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第1篇：不動產(chǎn)管理的概念范文

【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management

1. 概念

（1）不動產(chǎn)包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記部門在不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、登記、轉(zhuǎn)移、變更等工作中形成的真實記錄。

（2）不動產(chǎn)登記檔案信息資源的基本組成包括：不動產(chǎn)登記檔案、不動產(chǎn)登記簿和在不動產(chǎn)登記行為中產(chǎn)生的相關(guān)資料。

（3）不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為稱之為不動產(chǎn)登記。

（4）不動產(chǎn)登記檔案信息資源的完整性、準(zhǔn)確性、安全性，是審查和確定產(chǎn)權(quán)、保障所有權(quán)人合法權(quán)益的必要條件，也是進(jìn)行城市規(guī)劃和建設(shè)必備的基礎(chǔ)材料，它是體現(xiàn)一個城市管理和房地產(chǎn)管理水平的標(biāo)志，也是城市房屋和土地現(xiàn)狀的縮影。

（5）不動產(chǎn)登記檔案信息資源的重要作用：無論是在國土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國家稅收，還是在戶籍管理、個人信用等管理等領(lǐng)域都起著不可替代的作用。

2. 特點

2.1憑證性。

（1）專業(yè)性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認(rèn)定、房地產(chǎn)平面圖的測繪等，都必須由具有專業(yè)資質(zhì)的部門出具報告。

（2）提供可靠的法律依據(jù)。在實施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保障時，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證。

2.2多樣性。 構(gòu)成多樣，涵蓋了不動產(chǎn)登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構(gòu)成。形式復(fù)雜，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合（紙質(zhì)檔案與電子檔案相結(jié)合），原始檔案資料以紙質(zhì)為主，現(xiàn)代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關(guān)的數(shù)據(jù)，也包括權(quán)利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。

2.3連續(xù)性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關(guān)，現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的交易劇增。不動產(chǎn)登記檔案體現(xiàn)了房產(chǎn)全部：從土地的劃撥、流轉(zhuǎn)，房屋的買賣、過戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產(chǎn)，反映了房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況。在房地產(chǎn)交易市場中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移頻繁更替，甚至存在過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉(zhuǎn)移已促成。因此，不動產(chǎn)登記檔案信息存在動態(tài)常規(guī)性和連續(xù)必然性。

2.4增量性。 由于交易頻繁，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量不斷增加，不動產(chǎn)登記檔案不斷擴容。所以不動產(chǎn)登記檔案既要永久保存又必須要求高質(zhì)量的保存條件。 以上幾點決定了不動產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式要有專業(yè)性，復(fù)雜多樣性，管理模式要適應(yīng)于連續(xù)性，保障高質(zhì)量永久保存的管理。

3. 管理模式

2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在全國展開?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)是不動產(chǎn)登記簿?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。可見，不動產(chǎn)登記工作的原始依據(jù)是不動產(chǎn)登記檔案，也是不動產(chǎn)登記工作開展的基礎(chǔ)。因此，不動產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動產(chǎn)登記檔案基本構(gòu)成：電子檔案和紙質(zhì)檔案，不動產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式包括兩個方面：虛擬管理與物理管理。

3.1虛擬管理模式，是對不動產(chǎn)檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對信息平臺建設(shè)的要求：建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除孤立信息；推動建立依法公開查詢系統(tǒng)，保證交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。信息管理基礎(chǔ)平臺應(yīng)當(dāng)匯集管理行政區(qū)劃內(nèi)的各類不動產(chǎn)檔案信息數(shù)據(jù)資源，成為登記檔案數(shù)據(jù)中心，建立統(tǒng)一查詢系統(tǒng)，并按管理層次和登記類別設(shè)置查詢權(quán)限、對外查詢服務(wù)，維護(hù)交易安全，保障個人隱私，確保信息數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、完整和安全。

3.2物理管理模式：主要指紙質(zhì)檔案、權(quán)籍圖冊的管理。就目前全國各省市不動產(chǎn)登記檔案管理的現(xiàn)狀，面對不動產(chǎn)登記檔案管理問題，如館藏檔案、管理水平、庫房條件、規(guī)模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理，維護(hù)檔案的完整與安全，便于社會使用。專業(yè)性程度較高，分為高度集中式和相對集中式兩種模式。

（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國家標(biāo)準(zhǔn)，對本行政區(qū)劃內(nèi)土地、房屋等不動產(chǎn)登記結(jié)果和原始資料進(jìn)行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優(yōu)點：檔案的完整與安全，同時要求高標(biāo)準(zhǔn)的檔案庫房。目前無錫房地產(chǎn)檔案館藏房產(chǎn)檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總?cè)萘考s為1600立方米，庫房壓力不小。要豐富館藏，也要優(yōu)化館藏。如果采用高度集中式，需要科學(xué)合理建設(shè)庫房甚至新建庫房，相關(guān)方案的制定、審批、動工建設(shè)等手續(xù)需要一定的周期性，相關(guān)資金、人員也要及時到位。

（2）相對集中式。 比如房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與相應(yīng)土地、海域登記檔案相關(guān)聯(lián)，可通過二維碼、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)實現(xiàn)。 相對集中式的管理模式，可在現(xiàn)有庫房管理條件基礎(chǔ)上進(jìn)行不動產(chǎn)登記檔案管理，可以在不動產(chǎn)登記檔案管理的實踐中尋找其適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。

4. 措施

兩種管理模式都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、一體化、實用化和科學(xué)化原則，建設(shè)符合標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代庫房，從而達(dá)到管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。

（1）建立各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規(guī)范檔案管理；

第2篇：不動產(chǎn)管理的概念范文

關(guān)鍵詞: 不動產(chǎn)登記/物權(quán)變動/法律行為/事實行為

引 言

新頒布實施的《中華人民共和國物權(quán)法》確立了因法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動，要以登記作為必備要件。也就是說，因法律行為所引起的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、消滅、設(shè)立負(fù)擔(dān)，除了作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)行為——債權(quán)行為成立且有效，尚須到不動產(chǎn)登記機關(guān)踐行登記程序，不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果方才發(fā)生。由此可見，不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記在不動產(chǎn)物權(quán)變動中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國不動產(chǎn)登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀，人們對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)和功用在認(rèn)識上發(fā)生一定的偏差，在登記的理論和實踐層面存在著一些分歧。辨清不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)，正確認(rèn)識不動產(chǎn)登記的功用，對我國不動產(chǎn)登記制度的完善，對不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一立法，尤其對廣泛存在著的不動產(chǎn)登記的實踐，都具有十分重要的指導(dǎo)作用。

一、不動產(chǎn)登記是民事行為抑或行政行為

鑒于我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，不動產(chǎn)登記由各類不動產(chǎn)的專門行政管理機關(guān)進(jìn)行，比如土地物權(quán)變動由土地行政主管部門登記，房產(chǎn)物權(quán)變動由房產(chǎn)行政主管部門登記，林木物權(quán)變動由林業(yè)行政主管部門登記等。由各類不動產(chǎn)的行政主管機關(guān)對所管理的不動產(chǎn)進(jìn)行登記，如若不申請登記，這些不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利不能發(fā)生變動。這種登記的現(xiàn)狀往往給人造成錯覺，主體之間就不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動，尚須相應(yīng)行政主管機關(guān)的登記認(rèn)可，行政機關(guān)的登記行為被看作是一種行政管理行為，這種觀點成為目前學(xué)界和實務(wù)界的通說。[1]某些行政法學(xué)者甚至認(rèn)為，主管機關(guān)的審查登記行為是一種帶有行政職權(quán)性質(zhì)的許可行為。[2]在學(xué)界與實務(wù)界之所以會出現(xiàn)這種認(rèn)識，是由我國目前有關(guān)不動產(chǎn)登記立法的現(xiàn)狀所決定的。土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法都是從對不動產(chǎn)進(jìn)行行政管理的角度進(jìn)行立法，不動產(chǎn)登記自然被納入到行政管理的范疇。

主體之間就不動產(chǎn)權(quán)利變動達(dá)成協(xié)議，以使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動，實現(xiàn)財貨流轉(zhuǎn)和交易目的。不動產(chǎn)權(quán)利具體包括建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等是物權(quán)，物權(quán)具有支配性和排它性，讓任何第三人知曉該不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況，有利于該不動產(chǎn)權(quán)利的行使和不動產(chǎn)效用的發(fā)揮，有利于該不動產(chǎn)的順暢流轉(zhuǎn)，以建立穩(wěn)定有序的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，這種主體之間就不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動的情況就必須借助一定的可足夠為眾人所知的公示手段彰顯出來。在諸如法國、德國、日本及我國臺灣地區(qū)被實踐證明了的最有效的公示手段即為不動產(chǎn)登記，即由一個有足夠公信權(quán)威的機構(gòu)將不動產(chǎn)權(quán)利變動情況通過設(shè)置專門的薄冊的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動產(chǎn)上的權(quán)屬狀況。我國不動產(chǎn)權(quán)利變動情況與這些國家和地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)利變動情況相通，運作原理相同，所以將不動產(chǎn)權(quán)利變動登記看作是主體之間不動產(chǎn)物權(quán)變動情況的公示，是促進(jìn)不動產(chǎn)的利用和實現(xiàn)財產(chǎn)穩(wěn)定有序流轉(zhuǎn)的必備手段。登記最主要的功能就是不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利狀況的公示，登記所產(chǎn)生的法律效果只關(guān)乎不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和變動狀況，登記服務(wù)于不動產(chǎn)的高效利用和有序流轉(zhuǎn)，不動產(chǎn)登記行為應(yīng)是民法上發(fā)生民法效果的行為，所以應(yīng)屬民事行為。

從上述論證可以看出，不動產(chǎn)登記的民事行為屬性，是由不動產(chǎn)登記的功能所決定的。《物權(quán)法》通過之后，確立不動產(chǎn)登記的公示功能具有十分重要的現(xiàn)實意義，不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，主要功能即將不動產(chǎn)權(quán)屬狀況公之示眾，以利不動產(chǎn)的利用和流轉(zhuǎn)，任何欲在該不動產(chǎn)上設(shè)定權(quán)利之第三人即可根據(jù)公示出來的權(quán)屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過去那種認(rèn)為不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)行政管理機關(guān)對不動產(chǎn)行使行政管理職權(quán)的傳統(tǒng)看法。主體之間就不動產(chǎn)權(quán)利變動達(dá)到協(xié)議之后，只要該協(xié)議合法、有效，并按《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)定提供了登記所需的材料，不動產(chǎn)登記機關(guān)在審查以后對符合條件的不動產(chǎn)物權(quán)變動就必須予以登記，以完成不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示程序，而不能借對不動產(chǎn)進(jìn)行行政管理為由對符合條件的不動產(chǎn)物權(quán)變動不予登記，這一點在《物權(quán)法》中也得到確認(rèn)。

二、不動產(chǎn)登記是事實行為還是法律行為

對不動產(chǎn)登記的事實行為屬性或是法律行為屬性的探討，是建立在對第一個問題論證的基礎(chǔ)之上，即是以不動產(chǎn)登記行為屬民事行為為探討的前提。事實行為和法律行為同屬法律事實的范疇，都是引起民法效果的原因。但是，事實行為和法律行為引起民法上效果的作用機理不同。法律行為，是以意思表示為要素，因意思表示而發(fā)生一定私法效果的法律事實。[3]主體欲要發(fā)生的民法上的效果，即民事權(quán)利和義務(wù)的產(chǎn)生、變更、消滅，受制于主體的意愿，只要該意愿合法、有效，意愿所達(dá)成的民法上的效果就會相應(yīng)地發(fā)生，所以因法律行為所引起的民法上效果的發(fā)生要貫徹意思自治原則。事實行為則不同，事實行為無需考慮行為人內(nèi)心意思，事實上有此行為，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，行為人有無取得此種法律效果的意思，在所不問。[4]由此可見，事實行為所產(chǎn)生的法律效果是由法律預(yù)先規(guī)定好了的，與行為人內(nèi)心意思無關(guān)，不受行為人內(nèi)心意思的影響。不動產(chǎn)登記是事實行為還是法律行為，就要看不動產(chǎn)登記所要發(fā)生的法律效果——不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、設(shè)定負(fù)擔(dān)、消滅，是否取決于不動產(chǎn)登記申請人的效果意思，若是則為法律行為，若否則為事實行為。

不動產(chǎn)登記是法律行為抑或事實行為，必須在物權(quán)變動的不同立法模式下考慮。綜觀他國民法理論和實踐，因法律行為引起物權(quán)變動，主要有兩種立法模式，一是形式主義，二是意思主義。所謂形式主義，是指物權(quán)變動的完成除當(dāng)事人的意思合致外，尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。[5]根據(jù)物權(quán)變動是基于當(dāng)事人的債權(quán)意思還是物權(quán)意思的不同，又可將形式主義分為債權(quán)形式主義和物權(quán)形式主義。債權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動須當(dāng)事人的債權(quán)意思合致，并且要履行登記、交付程序，如瑞士。物權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動須當(dāng)事人的物權(quán)意思合致，債權(quán)意思合致只是物權(quán)變動的原因，并不決定物權(quán)變動效果的發(fā)生。物權(quán)變動效果取決于物權(quán)意思合致，另外尚須踐行登記、交付程序，如德國。在形式主義立法模式下，就不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，不動產(chǎn)登記是必備要件。意思主義，是指物權(quán)變動僅以當(dāng)事人的意思合致為已足，不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指債權(quán)意思，也就是說，物權(quán)變動效果的發(fā)生，僅以當(dāng)事人債權(quán)意思合致為已足，登記、交付的形式要件不是物權(quán)變動的必備要件，但為了保護(hù)物權(quán)變動中的第三人，讓第三人知悉該物權(quán)變動的具體情況，意思主義規(guī)定登記、交付具有對抗第三人的效力，如法國和日本。不動產(chǎn)登記在不同的物權(quán)變動立法模式下顯現(xiàn)出不同的功用，是源于不同立法模式不動產(chǎn)登記性質(zhì)的不同。

（一）物權(quán)形式主義立法模式下不動產(chǎn)登記的法律行為屬性

已如上述，物權(quán)形式主義立法模式下，物權(quán)變動取決于物權(quán)行為，債權(quán)行為只是物權(quán)變動的原因，不決定物權(quán)變動效果的發(fā)生。但是物權(quán)行為究為何物，登記是否就是一種物權(quán)行為，則眾說紛紜?！皞鹘y(tǒng)見解認(rèn)為，物權(quán)的意思表示（包括物權(quán)的合意）本身即為物權(quán)行為（單獨行為及物權(quán)契約），登記或交付則為其生效要件。”[7] 按照法律行為的一般理論，法律行為的核心要素是意思表示，法律行為包括效果意思和意思的表達(dá)方式，如口頭形式、書面形式、行為等。如若將物權(quán)意思本身等同為物權(quán)行為，單純的物權(quán)意思表示（物權(quán)行為）則不能引起物權(quán)變動實際效果的發(fā)生。某種物權(quán)的實際取得或喪失，端賴于另外的實際履行行為，即動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的登記。如此一來，單有物權(quán)行為不能發(fā)生實際的物權(quán)變動，而這又與物權(quán)行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾，有關(guān)物權(quán)行為的傳統(tǒng)見解在維持物權(quán)意思即為物權(quán)行為的基礎(chǔ)之上，把實際的履行行為——交付和登記看作是物權(quán)行為的生效要件，但此種嫁接讓人不免產(chǎn)生牽強附會之感。臺灣著名學(xué)者姚瑞光先生在洞悉物權(quán)意思即為物權(quán)行為的矛盾后指出：“物權(quán)行為者，由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成之要式行為也。……物權(quán)的意思表示，與登記或交付相結(jié)合，始能成立所謂物權(quán)行為。惟有完成此項方式后之物權(quán)行為，始能發(fā)生物權(quán)得喪變更之效力，始能不殘留所謂履行問題，亦即物權(quán)行為一經(jīng)成立，即生效力，不可認(rèn)為物權(quán)行為因意思表示而成立，登記或交付不過其生效要件而已?！盵8]姚先生認(rèn)為，物權(quán)行為是物權(quán)意思和實行履行行為——交付、登記的結(jié)合，交付、登記也是物權(quán)行為的內(nèi)容，雖然此種觀點克服了物權(quán)意思本身即為物權(quán)行為的自相矛盾之處，但是關(guān)于物權(quán)意思和交付、登記之間的關(guān)系仍不甚明了，交付、登記的法律屬性仍不明確。

要探究物權(quán)行為的本質(zhì)，弄清楚物權(quán)行為和物權(quán)意思之間的關(guān)系以及交付、登記的法律屬性，必須從物權(quán)行為產(chǎn)生的源頭上分析。物權(quán)行為理論的創(chuàng)造者德國法儒薩維尼在《當(dāng)代羅馬法制度》一文中寫道：“私法契約是最復(fù)雜最常見的……在所有的法律制度中都可以產(chǎn)生契約，而且它們是最重要的法的形式，首先是在債法中，它們是債產(chǎn)生的最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務(wù)契約。此外在物權(quán)法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約，因為它具備契約概念的全部特征：它包括雙方當(dāng)事人對占有物和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個完整的交付是不足夠的，因此還必須加上物的實際占有取得作為它的外在行為，但這些都不能否認(rèn)它的本質(zhì)是契約……?！盵9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們：交付本身即為一法律行為，買賣中的交付，核心要素是當(dāng)事人轉(zhuǎn)移動產(chǎn)所有權(quán)的意思，但該意思不是法律行為，其必須依附在交付這一有形的外觀之上，物權(quán)行為即為交付。

隨著交易規(guī)模的擴大和交易種類的多樣化，不動產(chǎn)交易在法理上和交易實踐上逐漸呈現(xiàn)出與動產(chǎn)交付不同的交易狀態(tài)，即被后來各國所廣泛確立的不動產(chǎn)交易要以登記作為表標(biāo)方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發(fā)，由于不動產(chǎn)登記成為不動產(chǎn)交易的常態(tài)表征，如理相同，不動產(chǎn)登記也是一種真正的契約，是一種能獨立發(fā)生物權(quán)變動的法律行為。以薩維尼物權(quán)行為理論為立法基礎(chǔ)所采取的物權(quán)形式主義立法模式下，就不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，不動產(chǎn)登記即為一種能獨立發(fā)生物權(quán)變動的法律行為的觀點明晰可見。

（二）債權(quán)形式主義和意思主義立法模式下不動產(chǎn)登記的事實行為屬性

債權(quán)形式主義、意思主義立法模式與物權(quán)形式主義立法模式，雖然都有債權(quán)行為的存在，但債權(quán)行為在實際的物權(quán)變動中所起的功用不同。意思主義立法模式下，單有債權(quán)行為即可引起物權(quán)變動，連債權(quán)行為的實際履行——交付、登記等都沒有必要。債權(quán)形式主義立法模式下，債權(quán)行為是引起物權(quán)變動的決定因素，但只有當(dāng)債權(quán)行為的實際履行——交付、登記完成后，方才發(fā)生物權(quán)變動。在這兩種模式下，債權(quán)行為對物權(quán)變動起著決定作用，債權(quán)行為無效、被撤銷，物權(quán)變動就無法發(fā)生。物權(quán)形式主義立法模式下，已如上文所述，債權(quán)行為只是物權(quán)變動的原因，實際的物權(quán)變動取決于物權(quán)行為，即使債權(quán)行為無效或被撤銷，只要物權(quán)行為有效，物權(quán)變動就能實際發(fā)生。

物權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是真正的契約，不動產(chǎn)登記作為法律行為的一種，遵從法律行為成立要件、生效要件等的判斷規(guī)則，適用法律行為一般原理。債權(quán)形式主義立法模式下，依債權(quán)行為達(dá)到物權(quán)變動的最終目的，端賴于當(dāng)事人債的實際履行。債的履行完成，即動產(chǎn)完成交付和不動產(chǎn)完成登記可發(fā)生多重法律效果：一是當(dāng)事人之間的債因當(dāng)事人的實際履行而消失，二是當(dāng)事人之間所欲達(dá)到的目的，就物權(quán)變動而言，物權(quán)變動的發(fā)生即可確定地實現(xiàn)，三是動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記作為當(dāng)事人之間物權(quán)變動的外觀，對不知交易實情的第三人來說，具有公示權(quán)利變動的效果。因此，債權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是債的履行行為，該履行行為產(chǎn)生既定的法律效果，是物權(quán)變動的必備要件，因而應(yīng)屬于事實行為。

意思主義立法模式下，就物權(quán)變動的法律要件來說，交付、登記并非必需。但從交易習(xí)慣和日常生活經(jīng)驗來看，不完成交付和登記，買方不取得對物的實際占有，物的使用價值無法實現(xiàn)。從另一個角度看，物權(quán)是支配權(quán)，具有排它性，物權(quán)的行使和變動不僅關(guān)涉物權(quán)人本人的利益，還關(guān)涉到該物之上其他權(quán)利人、欲取得該物之交易相對人等的利益，關(guān)涉交易安全和交易秩序，交付和登記扮演著十分重要的公示功能，并且此種公示功能在復(fù)雜的物權(quán)變動中尤為重要。基于此，意思主義立法模式雖不強求不動產(chǎn)物權(quán)變動必須辦理不動產(chǎn)登記，但規(guī)定未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動不能對抗第三人，這就使得取得不動產(chǎn)物權(quán)之當(dāng)事人如若未辦理登記，其所取得的不動產(chǎn)物權(quán)隨時有被他人取得的風(fēng)險，正是此種風(fēng)險的反激勵作用，當(dāng)事人因顧及風(fēng)險，在絕大多數(shù)情況下也不得不辦理登記，這一點從王茵博士的論文中可以清晰地得到印證，意思主義立法模式的典型——法國，于“1855年法就大多數(shù)所有權(quán)及其他不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)，規(guī)定以謄記為第三人對抗要件，顯著地擴大了謄記范圍，幾乎所有的物權(quán)變動都要公示。”[10] 由此可見，意思主義立法模式下，交付、登記作為物權(quán)變動對抗第三人的公示要件，法律效果確定，因而也屬于事實行為。

結(jié) 論

在我國《物權(quán)法》制定過程中，就采取何種物權(quán)變動立法模式，是否采用物權(quán)行為理論等問題，眾說紛紜。就已實施的《物權(quán)法》相關(guān)條文內(nèi)容來看，“不動產(chǎn)物權(quán)變動非經(jīng)登記不發(fā)生效力”是一般規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立，土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，非經(jīng)登記不得對抗善意第三人，地役權(quán)的設(shè)立非經(jīng)登記不得對抗善意第三人，并且立法上未采用“物權(quán)行為”概念。由此可見，我國就不動產(chǎn)物權(quán)變動，立法上采取了以債權(quán)形式主義為主，兼采意思主義的立法模式。結(jié)合上文的論證分析可以看出，在我國，就不動產(chǎn)登記而言，一般情況下，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，不動產(chǎn)登記的法律效力，法有明確規(guī)定，與當(dāng)事人的意志無關(guān)。特定情況下，不動產(chǎn)登記起著“對抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也為法所明文規(guī)定。由此可見，在我國，不動產(chǎn)登記的行為屬性應(yīng)為事實行為。（原載《長春工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2009年第4期）

參考文獻(xiàn)

[1] 田士永.物權(quán)行為理論研究[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2002.194；王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.50.

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[4] 趙勇峰，馬瑞娟.對民事法律事實體系的再思考[J].學(xué)術(shù)交流，2005，（10）。

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[7] 王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[C].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.7.

注釋:

[1]田士永.物權(quán)行為理論研究[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2002.194；王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.50.

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[5]肖厚國.物權(quán)變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[6]肖厚國.物權(quán)變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[7]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[C].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.7.

[8]轉(zhuǎn)引自王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[C].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.5.

第3篇：不動產(chǎn)管理的概念范文

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)物權(quán)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動產(chǎn)登記制度兩個部分組成。

建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預(yù)市場主體的具體經(jīng)濟(jì)活動而集中精力去做其應(yīng)該做的事情。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會成員準(zhǔn)人市場的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，營造并維護(hù)市場的公平競爭環(huán)境。由此可見，作為明確市場主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項職能中居于基礎(chǔ)性地位。

一．問題的提出：我國傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計劃經(jīng)濟(jì)體制下不動產(chǎn)的財產(chǎn)性長期不被承認(rèn)，不動產(chǎn)被排除在財產(chǎn)法之外，不動產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權(quán)分散，我國傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記極為混亂。

（一）不動產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一

我國的行政機關(guān)在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時所依據(jù)的是分散在各個法律法規(guī)中的登記規(guī)范。僅法律就有《土地管理法》及其《實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《擔(dān)保法》等之多,另外還包括國務(wù)院有關(guān)行政主管部門制定的登記規(guī)則,如國家土地局制定的《土地登記規(guī)則》。這些性質(zhì)、淵源、效力不同的登記法規(guī)都是計劃經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物，已不能滿足市場經(jīng)濟(jì)下不動產(chǎn)物權(quán)變動的需要。

（二）不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一

根據(jù)上述分散的法律法規(guī)的規(guī)定，土地、房地產(chǎn)、森林、礦產(chǎn)等所有權(quán)或抵押等的登記分別由縣級人民政府土地行政、房產(chǎn)、林木、地質(zhì)礦產(chǎn)或地方人民政府規(guī)定的主管部門行使。

在這種傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動產(chǎn)登記的領(lǐng)域，體系龐雜，弊端重重：當(dāng)事人登記時經(jīng)常要到多個部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關(guān)不動產(chǎn)交易機關(guān)帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復(fù)抵押等現(xiàn)象；各登記機關(guān)為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動產(chǎn)登記錯誤的賠償問題缺乏規(guī)定

我國目前的法律法規(guī)中缺乏關(guān)于不動產(chǎn)登記賠償問題的規(guī)定，在實踐中造成不動產(chǎn)登記機關(guān)的權(quán)利和義務(wù)被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機關(guān)僅指向收費的權(quán)利，而對登記錯誤的后果不負(fù)任何責(zé)任，嚴(yán)重的損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，由此產(chǎn)生了大量的不動產(chǎn)登記糾紛；因為登記機關(guān)不對錯誤的不動產(chǎn)登記負(fù)責(zé)，不利于加強不動產(chǎn)登記機關(guān)的責(zé)任感，缺乏壓力和動力去認(rèn)真履行不動產(chǎn)登記的義務(wù)，影響了不動產(chǎn)登記的公信力。

（四）不動產(chǎn)登記的信息不夠公開化

我國相關(guān)法律法規(guī)沒有明文規(guī)定公開查簿制度。在司法實踐中經(jīng)常遇到需要查詢當(dāng)事人不動產(chǎn)信息的情況，而掌握不動產(chǎn)登記信息的部門認(rèn)為登記只是為了執(zhí)行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準(zhǔn)確地提供不動產(chǎn)信息。這與物權(quán)變動的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠(yuǎn)。

二．重構(gòu)我國不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動產(chǎn)登記，也就是不動產(chǎn)物權(quán)登記，是不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)依申請將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。不動產(chǎn)登記的性質(zhì)是不動產(chǎn)登記制度中的基本問題。

（一）傳統(tǒng)學(xué)界觀點

目前學(xué)界有關(guān)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說:1、公法行為說,該說認(rèn)為:不動產(chǎn)登記的性質(zhì),屬于一種行政行為。2、私法行為說,該說認(rèn)為,登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來看,登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。3、證明行為說,該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷,認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身,也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示,而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動產(chǎn)物權(quán)登記的種類及物權(quán)的基本分類。

（二）不動產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析

筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國的不動產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍的研究。

1．我國的不動產(chǎn)物權(quán)的類型

根據(jù)我國現(xiàn)行法律和已頒布的《物權(quán)法》之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國的不動產(chǎn)物權(quán)包括以下種類：

（1）不動產(chǎn)所有權(quán)：國家所有權(quán)；集體所有權(quán)；私人和其他權(quán)利人的所有權(quán)。

（2）不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動產(chǎn)抵押權(quán)。

（3）不動產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)。

對于上述種類，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)。典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)。在此主要討論準(zhǔn)物權(quán)問題。

準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇。對準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在學(xué)者之間有一定的差異。如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī)定的財產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定。屬于準(zhǔn)物權(quán)的財產(chǎn)權(quán)有:林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱為特別法上的物權(quán)。如王利明教授認(rèn)為,特別法上的物權(quán),公民、法人經(jīng)過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發(fā)或作某種特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概念。如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為,準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱謂,而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總稱。按照通說,它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成。為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物權(quán)這一表述。

準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開發(fā)利用的，應(yīng)作為行政許可的事項(第12條規(guī)定)。由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強的公法色彩。

準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，對于不動產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對待。依不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記,如探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán)。這一類準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政管理權(quán)關(guān)系密切。

另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動之登記,如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等。這一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系,主要是物權(quán)人通過登記機構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利。

基于此，筆者認(rèn)為，前一類以不動產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為范疇，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范；后一類與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度要討論的重點。需要說明的是，“二分法”與物權(quán)的平等保護(hù)原則并不矛盾，相反，恰恰是對其的合理補充。

綜上所述，不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論。目前實務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類地籠統(tǒng)地只強調(diào)不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強調(diào)不動產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動產(chǎn)登記行為。只有先明確不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，才能制定出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法框架。本文所探討的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。

現(xiàn)階段構(gòu)建我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以后一類復(fù)合行為性質(zhì)的不動產(chǎn)登記為限。這種復(fù)合性質(zhì)的不動產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權(quán)力對不動產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國家稅收提供依據(jù)；后者的意義在于通過權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為行政行為與準(zhǔn)行政行為。一般認(rèn)為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機關(guān)的意思表示直接產(chǎn)生法律效力的行為。準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機關(guān)的意思而產(chǎn)生。因此,行政登記屬于準(zhǔn)行政行為,只產(chǎn)生間接的法律效果,而不產(chǎn)生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關(guān)的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認(rèn)知與判斷，不動產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對申請人的不動產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權(quán)利主體所享有的不動產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。從行政主體的意思參與程度講，不動產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。所以，這一種不動產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”。

作為準(zhǔn)行政行為的不動產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產(chǎn)登記薄上的權(quán)利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產(chǎn)登記薄中的登記內(nèi)容才能被；二是確認(rèn)，登記在不動產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容是經(jīng)過行政機關(guān)的核實后所做的記載，代表著官方對權(quán)利主體所享有的不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此在客觀上具有一定的公定力。

三．構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

《物權(quán)法》第10條規(guī)定,“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記是準(zhǔn)行政行為和證明行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度要討論的問題。

（一）確立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)

不動產(chǎn)登記機關(guān)確定在哪一個部門,應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國際慣例確定。世界各國或地區(qū)的登記機關(guān),無非是司法部門和地政部門兩種。德國實行的是司法部門登記的做法,他們的土地登記實際上就是不動產(chǎn)登記,而且這種登記仍可以為不動產(chǎn)的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。結(jié)合我國實際情況，由法院進(jìn)行登記,登記結(jié)果必然對裁判產(chǎn)生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯誤,本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但如果由法院自己去追究,是會有一定干擾的。并且登記在我國有準(zhǔn)行政行為的性質(zhì),登記由行政機關(guān)承擔(dān)有其合理性。

筆者認(rèn)為，目前以地政部門的登記為基礎(chǔ)建立我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,應(yīng)當(dāng)說較為實際和方便操作。理由是：第一，不動產(chǎn)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其他不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地登記為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數(shù)土地的初始登記工作基本完成，這為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。

在這方面有我國臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗可以借鑒。臺灣的不動產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機關(guān)辦理的。從臺灣目前的情況來看,由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機關(guān),即地政事務(wù)所,這又大大簡化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請登記,符合實際生活的需要。

所以，在不動產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學(xué)習(xí)臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗,并結(jié)合大陸實際,不動產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)另設(shè)機構(gòu),成立統(tǒng)一規(guī)范符合實際的不動產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會成本,便于實踐操作。此外，不動產(chǎn)登記機關(guān)實行垂直領(lǐng)導(dǎo)制，規(guī)定嚴(yán)密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產(chǎn)登記機關(guān)利用自己的服務(wù)進(jìn)行牟利。

（二）明確統(tǒng)一登記的范圍

不動產(chǎn)涉及的面很廣,土地、房屋是不動產(chǎn),草原、林地、水庫、道路也是不動產(chǎn),探礦、采礦、養(yǎng)殖、電力和通訊等設(shè)施都涉及不動產(chǎn)。哪些不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一登記的范圍,哪些不宜統(tǒng)一登記,在我國現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。

根據(jù)前述準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)的劃分，不動產(chǎn)登記性質(zhì)的“二分法”，對于民事主體之間的物權(quán)變動,如房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等，不涉及行政機關(guān)的意思表示，與行政管理關(guān)系無關(guān)，依據(jù)準(zhǔn)行政行為屬性，將其納入統(tǒng)一登記范圍當(dāng)屬無疑。但是采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國家所有的自然資源這些準(zhǔn)物權(quán)，行政機關(guān)依行政許可等產(chǎn)生的物權(quán)變動，不宜納入進(jìn)來。因為這涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個過程，目前尚不成熟。

（三）明確不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動產(chǎn)登記的基本原理,登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯誤,也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯誤,當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。為了保障權(quán)利人的合法權(quán)益以及加強登記人員責(zé)任感,有必要建立權(quán)利人登記救助機制,完善登記機關(guān)及其工作人員的責(zé)任制度。

權(quán)利人救助機制已為《物權(quán)法》所確立，增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機關(guān)的賠償責(zé)任。

登記的準(zhǔn)確、真實及完整是登記工作的內(nèi)在要求。筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)登記行為給相對人造成實際損失的情況下，已完全滿足行政賠償?shù)臉?gòu)成要件:從主體角度講，不動產(chǎn)物權(quán)的登記工作是由行政機關(guān)而非司法機關(guān)來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務(wù)的行為；第三，登記行為確實可能給相對人造成現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對人的損失之間確實存在因果關(guān)系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，以及不當(dāng)或錯誤的登記，說明行政機關(guān)在履行登記職責(zé)過程中違反了對相對人應(yīng)盡的義務(wù)，構(gòu)成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機關(guān)應(yīng)設(shè)立登記賠償備用基金。從國外立法實踐上看,德國和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金,以彌補可能造成的對真正權(quán)利人利益的損害,我國也可以仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基金的來源應(yīng)考慮：在不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)中，將按件收取的費用，納入不動產(chǎn)登記賠償基金；登記機關(guān)可以向保險公司投保，設(shè)立責(zé)任保險；登記機關(guān)可以依法設(shè)立行政追償權(quán)，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現(xiàn)代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨對外的收發(fā)文室為窗口受理業(yè)務(wù)，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規(guī)定的時限到窗口領(lǐng)取結(jié)果，受理人和辦理人相分開，一個窗口進(jìn)一個窗口出，封閉辦公，集中對外。[4](P478)

2.建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息公開制度

信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權(quán)力來源于人民這一根本性事實所決定，權(quán)力運行的全過程應(yīng)當(dāng)為權(quán)力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權(quán)力健康運行的本質(zhì)要求。[5](P21)

首先是政務(wù)信息公開。對與群眾利益相關(guān)的、便于群眾參與管理和監(jiān)督的政務(wù)信息，逐步定期披露，既增加了政務(wù)工作的透明度，又增強登記機關(guān)的責(zé)任感。

其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對象應(yīng)是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體（當(dāng)事人、法官、律師等）公開的做法，體現(xiàn)透明化管理、為人民服務(wù)的立場；信息公開的內(nèi)容應(yīng)包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當(dāng)事人作出正確的不動產(chǎn)交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務(wù)小組、網(wǎng)上公告等，以實現(xiàn)全方位、高質(zhì)量的服務(wù)。

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復(fù)抵押或不法分子惡意登記等現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn):

[1]崔建遠(yuǎn).準(zhǔn)物權(quán)的理論問題[J].中國法學(xué).2003,(3).

[2]郭明龍、王利民.轉(zhuǎn)制與應(yīng)對——論我國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的結(jié)構(gòu)性變革[J].云南大學(xué)學(xué)報法學(xué)版.2006.(5).

[3]皮宗泰、王彥.準(zhǔn)行政行為研究[J].行政法學(xué)研究.2004.(1).

第4篇：不動產(chǎn)管理的概念范文

[關(guān)鍵詞] 不動產(chǎn);特殊權(quán)益;價值評估

[中圖分類號] D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1006-5024(2006)10-0184-03

[作者簡介] 蔡 勇,江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處注冊房地產(chǎn)估價師,研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)｡(江西 南昌 330046)

不動產(chǎn)的權(quán)益包括權(quán)利､利益和收益三個方面,一般的不動產(chǎn)權(quán)益的價值評估已為不動產(chǎn)估價人員所熟悉,但不動產(chǎn)特殊權(quán)益的分析及其價值評估卻為不少不動產(chǎn)估價人員所陌生｡為此,筆者撰寫本文對其進(jìn)行探討,以供不動產(chǎn)估價人員在實務(wù)中借鑒｡

一､特殊的非占有性不動產(chǎn)權(quán)益

(一)地役權(quán)｡地役權(quán)是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的方便與利益而利用他人土地的一種用益物權(quán)｡在與地役權(quán)相關(guān)的不動產(chǎn)中,需要取得地役權(quán)的不動產(chǎn)稱為需役不動產(chǎn)或支配不動產(chǎn),而提供地役權(quán)的不動產(chǎn)則稱為供役不動產(chǎn)｡地役權(quán)的一個常見形式是(道路)通行權(quán)――即是從別人土地上通過的權(quán)利｡另一個就是輸電設(shè)施或電話線路的地役權(quán),它允許設(shè)備公司在土地上指定的地點樹立電桿并在電桿之間布線｡

地役權(quán)分為兩種類型,第一種是附屬地役權(quán),它附屬于土地上,而不是一種私人權(quán)益;第二種是總地役權(quán),它不附設(shè)于不動產(chǎn),而只是有利于擁有權(quán)益的個人或機構(gòu)｡例如,上述輸電電線地役權(quán)有傳輸電力的效用,而未附屬于任何不動產(chǎn)｡附屬地役權(quán)除上述的道路通行權(quán)外,還有保留地役權(quán)､開放空間地役權(quán)和古跡保存地役權(quán)｡保留地役權(quán)可限制不動產(chǎn)的未來使用,并且具有保護(hù)野生動物和棲息地的效用;也可以為自己不動產(chǎn)的效用,通過支付相應(yīng)代價而取得保留地役權(quán),例如,假設(shè)位于海灘附近的一個賓館A與海灘之間有一個建筑高度相對低很多的賓館B,則賓館A為了不失去其眺望大海的效用,就可以通過取得保留地役權(quán)來限制賓館B改造或重建為高層建筑,但是需要為此向賓館B支付有關(guān)代價｡開放空間地役權(quán)要求將土地留出來做為非建筑用地｡古跡保存地役權(quán)常常是通過禁止對不動產(chǎn)實體進(jìn)行改造的方式來保護(hù)某些具有歷史價值的不動產(chǎn),它使不動產(chǎn)避免開發(fā)至單純從不動產(chǎn)所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)效益來說的最高最佳利用狀態(tài),而達(dá)到了從整個社會角度看的最高最佳使用狀態(tài)｡

之所以需要對地役權(quán)進(jìn)行價值評估,一是因為地役權(quán)包含了一些對供役不動產(chǎn)所有權(quán)的限制,服從地役權(quán)被認(rèn)為是背上了包袱,從而在一定程度上會減少供役不動產(chǎn)的價值;二是因為地役權(quán)能使需役不動產(chǎn)的效用得到更好的發(fā)揮,從而在一定程度上會增加需役不動產(chǎn)的價值｡地役權(quán)的價值評估思路依地役權(quán)的取得情況不同而不同,對于政府因公共需要通過征收取得地役權(quán)的估價,其經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)與國家征用補償估價基礎(chǔ)大致相同,價值的衡量是供役不動產(chǎn)價值的損失,即地役權(quán)的價值等于供役前的不動產(chǎn)價值與供役后的不動產(chǎn)價值之差,而不在于取得地役權(quán)不動產(chǎn)的價值增加;對于私人通過合同取得的地役權(quán)的估價,采用分配法,即通過對受益的需役不動產(chǎn)的價值增加總量或收益增加總量進(jìn)行分割來進(jìn)行估價｡

(二)抵押權(quán)｡當(dāng)某宗不動產(chǎn)被設(shè)定抵押權(quán)作為貸款債務(wù)擔(dān)保時,該宗不動產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)就被分割成了兩個部分,即抵押不動產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)｡抵押權(quán)是貸款人(抵押權(quán)人)所擁有的權(quán)益,其權(quán)利是指貸款人有權(quán)將不動產(chǎn)權(quán)作為本票擔(dān)保,或借款人無力還債時有權(quán)向法院申請對抵押不動產(chǎn)進(jìn)行處置并優(yōu)先得到清償;其利益和收益是借款人償還的貸款本金和支付的借款利息,或者是借款人無力還債時從處置抵押不動產(chǎn)所得的價款中得到的優(yōu)先償還的款額｡

抵押權(quán)益價值評估的思路分兩種情況,第一種情況是假設(shè)借款人能夠按照借款合同的要求如期足額償還剩余的貸款本息值,在這種假設(shè)前提下,評估思路是抵押權(quán)價值等于借款人在估價時點之后各期需要支付的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和;第二種情況是假設(shè)借款人在估價時點之后不能足額歸還剩余的貸款本息值或者根本就不歸還剩余的貸款本息值,在這種假設(shè)情況下,評估思路是抵押權(quán)價值等于借款人在估價時點之后可能歸還的貸款本息值和抵押權(quán)人從處置抵押物中所獲的優(yōu)先受償款額在估價時點的現(xiàn)值之和｡抵押權(quán)人從處置抵押物中所能獲得的優(yōu)先受償款額,是處置抵押物的所得扣除處置費用､有關(guān)稅金后的余額;如果抵押不動產(chǎn)所占的土地為劃拔土地使用權(quán),則預(yù)先扣除的費用還包括需要補交的土地使用權(quán)出讓金｡處置抵押物的所得是抵押不動產(chǎn)在未來處置時的市場價值與某一個快速變現(xiàn)的折扣系數(shù)的乘積,抵押不動產(chǎn)在未來處置時的市場價值需要評估人員利用市場比較法結(jié)合長期趨勢法評估確定,快速變現(xiàn)的折扣系數(shù)也需要評估人員通過對當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查確定｡

(三)可轉(zhuǎn)讓的開發(fā)權(quán)｡可轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)是自土地所有權(quán)人或使用權(quán)人擁有的權(quán)利束中分離出來,一般經(jīng)出售而轉(zhuǎn)讓給同一地區(qū)或不同地區(qū)的另一土地產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)權(quán)｡可轉(zhuǎn)讓的開發(fā)權(quán)多見于保護(hù)區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)中,處于保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)人可以得到開發(fā)權(quán),該開發(fā)權(quán)不能用于開發(fā)自己擁有的土地,但可以出售給開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)人,得到此可轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)的開發(fā)區(qū)內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)人,可以興建比開發(fā)區(qū)使用分區(qū)管制法規(guī)通常允許的密度更高的建筑物｡

在有足夠的比較案例時,評估人員可以采用市場比較法進(jìn)行可轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)的估價,但是,目前國內(nèi)一般還沒有足夠的可轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)的比較案例,所以比較可行的估價方法是采用類似于剩余法的估價思路來估價,所謂類似于剩余法的估價思路,是指先通過求取開發(fā)區(qū)內(nèi)的某一不動產(chǎn)在取得可轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)后的價值,然后減去其在取得可轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)前的價值,得出可轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)所引致的價值增加值,最后對這個價值增加值進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指?即可得出可轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)的價值｡

二､特殊的占有性不動產(chǎn)權(quán)益

(一)空間利用權(quán)｡所謂空間利用權(quán),是指對于地上和地下的空間依法進(jìn)行利用的權(quán)益,它包括地下空間利用權(quán)(簡稱“地下權(quán)”,以下同)和地上空中空間利用權(quán)(簡稱“空中權(quán)”,以下同)兩種類型｡地下權(quán)是指對于不動產(chǎn)的地下部分的使用和收益權(quán),如利用地下空間建造地鐵､地下商業(yè)街､地下商店､地下停車場､遂道,鋪設(shè)地下管線､電線､電話線等的權(quán)益｡空中權(quán)是指利用､控制､調(diào)節(jié)與某一不動產(chǎn)上部空間有關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)益,如不動產(chǎn)所有人在不違反城市規(guī)劃的條件下可將其樓頂出售給他人加蓋房屋或以合作的方式與出資加蓋房屋的一方分成,將樓項或外墻出售給或出租給廣告公司作廣告牌,通過架設(shè)高架橋而形成連接兩幢大樓的走廊,利用樓頂上空架設(shè)高壓電線､空中電纜等｡

空間利用權(quán)的價值評估方法與思路,依空間的利用方式不同而有差異;對于利用地下空間建造地鐵､地下商業(yè)街､地下商店､地下停車場,鋪設(shè)地下管線､電線､電話線和將樓頂或外墻出售給廣告公司作廣告牌､廣告塔等的利用方式,可以采用先用收益法或市場法評估出所建設(shè)施的市場價值,減去建設(shè)那些設(shè)施所需的成本和應(yīng)取得的正常利潤來求取空間利用權(quán)的價值;對于利用地下空間建設(shè)遂道和通過架設(shè)高架橋而形成連接兩幢大樓的走廊的空間利用權(quán),可以根據(jù)被其連通的兩側(cè)不動產(chǎn)的價值的增增加值或收益的增加值來評估其價值;對于將樓頂出售給他人加蓋房屋的空間利用權(quán),可以按照待開發(fā)土地的假設(shè)開發(fā)法或剩余法的思路來評估其價值;對于利用樓頂上空架設(shè)高壓電線､空中電纜的空間利用權(quán),由于它屬于空間役權(quán),因而可以按照地役權(quán)的評估來評估其價值｡當(dāng)然,只要有足夠的比較實例,所有形式的空間利用權(quán)都可用市場比較法來評估其價值｡

(二)時間分享權(quán)｡時間分享權(quán)是指按時間擁有所有權(quán)或使用和占用不動產(chǎn)的權(quán)益｡時間分享權(quán)的評估已在我國出現(xiàn),這主要出現(xiàn)在假日度假村會員資格權(quán)益和高爾夫球俱樂部會員資格權(quán)益的價值評估中｡時間分享權(quán)具體分為以下兩種形式:

1.附加所有權(quán)的時間分享權(quán)｡是指在一年內(nèi)特定期間使用某不動產(chǎn)的所有權(quán)｡對于附加所有權(quán)時間分享權(quán),購買人具有出售､出租或贈與這種不動產(chǎn)權(quán)益的權(quán)益,并且可以就他或她所擁有的權(quán)益進(jìn)行抵押,也可就其該項所有權(quán)進(jìn)行登記｡

2.無所有權(quán)的時間分享權(quán)｡這種形式的不動產(chǎn)沒有轉(zhuǎn)讓所有權(quán)｡典型的情況是購買人購買的僅是可能使用一單元的時間分享權(quán)和相關(guān)財產(chǎn)權(quán)益｡無所有權(quán)的時間分享權(quán)又可以分為三種:承租人權(quán)益､假日執(zhí)照和俱樂部會員資格｡

對時間分享權(quán)進(jìn)行價值評估時,需要注意評估的權(quán)益往往既包括不動產(chǎn)的權(quán)益也包括動產(chǎn)的權(quán)益,所以成本法一般不是其合適的評估方法,通常是根據(jù)比較案例的轉(zhuǎn)售價格,采用市場比較法進(jìn)行估價;對于附有所有權(quán)的時間分享權(quán)的評估和做新的承租人權(quán)益開發(fā)方案估價時,可以采用收益法｡做新的時間分享權(quán)開發(fā)方案估價時,也可以考慮采用成本法,但是估價師必須考慮到:銷售完不動產(chǎn)所需要的時間､所需相關(guān)設(shè)施的直接成本和間接成本､市場中競爭情況以及從設(shè)計階段就可能存在的功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊｡

(三)收益權(quán)｡不動產(chǎn)收益權(quán)實際是一種投資收益權(quán),具體體現(xiàn)為收費權(quán),其價值評估通常為質(zhì)押貸款目的的評估｡不動產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押是近年在我國南方城市出現(xiàn)的一種新型金融業(yè)務(wù),一般見于高速公路､污水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項目｡

不動產(chǎn)收益權(quán)價值評估采用收益法進(jìn)行;其價值評估的獨特性不在于其評估方法上,而在于其權(quán)益分析上｡在進(jìn)行不動產(chǎn)收益權(quán)價值評估時,首先,要注意收益權(quán)不是一種所有權(quán),因此它具有期限的限制｡例如,根據(jù)《公路法》及《公路經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,公路收費經(jīng)營期限最長不得超過30年,收費期限屆滿,收費權(quán)由國家或出讓方收回｡不但如此,收益權(quán)也通常具有地域的限制,即收益權(quán)的權(quán)利人只能夠在某個特定的范圍內(nèi)收取費用;因此,評估時首先要確定收益權(quán)的期限和權(quán)利范圍｡其次,要注意審查作為評估對象的不動產(chǎn)收益權(quán)的財產(chǎn)屬性｡設(shè)定的收益權(quán)必須是可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)利,否則,它就不具有市場價值｡第三,收益的確定和對交易處分方式的認(rèn)定要貫徹政策性,體現(xiàn)房地產(chǎn)估價的合法原則,具體來說是要遵循物價部門對收費定價的相關(guān)文件和有關(guān)權(quán)益管理的特殊規(guī)定,例如對公路收益權(quán)的價值評估,要遵循《公路經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理辦法》等文件的規(guī)定｡

(四)建筑物區(qū)分所有權(quán)｡目前,學(xué)術(shù)上對建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念還有著不同的觀點,筆者認(rèn)為,比較全面的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念,應(yīng)該是指包括建筑物區(qū)分所有人對專有部分的所有權(quán)､對共有部分的共有權(quán)(其中又包括共同使用權(quán)與專有使用權(quán))､建筑物區(qū)分所有人之間的相鄰權(quán)和成員權(quán)四項權(quán)益的一種所有權(quán)｡

建筑物區(qū)分所有權(quán)的價值評估關(guān)鍵在于其各項細(xì)分權(quán)益及其對評估對象價值影響的分析上｡估價師往往無法解釋物質(zhì)實體“相同”､區(qū)位一致､產(chǎn)權(quán)相同的兩宗具有建筑物區(qū)分所有的不動產(chǎn),為什么在市場上的價格有時具有較大的差距｡其實,其產(chǎn)權(quán)相同只是一種表面現(xiàn)象而已,具體說,它們僅是專有部分的所有權(quán)相同,只要能夠深入分析其共有部分的共有權(quán)､建筑物區(qū)分所有人的相鄰權(quán)和成員權(quán)的差異,就不難找出其價格差異的原因｡

(五)合作所有權(quán)｡合作所有權(quán)是指某一不動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬于一個公司(如住宅合作社),而這個公司的股權(quán)在幾個人中間分配,每個股東(如社員)按股份享有該不動產(chǎn)的所有權(quán),然后憑借該所有權(quán)租借一部分空間的權(quán)益｡

合作所有權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)的區(qū)別在于,合作所有權(quán)所在的房屋具有一個單獨的所有者――合作制公司――它還可以抵押這宗不動產(chǎn)(因而,自動為每個合作所有者提供融資),而不象建筑物區(qū)分所有權(quán)所在的房屋那樣――有很多所有者――各建筑物區(qū)分所有人;在繳納不動產(chǎn)有關(guān)稅費時,合作所有權(quán)所在的房屋是一個獨立的整體,由公司支付的稅款在各個合作所有者之間按股份比例分?jǐn)?所有的公共區(qū)域和房屋的維修費用與管理費用及抵押貸款償還額也是如此分?jǐn)?#65377;合作所有權(quán)的這一特點,使得合作制房屋在一個所有者拖欠有關(guān)稅費時,可能出現(xiàn)的“滾雪球”效應(yīng)｡在合作制中,某個合作所有者拖欠有關(guān)稅､費,意味著其他所有者需要代其繳納;如果一定數(shù)量的合作所有者拖欠,剩下的合作所有者的負(fù)擔(dān)相應(yīng)地變重,導(dǎo)致越來越多的合作所有者拖欠有關(guān)稅費,從而產(chǎn)生所謂的“雪球效應(yīng)”,最后有可能導(dǎo)致合作制公司的倒閉｡合作所有權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)的另一個重要區(qū)別是,合作制房屋有可能產(chǎn)生住房歧視,即合作所有權(quán)人利用他們的權(quán)益拒絕某些新的入住者,從而使合作所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到了一定的局限｡

合作所有權(quán)的價值評估,可以考慮采用市場比較法進(jìn)行,但是由于其流動性比建筑物區(qū)分所有權(quán)差,其評估的價值應(yīng)比同等條件下的建筑物區(qū)分所有權(quán)的價值低;也可以采用收益法評估其價值,但是由于其風(fēng)險比一般的所有權(quán)要大,所以選用的資本化率應(yīng)比同類型的不動產(chǎn)的一般所有權(quán)要高｡

參考文獻(xiàn):

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第5篇：不動產(chǎn)管理的概念范文

我國《合同法》實施后，最高人民法院在《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！庇捎谖覈蓪Ψ课菟袡?quán)、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)變動多有“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡囊?guī)定，故正確理解適用這一內(nèi)容，理清我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋確立的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，對司法實務(wù)界妥善審理不動產(chǎn)物權(quán)糾爭具有十分重要的意義。下面筆者試從不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)）的角度談一下自己的看法，擔(dān)保物權(quán)等不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的物權(quán)內(nèi)容不作為本文討論的范圍。

有觀點認(rèn)為，由于最高人民法院的上述司法解釋將民事合同當(dāng)事人達(dá)成的合意之效力與物權(quán)變動后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，也即合同當(dāng)事人合意達(dá)成的契約只在當(dāng)事人之間形成以物權(quán)變動為目的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，而不動產(chǎn)物權(quán)變動效力的發(fā)生則直接以登記為條件，這就等于承認(rèn)了物權(quán)行為的獨立性和無因性，故在不動產(chǎn)物權(quán)變動模式上采取的是登記要件主義。因當(dāng)事人所達(dá)成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意內(nèi)容只是物權(quán)變動的原因，按照物權(quán)行為無因性的理論，該原因行為與物權(quán)變動行為均是獨立的民事行為，原因行為是否有效，不能對物權(quán)變動行為是否有效產(chǎn)生實質(zhì)性影響，正如解釋的內(nèi)容，既便當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約有效，物權(quán)行為也會因欠缺登記的要件而不發(fā)生物權(quán)變動的后果；同樣，當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約無效，而因其產(chǎn)生的物權(quán)行為具備了法律規(guī)定的登記要件，物權(quán)變動后果仍然是有效的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某姓J(rèn)。現(xiàn)行的法律制度雖然并未規(guī)定原因行為無效會對物權(quán)變動行為產(chǎn)生何種影響，但基于上述司法解釋體現(xiàn)出的物權(quán)行為無因性的理論，這顯然是我國立法體例的選擇。

另有一種觀點認(rèn)為，最高人民法院的上述司法解釋雖然對合同當(dāng)事人達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約之效力與物權(quán)變動后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，并使該立法內(nèi)容在結(jié)構(gòu)上趨于將債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離，但卻未真正體現(xiàn)出采用了物權(quán)變動的無因性理論，且從合同適當(dāng)履行的原則上分析，該內(nèi)容實際上采用的是登記公示主義。因為物權(quán)的變動多以民事法律行為產(chǎn)生，最常見的法律事實就是合同，所引起的最直接的法律關(guān)系是以物權(quán)變動為目的的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動內(nèi)容依附于債權(quán)合同存在，二者是從屬關(guān)系，如果引起物權(quán)變動原因的債權(quán)合同無效或者被撤銷，依照我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，必然會引起返還財產(chǎn)的法律責(zé)任，并無不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移因登記或未登記而有不同的規(guī)定，這說明我國法律制度有關(guān)債權(quán)合同的效力完全可以追及因其而產(chǎn)生的物權(quán)變動的效力，也即債權(quán)合同無效或被撤銷，因其產(chǎn)生的物權(quán)變動也將無效或被撤銷；另外，該解釋的內(nèi)容并不能得出未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動就不能產(chǎn)生物權(quán)變動效果的結(jié)論。按照合同適當(dāng)履行的原則，合同義務(wù)必須由當(dāng)事人采取適當(dāng)?shù)穆男行袨楸ＷC實現(xiàn)，由于物權(quán)行為從屬于合同行為，其獨立性是相對的，所以說物權(quán)行為只能是保證合同內(nèi)容和效果得以實現(xiàn)的手段，也即是必要的履行方式，如果當(dāng)事人未按照法律規(guī)定“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡穆男蟹绞饺ヂ男辛x務(wù)，則對方當(dāng)事人可以請求其履行“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡姆ǘx務(wù)，在沒有第三人介入的情況下，其結(jié)果仍然導(dǎo)致物權(quán)變動效果的發(fā)生，一份具有物權(quán)變動內(nèi)容的債權(quán)合同只要合法有效，物權(quán)變動效果的發(fā)生是不難實現(xiàn)的，也是具有明確的法律保障的，這就推定出這樣一個結(jié)論：未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動行為并不是不能實現(xiàn)變動效果的無效民事行為，而是效力待定的民事行為，該效力是否發(fā)生只取決于產(chǎn)生物權(quán)變動行為的債權(quán)合同能否履行。可見，當(dāng)事人之間的合意直接決定著物權(quán)變動效果的發(fā)生，物權(quán)行為并非絕對地獨立，這與物權(quán)行為的無因性理論存在本質(zhì)區(qū)別；還有，解釋中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的規(guī)定，其實質(zhì)在于確立通過登記賦予不動產(chǎn)物權(quán)以公示力和公信力的制度，最大限度地維護(hù)交易安全，而不在于約束物權(quán)變動的當(dāng)事人。例如，甲向乙出賣房屋并達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權(quán)變動的后果自然會發(fā)生，而如果甲又向丙出賣房屋并辦理了登記，則甲乙的買賣關(guān)系即不能再產(chǎn)生物權(quán)變動的后果。甲丙之間的登記行為就起到了對抗第三人乙的作用，可見，登記在這里的實質(zhì)作用只是對抗第三人，而非約束當(dāng)事人，這也是登記公示主義的表現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點均未能揭示出我國物權(quán)變動模式的真正價值取向，但二者的爭論卻深刻地反映出了現(xiàn)行法律制度在物權(quán)變動規(guī)則上存在的模糊不定。解決這一問題的關(guān)鍵在于如何認(rèn)識我國法律制度在物權(quán)行為理論上的傳統(tǒng)，這也是法學(xué)界近年來爭論不休的難題，至今仍未有定論。前者的觀點對物權(quán)行為理論持肯定態(tài)度，并強調(diào)了物權(quán)行為的絕對獨立，但卻忽視了物權(quán)行為無因性的相對化理論已普遍被確立物權(quán)行為理論國家的立法例所接受，物權(quán)行為的效力已越來越廣泛地受到作為原因的債權(quán)行為的制約；后者的觀點則過于強調(diào)當(dāng)事人的意思表示，不承認(rèn)物權(quán)行為的獨立性，使物權(quán)概念處于徒有虛名的狀態(tài)，不利于維護(hù)物權(quán)交易的安全穩(wěn)定；如何在二者之間尋求結(jié)合點，才是真正值得研究的問題。

最高法院《解釋（一）》的內(nèi)容突出地凸顯出將債權(quán)合同與物權(quán)行為進(jìn)行區(qū)分的意圖，并且對二者的效力問題作出了不完整的解釋，這顯然傾向于引入物權(quán)行為無因性的理論，但由于解釋內(nèi)容的不完整，使得這一意圖反而不能實現(xiàn)。比如，甲向乙出售房屋簽訂了合同交付了房屋，但未辦登記，如果發(fā)生糾紛，乙向甲請求履行合同辦理登記，依解釋的內(nèi)容合同有效，甲應(yīng)負(fù)協(xié)助乙辦理登記的義務(wù)，這顯然是基于債權(quán)合同產(chǎn)生的債務(wù)請求權(quán)，但因雙方未辦理登記，房屋所有權(quán)仍然屬于甲，若甲以所有權(quán)人的身份要求乙返還房屋的話，即出現(xiàn)了債務(wù)請求權(quán)與物上請求權(quán)的對抗，有關(guān)部門總不能一方面判定甲應(yīng)協(xié)助乙辦理登記以使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，另一方面又判定乙向甲返還房屋吧？又如，按照我國《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險在交付前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，在這里并未以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，而是以交付為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，對于不動產(chǎn)而言，由于交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移極有可能不是同步的，以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移要件的制度相對于物權(quán)變動的當(dāng)事人而言還有什么現(xiàn)實意義呢？以登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)的觀點在此即成了一具“空殼”，不具任何現(xiàn)實意義。這些問題用登記要件主義的觀點顯然解釋不通，這說明完全采用登記要件主義與我國現(xiàn)行的法律制度存在邏輯上的矛盾。

同樣，采用登記公示主義的觀點，與我國現(xiàn)行的法律制度亦存在矛盾。登記公示主義的核心是物權(quán)變動后果完全由當(dāng)事人意思表示一致即可產(chǎn)生，在當(dāng)事人之間無須另以登記或交付作為要件，這顯然與我國《合同法》、《民法通則》中標(biāo)的物所有權(quán)自交付時轉(zhuǎn)移的固有制度不一致，所以也不能用該主義統(tǒng)領(lǐng)我國物權(quán)變動的規(guī)則。

第6篇：不動產(chǎn)管理的概念范文

一、個人和其他個人

財稅〔2016〕36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《試點實施辦法》）第一條對增值稅納稅人進(jìn)行了界定，其中明確，“在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅?！?/p>

該條第二款對“單位”進(jìn)行了界定，“單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。”

該條第三款明確，“個人，是指個體工商戶和其他個人?！闭沾艘?guī)定，這套文件中出現(xiàn)的“個人”并非通常意義上自然人的個人，“個人”包括了兩個部分：

一是“個體工商戶”，《個體工商戶條例》第二條第一款規(guī)定，“有經(jīng)營能力的公民，依照本條例規(guī)定經(jīng)工商行政管理部門登記，從事工商業(yè)經(jīng)營的，為個體工商戶?！钡诙钜?guī)定，“個體工商戶可以個人經(jīng)營，也可以家庭經(jīng)營?！庇纱丝芍?，個體工商戶要么是指具體的某個人，要么是某家庭的若干人。

二是“其他個人”，應(yīng)當(dāng)就是純粹的自然人。

理解了上述規(guī)范，有助于準(zhǔn)確把握一些文件某些條款的準(zhǔn)確涵義。比如，《試點實施辦法》第三條第三款的第一句規(guī)定，“年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人?！币布礋o論如何自然人是不可能被認(rèn)定為一般納稅人的。

再比如，第18號公告第十八條規(guī)定，“一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票?！币簿褪钦f，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品房給自然人不能開具增值稅專用發(fā)票；而以辦理了工商登記的個體工商戶名義購買的，則可以向開發(fā)企業(yè)索取增值稅專用發(fā)票。

此外，《試點實施辦法》第五十三條第二款規(guī)定，“屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費者個人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為?！边@里又出現(xiàn)了一個“消費者個人”的提法，聯(lián)系上述第18號公告的規(guī)定，“消費者個人”似乎與“其他個人”是相同的。

二、一般計稅方法與簡易計稅方法

增值稅有兩種計稅方法：一般計稅方法和簡易計稅方法。這兩種方法的差異表現(xiàn)在應(yīng)納稅額的計算和適用對象等兩個方面。

一般計稅方法按照銷項稅額減去進(jìn)項稅額的差額計算應(yīng)納稅額，簡易計稅方法按照銷售額與征收率的乘積計算應(yīng)納稅額。

通常情況下，一般計稅方法適用于一般納稅人，簡易計稅方法適用于小規(guī)模納稅人。然而，對一些特定應(yīng)稅行為，一般納稅人也可選擇簡易計稅方法。比如，一般納稅人銷售其自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目、出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)、開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目等。換言之，一般納稅人會有既使用一般計稅方法又使用簡易計稅方法的局面。不過，一經(jīng)選擇簡易計稅方法，36個月內(nèi)不得變更。

此外，還需要注意的是，按適用稅率計稅、按適用稅率計算和一般計稅方法屬于同意詞，按簡易辦法計稅、按簡易征收辦法計算和簡易計稅方法也是同意詞。

三、銷項稅額與進(jìn)項稅額

進(jìn)項稅額和銷項稅額是一般納稅人采用一般計稅方法必須慎重對待的觀念，必須加強管理的事項。《試點實施辦法》第二十二條規(guī)定，“銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額?！变N項稅額按以下公式計算：

銷項稅額=銷售額×稅率

《試點實施辦法》第二十四條規(guī)定，“進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。”

確定了進(jìn)項稅額和銷項稅額，從銷項稅額中抵扣進(jìn)項稅額便形成應(yīng)納稅額。這樣，就相當(dāng)于僅對發(fā)生應(yīng)稅行為的增值部分征稅。

四、銷售額與含稅銷售額

銷售額是增值稅體系中相當(dāng)重要的基礎(chǔ)概念，直接關(guān)系到應(yīng)納稅額的計算和繳納?！对圏c實施辦法》第二十三條規(guī)定，“一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額?！钡谌鍡l規(guī)定，“簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。”這兩條都明確地告訴我們，計算應(yīng)納稅額使用的銷售額應(yīng)當(dāng)是不含稅的銷售額。

《試點實施辦法》第三章第四節(jié)為“銷售額的確定”，第三十七條規(guī)定，“銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項?！眹叶悇?wù)總局貨勞司對此條政策的解讀是，“銷售額是不含稅銷售額，銷售額中不含增值稅額本身。含稅銷售額按照以下公式換算：

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率或者征收率）

在第17號公告中，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)計算應(yīng)預(yù)繳稅款時，適用一般計稅方法計稅及簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款的計算公式分別是：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+11%）×2%

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%

第18號公告第四條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額?！变N售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

按照官方對《試點實施辦法》第三章第四節(jié)第三十七條銷售額定義的解讀，納稅人取得的“全部價款和價外費用”應(yīng)當(dāng)是不含稅的，若含稅則要進(jìn)行換算。但是，由第17號、第18號公告中銷售額的計算公式來看，“全部價款和價外費用”又是含稅的。也即關(guān)于銷售額的定義，不同文件中有違背同一性情形的存在。這種矛盾，在財稅〔2016〕36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（以下簡稱《試點有關(guān)事項的規(guī)定》）和第14號公告中也都有不同程度的存在。

立足于企業(yè)而言，取得的“全部價款和價外費用”大多理解為是包括了向購買方收取的稅金。因此，將第四節(jié)中的“銷售額”換為“含稅銷售額”可能更為順當(dāng)，這種矛盾也可迎刃而解。

五、合并定價與價稅分離

對于采用一般計稅方法，《試點實施辦法》第二十三條指出，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

對于采用簡易計稅方法，《試點實施辦法》第三十五條指出，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）

上述公式既闡明了銷售額和含稅銷售額之間的內(nèi)在關(guān)系，同時也昭示了形成這兩個概念的根源。

實際工作中，銷售企業(yè)常常將銷售額加銷項稅額或應(yīng)納稅額合并定價，這樣就會形成含稅銷售額。所以說，含稅銷售額是由于合并定價造成的。

增值稅實行價外稅制度，即在計算應(yīng)納稅額時作為計稅依據(jù)的銷售額是不含增值稅稅款的。這樣，銷售方的銷售額便是購買方的采購成本，如此流轉(zhuǎn)，有利于形成均衡的生產(chǎn)價格，也有利于稅收負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁。否則，以含稅銷售額作為計稅依據(jù)，便會產(chǎn)生對增值稅銷項稅額本身重復(fù)征稅的問題，由此助推購買方生產(chǎn)成本的上漲和整個社會物價的上漲。正因為如此，所以，如果企業(yè)采用的是合并定價，就需要將含稅銷售額換算為銷售額。

這一對概念要求企業(yè)相關(guān)人員，在采購、銷售、核算及納稅等有關(guān)環(huán)節(jié)，對服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的價格是否含稅，都要高度敏感和格外關(guān)注。

六、銷售折讓與折扣銷售

在銷售貨物活動中，因貨物品種、質(zhì)量、規(guī)格等原因可能會發(fā)生價格折讓、甚至是銷售退回等情況。這樣，不單是貨款減少、退回等，還有增值稅的退回。對此，《試點實施辦法》第四十二條規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應(yīng)當(dāng)按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票；未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷項稅額或者銷售額?！?/p>

《試點實施辦法》第四十三條規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。”國家稅務(wù)總局貨勞司涉及此條的相關(guān)解釋主要有兩點，一是此條中的折扣“是指銷售方在銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、發(fā)生應(yīng)稅行為時，因購買方購買數(shù)量較大等原因而給予購買方的價格優(yōu)惠?！倍谴藯l中的“分別注明”必須是價款和折扣額在同一張發(fā)票上的“金額”欄分別注明，僅在發(fā)票“備注”欄注明折扣額的，折扣額不得從價款中減除。照此解釋，諸如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中給予購買數(shù)量較小，甚至只有一套的客戶的價格優(yōu)惠，在開具發(fā)票及進(jìn)行納稅申報時就需要特別謹(jǐn)慎。

此外，為鼓勵購買方及早付款而協(xié)議許諾給予優(yōu)惠的銷售折扣（常見的表述如：10天內(nèi)付款，貨款折扣2%；20天內(nèi)付款，折扣為1%；30天內(nèi)全價付款），因折扣發(fā)生在銷貨之后，而且這種折扣被定性為融資費用，所以是不允許從銷售額中扣除的（如注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材增值稅一章即是如此解釋）。這種形式的折扣在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中也是比較普遍的。

七、可抵扣進(jìn)項稅額與扣除項目

伴隨著營改增的全面推開，加強進(jìn)稅額管理，成為企業(yè)的一項重要管理工作。在進(jìn)項稅額管理中，首先在取得發(fā)票之時，需要嚴(yán)格區(qū)分可抵扣進(jìn)項稅額、不得抵扣進(jìn)項稅額，前者在《試點實施辦法》第二十五條中進(jìn)行了具體規(guī)定，后者在《試點實施辦法》第二十六條、第二十七條等進(jìn)行了具體規(guī)定；其次要對各類進(jìn)項稅額開展跟蹤管理，重點關(guān)注已抵扣進(jìn)項稅額出現(xiàn)不得抵扣情形及不得抵扣進(jìn)項稅額出現(xiàn)可以抵扣情形，前者在《試點實施辦法》第三十條、第三十一條等進(jìn)行了具體規(guī)定；后者如第15號公告第九條規(guī)定，“按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進(jìn)項稅額。

可抵扣進(jìn)項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進(jìn)項稅額×不動產(chǎn)凈值率

依照本條規(guī)定計算的可抵扣進(jìn)項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

按照本條規(guī)定計算的可抵扣進(jìn)項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣?！?/p>

無疑，進(jìn)項稅額管理控制的好，才可能將該抵扣的予以充分抵扣，才可能有效防范源于抵扣管理的各種風(fēng)險。

在《試點有關(guān)事項的規(guī)定》中有這樣一些規(guī)定，比如“試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。”再如“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！逼渲械姆职詈屯恋貎r款都屬于所謂的“扣除項目”。

按照國家稅務(wù)總局貨勞司的解釋，雖然全行業(yè)納入了增值稅的征收范圍，但是目前仍然有無法通過抵扣機制避免重復(fù)征稅的情況存在，因此引入了差額征稅的辦法，解決納稅人稅收負(fù)擔(dān)增加問題。上述這種從銷售額中直接扣除的項目，屬于差額確定銷售額的項目。所以，在增值稅管理中需要把進(jìn)項稅額與扣除項目區(qū)別開來。

八、固定資產(chǎn)與不動產(chǎn)

《試點實施辦法》規(guī)定：“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%”。

按此規(guī)定，不動產(chǎn)進(jìn)項稅額可抵扣的一個重要前提條件是，“在會計制度上按固定資產(chǎn)核算”。但是，在會計核算方面，對于取得的不動產(chǎn)往往按其用途進(jìn)行分類核算和列報。比如，取得的不動產(chǎn)若是作為辦公及生產(chǎn)場所等使用，按固定資產(chǎn)核算；取得的不動產(chǎn)用于租賃，按投資性房地產(chǎn)核算；取得的不動產(chǎn)在建工程，先行按在建工程核算，完工后再轉(zhuǎn)入相關(guān)資產(chǎn)類別，等等。

顯然，按照上述規(guī)定，取得不動產(chǎn)用于經(jīng)營租賃，也即在會計上作為“投資性房地產(chǎn)”核算的這一部分不動產(chǎn)，其進(jìn)項稅額是不能如此抵扣的。原理上說，可以隨著出租收入的不斷取得而逐步抵扣，但操作上存在難度，稅務(wù)規(guī)定上目前尚未明確。

九、預(yù)繳稅款與納稅申報

預(yù)繳稅款主要涉及建筑服務(wù)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，關(guān)于預(yù)繳的時點、預(yù)繳率等基本上是明確的。

按照規(guī)定，納稅申報要在形成納稅義務(wù)時進(jìn)行，這是天經(jīng)地義的事情。然而，對于一些特殊行業(yè)，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)售方式銷售自行開發(fā)的商品房，有許多關(guān)鍵節(jié)點，比如認(rèn)購、購買雙方簽約、銷售合同在管理部門的網(wǎng)簽、交房入伙等，到底哪一個時點才算形成了納稅義務(wù)，說法眾多。有些省的國稅局作出了一些不盡相同的解釋，國家稅務(wù)總局迄今未作統(tǒng)一解釋。無疑，這一定會引起企業(yè)界的困惑。

十、增值稅專用發(fā)票與增值稅普通發(fā)票

增值稅專用發(fā)票一般只能由一般納稅人領(lǐng)購使用，小規(guī)模納稅人根據(jù)需要經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)后可由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)代開；增值稅普通發(fā)票指專用發(fā)票以外的納稅人使用的其他發(fā)票。

第7篇：不動產(chǎn)管理的概念范文

    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅;國際比較;評估;第一居所

    一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)稅制概念的界定

    (一)房地產(chǎn)的概念界定

    房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱也稱不動產(chǎn)房地產(chǎn)包含土地和土地的附著物,是土地和土地永久性建筑物及其衍生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的總和。也就是說,所謂房產(chǎn),是指有墻面和立體結(jié)構(gòu),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所(2009年注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材《稅法》第九章第一節(jié))。它體現(xiàn)了房屋主體的所有權(quán)關(guān)系和使用權(quán)價值。地產(chǎn)指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財產(chǎn)的土地。簡單地說,就是土地財產(chǎn),在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)包含地面及其上下空間,地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。

    (二)房地產(chǎn)稅制概念界定

    房地產(chǎn)稅制是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等,即房地產(chǎn)類財產(chǎn)稅。因此房地產(chǎn)稅制,并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂战?jīng)濟(jì)學(xué)概念,它僅是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收體系。故而,國家為了針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動而專門制定了房地產(chǎn)稅制,即由若干種稅種共同構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)體系。房地產(chǎn)稅制作為國家調(diào)控房地產(chǎn)市場,規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為的重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,為抑制房價過快上漲發(fā)揮了重要作用。

    二、房地產(chǎn)稅制國際比較

    (一)房產(chǎn)稅國際征收情況綜述

    房地產(chǎn)稅收在目前來看是世界各國普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國家稅收制度中都會涉及到房地產(chǎn)稅,甚至在其稅收收入中占有相當(dāng)大的比重。而其具體的征稅方式歸納出有四種類型:第一,將房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)劃歸在一起,針對納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)(即包括動產(chǎn)和不動產(chǎn))綜合征收,征收此類稅的國家有瑞士、美國、瑞典、德國、丹麥、荷蘭等;第二:只將土地和房產(chǎn)合并課征房地產(chǎn)稅,對于其他的固定資產(chǎn)則不征稅,征收此類稅的國家和地區(qū)有泰國、波蘭、香港、墨西哥等:第三,是將房產(chǎn)與土地分開單項征稅,如澳大利亞的地價稅、日本的土地保有稅等;第四,將房屋、土地和有關(guān)建筑物、車船及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動產(chǎn)稅,按此類型征稅的國家有印度、新加坡、日本、巴西等。下面分別美國、日本二個國家的房產(chǎn)稅情況。

    (二)美國:支持社會福利

    在美國,對房地產(chǎn)占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅項總稱為房產(chǎn)稅,一般通稱的房產(chǎn)稅是指對方差本身征收的稅收,美國大部分地區(qū)都征收房產(chǎn)稅,收稅主體是縣、市政府和學(xué)區(qū),州和聯(lián)邦政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說,縣稅和城市稅比較接近,而學(xué)區(qū)稅是前兩者的五倍。

    目前美國大部分地區(qū)的稅率水平保持在0.8%至3%之間,并以1.5%左右居多。在美國,征收收房產(chǎn)稅的目的主要是維持地方政府的開支,完善公共設(shè)施和福利。由于這些活動和民眾的日常生活密切相關(guān),并且向民眾開放監(jiān)督,因此民眾納稅的意愿十分積極。

    (三)日本:兼顧社會公平

    在日本,房子和土地都是可以出售的。也就是說,房子買了那就不僅意味著擁有房產(chǎn)本身,同時還意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。就算買公寓樓,開發(fā)商也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分?jǐn)傉麠潣钦加械耐恋?。由此可?在日本,房產(chǎn)稅不僅涉及房子,而且涉及土地。

    (四)國外征收房產(chǎn)稅經(jīng)驗歸納

    1、作為地方財政收入的重要來源。房產(chǎn)稅收由于具有稅源穩(wěn)定、容易進(jìn)行管理的特點,在地方稅收體系中占有相當(dāng)大的比重。

    2、堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”。在課稅范圍方面,按“開源節(jié)流”的思想做到寬稅基、少稅種、低稅率,即將非盈利機構(gòu)的不動產(chǎn)列為免稅項目,而其他無論是營業(yè)用房還是非營業(yè)用房都征收單一房產(chǎn)稅。同時將主體稅種的稅率設(shè)置一般比較低,從而使稅收總體負(fù)擔(dān)水平也比較低。

    3、以房產(chǎn)的評估價值為征稅依據(jù)?，F(xiàn)在大多數(shù)國家按照房屋當(dāng)前評估的實際價值來計稅,學(xué)者普遍認(rèn)為這是比較公正客觀的。

    4、側(cè)重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。國際通行做法是側(cè)重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅,避免在房產(chǎn)的流動環(huán)節(jié)征收過多的稅費。

    三、房產(chǎn)稅推廣至全國亟待解決的問題

    (一)完善價格評估制度

    目前我國不動產(chǎn)價值評估處于體系未建立、市場不規(guī)范、配套不完善階段,因此在目前情況對于下不動產(chǎn)稅德征收沒有較好的技術(shù)基礎(chǔ)。當(dāng)前最常用的技術(shù)思路主要有以下兩種:1、將土地基準(zhǔn)地價做為基礎(chǔ)然后再加地上物的折余價值;2、直接以公開市場上可獲取的房地產(chǎn)市場價值作為課稅價值基礎(chǔ)。同時還可以引入加拿大等國家的CAMA(計算機輔助批量評估技術(shù))技術(shù),來降低評估成本,提高稅基的評估效率,同時也增加稅基評估的透明度,可以大大減少人為因素的干擾。

    (二)引入“第一居所”概念

    第一居所是指納稅人最主要居住、生活的住所,是國外財產(chǎn)稅制和所得稅制中經(jīng)常使用的概念。在我國房地產(chǎn)稅制中引入第一居所概念的目的是,對于第一居所德房產(chǎn)給予低稅率,然而其他居所適用較高稅率,從而有利打擊地產(chǎn)市場的投機行為,以保證房地產(chǎn)流通市場的穩(wěn)健發(fā)展。

    (三)健全和完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策

    第一,完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。第二,是在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機構(gòu)并培訓(xùn)專職評稅人員,以加大房地產(chǎn)稅收征管和稽查的力度。第三,著手理順城市土地和房屋管理體制,力求改變目前多頭管理的積弊,建立“精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制,從而為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

    (四)完善信息共享機制,降低征稅成本

    由于房產(chǎn)稅的征稅范圍很廣,這必然會給納稅申報、征收、稽查等工作帶來一些的困難。首先在申報環(huán)節(jié)對于納稅人身份的鑒定,應(yīng)稅房屋的評估及稅收優(yōu)惠減免情況的認(rèn)定,需要稅務(wù)機關(guān)掌握精確地房產(chǎn)資料和戶籍信息。因此房地產(chǎn)管理局和地稅系統(tǒng)要實現(xiàn)信息共享。另外鑒于房產(chǎn)稅征收工作的重復(fù)性和相對穩(wěn)定性,在納稅人第一次完成申報以后就可以每年按時在指定的銀行完成房產(chǎn)稅的繳納,或者直接由銀行代扣代繳納稅人的應(yīng)交稅費。這樣就可以大大降低地稅局的征稅成本。

    (五)確定適當(dāng)?shù)拿舛惷娣e

    既然房產(chǎn)稅是以家庭為單位來申報,那么就應(yīng)該考慮到住房的集群效應(yīng),即有很多可以共用的空間,例如:廚房、衛(wèi)生間、客廳等空間,一個和兩個人居住所需要的面積并沒有太多的變化。

    (六)對于特殊住房的處理

    這里所指的特殊住房是即可作為商用,又可作為居民住房的房產(chǎn)。對于這類房產(chǎn)應(yīng)該如何設(shè)計征收房產(chǎn)稅了?筆者認(rèn)為對于該類的房產(chǎn)并沒有必要特殊設(shè)計稅收制度。因為一般的寫字樓是不適宜正常居住的,所以這類房產(chǎn)本就不在居住免稅的優(yōu)惠之列,本就應(yīng)該按照稅法規(guī)定從租或者從價征收房產(chǎn)稅。而如果是在家里辦公的化,正符合國家所提倡的節(jié)能環(huán)保,同時和國家鼓勵創(chuàng)業(yè)及就業(yè)政策所相吻合,是值得引導(dǎo)和鼓勵的。故沒有必要多征稅收。

    結(jié)束語:

    國家開征房產(chǎn)稅的目的本是為了抑制房價的過快增長,為的是打擊房地產(chǎn)市場的投機和泡沫。但是依國際經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)稅的收入作為地方政府主要的收入,其用途也多是用于公立教育和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。而我國的房產(chǎn)稅收入主要是用于保障性住房建設(shè)的支出。此舉措在一定程度上可以平抑房價。重慶、上海試點以后,房產(chǎn)稅的全國征收已經(jīng)指日可待了。

第8篇：不動產(chǎn)管理的概念范文

一、大陸民法草案的基本架構(gòu)

大陸官方目前公布的中華人民共和國民法草案，從每一編都從第一條開始看來，似乎是將大陸之前公布的民法通則、民事單行法（合同法、擔(dān)保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法）、之前草擬的物權(quán)法草案，再加上人格權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法的新定，匯整而成。該民法草案分為九編，第一編是總則，第二編是物權(quán)法，第三編是合同法，第四編是人格權(quán)法，第五編是婚姻法，第六編是收養(yǎng)法，第七編是繼承法，第八編是侵權(quán)責(zé)任法，第九編是涉外民事關(guān)系的法律適用法。

二、與臺灣民法的區(qū)別

此一草案，第一編通則的各章內(nèi)容，第二編的物權(quán)法各章內(nèi)容，第三編合同法分為總則和分則，都有許多相同之處。似乎臺灣民法有影響到此一草案的草擬，從臺灣目前這部民法也是從大陸帶去的，加上目前兩岸法學(xué)者交流頻繁的程度來看，此一結(jié)果并不令人意外。但值得注意的是，草案也呈現(xiàn)許多許臺灣民法典不同之處，值得特別加以注意，以下以財產(chǎn)法為論述重點。

（一）物權(quán)種類較多

草案第二編物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)種模擬臺灣民法多，包括所有權(quán)、用益物權(quán)、和擔(dān)保物權(quán)的類型都有增加。

所有權(quán)分為國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、和私人所有權(quán)，臺灣雖有公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)的區(qū)別，除了沒有集體所有權(quán)外，國家所有權(quán)包括的范圍也沒有大陸民法草案的范圍那么大。

臺灣民法的用益物權(quán)只有四種，大陸民法草案的用益物權(quán)則有九種，其中只有典權(quán)一項名稱是相同的，臺灣的永佃權(quán)本是無用的規(guī)定，因此，草案不采。臺灣的地上權(quán)和地役權(quán)在草案中則分別規(guī)范為土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)基地使用權(quán)、住宅基地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)，草案的居住權(quán)是臺灣民法未明文承認(rèn)的物權(quán)，而探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)在臺灣則規(guī)定在特別法。

擔(dān)保物權(quán)方面，草案增列了讓與擔(dān)保權(quán)，讓與擔(dān)保的概念雖然為臺灣的學(xué)說和實務(wù)承認(rèn)，但因僅在當(dāng)事人間有效力，并非真正物權(quán)效力，草案的讓與擔(dān)保權(quán)則具有對抗第三人的效力，是典型的物權(quán)。

（二）單獨設(shè)立人格權(quán)編[34]

臺灣民法關(guān)于人格權(quán)的保護(hù)主要規(guī)定在民法第十八、十九、一九二至一九五等六條，草案則單獨為一編共二十九條加以規(guī)范，似乎強調(diào)人格權(quán)的保護(hù)。

（三）分別設(shè)立合同法編和侵權(quán)責(zé)任法編[35]

草案最值得注意的是將合同法和侵權(quán)責(zé)任法分成兩編分別加以規(guī)定，等于不強調(diào)契約與侵權(quán)行為的相似處，認(rèn)為二者的關(guān)系與物權(quán)法并列，并無比物權(quán)法更多共通的原則。

（四）要約可以撤銷

要約依臺灣民法第一五四條規(guī)定，有形式上拘束力，要約人僅能在要約到達(dá)相對人前撤回，不得在到達(dá)相對人后，相對人承諾前撤銷。依美國法則要約人原則上可以在相對人承諾前撤回或撤銷，草案第三編第十八條的規(guī)定，則明文肯定要約人可以在相對人承諾前撤銷要約，顯示采納美國法要約的概念。

（五）無因管理和不當(dāng)?shù)美难a充性質(zhì)[36]

除了不將契約與侵權(quán)行為并列加以規(guī)范，草案也將無因管理和不當(dāng)?shù)美?guī)定在第一編通則，等于認(rèn)為二者可以作為其它各編的一般規(guī)定，就此點而言，也就是認(rèn)為無因管理和不當(dāng)?shù)美c契約和侵權(quán)行為的關(guān)系，和二者與物權(quán)的關(guān)系相同，都是普通規(guī)定和特別規(guī)定之間的關(guān)系。從特別規(guī)定優(yōu)先于普通規(guī)定適用來看，草案的無因管理和不當(dāng)?shù)美磧H具補充性質(zhì)。

（六）設(shè)立涉外民事關(guān)系的法律適用法編

草案第九編規(guī)定設(shè)立涉外民事關(guān)系的法律適用法，這部份在臺灣則是涉外民事法律適用法的單行法所規(guī)范，將此部份訂在民法中，或許是著眼法官適用法律的方便。

伍、大陸民法草案特別值得肯定的部份

大陸的民法草案，如果從同文同種的角度，加上大陸立法的效率，大陸學(xué)者和立法者得以輕易地引進(jìn)臺灣數(shù)十年民法學(xué)說和司法實務(wù)的結(jié)晶，因而制訂出一部優(yōu)于臺灣民法典的法典，也就不足為奇，因而，本文對于臺灣民法典和司法實務(wù)所具備的規(guī)范而為大陸民法典采納之處，不覺有何稀奇之處。然而，如果臺灣法典所無，或通說不采的規(guī)范，而為大陸民法所采納，就值得臺灣法界特別注意，因為大陸絕無理由只為了標(biāo)新立異，而故意訂定與臺灣不同的法律，之所以不同，一定是大陸立法者覺得所采的規(guī)范比較好。

以下即提出幾點作者認(rèn)為大陸民法草案最值得肯定之處：

一、 時效制度規(guī)定較有效率

臺灣民法的消滅時效采抗辯權(quán)發(fā)生主義，過了消滅時效，權(quán)利人仍然可以訴訟，而由義務(wù)人抗辯時，法院才判決權(quán)利人敗訴。一般情形義務(wù)人必然主張時效抗辯，權(quán)利人起訴通常會白忙一場，而且義務(wù)人也要支出應(yīng)訴的成本，更增加法院的案件量。就此而言，消滅時效規(guī)定成訴訟時效，過了時效權(quán)利人就不得提起訴訟，顯然比較不會浪費司法資源。至于過了時效如果義務(wù)人仍欲履行，權(quán)利人仍然可以有權(quán)受領(lǐng)，并不影響當(dāng)事人間的自愿履行。因此，草案第一編第八章第一節(jié)的訴訟時效規(guī)定，特別值得肯定。

其次，在不動產(chǎn)的取得時效的規(guī)定上，草案第一編第一0五條規(guī)定不限于未登記的不動產(chǎn)才可以時效取得所有權(quán)，[37]又直接規(guī)定為取得所有權(quán)，而不像臺灣民法規(guī)定為「得請求登記為所有人，[38]這兩點都優(yōu)于臺灣現(xiàn)行規(guī)定。臺灣限制未登記的不動產(chǎn)才可以時效取得所有權(quán)的結(jié)果，因為可以私有的土地幾乎都已經(jīng)登記，此一規(guī)定使土地所有人有恃無恐造成土地閑置情形嚴(yán)重，無人可以時效取得不動產(chǎn)所有權(quán)以懲罰怠惰的所有人。臺灣民法規(guī)定為「得請求登記為所有人，造成未登記前到底有無權(quán)利的爭議，幾乎癱瘓時效取得制度，使臺灣的不動產(chǎn)時效取得少有勝訴的機會，時效取得不動產(chǎn)也幾乎成為具文。草案能防患于未然，特別值得肯定，也值得臺灣法界所學(xué)習(xí)。

二、 物權(quán)種類增加[39]

草案規(guī)定物權(quán)種類之多超過臺灣現(xiàn)行規(guī)定，抵押物包括動產(chǎn)也是符合動產(chǎn)擔(dān)保交易的趨勢，在臺灣最高限額抵押雖為最高法院承認(rèn)，但修法增訂也尚未通過立法程序，建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定比臺灣物權(quán)編修正草案相關(guān)規(guī)定更為詳細(xì)。

然而對照之前王利明教授物權(quán)法草案建議稿（以下簡稱「王稿），民法草案關(guān)于物權(quán)的規(guī)定，少了空間利用權(quán)、優(yōu)先權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)、集合抵押、浮動抵押、營業(yè)質(zhì)、林業(yè)權(quán)、狩獵權(quán)、及社區(qū)管理的依據(jù)，而這些都是大陸現(xiàn)行有用的物權(quán)，卻留下幾乎毫無用處的典權(quán)，實在值得再斟酌。

居住權(quán)的承認(rèn)則是一項值得肯定的創(chuàng)舉，住宅租賃權(quán)的權(quán)利人已支配住宅的使用收益，是本質(zhì)上的物權(quán)，在美國一直是財產(chǎn)（物權(quán)）法的范圍，在臺灣因為租賃規(guī)定于債編，一般視為債權(quán)，卻必須承認(rèn)租賃的物權(quán)化。住宅租賃權(quán)的物權(quán)化是租賃物權(quán)化的重心，草案將居住權(quán)列為物權(quán)的一種，即足以表彰住宅租賃權(quán)的功能，值得高度肯定。

三、確立契約和侵權(quán)行為的分野

契約是規(guī)范財貨自由移轉(zhuǎn)秩序的法律，侵權(quán)行為是規(guī)范財貨非自愿移轉(zhuǎn)的法律，前者有利社會經(jīng)濟(jì)，法律應(yīng)鼓勵，后者有害社會經(jīng)濟(jì)，法律應(yīng)嚇阻，基本原則既然不同，何來共通原則，如有共通原則，也應(yīng)限于民事的共通原則，而無契約和侵權(quán)行為的共通原則。

就民事的共通原則而言，契約和物權(quán)以及侵權(quán)行為，都可以一體適用，所以，契約、侵權(quán)行為和物權(quán)應(yīng)是財產(chǎn)法的三大體系，契約和侵權(quán)行為應(yīng)適用不同法則。

四、要約得撤銷的概念為新金融商品的引進(jìn)奠定理論基礎(chǔ)

要約的形式拘束力是傳統(tǒng)歐陸法的特征，然而，在強調(diào)契約必須有約因才有拘束力的英美法，則不認(rèn)為要約有形式上的拘束力。從私法的正義概念—均衡正義來看，并無理由讓一方無對價地受到拘束，因而，無償契約的債務(wù)人有悔約權(quán)。就此而言，要約人既未從相對人取得對價，也不應(yīng)受此拘束，因此，承認(rèn)要約人可以撤銷要約的立法，似乎比較合理。

新金融商品的選擇權(quán)、認(rèn)股權(quán)證、認(rèn)購（售）權(quán)證，就是以支付權(quán)利金以換取要約的拘束力，因而，將要約規(guī)定為可撤銷，再以權(quán)利金換取要約的不可撤銷，將為新金融商品的引進(jìn)奠定理論基礎(chǔ)。

五、確立無因管理和不當(dāng)?shù)美难a充性質(zhì)

無因管理和不當(dāng)?shù)美际莾H具補充性質(zhì)，都適用來補充物權(quán)、契約和侵權(quán)行為法的不足，既僅具補充性質(zhì)，則規(guī)范應(yīng)盡量簡單，而且不要和物權(quán)、契約和侵權(quán)行為法重復(fù)，草案就無因管理和不當(dāng)?shù)美麩o因管理和不當(dāng)?shù)美⑽椽毩⒊删?，而且也各只有一條規(guī)定，應(yīng)該是采此觀點。

如不采此觀點，而將無因管理和不當(dāng)?shù)美暈橛歇毩⒁?guī)范功能，在解釋適用二者將難免無限制的擴張，造成請求權(quán)競合的的困境，除了要解釋請求權(quán)競合時如何行使權(quán)利而徒增訴訟成本外，更加造成規(guī)范功能的混亂和不協(xié)調(diào)。例如受寄人乙無權(quán)處分甲所有的寄托物，而為丙善意受讓，甲可以對乙有契約上的請求權(quán)和侵權(quán)行為的請求權(quán)，其實即已足夠，再建構(gòu)一個理論使甲對乙可以主張無因管理和不當(dāng)?shù)美?，實在是多余的。因為債?quán)人多一個請求權(quán)，即增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)，除非承認(rèn)契約和侵權(quán)行為法規(guī)范有不足，否則，并無增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)以保護(hù)債權(quán)人的道理。然而，在臺灣無因管理和不當(dāng)?shù)美麉s經(jīng)由學(xué)者推演而變得獨立繁雜，此點本文不敢認(rèn)同，大陸在民法起草時，如能注意到此點，將可避免重蹈臺灣的覆轍。

陸、大陸民法草案有待斟酌的部份

一、嚴(yán)格物權(quán)法定原則將重蹈臺灣覆轍

物權(quán)法在臺灣是最落后的法律之一，在其它先進(jìn)國家，如美國也是一樣。在美國因為采物權(quán)自由原則，物權(quán)法即使落后，不影響新的交易型態(tài)的創(chuàng)設(shè)，然而落后的物權(quán)法加上物權(quán)法定原則就是扼殺許多新的交易模式的兇手，臺灣討論引進(jìn)資產(chǎn)證券化歷時一二十年，直到最近才通過立法，最大的阻礙即是物權(quán)法定加上登記生效的制度。

物權(quán)法定原則如前所述，不應(yīng)嚴(yán)格遵守，[40]草案第三條卻仍模仿臺灣民法第七五七條的規(guī)定，將會重蹈臺灣覆轍。對照王稿第三條第三款承認(rèn)依法規(guī)、司法解釋而形成的物權(quán)，將可避免物權(quán)法定原則僵化了物質(zhì)的利用，顯然比草案為佳，草案何以做出較差的選擇，實在令人不解。尤其草案將王稿的許多有用的物權(quán)類型排除，加上嚴(yán)格物權(quán)法定原則，將會更加惡化物權(quán)法定原則的缺點。

二、登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件將影響資產(chǎn)證券化的引進(jìn)

登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的對抗效力的立法，符合真正權(quán)利的保護(hù)交易安全的保護(hù)的平衡，是個較好的立法方式，[41]更重要的是，因為美國所創(chuàng)設(shè)而為全世界先進(jìn)國家所采納的資產(chǎn)證券化制度，是在不采登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件的法制下所誕生，一旦要移植到他國，物權(quán)變動采生效要件就成為主要阻礙，臺灣對于資產(chǎn)證券化的引進(jìn)，市場早有需求，然而，卻拖到二00三年七月通過不動產(chǎn)證券化條例的立法，子法的公布也面對各種問題，最主要的原因就是物權(quán)變動采生效要件。[42]

即使先不論登記生效要件并非較好的立法方式，而為大多數(shù)先進(jìn)國家所不采，中國大陸幅員廣大，要建立全面性的不動產(chǎn)登記制度，談何容易，臺灣即使已采登記生效要件長達(dá)五十年以上，最近為了信托的登記、共有土地分管契約、區(qū)分所有建筑物規(guī)約的登記，地政機關(guān)也是傷透腦筋，除非大陸的地政機關(guān)自信優(yōu)于臺灣的地政機關(guān)，或優(yōu)于日本及美國的地政機關(guān)，否則，采登記生效要件，無疑自找麻煩。

三、集體所有權(quán)的利用效率值得憂慮

集體所有權(quán)是大陸社會主義下的產(chǎn)物，優(yōu)點是雨露均沾符合公平，但是卻必須犧牲使用的效率，草案第二編第五十五條規(guī)定農(nóng)民集體所有權(quán)的土地，須經(jīng)村民會議三分之二或三分之二上村民代表的同意，并經(jīng)批準(zhǔn)，才可以由外人承包經(jīng)營，對于集體所有權(quán)的使用效率的不彰，是可以預(yù)見的。

臺灣目前的立法趨勢是在減少共有，并使共有物的管理處分更加容易，只要保障共有人（或集體所有權(quán)人）應(yīng)得的利益，其實不必太強調(diào)全體參與處分共有物，畢竟沒有生產(chǎn)，哪來分配，與其讓共有土地或集體所有土地荒廢或生產(chǎn)效率不彰，不如提高其生產(chǎn)效率，而保障每個成員分配的利益即可，這也現(xiàn)代企業(yè)強調(diào)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的理由，值得大陸在立法前再多加思考。

四、典權(quán)的規(guī)定可能成為具文

臺灣民法在中國大陸制訂之初，有將中國固有的典權(quán)納入，在親屬編和繼承編也保留一些固有的法制觀念，然而親屬繼承編的固有法制早在幾次修正中刪除了，因而中國固有法制到了二十一世紀(jì)，似乎僅剩下典權(quán)，不免讓中國人有保留最后一項遺產(chǎn)的情結(jié)，這點對兩岸的法學(xué)者似乎都是相同的。

然而，臺灣民法的典權(quán)依通說是用益物權(quán)，與固有法制的典權(quán)主要在融資的功能，也有不同，而草案的典權(quán)的標(biāo)的限于住房和其它附著物，顯然比臺灣的民法典權(quán)的標(biāo)的范圍還窄，因此，除了名稱相同，內(nèi)容其實是不同的，不同的制度，僅因名稱相同可滿足思古情懷，就加以保存，而不論其實用功能，是否明智，值得斟酌。

典權(quán)雖是中國固有的制度，但是因為其擔(dān)保功能可為抵押權(quán)所取代，其用益功能可為其它用益物權(quán)或租賃所取代，又因典權(quán)需支出典價，金額又很龐大，如有能力支出典價也會有能力購買，如需某標(biāo)的物，付自備款后其余貸款直接購買即可，有能力設(shè)定典權(quán)即有能力購買產(chǎn)權(quán)，無須設(shè)立典權(quán)。因此，典權(quán)在現(xiàn)代社會幾已無運用的實益，臺灣自從設(shè)定典權(quán)亦需繳納土地增值稅，無法以設(shè)定典權(quán)后出典人不回贖，做為移轉(zhuǎn)所有權(quán)不需繳納土地增值稅的方法后，典權(quán)即幾乎不再被人使用，臺灣此次物權(quán)編修正，之所以仍保留典權(quán)的規(guī)定，是因為仍有極少數(shù)典權(quán)存續(xù)著，并非將來典權(quán)還會被運用。除非大陸現(xiàn)在仍存有典權(quán)，或人民有使用的習(xí)慣，否則，即使制定，也會成為具文。[43]

柒、結(jié)論

由于國際社會交流的頻繁，全面性地影響一國的法制，因而，任何國家的法制都多少受到外國法的影響，這并非被迫的，而是基于趨利避害的人性，從而改變現(xiàn)有法制以符合當(dāng)下的國家社會所需，對美國人如此，對歐洲人如此，對于兩岸的人民也是如此。

在法制互相影響而形成法系融合下，比較法學(xué)者早就將英美法和歐陸法視為同一法系，強調(diào)二者所呈現(xiàn)的共同法理，而與亞、非、拉丁美洲和回教等國家相區(qū)別，這是兩岸在引進(jìn)外國法前應(yīng)有的認(rèn)識。英美法和歐陸法作為發(fā)展先進(jìn)國的法制，所呈現(xiàn)即是現(xiàn)代國家的法制，在民法的三大體系—人格權(quán)法、財產(chǎn)法、和身份法，均呈現(xiàn)與上一世紀(jì)不同的特征，這些特征在臺灣的民法，大致上都有具備，顯示臺灣在法制的發(fā)展，也已擠進(jìn)現(xiàn)代國家的行列，對于同文同種的大陸，當(dāng)然有借鏡的作用。

民法的三大體系是人格權(quán)法、財產(chǎn)法、和身份法，這點并無爭論，然而財產(chǎn)法究竟是債、物兩大體系，還是物權(quán)、契約、侵權(quán)三大體系，則有爭論。前者為臺灣民法典體例所印證，后者則是美國法制所印證，從契約和侵權(quán)行為分別規(guī)范財貨自愿移轉(zhuǎn)和非自愿移轉(zhuǎn)的的區(qū)別來看，二者的適用原理不同之處顯然大于相同之處，就此而言，強調(diào)不同而為分別規(guī)范，顯然優(yōu)于強調(diào)相同而為合并規(guī)范，草案將契約和侵權(quán)行為分成兩編，分別加以規(guī)范，值得贊同。

物權(quán)、契約、侵權(quán)既然是三大體系，規(guī)范了財貨的歸屬和移轉(zhuǎn)的秩序，幾乎也全面規(guī)范財貨的生產(chǎn)、分配和消費的問題，在規(guī)范無漏洞的情形下，即無必要重復(fù)規(guī)范，因此，無因管理和不當(dāng)?shù)美麘?yīng)該都僅具有補充的功能，只要在前三者有漏洞的情形下架構(gòu)其體系，如此，無因管理和不當(dāng)?shù)美麘?yīng)限于少數(shù)情形才有必要適用，所以規(guī)范上應(yīng)該盡量簡單，草案僅以兩個條文規(guī)范此二者，符合此一精神，值得贊同。

本文認(rèn)為大陸民法典草案特別值得肯定的部份包括時效制度規(guī)定較有效率、物權(quán)種類增加、確立契約和侵權(quán)行為的分野、采納要約得撤銷的概念、確立無因管理和不當(dāng)?shù)美难a充性質(zhì)，而這幾點也恰好是臺灣現(xiàn)行民法的缺點，值得臺灣法界借鏡。

本文認(rèn)為大陸民法典草案有待斟酌的部份包括僵化的物權(quán)法定原則、采納登記生效要件、集體所有權(quán)無效率的規(guī)定、可能成為具文的典權(quán)。這四點除了第三點，都是仿效臺灣民法的規(guī)定，第四點或許有點民族的感情，然而，具有民族感情的東西如果不合現(xiàn)代所需，保存的方式是放在博物館而非訂在法制中。就第一點，其實包括臺灣的法院都無法遵守，因而承認(rèn)最高限額抵押，又有釋字第三四九號的解釋，在大陸也有事實上物權(quán)的主張，[44]因而嚴(yán)格物權(quán)法定原則將會自尋煩惱。至于采納登記生效要件，先不論將來引進(jìn)資產(chǎn)證券化所面對的困擾，即使是全面的登記不動產(chǎn)物權(quán)，也足以讓大陸相關(guān)主管機關(guān)傷透腦筋。

整體而言，草案規(guī)定與臺灣民法相同者多，反應(yīng)現(xiàn)代民法的共同價值，有些相同處將使大陸重蹈臺灣的覆轍，不可不慎，有些不同處可能只是為了標(biāo)新立異，但有些不同處則是采取優(yōu)于臺灣的立法，值得臺灣法界所警惕，發(fā)展中的大陸民法，有朝一日可能會迎頭趕上，青出于藍(lán)更勝于藍(lán)。

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第9篇：不動產(chǎn)管理的概念范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)管理；作用；發(fā)展

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

一、物業(yè)管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)中有一項內(nèi)容至關(guān)重要，這就是物業(yè)管理。物業(yè)在性質(zhì)上來講具有不動產(chǎn)的相關(guān)屬性，與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系緊密，是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要項目之一。通常來看，物業(yè)具有兩種不同的劃分方法，一種是廣義上的物業(yè)概念，另一種是狹義上的物業(yè)概念。廣義上的物業(yè)所包含的范圍比較廣泛，它是指土地，以及土地上面的建筑物、自然資源等方面的不動產(chǎn)，和這些不動產(chǎn)的權(quán)屬。例如，土地、房屋、林木、道路、湖泊、江海等等。而狹義上的物業(yè)范圍較小，僅僅限于土地，以及附著在土地表面的能夠為人所看到的建筑物，還包括這些不動產(chǎn)的權(quán)屬。例如，常見的商品房、寫字樓、住宅區(qū)等。狹義的物業(yè)還有一個顯著特點，一般被區(qū)分為居住物業(yè)和非居住物業(yè)。而本文就是基于狹義物業(yè)中的居住物業(yè)展開研究的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的作用

   （一）增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否有一套完備的物業(yè)管理體系，將直接決定著企業(yè)的發(fā)展前途，為了能夠在競爭中具備一定的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的全過程中會模擬一套虛擬的企業(yè)整體，其中就包括物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理之所以如此重要，是因為其對企業(yè)的可信競爭力影響巨大，并且，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，業(yè)主對物業(yè)管理的要求越來越高，業(yè)主對物業(yè)管理的評價高低將會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命運，從此角度來看，加強房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理體系建設(shè)尤為重要。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果能夠擁有一套高效完整的物業(yè)管理體系，將會促使房地產(chǎn)企業(yè)快速的轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，尤其是改變沿襲多年的傳統(tǒng)模式。例如，把傳統(tǒng)的4PS理論向現(xiàn)代化的4Cs和4Rs理念轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變的直接動力和直接目的就是針對住戶的滿意度而做出的，為了使住戶能夠有一個舒適安逸的環(huán)境是其終極目標(biāo)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司越來越多，導(dǎo)致競爭力也越來越大，要想在這種經(jīng)營環(huán)境下求得一片生存，就必須重視物業(yè)管理的質(zhì)量，只要打開了這個突破口，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠提高自己的核心競爭力。

 （二）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展

從物業(yè)管理的屬性來看，其基本功能就是為業(yè)主服務(wù)，即為居住區(qū)的居民提供一整套的配套設(shè)施，來保障住戶的安全、衛(wèi)生、出行，以及為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、文明的生活環(huán)境和工作環(huán)境?？梢哉f這種服務(wù)理念將會直接影響到房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，如果物業(yè)管理企業(yè)能夠重視保障業(yè)主的這些需求，那么房地產(chǎn)的保值增值自然不成問題。物業(yè)管理的淺層次目標(biāo)還有延長房屋使用壽命，而在延長房屋使用壽命的過程中也將會提高住戶的居住條件，兩者聯(lián)系緊密。

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了延長房屋使用壽命，會花費一些代價積極保障房屋質(zhì)量，如此一來將會縮減房屋平均成本，達(dá)到既讓房地產(chǎn)物業(yè)公司長期收益又能提高住戶對房屋的高度評價，使其房地產(chǎn)增值保值速度加快，這是一種雙贏的結(jié)果。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，大約有75%的人在購買房屋時都會考慮到物業(yè)管理情況。因此，好的物業(yè)管理將會促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。

 （三）房地產(chǎn)全過程開發(fā)的保障

傳統(tǒng)的物業(yè)管理方法已經(jīng)跟不上時代潮流，隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，物業(yè)管理的范圍越來越大，管理模式也越來越多樣化，一個顯著變化就是物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)中的全過程。例如，在房地產(chǎn)的規(guī)劃和建造階段就已經(jīng)加入了物業(yè)管理因素，這打破了以往房地產(chǎn)竣工以后才有物業(yè)管理的情況，使物業(yè)管理融入了整個房地產(chǎn)開發(fā)的全部環(huán)節(jié)中，其功能就是保障房地產(chǎn)開發(fā)更好的融進(jìn)人文因素，使物業(yè)管理的人文化管理因素注入整個開發(fā)到竣工階段，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的成功，也為將來房屋的保值增值打下基礎(chǔ)。

具體表現(xiàn)為，在房地產(chǎn)規(guī)劃階段和建設(shè)階段，物業(yè)管理可以及時發(fā)現(xiàn)規(guī)劃和建設(shè)問題，為其漏洞提供建議，這樣就能夠保障房屋建造質(zhì)量、提高技術(shù)含量。此外，現(xiàn)代物業(yè)管理在房地產(chǎn)的開發(fā)前期就可以實現(xiàn)物業(yè)建設(shè)、使用、和管理的有機結(jié)合。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的發(fā)展

   （一）房地產(chǎn)開發(fā)中實現(xiàn)物業(yè)管理及服務(wù)

物業(yè)管理對于業(yè)主而言是一種真實需要，是為了維護(hù)業(yè)主正常的生活秩序、對其業(yè)主財產(chǎn)保增值而進(jìn)行的各種計劃、控制等活動。從另一方面來說，物業(yè)管理按照相關(guān)的合同給業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，是為業(yè)主的需求服務(wù)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加入物業(yè)管理及服務(wù)，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中業(yè)主缺位的現(xiàn)象有積極的彌補。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，物業(yè)管理企業(yè)站在業(yè)主的角度來進(jìn)行思考，為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能開發(fā)建設(shè)更多滿足群眾需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，切實了解業(yè)主的需求，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供相應(yīng)的項目調(diào)研及分析、客戶群需求分析等方面的咨詢工作，從而進(jìn)行更高層次的管理與服務(wù)。與此同時，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)前期與開發(fā)商進(jìn)行溝通，為開發(fā)商提供相關(guān)的服務(wù)，例如，進(jìn)行相關(guān)的物業(yè)咨詢、設(shè)計監(jiān)理、審計等服務(wù)，或幫助開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的銷售策劃、進(jìn)行物業(yè)售后服務(wù)工作等。在房地產(chǎn)開發(fā)中實現(xiàn)物業(yè)管理及服務(wù)的全方面滲透，更好的使物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中充分發(fā)揮作用。

 （二）市場化專業(yè)化大幅度提高

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要項目之一，兩者的發(fā)展相互影響相互滲透。目前物業(yè)管理企業(yè)項目獲得權(quán)的市場機制還未真正形成，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清現(xiàn)象仍普遍存在，因此物業(yè)管理的市場化專業(yè)化程度仍不高。隨著物業(yè)管理行業(yè)向高度市場化的發(fā)展要求，通過鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從社會上聘請經(jīng)實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化管理等方式，積極引進(jìn)競爭機制，在有限的市場資源條件中，市場化的提高。人們居住硬件條件的不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識、服務(wù)水平與業(yè)主的需求相一致，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量極大提高，更具市場開發(fā)潛力，企業(yè)競爭不斷加劇，勢必推動物業(yè)管理企業(yè)的市場化專業(yè)化的大幅度提高，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中占重要性地位，從而帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場化更深更廣推進(jìn)。

（三）法制化規(guī)范化為其保障

隨著法制化經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，物業(yè)管理涉及房地產(chǎn)開發(fā)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)在利益化中矛盾不斷升級，兩者利益之間的不協(xié)調(diào)等導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，難以發(fā)展，或存在收費與服務(wù)不等值等問題，引發(fā)住戶的不滿，影響著房地產(chǎn)開發(fā)。因此，物業(yè)管理的法制化規(guī)范化對房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展有著極為重要的作用。健全物業(yè)管理相應(yīng)的法律法規(guī)，法律體系覆蓋物業(yè)管理各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項活動有法可依。物業(yè)管理的法制化規(guī)范化成為房地產(chǎn)開發(fā)商的服務(wù)保障，完備的物業(yè)管理體系，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭優(yōu)勢。

四、結(jié)語

近幾年，我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的興起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)使房地產(chǎn)市場充滿競爭力，但是，要想在這種競爭壓力下求生存，房地產(chǎn)企業(yè)就必須重視物業(yè)管理項目在房地產(chǎn)競爭中的重要作用，物業(yè)管理的功能決定了住戶對房地產(chǎn)的需求狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須要建立完善的物業(yè)管理體系，這也是增強企業(yè)競爭力的一大籌碼。

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