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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 財(cái)務(wù)管理

本文首先概述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念和特點(diǎn)，從多個(gè)剖析了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，指出了工作中存在的問題，并根據(jù)這些問題，提出了加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的合理化建議，希望能為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供決策性指導(dǎo)。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

1.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，與一般企業(yè)財(cái)務(wù)管理有所不同，它是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行中對(duì)全部資金運(yùn)作過程進(jìn)行的管理，從項(xiàng)目開發(fā)前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個(gè)項(xiàng)目中，都做具體詳細(xì)的記錄，并且對(duì)每一筆資金的利用進(jìn)行合理管理，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中所產(chǎn)生的支出成本和資金收入進(jìn)行記錄、核算，并進(jìn)行再分配，做好財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作。

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可以使企業(yè)的資金利用更加集中，優(yōu)化企業(yè)籌資機(jī)制；提高企業(yè)管理的專業(yè)化水平，并監(jiān)督企業(yè)資金運(yùn)作；另外，還可以輔助企業(yè)的工作績(jī)效考核，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的形成，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的透明化管理。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.2.1項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，籌資數(shù)目大，籌資任務(wù)繁重

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目與其它行業(yè)有著很大的區(qū)別，首先，我國(guó)土地價(jià)格不斷攀升，項(xiàng)目工程造價(jià)數(shù)字龐大，需要通過多種渠道進(jìn)行資金的籌集；其次，項(xiàng)目銷售時(shí)間長(zhǎng)，不能很快收回投資資金。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目本身，決定了項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，而且籌資數(shù)額大，籌資任務(wù)繁重。

1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，決策難度大

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中存在著很多無法確定的因素，這有可能對(duì)項(xiàng)目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項(xiàng)目開發(fā)的可行性，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，決策難度提升。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目一旦開始，其調(diào)整能力很差，缺乏很高的靈活性，無法及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行處理。

1.2.3財(cái)務(wù)管理所涉及的范圍廣、內(nèi)容多，責(zé)任重大

房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個(gè)方面，范圍廣、內(nèi)容多，責(zé)任重大，管理難度也相應(yīng)增加。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

2.1缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)，方法滯后

一般房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理直接負(fù)責(zé)，將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員當(dāng)作專門記賬、整理發(fā)票的人員，專業(yè)財(cái)務(wù)管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視，在進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)和日常管理工作中，沒有進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的衡量。

2.2企業(yè)籌資面臨很多問題

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少流動(dòng)資金，這是非常普遍的現(xiàn)象，更糟糕的是，很多企業(yè)在資金的籌集過程中，也面臨很大困難。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)也多，越是這樣，項(xiàng)目對(duì)籌資資金需求量也越大。

房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資本身渠道少，目前我國(guó)銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。

2.3成本管理困難

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)也逐步健全，但是，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的難度增大，很多企業(yè)工作的重點(diǎn)是保證施工質(zhì)量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項(xiàng)目運(yùn)作過程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過程的成本控制。再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目成本涉及范圍廣，內(nèi)容多，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度很大。

2.4財(cái)務(wù)管理制度不完善，把控能力弱

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不夠健全，企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)制度不完善：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作初期，很多財(cái)務(wù)管理工作沒有依據(jù)；企業(yè)銀行存在多戶頭；企業(yè)資金管理比較盲目；企業(yè)自有資金較為分散；企業(yè)的成本核算制度、內(nèi)部財(cái)務(wù)牽制制度缺乏等。

企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度本身不健全，沒有可參考的規(guī)范。總的來說，企業(yè)注重成本核算而忽視成本控制，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的把控能力也減弱。

2.5財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不夠

在房地產(chǎn)行業(yè)，存在這種現(xiàn)象：財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)知識(shí)夠硬，但是對(duì)企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目運(yùn)行過程中的資金運(yùn)作不了解，對(duì)相關(guān)的政策法規(guī)制度也沒有概念。這不利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)行，輕則弱化財(cái)務(wù)管理在企業(yè)中的核心作用，重則產(chǎn)生財(cái)務(wù)管理工作中的失誤，甚至?xí)霈F(xiàn)腐敗現(xiàn)象和違法行為。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

3.1對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，加強(qiáng)科學(xué)決策

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開始運(yùn)作之前，一定要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和分析，提高科學(xué)決策。項(xiàng)目開發(fā)的可行性分析重點(diǎn)把握籌資規(guī)模、籌資成本、首期投入資金、在建時(shí)所需常規(guī)資金和預(yù)期收益幾個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)管理人員將項(xiàng)目運(yùn)行可能遇到的所有問題進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，并對(duì)成本控制進(jìn)行分析。

3.2加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)把控，吸收投資者資金投入

投資者看中的是投資風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷增強(qiáng)項(xiàng)目本身的把控能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業(yè)還要對(duì)外建立良好信譽(yù)，增加投資者的青睞。

3.3拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的籌措，通過銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產(chǎn)企業(yè)還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務(wù)，如商業(yè)匯票等；二是進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過股票和債券等形式進(jìn)行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強(qiáng)化企業(yè)資金管理，提高資金利用效率。

3.4健全財(cái)務(wù)管理制度

健全的財(cái)務(wù)管理制度是保證企業(yè)健康運(yùn)行的保證，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)要建立規(guī)范的法人治理體系，用制度來規(guī)范企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作。一是企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要根據(jù)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)和需求，制定相應(yīng)的管理制度，并在實(shí)踐中不斷修訂；二是設(shè)立企業(yè)的財(cái)務(wù)管理專門機(jī)構(gòu)，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的正常運(yùn)行。在資金管理中，對(duì)所有資金的支出和收入，都要按章規(guī)章制度執(zhí)行，發(fā)揮企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有的作用。

3.5加強(qiáng)成本控制，降低成本費(fèi)用

企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項(xiàng)目運(yùn)作的每個(gè)階段和每個(gè)環(huán)節(jié)，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業(yè)的成本費(fèi)用。

3.6提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

首先，企業(yè)在人員招聘時(shí)，要加強(qiáng)人員專業(yè)知識(shí)和相關(guān)技能的考核，在把關(guān)過程中就聘用綜合素質(zhì)較高的人員。其次，人才運(yùn)用中，要加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，將會(huì)計(jì)人員轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)管理人員。另外，要讓會(huì)計(jì)人員不斷學(xué)習(xí)最新的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和法律法規(guī)，還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的道德修養(yǎng)。

結(jié) 論

財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心和重中之重，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，加強(qiáng)科學(xué)決策；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；健全財(cái)務(wù)管理制度；加強(qiáng)成本控制，降低成本費(fèi)用；提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、概述

在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)很快的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，因?yàn)槠涫堑湫偷馁Y金密集型行業(yè)，本身具有資金投入量大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)本身必然面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)也是投資周期很長(zhǎng)的一種活動(dòng)，資金收回又比較慢，所以只有提升整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，才能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)能力。

房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，概括起來主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，這一風(fēng)險(xiǎn)分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學(xué)者把房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則便于在風(fēng)險(xiǎn)分析中做到定性定量相結(jié)合，靜態(tài)動(dòng)態(tài)相補(bǔ)充。本文所指的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)用以及利潤(rùn)分配等多種活動(dòng)中由于各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的存在、贏利以及發(fā)展等方面而產(chǎn)生的重大影響的風(fēng)險(xiǎn)。從小的方面來說指的是企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的不合理與融資不當(dāng)而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)所面臨的經(jīng)濟(jì)背景入手，主要分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)，再在這個(gè)基礎(chǔ)上討論該類企業(yè)在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)方面存在的問題，并提出相關(guān)政策建議。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)現(xiàn)狀

1.大部分企業(yè)的負(fù)債率偏高引起的還貸風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)有關(guān)資料顯示我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，有的甚至達(dá)到72%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于60%的警戒線水平。顯然，我們知道在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)中一般需要大量的流動(dòng)資金參與運(yùn)作，特別對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目而言，這種情況下如果過多地借貸資金到運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，會(huì)使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)無形增大。如果不進(jìn)行合理和規(guī)范的借貸協(xié)調(diào)，不降低資產(chǎn)負(fù)債率的話，投資風(fēng)險(xiǎn)一旦增大，企業(yè)的運(yùn)作就會(huì)如履薄冰。

2.通貨緊縮政策導(dǎo)致的貸款來源風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長(zhǎng)，因此，銀行貸款對(duì)于企業(yè)來說如同救命的稻草，沒有足夠的資金房地產(chǎn)企業(yè)很難開展。而今年以來我國(guó)經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問題較大，由于財(cái)政政策的緊縮銀行貸款政策的影響，很多企業(yè)得不到足夠的貸款，同時(shí)導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)上利率的增長(zhǎng)，最后必然使得我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進(jìn)而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險(xiǎn)增大。

3.市場(chǎng)不景氣出現(xiàn)的再融資風(fēng)險(xiǎn)

在金融市場(chǎng)上融資通常是大部分上市房地產(chǎn)公司獲得項(xiàng)目資金的最常用方法。而對(duì)于前面負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來說，又相應(yīng)地進(jìn)一步加大企業(yè)的負(fù)債率，從而客觀上企業(yè)對(duì)于債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這樣的高負(fù)債率進(jìn)一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進(jìn)一步得到貸款的可能性。另一方面，我們知道房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈條一般比較長(zhǎng)，這種高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦斷裂會(huì)造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)，從而對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來說也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?？梢姡瑢?duì)于該類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范具有很大的意義。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

1.企業(yè)貸款比較隨意，沒有進(jìn)行合理規(guī)劃

目前我國(guó)有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項(xiàng)目上項(xiàng)，有些企業(yè)沒有對(duì)自身的資金潛力進(jìn)行估算，沒有對(duì)內(nèi)外負(fù)債進(jìn)行估計(jì)。而是千方百計(jì)地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)程度。再者，一旦拿到項(xiàng)目上項(xiàng)以后，并沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項(xiàng)目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的增大。

2.單個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債金額較大，質(zhì)量管理不到位

我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，或者很少，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項(xiàng)目較大的話，同樣導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。另外，一些項(xiàng)目上項(xiàng)以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險(xiǎn)使得項(xiàng)目在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都成為一個(gè)比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。

3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

這是指企業(yè)資本總額中自有資本和借人資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的情況。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施開發(fā)行為，必須具備一定數(shù)量的資金，用于“拿地”、做規(guī)劃，支付各種費(fèi)用、生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品。能否及時(shí)足額和經(jīng)濟(jì)地籌集到所需資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)能否順利進(jìn)行并進(jìn)而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，在此過程中借入資本比較對(duì)應(yīng)。收費(fèi)員當(dāng)日收入當(dāng)日結(jié)，根據(jù)收費(fèi)員日?qǐng)?bào)表解款，報(bào)表中有效票據(jù)、有效金額、退票收據(jù)、廢票收據(jù)等都有詳細(xì)記錄，財(cái)務(wù)科可隨時(shí)監(jiān)控收費(fèi)員錄入數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，監(jiān)督票據(jù)的使用情況。財(cái)務(wù)科根據(jù)系統(tǒng)自動(dòng)生成的財(cái)務(wù)報(bào)表，動(dòng)態(tài)掌握醫(yī)院門急診人次、在院病人人數(shù)、各科室業(yè)務(wù)收入、醫(yī)院業(yè)務(wù)總收入、醫(yī)生業(yè)務(wù)收入、科室收費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)等內(nèi)容，為醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)的決策提供了真實(shí)、科學(xué)的財(cái)務(wù)信息。

4.內(nèi)部財(cái)務(wù)控制信息的傳遞不暢

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要一個(gè)及時(shí)、準(zhǔn)確的信息系統(tǒng)，并保證有關(guān)信息傳遞的各方都有認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度并及時(shí)傳遞真實(shí)的信息。但是房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各部門之間以及上下級(jí)企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對(duì)下屬的部門及子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、匯總、分析和管理。

四、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1.樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)防范防止措施

房地產(chǎn)企業(yè)必須針對(duì)自身情況樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)預(yù)測(cè)一些可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等應(yīng)對(duì)方案。及時(shí)對(duì)于管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范。例如，對(duì)于項(xiàng)目財(cái)務(wù)的控制要有專門的應(yīng)對(duì)機(jī)制，可以通過低風(fēng)險(xiǎn)利率貸款來減少籌資風(fēng)險(xiǎn)，通過商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)要認(rèn)真分析內(nèi)外部環(huán)境，制定多種應(yīng)對(duì)宏觀環(huán)境的措施，提高自身的生存適應(yīng)能力。

2.加強(qiáng)投資中單個(gè)項(xiàng)目的管理，從細(xì)節(jié)上控制投資風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說基本上每一個(gè)項(xiàng)目都是投資大量資產(chǎn)的，屬于資金密集型行業(yè)，特別是對(duì)于一些重大項(xiàng)目而言，動(dòng)則涉及幾個(gè)億資金。因此，對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目房地產(chǎn)公司都應(yīng)該慎重地進(jìn)行可行性研究，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免不必要的損失。具體而言，一方面要對(duì)投資方案的投資效益進(jìn)行探究，進(jìn)行可行性研究，從而充分明確一些風(fēng)險(xiǎn)因素；另一方面，要運(yùn)用一些投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合。我們知道不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)奉獻(xiàn)不一樣，獲利能力也不一樣，為了降低投資的商業(yè)奉獻(xiàn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，因此，比較合理的方法是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭(zhēng)取在投資一些寫字樓的時(shí)候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建。以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，從而最大限度地適應(yīng)市場(chǎng)，提高財(cái)務(wù)管理的抗風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力。

3.強(qiáng)化資金利用效率，提高其管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)是屬于資金密集型行業(yè)，因此，做好資金的管理工作是財(cái)務(wù)管理的中心意向。所以企業(yè)要統(tǒng)籌安排、合理利用資金。首先，要爭(zhēng)取建立結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)，起到統(tǒng)籌安排的作用，通過合理調(diào)度，充分發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值，把分散的資金合理利用起來；其次，對(duì)于相關(guān)賬譜要進(jìn)行認(rèn)真審核，及時(shí)登記賬譜，有需要的時(shí)候要認(rèn)真及時(shí)清查，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)查明原因，追究相關(guān)責(zé)任。

其次，尤其應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的管理。一般的流動(dòng)資金管理包括現(xiàn)金管理、存貨管理和應(yīng)收賬款管理等。加強(qiáng)現(xiàn)金管理主要是在國(guó)家有關(guān)規(guī)定的范圍內(nèi)，做好日常收支，加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度，控制現(xiàn)金持有規(guī)模。傳統(tǒng)上我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于使在建項(xiàng)目占用公司大量的資金成本。而現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是信用經(jīng)濟(jì)，信用已成為企業(yè)間交易的主流方式，因而應(yīng)收賬款管理始終是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須改變只注重銷售業(yè)績(jī)，忽視應(yīng)收賬款的控制狀況，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中注重對(duì)客戶的資信調(diào)查工作，并提高信用分析能力，控制應(yīng)收賬款規(guī)模。同時(shí)采取各種措施，盡量跟銀行保持良好的關(guān)系。

4.強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不夠高，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。事實(shí)上人員的素質(zhì)關(guān)系很大，業(yè)務(wù)的好壞直接跟人的素質(zhì)有關(guān)系，從而本人認(rèn)為加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。尤其是對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)因素較大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，質(zhì)量好的財(cái)務(wù)人員對(duì)于新情況的處理能力很是關(guān)鍵。因此，如果企業(yè)能夠定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)水平的考察和培訓(xùn)，必要的時(shí)候還可以引入考試等競(jìng)爭(zhēng)淘汰機(jī)制，就可以從側(cè)面上為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做貢獻(xiàn)了。

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文

隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在迅速增加。本文通過說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面有關(guān)資金的來源于使用控制情況，對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行了各方面的創(chuàng)新策略。

關(guān)鍵詞: 資金來源，使用控制，創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)如果要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定課持續(xù)發(fā)展,企業(yè)集團(tuán)要獲得長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)能力, 就必須得提高所屬子公司的財(cái)務(wù)管理水平標(biāo)準(zhǔn), 明確企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理職責(zé), 并找出企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理所存在的漏洞, 建立更加完善的企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制, 最后使之成為房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)有效的管理控制工具。

一、對(duì)房地產(chǎn)資金來源的控制

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的渠道主要有外部籌資與銷售收入。

1．外部籌資

為了降低企業(yè)因?yàn)橘J款而產(chǎn)生的巨大風(fēng)險(xiǎn)， 減少公司的盲目貸款，房地產(chǎn)企業(yè)可以規(guī)定企業(yè)內(nèi)部的所有貸款，都必須要經(jīng)所在房地產(chǎn)企業(yè)總裁的同意。企業(yè)在貸款即將到期時(shí)就要先與開發(fā)項(xiàng)目的公司進(jìn)行良好的溝通，為歸還所借貸款提前做好準(zhǔn)備的工作。當(dāng)該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了不能按期歸還貸款資金時(shí)，應(yīng)該由該公司根據(jù)當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況在公司范圍內(nèi)統(tǒng)一的調(diào)度資金，確保可以按期歸還所借貸款。

2．銷售收入

銷售預(yù)售款是銷售房地產(chǎn)企業(yè)在所售商品被交付使用之前，提前向購(gòu)房者收取的一定房款。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，通過提前銷售房屋可以預(yù)先獲得一定的銷售收入，從而可以括充投資需要的資金。并且可以將部分存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散給購(gòu)房的消費(fèi)者，從而提高了開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的積極性。

第一、收取內(nèi)部的認(rèn)購(gòu)費(fèi)用。為了預(yù)先銷售房地產(chǎn)，鎖定銷售客戶，在沒有辦理提前銷售許可證的情況之下，向購(gòu)買客戶收取一定比例的認(rèn)購(gòu)費(fèi)用。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)費(fèi)用是一個(gè)對(duì)雙方都具有較弱約束力的費(fèi)用，雖然是一個(gè)企業(yè)收回可用資金的過程，但是并不是一個(gè)企業(yè)銷售收入得以實(shí)現(xiàn)的過程，所以，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上，僅僅作為往來賬款形式來入賬。

第二，收取銷售房屋的定金。在取得提前銷售許可證后，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)外實(shí)施銷售活動(dòng)。對(duì)于確定會(huì)購(gòu)買的客戶，可一暫時(shí)收定金，并簽訂購(gòu)買意向協(xié)議書。定金是一個(gè)對(duì)雙方有較強(qiáng)約束力的費(fèi)用。在會(huì)計(jì)上多數(shù)也是以往來賬款形式來入賬。

第三，收取購(gòu)買房屋的首付款。在簽訂銷售房屋的合同后，會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)收到客戶所交納的首付款，在會(huì)計(jì)上，應(yīng)該記入預(yù)收賬款之中。

二、資金使用控制

為了確保公司資金能夠被安全和有效的使用，房地產(chǎn)企業(yè)在資金支出和使用上應(yīng)該進(jìn)行明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合會(huì)計(jì)的法規(guī)以及自身情況，應(yīng)該對(duì)資金的管理作如下的規(guī)定：

(1) 遵守不相容崗位不兼容的原則。出納人員不能兼任稽核或會(huì)計(jì)檔案的保管、收入、費(fèi)用、支出以及債權(quán)債務(wù)的登記工作。在任何的情況之下，都不能夠由一個(gè)人來辦理貨幣業(yè)務(wù)的全部過程。

(2)印鑒分離。財(cái)務(wù)的專用章和企業(yè)法人的名章必須要由不同的人員保管。

(3)公司當(dāng)時(shí)取得的資金收入，必須要及時(shí)入賬，禁止收款不入賬。

(4)支付款流程。為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)款項(xiàng)的支付情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)如下不同的開支項(xiàng)目進(jìn)行審批

第一，費(fèi)用開支的審批程序：

第三，并不是每一筆的財(cái)務(wù)支出都是要完成所有的審批程序，但是必須要具備“雙簽”的前提，也就是說不能缺少房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理的簽字審批。由于任何的支出賬款都至少要完成總經(jīng)理以及財(cái)務(wù)總監(jiān)的簽字審批工作，這樣做可以在一定的程度上減少單人舞弊的行為，使得財(cái)務(wù)管理可以得到更好的保障。

三、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新策略

1.在財(cái)務(wù)管理理念方面的創(chuàng)新

一方面是財(cái)務(wù)管理已經(jīng)從被動(dòng)的資金核算向全局性的財(cái)務(wù)決策和控制職能上進(jìn)行轉(zhuǎn)變。另一方面就是財(cái)務(wù)管理工作需要財(cái)務(wù)管理以及業(yè)務(wù)管理的緊密結(jié)合，財(cái)務(wù)管理需要深入到房地產(chǎn)的每一個(gè)專業(yè)化領(lǐng)域中，并要貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)生命周期的開始到終結(jié)。

2.在財(cái)務(wù)管理機(jī)制方面的創(chuàng)新

財(cái)務(wù)管理的體系是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)管理體系的一個(gè)重要的組成部分， 也是房地產(chǎn)企業(yè)在特定戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，對(duì)一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資、融資的活動(dòng)實(shí)施設(shè)計(jì)好的財(cái)務(wù)成本管理活動(dòng)。在內(nèi)部控制的體系之下房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)需要建立一套不僅要適合企業(yè)的實(shí)際、又要適應(yīng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的管理體系。

3.在財(cái)務(wù)管理手段方面的創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張和企業(yè)集團(tuán)的一體化運(yùn)作要求并決定了實(shí)施財(cái)務(wù)管理體系的復(fù)雜性。所以要想在這種戰(zhàn)略信息條件下來提高自身的財(cái)務(wù)管理水平必須要?jiǎng)?chuàng)新財(cái)務(wù)管理手段。

（1）建立信息化的管理系統(tǒng)

信息化管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理工具模式， 更加是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的支撐點(diǎn)。運(yùn)用先進(jìn)的信息化手段來建立現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)管理體系，病將所有的業(yè)務(wù)功能都搭建在同一個(gè)平臺(tái)上，企業(yè)集團(tuán)的所有數(shù)據(jù)都在同一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行處理， 實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)管理和數(shù)據(jù)分析一體化，從而形成了企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)信息流，并且為公司的決策提供了準(zhǔn)確、完整的數(shù)據(jù)信息。

（2）實(shí)行資金集中的管理策略

投入法人資金是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的命脈，在現(xiàn)有房地產(chǎn)公司建立資金的集中管理體系，實(shí)行投資資金的集中調(diào)配，加強(qiáng)了資金的靈活調(diào)控，提高資金的利用率和收益率，同時(shí)也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)整體的信貸信用等級(jí)，可以擴(kuò)大融資的能力，更加有利于房地產(chǎn)集團(tuán)加強(qiáng)對(duì)控股公司之間的交易監(jiān)督與控制，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）實(shí)行全面預(yù)算的管理策略

全面預(yù)算的管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，是一項(xiàng)將目標(biāo)與政策落實(shí)成行動(dòng)的方案，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)的前提。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必須建立以全面預(yù)算的管理體系為基礎(chǔ)的方案來控制所開發(fā)房地產(chǎn)的生命周期，用來激勵(lì)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門，從而保證經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也考核房地產(chǎn)公司責(zé)任人的每年業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)了激勵(lì)和約束的兩重效應(yīng)。

結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)事業(yè)的大熱，越來越多的開發(fā)商投資在房地產(chǎn)事業(yè)中。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理工作是現(xiàn)在最需要解決和完善的問題。通過本文一系列在財(cái)務(wù)管理上的創(chuàng)新策略，希望我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展可以越來越熱。房地產(chǎn)

企業(yè)集團(tuán)要明確董事會(huì)在企業(yè)內(nèi)部控制框架中的地位，并要充分發(fā)揮董事和委員會(huì)的作用，自覺地接受財(cái)務(wù)管理部門監(jiān)督。這樣按規(guī)定實(shí)行，不斷地優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的實(shí)施手段拓展財(cái)務(wù)管理的領(lǐng)域,才能夠更好地確保房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)獲得最大的利潤(rùn)。

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅

一、納稅籌劃及其內(nèi)容

納稅籌劃，是指通過對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，即經(jīng)濟(jì)主體追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)方面。

1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對(duì)于逃稅而言的一個(gè)概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動(dòng)。對(duì)于這種籌劃，理論界有一定爭(zhēng)議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對(duì)國(guó)家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對(duì)稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對(duì)法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對(duì)于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國(guó)家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補(bǔ)空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。

2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點(diǎn)、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對(duì)企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的巧妙安排，達(dá)到少繳國(guó)家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識(shí)，國(guó)家也從各方面給予了扶持。

3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營(yíng)不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國(guó)家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過對(duì)銷售商品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于通過轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。

5、涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。涉稅零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款交納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險(xiǎn)極小，可忽略不計(jì)的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個(gè)人運(yùn)用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是相當(dāng)片面的。因?yàn)?，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會(huì)直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用

1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3、充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，可節(jié)約2%的營(yíng)業(yè)稅。

5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營(yíng)業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬元的營(yíng)業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法會(huì)造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)　財(cái)務(wù)管理　特點(diǎn)　問題　措施

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所呈現(xiàn)特點(diǎn)

1.面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)行業(yè)獲取了極大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的廣泛開展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財(cái)務(wù)管理周期隨之變長(zhǎng)。在相對(duì)較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目成敗、經(jīng)濟(jì)效益大小等都面臨雙重結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)極具風(fēng)險(xiǎn)威脅。為了更有效地降低企業(yè)所受損失，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者應(yīng)力圖避免投資決策失誤的現(xiàn)象，這便對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作及負(fù)責(zé)人員提出更高的要求，比如提供高質(zhì)量的投資決策分析，提升投資決策分析準(zhǔn)確性、可靠性，確保為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供的投資項(xiàng)目決策方案具備及時(shí)、可靠信息作保證，最終將風(fēng)險(xiǎn)加以分散、降低。

2.財(cái)務(wù)管理難度增加

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)還涉及到多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系同樣出現(xiàn)復(fù)雜性選擇。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系包含有開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、內(nèi)部職工、被投資單位的關(guān)系，還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)單位與其上級(jí)管理部門間相互關(guān)系，其具體表現(xiàn)為被動(dòng)遷單位或者居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料物資供應(yīng)商、施工安裝企業(yè)、商品房購(gòu)買者(個(gè)人)、管理部門(如工商、審計(jì)、稅務(wù)部門)等，與房地產(chǎn)企業(yè)所形成大量、頻繁的資金往來結(jié)算關(guān)系等。如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作難度加大，開發(fā)企業(yè)必須首先強(qiáng)化自身債權(quán)債務(wù)管理，盡可能協(xié)調(diào)好企業(yè)自身與各個(gè)方面的關(guān)系，才能真正推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的常見問題

1.財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算制度十分不健全，財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制建設(shè)較弱。比如企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)比高，企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平較低，使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料真實(shí)性、可靠性、完整性、及時(shí)性無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)信息所具有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值幾乎完全喪失。再如房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理和控制機(jī)制不完善，企業(yè)內(nèi)部控制制度流于形式，或者缺乏相應(yīng)的內(nèi)控制度和審核程序，則極易導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失問題的產(chǎn)生。

2.管理水平偏低

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者管理水平、財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)等，都關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能否有序進(jìn)行?，F(xiàn)實(shí)情況是，一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者文化素質(zhì)偏低、經(jīng)營(yíng)管理理念保守落后，完全缺乏現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理觀念：還有經(jīng)營(yíng)者集權(quán)意識(shí)過重，憑著經(jīng)驗(yàn)和感覺管理、投資決策，企業(yè)內(nèi)部又缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)工作未能參與企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。更加重了財(cái)務(wù)管理的無計(jì)劃和混亂狀態(tài)；又有經(jīng)營(yíng)管理者在財(cái)務(wù)管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔(dān)任財(cái)務(wù)部門會(huì)計(jì)、出納職務(wù)，使得出納人員領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)工作，業(yè)務(wù)上極易陷入混亂局面；不少財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，且缺少相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)濟(jì)常識(shí)，而房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策、法律法規(guī)等都較為復(fù)雜，財(cái)務(wù)工作者若不具備過硬的業(yè)務(wù)水平，則很難應(yīng)對(duì)企業(yè)資本化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)后的各種財(cái)務(wù)問題和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金管理欠佳

融資困難、盲目追逐高端產(chǎn)品、流動(dòng)資金管理落后。這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的幾大弊病。籌資活動(dòng)上，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時(shí)遇到融資困難、金融服務(wù)滯后的發(fā)展瓶頸，尤其是某些中小型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)更是由于自有資金比例及財(cái)務(wù)管理規(guī)范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產(chǎn)企業(yè)較難找到合適的金融中介機(jī)構(gòu)及貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系仍舊不甚完善，給企業(yè)貸款帶來更大難題，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)資金嚴(yán)重不足，企業(yè)便可能不惜代價(jià)、不計(jì)成本地向民間高息借款，這又進(jìn)一步增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用的壓力，項(xiàng)目開發(fā)也可能受到影響。此外，投資活動(dòng)上，不乏有些房地產(chǎn)企業(yè)不以市場(chǎng)為導(dǎo)向，投資缺乏科學(xué)性，盲目追求高端產(chǎn)品，無視房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)所需，生產(chǎn)出一些滯銷產(chǎn)品或爛尾樓。日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上，流動(dòng)資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴(yán)重，比如出于加快資金回籠、產(chǎn)品促銷的目的，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)在缺乏市場(chǎng)調(diào)研的情況下，隨意為客戶提供購(gòu)房擔(dān)保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業(yè)則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項(xiàng)，其結(jié)果便是企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量的長(zhǎng)期應(yīng)收款掛賬，資金無法及時(shí)回籠，再加上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不重視日常現(xiàn)金流量管理，或者未建立倉(cāng)庫(kù)管理制度，不良資產(chǎn)長(zhǎng)期掛賬，成品庫(kù)存積壓，財(cái)務(wù)狀況堪憂。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的各項(xiàng)措施

1.積極拓展籌資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務(wù)異常繁重，企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務(wù)。一則積極發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式：二則尋找進(jìn)入資本市場(chǎng)的最佳途徑，比如借助于發(fā)行股票、債券等方式籌集企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金；三則由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資：四則企業(yè)實(shí)施并購(gòu)、重組等措施，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，既增強(qiáng)、壯大企業(yè)實(shí)力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)上，嘗試海外私募、股權(quán)回購(gòu)、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。

2.施現(xiàn)代企業(yè)管理制度

在現(xiàn)代社會(huì)化本生產(chǎn)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的宏觀背景下，現(xiàn)代企業(yè)制度要求各類企業(yè)都應(yīng)致力于構(gòu)建產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、責(zé)權(quán)關(guān)系對(duì)策、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、制約機(jī)制健全、籌資渠道廣泛、企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大且能持久經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代制度模式。換言之，產(chǎn)權(quán)股份化、管理制度化、組織公司化。這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的努力方向，在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，以最大程度上減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)和控制，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以新的管理理念和最優(yōu)的企業(yè)管理制度對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理。同時(shí)，管理者還應(yīng)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中主動(dòng)采取現(xiàn)代化管理手段，調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)者自身以及企業(yè)員工的創(chuàng)造性和生產(chǎn)力，既要解決企業(yè)中傳統(tǒng)家族式管理造成的規(guī)模小、機(jī)制不活、體制不順、管理混亂、綜合競(jìng)爭(zhēng)力弱等缺陷，又要明晰企業(yè)發(fā)展方向。努力提升企業(yè)規(guī)模、檔次和水平。

3.重視投資項(xiàng)目管理

作為一種資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，尤其是一些重大項(xiàng)目投資，企業(yè)應(yīng)在慎重做出可行性研究之后進(jìn)行決策，以避免出現(xiàn)決策失誤、資金損失等結(jié)果。加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，應(yīng)對(duì)投資效益合理性預(yù)測(cè)，對(duì)投資方案進(jìn)行可行性分析研究，即對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合性技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在房地產(chǎn)開發(fā)整體過程中，可行性分析研究階段尤為關(guān)鍵，此階段具有最大的不確定性和機(jī)動(dòng)性，企業(yè)在這一階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、分析的正確與否，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)果產(chǎn)生直接性影響。此外，企業(yè)還應(yīng)利用現(xiàn)資組合理論，對(duì)投資組合進(jìn)行合理化調(diào)整，比如房地產(chǎn)投資類型不同，所對(duì)應(yīng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、獲利能力等均不相同。為了實(shí)現(xiàn)最好的房地產(chǎn)類型組合投資，房地產(chǎn)企業(yè)便應(yīng)盡可能降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、確保取得預(yù)期的投資收益等。

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)融資；財(cái)務(wù)管理

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中常見的財(cái)務(wù)管理問題

1、過度依賴商業(yè)銀行貸款，融資渠道單一。

目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，開發(fā)資金主要依賴銀行貸款，商業(yè)銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)，這是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的整體情況。以2012年1-9月房地產(chǎn)業(yè)資金來源為例。2012年1-9月房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計(jì)68231.6億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款11008.1億元，占16.13%；自籌資金28437.7億元，占41.67%；其他資金來源28468.9億元，占41.72%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來源的99.52%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有47%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，87%以上為個(gè)人購(gòu)房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。

2、主要依靠債權(quán)融資，債權(quán)融資比例高，形成高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。

根據(jù)由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機(jī)構(gòu)6月9日的“2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10”研究報(bào)告顯示，截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.43%，內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.43%，在滬深與內(nèi)地在港上市公司中，2011年末已有15家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，其財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用空間已十分有限，在剔除預(yù)收賬款后的有效負(fù)債率進(jìn)一步考察房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債狀況：2011年，滬深上市房地產(chǎn)公司與內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的有效負(fù)債率均值分別為50.38%和53.41%，皆提高3個(gè)百分點(diǎn)以上，其實(shí)際的債務(wù)壓力進(jìn)一步加重。

3、銀行嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)，不同層級(jí)企業(yè)融資成本差異顯著

近年來，銀監(jiān)會(huì)多次要求各主要商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，通過總量控制、名單管理、壓力測(cè)試等多手段嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，利用“名單制”管理方式防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為銀行業(yè)的共識(shí)，同時(shí)目前各大銀行對(duì)“名單制”內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策也有很大區(qū)別，排名前二十的百?gòu)?qiáng)房企無論是貸款額度還是貸款利率方面都有很大的優(yōu)勢(shì)，如保利地產(chǎn)2011年從建設(shè)銀行獲取的三年期貸款，利率僅為6.717%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平；而榮盛發(fā)展2012年從廊坊銀行獲取的三年期貸款的利率超過12%，融資成本相對(duì)較高；中航地產(chǎn)在2012年從上海銀行獲取的三年期貸款，其利率也接近8%。

4、資金預(yù)算不準(zhǔn)確，造成資金積壓

企業(yè)進(jìn)行融資，要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)力、項(xiàng)目規(guī)模以及工程進(jìn)度來進(jìn)行合理的預(yù)算來估算出資金的需求量，確定融資額度，但是，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算并不準(zhǔn)確，大部分企業(yè)只是估算一個(gè)大概數(shù)額或者不結(jié)合實(shí)際需要來融資，不考慮融資成本及資本結(jié)構(gòu)的合理性，從而使融資工作存在盲目現(xiàn)象，往往造成貸款較多而無項(xiàng)目可供開發(fā)，企業(yè)多承擔(dān)利息費(fèi)用或者商品房銷售不暢，資金無法回籠，給企業(yè)帶來到期還款的壓力，甚至造成企業(yè)的財(cái)務(wù)困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的主要原因

1、忽視自身實(shí)力的增強(qiáng)造成資金來源渠道單一

作為利潤(rùn)豐厚的投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)前幾年一直處于高速發(fā)展階段，有些房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行貸款進(jìn)行擴(kuò)張，忽視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道單一。

2、國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資困難

為了抑制房地產(chǎn)泡沫促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，2009年底政府再度加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控力度，2010年新國(guó)十條起，調(diào)控高壓逐步形成，這輪調(diào)控號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”，各地紛紛推出限購(gòu)政策、加息、限貸和預(yù)收款監(jiān)管同時(shí)限制開發(fā)商貸款，暫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO和上市房企再融資及并購(gòu)重組的審批等，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力巨大。

3、企業(yè)融資方式有限，銀行貸款一家獨(dú)大

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，企業(yè)融資方式主要有兩種：一是內(nèi)部盈余資金，但是此種方式過于依賴銷售，如果房屋銷售不暢，那么企業(yè)資金鏈就會(huì)受到影響，而且房屋銷售的資金不能滿足項(xiàng)目前期支付土地出讓金及項(xiàng)目建設(shè)期間的工程費(fèi)用。二是外部融資。外部融資實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式，目前雖然有銀行貸款、股權(quán)融資、發(fā)行股票、合作開發(fā)等方式，但是銀行貸款一家獨(dú)大的現(xiàn)狀仍舊沒有得到改善。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金要不斷拓展融資方式、創(chuàng)新融資渠道，爭(zhēng)取資金來源多元化，這樣才能降低融資成本避開國(guó)家政策調(diào)控的限制，目前房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，隨著國(guó)家政策調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，銀行貸款占總資金需求的比例已不斷下降，對(duì)于廣大房地產(chǎn)企業(yè)來講，只有不斷尋求新的融資模式才能夠不斷發(fā)展。

完善房地產(chǎn)金融立法，逐步建立多元化的融資渠道，適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和金融市場(chǎng)的承載能力，大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托金融工具的發(fā)展，鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高融資市場(chǎng)的效率。

目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，不僅企業(yè)的融資能力有直接的影響而且提高了融資成本，有些房企因自有資金不足，不得不接受高昂的融資成本，有些甚至得不到貸款，大型房企的資產(chǎn)負(fù)債率雖然低于中小型房企，但是與別的行業(yè)相比，在融資市場(chǎng)上也失去了競(jìng)爭(zhēng)力，如果一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率可以長(zhǎng)期保持在20%左右，那么它將獲得成本極低的融資機(jī)會(huì)，所以保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是有利的。

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高自身的管理能力，加快資金周轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求；嚴(yán)格按照工程進(jìn)度支付資金，避免超付現(xiàn)象的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)預(yù)算管理，減少盲目融資的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的承受能力和項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益來確定融資規(guī)模和可承受的成本并將融資盡量與項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行匹配，既要能滿足工程項(xiàng)目的資金需求，又要將融資成本控制在適度的范圍內(nèi)。

目前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，國(guó)家雖然在進(jìn)行調(diào)控，但是目的并不是限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險(xiǎn)、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場(chǎng)狀況等因素，逐步加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，以促進(jìn)企業(yè)健康快速的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中主要出現(xiàn)了以下問題：

首先房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式不夠先進(jìn)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中使用的方法過于落后，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算不能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供有效的借鑒，同時(shí)也限制了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的開展，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的局限性也促使財(cái)務(wù)預(yù)算工作不能形成全方位的財(cái)務(wù)控制規(guī)模，從而降低了整體企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力；其次在目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理機(jī)制不夠完善，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)管理人員大多將工作重點(diǎn)放在了經(jīng)濟(jì)開發(fā)、規(guī)模擴(kuò)張上，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度不夠，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員專業(yè)素質(zhì)不足，且沒有合理規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作標(biāo)準(zhǔn)，再加上財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理不足以應(yīng)對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；最后房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中的監(jiān)管力度不足，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中由于沒有規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作規(guī)范及財(cái)務(wù)預(yù)算責(zé)任管理規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理過于形式化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)制定后的落實(shí)力度，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算工作進(jìn)一步開展。

二、財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用

房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過程中預(yù)算管理的重要作用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)頻率較密集，且資金投資流出、流入數(shù)額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不夠集中，而在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額一家獨(dú)大的狀況；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)受相關(guān)國(guó)家機(jī)構(gòu)的管理，因此國(guó)家政策的變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)，且這種風(fēng)險(xiǎn)是不可控制的，因此在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理過程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素的考慮，并制定一定的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)久的發(fā)展。財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作可以通過規(guī)范的管理方式，然后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的決策進(jìn)行綜合分析、復(fù)核，詳細(xì)制定經(jīng)營(yíng)決策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估方案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業(yè)管理人員決策失誤而導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失。同時(shí)有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作也可以促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范進(jìn)行，財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以以房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及承攬項(xiàng)目的實(shí)際需求、財(cái)務(wù)能力等為依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一分析，在這個(gè)過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以通過更加科學(xué)的預(yù)算手段綜合分析自身所承攬項(xiàng)目，如資金回收措施、資金流通風(fēng)險(xiǎn)、前期成本投入、詳細(xì)施工周期等。[1]從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加詳細(xì)的了解自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平及所開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)情況，為正確的財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制與管理可以進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)劃，促使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式更加科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本可塑性較強(qiáng)，且隨著開發(fā)地域的區(qū)別會(huì)對(duì)成本整體的消耗費(fèi)用造成一定的影響，而采用預(yù)算管理通過對(duì)工程整體前期開發(fā)費(fèi)用及工程施工成本的管理可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，并通過規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算促使內(nèi)部開發(fā)資金得到最大限度的應(yīng)用，降低企業(yè)開發(fā)成本消耗。同時(shí)由于目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)越來越薄，只有通過預(yù)算來控制成本費(fèi)用的支出，才能保證開發(fā)的項(xiàng)目有利可賺，促使整體企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

三、財(cái)務(wù)預(yù)算控制與管理強(qiáng)化措施

針對(duì)以上房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)增加對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，根據(jù)自身實(shí)際情況完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理規(guī)范，在這個(gè)前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預(yù)算程序

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)加大對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的優(yōu)良影響，然后逐步轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理思想理念，在以往財(cái)務(wù)預(yù)算管理方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況，不斷完善企業(yè)資本預(yù)算程序，而在企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作中完善的資本預(yù)算程序可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中資金投資過程提供保障。如房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)出現(xiàn)一些不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)因素，而通過有序的資本預(yù)算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金投資決策失誤，及時(shí)解決，防止因決策失誤而造成大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)損失。一般來說，完善的資本預(yù)算程序應(yīng)包括預(yù)算編制、監(jiān)督、復(fù)核、執(zhí)行等流程，在整個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)力度，保證財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作發(fā)揮最大的潛力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中很容易受外界影響，如國(guó)家政策等，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)政策不斷加大財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行力度，綜合考慮銷售回款、現(xiàn)金流通、融資管理等情況進(jìn)行全面控制管理。如在付款管理過程中應(yīng)遵循“內(nèi)部服務(wù)監(jiān)督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細(xì)制定資金管理規(guī)劃，并以月為單位編制資金支付計(jì)劃，同時(shí)組織成本工作人員定期對(duì)項(xiàng)目施工場(chǎng)地進(jìn)行實(shí)地考察并規(guī)定考察日期，通過與各相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通控制付款的頻率，提升付款環(huán)節(jié)的規(guī)范有序性。

（二）優(yōu)化預(yù)算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作順利進(jìn)行保障是財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的建立健全，更加完善的預(yù)算管理機(jī)制應(yīng)該包括激勵(lì)機(jī)制及考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，企業(yè)應(yīng)以提高預(yù)算管理能力為工作重點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展過程中的經(jīng)濟(jì)能力及規(guī)模程度，通過一系列管理機(jī)制的制定完善可以細(xì)化各部門人員的管理職責(zé)，加強(qiáng)各部門人員的責(zé)任意識(shí)，促使企業(yè)內(nèi)部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業(yè)良好的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)更加寬容和諧的氛圍。同時(shí)預(yù)算管理機(jī)制的完善可以在推動(dòng)企業(yè)系統(tǒng)科學(xué)的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的同時(shí)，也可以提前預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策項(xiàng)目中的安全隱患，從而保證企業(yè)利潤(rùn)與內(nèi)部員工利益同步增長(zhǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的過程中，要明確財(cái)務(wù)預(yù)算管理的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同部門進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環(huán)節(jié)較復(fù)雜，財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員工作負(fù)擔(dān)較重，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的失誤不可避免，因此房地產(chǎn)企業(yè)可建立專門的財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行等過程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督管理，并根據(jù)財(cái)務(wù)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析，逐步調(diào)整各部門人員的工作強(qiáng)度，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效力。

此外，在預(yù)算管理過程中企業(yè)應(yīng)加大對(duì)費(fèi)用及項(xiàng)目利潤(rùn)管理的關(guān)注力度，并制定相應(yīng)的管理規(guī)范，如在費(fèi)用預(yù)算管理過程中以年為單位結(jié)合企業(yè)上年度發(fā)展情況及市場(chǎng)變動(dòng)制定整體費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)各部門實(shí)際情況以整體預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)制定不同部門的預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)以月為單位詳細(xì)收集各部門預(yù)算費(fèi)用支出情況并進(jìn)行記錄上報(bào)，然后進(jìn)行綜合分析，對(duì)超預(yù)算的機(jī)構(gòu)進(jìn)行警告并財(cái)務(wù)適當(dāng)懲處措施，保障整體預(yù)算費(fèi)用管理的規(guī)范性。而項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算管理則是在企業(yè)土地招標(biāo)前采取適當(dāng)措施進(jìn)行有效的可行性分析并預(yù)測(cè)評(píng)估成本盈利，如動(dòng)態(tài)回收期、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值等，同時(shí)在項(xiàng)目成立時(shí)相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員也應(yīng)及時(shí)考察項(xiàng)目執(zhí)行過程，并據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表的編制，[3]根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)進(jìn)行銷售方案的更改調(diào)整，保證整體項(xiàng)目的成本盈利。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部資產(chǎn)控制力度

為了保障企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部資產(chǎn)的控制力度，除了在預(yù)算編制前期，在預(yù)算執(zhí)行使時(shí)期也要加強(qiáng)控制力度，如及時(shí)清理利用率不高的設(shè)備設(shè)施，[4]促使企?I固定資產(chǎn)可以得到最大程度的利用，保證固定資產(chǎn)殘值估算、使用年限的精確程度。企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理過程中，應(yīng)樹立全面監(jiān)督、全面控制以及全員參與的管理意識(shí)，將財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作重點(diǎn)，不斷加強(qiáng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的滲透，促使財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效率不斷提升。此外，為了促使房地產(chǎn)企業(yè)更加長(zhǎng)久的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用新的投資機(jī)會(huì)更加詳細(xì)的了解所投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，為更加準(zhǔn)確的預(yù)算管理打下基礎(chǔ)。而財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行力度

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文

【關(guān)鍵詞】 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)與可能。在遭受金融危機(jī)沖擊的背景下，市場(chǎng)不確定因素進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，必須要全面分析企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，健全企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，搞好企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與控制，做到防患于未然，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

1.建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，并貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程，以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及其他相關(guān)的財(cái)務(wù)資料為依據(jù)，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數(shù)學(xué)模型等方法進(jìn)行預(yù)報(bào)示警。它通過收集與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、企業(yè)本身的各類財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況信息，進(jìn)行比較分析，判斷是否預(yù)警。經(jīng)過對(duì)大量的信息進(jìn)行分析，當(dāng)出現(xiàn)可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)能預(yù)先發(fā)出警告，提醒經(jīng)營(yíng)者早做準(zhǔn)備或采取對(duì)策，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當(dāng)財(cái)務(wù)發(fā)生潛在危機(jī)時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)還能及時(shí)尋找導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況不佳的根源，使經(jīng)營(yíng)者有的放矢，采取有效措施，阻止財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，企業(yè)能夠系統(tǒng)而敏銳地發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，從而有效地避免和防范財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)還能夠幫助企業(yè)管理層了解財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的緣由、經(jīng)過，提供解除財(cái)務(wù)危機(jī)的措施以及改善管理的建議，作為企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)之借鑒。

2.建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的程序

2.1選取預(yù)警指標(biāo)。在企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警中，任何一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，都難以全面評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。要想對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果有一個(gè)總的評(píng)價(jià)，就必須將企業(yè)的償債能力、盈利能力、發(fā)展能力、運(yùn)營(yíng)能力、現(xiàn)金能力等多方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)納入一個(gè)有機(jī)整體中，才能全面地對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行解剖和分析，從而對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣做出評(píng)價(jià)和判斷。

2.2分析預(yù)警指標(biāo)。企業(yè)可以采用財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)主管判斷以及案例分析等方法對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行診斷，是否存在財(cái)務(wù)危機(jī)，以及危機(jī)的程度。各種方法都有其特點(diǎn)和局限性。對(duì)企業(yè)而言，在實(shí)際運(yùn)用時(shí)，要考慮到國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、地域、行業(yè)等諸多因素的差異，選擇適合企業(yè)特點(diǎn)，并能滿足自身經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理需要的方法和模型，才能達(dá)到動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、及早防范、有效阻止及避免財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的目的，最大限度地發(fā)揮財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的功能。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的構(gòu)建

3.1加強(qiáng)信息管理。企業(yè)預(yù)警需要有一定的管理基礎(chǔ)和功底，僅靠提高財(cái)務(wù)管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警組織機(jī)構(gòu)，并遵循“專人負(fù)責(zé)、職責(zé)獨(dú)立”的原則，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析的工作能夠有專人落實(shí)，且不受其他組織機(jī)構(gòu)的干擾和影響。而且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是開放性的，不僅包括內(nèi)部財(cái)務(wù)信息，還包括外部相關(guān)信息。最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷刷新，資料系統(tǒng)要不斷升級(jí)，確保財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。

3.2健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與處理機(jī)制。高效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法和改進(jìn)方案。其中，應(yīng)急措施主要是指面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該采用何種手段規(guī)避，以控制事態(tài)的進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是指如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生。

3.3牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)得以成功建立并有效運(yùn)行的前提。這就要求企業(yè)全體員工，特別是領(lǐng)導(dǎo)層在思想上對(duì)潛在的發(fā)現(xiàn)的問題及提出的合理建議應(yīng)給予重視和采納。

3.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項(xiàng)制度建設(shè)相結(jié)合。企業(yè)是一個(gè)整體，任何一項(xiàng)活動(dòng)都會(huì)影響客戶的滿意度，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理必須保持與其他管理活動(dòng)的良好溝通和銜接，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該與其他子系統(tǒng)保持協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項(xiàng)制度建設(shè)結(jié)合起來，互相促進(jìn)。

3.5遵循成本效益原則。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)還要遵循成本效益原則，使產(chǎn)生預(yù)警信息的價(jià)值大于產(chǎn)生預(yù)警信息的成本，保證該系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性和有效性。

在正常情況下公司的償債能力也即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度首先取決于現(xiàn)金流量狀況。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在一定的時(shí)期內(nèi)，公司在進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)時(shí)，其實(shí)際財(cái)務(wù)收益由于受到內(nèi)外部環(huán)境變化以及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制因素的影響，而偏離了預(yù)期財(cái)務(wù)收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資本運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及利益分配風(fēng)險(xiǎn)等，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)形式，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩(wěn)健協(xié)調(diào)發(fā)展。在社會(huì)化大生產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的，它貫穿于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的全過程，影響了財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。公司對(duì)于其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的目標(biāo)是為了對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出正確的預(yù)測(cè)并熟悉風(fēng)險(xiǎn)的來源，通過建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制來適當(dāng)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性，保障公司價(jià)值最大化，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

4.1增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的能力

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變是公司遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因，房地產(chǎn)企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理受到這些存在于企業(yè)之外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的深刻影響。雖然外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利變化必然給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但公司難以預(yù)見和無法改變這種外部變化，無法對(duì)其施加直接影響。但是，面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，公司并非無所作為。外部環(huán)境的變化有其自身的規(guī)律和趨勢(shì)，通過對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真分析和研究，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，公司可以把握環(huán)境可能將要發(fā)生的變化，預(yù)測(cè)公司將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)環(huán)境變化的預(yù)測(cè)，公司應(yīng)制定多種應(yīng)變措施，對(duì)財(cái)務(wù)管理政策和管理辦法適當(dāng)調(diào)整，從而增強(qiáng)公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化能力，減少環(huán)境不利變化對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的沖擊，以此降低企業(yè)面臨的外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2建立科學(xué)的財(cái)務(wù)決策機(jī)制

經(jīng)驗(yàn)決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)決策必定會(huì)導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)管理的失敗，增加公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司必須提高決策的科學(xué)化水平，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)決策機(jī)制。為了實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)，首先要明確企業(yè)財(cái)務(wù)決策的目標(biāo)，確定與公司目標(biāo)一致的財(cái)務(wù)目標(biāo)是科學(xué)財(cái)務(wù)決策的前提。在充分考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，科學(xué)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)決策，通過綜合運(yùn)用各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析方法來確定最優(yōu)的決策方案。在財(cái)務(wù)決策的實(shí)施階段，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)施過程的監(jiān)督，此時(shí)財(cái)務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)是積極控制財(cái)務(wù)決策實(shí)施中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而合理控制公司總財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障公司決策順利實(shí)施。

4.3確定合理的資本結(jié)構(gòu)

公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其資本結(jié)構(gòu)與理財(cái)目標(biāo)密切相關(guān)，因此，合理的資本結(jié)構(gòu)有利于公司規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公司資本結(jié)構(gòu)是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時(shí)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，對(duì)有關(guān)影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結(jié)構(gòu)，并在長(zhǎng)期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當(dāng)?shù)幕I資方式、籌資對(duì)象、籌資金額以及籌資期限。管理者應(yīng)權(quán)衡成本與收益，比較分析股權(quán)融資與債權(quán)融資，選擇合適的籌資方式與籌資對(duì)象；恰當(dāng)?shù)幕I資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，因此，為了健康、穩(wěn)健的發(fā)展，公司應(yīng)保持適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)期限搭配?？傊緫?yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的同時(shí)，降低綜合資本成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.4完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度

公司如果沒有明確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)和方向就會(huì)模糊，勢(shì)必造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效率的低下，因此，完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可缺少的重要措施。內(nèi)部控制是公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的核心，為了完善公司財(cái)務(wù)管理制度，首要任務(wù)就是建立和強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，尋找工作流程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)控制措施；其次，對(duì)現(xiàn)有內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度進(jìn)行審核，并補(bǔ)充和完善相關(guān)監(jiān)管漏洞，健全內(nèi)部控制措施。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)主要業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的控制，例如對(duì)現(xiàn)金管理建立資本預(yù)算體系，對(duì)公司的現(xiàn)金實(shí)行預(yù)算控制管理，這可以為公司提供預(yù)警信號(hào)，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)控制

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)各大行業(yè)中發(fā)展最快的。但是隨著各大企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)在不斷加劇，財(cái)務(wù)管理的重要性得以進(jìn)一步體現(xiàn)。如何對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在的問題進(jìn)行總結(jié)，積極探求行之有效的改進(jìn)對(duì)策，是現(xiàn)階段相關(guān)人員最亟待解決的問題之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)期的發(fā)展中將中心放在如何去開發(fā)新項(xiàng)目，認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益都是由企業(yè)的生產(chǎn)帶來的，沒有意識(shí)到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性。在財(cái)務(wù)管理方面對(duì)于現(xiàn)代化企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度及其措施的落實(shí)還不夠全面，企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題比較多，導(dǎo)致財(cái)務(wù)混亂，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行 。從大體上來說，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在問題主要有下面幾個(gè)：

1、財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行力不強(qiáng)

雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)管理制度方面做的比較好，但是財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行力比較低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理制度不能真正為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理服務(wù)。在財(cái)務(wù)收支過程中，很多人員并不能真正按照規(guī)范的流程進(jìn)行操作，對(duì)收支審批不重視，很多時(shí)候?qū)徟藛T在自己權(quán)限范圍之外進(jìn)行審批，而且在辦理企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的時(shí)候?qū)ο嚓P(guān)手續(xù)的完整性不重視。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)層的權(quán)利過于集中，在財(cái)務(wù)管理中很多時(shí)候其財(cái)務(wù)管理制度于不顧，往往受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的干涉比較嚴(yán)重，各項(xiàng)支出費(fèi)用大部分都以企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)的意圖進(jìn)行，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的實(shí)效性降低。

2、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題

房地產(chǎn)企業(yè)融資是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目一般投資比較多，建設(shè)周期比較長(zhǎng)，所以對(duì)企業(yè)資金的占用量比較大，所以在財(cái)務(wù)管理過程中謹(jǐn)慎投資。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的主要原因是由于在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策的過程中對(duì)自己的財(cái)務(wù)狀況了解不夠，對(duì)自己的融資能力沒有全面的了解，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目中資金缺乏，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)融資中主要的融資對(duì)象是銀行，但是銀行會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)等做出貸款決定，再加上當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度進(jìn)一步增加。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理程度較低

房地產(chǎn)企業(yè)往往存在同時(shí)進(jìn)行多個(gè)工程項(xiàng)目的情況，要保證自己財(cái)務(wù)管理的有效性就需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都要加強(qiáng)管理。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目工程的財(cái)務(wù)管理并沒有集中起來，一般都是各個(gè)項(xiàng)目設(shè)置財(cái)務(wù)管理部門，并且很多房地產(chǎn)項(xiàng)目中的會(huì)計(jì)核算體系是不一樣的，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息失真，而且這種分散式的財(cái)務(wù)管理還降低了房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，一些工程項(xiàng)目中資金過剩閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。另外一些項(xiàng)目中資金短缺，沒有形成資金合力，影響房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

二、如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

1、提高財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行力

房地產(chǎn)企業(yè)要想真正以財(cái)務(wù)管理制度來保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展首先就需要完善財(cái)務(wù)管理制度，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行情況，制定合理的財(cái)務(wù)管理制度，確保各項(xiàng)制度能真正與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理相結(jié)合，并且指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。另外一點(diǎn)要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的過程中要嚴(yán)格按照各項(xiàng)制度進(jìn)行工作，明確各部門及工作人員在財(cái)務(wù)方面的權(quán)限，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的支出管理中，要嚴(yán)格按照程序進(jìn)行，必須要求要相關(guān)的審批以及各項(xiàng)手續(xù)，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有序性，也能保證房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)安全。

2、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程項(xiàng)目的過程中對(duì)資金用量和時(shí)間的要求比較高，融資成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要任務(wù)，現(xiàn)階段銀行貸款的限制性條件更多也更加具體，這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)該積極拓展自己的融資把渠道，保證有充足的資金。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行股票、債券等向社會(huì)籌集資金，也可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行重組和并購(gòu)，形成企業(yè)合力，增強(qiáng)自己的實(shí)力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用除了貸款之外的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行融資，例如，可以通過信用證、商業(yè)匯票等結(jié)算方式。

3、建立資金結(jié)算中心

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目分散導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理不善的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資金結(jié)算中心進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部建立完善的計(jì)算機(jī)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，將公司總部與各工程項(xiàng)目聯(lián)系起來，形成一個(gè)系統(tǒng)化的財(cái)務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)。然后房地產(chǎn)企業(yè)要取消各工程項(xiàng)目獨(dú)立的賬戶，設(shè)置公司總的賬戶，各項(xiàng)目中的支付都在企業(yè)總部進(jìn)行，分項(xiàng)目中需要使用資金則要填制相關(guān)的財(cái)務(wù)申報(bào)表，經(jīng)過批準(zhǔn)之后在企業(yè)賬戶中統(tǒng)一劃撥，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門要保存好相關(guān)的憑證。成立企業(yè)財(cái)務(wù)階段中心不僅能使企業(yè)的資金形成合力，發(fā)揮更大的作用，而且提高企業(yè)資金的利用率。

4、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項(xiàng)目的時(shí)候因?yàn)橘Y金的占用時(shí)間長(zhǎng)，加上市場(chǎng)信息變動(dòng)較快，所以面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)就比較多，所以在財(cái)務(wù)管理中要提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。在財(cái)務(wù)管理過程中首先應(yīng)該保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，這樣企業(yè)的各種財(cái)務(wù)情況才能得到真實(shí)的反映，從而采取正確的措施。另外在財(cái)務(wù)管理過程中要對(duì)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，提前做好防御措施，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。

結(jié)論：

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)增多，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展帶來了一定的影響。在新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入分析自己的財(cái)務(wù)管理狀況，找出財(cái)務(wù)管理中存在的問題，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理觀念，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式，提高財(cái)務(wù)管理水平，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，在市場(chǎng)中能有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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