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第1篇：土地規(guī)劃使用性質(zhì)范文

關(guān)鍵詞：土地儲備 土地規(guī)劃 土地整理

中圖分類號：C93 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0219-02

1 我國的土地儲備機制

城市土地收購儲備制度，是指由城市政府或政府委托的機構(gòu)口依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃、土地出讓年度計劃和城市規(guī)劃，通過對土地的征用、收購、置換、轉(zhuǎn)制和到期回收的方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，進行前期開發(fā)后，有計劃地將其投入市場再行出讓的有效配置土地資源行為的制度。

土地儲備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體十地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購?fù)恋剡M行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃而來取向社會公告、開展招商活動、建立土地招標(biāo)拍賣制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。

土地儲備制度，是我國在土地管理方式逐步從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變，土地利用方式由外延粗放型向內(nèi)涵集約型轉(zhuǎn)變的背景下，以經(jīng)營城市為出發(fā)點，以提高土地利用效率和優(yōu)化土地資源配置為目的，合理運用社會主義市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控手段，實現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值。

1996年，上海市成立了我國第一家土地收購儲備機構(gòu)—— 上海市土地發(fā)展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地儲備中心；隨后，我國的土地儲備機構(gòu)在武漢、青島、南通等大中城市紛紛成立。2001年4月30 日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》中指出：“為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度”。這樣，土地儲備制度的創(chuàng)新，成了我國國有土地有償使用制度改革的又一重要事件。

經(jīng)過近幾年的摸索和發(fā)展，全國各城市基本上形成了政府主導(dǎo)。統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一拍賣的土地儲備制度：市區(qū)范圍內(nèi)需要盤活的城市存量土地統(tǒng)一由市儲備中心收購，各個用地單位都不能自行招商、轉(zhuǎn)讓。土地儲備中心按照土地規(guī)劃的要求，完成被收購的土地的征地、拆遷，土地整理等前期工作后，將儲備土地納入政府的土地儲備庫，然后由政府按照年度土地出讓計劃以公開招標(biāo)、掛牌、競價拍賣等方式公開出讓儲備地塊。

2 土地儲備的收購、整理實踐模式

（圖1）

2.1 以市場為導(dǎo)向的土地收購、整理

廣州市是我國較早實行土地儲備的城市之一，該市的土地儲備工作由市國土房管局下屬的土地開發(fā)中心負(fù)責(zé)。土地開發(fā)中心根據(jù)廣州市土地利用規(guī)劃，城市總體規(guī)劃、結(jié)合城市近期建設(shè)規(guī)劃，通過對全市土地供需狀況的調(diào)查，每五年編制一次全市的土地儲備規(guī)劃，該規(guī)劃報市政府批準(zhǔn)后，土地開發(fā)中心根據(jù)五年規(guī)劃制定年度士地開發(fā)和出讓計劃；廣州市國上房管局土地開發(fā)中心同時對儲備地塊的規(guī)劃、開發(fā)、出讓引入項目管理模式，讓城市運營商參與地塊的評估、策劃和開發(fā)工作，再組織專家評審、優(yōu)化，然后向社會公示，結(jié)合社會各界意見，最終訂出每個儲備地塊的開發(fā)建設(shè)方案。

廣州市的土地儲備是以市場化營運模式、項目化管理為導(dǎo)向的運作方式，中心成立了土地儲備前期研究發(fā)展部，對所有儲備地塊開展深入的可行性分析和經(jīng)營策劃，對每一個儲備用地，都先做好策劃、算好賬，使一級市場推出的地塊更加符合市場的需求。但是，如果計劃儲備的土地市場前景不好，投資風(fēng)險大，政府則會調(diào)整土地規(guī)劃，直至調(diào)整的土地規(guī)劃滿足土地儲備的盈利要求。例如，該市的琶洲地區(qū)作為城市儲備用地項目，經(jīng)過前期的項目測算，該區(qū)域土地的可出讓建筑面積較少，土地開發(fā)資金收支不能平衡。政府即對琶洲地區(qū)的規(guī)劃方案做出了調(diào)整：如某地塊是將原來的5個分地塊整合，把綜合醫(yī)院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調(diào)整合并為國際學(xué)校，原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公用地的另一地塊因原容積率、高度無法滿足五星級酒店基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為2個分地塊，并調(diào)整提高了地塊容積率。一些開發(fā)商提出，珠江新城的地塊出讓面積都比較小，基本都是500平方米、700平方米的小地塊，這樣要造出好的產(chǎn)品比較困難。市土地開發(fā)中心就考慮開發(fā)商規(guī)模開發(fā)的要求，在金沙洲、員村等地區(qū)推出了一些10公頃以上的大地塊出讓，而且這些地塊的出讓都采用了招標(biāo)出讓方式，以滿足市場的需求。

廣州市的土地儲備是“以地生財”、“經(jīng)營城市”的市場化經(jīng)營模式，市場引導(dǎo)土地儲備、土地儲備指導(dǎo)土地規(guī)劃。在這種模式下，土地規(guī)劃變成了保證和提高土地儲備收益的“工具”，土地規(guī)劃所確定的城市公共設(shè)施用地因為土地儲備的需要而進行調(diào)整，往往會造成城市公共空間、公共設(shè)施的移址建設(shè)或缺失。

但是，這種以市場為主導(dǎo)的土地儲備方式使廣州市土地開發(fā)中心積累了較為雄厚的資金，使得土地儲備中的征地、拆遷、土地平整等前期工作能夠順利開展，土地儲備量較大，2002年廣州市土地開發(fā)中心的土地儲備量為9.27平方公里，2003年的土地儲備量達(dá)28平方公里左右，其中，可進行土地拍賣的經(jīng)營性土地約為19平方公里（合190公頃），而廣州市每年的拍賣土地數(shù)量約為50公頃到90公頃之間，土地儲備滿足了市場對經(jīng)營性土地的需求，政府對土地市場和房地產(chǎn)市場具有較強的調(diào)控能力，土地儲備、土地拍賣、房地產(chǎn)開發(fā)進入了良性循環(huán)。目前，廣州市正在制定土地儲備十年規(guī)劃，重點加大對新機場、新火車站、大學(xué)城周邊、沿江沿線土地儲備規(guī)劃的研究，規(guī)劃成型經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，將指導(dǎo)廣州市未來十年的土地開發(fā)。

2.2 以開發(fā)商為導(dǎo)向的土地收購、整理

土地儲備過程包括土地征購、土地整理和土地出讓。土地儲備實質(zhì)上是政府壟斷士地一級市場的開發(fā)，完成土地整理后，政府通過公開拍賣方式完成經(jīng)營性土地的出讓。但是，由于一些城市的規(guī)模較小、實施土地儲備的資金不足，當(dāng)有些資金實力雄厚的開發(fā)商看中了大片的土地后，政府往往就與一些資金實力雄厚的開發(fā)商合作，以土地儲備的名義，由開發(fā)商代替政府進行土地儲備的前期整理工作，土地整理完成后，政府通過招標(biāo)、掛牌、拍賣等方式進行公開出讓，如果價格較低，開發(fā)商就直接受讓開發(fā)，如果價格較高，開發(fā)商就讓其他競拍者取得土地，開發(fā)商則獲取土地一級整理開發(fā)的地產(chǎn)開發(fā)利潤。在這種模式下，政府借開發(fā)商的資金實現(xiàn)了城市開發(fā)建設(shè)的目的，但是，卻減少了土地儲備的收益。而且，這種模式往往是開發(fā)商主導(dǎo)土地儲備，開發(fā)商根據(jù)自己的利益需要隨意地調(diào)整儲備地塊的用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃指標(biāo)，根據(jù)自己的利益需要而隨意地調(diào)整土地規(guī)劃。

2.3 以土地規(guī)劃為導(dǎo)向的土地收購、整理

土地儲備離不開土地規(guī)劃，充分了解土地規(guī)劃，可以最大限度地避免土地儲備部門盲目儲備土地，防止土地儲備部門儲備了城市東邊的用地，實際上城市要用西邊的用地；防止土地儲備部門儲備了很多用地，但是城市這一階段用很少的用地，或者儲備很少的用地，城市發(fā)展要求很多的用地，這樣做可以避免不平衡的現(xiàn)象發(fā)生，保證了城市的有序發(fā)展。土地規(guī)劃不能跟著土地儲備走，土地規(guī)劃應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)土地儲備。

3 用地規(guī)劃管理

3.1 行政管理體制現(xiàn)狀

由于歷史的原因，我國的土地規(guī)劃管理部門在行政管理體制劃分中屬于建設(shè)管理部門。因此，全國各個城市的規(guī)劃管理部門在行政業(yè)務(wù)管理上都?xì)w屬于?。ㄗ灾螀^(qū)）的建設(shè)行政主管部門，各?。ㄗ灾螀^(qū)）的建設(shè)廳又歸屬于國家建設(shè)部管理。全國各個城市的規(guī)劃局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前為止，全國有許多城市的規(guī)劃管理部門仍然屬于各市建設(shè)局（委）下面的一個部門。

城市用地規(guī)劃管理主要是對土地規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地的控制和管理。土地規(guī)劃用地管理業(yè)務(wù)管理上與國土管理有著密不可分的聯(lián)系，因此，出于管理的需要，在上世紀(jì)九十年代中期，我國許多城市將土地規(guī)劃管理部門與國土管理部門合并成“規(guī)劃與國土資源管理局”。但是，到了九十年代末，國家成立了國土資源部后，國土管理部門業(yè)務(wù)上進行了垂直條線管理，各市的規(guī)劃國土管理部門又相繼分開，國土管理部門直屬于省級國土部門管理，而土地規(guī)劃管理部門仍然是當(dāng)?shù)卣囊粋€行政管理部門。在這種行政體制下，當(dāng)?shù)厥姓疅o權(quán)管理土地資源，城市發(fā)展所需的用地都必須通過國土管理部門的審批。

3.2 城市用地規(guī)劃管理的法律、法規(guī)和管理程序現(xiàn)狀

城市用地規(guī)劃管理是指規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項目核發(fā)“規(guī)劃選址意見書”和“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”（即“一書一證”）的行政許可行為，是根據(jù)土地規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的土地規(guī)劃，對土地規(guī)劃隊內(nèi)的建設(shè)項目用地講行規(guī)劃選址、明確規(guī)劃用地性質(zhì)，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等各項管理工作的總稱。核心工作是：確定項目位置、確定項目用地規(guī)模、確定項口規(guī)劃設(shè)計要求。城市用地規(guī)劃管理的最終目的是實現(xiàn)城市總體規(guī)劃確定的城市用地控制和城市功能布局。

城市用地規(guī)劃管理的法律依據(jù)主要是《中華人民共和國土地規(guī)劃法》、建設(shè)部的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》以及各個?。ㄗ灾螀^(qū)）、市制定的《土地規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》、經(jīng)法定程序批準(zhǔn)的土地規(guī)劃等?！锻恋匾?guī)劃法》規(guī)定了城市用地規(guī)劃管理的程序：第三十一條的規(guī)定：“在土地規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向土地規(guī)劃行政主管部門申請定點，由土地規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以土地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地”?！锻恋匾?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及相關(guān)的行業(yè)用地規(guī)定是土地規(guī)劃管理部門確定具體建設(shè)項目用地規(guī)模的主要依據(jù)。

3.3 城市用地規(guī)劃管理存在的問題

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，制定于1989年，在計劃經(jīng)濟指導(dǎo)下的《土地規(guī)劃法》己經(jīng)越來越不適應(yīng)實際管理的需要。

在管理體制方面，《土地規(guī)劃法》規(guī)定：“城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批：編制分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，由城市人民政府土地規(guī)劃行政主管部門審批”，對于現(xiàn)在的土地規(guī)劃管理存在著一個突出的問題，就是自己編、自己審批、自己公布，監(jiān)督體制不到位。土地規(guī)劃隨意性大，調(diào)整變化快，“規(guī)劃跟著變化走”、“領(lǐng)導(dǎo)一換、規(guī)劃就變”的現(xiàn)象比較突出。

隨著中國改革開放的深入，封閉的計劃經(jīng)濟開始向開放的市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，土地規(guī)劃需對各種利益關(guān)系進行協(xié)調(diào)，因而需要建立磋商機制。隨著生活水平的提高，公眾越來越重視生活的環(huán)境和質(zhì)量，參與意識不斷增強。在這種背景下，公眾參與土地規(guī)劃的觀念越來越得到社會大眾的認(rèn)可。土地規(guī)劃越來越需要充分聽取公眾和有關(guān)部門的意見，健全專家咨詢制度，強化規(guī)劃的強制性和嚴(yán)肅性。城鄉(xiāng)規(guī)劃許可要嚴(yán)格規(guī)劃審批規(guī)則和程序，建立健全規(guī)劃公示制度，減少規(guī)劃許可的自由裁量權(quán)，保證規(guī)劃許可公開透明、高效便民?！锻恋匾?guī)劃法》對于公眾參與、專家咨詢方面的問題卻沒有涉及，使得《土地規(guī)劃法》無法適應(yīng)當(dāng)前土地規(guī)劃管理的需要。

如何切實有效地推動土地規(guī)劃決策和實施的民主化，城市的規(guī)劃是為誰規(guī)劃？“不是為了政績，而是為了老百姓！”，隨著社會的進步和發(fā)展，土地規(guī)劃的功能己經(jīng)從原來的技術(shù)文件逐步向公共政策的功能進行轉(zhuǎn)變，原來的《土地規(guī)劃法》僅僅是作為指導(dǎo)、規(guī)范和執(zhí)行土地規(guī)劃技術(shù)文件的法律，而缺少作為公共政策方面的內(nèi)容。在違法用地、擅自變更現(xiàn)有用地使用性質(zhì)、變更房屋原來的用途等方面，由于土地規(guī)劃法僅僅對違法建設(shè)的處理較明確，對于違法用地、違反《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)容的，于利用原有建筑改變用途的處理在《土地規(guī)劃法》中都沒有明確法律責(zé)任和有效的強制執(zhí)法手段，僅僅在第三十九條規(guī)定：“在土地規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的，批準(zhǔn)文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責(zé)令退回”，這使得土地規(guī)劃用地管理缺乏有效的執(zhí)法依據(jù)，實際管理中的執(zhí)法效果不佳。另外，《土地規(guī)劃法》在與房管、工商、土地、建設(shè)等方面的法律銜接不夠，土地規(guī)劃的法律地位和權(quán)威性不夠。這些也給土地規(guī)劃用地管理帶來了諸多的不便。

參考文獻

[1]周偉林，嚴(yán)冀，等.城市經(jīng)濟學(xué)[M].中國建筑工業(yè)出版社，2003.

第2篇：土地規(guī)劃使用性質(zhì)范文

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃設(shè)計；交通系統(tǒng)；一體化設(shè)計

前言

城市土地是城市發(fā)展的基礎(chǔ)也是制約城市發(fā)展的一個重要瓶頸，尤其是對于一些城市土地資源較為緊張的城市，做好城市的規(guī)劃設(shè)計是城市發(fā)展中首要解決的問題。城市交通是城市的動脈，也是城市最重要的基礎(chǔ)設(shè)施之一?，F(xiàn)今，我國各大城市都面臨著沉重的交通壓力，做好城市交通建設(shè)緩堵保暢已經(jīng)成為了城市交通運輸發(fā)展的一個重要方向。但是在城市交通體系的建設(shè)過程中城市交通建設(shè)項目的需求與城市土地供需緊張的現(xiàn)狀兩者之間是極為突出的矛盾。為解決這一難題，在城市規(guī)劃設(shè)計過程中應(yīng)當(dāng)將城市交通體系納入到城市規(guī)劃設(shè)計的范圍中，通過構(gòu)建城市土地、交通一體化的規(guī)劃方式來最大限度地解決提高土地的利用率。

1 城市規(guī)劃設(shè)計中土地利用與交通之間的矛盾分析

城市地塊面積的合理規(guī)劃與民眾之間的出行有著緊密的聯(lián)系。以某一區(qū)域為例，其在城市土地規(guī)劃設(shè)計的過程中住宅和辦公用地占據(jù)了土地面積的近6成，道路交通占地約占27%，這一數(shù)值要高于城市規(guī)劃設(shè)計中對于道路占地面積的標(biāo)準(zhǔn)，但是其在道路結(jié)構(gòu)和布局方面規(guī)劃并不到位，導(dǎo)致規(guī)劃區(qū)域內(nèi)僅分布著一條主干道且缺乏次干路，對于人員與車輛的分流，從而使得經(jīng)過這一區(qū)域的車輛或是人流都需要經(jīng)由這一主干道從而導(dǎo)致交通壓力巨大。通過衛(wèi)星地圖測算后發(fā)現(xiàn)在城市規(guī)劃設(shè)計中對于土地大小劃分差距較為懸殊是導(dǎo)致道路交通壓力較大的主要原因。此外，在城市規(guī)劃設(shè)計中項目引導(dǎo)規(guī)劃、忽視規(guī)劃銜接等城市亂象是導(dǎo)致城市道路交通結(jié)構(gòu)和完整性與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)的重要原因之一。在土地規(guī)劃設(shè)計中，片面的強調(diào)對于土地的開發(fā)利用，而忽視了城市道路網(wǎng)絡(luò)體系的規(guī)劃容易在后期造成城市交通題。此外，在城市規(guī)劃設(shè)計中由于并未從全局進行考慮導(dǎo)致城市規(guī)劃設(shè)計區(qū)域與其周邊區(qū)域之間的規(guī)劃銜接之間存在溝通問題，容易導(dǎo)致城市交通網(wǎng)絡(luò)存在重大的設(shè)計隱患。因此，在城市規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)將土地利用與城市交通協(xié)調(diào)作為城市規(guī)劃設(shè)計的主線貫穿于整個城市規(guī)劃設(shè)計中。最大限度的在城市中構(gòu)建起合理、完善的交通網(wǎng)絡(luò)體系。

2 在城市規(guī)劃設(shè)計中做好土地使用和交通一體化規(guī)劃的策略

在城市規(guī)劃設(shè)計中包含有總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃等幾個層面，城市綜合交通體系規(guī)劃是城市規(guī)劃設(shè)計中的一個重要的組成部分，因此在城市規(guī)劃設(shè)計中要注意做好城市道路規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的問題。只有做好規(guī)劃層次的對接才能對下一步規(guī)劃中所需要的數(shù)據(jù)類型、數(shù)據(jù)尺度以及相關(guān)性。做好城市交通發(fā)展戰(zhàn)略與城市規(guī)劃設(shè)計總體戰(zhàn)略之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一是做好城市土地開發(fā)利用的重要保證。在城市發(fā)展的過程中，城市空間拓展與城市環(huán)境之間的矛盾日益突出，在城市規(guī)劃設(shè)計中以最低的消耗與環(huán)境污染代價實現(xiàn)城市空間的合理規(guī)劃利用是其所追求的重要目標(biāo)。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，在城市道路規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)當(dāng)加強對于資源和對環(huán)境污染的約束。通過道路交通規(guī)劃和土地使用之間協(xié)調(diào)發(fā)展的方式來減少城市空間的浪費。城市規(guī)劃設(shè)計是對城市在未來十年乃至二十年時間的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，因此，在城市規(guī)劃設(shè)計的研究中應(yīng)當(dāng)對影響城市線性發(fā)展規(guī)律的重要影響因素進行分析，從而對城市的發(fā)展進行模擬、預(yù)測，結(jié)合這一預(yù)測來制定城市用地和交通的規(guī)劃。做好城市規(guī)劃設(shè)計中土地與交通一體化規(guī)劃的關(guān)鍵在于加強土地與交通兩者之間的反饋互動。首先，在交通規(guī)劃設(shè)計中需要結(jié)合土地開發(fā)利用規(guī)劃來實現(xiàn)最優(yōu)化設(shè)計，通過對土地開發(fā)利用的類型和強度所引發(fā)的交通需求進行分析，并對有可能造成的擁堵的情況進行分析討論，從而降低城市局部的可達(dá)性，并以這一可達(dá)性作為城市土地使用規(guī)劃的重要參考依據(jù)。并對重新分配的土地使用方式再次帶入到城市交通構(gòu)型中分析其可達(dá)性，直至達(dá)到相對平衡。此外，在土地規(guī)劃和道路規(guī)劃中通過對不同交通發(fā)展模式對于空間結(jié)構(gòu)支撐及優(yōu)化進行對比分析，以便對不同交通模式的方案進行評價：即通過交通發(fā)展模式及空間結(jié)構(gòu)來對土地使用性質(zhì)進行優(yōu)化或是選擇適合于城市發(fā)展模式的交通建設(shè)規(guī)劃模式。

3 做好對于城市規(guī)劃設(shè)計中土地資源的節(jié)約利用

土地尤其是城市土地并不是無限供給的，因此，在城市規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)當(dāng)注意做好對于城市土地資源的合理使用，避免土地浪費，做好對于城市土地尤其是耕地的保護。做好城市土地資源的合理利用可以通過以下幾個途徑予以解決：（1）做好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，現(xiàn)今，在城市的發(fā)展過程中城鎮(zhèn)化建設(shè)進入了一個高速發(fā)展期，在這一發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)通過做好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，不能一味的將城市建設(shè)放在第一位，避免在城市建設(shè)中出現(xiàn)破壞耕地的行為，合理布局現(xiàn)有的土地資源，提高城市土地的空間利用率。（2）在城市的建設(shè)過程中要充分重視各區(qū)域土地資源的價值，加強對于土地資源的合理利用，應(yīng)當(dāng)積極做好城市中各區(qū)域、土地功能的有機協(xié)調(diào)，完善土地使用功能，使得城市規(guī)劃設(shè)計土地空間利用上發(fā)揮出1+1>2的效果。從而使得城市規(guī)劃設(shè)計能夠最大限度的完善城市功能，使得城市的發(fā)展更為集中和集約。（3）做好對于城市中公用空間的規(guī)劃開發(fā)。城市活動中的公共空間的數(shù)量和功能以及城市之間的資源整合情況對于城市規(guī)劃設(shè)計有著極為重要的影響。因此，在城市規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)當(dāng)做好對于城市公共空間的綜合規(guī)劃設(shè)計，最大限度的發(fā)揮公共空間在城市發(fā)展中的作用，從而使得公共空間能夠更好的、更加全面的滿足城市發(fā)展的需求。通過加強對于城市公共空間的建設(shè)在完善城市需求網(wǎng)絡(luò)的同時還能夠?qū)ΜF(xiàn)有資源進行充分的整合利用。尤其是對于一些企事業(yè)單位的土地，在城市規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)當(dāng)通過溝通協(xié)調(diào)加強對于其的開發(fā)利用，從而最大限度的發(fā)揮其價值避免浪費。（4）城市交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃設(shè)計是城市規(guī)劃設(shè)計中的重要組成部分。城市規(guī)劃設(shè)計對土地使用性的前景規(guī)劃，在這一規(guī)程中應(yīng)當(dāng)對城市交通規(guī)劃所起的作用引起足夠的重視，城市規(guī)劃設(shè)計中對土地開發(fā)的強度和性質(zhì)直接決定著交通的強度和交通的分布形態(tài)進而對城市中的交通結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。因此，應(yīng)當(dāng)積極加強城市規(guī)劃設(shè)計與城市交通規(guī)劃之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將城市規(guī)劃設(shè)計中對于土地建設(shè)開發(fā)項目的交通需求控制在道路交通設(shè)施的承載范圍內(nèi)才能有效的保證兩者之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展。（5）交通中對于能源的消耗巨大，尤其是我國大部分的機動車都在城市中運行，在城市規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)當(dāng)注意通過合理的規(guī)劃設(shè)計，通過用地布局、城市道路網(wǎng)絡(luò)、交通設(shè)施等的優(yōu)化，從而使得城市中的土地使用和交通網(wǎng)絡(luò)布局更為協(xié)調(diào)合理，促進城市的健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

4 結(jié)束語

城市規(guī)劃設(shè)計是城市發(fā)展的重要方向與指引。尤其是近些年來我國城市呈現(xiàn)出爆炸式的增長態(tài)勢，城市人口激增所導(dǎo)致的城市發(fā)展中的不確定性大為增加。以城市交通為例，在城市規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)當(dāng)注意做好城市規(guī)劃發(fā)展與城市交通建設(shè)之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

參考文獻

[1]惠英，張玉鑫，楊東援，等.城市規(guī)劃學(xué)刊，2009（5）：101-106.

第3篇：土地規(guī)劃使用性質(zhì)范文

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《城市規(guī)劃編制辦法》和《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》中針對總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃階段的土地使用和交通規(guī)劃分別提出了具體要求，但是缺少保障兩者協(xié)調(diào)規(guī)劃的工作機制方面的內(nèi)容。為此，建議在城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)層面補充和完善以下三方面內(nèi)容：

第一，加強城市土地使用規(guī)劃與交通規(guī)劃編制的互動機制。

1） 在總體規(guī)劃編制階段，突出綜合交通體系規(guī)劃的支撐和引導(dǎo)作用，建立城市土地使用規(guī)劃與交通規(guī)劃的互動機制。在城市總體規(guī)劃編制過程中不同的城市空間布局需要有不同的交通系統(tǒng)支持，不同的交通系統(tǒng)也會引導(dǎo)不同的城市空間布局。因此，有必要以促進城市空間和交通的可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，建立城市交通與土地使用協(xié)調(diào)性評價指標(biāo)體系，包含土地使用混合度、大運量公共交通站點500 m范圍覆蓋的居住人口和就業(yè)崗位比率、年人均公共交通乘次、年人均車公里等指標(biāo)，采取定量化分析方法科學(xué)論證綜合交通體系與城市空間布局的匹配與融合關(guān)系。

2） 在總體規(guī)劃實施階段，一方面，應(yīng)建立區(qū)域空間發(fā)展與重要交通廊道協(xié)調(diào)規(guī)劃機制，處理好局部利益與整體利益之間的關(guān)系。比如，2005年北京市組織編制的《北京市東西部發(fā)展帶協(xié)調(diào)規(guī)劃》實現(xiàn)了全市性重大交通設(shè)施與區(qū)縣發(fā)展功能定位要求的匹配、與區(qū)縣空間結(jié)構(gòu)布局的耦合，尤其是在重大交通網(wǎng)絡(luò)的線位選擇和用地控制環(huán)節(jié)所涉及的利益博弈方面發(fā)揮重要作用；另一方面，應(yīng)建立城市規(guī)劃、交通運輸?shù)炔煌块T之間協(xié)同的職責(zé)分工與合作機制，交通運輸部門應(yīng)把握好國民經(jīng)濟社會發(fā)展中交通運輸行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實情況和發(fā)展趨勢，明確綜合運輸體系中各種交通運輸方式的定位和功能，而城市規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，構(gòu)建綜合交通體系，處理好行業(yè)發(fā)展與城市總體發(fā)展之間的關(guān)系。3） 在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制階段，將總體規(guī)劃確定的城市功能、人口規(guī)模、建設(shè)用地規(guī)模等內(nèi)容進行空間化的過程中，有必要引入交通承載力定量化分析和評估工作，重點關(guān)注土地使用性質(zhì)、開發(fā)強度等方面與交通設(shè)施在時間和空間上的匹配關(guān)系，作為詳細(xì)規(guī)劃階段土地使用性質(zhì)、容積率等強制性內(nèi)容確定的技術(shù)依據(jù)之一，從而實現(xiàn)土地規(guī)劃方案與交通規(guī)劃方案相互校核和檢驗，確保土地使用規(guī)劃與交通規(guī)劃的同步協(xié)調(diào)。4） 在修建性詳細(xì)規(guī)劃編制階段，加強交通影響評價分析工作，重點關(guān)注具體建設(shè)工程項目 “開發(fā)前”和“開發(fā)后”的土地開發(fā)與交通設(shè)施水平的協(xié)調(diào)性評價。

第二，建立城市土地使用規(guī)劃與交通規(guī)劃強制性內(nèi)容調(diào)整聯(lián)動機制。

城市發(fā)展是一個不斷演變的過程，因此，城市規(guī)劃實施管理不僅僅是一個簡簡單單執(zhí)行城市規(guī)劃的過程，還需要根據(jù)影響城市發(fā)展的不同因素，進行有針對性的優(yōu)化和完善，這是一個動態(tài)規(guī)劃過程?！恶R丘比丘》明確提出：“建筑師、規(guī)劃師與有關(guān)當(dāng)局要努力宣傳，使群眾與政府都了解區(qū)域與城市規(guī)劃是個動態(tài)過程，不僅要包括城市規(guī)劃的制定，而且也要包括規(guī)劃的實施。這一過程應(yīng)當(dāng)能夠適應(yīng)城市這個有機體的物質(zhì)和文化的不斷變化?！?/p>

當(dāng)前，我國正處在經(jīng)濟社會快速發(fā)展時期，城市建設(shè)速度快、規(guī)模大，城市問題也在不斷的解決和產(chǎn)生中發(fā)生變化。在規(guī)劃制定階段，一方面，有些問題可以很好地預(yù)見，但規(guī)劃措施并不一定完善；另一方面，有些問題并未被預(yù)見到。因此，在城市規(guī)劃實施的過程中，針對新問題和新情況，進行適時、適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和優(yōu)化符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律。國內(nèi)外一些城市大都制定了一些與規(guī)劃調(diào)整相關(guān)的條文，例如，英國規(guī)劃許可制度賦予管理者一定的規(guī)劃調(diào)整權(quán)利；美國區(qū)劃修訂中的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、容積率獎勵等手段；北京市的中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃動態(tài)維護；深圳市的法定圖則的調(diào)整程序等。

因此，當(dāng)城市土地使用規(guī)劃及交通規(guī)劃在實施的過程中因種種原因需要對強制性內(nèi)容進行方案調(diào)整時，有必要引入二者相互調(diào)整的聯(lián)動機制。一方面，城市土地使用規(guī)劃的調(diào)整要綜合考慮對交通系統(tǒng)的影響（如交通設(shè)施是否能夠承擔(dān)所增加的土地開發(fā)強度等），土地使用規(guī)劃方案的某些變化（如土地開發(fā)建設(shè)規(guī)模或用地性質(zhì)的改變）均應(yīng)進行交通系統(tǒng)定量分析和評估，在滿通承載力的前提下方可進行規(guī)劃方案的調(diào)整，否則，應(yīng)對相關(guān)的交通系統(tǒng)規(guī)劃進行同步調(diào)整，以增加交通系統(tǒng)的供給能力；另一方面，城市交通規(guī)劃的調(diào)整要綜合考慮對城市土地開發(fā)利用的影響（如交通系統(tǒng)與相關(guān)的土地開發(fā)是否仍然協(xié)調(diào)和匹配等），交通規(guī)劃方案的任何變化（如道路功能性質(zhì)、軌道交通站點位置的改變等）均應(yīng)進行土地需求分析，在相關(guān)土地開發(fā)利用與交通系統(tǒng)仍然能夠協(xié)調(diào)和匹配，并且交通系統(tǒng)仍然能夠滿足需求的前提下方可進行規(guī)劃方案的調(diào)整；否則，應(yīng)對相關(guān)的土地使用規(guī)劃進行同步調(diào)整。

第三，引入城市土地使用規(guī)劃與交通規(guī)劃協(xié)調(diào)性定量化評價工作機制。

第4篇：土地規(guī)劃使用性質(zhì)范文

一、成立縣國有土地儲備和使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組）

由縣長擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長，常務(wù)副縣長、分管城鄉(xiāng)建設(shè)的副縣長任副組長，縣政府辦、發(fā)改局、國土資源局、規(guī)劃局、財政局、城建投、審計局、檢察局、建設(shè)局、監(jiān)察局、物價局、開發(fā)區(qū)、上梅鎮(zhèn)、上渡辦事處等單位的主要負(fù)責(zé)人為領(lǐng)導(dǎo)小組成員，領(lǐng)導(dǎo)小組對國有土地儲備和使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓工作的重大事項進行研究決策。

二、將城市規(guī)劃區(qū)儲備土地歸集到城建投，作為城建投的資產(chǎn)

縣國土資源局作為國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的主管部門，負(fù)責(zé)依法依程序辦理土地經(jīng)營的相關(guān)手續(xù)，并做好土地市場管理工作。

三、加強國有土地儲備工作

（一）編制年度土地儲備計劃

縣國土資源局會同城建投、發(fā)改、財政、規(guī)劃等部門，按照土地利用總體規(guī)劃和縣城土地供需狀況，編制好全縣年度國有土地儲備計劃，報領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后實施。儲備計劃包括儲備土地位置、用途、規(guī)模和儲備方式，儲備資金來源等主要內(nèi)容。根據(jù)縣城建設(shè)發(fā)展的需要，每年要計劃新增儲備土地500畝以上。

（二）下列土地列入土地儲備范圍

1、依法無償收回、補償收回或置換的國有建設(shè)用地；

2、政府依法行使優(yōu)先購買權(quán)收購的國有建設(shè)用地；

3、以市場方式收購的國有建設(shè)用地；

4、未確定土地使用權(quán)人的國有建設(shè)用地；

5、規(guī)劃做為建設(shè)用地的水域、水利設(shè)施用地及依法辦理了轉(zhuǎn)用手續(xù)的國有未利用地；

6、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃而依法征收的土地；

7、其他依法可以納入儲備的國有建設(shè)用地。

（三）建立土地儲備工作機制

國土資源局、城建投共同組織土地儲備計劃的實施，各有關(guān)部門和上梅鎮(zhèn)、上渡辦事處予以配合。采取收回、收購及征收等方式開展土地儲備所需的資金，由城建投出資投入。對新征收的土地，由國土資源局組織上報審批并依法履行征地程序，上梅鎮(zhèn)和上渡辦事處負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的征地拆遷安置工作，在補償安置完成后，由土地儲備中心辦理登記手續(xù)，納入建設(shè)用地儲備。

四、對下列情形的國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，采取招拍掛的方式公開進行。

（一）新增的經(jīng)營性建設(shè)用地；

（二）行政劃撥地改變用地性質(zhì)或者轉(zhuǎn)讓的；

（三）出讓地經(jīng)批準(zhǔn)允許改變用地性質(zhì)或調(diào)整用地規(guī)劃指標(biāo)的（如容積率）。

五、土地出讓工作依下列程序進行：

（一）編制年度用地出讓計劃

縣國土資源局會同發(fā)改、財政、城建投、規(guī)劃等部門，根據(jù)縣城總體規(guī)劃、經(jīng)濟社會發(fā)展計劃和產(chǎn)業(yè)政策及土地市場狀況，在每年第四季度要編制好下年度的建設(shè)用地出讓計劃，報縣人民政府批準(zhǔn)后，向社會公布。

（二）提出出讓土地規(guī)劃設(shè)計條件

規(guī)劃部門在征求國土資源局、城建投等單位意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)出讓地塊所在區(qū)域的控制性詳規(guī)，提出出讓地的規(guī)劃設(shè)計條件（并附圖），報領(lǐng)導(dǎo)小組審查后，及時向社會公布。規(guī)劃設(shè)計條件包括地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠化比例及其它特別要求。附圖包括地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)和標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)和標(biāo)高，出入口位置、建筑界線以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。

（三）確定土地價格

1、及時調(diào)整土地基準(zhǔn)地價。根據(jù)城市發(fā)展變化，由國土資源局會同城建投、規(guī)劃等相關(guān)部門及時修訂城市基準(zhǔn)地價，定期向社會公布。

2、合理確定土地交易價格。根據(jù)評估機構(gòu)的估價報告，由國土、規(guī)劃、城建投、財政、物價等部門共同研究確定公告地價。成交底價由領(lǐng)導(dǎo)小組組長在土地正式交易前一小時內(nèi)確定。

（四）土地供應(yīng)信息

1、除年度供地計劃外，對各批出讓地塊的面積、具置、容積率、建筑密度、公共配套設(shè)施建設(shè)要求和相鄰已出讓地塊的有關(guān)信息，要在固定場所提前公布。

2、實行預(yù)申請制度。單位和個人對列入年度出讓計劃的地塊有用地意向的，可提出用地預(yù)申請，并承諾所愿意支付的土地價款，領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)為其承諾的土地價格和條件可以接受，即由國土資源局適時組織招拍掛，并通知該宗地預(yù)申請人參加，預(yù)申請人應(yīng)參與競標(biāo)，且報價不得低于其承諾價。

（五）組織交易

1、由縣國土資源土地交易中心依法依程序?qū)M出讓土地組織上市交易。

2、參與競買土地的單位和個人，所交納的保證金不得低于公告地價的80%，由國土部門負(fù)責(zé)把關(guān)。

3、做好參與土地交易當(dāng)事人信息的保密工作，防止泄漏交納保證金的競買人信息。

4、加強交易現(xiàn)場管理。采取限制進場人數(shù)、合理劃分會場功能區(qū)（競買席、觀摩席分開）、屏蔽手機信號、設(shè)置攝像設(shè)備等多種辦法，防止競買人受到干擾，確保交易的正常進行。

行政事業(yè)單位及縣屬國有企業(yè)所占土地的轉(zhuǎn)讓參照上述程序進行。

六、強化土地出讓收支管理

（一）下列土地收入入財政非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶

1、通過招拍掛等方式產(chǎn)生的土地出讓總價款；

2、補繳的土地價款，包括轉(zhuǎn)讓劃撥地或用劃撥地經(jīng)營應(yīng)補繳的土地價款、處置抵押劃撥地應(yīng)補繳的土地價款、改變出讓地用地性質(zhì)和容積率等土地使用條件應(yīng)補繳的土地價款等；

3、劃撥的土地收入。

（二）土地出讓收入支出土地出讓收入上交財政后，剔除有關(guān)稅費、國土和規(guī)劃工作經(jīng)費及市財政體制分成款等費用，余下的縣級財政實得部分，按以下比例進行分配。

1、85%由財政撥付給城建投，用于土地報批、征地拆遷、土地整理等土地收儲支出，道路、排水、綠化、亮化等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)支出，城建投償還所欠貸款及其他財政借款本息支出。

第5篇：土地規(guī)劃使用性質(zhì)范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)地發(fā)展權(quán)；征地；補償；綜述

我國自1987年《土地管理法》開始實施以來，土地征收補償一直按照耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，僅考慮了農(nóng)地的生產(chǎn)資料價值，嚴(yán)重脫離了實際，影響了失地農(nóng)民生活，也導(dǎo)致了很多社會矛盾。農(nóng)地的價值除了包括生產(chǎn)資料的價值，也包含了農(nóng)民生活保障的價值和國家糧食安全的價值，這兩部分價值可以通過對農(nóng)地發(fā)展權(quán)補償來體現(xiàn)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)是農(nóng)地改變用途的過程中產(chǎn)生的價值增值。理論界對農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬、土地增值收益分配、農(nóng)地發(fā)展權(quán)補償方式等問題存在很多爭議。通過查閱大量文獻資料，總結(jié)規(guī)律，在此基礎(chǔ)上對征地中農(nóng)地發(fā)展權(quán)補償?shù)睦碚撗芯烤C述。

一、農(nóng)地發(fā)展權(quán)的性質(zhì)研究

土地發(fā)展權(quán)，這一構(gòu)想最初源于英國采礦權(quán)與土地所有權(quán)分離而單獨出售和支配。此后，美國、法國等陸續(xù)建立了該制度，但不同國家的具體制度設(shè)計差異較大。我國土地發(fā)展權(quán)的研究開始于20世紀(jì)90年代，年限較短，相關(guān)制度還沒有設(shè)置。土地發(fā)展權(quán)可以分為農(nóng)地發(fā)展權(quán)和市地發(fā)展權(quán)，本文研究界定的發(fā)展權(quán)是農(nóng)地發(fā)展權(quán)，即改變農(nóng)地使用性質(zhì)的權(quán)利。

土地發(fā)展權(quán)是土地所有權(quán)的一部分，是可與土地所有權(quán)分割而單獨使用、處分的財產(chǎn)權(quán)，是一種與土地所有權(quán)具有相同效力和權(quán)能的物權(quán)。沈守愚（1998）認(rèn)為它的權(quán)源是國家，很多學(xué)者提出土地發(fā)展權(quán)是因土地管制而產(chǎn)生的，沒有國家對土地的分區(qū)控制和用途管制就沒有土地發(fā)展權(quán)。近年來學(xué)者們從不同的角度研究土地發(fā)展權(quán)，拓寬了研究廣度和深度，對土地發(fā)展權(quán)的認(rèn)識也越來越全面。如從經(jīng)濟法律關(guān)系的角度、從人權(quán)的角度理解土地發(fā)展權(quán)。

二、農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬研究

國外關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬，有兩種主要處理方式：一是農(nóng)地發(fā)展權(quán)同地上權(quán)、抵押權(quán)等一樣，首先自動歸屬于土地所有人，政府要保護農(nóng)地，須事先向所有人購買發(fā)展權(quán)，具有代表性的是美國。二是農(nóng)地發(fā)展權(quán)一開始就屬于國家或政府，土地所有人或使用人若想改變用途或利用強度，必須向政府申請或購買農(nóng)地發(fā)展權(quán)，典型的是英國。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬影響征地補償額的確定和土地增值收益的分配，并且影響未被征地農(nóng)民的利益補償。當(dāng)前，我國對農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬研究爭議較多，主要有三種觀點，即農(nóng)地發(fā)展權(quán)全部歸國家、全部歸土地所有者和兩者共享。

（一）農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)全部歸國家所有的觀點

我國現(xiàn)行《土地管理法》實行的基本是土地發(fā)展權(quán)國有模式。很多學(xué)者支持現(xiàn)有模式，認(rèn)為從土地用途管制、耕地保護的角度農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)歸國家所有，這樣看似限制了農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的靈活性，影響了農(nóng)村集體和農(nóng)民的收益，實則保護了農(nóng)地不被輕易轉(zhuǎn)用和占用，保護了農(nóng)地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，同時也保護了農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益。陳柏峰（2012）認(rèn)為土地發(fā)展增益源于外力增值，是全體社會大眾努力的結(jié)果，地塊的發(fā)展增益與國家發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、非農(nóng)用地供應(yīng)政策、城市化速度等因素密切相關(guān)。從這個角度說，農(nóng)地發(fā)展權(quán)也不應(yīng)該全部歸土地所有者所有。我國還應(yīng)當(dāng)堅持土地發(fā)展權(quán)國有模式，并通過完善具體制度來保障土地發(fā)展增益全民共享，一部分收益用來反哺失地農(nóng)民。如目前臺灣地區(qū)明確宣示土地發(fā)展權(quán)國有，但政府并沒有獲取全部土地發(fā)展增益，農(nóng)地所有權(quán)人在土地開發(fā)中可以分享不菲的發(fā)展增益。

（二）農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)全部歸土地所有者所有的觀點

也有學(xué)者從農(nóng)地發(fā)展權(quán)的性質(zhì)，農(nóng)民利益保護的角度認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)歸農(nóng)民集體所有。劉永湘、劉國臻等認(rèn)為非公共利益性質(zhì)的征地行為壓抑了集體土地所有者的土地發(fā)展權(quán)，給集體土地所有者帶來了損失。這是有經(jīng)濟實力的用地單位利用國家公權(quán)力侵犯農(nóng)民私權(quán)利的行為。劉明明、黃滟、張安錄等都贊成農(nóng)地發(fā)展權(quán)主要屬于農(nóng)民集體所有，不能因為國家宏觀調(diào)控而抹殺了土地產(chǎn)權(quán)，土地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)民集體所有有利于土地流轉(zhuǎn)和土地資源合理配置。

（三）國家和土地所有者共享土地發(fā)展權(quán)的觀點

就我國現(xiàn)狀來看，不適合將土地發(fā)展權(quán)全部歸國家，那樣農(nóng)民分享土地增值收益就沒有了理論依據(jù)；也不適合將農(nóng)地發(fā)展權(quán)全部歸農(nóng)民集體，國家還要通過土地規(guī)劃、分區(qū)控制、用途管制等限制土地自由開發(fā)。周誠（2006）曾提出“私公兼顧論”和“農(nóng)地全面產(chǎn)權(quán)觀”，指出在農(nóng)地自然增值的公平分配應(yīng)當(dāng)全面顧及失地農(nóng)民和國家。王永慧、嚴(yán)金明、何元斌、林泉等認(rèn)為實體發(fā)展權(quán)價值應(yīng)由政府和農(nóng)村集體共同分享。可以從土地發(fā)展權(quán)增值收益來源的角度來確定增值收益分配，因土地規(guī)劃、改變用途帶來的增值收益歸國家所有，因土地使用者增加投入帶來的增值收益歸土地所有者所有，因土地自然增值帶來的收益歸國家和土地所有者共同所有。

三、農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值補償方式研究

不論農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬如何界定，未來我國在征地補償中必將考慮使農(nóng)民能夠分享土地增值收益，保護農(nóng)民的土地權(quán)益。對于發(fā)展權(quán)的補償方式，可以采取直接的方式如國家購買發(fā)展權(quán)，或間接的方式如提高失地農(nóng)民社會保障等。

（一）國家直接購買土地發(fā)展權(quán)

國家直接購買發(fā)展權(quán)是建立在發(fā)展權(quán)歸土地所有者所有的基礎(chǔ)上的，采用這種方式，政府的財政負(fù)擔(dān)重，和我國現(xiàn)行征地制度完全不銜接，相應(yīng)的制度建設(shè)存在很多困難。劉明明（2008）認(rèn)為我國應(yīng)當(dāng)借鑒美國的經(jīng)驗，采取國家購買發(fā)展權(quán)和發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)兩種模式，其中應(yīng)當(dāng)以發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)為主，輔之以國家購買發(fā)展權(quán)。但事實上發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)需要完善的土地發(fā)展權(quán)市場，我國現(xiàn)在還不具備條件。

（二）嘗試多種補償方式

也有學(xué)者提出了許多靈活的發(fā)展權(quán)補償方式，可以歸納為以下幾種：1.完善農(nóng)民的生活保障體系，使失地農(nóng)民教育、醫(yī)療、養(yǎng)老有保障；2.如果征地后土地用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，可以讓失地農(nóng)民自愿入股或安排工作，直接參與土地的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營，使其長期獲益；3.考慮增加 “土地發(fā)展權(quán)補貼”，按被征收土地面積發(fā)放，國家可以從全國“土地財政”收入中提取一定比例的經(jīng)費，作為“土地發(fā)展權(quán)補貼”的資金來源；4.將征地過程產(chǎn)生的土地收益全部返還失地農(nóng)民，國家通過征收農(nóng)地發(fā)展稅參與土地增值收益分配。這些補償方式是對現(xiàn)行征地制度的補充，而不是推到重建，更現(xiàn)實可行、可操作。

四、農(nóng)地發(fā)展權(quán)評估研究

在國際上用于土地發(fā)展權(quán)估價的方法主要有：依據(jù)發(fā)展權(quán)涵義定價，依據(jù)市場定價，依據(jù)產(chǎn)權(quán)價格因素量化定價（特征價格法），依據(jù)條件評估法（CVM）定價等。近年來，我國學(xué)者對土地發(fā)展權(quán)價值評估也有許多研究。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)評估思路大體可分為“加法”和“減法”?！皽p法”的觀點認(rèn)為發(fā)展權(quán)價值=改變用途后的土地價值-原農(nóng)業(yè)土地價值。前者可以用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等計算不同用途土地價格；后者可以從土地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料所能帶來的收益的角度計算土地價格?！凹臃ā钡挠^點從失地農(nóng)民未來生活保障的角度評估發(fā)展權(quán)價值，認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)價值等于農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療及失業(yè)等社會保障費用的總和。也有一些其他的計算方法，如從土地未來發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌仍u估，主要考慮土地與城市邊緣的距離、城市邊緣的開發(fā)程度、每公里交通費等因素。

五、對農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值補償?shù)乃伎?/p>

（一）設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)具有重要意義

我國現(xiàn)行的征地補償制度，沒有使失地農(nóng)民分享土地增值收益，脫離了農(nóng)地的實際價值。因為征地補償偏低，引發(fā)許多案件，矛盾較為尖銳。在城市快速擴張的過程中，以低廉的價格購得農(nóng)用地，再以較高的價格在城市交易，這實際上是另一種形式的“剪刀差”，只不過過去的載體是農(nóng)產(chǎn)品，現(xiàn)在是農(nóng)村的土地，這是對農(nóng)民極大的不公平。引入土地發(fā)展權(quán)，維護農(nóng)民土地權(quán)益，使農(nóng)村集體、農(nóng)戶都能分享土地增值收益，已是勢在必行。設(shè)置農(nóng)地發(fā)展權(quán)是我國進一步深化，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要；是保護農(nóng)民利益，調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)積極性，促進土地規(guī)模經(jīng)營的需要；也是耕地保護，有效利用土地的需要。

（二）我國的農(nóng)地發(fā)展權(quán)不適合全部歸土地所有者所有

有學(xué)者批判現(xiàn)有征地模式，主張將土地發(fā)展權(quán)完全歸土地所有者所有。我國現(xiàn)在實行的是土地發(fā)展權(quán)完全歸國家所有的模式，如果轉(zhuǎn)換為土地發(fā)展權(quán)全部歸土地所有者，需要很高的制度轉(zhuǎn)換成本。而且轉(zhuǎn)換以后也不能實現(xiàn)期望的社會公平，在城市未來規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城郊農(nóng)民將獲得高額的土地增值收益，而那些沒有機會被征地的農(nóng)民，擁有的土地發(fā)展權(quán)不能帶來任何收益。這樣的制度安排不僅不會促進社會公平，相反是另一種制度不公平，只是把城市擴張和農(nóng)民收益的矛盾變?yōu)榱瞬煌瑓^(qū)位農(nóng)民收益之間的矛盾。從當(dāng)前中國的國情來看，還是應(yīng)該堅持土地發(fā)展權(quán)國有，在此基礎(chǔ)上最終通過公共財政，采用不同的方式，補償全體農(nóng)民。

（三）適當(dāng)保障農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)權(quán)益

政府應(yīng)從立法的層面，建立新的征地補償制度，從土地轉(zhuǎn)換用途后的價值增值中分出一部分作為對失地農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的補償。同時，對沒有被征地的農(nóng)民，也要考慮限制土地發(fā)展權(quán)的補償，從已開發(fā)土地的發(fā)展增益中拿出適當(dāng)?shù)姆蓊~進行再分配。

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第6篇：土地規(guī)劃使用性質(zhì)范文

土地用途管制制度出現(xiàn)于19世紀(jì)末的德國。目前它是世界上大多數(shù)國家和地區(qū)為了保證土地資源的合理利用，而廣泛采用的土地管理制度［1］，主要分為城市土地用途管制和農(nóng)用地用途管制兩類。其中，城市土地用途管制以控制土地使用性質(zhì)、密度、容積率，控制城市規(guī)模和空間發(fā)展布局為核心。從發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的實踐經(jīng)驗看，良好的土地用途管制對維持城市有序發(fā)展，激發(fā)城市再開發(fā)活力起到了良好的推動作用。但目前我國城市土地用途管制制度，特別是土地的用途變更管理仍面臨相關(guān)法律法規(guī)不健全，局部地區(qū)規(guī)劃管理過于剛性，土地用途變更通道不暢等問題，不僅不利于城市活力的提升，而且不利于城市的轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展，客觀上造成了大量擅自改變土地用途行為的發(fā)生。本文試圖梳理國際城市土地用途管制制度的發(fā)展軌跡及趨勢，為完善和健全我國城市土地用途管制制度和用途變更制度提供參考。

1城市土地用途管制制度演變的階段性特征

總結(jié)發(fā)達(dá)國家及地區(qū)城市土地用途管制制度的發(fā)展歷程，大致可劃分為零星管制、嚴(yán)格管制和局部彈性管制三個階段。

1.1零星管制階段(20世紀(jì)初期以前)19世紀(jì)中葉前，歐美國家很少對私人的土地利用進行管制，土地所有權(quán)被認(rèn)為是神圣不可侵犯的，土地所有權(quán)人擁有排除他人干涉土地的完全權(quán)利。政府對土地利用的管制僅限于土地所有權(quán)的行使不能給他人或鄰居造成損害。19世紀(jì)中葉以后，隨著產(chǎn)業(yè)革命的到來，世界各地的城市迅速形成并發(fā)展，城市人口快速增加，市內(nèi)住宅出現(xiàn)不足，住宅大量興建。但由于缺乏相應(yīng)的計劃和管理，許多城市開始出現(xiàn)住宅擁擠、環(huán)境臟亂、貧民窟蔓延等問題。即使在土地資源相對充裕的城郊，由于道路設(shè)施的不齊備和對“建筑自由”的尊重，住宅建筑顯得毫無秩序。在此背景下，出于對安全、衛(wèi)生、道德的考慮，一些國家開始嘗試規(guī)范私人的用地行為，特別是對住宅用地的使用進行規(guī)范，重點是對基本的道路線、建筑線進行管制或針對個別地塊進行零星管制。

1.1.1針對基本的道路線和建筑線進行的管制在19世紀(jì)中葉的德國，德國普魯士革命的結(jié)果使得不動產(chǎn)所有權(quán)與動產(chǎn)所有權(quán)毫無區(qū)別，個人享有“建筑的自由”的權(quán)利被大幅放大，但是伴隨產(chǎn)業(yè)革命帶來的工業(yè)污染、住宅擁擠、環(huán)境臟亂等城市問題，德國國內(nèi)開始意識到應(yīng)該對土地的所有權(quán)加以限制，以保障市民良好的居住環(huán)境，因此產(chǎn)生了應(yīng)制定土地利用“周詳計劃”的觀念，并開始對基本的道路線和建筑線進行管制(所謂道路線是指各地區(qū)內(nèi)道路的位置，建筑線是指各地區(qū)內(nèi)建筑物的位置)，這種管理制度成為了德國地方政府都市計劃的基本要求。英國、日本和我國臺灣地區(qū)早期出于改善居住環(huán)境、公共衛(wèi)生和道路布置的原因，均開始擬定最初的建筑管理法規(guī)或土地使用規(guī)劃方案。比如1858年英國制定地方政府法案，授權(quán)地方政府制定建筑管理法規(guī);1888年，日本了《東京市區(qū)改正條例》，擬定了以建筑物為主的都市計劃。1900年，日據(jù)時期的我國臺灣地區(qū)公布了《臺灣家屋建筑規(guī)則》及其《施行細(xì)則》，對傳統(tǒng)中國式的臺灣都市進行改造。

1.1.2針對個別地塊進行的零星管制美國早在殖民地時期就以保護毗鄰地區(qū)土地所有者和使用者的權(quán)利為目的，要求一些殖民村的火藥生產(chǎn)和貯藏必須遠(yuǎn)離住宅與商業(yè)區(qū)。馬薩諸塞州灣的一個法令還禁止家禽在小島上過度吃草以保護當(dāng)?shù)氐牟莸睾凸嗄?，防止給公眾造成損害?？偟膩碚f，這一時期的零星管制只針對某些妨礙公共或他人利益的特殊問題，或是簡單地指定部分地區(qū)的道路線和建筑線，并沒有覆蓋整個城市范圍。對公眾來說比較容易接受，也容易通過協(xié)商達(dá)成共識。但在管制的性質(zhì)上，由于多數(shù)沒有相應(yīng)的法律保障，在實施時有很大的局限性，只短暫地滿足了當(dāng)時城市部分地區(qū)發(fā)展的需要。

1.2嚴(yán)格管制階段(20世紀(jì)前期至20世紀(jì)中期)19世紀(jì)末20世紀(jì)初，大規(guī)模的工業(yè)污染使城市環(huán)境急劇惡化，工業(yè)生產(chǎn)的負(fù)外部性進一步凸顯，出現(xiàn)大量與居住、商業(yè)活動相沖突的現(xiàn)象，影響了城市土地整體的最高最佳使用。但由于大多數(shù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)實行土地私有制，要求保護土地所有權(quán)人的私利，因此地方政府無法對土地利用做出過多干涉。在此背景下，出于對城市整體環(huán)境與公共利益的考慮，一些國家開始實施較為嚴(yán)格的土地使用管制，限制土地的開發(fā)，即試圖通過政府管制來消除因土地混合利用帶來的負(fù)外部性，糾正“市場失靈”。在當(dāng)時的生產(chǎn)、生活條件下，不少專家認(rèn)為，嚴(yán)格的用途管制有利于維護城市公共安全、衛(wèi)生和公共福利，促進各種土地使用的有效運作，促進居民生活環(huán)境的改善，增加城市生活的豐富性，促進資源的公平分配等效果。因此，1933年，現(xiàn)代建筑國際會議(CIAM)擬訂并通過了《雅典》，該提出，工業(yè)污染、城市擁擠以及由此產(chǎn)生的問題是缺乏分區(qū)規(guī)劃造成的，而通過把城市分為居住、工作、休憩和交通四類功能區(qū)，并結(jié)合現(xiàn)有的交通和建筑技術(shù)可以解決城市面臨的問題，實現(xiàn)城市的有序發(fā)展，該對全面推行嚴(yán)格分區(qū)管制制度具有重要意義。該時期的管制方式包括簡單實行土地使用分區(qū)管制制度，在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實行分區(qū)管制制度和在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實行開發(fā)許可制三類。

1.2.1簡單實行土地使用分區(qū)管制制度土地使用分區(qū)管制制度是指將管制范圍內(nèi)的土地，依使用目的與需要的不同，劃定為各種不同的使用分區(qū)(如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等)，各分區(qū)再視需要，依使用強度的不同，劃設(shè)若干細(xì)分的使用區(qū)，并限制有妨礙各分區(qū)用途的其他使用。其內(nèi)容包括兩部分:一是編繪土地使用分區(qū)圖，指派各種經(jīng)濟活動在空間上的區(qū)位;二是制定管制規(guī)則，規(guī)范各種分區(qū)的建筑行為與活動行為。1916年，第一個土地分區(qū)管制條例在美國紐約通過，并以治安權(quán)①為依據(jù)，規(guī)范建筑物的密度、高度、容積率與空地面積等，規(guī)范土地作為住宅、工業(yè)、商業(yè)或其他目的的使用。此后，分區(qū)管制條例在全美范圍大量出現(xiàn)。1926年，美國最高法院在歐幾里得案中作出判決，認(rèn)為土地使用分區(qū)管制是一種維護公共衛(wèi)生、公共安全、公共道德與公共福利的治安權(quán)，確定了分區(qū)管制的合憲性。1928年，美國了《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)法案》，為各州和地方政府制定分區(qū)管制條例奠定了法律基礎(chǔ)，但該法案未對規(guī)劃與分區(qū)管制制度做明確的界定，使得美國許多城市只采用了分區(qū)管制制度，并沒有制定相應(yīng)的規(guī)劃作為基礎(chǔ)。美國這個時期的土地使用管制是僵化沒有彈性的，排外性的分區(qū)管制便是典型代表。

1.2.2在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實行土地分區(qū)管制制度德國擅長統(tǒng)一的規(guī)劃管理，其對土地用途的管制通過在規(guī)劃基礎(chǔ)上實行分區(qū)管制實現(xiàn)。具體來說，這一時期德國的規(guī)劃體系自上而下包括覆蓋全國的“國土計劃”、超越地方政府范圍的“空間計劃”，以及從基本道路線和建筑線發(fā)展起來的地方政府的“都市計劃”。都市計劃的核心是建設(shè)指導(dǎo)規(guī)劃制度，主要對市鎮(zhèn)內(nèi)的土地建設(shè)和使用進行準(zhǔn)備和引導(dǎo)，其又分為準(zhǔn)備性建設(shè)指導(dǎo)規(guī)劃(土地利用規(guī)劃)和約束性建設(shè)指導(dǎo)規(guī)劃(營建規(guī)劃)兩類。土地利用規(guī)劃根據(jù)城市發(fā)展的需要，對整個市鎮(zhèn)內(nèi)的土地框架性地確定預(yù)計的土地用途，營建規(guī)劃則確定了市鎮(zhèn)部分土地將用于建設(shè)并且明確了適用范圍內(nèi)允許土地使用的種類和規(guī)模。所有對于土地用途的規(guī)定隨著營建規(guī)劃具體落實到市鎮(zhèn)的土地上，形成了土地使用的限制，土地利用行為得到嚴(yán)格管制。日本參照德國，在該時期也采用在規(guī)劃基礎(chǔ)上實施分區(qū)管制的方法。1919年，日本公布了《都市計劃法》，按照土地使用分區(qū)管制的理念，將城市劃分為工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，確定了最初的土地用途管制制度。

1.2.3在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實行開發(fā)許可制這一時期，英國的土地用途管制實現(xiàn)了從土地用途分區(qū)管制向開發(fā)許可制的轉(zhuǎn)變。1909年，英國頒布了《住宅與城市規(guī)劃法》，該法授權(quán)地方政府?dāng)M定土地利用規(guī)劃方案，并對將要或可能要開發(fā)地區(qū)的土地實施分區(qū)管制，以確保土地的布局和利用能符合衛(wèi)生、舒適和便利的要求。到了1947年，英國重新修訂并公布了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，建立起了英國現(xiàn)代城鄉(xiāng)規(guī)劃制度，確立了發(fā)展權(quán)國有制度和開發(fā)許可制，強調(diào)所有土地均需納入計劃管制，任何開發(fā)行為包括建筑、工程或有關(guān)土地和建筑實質(zhì)使用的改變，均需事先獲得地方規(guī)劃部門的許可。由此，開發(fā)控制和規(guī)劃控制成為英國城鄉(xiāng)規(guī)劃體系中的重要元素，英國政府利用這些方法對土地利用和新建建筑加以嚴(yán)格規(guī)制。總的來說，嚴(yán)格的用途管制在一定程度上有效地隔離了不兼容的土地、減少了工業(yè)污染對居住環(huán)境、商業(yè)辦公等活動的影響，通過犧牲小部分人的私利來增進社會整體的公共利益，大大改善了城市以往雜亂無序的面貌。

1.3局部彈性管制階段(20世紀(jì)中后期)傳統(tǒng)嚴(yán)格的管制雖然有助于隔離不兼容的土地，消除負(fù)外部性，保障了公民的財產(chǎn)權(quán)，但也產(chǎn)生了很多弊病。具體來說，一是造成城市空間結(jié)構(gòu)及活動的過于單調(diào);二是妨害了市場競爭，造成社會不公平。對于城市的商業(yè)區(qū)與非商業(yè)區(qū)，其區(qū)位和數(shù)量應(yīng)該由市場競爭而產(chǎn)生，但在分區(qū)管制劃定各種使用分區(qū)的界線后，就人為地決定了土地用途而抹殺了市場競爭的可能性。此外，分區(qū)管制透過土地使用性質(zhì)及使用密度的規(guī)定，造成了私人權(quán)益間的“暴損或暴利”的不公平現(xiàn)象。三是造成了社會的隔離。由于土地使用分區(qū)管制通過種種政策，限制低收入人群享受地方政府所提供的公共服務(wù)的機會，造成各種社會隔離問題。四是引發(fā)交通擁堵、環(huán)境污染等問題。嚴(yán)格的分區(qū)產(chǎn)生了許多不必要的交通出行，造成資源浪費、交通擁堵、環(huán)境污染等城市問題。因此，雖然傳統(tǒng)嚴(yán)格管制的目標(biāo)是美好的，但事實證明它并沒有實現(xiàn)預(yù)期效果，也無法繼續(xù)對城市發(fā)展做積極的誘導(dǎo)。因此對傳統(tǒng)土地分區(qū)管制的改良和創(chuàng)新逐漸興起。1977年出臺的《馬丘比丘》在《雅典》的基礎(chǔ)上也有了新發(fā)展。該認(rèn)為，城市職能是多樣的，需要用整體性的思維來分析;城市規(guī)劃是動態(tài)的，需要突破把規(guī)劃作為靜態(tài)終極藍(lán)圖的傳統(tǒng)觀念，應(yīng)進行過程性規(guī)劃。一味地強調(diào)分區(qū)，會忽略城市的有機組成，忽略人與人之間的關(guān)系與互動交往，使城市失去生機和活力?！恶R丘比丘》為世界各國陸續(xù)采用彈性化的用途管制制度提供了依據(jù)。20世紀(jì)中后期，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)開始出現(xiàn)各種彈性管制措施，比較典型的有英國的規(guī)劃協(xié)議及精簡規(guī)劃分區(qū)、美國的彈性分區(qū)管制、日本的分區(qū)管制與開發(fā)許可制并重、新加坡和我國臺灣地區(qū)的在特定區(qū)域內(nèi)實行土地用途彈性變更制度等。

1.3.1實行規(guī)劃協(xié)議及精簡規(guī)劃分區(qū)制在土地用途彈性管制的多種手段中，開發(fā)許可制基礎(chǔ)上的規(guī)劃協(xié)議制在英國備受推崇。由于嚴(yán)格管制階段建立起來的開發(fā)許可制要求所有的開發(fā)行為前均需申請規(guī)劃許可，在許可過程中，規(guī)劃是實質(zhì)性的考量依據(jù)，規(guī)劃部門會嚴(yán)格按照規(guī)劃來授予或拒絕規(guī)劃許可。除了取得規(guī)劃許可外，開發(fā)土地還需要繳納100%的“開發(fā)捐”。這些前提條件嚴(yán)重地妨礙了英國土地開發(fā)和城市發(fā)展的活力。因此，為增加規(guī)劃許可的彈性，地方政府開始引入規(guī)劃協(xié)議，即由土地開發(fā)者與地方政府協(xié)議確定土地開發(fā)許可的有關(guān)權(quán)益，這個協(xié)議可能是要求開發(fā)商開發(fā)土地時附帶配建公共設(shè)施，可能是限制土地的開發(fā)或使用，也可能是要求開發(fā)商給地方政府一筆錢，具體必須在地方政府和土地所有權(quán)人同意的情況下執(zhí)行，這種方式的引入給予地方規(guī)劃部門很大的自由裁量權(quán)，也大大增加了用途管制的彈性。此后，為了解決諸如“內(nèi)城退化”、開發(fā)許可制的審議拖延、效率低下等問題，1986年，英國政府頒布了《住宅及規(guī)劃法》，確立精簡規(guī)劃分區(qū)制。精簡規(guī)劃分區(qū)是指在指定區(qū)域內(nèi)直接予以規(guī)劃許可的一種管制方式，主要有兩種表現(xiàn)形式:一是針對特別的開發(fā)項目，在予以詳細(xì)展列后直接予以開發(fā)許可，其他開發(fā)行為仍遵循正常程序;二是廣泛地授予開發(fā)許可，只針對少數(shù)的、特別的項目采取開發(fā)管制。精簡規(guī)劃分區(qū)移除了部分國家管制，使得經(jīng)濟活動有更大的自由度。

1.3.2實行彈性分區(qū)管制20世紀(jì)50年代以后，美國越來越重視規(guī)劃的制定，比如1954年實施的《住宅法》規(guī)定，地方政府若想要獲得聯(lián)邦政府對都市更新、住宅或其他方案的補助，必須準(zhǔn)備綜合開發(fā)計劃，美國因此進入綜合規(guī)劃時期，對土地使用的介入有強化的趨勢。但分區(qū)管制制度在美國仍然流行，并逐步引入彈性分區(qū)管制的手段。這個時期，美國各地的管制工具在傳統(tǒng)嚴(yán)格分區(qū)管制中增加了環(huán)境管理(劃定敏感區(qū)、特別保護區(qū)等)。60年代后期，管制的目標(biāo)除了實質(zhì)和環(huán)境層面外更增加了社會和經(jīng)濟層面，管制工具更趨多樣，如采用浮動式分區(qū)、契約式分區(qū)和土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移等。具體來說，浮動式分區(qū)是指土地規(guī)劃時，不事先劃定全部的分區(qū)界限，而是只將有把握的地方先行劃定，待時機成熟時，配合城市發(fā)展的需要再作變動性的劃定。契約式分區(qū)是指分區(qū)管制在法律上有限制性，契約期滿日就可以變更不合宜的土地用途和開發(fā)強度。開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移是指將受開發(fā)控制的土地的開發(fā)權(quán)通過開發(fā)權(quán)的買賣市場轉(zhuǎn)移給他人或轉(zhuǎn)移至其他土地的行為。70年代起，美國地方政府開始逐步結(jié)合英國開發(fā)許可制的精神，將規(guī)劃協(xié)議的方式引入土地用途管制。80年代末期，美國政府在土地用途管制方面由直接介入逐步轉(zhuǎn)變成引導(dǎo)角色，市場則發(fā)揮主要作用，公私合營的管理模式成為這個時期的主要特點。比如，在公私合營組織的操作下，棄置的港口和荒蕪的工業(yè)區(qū)重新被作為住宅、辦公、游憩用地使用。這個時期美國的土地用途管制制度呈現(xiàn)管制工具愈趨多樣，規(guī)劃重視協(xié)商程序，參與規(guī)劃的角色更多元等趨勢。

1.3.3同時實行土地使用分區(qū)管制與開發(fā)許可制20世紀(jì)60年代末，日本也參考英國開發(fā)許可制的精神，對土地用途管制實行分區(qū)管制與開發(fā)許可制并重的方法。一方面，在嚴(yán)格管制階段的基礎(chǔ)上，通過重新修訂《都市計劃法》，進一步完善全國性的規(guī)劃體系，把城市土地劃區(qū)分為市街化區(qū)域和市街化調(diào)整區(qū)，并進一步?jīng)Q定功能區(qū)和用途區(qū)，有計劃有步驟地發(fā)展城市。另一方面，在土地分區(qū)管制中引入開發(fā)許可制，要求市街化區(qū)域內(nèi)在一定面積以上的土地開發(fā)行為均需申請開發(fā)許可;而市街化調(diào)整區(qū)域因抑制其市街化，原則上禁止開發(fā)，以此來確保都市土地利用的秩序及環(huán)境品質(zhì)。此外，日本設(shè)置了特定街區(qū)制，它類似于美國的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移，在被指定的街區(qū)之間允許容積率的轉(zhuǎn)移，以此推進城市再開發(fā)，也增加了分區(qū)管制的彈性。總的來說，日本的土地利用管制效仿德國，相較于英美，彈性管制的力度不大。

1.3.4在特定區(qū)域內(nèi)實行土地用途彈性變更制度新加坡和我國臺灣地區(qū)的彈性管制措施在土地用途變更管理方面較上述國家有了更大的突破，即在特定區(qū)域允許土地的混合利用或一定比例的用途變更彈性。如新加坡為促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，允許在“白色地帶”和“商務(wù)地帶”內(nèi)，隨時變更土地用途，更好地適應(yīng)市場需要?！鞍咨貛А庇媱澮?guī)定，在政府劃定的特定地塊，允許包括商業(yè)、居住、旅館業(yè)或其他無污染用途的項目在該地帶內(nèi)混合發(fā)展，發(fā)展商也可以改變混合的比例以適應(yīng)市場的需要，在項目周期內(nèi)改變用途時，無需交納額外費用?！吧虅?wù)地帶”是指將園區(qū)內(nèi)原工業(yè)、電信和市政設(shè)施用途的地帶重新規(guī)劃為新的商務(wù)地帶，是“以影響為基礎(chǔ)”的規(guī)劃方式，允許商務(wù)落戶于不同用途的建筑內(nèi)，改變用途無須重新申請，并且同一棟建筑內(nèi)也允許具有不同的用途，以增加土地用途變更的靈活性。21世紀(jì)初，我國臺灣地區(qū)公布了《工業(yè)區(qū)用地變更規(guī)劃辦法》，其核心思想是增加工業(yè)區(qū)內(nèi)土地使用的彈性和規(guī)劃調(diào)整的適應(yīng)性。具體來說，為促進產(chǎn)業(yè)升級，允許工業(yè)區(qū)內(nèi)的土地有一定比例的用途變更彈性。比如，工業(yè)區(qū)內(nèi)原生產(chǎn)事業(yè)用地可以變更為相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地，做批發(fā)零售、運輸倉儲、餐飲、通訊、工商服務(wù)、社會與個人服務(wù)、金融、保險，以及不動產(chǎn)業(yè)使用。但是，用途變更的比例受到嚴(yán)格控制，規(guī)定生產(chǎn)事業(yè)用地所占面積不得低于全區(qū)土地總面積扣除公共設(shè)施用地后的50%;社區(qū)用地不得超過全區(qū)土地總面積的10%;公共設(shè)施用地不得低于全區(qū)土地總面積的30%;相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地不得 超過全區(qū)土地總面積扣除前二款公共設(shè)施用地及社區(qū)用地面積后的50%。以上措施在嚴(yán)格用途管制的基礎(chǔ)上，增加了局部土地用途的彈性，有效地促進了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和城市的可持續(xù)發(fā)展。

2土地用途管制制度的發(fā)展趨勢

進入21世紀(jì)，隨著人們生產(chǎn)、生活方式的改變，城市職能也順勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，城市空間發(fā)展由以生產(chǎn)性空間為主導(dǎo)向以生活性空間為主導(dǎo)的模式轉(zhuǎn)變，這些轉(zhuǎn)變對城市土地用途管制制度提出了新的要求。在土地利用方面具體表現(xiàn)為，對綜合的、多樣的、多變的、界限相對模糊的土地需求愈加強烈，以滿足人們對交往、休閑、游憩、生活便利、知識創(chuàng)新的需求。在此背景下，城市土地用途管制制度的發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個趨勢:

2.1土地用途管制的基本要求仍要堅持雖然城市發(fā)展對綜合多樣、界限相對模糊的土地需求日趨強烈，但不同用途土地之間的負(fù)外部性仍可能存在，負(fù)外部性可能會導(dǎo)致“市場失靈”的情況。因此，出于消除負(fù)外部性和對城市整體環(huán)境與公共利益的考慮，土地用途管制的基本制度仍要堅持，政府應(yīng)通過直接干預(yù)或管制的方式來實現(xiàn)城市土地整體的最高最佳使用。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗也說明，以規(guī)劃為基礎(chǔ)，進行土地用途分區(qū)管制是行之有效的方法。同時，對于擅自變更土地用途的行為，要堅決實施嚴(yán)厲的處罰措施。

2.2規(guī)劃編制上更加注重彈性，增加混合用地的供給當(dāng)今世界，城市向生態(tài)化、人文化、區(qū)域一體化的發(fā)展態(tài)勢明顯，要求城市規(guī)劃堅持以人為本、堅持可持續(xù)發(fā)展，堅持一切從實際出發(fā)，“產(chǎn)城融合”的理念日益深入人心。產(chǎn)城融合強調(diào)功能上的融合，功能單一的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已失去競爭力，今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展不會再像以往那樣讓產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活區(qū)明顯割裂，社區(qū)的作用會越來越大，特別是復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，商業(yè)社區(qū)的概念會強化。因此，在規(guī)劃編制上，要更加注重土地用途的彈性，科學(xué)制定城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，使規(guī)劃的編制不落后于土地利用性質(zhì)改變或產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的需要。特別地，可參考新加坡的做法，在特定區(qū)域(如:自貿(mào)區(qū))增加綜合用地這一類型土地的供給，允許土地的適當(dāng)混合使用和一定比例的用途變更彈性。此外，基于對城市未來發(fā)展不確定性的考慮，也應(yīng)重視彈性發(fā)展空間的預(yù)留，做好多情景應(yīng)對。

第7篇：土地規(guī)劃使用性質(zhì)范文

論文摘要：土地利益分配是在國內(nèi)城市經(jīng)營實踐中廣受爭議的問題。文章首先討論了馬克思地租理論對城市土地利益分配活動的適用性，并運用該理論，探討了一種新的城市土地利益分配機制，即國家憑土地所有權(quán)獲取絕對地租，城市政府經(jīng)營土地獲取級差地租，土地使用者開發(fā)土地獲取平均利潤。

一、馬克思地租理論對城市土地經(jīng)營的適用性

馬克思地租理論原本考察的是 農(nóng)業(yè) 這個特定領(lǐng)域的資本收益分配問題，要將其應(yīng)用于我國當(dāng)前進行的城市土地經(jīng)營活動，需要滿足以下幾個基本的條件。

（一） 市場 經(jīng)濟

我國已經(jīng)初步建立 社會 主義 市場經(jīng)濟體制。進行城市土地經(jīng)營，正是要在社會主義市場經(jīng)濟條件下，充分發(fā)揮市場對資源配置的基礎(chǔ)性作用，進行城市土地的配置。所以，市場經(jīng)濟運用馬克思地租理論的前提條件在我國城市土地經(jīng)營領(lǐng)域是滿足的。

（二）明確的土地所有權(quán)

在馬克思地租理論中，土地所有權(quán)是絕對地租產(chǎn)生的原因及受益對象。如果所有權(quán)不明確，則其它行業(yè)資本可自由進入，農(nóng)業(yè)參與全社會的利潤平均化，使形成絕對地租的超額利潤流出農(nóng)業(yè)部門。而在我國，城市土地是國家所有的，《中華人民共和國土地 管理 法》明文規(guī)定：“城市市區(qū)土地屬于國家所有”，“國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使”。也就是說，我國進行城市土地經(jīng)營，有明確的土地所有權(quán)，有具體的絕對地租受益對象。

（三）明確的土地使用權(quán)

在我國，城市土地實行使用權(quán)登記發(fā)證制度，“依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受 法律 保護”，而且無論是劃撥土地還是有償轉(zhuǎn)讓土地，國有土地使用證上都載明了使用期限，土地使用權(quán)是明確而穩(wěn)定的。

（四）所有權(quán)和使用權(quán)相分離

我國的城市土地，其所有權(quán)和使用權(quán)是明確分離的，如前文所述，所有權(quán)歸國家，使用權(quán)歸單位或個人。這種“兩權(quán)”分立的城市土地制度，使馬克思地租理論的應(yīng)用變得必要。

（五）土地等級差別

在城市土地中，“等級差別”更加明顯，表現(xiàn)為區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施和 環(huán)境 狀況等方面的差別。這些方面的差別使得城市土地產(chǎn)生了不同的使用效果，區(qū)位差別導(dǎo)致了 運輸 成本 、信息成本和市場影響面等方面的差別，基礎(chǔ)設(shè)施差別導(dǎo)致了生活便利度和舒適度等方面的差別，環(huán)境狀況的差別導(dǎo)致了健康狀況和主觀 心理 滿足程度等的差別。所有這些差別，共同支撐著城市土地級差地租的產(chǎn)生和存續(xù)。

因此，在市場經(jīng)濟的中國，馬克思地租理論可以適用于城市土地經(jīng)營領(lǐng)域，解決城市土地經(jīng)營中的利益分配問題，可以應(yīng)用馬克思 總結(jié) 的地租理論。

二、馬克思地租理論在城市經(jīng)營中的土地利益分配的應(yīng)用

馬克思地租理論考察的是市場經(jīng)濟條件下農(nóng)用地收益的分配規(guī)律。馬克思認(rèn)為，地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的收入，地租的本質(zhì)是超額利潤。在農(nóng)業(yè)中，平均利潤歸租地農(nóng)場主，超額利潤歸土地所有者。下面將馬克思地租理論具體應(yīng)用于城市土地經(jīng)營活動，提出一種城市土地分配機制。

（一）國家憑土地所有權(quán)收取絕對地租

在馬克思地租理論中，與土地等級沒有聯(lián)系的地租是絕對地租。絕對地租形成的條件是農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成低于社會平均資本有機構(gòu)成。形成的原因是對土地所有權(quán)的壟斷。土地所有者憑借對土地的所有權(quán)獲取絕對地租。我國是社會主義國家，建國以后，黨和國家著力推行土地公有制，其中對城市土地實行的是國有制，國家是城市土地的所有者，那么國家憑借對城市土地的所有權(quán)，可以無條件地對使用者收取絕對地租。而且，絕對地租與土地區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和環(huán)境狀況沒有聯(lián)系，無論開發(fā)什么樣的土地，都要向國家交納絕對地租。

在馬克思地租理論中，絕對地租的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，無論租種什么等級的土地，向土地所有者交納的單位絕對地租都是相等的。所以，國家憑借土地所有權(quán)取得絕對地 租，其收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該具有一致性。使用者都按相同標(biāo)準(zhǔn)交納絕對地租，與使用者的身份無關(guān)。只有當(dāng)土地所有者——國家直接使用土地（如軍事用地）時，絕對地租才不會以獨立的形式存在。絕對地租標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)該是確定的，這一點毫無異議。絕對地租與級差地租之間沒有互動機制，絕對地租不會因為級差地租的增加而增加。但是，絕對地租應(yīng)該體現(xiàn) 經(jīng)濟 發(fā)展水平的變化，應(yīng)該隨著經(jīng)濟的發(fā)展而逐步增加。

對應(yīng)于絕對地租的收取，國家也有應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)。首先，作為土地所有者，國家應(yīng)該采取各種必要措施，確保自身土地所有權(quán)的穩(wěn)固性；其次，國家還應(yīng)該監(jiān)督城市政府對土地的經(jīng)營，使它的具體經(jīng)營行為合乎規(guī)范，對土地收益資金的使用方向合乎規(guī)范等。

（二）城市政府經(jīng)營土地收取級差地租

我國城市土地經(jīng)營的主體是城市政府。無論是土地所有者國家還是省級政府（直轄市除外）都不可能直接經(jīng)營城市土地，因為城市土地經(jīng)營與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與城市規(guī)劃息息相關(guān)，只能由城市政府來進行。這意味著，城市政府的積極性直接決定著城市土地經(jīng)營的成效。所以，要充分調(diào)動城市政府的積極性，并合理分配利益給城市政府。城市經(jīng)營的具體方式，是先根據(jù)城市發(fā)展需要、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要等，將土地規(guī)劃成某種特定的用途；再進行拆遷，三通一平（通水通電通路，土地平整），將“生地”變?yōu)椤笆斓亍保蛔詈筮M行 市場 招標(biāo)和拍賣，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給具體的使用者。

在馬克思地租理論中，與土地等級相聯(lián)系而發(fā)生的地租是級差地租。級差地租形成的條件是土地等級的差別，形成的原因是對明確的土地使用權(quán)。級差地租分為兩種形態(tài)。級差地租Ⅰ是指等量資本投在面積相等但肥沃程度不同、 地理 位置不同的各級土地上所產(chǎn)生的地租。級差土地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)投入等量的資本而有不同的生產(chǎn)率，由此產(chǎn)生的級差地租。這些 投資 ，無論是連續(xù)追加到哪一級土地上，一般都會提供出不同的生產(chǎn)率。這些追加投資提供的生產(chǎn)率，只要高于劣等地原來的生產(chǎn)率，就會產(chǎn)生超額利潤，并形成級差地租Ⅱ。

城市政府具體負(fù)責(zé)城市土地的利用規(guī)劃、土地的整治、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這些是對土地資源進行市場配置前的增值環(huán)節(jié)，也是城市土地級差地租形成的主要環(huán)節(jié)。級差地租Ⅰ是土地因肥沃程度或地理位置較優(yōu)而產(chǎn)生的，級差地租Ⅱ是因為在同一地塊上連續(xù)追回投資產(chǎn)生的。對城市土地而言，肥沃程度無關(guān)緊要，而地理位置受城市規(guī)劃影響巨大，城市規(guī)劃改變了特定地塊在整個城市當(dāng)中的相對位置，可以創(chuàng)造級差地租Ⅰ。而城市政府在特定地塊上進行基礎(chǔ)設(shè)施投資，既是在改變地塊的相對位置，也是在對地塊的生產(chǎn)力連續(xù)追加投資，也就是既可以創(chuàng)造級差地租Ⅰ，也可以創(chuàng)造級差地租Ⅱ。例如，一塊被征用的農(nóng)用地，原本位置偏避， 交通 不便，水電不通，遠(yuǎn)離學(xué)校、醫(yī)院、市場等 公共 服務(wù)場所，那么它的出讓金會很低，可收取的地租很少，但是城市政府將其規(guī)劃為建設(shè)用地，使其位置由郊區(qū)變?yōu)槭袇^(qū)，然后再投資將土地平整好，將道路鋪通，將水電接通，將其它服務(wù)設(shè)施修建齊全，那么該地塊的出讓金會大幅增加。因此，級差地租主要是由經(jīng)營土地的城市政府所創(chuàng)造。

值得一提的是，這里的級差地租與馬克思地租理論中的級差地租在性質(zhì)上是存在區(qū)別的。地租理論中的級差地租，都是本身附著在土地上的等級差別引起的，從土地所有者向使用者出租使用權(quán)這點上看，是土地本身所固有的等級差別。而上述城市土地的級差地租，無論是第一形態(tài)還是第二形態(tài)，都并非國家提供的土地本來就能帶來的，而是城市政府的投資經(jīng)營帶來的，其實質(zhì)并非真正的“地租”，而是城市政府投資的“租金”。城市政府的投資被附在了城市土地上，隨同土地本身一起被租用，一起產(chǎn)生收益。按照誰投資、誰收益的原則，這種級差地租理應(yīng)由城市政府獲取。

（三）土地 使用者開發(fā)土地獲取平均利潤

馬克思地租理論中的 農(nóng)業(yè) 資本家沒有土地所有權(quán)，只是租種土地所有者的土地。他們像 工商 業(yè)資本家一樣，按 投資 額獲取平均利潤。在我國城市的土地經(jīng)營中，土地使用者也不擁有土地所有權(quán)，只是從國家手中購買土地使用權(quán)，即租用土地。所以，土地使用者是不能參與超額利潤的分配的，只能按投資額獲取平均利潤。當(dāng)然，利潤的平均化不是在土地 市場 范圍內(nèi)可以實現(xiàn)的，這有賴于整個市場 經(jīng)濟 體制的完善。

第8篇：土地規(guī)劃使用性質(zhì)范文

關(guān)鍵詞：土地整理 資金核算 管理

一、土地整理概念

所謂土地整理，指的是在土地出讓之前，相關(guān)的部門或者機構(gòu)對于該項土地進行投資以及整理的過程。在實際的操作過程中，土地整理在很多地區(qū)及城市都是通過政府部門來實施的，或者是由政府部門將相關(guān)土地整理活動交由企業(yè)來操作，政府部門只是負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理。除上述方式外，也可以由國有企業(yè)以及事業(yè)單位性質(zhì)的相關(guān)土地儲備機構(gòu)來進行操作。多為一項經(jīng)濟活動，土地整理涉及的面比較廣泛，通常包含了拆遷、征地以及相關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)等，這些活動都是由政府部門來組織和實施的，土地開發(fā)建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟行為也是受雇于政府部門。

從長期來看，土地整理行為在土地規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)、工程質(zhì)量等多個方面都會影響到一個地區(qū)的未來發(fā)展，具有長遠(yuǎn)影響。

二、土地整理項目資金管理原則

一是?？顚Ｓ迷瓌t。土地開發(fā)整理項目資金是有特定用途的專項資金，必須專項用于經(jīng)批準(zhǔn)的土地開發(fā)整理項目，項目建設(shè)單位必須遵守“專款專用”的原則，按照規(guī)定的用途和開支標(biāo)準(zhǔn)，安排使用項目資金，任何部門、單位或個人不得以任何時候理由和采取任何方式或截留、侵占、挪用項目資金，不得擅自改變資金用途和擴大使用范圍及提高開支標(biāo)準(zhǔn)。項目資金不得用于購建項目配套設(shè)備以外的固定資產(chǎn)，不得用于對外投資，不得用于支付滯納金、罰款、違約金、賠償金，不得用于贊助和捐贈支出。

二是分責(zé)落實、統(tǒng)一監(jiān)管原則。我國土地開發(fā)都是由國家立項或組織實施，資金由財政統(tǒng)一安排，主要有土地使用費、復(fù)墾費等，這就需要在國家統(tǒng)一政策下，按照相關(guān)職責(zé)，對項目統(tǒng)一監(jiān)管，以滿足國家宏觀調(diào)控的需要。

三是突出重點，壓縮費用性支出。整理項目的資金是通過預(yù)算安排的，在核定項目投資時，要突出重點，壓縮費用性支出，一般無重大不可抗力的事件，項目資金預(yù)算不可修改。

四是注重效益原則。要通過科學(xué)管理，降低項目成本，努力提高項目的使用效益，要建立項目評價機制，要充分體現(xiàn)項目資金的效益性和目的性。

三、土地整理項目資金使用范圍及會計核算要求

土地整理項目資金會計核算的要求有以下幾個方面：

一是項目承擔(dān)單位必須按照專項資金管理要求，進行單獨管理與核算。二是項目承擔(dān)單位應(yīng)根據(jù)《會計法》規(guī)定和項目資金管理要求，設(shè)置會計機構(gòu)和配備會計人員，建立項目資金使用管理制度和核算制度，明確部門、人員和崗位的職責(zé)權(quán)限，健全內(nèi)部控制與監(jiān)督機制，確保項目資金的合理有效使用。

下列事項應(yīng)作為預(yù)算結(jié)余處理：由于土地開發(fā)整理規(guī)劃的調(diào)整、有關(guān)政策的變更等原因而終止繼續(xù)施工的項目，通過清算后確認(rèn)的不再施工的工程施工的工程費用及相關(guān)費用部分。已竣工驗收項目，因施工條件變化等原因而少完成的工程量，經(jīng)審計確認(rèn)后其預(yù)算費用部分應(yīng)作為預(yù)算結(jié)余處理。項目預(yù)算中不可預(yù)見費未支用部分；按有關(guān)規(guī)定從項目預(yù)算中預(yù)留的質(zhì)量保證金（20%），在竣工驗收時，因質(zhì)量問題而扣減返還數(shù)額部分。

項目承擔(dān)單位應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的項目預(yù)算文件所規(guī)定的費用支出范圍控制使用資金，凡是項目預(yù)算沒有規(guī)定的費用支出，即使符合土地開發(fā)整理專項資金所規(guī)定的支出范圍，也不能擅自增加項目預(yù)算外的費用支出。

項目資金的開支范圍為組織、實施管理土地開發(fā)整理項目所發(fā)生的各項支出，包括前期工作費、工程施工費、固定資產(chǎn)購置費、拆遷補助費、竣工驗收費、業(yè)主管理費和不可預(yù)見費。前期工作費的支出指項目正式實施前所發(fā)生的各項支出，包括：項目立項審查及報批、項目可行性研究及規(guī)劃設(shè)計、項目勘察、土地清查、工程招標(biāo)、工程監(jiān)理等各項工作發(fā)生的支出。

土地整理工程施工費的支出指為實施項目設(shè)計工程所發(fā)生的各項支出，包括：土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程以及其它工程所發(fā)生的各項費用。

竣工驗收費的支出指項目各項工程完工后，為實施項目竣工驗收、項目竣工決算、項目成果管理而發(fā)生的各項支出，包括：項目工程驗收、項目決算編制與審計、土地重估與登記、基本農(nóng)田重劃與標(biāo)志等各項工作發(fā)生的支出。業(yè)主管理費的支出指項目承擔(dān)單位為組織管理項目所發(fā)生的各項管理性支出，包括：項目管理人員的各種工資、職工福利費、公務(wù)費、業(yè)務(wù)招待費和其他費用等。

四、土地整理項目資金使用管理分析

首先，項目資金請撥款管理。項目資金請撥款管理主要是指國土資源部門收到專項撥款并撥付下級項目管理單位和下級項目管理單位收到專項撥款的管理。具體指：各級項目管理單位對收到的項目撥款，應(yīng)進行?？罟芾?，保證項目資金?？顚Ｓ?。項目承擔(dān)單位應(yīng)根據(jù)工程進度提出資金需求，上級單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)協(xié)議及工程合同等要求，結(jié)合工程進度，及時、足額地?fù)芨顿Y金。同時，按有關(guān)規(guī)定保留一部分專款作為工程質(zhì)量保證金，待項目竣工驗收合格后再撥付。

其次，項目資金使用的管理。按資金使用用途的不同，項目資金使用管理分為工程施工費管理、固定資產(chǎn)管理、其它費用管理和不可預(yù)見費管理四個部分。在進行項目資金支付時按照一下程序來進行：劃清各項費用開支界限，嚴(yán)格遵守費用開支范圍；經(jīng)辦人簽字；有關(guān)業(yè)務(wù)部門審核；財務(wù)部門審核；單位領(lǐng)導(dǎo)或單位領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)人核準(zhǔn)并簽字。

支付預(yù)付工程款時，應(yīng)按合同約定條件，由施工單位提交用款申請，并經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人批示同意后才支付。用款單位應(yīng)提供的書面資料包括以下內(nèi)容：工程進度，包括本期工程進度和預(yù)計下期工程進度，累計已完成工程量；工程監(jiān)理意見；請款用途、金額；用款單位負(fù)責(zé)人批示、簽章；會計人員在按規(guī)定撥款后，應(yīng)及時登記入賬，并附以下原始憑證；用款申請單；用款施工單位收款的正式收據(jù)（嚴(yán)禁使用白條）；項目承擔(dān)單位撥款的銀行付款存根（嚴(yán)禁用現(xiàn)金及現(xiàn)金支票支付）；其他相關(guān)憑證等。

按項目實施、管理方式的不同，工程價款的結(jié)算方式有階段結(jié)算和完工結(jié)算兩種。這主要與簽訂合同的內(nèi)容有關(guān)。工程結(jié)算時，工程施工單位提交結(jié)算單，結(jié)算單主要內(nèi)容：工程項目名稱及具體施工內(nèi)容；合同或協(xié)議規(guī)定的工程量、金額；實際完成的工程量、金額；累計預(yù)收工程款或已結(jié)算工程款；本期應(yīng)收工程款；工程施工單位負(fù)責(zé)人簽字。工程監(jiān)理提交監(jiān)理報告，工程監(jiān)理的報告包括：項目實施概況；各項工程的工程量、工程造價及工程質(zhì)量；工程監(jiān)理人員的簽章、工程監(jiān)理單位蓋章。

項目承擔(dān)單位有設(shè)備購置費用發(fā)生的按以下規(guī)定辦理：正確區(qū)分應(yīng)列入固定資產(chǎn)管理的設(shè)備與工程材料的界限；購置設(shè)備應(yīng)按采購合同規(guī)定的條款結(jié)算與支付；設(shè)備安裝完成后，應(yīng)按照構(gòu)建總成本備查登記管理；項目竣工驗收后，進行整體項目使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)辦理移交手續(xù)，提交固定資產(chǎn)移交清單，明確接管單位，以確保資產(chǎn)的安全完整。

其它費用包括前期工作費、竣工驗收費、拆遷補償費和業(yè)主管理費。項目承擔(dān)單位發(fā)生的這些費用支出，應(yīng)按照相關(guān)文件規(guī)定的支出范圍、預(yù)算額度進行使用，并嚴(yán)格劃分項目費用和非項目費用之間、項目各費用之間的界限，屬于共性費用的，應(yīng)提供分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并分別攤?cè)敫黜椯M用。項目承擔(dān)單位發(fā)生屬于不可預(yù)見費范圍的費用時，必須提交不可預(yù)見費使用申請報告，說明使用不可預(yù)見費的原因，使用額度，并逐級報批。

再次，項目竣工財務(wù)決算的管理。土地開發(fā)整理項目竣工財務(wù)決算是以實物數(shù)量和貨幣分別為計量單位，報日常項目會計核算資料匯總、整理為一個完整的指標(biāo)體系，綜合反映竣工項目的實際支出的投資效果的總結(jié)性文件。

五、土地開發(fā)整理項目資金的決算和審計工作

土地開發(fā)整理項目投入資金量大，工程量大，建設(shè)周期長，在項目結(jié)束時，必須加強對項目資金的相關(guān)決算和審計工作，以確保項目資金的?？顚Ｓ?，充分發(fā)揮資金的使用效率。

一是要認(rèn)真做好土地開發(fā)整理項目的資金決算工作，認(rèn)真核對資金撥款情況，對每個土地整理項目資金的支出數(shù)和項目資金的結(jié)余數(shù)進行決算。二是加強對土地開發(fā)整理項目的竣工驗收管理，認(rèn)真檢查土地開發(fā)整理項目的驗收報告。三是加強對土地開發(fā)整理項目資金的審計工作，確保項目資金“?？顚Ｓ谩保M一步充分發(fā)揮土地開發(fā)整理項目資金的使用效率。

六、結(jié)束語

第9篇：土地規(guī)劃使用性質(zhì)范文

關(guān)鍵詞： 園林景觀設(shè)計；生態(tài)規(guī)劃法；空間序列

近幾年，我國各地建立了形式多樣的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)園，促進了農(nóng)業(yè)與工業(yè)的結(jié)合?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園建立之初，需要有一個科學(xué)的、合理的規(guī)劃方案，農(nóng)業(yè)園園林景觀設(shè)計是規(guī)劃方案中一個重要組成部分。園林景觀設(shè)計的科學(xué)性、合理性、藝術(shù)性會直接影響到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園總體規(guī)劃方案的效果，直接影響到農(nóng)業(yè)園生態(tài)效益、示范效益 、經(jīng)濟效益。園林景觀是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園美感的最直接、最客觀地展現(xiàn)。其重要作用：(1)具體體現(xiàn)出現(xiàn)代生態(tài)型農(nóng)業(yè)園的人一 自然一經(jīng)濟的和諧發(fā)展；(2)它是農(nóng)業(yè)園中各異域間聯(lián)系的紐帶，也是農(nóng)業(yè)園的有機組成部分；(3)給人們提供一個生產(chǎn)與游憩相結(jié)合的農(nóng)業(yè)園。因此，注重現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園中園林景觀建設(shè)具有一定的重要性和必要性。

1 生態(tài)規(guī)劃法的運用

1．1 生態(tài)規(guī)劃法的作用

生態(tài)規(guī)劃法是在生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的原則下，運用生態(tài)學(xué)理論制定符合生態(tài)學(xué)要求的土地規(guī)劃方法。在農(nóng)業(yè)園區(qū)，生態(tài)規(guī)劃法，是利用環(huán)境中全部(或多數(shù))生態(tài)因子的有益結(jié)合，在無害(或多數(shù)無害)的情況下對農(nóng)業(yè)園區(qū)土地的某種可能用途確定其適宜的種類、數(shù)量和范圍，體

現(xiàn)出整體、協(xié)調(diào)、循環(huán)、自生的功能，體現(xiàn)出全盤統(tǒng)籌的戰(zhàn)略眼光，強調(diào)生態(tài)系統(tǒng)的多樣性和地域的分異性，合理使用和管理土地，形成了農(nóng)業(yè)園區(qū)穩(wěn)定的生態(tài)系統(tǒng)，追求最佳效益。

1．2 生態(tài)規(guī)劃法的運用

合理布局，有機組合園區(qū)各異域土地園林景觀．形成良性的生態(tài)平衡體系。在符合生態(tài)規(guī)劃法理論基礎(chǔ)上，運用園林景觀設(shè)計手法、技巧，劃分、組織園區(qū)內(nèi)各異域空間，建立與各異域土地相適宜的生態(tài)型農(nóng)業(yè)園園林景觀模式。它形成以下幾個特點：(1)園區(qū)各異域土地的生產(chǎn)、種植模式得到了進一步完善與發(fā)展；(2)使各異域土地相互不良影響減少，提高農(nóng)業(yè)園的經(jīng)濟、生態(tài)、示范效益。

安徽省農(nóng)科院農(nóng)業(yè)園阜南基地規(guī)劃中，園區(qū)分成管理區(qū)、種栽品種展示區(qū)、農(nóng)作物加工區(qū)，3個異域區(qū)。在這3個異域區(qū)規(guī)劃中，注重了園林景觀設(shè)計，布局是以草坪、草坪花卉為主；3個異域區(qū)之間，以地被灌術(shù)的色塊式栽植進行聯(lián)系，形成整體獨特的園林景觀效果；園區(qū)與外界結(jié)合處采用喬、罐、草相結(jié)合的立體景觀層次。整個園區(qū)堅持可持續(xù)發(fā)展的觀點，貫徹了園林景觀設(shè)計生態(tài)理論體系，最終形成農(nóng)業(yè)園區(qū)合理、和諧 、統(tǒng)一的生態(tài)系統(tǒng)。

貴池現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園，采用了理想的生態(tài)模式，營造了水生養(yǎng)殖區(qū)與園藝種植區(qū)之間的園林景觀。在兩個區(qū)域之間，以一條小溪分割，修建了管理區(qū)。溪畔園林布景上，兩岸植以垂柳與豆科的白三葉草坪，水 中養(yǎng)魚、栽植蓮花，相應(yīng)成景。此外 ，垂柳給白三葉草適度遮蔭，白三葉草修剪后可供給溪中魚作食料，魚的排泄物促進了蓮藕的生長，溪水又給溪畔植物營造了溫濕的小氣候，充分解決了各異域間的沖突，使整個布局形成穩(wěn)定、合理的生態(tài)種植結(jié)構(gòu)。

園林景觀中各因子之間的生態(tài)聯(lián)系。各因子的生態(tài)聯(lián)系構(gòu)筑了整體的生態(tài)結(jié)構(gòu) ，并產(chǎn)生相互的影響。各景點布置講究各因子合理利用、合理布局，充分利用美學(xué)和生態(tài)學(xué)理論去造景，形成一個良性生態(tài)型景觀結(jié)構(gòu)模式。在貴池市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園，園區(qū)主干道上，合理運用了高大的常綠、落葉、開花喬術(shù)與草坪，營造的特點是：(1)遮蔽了村莊雜亂的不良景觀，并形成了園區(qū)綠色屏障；(2)植物配置符合生態(tài)配置理念，喬、灌、草相結(jié)合，形成定

的生態(tài)模式。

2 園林景觀設(shè)計中的主題性、適用性和舒適型、美觀性

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園園林景觀是農(nóng)業(yè)園外觀形象，人們第一印象，在設(shè)計方案之初，應(yīng)該考慮到以下問題：(1)農(nóng)業(yè)園園林景觀如何體現(xiàn)農(nóng)業(yè)特點?(2)如何體現(xiàn)農(nóng)業(yè)園的特定主題?(3)如何組合景觀中的各因子使生產(chǎn)者、觀賞者在園中有舒適感?(4)如何體現(xiàn)出園區(qū)整體景觀的美感?只有圓滿解決了以上問題，才能營造一個人們樂于其中，生產(chǎn)與游賞兼顧的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園。

2．1 主題性

主題，是景觀設(shè)計的核心問題，沒有主題，就沒有了靈魂 ，景觀就失去其意義內(nèi)涵。農(nóng)業(yè)園園林景觀主題的體現(xiàn)要根據(jù)具體農(nóng)業(yè)園狀況、背景、歷史等情況去創(chuàng)意、深化 ，主題要明了，具有畫龍點睛之妙用。

安徽省農(nóng)科院農(nóng)業(yè)園阜南基地主旨是農(nóng)業(yè)高科技品種展示 ，在園區(qū)整體景觀中，根據(jù)單位的性質(zhì)、特點，應(yīng)用規(guī)整的色葉灌術(shù)組成圖案來體現(xiàn)主題?；茨嫌狼噢r(nóng)業(yè)園，主要進行工廠化、高科技的園藝植物生產(chǎn)，因此，在園區(qū)規(guī)劃中．以園林植物景觀充分烘托、顯示其智能溫室的面積和外觀，根據(jù)示范性來體現(xiàn)主題。貴池市農(nóng)業(yè)園，以工廠化、高科技化水生養(yǎng)殖與園藝作物生產(chǎn)為主，在景觀設(shè)計中，筆者采用各式標(biāo)示牌點題，這個主題是因地形、示范特點來確定的。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園園林景觀中體現(xiàn)的主題．進一步深化了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園歷史和現(xiàn)實意義。

2．2 適用性和舒適型

農(nóng)業(yè)園區(qū)的園林景觀設(shè)計要講究適用性，舒適性。在淮南永青農(nóng)業(yè)園，筆者在處理日光溫室與干道之間的關(guān)系時，在工作間留下了一塊硬地，用來作為交通、堆放雜物之用，在組織硬地之后，設(shè)計了相應(yīng)的園林小景，植棕櫚、置皺石、鋪草坪，著重體現(xiàn)了適用性。貴池市農(nóng)業(yè)園 ，進入園藝種植園區(qū)，根據(jù)地形 、地貌 ，設(shè)置 了一個交易市場、一個小型廣場，在廣場中設(shè)置標(biāo)示牌和一個廣告牌，有利于交通、集散 、貿(mào)易，解決了個景點之間的沖突。

舒適性 ，是園林景觀設(shè)計的另一個目的，要求各景觀因子不能和人產(chǎn)生沖突。在淮南永青農(nóng)業(yè)園園區(qū)內(nèi)，筆者因勢而就，以道路劃分、組織空間，適地布景，使園景與溫室相應(yīng)，烘托出一個舒適的工作 生態(tài)環(huán)境和游賞空間。

2 .3 美觀性

美，是一種視覺，是一種整體展示，是一種深化在進行農(nóng)業(yè)園園林景觀設(shè)計時，做好主題性、適用性和舒適性，就體現(xiàn)一種美。農(nóng)業(yè)園的高科技、農(nóng)業(yè)與工業(yè)結(jié)合是一種美。同時景觀藝術(shù)營造是一種美，是一種視覺美內(nèi)涵與形式的美要在園林景觀中體現(xiàn)，他們是相互鋪墊相互陳述的，在每個農(nóng)業(yè)園景觀設(shè)計中都體現(xiàn)了這種美。

3 園林景觀空間序列布置的藝術(shù)性

景觀的空間序列布置，是具體的農(nóng)業(yè)園外觀的布置園林景觀與農(nóng)業(yè)園中各因子如何組合、配備，是農(nóng)業(yè)園外觀直接的視覺體現(xiàn)。

3. 1 空間序列的主調(diào)、基調(diào) 、配調(diào)和轉(zhuǎn)調(diào)的布置

空間序列是由多種景觀因子的有機結(jié)合，適宜應(yīng)用統(tǒng)一與變化，比例與尺度，調(diào)和與對比原則安排主景與配景，形成理性與藝術(shù)性的主調(diào)、基調(diào)、配調(diào)、轉(zhuǎn)調(diào)，營造一個耐人觀賞的景觀空間序列。

淮南永青農(nóng)業(yè)園設(shè)計中在營造空間序列時，首先，確定農(nóng)業(yè)園區(qū)的智能溫室、日光溫室為主調(diào) ，道路、管理用房為輔調(diào)，在各異域間，應(yīng)用了統(tǒng)一中有變化的原則，講究尺度與比例，用草花帶 、灌木、草坪進行聯(lián)接 ，形成基調(diào)；其次，園林景觀本身也形成主調(diào) 、基調(diào)、轉(zhuǎn)調(diào)，例如主干道用棕櫚、垂槐為主調(diào)，草坪為基調(diào)．不同景區(qū)用不同色彩的灌木為轉(zhuǎn)調(diào)：這樣的空間序列，易于形成變化和諧的空間環(huán)境。

3．2 農(nóng)業(yè)園園林景觀空間序列起結(jié)開合

景觀序列有單一的和復(fù)合的，處理起結(jié)與開合要有章法，讓人感到有機開始和有機的結(jié)束。一般以人口處為開始，接著用道路作鋪墊 ，各異域區(qū)為開 ，在開的基礎(chǔ)上增加景觀的觀賞點、觀賞面，一起一開后，用一個觀賞點、觀賞面與出口表現(xiàn)結(jié)與合，一條理想的游賞、生產(chǎn)、工作路線就組織完畢了。

貴池市農(nóng)業(yè)園，起在人口處，緊接著是一條 lOcm道路，沿著道路行至“八”字埂，進人各生產(chǎn)區(qū)，這是起與開；在各生產(chǎn)區(qū)中，應(yīng)用局部植物景觀處理、增色；在各生產(chǎn)區(qū)的盡頭是秋浦河，園地營造了一個體閑垂釣區(qū)作為整個園區(qū)景觀的融匯點，空問序列上一起一開，一結(jié)一合，完善了農(nóng)業(yè)園園林景觀結(jié)構(gòu)。

3．3 園林植物在景觀序列中的應(yīng)用

園林植物是農(nóng)業(yè)園園林景觀序列中的重要材料，合理運用園林植物的季相、色相、昧相、形相，是增加景觀變化一個手段。景觀序列中有統(tǒng)一中產(chǎn)生變化，變化中體現(xiàn)統(tǒng)一的效果，在此基礎(chǔ)上配置山石、小品，營造一個生機盎然，約麗多彩的景觀。

淮南永青農(nóng)業(yè)園，在形成棕櫚、垂槐變化的基礎(chǔ)上，滿鋪草坪、配置假山石，與智能溫室相應(yīng)，幽雅別致，自成景貴池市農(nóng)業(yè)園，主干道以廣玉蘭、香樟等常綠闊葉喬木為主調(diào)，以紫薇、木槿、桂花、紅葉李等觀花色葉灌木做配調(diào)，草坪為基調(diào)，營造了一個綠樹成蔭、花香不斷、姿態(tài)各異、四季有景的園林植物景觀。

4 農(nóng)業(yè)園園林景觀的經(jīng)濟效益

農(nóng)業(yè)園園林景觀的經(jīng)濟效益有3方面：(1)園林景觀本身的經(jīng)濟效益 ，如游賞門票收入；(2)園林景觀的示范效益與生態(tài)效益；(3)運用園林景觀中的植物材料，繁殖生產(chǎn)創(chuàng)造直接的經(jīng)濟效益?；茨嫌狼噢r(nóng)業(yè)園中的玫瑰園，既是園區(qū)觀賞點，又為農(nóng)業(yè)園的一個原種圃，為園藝作物生產(chǎn)區(qū)提供繁殖材料，形成經(jīng)濟增長點。