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第1篇：土地收益法評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：土地價(jià)格，地價(jià)評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)

1研究背景

“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一”土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的上游市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。當(dāng)前，對(duì)城鎮(zhèn)土地的評(píng)估方法大多都嚴(yán)格遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中以級(jí)差收益測(cè)算為依據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的方法。但如果仍然遵循在中國(guó)土地市場(chǎng)不發(fā)育的情況下提出的地價(jià)評(píng)估方法，則會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格相差懸殊，甚至兩者毫無(wú)可比性的問(wèn)題。

2城市地價(jià)分析研究

2.1土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分析

土地的市場(chǎng)層次主要是市場(chǎng)發(fā)展的深度，可以分為一級(jí)土地市場(chǎng)、二級(jí)土地市場(chǎng)和三級(jí)土地市場(chǎng)。一級(jí)土地市場(chǎng)主要是指土地的出讓市場(chǎng)，由國(guó)家控制壟斷。

另外按市場(chǎng)類型結(jié)構(gòu)分析，土地市場(chǎng)主要分為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)三種用地類型。

2.2土地價(jià)格類型分析

作為政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的城市基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)又分為商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)、住宅基準(zhǔn)地價(jià)和工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)；作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理依據(jù)的標(biāo)定地價(jià)。

2.3土地價(jià)格分布規(guī)律分析

從整個(gè)城市的地價(jià)水平看，市中心地價(jià)高于郊區(qū)地價(jià)。從土地的不同用途比較地價(jià)，土地價(jià)格一般呈現(xiàn)如下特征，商業(yè)地價(jià)普遍高于住宅地價(jià)，住宅地價(jià)又普遍高于工業(yè)地價(jià)。不同級(jí)別市場(chǎng)的土地價(jià)格也不相同。

由以上地價(jià)分布規(guī)律分析可以看出：不同類型的地價(jià)水平不具有可比性，不同時(shí)期的地價(jià)不具有可比性，不同市場(chǎng)上的地價(jià)同樣也不具有可比性。

3城市地價(jià)評(píng)估體系的更新

3.1城市土地定級(jí)的更新

當(dāng)前城市土地定級(jí)的方法主要有多因素綜合評(píng)定法、級(jí)差收益測(cè)算法和市場(chǎng)

①因素綜合評(píng)價(jià)法

多因素綜合評(píng)價(jià)法的基本思路就是依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對(duì)土地單元發(fā)生作用的地價(jià)影響因素和因子作為鑒定指標(biāo)，并賦予相應(yīng)的參數(shù)，然后用適宜的模式將樣本加以歸并來(lái)劃分土地級(jí)別。對(duì)某一個(gè)系統(tǒng)多因素和因子進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

②級(jí)差收益測(cè)算法

級(jí)差收益測(cè)算方法是從土地產(chǎn)出即企業(yè)利潤(rùn)入手，認(rèn)為土地級(jí)別由土地的級(jí)差收益體現(xiàn)，級(jí)差收益又是企業(yè)利潤(rùn)的一部分，所以由土地區(qū)位差異產(chǎn)出的土地級(jí)差收益完全可以通過(guò)企業(yè)利潤(rùn)分離出來(lái)。首先憑經(jīng)驗(yàn)初步劃分土地級(jí)別，然后從土地利潤(rùn)中剔除非土地因素如資金、勞動(dòng)力等因素帶來(lái)的影響，建立合理的經(jīng)濟(jì)模型，測(cè)算土地的級(jí)差收益，從而驗(yàn)證并劃分土地級(jí)別。

③市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)方法

市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)方法的指導(dǎo)思想是直接從土地收益還原出土地價(jià)格出發(fā)，根據(jù)地價(jià)水平的一致性原則在城市空間中劃分地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)區(qū)間，從而劃分土地級(jí)別。這種方法是將土地級(jí)別與土地價(jià)格直接聯(lián)系起來(lái)，測(cè)算方法簡(jiǎn)單，結(jié)果便于應(yīng)用更新。

3.2基準(zhǔn)地價(jià)的更新

3.2.1基準(zhǔn)地價(jià)更新的基本途徑

①遵循《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》提出的更新方法

即“以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)”和“土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)”。兩種途徑主要針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的初次評(píng)估而言的，但它們同樣適用于基準(zhǔn)地價(jià)的修訂更新。在上述兩種途徑具體采用中又可以分為兩種不同的方法。一種是對(duì)原有土地級(jí)別或均質(zhì)地域的邊界依據(jù)實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整，并以此作為基礎(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的修訂更新。此方法適用于初次評(píng)估后的第一或第二次修訂更新，因?yàn)橐话愣?，由于?jīng)歷時(shí)間較短，城鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及其內(nèi)部區(qū)域因素不會(huì)發(fā)生劇烈變化。

②價(jià)指數(shù)調(diào)整法

地價(jià)指數(shù)調(diào)整法即通過(guò)專家咨詢、典型樣本調(diào)查等手段，采用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)處理方法，計(jì)算出一個(gè)反映調(diào)整日期與原日期基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的比例系數(shù)(即價(jià)格指數(shù))。

③根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)交易價(jià)格資料，進(jìn)行地價(jià)區(qū)片劃分和城市地價(jià)定級(jí)，完成基準(zhǔn)地價(jià)更新。

④利用城市土地多因素綜合評(píng)價(jià)和級(jí)差收益測(cè)算模型，進(jìn)行城市土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新。

3.2.2樣本地價(jià)評(píng)估的方法

①收益還原法

借鑒土地市場(chǎng)發(fā)育完善國(guó)家土地估價(jià)的方法中，收益還原法是至為重要的一種方法。所謂收益還原法即求取不動(dòng)產(chǎn)在將來(lái)所能產(chǎn)生的期待純收益折算為現(xiàn)值的總和，是以還原利率將純收益還原，求得地價(jià)的一種方法，此方法通常被稱為地租資本化。

用收益還原法評(píng)估地價(jià)的基礎(chǔ)是土地預(yù)期收益原則。土地能為投資者帶來(lái)預(yù)期純收益，并且根據(jù)土地的固定性、不增性和永續(xù)性得出，土地還可以源源不斷的提供收益。將預(yù)期源源不斷的收益以適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率折算為現(xiàn)值的總額，這就是該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值。

收益還原法以其充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)廣泛地應(yīng)用于國(guó)內(nèi)外的收益房地產(chǎn)中，所謂收益房地產(chǎn)是指有收益和潛在收益的土地或建筑物或土地和建筑物的綜合。但是對(duì)于非收益房地產(chǎn)(比如學(xué)校、公園等)并不適用。

②剩余法

剩余法又稱作倒推法或殘余法，是香港土地估價(jià)中較為重要的一種方法，同時(shí)也是一種比較具有學(xué)術(shù)依據(jù)的評(píng)估方法。

剩余法的理論依據(jù)是采用倒推的方式計(jì)算完全由土地產(chǎn)生的利潤(rùn)，即地價(jià)。

剩余法適用于的范圍較廣，適用于土地開發(fā)區(qū)土地估價(jià)，拆遷改造的土地估價(jià)，或進(jìn)行土地整理的地價(jià)評(píng)估，舊建筑占用土地的土地估價(jià)。

③成本逼近法

成本逼近法也稱作累價(jià)法，就是把土地取得和開發(fā)的各項(xiàng)費(fèi)用累加而得到土地的價(jià)格。

成本逼近法應(yīng)用的基本原理是生產(chǎn)費(fèi)用理論。與收益還原法比較，是從兩個(gè)迥然不同的角度對(duì)土地的價(jià)格所作的評(píng)估，一個(gè)是基于土地生產(chǎn)費(fèi)用，另一個(gè)是基于土地將產(chǎn)生的費(fèi)用。成本逼近法的基本思想是把土地所有投資(包括土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)兩大部分)作為基本成本，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)中等量資金獲得等量收益的投資原理，特別是當(dāng)前土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣和掛牌交易形式的情況下，投資者只能得到社會(huì)平均利潤(rùn)，使土地的標(biāo)的價(jià)可以用成本加成法來(lái)確定。

3.2.3基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算方法

基準(zhǔn)地價(jià)和其他類型的地價(jià)具有本質(zhì)上的相同性，即地價(jià)是地租的資本化。

a.按地價(jià)是地租的資本化求取地價(jià)。即

P=Ar

式中，P為土地價(jià)格，A為土地年收益(地租)，r為土地收益還原率，n為土地使用年限。

b.按照地價(jià)指數(shù)法求取地價(jià)。即

P＝P0×K式(3.17)

式中，P為更新后基準(zhǔn)地價(jià)，P0為更新前地價(jià)，K為地價(jià)指數(shù)。

地價(jià)指數(shù)可分為綜合地價(jià)指數(shù)、分類地價(jià)指數(shù)和區(qū)域地價(jià)指數(shù)。綜合地價(jià)指反映一個(gè)城鎮(zhèn)地價(jià)變化幅度；分類地價(jià)指數(shù)分別反映商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同類型地價(jià)的變化幅度；區(qū)域分類地價(jià)指數(shù)反映城鎮(zhèn)內(nèi)不同區(qū)域及不同類型地價(jià)的變化幅度。

地價(jià)指數(shù)計(jì)算方法有直接計(jì)算和間接推導(dǎo)兩種。直接計(jì)算即采用抽樣調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)樣本與原基準(zhǔn)地價(jià)或原始樣本進(jìn)行比較或直接依據(jù)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)宗地體系計(jì)算地價(jià)指數(shù)；間接推導(dǎo)即通過(guò)影響地價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)體系如物價(jià)指數(shù)、用地效益指標(biāo)等建立評(píng)價(jià)模型修正推算出地價(jià)指數(shù)。

4結(jié)論

本文著重研究了兩個(gè)方面的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)第一個(gè)問(wèn)題的研究，本文發(fā)現(xiàn)了導(dǎo)致評(píng)估地價(jià)與市場(chǎng)交易地價(jià)相差懸殊問(wèn)題的原因。對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題的研究，本文著重解決了影響土地價(jià)格的因素和城市間基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系。總之，通過(guò)以上問(wèn)題的研究，筆者對(duì)中國(guó)的土地市場(chǎng)和地價(jià)評(píng)估體系有了更加深入的認(rèn)識(shí)，并且對(duì)本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問(wèn)題。

【參考文獻(xiàn)】

[1]葛京鳳.地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原理與方法.第1版.北京：中國(guó)環(huán)境科學(xué)出版社，2002.7

第2篇：土地收益法評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評(píng)估的工作流程簡(jiǎn)介

東莞市內(nèi)在對(duì)招拍掛出讓土地的底價(jià)或起始價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般的做法是：

1.市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)組織地價(jià)評(píng)估，通過(guò)招標(biāo)方式選定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)比較法、剩余法、成本法等方法評(píng)估招拍掛底價(jià)或起始價(jià)，提交市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國(guó)土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；市國(guó)土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報(bào)市政府審批。

二、出讓評(píng)估中使用的評(píng)估方法的種類

當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價(jià)或起始價(jià)的評(píng)估辦法，但由于東莞未公布地價(jià)指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評(píng)估使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，允許的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對(duì)于成交價(jià)上限的評(píng)估工作目前還未開展。

對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目在確定底價(jià)或起始價(jià)時(shí)估價(jià)方法有所不同，區(qū)別是：

1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

2.其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場(chǎng)比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

具體到用地類型，土地出讓評(píng)估，一般采用評(píng)估方法主要有：（1）住宅：一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場(chǎng)比較法的，以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔，市場(chǎng)比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：對(duì)具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場(chǎng)比較法或收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在租賃交易案例不充分時(shí)，可以采用成本逼近法。

三、評(píng)估目的的表述

出讓土地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估目的表述為：評(píng)估待估宗地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方土地出讓提供價(jià)值參考。

四、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的要點(diǎn)

1.可比案例的選擇。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出讓土地價(jià)值，選擇市場(chǎng)比較案例時(shí)，判斷某區(qū)域與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈依據(jù)與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問(wèn)題，導(dǎo)致評(píng)估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評(píng)估方法的使用。

在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個(gè)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評(píng)估此類土地出讓價(jià)值時(shí)可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場(chǎng)比較法及剩余法選取可比案例時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評(píng)估對(duì)象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時(shí)修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。

另外，此糞土地出讓的問(wèn)題主要就是對(duì)政策的把握問(wèn)題，評(píng)估價(jià)格變動(dòng)的空間很小，因此評(píng)估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計(jì)算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價(jià)的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行確定，地價(jià)指數(shù)的確定可以參照“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”的城市或區(qū)域的地價(jià)增長(zhǎng)率。，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)綜合確定，對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低：拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場(chǎng)價(jià)格，公開透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購(gòu)買、有條件出售或購(gòu)買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對(duì)由于不符合正常市場(chǎng)值的交易情況所帶來(lái)的價(jià)格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對(duì)土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場(chǎng)方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。

對(duì)各可比案例交易價(jià)格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格可選用以下方法之一來(lái)確定比準(zhǔn)價(jià)格：簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價(jià)實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會(huì)很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過(guò)程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過(guò)程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時(shí)應(yīng)通過(guò)分析比較案例與委估對(duì)象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價(jià)格的權(quán)重。

五、采用成本逼近法評(píng)估的要點(diǎn)

評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測(cè)算中對(duì)涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計(jì)算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對(duì)投資利潤(rùn)率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問(wèn)題。

六、采用收益還原法評(píng)估的要點(diǎn)

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評(píng)估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來(lái)測(cè)算未來(lái)商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。

如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過(guò)以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)），并對(duì)之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。

在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評(píng)估出讓土地價(jià)值的。因?yàn)槌送ㄟ^(guò)土地租賃案例進(jìn)行測(cè)算外，我們還可以通過(guò)以下方法解決：（1）我們可以通過(guò)調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對(duì)于經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益?？梢酝ㄟ^(guò)調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益可以通過(guò)年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。

2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測(cè)算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯(cuò)誤是對(duì)土地純收益的測(cè)算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測(cè)算可以通過(guò)土地租賃合同或估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營(yíng)業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營(yíng)業(yè)稅的3%）等合計(jì)得出綜合稅率，進(jìn)而測(cè)算出土地費(fèi)用。（3）通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。

七、采用剩余法評(píng)估的要點(diǎn)

1.根據(jù)我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，以下問(wèn)題容易被忽視或最容易犯錯(cuò)誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未能根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢(shì)、政策影響，預(yù)測(cè)建成后售價(jià)；未能在符合估價(jià)基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測(cè)銷售時(shí)間；未能根據(jù)市場(chǎng)承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題來(lái)合理預(yù)測(cè)銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長(zhǎng)情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時(shí)，開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計(jì)算開發(fā)成本時(shí)未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問(wèn)題是：（1）如何合理地估算利潤(rùn)率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)待開發(fā)土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算時(shí)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價(jià)值的差異等。

八、在特殊出讓評(píng)估時(shí)的一些做法

1.在政府征收評(píng)估中的做法是：（1）對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評(píng)估和核定時(shí)以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來(lái)的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測(cè)算補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用割差法，先計(jì)算變更之后及之前兩種情況下的總地價(jià)，對(duì)兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。（3）在出讓土地評(píng)估過(guò)程中，是評(píng)估的價(jià)值類型是出讓市場(chǎng)價(jià)。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價(jià)評(píng)估思路與無(wú)此項(xiàng)配建的住宅地價(jià)評(píng)估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對(duì)保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價(jià)要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價(jià)對(duì)象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價(jià)降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

對(duì)于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價(jià)降低方面。

九、在出讓評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題及建議

1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價(jià)基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對(duì)于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時(shí)注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問(wèn)題，在選用時(shí)要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。

2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地使用權(quán)出讓在評(píng)估處理上的差異。

3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評(píng)估的合法性問(wèn)題。如中小學(xué)校用地的評(píng)估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評(píng)估時(shí)應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評(píng)估。這并不違反評(píng)估的合法性原則。

4.對(duì)于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問(wèn)題。在使用市場(chǎng)比較法時(shí)注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。

5.在土地出讓評(píng)估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價(jià)對(duì)象及可比案例的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作，對(duì)于不同類型的教育用地的出讓評(píng)估，采用不同的價(jià)格內(nèi)涵和評(píng)估方法。（1）對(duì)于幼兒園用地（R61）的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對(duì)住宅配套建設(shè)的政策要求，而購(gòu)買用來(lái)建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級(jí)以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評(píng)估價(jià)格就往居住用地（R2）價(jià)格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對(duì)土地用途、容積率及使用年限的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及收益還原法。（2）對(duì)于中學(xué)用地的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級(jí)以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評(píng)估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評(píng)估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評(píng)估價(jià)格就往科教用地上靠，評(píng)估時(shí)要特剮注意的是對(duì)土地用途的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及成本逼近法。

6.若同一估價(jià)對(duì)象委托幾家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，解決各評(píng)估機(jī)構(gòu)之間評(píng)估結(jié)果的差異問(wèn)題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評(píng)估工作的土地估價(jià)師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評(píng)估理論和不斷更新知識(shí)，提高評(píng)估業(yè)務(wù)能力，減少差錯(cuò)的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會(huì)的組織下共同探討，采用相同的評(píng)估方法及采用相近的評(píng)估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。

以上是筆者對(duì)政府土地出讓評(píng)估的一些想法和做法，懇請(qǐng)?jiān)u估師批評(píng)指正。同時(shí)希望評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間估價(jià)師的交流。如可以讓評(píng)估師把在評(píng)估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評(píng)估師們共同探討。使我們?cè)u(píng)估行業(yè)內(nèi)形成愛評(píng)估、懂評(píng)估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評(píng)估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。

第3篇：土地收益法評(píng)估范文

近幾年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放都產(chǎn)生了重要作用。但由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)剛剛形成，宏觀調(diào)控和微觀管理還很不健全，使房產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)猛，房地產(chǎn)交易中部分屬于國(guó)家的土地收益流向了單位和個(gè)人，給國(guó)家造成了損失。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理，解決城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易中國(guó)有土地收益流失問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和有關(guān)規(guī)定，決定暫時(shí)實(shí)行在房地產(chǎn)交易中國(guó)家收取部分國(guó)有土地收益的措施?，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、凡未實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)由當(dāng)事人協(xié)議出售、出租的城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的各類房屋（不包括房地產(chǎn)開發(fā)公司新建的商品房）均應(yīng)向出售、出租人收取一定的土地收益金。

二、征收土地收益金要有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展、合理調(diào)節(jié)國(guó)家、單位和個(gè)人的利益，使房地產(chǎn)交易價(jià)格保持合理水平，并為向土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓過(guò)渡創(chuàng)造條件。

三、土地收益金按房地產(chǎn)交易建筑面積計(jì)收。在房地產(chǎn)買賣中，從超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格以外的收益中收取，超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格一倍以內(nèi)的按不超過(guò)20％收??；二倍以內(nèi)的按不超過(guò)30％收取；三倍以內(nèi)的按不超過(guò)40％收取；三倍以上的按50％以上收取。對(duì)出租的房屋，參照上述比例從超過(guò)限額標(biāo)準(zhǔn)租金以外的收益中收取。具體收取標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)部門會(huì)同建設(shè)部門確定。

實(shí)行收取國(guó)有土地收益金辦法后，凡過(guò)去地方在房地產(chǎn)交易中采取的收取環(huán)境差率、超標(biāo)費(fèi)、罰款等措施同時(shí)廢止。

四、土地收益金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)收取，土地收益金收取情況與其他交易資料一同放入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案，以便與今后按照國(guó)家及各地制定的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦法再行交易時(shí)相銜接。

五、土地收益金作為財(cái)政收入上繳當(dāng)?shù)刎?cái)政，按專項(xiàng)資金進(jìn)行管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。

六、在房地產(chǎn)交易中，為了有效地解決國(guó)有土地收益流失問(wèn)題，克服偷漏國(guó)家稅費(fèi)現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)買賣要實(shí)行先評(píng)估價(jià)格后交易，并對(duì)成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格的，按評(píng)估價(jià)格計(jì)取稅費(fèi)。各級(jí)物價(jià)部門、房地產(chǎn)部門要共同做好價(jià)格評(píng)估，推行掛牌交易，對(duì)成交價(jià)格實(shí)施登記審驗(yàn)、進(jìn)行監(jiān)督檢查等各項(xiàng)工作。物價(jià)部門所需業(yè)務(wù)費(fèi)用，可從現(xiàn)行房地產(chǎn)交易管理費(fèi)中提取一定比例做為補(bǔ)充，具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)部門與房地產(chǎn)管理部門協(xié)商確定。

第4篇：土地收益法評(píng)估范文

鄉(xiāng)村地區(qū)距離城市較遠(yuǎn)，保持了其自然的生態(tài)環(huán)境，具有較高的社會(huì)和生態(tài)效益，具備了發(fā)展旅游業(yè)的條件，能夠?yàn)槟康牡貛?lái)經(jīng)濟(jì)利益。近年來(lái)，城市居民對(duì)近郊旅游市場(chǎng)的需求日益增多，鄉(xiāng)村旅游也就在這一基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來(lái)。與非農(nóng)建設(shè)用地相比，農(nóng)業(yè)用地由于受到自然因素的影響，往往具有較低的經(jīng)濟(jì)效益，人們僅通過(guò)從事簡(jiǎn)單的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，難以實(shí)現(xiàn)收入的較高增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，正是由于受到這種經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，農(nóng)業(yè)用地有轉(zhuǎn)化為非農(nóng)建設(shè)用地的沖動(dòng)[1]。當(dāng)?shù)卣庾R(shí)到這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)時(shí)，就會(huì)采取行動(dòng)將本地的農(nóng)業(yè)用地集中進(jìn)行規(guī)劃，轉(zhuǎn)化為旅游用地。目前，很多鄉(xiāng)村地區(qū)，將發(fā)展旅游業(yè)作為本地?cái)[脫貧困狀態(tài)、改善農(nóng)民生活水平的一種有效手段，作為新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑。郭清霞舉了六個(gè)例子說(shuō)明湖北省幾個(gè)較貧困的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過(guò)發(fā)展旅游業(yè)，使本地農(nóng)民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安圖縣紅旗村通過(guò)朝鮮族民俗村的建立，使本地走出了一條脫貧致富的新路[3]。正是基于這種發(fā)展鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的考慮，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的鄉(xiāng)村地區(qū)，正不斷地將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化成旅游用地。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，從農(nóng)民本身來(lái)講，他們還是比較歡迎的。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到耕種土地質(zhì)量、氣候、作物品種、市場(chǎng)等不確定的自然和社會(huì)因素的影響很大，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)政府承諾補(bǔ)償給農(nóng)民一定的收益時(shí)，大部分農(nóng)民都會(huì)將自己的土地交給政府進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃與建設(shè)。同時(shí)，由于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，獲得的收入相對(duì)較少，因此，本地很多年輕人到外地打工，自己的土地則留給老人或租給別人耕種，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力加大。將有條件的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地也會(huì)緩解本地人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力，吸引年輕人回流農(nóng)村就業(yè)。再則，農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化也是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個(gè)體現(xiàn)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)包括的三個(gè)層次中，其中一個(gè)就是變更為集體建設(shè)用地的權(quán)利，在集體所有權(quán)不變的條件下，其用途可作為農(nóng)村宅基地、農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地以及企業(yè)建設(shè)用地[4]。轉(zhuǎn)化為旅游用地，正是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個(gè)體現(xiàn)。因此，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個(gè)體現(xiàn)，也是新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑之一，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地成為可能。然而，目前鄉(xiāng)村旅游走出了一家一戶自發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)期，通常由地方政府主導(dǎo)，將農(nóng)民的土地集中起來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，吸引外來(lái)資金進(jìn)行規(guī)模化開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，提高了土地整體的增值效益。隨之而來(lái)的問(wèn)題是，農(nóng)民參與旅游活動(dòng)的機(jī)會(huì)受到限制，外來(lái)企業(yè)可以不雇傭或低價(jià)雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，當(dāng)然，強(qiáng)行要求企業(yè)雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，也與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求相背。因此，農(nóng)民的收益主要來(lái)源于土地補(bǔ)償，農(nóng)民的收入如何隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展而增加，這就涉及到投資者與農(nóng)民怎樣分享鄉(xiāng)村旅游帶來(lái)的土地增值收益。

二、旅游用地的估價(jià)方法及其補(bǔ)償內(nèi)容

將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的關(guān)鍵問(wèn)題是對(duì)農(nóng)用地價(jià)值的評(píng)估。土地既是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活來(lái)源，因此，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過(guò)程中，必須是有償?shù)?，需要以土地價(jià)格為基礎(chǔ)，支付給農(nóng)民一定的土地征用費(fèi)用。這一征用費(fèi)用也正是農(nóng)用地價(jià)值的綜合體現(xiàn)，它包含農(nóng)用地的價(jià)格，也體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民失地后損失的補(bǔ)償。目前沒有專門的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地的評(píng)估方法，現(xiàn)行的對(duì)土地的估價(jià)有多種方法，主要的評(píng)估方法有：根據(jù)《土地管理法》執(zhí)行的補(bǔ)償辦法；通過(guò)收益還原法對(duì)農(nóng)地進(jìn)行的估價(jià)；影子地價(jià)法[5]；實(shí)物期權(quán)法[6-7]；基于產(chǎn)出模型的耕地價(jià)格評(píng)估方法[8]；以及其他一些經(jīng)過(guò)改進(jìn)的方法。其中除按《土地管理法》執(zhí)行的辦法，其他一些方法都在一定程度上不斷加以完善，進(jìn)而彌補(bǔ)《土地管理法》在執(zhí)行時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題。盡管出現(xiàn)了多種評(píng)估方法，但是目前按《土地管理法》執(zhí)行的補(bǔ)償辦法仍是采用較多的補(bǔ)償方式，另外一種采用較多的方法是收益還原法。

（一）《土地管理法》的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及缺陷

1998年修訂的《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍?！?004年又對(duì)征地補(bǔ)償辦法做了修訂[6]：“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按年產(chǎn)值30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼”?！锻恋毓芾矸ā吩谘a(bǔ)償內(nèi)容上肯定了土地本身的價(jià)值要補(bǔ)償，失去土地后的農(nóng)民應(yīng)得到安置補(bǔ)償。按《土地管理法》執(zhí)行的征用價(jià)格有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，就是它是由政府制定的，具有行政剛性，易于執(zhí)行，因此，很多地方愿意采用這種方法。然而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和農(nóng)民生活水平的不斷提高，這種補(bǔ)償已不能從根本上保障農(nóng)民的利益，并且逐漸表現(xiàn)出其存在的不合理性。

1．對(duì)于土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

征地具有強(qiáng)制性，但其實(shí)質(zhì)是一種權(quán)益交易。耕地或農(nóng)用地在我國(guó)的權(quán)屬性質(zhì)上屬于農(nóng)民集體所有，征地的結(jié)果往往是農(nóng)民永久性地失去了被征地的所有權(quán)[9]。而這種方法只規(guī)定補(bǔ)償前3年平均產(chǎn)值的6至10倍（2004年修正后改為30倍），相當(dāng)于補(bǔ)償給農(nóng)民6年至15年，最多是30年的使用費(fèi)用。但是土地作為農(nóng)民基本的生產(chǎn)生活資料，如果不被征用，30年后仍享用著土地為他們帶來(lái)的生存與發(fā)展的權(quán)利。這種補(bǔ)償辦法明顯是沒有考慮到農(nóng)民今后發(fā)展的需要。另外，簡(jiǎn)單的采取前3年平均產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)，則忽略了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動(dòng)性和不確定性，難以反映被征用土地的本質(zhì)特性。如果受氣候影響，前3年正好處于荒年，那么對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償，則會(huì)低于正常水平，低估對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償。如果前3年社會(huì)上出現(xiàn)了賣糧難的現(xiàn)象，也會(huì)降低平均年產(chǎn)值。因此，采用這種估計(jì)方法極易造成政府在征地過(guò)程中侵占農(nóng)民利益的問(wèn)題。另外，按傳統(tǒng)的糧經(jīng)作物比測(cè)定前3年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，沒有或極少顧及到現(xiàn)在的城郊農(nóng)村，農(nóng)業(yè)已不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)業(yè)，而是集生態(tài)農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)和休閑觀光農(nóng)業(yè)等為一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)。土地產(chǎn)出已不是普通的糧食或蔬菜價(jià)值可比的[10]。因此，按這一標(biāo)準(zhǔn)形成的土地征用價(jià)格不能真正反映被占耕地本身的產(chǎn)出價(jià)值，是偏低的價(jià)格。

2．沒有全面考慮土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值

現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定只提出了一個(gè)安置補(bǔ)助費(fèi)。但是缺乏對(duì)失地農(nóng)民的擇業(yè)成本、從事新職業(yè)的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等間接損失的考慮。由于農(nóng)民本身就是一個(gè)文化水平較低的群體，失去土地后，只能從事一些簡(jiǎn)單的體力勞動(dòng)，而通過(guò)這種方式取得的收入或許遠(yuǎn)低于他們憑借土地生產(chǎn)獲得的收入。土地作為農(nóng)民賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，在人均耕地面積一定的前提下，耕地的生產(chǎn)力水平越高，農(nóng)民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障作用也就越大[11]。因此，出于對(duì)農(nóng)民社會(huì)保障權(quán)利的考慮，應(yīng)該在《土地管理法》中對(duì)農(nóng)地的社會(huì)保障作用給出明確的規(guī)定。

（二）收益還原法的優(yōu)劣

收益還原法又稱收益資本化法或地租資本化法，它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化，即在一定貼現(xiàn)利率下土地未來(lái)純收益的總和[12]。這種方法是以生產(chǎn)要素分配理論為基礎(chǔ)的，土地作為最基本的要素，其貢獻(xiàn)就是總收益扣除勞動(dòng)工資、資本利息及管理報(bào)酬之后的收益剩余，也就是利用土地的純收益。將這部分純收益折算成現(xiàn)值，就成了土地的價(jià)值，并且作為對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的補(bǔ)償。收益還原法的優(yōu)勢(shì)在于，其以純收益和還原利率為基礎(chǔ)確定土地價(jià)格。采用這種方法，正常情況下，農(nóng)民的純收益較易估計(jì)出來(lái)，還原利率給定后，便能夠比較方便地計(jì)算出應(yīng)給予當(dāng)?shù)剞r(nóng)民補(bǔ)償?shù)木唧w額度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在現(xiàn)階段，收益還原法比較適宜目前我國(guó)的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。并且指出以地租理論與土地收益理論為依據(jù)的收益還原法的應(yīng)用條件：待估地產(chǎn)未來(lái)年收益可以用貨幣計(jì)量；土地收益的產(chǎn)生是連續(xù)的；純收益在數(shù)量上必須穩(wěn)定；還原利率可以確定；土地收益過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)可以估量。收益還原法雖然是目前對(duì)于土地價(jià)格評(píng)估采用較多的方法之一，但是由于其本身應(yīng)用條件的限制，也使其在應(yīng)用方面出現(xiàn)了一些問(wèn)題。郭愛請(qǐng)等[14]指出我國(guó)一般采用總收入減去總成本的差額來(lái)測(cè)算農(nóng)地純收益，這就會(huì)出現(xiàn)用實(shí)際純收益代替預(yù)期純收益的問(wèn)題。

同時(shí)，在生產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算方面也存在不合理之處。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用將帶來(lái)更多的預(yù)期收益（如果不是這樣，那么就沒有必要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為其他非農(nóng)建設(shè)用地），這一預(yù)期收益并非來(lái)自農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途，而來(lái)自于其他非農(nóng)用途，因此，用實(shí)際純收益代替預(yù)期純收益往往會(huì)產(chǎn)生對(duì)農(nóng)用地價(jià)格低估的問(wèn)題。同時(shí)，采用收益還原法時(shí)，還要對(duì)還原利率加以確定，還原利率的取值是否科學(xué)關(guān)系到土地收益價(jià)格是否客觀、合理。目前我國(guó)城市地產(chǎn)估價(jià)工作中所采用的還原利率至少有8種，但現(xiàn)存著作及文獻(xiàn)中，有關(guān)農(nóng)業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估的資料還不多見，涉及農(nóng)業(yè)用地還原利率選擇的論述就更少，有的農(nóng)地價(jià)格評(píng)估時(shí)直接借用城鎮(zhèn)地產(chǎn)評(píng)估中所用的還原利率進(jìn)行計(jì)算[15]。因而，對(duì)收益還原利率的確定仍存在一定的爭(zhēng)議。雖然收益還原法存在著上述一些問(wèn)題，但由于農(nóng)用地的用途管制，使其長(zhǎng)期限于農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，并不斷產(chǎn)生收益。因此，現(xiàn)階段，比較適宜采用收益還原法對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行估價(jià)。影子地價(jià)法是從土地資源有限性出發(fā)，認(rèn)為土地資源總是有限的，需要合理分配使用，這樣在一定配置資源約束條件下，以使每增加一個(gè)單位土地資源，得到最大經(jīng)濟(jì)利益[5]。其考慮的是土地資源得到最優(yōu)利用的價(jià)格，即以農(nóng)用地最佳替代用途的貢獻(xiàn)來(lái)估價(jià)。而實(shí)物期權(quán)法是從實(shí)物期權(quán)角度，將農(nóng)戶承包土地看作是農(nóng)民投資并收益的一個(gè)項(xiàng)目，農(nóng)戶以一定的代價(jià)取得經(jīng)營(yíng)所分得土地的承包權(quán)，付出勞動(dòng)力和農(nóng)用物資投入進(jìn)行務(wù)農(nóng)，賣出農(nóng)作物后獲得回報(bào)[6]。這種方法反應(yīng)了在不確定的市場(chǎng)條件下，進(jìn)行土地開發(fā)的決策分析，并且考慮了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動(dòng)性，認(rèn)為農(nóng)民未來(lái)有權(quán)自由決定農(nóng)地使用情況的當(dāng)前價(jià)格?；诋a(chǎn)出模型的耕地價(jià)格評(píng)估方法，則強(qiáng)化了因耕地資源質(zhì)量的差別而導(dǎo)致的資源增值現(xiàn)象，并且采用維持耕地資源總產(chǎn)出所需追加的投入替代了耕地資源本身產(chǎn)出的凈效益。這幾種方法對(duì)于純收益的獲取有了進(jìn)一步的思考，但其仍多是基于土地本身的質(zhì)量?jī)r(jià)格而加以考慮，對(duì)農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)值則沒有給予較多的論述。另外，對(duì)于土地價(jià)值的測(cè)算多是根據(jù)土地原有用途加以分析，給予農(nóng)民一定的補(bǔ)償，而農(nóng)民則沒有參與分享當(dāng)?shù)赜捎谕恋赜猛靖淖兌鴰?lái)的增值收益，也就是說(shuō)，農(nóng)用土地的市場(chǎng)價(jià)值沒有得到體現(xiàn)。因此，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的非農(nóng)用途的補(bǔ)償還需要考慮農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后帶來(lái)的收益增加值。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的價(jià)格評(píng)估幾乎沒有具體涉及到對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地3的價(jià)格評(píng)估問(wèn)題。據(jù)筆者對(duì)成都市農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地情況的了解，其補(bǔ)償辦法大部分是依據(jù)《土地管理法》執(zhí)行，只對(duì)土地作為農(nóng)用時(shí)的價(jià)值進(jìn)行了補(bǔ)償，而且多半采取的是一次性買斷土地使用權(quán)的方式。在農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的實(shí)例中，成都市三圣鄉(xiāng)紅砂村采取的租金加紅利的方式，在某種程度上保障了農(nóng)民的利益。紅砂村的土地由村政府統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，采取集體入股的方式入股花卉公司發(fā)展旅游業(yè)。每畝土地為1股，年底按股分紅。土地租金的收益每年每畝大約1000-1200元，加上年底分紅100-300元，農(nóng)民每年出租土地的收益為1500元左右[16]。這種補(bǔ)償方式保障了農(nóng)民的長(zhǎng)期利益，使其能夠長(zhǎng)期地獲得較為穩(wěn)定的收益。但是這種穩(wěn)定的收益仍存在一些問(wèn)題?；ɑ芄镜慕?jīng)營(yíng)是不斷發(fā)展的，而農(nóng)民獲得的利益保持不變，當(dāng)花卉公司發(fā)展到一定階段時(shí)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和花卉公司經(jīng)營(yíng)者之間，就會(huì)產(chǎn)生利益分配上的矛盾，激發(fā)農(nóng)民的不滿情緒，因此不利于當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展。另外，每年出租土地獲得1500元左右的收益也明顯偏低。據(jù)朱華[16]的分析，紅砂村的土地按最長(zhǎng)的土地承包期30年計(jì)算，每畝土地的總租金共計(jì)4.5萬(wàn)元。即使租金每年以10%的比例增長(zhǎng)，每畝土地30年的租金總額也不到15萬(wàn)元。目前成都市三圣鄉(xiāng)的土地使用權(quán)拍賣價(jià)每畝已超過(guò)100萬(wàn)元，據(jù)此計(jì)算，農(nóng)民的土地出租金最多僅是目前土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值的1/22。由此可以看出，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民并沒有真正享受到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后為他們帶來(lái)的增值收益。作為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民唯一投資工具的土地，為他們帶來(lái)的收益明顯偏低。通過(guò)上述分析可以看出，各估價(jià)方法對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償都或多或少存在一些問(wèn)題，主要集中在三個(gè)方面：一是用農(nóng)用土地的原用途價(jià)值作為測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，低估了農(nóng)用土地價(jià)值的評(píng)估；二是很少考慮土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值；三是沒有考慮土地利用方式轉(zhuǎn)變后為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來(lái)的增值收益，即農(nóng)民缺乏土地增值價(jià)值的分享。也就是說(shuō)，依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，給予農(nóng)民一定的土地價(jià)值和社會(huì)保障補(bǔ)償后，還要使其能夠參與到土地轉(zhuǎn)用后增值收益的分享，才能使農(nóng)民的利益得到有效保障。因?yàn)檗r(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后，土地經(jīng)營(yíng)的收益是按市場(chǎng)價(jià)格獲取，而《土地管理法》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有包含土地用途轉(zhuǎn)變后的增值價(jià)值。如果沒有對(duì)土地價(jià)值增值的預(yù)期，農(nóng)用土地就沒有轉(zhuǎn)變用途的必要，土地增值收益的分享是農(nóng)民改變土地使用方式的動(dòng)力，也是發(fā)展鄉(xiāng)村旅游實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變的途徑。

三、旅游用地價(jià)值增值補(bǔ)償途徑

（一）農(nóng)用地增值補(bǔ)償?shù)暮侠硇?/p>

農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償除了土地價(jià)值和社會(huì)保障外，關(guān)鍵是隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，農(nóng)民如何合理分享土地增值收益的問(wèn)題。傅青山等[13]指出土地用途改變，增值收益評(píng)估既不能在農(nóng)用地地價(jià)體系中評(píng)估，也不能在建設(shè)用地地價(jià)體系中評(píng)估，需要另行建立有效的評(píng)估技術(shù)路線。并且提出了以征地區(qū)片價(jià)為指導(dǎo)，根據(jù)被征用宗地本身實(shí)際情況評(píng)估宗地土地用途改變的增值收益。鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展帶來(lái)鄉(xiāng)村旅游住宿、娛樂設(shè)施租賃價(jià)格的不斷提高和設(shè)施使用率的增長(zhǎng)，后者帶來(lái)的收益增加是投資者經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)弱的直接結(jié)果，而前者增長(zhǎng)的收益，一方面與投資者的經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)，另一方面來(lái)源于農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場(chǎng)升值收益。投資者以非市場(chǎng)價(jià)格取得農(nóng)用土地使用權(quán)，土地升值收益幾乎全部為其所有，這部分收益分配存在不合理現(xiàn)象，即投資者不僅獲得了投資資金帶來(lái)的效益，而且還侵占了農(nóng)民的土地升值收益。將土地的升值收益補(bǔ)償給農(nóng)民，是提供土地要素的農(nóng)民，與提供資金要素的投資者平等享有鄉(xiāng)村旅游發(fā)展利益的權(quán)利。目前，在鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中，失去了土地未獲得土地增值補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)民，他們有兩種選擇。由于缺乏必要的知識(shí)與技術(shù)，旅游投資者只能為一部分農(nóng)民提供一份簡(jiǎn)單的工作，使其參與到當(dāng)?shù)氐穆糜伟l(fā)展之中，并獲得數(shù)量不多的穩(wěn)定收入；而另一部分不愿意參與或者投資者不希望其參與旅游企業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，則是自己想辦法，利用當(dāng)?shù)匕l(fā)展旅游這一條件參與旅游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)質(zhì)屬于一種搭便車的行為。這兩種行為，在某種程度上說(shuō)，解決了農(nóng)民依賴土地獲得發(fā)展的問(wèn)題，并且在付出了勞動(dòng)后，獲得的收入也會(huì)有所增加。然而，前一種可能拉大農(nóng)民與投資經(jīng)營(yíng)者的收入差距，帶來(lái)新的矛盾沖突；后一種，其最終結(jié)果是擾亂鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的秩序。所以，鄉(xiāng)村旅游要獲得健康的發(fā)展必須考慮農(nóng)民對(duì)土地增值價(jià)值的分享，在市場(chǎng)機(jī)制的框架下建立農(nóng)民對(duì)土地增值收益的分享制度。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為鄉(xiāng)村旅游用地之初，由于不能進(jìn)入土地市場(chǎng)交易，土地的市場(chǎng)價(jià)值無(wú)法衡量，加之，緊鄰?fù)恋鼐鶠檗r(nóng)業(yè)用地，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場(chǎng)增值價(jià)值在開發(fā)之初的確無(wú)法估計(jì)。但隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，游客人數(shù)不斷增加，愿意經(jīng)營(yíng)鄉(xiāng)村酒店、餐館的人增多。因此，鄉(xiāng)村酒店、餐館、旅游紀(jì)念品門市等旅游設(shè)施的租售價(jià)格不斷上升，土地的增值價(jià)值才逐漸表現(xiàn)出來(lái)。在農(nóng)用土地不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，在發(fā)展之初不能給予農(nóng)民合理的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)那闆r下，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展進(jìn)程讓農(nóng)民分階段地分享土地獲得的增值收益是符合鄉(xiāng)村旅游發(fā)展實(shí)際的，也是可行的。

（二）農(nóng)用土地增值補(bǔ)償?shù)拇胧?/p>

鄉(xiāng)村旅游是一個(gè)市場(chǎng)化的過(guò)程，也有市場(chǎng)艱難的開拓期，快速發(fā)展期，在發(fā)展過(guò)程中還存在因種種原因不成功而失敗。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的增值效益也有一個(gè)從無(wú)到有的過(guò)程，也還存在不確定性。借用企業(yè)生命周期理論，讓農(nóng)民充分了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不同階段，在獲得了《土地管理法》規(guī)定的一些基本補(bǔ)償后，在政府主導(dǎo)下，參與分配土地不同階段產(chǎn)生的增值收益，既保證了農(nóng)民土地轉(zhuǎn)化后的增值收益，又考慮了投資者市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，有利于農(nóng)民收入的增加和投資企業(yè)的健康發(fā)展。企業(yè)的生命周期大致可以分為四個(gè)階段：創(chuàng)業(yè)階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段和衰退/再生階段，不同階段企業(yè)的獲利狀況是不同的。根據(jù)旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不同階段，將農(nóng)民土地增值價(jià)值的補(bǔ)償也分為幾個(gè)相應(yīng)的階段，如初創(chuàng)階段由于農(nóng)業(yè)用地剛剛轉(zhuǎn)化為旅游用地，鄉(xiāng)村旅游處于嘗試階段，游客不多，愿意租買投資者旅游設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的企業(yè)也不多，投資者的租售價(jià)格便宜，收益低。因此，補(bǔ)償給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的土地增值收益應(yīng)少。隨著鄉(xiāng)村旅游業(yè)的不斷發(fā)展，游客人數(shù)增加，投資者的收益快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)與成熟期，這就吸引了許多經(jīng)營(yíng)者參加到鄉(xiāng)村旅游中來(lái)，各種旅游設(shè)施的租售價(jià)格上升，土地增值明顯。這時(shí)，應(yīng)提高農(nóng)民的土地增值收益，使之隨著旅游的發(fā)展而增加。因此，將農(nóng)民土地的增值收益與投資者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設(shè)施租售價(jià)格的變化，來(lái)分階段地給予農(nóng)民土地增值補(bǔ)償，是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地后增值價(jià)值補(bǔ)償?shù)挠行Т胧?。然而，進(jìn)行土地增值補(bǔ)償?shù)碾y度在于，旅游設(shè)施租售價(jià)格的增長(zhǎng)與投資者經(jīng)營(yíng)策略相關(guān)。投資者品牌打造得好，該地鄉(xiāng)村旅游發(fā)展快，飯店、餐館等設(shè)施租售價(jià)格就高。如何從旅游設(shè)施的價(jià)格中來(lái)區(qū)分哪是旅游經(jīng)濟(jì)自然增長(zhǎng)帶來(lái)的土地價(jià)值增值，哪是投資者的經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)造的價(jià)值，也就是說(shuō)，用什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分割旅游設(shè)施租售價(jià)格中投資者與農(nóng)民的利益。由于鄉(xiāng)村旅游的區(qū)位條件和面臨的市場(chǎng)環(huán)境差異，以及投資者投入的不同，統(tǒng)一的分割標(biāo)準(zhǔn)難以形成。因此，需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)和監(jiān)督作用，依靠政府的行政權(quán)利來(lái)協(xié)調(diào)農(nóng)民與投資者對(duì)土地增值收益的分享。政府應(yīng)根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設(shè)施租售價(jià)格的變化來(lái)確定投資企業(yè)所處的生命周期，并按照一定的比例及時(shí)調(diào)整農(nóng)民土地增值收益的大小，確保農(nóng)民土地增值收益的實(shí)現(xiàn)。“一定的比例”就是合理地分割旅游設(shè)施租售價(jià)格增長(zhǎng)幅度與補(bǔ)償給農(nóng)民的土地增值額的比例。目前，一些地區(qū)將土地的增值收益分為固定收益和風(fēng)險(xiǎn)收益，如成都三圣鄉(xiāng)村民土地集中經(jīng)營(yíng)后獲得的租金加紅利的補(bǔ)償方式。租金就是農(nóng)民土地增值的固定收益，紅利即投資者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)收益，這是一種將農(nóng)民的土地折為一定的股份參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)分配的補(bǔ)償方式，它較好地體現(xiàn)了農(nóng)民土地要素在鄉(xiāng)村旅游中產(chǎn)生的價(jià)值。由于農(nóng)民風(fēng)險(xiǎn)承受力弱，因此，投資者將紅利分為兩部分，一是固定紅利，以租金表現(xiàn)；另一部分為風(fēng)險(xiǎn)紅利，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益相聯(lián)系。低風(fēng)險(xiǎn)獲得低報(bào)酬，所以，投資者承諾的固定收益部分往往比較低。風(fēng)險(xiǎn)紅利與企業(yè)的盈虧相聯(lián)，由于不能像上市公司那樣財(cái)務(wù)公開，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營(yíng)的增值價(jià)值的實(shí)際情況，作為“股東”的農(nóng)民難以知曉，事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)紅利部分的增長(zhǎng)幅度也很小。農(nóng)民土地以股份形式分享增值收益，在實(shí)際操作中獲取的利益還是不夠的。政府作為第三方，根據(jù)市場(chǎng)租售信號(hào)來(lái)提高農(nóng)民土地的增值收益，對(duì)確保農(nóng)民增收和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展是十分必要的。

第5篇：土地收益法評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】收益法，房地產(chǎn)，價(jià)值評(píng)估

一、收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)未來(lái)所帶來(lái)的收益。收益法本著收益還原的思路對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，即把房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)收益還原為基準(zhǔn)日的資本額或投資額。具體評(píng)估辦法是通過(guò)估算被評(píng)估房地產(chǎn)在未來(lái)的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評(píng)估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可收益的年限；對(duì)于房地合一的估價(jià)對(duì)象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來(lái)確定未來(lái)可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進(jìn)行出售或其他處理，評(píng)估的收益年限則為其準(zhǔn)備的持有期間。房地產(chǎn)的收益年限一般較長(zhǎng)，一般都有幾十年。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中估價(jià)人員常假設(shè)估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來(lái)縮短收益年限，以利于更準(zhǔn)確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在理論中還存在收益年限為無(wú)限年的情況，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無(wú)限年的情況下，房地產(chǎn)評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值一般會(huì)較高，在實(shí)務(wù)中可用它來(lái)驗(yàn)證其他年限評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值是否偏高。

三、預(yù)期收益的預(yù)測(cè)與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費(fèi)用后的凈額。預(yù)測(cè)凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。實(shí)際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。因?yàn)樵谠u(píng)估時(shí)點(diǎn)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測(cè)失真。例如，一個(gè)交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因?yàn)橛刑厥獾年P(guān)系而將一些會(huì)議活動(dòng)在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會(huì)引起預(yù)測(cè)的收益不準(zhǔn)確。所以，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實(shí)際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時(shí)，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測(cè)算其收入租金時(shí)，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費(fèi)用、額外的補(bǔ)償費(fèi)用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負(fù)責(zé)納稅、保險(xiǎn)費(fèi)以及支付維修費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)于租約中規(guī)定采用固定租金的房地產(chǎn)，一般在其租賃期內(nèi)采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進(jìn)行測(cè)算。對(duì)于租約中規(guī)定采用浮動(dòng)租金的，整個(gè)收益期的收入測(cè)算均適用以上方法。對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)應(yīng)扣除其正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，房地產(chǎn)凈收益中不應(yīng)包括房地產(chǎn)以外其他投資應(yīng)分配的凈收益。

四、還原利率的確定

還原利率對(duì)評(píng)估結(jié)果仍比較敏感，還原利率在評(píng)估實(shí)務(wù)中調(diào)整為一個(gè)恒值后，較易操作。還原利率的實(shí)質(zhì)是一種投資的收益率，它應(yīng)等同于獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本的收益率。還原利率的影響因素有很多，如房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高低、銀行存貸款利率、投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力等，在確定還原利率時(shí)都應(yīng)加以考慮。

參考文獻(xiàn)：

[1]韋群.房地產(chǎn)收益法評(píng)估計(jì)算公式運(yùn)用應(yīng)注意問(wèn)題[J]財(cái)會(huì)月刊.2012（14）

第6篇：土地收益法評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：土地地價(jià)；評(píng)估方法；分析

1 幾種主要評(píng)估方法的地價(jià)內(nèi)涵分析

評(píng)估中通常會(huì)遇到不同評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異較大的問(wèn)題，這對(duì)評(píng)估師確定評(píng)估結(jié)果造成了較大的影響。

1.1 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（簡(jiǎn)稱“基準(zhǔn)地價(jià)法”）。

基準(zhǔn)地價(jià)法是運(yùn)用政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，按替代原理進(jìn)行評(píng)估的一種方法，其核心是基準(zhǔn)地價(jià)與修正體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府地價(jià)管理的一個(gè)工具，同時(shí)也為政府宏觀調(diào)控決策提供參考信息?；鶞?zhǔn)地價(jià)主要反映某地區(qū)的地價(jià)空間分布規(guī)律以及其大致地價(jià)水平，對(duì)市場(chǎng)地價(jià)具有一定的引導(dǎo)作用。由此可見，基準(zhǔn)地價(jià)法主要是從市場(chǎng)管理的角度進(jìn)行評(píng)估，得到的地價(jià)是一個(gè)“管理型”地價(jià)。

1.2 收益還原法（簡(jiǎn)稱“收益法”）。

收益還原法是根據(jù)預(yù)期收益原理，將待估對(duì)象按預(yù)期所能獲得的收益作為價(jià)值衡量，從投資者的角度去評(píng)估。收益法的核心是待估對(duì)象的預(yù)期收益以及投資者期望的回報(bào)率，而且收益法中的投資者屬于長(zhǎng)線投資者，即投資者持有待估對(duì)象相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，通過(guò)待估對(duì)象的收益實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)期回報(bào)。由此可見，收益法評(píng)估得到的是一個(gè)“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)。

1.3 假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）。

假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行開發(fā)或轉(zhuǎn)售，從而獲得預(yù)期的回報(bào)，以此衡量待估對(duì)象的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）的核心是對(duì)待估對(duì)象的開發(fā)或轉(zhuǎn)售，而這種開發(fā)或轉(zhuǎn)售一般都是短期內(nèi)完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機(jī)性質(zhì)。由此可見，假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）評(píng)估得到的是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。

1.4 市場(chǎng)比較法。

市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，利用已成交的交易案例，推導(dǎo)待估對(duì)象的價(jià)格。從土地市場(chǎng)交易行為來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，買賣雙方對(duì)地價(jià)的博弈基本上都是基于該土地的投資價(jià)值，即買賣雙方都已對(duì)該土地的投資價(jià)值做了評(píng)估，最終達(dá)成交易的地價(jià)代表買賣雙方都認(rèn)可該土地的投資價(jià)值。由此可見，市場(chǎng)比較法評(píng)估得到的是一個(gè)“投資型”地價(jià)，至于土地是用于長(zhǎng)線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發(fā)或轉(zhuǎn)售。因此市場(chǎng)比較法評(píng)估得到的通常也是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據(jù)貢獻(xiàn)原理，按待估對(duì)象價(jià)值形成的各項(xiàng)成本之和來(lái)衡量其價(jià)值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對(duì)象在其價(jià)值形成的過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本，代表了待估對(duì)象的權(quán)屬人應(yīng)獲得的回報(bào)。由此可見，成本逼近法是從權(quán)屬人的角度出發(fā)，評(píng)估待估對(duì)象至少應(yīng)該值多少錢，因此成本逼近法評(píng)估得到的應(yīng)該是一個(gè)“保本型”地價(jià)。

2 各種類型地價(jià)的差異

從上面的分析可見，不同評(píng)估方法評(píng)估得到的地價(jià)不盡相同，形成了多種類型的地價(jià)，那么這些類型的地價(jià)其價(jià)格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價(jià)和“保本型”地價(jià)相對(duì)稍低。

“管理型”地價(jià)基本反映市場(chǎng)的客觀地價(jià)水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會(huì)比其他類型地價(jià)稍低，但比“保本型”地價(jià)要高。而“保本型”地價(jià)通常是這幾種類型地價(jià)里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)相對(duì)較高。

從投資的角度來(lái)看，短線投資通常具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是“投機(jī)型”的投資，由此投資者對(duì)此類投資一般要求比較高的投資回報(bào)，從而反映在投資對(duì)象（即待估對(duì)象）的價(jià)值就應(yīng)該高一些。

2.3 “長(zhǎng)線投資型”地價(jià)適中。

相對(duì)于短線投資，由于土地的稀缺性，其長(zhǎng)線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此投資可接受的投資回報(bào)率相對(duì)較低，由此“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)相對(duì)其他幾種地價(jià)而言其價(jià)格水平適中，接近于“管理型”地價(jià)。

從上面的分析，這幾種類型地價(jià)一般的價(jià)格水平排序大致為：“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)>“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)≥“管理型”>“保本型”地價(jià)。

3 不同評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評(píng)估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，而不同評(píng)估方法得到的地價(jià)各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價(jià)，從而合理的確定評(píng)估價(jià)值？

3.1 根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型。

根據(jù)評(píng)估的思路，通常在評(píng)估方法的選擇時(shí)已經(jīng)對(duì)地價(jià)類型進(jìn)行了篩選，對(duì)于基于短線投資為評(píng)估目的的，最好采用假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）與市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，這兩種地價(jià)類型都與評(píng)估目的接近。

但由于評(píng)估條件不具備的情況下，通常會(huì)選用了不同地價(jià)類型的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則有可能兩種方法評(píng)估得到的地價(jià)水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對(duì)各種評(píng)估方法進(jìn)行分析，以最接近評(píng)估目的的地價(jià)類型為主，其他類型地價(jià)作為參考和校驗(yàn)。

3.2 調(diào)整個(gè)別評(píng)估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評(píng)估地價(jià)類型更接近評(píng)估目的。

評(píng)估時(shí)可以根據(jù)評(píng)估目的，對(duì)評(píng)估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評(píng)估的結(jié)果更接近評(píng)估目的。

舉個(gè)例子，當(dāng)評(píng)估目的為短線投資型時(shí)（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評(píng)估），則可能會(huì)采用收益法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，但由于目前國(guó)內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房?jī)r(jià)水平普遍較高，因此兩種方法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果可能差異比較大，同時(shí)這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價(jià)與“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)的差異。既然評(píng)估目的是“短線投資型”的，那么評(píng)估時(shí)可以對(duì)收益法的評(píng)估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價(jià)，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評(píng)估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評(píng)估得到的地價(jià)就非常接近“短線投資型”地價(jià)了，與剩余法評(píng)估得到的地價(jià)差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評(píng)估值接近“短線投資型”地價(jià)。在還原利率的確定時(shí)，目前采用市場(chǎng)提取法確定的還原利率一般會(huì)比較低，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，高額的投資使得長(zhǎng)線投資的回報(bào)率相對(duì)較低。但按此還原利率評(píng)估得到的地價(jià)與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場(chǎng)租金可以評(píng)估得到較高的地價(jià)水平，這與“短線投資型”地價(jià)更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報(bào)要求，以較高的還原利率和目前市場(chǎng)租金將會(huì)評(píng)估得到相對(duì)較低的地價(jià)水平，這其實(shí)反映的是“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)，與“短線投資型”地價(jià)有一定的差距。

4 結(jié)束語(yǔ)

從上面的分析可見，評(píng)估師在評(píng)估時(shí)應(yīng)充分理解各種評(píng)估方法的地價(jià)內(nèi)涵，不同的評(píng)估方法得到的地價(jià)類型是不盡相同的，而且某些類型的地價(jià)可能會(huì)差異比較大。因此需根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近于評(píng)估目的地價(jià)類型的評(píng)估方法，或者在評(píng)估過(guò)程中對(duì)評(píng)估思路以及評(píng)估參數(shù)做適當(dāng)調(diào)整，已使各種方法評(píng)估的評(píng)估結(jié)果更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型，這樣才能得到合理的評(píng)估結(jié)果。

參考文獻(xiàn)：

[1]周湘寧.土地評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].安徽農(nóng)學(xué)通報(bào)（上半月刊），2012，（17）.

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[3]唐晶.淺談土地評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].黑龍江科技信息，2011，（07）.

[4]高彬彬，甘志娟.淺析土地評(píng)估的執(zhí)業(yè)模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，（21）.

第7篇：土地收益法評(píng)估范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 估價(jià) 資本化率

一、引言

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)作為評(píng)判房地產(chǎn)價(jià)值的行業(yè),在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè),起步較晚,但發(fā)展很快。在房地產(chǎn)交易、國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整、企業(yè)重組和企業(yè)上市,以及資本市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中介都發(fā)揮了重要作用。

二、資本化率的內(nèi)涵

資本化率是用來(lái)將房地產(chǎn)的純收益資本化時(shí)采用的一種折現(xiàn)率。資本化率的求取是應(yīng)用收益法估價(jià)的一大難點(diǎn)。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。購(gòu)買房地產(chǎn)可以看作是一種投資,這種投資的資本即是房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的掙收益。因此,資本化率實(shí)質(zhì)上是一種資本投資收益率。

三、確定資本化率的基本依據(jù)

由于資本化率的高低變化主要受到投資風(fēng)險(xiǎn)大小的影響,所以資本化率的確定要遵循一定的規(guī)律。一般認(rèn)為,資本化率的確定可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮:

1.地方的一般利率、習(xí)慣利率和土地利率

資本化率也稱為資本化利率,原則上以估價(jià)當(dāng)時(shí)地方的一般利率為確定依據(jù)。因?yàn)橘Y本化的本質(zhì)和目的是基于房地產(chǎn)的連續(xù)收益,根據(jù)地方情況可以參照投入的貨幣資本利息再考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)性確定。這樣,產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)可以視為一種風(fēng)險(xiǎn)性投資。而且,正常的地方利率,其大小是眾所周知的,因而政府、企業(yè)、個(gè)人和估價(jià)人員容易從日常交易中估算出地方的平均利率。資本化率和市場(chǎng)利率都應(yīng)該按照地方慣例,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格畢竟是以地方特色為基礎(chǔ),其價(jià)格受到周圍環(huán)境的影響,這些都可以通過(guò)地方的習(xí)慣利率來(lái)體現(xiàn)。所以在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所采用的資本化率也應(yīng)當(dāng)依據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)情況來(lái)決定。

房地產(chǎn)評(píng)估中土地評(píng)估所采用的資本化率有其自身的特點(diǎn)。一般認(rèn)為土地是不容易滅失的,并且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展,土地是不斷增值的,所以投資于土地的風(fēng)險(xiǎn)要比其他投資的風(fēng)險(xiǎn)小。因此,土地的資本化,不用一般利率,而應(yīng)該采用地方上通行的土地利率。

2.普通一般利率

在房地產(chǎn)的估價(jià)中曾經(jīng)使用普通一般利率作為資本化率。但對(duì)于普通一般利率的概念存在著分歧,有人認(rèn)為可以以最可靠的國(guó)庫(kù)券利率為標(biāo)準(zhǔn);而反對(duì)者認(rèn)為,這種隨時(shí)可以資金化(兌現(xiàn))的國(guó)庫(kù)券投資,與難以資金化(兌現(xiàn))的房地產(chǎn)投資之間存在著差異,其風(fēng)險(xiǎn)是不同的,因而不能采用國(guó)庫(kù)券利率作為房地產(chǎn)資本化率。但是可以用國(guó)庫(kù)券利率作為房地產(chǎn)資本化率調(diào)整的基礎(chǔ)依據(jù)。

3.長(zhǎng)期投資收益率

作為依據(jù)的長(zhǎng)期投資收益率是有條件的。在此,要求該長(zhǎng)期投資對(duì)象與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)之間具有同一性質(zhì),而且,收益率與資本化率之間也需要具有同一性質(zhì)。對(duì)于作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn),這種同一性質(zhì)是很難達(dá)到的。因此該依據(jù)從理論上來(lái)說(shuō)是可行的,但在實(shí)際操作中很難使用。

4.安全利率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)膹?fù)合利率

安全利息是由現(xiàn)在物產(chǎn)與將來(lái)物產(chǎn)評(píng)價(jià)之間存在差額而產(chǎn)生的。風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償則是因?yàn)樗u(píng)價(jià)的預(yù)期收益的獲取存在不確定性,由此產(chǎn)生對(duì)將來(lái)物產(chǎn)的評(píng)價(jià)減少。實(shí)際上各種利率有差異,是由于加上了不同的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償所導(dǎo)致的。在決定安全利率時(shí)必須盡量選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資,通常采用第一流的銀行支票貼現(xiàn)率,在實(shí)際操作中則一般是采用銀行同期貸款利率或國(guó)庫(kù)券利率。至于風(fēng)險(xiǎn)利率的補(bǔ)償,可以以評(píng)估時(shí)其他相似房地產(chǎn)年純收益與買賣價(jià)格的比值,得出其資本化系數(shù),再扣除安全利率,然后計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償系數(shù);或者,選取已知的同一性質(zhì)或類似投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償系數(shù),通過(guò)比較這些投資對(duì)象與待評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)之間未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)差異情況,將這些投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償系數(shù)修正到待評(píng)估對(duì)象的情況,然后在加上安全利率即得到資本化率。

5.綜合考察利率

該方法以最具有一般性的投資利潤(rùn)率為標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)比較考察投資對(duì)象相關(guān)房地產(chǎn)的個(gè)別性,即就投資對(duì)象的危險(xiǎn)性、流動(dòng)性、管理難易性作為房地產(chǎn)的安全性加以綜合比較考察,以求得資本化率。在實(shí)際的估價(jià)中,應(yīng)該根據(jù)對(duì)象房地產(chǎn)所能產(chǎn)生純收益的安全性、所在地區(qū)的交易習(xí)慣和利息情況,以及種類差異,而就房地產(chǎn)的交易利潤(rùn)率、債券利率、金融機(jī)構(gòu)的放款利率等做比較考察,以求取待估對(duì)象的資本化率。

四、房地產(chǎn)估價(jià)中資本化率分析

購(gòu)買房地產(chǎn)可以看成是一種投資,這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)格,即用現(xiàn)在支付的貨幣購(gòu)買該房地產(chǎn)未來(lái)純收益的代價(jià)。這一價(jià)格和房地產(chǎn)本身的建造成本沒有直接關(guān)系,通常將這一價(jià)格稱之為收益價(jià)格,因此資本化率實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率。由于收益法估價(jià)是以預(yù)期未來(lái)各期的純收益求取估價(jià)時(shí)點(diǎn)投資的相當(dāng)額,應(yīng)考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值。因此確切地說(shuō)資本化率是一種將未來(lái)的純收益轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的折現(xiàn)率。

有人簡(jiǎn)單地把資本化率定義為純收益與價(jià)格的比率,這種觀點(diǎn)是不正確的。從形式上看來(lái),我們知道在純收益每年不變,年期無(wú)限的情形下,收益價(jià)格的計(jì)算為;但在年期時(shí),而年期無(wú)限碑純收益以s的比率遞增時(shí)。上述三種情況當(dāng)中,r就是我們所說(shuō)的資本化率。

顯然,資本化率不一定是純收益和價(jià)格的比率。在分析資本化率時(shí),我們要認(rèn)識(shí)到它和純收益的變化及年限有一定的關(guān)系。從更深層次來(lái)看,資本化率實(shí)際上為投資利潤(rùn)與投資額的比值。而房地產(chǎn)純收益中既包括利潤(rùn)又包括本金,很顯然用純收益與房地產(chǎn)價(jià)格的比率求出的并不是資本化率。

從我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)看,比較適用的房地產(chǎn)估價(jià)中資本化率分析法有以下幾種:

1.市場(chǎng)提取法

國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)估價(jià)著作都將其作為一種簡(jiǎn)單實(shí)用的求取資本化率的方法。這種方法的思路是利用收益法公式,通過(guò)收集市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)純收益、價(jià)格等資料,反求出資本化率。

假定純收益每年不變,則收益法有兩個(gè)基本公式,即及 。一般介紹的市場(chǎng)提取法是用,就是通過(guò)來(lái)求取資本化率。但是,適用于市場(chǎng)提取法的限制條件很少有人提及,本文將其歸納為三種情況:

(1)年期無(wú)限

由于是在年期無(wú)限條件下推導(dǎo)出來(lái)的,因此適用于年期無(wú)限的估價(jià)對(duì)象的資本化率的求取。當(dāng)然,從市場(chǎng)上獲得的可比實(shí)例房地產(chǎn)也應(yīng)符合這一條件。但是,我國(guó)實(shí)行的是土地有限期使用權(quán)制度,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命也不過(guò)為30年～60年,所以這種情況現(xiàn)實(shí)生活中很少遇到。

(2)年期有限

可比實(shí)例剩余收益年限與估價(jià)對(duì)象剩余收益年限相同,年期 即。換一個(gè)角度來(lái)看RO=M×RM+(1-M)×RE。就是說(shuō),房地產(chǎn)價(jià)格與年純收益的比值是一個(gè)乘數(shù),用年純收益乘以該乘數(shù)即可求出房地產(chǎn)價(jià)格,該乘數(shù)實(shí)質(zhì)上就是購(gòu)買年。注意將購(gòu)買年作為可產(chǎn)生收益的年期的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。,它與可產(chǎn)生收益的年期n有關(guān),同時(shí)還受資本化率的影響。對(duì)于類似房地產(chǎn),其資本化率應(yīng)是相同的,如果可產(chǎn)生收益年期也相同,則它們的購(gòu)買年相同;否則不同。因此同類房地產(chǎn)如果可產(chǎn)生收益年期相同,我們可以將其作為可比實(shí)例,從而確定購(gòu)買年,利用下式計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格:

V=a×Y

這種方法是一種簡(jiǎn)捷但很粗糙的估價(jià)方法,其可信度取決于純收益與購(gòu)買年的準(zhǔn)確程度。

(3)年期有限

可比實(shí)例剩余收益年限與估價(jià)對(duì)象剩余收益年限不同。同類房地產(chǎn)的資本化率是相同的,如果剩余使用年期不同,則:的結(jié)果也是不相同的,或者說(shuō)購(gòu)買年不同。在這種情況下就不能通過(guò)價(jià)格與純收益之間的關(guān)系確定購(gòu)買年。是一個(gè)高次方程,求解r較復(fù)雜、繁瑣,因此不宜采用市場(chǎng)資料提取法。需要指出的是,這種方法雖然以替代原則為依據(jù),有一定的說(shuō)服力,但是并沒有反映出資本化率的實(shí)質(zhì),資本化率實(shí)質(zhì)是投資利潤(rùn)與投資額的比值。而純收益既包含投資利潤(rùn)又包含本金部分,顯然由純收益與價(jià)格之間的比率確定的不是真正的資本化率,而是一個(gè)系數(shù)或購(gòu)買年。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

許多估價(jià)師在進(jìn)行估價(jià)時(shí)都采用一年期的銀行存款利率作為資本化率,這樣確定的資本化率值偏低,投資房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)顯然大于銀行存款,我們應(yīng)用收益法時(shí)應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的因素。未來(lái)收益會(huì)產(chǎn)生價(jià)值,而未來(lái)的收益損失則會(huì)使價(jià)值減損,要想獲得高收益,必須接受高風(fēng)險(xiǎn),這是房地產(chǎn)投資的基本規(guī)律。人們通常認(rèn)為所有投資都是基于能夠得到一個(gè)既反映資金時(shí)間價(jià)值,又對(duì)可承受風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)調(diào)整的資本化率。正確的確定方法是在安全利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,即:資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

3.投資復(fù)合收益率法

投資房地產(chǎn)的資金來(lái)源通常為兩個(gè)渠道:其一是銀行抵押貸款;其二是自由資金。貸款方必須預(yù)測(cè)得到一個(gè)與投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)睦⒙?否則他不會(huì)提供貸款;自由資本也是如此,否則將會(huì)投向其他方面。這時(shí)的資本化率應(yīng)能滿足投資各方對(duì)市場(chǎng)回報(bào)的要求,它是購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款利息率與自由資本的收益率的加權(quán)平均數(shù),即:

R0=M×RM+(1-M)×RE

式中:RO為資本化率,RM為抵押貸款利息率,RE為自由資金收益率,M為抵押貸款占全部投資的比率。

例:投資某房地產(chǎn)可獲得75%的抵押貸款,利息率為15%,根據(jù)市場(chǎng)狀況,投資者確定的自由資金收益率為12%。則其綜合資本化率為:

RO=75%×15%+(1-75%)×12%=14.25%

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)金融發(fā)達(dá)的情況下,同一房地產(chǎn)的投資可以分別向不同的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款,根據(jù)貸款額度稱為第一順位、第二順位抵押貸款。假如某房地產(chǎn)可獲得如下融資,第一順位抵押貸款占投資總額的50%,利率為6%。第二順位抵押貸款占總投資的15%,利率為8%,自由資金的報(bào)酬率為12%,則其綜合資本化率為:

RO=50%×6%+15%×8%+35%×12%=8.4%

五、結(jié)論

總之,運(yùn)用科學(xué)的方法,采用科學(xué)的程序,是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格研究科學(xué)化和消除估價(jià)中主觀性帶來(lái)偏差的重要保證,因此,本文的研究對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估工作很有益處。

參考文獻(xiàn):

[1]李淑穎:談房地產(chǎn)評(píng)估收益法.合作經(jīng)濟(jì)與科技,2008,11

[2]聶水斌:確定資本化率準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格.北京房地產(chǎn),2007,08

第8篇：土地收益法評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：劃撥土地使用權(quán)評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一．劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)涵及特征

劃撥土地使用權(quán)， 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)的問(wèn)題，如何開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估工作，是必須面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格包括兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費(fèi)用，并進(jìn)行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)生產(chǎn)的需要，因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格就包括土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。

與出讓土地使用權(quán)相比，劃撥土地使用權(quán)無(wú)限期使用，從金錢上面來(lái)講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場(chǎng)價(jià)。劃撥的需要繳納征地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償?shù)瘸杀举M(fèi)用就可以供地了。 從性質(zhì)上來(lái)講，劃撥土地都是市政公共設(shè)施和機(jī)關(guān)辦公、公益事業(yè)、重點(diǎn)交通、水利、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，都是屬于無(wú)盈利性質(zhì)的。因而劃撥土地使用權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)上受到許多限制，劃撥土地使用權(quán)可以占有、使用、收益，但無(wú)處分權(quán)。1992年3月8 日（1992）第一號(hào)令頒布《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規(guī)定，“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。”

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估作為特殊類型的宗地評(píng)估，也要對(duì)委托評(píng)估宗地的使用年限進(jìn)行界定。目前，對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的使用年限的界定有兩種情況，一是設(shè)定為無(wú)限年期，二是根據(jù)評(píng)估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其年限為該用途的法定最高出讓年限。

國(guó)家對(duì)企業(yè)改制、城市拆遷、抵押等方面的相關(guān)規(guī)定，為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估奠定了基礎(chǔ)，2007年頒布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可以根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他幾種方式均需進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《誠(chéng)征國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以回收，并依法處置，依法處置時(shí)需要評(píng)估，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第六條明確規(guī)定“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)聯(lián)通都是建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

二．劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估方法

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，可以采用成本法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

1.成本法：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)。在應(yīng)用成本法評(píng)估時(shí)應(yīng)注意，只能堅(jiān)持以區(qū)域客觀、平均的費(fèi)用作為計(jì)算依據(jù)，堅(jiān)持客觀的重置成本，即以估價(jià)期日的、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的平均取得成本和開發(fā)成本作為計(jì)價(jià)依據(jù)，而不應(yīng)去考慮某個(gè)企業(yè)在取得土地時(shí)實(shí)際所支付的歷史成本，其次是利息和利潤(rùn)的確定。在這里利息和利潤(rùn)是企業(yè)投入資金購(gòu)買“土地”這個(gè)特殊商品而產(chǎn)生的資金利息和投資利潤(rùn)。通常，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定，利潤(rùn)則以估價(jià)對(duì)象的土地使用者所在行業(yè)的年平均利潤(rùn)率來(lái)確定。最后再通過(guò)對(duì)區(qū)域平均價(jià)格的修正來(lái)確定宗地的價(jià)格。

成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法等進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)，但由于該方法不能全面考慮土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)供需關(guān)系，有時(shí)會(huì)與市場(chǎng)價(jià)格存在較大差異。

2. 收益還原法：利用該方法主要是將估價(jià)對(duì)象的總收益減去總費(fèi)用得到土地的純收益，再扣除國(guó)家土地收益部分，然后按一定的土地還原率還原成現(xiàn)實(shí)活剝土地收益價(jià)格，目前許多地方都制定了劃撥土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)，可以直接作為活剝土地使用權(quán)評(píng)估的參數(shù)。

3.市場(chǎng)比較法：根據(jù)同類型劃撥土地實(shí)際成交價(jià)格作為比較案例，通過(guò)修正確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。適用于劃撥土地作價(jià)入股、作為合作條件等案例較多的城市。

4.剩余法：在以土地作為合作條件，土地使用權(quán)所有者不承擔(dān)土地使用費(fèi)的情況下，可假設(shè)估價(jià)對(duì)象具有完整的所有權(quán)，以同類型土地的市場(chǎng)交易實(shí)例（包括出讓、轉(zhuǎn)讓或其他市場(chǎng)化方式取得的土地使用權(quán)）作為比較實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法求得估價(jià)對(duì)象在具有完整使用權(quán)條件下的公開市場(chǎng)價(jià)格，然后視情況扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為估價(jià)對(duì)象在劃撥土地使用權(quán)條件下的價(jià)格。

5. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)一般是指出讓條件下具有級(jí)別的地面熟地價(jià)，其構(gòu)成基本包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)以及土地所有者權(quán)益三部分，而土地所有者權(quán)益一般通過(guò)出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥土地使用權(quán)價(jià)值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，然后利用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，選擇相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)要注意兩點(diǎn)，一是所使用的基準(zhǔn)地價(jià)要扣除當(dāng)?shù)貏潛芡恋匮a(bǔ)交的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，或者通過(guò)年租制租金，推算出的劃撥土地出讓金，二是不考慮年期修正問(wèn)題，不利用年期修正系數(shù)。

不管采用哪種方法評(píng)估，在具體評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同的評(píng)估目的，在評(píng)估報(bào)告中就土地出讓金的有關(guān)事項(xiàng)予以說(shuō)明：

1.以轉(zhuǎn)讓為目的，轉(zhuǎn)讓后按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，受讓方不需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地任然屬于劃撥性質(zhì)，土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用出讓金

2.經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價(jià)依據(jù)作為估價(jià)目的的，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)價(jià)格及土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)。

3.以抵押價(jià)值為評(píng)估母的的，活剝土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。

4.以確定拍賣底價(jià)為目的時(shí)，劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值從理論上講雖然不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金，但在實(shí)際操作中，應(yīng)把土地使用權(quán)出讓金做為土地價(jià)值的一個(gè)內(nèi)容并予以必要的說(shuō)明。

參考文獻(xiàn)：

[ 1 ] 房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法規(guī)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編 2008年3月

[ 2 ] 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編 中國(guó)物價(jià)出版社2003年.

第9篇：土地收益法評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：地票制度；地票價(jià)格；耕地價(jià)格；耕地征收轉(zhuǎn)用；耕地經(jīng)濟(jì)價(jià)值；耕地社會(huì)價(jià)值；耕地生態(tài)價(jià)值；土地增值收益；權(quán)益價(jià)格；糧食安全保障

中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：16748131（2013）03000705一、引言

2008年12月1日，重慶農(nóng)村土地交易所掛牌成立，地票是其交易的最主要產(chǎn)品之一。經(jīng)過(guò)四年多的發(fā)展，地票在優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地配置、顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值等方面的功能日益顯現(xiàn)，但從目前的地票交易運(yùn)行情況的來(lái)看，地票制度還存在諸多問(wèn)題，其中地票定價(jià)問(wèn)題是核心問(wèn)題之一。根據(jù)《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》（渝府發(fā)[2008]127），地票的基準(zhǔn)交易價(jià)格是在綜合考慮耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱“兩費(fèi)”）等因素的基礎(chǔ)上制定的。從2008年到2012年年底重慶農(nóng)村土地交易所共進(jìn)行了25場(chǎng)地票交易。2008年底第1場(chǎng)地票價(jià)格均價(jià)為8.16萬(wàn)元/畝，是根據(jù)當(dāng)時(shí)“兩費(fèi)”的價(jià)格來(lái)定的；2009年至2012年底的地票價(jià)格基本上是綜合考慮農(nóng)民的補(bǔ)償價(jià)格、復(fù)墾成本和前幾場(chǎng)交易的市場(chǎng)均價(jià)等方面的因素來(lái)確定的?？梢钥闯?，目前的地票定價(jià)除了力求農(nóng)民不受損失外，并沒有真正可以讓人信服的理論依據(jù)。

由于地票交易模式尚處于摸索階段，有很多值得研究的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)學(xué)者也對(duì)地票問(wèn)題進(jìn)行了大量研究，如地票制度設(shè)計(jì)、運(yùn)作模式以及可持續(xù)性等，其中“地票”收益分配問(wèn)題受到高度重視。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，地票收益分配必須充分保障農(nóng)民的利益，地票定價(jià)的前提也必須是力求農(nóng)民不受損失。但對(duì)地票價(jià)格的相關(guān)研究成果（張澤梅，2012，郝利花，2011；嚴(yán)偉濤，2012）較少，對(duì)地票的內(nèi)涵、價(jià)格構(gòu)成、影響因素以及測(cè)算方法等缺乏系統(tǒng)的理論研究。因此，本文試圖通過(guò)分析地票交易過(guò)程揭示地票本質(zhì)，并從地票價(jià)值構(gòu)成的角度構(gòu)建地票價(jià)格測(cè)算體系，以期能為重慶市農(nóng)村土地交易所的地票交易定價(jià)提供理論基礎(chǔ)和操作依據(jù)。

李南潔：地票價(jià)格探析：基于耕地價(jià)格的思考二、地票價(jià)格的內(nèi)涵

1.地票的形成及交易過(guò)程

目前，地票的交易過(guò)程一般包括4個(gè)步驟：第一步，由擬生產(chǎn)地票的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶向區(qū)縣國(guó)土部門提出立項(xiàng)申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾。第二步，農(nóng)村土地權(quán)利主體向區(qū)縣國(guó)土部門提出復(fù)墾耕地質(zhì)量驗(yàn)收申請(qǐng)，區(qū)縣國(guó)土部門對(duì)復(fù)墾的耕地進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，由市土地行政主管部門向土地使用權(quán)人發(fā)放相應(yīng)面積的地票。第三步，將復(fù)墾農(nóng)地驗(yàn)收合格置換出來(lái)的票據(jù)化的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，在重慶農(nóng)村土地交易所進(jìn)行交易。最后，通過(guò)競(jìng)標(biāo)購(gòu)得地票的地票持有者，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃及其對(duì)地票落地對(duì)應(yīng)地塊的預(yù)期，參與政府組織的“招、拍、掛”競(jìng)標(biāo)：如果競(jìng)標(biāo)成功，地票的價(jià)格計(jì)入招拍掛價(jià)格之中；如果沒有中標(biāo)，則政府從拍賣價(jià)中扣除地票價(jià)格，本金返給地票擁有者。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，地票的形成和交易過(guò)程是建設(shè)用地指標(biāo)從與宅基地分離到再與城市建設(shè)用地相結(jié)合的過(guò)程。地票的形成和交易涉及一份指標(biāo)（建設(shè)用地指標(biāo)）、兩塊土地（遠(yuǎn)郊A地塊和近效B地塊）、四種用途（文臣，2011），地票的形成和交易過(guò)程可以用圖1表示：

圖1地票的形成和交易過(guò)程分析從地票的交易過(guò)程來(lái)看，對(duì)于B地塊來(lái)說(shuō)，地票是城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)，指標(biāo)不與具體的地塊掛鉤，只是通過(guò)復(fù)墾與A地塊分離，通過(guò)征收轉(zhuǎn)用與B地塊結(jié)合。在我國(guó)現(xiàn)有的嚴(yán)格土地管理制度下，地票使B地塊產(chǎn)生土地增值收益成為可能，地票的價(jià)值是客觀存在的，并通過(guò)B地塊的征收轉(zhuǎn)用后實(shí)現(xiàn)。因此，探討地票的價(jià)格必須從B地塊征收轉(zhuǎn)用前后的價(jià)格入手。

2.征收轉(zhuǎn)用前的耕地價(jià)格

關(guān)于耕地價(jià)值的內(nèi)涵目前比較公認(rèn)的是：耕地的價(jià)值即包括其資源價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值，具體包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值（周建春，2005）。其中，經(jīng)濟(jì)價(jià)值主要表現(xiàn)為農(nóng)民以土地為生產(chǎn)資料生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值；社會(huì)價(jià)值表現(xiàn)為其作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)載體和勞動(dòng)對(duì)象可以為人們提供就業(yè)機(jī)會(huì)、生活保障以及國(guó)家糧食安全保障等功能，即包括農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值①和國(guó)家糧食安全保障價(jià)值；生態(tài)環(huán)境價(jià)值則首先表現(xiàn)為土壤作為生命有機(jī)體的價(jià)值，其次表現(xiàn)為其具有的美化環(huán)境、凈化空氣、涵養(yǎng)水源、保持水土、提供生物生存空間等功能（曲福田 等，2001）。因此，B地塊征收轉(zhuǎn)用前的耕地價(jià)格用公式表示為：

PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）

其中，PB為B地塊的耕地價(jià)格；P1為B地塊耕地的經(jīng)濟(jì)價(jià)格；P2為B地塊耕地的社會(huì)價(jià)格，P（1）為B地塊耕地的農(nóng)民社會(huì)保障價(jià)格，P（2）為B地塊耕地的國(guó)家糧食安全保障價(jià)格；P3為B地塊耕地的生態(tài)價(jià)格；社會(huì)價(jià)格和生態(tài)價(jià)格也可稱之為耕地的正外部性價(jià)格。在耕地的征收轉(zhuǎn)用過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)價(jià)格的損失可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)方式補(bǔ)償給土地所有者和土地使用者（集體和農(nóng)民），農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)格的損失也可以用經(jīng)濟(jì)方式補(bǔ)償給農(nóng)民或者通過(guò)建立完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系進(jìn)行補(bǔ)償；而國(guó)家糧食安全保障價(jià)格和生態(tài)價(jià)格只有通過(guò)增加等面積耕地來(lái)補(bǔ)償。

3.征收轉(zhuǎn)用后的建設(shè)用地價(jià)格

B地塊征收轉(zhuǎn)用后由耕地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，其價(jià)格構(gòu)成也發(fā)生了根本變化。為了與轉(zhuǎn)用前的耕地價(jià)格進(jìn)行比較，下面采用成本逼近法對(duì)建設(shè)用地的價(jià)格構(gòu)成進(jìn)行分析。成本逼近法是建設(shè)用地土地

① 當(dāng)然，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村的社會(huì)保障機(jī)制的完善，耕地對(duì)于農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值將逐漸弱化甚至消失。價(jià)格評(píng)估比較成熟的幾種方法之一，適用于新開發(fā)的土地評(píng)估，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。成本逼近法的基本思路是把對(duì)土地所有投資（包括土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用兩大部分）作為“生產(chǎn)成本”（包括稅費(fèi)），根據(jù)投資原理，求得“生產(chǎn)成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分；同時(shí)加上國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)（土地增值收益）（盧新海 等，2010）。因此，征收轉(zhuǎn)用后的B地塊的建設(shè)用地價(jià)格可以表示為：

VB=V1+V2（V2（1）+V2（2））+V3+V4+V5+V6（2）

其中，VB為B地塊的建設(shè)用地價(jià)格；V1為土地取得費(fèi)（即土地征收補(bǔ)償費(fèi)用）；V2為相關(guān)稅費(fèi)，V2（1）為兩費(fèi)之和，V2（2）為除兩費(fèi)之處的其他稅費(fèi)；V3為土地開發(fā)費(fèi)，V4為投資利息，V5為投資利潤(rùn)，均指正常合理的開支和利潤(rùn)；V6為土地增值收益。

4.地票價(jià)格的內(nèi)涵

在沒有實(shí)施地票政策之前，我國(guó)城市建設(shè)用地價(jià)格中的土地取得費(fèi)即為耕地轉(zhuǎn)用補(bǔ)償費(fèi)用，其項(xiàng)目?jī)H包括耕地經(jīng)濟(jì)價(jià)格（在土地補(bǔ)償費(fèi)用中體現(xiàn)）和農(nóng)民社會(huì)保障價(jià)格（體現(xiàn)在安置補(bǔ)償費(fèi)和社會(huì)保障費(fèi)用中）。至于耕地的國(guó)家糧食安全保障價(jià)格和生態(tài)價(jià)格，采用“先占后補(bǔ)”的方式進(jìn)行補(bǔ)償，其價(jià)值相當(dāng)于新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用稅之和V2（1）。

實(shí)行地票政策后，B地塊的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)格和農(nóng)民社會(huì)保障價(jià)格補(bǔ)償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不變，但B地塊的國(guó)家糧食安全保障價(jià)格和生態(tài)價(jià)格通過(guò)復(fù)墾而在A地塊中得以補(bǔ)償。有的學(xué)者認(rèn)為，通過(guò)A地塊的復(fù)墾可以實(shí)現(xiàn)B地塊耕地的所有外部性價(jià)格補(bǔ)償，即包括農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)格、國(guó)家糧食安全保障價(jià)格和生態(tài)價(jià)格。本文不同意此種觀點(diǎn)，原因有二：一是在B地塊的征收過(guò)程中的農(nóng)民社會(huì)保障價(jià)格只能補(bǔ)償給B地塊的土地使用者，而不能通過(guò)復(fù)墾增加A地塊的農(nóng)民社會(huì)保障價(jià)格來(lái)補(bǔ)償；二是復(fù)墾后的A地塊不存在農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)格，因?yàn)锳地塊耕地是通過(guò)復(fù)墾宅基地形成的，A地塊的使用者本身有自己的耕地，因此，其農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值不通過(guò)復(fù)墾宅基地來(lái)體現(xiàn)。從以上征收轉(zhuǎn)用前后耕地價(jià)值和建設(shè)用地價(jià)值的對(duì)比分析可以看出，地票的價(jià)格構(gòu)成應(yīng)為耕地的國(guó)家糧食安全保障價(jià)格和生態(tài)價(jià)格補(bǔ)償，相當(dāng)于P（2）+P3。

總之，從地票的形成和交易過(guò)程中可以看出，地票的交易實(shí)際上是建設(shè)用地指標(biāo)的交易，其指標(biāo)并不與具體的地塊掛鉤，只是使得城市近郊征收轉(zhuǎn)用土地得以可能，即通過(guò)遠(yuǎn)郊宅基地的復(fù)墾產(chǎn)生建設(shè)用地指標(biāo)，該建設(shè)用地指標(biāo)與遠(yuǎn)郊地塊分離，通過(guò)地票交易與近郊地塊結(jié)合，使得新的地塊產(chǎn)生增值收益成為可能。因此，地票的價(jià)格是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并產(chǎn)生土地增值收益的權(quán)益價(jià)格，該權(quán)益價(jià)格不是土地增值收益，而是耕地的國(guó)家糧食安全保障價(jià)格與生態(tài)價(jià)格之和。

三、地票價(jià)格的特點(diǎn)

1.地票的價(jià)格與土地增值收益此消彼長(zhǎng)

根據(jù)規(guī)定，地票在落地競(jìng)標(biāo)時(shí)計(jì)入招拍掛價(jià)格之中，從整體上看，開發(fā)商購(gòu)買的土地使用權(quán)的成本除了從購(gòu)得地票到拍到地塊期間的地票利息之外（因?yàn)閷?duì)地價(jià)沒有太大的影響，這里忽略不計(jì)），并沒有增加。這也是國(guó)家穩(wěn)定地價(jià)，防止開發(fā)商將地票價(jià)格成本轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者身上，避免地票政策失去意義采取的有效措施。因此，實(shí)施地票政策后，B地塊的建設(shè)用地價(jià)格可以表示為：

VB=V1+V0+V2（2）+V3+V4+V5+V6（3）

其中，V0為地票價(jià)格，其他同公式（2）。農(nóng)民的征收補(bǔ)償費(fèi)用V1、其它相關(guān)稅費(fèi)V2 （2） 、土地開發(fā)費(fèi)V3、投資利息V4和投資利潤(rùn)V5都是剛性費(fèi)用，因此，如果建設(shè)用地價(jià)格VB保持不變，地票價(jià)格V0越高，V6土地增值收益就越低，地票價(jià)格與土地增值收益此消彼長(zhǎng)。因此，地票的交易過(guò)程也可以看作是國(guó)家利用土地增值收益向遠(yuǎn)郊地塊購(gòu)買耕地的國(guó)家糧食安全保障價(jià)值和生態(tài)價(jià)值的過(guò)程。

2.地票的價(jià)格不依成本定價(jià)，但必須制定最低保護(hù)價(jià)

對(duì)供票地而言，地票的成本價(jià)格（V0）應(yīng)該依次由復(fù)墾補(bǔ)償（S1）、村集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償（S2）、復(fù)墾成本（C1）、耕地保護(hù)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)資金（C2）（彌補(bǔ)指標(biāo)落地政府新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)）、交易成本（C3）等部分構(gòu)成（郝利花 等，2011），即：

V0=S1+S2+C1+C2+C3（4）

由于農(nóng)民對(duì)其宅基地具有使用權(quán)，可以選擇自住、空置、復(fù)墾為耕地、出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等，因此，只有通過(guò)地票交易獲得的復(fù)墾補(bǔ)償（S1）和復(fù)墾后的耕地農(nóng)用經(jīng)濟(jì)價(jià)值（PA1）之和高于其他使用方式的最高收益（PA max）時(shí)，農(nóng)民才會(huì)選擇地票交易（譚新龍，2010）。因此，地票的價(jià)格雖不依成本定價(jià)，但為了保護(hù)A地塊農(nóng)民合法權(quán)益，必須制定最低保護(hù)價(jià)（V0 min），即：

V0min=pA max+S2+C1+C2+C3-PA1（5）

3.地票價(jià)格呈上漲趨勢(shì)，但上漲有限

由于土地自然供給不變，所以土地的價(jià)格主要由需求決定，但地票價(jià)格是由需求和供應(yīng)共同決定。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建設(shè)用地需求不斷增長(zhǎng)（地票本身就是建設(shè)用地需求增長(zhǎng)的產(chǎn)物），地票需求必然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)；地票的終極供給是農(nóng)村廢棄宅基地，其面積有限，并隨著地票交易和農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，地票會(huì)越來(lái)越少。需求的增長(zhǎng)和供給的減少，均會(huì)導(dǎo)致地票價(jià)格的上漲。因此，地票價(jià)格整體上會(huì)呈上漲趨勢(shì)。但是，地票的價(jià)格與B地塊征收轉(zhuǎn)用過(guò)程中的土地增值收益是此消彼長(zhǎng)的。當(dāng)?shù)仄钡膬r(jià)格上漲到一定程度，即耕地國(guó)家糧食安全保障價(jià)值和生態(tài)價(jià)值（糧食安全和生態(tài)隱患越來(lái)越嚴(yán)重時(shí)）超過(guò)土地增值收益時(shí)，也就是說(shuō)耕地價(jià)值和建設(shè)用地價(jià)值相當(dāng)，甚至超過(guò)建設(shè)用地時(shí)，耕地的征收轉(zhuǎn)用失去意義，所謂的地票也就失去了存在的價(jià)值。

四、地票的價(jià)格評(píng)估

由以上分析可知，地票的價(jià)值構(gòu)成為耕地國(guó)家糧食安全保障價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。因此，其價(jià)格評(píng)估可以借鑒耕地的社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格和生態(tài)價(jià)格，再進(jìn)行加和。

1.耕地的國(guó)家糧食安全保障價(jià)格評(píng)估

關(guān)于耕地的國(guó)家糧食安全保障價(jià)格評(píng)估方法，孔祥斌等（2002）在農(nóng)用地估價(jià)方法中提出用耕地開墾費(fèi)用加上土壤經(jīng)濟(jì)肥力形成周期內(nèi)資金投入及相應(yīng)的投資收益損失之和作為農(nóng)用地社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格的量化值?？紤]到實(shí)際操作的難度，王仕菊等（2008）提出的耕地的國(guó)家糧食安全保障價(jià)格包括耕地占用稅（Ot）、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（Pc）、耕地開墾費(fèi)（Rc）和新菜地開發(fā)基金（Vf）等，即：

P（2）=Ot+Pc+Rc+Vf

2.耕地的生態(tài)價(jià)格評(píng)估

關(guān)于耕地的生態(tài)價(jià)格測(cè)算還沒有形成完整體系，也還沒成熟的定價(jià)方法，目前采用比較多的是Costanza（1997）在《自然》上發(fā)表的《全球生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值和自然資本》中提出的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值估算原理及方法，但Costanza提出的生態(tài)服務(wù)價(jià)值化評(píng)估方法是否適合在中國(guó)直接運(yùn)用還值得商榷。因此，本文借鑒謝高地等（2008）建立的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)評(píng)估單價(jià)體系中的農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)單位面積服務(wù)價(jià)值來(lái)測(cè)算，并根據(jù)不同年份物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正，不同地區(qū)的耕地生態(tài)價(jià)值再通過(guò)耕地生態(tài)系統(tǒng)潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量進(jìn)行修正，即：

P3=uFV×b1B×11r

其中，μ是修正系數(shù)（用物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正），F(xiàn)V是2007年全國(guó)耕地平均生態(tài)服務(wù)價(jià)值，b是被征收地區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)的潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，B是全國(guó)一級(jí)耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，r是土地還原利率。

3.地票的價(jià)格評(píng)估

地票的價(jià)格為國(guó)家糧食安全保障價(jià)值價(jià)格與生態(tài)價(jià)值的加和，即：

V0=P（2）+P3

五、討論與展望

目前，我國(guó)針對(duì)地票制度及收益分配討論的比較多，關(guān)于地票價(jià)格及其評(píng)估的研究相對(duì)較少，《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》針對(duì)地票的交易價(jià)格也只有一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，沒有形成比較完善的地票價(jià)格定價(jià)體系，地票的交易定價(jià)隨意性比較大，難以說(shuō)服公眾。本研究基于耕地價(jià)格的思考，提出地票的價(jià)格構(gòu)成包括耕地國(guó)家糧食安全保障價(jià)格和生態(tài)價(jià)格，并借鑒前人研究的耕地國(guó)家糧食安全保障價(jià)格評(píng)估和生態(tài)價(jià)格評(píng)估方法，通過(guò)兩者的加和來(lái)評(píng)估地票的價(jià)格。在目前還沒有其他更讓人信服的評(píng)估方法的情況下，可以采用該方法對(duì)地票價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為重慶市農(nóng)村土地交易所的地票定價(jià)提供理論依據(jù)。

但是，由于耕地的國(guó)家糧食安全保障價(jià)格和生態(tài)價(jià)格本身的評(píng)估目前也沒有形成完整合理的體系，本文的研究只是局限于理論層面，在實(shí)踐中的應(yīng)用還有待于有關(guān)理論的完善與實(shí)踐的改進(jìn)。按照本文所提出的方法來(lái)評(píng)估地票價(jià)格，必須進(jìn)一步明確耕地的完全價(jià)值（經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值），改變目前耕地的價(jià)格評(píng)估體系，使耕地價(jià)格不僅體現(xiàn)其資源價(jià)值，還包括其作為資產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而使地票價(jià)格體系在正確評(píng)估耕地價(jià)格的基礎(chǔ)上得到進(jìn)一步的完善。

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