前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景范文

成都城市綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)象可謂嚴(yán)重。上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心主任周建成在一份研究報(bào)告中表示，未來(lái)幾年內(nèi)中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，成都尤甚，其2012年的城市綜合體存量比2011年幾乎翻了一番。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一限制性新規(guī)或使龍湖、保利等意在成都繼續(xù)開發(fā)的房企擴(kuò)張受阻。但接受《投資者報(bào)》記者采訪的幾位專家均表示，新規(guī)對(duì)龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)、中糧等大開發(fā)商不會(huì)有明顯影響，中小開發(fā)商或會(huì)受阻。

“大牌的開發(fā)商影響不大，政府關(guān)系比較好，外地的或者中小開發(fā)商有可能會(huì)在城市綜合體開發(fā)上受阻。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。

成都綜合體存量一年翻番

來(lái)自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的最新數(shù)據(jù)顯示，目前，成都已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，而未來(lái)5年還將入市1000萬(wàn)平方米左右。這一數(shù)字早已超越作為一線城市的北京和上海。

事實(shí)上，成都的城市綜合體過(guò)度開發(fā)的現(xiàn)象直到近兩年才受各界關(guān)注。過(guò)去幾年，成都一直在延續(xù)著火熱的綜合體開發(fā)勢(shì)頭。

2006年，當(dāng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在成都競(jìng)得錦華路地塊，成功引入伊藤洋華堂、萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城等十余家主力店，成都人開始真正領(lǐng)略到了城市綜合體的魅力。但當(dāng)時(shí)誰(shuí)也未料到，成都的城市綜合體開發(fā)后來(lái)竟會(huì)呈現(xiàn)如此瘋狂擴(kuò)張之勢(shì)。

有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，從2010年龍湖、保利、華潤(rùn)、中糧、富力等一線房企大力進(jìn)軍成都商業(yè)地產(chǎn)開始，成都開業(yè)、開工、建設(shè)立項(xiàng)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)猛增至67個(gè)。

2011年，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等近年最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體更是成為開發(fā)商自我救贖的武器，并在2011年引發(fā)一場(chǎng)綜合體之戰(zhàn)。因此2011年后成都城市綜合體的數(shù)量進(jìn)一步攀升。

目前，除早前拉開戰(zhàn)幕的新世紀(jì)環(huán)球中心、龍湖北城天街、世豪廣場(chǎng)、富力天匯MALL、珠江國(guó)際新城等“巨無(wú)霸”項(xiàng)目外，金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中鐵西城、奧克斯廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)等更是加速了成都城市綜合體角逐的白熱化程度。

就在新規(guī)正式實(shí)施的6月6日，中糧集團(tuán)的成都大悅城在成都舉行奠基儀式，項(xiàng)目總體量約為36萬(wàn)平米方，預(yù)計(jì)2015年正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

《投資者報(bào)》記者在成都調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，成都的城市綜合體的確隨處可見。這些規(guī)模龐大的綜合體項(xiàng)目，大部分扎堆在成都市南部的天府新城，其余則主要集中于三環(huán)以內(nèi)的東大街金融商圈。

成都近年來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景造就了成都商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。但周建成對(duì)《投資者報(bào)》表示：“成都的商辦與唐山的住宅、海南的旅游、天津的土地一樣，都是泡沫中的泡沫?！?/p>

事實(shí)上，商業(yè)綜合體過(guò)剩的現(xiàn)象不止存在于成都。周建成認(rèn)為，武漢、昆明等城中村大量存在的中西部城市都面臨著綜合體過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

周建成的研究報(bào)告稱，近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速。至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米，而3~5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主?！拔磥?lái)幾年內(nèi)中西部城市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)的絞肉機(jī)?！敝芙ǔ杀硎?。

周建成認(rèn)為，除了不限購(gòu)的原因外，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)分繁榮的原因在于市場(chǎng)的過(guò)分熱捧、政府土地出讓的間接誘導(dǎo)，以及欲上市的房企為了增加土儲(chǔ)數(shù)量。

政府提高綜合體準(zhǔn)入門檻

一直處于調(diào)控范圍之外的商業(yè)地產(chǎn)，在瘋狂膨脹之后，也逐漸進(jìn)入了政府的調(diào)控視線。

6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》正式實(shí)施。

據(jù)悉，早在今年年初召開的成都市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，成都決策層就曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)“成都已到了該抓城市綜合體建設(shè)的時(shí)候了”。

張宏偉認(rèn)為，從規(guī)定作用角度來(lái)講，該新規(guī)主要還是防止城市綜合體過(guò)度過(guò)量開發(fā)，過(guò)度投資，最終導(dǎo)致市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)防止?fàn)€尾樓現(xiàn)象發(fā)生。

有分析人士擔(dān)心，該政策的出臺(tái)，讓很多已拿地并正在報(bào)建的項(xiàng)目，受上述條款的限制，不能再以城市綜合體的形式出現(xiàn)。如若這樣，那今年初剛在成都拿地的韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)，其要建設(shè)的綜合體項(xiàng)目“樂(lè)天世界”或受影響。

但周建成和張宏偉均認(rèn)為，成都現(xiàn)有的綜合體已經(jīng)過(guò)量了，而這個(gè)新規(guī)能起作用的，應(yīng)該是現(xiàn)在還沒(méi)拿地的項(xiàng)目，已開工和已拿地的，基本上不會(huì)受影響。

“已經(jīng)拿地的，可以在本月底之前趕快申請(qǐng)，以后的要嚴(yán)格執(zhí)行。”張宏偉向《投資者報(bào)》記者解釋道。

“但也要看具體執(zhí)行，如果執(zhí)行力不夠，或可執(zhí)行性較差，那么，政策的規(guī)定也只能是一紙空文?！睆埡陚ヌ寡?。

第2篇：商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景范文

關(guān)鍵詞：居民消費(fèi)　擴(kuò)大內(nèi)需　現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體

1　唐山市居民汽車消費(fèi)現(xiàn)狀分析

唐山是一個(gè)資源型重化工業(yè)城市，2012年唐山GDP達(dá)5442.4億，居全國(guó)各大城市第19位，人均可支配收入21785元，城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快。近年來(lái)，唐山社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以前所未有的速度飛速發(fā)展，機(jī)動(dòng)車保有量增長(zhǎng)速度之快、幅度之大出乎人們的預(yù)料，其中，私家車數(shù)量更是不斷攀高。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2011年12月31日，唐山機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)150.2萬(wàn)輛，機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)丝倲?shù)達(dá)157.6萬(wàn)人，雙雙突破了150萬(wàn)大關(guān)。在150.2萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車中，小型汽車保有量為81.4萬(wàn)輛，其中私家車保有量為78.1萬(wàn)輛，小型汽車中私家車比例已高達(dá)95.9％。而市區(qū)機(jī)動(dòng)車保有量已達(dá)43.4萬(wàn)輛。近年來(lái)，唐山機(jī)動(dòng)車保有量始終保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2000年時(shí)總量不過(guò)44萬(wàn)余輛，時(shí)至今日，在短短不足4年時(shí)間里便突破150萬(wàn)輛。與機(jī)動(dòng)車保有量大幅度增長(zhǎng)相同，機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)丝倲?shù)也在2011年突破150萬(wàn)，截至2011年12月31日，總數(shù)已達(dá)157.6萬(wàn)人。在157.6萬(wàn)駕駛?cè)酥?，持汽車駕駛證人數(shù)為143.5萬(wàn)人。汽車已成為唐山居民的重要生活消費(fèi)品。截止2011年底，唐山市每百戶居民家庭擁有汽車25.5輛，同比增長(zhǎng)1.2倍。私家車的增加，使居民家庭用于交通和通信消費(fèi)不斷增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民家庭人均交通和通信支出1943元，同比增長(zhǎng)7.6％。其中，人均用于車輛用燃料及零配件支出為364元，增長(zhǎng)1.7倍；車輛維修費(fèi)56元，增長(zhǎng)4.0倍。

在汽車消費(fèi)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，唐山在汽車消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境和城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面還存在諸多問(wèn)題。

1.1在市場(chǎng)環(huán)境方面，雖然，唐山盛世國(guó)際汽車園、龐大汽車園等一些汽車園的入駐和建設(shè)豐富了唐山的汽車消費(fèi)市場(chǎng)，但圍繞汽車消費(fèi)的良好消費(fèi)環(huán)境和消費(fèi)體系尚未形成，銀行的汽車消費(fèi)信貸政策及服務(wù)等還需進(jìn)一步完善，汽車保險(xiǎn)服務(wù)水平和質(zhì)量有待于提高、汽車消費(fèi)的相關(guān)配套措施也需進(jìn)一步加強(qiáng)。

1.2在城市交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，雖然市區(qū)北新道、建設(shè)路、衛(wèi)國(guó)路、環(huán)城路等城市主干道已完成建設(shè)和改造，但全市路網(wǎng)沒(méi)有形成完整系統(tǒng)，斷頭路多、交通不暢，部分道路寬度不夠，機(jī)非混行、交通混亂、堵塞，城市停車場(chǎng)嚴(yán)重缺乏等問(wèn)題依然嚴(yán)重。

2　促進(jìn)唐山市居民汽車消費(fèi)發(fā)展的建議

“現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體”是以汽車消費(fèi)為中心，覆蓋多產(chǎn)業(yè)形態(tài)、具有高度復(fù)合功能的城市綜合體，是城市綜合體與汽車消費(fèi)產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合的理想產(chǎn)物，是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的新模式，是促進(jìn)城市功能進(jìn)化與驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力?！艾F(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體”以汽車消費(fèi)特色產(chǎn)業(yè)為支撐，通過(guò)多重物業(yè)形態(tài)的有機(jī)組合，資源共享，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)的最大化。

當(dāng)前，汽車消費(fèi)已成為拉動(dòng)內(nèi)需新的極具活力的增長(zhǎng)點(diǎn)，唐山市汽車消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)立足于全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，以現(xiàn)有城市汽車消費(fèi)市場(chǎng)布局為基礎(chǔ)，打造“現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體”，建設(shè)以汽車商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為核心，以配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)為輔，配以其他產(chǎn)業(yè)模式汽車消費(fèi)發(fā)展新模式。具體措施如下：

2.1立足實(shí)際，切實(shí)做好汽車消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃，重視汽車消費(fèi)市場(chǎng)的培育與建設(shè)。

第一，要以唐山市“十二五”規(guī)劃綱要為指導(dǎo)，合理理順“現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體”建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城市總體規(guī)劃之間關(guān)系，將市政交通建設(shè)、城市布局規(guī)劃與汽車消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展相結(jié)合。在建設(shè)“現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體”建設(shè)中，要積極借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的理念，突出現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體的個(gè)性特征。要從提升現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體發(fā)展水平和層次的視角出發(fā)，把現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體發(fā)展與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，構(gòu)建形成城市綜合體長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，形成強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐和內(nèi)生動(dòng)力?，F(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體的建設(shè)涉及多個(gè)部門、多個(gè)系統(tǒng)、多個(gè)業(yè)態(tài)、多個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理流程非常復(fù)雜，必須要明確開發(fā)主體，理順管理體制，創(chuàng)新建設(shè)投資機(jī)制，可以按照一次規(guī)劃、分期實(shí)施、穩(wěn)步推進(jìn)的原則，采取邊投入、邊建設(shè)、邊經(jīng)營(yíng)的發(fā)展策略，盡可能降低建設(shè)主體的資金投入壓力。

第二，加強(qiáng)汽車消費(fèi)市場(chǎng)的配套建設(shè)，完善“現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體”的服務(wù)化功能。汽車消費(fèi)市場(chǎng)是一個(gè)配套服務(wù)完善的市場(chǎng)，必須集整車銷售、配件供應(yīng)、維修檢測(cè)、舊車交易、評(píng)估置換、租賃拍賣、網(wǎng)絡(luò)售購(gòu)、技術(shù)咨詢和展示博覽等功能為一體。對(duì)“現(xiàn)代城市汽車消費(fèi)綜合體”的建設(shè)，市政府應(yīng)組織力量協(xié)調(diào)車管、交通、工商、路政、保險(xiǎn)、銀行等相關(guān)配套服務(wù)單位入駐，確保綜合體服務(wù)齊全，實(shí)行一條龍服務(wù)。同時(shí)，要建立汽車銷售人才和維修、保養(yǎng)等售后專業(yè)人才的培養(yǎng)機(jī)制，加強(qiáng)汽車職業(yè)教育，積極鼓勵(lì)本市的大中專院校設(shè)立汽車服務(wù)相關(guān)專業(yè)，確保汽車服務(wù)人才滿足汽車消費(fèi)的健康發(fā)展需要。

第三，加大政策扶植力度，強(qiáng)化服務(wù)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，努力營(yíng)造汽車消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的有利環(huán)境。完善汽車消費(fèi)的保障體系，在養(yǎng)車、規(guī)劃、交通、市場(chǎng)、金融制度、政策等多方面進(jìn)行綜合考慮，出臺(tái)配套措施，促進(jìn)汽車消費(fèi)的健康發(fā)展。充分利用報(bào)刊、電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)等媒體廣告，創(chuàng)新招商宣傳手段，加大市場(chǎng)營(yíng)銷力度，通過(guò)舉辦汽車會(huì)展，品牌推介會(huì)等，將消費(fèi)政策、產(chǎn)品促銷與汽車文化緊密結(jié)合，營(yíng)造良好的消費(fèi)環(huán)境。

第四，加大汽車專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)力度，進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)管理。實(shí)施市場(chǎng)多元化戰(zhàn)略，以中高檔轎車和客車銷售為主，汽車品牌要多樣化，滿足各種需求。要使各種交易主體和經(jīng)營(yíng)方式優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，共同發(fā)展。要加強(qiáng)二手車市場(chǎng)建設(shè)，發(fā)展專業(yè)二手車經(jīng)銷企業(yè)，努力形成多層次多梯度發(fā)展的汽車消費(fèi)體系，滿足不同層次的購(gòu)車需求，

2.2完善城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善交通狀況，為汽車消費(fèi)提供有力支撐

目前，唐山市的交通基礎(chǔ)設(shè)施明顯滯后，已不能適應(yīng)汽車大量進(jìn)入居民家庭生活的要求，良好的交通環(huán)境是促進(jìn)汽車消費(fèi)發(fā)展的重要保障

第一，加強(qiáng)城鎮(zhèn)布局規(guī)劃。城鎮(zhèn)布局規(guī)劃要體現(xiàn)適度超前的思想，充分考慮汽車消費(fèi)的發(fā)展前景，提高城市發(fā)展的容量，擴(kuò)展城市發(fā)展的空間，為汽車消費(fèi)的普及提供外部條件。

第二，加快城市道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，完善市區(qū)東西走向、南北走向道路與環(huán)城路的連接，對(duì)原有狹窄的主干道進(jìn)行拓寬，增大道路密度，緩解交通高峰時(shí)段道路交通擁堵、部分卡口路段多等行車難問(wèn)題。

第3篇：商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)建筑；交通；設(shè)計(jì)

Abstract: the article analyzes the simple simple commercial and transportation combined with development advantage, and introduces the commercial and transportation of combining the design concept, combined with the engineering practice, this paper analyzes the commercial buildings and traffic with the combination of design.

Keywords: commercial buildings; Traffic; design

中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言

城市交通是為城市服務(wù)的，它為人們提供了城市內(nèi)部相互之間以及城市與外部之間的聯(lián)系。城市交通設(shè)施把組成城市生活的各種活動(dòng)連接起來(lái)。城市的結(jié)構(gòu)大小及其擴(kuò)展、中心體系的空間分布形態(tài)以及人口分布、城市生活方式及特點(diǎn)等都受到城市交通系統(tǒng)性質(zhì)、規(guī)模和服務(wù)質(zhì)量的制約，而發(fā)達(dá)的交通可以使人們享受城市最大優(yōu)點(diǎn)――多樣性。交通的好壞也直接影響著中心經(jīng)濟(jì)的繁榮、居民就業(yè)和商業(yè)利益。商業(yè)辦公綜合體作為中心區(qū)的重要組成部分、社會(huì)活動(dòng)的中心，與城市交通有著非常密切的關(guān)系。

1商業(yè)與交通結(jié)合發(fā)展的優(yōu)勢(shì)

盡管目前國(guó)內(nèi)大部分的軌道交通線路僅局限于緩解城市交通壓力．但商業(yè)與軌道交通聯(lián)合開發(fā)的前景不容小覷。這不僅僅是城市地下空間綜合開發(fā)利用的需要，更是城市現(xiàn)代化發(fā)展的必然需求和趨勢(shì)。商業(yè)與軌道交通的聯(lián)合開發(fā)．可以使兩者優(yōu)勢(shì)資源加以互補(bǔ)。軌道交通所運(yùn)營(yíng)搭載的大量人流是商業(yè)發(fā)展的保障．而多元化商業(yè)經(jīng)營(yíng)又為軌道交通的良性發(fā)展提供支持。聯(lián)合開發(fā)可降低設(shè)施成本，提高客運(yùn)系統(tǒng)的使用效率；對(duì)有效控制運(yùn)輸成本．確保開發(fā)商的投資回報(bào)率．提升城市設(shè)計(jì)品質(zhì)，甚至控制和管理城市成長(zhǎng)與發(fā)展．都有非常重要的意義。商業(yè)與軌道交通的聯(lián)合開發(fā)使經(jīng)濟(jì)及社會(huì)價(jià)值取得最大化．同時(shí)使城市的整體利益．開發(fā)商的利益及公眾的利益多方共贏。

2商業(yè)與交通相結(jié)合的設(shè)計(jì)理念

2．1建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)

商業(yè)與交通相結(jié)合的設(shè)計(jì)目標(biāo)是追求高效．包括交通的。高效率”和與其結(jié)合的商業(yè)開發(fā)的。高效益“。交通站點(diǎn)作為交通建筑，客流的吞吐效率是其追求的主要目標(biāo)。最佳的客流動(dòng)線，最短的換乘時(shí)間．與商業(yè)建筑最優(yōu)的配套模式．是軌道交通建筑設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。而如何提高空間環(huán)境質(zhì)量．把握乘客心理行為特征，吸引客流并引導(dǎo)消費(fèi)．創(chuàng)造商業(yè)效益的最大化．是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。因此．在效率和效益兼顧的前提下．從城市環(huán)境出發(fā)，創(chuàng)造城市綜合效益．人與建筑、建筑與城市的完美融合是所有建筑設(shè)計(jì)追求的最高目標(biāo)。

2．2空間設(shè)計(jì)原則

2．2．1規(guī)劃先行的原則

城市交通的建設(shè)投資巨大，因此在工程建設(shè)之初就應(yīng)從城市的總體規(guī)劃出發(fā)，依據(jù)城市交通規(guī)劃．制定線路和站點(diǎn)的具體規(guī)劃．明確功能定位．使之符合城市發(fā)展方向，為其后續(xù)設(shè)計(jì)建設(shè)確定方向。

2．2．2以人為本的原則

交通建筑和商業(yè)建筑都是服務(wù)性的城市公共建筑，應(yīng)處處體現(xiàn)其為人服務(wù)的宗旨。把握顧客的行為心理特征以及需求特征，關(guān)注設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，注重空間環(huán)境的優(yōu)化設(shè)計(jì)．

2．2．3效率與效益相結(jié)合的原則

交通建筑耗資巨大，因此因地制宜．合理確定其與商業(yè)建筑的銜接整合方式，節(jié)約造價(jià)．是進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮的因素．

2．2．4可持續(xù)發(fā)展的原則

提高設(shè)計(jì)的靈活性．可變性，適應(yīng)將來(lái)可預(yù)見和不可預(yù)見的各種改．?dāng)U建要求。

3商業(yè)建筑與交通相結(jié)合的設(shè)計(jì)

3.1空中步行體系的建立

空中步行體系，又稱天橋系統(tǒng)，即在若干個(gè)街坊內(nèi)布置商店，街坊之間采用高于地面的過(guò)街樓或步行天橋相連，形成一套獨(dú)立于外部街道的步行街。它能大大增加和步行系統(tǒng)相連建筑的可達(dá)性，與城市開敞空間容易保持良好的視覺與交通聯(lián)系。這種系統(tǒng)首先在美國(guó)的明尼阿波利斯市實(shí)施。由于這里冬季寒冷，商業(yè)街坊間用封閉的過(guò)街樓來(lái)聯(lián)結(jié)在一起，形成一個(gè)全天侯的空中步行區(qū)，不僅為市民提供了安全、舒適、有趣的步行工具，而且將人和交通工具、污染物隔離開來(lái)，因此有些大城市設(shè)想把商業(yè)區(qū)的步行體系擴(kuò)展為城市的步行體系，逐年增加步行天橋，最后完成全部步行體系。這雖然受到了目前經(jīng)濟(jì)上的限制而沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，但它反映了城市交通未來(lái)發(fā)展的一種趨勢(shì)，促進(jìn)了城市空中步行交通與商業(yè)辦公綜合體的直接結(jié)合。如美國(guó)IDs中心有四條人行天橋穿過(guò)而成為城市空中步行系統(tǒng)的節(jié)點(diǎn)。每天，行人可以從四個(gè)方向進(jìn)入該中心，同時(shí)也可以從中心走捷徑進(jìn)奈卡利特林蔭道。其特殊的空間構(gòu)成及共享中庭，無(wú)論對(duì)本地人，還是對(duì)外來(lái)參觀者，都提供了特殊的文化情趣、城市歷史延續(xù)的聯(lián)想和新鮮感。在我國(guó)很多城市也有類似的空中步行體系，如北京的華威大廈利用二層的室外挑臺(tái)與現(xiàn)有的西單北大街步行立交橋直接聯(lián)接，既有利于人群的集散，又可做為室內(nèi)外的過(guò)渡空間，設(shè)置室外商業(yè)街，方便了群眾購(gòu)物。

3.2地下步行街及地鐵交通體系

地下空間的開發(fā)和利用，為城市商業(yè)區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。地下購(gòu)物大廳連接各個(gè)商店的地道系統(tǒng)為購(gòu)物者提供了連續(xù)活動(dòng)的、有趣封閉的空間，也為行人提供了一種安全感。作為商業(yè)辦公綜合體交通組織的手段之一，地下商業(yè)街常常聯(lián)系著城市道路交叉口的地下通道。一方面為行人提供了豐富多彩的商業(yè)活動(dòng)空間，另一方面也緩解了地面人行交通的緊張狀況。不僅如此，它還可與人防工程結(jié)合。地下街、地下廣場(chǎng)、地下通道三者連成的系統(tǒng)是很好的人防工程。例如西安的開元商城的地下空間設(shè)計(jì)，以下沉廣場(chǎng)為中心的地下購(gòu)物空間與鐘樓地下人行通道相連接，并與人防工程結(jié)合起來(lái)。若地下系統(tǒng)再與地鐵車站相結(jié)合，則更大大加強(qiáng)了商業(yè)辦公綜合體作為城市交通體系的節(jié)點(diǎn)作用。如美國(guó)費(fèi)城的市場(chǎng)東街便是一個(gè)帶有頂棚照明系統(tǒng)的三層步行街，由商業(yè)區(qū)、停車、辦公、旅館等組成，并與地鐵結(jié)合在一起，創(chuàng)造出了一個(gè)宜人的小氣候。在商業(yè)辦公綜合體空間設(shè)計(jì)方面，一些國(guó)家抓住在地鐵車站附近建造新建筑物的機(jī)會(huì)，在所形成的開敞空間內(nèi)修建下沉式廣場(chǎng)與地鐵車站相連接，既改善了地鐵的環(huán)境，又使得各層次交通空間的聯(lián)系得以加強(qiáng)，而且更加舒適。

目前，地下通道體系下在引起人們?cè)絹?lái)越多的注意。許多城市試圖把這些各不相連的局部地地下走廊區(qū)連接起來(lái)，形成地下通道系統(tǒng)。如美國(guó)的洛無(wú)菲勒中心中央廣場(chǎng)系統(tǒng)的不斷擴(kuò)大和加拿大蒙特利爾中心地下空間系統(tǒng)的發(fā)展。我國(guó)的有關(guān)專家也就這一系統(tǒng)在大城市中心區(qū)的發(fā)展提出了自己的建議，比如現(xiàn)在很多地鐵附近的新建綜合體地下都預(yù)留地鐵出口。雖然它現(xiàn)在還存在著技術(shù)復(fù)雜、造價(jià)昂貴等顯而易見的不足，但是與過(guò)多地占用地面的有限土地及它所形成的效益相比，這些不足都將隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而顯得微不足道。作為商業(yè)區(qū)發(fā)展的一種形式，促進(jìn)商業(yè)辦公綜合體城市、建筑、交通一體化發(fā)展，地下交通系統(tǒng)是有著光明發(fā)展前景的。 例如長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)商圈。五一廣場(chǎng)商圈縱橫于長(zhǎng)沙市五一路和黃興路的之間，是長(zhǎng)沙城區(qū)最繁華的商業(yè)區(qū)，也是長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線主要站點(diǎn)之一。交叉路口四個(gè)象限的主要商業(yè)建筑有：西北象限的皇冠假日酒店，東北象限的百聯(lián)東方廣場(chǎng)，西南象限的錦繡中環(huán)大廈、春天百貨、王府井百貨，東南象限的平和堂商廈、新世界百貨，另有五一綠化廣場(chǎng)緊鄰此地。長(zhǎng)沙軌道交通的建設(shè)目前已提上日程，這對(duì)五一廣場(chǎng)商圈來(lái)說(shuō)既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)，位于五一路交叉口立交橋處的混通是首要解決的問(wèn)題，在考慮軌道交通節(jié)點(diǎn)與商業(yè)建筑連接的同時(shí)，必須處理好該地區(qū)人車分流和停車問(wèn)題，利用好五一綠化下沉廣場(chǎng)并減少對(duì)它的破壞將會(huì)是重點(diǎn)中的難點(diǎn)。由于在本研究第五章會(huì)有詳細(xì)的章節(jié)來(lái)說(shuō)明五一廣場(chǎng)商圈軌道交通節(jié)點(diǎn)和大型商業(yè)建筑空間連接模式的應(yīng)用分析，在此僅作簡(jiǎn)單說(shuō)明。

3.3地面層外部交通組織

地面層交通目前是城市最主要的交通形式。也是商業(yè)辦公綜合體外部交通組織的重點(diǎn)。商業(yè)辦公綜合體在地面層交通聚散量最大，其地面層外部交通的建設(shè)必須有良好便利的交通與外界聯(lián)系。由于商業(yè)辦公綜合體常常占用一個(gè)或幾個(gè)街區(qū)，地下十字街口，同時(shí)附設(shè)有車庫(kù)(包括自行車庫(kù))，因此人、車流交匯明顯。為解決人流、車流混雜的被動(dòng)局面，國(guó)外在商業(yè)中心區(qū)常常開辟步行街，為人們創(chuàng)造一種安全、舒適的購(gòu)物環(huán)境，徹底把商業(yè)活動(dòng)區(qū)域從汽車交通的威脅下解放出來(lái)。如美國(guó)巴爾第摩的快樂(lè)大街。步行街不僅是一種城市設(shè)計(jì)的方式、城市生活的方式，而且還是古城保護(hù)工具、提高環(huán)境藝術(shù)質(zhì)量的重要方式。

結(jié)束語(yǔ)

目前國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程加快．城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是交通建設(shè)迅速發(fā)展?？梢哉f(shuō)．交通的節(jié)點(diǎn)就是人流的節(jié)點(diǎn)，也是城市生活的節(jié)點(diǎn)，更是商業(yè)活動(dòng)的節(jié)點(diǎn)。從建筑設(shè)計(jì)角度．如何更加理性地將二者結(jié)合，創(chuàng)造高效而又舒適的空間效果，是在軌道交通建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中急需關(guān)注的問(wèn)題。因此．希望本文對(duì)商業(yè)與交通理性結(jié)合的設(shè)計(jì)方面所進(jìn)行的初步研究，會(huì)對(duì)同類型的商業(yè)和交通節(jié)點(diǎn)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃提供一定參考，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益的雙贏。

參考文獻(xiàn)：

[1][美]美國(guó)城市土地協(xié)會(huì)．聯(lián)合開發(fā)――房地產(chǎn)開發(fā)與交通的結(jié)合【M】郭穎，譯．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社．2005．

第4篇：商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景范文

提起韓忠華，濟(jì)南地產(chǎn)圈內(nèi)的人興許并不陌生，但多數(shù)購(gòu)房者或許不知道，他就是那個(gè)在濟(jì)南眾多開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目中，讓尚品清河獨(dú)樹一幟、連創(chuàng)佳績(jī)的幕后推手。

2009年9月17日，北大資源集團(tuán)入主山東，并迅速將在山東的首個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，落子此前多數(shù)開發(fā)企業(yè)并不看好的小清河沿線。同年12月11日，尚品清河開工奠基，成為小清河綜合治理工程開工以來(lái)，片區(qū)首個(gè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)的項(xiàng)目。6個(gè)月后，尚品·清河首次開盤，熱銷600套，銷售率高達(dá)95%，創(chuàng)2010年濟(jì)南樓市開盤當(dāng)日銷售套數(shù)、銷售金額、解籌率三項(xiàng)第一！接下來(lái)的幾次開盤，尚品·清河再接再厲，創(chuàng)造了數(shù)次開盤售罄、當(dāng)年逆市銷售10億元的業(yè)界神話。2011年，尚品·清河持續(xù)熱銷，領(lǐng)跑濟(jì)南北部銷量冠軍寶座。截至目前，尚品·清河已累計(jì)銷售2000余套，銷售率達(dá)到90%，連續(xù)創(chuàng)造“天橋區(qū)銷量冠軍”的常青奇跡，并斬獲中國(guó)房地產(chǎn)（齊魯）名盤、中國(guó)房地產(chǎn)（齊魯）名企、中國(guó)房地產(chǎn)（齊魯）生態(tài)景觀樓盤、最具創(chuàng)新力樓盤等多項(xiàng)大獎(jiǎng)。

作為北大資源山東公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，韓忠華功莫大焉。但接受記者采訪時(shí)，他堅(jiān)決否認(rèn)這是他的功勞，更多地將業(yè)績(jī)的取得，歸功于企業(yè)的品牌實(shí)力，歸功于項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，歸功于片區(qū)的發(fā)展前景，歸功于消費(fèi)者對(duì)北大資源的信賴與厚愛，歸功于北大資源山東公司所有的員工和建設(shè)者。

韓忠華說(shuō)，作為北大方正集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，北大資源自進(jìn)入濟(jì)南以來(lái)，一直以做有責(zé)任、有內(nèi)涵的城市運(yùn)營(yíng)商作為企業(yè)的社會(huì)使命，傾力打造百姓買得起、買得放心、住著舒心的高品質(zhì)樓盤。在質(zhì)量方面，北大資源堅(jiān)持“要做就要做到最好”的品質(zhì)理念，尚品·清河將產(chǎn)品與生活的雙重高品質(zhì)融合在一起；在濟(jì)南北部缺乏名校、幼教入園難的現(xiàn)實(shí)背景下，北大資源集團(tuán)踐行承諾，在尚品·清河引入北京大學(xué)幼教中心幼教資源，投資建設(shè)了北京大學(xué)幼教中心自成立以來(lái)的首個(gè)京外幼兒園，使泉城市民的孩子“3歲就能上北大”；社區(qū)內(nèi)繁華商業(yè)街區(qū)、內(nèi)部球場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)等配套一應(yīng)俱全，北大資源集團(tuán)品牌物業(yè)的24小時(shí)管家服務(wù)，都能保證業(yè)主居住舒適舒心。此外，在國(guó)家出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，尚品·清河項(xiàng)目一直嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，公開、透明售房，不捂盤、不惜售；在濟(jì)南房?jī)r(jià)持續(xù)上漲背景下，尚品·清河一直堅(jiān)持項(xiàng)目開工時(shí)的價(jià)格策略，不跟風(fēng)漲價(jià)，讓利購(gòu)房者。

“這些，都是片區(qū)獨(dú)一無(wú)二的，也是尚品·清河讓購(gòu)房者動(dòng)心的最主要因素?！表n忠華認(rèn)為，北大資源的品牌實(shí)力，項(xiàng)目的完善配套與超高性價(jià)比，加上濱河新區(qū)未來(lái)巨大的增值空間，正是尚品·清河贏得2000余名購(gòu)房者信任與厚愛的根本原因，自己和自己的團(tuán)隊(duì)，只是順勢(shì)而為，做了自己該做的事情。

今年3月24日，繼成功打造尚品·清河、恢弘簽約北大時(shí)代項(xiàng)目后，北大資源山東公司在濟(jì)南的第三個(gè)項(xiàng)目尚品·燕園正式奠基。該項(xiàng)目位于濟(jì)南東部新城核心居住區(qū)——?dú)v下區(qū)花園東片區(qū)，北臨中林路，西鄰?qiáng)W體西路，東臨八澗堡路，地理位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目總建筑面積近26萬(wàn)平方米，由10棟高層組成，以中小戶型為主，是濟(jì)南首個(gè)“全面實(shí)現(xiàn)青年精英人士剛需居住夢(mèng)想”的主題社區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年下半年入市銷售。

在談到項(xiàng)目定位與銷售前景時(shí)，韓忠華表示，北大資源山東公司將秉承高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量推進(jìn)的開發(fā)建設(shè)思路，致力于將該項(xiàng)目打造成濟(jì)南標(biāo)桿型剛需樓盤的典范；目前樓市雖然面臨持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控，但剛需市場(chǎng)正在回暖，自己有足夠的信心，讓尚品·燕園為濟(jì)南樓市繼續(xù)創(chuàng)造奇跡。

區(qū)域再造 北大時(shí)代助力城市北跨

根據(jù)濟(jì)南市“一城三區(qū)”城市發(fā)展框架，小清河沿線的濱河新區(qū)將是未來(lái)重點(diǎn)打造的新城區(qū)之一。按照規(guī)劃，濱河新區(qū)總體功能定位為：城市副中心，發(fā)展新空間，風(fēng)貌新傳承，北跨橋頭堡；區(qū)域規(guī)劃定位為：都市新中心、泉城新水岸、北跨新基地。規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展以商貿(mào)物流、商業(yè)居住、商務(wù)辦公、休閑旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造“宜居、宜業(yè)、宜游”的濱河新區(qū)。今后幾年甚至10年內(nèi)，整個(gè)新區(qū)將重點(diǎn)推進(jìn)濼口片區(qū)、華山片區(qū)、核心區(qū)北區(qū)和核心區(qū)南區(qū)四大片區(qū)開發(fā)建設(shè)。

其中，濱河新區(qū)核心區(qū)地處泉城特色風(fēng)貌帶和濱河新區(qū)的交匯處，是濱河新區(qū)的核心地區(qū)，是濟(jì)南城市未來(lái)空間結(jié)構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃用地范圍東至歷黃路，南至北園大街，西至順河高架路，北到二環(huán)北路，東西長(zhǎng)約1200米，南北長(zhǎng)約3700米，總用地約383.23公頃。核心區(qū)城市設(shè)計(jì)原則概括為“泉生全局、城水交融；地標(biāo)引領(lǐng)，功能復(fù)合；綠色都會(huì)，活力核心?！惫δ芏ㄎ粡恼蔑@文化特色、構(gòu)造復(fù)合型城市副中心、帶動(dòng)濱河新區(qū)發(fā)展、滿足居民需求，建設(shè)和諧城市四方面考慮，將其打造為服務(wù)濟(jì)南北部的城市商業(yè)中心和城市公共活動(dòng)中心，以休閑旅游和文化傳播為特色的濟(jì)南城市副中心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，集商業(yè)商貿(mào)、商務(wù)辦公、文化體育、居住休閑等多種城市服務(wù)及管理功能于一體的城市綜合體。在布局結(jié)構(gòu)上，濱河新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃形成“一軸、一心、兩片”空間結(jié)構(gòu)。“一軸”即泉城特色風(fēng)貌帶北延軸；“一心”：以北湖和小清河為節(jié)點(diǎn)，形成以文化、生態(tài)、娛樂(lè)、商業(yè)商務(wù)為主的城市副中心；“兩片”即在城市副中心南北各形成兩個(gè)以居住和商業(yè)為主的綜合片區(qū)。

韓忠華說(shuō)，早在濱河新區(qū)及濱河新區(qū)核心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃出臺(tái)前，獨(dú)具慧眼的北大資源集團(tuán)就看中了位于濱河新區(qū)核心區(qū)北區(qū)的徐李片區(qū)巨大的發(fā)展前景。2010年3月5日，北大資源集團(tuán)與小清河投融資管理中心、天橋區(qū)政府簽訂《濟(jì)南市小清河濱河新區(qū)——徐李片區(qū)改造項(xiàng)目用地意向協(xié)議》，計(jì)劃投資260億打造北部大型城市綜合體，當(dāng)年12月30日又與市政府正式簽署了合作協(xié)議。

2011年8月4日，北大資源成為徐李片區(qū)12宗土地（7宗為居住用地，5宗為商業(yè)金融業(yè)用地）的唯一熟化投資人，根據(jù)土地熟化投資人征集條件，北大資源也順理成章地成為獨(dú)家開發(fā)該片區(qū)的企業(yè)。按照規(guī)劃，地塊內(nèi)除住宅之外、還將涵蓋商業(yè)、文化、金融等多項(xiàng)配套，整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，僅次于綠地集團(tuán)在濼口片區(qū)投資打造的690萬(wàn)平方米城市綜合體。

記者了解到，根據(jù)徐李片區(qū)的規(guī)劃策劃，項(xiàng)目名稱已確定為北大時(shí)代。韓忠華表示，“北跨”是今年濟(jì)南市“兩會(huì)”的頭號(hào)議案，濱河新區(qū)是濟(jì)南“北跨橋頭堡”，位于濱河新區(qū)核心區(qū)北區(qū)的北大時(shí)代，必將成為助力濟(jì)南“北跨”的重要一極，隨著片區(qū)的全面打造以及北京大學(xué)和方正集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資源引入，北部城區(qū)功能形象將得到徹底提升，濟(jì)南市民“住南不住北”的置業(yè)觀念，也將被徹底改變。

精于整合 資源運(yùn)營(yíng)提升城市價(jià)值

成立于 1992年的北大資源集團(tuán)，是北京大學(xué)“產(chǎn)學(xué)研”模式探索與實(shí)踐的成功典范。并入方正集團(tuán)后，北大資源集團(tuán)更是成為北大優(yōu)質(zhì)教育資源與方正集團(tuán)雄厚產(chǎn)業(yè)資源的整合者。近年來(lái)，北大資源秉承“資源成就價(jià)值”和“產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)”理念，以全新的資源整合型城市運(yùn)營(yíng)商模式，在地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中不斷植入其獨(dú)有且與市民生活息息相關(guān)的教育、醫(yī)療、科技、金融等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，提升城市人居生活品質(zhì)，為項(xiàng)目所在城市創(chuàng)新城市價(jià)值（人文價(jià)值：北大精神、城市人文歷史；經(jīng)濟(jì)價(jià)值：產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技進(jìn)步、城市稅收與就業(yè)；生活價(jià)值：城市居民教育、醫(yī)療、金融），為項(xiàng)目所在城市居民營(yíng)建有幸福感的生活，體現(xiàn)城市讓生活更美好的現(xiàn)念。

韓忠華說(shuō)，我們依托北京大學(xué)教育資源，為客戶提供北大附屬幼兒園、北大附屬小學(xué)、北大附屬中學(xué)直至高等教育的優(yōu)質(zhì)教育資源或相關(guān)教育咨詢服務(wù)，打造“教育地產(chǎn)”；依托北京大學(xué)及方正集團(tuán)醫(yī)療資源，為客戶提供全方位健康管理和醫(yī)療服務(wù)，打造“健康地產(chǎn)”；依托北京大學(xué)科研資源，整合方正的IT產(chǎn)業(yè)資源，打造智能化社區(qū)及個(gè)性化的信息化服務(wù)空間，提升項(xiàng)目的科技含量和居住品質(zhì)，打造“科技地產(chǎn)”；整合方正金融服務(wù)資源，提供專業(yè)化、個(gè)性化的金融服務(wù)，滿足客戶在投資、融資、現(xiàn)金管理等領(lǐng)域金融需求，打造“金融地產(chǎn)”。可以說(shuō)，通過(guò)探索獨(dú)具特色的差異化“資源地產(chǎn)”道路，北大資源集團(tuán)已成為具有全方位資源整合能力及大區(qū)域開發(fā)能力的城市運(yùn)營(yíng)商，并將這種城市運(yùn)營(yíng)的做法，不斷復(fù)制到相關(guān)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)與居民的三贏。

韓忠華告訴記者，北大時(shí)代規(guī)劃總用地面積約2585畝，凈用地面積為2052畝，整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平米，以商住、文教為主，是一個(gè)超大規(guī)模的城市綜合體。整個(gè)社區(qū)涵蓋高檔住宅、星級(jí)酒店、寫字樓、公寓、大型購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)，建成后將成為濟(jì)南北部新的政務(wù)和商業(yè)中心，引領(lǐng)整個(gè)北部區(qū)域的發(fā)展。同時(shí)，北大資源將在片區(qū)開發(fā)建設(shè)中，注入北大和方正的教育及科技產(chǎn)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)城市區(qū)域價(jià)值的再造。

根據(jù)規(guī)劃，北大時(shí)代項(xiàng)目將配置8所學(xué)校，涵蓋從幼兒園到高中整個(gè)基礎(chǔ)教育，其中幼兒園4所，各18班；小學(xué)2所，其中一所30班、一所42班；初、高各1所，均為36班。并將全面引入北京大學(xué)附屬基礎(chǔ)教育的優(yōu)勢(shì)資源，締造濟(jì)南全新教育大盤。將北大系統(tǒng)教育資源全面引入地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這在全國(guó)尚屬首次。

第5篇：商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景范文

在萬(wàn)達(dá)朝著千億軍團(tuán)邁進(jìn)的時(shí)候，寶龍的業(yè)績(jī)始終不見起色，2010年實(shí)現(xiàn)62億元后，寶龍將2011年的目標(biāo)定在110億元，但僅完成54.8億元；2012年寶龍合約銷售額為65.19億元；今年的目標(biāo)是80億元，但6月披露的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約29.42億元，僅完成全年目標(biāo)的36.78%。

“寶龍與萬(wàn)達(dá)模式類似，都是通過(guò)住宅銷售帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但拿地與萬(wàn)達(dá)有錯(cuò)位。萬(wàn)達(dá)先做最成熟的或相對(duì)成熟的地方，不會(huì)到不成熟的地方，寶龍是‘農(nóng)村包圍城市’，拿地多集中在三、四線城市。可是沒(méi)有拿得出手的標(biāo)桿項(xiàng)目，住宅反哺商業(yè)，但戰(zhàn)略決定的選址與定位，注定讓各地的寶龍城市廣場(chǎng)陷入前所未有的運(yùn)營(yíng)危機(jī)。青島三個(gè)寶龍廣場(chǎng)相繼陷入運(yùn)營(yíng)泥沼就是明證。

想當(dāng)年，寶龍是多么的雄心勃勃：2009年完成香港上市后，于2010年將總部由廈門遷往上海，并制定了“第一個(gè)五年計(jì)劃”，5年內(nèi)要復(fù)制擴(kuò)張100個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)，同時(shí)計(jì)劃用5-10時(shí)間，在全國(guó)開設(shè)100家自有品牌寶萊百貨。

時(shí)隔三年，豪言不再。截至2012年底，僅有13個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)，即使按照預(yù)想2013年底將新增位于上海、天津、晉江的三個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)，也不過(guò)16個(gè)，而寶萊百貨也僅開出了青島李滄、即墨、鹽城、宿遷4家。

城陽(yáng)寶龍陷入尷尬境地

寶龍進(jìn)軍青島的第一個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)選址在了地理位置較為偏遠(yuǎn)的城陽(yáng)區(qū)，總建筑面積近70余萬(wàn)平方米，號(hào)稱投資超過(guò)25億元，其最大的特色是青島首個(gè)50余萬(wàn)平方米游樂(lè)主題超大購(gòu)物中心，由一座喜來(lái)登酒店、兩座酒店式公寓、中國(guó)首個(gè)近5萬(wàn)平方米大型室內(nèi)主題游樂(lè)公園、40余萬(wàn)平方米購(gòu)物中心共同組成。這樣的選址與規(guī)劃定位為其日后的慘淡經(jīng)營(yíng)埋下了伏筆。

青島城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)的規(guī)劃基調(diào)是游樂(lè)經(jīng)濟(jì)，希望借助超大型室內(nèi)主題樂(lè)園—寶龍樂(lè)園聚集人氣，帶旺周邊商業(yè)，促使商鋪快速升值。為此，寶龍還大手筆地請(qǐng)了國(guó)際著名主題公園設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)加拿大Forrec公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)寶龍樂(lè)園。以經(jīng)營(yíng)室內(nèi)游樂(lè)聞名的韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)甚至決定將旗下進(jìn)入中國(guó)的第一家超市選址在該項(xiàng)目，并且一舉以3億元買下了其所有權(quán)。

2009年，城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)盛大開業(yè)。理想豐滿，可現(xiàn)實(shí)卻十分殘酷。日前，時(shí)代周報(bào)記者走訪城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)開業(yè)4年，樂(lè)天瑪特、康城奧特萊斯、蘇寧電器等早已于一兩年前紛紛撤場(chǎng)，春天奧特萊斯替代了康城奧萊，大潤(rùn)發(fā)的入駐也未能改變空蕩的商鋪的頹勢(shì)。

沿著只有重慶雞公煲、云南過(guò)橋米線等餐飲店的美食街徑直進(jìn)入購(gòu)物中心內(nèi)部，位于地下一層的寶龍樂(lè)園游客服務(wù)中心玻璃大門緊鎖，沒(méi)有燈光，樂(lè)園內(nèi)的過(guò)山車等所有游樂(lè)設(shè)施全部安靜地矗立著，沒(méi)有一個(gè)游客，與游客服務(wù)中心一條走道之隔的售票處，如果不是有一個(gè)售票人員坐鎮(zhèn)，很難看出寶龍樂(lè)園仍在營(yíng)業(yè)的跡象。

環(huán)繞著寶龍樂(lè)園一到三層的購(gòu)物中心內(nèi)，除了個(gè)別兩三家在營(yíng)業(yè)外，其余均是空鋪，儼然一個(gè)“空城”。其中一家在營(yíng)業(yè)的服裝店老板告訴時(shí)代周報(bào)記者，“我們進(jìn)來(lái)一年多了，不收租金，所以可以低價(jià)賣些衣服?；径紱](méi)人來(lái)，生意不好。寶龍說(shuō)今年5月重新招商，都7月了也沒(méi)招到?！?/p>

時(shí)代周報(bào)記者以想租商鋪為由，向沿街商鋪一個(gè)餐飲店老板打聽，他指著購(gòu)物中心說(shuō)，“里面不要租金也不能去啊，都沒(méi)人?！?/p>

青島當(dāng)?shù)匾恢_發(fā)商李林（化名）向時(shí)代周報(bào)記者表示：“城陽(yáng)寶龍目前的困境跟選址、定位有關(guān)。2007年規(guī)劃的時(shí)候做了室內(nèi)纜車水景的大型主題樂(lè)園，這個(gè)在韓國(guó)做還可以，但國(guó)內(nèi)不適應(yīng)，這是最大的敗筆，占了很多面積，做不起來(lái)。城陽(yáng)本身很遠(yuǎn)，市內(nèi)的人不會(huì)過(guò)去，而且城陽(yáng)寶龍商業(yè)體量又太大?！?/p>

“當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候又缺少主力店，除了游樂(lè)場(chǎng)以外，基本都散售了，現(xiàn)在把大潤(rùn)發(fā)招進(jìn)來(lái)，陸陸續(xù)續(xù)引入了娛樂(lè)餐飲，已經(jīng)比之前好一點(diǎn)。但是商鋪太散，售后返租也做不起來(lái)。目前城陽(yáng)還有四個(gè)綜合體正在建，包括城中城、水悅城等，事實(shí)上，寶龍的位置最好，如果做起來(lái)了，城陽(yáng)其他商業(yè)根本就沒(méi)有機(jī)會(huì)，現(xiàn)在這種不尷不尬的境地，所以又冒出來(lái)幾家競(jìng)爭(zhēng)者。”李林說(shuō)。

青島3個(gè)項(xiàng)目相繼折戟

無(wú)獨(dú)有偶，寶龍?jiān)谇鄭u開出的青島李滄寶龍城市廣場(chǎng)、即墨寶龍城市廣場(chǎng)也相繼陷入運(yùn)營(yíng)泥沼。

李滄寶龍城市廣場(chǎng)是繼城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)之后，寶龍?jiān)谇鄭u的第二個(gè)綜合體項(xiàng)目，占地約200畝，總建筑面積約35萬(wàn)平方米，總投資額約18億元，其中還包括了寶龍自有百貨品牌寶萊百貨，2011年12月正式開業(yè)，但是這個(gè)希望成為“青島區(qū)域最具代表性的時(shí)尚綜合生活主場(chǎng)”的項(xiàng)目開業(yè)一年半來(lái)，商戶入不敷出，紛紛撤離。

7月21日（周日）、22日（周一），時(shí)代周報(bào)記者連續(xù)兩天走訪發(fā)現(xiàn)，整個(gè)四層商場(chǎng)的顧客稀疏，即便是中午、晚上的就餐高峰期，大多餐飲店的消費(fèi)者也為數(shù)不多。每層都有大門緊閉的商戶，要么是已經(jīng)人去樓空，要么是用廣告牌遮擋顯示“即將入駐”，華潤(rùn)萬(wàn)家超市的收銀柜臺(tái)也沒(méi)有排隊(duì)付賬的景象，寶萊百貨里基本上只能看到每家店的售貨員。

一位從開業(yè)以來(lái)就入駐的果汁店員工表示：“從去年開始就有商戶搬走，每天人流量少，我們旁邊幾家飯店全撤了?！?/p>

據(jù)了解，部分商戶已遷移至更具人氣的李滄商圈，時(shí)代周報(bào)記者在今年初新開業(yè)的偉東樂(lè)客城就發(fā)現(xiàn)了一家名為京焰風(fēng)尚的云南菜餐廳，正是從李滄寶龍城市廣場(chǎng)搬遷來(lái)的，而位于李滄寶龍城市廣場(chǎng)的這家店的招牌尚未拆除。

李林說(shuō)，“李滄寶龍開業(yè)時(shí)是招租滿了，慢慢沒(méi)有消費(fèi)者，店家就撤了，一有人撤就很難再招，這還是跟寶龍的招商、運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)系，最關(guān)鍵是選址。市內(nèi)的人不會(huì)上李滄來(lái)消費(fèi)，而李滄本區(qū)域的消費(fèi)都集中在樂(lè)客城周邊，李滄商圈本來(lái)就有銀座、蘇寧、維客等，李滄寶龍卻孤身遠(yuǎn)離這些客群集中的地方。青島的商業(yè)綜合體基本飽和了，每個(gè)區(qū)域還在不斷建，競(jìng)爭(zhēng)更激烈?，F(xiàn)在，寶龍?jiān)诟鄭u當(dāng)?shù)厣虡I(yè)實(shí)力最強(qiáng)的利群在談托管，估計(jì)超市、百貨都要換成利群的，才能吸引人氣?！?/p>

2011年12月，青島下轄的即墨寶龍城市廣場(chǎng)也開門迎客。“即墨跟李滄的項(xiàng)目差不多，也比較偏。目前的運(yùn)營(yíng)狀況也不理想。”李林透露。

同樣，位于青島下轄的膠州市，寶龍今年5月拿地，正欲打造又一個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)，而膠州當(dāng)?shù)匾粋€(gè)開發(fā)商告訴時(shí)代周報(bào)記者，“膠州現(xiàn)有的綜合體做的都一般，沒(méi)有商業(yè)支撐，最起碼還需要幾年的發(fā)展，寶龍來(lái)做也面臨這個(gè)問(wèn)題。”

對(duì)此，寶龍給予的書面回復(fù)是，“青島城陽(yáng)項(xiàng)目目前正在重新規(guī)劃招商中，不可否認(rèn)之前招商定位有不足之處，但該項(xiàng)目目前已由寶龍商業(yè)集團(tuán)全盤進(jìn)行重新業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商布局，現(xiàn)在看到的空鋪，是寶龍?zhí)岢龅恼?qǐng)商家搬離的主動(dòng)舉措，之后將有新的布局。李滄項(xiàng)目的情況也是如此，相信完成后將是一片全新的氣象?！?/p>

世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前一、二線城市商業(yè)選址很難，三、四線城市又不成熟，很多城市商業(yè)開始出現(xiàn)過(guò)剩的現(xiàn)象。各地零售市場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)不善而選擇撤出、停業(yè)裝修重新定位、指定有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)零售商進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的案例開始增多，個(gè)別供應(yīng)量激增而商業(yè)氛圍尚未成熟的商圈，業(yè)主調(diào)低租金報(bào)價(jià)甚至主動(dòng)補(bǔ)貼裝修的案例在部分二線城市開始增多。

擴(kuò)張減速固守二、三線

不僅是青島，目前寶龍?jiān)谌珖?guó)的擴(kuò)張都在減速。

寶龍2009年合約銷售額為29億元，在當(dāng)年完成香港上市，融資17.9億元后，寶龍開始雄心勃勃擴(kuò)張，2010年將總部由廈門遷往更有資本優(yōu)勢(shì)的上海，并制定了“第一個(gè)五年計(jì)劃”，5年內(nèi)要復(fù)制擴(kuò)張100個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)，同時(shí)計(jì)劃用5-10時(shí)間，在全國(guó)開設(shè)100家自有品牌寶萊百貨。

寶龍集團(tuán)總裁許華芳曾在接受媒體采訪時(shí)承認(rèn)，“以前做大是出于占領(lǐng)市場(chǎng)的考慮，因?yàn)橐郧澳玫乇阋?，好公司等不了太久的，如果資源沒(méi)有占領(lǐng)，很多同行都會(huì)進(jìn)來(lái)”，“一上市融了很多資金，資金太多，你就要花出去，就會(huì)急”。

在上市第一年，2010年寶龍超額實(shí)現(xiàn)合約銷售62億元后，將2011年的目標(biāo)定在110億元，但僅完成54.8億元，2012年寶龍合約銷售65.19億元。寶龍2012年住宅銷售占比57%，商業(yè)占比43%，而2011年這一數(shù)字分別為51%和49%，寶龍對(duì)住宅回籠資金的依賴去年有所上升。

因其廉價(jià)的土地儲(chǔ)備，住宅和商業(yè)的毛利率分別達(dá)36%和67%。但住宅和商業(yè)物業(yè)確認(rèn)的銷售均價(jià)分別同比下降16%和18.1%，因此銷售的增長(zhǎng)部分被抵消，核心凈利潤(rùn)有所下滑。

與此同時(shí)，截至2012年底，僅有13個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)，而寶萊百貨也僅開出了青島李滄、即墨、鹽城、宿遷4家。

對(duì)此，寶龍也在反思。寶龍董事局主席許健康近期表示，“其實(shí)寶龍也想做大。但從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，腳步應(yīng)該放慢，企業(yè)首先還是需要做好做精。盲目擴(kuò)大規(guī)模并不可取。之前我們有些跟風(fēng)，現(xiàn)在知道把產(chǎn)品做精才是最重要的?！痹S健康稱，寶龍會(huì)調(diào)整策略，“敢于舍棄，做寶龍最擅長(zhǎng)的事情。”

然而策略的調(diào)整并沒(méi)有立竿見影。今年僅完成全年銷售目標(biāo)的36.78%。

對(duì)于全年業(yè)績(jī)是否能完成，寶龍給予時(shí)代周報(bào)記者的答復(fù)稱，今年上半年寶龍的供貨量不大，以新盤的試盤銷售和尾盤的清盤為主要對(duì)象，下半年尤其是9、10月份起，將有較多的可供銷售的貨量提供市場(chǎng)，包括鎮(zhèn)江項(xiàng)目的首度開盤、杭州、常州、曹路、華新、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、合川、廈門等都有貨可向市場(chǎng)公開，另外，加上曹路、晉江寶龍城市廣場(chǎng)的年底開業(yè)預(yù)期，相信完成全年目標(biāo)不是問(wèn)題。

截至2012年底，寶龍現(xiàn)金及銀行結(jié)余為20.1億元，一年內(nèi)到期的短期借款33.22億元，長(zhǎng)期借款77.32億元。短期資金缺口有13億元。寶龍上市前后，資金問(wèn)題一直未得到緩解。

2010-2011年兩年間公司就在資本市場(chǎng)上進(jìn)行了三次融資，先后融得約28.5億元。2012年9月，寶龍發(fā)行的10億港元優(yōu)先票據(jù)，實(shí)際上僅獲得了9.945億港元的借款，但同時(shí)卻是以不到兩折的價(jià)格抵押股東30.24%的股權(quán)為代價(jià)。

今年1月，寶龍發(fā)行2018年到期的2.5億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)，5月，再度發(fā)行2016年到期的8億元人民幣9.50%優(yōu)先票據(jù)，所得凈額7.8億元，這兩筆高息融資均是用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資。

第6篇：商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景范文

摘 要 近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局中一枝獨(dú)秀，幾乎每個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域性都可以看到商業(yè)地產(chǎn)的影子。然而，由于商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，所以在估價(jià)中的影響因素也具有其自身的特點(diǎn)。本文主要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行總體闡述，分析當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)工作中的影響因素進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 現(xiàn)狀 估價(jià)

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)是在各種零售，餐飲，娛樂(lè)，醫(yī)療服務(wù)，休閑設(shè)施和其他商業(yè)用途的房地產(chǎn)形式。在經(jīng)營(yíng)模式和功能、用途方面，區(qū)別于普通住宅，公寓，別墅等房地產(chǎn)形式。鑒于具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，特別強(qiáng)調(diào)公共空間的功能作用、指導(dǎo)作用和附加值，以提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值；從項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)在這個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須以動(dòng)態(tài)的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)，不像普通住宅、公寓等，建設(shè)完成、銷售完畢后就結(jié)束了開發(fā)過(guò)程。從客戶級(jí)別來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)被分為項(xiàng)目的開發(fā)商即最終的運(yùn)營(yíng)者，和項(xiàng)目的受惠群體即大眾消費(fèi)者兩級(jí)。

二、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)并不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，還帶動(dòng)著周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)目前來(lái)說(shuō)經(jīng)歷了三個(gè)階段：以“直線型布局、功能單一、較低端”的現(xiàn)行商鋪為主的初級(jí)階段；以“呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體”的商辦綜合樓為主的中級(jí)階段；以“呈總和立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體”的城市綜合體為主的高級(jí)階段。

早在2011年時(shí)，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)歷史新高。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2011）》記載，2010 年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到 5598.9 億元、1806.5 億元，而 2011 年分別增長(zhǎng)34.2%和 31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到 5354 億元、2149 億元，分別增長(zhǎng) 46.3%和 31.2%。[1]

縱觀商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，可以看到其與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)形態(tài)、人均收入水平等各方面都有著緊密聯(lián)系。從辦公類商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，主要取決于所在城市中的以下的四個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度；交通的通達(dá)性；城市的技術(shù)設(shè)施及社會(huì)服務(wù)水平；城市的性質(zhì)，是否為中心城市，對(duì)周邊區(qū)域的輻射程度。在我國(guó)，目前北京、上海等東部發(fā)達(dá)城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，很多國(guó)內(nèi)外知名公司都聚集于此，因而辦公類商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展自然就位列前茅。

對(duì)于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房來(lái)說(shuō)，主要是為商業(yè)提供營(yíng)業(yè)的場(chǎng)所，因此此類商業(yè)用房通常與當(dāng)?shù)氐娜司杖?、?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁華程度等因素緊密聯(lián)系起來(lái)。2010 年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為 6921.5 萬(wàn)平方米，其中東部地區(qū) 3358.7 萬(wàn)平方米，中部地區(qū) 1739.2 萬(wàn)平方米，西部地區(qū) 1523.5 萬(wàn)平方米，分別占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于辦公樓東西部差距較小。 [1]

總體來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)還沒(méi)有完全成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還將會(huì)迎來(lái)黃金十年。不過(guò)，由于其自身的復(fù)雜性也明顯高于住宅，因此在短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)存在很多不確定因素，尤其是在開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理上與住宅領(lǐng)域因?yàn)橛兄薮蟮牟町?，這也是直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。

三、商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)影響因素簡(jiǎn)析

1、關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式

商業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)在于整合地產(chǎn)資源和其他資源，將土地開發(fā)升華培育為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在這期間對(duì)于土地和房產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，使其具有更廣闊的升值潛力和投資價(jià)值。因此商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值更多地反映商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，并依托行業(yè)的發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重在追求資源價(jià)值最大化，而不是企業(yè)價(jià)值最大化。在使用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)可選案例所做的不僅僅是簡(jiǎn)單的篩選、比較和測(cè)算，更多的應(yīng)該分析商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式的合理性和前瞻性，是否符合社會(huì)發(fā)展的主流和未來(lái)的發(fā)展方向。

2、格外關(guān)注政策的影響

目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都爭(zhēng)相上馬，尤其在一些重大項(xiàng)目上，在申報(bào)過(guò)程中，在規(guī)劃、對(duì)補(bǔ)地價(jià)、容積率等方面都有相當(dāng)?shù)恼呖梢詢?yōu)惠處理。但是，仍有一些項(xiàng)目會(huì)受到某些政策的瓶頸限制，在規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)的分割方面，也許會(huì)與某些政策相悖。如何將商業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中，這將是每個(gè)項(xiàng)目都可能會(huì)遇到的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)要深層次的發(fā)展，就必須將其合法化。在商業(yè)地產(chǎn)的估價(jià)中，要非常重視發(fā)展中所遇到的政府政策的問(wèn)題，而且根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)類型的不同，所受地方政策的優(yōu)惠和限制也不同，所以在估價(jià)時(shí)就應(yīng)格外關(guān)注各地各種政策對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的影響。

3、充分考慮投資回報(bào)的長(zhǎng)周期屬性

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，從資金運(yùn)用角度分析，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的要求很高，投資回收期很長(zhǎng)，而且在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)資金的需求量也很大。因此，即使項(xiàng)目招商成功之后，還會(huì)需要很多的資金為其完成后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。這對(duì)于資金實(shí)力的要求就會(huì)很高，需要資金實(shí)力和技術(shù)實(shí)力都很雄厚的企業(yè)，只有這樣才能做好商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，才能為入住企業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。所以，商業(yè)地產(chǎn)在采用收益法估價(jià)的時(shí)候，確定折現(xiàn)率就要充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期特別長(zhǎng)的特點(diǎn)，而且因類型不同，投資回報(bào)率和回收周期也是不同的，需仔細(xì)分析，有針對(duì)性地確定。

參考文獻(xiàn)：

[1]數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 .2011.

[2]何艷，吳豐.中心城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)分析.資源與人居環(huán)境.2010（5）.

[3]趙陽(yáng).我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題與對(duì)策.建筑經(jīng)濟(jì).2009（4）.

第7篇：商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景范文

關(guān)鍵詞：社區(qū)；零售業(yè)；SWOT分析；發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F721 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：保定市社區(qū)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)探討

收錄日期：2014年9月24日

一、保定市社區(qū)零售發(fā)展SWOT分析

（一）保定市社區(qū)零售業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析

1、保定市社區(qū)零售業(yè)發(fā)展的地理位置優(yōu)勢(shì)。保定，這座文明古城，總面積2.2萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?，070萬(wàn)，是列于重慶、上海、北京之后的中國(guó)第四人口大市。保定市依托北京、天津兩大城市，在150公里的范圍內(nèi)，消費(fèi)人口已達(dá)5，000多萬(wàn)，具有多層次、多元化的消費(fèi)群體，也是中國(guó)北方最具活力、潛力最大的消費(fèi)市場(chǎng)。

2、保定市社區(qū)零售業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)前景優(yōu)勢(shì)。保定作為古城，在上世紀(jì)七十年代，保定的零售業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模。從東西大街、南大街、城隍廟街、督署大街和西關(guān)、南關(guān)曾是繁華的商業(yè)街。零售業(yè)從“散戶”向勞動(dòng)密集型成功轉(zhuǎn)型。八九十年代，零售業(yè)的跨越時(shí)代保定商場(chǎng)、保定百貨大樓的建立使零售業(yè)在整個(gè)銷售業(yè)中引領(lǐng)新的時(shí)代。而到了21世紀(jì)，隨著北國(guó)先天下、萬(wàn)博廣場(chǎng)城市綜合體、保百購(gòu)物廣場(chǎng)的出現(xiàn)，更是解放了新型零售業(yè)的發(fā)展動(dòng)力。并且，隨著零售業(yè)發(fā)展水平的提高，行業(yè)生產(chǎn)要素逐漸由典型的勞動(dòng)密集向典型的資金、技術(shù)密集轉(zhuǎn)移，城市零售業(yè)市場(chǎng)潛力巨大。

（二）保定市社區(qū)零售業(yè)發(fā)展劣勢(shì)分析

1、保定市社區(qū)零售業(yè)商店的分散競(jìng)爭(zhēng)。保定市地域面積廣闊，人口眾多，這也導(dǎo)致了零售業(yè)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，商家都想在這塊大蛋糕中分一杯羹。反觀保定零售業(yè)的現(xiàn)實(shí)，各個(gè)零售網(wǎng)點(diǎn)依托小區(qū)建立，多是附近居民為了生計(jì)自發(fā)組建。由于觀念的未更新以及之前對(duì)于零售業(yè)的不夠重視，零售業(yè)的從業(yè)這普遍素質(zhì)不高，經(jīng)營(yíng)管理能力低下。缺乏差異性與顧客定位，一味地陷入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中，一個(gè)區(qū)域內(nèi)在店鋪數(shù)量飽和的情況下，仍舊有新的店鋪開張。

另外，社區(qū)零售也經(jīng)營(yíng)分散，沒(méi)有強(qiáng)有力的聯(lián)合對(duì)于價(jià)格物流形成優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于一站式的購(gòu)物廣場(chǎng)而言，沒(méi)有發(fā)揮出自己獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。因而，在正規(guī)的體制競(jìng)爭(zhēng)下，只能被市場(chǎng)擠占的越來(lái)越小，重新定位突破勢(shì)在必行。

2、保定市社區(qū)零售業(yè)發(fā)展不均衡。這種發(fā)展的不均衡主要體現(xiàn)在區(qū)域發(fā)展不平衡上，而一個(gè)區(qū)域零售業(yè)發(fā)展水平與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模有著緊密的聯(lián)系。

保定零售業(yè)主要商圈主要有兩個(gè)：第一個(gè)商圈，自西向東，裕華路商業(yè)步行街集聚了保定百貨大樓、裕華金街、保定商場(chǎng)、鐘樓商廈、保定北國(guó)商城，構(gòu)成了保定商業(yè)步行街；另一商圈為北部朝陽(yáng)路，新天地百貨、大世界商業(yè)城并駕齊驅(qū)。這一商圈的定位明顯高于裕華中路的商業(yè)步行街，無(wú)論從商業(yè)設(shè)施、物業(yè)配套還是整體布局、細(xì)節(jié)管理上都具有明顯的優(yōu)勢(shì)。而第一個(gè)老商圈坐落在南市區(qū)，隨著城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，原有規(guī)模和交通都無(wú)法滿足現(xiàn)有購(gòu)買需求的增長(zhǎng)，銷售額在逐年減少。北部以北國(guó)保百購(gòu)物廣場(chǎng)為核心的新型商圈在一步步崛起。隨著北市區(qū)承擔(dān)了更多的高檔住宅功能，高收入人口的集聚勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步增加零售業(yè)整個(gè)市場(chǎng)容量。競(jìng)爭(zhēng)的加劇會(huì)促使零售業(yè)升級(jí)的速度，重新進(jìn)行市場(chǎng)洗牌。

（三）保定市社區(qū)零售業(yè)機(jī)遇分析

1、消費(fèi)者越來(lái)越青睞。消費(fèi)者需求和購(gòu)物方式的轉(zhuǎn)變對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向往往是決定性的。未來(lái)十年中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)將趨于老齡化，而隨著80后、90后步入婚期組建家庭、開拓事業(yè)，他們已成為中國(guó)社會(huì)消費(fèi)的主導(dǎo)力量。他們基本都是小家庭，平日里沒(méi)有大量購(gòu)物的需求。他們?cè)谫?gòu)物時(shí)更重視商品質(zhì)量、食品安全、有機(jī)新鮮及綠色低碳。隨著收入的增加，個(gè)性化的產(chǎn)品與服務(wù)會(huì)越來(lái)越受到中國(guó)80后、90后新生代消費(fèi)群體的青睞。而社區(qū)零售以其就近、便捷等獨(dú)有的特點(diǎn)已優(yōu)先迎合了這一新生代消費(fèi)者的喜好。

2、政府的政策支持。一方面在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃中，零售業(yè)已經(jīng)被作為重點(diǎn)支持和發(fā)展的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大內(nèi)需在未來(lái)幾年內(nèi)是國(guó)家政策的重心。政府的鼓勵(lì)支持、市場(chǎng)需求的穩(wěn)中有升，為保定市零售業(yè)發(fā)展提供了有利條件，預(yù)示著零售業(yè)美好的發(fā)展前景；另一方面隨著京津冀協(xié)同一體化戰(zhàn)略的提出，保定作為副中心將承接一部分京津城市功能，又將為城市發(fā)展注入新的活力。借助政策的東風(fēng)，零售業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)新的春天。

（四）保定市社區(qū)零售業(yè)的威脅分析。社區(qū)零售業(yè)的發(fā)展空間受到大賣場(chǎng)和便利店的雙重?cái)D壓。大賣場(chǎng)有價(jià)格和品種的優(yōu)勢(shì)，幾乎對(duì)消費(fèi)者有求必應(yīng)。便利店以其網(wǎng)絡(luò)式的布局和24小時(shí)不間斷營(yíng)業(yè)的特點(diǎn)對(duì)社區(qū)零售形成沖擊。在保定市中，杰出便利店等便利店由于其物流配送和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)于市場(chǎng)的先入為主，對(duì)新興的社區(qū)零售業(yè)產(chǎn)生了一定程度上的威脅和擠占。

另外，北國(guó)、保定百貨購(gòu)物廣場(chǎng)等大賣場(chǎng)的崛起，以優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境、高端的購(gòu)物體驗(yàn)、品類的豐富占據(jù)優(yōu)勢(shì)。因而，對(duì)社區(qū)新型零售業(yè)的市場(chǎng)定位、消費(fèi)者偏好研究都是巨大的考驗(yàn)。

第8篇：商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景范文

鐵路是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大動(dòng)脈，特別是高鐵建設(shè)開通更是大大提高了城市間的通達(dá)性和區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力，加快了城市間客流、物流等的流動(dòng)。高鐵車站作為高鐵客流、物流的聚集點(diǎn)，不僅是城市對(duì)外的窗口，更成為了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。由于高鐵對(duì)商流、客流、物流等有極強(qiáng)的集聚性，各地都把高鐵車站作為商業(yè)中心進(jìn)行城市規(guī)劃，因此，高鐵車站規(guī)劃開發(fā)好車站商業(yè)，使未來(lái)車站樞紐成為真正的商業(yè)中心，產(chǎn)生更有公共性的附加功能價(jià)值，使綜合交通樞紐地區(qū)成為集多種城市功能于一身的綜合體。

為做好高鐵車站商業(yè)開發(fā)，按照鐵道部和路局的要求，高鐵車站商業(yè)必須與車站保持“三同步”，即同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步開通，避免二次裝修造成浪費(fèi)和對(duì)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)干擾，協(xié)調(diào)車站與商業(yè)的整體形象，滿足旅客出行的基本需求。隨著高鐵不斷開工建設(shè)，如何確保高鐵商業(yè)開發(fā)與車站建設(shè)保持“三同步”，確實(shí)是擺在我們面前及需引起關(guān)注的課題。

一、當(dāng)前高鐵商業(yè)開發(fā)的現(xiàn)狀

目前，在我局管內(nèi)已開通運(yùn)營(yíng)的高速鐵路有沿海鐵路、滬寧城際鐵路、滬杭城際高鐵、合武客專、合寧客專等。在這些已開通運(yùn)營(yíng)的高鐵中，高鐵商業(yè)開發(fā)未能做到真正意義上的同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步開通。有些車站在開通運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，由于未能做到“三同步”，導(dǎo)致一些旅客在車站內(nèi)想買包餐巾紙都買不到，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，并帶來(lái)了不良的社會(huì)影響。在這些高鐵中，做得最好的是滬杭城際高鐵，基本做了“三同步”,但也由于時(shí)間倉(cāng)促、商業(yè)施工裝修工期短等原因，導(dǎo)致了一些商業(yè)裝修質(zhì)量差、個(gè)別裝修效果與車站整體形象不協(xié)調(diào)等后果，從而造成返工，不僅增加成本還造成不必要的運(yùn)營(yíng)干擾。

二、影響高鐵商業(yè)開發(fā)“三同步”的原因

㈠理念問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)鐵路一直是以重主業(yè)輕多經(jīng)的思想理念為主導(dǎo)，導(dǎo)致多經(jīng)一直沒(méi)有得到重視，處在從屬的地位，被認(rèn)為是可有可無(wú)的。殊不知，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的退潮，多經(jīng)已經(jīng)變得越為越重要了。它可以提高鐵路運(yùn)輸產(chǎn)品的附加值，提升服務(wù)質(zhì)量，盤活鐵路的資源等功能。在日本、歐洲等國(guó)家的鐵路，商業(yè)產(chǎn)生效益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于運(yùn)輸主業(yè)。由于沒(méi)有認(rèn)識(shí)到高鐵商業(yè)的重要性和發(fā)展前景，導(dǎo)致高鐵車站在概念設(shè)計(jì)階段就把商業(yè)部分忽略了。

㈡投資體制問(wèn)題。鐵路主輔分離后，鐵路一直有“誰(shuí)受益，誰(shuí)投資”的要求，多經(jīng)企業(yè)被當(dāng)作了受益主體，在涉及投資的時(shí)候往往都要求多經(jīng)企業(yè)自行投資。其實(shí)，多經(jīng)企業(yè)作為路局的下屬企業(yè)，是路局不可或缺的部分，不應(yīng)當(dāng)被單獨(dú)對(duì)待。況且，多經(jīng)企業(yè)受益也就是路局受益、鐵道部受益。當(dāng)前，高鐵建設(shè)是鐵道部直接投資的，設(shè)計(jì)、施工等的審查都由鐵道部相關(guān)部門直接負(fù)責(zé)，多經(jīng)企業(yè)未能參與其中。由于受“誰(shuí)受益，誰(shuí)投資”的要求影響，所以就導(dǎo)致了在高鐵建設(shè)過(guò)程中“三同步”困難重重。

三、確保高鐵商業(yè)開發(fā)“三同步”的必要性

㈠確保高鐵商業(yè)開發(fā)“三同步”，是高鐵車站創(chuàng)一流標(biāo)準(zhǔn)、一流形象、一流服務(wù)的基本保證。確保高鐵商業(yè)開發(fā)“三同步”，有利于設(shè)計(jì)單位在概念設(shè)計(jì)階段就充分考慮車站的整體情況，統(tǒng)籌安排，合理設(shè)計(jì)高鐵商業(yè)的布局，統(tǒng)一設(shè)計(jì)；有利于消防性能化設(shè)計(jì)和復(fù)核；有利于施工單位統(tǒng)一施工，確保施工材質(zhì)統(tǒng)一、施工效果統(tǒng)一、施工質(zhì)量統(tǒng)一，從而確保整體形象的統(tǒng)一。

㈡確保高鐵商業(yè)開發(fā)“三同步”，是高鐵商業(yè)招到高檔次、好品牌商家的重要保證。確保高鐵商業(yè)開發(fā)“三同步”，有助于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的提前招商，有充裕時(shí)間進(jìn)行商家的篩選和比較，也有助于商業(yè)的談判，使效益最大化。同時(shí)，也有助于商家所需的各種物業(yè)條件能在車站施工階段得以解決，為順利開通打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

㈢確保高鐵商業(yè)開發(fā)“三同步”，滿足旅客出行需求，維護(hù)鐵路良好形象的必要保證。如果高鐵車站的商業(yè)開發(fā)做不到“三同步”，商業(yè)開發(fā)進(jìn)度將滯后于車站建設(shè)速度，同步開通運(yùn)營(yíng)得不到保證，那么旅客最基本的需求也將得不到滿足，這不僅大大影響了高鐵車站高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)要求的形象 ，而且還會(huì)造成不好的社會(huì)影響。

四、確保高鐵商業(yè)開發(fā)“三同步”的建議

㈠積極主動(dòng)參與概念設(shè)計(jì)階段，與設(shè)計(jì)單位充分溝通，使設(shè)計(jì)單位深入了解商業(yè)的需求，從而在概念設(shè)計(jì)階段統(tǒng)籌安排，合理布局車站的各功能，使商業(yè)不在初步設(shè)計(jì)階段被 忽略，導(dǎo)致后期補(bǔ)救都相當(dāng)困難。同時(shí)，要與主管部門積極溝通，使他們理解商業(yè)的重要性，從而推進(jìn)同步設(shè)計(jì)的順利實(shí)施。

㈡及時(shí)地進(jìn)行商業(yè)方案的策劃。選擇一個(gè)好的商業(yè)策劃公司，結(jié)合車站實(shí)際情況，進(jìn)行商業(yè)策劃，并形成方案。同時(shí)，及時(shí)地將商業(yè)方案與設(shè)計(jì)單位溝通，使商業(yè)方案的內(nèi)容可以在設(shè)計(jì)方案中得以體現(xiàn)。

第9篇：商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展前景范文

關(guān)鍵詞：天津；酒店式公寓；服務(wù)

酒店式公寓最早出現(xiàn)在歐洲，是旅游區(qū)提供給游客休息的住所。酒店式公寓與酒店相比，具有較大的居住空間，擁有獨(dú)立的廚房等相對(duì)完備的家居條件，與普通商業(yè)住宅相比，它提供酒店式的服務(wù)，如定期清掃、撤換床單、預(yù)定早餐等。酒店式公寓集酒店和公寓之長(zhǎng)，具有投資和自用兩大功能，受到企業(yè)高管、外派人員和度假型旅游者的喜愛。天津是北方經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶來(lái)了大量的商務(wù)活動(dòng)和國(guó)際友人，天津酒店式公寓進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。

1 天津酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 天津酒店式公寓空間分布

天津酒店式公寓主要集中在和平、河西兩個(gè)區(qū)，其中和平區(qū)主要分布于小白樓CBD、南京路商貿(mào)區(qū)等，河西區(qū)則主要集中在友誼路金融街區(qū)域。小白樓及友誼路金融區(qū)，商務(wù)氛圍比較濃郁，周邊寫字樓密集，酒店式公寓主要服務(wù)于跨國(guó)公司和企業(yè)的中高層管理人員，所以在這些地方酒店式公寓集聚。南京路地處天津市的黃金地段，連接本市幾大中心商業(yè)區(qū)和CBD商務(wù)區(qū)，隨著南京路區(qū)域高檔寫字樓和大型商業(yè)項(xiàng)目的不斷興建以及周邊交通設(shè)施的不斷完善，該區(qū)域已成為該市最為繁華的商務(wù)、商貿(mào)核心區(qū)。

1.2 天津酒店式公寓市場(chǎng)狀況

1.2.1 天津酒店式公寓市場(chǎng)需求現(xiàn)狀。天津酒店式公寓市場(chǎng)需求旺盛，首先得益于天津經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，一批大型商業(yè)綜合體和旅游項(xiàng)目的建成開業(yè)，對(duì)天津的酒店式公寓市場(chǎng)起了很大的推動(dòng)作用，同時(shí)消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平的提高也有利于酒店式公寓的發(fā)展。其次，會(huì)議、會(huì)展和商務(wù)活動(dòng)的增多也提高了酒店式公寓的市場(chǎng)需求，據(jù)商委有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：去年1-11月本市新批外資企業(yè)總投資在500萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目281個(gè)，同比增長(zhǎng)約54%。1000萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目159個(gè)，1億美元以上項(xiàng)目5個(gè)，隨著本市引進(jìn)外地、外資項(xiàng)目的增多，外籍員工數(shù)量大幅度增長(zhǎng)，刺激了酒店式公寓的中短期居住需求，這些都大大提升了天津酒店式公寓的需求空間與潛力。

1.2.2 天津酒店式公寓供給現(xiàn)狀分析。從2000年以來(lái)，借著天津良好的發(fā)展前景，酒店式公寓得到進(jìn)一步發(fā)展。天津出現(xiàn)了獨(dú)立單體結(jié)構(gòu)的酒店式公寓，如煥日線、錢塘精英匯和奧林匹克大廈等，到2007年在售的酒店式公寓就有17個(gè)，這一時(shí)期，酒店式公寓呈現(xiàn)出多種建筑類型并存的狀態(tài)，特別是2009年，天津出現(xiàn)了一些頂級(jí)酒店式公寓項(xiàng)目，代表了天津酒店式公寓的最高水平。如和平區(qū)君隆威斯汀公寓、天津中心、天津環(huán)球金融中心，河西區(qū)艾麗華酒店式服務(wù)公寓，濱海新區(qū)的浙商大廈、德圣公館等。

現(xiàn)有的酒店式公寓體量差距很大，從幾千平方米到幾萬(wàn)平方米不等。其中，單體的酒店式公寓由于自身對(duì)餐飲娛樂(lè)配套及其他附屬設(shè)施的需要，在酒店式公寓中體量是最大的，如“奧林匹克大廈”體量超過(guò)4萬(wàn)平方米，而酒店自帶的酒店式公寓由于可共享餐飲娛樂(lè)配套及其他附屬設(shè)施，所以體量相對(duì)較小，天津現(xiàn)有可營(yíng)業(yè)高檔次酒店式公寓總建筑面積僅有14.5萬(wàn)平方米左右，近幾年來(lái)隨著天津外國(guó)人士的不斷增加，現(xiàn)有的酒店式公寓很難滿足市場(chǎng)需求。

2 天津酒店式公寓發(fā)展存在的問(wèn)題

2.1 缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 首先，天津市場(chǎng)上的酒店式公寓普遍名稱混亂，種目繁多，使人無(wú)法從名字上直接判斷出其性質(zhì)。如“天津泰達(dá)國(guó)際會(huì)館”、“艾麗華服務(wù)公寓”、“奧林匹克大廈”、“富邦花園”、“天津中心”等。由于名稱不統(tǒng)一，后期也不利于監(jiān)管管理，導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。其次，酒店式公寓的硬件設(shè)施也沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，酒店式公寓應(yīng)該提供怎樣的服務(wù)，配備怎樣的設(shè)施，都沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。酒店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是目前酒店式公寓唯一可以參照的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加之沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會(huì)，天津酒店式公寓的監(jiān)管很不到位。

2.2 缺乏整體規(guī)劃 天津酒店式公寓在規(guī)劃上最為突出的問(wèn)題是分布不均，天津酒店式公寓主要集中在市中心的商業(yè)地帶，該地區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，人員來(lái)往頻繁，酒店式公寓分布密度很大，而其周邊地區(qū)則分布相對(duì)稀疏。酒店式公寓的過(guò)度集中帶來(lái)很多問(wèn)題，如交通壓力，給整個(gè)城市的生態(tài)環(huán)境和形象帶來(lái)負(fù)面影響。這些地區(qū)的酒店式公寓在開發(fā)時(shí)，只考慮到優(yōu)越地理位置所帶來(lái)的高回報(bào)，而忽略了規(guī)劃的重要性和對(duì)該地區(qū)以后的統(tǒng)籌發(fā)展。

2.3 缺乏品牌建設(shè) 酒店式公寓的品牌是顧客最有效最直接的識(shí)別，它不僅可以幫助消費(fèi)者選擇自己信任的產(chǎn)品，還有利于企業(yè)樹立競(jìng)爭(zhēng)力。天津的酒店式公寓普遍缺乏品牌，而一個(gè)品牌的建立并不是通過(guò)營(yíng)銷就可以建立的，需要專業(yè)化的管理。目前天津的酒店式公寓市場(chǎng)雖然已有一些國(guó)際化品牌管理公司，如艾麗華管理公司、雅詩(shī)閣管理公司，但與北上廣深等一線城市相比，天津的酒店式公寓明顯缺乏品牌管理，直接影響到天津酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)力。

3 天津酒店式公寓發(fā)展對(duì)策

3.1 推進(jìn)法規(guī)建設(shè)，制定統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目前天津酒店式公寓行業(yè)的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，明顯滯后于酒店式公寓市場(chǎng)的發(fā)展，為盡快使天津酒店式公寓納入規(guī)范化的軌道上來(lái)，相關(guān)部門應(yīng)該抓緊研究制定“天津酒店式公寓發(fā)展管理?xiàng)l例”，制定出一套標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)準(zhǔn)則，改變天津酒店式公寓市場(chǎng)目前各行其是的自發(fā)狀態(tài)，用相關(guān)的政策法規(guī)保障質(zhì)量和服務(wù)，培育出公平有序的市場(chǎng)環(huán)境，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

3.2 合理編制發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展 政府部門應(yīng)積極吸取國(guó)內(nèi)外酒店式公寓發(fā)展的教訓(xùn)和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)酒店式公寓發(fā)展的趨勢(shì)和市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，及時(shí)編制和調(diào)整酒店式公寓市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展規(guī)劃，在掌握宏觀調(diào)控主動(dòng)權(quán)的同時(shí)，積極協(xié)同行業(yè)協(xié)會(huì)建立一套科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系，及時(shí)提供市場(chǎng)相關(guān)信息和分析結(jié)論，使得市場(chǎng)布局更加合理，發(fā)展更加有序。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄒毅.二線城市酒店式公寓的興起[J].中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，2010（28）：93-95.