國內房價飆升，房地產泡沫吹大，很大程度上是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動的，特別2009年至2010年更是明顯。從圖1中我們可以看出，2008年中到年末，增速從近8%急速下滑至0.43%；而此后又大幅上升至16.22%。而2010年上半年增速又達到了高點18.32%，之后回落到5%左右。2011年末，房價過快上漲勢頭有所遏制，房地產貸款增速持續(xù)回落。截至2011年12月末，全部金融機構人民幣各項貸款余額54.79萬億元，同比增長15.8%，全年累計增加7.47萬億元。全年貸款投向中，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額10.73萬億元，同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點；房地產貸款全年新增1.26萬億元，同比少增7704億元。全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點；地產開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%，比上年末低5.9個百分點。保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。由于個人住房貸款、房地產開發(fā)貸款過快增長，及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升，給銀行的房地產信貸資金安全帶來很大挑戰(zhàn)。一旦個人購房者或房地產開發(fā)商的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，商業(yè)銀行不良貸款激增的可能性很大。因此，商業(yè)銀行應加強自身征信系統(tǒng)建設，以防范信貸風險。

二、制約房地產金融發(fā)展的因素

（一）房地產金融法規(guī)不完善

我國尚未有一部住宅法或住房保障法等相應住房法律，以及相應的房地產金融法律。由于沒有真正意義的房地產金融制度，房地產金融業(yè)務和產品創(chuàng)新沒有法律依據可循。另外，我國尚未建立起一整套系列的住房金融政策和財政支持系統(tǒng)。在房地產資金來源、政府信用擔保、減輕貸款還本付息負擔和個人征信體系等方面，還沒形成全國統(tǒng)一的程序化的實施細則和辦法。

（二）房地產金融體系不健全，產品創(chuàng)新不足

我國相關部門經過多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為房地產的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產融資方式逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應我國房地產行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，資金是房地產開發(fā)企業(yè)的生命線，房地產融資也成為業(yè)內最受關注的問題。完備的房地產金融體系應該是由銀行信用和市場信用組成資金的一級供應市場。由于我國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的途徑直接進入房地產業(yè)，只能作為儲蓄進入銀行體系。當房地產企業(yè)需要資金的時候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產業(yè)的發(fā)展，也給銀行體系帶來了巨大的風險隱患。

（三）房地產金融風險過于集中

房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。我國目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全部過程，包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等一些項目。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業(yè)銀行，轉變?yōu)樾刨J風險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

三、發(fā)展我國房地產金融的對策

（一）完善相關法律法規(guī)，規(guī)范房地產融資渠道

目前我國很多金融產品相關的法律、法規(guī)政策還很不完善，法律體系不健全，規(guī)定不具體，這在很大程度上影響了房地產融資渠道的發(fā)展，因此完善相關法律、法規(guī)制度是急需要解決的問題。如制定房地產開發(fā)企業(yè)貸款管理法、房地產信托管理辦法等，明確規(guī)定房地產企業(yè)的權利與義務，規(guī)范房地產企業(yè)的融資行為，促進房地產金融市場健康發(fā)展。

（二）建立房地產金融產品創(chuàng)新體系

房地產融資渠道的多元化發(fā)展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業(yè)的金融產品，形成一個穩(wěn)定的房地產金融產品供應體系。金融產品創(chuàng)新可以在一定程度上降低企業(yè)的融資成本，提高融資的效率。如推行融資租賃方式：融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效地解決房地產企業(yè)的資金問題，從而加速房地產業(yè)資金的迅速轉移和回收。