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第1篇：商場運營規(guī)劃范文

[關鍵詞]百貨商場 低成本戰(zhàn)略 戰(zhàn)略成本管理 購物中心

根據(jù)美國學者邁克爾?波特的競爭理論，企業(yè)的基本戰(zhàn)略只有三種――差異化戰(zhàn)略、目標集聚戰(zhàn)略和成本領先戰(zhàn)略。在激烈的市場競爭中，能否獲得成本優(yōu)勢，是企業(yè)立于不敗之地的重要保證，甚至可以說是企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的必然選擇。本文試從實施低成本戰(zhàn)略的角度入手，探討中國百貨商場良性發(fā)展的道路。

一、何為低成本戰(zhàn)略

對于低成本戰(zhàn)略，我們可以這樣定義：它是指企業(yè)在提供相同的產(chǎn)品和服務時，通過內部成本控制，使成本或費用明顯低于行業(yè)平均水平或主要競爭對手，從而贏得更高的市場占有率或利潤，成為行業(yè)中的成本領先者的戰(zhàn)略。

從這一定義中我們可以得知：首先，低成本是一個相對概念，需要通過與競爭對手的對比才能確定。其次，低成本戰(zhàn)略并不意味著放棄品質甚至以次充好，恰恰相反，它是建立在“提供相同的產(chǎn)品和服務”之基礎上的。這也就意味著，判斷企業(yè)是否具備成本優(yōu)勢，必須選取恰當?shù)膮⒄瘴铩?/p>

百貨商場也是如此。要對其實施低成本戰(zhàn)略規(guī)劃，必須選取合適的零售業(yè)態(tài)作為參照物。超市顯然不合適，二者所經(jīng)營的商品門類、檔次價位截然不同。專賣店、專業(yè)店經(jīng)營的品牌或品類較為單一，不具備百貨商場的規(guī)模效應，也不適合用以比較。網(wǎng)絡銷售雖方興未艾，但目前終究無法提供如實體零售一般的溝通體驗功能和信譽優(yōu)勢。因此，筆者認為，只有購物中心這一零售業(yè)態(tài)，適合作為百貨商場的參照物。

雖然二者的功能定位和運營模式不盡相同，但所提供的商品檔次、服務檔次相接近，且具備類似的規(guī)模優(yōu)勢和人流效應，廣大顧客往往將購物中心誤認為擴大了規(guī)模的百貨商場，具備相互比較的基礎。而從近幾年零售業(yè)的發(fā)展趨勢來看，隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的不斷升溫，集購物、休閑、娛樂為一體的大型商業(yè)綜合體頻頻上馬，以其更勝一籌的規(guī)模體量和服務功能，對傳統(tǒng)百貨業(yè)的零售主導地位發(fā)起了最有力的沖擊，成為了百貨商場目前最主要的競爭對手。因此我們可以這樣推論：當百貨商場的經(jīng)營成本和費用明顯低于購物中心時，才具備低成本優(yōu)勢。

二、百貨商場和購物中心的成本比較

百貨商場（department store）是指在一個建筑物內，實行統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和專柜銷售若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務的零售業(yè)態(tài)。其經(jīng)營的商品類別多，各類商品的花色、品種、規(guī)格齊全，實際上是匯聚眾多專業(yè)商店的綜合體。隨著品牌商營銷意識的提高，中國百貨商場逐步擯棄了自營的經(jīng)營模式，普遍實行引柜入店、聯(lián)營代銷。品牌商以專柜形式進駐百貨商場，商品按品牌陳列，但需在一定程度上服從商場的管理。百貨商場從賺取經(jīng)銷差價，轉變?yōu)榕c品牌商分享利潤。

購物中心（shopping-mall）是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區(qū)域內，由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、運營并向消費者提供綜合的商業(yè)結合體。購物中心是聚集若干零售商店的場所，人們到購物中心，不僅可以買到一切生活用品，而且還可以得到吃喝玩樂的綜合享受。與自發(fā)形成的商業(yè)街相比，購物中心在開發(fā)、建設、經(jīng)營管理上，均是作為一個單體來操作：一般是物業(yè)公司建樓、出租場地，專業(yè)商業(yè)管理公司實行統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營。

二者在運營模式的差別如下表所示：

從上表不難看出，購物中心扮演的是出租人的角色，百貨商場扮演的是經(jīng)營者的角色，承擔了更多的管理職能。因此，在相同的體量規(guī)模下，在稅金、營銷成本、物業(yè)成本、經(jīng)營風險等各個方面，百貨商場的各項成本明顯偏高。筆者認為，百貨商場的高成本問題主要來源于兩方面。

一是高昂的人力成本。因管理職能少，購物中心只需要較少的員工便可承擔整幢建筑的運營管理，而百貨商場則需負擔更多的營銷管理人員、財務管理人員甚至幾十人編制的收銀員隊伍等。因此，對于3萬平方米的購物中心而言，員工數(shù)不會超過150名，但同樣規(guī)模的百貨商場，員工數(shù)可能多達三四百名。

二是更為高昂的交易成本。首先，與購物中心里各店鋪自行收款不同，由于百貨商場對商品銷售款實行統(tǒng)一開票收銀，代管各店鋪的營業(yè)收入，因此更具談判籌碼。為了盡快回籠資金，品牌商不得不忍受百貨商場更高水平的扣率和收費，甚至于某些經(jīng)營主管的盤剝受賄。這固然在一定程度上彌補了百貨公司的成本負擔，但這種“超額利潤”最終要由消費者買單。其次，由于百貨商場的收益與銷售額的關聯(lián)度更高，難免會對品牌商的經(jīng)營業(yè)績設置更為嚴苛的考核標準，這在很大程度上影響了商場與業(yè)主合作的穩(wěn)定性，與此相對應的是經(jīng)營風險、裝修費用和“心儀”品牌的搜尋成本。第三，管理者與被管理者之間存在天然的摩擦阻力。全面放棄經(jīng)營職能的購物中心是品牌商的物業(yè)服務者，而百貨商場卻會出于企業(yè)整體的利益形象考慮，或多或少干涉品牌商的促銷、用工、庫存甚至專柜形象等各個方面，難免引起品牌商的不滿，這種摩擦有可能演變?yōu)橛憙r還價、敷衍塞責、延遲發(fā)貨、貨品漲價等對抗，從而進一步推高商場的協(xié)調成本和貨品的成交價格。雖然這些均為可轉嫁的隱形成本，但消費者勢最終將支付更高的價格才能享受到同等質量的商品和服務，長此以往必將削弱百貨商場的吸引力。

綜上，百貨商場不具備低成本優(yōu)勢?；蛟S，其高昂的顯性成本可通過加大扣率和收費來彌補，在個別幾場促銷活動中能提供購物中心無法提供的優(yōu)惠價格，但這種所謂“降本”行為往往是以增加流通成本、哄抬商品原價為代價的?？紤]到百貨商場往往不像購物中心那般集多方位服務功能為一體，傳統(tǒng)百貨難免陷入了高成本、低質量的困境之中，若不能有效解決成本問題，未來發(fā)展前景堪憂，必須實施轉型。

三、解決方案

從上文的對比可以得知，從功能定位而言，購物中心是高檔集市，百貨商場是銷售企業(yè)。存在即合理，企業(yè)之所以能獨立于市場而存在，自然有其過人之處?？稍诒疚牡睦又校髽I(yè)這一組織卻完全沒有發(fā)揮協(xié)調經(jīng)營、優(yōu)化配置、降本節(jié)支的功效，反不如市場有效率，這又是何故？筆者認為，并非企業(yè)式經(jīng)營不適用于零售業(yè)，而是百貨商場當前的運營模式存在天然缺陷。

目前，國內百貨商場普遍采用聯(lián)營扣點、引店入柜的代銷模式。在這種經(jīng)營模式下，商城的主營業(yè)務從原來的商品買賣，轉變?yōu)槲放粕虂斫?jīng)營場地。廠商按品牌形象對柜臺進行全面包裝后，派出自己的員工――廠方促銷員（營業(yè)員）進駐柜臺從事商品的銷售，貨品的進、銷、存轉由品牌商規(guī)劃、組織、結算并承擔經(jīng)營風險，商場只為廠商提供柜臺、后勤管理保障和一定的經(jīng)營指導意見，并按一定的比例定期與品牌商分配利潤、結算費用（包括水電費、廣告費、促銷費、管理費等）。

因此，百貨商場雖然名義上扮演著經(jīng)營者的角色，行駛部分經(jīng)營職權尤其是促銷權，分享著經(jīng)營利潤，但由于商品、人員、資金不自有，對實際的經(jīng)營工作缺少話語權――只能更換品牌而不能直接調整商品。從本質上來說，商場是名義上的銷售者，實際意義上的的場地出租人和品牌招商者，因此，其主營收入相當于一種變相的“租金”收入。附帶少量經(jīng)營職能的百貨商場既不能突出經(jīng)營的優(yōu)勢，又無法像購物中心那般專心于物業(yè)服務本身，雜而不純的業(yè)務屬性、重點不明的功能定位自然不可能帶來精兵簡政、降本節(jié)支的效果。從這個角度來說，百貨商場若想獲得真正意義上的成本優(yōu)勢，就不能采用傳統(tǒng)的成本削減法，而應從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度著眼，從調整主營業(yè)務的角度入手，明確其功能定位和發(fā)展方向，從根本上提升運營效率。因此，我們可大致勾勒出傳統(tǒng)百貨商場決戰(zhàn)未來的兩條轉型之路：

1.放棄現(xiàn)存的經(jīng)營職能，以場地租賃、物業(yè)管理為主營業(yè)務，甚至升級為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型城市綜合體。這一發(fā)展路線固然有例可循，因而相對容易操作，但由于購物中心的扣率低于百貨商場，因而這種轉型是以犧牲經(jīng)濟收益為代價的，且在實體經(jīng)濟疲軟、商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的大環(huán)境下，硬件設施的擴張升級也同樣面臨嚴峻的經(jīng)營風險和生存考驗。

2.進一步突出商品經(jīng)營的主營業(yè)務，逐步放棄引柜入店、聯(lián)營扣點的代銷模式，積極探索購銷分離、買斷經(jīng)營甚至品牌自有的道路。這一發(fā)展方向能帶來兩方面成本的下降。一是流通費用的下降。百貨商場的高價多年來為消費者所詬病――商品的柜臺零售價是出廠價的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。可令人難以置信的是，百貨商場早已告別了暴利時代，其普遍凈利率只有5%左右。巨額的流通利潤被業(yè)務重疊、數(shù)量眾多的各級經(jīng)銷商、商層層截留攤薄，再加上日見沉重的人工房租和稅負，行內巨大的內耗使得廣大工商企業(yè)只能低效經(jīng)營、慘淡度日。在這種情況下，能否整合流通渠道、壓縮銷售層級、與制造商各司其職分工合作，是商業(yè)企業(yè)降本增效、決勝未來的關鍵所在。百貨商場如不拋棄聯(lián)營模式，便不可能發(fā)起上述流通變革，畢竟“房東”關心的只可能是地價的高低，只有真正意義上的經(jīng)營者才會關注流通效率。二是建設成本的下降。自營模式下，商場可通過進貨渠道直接調整商品，而不必通過更換品牌的方式間接控制，這將大幅降低商場的裝修頻率。而從另一個角度來看，由于地價在一定時期內恒定，增加經(jīng)營面積是出租人提高收入的惟一手段，因而難免陷入粗放式增長的沼澤，可偏偏具有諷刺意義的是，商場單店面積存在“規(guī)模不經(jīng)濟”的擴張陷阱――顧客對百貨商場營業(yè)面積的生理最大承受量約為2.3萬平方米，心理最大承受量約為1.7萬平方米。由于主營業(yè)務收入的來源不同，自營式商場從經(jīng)濟效率的角度出發(fā)會適度約束單店的營業(yè)面積，何況擁有自有品牌的百貨商場還可選擇商品專賣店、網(wǎng)絡銷售等低成本的擴張策略，這些都將進一步降低百貨商場的建設成本?？傊儇浬虉鎏热魪穆?lián)營成功轉入自營，其所提供的商品售價和服務成本將大幅低于租賃式競爭對手，從而在消費者中確立低價優(yōu)勢。當然，我們也應看到，整個渠道的降本節(jié)支不等同于單個企業(yè)的低水平運營，購銷分離、買斷經(jīng)營的自營模式背后，是強大的信息處理系統(tǒng)、高素質的管理者團隊、先進的營銷管理理念和雄厚的資金周轉能力，雖可通過利潤率的提升來彌補成本的上升，但前期的成本投入和經(jīng)營風險的攀升也難免令經(jīng)營者望而止步。

綜上，低成本戰(zhàn)略不等于低成本投入，更不代表低水平運營，只有立足企業(yè)的長遠發(fā)展大局規(guī)劃業(yè)務、配置資源、合理投入，做到人盡其責、物盡其力、才盡其用，才能真正獲取良性的低價優(yōu)勢，從而在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

第2篇：商場運營規(guī)劃范文

招商談判過程中，要有充分的自信，說話要有底氣。如果客戶提出質疑，要耐心詳細的講解客戶的疑問，給客戶分析當?shù)厥袌龅南M群體和市場目前的占有份額，和我們商場的優(yōu)點和前景給客戶樹立起對我們商場的信心。盡量不要和客戶正面爭論一個問題，可以用變通的說法爭取客戶的認同。有的客戶會不間斷的來商場實地查看，要用耐心和客戶溝通，并加以引導要讓客戶清楚的知道，他如果來我們商場投資會給他帶來多大的利益。

在談判過程中，觀察對方反應充分了解對方的心理需求。不要一次性的給他太多的選擇余地，針對他的需求只提供幾個不一樣的位置或者不同的面積給他讓他在幾個之間做一個選擇。要適時的讓對方知道他所選擇的這個位置同時幾個客戶有意向。更加讓他確定自己選擇的正確性。

    商場開業(yè)籌備的一項重要工作是招商，但絕不僅僅是招商。招商只是開業(yè)籌備工作的一項重要內容。在商場開業(yè)籌備過程中，與招商工作同等重要的還有市場定位、商業(yè)規(guī)劃、組織建設、制度建設、工作流程設計、員工招聘培訓、空間環(huán)境美陳、二次商裝管理、信息系統(tǒng)建設、企業(yè)文化建設、企業(yè)形象推廣、營銷方案制定、競爭策略制定等等。我們可以設想一下，如果對商場沒有一個明確的業(yè)態(tài)定位、市場定位、商品定位、客層定位，我們知道招什么品類的商品？招什么品牌檔次的商品？各品類和品種的比例結構是多少？如果對商場沒有一個科學的賣場規(guī)劃、合理的商品布局，我們招的品牌和商品放在哪個區(qū)位？不同樓層和區(qū)域之間的品種、品牌關系是什么？我們再想：如果沒有一套現(xiàn)代的商業(yè)管理體系、制度體系、流程設計，我們又怎能保障招商、營銷、管理 、運營和服務的成功呢？還有，即使招商完成了，但賣場如何美化？專柜如何裝修？商品如何陳列？從基層營業(yè)員到中高層管理干部要不要培訓？開業(yè)的慶典方案、促銷方案要不要制定和實施？……等等，諸如此類問題，絕不僅僅是招商的問題！

所以，我們說，商場的開業(yè)籌備工作，是一項系統(tǒng)工程，必須全面考慮、統(tǒng)籌設計、系統(tǒng)實施、整體保障。因此，要保證一個商場的成功招商和成功開業(yè)，一定要做到以下幾點：

一、進行充分的市場調查、準確的市場定位、合理的賣場布局；

二、建立現(xiàn)代的商業(yè)組織體系、管理體系、制度體系和流程體系；

三、建立一支有現(xiàn)代商業(yè)管理意識、服務意識、訓練有素、崗職明確的管理團隊和基層員工隊伍；

四、成功的招進一批符合業(yè)態(tài)定位、市場定位、客層定位的品牌和商品；

五、嚴格地進行品牌專柜的設計、裝修和商品陳列，營造濃郁、現(xiàn)代的賣場氛圍，美化賣場內部空間環(huán)境和商場外觀商業(yè)環(huán)境；

六、建立一套適合現(xiàn)代商業(yè)管理、現(xiàn)代商業(yè)營銷和現(xiàn)代商業(yè)服務的商業(yè)pos和mis系統(tǒng)；

第3篇：商場運營規(guī)劃范文

關鍵詞：購物中心；空調負荷；防排煙系統(tǒng)；設計標準Abstract: Recent years, accompanied by large-scale development and construction of commercial real estate, a large number of shopping centers, department stores have entered the market, air-conditioning system design of the shopping center has been concerned by more and more people. Air conditioning system shopping center shopping mall consultants into effect is the most direct experience, its effect will directly affect the quality of customer evaluation of the shopping center, then affects the market of passenger flow, and even affect the business performance. This paper starts from the aspects of the design of air conditioning system, the paper elaborates how to in order to meet the demand of the shopping center, how to select the air conditioning system reasonably, how to carry on the computation load, how to carry out the equipment type selection to reduce the cost, how to carry on the design of smoke control system to match the mall interior decoration etc..

Keywords: shopping center; air conditioning load; smoke control system; design criteria

中圖分類號： TU831.3+5文獻標識碼：A文章編號：

1、引言

隨著近年來商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，大型的購物中心逐漸步入人們的生活，而購物中心空調系統(tǒng)設計對設計人員提出了更高的要求。筆者調查了深圳市內多家購物中心，其場內的空調效果都不盡如人意。商場空調效果不好，直接影響到顧客對商場的直觀評價，影響到商場的客流。而且購物中心空調系統(tǒng)設計不合理也會影響到后期的物業(yè)管理，增加系統(tǒng)的運營、維護成本，變向的降低了商場的利潤率。因此，購物中心的空調系統(tǒng)設計必須全面、綜合的考慮各種影響因素，才能做到設計更加合理、實用。

商業(yè)項目空調系統(tǒng)設計的目的，主要是為了提高商場內環(huán)境的舒適度，其設計的重點應該是充分考慮商場的業(yè)態(tài)規(guī)劃，滿足不同業(yè)態(tài)的空調需求，在此基礎上充分的考慮系統(tǒng)造價，合理選用系統(tǒng)形式。另外，從商場運營的角度來講，隨著商業(yè)運營時間的推移，業(yè)主可能會根據(jù)市場需求對商場業(yè)態(tài)進行重新規(guī)劃，可能會涉及到業(yè)態(tài)的調整、品牌的更換等等，因此購物中心的空調系統(tǒng)設計應在設計之初預留相關的條件，以滿足后期改造的要求，這也是購物中心空調系統(tǒng)設計必須考慮的地方。

2、購物中心空調設計要點

2.1 室內設計參數(shù)的選定

根據(jù)《民用建筑供暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》（GB 50736-2012）及《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB 50189-2005）的規(guī)定，百貨商場及購物中心的空調系統(tǒng)設計參數(shù)如下：

2.2 商場空調負荷的計算要求

商業(yè)建筑空調冷負荷的構成主要有如下幾個方面：a.人體負荷 ；b.照明及設備負荷；c.新風負荷；d.建筑維護結構負荷。商業(yè)建筑的空調負荷計算需綜合考慮如上因素，進行逐時負荷計算。

2 2.1 人體負荷

商場建筑的人體負荷在實際進行負荷計算時必須考慮到業(yè)態(tài)的影響。一般來將，零售商鋪的人員密度可按招2.0㎡/p來計算，中餐的人員密度可按0.5~1.0㎡/p來計算，西餐廳的人員密度可按0.8~1.2㎡/p來計算，商場公共區(qū)人員密度可按2㎡/p來計算。對大型綜合商業(yè)項目來講，人員密度的選取標準，對人體負荷的計算結果影響很大，必須綜合考慮各種因素來選定。另外，計算人體負荷時需特別注意顯熱負荷與潛熱負荷的選取，一般情況下，零售業(yè)態(tài)及商場公共區(qū)應著重考慮人體顯熱負荷的計算，而餐飲類商鋪則需充分考慮人體潛熱負荷的計算。

2.2.2 照明及設備負荷

商業(yè)建筑照明負荷的計算同樣因合理考慮業(yè)態(tài)的規(guī)劃，針對不同業(yè)態(tài)的商鋪選定不同的設計標準。另外，對于商場公共區(qū)的照明負荷，應分別區(qū)分公共走道及后勤走道來選定不同的設計標準。因照明負荷與燈具的選型等密切相關，故照明負荷的確定需與電氣專業(yè)深入配合，充分了解不同區(qū)域、不同商鋪配置的燈具的類型后，據(jù)此來選定照明負荷的計算標準。舉例來說，珠寶類、電器類零售商鋪，由于商品展示而設置數(shù)量很多的射燈等，其照明負荷設計標準應取值較高；而對于普通零售類商一般采用節(jié)能燈具，則照明負荷設計標準取值可相應減小。小型零售商鋪對比主力店、次主力店的照明負荷設計標準應當適當降低。而對于室內用電設備引起的負荷，則由于每個商鋪無具體的設備配置要求，故僅能按估算值綜合考慮。一般情況下，電器專賣店、餐飲類商鋪等設備配置較多，需充分考慮設備負荷的影響。

2 .2.3新風負荷

商業(yè)建筑由于其建筑規(guī)模很大，故整個商場總的新風量很大，由此而產(chǎn)生的新風負荷亦是商業(yè)建筑空調負荷構成的主要部分，但需要注意，新風負荷的大小地域性特診很明顯。例如：南方較熱的區(qū)新風負荷可占到商場總負荷的30%左右，而像西南部分區(qū)域（如昆明）等地方，多數(shù)時間新風可直接引入室外新風，新風負荷接近于零。另外，有一點需要特別強調：作為商場及購物中心的主要業(yè)態(tài)——餐飲，其所配置的廚房都需要設置排油煙系統(tǒng)，且排油煙量一般都很大。對應于排油煙系統(tǒng)的配置，應考慮為每個餐飲商鋪廚房預留補風系統(tǒng)，大型餐飲商戶廚房補風需要預冷處理，這部分新風負荷需適當考慮。

2.2.4 建筑維護結構負荷

購物中心的建筑維護結構負荷，一般僅占總負荷的10%左右。若采用玻璃幕墻時，建筑負荷所占比例將有所增大，有時可達到20%的比例。而對于多層的購物中心來講，頂層受建筑維護結構熱負荷影響最大，特別是中庭設置較多商場，其影響尤為明顯。所以，在負荷計算時，中庭玻璃幕墻、天窗等引起的空調負荷必須考慮充分。深圳投入運營的的多個購物中心都存在中庭空調效果差，溫度偏高的問題，中庭空調系統(tǒng)設計必須引起設計人員的重視。

3、空調冷源的選擇與制冷機房的布置原則

目前，大型購物中心空調系統(tǒng)形式相對較為傳統(tǒng)，一般還是以離心機組、螺桿機組為主。作為規(guī)模較大的購物中心來講，一般情況下均選用COP更高的離心機組作為冷源，機組一般按大、小機匹配來設置，制冷主機房一般布置于地下室。購物中心的空調系統(tǒng)的配置，有一點需特別注意：購物中心基本上都規(guī)劃有大型超市、電影院等主力店，而超市和電影院等主力店對空調系統(tǒng)的要求一般為獨立系統(tǒng)，因為其營業(yè)時間與購物中心的營業(yè)時間不一致。所以，在購物中心冷源的選定過程中，需要充分考慮超市、電影院設置獨立空調系統(tǒng)的需求，預留相關的土建條件。常規(guī)來講，各大品牌的超市對其空調系統(tǒng)的要求為制冷主機一般配置2臺，互為備用。而影院的主機配置，由于其規(guī)模較小，一般都采用風冷熱泵系統(tǒng)，風冷熱泵的配置一般不少于2臺。

4、末端設備的選用原則

購物中心的空調末端的選用原則，一般按店鋪的規(guī)模及業(yè)態(tài)來進行選擇，末端的型式主要有組合式空調機組、吊頂風柜、風機盤管等幾種主要型式。

根據(jù)商鋪的規(guī)模，一般情況下主力店面積較大，且其店面裝修檔次高，故一般選用組合式空調機組并設置獨立的空調機房。這樣設置的優(yōu)點是，商鋪內天花里只布置空調送、回風管，無冷凍水管及冷凝水管布置，降低了漏水的風險。另外，天花內僅布置風管，減少了末端設備占用的空間，商鋪內天花裝修設計更靈活，天花高度有保證。而普通零售商鋪一般采用吊頂式風柜或風機盤管，吊頂式風柜的單機風量一般控制在7000m3/h以下，避免風柜運行時噪音過大，影響商業(yè)商鋪經(jīng)營。

5、室內氣流組織形式設計

購物中心的商鋪內的氣流組織形式，一幫均采用上送上回的型式。而公共走道根據(jù)公共走廊天花的型式或采用上送上回的型式，或采用側送上回的型式。需特別注意的是中庭的送風型式，一般采用分層送風的型式，以保證中庭的供冷兩充足，達到良好的空調效果。

5、購物中心防排煙系統(tǒng)設計

大型的購物中心作為人員較為集中的公共場所，其防排煙系統(tǒng)的設計關乎后期商業(yè)運營的安全，必須重點進行設計。

對于購物中心的消防排煙系統(tǒng)設計，應嚴格遵守《高層民用建筑防火設計規(guī)范》(2005年版)（GB50095 1995）以及《建筑防火設計規(guī)范》（GB50016 2006）的要求進行設計，具體規(guī)范要求本文不再累述。在此，筆者有一點經(jīng)驗想與大家分享。因為受制于規(guī)范對防煙分區(qū)由不超過500平方米的要求，故許多購物中心公共區(qū)均設置有500mm高的防火玻璃做擋煙垂壁，如此設置直接影響到購物中心室內裝修的效。筆者在自己參與的部分購物中心項目上采用了豎向排煙系統(tǒng)設計，即在同一防火分區(qū)內設置多個豎向排煙風井，每個排煙風井負擔該防火分區(qū)的部分排煙量，排煙風井總的排煙量滿足改防火分區(qū)每平方米排煙量不小于60m3/h.m2的要求，即可保證該防火分區(qū)總的排煙量滿足規(guī)范要求，可不按500平方米的標準劃分防煙分區(qū)。如此設計，即可省卻天花下設置擋煙垂壁，更好的配合到室內裝修效果。

綜上說述，購物中心空調系統(tǒng)的設計應該綜合考慮規(guī)范要求，節(jié)能要求，購物中心后期運營管理的要求，業(yè)主物業(yè)管理的要求，只要充分考慮上述諸多方面的因素，才能完成購物中心的空調系統(tǒng)設計，以至在后期空調系統(tǒng)使用過程中達到良好的運行效果。

參考文獻

【l】 陸耀慶，《實用供熱空調設計手冊》， （第二版），中國建筑工業(yè)出版社，2008；

第4篇：商場運營規(guī)劃范文

關鍵詞：地鐵商業(yè)；建設開發(fā)；規(guī)劃設計

中圖分類號： S611 文獻標識碼： A

迄今為止，地鐵商業(yè)在中國仍然是需要進一步完善的新型業(yè)態(tài)。正確的理解地鐵商業(yè)的價值，把握好它的特點，做好規(guī)劃設計，建立良好的經(jīng)營模式，對于創(chuàng)造城市商業(yè)用地和開發(fā)經(jīng)濟環(huán)境、解決城市土地資源的日益稀缺有著重要長遠的意義，同時對于加快城市軌道交通工程建設投資的回饋也有著很好的經(jīng)濟效益。

一、軌道交通車站商業(yè)的定義和范圍

軌道交通車站商業(yè)是指地鐵站內商業(yè)、地鐵過道商業(yè)、地鐵商業(yè)街或商業(yè)城及上蓋商業(yè)和地鐵節(jié)點等各類形式商業(yè)的統(tǒng)稱。

從理論上講，由于地鐵的交通功能導致了人流的集中，產(chǎn)生了廊道效應，從而使地鐵沿線以及站點周邊地區(qū)的用地特點產(chǎn)生了極大的改變，尤其明顯的是步行合理區(qū)，即乘客到達地鐵車站的合理步行時間所輻射的距離范圍。這個范圍對商業(yè)用途的影響最大，因此在沿線及站點周邊形成了特殊的商業(yè)區(qū)域（1）。一般而言，距離地鐵站點400～450米的范圍內，其辦公及商業(yè)的效益最大（2），地鐵的人流效應及品牌效應會帶動此范圍內原有商業(yè)的發(fā)展，并吸引一些新的商業(yè)進駐。因此，地鐵商業(yè)泛指地鐵站及距地鐵站點400～450米范圍內的商業(yè)。

二、地鐵商業(yè)的分類及特點

（一）按所處空間劃分

按所處空間劃分，地鐵商業(yè)可分為四類：地鐵站內商業(yè)、地鐵通道商業(yè)、地鐵上蓋商業(yè)、地鐵節(jié)點商業(yè)。它們的范圍、特點及商業(yè)類型如下：

1.地鐵站內商業(yè)

范圍：地鐵站內以行人通行功能為主區(qū)域的商業(yè) 。

特點：在地鐵運營時段內營業(yè)，行人停留時間短。非目的性、快捷消費 。

類型：食品煙酒，報紙雜志，醫(yī)藥，冷熱飲品，快餐，工藝品，服飾等小型商店及商鋪。

2.地鐵通道商業(yè)

范圍：地鐵站區(qū)域以外，但與地鐵站以通道相連接的獨立商業(yè)區(qū) 。

特點：其營業(yè)時間可以不受地鐵運營時間的限制，兼顧地鐵人流與附近片區(qū)居民、游客對商品、日用品的購買消費需求。

類型：無限制，可以是所有類型的商業(yè)

地鐵通道商業(yè)，簡單說，就是地下商場與地鐵以通道相連，但有獨立出入口，不受地鐵營業(yè)時間所限，地鐵晚上停止運營大門關閉后，商場可照常營業(yè)不受影響。例如北京西單站地下商貿街，深圳地鐵1號線的華強路“潮流前線”和“華強地鐵商場（易通手機配件市場）”、科學館站的“中信地鐵商城”、車公廟站的“豐盛町”地下商業(yè)街等。

3.地鐵上蓋商業(yè)

范圍：直接建在地鐵站結構體之上；或位于地鐵站半徑450米范圍內、與地鐵站出入口相鄰或直接相連的商業(yè) 。

特點：其營業(yè)時間不受地鐵運營時間的限制，主要利用地鐵交通便利的優(yōu)勢，引進具一定規(guī)模、知名品牌的商家入場，吸引消費人群。

類型：購物中心，大、中型商場，裙樓商業(yè) 。

地鐵上蓋商業(yè)一般距地鐵站出入口較近，有些地鐵站口直接連通至其地下層，如深圳中心城（地鐵中心城站）、益田假日廣場（地鐵世界之窗站）等；有些則與地鐵站相鄰，并通過地下通道與之相連，如華潤萬象城（地鐵大劇院站）和中信城市廣場（地鐵科學館站）等；也有些與地鐵出入口鄰近，但并不與之直接相連。

4.地鐵節(jié)點商業(yè)

范圍：地鐵站半徑450米范圍內、座落于城市主要交通網(wǎng)絡交匯點及地鐵換乘站的大型商業(yè) 。

特點：商業(yè)規(guī)模較大，消費檔次及標準較高，具備城市門戶客廳屬性。

類型：購物中心，標志建筑及其裙樓，城市公建內商業(yè)等大型建筑 。

（二）按建筑形態(tài)劃分

按建筑形態(tài)的劃分，可以有以下三種主要的方式：點式、條式、立體式。它們的范圍、特點及商業(yè)類型如下：

1、點式-商鋪

大部分是在地鐵的公共空間部分,如過道、候車區(qū)旁、出入口等處設置的商業(yè)零售點等。多以應急商品零售為需要，比如報紙雜志、飲料、電話卡等。這些點式的商業(yè)點一般由地鐵運營商經(jīng)營或出租位置經(jīng)營，為人們提供一些日?；竞统鲂兄行枰谋匾唐泛蜕虡I(yè)服務。

2、條式-商店

多為一些由若干家商鋪或店面聯(lián)接在一起構成臨街式的地鐵通道商業(yè)，一般設置在地下通道內或地鐵車站出入口旁乘客必經(jīng)的一些街面上。主要經(jīng)營快速消費品，比如快餐店、藥店、多士店、花店、書店等等。這類商業(yè)與地鐵的關系非常密切，以出入地鐵站的人為主要客源。

3、立體式-商場

與地鐵相聯(lián)或位于地鐵附近的購物中心、超市等，規(guī)模相對比較大，包括多個樓層的經(jīng)營空間。其中有些樓層是可以直接與地鐵的通道相聯(lián)通，方便出入地鐵站的客流直接通過專用的通道進入賣場。同時，這類商業(yè)由于規(guī)模的原因，雖然是零售業(yè)態(tài)，但經(jīng)營的品種很多，范圍很廣，目標客群也包括地面的行人和購物者。

（三）地鐵商業(yè)的特點與優(yōu)勢

1、地下商業(yè)特點

地下商業(yè)是地鐵建設運營的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物。受空間、環(huán)境等因素的限制，地鐵軌道交通與上蓋商業(yè)的同期規(guī)劃建設，形成了地鐵商業(yè)在這些特定時空條件下具有的先天優(yōu)勢，在與其它商圈的競爭中，地鐵站內商業(yè)對于巨大的客流資源具有市場獨占性。

地鐵站內商鋪大都采用連鎖經(jīng)營形式。連鎖經(jīng)營迎合了消費者習慣消費和品牌依賴的消費心理，最大限度方便了消費者。大中型商場的設置與規(guī)模則多視不同站點的客流而定。

2、地上及上蓋部分商業(yè)特點

地面商業(yè)具有聚集人氣的磁場效應，而地鐵的運營猶如動脈功能，二者相互依托與支持，能吸引與加速客流。因此地鐵站地面商業(yè)的發(fā)展與地鐵的規(guī)劃建設關系密切，軌道建設線路規(guī)劃和地鐵站的選點定位對其沿線的地上商業(yè)環(huán)境影響很大，地下通地鐵，地上增財源。

3、地下與地面商業(yè)互補

地面商業(yè)的發(fā)展與地鐵地下商業(yè)關系密切，地上、地下各商業(yè)業(yè)態(tài)與設施之間相互補充，能更大程度的方便和滿足消費需求，這種互補對二者的商業(yè)定位與發(fā)展起著互動調控的作用。國內外已建成熟的地鐵商業(yè)案例，證明了地鐵站的交通便利條件和客流效應對地面商圈的興旺和發(fā)展的重要推動作用；而地面商業(yè)環(huán)境與發(fā)展狀況對地下商業(yè)的開發(fā)策劃，特別是業(yè)態(tài)設置具有很大影響，地面與地下互動關系明顯。通常當?shù)罔F站所處地面屬于商業(yè)中心，地下商業(yè)也隨之會比較興旺，但地下商業(yè)一般是作為地面商業(yè)和服務業(yè)的補充；而當?shù)罔F站處于辦公區(qū)或住宅區(qū)，地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價位小區(qū)商業(yè)中心的作用和便利服務的特點，宜規(guī)劃建成綜合服務型商鋪和超市，或者發(fā)展成為特色商場。

三、地鐵商業(yè)規(guī)劃設計的基本原則

（一）地鐵商業(yè)的規(guī)劃設計應與地鐵規(guī)劃緊密結合，應與城市的規(guī)劃相統(tǒng)一

地鐵商業(yè)應在城市分區(qū)規(guī)劃的公共設施建設分區(qū)基礎上，重點針對網(wǎng)點數(shù)量和規(guī)模、業(yè)態(tài)結構、業(yè)主特點等方面進行規(guī)劃設計。充分考慮結合站點附近各個小區(qū)的傳統(tǒng)街市、新興商業(yè)、旅游景點等特點進行布局，依據(jù)地鐵線路的規(guī)劃制定沿線商業(yè)設施的規(guī)劃。

地鐵發(fā)展是與城市的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起的，因此配合地鐵的規(guī)劃引導沿線商業(yè)設施的合理布局，將對商圈的調整和消費力的再分配發(fā)揮重要的作用，其潛在的商業(yè)機會就會得到更好的釋放。香港購物中心的分布就是一個很好的例證。

由于軌道交通途經(jīng)沿線的不同區(qū)位、城市功能和既有用地格局的影響，各站點開發(fā)強度會呈現(xiàn)極大的差異性，也由此對地鐵商業(yè)產(chǎn)生極大的影響。因此有必要依據(jù)不同的功能、區(qū)位，對軌道交通節(jié)點的類型、地鐵相應節(jié)點的商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)進行分析。

1.軌道交通節(jié)點類型分析（12）

目前國內城市軌道交通分類包括節(jié)點導向與功能導向兩類，前者依據(jù)站點交通功能分類，如大型綜合交通樞紐站、換乘站、一般車站等予以劃分；后者主要按站點周邊用地功能及在城市中的作用進行劃分，其優(yōu)點在于對站點地區(qū)的土地使用規(guī)劃與土地開發(fā)具有指導性。

軌道交通節(jié)點的類型與特征

序號 類型 特征

1 城市中心/副中心型 兩條及以上軌道交通交匯通過，周邊交通情況復雜，客流量大

2 城市樞紐型 位于城市交通換乘重要節(jié)點，站點周邊為占地較大交通設施用地，是區(qū)域客流進入的關鍵節(jié)點，客流量大且有明顯階段性

3 居住型 位于區(qū)域核心或大型居住社區(qū)周邊，車站規(guī)模、客流量適中

4 一般型 車站規(guī)模小，客流量平穩(wěn)

2.地鐵相應節(jié)點的商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)分析

根據(jù)輻射范圍、服務對象、城市區(qū)位等不同因素，地鐵相應節(jié)點的商業(yè)可分為：市中心區(qū)域、居住區(qū)和小型商業(yè)，具體如下：

地鐵相應節(jié)點的商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)分析

序號 商業(yè)類型 毗鄰站點類型 營業(yè)面積 業(yè)態(tài)

1 超區(qū)域級 城市中心/副中心型 10萬以上 超大綜合型商業(yè)、娛樂、休閑中心、超級市場等

2 區(qū)域級 城市樞紐型 6－10萬 大型商場、超市、休閑娛樂設施等

3 居住區(qū)域級 居住型 2－5萬 大中型商場、超市、休閑娛樂設施等

4 小型商業(yè) 一般型 2萬以下 小型便利店、商店

（二）地鐵商業(yè)的開發(fā)規(guī)劃設計應充分考慮區(qū)域交通和人群出行習慣

地鐵商業(yè)在規(guī)劃設計時，應充分地考慮地鐵線路的走向和站點所處區(qū)域的特點。其規(guī)模、檔次應與所處區(qū)域群體消費狀況相一致，應結合已有的交通規(guī)劃情況、人流走向特點進行設計。在規(guī)劃方案和建筑總體設計中要特別注意出入口設計，合理組織口部及周邊人行和車行流線。

1、地鐵路網(wǎng)車站特點及與其它交通設施對商業(yè)客流的影響

地鐵路網(wǎng)的基本型式有：單線式、單環(huán)線式、多線式、蛛網(wǎng)式。每一條地鐵線路都是由區(qū)間隧道（出地面時為地面線路或高架線路）、車站及附屬建筑物組成。地鐵車站按其功能分為四種：

（1）中間站：只供乘客乘單向往復乘用，此類車站數(shù)量最多。

（2）折返站：在中間站設有折返線路設備即稱為折返站，一般在市區(qū)客流量大的區(qū)段設立，可以滿足不同時段行車調配的需要，同時節(jié)省運營開支。

（3）換乘站（綜合交通樞紐）：既用于乘客往復乘用，又為乘客提供換乘的車站。與其它交通方式交會換乘的地鐵站為綜合交通樞紐站。

（4）終點站：地鐵線路兩端的車站，除了供乘客上下或換乘外，通常還供列車停留、折返、臨修及檢修使用。

而與地鐵站相關聯(lián)的其他交通方式和設施狀況也對地鐵客流量有著較大的影響，且在全天運行的不同時間段影響量變化較大。如公交站、停車場、機場、火車站、文體場館、學校醫(yī)院、辦公或住宅區(qū)、綜合交通樞紐等，都對地鐵商業(yè)的規(guī)劃設計起著很大的影響作用。

2、必須根據(jù)站位特點和環(huán)境準確分析地鐵商業(yè)客流的特點

地鐵商業(yè)的定位需要同步考慮乘客結構以及站位所處區(qū)域的特點這兩個因素。乘客的流動并不直接表明消費的到來，消費的創(chuàng)造和吸引必須要靠合理的商業(yè)規(guī)劃和賣點塑造才能完成。根據(jù)不同站點的人流層次特點，商品的檔次和商業(yè)消費模式也不一樣，例如香港中環(huán)、銅鑼灣等地的店鋪就會比較高檔、有特色。

由于商業(yè)建筑和軌道交通都是依賴客流量而存在的，所以探討兩者空間連接的關鍵在于對客流量的分流、引導和疏導。前者設計的核心是為顧客營造良好的購物交通環(huán)境；后者的設計重點是使乘客在各功能區(qū)中活動方便快捷、流線清晰易辨。合理的設計是讓不同需求的客流自然分流，在及時疏導過境客流的同時，還能引導人群激發(fā)消費沖動。

（三）地鐵商業(yè)的規(guī)劃設計應與商業(yè)結構相統(tǒng)一

地鐵商業(yè)在規(guī)劃設計時應根據(jù)所處區(qū)域的商業(yè)結構特點，注意對商業(yè)空間結構的設計，合理分布大、中、小型商業(yè)區(qū)域，安排購物、休閑、娛樂、便民等功能。充分結合站點的布局分層設置商場、倉庫、停車場等設施。

地鐵站廳的商鋪主要考慮一些零售連鎖店，例如：7-eleven、西餅屋、報刊雜志、干洗店等，無論站廳還是地鐵通道，在進行布局時都要充分考慮人流的疏散。

高檔定位的項目在引入地鐵以后，應該如何協(xié)調商業(yè)規(guī)劃和商品組合是一個很重要的話題。由于高檔定位的商業(yè)項目需要安靜和幽雅的環(huán)境，所以在目前階段，地鐵的引入與高檔商業(yè)項目的營業(yè)能力提升還難以形成正比關系。

（四）地鐵商業(yè)在規(guī)劃設計時，應合理利用城市地下空間和原有的結構條件，充分考慮安全、舒適、環(huán)保和

對于地下空間，設計時要充分考慮安全性和舒適性，注意通風、防火等方面的設施與疏散條件，設計合理的疏散通道，同時應充分考慮避免或隔除地鐵行經(jīng)時產(chǎn)生的噪音污染。地下空間利用還應該充分考慮到防災、儲存、治安、環(huán)衛(wèi)、生產(chǎn)、通信、市政服務及無障礙等各方面的需要。

乘客安全是地鐵建設和運營考慮的首要因素，地鐵在通風、防火、排水以及緊急情況時乘客疏散等方面都有嚴格要求。地鐵地下商業(yè)要求客流滯留則與地鐵交通本身要求的客流疏散功能背離，因此在設計時要兼顧客流疏散和滯留雙重要求進行流線、布局設計。

此外地鐵相關的商業(yè)空間有相當部分屬于地下構筑物，其結構和技術條件一旦形成就很難進行改造，即使改造也存在工程難度大、投資成本高的問題，具有較大的不可逆性，因此設計前期的合理規(guī)劃和建筑布局設計尤為重要。

地下空間的開發(fā)方向與模式：

1、分層分區(qū)利用

一是將不同功能或相互關聯(lián)較少的設施置于不同的豎向層次和區(qū)域；二是根據(jù)城市不同時期對地下空間利用的不同需求，將開發(fā)重點控制在不同的豎向層次。城市地下空間應堅持人、物分離，由上至下的豎向分層次序為：有分配（接納）功能的市政管線層；人員活動頻繁的空間層（商業(yè)、娛樂、軌道交通人員集散層和人行地道等）；少人或無人的物用空間層（存車、儲物、物流及設備等）。

2、地上、地下整體綜合利用

將同一地區(qū)地上、地下空間的多種功能綜合考慮，整體開發(fā)，有利于土地價值的充分體現(xiàn)。例如，將地鐵線路和站位選擇在土地使用或商業(yè)發(fā)展上有潛力的區(qū)域，使彼此客流相互利用，既可以帶動該地區(qū)土地的升值，又有利于增加地鐵車站的客流量，促進二者的共同發(fā)展。借鑒香港發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗，沿著正在建設和規(guī)劃建設的軌道線路，規(guī)劃建設大空間尺度、高密度人口聚集、多功能、高效率的大型城市綜合體，可以更為有效地綜合開發(fā)利用地上、地下空間。隨著城市化進程的加快和加深，不僅軌道交通發(fā)展迅速，功能復合化也成為深度城市化另一指標。都市綜合體正成為適應城市化深度發(fā)展要求的物業(yè)模式，未來與軌道交通密切結合的地鐵綜合體物業(yè)必將成為主流物業(yè)發(fā)展模式（9）。

從功能的角度來看，傳統(tǒng)的百貨、餐飲、超市等業(yè)態(tài)已遠遠不能滿足城市綜合體的需要。成功的綜合體專案往往在功能的設置上是極為考究的。酒店、辦公、公園、娛樂會所、公寓、展覽、交通出行等綜合功能都是一個成功綜合體項目所必備的，各功能在獨立運作的同時，通過互助互益能夠提供更大的效益。從深圳華潤中心的例子來看，商業(yè)部分在各功能配置比例上所占的比例是最少的，而住宅、公寓、辦公、商務和酒店占了絕大多數(shù)。我們可以做一個簡要的分析：酒店、住宅可以帶來高收入的消費階層，住宅、公寓可以帶來穩(wěn)定的客流量，辦公、商務可以為酒店、公寓帶來顧客，而這些消費群體最終都會被引流到配備的商業(yè)項目。如此一來整個循環(huán)系統(tǒng)就構成了，功能的配置也趨于合理化。

地下空間利用應該堅持以下原則：

1.公共優(yōu)先原則

作為地面空間的延伸資源，地下空間的利用應優(yōu)先滿足公共利益需要，如安排必要的市政基礎設施、公共交通設施和服務設施等項目。

以香港的地鐵商業(yè)為例，地鐵站里面沒有什么百貨公司，都是比較便利市民乘客買東西的小店，比如便利店、洗衣店、有特色健康的食品店等；還有銀行、旅游中心和它的相關服務，在假期里舉辦各種活動，特別是親子活動和公益活動等，讓人覺得地鐵是生活的一部分。

此外，在地鐵商業(yè)的設計、建設、運營過程中，必須強調“為公眾服務”意識和顧客的需求。時生了變化，顧客的需求也發(fā)生了變化，地鐵商業(yè)設計應著重考慮如何適應時代的變化，為顧客提供優(yōu)質服務,滿足顧客由于生活水平的提高而伴隨的各種需求。例如：如何減輕從地面出入口到地下站臺之間的水平及垂直移動所帶來的負擔；如何減少因乘車、人流復雜給顧客帶來的不便；如何為高齡者、殘疾人、孕婦、兒童等行動不便者提供方便；如何在滿足顧客基本使用功能的同時，克服地下空間給顧客帶來的心理上的影響；如何滿足顧客日常生活密切相關的文化、藝術、信息等附加價值方面的需求；如何以簡單明了的導向標識系統(tǒng)信息為顧客（和外國人）提供簡潔快速的引導服務。這些都是設計時必須認真考慮的問題。

2.統(tǒng)一規(guī)劃設計，分區(qū)分期建設

地下空間開發(fā)應當在長期規(guī)劃的基礎上有重點地分期實施，優(yōu)先考慮有效地解決近期突出的城市問題，如交通設施、市政基礎設施、公共設施等項目的安排。根據(jù)土地價值、使用功能及建設條件等因素劃分不同的區(qū)域和時期進行開發(fā)。而地鐵商業(yè)的開發(fā)和建設更要根據(jù)所處區(qū)域的城市設計及地鐵車站與線路的規(guī)劃，綜合考慮城市地下工程建設難度和對地面市政條件的影響等各種因素，與地鐵同步開發(fā)建設或預留條件，分期實施。

香港的地鐵商業(yè)一般都是采取同期規(guī)劃、分階段開發(fā)的策略，每期開業(yè)面積適應當時的市場規(guī)模和容量，不求一步到位，而為未來預留發(fā)展空間。例如：位于香港島東區(qū)魚涌的太古城中心，是該區(qū)規(guī)模最大的購物中心之一。項目共有四期，設有辦公大廈及商場，分別在1982年、1987年、1992年、1993年落成。

在規(guī)劃開發(fā)面積巨大的購物中心時必須考慮這些宏大的建設項目不僅增大了投資壓力，而且增加了開發(fā)風險。另外，當購物中心進入運營以后，超大體量的購物中心也會由于運營管理成本高，而增加運營組織管理和交通疏導的壓力。香港主流購物中心體量一般在5-10萬平方米，為了合理控制商業(yè)規(guī)模和運營風險，一般控制開發(fā)建設面積不超過20萬平方米的購物中心。而內地則動輒幾十萬平米的超大商場，更加需要根據(jù)市場需求和土地供應情況綜合確定，統(tǒng)一規(guī)劃設計，設計時應充分考慮分區(qū)分期建設的要求。

（五）地鐵商業(yè)規(guī)劃設計的步驟和重點

步驟1：以商業(yè)定位為基礎進行建筑設計

地鐵商業(yè)的建筑設計主要涉及到項目市場定位和主力店兩個問題。在動工前，應由開發(fā)商組織商業(yè)策劃和論證等相關咨詢機構對市場做一個調查，深入了解目標消費群體的消費習慣和購買能力等，確定適合做什么，也就是先找準市場經(jīng)營定位。明確市場定位后要重視主力店的商場建筑要求，因為主力店的引進，能幫助提升整個項目的價值。開發(fā)商應更多地和一些主力商家溝通，了解他們對規(guī)模、建筑空間布局與層高、樓板荷載、市政與能源接入條件等要求，盡可能按照主力商家的要求來設計賣場。很多開發(fā)商忽視了這一環(huán)節(jié)，不管項目位置和環(huán)境適合做什么，拿了地塊就做。如有些項目的地段非常好，但由于賣場設計規(guī)劃不合理，導致有意向的大商家進不來。所以設計師則應重點針對上述要求，根據(jù)不同的商業(yè)功能需求進行規(guī)劃設計。

步驟2：交通流線規(guī)劃設計

1、對地鐵和商業(yè)的人流矛盾考慮要充分

地鐵商業(yè)的人流特性具有矛盾，即“疏散人群”和“滯留人群”的關系和轉化。 地鐵在通風、防火、排水以及緊急情況時的乘客疏散等方面都有嚴格要求。地鐵地下商業(yè)經(jīng)營需求的“客流滯留原則”與地鐵交通本身要求的“客流快速疏散功能”相背離，因此地鐵商業(yè)開發(fā)經(jīng)營必須要找到兼顧客流疏散和滯留兩方面要求的結合點，對經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇也要以此為出發(fā)點。

2、購物中心內部的人流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂

商業(yè)購物中心的內部人流動線設計的基本要求是盡量引導人流經(jīng)過每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流，使每一平方米的室內空間都能為購物者創(chuàng)造愉悅的體驗，使每一間店鋪都創(chuàng)造盡可能多的營業(yè)額。購物中心的人流動線規(guī)劃與地塊形狀有關，與出入口的設置有關，與主力店的位置安排有關。香港的購物中心往往不會讓核心主力店占滿某一整層，而是同時占據(jù)幾個層面的一部分，一般都小于該層的二分之一。這樣的布置可以讓主力店在多個層面發(fā)揮作用，匯聚和引導人流到達更多的層面，提高同層的其它小商鋪的商業(yè)價值。當?shù)貕K形狀為長條形時，香港購物中心采用的方式是將主力店設置于兩端，將一般承租商戶設置于中間的方式。這樣在兩端主力店的拉動下，中間的一般承租戶就能享受更多的人流，實現(xiàn)資源互動，人流共享的目的。

3、在項目規(guī)劃整體流線設計時，應科學合理設置項目內部各樓層的交通布局

可以通過多層次、立體式的交通動線設計，充分實現(xiàn)人流在項目內的良性運轉。在設計中應注意以下幾個方面：

（1）應突出購物中心內部空間的可視性，展示不同購物空間的主流特色和鮮明的風格，并營造出安全感和舒適感覺，從而起到引導公眾逗留購物的作用。

（2）應強調交通組織的引導性，讓顧客能很容易尋找和到達商場的各個區(qū)域，只有顧客能看到、走到的地方才能產(chǎn)生好的效益。

（3）透過圓弧形動線，能讓顧客視野的延伸和擴展性增強，可視性更強，單店的能見率更高，便于顧客到達店面。

（4）購物中心一般應將自動扶梯布置在比較醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一組自動扶梯，以方便顧客乘坐，如中庭、出入口等位置。中庭作為購物中心內部平面交通和垂直交通的樞紐，是布置自動扶梯主要區(qū)域和最為集中的區(qū)域。

（5）在多層的購物中心內，設計跨多層的“通天梯”實現(xiàn)人流跨層傳送。按照商業(yè)價值隨樓層上升遞減的規(guī)律，則樓層越高商業(yè)價值越低，但設置高層直達扶梯后，由于可從低樓層直達高樓層，如4樓直達8樓，這樣8樓就和4樓具有了幾乎相同的商業(yè)價值。在設計“通天梯”包括常規(guī)的自動扶梯時，也要注意“人流死角”對購物人流和商鋪的影響因素。（見下圖）

步驟3：配套設施規(guī)劃設計

不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的配套要求，規(guī)劃設計時就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求，在項目修建過程中盡量讓配套設施完善到位，以保證商家和消費者的功能需求，消費和服務的便利和安全。如超市對理貨區(qū)、中央空調、電梯、消防等都有特殊的要求；餐飲要有獨立的排煙系統(tǒng)、防噪設施、供排水、充足的停車位等；電影院需要大空間、廁所、消防、隔音等配套設施和條件。

步驟4：換乘中心設計（10）（11）

換乘中心不只是進行交通換乘的場所,還承擔著餐飲、娛樂、商業(yè)、銀行等城市功能。隨著城市節(jié)奏的加快、管理水平的提高，車站的城市商業(yè)功能會逐漸增強，并將逐漸與車站本身的交通功能齊平。由于換乘車站強大的客流量無形中促使車站發(fā)揮城市功能“天時、地利、人和”的效果，換乘中心的商場、娛樂場所、服務場所不再只對交通出行起補充作用, 優(yōu)良便利的服務功能與獨具的商業(yè)特色吸引著人們專程來這里購物，而非上下班出行的順路采買。換乘中心設計如能根據(jù)功能區(qū)分做到立體的、多層的、多方位的分流，就可以使乘客在購物、出行及其它城市功能需求上感覺到空間氣氛很舒適，不會產(chǎn)生雜亂無序的印象，使他們樂于到這里消費休閑或在這里來從事與城市功能相關的活動。因此，在開展地鐵商業(yè)開發(fā)時，也要特別注意對換乘大廳的設計。

步驟5：賣場規(guī)劃設計

一個項目的商鋪分割應做到如何將大量店面鋪位靈活組織，化整為零利于出售，同時又可化零為整，利于整體出租和經(jīng)營。商鋪的分割要考慮規(guī)劃設計的業(yè)態(tài)定位，如小區(qū)商業(yè)的鋪位不應太大，以中小面積為主；而購物中心的商鋪劃分則應以大面積為主。此外，賣場的人流動線、通道、出口、電梯等也要全面考慮，要讓偏角的商鋪也能充分享受購物的客流光顧。

步驟6：立面規(guī)劃設計

商業(yè)建筑的立面規(guī)劃設計要求能夠鮮明地體現(xiàn)商業(yè)項目的功能特征和整體形象，它的設計效果能直接影響對消費者的吸引力。特色鮮明的建筑形象和立面裝飾效果不但表現(xiàn)視覺的美觀，還能夠科學合理的表明該項目的市場定位，讓一個新開發(fā)的購物中心從眾多的商場中脫穎而出，以其獨特的主題符號和鮮明的個性特征展示在消費者面前，通過消費者的親身體驗并口碑相傳，迅速成為市場矚目的焦點，從而擺脫同質化競爭。

地鐵商業(yè)作為商業(yè)的一種，其建筑也一樣有此要求。因此，在設計時，應注意立面和周圍其它商業(yè)形成差異化，創(chuàng)造自己獨特的風格，強調項目的可識別性。其中，尤其要注意廣告位、招牌、燈箱的放置，營造繁華感和商業(yè)氛圍，不能給人雜亂無章的感覺。

步驟7：裝修規(guī)劃設計

裝修規(guī)劃包括公共區(qū)域裝修、鋪位裝修及輔助面積裝修。

公共區(qū)域裝修主要包括天花板、地板、燈光、隔墻等；鋪位裝修有門面的形式要求（如對開門與平開門、卷閘門與玻璃門）、門臉與牌匾等形質的統(tǒng)一要求；輔助面積主要指商場辦公、倉儲、進貨通道及衛(wèi)生間等非商用面積的裝修。商場的裝修規(guī)劃設計要注重整體把握風格和檔次，而明確經(jīng)營業(yè)態(tài)是關鍵，裝修檔次、材料色彩運用等都要符合經(jīng)營業(yè)態(tài)的特性。如超市、小區(qū)商業(yè)面對的是大眾化的住宅居民，裝修檔次普通即可；而西餐酒吧等往往要裝修設計成歐美風格等。

四、深港兩地地鐵商業(yè)規(guī)劃設計的差異及現(xiàn)狀分析

在城市建筑密度超高的香港，地鐵商業(yè)融合于城市商圈的蓬勃發(fā)展成效顯著，可以說是在世界發(fā)達城市名單里都是名列前茅的。這首先取決于：①政府建設規(guī)劃管理部門對于地鐵線路的選定與城市發(fā)展建設同步規(guī)劃；②地鐵站位的選址結合城市社區(qū)的建設發(fā)展計劃整體考慮按規(guī)劃預留；③地鐵與上蓋商業(yè)開發(fā)的規(guī)模和功能設施統(tǒng)一考慮并整體策劃設計；④在商業(yè)項目的設計中按照規(guī)劃條件、并充分考慮所處社區(qū)位置環(huán)境等因素，通過系統(tǒng)、細致的商業(yè)策劃、規(guī)劃和設計營造出良好的商境和商機。香港地鐵的發(fā)展推動著城市建設和商業(yè)的發(fā)展繁榮，地鐵商業(yè)與城市商業(yè)的發(fā)展和繁榮是共贏、共榮、“水到渠成”的。

香港地鐵站內便利型、服務性商業(yè)店鋪的業(yè)態(tài)設置，成為深圳地鐵早期地鐵站內商業(yè)開發(fā)所學習和借鑒的成功實例。而深圳地鐵商業(yè)的開發(fā)進程，就是在向香港和國際地鐵商業(yè)開發(fā)成功案例學習借鑒的基礎上，在“建地鐵就是建城市”的觀念指導下，在新建地鐵的同時，同步有序地推動地鐵商業(yè)的開發(fā)建設。

對比深、港兩地地鐵商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析如下：

（一）深圳地鐵商業(yè)與地鐵的結合模式

根據(jù)對深圳地鐵上蓋商業(yè)的調研，其與地鐵結合的模式主要有以下兩種類型：

1、整體建設式

與地鐵站共同開發(fā)建設，地鐵站與上蓋商業(yè)是一個建筑整體，只是為地鐵運行留出地下或半地下的空間。例如，羅湖站綜合交通樞紐、皇崗站聯(lián)檢大樓、國貿站金光華廣場、購物公園站。

2、通道相連式

這種結合方式多在已經(jīng)成熟的商業(yè)街區(qū)或者物業(yè)下修建地鐵站，通過地下通道將地鐵與物業(yè)完美結合，如老街站、大劇院站等。這種方式不僅可以節(jié)省地上空間，而且通過在通道中修建大型地下商業(yè)街或者地鐵商場、或與大型商場超市連通等形式，可以提高地下空間的利用率，獲取一定的商業(yè)價值。

（二）深圳地鐵商業(yè)的設計特點

1、地下空間形態(tài)豐富

地下空間通常分為地下軌道交通設施、人行地道、地下公共停車庫、地下街、地下綜合體和地下設施出入口及通風井幾種形態(tài)構成，將地下空間的交通、展覽、郵政等公共服務功能與休閑、娛樂、購物、金融等商業(yè)服務結合起來，達到社會功能與商業(yè)功能的完美結合。

受香港的影響，深圳的城市空間形態(tài)也相當豐富，城市空間通達性很高。深圳地鐵的舒適不僅僅體現(xiàn)在硬件的現(xiàn)代化、軟件的人性化，而且它創(chuàng)造了以人為本的休閑購物環(huán)境。深圳幾乎每一個商場，尤其是地鐵沿線商場，地下都有幾層空間。一般為2－3 層，負三層為地下停車場，負二層或者負一層連接地鐵出站口，通常有各種餐飲、休閑、流行服飾或者飾品專賣店，裝修華美吸引眼球。地下通道大多寬敞明亮，人們可以非常舒適地在完全不同的商城的地下空間穿行，有的地下空間甚至串連起了幾條街，這不僅為地下空間的開發(fā)利用提供了人流、資金流，而且也是市民休閑購物的好去處。

2、地下空間設施設計考慮人性化

深圳地鐵在設計、運營、服務等諸多方面體現(xiàn)了“以人為本"理念。深圳地鐵的自動扶梯和電梯非常完善，各車站均為無障礙設計。直升電梯除供盲人、殘疾人使用外，還可供老人及各類需要者使用。地鐵站內及通向各個商業(yè)的通道都設置了系統(tǒng)完整的指示標識。

圖：地鐵站內指示標志隨處可見，自動扶梯和電梯非常方便完善

（三）香港地鐵商業(yè)規(guī)劃設計特點

香港地鐵商業(yè)充分的體現(xiàn)了地鐵有機融合于城市商圈、并推動城市區(qū)域商業(yè)繁華發(fā)展的功能特色，其地鐵上蓋的大型建筑體即是大型商城， 通過便利的軌道交通與商業(yè)的結合，讓地鐵在高密度城市空間中獨具的便捷通達性創(chuàng)造出城市空間豐富的形態(tài)。其規(guī)劃設計不僅僅體現(xiàn)在硬件的現(xiàn)代化、軟件的人性化，而且它創(chuàng)造了以人為本的休閑購物環(huán)境。超前的地下商業(yè)空間規(guī)劃，寬敞的通道，給購物者帶來視覺和精神上的寬敞感、舒適感。

香港的地鐵商業(yè)規(guī)劃設計有以下幾個特點（5）：

1、采用了“公交導向發(fā)展”(TOD)規(guī)劃原則，即“3D”原則。以青衣站為例，它有如下特點：

（1）高發(fā)展密度(Density) - 于車站步行服務范圍內進行集約式高效使用土地

（2）多元化土地利用(Diversity)以增加小區(qū)活力及雙向客流

（3）強調優(yōu)質小區(qū)設計(Design) 無縫連接，完善接駁，人車分隔，美化空間

（4）車站與物業(yè)緊密結合

2、交通流線組織清晰合理――多種交通方式立體融合

在香港，建筑空間與城市公共空間的界限已越來越模糊，建筑綜合體內容納了更多的城市交通空間，除了地鐵之外，越來越多的項目還將城市步行信道、城市休憩中庭、汽車?？空?、交通轉換站等各種空間要素融入自身，組織成立體交通網(wǎng)絡，供人們在其中穿梭與停留，以引導購買人流的形成。太古又一城項目就是多種交通方式與商業(yè)建筑空間和諧立體融合的典范。

3、設計定位明確――鮮明的建筑形象，獨一無二的主題符號

香港人的居住面積狹窄，人們在閑暇之余往往將城市綜合體作為約會相聚的地方，“行商場”是香港人生活的一部分。因此，雖然土地狹小，但香港的購物中心數(shù)目眾多。為了從眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目中脫穎而出，有效地吸引人流前來消費，各購物中心往往從設計定位之初就開始下足功夫，力求以特色鮮明的建筑形象和科學合理的客戶細分贏得市場。

香港地鐵的站臺、站廳內商業(yè)物業(yè)形態(tài)：站臺因功能與空間的限制基本沒有設置商業(yè)，但各類廣告布滿站臺通道壁、地鐵隧道壁的有效空間。面積較大的站廳客流旺盛，因此分布著不少滿足實時性、便捷性、服務性需求的商鋪。商鋪的業(yè)態(tài)設置以銀行、便利店、西餅屋、書報亭、干洗店等種類為主。店面雖不算大，但商鋪裝潢考究。

沿線地下商業(yè)物業(yè)形態(tài)：與站廳連接的地下商場定位明確、經(jīng)營靈活，是融購物、休閑、娛樂、觀光為一體的綜合性商城。最具特色的地下商場是銅鑼灣時代廣場地下一層的“時代便利集”，主要經(jīng)營中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品；目標顧客瞄準大眾消費者，價格適中，生意頗好。此外還有APM、朗豪坊等。

4、揚長避短――充分利用地鐵優(yōu)勢發(fā)展商業(yè)環(huán)境，提升偏僻區(qū)位地產(chǎn)價值

香港地鐵商業(yè)的策略是：充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢而避開區(qū)位條件差的劣勢，強調主題經(jīng)營模式，為購物中心注入更多有個性的娛樂、休閑元素。即通過地鐵快捷便利的交通條件和合理有效的商業(yè)策劃開發(fā)，引導和疏通不同區(qū)域、各個地段有不同需求檔次的消費人流，實現(xiàn)地鐵商業(yè)的有機發(fā)展，同時繁榮提升了區(qū)位條件較差的房地產(chǎn)開發(fā)的投資和商業(yè)潛力。5、“以人為本”――從規(guī)劃到建設貫徹始終的原則，從環(huán)境到細節(jié)體現(xiàn)服務的大眾的理念

香港地鐵商業(yè)“以人為本”之所以能夠從理念轉化為現(xiàn)實，在于在項目建設之初就重視對客戶需求的細致調查和研究論證，并在規(guī)劃設計過程中給予充分的考慮和落實，最終以合理的建筑形態(tài)、到位的功能服務（含助殘）設施以及周到的運營管理服務來達到目標。這往往是最容易被我們當作細節(jié)而忽略掉的環(huán)節(jié)，同時也是商業(yè)開發(fā)與發(fā)展過程中需要不斷改進完善的細節(jié)。

結語：

我國各大城市地鐵商業(yè)開發(fā)項目大多位于已建成型的城區(qū)內，地鐵商業(yè)規(guī)劃設計的涉及面廣，需協(xié)調的業(yè)態(tài)功能關系復雜，且相對地面環(huán)境條件下對規(guī)劃、設計各專業(yè)要求更全面、更高端，這就要求在前期規(guī)劃設計方案階段，政府規(guī)劃審批部門與建設單位要組織商業(yè)開發(fā)策劃研究與咨詢單位，客觀科學地分析現(xiàn)有城市環(huán)境條件，結合地面周邊環(huán)境對于地鐵相關站點附設和配套的商場進行充分的商業(yè)策劃和論證，細致的分析、確定擬開發(fā)的地鐵站點商業(yè)類別、規(guī)模、業(yè)態(tài)和布局，研究審定合理的商業(yè)開發(fā)方案。設計單位在設計的過程中，也須依據(jù)規(guī)劃方案和策劃報告，依照準確定位的商業(yè)策劃和論證成果，發(fā)揮專業(yè)知識技能和整合能力，合理地整體規(guī)劃布置項目內部總體以及各層的平面布局和交通流線，把握好建筑空間形態(tài)與功能設施預留條件，細致周到地進行商業(yè)環(huán)境的人性化、個性化設計。這些前提條件是建成優(yōu)質高效的地鐵商業(yè)的關鍵要素。在建筑施工、內部裝修、導向標識系統(tǒng)、設備安裝等各專業(yè)實施階段，也要全面按照設計要求和不同商業(yè)功能需求，做好專業(yè)協(xié)調施工配合，保證質量標準等，這些都是實現(xiàn)優(yōu)秀的地鐵商業(yè)項目必不可少的重要保證。

參考文獻：

1.試論地鐵資源的開發(fā)與利用――深圳地鐵建設的啟示，尤福永，特區(qū)經(jīng)濟，2002年8月

2.快速軌道交通沿線的土地利用研究，城市研究，1999年3月

3.香港軌道交通與土地資源的綜合開發(fā)，鄭捷奮，劉洪玉，中國鐵道科學，2002年10月

4.香港地鐵商業(yè)分析，楊乃文，商業(yè)地產(chǎn)2009年

5.香港城市綜合體的發(fā)展模式與特點，張帆、蘇為學，商業(yè)地產(chǎn)，2010年

6.大型綜合交通樞紐規(guī)劃研究，王小奇，鐵道工程學報，2007年9月

7.城市軌道交通規(guī)劃中與其它交通銜接問題的分析，袁振洲，科技導報, 2001年11月

第5篇：商場運營規(guī)劃范文

【關鍵詞】購物中心；租金；合同

購物中心，指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，由一個管理機構組織、協(xié)調和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。國內通常所說的購物中心實為百貨店的另一種稱呼。購物中心不僅規(guī)模巨大，集合了百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施。另外，購物中心還提供了百貨店、大賣場無法提供的如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑的購物享受。

購物中心的店面一般是采取租賃的經(jīng)營模式，租金收入是購物中心主要經(jīng)濟來源。按時收取租金也成為購物中心工作的重中之重。

一、購物中心運營初期的合同管理

租賃合同是購物中心的所有者與商戶簽訂的契約。合同是具有法律效率的商業(yè)文件，也是購物中心管理的基本依據(jù)。

1.租賃合同概況

一般的租賃合同文本主要包括三大部分，第一部分為合同協(xié)議書，第二部分為補充條款，第三部分為通用條款及釋義。其中第一部分是租賃合同的主體部分。

通過合同的管理和合同的確定，可以規(guī)定業(yè)主和商戶雙方的地位、職能、責任、權利和義務，可為購物中心的成功運營和有序管理奠定基礎。

2.租賃合同的具體規(guī)定

合同一般要在以下幾方面作出具體規(guī)定：租金約定。在合同中，首先要就入駐商鋪的入租區(qū)域、入租期限、租金標準、租金支付方式、租金支付時間、物業(yè)管理費的收取標準、收取辦法以及違約處理等做出詳細規(guī)定，這樣，為日后租金的按時收取提供方便。管理約定。商戶必須接受購物中心專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，參加購物中心推廣部統(tǒng)一開展的各類促銷活動，并完成好各自的促銷任務，創(chuàng)造性地開展促銷工作，以塑造購物中心統(tǒng)一形象，開展整體營銷工作。

業(yè)態(tài)及品牌約定。商戶經(jīng)營的業(yè)態(tài)和品牌是受到整個購物中心統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)構成的限制的，是在合同中有明確規(guī)定的，商戶應按合同規(guī)定的形式開展經(jīng)營，不得隨意進行業(yè)態(tài)的變更，如果確因情況發(fā)生重大變化，必須調整業(yè)態(tài)形式的，需得到業(yè)主方購物中心的同意。未經(jīng)認可或批準，不得擅自變更改動，以免對購物中心業(yè)態(tài)結構的正?；⒑侠砘a(chǎn)生負面影響。

限制約定。合同中一般要對經(jīng)營商品的品類大項和和廣告招貼、噪音控制等方面做出規(guī)定。如場內一般禁止經(jīng)營易燃易爆物品，不可任意張貼各類未經(jīng)核準的記號或標志，不得隨意擺放海報。商戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字等需接受統(tǒng)一管理，即便在購物中心指定的地方粘貼廣告海報，也需通過購物中心有關部門的核準。此外，不得裝置有損建筑安全及易對購物中心其他商店的正常營運產(chǎn)生不良影響的超大型、笨重型、高噪音、高污染的機器設備。在播放音樂時，應注意音量適當，不可產(chǎn)生噪音，不可發(fā)生任何影響購物中心整體形象及有可能干擾相鄰商店正常經(jīng)營的行為。

義務約定。商戶有按時交納租金及其他必要費用的義務，不得借故拖欠，有義務為購物中心的促銷承擔相關的費用，并對火災及其他損害事件負有立即報告的義務。時間約定。購物中心要確定統(tǒng)一的營業(yè)時間，所有商戶需按統(tǒng)一的時間營業(yè)，按時開門，準時打烊，否則各店鋪的營業(yè)時間不能整齊劃一，會使顧客感到不便，易使顧客感到失望，也容易給人造成一種凄涼衰敗的感覺。服務約定。商業(yè)經(jīng)營必須以客為尊，在銷售高質量商品的同時，更要將高水準的服務提供給顧客，以優(yōu)質高效的服務，文明禮貌的促銷，塑造購物中心的良好形象。

環(huán)境約定。商戶必須承諾維持購物中心公共裝飾的原貌，并使之處于最佳狀態(tài)，增強促銷效果；必須按照規(guī)定處理廢棄物，保持環(huán)境的清潔衛(wèi)生；櫥窗展示陳列必須新穎美觀，店 內照明設備應保持明亮，各種暫時堆置的商品必須定點定位，使用指定運貨通道；員工的車輛必須放在指定地點，不可占用顧客的停車空間。

收銀系統(tǒng)約定。購物中心一般要求商戶統(tǒng)一使用的購物中心的收銀系統(tǒng)，防止商戶擅自跑單。統(tǒng)一收銀有利于各商戶租金及其他費用的收取。其他約定，一些其他未盡事項也要通過合同的形式式加以說明，做出規(guī)定。

二、租金的收取

開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。

首先應明確租金收益的各年度增長或者增長率。明確商戶撤場和輪換的時間、條件，以便于引進更多品牌商戶，提高租金坪效。同時科學、充分地對商場進行有效規(guī)劃，提高可租賃面積，同時補充業(yè)態(tài)，提高租金收益。充分規(guī)劃、利用中島面積，增加后期的租金收益。明確租賃收取時間、方式，密切跟蹤商戶經(jīng)營情況，提高租金收繳率。

通常，商戶租金的收取分為固定租金、抽成租金、固定租金和抽成租金兩者取其高。固定租金：以日固定租金為基數(shù)乘以當月相應的天數(shù)乘以該商鋪租賃面積計算得出。日固定租金為乙方租賃該商鋪應繳納的每日最低租金標準。

第6篇：商場運營規(guī)劃范文

[關鍵詞]家具商業(yè) 流通渠道 商業(yè)模式

兵法有云:兵無常勢,水無常形。數(shù)十年間,中國家具商業(yè)流通渠道隨著社會的發(fā)展、產(chǎn)品的更新、需求的變化和市場的成長而不斷變化。隨著生活水平的提高和消費觀念的改變,人們已不再滿足單一的購物形式、簡單的商場環(huán)境和輾轉奔波的消費過程。于是,為滿足消費者多元化、個性化、休閑化、時尚化的家具購物需求,家居商場從傳統(tǒng)、單一的專業(yè)市場向多元化方向發(fā)展,既有融家具建材為一體的大型家居博覽中心,又有單個家具廠家獨立經(jīng)營的家具品牌旗艦店;既有環(huán)境幽雅、檔次較高的商場型家具購物廣場,又有方便快捷、價格適中的一站式家居超市;既有傳統(tǒng)的攤位制經(jīng)營家具賣場,又有新型的網(wǎng)上購物營銷家具E店……經(jīng)營方式多樣,產(chǎn)品風格迥異,各具特色,不一而足。

本人近年來一直從事家具商業(yè)空間的規(guī)劃與設計工作,對目前國內家具商業(yè)流通業(yè)態(tài)的多種形態(tài)有所涉獵,希望能結合目前商業(yè)發(fā)展的特征與趨勢,就家具商業(yè)流通業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢和主要商業(yè)形態(tài)展開論述,以求拋磚引玉,引起業(yè)內專業(yè)人士對此的專注與探討。

一、中國家具商業(yè)流通渠道的發(fā)展歷程

回顧中國家具商業(yè)流通發(fā)展歷程,縱觀國內家具銷售模式,家具銷售經(jīng)歷了從無營銷到有營銷,從無專賣店到有專賣店,從小店到大商場,從局部地區(qū)到遍布全國,從低檔家具到高檔家具,從家具產(chǎn)品到家居產(chǎn)品,從一級市場到三級市場,從單一產(chǎn)品到系列產(chǎn)品,從抓品質到重品牌一個又一個令人激動的過程……二十年來,大大小小、形形的家具賣場在家具營銷的大舞臺上演繹著各式各樣的角色,有的成為一枝獨秀,有的成為一代梟雄;有的曇花一現(xiàn),有的四季常青;有的門庭若市,有的門可羅雀;有的口碑相傳,有的問題纏身……總體而言,中國家具商業(yè)流通渠道經(jīng)歷了以下幾個階段。

1. 起步階段

20世紀80年代中期～20世紀90年代初期,是中國家具市場的起步階段。這時的家具市場場址、規(guī)模、檔次的選擇大都比較適應當時當?shù)氐目陀^發(fā)展條件,場地因陋就簡,注入資金少,市場規(guī)模小,產(chǎn)品以國產(chǎn)家具為主。不少市場建在鬧市區(qū)內,也有的自發(fā)形成在原分散的自由貿易的市場內。大部分地區(qū)家具市場還停留在較低的層次:棚戶式的家具大排檔、攤位制擁擠嘈雜的家具市場是當時家居市場的主要形態(tài)。

2. 形成階段

20世紀90年代初期～20世紀90年代末期是市場的形成階段。家具市場場址從繁華的鬧市區(qū)向交通便利的城郊結合部發(fā)展,投資建場的資金由最初的幾百萬元增加到上千萬元,個別市場的建場資金達到億元以上。進場的家具產(chǎn)品由中下檔次向中高檔次發(fā)展,市場還吸引了港臺地區(qū)部分優(yōu)秀產(chǎn)品和廠商入駐。市場經(jīng)營方式也多起來,直銷、、自營相配合,零售、批發(fā)相結合。到90年代末期, 擁有超大空間、手扶電梯、高檔裝修等硬件設施的商場型家具賣場開始出現(xiàn),帶動家具零售業(yè)進入商場時代。

3. 發(fā)展階段

從20世紀初起至今是家具市場的規(guī)范、完善、成熟階段。此階段呈現(xiàn)的基本特點是由綜合性家具市場逐漸向專業(yè)化、有自己特色的市場演變。市場管理質量大大提高,規(guī)?；?jīng)營和現(xiàn)代化經(jīng)營占據(jù)優(yōu)勢。市場相應的配套服務,如銀行、郵電、運輸、工商、稅務、食宿、教育等逐步建立健全起來。隨著國外投資商進入中國家居流通領域,促使中國家具市場規(guī)模、檔次、經(jīng)營、管理、服務等運作方式出現(xiàn)質的變化。隨著一站式家居消費概念的興起,涵蓋家具、建材、飾品、設計、汽車、百貨、體育、餐飲等十大行業(yè),引導家居消費從個人目的性消費轉變?yōu)榧彝バ蓍e式消費,真正成為以家居為主題的購物MALL,將會成為未來重要的家居消費業(yè)態(tài)。

二、目前幾種主要家具商業(yè)流通模式

世界的變化日新月異,而惟一不變的是變化,沒有永生不敗的常勝將軍,沒有永續(xù)經(jīng)營的同一贏利模式,沒有持久不變的世代賺錢秘訣。家具營銷的商業(yè)空間也在有形無形地悄然變化,曾經(jīng)的輝煌如何繼續(xù),新的篇章怎樣揭開?家具賣場何去何從,出路在何方?經(jīng)過市場的檢驗,業(yè)界的創(chuàng)新,如今活躍在家具商業(yè)流通領域的家具營銷模式主要有以下幾種:

1. 單純租賃模式

這是目前活躍在市場上的主要家具商場經(jīng)營模式。由一家具有一定招商、經(jīng)營和管理能力的商業(yè)運營公司和地產(chǎn)公司自建賣場或整體租下某一商業(yè)樓盤,根據(jù)家具的風格和品類進行通過統(tǒng)一規(guī)劃和設計,對建筑外觀和內部公共空間進行統(tǒng)一設計,提供專業(yè)齊全的配套服務,以求創(chuàng)造出較好的整體形象和商業(yè)氛圍。而后面對家具廠家和家具經(jīng)銷商進行統(tǒng)一招商,在具體經(jīng)營過程中采取收取租金的模式,實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一配送,實行配套的售后服務和質量保證系統(tǒng)。

這種商業(yè)模式對于家具商家而言,要求商家具有較強的商業(yè)運營能力,對于家具的品牌和家具的特征非常了解,對顧客的需求十分了解,能夠根據(jù)商場建筑本身特點進行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃,在行業(yè)內要具有較高的品牌號召力和市場吸引力,能夠在較短的時間內解決整個商場的招商問題和旺場問題,能夠使入駐的商家能夠有利可圖,有錢可賺。這種經(jīng)營模式的商家主要靠租金來贏利。

這種商業(yè)模式是目前業(yè)內家具商業(yè)流通模式的主體,目前有業(yè)內形成規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營的全國范圍布點的一些大型家居賣場如紅星•美凱龍,居然之家,月星,歐亞達,吉盛偉邦等專業(yè)家具商場。這些商業(yè)采用全國一盤棋,統(tǒng)一布點、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象,形成自己獨特的操作模式和企業(yè)形象,具有較強的品牌認知度,能與業(yè)內具代表性的家具廠家形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,共同營造良好的商業(yè)氛圍和運營空間。也有全國各地區(qū)域內扎根本土、挖掘自身潛力的地方諸侯如廣西富安居、深圳好百年、武漢金馬、杭州第六空間,這些商家多在本地有著長期的經(jīng)營歷史,深諳本土百姓的喜好,與本地經(jīng)經(jīng)銷商有著長期良好的合作關系,能夠創(chuàng)造出具地域特色的商業(yè)空間,在本地市民心中留有較好的品牌,經(jīng)營得好的話還是具有持久的生命力。

2. 商場直接經(jīng)營

目前業(yè)內大多家具品牌都是采用經(jīng)銷商營銷方式,有些地區(qū)的一些比較成功的經(jīng)銷商隨著業(yè)績的成長,會同時幾十個獨立品牌,這些品牌往往會涵蓋家具業(yè)態(tài)內的多種系列,能在相互之間形成有機的互補,這時候一些有能力和經(jīng)銷商會尋求脫離傳統(tǒng)大賣場另行開辟一片商業(yè)天地,這就形成了商場直接經(jīng)營的一種家具營銷模式。

如金馬凱旋在武漢著40多個中高檔家具品牌,這些品牌都是某個領域較好的,像如板式家具的皇朝、金屬家具的康耐登、兒童家具的我愛我家等品牌。它往往自建或長期租賃具一定規(guī)模的商業(yè)空間,進行統(tǒng)一設計和規(guī)劃,形成統(tǒng)一的外觀形象、內部空間氛圍,實行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一送貨、統(tǒng)一裝配,具有較好的商業(yè)形象和品牌知名度。

這種商業(yè)模式往往由于商家不同而有著相應的企業(yè)形象,商家在進行品牌選擇時會有明確的經(jīng)營定位和營銷特色。商家要對于市場有著敏銳的感知力,要能清楚了解自身目標客戶的實際需要和品牌喜好,要能清楚地了解業(yè)內相應家具品牌的風格特點和系列形象,并能根據(jù)自身商場規(guī)劃選擇合適的品牌和家具系列,并對各類家具品牌和系列進行有機的整體和形象包裝,從而促進目標客戶進行方便快捷的消費,并在家具采購過程中體會別樣的家居文化。

3. 商家廠家聯(lián)合經(jīng)營

傳統(tǒng)商場提供場地、經(jīng)銷商租場經(jīng)營的家具營銷模式經(jīng)銷商的壓力很大,也給家具廠家造成銷售上的困局。由于物業(yè)成本的上升,商場往往會隨著時間的推移不斷提高鋪位的租金,經(jīng)銷商既要按照廠家專賣店的要求進行店面裝修,又要支出一定的費用進行擺場和鋪貨,還要定期支付數(shù)額不小的租金費用,這樣下來一個品牌專賣店的初期投資成本都要在三十萬元乃至更多。而現(xiàn)在很多家具品牌往往每年都會推出新的產(chǎn)品系列,并要求經(jīng)銷商根據(jù)新的產(chǎn)品系列進行形象提升或更換別的經(jīng)銷商,這樣對于一些小型的經(jīng)銷商來說造成了太大的壓力,也促使有些地區(qū)商場內經(jīng)常出現(xiàn)有些家具品牌難以持續(xù)經(jīng)營而退場的現(xiàn)象,也不利于這些家具品牌在某些地區(qū)的品牌形象。

有感于這一行業(yè)困局,業(yè)內有些商業(yè)運營人士開始尋求新的商業(yè)模式,采用商家廠家聯(lián)合經(jīng)營模式。即商場仍按傳統(tǒng)租賃式商場進行整體形象包裝、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理,但是不是將各個標準攤位出租給經(jīng)銷商或廠家,而是將其根據(jù)整體規(guī)劃和設計要求分樓層、分區(qū)位交給不同品牌和風格的家具廠家,由廠家出資進行專賣門店的形象包裝和產(chǎn)品鋪貨,再通過一定的準入機制在當?shù)貙ふ液线m的經(jīng)營者來進行專賣門店的日常銷售和形象維護工作,將最終銷售完商品所得的利潤以一定的比例分成來進行三方的比例分配。

這種經(jīng)營方式既解放了商場只是地主,不參與經(jīng)營的形象,使其也成為整體商業(yè)運作中的一個重要參考者,又減輕了經(jīng)銷商既要付租金又要付貨款的雙重壓力,能以一個較為輕松的狀態(tài)來經(jīng)營家具品牌,同時也解放了廠家只提品,不管產(chǎn)品銷售的供應商的角色。因為商場經(jīng)營的好壞,產(chǎn)品銷售的業(yè)績,與商場、廠家、經(jīng)銷商的切身利益都有著密切的關系,這將會促使各方通力合作,各自發(fā)揮自身的作用和優(yōu)勢,在商場形象、產(chǎn)品包裝和日常銷售等各個環(huán)節(jié)有機結合,創(chuàng)造出更好的業(yè)績,提升產(chǎn)品、商場的品牌號召力和市場認知度。

4. 家具超市

相對于盛行的商場式家具的營銷空間,家具超市屬于舶來品。其突出的優(yōu)勢在于通過集中采購和統(tǒng)一管理,確保經(jīng)銷產(chǎn)品的質量和價格實惠,再加上將產(chǎn)品的購買和配送一體化運作,能給消費者帶來方便快捷的服務。

提到家具超市,就必然要談起IKEA(宜家)。宜家瑞典家居用品零售集團,剛進入中國不久,便成為時尚家居和小資生活的符號。在這個以顧客為導向的時代,宜人性化的關懷和服務是宜家特有的營銷不僅靠打價格戰(zhàn)來取勝,而是充分運用體驗營銷、信息營銷等多種手段來打動消費者,使消費者輕松消費。

家具超市在布局和服務方式的設計上,需盡量使其顯得自然、和諧。商場內設立不同風格的樣板間,把各種配套產(chǎn)品進行家居組合,充分展現(xiàn)每種產(chǎn)品的現(xiàn)場效果。不提倡工作人員直接向顧客推銷,通過合理的設計使顧客在自行體驗的基礎上決定是否購買。為每件商品制訂導購信息,將營銷的信息全部公開、透明。蜿蜒的過道,活潑溫馨的兒童樂園,風格簡約的產(chǎn)品設計,再加上浪漫典雅的音樂環(huán)境,宜家家居總體上給人一種簡約、時尚、溫馨、精致的感受,使購物者的心情很愉悅。

5. 家具網(wǎng)上購物

與規(guī)模日益龐大、功能日益多樣的綜合型實體家具購物商場相對應的,是誕生于21世紀的網(wǎng)上家具銷售潮流的來臨。有業(yè)界人士指出:隨著網(wǎng)絡在中國大部分地區(qū)的普及以及電子商務的日益成熟,網(wǎng)絡購物將會逐漸成為人們購物的新選擇,在這樣一個大的時展背景下,家具商業(yè)營銷體系也必將在網(wǎng)絡購物的大潮中占有一席之地。

2008年底,業(yè)界出現(xiàn)了一個由知名傳統(tǒng)家具商業(yè)營銷企業(yè)好百年家居連鎖企業(yè)成立的好百年家居e購體驗中心,經(jīng)營面積達15000平方米,并同步推出其網(wǎng)絡購物平臺:好百年家居e購網(wǎng)(省略)。一方面結合了傳統(tǒng)家居流通行業(yè)的資源優(yōu)勢,另一方面有著網(wǎng)絡購物特有的方便快捷,這勢必會引起家居流通行業(yè)的一次變革。

據(jù)悉,以"好家居,低價格,一網(wǎng)打盡"為口號的好百年家居e購網(wǎng),擁有兩千余家知名家居生產(chǎn)廠家資源,確保商品品質和商品的多樣化,同樣的優(yōu)質商品、令人心動的價格、成熟的售后服務,鼠標一點,看中的家具就會送貨上門,節(jié)省下來的不僅是錢,還有寶貴的時間,這種新興的購物模式必將受到日益繁忙的都市群體的追捧。好百年家居e購體驗中心有30%的商品采用ODM、OEM方式生產(chǎn),做到生產(chǎn)成本最小化,有60%以上的商品采用海量訂單采購,擠去了中間商泡沫利潤,大幅降低采購成本,通過與電子商務的有機結合,用15000平方米的實體店鋪設出相當于十多萬平方米的大型實體商場,有效地節(jié)省了場地租金、水電、人工等費用支出,大幅降低銷售成本,做到比市場價低30%到50%的優(yōu)勢。

好百年家居e購網(wǎng)的出現(xiàn),將突破傳統(tǒng)的物理空間、時間空間和地域空間,用虛擬世界服務現(xiàn)實世界,有效節(jié)省場地租金,降低人工成本,達到節(jié)能減排的效果。

三、未來家具商業(yè)流通趨勢

目前的中國家具商業(yè)流通渠道,可謂龍魚龍混,雜群雄紛爭。既有紅星•美凱龍、居然之家、歐亞達之流圖謀全國一盤棋,尋求連鎖經(jīng)營的業(yè)內商業(yè)經(jīng)營大鱷;又有偏安一地,謀求安居樂業(yè)過日子的地 方諸侯。既有以一線城市為據(jù)點,意取從上而下路線的高端定位發(fā)展,又有設點三線城市,講究農(nóng)村包圍城市的低位發(fā)展戰(zhàn)略。既有規(guī)模超百萬平方的超大型家具城,又有面積幾百平方的小型門店。既有靠出租攤位收取租金過活的租賃式經(jīng)營,又有靠對產(chǎn)品的了解、市場的把握自主經(jīng)營的門店式經(jīng)營。既有靠尋求經(jīng)銷商的加盟式經(jīng)營,又有由廠家直接經(jīng)銷的直線式經(jīng)營。既有通過門店面對客戶直接經(jīng)營,又有借道網(wǎng)絡互聯(lián)化經(jīng)營……多種狀態(tài),不一而足,大有大的好處,小有小的優(yōu)勢,精有精的銳氣,全有全的強勢,是謂八仙過海,各顯神通。但未來命運如何,前景怎樣?

在未來十年里,中國家具賣場將出現(xiàn)第一次重大整合,其結果是:

在此期間,大型的綜合賣場將憑借規(guī)模實力大幅度降低成本,同時也降低利潤、降低產(chǎn)品售價;中小型賣場將不堪成本的壓力,以各種方式謀求結合,形成巨頭。存活下來的小型賣場將是以高端產(chǎn)品、特色產(chǎn)品、特色服務為主的精品賣場。

參考文獻:

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[2]趙慧寧,趙軍.現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境設計與分析[M].南京:東南大學出版社,2005

[3]管馳明,崔功豪.商業(yè)業(yè)態(tài)變革背景下城市商業(yè)空間重組[J],北京工商大學學報(社會科學版).2008,(1):26-28

[5]古慧平. 家具商場設計探討[J]. 山西建筑.2002,(7):4-5

第7篇：商場運營規(guī)劃范文

【關鍵詞】 大中型商場、內裝修、消防設計、修改

引言：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平顯著提高，大中型的綜合類商場越來越多，這類商場大多體量龐大、功能復雜、裝修考究、商品種類多、顧客群體復雜，因此這類商場在給人們生活帶來方便的同時，也存在一定的安全隱患，特別是消防安全，一旦發(fā)生火災，將會造成重大人員傷亡及財產(chǎn)損失。消防安全主要體現(xiàn)在：1）.前期的防火設計，必須滿足現(xiàn)行的相關設計規(guī)范，從根本上避免消防安全隱患問題；2）.后期運營的消防安全管理策略：i）制定消防安全制度，增強管理人員的消防安全意識；ii）建筑物中相關消防系統(tǒng)應依規(guī)范進行定期維修保養(yǎng)，確保消防設施的可靠性；iii）商場室內吸煙的安全管理等。

通常情況，內裝修階段防火設計在建筑消防設計審批通過、消防驗收合格的基礎上，確保室內空間使用的裝修材料的燃燒性能等級符合規(guī)范要求，一般不涉及防火分區(qū)、安全出口、疏散寬度的修改。因特殊要求做改動時，應符合國家有關消防規(guī)范和法規(guī)的規(guī)定。本文通過對四川宜賓東方時代廣場裙房商場內裝修設計階段遇到的因商業(yè)功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃調整導致消防設計問題進行分析，并提出解決方案，最終滿足規(guī)范要求。望大中型商場的消防安全得到相關人員的重視，切實保障廣大人民的人身、財產(chǎn)安全。

正文：

1.工程概況：

東方時代廣場位于四川省宜賓市，總建筑面積114790.17平方米，地上為六層商業(yè)裙房，裙房之上為兩棟塔樓，地下三層。本項目為商業(yè)、酒店、辦公綜合體，屬于一類高層、耐火等級為一級的公共建筑。

2.裙房商場的消防設計（設有火災報警及自動噴淋設施）：

3.裙房商場內裝修階段遇到的消防問題及解決方案：

3.1 防火分區(qū)，安全疏散問題：

3.1.1 防火分區(qū)內業(yè)態(tài)規(guī)劃調整，引起的該防火分區(qū)的安全出口、安全疏散寬度、疏散距離的變化。

從理論上來講，同一個防火分區(qū)內的業(yè)態(tài)規(guī)劃調整，防火分區(qū)面積沒有變化，安全出口數(shù)量及疏散寬度應不受影響，有影響的應該是安全疏散的距離。根據(jù)《高層民用建筑防火設計規(guī)范》GB50045-95（2005版）（以下簡稱“高規(guī)”），表6.1.5“位于二個安全出口之間的房間，房間門至最近外部出口或樓梯間的最大距離≤40 m，袋形走道二側或盡端的房間門至最近外部出口或樓梯間的最大距離≤20m”；第6.1.7條“高層建筑內的觀眾廳、展覽廳、多功能廳、餐廳、營業(yè)廳和閱覽室等，其室內任何一點至最近的疏散出口的直線距離，不宜超過30m；其它房間內最遠一點至房門的直線距離不宜超過15m?！?/p>

根據(jù)業(yè)主的招商要求，業(yè)態(tài)規(guī)劃重新調整，調整后的店鋪H&M（1F-1防火分區(qū)內）以及店鋪ZARA（1F-2防火分區(qū)內）由若干個零售店鋪合并而成，合并后的店鋪面寬小進深大，在靠近中庭側的店面玻璃隔斷上任何位置開門（疏散出口），雖能滿足規(guī)范規(guī)定的房間門距外部出口或樓梯間的距離要求，但無法滿足規(guī)范規(guī)定的房間內最遠一點至房門的直線距離的要求，且不可能通過增加疏散走道的方案來解決店鋪內的疏散距離超距的問題，因為增加疏散走道，勢必會減少店鋪的經(jīng)營面積。消防問題不解決，業(yè)主的業(yè)態(tài)規(guī)劃調整方案就無法實現(xiàn)，因此可能會給業(yè)主后續(xù)的招商工作帶來一系列障礙。

經(jīng)分析，該業(yè)態(tài)規(guī)劃調整的店鋪位于建筑首層，且靠外幕墻一側，我們建議在外幕墻上增加玻璃門作為店鋪的疏散門，這樣可以滿足店鋪內任意一點到最近疏散門的疏散距離符合規(guī)范要求，但因室內外高差、出入口消防安全等問題需在開門位置增加室外平臺及符合防火要求的雨棚，因此對建筑外立面、室外廣場的景觀設計造成一定的影響。經(jīng)多次溝通協(xié)調，最終決定在幕墻上開門，確保店鋪疏散符合規(guī)范要求。

3.1.2、商業(yè)功能定位調整導致防火分區(qū)面積、安全出口數(shù)量、安全疏散寬度的調整。

根據(jù)《高規(guī)》表5.1.1 “一類建筑，設有自動滅火系統(tǒng)的防火分區(qū)，其允許最大面積為2000O”；第5.1.2“高層建筑內的商業(yè)營業(yè)廳、展覽廳等，當設有火災自動報警系統(tǒng)和自動滅火系統(tǒng)，且采用不燃燒或難燃燒材料裝修時，地上部分防火分區(qū)的允許最大建筑面積為4000m2?！币罁?jù)規(guī)范，商業(yè)功能的變化，涉及到的防火分區(qū)面積也需相應調整。

本商場地上第四層，前期商業(yè)策劃階段，四層業(yè)態(tài)功能定位均為商業(yè)，防火分區(qū)均以2000O，不符合規(guī)范規(guī)定。要滿足業(yè)主業(yè)態(tài)功能調整的要求，必須對原設計的防火分區(qū)進行調整?！陡咭?guī)》第6.1.1條規(guī)定“高層建筑每個防火分區(qū)的安全出口不應少于兩個”；安全疏散寬度需根據(jù)調整后防火分區(qū)面積重新計算，疏散寬度（W）=面積（S）x面積折算值（0.5）x商業(yè)疏散人數(shù)換算系數(shù)（0.6（地上第四層及四層以上各層））x每百人疏散凈寬度（1.0）/100。此“問題”出現(xiàn)時，項目進度為裙房（商場）結構已封頂，幾乎不可能通過增加疏散樓梯等方案來解決防火分區(qū)面積變化可能引起的安全出口、疏散寬度等問題。因為在建筑結構已完成的情況下增加疏散樓梯：i）影響其他樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃；ii）影響項目進度；iii）增加項目成本。避免因局部調整，引起大面積修改，應盡可能只在受影響的防火分區(qū)內調整，必要時，可以開設通向相鄰防火分區(qū)的防火門，作為輔助安全出口。

經(jīng)分析，4F-3防火分區(qū)面積2666.37O，直接安全出口5個，設計疏散總寬度8.8m。根據(jù)安全出口數(shù)量（5個），依據(jù)規(guī)范“每個防火分區(qū)至少兩個安全出口的要求”，似乎可以將4F-3防火分區(qū)拆分為兩個防火分區(qū)，于是我們嘗試著在4F-3防火分區(qū)內增設防火卷簾，將4F-3防火分區(qū)拆分為4F-3（1）和4F-3（2）兩個防火分區(qū)，4F-3（1）（商業(yè)功能）防火分區(qū)面積1098.03O

根據(jù)防火分區(qū)現(xiàn)有疏散寬度及《高規(guī)》第4.1.5A條關于娛樂場所的廳室每平米可容納人數(shù)的相關規(guī)定，可計算出4F-3（2）防火分區(qū)1568.00O建筑面積中，電玩和KTV廳室總建筑面積僅為1050.00O。雖說修改方案滿足消防相關規(guī)范要求，但也造成了空間上的極大浪費。

結束語：

大中型商場作為人員密集場所，消防設計必須符合相關規(guī)范要求，開發(fā)商在前期策劃時，應對未來可能進駐的品牌進行預測，對業(yè)態(tài)功能定位準確，避免在后續(xù)的招商階段，特別是內裝修設計階段因功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃調整等原因導致消防設計的修改，可能因各種條件限制而留下消防安全隱患；或因“強制性”修改而造成一定的損失。

參考文獻：

1.建筑設計防火規(guī)范 GB50016-2006

2.高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB50045-95（2005版）

3.建筑內部裝修設計防火規(guī)范 GB50222-95

第8篇：商場運營規(guī)劃范文

作為中糧置地派駐到項目上的招商副總監(jiān)，他的任務是要趕在2014年底之前，幫助這家購物中心把出租率從86%提高到97%，并且完成租金收入的指標。

“早晨一到辦公室，我就開始拿著圖紙與Excel表格核對，將當天所有店鋪的情況更新一遍。如果哪個鋪子開不出來，就得趕緊找能開業(yè)的頂上，確保進度不會落下?！笨桌谡f。

派駐沈陽后，他每天都需要跟至少四五個品牌商談判。最多的一天，他見了7個品牌商，“說到最后舌頭都不當家了?！倍谶@半年的時間里，他也很少回北京的家。

所幸結果很理想。到11月底，所有的年度出租率、開業(yè)率和租金收益的指標都已經(jīng)完成，比總部給他的Deadline提前了1個月。

但孔磊并沒有為此感到興奮。他很清楚，如果2014年的指標沒能趕在11月底前完成，就可能意味著失敗?！吧蜿柕?2月特別冷，很多全國性商戶都不會愿意在這時再來談生意，所以必須把所有的工作盡可能往前提?！?/p>

這樣的判斷來自孔磊在沈陽市場的經(jīng)驗。2008年進入商業(yè)地產(chǎn)領域時，他作為商業(yè)顧問公司的招商經(jīng)理，第一個項目就是沈陽大悅城，且一待就是3年。“那是我職業(yè)生涯中最艱難的3年，也是成長最快的3年?！?/p>

剛入行時，對購物中心和品牌幾乎一無所知的孔磊從背品牌名稱和商場品牌落位圖等最基礎的事情做起，之后也因為他“認識的品牌多”而獲得了接觸招商談判的機會。

由于當時的沈陽大悅城是沈陽第一家購物中心業(yè)態(tài)的商場，很多需要談判的國際品牌都是第一次進入這個城市，這給孔磊的工作增加了不少難度。

“要不就是品牌愿意支付的租金很低，要不就是不太容易溝通?！彼浀糜卸螘r間餐飲樓層的簽約率已經(jīng)達到70%至80%，自己負責的零售品牌卻只簽約了不到20%。盡管后來知道，零售品牌的簽約進度慢是正?，F(xiàn)象，不過在那段高壓狀態(tài)時期，他花了很多精力反思自己的工作，也總結了不少談判的經(jīng)驗。

在完成了沈陽大悅城的開業(yè)招商后，孔磊在2011年正式加入了中糧置地，負責上海大悅城的運營。與招商不同，運營需要更多地與品牌的日常經(jīng)營打交道，關注品牌每天的銷售數(shù)據(jù)，以及通過巡場溝通來了解實際狀況。

“招商比較關注品牌的形象，運營則會深入到更實際的經(jīng)營層面上，這樣我以后就知道什么樣的商戶更適合項目了?！笨桌谡f。

在做滿1年的運營后，2012年，孔磊又回到了招商的崗位上，參與了上海大悅城二期的招商。之后他在中糧置地總部商管中心負責煙臺和成都項目的前期定位和招商支持―這些工作幫助他開始從項目的財務回報、定位規(guī)劃等更深的層面去理解招商這件事?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是一個挺綜合的行業(yè)，招商和運營之外，財務、開發(fā)、建設、規(guī)劃這些環(huán)節(jié)對商業(yè)經(jīng)營也都會產(chǎn)生至關重要的影響?！?/p>

回頭看自己在商業(yè)地產(chǎn)領域的6年多時間，孔磊認為每一段經(jīng)歷都有它的價值，“可以說沒有走過彎路?！蔽磥硭蚕Ｍ叩拿恳徊蕉寄転樽约函B加更多價值。

C=CBNweekly K=Kong Lei

C： 你在帶團隊上有什么樣的經(jīng)驗？

K： 我更多的是教他們做事的方法，授之以漁。每周的例會，我通常都不說具體工作怎么樣，更多的是教給大家以后的工作該怎么安排，什么時間應該怎么做，談判應該注意哪些細節(jié)，把我的個人經(jīng)驗都分享給他們。這樣即使將來我離開，接下來的人也還是能接得住。

C： 長期派駐外地的生活會對你有什么影響嗎？

K： 主要是在心理上的考驗。外派的一個很大感受就是孤獨，在工作地的“家”就只是一個旅店的概念，每天下班回家后，房子里連一丁點聲音都不會有，也不知道能干些什么。所以我總是一回去就把電視和所有的燈都打開，或者干脆在辦公室加班到特別晚才會走。

第9篇：商場運營規(guī)劃范文

國內農(nóng)貿商場的發(fā)展建設歷史短暫，但是在這短暫的三十多年間我國的經(jīng)濟社會水平發(fā)生了顯著的變化，居民的生活文化水平和食品結構得到了明顯的提升。而與此同時農(nóng)貿市場的建設并沒有完全跟上基層居民的生活需求，根據(jù)調查研究可以發(fā)現(xiàn)，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有的農(nóng)貿市場在規(guī)劃建設與管理方面亟需提升。鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有農(nóng)貿市場規(guī)劃建設的滯后具體體現(xiàn)在以下幾個方面：一是現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿市場及其周邊規(guī)劃的配套建設部分薄弱，例如交通環(huán)境差，秩序混亂，停車場地與管理都存在一定問題，導致商場的使用與吸引周邊居民消費的能力受到影響；二是目前大多數(shù)農(nóng)貿市場的購物環(huán)境和衛(wèi)生條件難以達到消費者的潛在要求。相對于目前城市內生鮮超市的購物環(huán)境舒適與潔凈，農(nóng)貿市場給人提供的卻是難以滿意的購物環(huán)境，即市場垃圾設施不完善，垃圾隨意堆放等現(xiàn)象明顯。三是農(nóng)貿市場的商品質量缺乏規(guī)范的監(jiān)管。它的管理模式大多以招商兼攤位出租為主，經(jīng)營戶以自主小商戶為主，進貨、銷售均是自主經(jīng)營、自負盈虧，同時市場內沒有農(nóng)產(chǎn)品質量的檢測程序和相應的設備，這些都使消費者在逐漸遠離農(nóng)貿市場；四是農(nóng)貿市場的規(guī)范化統(tǒng)一管理難度較大。由于市場內經(jīng)營戶多，種類雜，經(jīng)營渠道多樣，運營與銷售情況很難統(tǒng)計掌握，難以進行市場調控，這些狀況不利于對消費者權益的長期維護。鑒于農(nóng)貿市場存在以上多種不利的形勢，對其規(guī)劃建設進行優(yōu)化提升是現(xiàn)實性所迫。

2沂堂農(nóng)貿商場規(guī)劃建設現(xiàn)狀分析

2.1沂堂農(nóng)貿商場概況沂堂農(nóng)貿商場所在鎮(zhèn)義堂鎮(zhèn)，下轄35個村，鎮(zhèn)域總人口10.1萬人，鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內有固定建材市場、農(nóng)貿市場5處，市場面積130萬m2。沂堂農(nóng)貿商場位于山東臨沂市蘭山區(qū)義堂鎮(zhèn)大義堂村雙嶺路東段南側，商場占地1.67hm2，其中的經(jīng)營范圍包括成衣、熟食、面食、糧油、蓄禽水產(chǎn)。該農(nóng)貿商場有著良好的區(qū)域位置，其北側的雙嶺路是義堂鎮(zhèn)的重要對外至區(qū)市的道路，同時義堂鎮(zhèn)是臨沂市區(qū)重要的西門戶，商場所在地周邊地勢平坦，土壤肥沃，物產(chǎn)豐富，有著發(fā)展農(nóng)貿批發(fā)與零售的優(yōu)越條件。因此對該商場進行研究分析，以提升其規(guī)劃建設，增進其發(fā)展的硬實力，提升競爭實力，拓展其發(fā)展前景有著現(xiàn)實性意義。

2.2沂堂農(nóng)貿商場規(guī)劃建設現(xiàn)狀通過實地的調查走訪發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀的沂堂農(nóng)貿商場在規(guī)劃建設中存在一些顯著的現(xiàn)象與問題，主要體現(xiàn)在三個方面：規(guī)劃建設、環(huán)境衛(wèi)生、經(jīng)營與建設管理。首先沂堂的規(guī)劃建設存在諸多不符規(guī)范導致的使用不便問題。商場外部的交通環(huán)境較差，表現(xiàn)在停車場地的設置與管理，商場周邊車輛隨意停放，人與車流交織在一起，交通秩序混亂。商場內部功能布局相對混亂，尤其是熟食部分與成衣部分交錯布置在一起，造成人流穿插，影響購物環(huán)境。沂堂商場的建筑以廠棚為主，沒有嚴格的建筑質量標準，這種形式的建設冬季不利于保溫取暖，夏季不利于通風乘涼，室內購物環(huán)境相對較差。其次，沂堂商場的環(huán)境衛(wèi)生條件較差。其外部由于排水設施老化，部分地段采用了明渠排水，有些地面鋪裝損壞導致積水，惡化了其外部的環(huán)境衛(wèi)生條件；內部的水電與排水設施不齊全，沒有取暖設施，內部的各種線路暴露在外，整個室內的環(huán)境給人一種粗糙感，很難營造出令人舒服甚至愉悅的購物環(huán)境。與目前與日俱升的超市購物環(huán)境相比存在著很大差距，盡管農(nóng)貿市場與一般意義上的超市存在著根本的不同，從資金與操作的層面看也不可能在短時間內提升為超市的建設標準，但根據(jù)其自身的特殊性，進行與當前城鎮(zhèn)建設水平和大部分消費者潛在的消費需求相適應的改造建設是當前的迫切需要；從另一方面講也能夠提升其競爭實力，拓寬其發(fā)展前景。再次，沂堂農(nóng)貿商場缺少統(tǒng)一規(guī)范化的經(jīng)營管理體系。經(jīng)調查發(fā)現(xiàn)，沂堂農(nóng)貿商場的產(chǎn)權歸義堂鎮(zhèn)政府，經(jīng)營管理主體是工商部門，環(huán)境衛(wèi)生基本無人管理，城管部門只負責市場秩序的維護，這種無序與主體的缺乏，給監(jiān)管部門也帶來了一定的困難。超市相對農(nóng)貿市場是一種較成熟的大宗消費實體，其在管理上主體明確，管理模式成熟。成熟的管理模式和明確的管理主體隊與農(nóng)貿商場同樣存在著很大的必要性。

2.3沂堂農(nóng)貿商場規(guī)劃建設存在問題分析沂堂農(nóng)貿商場存在以上問題現(xiàn)象，并不是短時間內產(chǎn)生的，它的問題也并不僅僅存在于這一個案例上，在國內眾多的農(nóng)貿市場上都不同程度的存在著上述的這些問題，針對問題產(chǎn)生的根本原因需要進行針對性的分析認識，以更好的解決問題，優(yōu)化農(nóng)貿市場的規(guī)劃建設，為居民提供良好的日?；镜南M環(huán)境。

3鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿商場規(guī)劃建設優(yōu)化建議

首先針對農(nóng)貿商場的規(guī)劃建設需要進行改造提升。針對農(nóng)貿商場的外部環(huán)境進行改善，包括交通、排水等基礎設施方面的改進。由于商場使用有著一定的時段，高峰時段人流擁擠，合理的組織其外部交通存在著一定的必要性，一方面要將出入口設置在主要的人流方向，并結合周邊道路等級進行設置；另一方面要布置合理規(guī)模的停車設施，包括小汽車、自行車等非機動車的停放場地，具體規(guī)模根據(jù)農(nóng)貿市場使用人群的規(guī)模來合理確定，同時可以參照地方的農(nóng)貿市場建設管理條例設置。農(nóng)貿商場外部的鋪裝和排水直接影響著其外部的環(huán)境衛(wèi)生狀況，對于需要改造的農(nóng)貿商場要結合其周邊用地的豎向進行排水設施的改造，盡量采用暗渠或者管道排水，避免明溝帶來的氣味影響商場環(huán)境。對于農(nóng)貿市場的內部要注意三個方面：合理布局功能，組織交通流線，改善環(huán)境衛(wèi)生狀況。內部進行功能布局應盡量將相同或相似的功能組織在一起，形成不同功能模塊間的大類分區(qū)，小類集聚的特點，避免生鮮區(qū)與環(huán)境衛(wèi)生要求較高的成衣區(qū)交叉布局。市場內部交通流線的組織和功能布局是相輔相成的，同時需要結合出入口進行組織，在主要地方布置一定的休息集散場地，避免人流過度熙攘而沒有緩沖空間進行調節(jié)。集貿市場內部的環(huán)境衛(wèi)生狀況直接決定著其購物環(huán)境的舒適性，對提高農(nóng)貿市場的營業(yè)額存在著間接的推動效應，一方面應該布置一定數(shù)量的環(huán)衛(wèi)設施和公共衛(wèi)生間，另一方面應該有著相應的衛(wèi)生管理措施同步進行，雇傭一定的環(huán)衛(wèi)人員維持市場內的環(huán)境衛(wèi)生。這三個方面的改進將能夠極大的改善農(nóng)貿市場內部的購物環(huán)境。其次是農(nóng)貿市場的建筑質量的規(guī)范化。

據(jù)調查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的大部分農(nóng)貿市場的建筑質量存在多方面的隱患與不足。沂堂農(nóng)貿商場同樣存在著建筑質量方面的問題，首先是建筑空間尺度的規(guī)范化，沂堂商場現(xiàn)狀建筑進深以6m為主，在使用中存在儲存貨物與店面銷售共用擁擠的現(xiàn)象，參考規(guī)范，將其進深拓寬至8m以提供足夠的使用空間，使得購物空間有了很大的提升。其次要突出改善其消防防疏散條件，現(xiàn)狀商場流線交叉，不利于日常和應急狀態(tài)下的使用，通過調整功能分區(qū)使其流線明確；建筑施工質量也需要根據(jù)當?shù)厍闆r逐步提高，盡量達到冬夏兩季能夠舒適購物；同時建筑內部的管線、電路和水管能設備也要提高使用的可靠性和安全性，這些都是建筑安全的基本要求。再次加強農(nóng)貿市場的監(jiān)督與管理。農(nóng)貿市場產(chǎn)權和經(jīng)營權不明晰的現(xiàn)狀亟需改善，首先要明確這兩項權利主體，與此同時應該結合靈活化的原則，實現(xiàn)產(chǎn)權的多樣化，鼓勵各種投資主體興辦農(nóng)貿市場，但是在根本的管理上應該由工商部門進行統(tǒng)一的監(jiān)管。集市的管理要具體責任落實到具體職位和人員，加強市場日常管理，健全環(huán)境衛(wèi)生、消防和物業(yè)管理的制度系統(tǒng)，加強入市產(chǎn)品的質量監(jiān)督，監(jiān)管人員針對集市中存在的違法和不規(guī)范行為嚴加防范與治理。另外，相應的經(jīng)貿、規(guī)劃、衛(wèi)生、農(nóng)業(yè)、質監(jiān)、城管、交警、市場業(yè)主等部門單位根據(jù)各自的職責做好本范圍內的工作，實現(xiàn)全方位的集貿市場管理。

4結語