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摘要：物業(yè)管理中電氣設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)是保證電氣設(shè)備性能與價(jià)值發(fā)揮的有效途徑，以此為研究中心，分別從設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理兩方面分別闡述與總結(jié)有效措施，以此達(dá)到解決設(shè)備故障，提高設(shè)備安全性的目的。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；電氣設(shè)備；直觀檢查；對(duì)比法

電氣設(shè)備維護(hù)是保證電氣設(shè)備正常運(yùn)行的關(guān)鍵，物業(yè)管理中電氣設(shè)備維護(hù)直接影響到人們的正常生活。尤其是現(xiàn)代化建設(shè)環(huán)境下，物業(yè)管理著商場(chǎng)、住戶區(qū)、辦公樓等場(chǎng)所的正常運(yùn)行。電氣設(shè)備與人們生活緊密關(guān)聯(lián)，電氣設(shè)備逐漸朝著智能化方向發(fā)展，對(duì)維護(hù)與保養(yǎng)操作要求更加嚴(yán)格。在這種發(fā)展背景下，物業(yè)管理積極總結(jié)電氣設(shè)備維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，提高保養(yǎng)專業(yè)性，保證電氣設(shè)備正常運(yùn)行的同時(shí)，延長(zhǎng)電氣設(shè)備使用壽命。

一、物業(yè)管理中電氣設(shè)備維護(hù)有效措施

對(duì)于物業(yè)管理來(lái)講，電氣設(shè)備維護(hù)是基本職責(zé)，是保障電氣設(shè)備安全的重要手段。物業(yè)管理中的電氣設(shè)備多屬于公共配套設(shè)施組成，涉及到電梯、通風(fēng)、照明、消防、配電、給排水以及供暖等度喲方面，如果不能及時(shí)對(duì)電氣設(shè)備加以維護(hù)，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)系統(tǒng)被迫停止運(yùn)行，為業(yè)主帶來(lái)諸多不便，降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。電氣設(shè)備維護(hù)工作的開展，必須嚴(yán)格遵循維護(hù)原則，做到維護(hù)操作規(guī)范，維護(hù)人員必須持證上崗，具備專業(yè)技術(shù)能力，能夠準(zhǔn)確剖析電氣設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題的原因并且及時(shí)解決。

（一）電氣設(shè)備維護(hù)原則電氣設(shè)備維護(hù)之前，遵循先動(dòng)口后動(dòng)手原則，提前進(jìn)行電氣設(shè)備使用詢問(wèn)，了解詳細(xì)情況后再進(jìn)行檢查。檢查過(guò)程中，遵循先檢查外部，后檢查內(nèi)部的步驟原則，先從機(jī)械方面入手，后檢查電氣。檢查結(jié)束后按照先對(duì)設(shè)備加以清潔，隨后進(jìn)行設(shè)備維修原則，先檢查簡(jiǎn)單的問(wèn)題，后研究系統(tǒng)、復(fù)雜的問(wèn)題。先檢查電氣設(shè)備電源，后檢查電氣負(fù)載。先解決電氣設(shè)備故障，后對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行調(diào)試，有效控制電氣設(shè)備運(yùn)行[1]。

（二）電氣設(shè)備維護(hù)步驟1.做好維護(hù)調(diào)查工作及時(shí)對(duì)電氣設(shè)備情況進(jìn)行調(diào)查，了解電氣設(shè)備故障情況，是否存在聲音異常或者氣味等，是否已經(jīng)做了應(yīng)急處理，存在違規(guī)操作等行為。2.對(duì)電氣設(shè)備直觀檢查電氣設(shè)備直觀檢查中，主要通過(guò)觀看設(shè)備外觀是否存在問(wèn)題，聽設(shè)備運(yùn)行聲音，觸摸設(shè)備是否高溫或者有其他情況，聞設(shè)備是否出現(xiàn)燒焦或者其他氣味。若電氣設(shè)備散發(fā)出異常氣味，則表示可能存在短路或者絕緣被燒焦等情況，及時(shí)檢查電氣設(shè)備的電源與設(shè)備本身線路情況。直觀檢查是電氣設(shè)備深入檢查的基礎(chǔ)，幫助設(shè)備維修人員更好的確認(rèn)故障，并且將故障控制到最小范圍。3.檢測(cè)工具的檢查應(yīng)用應(yīng)用檢測(cè)工具對(duì)設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)檢查，常用的儀器設(shè)備主要包括萬(wàn)用表、紅外線測(cè)溫儀、電流表等，檢測(cè)設(shè)備的電壓、運(yùn)行速度、溫度等情況。4.選擇適當(dāng)?shù)臋z測(cè)方法物業(yè)管理中電氣設(shè)備維護(hù)檢測(cè)主要涉及到如下幾種方法，實(shí)際檢測(cè)中根據(jù)具體情況選擇適當(dāng)?shù)臋z測(cè)方法。（1）對(duì)比法電氣設(shè)備維護(hù)檢測(cè)中，根據(jù)檢測(cè)獲得的數(shù)據(jù)與設(shè)備日常應(yīng)用記錄數(shù)據(jù)、說(shuō)明書介紹數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，以此確定出現(xiàn)故障的位置與原因，這種方法被稱之為對(duì)比法。對(duì)比法應(yīng)用中，需要注意部分電氣設(shè)備之前并沒(méi)有任何記錄數(shù)據(jù)，對(duì)比的對(duì)象必須為相同類型并且能夠正常應(yīng)用的電氣設(shè)備。相同設(shè)備中的元件控制屬性相同，因此可以為電氣設(shè)備檢查對(duì)比提供有效參考。（2）置轉(zhuǎn)換元件法部分電氣設(shè)備的故障檢查不及時(shí)，或者已經(jīng)出現(xiàn)故障很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有處理，這種情況下，需要對(duì)元器件進(jìn)行實(shí)驗(yàn)檢測(cè)，以此來(lái)檢查電氣設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行期間是否因?yàn)樵撾姎庠O(shè)備引發(fā)，這種方法為置轉(zhuǎn)換元件法。此方法在應(yīng)用中，一定要注意拆下設(shè)備元件之后，記錄元件檢測(cè)情況，發(fā)現(xiàn)元件存在損壞，及時(shí)更換相同性能的元件，恢復(fù)電氣設(shè)備的運(yùn)行。（3）逐步開路法所謂逐步開路發(fā)，主要從電氣設(shè)備多支路進(jìn)行檢查，如果設(shè)備正常運(yùn)行中在出現(xiàn)冒煙或者升溫、火花等情況，故障原因以電路為主。電氣設(shè)備中電路線路復(fù)雜，線路短路如果沒(méi)有明顯的熔斷或者燒焦很難發(fā)現(xiàn)，應(yīng)用逐步開路法對(duì)多支路聯(lián)合檢測(cè)，記錄通電試驗(yàn)情況，從而確定故障電路位置[2]。如檢測(cè)電氣設(shè)備電路情況時(shí)，熔斷器連接后線路熔斷，將斷開位置重新連接再次測(cè)試，依然出現(xiàn)熔斷，則表示該線路元件存在問(wèn)題。

二、物業(yè)管理中電氣設(shè)備保養(yǎng)與管理措施

電氣設(shè)備保養(yǎng)與管理中，必須提高管理意識(shí)，認(rèn)識(shí)到電氣設(shè)備管理對(duì)物業(yè)管理的重要性，端正電氣設(shè)備管理態(tài)度，掌握保養(yǎng)技巧。物業(yè)管理需增加電氣設(shè)備管理資金投入，為電氣設(shè)備安全運(yùn)行創(chuàng)造更安全的環(huán)境。電氣設(shè)備保養(yǎng)需要隨時(shí)參考設(shè)備運(yùn)行資料，及時(shí)記錄設(shè)備資料，創(chuàng)建電氣設(shè)備管理檔案，保證電氣設(shè)備原材料、運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄資料以及維修資料等保存得當(dāng)。設(shè)備資料必須詳細(xì)到電氣設(shè)備原理圖、采購(gòu)記錄、安裝調(diào)試等內(nèi)容，為電氣設(shè)備科學(xué)保養(yǎng)以及系統(tǒng)管理提供有利條件。電氣設(shè)備安全保養(yǎng)，注意做好故障處理工作，及時(shí)解決電氣設(shè)備故障，對(duì)更換的元件定期保養(yǎng)。電氣設(shè)備本身必須做好日常護(hù)理工作，設(shè)備結(jié)束工作及時(shí)清理，檢查設(shè)備是否已經(jīng)停止，電源連接是否安全。電氣設(shè)備工作環(huán)境特殊，多位于潮濕空間，所以必須注意設(shè)備防腐蝕處理，避免設(shè)備因?yàn)楸桓g工作壽命縮短或者出現(xiàn)各種運(yùn)行故障。日常管理到位基礎(chǔ)上，配備好電氣設(shè)備常更換的零件，能夠在出現(xiàn)故障的第一時(shí)間完成更換，確保不會(huì)影響電氣設(shè)備正常運(yùn)行，設(shè)備零件保存方面注意防潮、除塵處理，防止因?yàn)榄h(huán)境原因影響電氣設(shè)備與設(shè)備元件的性能。

三、某物業(yè)電氣設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)實(shí)踐

（一）電梯設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)電梯設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)工作，包括電梯制動(dòng)器、曳引輪檢查、層門檢查以及限速裝置檢查等。根據(jù)對(duì)電梯的實(shí)際應(yīng)用以及電梯保養(yǎng)要求，具體維護(hù)與保養(yǎng)如下：1、制動(dòng)器、曳引輪、曳引鋼絲制動(dòng)器的維修與養(yǎng)護(hù)，直接關(guān)系到電梯運(yùn)行的安全，是重點(diǎn)檢查內(nèi)容。必須有效對(duì)張緊力進(jìn)行控制，檢查制動(dòng)器中制動(dòng)片狀態(tài)，如果超出磨損規(guī)定范圍，則需要馬上更換。檢查制動(dòng)閘瓦能，如果使用范圍無(wú)法達(dá)到75%必須立即更換，避免出現(xiàn)制動(dòng)器故障，威脅電梯安全。曳引輪檢查中，重點(diǎn)對(duì)下陷情況進(jìn)行檢查，如果存在槽型變形或者下陷不均勻等情況，一定要及時(shí)進(jìn)行修理或者根據(jù)實(shí)際情況更換新的曳引輪。曳引鋼絲繩檢查，一直存在一個(gè)錯(cuò)誤的檢查方式，應(yīng)用黃油涂抹鋼絲繩，以此提高鋼絲繩的潤(rùn)滑度。但是這種做法并不正確，電梯運(yùn)行中鋼絲繩受到雖然受到摩擦，但是如果以黃油進(jìn)行潤(rùn)滑，摩擦力無(wú)法控制，反而增加電梯運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。正確的保養(yǎng)方法是將表面油污等進(jìn)行有效清除，協(xié)調(diào)曳引鋼絲繩的表面張力，保證曳引鋼絲繩運(yùn)行正常，電梯運(yùn)行安全。2、電梯層門、限速裝置、導(dǎo)軌電梯層門的維修與保養(yǎng)十分重要。根據(jù)電梯故障發(fā)生位置統(tǒng)計(jì)，80%的故障均集中在層門位置。做好電梯層門的調(diào)整與保養(yǎng)，及時(shí)檢查電氣聯(lián)鎖狀態(tài)，保證電梯層門時(shí)刻處于健康安全狀態(tài)。檢測(cè)電梯層門的靈活性，保證電氣節(jié)點(diǎn)的可靠性，這樣才能提高電梯層門使用質(zhì)量。當(dāng)然還要注意門間隙的檢查，如果電梯層門出現(xiàn)問(wèn)題，必須保證緊急開鎖裝置正常應(yīng)用，定期對(duì)緊急開鎖裝置進(jìn)行檢查，保證其在打開電梯門后可以立即自動(dòng)復(fù)位。注意電梯門間隙，客體與貨梯的間隙標(biāo)準(zhǔn)分別為1-6mm、1-8mm。在此基礎(chǔ)上及時(shí)測(cè)量門刀、層門距離、門鎖滾輪嚙合情況。限速裝置維護(hù)與保養(yǎng)，需要關(guān)注其靈活性。因?yàn)殡娞菰陂L(zhǎng)期使用中，受到各方面因素影響，限速器會(huì)出現(xiàn)遲緩的情況，這需要日常檢查中必須十分注意。在當(dāng)前檢查頻率基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，增加檢查次數(shù)，以此時(shí)刻掌握限速器的靈活性。定期對(duì)限速器進(jìn)行檢查與調(diào)整，鋼絲繩會(huì)受到影響出現(xiàn)延長(zhǎng)，一定要及時(shí)對(duì)鋼絲繩進(jìn)行調(diào)整，保證其長(zhǎng)度在規(guī)范范圍內(nèi)。如果發(fā)現(xiàn)限速器出現(xiàn)故障，第一時(shí)間將其送回廠家做全面檢修處理，非特殊情況外，維修人員不能隨意對(duì)限速器進(jìn)行調(diào)整。導(dǎo)軌方面的檢查，選擇適當(dāng)?shù)臐?rùn)滑油，及時(shí)處理導(dǎo)軌工作面損傷。3、緩沖器、電氣設(shè)備電梯緩沖器方面，保證其固定位置科學(xué)、可靠，定期對(duì)緩沖器進(jìn)行防塵處理，防止緩沖器受到外界因素影響出現(xiàn)運(yùn)行問(wèn)題。除此之外還要對(duì)電梯的重導(dǎo)靴潤(rùn)滑方面進(jìn)行檢查，觀察反繩輪磨損情況，電梯的輪軸潤(rùn)滑處理等。保證其他裝置固定到位，導(dǎo)靴安全可靠，結(jié)合實(shí)際情況有效處理部件更換等。對(duì)于電梯中的補(bǔ)償鏈同樣需要定期檢查，確保所有螺絲位置均沒(méi)有松動(dòng)現(xiàn)象。電器設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)中，定期對(duì)電器設(shè)備清潔，及時(shí)將灰塵清除。觀察電動(dòng)機(jī)以及變壓器等溫度變化，科學(xué)預(yù)防溫度過(guò)度現(xiàn)象，保證電壓運(yùn)行穩(wěn)定。

（二）中央空調(diào)維修與保養(yǎng)中央空調(diào)作為物業(yè)管理中重要電氣設(shè)備，其維修保養(yǎng)主要包括檢查性保養(yǎng)與預(yù)防性保養(yǎng)。其中檢查性保養(yǎng)，中央空調(diào)應(yīng)用期間根據(jù)應(yīng)用時(shí)間段制定檢查計(jì)劃，中央空調(diào)正常運(yùn)行中，因?yàn)槟承┰驎?huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，需要對(duì)其進(jìn)行定期檢查，及時(shí)解決空調(diào)運(yùn)行問(wèn)題。預(yù)防性的保養(yǎng)，需要從中央空調(diào)購(gòu)買期間便開始保養(yǎng)，根據(jù)廠家給予的預(yù)防故障建議，及時(shí)對(duì)空調(diào)制定預(yù)防性的保養(yǎng)計(jì)劃，定期進(jìn)行清洗，及時(shí)更換換熱器銅管等，提高空調(diào)運(yùn)行效率。中央空調(diào)具體維護(hù)與保養(yǎng)包括如下內(nèi)容：第一是對(duì)電氣開關(guān)的檢查，保證電氣開關(guān)接觸正常，及時(shí)檢測(cè)中央空調(diào)電源接觸性能，一旦出現(xiàn)溫度升高的現(xiàn)象，及時(shí)停止運(yùn)行或者采取有效措施，保證空調(diào)正常運(yùn)行。提高空調(diào)水系統(tǒng)的檢查與保養(yǎng)重視，做好維護(hù)工作。尤其是日常維護(hù)中一定要確保水的安全，防止鐵離子等污染，侵蝕空調(diào)樹脂罐。控制空調(diào)電壓不會(huì)出現(xiàn)過(guò)大波動(dòng)，保證中央空調(diào)水系統(tǒng)穩(wěn)定。定期對(duì)在樹脂進(jìn)行浸泡，以鹽水為主，通過(guò)鹽水浸泡，能夠延長(zhǎng)樹脂性能。第二，及時(shí)對(duì)過(guò)濾網(wǎng)進(jìn)行處理，尤其是中央空調(diào)中的水系統(tǒng)，還包括風(fēng)管系統(tǒng)。定期進(jìn)行清洗，及時(shí)檢查是否存在問(wèn)題，對(duì)于經(jīng)常出現(xiàn)故障的位置做好防塵處理。增加過(guò)濾網(wǎng)清洗次數(shù)，確保中央空調(diào)運(yùn)行安全穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上做好冷凝器的養(yǎng)護(hù)，及時(shí)清洗的同時(shí)，還要及時(shí)應(yīng)用毛刷進(jìn)行深入處理，蒸發(fā)器盤管同樣如此。毛刷處理需要注意，一定要以垂直方向進(jìn)行清掃，否則會(huì)損壞蒸發(fā)器盤管肋片，導(dǎo)致其正常運(yùn)行受阻。除此之外，如果中央空調(diào)長(zhǎng)期處于停機(jī)狀態(tài)，再次重啟一定要提前對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行全面、徹底的清理，啟動(dòng)之后需要將內(nèi)部干燥處理，必須空轉(zhuǎn)2小時(shí)，所有運(yùn)行正常后，關(guān)機(jī)再次重啟，保證中央空調(diào)的正常工作。結(jié)合上述物業(yè)電氣設(shè)備電梯、中央空調(diào)的實(shí)際維護(hù)與保養(yǎng)，掌握更詳細(xì)的保養(yǎng)方案，根據(jù)電氣設(shè)備實(shí)際屬性與運(yùn)行需要，做好仔細(xì)養(yǎng)護(hù)，重視細(xì)節(jié)處理，這樣才能保證電氣設(shè)備應(yīng)用質(zhì)量，提高物業(yè)電氣設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)質(zhì)量，有效節(jié)省設(shè)備維護(hù)成本。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，真正認(rèn)識(shí)到電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)對(duì)物業(yè)管理的重要性。物業(yè)管理與電氣設(shè)備維護(hù)緊密相連，電氣設(shè)備維護(hù)具有整體性與系統(tǒng)性特點(diǎn)，是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，電氣設(shè)備維護(hù)一定要做好細(xì)節(jié)處理，防止障礙處理細(xì)節(jié)被忽視，選擇適合的檢測(cè)與解決方法，及時(shí)解決設(shè)備故障，提高設(shè)備運(yùn)行安全性。

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作者：陳煥祥 單位：江蘇省特種設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)研究院無(wú)錫分院