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第1篇：關于土地征收的法律規(guī)定范文

一、房屋征收搬遷類型與協(xié)議搬遷的定義

《憲法》第十條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

土地的所有權與使用權分離，使用者只享有土地使用權，這是我國土地制度的基本特征。對于國有土地上的房屋征收，《征收條例》作了明確的規(guī)定，而集體土地上房屋搬遷目前沒有專門的法律規(guī)定，只是土地管理方面的法律規(guī)定了屬于集體土地征地過程中涉及房屋及地上附著物的補償。

從實踐來看，房屋征收搬遷主要有三種類型：一是政府依法組織實施國有土地上房屋征收。在《征收條例》出臺前，適用《城市房屋拆遷管理條例》（簡稱《拆遷條例》），在對房地產權利人進行補償安置后實施房屋拆遷。2011年《征收條例》施行后，拆遷為征收所取代，對于因公共利益需要征收房屋的，由市縣級人民政府作出征收決定實施征收，對房屋所有權人進行補償和安置，土地使用權同時收回。二是集體土地征地過程中，按照法律規(guī)定對使用集體所有土地的集體經濟組織成員和建設用地使用人的房地產實施評估補償。三是國有土地上非征收項目和辦理征地手續(xù)前的集體土地上房屋及附著物搬遷。本文所指主要是第三種情形。因此，協(xié)議搬遷方式可定義為：為了項目建設需要，對國有土地上的非征收項目的房屋和辦理征地手續(xù)前的集體土地上房屋及附著物，根據民事自治的原則，通過協(xié)商簽訂補償安置協(xié)議，給予房地產所有權人合理補償和安置，實現(xiàn)房屋搬遷的方式。協(xié)議搬遷方式所涉及土地權屬轉移需依法辦理相關手續(xù)。

二、當前房屋征收搬遷現(xiàn)狀與原因分析

我國的房屋征收拆遷制度經歷了政府拆遷-市場化拆遷-政府征收的轉變過程。由于拆遷制度目的是為項目建設需要，與《憲法》和《物權法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產的精神相悖，所以出臺了《征收條例》。《征收條例》已經施行4年多時間，對市縣級人民政府組織實施的國有土地上房屋征收行政行為作了許多程序性規(guī)定，其實施要比拆遷規(guī)范嚴格得多。但由于《征收條例》限定征收的范圍須是為了公共利益需要，比過去縮小很多，而城鄉(xiāng)建設、經濟社會發(fā)展（包括項目建設、城中村改造等）對土地的需求并沒有減少，因而出現(xiàn)了以民事的方式解決困局而打“球”的現(xiàn)象。

據筆者調查，《征收條例》實施后征收拆遷的主要特點呈現(xiàn)為：房屋征收項目少，一般城市由政府作出征收決定的項目只占三分之一左右，有些小城市和縣城城區(qū)甚至沒有征收項目。以鹽城市區(qū)為例，今年以來實施征收項目（含上年結轉）30個，占征收搬遷項目總數(shù)的26%。11個縣（市、區(qū)）有7個沒有新的征收項目。協(xié)商搬遷比例大，一般城市征地拆遷和協(xié)商搬遷占三分之二以上，甚至更多。鹽城市區(qū)今年前三個季度實施114個征收搬遷項目，其中協(xié)商搬遷項目84個、占74%，完成面積占58.6%。搬遷項目矛盾多?！墩魇諚l例》實施后征地拆遷引發(fā)的矛盾總體呈現(xiàn)下降趨勢，但是因過去拆遷遺留問題和協(xié)議搬遷糾紛引發(fā)的呈上升勢頭。有些已經拆遷5年、10年，甚至更長時間的遺留問題，仍在不斷和訴訟之中。協(xié)議搬遷項目一般沒有統(tǒng)一的政策標準和規(guī)范，信息公開不夠，尺度把握上區(qū)域之間差異較大，導致被搬遷人訴訟和比較多。分析出現(xiàn)當前現(xiàn)狀的原因主要有兩個方面：

一是經濟發(fā)展的需求與集約節(jié)約用地、建設用地規(guī)模從嚴控制的矛盾。城市要擴張、項目要實施，受制于老城區(qū)存量國有土地開發(fā)成本高，新征集體土地指標緊、難度大、周期長等，基礎設施、項目建設、城中村改造等“邊用邊征”“先用后征”“先租后征”等現(xiàn)象比較普遍。由于土地性質所限無法實施房屋征收，征地手續(xù)難到位難以實施征地拆遷，只能采取協(xié)議搬遷的方法解決問題。

二是城市擴張的需求與法定征收程序要求嚴、法律規(guī)范不完善的矛盾。城市擴張和更新改造必然要實施舊城區(qū)和城中村改造，歷史原因形成了國有土地和集體土地混雜交錯的狀況，按照房屋征收的程序難以進行，采用協(xié)議搬遷方法處理比較簡單。城鄉(xiāng)結合部、各類園區(qū)建設、城市新區(qū)建設土地性質一般仍為集體，國家層面的《集體土地上房屋征收與補償條例》尚未出臺，現(xiàn)行征地過程中對于農民宅基地上的房屋和集體建設用地上的房屋補償沒有頂層的法律規(guī)定，在征地過程中一般也不作處理，而是留給用地過程中參照征收處理。最高法2005年曾經有答復，行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規(guī)定，對房屋所有權人予以補償安置。這也是造成協(xié)議搬遷比例大的原因。

三、協(xié)議搬遷房屋涉及的法律問題與思考

協(xié)議搬遷方式從法理上分析應當屬于民事行為。根據民法意思自治的原則，簽訂協(xié)議只要體現(xiàn)當事人的真實意圖在法律上就應當予以支持。協(xié)議搬遷房屋涉及以下幾個法律問題需要研究。

一是政府和基層組織在協(xié)議搬遷過程中的角色問題。在實際操作中，協(xié)議搬遷方式離不開基層組織的推進，項目建設同樣為政府行為，這就導致被搬遷人對將協(xié)議搬遷定義為民事行為的不認可。筆者認為，協(xié)議搬遷方案以村集體經濟組織或其他經濟組織為實施主體，更能體現(xiàn)民事的性質。政府或者基層組織可以作為組織者和推動者的角色，這樣可以規(guī)避行政復議和行政訴訟的風險。

第2篇：關于土地征收的法律規(guī)定范文

論文關鍵詞：房屋拆遷 法律問題 公共利益

隨著改革開放的穩(wěn)步推進，我國城市化進程明顯加快，各地城鎮(zhèn)建設取得了顯著成績。但我們也應看到由城市房屋建設及其他公共設施建設過程中所引起的拆遷問題也日益凸顯。國家統(tǒng)計局在北京、遼寧、河南、廣東等地開展了調查，結果顯示存在以下問題：拆遷補償爭議多；拆遷政策宣傳不到位；房屋拆遷評估不公開；拆遷戶對拆遷中的一些官僚作風十分不滿；開發(fā)商違約現(xiàn)象嚴重；個別干部以權謀私；過渡期拆遷居民生活困難多等。這些問題的產生是由多方面原因引起的，其中最重要的原因是城市拆遷利益主體利益關系的不平衡和城市拆遷中公共利益界定的模糊，與之伴隨的城市拆遷中公共利益界定的明確性顯得越來越重要。本文擬從國外的立法例和我國現(xiàn)有的相關法律規(guī)范及各自理論研究成果出發(fā)，對城市房屋拆遷項下的公共利益進行一個相對確定的界定，積極覓尋完善我國以公共利益名義進行城市房屋拆遷所處困境的出路所在。

一、關于公共利益的相關立法及其界定

（一）國外關于公共利益的立法概況

美國憲法第5條和第14條規(guī)定：“任何人未經正當法律程序，不得被剝奪其生命、自由及財產權”；“任何州政府，非經正當程序，不得剝奪任何人民之生命、自由及財產權”。德國《基本法》第14條規(guī)定：“只有為了社會福利才能允許征用”。日本列舉了35種政府可以使用土地征收權的事項，并且?guī)缀趺糠N事項均有一部相應的法律來約束，政府沒有任意行政權。從上述國家的立法可以看出，除了日本是采取列舉的方式明確了與土地征收相關的公共利益的內涵和外延，其余的國家基本都采用了概括主義的立法，并沒有解決公共利益內涵和外延的不確定性。

（二）我國法律關于公共利益的規(guī)定

我國《憲法》第10條明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《物權法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其它不動產?！薄锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用?！钡?8條規(guī)定：“國家為了公共利益需要使用土地，可以依法收回國有土地使用權?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第19條規(guī)定，“在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回出讓的土地使用權?！睆纳鲜龇l包含的內容來看，都只是對公共利益做出了一般原則性的規(guī)定，而沒有具體闡述其內涵和外延。這也導致了實踐中由于對概念的模糊理解造成在城市房屋拆遷中自由裁量權濫用的惡果。

（三）公共利益的界定

1.公共利益的內涵爭論。有學者指出，公共利益泛指對象不確定的為社會全體或多數(shù)人享有的利益，個人利益本源上符合公共利益要求，個人在追求個人利益的同時也滿足了公共利益。梁慧星教授認為對公共利益應當采用列舉式進行確定，其參與起草的《物權法》第48條將公共利益定義為“公共道路交通、公共衛(wèi)生、災害防治、科學及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護、文物古跡及風景名勝區(qū)的保護、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護、森林保護事業(yè)，以及國家法律規(guī)定的其他公共利益”。而王利明教授在其主持起草的《物權法草案學者建議稿》第65條規(guī)定：“國家基于公共利益的需要，……”，從中可以看出王利明教授認為應當采用抽象概括的方式來對公共利益的概念進行界定，無需采用正面規(guī)定和反面排除的方式對公共利益的內涵加以界定。

從國外理論界的研究成果來看，美國著名學者亨廷頓認為應當從三個方面理解公共利益：一是公共利益被等同于某些抽象的、重要的、理想化的價值和規(guī)范，如自然法、正義和正當理性等；二是公共利益被看作是某個特定的個人群體、階級或多數(shù)人的利益；三是公共利益被認為是個人之間或群體之間競爭的結果。日本學術界的觀點認為，公共利益或公共福利，應當是社會中個人利益的集合，是調整人權相互之間沖突的實質性公平原理。

上述關于公共利益內涵的爭論，可謂是仁者見仁，智者見智。西方法學界至今也未能給公共利益一個明確的定義，公共利益仍處于模糊狀態(tài)。

2.界定公共利益時應注意的問題。雖然給公共利益確定一個明確的具有可操作性的定義實屬難事，但有些問題是我們必須注意的。從上面的關于公共利益內涵的爭論，我們可以清晰的看到，不論是從哪一個角度對公共利益進行界定，公共利益均是與國家安全、社會穩(wěn)定、和社會大眾的福祉相關涉的。因而界定公共利益時應將其與政府利益、國家利益、共同利益相區(qū)分，不能將它們簡單等同，因為公共利益是由公私權利相融合的，而且是社會整體性的，這種整體性有時還表現(xiàn)為區(qū)域性的整體性。

筆者認為，在對公共利益進行界定時，有必要厘清公共利益拆遷與商業(yè)利益拆遷二者的區(qū)別。二者在房屋拆遷的過程中是首先需要首先被定性的問題。然而，我國現(xiàn)有的法律規(guī)定并未對二者做出現(xiàn)實的區(qū)分，其弊端是顯而易見的。在政府部門自由裁量權的干預下，公共利益拆遷與商業(yè)利益拆遷二者的界限不清，易導致公共利益拆遷的變質，把商業(yè)利益拆遷中平等主體之間的民事行為納入具有強制性的公法范圍調整，使公共利益拆遷和商業(yè)利益拆遷都帶有很強的行政色彩，公益事項演變成開發(fā)商、拆遷人、甚至政府部門的私利。

3．公共利益的特征與判斷標準。在考慮到了這些因素之后，我們有必要進一步關注公共利益所具備的特征及其判斷標準，以便在公共利益陷入理論解釋困境時，尚能通過個案較為合適的解決有關公共利益的案例，實現(xiàn)司法權利救濟功能。有學者認為，城市拆遷中的公共利益應與下列公共利益的性質和特征相吻合。第一，公共利益是一個動態(tài)的概念；第二，公共利益具有共享性；第三，公共利益具有可實現(xiàn)性；第四，公共利益最終可以還原為特定類型、特定群體的私人利益；第五，公共利益要符合以人為本的發(fā)展理念；第六，公共利益符合比例原則。

而對于公共利益的界定標準，學界提出了可行的標準界線。彭小霞認為從以下方面努力：第一，堅持合法原則和比例原則，這能實現(xiàn)法治的效率化；第二，堅持公共受益的原則，這是公共利益的實質所在；第三，堅持公平和補償?shù)脑瓌t；第四，堅持權責統(tǒng)一性的原則，完善相應的責任機制；第五，堅持公開公正、增加透明度的原則。錢天國建議，在界定征收行為的公共利益目的時可考慮以下三條界線：其一，公共利益的共享性禁止征收為特定的對象謀取私利；其二，公共利益的非商業(yè)性決定征收不適用于直接追求商業(yè)利益的經濟活動；其三，公共利益的最終需要并不禁止非公共利益的附帶實現(xiàn)?？芍?，這些標準界線凸顯了維護公共利益時所必須秉持的合法、成本效益，權利救濟，公眾參與，非盈利的利益整體性等理念。

二、完善我國公共利益拆遷的策略

針對我國法律規(guī)定的現(xiàn)狀和國內外關于公共利益拆遷理論研究的實際，筆者認為完善我國的公共利益拆遷應從法律實體規(guī)定和程序性方面努力。

（一）法律規(guī)定的完善

在法律規(guī)定方面我國可以借鑒日本的方法，盡可能多的列出屬于公共利益范疇的事項。除了列舉之外，還要設立一個概括性的規(guī)定，即采取列舉加概括的立法模式。這一方面可以參考之前已提及的梁慧星教授的觀點。同時，對公共利益所涉及的事項除了正面列舉外，考慮到公共利益所具有的寬泛性特征，還需設立一個排除性條款，明確哪些事項不屬于公共利益的范疇。從而以正反兩方面的規(guī)定盡可能的正確指引公權力裁判時自由裁量權的行使。

（二）征收程序的完善

程序公正的保證是實現(xiàn)正義的必要條件，公共利益拆遷的合法合理實施依賴于程序的科學設計。

1.在肯定只有國家具有征收征用權的情形下，應在法律法規(guī)授權的范圍內進一步明確以公共利益為由進行房屋拆遷的主體，統(tǒng)一具體的負責機構。目前全國各地具體負責以公共利益進行房屋拆遷的執(zhí)行機構比較復雜，有的是土地管理部門，有的是房管部門或其他，甚至各部門均有權介入，加劇了房屋拆遷的復雜局面。

2.設置和完善相關當事人公開參與的正當程序，保障行政相對人的聽證權、知情權、陳述權、申辯權、參與決策權等民主權利和程序權利。

3.正確對待被拆遷人的補償問題。具體包括以下幾個方面：一是設立補償標準要參照市場因素，切實維護被拆遷人的物權價值；二是尊重被拆遷人選擇評估機構的權利，確保其平等地位；三是進一步明確房屋面積的確定依據和房屋用途的認定標準，進一步保證賠償標準的科學性。

4.設置有效的事后救濟程序。在“有限政府、法制政府”理念的指導下，監(jiān)督政府在處理公共危機時的行政權利的行使，確實保障受害人的受償權和申辯權。

5.行政機關與司法機關應恪守各自的職權范圍，不能以整合的公權力調整公共利益拆遷中的糾紛，這有侵犯私權的危險存在。尤其是司法機關應有權對行政執(zhí)法所涉及的公共利益進行審查，以體現(xiàn)自身作為維護社會正義最后一道屏障所應具備的社會功能。

第3篇：關于土地征收的法律規(guī)定范文

一、房屋征收行為是行政行為

《憲法》第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給與補償?！薄段餀喾ā返?2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）第4條規(guī)定：“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！?/p>

房屋征收行為具有單方性、先行性與強制性等特征，即房屋征收不是以單位和個人同意為基礎，而是由市、縣級人民政府單方面決定實施的行為，一經做出即被推定合法有效并以國家的強制力作為保障。

房屋征收行為單方性：依照《憲法》和《物權法》的規(guī)定，房屋征收是市、縣級人民政府根據主觀意思單方面決定實施的行為，符合公共利益的征收決定的做出不需要經過具有房屋所有權的單位和個人的同意。房屋征收行為先行性：房屋征收決定一經做出就被推定為是合法有效的，盡管《國有土地上房屋征收與補償條例》第14條規(guī)定：“被征收人對市、縣級人民政府做出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟?！钡恰缎姓妥h法》第21條和《行政訴訟法》第44條均規(guī)定行政復議和行政訴訟期間不停止具體行政行為的執(zhí)行。房屋征收行為強制性：《征收條例》第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。”房屋征收的司法強制執(zhí)行體現(xiàn)了其是以國家強制力作為保障的。

由此可見，房屋征收是指市、縣級人民政府為了公共利益的需要對單位或個人的房屋進行征收并給與補償?shù)男姓袨椤?/p>

二、房屋征收部門代表各級人民政府實施房屋征收行政行為

《征收條例》第4條規(guī)定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！钡?條規(guī)定：“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任?！薄墩魇諚l例》將《城市房屋拆遷條例》中的房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人的三方法律關系變?yōu)榉课菡魇詹块T與被征收人的雙方法律關系?！墩魇諚l例》改變傳統(tǒng)有建設單位在前拆遷、政府在后管理的模式，使政府由幕后走到臺前，以公共利益代言人的身份直接全程參與房屋征收。房屋征收部門是負責房屋征收組織實施的單位，對具體征收實施單位的行為承擔行政法律效力。

第4篇：關于土地征收的法律規(guī)定范文

確認農村集體組織成員的成員權，體現(xiàn)出土地對農民的保障功能以及土地與農民之間的歷史聯(lián)系。我們應該以集體組織成員的成員權為依托，賦予集體組織成員權更加豐富的財產內容，把成員權打造成一個復合的權利束，“涵蓋了土地承包權、征地補償款分配權、宅基地分配權、股份分紅權、集體福利獲得權等經濟權利以及經濟民主管理權利?！盵4]1、承包權。承包權是指集體組織的成員基于成員身份依法承包本集體土地的權利?！吨腥A人民共和國農村土地承包法》（以下簡稱《土地承包法》）第5條規(guī)定：“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發(fā)包的農村土地。任何組織和個人不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包土地的權利?！蓖恋爻邪洜I期滿后，承包權又以續(xù)展權的形式繼續(xù)存。《物權法》第126條規(guī)定：“承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包?！崩m(xù)展權不僅強化了成員權的身份性質，也使得土地承包經營權獲得了應有的穩(wěn)定性。2、優(yōu)先受讓權。優(yōu)先受讓權是指在土地承包經營權流轉過程中，集體組織的成員基于成員身份享有的在同等條件下優(yōu)先于非集體成員受讓的權利。優(yōu)先受讓權是一項法定的權利。侵犯權利人的優(yōu)先受讓權的轉讓行為，當屬無效?！锻恋爻邪ā返?3條規(guī)定：“土地承包經營權流轉時，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權?！?、重大事項決定權。重大事項決定權是指集體組織成員對涉及本集體與自身切身利益的重要事項依法通過會議的方式集體決定的權利。根據《中華人民共和國村民委員會組織法》（以下簡稱《村民委員會組織法》）第24條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項，經村民會議討論決定方可辦理：（一）本村享受誤工補貼的人員及補貼標準；（二）從村集體經濟所得收益的使用；（三）本村公益事業(yè)的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案；（四）土地承包經營方案；（五）村集體經濟項目的立項、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地補償費的使用、分配方案；（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產；（九）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項?！?、撤銷權。撤銷權是指集體組織成員作為村民會議這一農民集體組織最高權力機關的組成成員對村民委員會或村民代表會議的不適當?shù)臎Q定依據程序予以撤銷的權利?！洞迕裎瘑T會組織法》第23條規(guī)定：“村民會議審議村民委員會的年度工作報告，評議村民委員會成員的工作；有權撤銷或者變更村民委員會不適當?shù)臎Q定；有權撤銷或者變更村民代表會議不適當?shù)臎Q定。”《物權法》第63條進一步規(guī)定：“集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷?！?、宅基地分配權。宅基地分配權是指集體組織成員依法享有從本集體獲得土地建造住宅及其附屬設施的權利。農村村民一戶擁有一處宅基地。宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。宅基地使用權在某種程度上執(zhí)行生活必需品職能，保障了農民“住有所居”。6、補償權。國家依法征用農民集體所有的土地，作為農民集體成員的農民的承包地被依法征用、占用的，農民有權依法獲得相應的補償。[5]

二、我國集體土地征收進程中農民成員權內容的實質缺失

“隨著近年來全國各地建設規(guī)模的極度膨脹，大量耕地被征收，農村集體土地征收糾紛因之愈演愈烈，暴露于其中的法律和制度缺失也愈加引人注目。”[6]在農村集體土地糾紛中，凸顯了農民成員權內容的實質缺失。在征地事項上，主要涉及兩個問題。第一：征收決定是否依照“公共利益”做出？第二：對被征收人的補償問題。關于政府行使征收權的法律規(guī)定，主要體現(xiàn)在《物權法》、《土地管理法》等規(guī)定中?！段餀喾ā返?2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！薄锻恋毓芾矸ā返?6條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！边@些規(guī)定體現(xiàn)出的征地程序如下圖。隨著土地征收規(guī)模的不斷擴大，圍繞著農村集體土地征收而引發(fā)的糾紛愈演愈烈。在征收決定如何做出與對相對人如何補償這兩個核心問題上，國家隨后出臺了《征收土地公告辦法》、《國土資源聽證規(guī)定》等一系列規(guī)定，選擇征地補償這一問題來試圖化解圍繞著農村集體土地征收而引發(fā)的糾紛。而對公眾普遍關心的征收決定是否依照“公共利益”做出這一問題，則采取了回避的態(tài)度。依照這些規(guī)定，有關集體土地的征地程序演變成如下圖。集體土地征收程序的改進，也僅僅局限在“啟動征收程序”與“批準程序”之間增加了一個關于征地補償與安置方案的聽證程序，依然回避了征收決定是否依照“公共利益”做出這一關鍵問題。征收決定過程中集體組織包括其成員意志的缺失，依然使政府處于主導地位。正因為征收程序的不完善，現(xiàn)實中依然無法遏制政府采取“低價征收、高價賣出”的沖動，也導致土地財政成為我國經濟發(fā)展過程中久治不愈的頑疾。正因如此，2011年，最高人民法院出臺了《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》(法釋〔2011〕20號，以下簡稱《土地行政案件若干問題的規(guī)定》)這一司法文件，試圖為集體土地的征收程序增加一道司法救濟的防線從而對行政征收權加以必要的約束?！锻恋匦姓讣舾蓡栴}的規(guī)定》第一條規(guī)定：“農村集體土地的權利人或者利害關系人（以下簡稱土地權利人）認為行政機關作出的涉及農村集體土地的行政行為侵犯其合法權益，提訟的，屬于人民法院行政訴訟的受案范圍?！钡谒臈l規(guī)定：“土地使用權人或者實際使用人對行政機關作出涉及其使用或實際使用的集體土地的行政行為不服的，可以以自己的名義提訟?！币勒者@些規(guī)定，有關集體土地的征地程序演變成如下。土地征收涉及到某種具體財產屬性的改變。而這種改變，本質上是國家（包括各級政府）與被征收人的具體利益發(fā)生了沖突。如果說我國現(xiàn)行土地征收程序中的弊端以行政權被濫用為外在特征的話，那我們就不應把主要原因歸結為“公共利益的模糊性”方面，而應把視角轉向如何約束行政權這種公權力上來。在現(xiàn)代法治社會里，能夠對行政權加以有效約束的，只能依靠司法救濟。這也是最高人民法院在2011年出臺《土地行政案件若干問題的規(guī)定》這一司法解釋給我們最大的啟示，至少給我們指明了改進的方向。

三、創(chuàng)新農村社會管理體制，依法保障成員權的實現(xiàn)

(一)完善農民集體內部治理機制，促使農民集體組織的職能回歸農村實行后，集體土地由“集體所有、集體經營”的生產模式轉變?yōu)椤凹w所有，家庭經營”的經營模式。作為集體土地的所有者，除了依法對土地的使用、承包事宜進行監(jiān)督和處理外，受收入來源匱乏與農村勞動力轉移的雙重沖擊，農村集體組織基本喪失了服務農業(yè)生產的功能，作為集體土地所有人，無法在農業(yè)生產結構調整、農業(yè)生產設施的改進方面發(fā)揮應有的作用，更多地異化成鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層政權的派出機構。因此，從社會創(chuàng)新的角度考量，重塑農民集體組織的主體地位，首先要促使農民集體組織的職能回歸，讓其成為一個真正的土地所有人。完善農民集體內部治理結構，是促使農民集體的職能回歸的制度性保障。完善農民集體組織內部治理結構，是實現(xiàn)村民自治的必然要求。“村民自治”的本質是集體重要事務的處理要體現(xiàn)集體成員的意志。但作為一個“人合性”組織，村民的意志最終還是需要外化為集體的意志。因而，村民意志的實現(xiàn)最終依賴于完善的“意思產生、意思實施與監(jiān)督機制”三位一體的內部治理結構。完善農村集體組織的內部治理機構，需要我們理順“村民會議（最高權力機關即集體意思產生機關）”、“村民委員會（集體意志執(zhí)行機關）”的關系，把“村民代表會議”打造成農村集體組織內部監(jiān)督機構而不是特定情況下的權力機構。

第5篇：關于土地征收的法律規(guī)定范文

關鍵詞：城鄉(xiāng)土地規(guī)劃

中圖分類號：DF45文獻標識碼： A 文章編號：我國對于城市房屋拆遷問題有明確的法律規(guī)定，但對集體土地征用中的房屋拆遷，由于情況較復雜，我國目前還沒有制定和頒布專門的法規(guī)，土地管理法只規(guī)定了征用集體土地的相關程序，而對征地過程中的房屋拆遷操作辦法及相應的補償標準并無具體規(guī)定，因此對征地拆遷問題的解決，缺少相關的法律、法規(guī)依據。因此，國家應針對農村土地征收拆遷中存在的問題，從立法、司法及社會相關方面予以關注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農村土地征用、征收中的權利主體，征占范圍和程序，補償標準，分配主體和范圍，使征地拆遷的補償建立在一個有法可依便于操作的基礎上，消除法律界限不明帶來的執(zhí)法不統(tǒng)一問題，通過平衡國家、集體、農民三方利益，為農村社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展提供可依的保證。

土地是農民的命根子，盡管在現(xiàn)代社會，農民除了種地還可以有多種選擇，但到目前為止，這并沒有根本改變農民依賴土地的命運。房屋是被拆遷人用一生積蓄換來的財產，房屋被拆，造成拆遷戶買不到或根本買不起合適的住房。在目前的土地拆遷活動中引發(fā)的諸多矛盾問題，究其實質仍是因為補償標準相對于市場房價偏低，不足以保證被拆遷人買得起房，而房屋又屬于生活必需品，被拆遷人一旦被拆遷，又買不起房，則必然引發(fā)矛盾。經濟建設的發(fā)展需要用地是無可厚非的，在集體土地拆遷補償中應當堅持一個基本原則，即被拆遷人因拆遷受到的損失，不能因征地拆遷而使被拆遷人的生產、生活、生存受到太多的影響，不能因征地拆遷致使被拆遷人貧困、生活水平下降、買不起房、無安身之所。為經濟建設、城市建設發(fā)展經濟需要征地、拆遷，本意是符合公共利益的，在此項活動中應該更多地取得被拆遷人理解和支持，在征地拆遷中應嚴格依照程序進行，并應采取各種措施，盡可能地解決被征地拆遷人的實際困難，按照省政府批準的方案征地拆遷，參照市場價評估房屋，適當提高補償標準，確保被征地拆遷戶能有房住，不嚴重影響農民的生產、生活，確實保護公民的合法權益，才能基本杜絕被征地拆遷人集體上訪、哄鬧等社會不穩(wěn)定因素的發(fā)生。

關于釘子戶的問題，全國出現(xiàn)了不少不該發(fā)生的事，也釀造了許多的悲劇，讓人深感痛心。其實，釘子戶我想誰也不想去做，誰也不愿意去做，畢竟這是個不光彩的頭銜，是一種貶義的概念，我們不妨回過頭來想想，也許他們也是在沒有辦法的情況下而出此下策，是不得已而為之吧，但也不妨有那么一些人是有意而為之的，但我相信絕大部分人是沒有辦法的。某地一對夫妻，下崗多年，孩子在外地求學，現(xiàn)在要拆遷，要補交好幾萬吧，夫妻兩人的收入只夠支付孩子的生活和自己的日常開支，哪來的積蓄？別說幾萬了，就是幾千我看也不大可能拿出來，因此你們想想，針對這種情況他們如何去選擇？也許他們也會為了自己有一個容身之所而去選擇做釘子戶吧，用他們的話說就是“沒有辦法的辦法”。

這些年來，大拆遷是全國許多城市及農村的普遍現(xiàn)象。“釘子戶”之所以成為釘子戶，一般是認為拆遷補償不多，要從開發(fā)商或政府那里取得更符合自己的利益。釘子戶現(xiàn)象現(xiàn)在中國尤為突出，其中牽涉很多復雜問題。多角度的看待這一問題就顯得尤為必要了。相當一部分當事人真的不是僅僅因為對補償?shù)臉藴什粷M意而拒絕搬遷的。他們疑惑的是對征地拆遷這樣嚴肅的行為，為什么居然會在漏洞百出的情況下公然進行？他們疑惑的是征了我的地拆了我的房，我的子孫后代也就永遠的失去了土地，他們擔心的是子孫后代的長遠生計怎么能保障？對于這兩類釘子戶存在的正當性值得肯定，我堅信正是因為他們的存在會促成這個時代的進步。正確認識所謂的“釘子戶”：雖然 “釘子戶”代表的利益是個人利益，卻也是貨真價實的中華人民共和國公民，應該享有《憲法》賦予的各種權利。他維護自己賴以居住的權利和正當?shù)呢敭a權，應該是無可厚非的。

法典中核心概念內容混沌、外延范圍不清 ，征收與拆遷源于政府擁有的公權力，為了防止該項權力被濫用，《憲法》、《物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》等都對此做出原則性的規(guī)定，但關鍵性的核心詞內容與外延缺乏明確的界定標準，例如《物權法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征收農民的社會保障費用、保障被征收農民的生活，維護被征收農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償、維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截流、拖欠征收補償費等費用。在這一關于征收與拆遷的經典法條中，關于“公共利益”、“足額”、“拆遷補償”等核心概念確定標準混沌不清。公共利益是政府行使征收權的正當性基礎法律依據。業(yè)界缺乏對公共利益界限的明確定位。學界一般認為公共利益包括兩層含義：一是須有公共使用的性質；二是須有公共利益的用途。由于拆遷的目的在于獲得土地的使用權，因此，房屋拆遷權的合法性應當遵從土地征收的合法性。而土地征收的合法性取決于“征收利益的公共性”，這已經在現(xiàn)行《憲法》和相關法律得以明確?？梢?，公共利益是土地征收合法性的前提條件。然而，在現(xiàn)有的法律法規(guī)中完全回避了城市房屋拆遷的前提條件，對拆遷行為的合法性未做出任何限制性規(guī)定。事實上，在社會主義市場經濟條件下，根據公司法規(guī)定公司（企業(yè)）發(fā)展和所從事的開發(fā)建設活動都只能定義為營利。大多數(shù)開發(fā)經營性項目所產生的拆遷，是一種營利性商業(yè)行為，借助國家權力而行之，有悖于社會公平。

第6篇：關于土地征收的法律規(guī)定范文

「關鍵詞神圣不可侵犯 征收 征用 補償

一、背景資料

2004年3月14日，十屆人大二次會議通過了我國的第四個憲法修正案，該修正案共有14條，其中包含了關于公民私有財產權的規(guī)定：將憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償?！睂椃ǖ谑龡l的“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產和繼承權”改為“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！痹谖覈贫?2憲法時，我國公民的私有財產還限于很小的范圍內，僅僅局限于收入、儲蓄房屋等，隨著經濟的發(fā)展，我國公民的私有財產的范圍也隨之擴大，股息、紅利等成為新的私有財產形式，但是由于憲法規(guī)范的極端滯后性，現(xiàn)實情況的變化并沒有為憲法所反映，這部分私有財產的保護成為憲法規(guī)定中的盲點，另外征用、征收補償條款的長期缺失也都強烈呼喚通過修正案的方式在憲法中規(guī)定對私有財產的充分保護。另外，由于憲法對私有財產的保護不力，現(xiàn)實生活中，對企業(yè)主的合法財產出現(xiàn)了或明或暗、不同程度的“打、搶、砸”的現(xiàn)象。如所在社區(qū)的地方政府，為了壯大集體經濟，強行改變私營企業(yè)的產權關系，甚至“有組織、有領導、有計劃地將私營經濟改組為集體經濟”，對私營經濟強行進行社會主義改造；來自主管部門的“紅頭文件”強行收取苛捐雜稅；個人的暴力哄搶、敲詐勒索等。因此，這次修憲將公民私有財產權規(guī)定在內是符合時代的要求和世界各國憲法慣例的，但是也同樣存在一些問題，本文就是通過與各國憲法中私有財產權的規(guī)定的比較來說明我國該憲法修正案條款的意義和問題。

二、私有財產“神圣”不可侵犯？

在修憲之前，普遍的觀點認為國家為了加強對私有財產的保護，必然會在這次的修正案當中增加關于私有財產的保護的問題，但是，爭論的焦點是：是否會有“神圣”二字，爭論的起源是我國憲法第十二條第一款規(guī)定的“社會主義公共財產神圣不可侵犯?！睋耍S多經濟學家認為，既然公共財產神圣不可侵犯，那么作為與其對應的私有財產當然也應該有如此的地位，否則就是對私有財產的歧視，私產仍然沒有辦法得到與公共財產相同的地位和保護。[1]孰是孰非我們或許能從各國憲法中關于私有財產權的規(guī)定得出結論。

近代私有財產神圣不可侵犯原則直接起源于1215年《自由大》開始的英國議會歷史之中?！洞蟆返谝淮我猿晌姆ㄐ问酱_立了被征稅人不同意就不能征稅的原則。限制了國王非法向臣民勒索財產的權力。

“私有財產神圣不可侵犯”作為一個完整的原則是1789年法國大革命時期提出來的。

在此之前，美國《獨立宣言》將人權概括為“生命權、自由權和追求幸福的權利”（life、liberty and the pursuit of happiness）。

1789年法國大革命時的《人權和公民權宣言》，加進了財產權，把人權概括為“自由、財產、安全和反抗壓迫”（liberty、property、security and resistance to oppression）。

法國《人權和公民權宣言》第17條還宣布：“財產是神圣不可侵犯的權利”（Property is a sacred an inviolable right）。

法國《人權宣言》強調“神圣不可侵犯”是由一定的歷史條件所決定的。當時法國處在波旁王朝的專制統(tǒng)治之下，國王可以任意把臣民關進巴士底獄，可以任意剝奪工商業(yè)者的私有財產歸國王所有或者賞賜給國王的寵臣或者愛妾，因此法國資產階級革命強烈要求保護公民的私有財產權。隨后建立的資產階級政權也大多以憲法規(guī)定私有財產神圣不可侵犯，使其一時成為資產階級國家的標志和資產階級政黨的旗幟。后來，隨著資本主義發(fā)展到壟斷階段和福利國家思想的產生和發(fā)展，資產階級統(tǒng)治者逐漸認識到單憑國家的力量，經濟建設和社會發(fā)展會遇到諸多問題，需要個人的援助來完成某些國家公務事項，于是越來越重視對私有財產的征用及其補償問題，戰(zhàn)后各國憲法基本沒有再規(guī)定神圣二字。

1946年11月3日頒布的《日本國憲法》規(guī)定

第二十九條：財產權不得侵犯。財產權之內容應由法律規(guī)定，以期適合于公共之福祉。私有財產，在正當?shù)难a償下得收歸國家。

1947年制定的《意大利共和國憲法》規(guī)定 ：

第四十二條　財產分公有和私有兩種。經濟利益屬于國家、機關或私人。

法律承認并保障私有財產，但法律為了保證私有財產能履行其社會只能并使其為人人均可享有，得規(guī)定獲得與使用私有財產的辦法，以及私有財產的范圍。

1949年通過的《德意志聯(lián)邦共和國基本法》規(guī)定：

第14條（1）財產和繼承權利應得到保障。其內容與限制應被法律所規(guī)定。

1987年韓國制定的憲法規(guī)定：

第23條（1）全體國民的財產權應予保障。其財產內容和范圍由法律規(guī)定之。

除此之外，荷蘭、比利時、委內瑞拉、玻利維亞、埃及、菲律賓、西班牙、秘魯?shù)葒乙捕家?guī)定私有財產不可侵犯，而沒有神圣二字?？梢?，二戰(zhàn)后的資本主義國家既重視對私有財產權的保護，又不搞絕對化，不把私有財產看成是神圣不可侵犯的，是可以征收或者征用的。

第7篇：關于土地征收的法律規(guī)定范文

近日，一則《溫州一批20年產權住宅土地使用權到期，續(xù)期須按房產價格三分之一繳費》的新聞引發(fā)輿論關注。據溫州媒體報道稱：當?shù)匾徊糠质忻裾ＹI賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金，也就是說，100多萬元的房產，續(xù)期就要再繳納30多萬元。溫州這一土地使用權續(xù)期事件隨即引發(fā)全國廣泛的關注。其實，溫州土地使用權續(xù)期事件在國內并非首例，除溫州外，至少在青島、深圳還有五個土地使用權到期續(xù)期案例。

對于土地使用權的到期，《物權法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。但《物權法》只規(guī)定了“自動續(xù)期”，對于該如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出臺關于出讓土地續(xù)期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續(xù)期出讓金收取標準作出規(guī)定。

一、土地使用權到期問題的解決

房屋所有權屬于個人產權。根據《中華人民共和國物權法》第六十四條規(guī)定，私人對其合法的收入、房屋不動產享有所有權。其年限是永久的。但是，同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

雖然城市土地管理法修訂時間更新，但考慮到物權法屬于高位法，因此對于土地使用權應主要參照物權法的規(guī)定。所以，房產土地使用權到期以后，如果居民不繳納土地出讓金就不再擁有出讓性質的土地使用權，但法律規(guī)定可以土地使用權“自動續(xù)期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果僅僅是居住需求，居民可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但是，不再擁有出讓性質的土地使用權會限制房產所有人在房地產轉讓、抵押等方面的權利，需要補繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權利。

如果按照溫州現(xiàn)在的做法，續(xù)費額度相當于房價的三分之一，這在高房價的背景下，無疑會給購房者帶來沉重負擔。在無章可循的情況下，專家針對該事件的意見也不統(tǒng)一，可行的解決路徑主要有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產稅全面開征以后，對“續(xù)期”的土地使用權不再征收出讓金。城市住宅建設用地的升值與房屋不可避免的會折舊，房屋產權的永久性和土地使用的期限性，是我國房地產中的尖銳矛盾，國家相關法律法規(guī)的制定卻存在模糊空間，不對其加以完善無疑將影響房地產市場的健康發(fā)展。

二、城市房地產管理法的完善

1、建設用地使用權期間屆滿后的處理規(guī)則

如前所述，《城市房地產管理法》第22條第2款規(guī)定與《物權法》第149條的相關規(guī)定相沖突，應予修改。此外，《城市房地產管理法》對續(xù)期時土地使用費的繳納應當作出明確規(guī)定?！段餀喾ā穼ζ陂g屆滿后是否支付土地使用費的問題未作規(guī)定，其立法原意是；“如何科學地規(guī)定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少科學依據，應當慎重研究，物權法以不作規(guī)定為宜。而且物權法不作規(guī)定，也不影響國務院根據實際情況做出相關的規(guī)定①。”但是，事實上地上物的歸屬問題不宜由行政法規(guī)規(guī)定，因為國務院是建設用地使用權出讓合同的一方當事人，它有權制定行政法規(guī)來決定期間屆滿后另一方當事人能否獲得地上物的所有權，難以保障公平。因此《城市房地產管理法》在進行相關規(guī)則設計時，應保護所有人的利益，盡量由建筑物所有人使用房屋，適度進行國家干預，以保護利用土地的弱勢群體。

2、完善房地產征收規(guī)則

第8篇：關于土地征收的法律規(guī)定范文

關鍵詞:物權法;司法解釋;實踐分析

作者簡介:呂偉建(1970-),男,蘇州市職業(yè)大學教學部講師。

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2009)09-0078-03

我國憲法明確規(guī)定實行社會主義市場經濟體制。在社會主義市場經濟條件下,各種所有制經濟所形成的市場主體都在統(tǒng)一的市場空間運作,并發(fā)生相互關系,各種市場主體都處于平等地位,享有相同權利,遵守相同規(guī)則,承擔相同責任。公平競爭、平等保護、優(yōu)勝劣汰是市場經濟的基本法則。

一、物權法明確規(guī)定平等保護公私財產

平等保護原則符合憲法關于所有制性質的規(guī)定,真正體現(xiàn)了社會主義特色。失去了平等保護,也就失去了共同發(fā)展。比如,在拆遷過程中,“釘子戶”事件涉及到政府對私有財產的征收問題?！段餀喾ā返?2條對征收問題的規(guī)定是,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權限和程序,可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時,《物權法》對征收補償?shù)脑瓌t和內容作了規(guī)定。重慶“釘子戶”事件還涉及到一個重要問題是如何界定公共利益。考慮到公共利益問題比較復雜,在不同時期、不同領域公共利益的內容不盡一致,很難在《物權法》中作出統(tǒng)一界定,因此,《物權法》對此沒有作出明確界定。但是,可以肯定的說,《物權法》有關征收、補償?shù)葐栴}的規(guī)定對于相關法律的進一步完善,對于更加完善地保護私有財產權將發(fā)揮重要作用。對于城市百姓而言,《物權法》首先涉及到業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權?！段餀喾ā穼π^(qū)中的道路、綠地、車庫、車位、物業(yè)管理用房等設施的歸屬都做出了規(guī)定,并規(guī)定業(yè)主可以成立業(yè)主大會,由業(yè)主委員會來行使自己的權利,業(yè)主可以共同決定小區(qū)內的事情,如選聘和解聘物業(yè)服務機構或者業(yè)主委員會委員,維護自身利益。同時,《物權法》對建設用地使用權也做出規(guī)定,其從保護百姓切身利益的角度出發(fā),明確規(guī)定住宅建設用地使用權到期后自動續(xù)期。建設規(guī)劃區(qū)內的車庫、車位可以通過出售、出租和附贈等方式來明確其歸屬。

對于農民而言,《物權法》也與他們的利益息息相關。征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補償費、地上附著物費、青苗補償費。此外,還要安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的合法權益和基本生活不受影響。對農民的宅基地應當依照現(xiàn)行法律規(guī)定,不能轉讓和抵押。宅基地是農民安身立命之本,在農村社會保障體系不完善的情況下,其不宜放開。《物權法》第三編,也就是用益物權編規(guī)定了建設用地使用權和宅基地使用權,城鎮(zhèn)商品房的土地權利屬于建設用地使用權,建設用地使用權與宅基地使用權同屬用益物權,同樣受法律保護。土地承包經營權和宅基地使用權是農民安身立命之本,為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關農村的土地政策,并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地,《物權法》規(guī)定,宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用于《土地管理法》等法律規(guī)定。禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地,其在宅基地上購買的房屋,不僅沒有房屋使用權證書,而且在征收時依照現(xiàn)行規(guī)定國家不予補償。

二、有關司法條款與修改建議的解讀

《物權法》第8條規(guī)定:“其他法律對物權另有規(guī)定的,依照規(guī)定?！痹摲ǖ?46規(guī)定:“《中華人民共和國擔保法》與本法的規(guī)定不一致的,適用本法?！边@兩條規(guī)定存在矛盾。草案第8條規(guī)定的是本法與其他相關特別法之間關系的一般規(guī)則,而草案有關擔保的規(guī)定根據實踐經驗對擔保法中一些不合時宜的規(guī)定作了修改,草案第246條是針對這種情況作出的例外規(guī)定。為了防止產生誤解,建議將草案第8條修改為“其他相關法律對物權另有特別規(guī)定的,依照其規(guī)定。”同時將草案第246條移至草案第四編“擔保物權”中,修改為“擔保法與本法的規(guī)定不一致的適用本法。”不動產被毀損可以要求恢復原狀;對有些財產,法律、行政法規(guī)既沒有規(guī)定不得抵押,又沒有規(guī)定可以抵押。法律委員會研究認為,抵押行為屬于民事行為,只要法律未規(guī)定不得抵押的財產都可以抵押,建議將關于“可以抵押”的財產的規(guī)定改為“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產”。第49條規(guī)定:“野生動植物資源屬于國家所有。依照憲法規(guī)定,森林、草原屬于國家所有,法律規(guī)定屬于集體所有的森林、草原除外?！辈患訁^(qū)別地規(guī)定野生植物資源都屬于國家所有,是不確切的。法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源,屬于國家所有。第139條規(guī)定:“設立建設用地使用權,應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書?！边@一條同其他類似條款相比,需要補充規(guī)定建設用地使用權何時設立。

三、住改商須經全樓業(yè)主同意

近年來,涉及物業(yè)權益糾紛案件的數(shù)量不斷增加。最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證,并制訂了《物權法》司法解釋――《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》,施行后,當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,不適用此司法解釋。兩部司法解釋涉及到一系列的熱點難點,具體包括業(yè)主身份的界定、住改商糾紛處理、車位車庫糾紛的處理、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務合同的解除及相應糾紛的處理等。在備受爭議的小區(qū)車位歸屬方面,司法解釋明確規(guī)定,如果建設單位已按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例,將車位車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。因業(yè)主炒掉物業(yè)公司而引發(fā)的糾紛,司法解釋明確規(guī)定,物業(yè)服務合同的權利義務終止后,業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施,人民法院應予支持;物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由,請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的,人民法院不予支持。 《物權法》規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應經有利害關系的業(yè)主同意。建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,應認定其行為符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。民宅商用改變了住宅法定用途,破壞了既有秩序,如果利害關系業(yè)主認定標準缺失將會造成法律適用的困難,此次司法解釋將“有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內”,此規(guī)定在審判實務中易于掌握和操作。至于出現(xiàn)建筑區(qū)劃內本棟建筑物之外的業(yè)主也與民宅商用行為存在利害關系的情況,最高院民一庭負責人表示,為防止利害關系業(yè)主范圍的無限制泛化,司法解釋另外規(guī)定,其應證明利害關系的存在?，F(xiàn)時做法是,住改商只須征得大部分近鄰同意即可。司法解釋明確規(guī)定了利害關系人的最小范圍,即整棟樓的業(yè)主;物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定,只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務,則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。在實際情況下,物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂,但合同效力仍對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住,房屋空閑,但物業(yè)服務使小區(qū)建筑物及其附屬設施正常運行,仍然間接地為業(yè)主提供了服務;如物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域,并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由,請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的,法院不予支持。不少小區(qū),物業(yè)合同到期或業(yè)委會聘請了新的物業(yè)公司,但老的物業(yè)公司賴著不走。如果業(yè)主不交物業(yè)費,物業(yè)公司訴至法院,法院會以有事實服務為由,判決業(yè)主支付物業(yè)費。因物業(yè)公司拒不撤出時,業(yè)主有權利不交物業(yè)費,法院也不會支持物業(yè)公司討要物業(yè)費,物業(yè)公司等于白干,沒有經濟利益,物業(yè)公司會主動撤出?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的,可以認定為《物權法》第6章所稱的業(yè)主。根據司法解釋,此類人群具備業(yè)主身份。房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在,如僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業(yè)主身份的標準,將與現(xiàn)實生活產生沖突,并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。

四、我國《物權法》與國外《物權法》的區(qū)別

《物權法》是規(guī)范財產歸屬和利用的基本民事法律,在大陸法系國家,物權是《民法典》中的一編。用益物權是《物權法》中一項重要的制度。我國的城市土地屬于國家所有,農村土地屬于農民集體所有,因此,任何人使用土地都需要通過設定用益物權來實現(xiàn)。用益物權設定后,用益物權人享有、占有、使用和收益的權利,作為用益物權中的建設用地使用權(土地使用權)是可以依法出租或者轉讓的,且其與公共財產所有權地位平等,受法律保護,這對保護屬于基本民權范圍的物權意義重大。

國家的發(fā)展離不開人民的勞動,而勞動者必須有積極性,而其積極性只能依靠承認并保護他們對于勞動成果的所有權來維持和激勵?！段餀喾ā返纳鲜鲆?guī)定,為國民財富和國民智慧的大量涌流,提供了堅實保障。按《物權法》所確定的財產所有權的取得必須合法的原則,對于非法取得的財產,《物權法》并不會確認其具有物權,更不會有所謂赦免“原罪”的問題。城市房屋拆遷、城管沒收小攤小販以及農民土地的征收征用是百姓廣為關注的熱點問題。物權觀念的傳播與普及為政府依法行政奠定了扎實基礎。平等保護還體現(xiàn)在《物權法》規(guī)定因公共利益需要對公民私有財產征收征用時,必須給予合理補償。當然,要全面貫徹實施《物權法》,還需要各種配套法規(guī)。

五、結語

中國有自己具體的國情,其物權法律制度絕不能照搬照抄西方國家的。我國《物權法》把堅持國家基本經濟制度作為原則,并將這一原則作為《物權法》的核心,貫穿于《物權法》始終?！段餀喾ā酚嘘P征收補償?shù)葐栴}的規(guī)定,對于相關法律的進一步完善,對于更加完善的保護私有財產權將發(fā)揮重大作用。《物權法》只是一個新的開始,其效應的展現(xiàn)仍需要后續(xù)立法的支撐和具體執(zhí)行。

參考文獻:

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第9篇：關于土地征收的法律規(guī)定范文

(一)民法中規(guī)定的農村土地征收補償不夠公平

我國近年來對于土地征收補償，依據我國民法規(guī)定，我國堅持的是“適度補償”的原則，相關制度也不是非常的清晰和完善。而且土地補償?shù)母采w范圍比較有限，許多的地區(qū)都是只補償直接的損失。另外，土地補償?shù)臉藴室脖容^低，所以，被征收土地的農民們的生活得不到有效的保障。雖然，今年我國也下發(fā)了不少關于農村土地征收補償?shù)南嚓P意見，但補償標準一直都沒有大幅度的提升。而且在現(xiàn)實的農村土地征收中，也經常存在各種降低征收補償標準的情況。

(二)民法中關于土地征收制度的程序不夠透明和完善

根據我國民法中的土地管理法第48條，我們可以看到國家民法規(guī)定:“補償安置方案確立后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征收的農村集體經濟組織和農民的意見?！钡?，在實際的土地征收中，集體經濟組織的參與度是非常的有限的，往往都是村領導跟村民談判協(xié)商。

(三)民法中規(guī)定的土地征收制度的監(jiān)督機制不健全

在我國農村，集體產權的關系是比較混亂的，而且產權的主體也不夠明確。由于這種原因，各級的政府、村委以及集體經濟組織等都爭著成為土地所有權的主題，還會以各種的名義對征地補償進行克扣等。而我國的土地管理部門在重大的決策方面一般是聽從政府的，而政府又缺乏有力的監(jiān)督，所有導致許多地方產生補償金發(fā)放混論的現(xiàn)象。不僅損害農民利益，也影響市場經濟的健康發(fā)展。

二、對我國民法中關于農村土地征收制度改革的相關建議

(一)明確土地征收范圍，維護公共利益

根據我國民法的第十條，我們可以看到:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征收并給予補償?！倍谖覈F(xiàn)行的土地征收中，許多都是打著國家“為公共利益”的旗號，進行征收，而國家民法對“公共利益的需要”這一概念也沒有做出明確的范圍限定。所以，從我國長遠發(fā)展來看，國家要采取相關措施，對“因公共利益需要”的范圍做出明確的規(guī)范，在民法中予以明確的界定。更加準確、清晰的劃定因公共利益而征收土地的界限。建議“因公共利益需要”征收土地有以下幾種:(1)公共設施用地;(2)軍事用地;(3)福利事業(yè)用地;(4)政府機關單位用地等。

(二)在民法中確立公平的征地補償制度

大家都知道，農村土地征收是具有強制性的。土地征收會給土地權利人造成直接性的損失。所有，按照國際通行的相關原則，在土地征收以后必須要給原來的土地權利人一定的經濟補償。如今，各國的補償標準不同，但是許多發(fā)達國家的土地征收補償標準都是高于我國的“適度補償”原則的。所以，我國民法改革中也應該借鑒他國的經驗，樹立正確的土地征收補償理念。從我國近幾年的土地征收導致的矛盾中也可以看出來，我國應該再一定程度上提高補償標準，確立更為公平、可行的土地征收補償制度。

(三)加強民法中對土地征收的監(jiān)督的規(guī)定

對于我國農村的土地征收和補償，政府必須要以公告的形式，詳細的書面陳述征地的具體理由。需要的話，也要提出反證，證明如果不是在國家規(guī)定的范圍內進行土地征收會造成什么樣的后果，以及需要做什么樣的補償、承擔什么樣的責任。在此同時，政府的相關機構也需要舉行公開的聽證會，失地的農民有權質疑政府的征地理由，如果不合國家相關征地規(guī)定的話，農民有權利要求政府放棄這次的征地行為。建議的具體做法有一下幾個方面:(1)在法律制定中，規(guī)定農民可參與征地的全部過程;(2)政府公開征地補償?shù)馁~目;(3)政府要按照國家標準對所征地做合理的評估，并且盡最大努力與農民達成協(xié)議。不論哪些規(guī)定，都應該保證在農村征地的過程中，全社會都有參與土地問題的權力，有發(fā)言權、建議權等等。從而更好的保證國家對土地權利人的權利保障落到實處，防止克扣行為的發(fā)生。

三、結語