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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 工程管理

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多次的調(diào)整和發(fā)展后，在原有的土地資源開發(fā)模式逐漸轉(zhuǎn)化并加劇產(chǎn)品、市場和客戶競爭，項(xiàng)目開發(fā)周期長，可利用資源短缺，往往需要分階段開發(fā)建設(shè)，然而，供給和需求之間的關(guān)系、市場、環(huán)境又受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的影響，從而影響房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面要及時應(yīng)變，加快產(chǎn)品調(diào)整作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成功的首要保障；另一方面要將管理細(xì)化到開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)，每一個具體的步驟。工程項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起著舉足輕重的作用，它貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程。如何以科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作提高管理效率，提高工程質(zhì)量成為現(xiàn)代企業(yè)項(xiàng)目管理面臨的重要的問題。

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性分析研究

隨著我國社會的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是企業(yè)的重點(diǎn)之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作主要幾點(diǎn)分析研究

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎(chǔ)及開發(fā)

隨著企業(yè)綜合管理水平的提升，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強(qiáng)化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理，保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進(jìn)行。

2.2 以市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計管理工作

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平日益提高，人們對住宅的需求也不斷提高，其不僅要通過良好的居住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計滿足現(xiàn)代人們對居住場所休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關(guān)需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認(rèn)識到規(guī)劃設(shè)計對工程項(xiàng)目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計審批有關(guān)法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設(shè)計方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。

2.3 以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展

根據(jù)企業(yè)分包的過程中對現(xiàn)代房地產(chǎn)的發(fā)展的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理部門必須重視綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位，分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)來協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目管理工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期、施工場地等因素同施工過程的各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，以此保障工程項(xiàng)目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效濟(jì)效益。

2.4 注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本

在現(xiàn)代社會人民生活中，房地產(chǎn)是人們經(jīng)濟(jì)性能中的一個重要比例，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身安全。我國房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關(guān)鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對監(jiān)理公司的嚴(yán)格要求，保障工程建設(shè)施工質(zhì)量，作為

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)即工程建設(shè)的甲方，因此，其甲方現(xiàn)場代表必須認(rèn)識到自身工作中對質(zhì)量監(jiān)督與管理的職責(zé)。在工程技術(shù)部領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)現(xiàn)場各專業(yè)技術(shù)工程師，監(jiān)督參建單位包括勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責(zé)任行為是否符合合同和規(guī)范要求，檢查設(shè)計圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，辦理現(xiàn)場設(shè)計、技術(shù)變更和工程量收方事項(xiàng)，建立分部分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查驗(yàn)收記錄臺帳，對工程質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任。

3、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程資金的控制、管理，從而保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益

房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，完善的資金管理與控制系統(tǒng)是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和資金管理控制的關(guān)鍵，其關(guān)系到對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金的合理使用和管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目融資計劃和平衡，以及資金的合理分配，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財務(wù)人員的配合，對工程招標(biāo)、合同談判、造價預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

4、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國通過行政干預(yù)手段對房地產(chǎn)市場的控制，房地產(chǎn)的發(fā)展在回歸理性的同時也受到了一定的限制。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目由于本身具有的復(fù)雜性和龐大性，在項(xiàng)目工程建設(shè)的過程中，需要建設(shè)單位、設(shè)計單位、造價咨詢單位、監(jiān)理單位、施工單位和后期的物業(yè)管理單位等多家單位各自承擔(dān)自身的工作內(nèi)容，完成各自的工作任務(wù)，共同構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、運(yùn)用房地產(chǎn)工程管理的方法和切實(shí)有效的管理措施、對整個工程建設(shè)所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動過程進(jìn)行計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制，以保證整個項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王輝.房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理研究[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2010（08）.

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程技術(shù)管理；重要性；實(shí)施策略

時至今日，建筑行業(yè)的快速發(fā)展，在某種程度上加速了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭，尤其是隨著人們生活品質(zhì)的提升，其發(fā)展面臨著重重障礙和挑戰(zhàn)。在此過程中，工程技術(shù)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的核心力量，發(fā)揮著不可替代的作用。尤其是科技快速更新的年代，工程技術(shù)管理所發(fā)揮的作用越發(fā)明顯和重要。

1工程技術(shù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性闡述

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程技術(shù)管理作為管理體系中最重要的項(xiàng)目之一，其水平高低直接影響了可持續(xù)發(fā)展，在降低成本、提升質(zhì)量、縮短工期等諸多方面均有成效。以下主要從價值與特點(diǎn)兩方面闡述工程技術(shù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性。

1.1價值

近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平日漸提高，建筑行業(yè)也因此水漲船高。市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著愈發(fā)激烈的行業(yè)競爭，其銷售由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不重視品牌質(zhì)量建設(shè)。而工程技術(shù)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中必不可少的環(huán)節(jié)，貫穿于建筑工程建設(shè)的全過程，是保障房地產(chǎn)品牌、質(zhì)量及技術(shù)含量的重要基礎(chǔ)。從這個維度講，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施工程技術(shù)管理，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要求，亦是滿足業(yè)主需求的客觀體現(xiàn)，更是推動相關(guān)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心動力。此外，根據(jù)國家建設(shè)部發(fā)文，新建住宅將實(shí)行《新建住宅質(zhì)量保證書》《新建住宅使用說明書》等制度。此舉在某種程度上從法律角度闡明了工程技術(shù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性。同時，長期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，工程技術(shù)管理含量比越高，房地產(chǎn)開發(fā)“產(chǎn)品”的質(zhì)量越好，所獲得的市場占有率自然提升，進(jìn)而創(chuàng)造的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益以及環(huán)境效益越明顯。

1.2特點(diǎn)

嚴(yán)格意義上講，工程技術(shù)管理作為一項(xiàng)系統(tǒng)化、綜合性的工作，其落腳點(diǎn)不單單是追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，更是要認(rèn)真貫徹國家的政策方針，即滿足現(xiàn)代城市化建設(shè)要求，全方位地考慮業(yè)主需求，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會以及環(huán)境等綜合效益增長。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)管理還著力解決從土建、水暖、燃?xì)狻h(huán)境、裝飾到品種繁多的建材產(chǎn)品及設(shè)備等多項(xiàng)技術(shù)問題，并從平面到立面有機(jī)地組織落實(shí)到具體工程項(xiàng)目上，以適應(yīng)多元化的市場經(jīng)濟(jì)需求，進(jìn)而解決一些經(jīng)營層面上的問題。此外，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資周期長的特性，要求工程技術(shù)管理具有超前性，從技術(shù)角度著力解決產(chǎn)品的適應(yīng)性與靈活性，以滿足人們對居住質(zhì)量、居住環(huán)境等方面的要求，實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三方效益相統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)本身的項(xiàng)目特點(diǎn)，決定了其必須要重視工程技術(shù)管理工作，并采取行之有效的實(shí)踐策略，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)快速變化的動態(tài)需求，最終落實(shí)到可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)上。

2工程技術(shù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的實(shí)施要點(diǎn)

基于上述分析，工程技術(shù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性不言而喻，筆者結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，有針對性地提出了以下幾個方面的實(shí)施要點(diǎn)，以供參考和借鑒。

2.1健全制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程技術(shù)管理涉及到項(xiàng)目可行性評估、開發(fā)進(jìn)度計劃、方案設(shè)計規(guī)劃、申報審批以及交工監(jiān)察驗(yàn)收等諸多內(nèi)容，而這些都需要完善的規(guī)章制度來保障工作的正常開展。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，根據(jù)工程技術(shù)管理工作的內(nèi)容和要求，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，確立目標(biāo)、細(xì)分職責(zé)、獎懲并處，在規(guī)范相關(guān)工作秩序的同時，充分調(diào)動技術(shù)人員的積極性，有效避免隨意決策。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)實(shí)施工程技術(shù)管理責(zé)任制，細(xì)化到部門及個人，量化技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真研討和防范風(fēng)險，使每一位員工都參與到工程技術(shù)管理當(dāng)中來，提升整體工作實(shí)效。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)工作，及時更新技術(shù)人員的理論知識，夯實(shí)其職業(yè)素質(zhì)基礎(chǔ)，提高他們的綜合服務(wù)能力水平。

2.2整合資源

由于工程技術(shù)管理的綜合性、復(fù)雜性以及超前性，單純地依靠內(nèi)部技術(shù)人員很難全方位地解決房地產(chǎn)開發(fā)的既有問題?，F(xiàn)實(shí)生活中，科技更新速度加快，新型建筑材料不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)人員不可能對多工種、多學(xué)科的知識都及時熟悉，并樣樣精通。因此，當(dāng)面臨專業(yè)技術(shù)性很強(qiáng)的問題時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極尋求社會力量幫助，整合資源為己所用。例如，在輕質(zhì)隔墻板、保溫材料等的性能評估上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可短期聘請專家到內(nèi)部會談，通過他們的專業(yè)知識與能力為選材決策提供依據(jù)。信息化時代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需善用互聯(lián)網(wǎng)平臺，盡可能全面地搜羅和整理生產(chǎn)廠家信息，并通過實(shí)際調(diào)研及專家咨詢等途徑，掌握相關(guān)知識資料，為后續(xù)工程建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

2.3了解市場

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程技術(shù)管理并非一成不變，而是緊跟時代、市場發(fā)展的步伐，不斷進(jìn)行創(chuàng)新和轉(zhuǎn)換，如此才能保證工作效力最大化。如果不能根據(jù)國內(nèi)外有關(guān)建筑工程技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r及時作出戰(zhàn)略調(diào)整，時刻可能會面臨被市場淘汰的風(fēng)險。尤其對發(fā)展中國家而言，更是如此。自改革開放以來，隨著我國對外交流活動的日益頻繁，建筑設(shè)計、施工技術(shù)、建材產(chǎn)品等更新?lián)Q代的速率加快。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程技術(shù)管理人員，必須要樹立和堅持創(chuàng)新思想，主動與國際接軌，保持與時展同步，如此才能更好地適應(yīng)工作崗位需求。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該作出相應(yīng)的努力，與技術(shù)情報部門、行業(yè)協(xié)會等建立穩(wěn)固的關(guān)系，定期或不定期地組織相關(guān)人員參與各種展覽、學(xué)術(shù)報告等活動。

2.4加強(qiáng)管理

歸根結(jié)底，工程技術(shù)管理依然歸屬于管理服務(wù)范疇，其最終目的是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在此過程中要著力解決好幾項(xiàng)關(guān)系問題。首先要解決好技術(shù)管理與經(jīng)營管理之間的關(guān)系，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)管理的核心目標(biāo)是用最小的投入獲取最大的接上頁）（轉(zhuǎn)下頁）效益。為了考慮經(jīng)營需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，應(yīng)在城市規(guī)劃準(zhǔn)許的情況下，多進(jìn)行方案比較，提高容積率，增加出房率。其次，要協(xié)調(diào)好技術(shù)管理與工程進(jìn)度之間的關(guān)系，一旦遇到房地產(chǎn)開發(fā)問題，應(yīng)該采取積極的態(tài)度，支持設(shè)計、施工、監(jiān)理等各級單位聯(lián)合處置，并由工程技術(shù)管理人員出面協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，盡可能地在保證工程質(zhì)量的前提下降低對工程進(jìn)度的影響。如果涉及安全問題，則需謹(jǐn)慎處理，爭取風(fēng)險最小化。

3結(jié)論

工程技術(shù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位無可取代。由于個人能力有限，本文作出的研究可能存在不足之處。由于建筑行業(yè)的興起，房地產(chǎn)開發(fā)成為了我國經(jīng)濟(jì)收入的支柱，大量的土地被開發(fā)，大量的工程在建設(shè)，所以建設(shè)工程項(xiàng)目的管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的重要地位越發(fā)突顯，因?yàn)樗菍こ藤|(zhì)量的保證，需要引起高度的重視。筆者希望業(yè)界更多學(xué)者關(guān)注此項(xiàng)研究，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，在深度剖析工程技術(shù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中重要性的基礎(chǔ)上，有針對性地提出更多有效的實(shí)踐建議，以推動房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，為人們營造更加舒適、健康、宜居的生活環(huán)境。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身也需加強(qiáng)研究，采取更多行之有效的工程技術(shù)管理策略。

作者:王翔 單位:上海建浩工程顧問有限公司

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第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開放；全過程；成本控制；分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全成本控制是一個全面、全員、全過程的控制流程。首先應(yīng)制定項(xiàng)目方面的成本規(guī)劃，然后在各種制度中得以體現(xiàn)，同時各種指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還需要各個部門進(jìn)行通力配合。其中，預(yù)算和結(jié)算工作是全成本控制的基本功，并始終貫穿了開發(fā)項(xiàng)目的整個過程，而發(fā)包階段則是成本控制“虛實(shí)的轉(zhuǎn)換點(diǎn)”，起到承上啟下的作用。本文結(jié)合工作實(shí)際，針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方面的問題和要點(diǎn)，著重對其全過程成本控制的內(nèi)容進(jìn)行了分析和闡述。

一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的誤區(qū)

1、成本控制的宗旨和原則不明確

主要體現(xiàn)在舊有的控制管理的思想只是簡單的將成本控制、成本管理和成本核算劃上等號，沒有進(jìn)行細(xì)分和深入研究探討。而在控制管理的目的方面，其核心只是抱著節(jié)約、省錢、不被騙的目的去進(jìn)行成本控制，這明顯與現(xiàn)代化成本控制理念不相適宜，導(dǎo)致了在定額模式下，只強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)、定額數(shù)、套件正確，而忽視了管理知識和經(jīng)驗(yàn)的沉淀積累，導(dǎo)致了成本控制不利或不當(dāng)?shù)木置妗?/p>

2、成本控制沒有“全面組織”保障

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制往往走向了兩個方面的極端：一方面追求強(qiáng)勢地位，認(rèn)為通過權(quán)威部門以及官僚機(jī)構(gòu)，能達(dá)到降低造價，進(jìn)而控制成本的目的；另一方面卻沒有成本意識，項(xiàng)目的成本控制部門卻等同于核算部門，成本的控制管理也只是處于核算的水準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全員控制的要點(diǎn)

1、轉(zhuǎn)變舊有思想觀念

首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者應(yīng)對目前的成本控制有一個全新的認(rèn)識，并將其作為長期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)行貫徹落實(shí)；其次，應(yīng)在企業(yè)中樹立全員成本控制的理念，使所有員工能在核心理念上形成內(nèi)部的共識。

2、體現(xiàn)員工的主體地位

在管理過程中，應(yīng)體現(xiàn)員工的主體地位，以充分調(diào)動所有員工的主動性和積極性。一方面，通過為員工創(chuàng)造渠道和平臺，讓員工提出自己的建議和想法，并讓他們共同參與到管理環(huán)節(jié)中來，以充分認(rèn)識到成本控制對企業(yè)生存的重要性；另一方面，讓員工能參與到成本標(biāo)準(zhǔn)的制定，傾聽員工的建議，使所有員工能夠真正享有在企業(yè)的主體地位，并意識到自身的價值。

3、制定完善的激勵機(jī)制

房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的全過程中，應(yīng)制定完善的激勵機(jī)制，以激發(fā)全員成本控制的積極性。一是要肯定員工的勞動成果，滿足員工在物質(zhì)上和精神上的需求，使員工能感受到自身在企業(yè)中存在的價值，提高自身的工作熱情；二是冷靜的處理成本控制過程中的過失和超支，應(yīng)對成本控制不利的根本原因進(jìn)行分析和研究，并尋求對策，而不是僅僅進(jìn)行處罰；三是原諒員工偶爾出現(xiàn)的失誤，并對其指出錯誤并進(jìn)行正確的指導(dǎo)，以體現(xiàn)企業(yè)人性化管理的原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的內(nèi)容主要包括了成本控制和合約采購控制這兩個方面。

1、成本控制內(nèi)容

（1）項(xiàng)目立項(xiàng)階段成本控制

這一階段的成本控制內(nèi)容主要為成本測算和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價。房地產(chǎn)開發(fā)商的工作應(yīng)注意將有可能發(fā)生的成本進(jìn)行有效結(jié)合，將對以后項(xiàng)目的總體成本控制能起到積極的影響作用。具體的成本控制應(yīng)做到以下幾方面：由開發(fā)管理中心提供項(xiàng)目的基本情況及土地、配套費(fèi)用測算數(shù)據(jù)；由設(shè)計中心提供擬建項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)值（總建筑面積、層數(shù)、道路及綠化面積）；由營銷中心提供開發(fā)周期、市場定位、售價等指標(biāo)；做出作出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性估算。

（2）項(xiàng)目策劃階段成本控制

這一階段成本控制的要點(diǎn)是選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品的目標(biāo)與發(fā)展計劃。具體的成本控制應(yīng)做到以下幾方面：應(yīng)堅持以目標(biāo)成本為導(dǎo)向，對項(xiàng)目進(jìn)行成本分解和合約規(guī)劃；對主要材料設(shè)備進(jìn)行初步的選型定板；建立專項(xiàng)的成本調(diào)研和材料設(shè)備專題研究；目標(biāo)成本的制定以及與運(yùn)營、財務(wù)、營銷的協(xié)調(diào)。

（3）項(xiàng)目設(shè)計階段成本控制

這一階段的成本控制要點(diǎn)是制定最經(jīng)濟(jì)合理的方案、材料設(shè)備的合理選型和保證施工圖紙的質(zhì)量和進(jìn)度，并做出成本的概算。開發(fā)商應(yīng)通過招投標(biāo)方式對設(shè)計單位進(jìn)行選擇，從而有效的進(jìn)行成本的控制。具體的成本控制應(yīng)做到以下幾方面：

由財務(wù)管理中心根據(jù)項(xiàng)目公司定編情況，下達(dá)項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理費(fèi)，并根據(jù)可行性研究報告的開發(fā)周期，估算貸款利息；主要材料設(shè)備進(jìn)行選型并嚴(yán)格進(jìn)行價格控制；預(yù)定目標(biāo)成本和工程量的清單應(yīng)相對應(yīng)；進(jìn)行前瞻性、跨專業(yè)的綜合成本管理；負(fù)責(zé)做出成本的概算。

（4）項(xiàng)目發(fā)包階段成本控制

這一階段的成本控制要點(diǎn)是通過市場競爭找到合適的價格和單位以及建立完備的合同。發(fā)包階段的成本控制也是全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)，它主要包括了項(xiàng)目總發(fā)包和設(shè)備材料采購發(fā)包兩種。具體的成本控制應(yīng)做到以下幾方面：

通過采購方式和其他相應(yīng)配套方案，制定招標(biāo)模式、招標(biāo)進(jìn)度計劃，并嚴(yán)格控制成本；對圖紙進(jìn)行研究，了解合同的范圍和技術(shù)商務(wù)的要求，若工程量的清單是委托咨詢公司進(jìn)行完成的，則要對咨詢公司進(jìn)行清單編制前的交底，保證招標(biāo)文件和清單成為一個整體，避免管理上出現(xiàn)脫節(jié)；文件編制工作應(yīng)注意以下相關(guān)的要點(diǎn)：合同范圍及發(fā)包人要求的約定、技術(shù)和材料的標(biāo)準(zhǔn)、合同之間的邊界責(zé)任約定、工期的約定、保修時限及要求、變更簽證的約定和支付與結(jié)算的約定等等；設(shè)計和工程口應(yīng)及時的提供完整的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，據(jù)工程需要提出相應(yīng)的施工方法和工藝的要求。

（5）項(xiàng)目施工階段成本控制

這一階段的成本控制的要點(diǎn)就是合約的管理，主要為變更、簽證和支付的管理。具體的成本控制應(yīng)做到以下幾方面：使用信息化系統(tǒng)和臺帳月報對工程項(xiàng)目動態(tài)進(jìn)行成本監(jiān)控；做好現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更的管理；做好材料以及設(shè)備的核價；成本管理人員應(yīng)定期進(jìn)入現(xiàn)場檢查監(jiān)督，及時做好記錄；做好工程預(yù)結(jié)算方面的管理；階段性總結(jié)近期的成本管理工作；合理使用外部造價咨詢單位；良好處理工程糾紛、索賠和反索賠；建立完善的資料管理。

（6）項(xiàng)目竣工階段成本控制

這一階段的成本控制的要點(diǎn)是結(jié)算和索賠處理。具體的成本控制包括：負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的結(jié)算審查；對項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)（與設(shè)計階段、施工階段所定目標(biāo)成本進(jìn)行對比分析，找出實(shí)際成本與目標(biāo)成本的偏差并分析找出原因）；對資金進(jìn)行有效的索賠處理。

2、合約采購控制

（1）合同控制管理

合同管理作為工程項(xiàng)目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綜合體現(xiàn)。合同文件的三大要素是：法律與商務(wù)方面用合同條件制約，經(jīng)濟(jì)方面用工程量清單和計量支付制約，技術(shù)方面用規(guī)范和設(shè)計文件及圖紙制約。

（2）采購控制管理

項(xiàng)目的采購不同于一般概念中的商品購買，它包含了以不同方式通過努力從企業(yè)外部獲得貨物、土建工程和服務(wù)的整個采辦過程。因此，采購不僅包括了采購建筑材料設(shè)備，還包括了雇用承包商來實(shí)施工程建設(shè)和聘用咨詢專家來從事咨詢服務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)的工程、材料和設(shè)備采購方式主要有戰(zhàn)略采購、招標(biāo)采購、議標(biāo)采購和直接委托等方式，也有的企業(yè)還采用集中各項(xiàng)目采購產(chǎn)品，統(tǒng)一向供應(yīng)商進(jìn)行集中采購，以增大的采購量，爭取獲得優(yōu)惠的價格。同時，采購部門應(yīng)收集供應(yīng)商信息，建立供應(yīng)商信息庫，積累供應(yīng)商相關(guān)信息及產(chǎn)品信息，為選擇和確定采購產(chǎn)品提供充分和準(zhǔn)確的信息。

總結(jié)：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是一個復(fù)雜而且系統(tǒng)的過程，需要項(xiàng)目工程中各個部門進(jìn)行通力合作，實(shí)現(xiàn)全面、全員、全過程的控制管理。在中國加入WTO，以及市場競爭環(huán)境日益激烈的今天，企業(yè)之間不僅比拼的是質(zhì)量與價格，更需要注重在項(xiàng)目全過程進(jìn)行成本控制和管理，以切實(shí)降低工程的成本，有效提高產(chǎn)品競爭力，并為企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益，使房地產(chǎn)企業(yè)能真正走上良性的、可持續(xù)發(fā)展的道路。

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第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價；管理對策

項(xiàng)目造價控制的實(shí)質(zhì)，就是要借助科學(xué)的管理方式將項(xiàng)目造價定位在可以控制的范圍之內(nèi)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的成本進(jìn)行最高效的管理。其主要集中在兩個階段：①設(shè)計出最優(yōu)化的工程方案；②在實(shí)際施工過程當(dāng)中強(qiáng)化對項(xiàng)目的監(jiān)督與管理力度，避免出現(xiàn)重復(fù)和浪費(fèi)。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價管理中出現(xiàn)的阻礙因素分析

1.1各個部門之間的交流存在局限

在當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，都存在著一個共同的問題，那就是各個部門之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協(xié)調(diào)性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)的工程造價被拉高了很多。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會將工作重心集中在項(xiàng)目施工上面，而忽視其他過程。項(xiàng)目工程的初始階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計。俗語有云：好的開始便是成功的一半，但是，房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有重視到這一開始，很少對其投入足夠的時間和精力，而且，各個部門之間是存在著很多的障礙的，很難實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這就給工程造價造成了非常巨大的壓力。

1.2開發(fā)商存在缺陷和問題

在建設(shè)過程當(dāng)中，開發(fā)商會逐漸呈現(xiàn)出各種各樣的問題和缺陷，其必須要通過科學(xué)有效的方法來進(jìn)行完善和優(yōu)化。舉例說明：開發(fā)商并不注重監(jiān)管建筑材料，也不會嚴(yán)把供貨渠道關(guān)卡，致使在其過程當(dāng)中，經(jīng)常會出現(xiàn)工程材料不合格甚至不達(dá)標(biāo)的負(fù)面結(jié)果。此外，在施工過程中，一旦發(fā)現(xiàn)材料出現(xiàn)問題，開放商本應(yīng)還是第一個沖上前來想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開放商此時往往表現(xiàn)出一種非常漠視的態(tài)度，最終導(dǎo)致的結(jié)果便是對原材料的質(zhì)量和價格沒有清楚的掌握，對于供貨渠道更是模棱兩可。

1.3開發(fā)商控制管理力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的控制和管理非常不嚴(yán)格，這就在很大程度上提高了發(fā)生三超現(xiàn)象的概率。這是目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商存在的一個非常大的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎將全部的時間和精力都集中放在了施工管理工作當(dāng)中，并沒有重視到前期的設(shè)計與研究，這就使得在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中出現(xiàn)了非常普遍的三超現(xiàn)象。

1.4在施工中對成本管理重視力度不夠

在施工過程中，開發(fā)商經(jīng)常忽視成本管理，對成本的控制不夠嚴(yán)格也不夠全面，這是非常不科學(xué)的。開發(fā)商經(jīng)常因?yàn)楦鞣N各樣的問題而忘記對成本進(jìn)行監(jiān)督與管理，這就導(dǎo)致開放商很難在應(yīng)對突發(fā)問題時立即找到一個最科學(xué)有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來規(guī)避問題的出現(xiàn)。項(xiàng)目施工本身就需要一個非常漫長的過程，長時間的忽視必然會導(dǎo)致最后竣工核算階段出現(xiàn)超出工期預(yù)算的結(jié)果。此外，還有很多的開發(fā)商，為了爭取在最快的時間內(nèi)完成好工程項(xiàng)目，愿意投入更多的成本來換取項(xiàng)目工期的縮短，技術(shù)人員和工程管理階層并沒有一個成熟有效的溝通渠道，來進(jìn)行積極有效的溝通。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價控制與管理的有效措施

2.1加大對合同修改的關(guān)注力度

在實(shí)際的施工過程當(dāng)中，開發(fā)商必須要高度重視起合同的修改問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同修改和其他行業(yè)的合同修改是不盡相同的，其項(xiàng)目合同的更改絕不是簡單的內(nèi)容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環(huán)節(jié)的內(nèi)容，都需要隨之重新進(jìn)行調(diào)整。建設(shè)內(nèi)容重新調(diào)整必然伴隨著的事工程成本的提高，甚至還會牽扯到一系列的經(jīng)濟(jì)賠償問題，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，一定要注重建設(shè)項(xiàng)目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發(fā)生率。

2.2加強(qiáng)對施工的監(jiān)管力度

開發(fā)商必須要隨時隨地加強(qiáng)對項(xiàng)目施工的監(jiān)督與管理力度，要派出專業(yè)人士到施工現(xiàn)場進(jìn)行探查與巡視，一定要做到全程嚴(yán)格且有效的監(jiān)管，做到動態(tài)監(jiān)管。在此需要注意的一點(diǎn)是，開發(fā)商的巡視并不是表面功夫，專業(yè)人員必須要深入到建設(shè)過程當(dāng)中，對項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題進(jìn)行仔細(xì)的排查，對于任何能夠引起工程造價的變更問題都要進(jìn)行嚴(yán)格的審核與把控。

2.3建立科學(xué)有效的監(jiān)督與管理機(jī)制

開發(fā)商必須要客觀認(rèn)識到當(dāng)前項(xiàng)目工程施工的實(shí)際形勢，要花費(fèi)更多的時間和精力放到項(xiàng)目的監(jiān)督與管理工作上面，必須要建立起一套科學(xué)、高效的監(jiān)管機(jī)制，要嚴(yán)格按照規(guī)章流程以及明確的制度來完成施工內(nèi)容，要從施工的第一步就要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，確保施工當(dāng)中的全部工序都能夠按照科學(xué)化和有序化的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。（1）積極引進(jìn)和應(yīng)用最先進(jìn)的項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)。開發(fā)商要積極尋求最新的項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)，從技術(shù)層面來提高施工效率，盡可能的縮減工程時間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術(shù)來完成。（2）完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現(xiàn)場簽證，經(jīng)過層層審查之后，才可以進(jìn)行施工。如果發(fā)生了現(xiàn)場簽證行為，開發(fā)商就必須要提前做好成本核算工作，經(jīng)過核算，證明合理之后才能夠繼續(xù)下一步的工作內(nèi)容。（3）工程人員要深入現(xiàn)場。在項(xiàng)目工程實(shí)施過程當(dāng)中，工程人員必須要深入到施工現(xiàn)場，進(jìn)行深入的調(diào)查和監(jiān)管，要對各項(xiàng)簽證材料的真實(shí)性進(jìn)行審查與評估，要仔細(xì)分析與探討施工方案的科學(xué)性與可行性。

3結(jié)束語

綜上所述，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的最大化，就必須要隊(duì)工程造價進(jìn)行全面的控制，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要從自身做起，從自己身上發(fā)現(xiàn)問題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】施工階段；設(shè)計階段；成本控制；注意問題

中國房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了驚濤駭浪的十年，目前已進(jìn)入成熟穩(wěn)定發(fā)展的階段。暴利的時代已經(jīng)過去，行業(yè)行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，如何有效地控制工程成本，提高企業(yè)在市場上的競爭力，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)利能力，是每一個房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要課題，也是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項(xiàng)重要手段。成本的有效控制對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義。我們作為開發(fā)商的工程人員 ，對此應(yīng)有清醒認(rèn)識。在工作中必須要貫徹嚴(yán)格的成本控制意識，有著規(guī)范的成本控制工作程序，把成本控制的觀念和手段滲透和運(yùn)用到工程各環(huán)節(jié)的措施之中。下面我們就來研究從設(shè)計到施工的過程中，成本控制應(yīng)該注意的問題。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本主要內(nèi)容

首先我們要搞清楚的是，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本主要由哪些內(nèi)容構(gòu)成，它主要包含以下幾部分：

1.1 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)等。

1.2 前期工程費(fèi)

指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

1.3 建筑安裝工程費(fèi)。

指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

1.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出。

1.5 公共配套設(shè)施費(fèi)

指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

1.6 開發(fā)間接費(fèi)。

主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

2 成本控制管理的幾個基本方法

在成本控制管理中，也有一些基礎(chǔ)的方法，可以指導(dǎo)工作方向，從而提高工作效率。

2.1 制定目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

目標(biāo)成本法的基本思想是制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

2.2 明確崗位職責(zé)—責(zé)任成本

“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況。

“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成?為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制， 我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個相對獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時重點(diǎn)定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個層面實(shí)現(xiàn)對成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。

2.3 跟蹤執(zhí)行—動態(tài)成本法

經(jīng)過前兩個步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步:目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。

動態(tài)成本的核心是實(shí)時性，動態(tài)指的是在項(xiàng)目整個生命周期的任一時間點(diǎn)，都能實(shí)時掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，。

2.4 效果評估和總結(jié)

制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相關(guān)的效果進(jìn)行評估。同時，還必須對整個項(xiàng)目成本控制的得失進(jìn)行及時的總結(jié)， 形成項(xiàng)目的數(shù)據(jù)庫。通過 數(shù)據(jù)庫的建立，所有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來，并對未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。數(shù)據(jù)庫的建立充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個新的臺階。

3 從設(shè)計到施工的成本控制

除了上述的成本控制基本管理方法，在不同的階段，我們還必須有一些具體的操作措施和行為要點(diǎn)，從而保證工作效益的最大化。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：優(yōu)化；房地產(chǎn)公司；工程合同；風(fēng)險管理體系

前言：對于房地產(chǎn)公司而言，在項(xiàng)目開發(fā)期間，因工程自身以及多變的市場影響，將會使工程實(shí)施面臨較多的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商愈發(fā)重視合同風(fēng)險管理，并成為評判開發(fā)商的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，本文對于合同風(fēng)險管理體系的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、工程合同的基本特點(diǎn)

（一）專業(yè)性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)由專業(yè)化運(yùn)作，截止到目前為止，初具規(guī)模，項(xiàng)目開發(fā)過程中所涵蓋的工程合同都設(shè)定了專用條款，這不僅能降低分歧的出現(xiàn)幾率，提升工程合同洽商效率，還便于共識的形成，可有效解決合同履行中所遭遇的個各種糾紛矛盾[1]。

（二）多樣性

依照房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)進(jìn)程，需要簽訂不同類型的合同，主體多樣，房地產(chǎn)公司需要應(yīng)對不同的洽商主體。

（三）繁瑣性

因國家政策、市場環(huán)境、法規(guī)政策等的共同影響，在履行合同時，一般會遭遇多種突發(fā)狀況，需要依照工程合同來解決，但因?yàn)楣こ填~度較大，若出現(xiàn)利益沖突，為保障自身權(quán)益，通常會展開激烈的談判，有時還會采取多種措施，從某種層面上來說，合同履行難度加大。

（四）長期性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長，合同履行時間也較長，有時會跨越項(xiàng)目開發(fā)全程。

二、工程合同風(fēng)險管理

（一）常見風(fēng)險類型

1.工程設(shè)計不合理所引發(fā)的風(fēng)險

因設(shè)計不合理或者設(shè)計水平低下，導(dǎo)致施工圖紙存在瑕疵；結(jié)構(gòu)設(shè)計相對陳舊，樁基礎(chǔ)設(shè)計存在嚴(yán)重浪費(fèi)；設(shè)計不具體，標(biāo)注不清晰，使得工程人員無法正確理解清單編制；

2.不可抗力風(fēng)險

該風(fēng)險具有不可預(yù)測性，且無法控制，主要包含自然風(fēng)險、社會政治風(fēng)險等；

3.國家政策變動所引發(fā)的風(fēng)險

因項(xiàng)目建設(shè)具有長期性，在施工階段，存在國家政策發(fā)生變動的可能性，隨之將引發(fā)一系列風(fēng)險，例如，商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)從正負(fù)零轉(zhuǎn)變成結(jié)頂；

4.合同條款不足所引發(fā)的風(fēng)險

因開發(fā)商自身重視度不足或者出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致合同條款不足，進(jìn)而引發(fā)一系列風(fēng)險[2]。例如，合同工期規(guī)定不具體所引發(fā)的風(fēng)險，合同各條款不具體、用詞缺少嚴(yán)謹(jǐn)性所引發(fā)的風(fēng)險。

（二）風(fēng)險管理過程

1.招標(biāo)過程

招標(biāo)是指選擇承包商、明確合同價款、制定工程量清單、優(yōu)化施工圖設(shè)計的綜合性過程，在招標(biāo)全程，圍繞工程合同風(fēng)險，應(yīng)有效完成下述工作：認(rèn)真挑選承包單位，嚴(yán)格審查承包單位的資格；制定健全的招標(biāo)文件。

2.洽商過程

待奪得工程項(xiàng)目后，便開始進(jìn)行工程合同洽談工作。通常開發(fā)商比較注重合同管理，它會在招標(biāo)文件中提前約定付款形式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期等重要合同各條款，構(gòu)成要約，若投標(biāo)人贊同招標(biāo)文件，則自然會認(rèn)同上述合同各條款，進(jìn)而簡化合同談判工作，格外注意合同條款所用詞語的規(guī)范性、關(guān)聯(lián)性和嚴(yán)謹(jǐn)性；

3.履行過程

在履行過程，具體是指參照合同約定管控工程實(shí)施情況，不允許違背合同精神，當(dāng)施工單位提出簽證請求時，應(yīng)充分利用工程合同中的立即條款保障自身與開發(fā)商的權(quán)益。定期結(jié)清簽證管理，并通過書面以及電子文檔這兩種形式進(jìn)行強(qiáng)化管理；

4.結(jié)算過程

參照合同約定開展結(jié)算工作，具體是指依托結(jié)算流程與時間、工期落實(shí)獎懲、聯(lián)系單簽證總額的實(shí)際計算要求、質(zhì)保金規(guī)定等完成結(jié)算工作。在實(shí)際結(jié)算工序中應(yīng)有效控制工程合同風(fēng)險，建立終極成本控制防線。

三、合同風(fēng)險管理體系的優(yōu)化策略

（一）構(gòu)建科學(xué)的合同管理制度

房地產(chǎn)公司應(yīng)指派專業(yè)水平較高、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員負(fù)責(zé)合同個管理工作，重視簽訂、文件資料以及合同等的管理。針對合同簽訂編制合理的管理程序，簽訂合同時，應(yīng)逐步經(jīng)由各個部門和人員，同時，指派專人負(fù)責(zé)蓋章、加工以及整理工作，為合同風(fēng)險管理提供便利。房地產(chǎn)公司各個部門之間應(yīng)加強(qiáng)合作，有效分工，構(gòu)建成熟的工程合同管理體系。若在實(shí)施階段遇到高難度風(fēng)險，應(yīng)制定可行的風(fēng)險應(yīng)急模式[3]。

（二）注重合同風(fēng)險管理

分析整理原有工程合同實(shí)施階段所出現(xiàn)的各種風(fēng)險，組織相關(guān)人員共同、科學(xué)評價原有風(fēng)險。同時，在工程實(shí)施前期，還應(yīng)組織所有部門責(zé)任人和開發(fā)人員全面預(yù)測可能出現(xiàn)的各種合同風(fēng)險，進(jìn)而引發(fā)工作人員的高度重視。

（三）強(qiáng)化流程管理

1.權(quán)限管理

參照合同管理流程嚴(yán)格審核工程合同，確保分工合理、權(quán)責(zé)明確，禁止越權(quán)簽訂，也不允許倒簽合同，更不支持口頭協(xié)議；

2.洽商與簽訂管理

其一，是指合同主體管理。認(rèn)真審核合同主體，通常審核內(nèi)容主要包括資質(zhì)、資金鏈、信譽(yù)度等，其中應(yīng)嚴(yán)格審核非本地企業(yè)；其二，是指合同條款管理，盡可能讓本企業(yè)自行擬定合同文本；其三，是指工程合同章用管理。指派專人保管合同章，印章管理人員則應(yīng)參照批準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行印記；

3.積極總結(jié)

待完成合同履行工作后，應(yīng)積極總結(jié)，找到履行過程中的不足，明確各方責(zé)任，合理評判風(fēng)險等級，進(jìn)而為后續(xù)合同簽訂活動奠定基礎(chǔ)[4]。

（四）認(rèn)真進(jìn)行合同交底

待正式簽訂工程合同后，便具有法律效力。此時，合同管理人員應(yīng)依照工程合同認(rèn)真編制交底文件，及時遞交至相關(guān)部門。合同交底文件主要包含以下內(nèi)容：商務(wù)條款交底、工期限定、質(zhì)量限定、工程雙方各自的權(quán)益與義務(wù)等內(nèi)容。履行合同時，管理人員還應(yīng)詳細(xì)講解，細(xì)心答疑，認(rèn)真進(jìn)行合同交底，真正發(fā)揮指導(dǎo)作用。

（五）有效完成人員管理

人是工程合同管理的主體，他們直接決定著合同管理的最終效果。因此，應(yīng)有效完成人員管理，加強(qiáng)培訓(xùn)。首先，房地產(chǎn)公司自身具有較強(qiáng)的專業(yè)性，重視專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，且在實(shí)際開發(fā)過程中存在較多的法律風(fēng)險，所以，應(yīng)針對工作人員進(jìn)行合同風(fēng)險意識教育；其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)成立特定的合同管理部門，并選拔專業(yè)水平較高的人員負(fù)責(zé)合同管理人員，既包含全職人員，也包含兼職人員，明確崗位職責(zé)，合理分配管理人員，嚴(yán)格監(jiān)督。最后，合理利用專業(yè)律師，這是因?yàn)閷I(yè)律師具備扎實(shí)的法律基礎(chǔ)，且熟知國家政策。房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)識到專業(yè)律師在合同風(fēng)險防控中的重要性，邀請法律顧問對工程合同管理工作進(jìn)行指導(dǎo)。

結(jié)語：房地產(chǎn)公司面臨巨大的工程合同風(fēng)險，從最初的土地獲得到項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施再到竣工階段，包含較多的專業(yè)性業(yè)務(wù)，這要求房地產(chǎn)公司應(yīng)重視工程合同管理。為確保工程項(xiàng)目的正常開展，房地產(chǎn)公司應(yīng)針對工程合同，著重做好風(fēng)險管理工作，構(gòu)建完整的風(fēng)險管理體系，不斷完善，切實(shí)防控各種風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

[1]張瓊.基于JCT合同條件的工程合同策劃[D].東南大學(xué)，2013.

[2]馬惠青.談建設(shè)工程合同管理體系的建立[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015，（9）：398-398.

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；造價控制

工程造價控制是對工程建設(shè)項(xiàng)目從投資決策，設(shè)計施工至竣工交付使用前所需全部建設(shè)費(fèi)用的確定、控制、監(jiān)督和管理。工程造價的合理確定和有效控制直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，如何采取有效對策，解決開發(fā)項(xiàng)目全過程造價控制中出現(xiàn)的種種問題，是本文探討的重點(diǎn)。

1項(xiàng)目投資決策階段的造價控制

1.1項(xiàng)目投資決策階段存在的主要問題

由于項(xiàng)目投資決策階段是以經(jīng)濟(jì)分析和方案設(shè)計為主，缺乏詳實(shí)的資料以供提取準(zhǔn)確工程量，所以本階段的投資估算，準(zhǔn)確性較差；同時由于負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的工作人員通常不是投資估算和造價控制的內(nèi)行，這些主客觀因素都對投資估算的準(zhǔn)確性有很大的影響。

1.2項(xiàng)目投資決策階段造價控制要點(diǎn)

1.2.1做好基礎(chǔ)資料的收集工作，力求詳實(shí)、準(zhǔn)確

要做好開發(fā)項(xiàng)目的投資預(yù)測，需要收集很多基礎(chǔ)資料，如工程所在地的地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價格資料及現(xiàn)有已建類似工程的資料等。在項(xiàng)目可行性研究階段，工程造價人員就應(yīng)當(dāng)參與進(jìn)來，與負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期工作的人員一同對所搜集的基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行分析，利用造價人員的專業(yè)專長，提高投資預(yù)測、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確性。

1.2.2方案優(yōu)化是控制工程造價的關(guān)鍵

據(jù)國外統(tǒng)計資料表明，在項(xiàng)目前期方案優(yōu)化過程中節(jié)約投資的可能性為80%左右，所以，應(yīng)把造價控制的重點(diǎn)放在項(xiàng)目前期工作上。該階段的造價控制要從以下兩個層面出發(fā)：

（1）從項(xiàng)目本身的建造成本出發(fā)，根據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。同時，要做好設(shè)計方案的評審工作，重點(diǎn)對設(shè)計方案的計算過程進(jìn)行評審，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上，杜絕人為因素的保守擴(kuò)大。

（2）要樹立壽命周期成本優(yōu)化意識，從社會效益和客戶的角度出發(fā),不僅考慮建設(shè)成本,同時也要考慮運(yùn)營成本和使用者的耗費(fèi)。例如，在進(jìn)行住宅小區(qū)智能化方案設(shè)計時，應(yīng)堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，在控制了建設(shè)成本的基礎(chǔ)上，也避免了繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用給物業(yè)經(jīng)營管理者和小區(qū)業(yè)主增加負(fù)擔(dān)。

2項(xiàng)目設(shè)計階段的造價控制

2.1項(xiàng)目設(shè)計階段存在的主要問題

一方面，長期以來，開發(fā)企業(yè)普遍忽視設(shè)計階段的造價控制，而把造價管理的主要精力放在項(xiàng)目的實(shí)施階段；另一方面，設(shè)計人員缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計只管技術(shù)，不管經(jīng)濟(jì)，而且，設(shè)計單位為了追求設(shè)計產(chǎn)值的完成量，盲目追趕設(shè)計進(jìn)度，造成了設(shè)計圖紙尤其是施工圖紙設(shè)計不精、深度不夠的普遍現(xiàn)象，造成施工階段設(shè)計變更頻繁，甚至發(fā)生局部拆除返工，不僅增加了建設(shè)成本，也給工程造價控制帶來較大的困難。

2.2項(xiàng)目設(shè)計階段造價控制要點(diǎn)

決策及設(shè)計階段是影響工程造價最重要的階段，也是工程造價控制的重點(diǎn)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在以下幾個方面加大投入：

（1）時間方面，在不影響開發(fā)項(xiàng)目總進(jìn)度的前提下，應(yīng)盡可能預(yù)留充足的施工圖設(shè)計時間，并通過設(shè)計合同條款的合理約定，促使設(shè)計單位提高設(shè)計圖紙的設(shè)計精度和深度。

（2）人力方面，不能只依賴設(shè)計部門和設(shè)計單位的力量，而應(yīng)調(diào)動造價、工程和銷售各部門專業(yè)人才參與到施工圖設(shè)計審查中，重點(diǎn)審查圖紙中的缺、漏、錯、碰和專業(yè)之間不交圈問題，最大限度的減少施工過程中因設(shè)計變更造成的造價增加。

（3）資源方面，開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極配合設(shè)計單位，提前對一些設(shè)計階段無法確定選型的設(shè)備和重要材料進(jìn)行招標(biāo)確定，避免因設(shè)計預(yù)留條件偏于保守而造成不必要的造價增加。

3招投標(biāo)階段的造價控制

3.1招投標(biāo)階段存在的主要問題

3.1.1部分招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制的招標(biāo)文件質(zhì)量差、不規(guī)范，尤其是對專業(yè)性較強(qiáng)的招標(biāo)項(xiàng)目，其提供的招標(biāo)文件往往是機(jī)械地照抄范本, 沒有針對性。

3.1.2陪標(biāo)、圍標(biāo)、掛靠投標(biāo)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。中標(biāo)單位缺乏誠信，惡意低價投標(biāo),中標(biāo)后通過設(shè)計變更或洽商索賠，增加工程造價;或發(fā)生中標(biāo)后私自轉(zhuǎn)包,更換項(xiàng)目經(jīng)理管理班組等問題。

3.2招投標(biāo)階段造價控制要點(diǎn)

3.2.1做好招標(biāo)文件的編審工作，建立招標(biāo)文件會審制度。對招標(biāo)機(jī)構(gòu)提供的招標(biāo)文件，在正式發(fā)出前，公司內(nèi)部應(yīng)組織各專業(yè)人員對招標(biāo)文件進(jìn)行會審，涉及專業(yè)性較強(qiáng)的招標(biāo)項(xiàng)目時，還應(yīng)外聘專家參加招標(biāo)文件的會審。

3.2.2為預(yù)防陪標(biāo)、圍標(biāo)、惡意低價投標(biāo)等情況的發(fā)生，應(yīng)把評標(biāo)辦法、廢標(biāo)條件、重大偏差、投標(biāo)承諾、主要合同條款、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程量清單、主材標(biāo)準(zhǔn)、安全和文明施工措施等方面內(nèi)容作為招標(biāo)文件的編審重點(diǎn)。在招標(biāo)文件中要加入履約擔(dān)保和工程保險等條款，以應(yīng)對工程風(fēng)險損失和賠償糾紛。

3.2.3嚴(yán)格投標(biāo)單位資格預(yù)審，評標(biāo)時應(yīng)對投標(biāo)單位的社會信譽(yù)、資質(zhì)情況、施工能力、設(shè)備狀況、業(yè)績等進(jìn)行綜合評定，以便選擇一個既能降低工程造價成本，又能保證工程按質(zhì)按時完成的中標(biāo)單位。

4施工階段的造價控制

4.1施工階段存在的主要問題

4.1.1施工單位為追求較高利潤，從自身利益出發(fā)，有意扭曲合同的界限含義，巧立名目，以少報多；或?qū)⒑炞C化整為零、超期簽證，以期通過增加設(shè)計變更和現(xiàn)場洽商，來提高工程造價。

4.1.2某些監(jiān)理工程師的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，責(zé)任心不強(qiáng)，對招標(biāo)文件、合同、預(yù)算和有關(guān)規(guī)定不熟悉，對不應(yīng)簽證的項(xiàng)目盲目簽證；簽證單任由施工單位填寫，監(jiān)理工程師既不調(diào)查也不審核，不負(fù)責(zé)任地確認(rèn)。

4.2施工階段的造價控制要點(diǎn)

4.2.1確定施工單位后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早組織施工單位、監(jiān)理公司和設(shè)計單位對施工圖紙進(jìn)行圖紙會審和設(shè)計交底，將設(shè)計變更問題盡可能發(fā)現(xiàn)和解決在正式施工前，盡量減少現(xiàn)場簽證和施工單位的施工索賠。

4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證管理制度。通過變更簽證管理制度來規(guī)范變更簽證的審批程序，通過制度監(jiān)管來控制盲目簽證的問題。另外，管理制度中應(yīng)對簽證的辦理時限有要求，杜絕施工單位的超期簽證現(xiàn)象。

5竣工結(jié)算階段的造價控制

5.1竣工結(jié)算階段存在的主要問題

施工單位提報的竣工結(jié)算資料不全，有意撤出對自己不利的設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證資料；竣工結(jié)算報告書中普遍存在通過虛報工程量、高套施工項(xiàng)目單價或材料單價來提高工程造價的現(xiàn)象。

5.2竣工結(jié)算階段的造價控制要點(diǎn)

5.2.1對竣工結(jié)算資料的接收要有一個內(nèi)部的審核監(jiān)管制度。應(yīng)規(guī)定竣工結(jié)算資料需先交工程管理部門審核，經(jīng)審核確認(rèn)資料完整無遺漏后方可移交造價管理部門進(jìn)行竣工結(jié)算審核。在竣工資料的移交過程中，工程管理部門應(yīng)就計變更現(xiàn)場簽證之外的增減款事項(xiàng)、工程遺留問題等方面問題，對造價管理部門進(jìn)行交底，以免因信息傳遞不暢，影響竣工結(jié)算造價的準(zhǔn)確性。

5.2.2建立竣工結(jié)算二次復(fù)核的審計機(jī)制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強(qiáng)內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。

6結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價控制是一個全員的、全過程的管理，企業(yè)要有完善的管理制度體系做基礎(chǔ)，并應(yīng)注重管理過程中各部門各專業(yè)的信息傳遞和反饋，隨時糾正發(fā)生的偏差，合理地使用人力、物力、財力，以取得較好的投資效益。

參考文獻(xiàn)

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】工程項(xiàng)目管理；問題；完善

1 存在的主要問題

1.1 施工圖設(shè)計文件變更多。

許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計”的，項(xiàng)目無詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計，整體設(shè)計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計單位及設(shè)計人員無所適從，因?yàn)闆]有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無法如期實(shí)現(xiàn)。

1.2 項(xiàng)目設(shè)計資源整合不足。

項(xiàng)目設(shè)計資源整合不足會影響項(xiàng)目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。現(xiàn)在的開發(fā)項(xiàng)目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，、裝修設(shè)計滯后，往往后期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。工程施工承包合同不嚴(yán)密，項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時，發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，沒有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作，甲方分包工程項(xiàng)目管理成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。

1.3 各自為政，合作意識差。

因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。因工程招標(biāo)時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時水電使用及費(fèi)用分?jǐn)偂⒉牧隙逊?、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清。

1.4 工程收尾階段項(xiàng)目管理困難。

開發(fā)商沒有將工程收尾階段當(dāng)作一個重要節(jié)點(diǎn)調(diào)動、組織公司其他部室資源重新建立一個工程收尾的臨時機(jī)構(gòu)，仍讓工程項(xiàng)目管理部門人員“從一而終”、單打獨(dú)斗，導(dǎo)致了工程在收尾階段現(xiàn)場大打亂仗，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問題。項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕，開發(fā)商與購房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近，出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面，

2 存在問題的原因

2.1 前期對市場研究不充分，決策緩慢。

由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因?yàn)槭袌鲅芯坎怀浞郑闹袩o底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。

2.2 決策機(jī)制不完善。

決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的 “注目點(diǎn)”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會造成項(xiàng)目管理的諸多困難。

2.3 供方資源的整合工作不足，缺乏誠信合作雙贏意識。

因開發(fā)商的工程管理部門在前期項(xiàng)目實(shí)施決策階段的工程計劃不完善、不深入，工程招投標(biāo)工作流于形式，對工程項(xiàng)目發(fā)包內(nèi)容和接口要點(diǎn)不清，而工程招標(biāo)工作組織不規(guī)范，工程建設(shè)方面的資源積累較少，平時整合的供方資源不足，往往是臨時抱佛腳，使得參與工程建設(shè)的單位與工程建設(shè)需要不匹配，造成工程項(xiàng)目管理難度加大。

有的開發(fā)商片面地認(rèn)為自己既然是買方，就要高人一等，提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，過度擠壓承包方的贏利空間，過度使用“主動權(quán)”；有的開發(fā)商對待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供應(yīng)，不經(jīng)協(xié)商向承包商轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金流壓力，忽略了供方的價值和伙伴作用，合適的供方資源不能及時整合到位，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)展。

3 對策福與建議

針對上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，為改進(jìn)和提高開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率，減少項(xiàng)目管理難度，對開發(fā)商提出以下建議和方法：

3.1 要加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究工作。

前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

3.2 要真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作。

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

3.3 要重視供方的資源整合和管理。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的減緩，宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步增強(qiáng)，市場競爭加劇，要想在未來的競爭中保持優(yōu)勢并立于不敗之地，就必須重視和控制好開發(fā)成本，提高成本管理水平。本文將分別從房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計、招投標(biāo)、施工三個階段，提出控制開發(fā)成本的對策。

關(guān)鍵詞 ：成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)；造價

一、設(shè)計階段的成本控制

一般來說，設(shè)計完成后，工程建設(shè)的成本70-80%就基本確定，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用的多少和項(xiàng)目建設(shè)歷時的長短，也直接決定項(xiàng)目建設(shè)過程中對人力、物力和財力投入的需求，因此設(shè)計在成本控制中起著先天性的影響。設(shè)計的計劃性是保證工期順利推進(jìn)的有效保障，設(shè)計的完整性和準(zhǔn)確性，能提高招標(biāo)過程中競爭的充分性和招標(biāo)完成后招標(biāo)結(jié)果的執(zhí)行力。通過設(shè)計優(yōu)化，可以減少不必要的成本開支，提高產(chǎn)品的性價比。設(shè)計的深化不但可以提高設(shè)計的完整性，而且可以提高招標(biāo)結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。在實(shí)際案例中，許多技術(shù)人員過多的側(cè)重于設(shè)計的安全系數(shù)，而較少考慮設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性，這在根本上加大了項(xiàng)目的建設(shè)成本。為了避免過分關(guān)注設(shè)計安全系數(shù)而造成成本失控，可重點(diǎn)從以下方面著手：

1.實(shí)行設(shè)計招標(biāo)，比較多個設(shè)計方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計合作單位

在設(shè)計階段引入競爭機(jī)制，在制定設(shè)計招標(biāo)方案時，應(yīng)推行設(shè)計成果安全性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的辦法，在這兩個方面設(shè)定一定的權(quán)重來進(jìn)行綜合考慮。要邀請多方較為優(yōu)秀的設(shè)計單位一起來競標(biāo)，并要綜合分析各個競標(biāo)單位的設(shè)計要點(diǎn)，多方聽取專家的設(shè)計建議，取長補(bǔ)短，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計方案的目的，最終在保證項(xiàng)目整體布局、建筑造型、適用功能等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，在降低工程造價上實(shí)現(xiàn)一定的突破。

2.實(shí)行限額設(shè)計，有效控制工程造價

實(shí)施限額設(shè)計，就是要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的成本目標(biāo)控制初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，在保證各專業(yè)達(dá)到使用功能，符合設(shè)計質(zhì)量要求的前提下，按分配的投資限額設(shè)計，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，保證總投資控制在批準(zhǔn)的限額內(nèi)。做好限額設(shè)計管理，能為后期的施工建設(shè)節(jié)約很多的成本。從勘察工作開始，就要著手進(jìn)行限額設(shè)計，在編制工程勘察文件時，應(yīng)當(dāng)滿足工程建設(shè)規(guī)劃、選址、設(shè)計、巖土治理和施工的需要。設(shè)計單位應(yīng)把限額設(shè)計作為設(shè)計工作的重點(diǎn)考量因素，必須熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，在此基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目成本目標(biāo)嚴(yán)格控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計及概算，節(jié)節(jié)連貫，環(huán)環(huán)相扣，每一個環(huán)節(jié)都能為下一個步驟做好鋪墊，最終將限額設(shè)計貫穿于勘察設(shè)計的全過程。

二、招投標(biāo)階段的成本控制

項(xiàng)目招投標(biāo)階段是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要組成部分。招標(biāo)工作的組織和招標(biāo)結(jié)果直接影響著成本控制，可以說工程項(xiàng)目的招標(biāo)結(jié)果對工程項(xiàng)目的成本控制有著決定性的影響。許多全國性的大型房地產(chǎn)公司在向全國多個地區(qū)布局時，時常會碰到對當(dāng)?shù)厥┕な袌霾涣私猓瑢Ρ竟菊袠?biāo)管理中的習(xí)慣條款與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)慣例的差異認(rèn)識不足等情況，最終導(dǎo)致后期工程成本控制和工程管理處于被動的局面。

要做好招標(biāo)工作，首先，業(yè)主要編制好招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中要非常明確建設(shè)工程施工招標(biāo)的原則和程序，規(guī)范和指導(dǎo)好施工招標(biāo)的各個環(huán)節(jié)，標(biāo)書中要約定好評標(biāo)原則、報價范圍和具體方式、報價項(xiàng)內(nèi)容的描述及報價規(guī)定、合同價格形式、合同價之外的價格約定、敞開口的價格風(fēng)險鎖定措施、付款條件等內(nèi)容；其次，做好標(biāo)底編制這一項(xiàng)招投標(biāo)管理的核心工作，標(biāo)底是確定合同價款的基礎(chǔ)，只有嚴(yán)格編制科學(xué)的標(biāo)底，才能真實(shí)、準(zhǔn)確的判斷出競標(biāo)企業(yè)報價的合理性和可靠性，為最終總包合同價款的確定奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。

三、施工階段的成本控制

施工階段是建筑產(chǎn)品從圖紙到最終實(shí)物產(chǎn)品的形成階段，在整個項(xiàng)目建設(shè)過程中，這一階段是資金投入量最大、各專業(yè)交叉作業(yè)管理最復(fù)雜、最難的階段。對于開發(fā)商來說，對這個階段的管理主要是圍繞著上述招投標(biāo)的結(jié)果和實(shí)際中工程實(shí)施的價格變化來跟蹤調(diào)整年度基建預(yù)算以及項(xiàng)目的最終動態(tài)成本目標(biāo)。這一階段的成本控制要點(diǎn)主要有以下幾方面：

1.標(biāo)準(zhǔn)化合同管理，嚴(yán)格審核工程變更

管理好合同，首先要將合同有效地進(jìn)行分類，在合約規(guī)劃的基礎(chǔ)上將其標(biāo)準(zhǔn)化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規(guī)避合同風(fēng)險，降低無效成本，提高執(zhí)行效率。其次，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序。目前我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)處于轉(zhuǎn)型期，法律法規(guī)的制定及執(zhí)行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產(chǎn)開發(fā)市場中，則是出現(xiàn)許多施工單位為了爭奪施工工程，采取“低價中標(biāo)，高價索賠”的競標(biāo)策略。所以作為開發(fā)商的造價管理人員，不要對較低的中標(biāo)價抱有幻想，誤以為能節(jié)省成本，而要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，在保證施工企業(yè)有一定的合理利潤的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格審核工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。

2.借助監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)核價管理

開發(fā)商囿于人工成本支出的限制，不可能對項(xiàng)目建造的全工程都監(jiān)督到位，這就需要選擇合適的監(jiān)理單位，幫助開發(fā)商在質(zhì)量、工期、質(zhì)量等方面進(jìn)行全方位的監(jiān)督控制。應(yīng)將監(jiān)理公司的工作業(yè)績與其監(jiān)理費(fèi)實(shí)行有效掛鉤，完善監(jiān)理單位的職責(zé)分工及有關(guān)制度，保證工程成本目標(biāo)在可控范圍內(nèi)變動。同時，要將對監(jiān)理工作的考核細(xì)分到季度、月度及周，嚴(yán)格工程進(jìn)度款的審核，及時檢查或抽查監(jiān)理公司套用材料單價及費(fèi)用定額的核價工作，確認(rèn)無誤后再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

3.進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，強(qiáng)化綠色環(huán)保理念

技術(shù)措施的實(shí)施是項(xiàng)目總投資得以有效控制的重要保障。按照業(yè)內(nèi)的平均水平，材料費(fèi)約占直接工程費(fèi)的70%左右，同時，直接費(fèi)的高低又極大的影響到間接費(fèi)的高低。當(dāng)前建筑新技術(shù)新成果的廣泛運(yùn)用，能有效降低材料費(fèi)的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創(chuàng)新來有效降低成本。并且要強(qiáng)化綠色環(huán)保理念，在節(jié)約能源上依靠點(diǎn)滴式的集腋成裘，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制、產(chǎn)品性價比的切實(shí)提高。

4.抓住市場節(jié)奏，控制管理成本

通過上述加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)過程的管理，有效縮短項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期，能直接減少管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用的發(fā)生，降低機(jī)會成本；通過提高各工程環(huán)節(jié)的有效銜接，加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量管理，減少工程返工和客戶賠償，進(jìn)而踏準(zhǔn)市場節(jié)奏，組織好產(chǎn)品的銷售，在市場出現(xiàn)有利時機(jī)時，及時地推出產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售，最終有效的控制管理成本。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有周期長、涉及業(yè)務(wù)部門眾多的特點(diǎn)，其中前期的設(shè)計、中期的招標(biāo)和施工，是進(jìn)行成本控制最關(guān)鍵的三大環(huán)節(jié)。提高前期項(xiàng)目設(shè)計的計劃性、完整性和準(zhǔn)確性，加大設(shè)計優(yōu)化和設(shè)計深化的管理和力度，加強(qiáng)中期投標(biāo)的組織與管理，加強(qiáng)標(biāo)書的審核和分析，加強(qiáng)招標(biāo)圖紙的審核和深化，并在工程施工中嚴(yán)格按照招標(biāo)結(jié)果和基建預(yù)算目標(biāo)控制工程變更，將極大降低成本，實(shí)現(xiàn)對開發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制。

參考文獻(xiàn)：

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