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第1篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；措施

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，針對近些年房地產(chǎn)炒作的行為給城市居民帶來的不滿情緒，國家出臺了一系列政策進行房地產(chǎn)調(diào)控，因此，房地產(chǎn)正在逐漸告別暴利時代，當(dāng)利潤回歸到正常水平，房地產(chǎn)企業(yè)就要靠成本控制來增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)獲得長久的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本構(gòu)成

要想研究房地產(chǎn)成本控制，就必須深入了解房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的構(gòu)成，房地產(chǎn)成本是在一定時期內(nèi)為建設(shè)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)商品而支出的各項費用，主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用及其他稅費等。

土地費用：土地費用包括土地征用費和拆遷補償費，房地產(chǎn)企業(yè)要想開展建設(shè)項目，就必須征用符合開發(fā)房產(chǎn)的土地，征用過程包括提交申請、政府審批、招標(biāo)出讓，一系列的征用環(huán)節(jié)都需要指出一定的費用。同時，在征用的土地上進行拆遷要給予當(dāng)?shù)鼐用襁m當(dāng)?shù)难a償。

前期工程費：前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究費用，在整個項目成本中占據(jù)比例較小，一般不會超過整體支出的6%。

建筑安裝工程費：建筑安裝工程是整個建筑項目的主體，所以建筑安裝工程費占據(jù)了項目整體支出的很大比例，一般在40%左右，建筑過程中，設(shè)備器械的安裝以及房屋的改造都包含在建筑安裝工程費當(dāng)中。

市政公共設(shè)施費用：市政公共設(shè)施費主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施費用包括交通道路、自來水設(shè)施、電力設(shè)施、草坪綠化、通訊設(shè)備等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施費用指的是為居民提供的學(xué)校、醫(yī)院、派出所等非營利設(shè)施，以及超市、菜市場等營利設(shè)施的建設(shè)費用。

管理費用：管理費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資、差旅費、辦公費、養(yǎng)老保險等等。

其他稅費：除上述費用以外，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，需要投資的數(shù)額較大，必須借貸銀行信貸資金，這就需要支出一定的貸款利息，同時按照有關(guān)規(guī)定向政府繳納一定的稅金。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制原則

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的理論及實際經(jīng)驗，制定項目成本控制的原則，可以有效的為房地產(chǎn)企業(yè)提供項目成本控制的依據(jù)，減少房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制中出現(xiàn)失誤，把握正確的方向。

2.1全面性原則

整合項目建設(shè)經(jīng)營全過程的所有要素，對其進行深入分析研究，并實行全面控制，房地產(chǎn)建設(shè)項目中的每一個環(huán)節(jié)都相互聯(lián)系，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤就會對其他環(huán)節(jié)造成影響，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制照顧到項目建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的整體處于控制的范圍之內(nèi)，在大方向上不出現(xiàn)偏差。

2.2整體性原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制要遵循整體性原則，因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)整體性較強，所有環(huán)節(jié)在成本控制方面的相似度較高，在成本控制方面實現(xiàn)整體布局，注重項目成本控制的整體性，有助于提高成本控制的效果。

2.3針對性原則

在遵循全面性和整體性原則的基礎(chǔ)之上，精確分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)，分析不同環(huán)節(jié)的特點，并根據(jù)這些具體特點制定切實可行的成本控制方案，如此可以使成本控制更加精確，使成本控制的實施效果更加明顯。

2.4目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實施管理工作的一種基本手段，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)落實到各部門、班組、個人上，要符合項目建設(shè)的發(fā)展和需要。目標(biāo)責(zé)任的規(guī)劃既要涉及到工作責(zé)任更要涉及到成本責(zé)任，并對執(zhí)行結(jié)果及時進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，力求目標(biāo)評價公正合理。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

3.1全面提高成本管理意識

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中，成本管理是一個全員參與的過程，無論是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、成本規(guī)劃師、管理人員還是施工人員，都會接觸到成本控制的內(nèi)容，要想提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項目成本控制的效果，首先要樹立全員參與、全面控制的意識，普及成本控制的知識，使項目中所有的參與人員提高成本控制的意識，同時落實成本控制責(zé)任。責(zé)任的落實要涉及到項目的各個單位、班組及個人。

全員控制并非單純的成本管理與控制，更包括了項目管理的各個方面，如改進項目設(shè)計方案，優(yōu)化項目施工質(zhì)量等全部過程，全過程控制使成本控制貫穿于整個項目周期中，從投標(biāo)開始直到中標(biāo)后的具體施工和竣工驗收等環(huán)節(jié)，都需要加強成本控制的意識。

3.2加強設(shè)計方案的優(yōu)化

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計的水平與質(zhì)量，是整個項目的根本依據(jù)，同時也是成本控制的決定性因素，因此，在項目的設(shè)計階段一定要提高成本控制意識。充分調(diào)查市場行情，根據(jù)市場的發(fā)展趨勢對項目的設(shè)計進行改進，同時選擇合理的精選方案和招標(biāo)形式，選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計單位，通過現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用，合理降低工程成本，保證投資回報效益。

采取多種方案對比的方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計進行確定，充分考慮設(shè)計方案的可行性與經(jīng)濟性，對于建筑的結(jié)構(gòu)予以足夠的重視，在保證安全的前提下，應(yīng)用先進的設(shè)計手段對工程結(jié)構(gòu)和容積率的成本進行控制，根據(jù)項目設(shè)計方案，及時對工程結(jié)構(gòu)和容積率進行修正，容積率的修正公式如下：

通過設(shè)計方案的多層次對比，以及對建筑的結(jié)構(gòu)體系進行合理布局，可以有效發(fā)揮成本控制在項目設(shè)計階段的作用于功能。

3.3建立健全的成本控制機構(gòu)

目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的成本控制機構(gòu)，這也從側(cè)面體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制不夠重視，針對這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全的成本控制機構(gòu)，并加大對其的投入力度，吸收專業(yè)技能強、業(yè)務(wù)水平高的造價師，綜合各方面力量建立企業(yè)專門控制成本的機構(gòu)，并將其提高到企業(yè)的核心部門位置，給予其足夠的權(quán)力，保證其職能的充分發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制機構(gòu)中成立產(chǎn)本控制小組，包括設(shè)計管理、施工管理、工程技術(shù)、財會、人力資源等各個部門的領(lǐng)導(dǎo)和成員，主要負(fù)責(zé)項目部的成本指導(dǎo)、管理及考核。同時落實責(zé)任制，將責(zé)任分配到部門、班組及個人，并及時對執(zhí)行能力進行考核，保證考核的公正及透明，嚴(yán)格規(guī)范成本控制的行為。

結(jié)論：針對當(dāng)下我國房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中謀求發(fā)展，取得一席之地，就需要最大程度的增加企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。要實現(xiàn)利益最大化，就需要開源節(jié)流，因此，在保證項目質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，需要對項目的成本控制進行深入的分析研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的構(gòu)成，遵循全面性、整體性、針對性、目標(biāo)管理等原則，在企業(yè)內(nèi)部全面提高成本管理意識，并加強設(shè)計方案的優(yōu)化，在項目設(shè)計階段提高成本控制意識，同時建立健全的成本控制機構(gòu)。如此才能充分發(fā)揮成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的作用與功能。

參考文獻：

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第2篇：房地產(chǎn)成本控制范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程成本；對策

隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也變得更加激烈，當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。加強房地產(chǎn)的成本控制，尤其是建筑施工企業(yè)的成本控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。為社會提供高質(zhì)量、工期短且造價低的建筑產(chǎn)品，在施工過程中實行項目成本管理是房地產(chǎn)工程需著重考慮的問題。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本及成本控制概述

任何企業(yè)的經(jīng)營活動都要發(fā)生一些經(jīng)營費用，對于房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的經(jīng)營費用發(fā)生于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營過程中。一般我們將房地產(chǎn)項目在開發(fā)和經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用稱之為房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，我們將房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本定義為，在某個特定的房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，所發(fā)生的關(guān)于人力、物力和財力等方面的費用，包括土地購買費、工程辦理協(xié)調(diào)費、工程安裝費用、房屋建筑所需的設(shè)施配套費用、向國家上繳的各種稅費、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費用。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，只有加強成本的控制才能為其更好的發(fā)展提供便利。在房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營中，實施項目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進行成本控制。在此，我們將房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本控制定義為，項目經(jīng)理根據(jù)項目合同的規(guī)定，遵循項目的內(nèi)在規(guī)律，對施工項目實行資源的優(yōu)化配置和對各生產(chǎn)要素進行有效的管理控制，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化的目的。在房地產(chǎn)工程中進行成本控制，主要目的就是通過降低項目成本而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益。

二、目前房地產(chǎn)項工程成本控制存在的問題

1、成本控制的各階段比重出現(xiàn)偏差

房地產(chǎn)項目的開發(fā)包括施工前的決策、設(shè)計、計劃等階段和施工階段，在當(dāng)前的房地產(chǎn)項目管理中，存在偏重對施工階段成本的控制，忽略對施工前各階段的控制問題。據(jù)統(tǒng)計分析，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設(shè)計階段的成本費用占總成本的比重不高，但對工程造價的影響卻是最重要的。如初步設(shè)計對工程造價的影響達到65%-70%左右，施工圖設(shè)計對工程造價的影響達到25%-35%，而施工階段對工程造價的影響卻僅為5%-10%。因此，應(yīng)該注重設(shè)計階段的成本控制。

2、成本控制中忽視項目經(jīng)理的作用

在房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，項目經(jīng)理作為項目的委托人，對項目工程的實施起著決定性的作用。房地產(chǎn)項目的完成不僅需要在工程質(zhì)量、工程進度、工程安全性等方面進行合理控制，而且還要加強對工程的成本控制，這期間項目經(jīng)理承擔(dān)著主要責(zé)任。在我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有制定完善的權(quán)力責(zé)任制度，使得項目經(jīng)理在實施項目管理過程中，只注重項目的質(zhì)量和工期，而較少考慮項目的開發(fā)成本，造成房地產(chǎn)開發(fā)過高的成本支出。

3、成本控制中存在計劃的嚴(yán)重不合理現(xiàn)象

在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程中，雖然已經(jīng)事先制定了詳細(xì)的經(jīng)營計劃，可是在實施過程中卻發(fā)現(xiàn)計劃存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象，且計劃缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，使得在開發(fā)經(jīng)營過程中，往往出現(xiàn)臨時制定計劃的情況，造成資源的浪費。如，房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度計劃缺乏實施的可操作性，使得在土地儲備、資金運營和周轉(zhuǎn)等方面存在多重浪費。又如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的房地產(chǎn)貸款，可是由于計劃的不周，使得貸款和項目出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，帶來資金周轉(zhuǎn)困難等問題。

三、房地產(chǎn)工程成本控制策略

1、完善工程招標(biāo)投標(biāo)制度

房地產(chǎn)企業(yè)的施工需要制定詳細(xì)的招標(biāo)文件，來吸引多方施工單位來進行投標(biāo)，爭取工程的施工權(quán)力。因此招標(biāo)文件的各項內(nèi)容必須保證詳盡、準(zhǔn)確，要詳細(xì)列明各項費用名單和費用額，要制定合理的房地建造標(biāo)價。良好的招標(biāo)文件的制定可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資。各施工單位對房地產(chǎn)項目競相追逐，承攬項目的過程稱為房地產(chǎn)投標(biāo)，因此也需要制定相應(yīng)的投標(biāo)文件。房地產(chǎn)投標(biāo)文件主要涉及到承攬工程的價格和工程的內(nèi)容，便于各建筑施工單位進行競價招標(biāo)。房地產(chǎn)的項目開發(fā)所采用的這種招投標(biāo)制度，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資費用，也可以通過投標(biāo)行為，調(diào)動各建筑單位對建筑成本的控制積極性，在保證工程質(zhì)量的有效完成的同時降低造價費用。

2、嚴(yán)格按基建程序處理事務(wù)

在房地產(chǎn)的項目工程實施過程中，要嚴(yán)格按照基本建設(shè)的程序來進行施工處理，即按照工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事。主要包括兩個方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項目施工期間，要充分考慮與房屋建設(shè)相關(guān)的基本配套設(shè)施的建設(shè)，如水、電、氣、熱等設(shè)施的配置，做到滿足房屋室內(nèi)外工程和市政條件的要求，并做好相應(yīng)的設(shè)施器材的回收、保管以及周轉(zhuǎn)等工作，防止各方面的浪費。另一方面，在提高交用標(biāo)準(zhǔn)方面，主要指在工程驗收中要能夠做到責(zé)任明確，對于項目的每一個部分都能找到對應(yīng)的負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)部門，如若發(fā)生工程問題或者在工程完工后又發(fā)生其他的費用支出，要按照責(zé)任到人的制度進行處理，防止因無法落實到人的制度造成的資源浪費等情況發(fā)生。如有些排練場地的工程建設(shè)項目，往往會出現(xiàn)不按施工程序進行的現(xiàn)象，工程的實施經(jīng)常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時的拆建過程造成資源的巨大浪費，增加了工程項目的成本支出。

3、加強對房地產(chǎn)銷售推廣費用的控制

在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以更好的生存。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營中，對銷售推廣這一環(huán)節(jié)非常重視，銷售推廣的費用控制也成為房地產(chǎn)成本控制中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)的銷售推廣費用主要包括與銷售有關(guān)的各個環(huán)節(jié)發(fā)生的費用，如銷售中心的裝修設(shè)計、樣板房的設(shè)計、相關(guān)的廣告制定和推廣、策劃相關(guān)銷售資料以及各種銷售活動等花費的成本。銷售推廣費用的合理支出能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來豐厚的利潤，否則會影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產(chǎn)的項目開發(fā)過程中，需要調(diào)動公司營銷部門各員工對成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規(guī)范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。

4、加強對成本控制經(jīng)驗的總結(jié)和學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)成本控制的同時，也要注重對各種經(jīng)驗的總結(jié)，逐漸形成一套適合本企業(yè)的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學(xué)習(xí)的重要性，不能一味地自己開發(fā)研究，還要時刻關(guān)注其他企業(yè)的先進經(jīng)驗，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務(wù)。

5、嚴(yán)格執(zhí)行成本考核制度

成本控制能否受到好的效果，對成本考核制度的執(zhí)行也起著重要作用。在項目工程施工完成后，公司要對項目部上交的工程結(jié)算收入和各項成本支出核算進行詳細(xì)審核，然后提出針對性的意見返回項目部。項目部要嚴(yán)格按照成本考核制度，對于相關(guān)負(fù)責(zé)人進行績效考核，獎勵那些在成本控制方面做出突出貢獻的負(fù)責(zé)人，并對那些造成成本浪費的負(fù)責(zé)人給予相應(yīng)的懲罰，以便引起全體員工在心中對成本控制的重視。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟的逐漸對外開放，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸迎來外來企業(yè)的激烈競爭。對于我國當(dāng)前數(shù)量居多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨實力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)和外資房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產(chǎn)工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，方能在激烈的競爭環(huán)境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續(xù)發(fā)展贏得核心競爭力。

參考文獻：

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第3篇：房地產(chǎn)成本控制范文

    關(guān)鍵詞:供應(yīng)鏈成本;房地產(chǎn)開發(fā)公司;成本控制

    當(dāng)前,無論從宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

    一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

    (一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。

    (二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

    在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

    二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

    (一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性,而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項目計劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。

    (二)設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:

    1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟意識的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

    2、設(shè)計手段較落后,工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價控制不力。

    (三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續(xù)進展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項目預(yù)售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

    (四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

    1、在進行設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

    2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強。

    3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。

    (五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:

    1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。

    2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

    (六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費,物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

    三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

    (一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規(guī)劃設(shè)計費等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。

    (二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

    1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

    (1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。

    (2)運用價值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

    (3)規(guī)避土地閑置費的繳納。

    2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設(shè)計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。加強設(shè)計階成本控制要做到如下幾點:

    (1)提高設(shè)計人員素質(zhì),加強設(shè)計人員經(jīng)濟意識。

    (2)引入競爭機制,實行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較,并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。

    (3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)不被突破。

    (4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較,推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo),在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時,有效控制工程造價。

    (5)提高設(shè)計質(zhì)量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

    3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

    4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險水平高低,對成本和風(fēng)險加以平衡,設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

    5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

    (1)招標(biāo)階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價進行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時,嚴(yán)格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。

    (3)加強現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。

    (4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。

    (5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

    6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

    (1)引入資金成本概念,合理設(shè)計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

    (2)嚴(yán)控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產(chǎn)生實效。

    7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

第4篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：成本構(gòu)成；外部調(diào)控；全面成本控制

中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識:A文章編號:

Abstract: With the increasing proportion of real estate investment, commercial housing prices continued to rise, caused widespread concern in all sectors of society. According to the social hot issues, this paper discusses in detail the structure of real estate property as a special commodity costs, and the cost in a comprehensive analysis of the main factors affecting the real estate property cost increases and the two aspects of the external control and internal management to control cost, in order to achieve a smooth development of truly effective implementation the real estate market.

Key words: cost; external regulation; the overall cost control

自1997起福利分房制度開始退出歷史舞臺，商品房便成為居民消費支出的重點和投資領(lǐng)域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，房屋拆遷帶來的“被動型”需求，農(nóng)民進城帶來的“自動型”需求，按揭貸款的金融支持，以及商品房開發(fā)過程中本身成本的不斷上漲，造成房價的居高不下?，F(xiàn)從房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成出發(fā)，對房價作一探討。

一、房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成包括：土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等。

1、土地費用

土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過土地拍賣取得以后，土地費用已達到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認(rèn)為，土地價格決定了房子的基礎(chǔ)價格。

2、前期工程費

前期工程費主要指開發(fā)項目的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察費，測繪費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用，在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過5%。

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費用，包括開發(fā)項目的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等費用。該項費用約占成本的10%。

4、建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從目前來看，約占整個成本的30%左右。

5、公建配套設(shè)施費

公建配套設(shè)施費指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，居委會，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店，銀行，超市等）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電所，車庫等室外工程等。

二、房地產(chǎn)物業(yè)成本居高不下的影響因素

1、土地供應(yīng)價格上升，交地進程緩慢

據(jù)統(tǒng)計，從2003 年開始，全國很多地區(qū)土地交易價格持續(xù)保持較高上漲幅度，原因有三：一是市場需求趨旺，二是調(diào)整土地基準(zhǔn)地價，三是土地交易中主要采用招標(biāo)，拍賣方式形成。以福州市為例，在均屬于鼓樓地區(qū)的同一地段，2006 年取得土地每畝約需388 萬元，按容積率為2.3 計算，樓面地價為2524 元/ 每平方米。到2007 年9月則需1088萬元/畝計算，按容積率為2.3 計算樓面地價為7096 元/每平方米。漲幅達181%，漲幅之大令人吃驚。

政府壟斷土地的一級市場，而土地的供應(yīng)量未跟上市場需求量，引發(fā)了新一輪的地荒。作為成本轉(zhuǎn)嫁對象，地價的上漲，最終由消費者埋單。

2、市政公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)成本開支

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校，幼兒園，居委會，衛(wèi)生站，公園等各種非盈利性的公用設(shè)施。這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項目移嫁由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，在加重成本開支的同時，無形增加了消費者的負(fù)擔(dān)。這些配套設(shè)施的投入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)贏利目的，只有通過提高商品房售價的方式以確保投資的回收。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按收入額的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城建稅，按營業(yè)稅的4%交納教育費附加，按實現(xiàn)利潤總額的33%交納企業(yè)所得稅，按0.3—10 元標(biāo)準(zhǔn)/M2 交納城鎮(zhèn)土地稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按營業(yè)收入的1.0%預(yù)征土地增值稅，按土地交易額的4%交納土地契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費，車船使用稅種，按這些稅種綜合計算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可達到15%左右。況且，現(xiàn)在稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)的稅收采取預(yù)征的政策，即稅收不是從房屋竣工交付，并開具銷售發(fā)票起征收，而是從收到預(yù)收房款之日起就開始征收。例如：預(yù)收到100 萬元房款，就必須將11.80 萬元先交稅，剩下88.20 萬元才能用于工程的開發(fā)建設(shè)。具體比例為營業(yè)稅及城建、教育附加5.55%；土地增值稅1.0%；按15%的利潤率預(yù)交企業(yè)所得稅4.95%(15%*33%=4.95%)；其它各種基金0.3%，合計11.80%。雖然說依法納稅是每個企業(yè)應(yīng)盡的社會責(zé)任，但交納時間提前，稅收偏高，負(fù)擔(dān)加重。企業(yè)要保證合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房屋售價。

第5篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；成本全過程控制

中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

目前我國房地產(chǎn)業(yè)的成本管理現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)在前些年發(fā)展迅速，但是這幾年在政府的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)發(fā)展越來越困難。這跟管理也存在一定關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的全過程成本控制是管理的重中之重，但是存在一些問題，主要如下：

1.目前我國房地產(chǎn)業(yè)的成本控制大多還是事后控制，即只注重項目后期的成本控制。在房地產(chǎn)項目施工前期進行圖紙設(shè)計時卻忽視了成本的控制，這一環(huán)節(jié)反而是最應(yīng)該進行成本控制的環(huán)節(jié)。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)的目的是為了收到高額的利潤，但是開發(fā)商往往忽視了對成本的控制，導(dǎo)致在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中的大量資金和資源的浪費。財務(wù)管理人員也只是根據(jù)合同來控制成本的預(yù)算，并沒有對房地產(chǎn)整個過程進行一個完整的成本控制。

2.我國房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，大部分員工認(rèn)為對成本控制是成本控制部門的工作，自己沒必要參與，這種思想也導(dǎo)致極大的成本浪費。一個完整的成本控制系統(tǒng)是需要所有人共同努力和參與才能很好的執(zhí)行下去并達到理想效果的。

3.現(xiàn)如今，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，市場競爭增大。房地產(chǎn)業(yè)也一樣，競爭下不斷增大，但是企業(yè)效益卻在下降。導(dǎo)致有很多房地產(chǎn)企業(yè)為了爭搶市場和工期，忽略了企業(yè)的長期發(fā)展，沒有形成系統(tǒng)科學(xué)的管理系統(tǒng)，走一步看一步。反過來，又因為缺乏合理科學(xué)的管理模式，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本控制脫離預(yù)算，沒有規(guī)范的規(guī)章制度做指導(dǎo)，很難很好的實現(xiàn)成本控制，最終會影響房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程。

4.我國目前大多數(shù)房地產(chǎn)的成本控制沒有運用先進的管理方式，大部分公司沒有專門的成本控制部門，這樣的話就很難進行準(zhǔn)確完整的成本控制管理。

5.工程變更會導(dǎo)致工程量的增加或減少、工程質(zhì)量類型或用途的變化、工程施工順序或時間的變化。這些變動都會造成工程造價的變化。

強房地產(chǎn)全過程成本控制的內(nèi)容和方法

成本控制貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程招標(biāo)、工程施工、工程完成結(jié)算、營銷、期間費用、物業(yè)管理費用等等。

1.投資決策的成本控制

投資決策的成本控制包含投資項目的選擇、項目的規(guī)劃、投資決策和土地選擇等階段的成本控制。這些成本控制直接關(guān)系到整個項目投資的正確與否。這就要求開發(fā)商要準(zhǔn)確把握整個市場的動態(tài)變化，對市場、國家相關(guān)政策、經(jīng)營等等有一個完整的風(fēng)險認(rèn)知。從而全面的了解市場現(xiàn)實情況，做出正確的判斷。投資決策不僅需要投資者的主觀判斷，更需要有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士的意見作為指導(dǎo)。這樣能降低投資的風(fēng)險性，增大項目投資的收益。

2.規(guī)劃設(shè)計的成本控制

規(guī)劃設(shè)計的成本控制在整個項目的成本控制中占據(jù)至關(guān)重要的地位。規(guī)劃設(shè)計又包括：房地產(chǎn)開發(fā)的初步設(shè)計、方案設(shè)計和施工圖的設(shè)計。

2.1開發(fā)商在整個項目的開發(fā)設(shè)計階段不僅要遵循專業(yè)設(shè)計單位的設(shè)計，更要把自己的思想體現(xiàn)在設(shè)計里面。

2.2在設(shè)計過程中敢于運用新技術(shù)設(shè)計創(chuàng)新的產(chǎn)品，以此滿足現(xiàn)今社會人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求。

2.3嚴(yán)把裝飾設(shè)計關(guān)，摒棄一些沒有必要、占用時間和金錢、施工難度大的裝飾性設(shè)計。

2.4在選擇設(shè)計單位上要嚴(yán)謹(jǐn)，設(shè)計單位的好壞直接影響設(shè)計的好壞，又影響整個房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。所以在選擇設(shè)計單位時不僅要考慮設(shè)計單位的專業(yè)設(shè)計水平，還要考慮他們的法律法規(guī)知識水平和設(shè)計經(jīng)驗。

3.控制房地產(chǎn)工程在招標(biāo)環(huán)節(jié)中的成本控制

3.1對于招標(biāo)書中條款的確定相關(guān)企業(yè)單位應(yīng)該本著嚴(yán)謹(jǐn)和全面準(zhǔn)確的態(tài)度，盡量把工程造價以及相應(yīng)的費用包死，盡量不留或是少留活口。

3.2要把招標(biāo)控制價編制好，對于條件好的單位可以盡可能的自行安排編制，房地產(chǎn)的招標(biāo)控制價保證質(zhì)量，盡量把招標(biāo)控制價做到在合理造價控制的下限內(nèi)。

3.3對于造價的水準(zhǔn)需要進行反復(fù)的審查，保證其合理性，以及其是否在投資可控的范圍。

3.4在施工的招標(biāo)中標(biāo)后，對于合同條款應(yīng)該在簽訂時嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致，盡可能的減少雙方在日后可能發(fā)生糾葛的可能。

3.5對于招標(biāo)的文件應(yīng)該要將主要的條款置于合同中，并且要有較詳細(xì)的規(guī)定。

3.6需要由承包方來進行采購的比較貴重特殊的設(shè)備和材料，要求將規(guī)格、廠家和品牌以及質(zhì)量都列出清單，同時將相關(guān)材料價格的調(diào)整方法事先確定。

4.控制工程在施工環(huán)節(jié)的成本控制

工程資金被大量需要的環(huán)節(jié)就在于房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)階段，如果不對其加大控制力度，將極大可能造成投資的失控，從而產(chǎn)生目標(biāo)成本超預(yù)期，投資浪費。具體的控制方法如下：

4.1 變更工程的管理

房地產(chǎn)工程由于其建設(shè)的周期長，并且涉及的相關(guān)法律和經(jīng)濟關(guān)系復(fù)雜，各種影響因素多等原因，致使相關(guān)項目的實際與招標(biāo)的情況產(chǎn)生不符，所以，在工程的施工環(huán)節(jié)中將會很容易出現(xiàn)這種工程變更的現(xiàn)象。因此，需要企業(yè)在變更出現(xiàn)時，盡快的適應(yīng)變更，變更以后，盡快的落實變更，不然當(dāng)變更擴大后肯定會帶來一定的成本耗損。

4.2 管理簽證單

簽證的現(xiàn)場簽發(fā)是工程建設(shè)中一項普遍的工作。但是管理人員和簽證人員都要牢記成本控制，嚴(yán)格簽證手續(xù)。

4.3 合理的處理索賠

在房地產(chǎn)工程進行過程中如果一方因為某些原因沒有完成合同所屬內(nèi)容，要承擔(dān)風(fēng)險而損失要向另一方索賠時，應(yīng)該嚴(yán)格按照正當(dāng)賠償程序和正當(dāng)數(shù)目來處理索賠事宜。

5.工程完成結(jié)算的成本控制

房地產(chǎn)工程完成結(jié)算時要審核整個項目開發(fā)的全部文件，包括：合同、房地產(chǎn)招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙、工程聯(lián)系單、竣工圖等等。除此之外，還要檢查核對文件內(nèi)容和實際發(fā)生情況是否相符，房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場的材料、水電余款是否結(jié)余等。并在結(jié)算報告中寫清楚。

6.營銷成本控制

6.1銷售費用的控制。銷售費用包括：產(chǎn)品模型費用、宣傳資料和贈品費用、銷售場地包裝費用、銷售器具費用等?，F(xiàn)場管理人員要做好這些費用的控制。

6.2裝修費用控制。根據(jù)房子售價來選擇合理的裝修材料、家具及其他設(shè)備。合理利用和保管這些物品。做好裝修費用的的控制。

6.3嚴(yán)格把關(guān)銷售承諾和資料。當(dāng)買家提出要更改房子的設(shè)計時，銷售人員一定要向公司相關(guān)部門和人員報告，經(jīng)過他們嚴(yán)格的專業(yè)審查，確定方案安全合理才能給客戶承諾，以免造成日后糾紛。

7.期間費用成本控制

期間費用包括：財務(wù)費用、人工費用和管理費用。

7.1對財務(wù)費用的控制。制定總的房地產(chǎn)開發(fā)計劃，結(jié)合計劃選擇合理的融資方式，采用財務(wù)費用最低的一種方式。

7.2對人工費用的控制。此項包括：員工基本工資、獎金、出差費用、加班補助等。應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)政策發(fā)放工資獎金，出差費用報銷更要嚴(yán)格。

7.3對管理費用的控制。此項包括：通訊費用、車費、交際費用、辦公用品采購費用等。這些一定要見發(fā)票報銷，實行嚴(yán)格的成本控制。

8.物業(yè)管理費用控制

在選擇物業(yè)時務(wù)必謹(jǐn)慎，選擇可靠、信用度高的物業(yè)。保證物業(yè)和開發(fā)商的密切關(guān)系，權(quán)責(zé)分明，互相合作，為住戶營造一個良好的住宿環(huán)境。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程時間長、投資大、管理復(fù)雜。要做好整個房地產(chǎn)過程的成本控制，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻

[1]劉麗卿．新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討[J]．商業(yè)經(jīng)濟，2009，（24）

第6篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程造價 成本控制

中圖分類號：TU723.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）08（c）-0151-01

近年來，房地產(chǎn)地的發(fā)展速度過快，甚至出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。為了避免房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，國家出臺政策對房地產(chǎn)市場進行有效的控制，使得房地產(chǎn)的發(fā)展受到一定的限制，可開發(fā)土地的減少，土地的成本也隨之上升，再加上施工材料價格的上漲，同行企業(yè)的競爭壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的開發(fā)風(fēng)險的加大[1]。面對這樣的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強對工程造價的成本控制，才能提升企業(yè)的競爭力，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 工程立項階段的控制

1.1 組建優(yōu)秀的項目隊伍

在房地產(chǎn)工程立項階段，企業(yè)必須組建一支優(yōu)秀而經(jīng)驗豐富的項目策劃隊伍，對工程項目的造價成本進行有效的控制。項目策劃隊伍主要由成本控制人員、工程造價人員、建筑設(shè)計師、風(fēng)險分析人員、項目負(fù)責(zé)人等組成。在進行工程立項的時候，項目策劃人員要進行市場的調(diào)查、產(chǎn)品的策劃和定位、風(fēng)險分析、投資預(yù)算等工作。為了加強工程造價成本的控制，成本控制工作人員要對市場經(jīng)濟狀況、工程造價等進行綜合的分析，降低立項投資風(fēng)險。

1.2 工程成本預(yù)算分析

工程安裝造價成本主要包括土地成本、前期開發(fā)成本及建筑安裝成本。首先土地成本占整個工程項目的25%～30%，所以項目立項人員要認(rèn)真分析工程項目面臨的風(fēng)險。深入市場了解當(dāng)?shù)氐耐恋卣魇召M用。其次，前期開發(fā)成本占工程項目的3%，不同的地方的收費是不一樣的，成本控制人員根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖召M標(biāo)準(zhǔn)進行預(yù)算。再者，工程安裝成本占工程項目的40%～60%，通過分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟和施工狀況，對工程安裝成本進行有效的分析。

2 工程設(shè)計階段的控制

2.1 限額設(shè)計的實施

限額設(shè)計主要指的是工程造價人員按照已經(jīng)批準(zhǔn)的投資金額來完成工程施工設(shè)計。對于開發(fā)的單位來說，工程限額設(shè)計就是在有限的工程造價成本下，確定施工工程的標(biāo)準(zhǔn)化及建設(shè)規(guī)模，實現(xiàn)工程施工設(shè)計的經(jīng)濟效益。依據(jù)限額設(shè)計中的投資費用和工程量進行合理的設(shè)計，加強各部門的協(xié)調(diào)合作，有效控制投資成本。而對于設(shè)計單位來說，限額設(shè)計要通過開發(fā)單位和設(shè)計單位的協(xié)調(diào)合作才能完成。在進行工程項目設(shè)計的時候，要充分考慮工程造價成本金額。設(shè)計人員要準(zhǔn)確掌握好是成本控制的意圖程序，對工程設(shè)計階段的設(shè)計、銷售等進行綜合的分析，保證設(shè)計方案的可行性[2]。通過個部門的協(xié)調(diào)合作，共同設(shè)計出最好的工程設(shè)計方案。

2.2 設(shè)計圖紙的審核

施工人員主要是按照工程施工設(shè)計圖紙進行施工，所以施工設(shè)計圖紙的審核是十分重要的。如果工程在施工過程中需要變動，要及時進行修改。修改后，嚴(yán)格的審核施工設(shè)計圖紙，避免因設(shè)計不足引起的施工質(zhì)量問題，造成不必要的經(jīng)濟損失。在確立設(shè)計圖紙的時候，各個部門的主要負(fù)責(zé)人要對設(shè)計圖紙進行嚴(yán)格的審核，保證設(shè)計上的準(zhǔn)確性，施工上的可靠性、成本上的經(jīng)濟性。

3 工程招標(biāo)階段的控制

3.1 工程招標(biāo)中的成本控制

為了評選出優(yōu)秀的施工單位和信譽好的施工材料供應(yīng)商。在進行招標(biāo)和投標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要遵守公平、公正、公開的原則，保證招標(biāo)的透明度，有效避免不公平現(xiàn)象的出現(xiàn)。工程造價管理人員要深入市場，對施工單位和材料供應(yīng)商的信譽和口碑進行實際的調(diào)查訪問，審查施工單位和材料供應(yīng)商的資質(zhì)，這對工程造價成本控制起著重要的作用。招標(biāo)人員要進行招標(biāo)文件的編制，造價成本控制人員通過收集、調(diào)查、分析等方式，對影響工程造價的各個因素進行預(yù)測和分析，完善招標(biāo)文件。加強對招標(biāo)文件的管理，特別涉及金額的條例要進行多次的分析研究，以便于工程造價成本的控制和管理。工程的中標(biāo)主要以合理的低價單位為主要中標(biāo)者，即在保證施工質(zhì)量、施工材料、施工時間的前提下的低價施工單位。這樣既可以保障工程的施工。

3.2 施工合同的有效管理

施工合同上的條例必須通過雙方的認(rèn)可，合同中與費用相關(guān)的施工時間、結(jié)算手段、違約賠償?shù)榷紤?yīng)該有明確的規(guī)定。施工單位如果對招標(biāo)文件和設(shè)計圖紙中存在不明白的地方，可以通過交流溝通的方式，完善施工合同。對工程施工風(fēng)險進行有效的評估，盡可能的獲取工程保險和工程擔(dān)保等保護約定，減少工程風(fēng)險的發(fā)生，避免不必要的經(jīng)濟損失。

4 工程施工階段的控制

4.1 有效控制工程的變更

工程變更的主要內(nèi)容包括工程設(shè)計的變更、施工環(huán)境的變更、施工進度的變更等，工程變更的最終目的是為了保證工程項目的順利完成。對工程變更進行分析和考核，以保證工程變更的合理性和可靠性。工程造價成本控制人員和工程管理人員進行有效的溝通合作，盡量避免工程變更洽商的出現(xiàn)[3]。如果工程存在工程洽商，造價成本控制人員要對變更的成本進行預(yù)算，經(jīng)過討論決定工程的變更。設(shè)計的變更要按照施工合同條例來進行，避免違約行為的出現(xiàn)。

4.2 保證施工單位的索賠合理性

在工程建設(shè)過程中，可會產(chǎn)生一些意外。工程造價人員要對施工合同和索賠事由進行詳細(xì)的了解，避免施工單位的不合理索賠。對施工單位上交的索賠材料進行嚴(yán)格的審核，確保索賠事項的真實性及合理性。

4.3 施工材料和設(shè)備的控制

工程材料價格存在的差額。避免施工單位為了自身的利益，任意提高施工材料的價格。施工材料和設(shè)備占工程造價費用的45%～55%左右，施工材料的變動對工程造價成本的影響很大，所以工程造價人員一定要認(rèn)真選擇施工材料。并且在合同中明確甲供材、甲定乙供材及設(shè)備等相關(guān)條款，或者指定甲供材、甲定乙供材的管理方法，以免引起竣工結(jié)算時的糾紛。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的同時也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的壓力和挑戰(zhàn)，面對日益激烈的競爭局面，企業(yè)要加強對工程造價成本的控制和管理，有效的降低工程造價的成本，提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益，保證建筑企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1] 萬鐵成.如何有效控制房地產(chǎn)的工程造價[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2009（6）：90-92.

第7篇：房地產(chǎn)成本控制范文

一、土地成本的構(gòu)成要素

在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，選擇合適的具有開發(fā)潛力的地塊，合理利用土地資源，是保證項目效益的基礎(chǔ)策略。在進行土地成本控制時，首先要明確土地成本的構(gòu)成要素。一般來說，土地構(gòu)成要素主要有以下三個：1.土地使用權(quán)出讓金。在我國，土地所有權(quán)擁有者為國家，要想獲得一定年限的土地使用權(quán)，就必須給政府繳納土地使用權(quán)出讓金。這一費用的高低是按照相似地塊的出讓金額或者是根據(jù)政府標(biāo)定的該區(qū)域的地價來定的，然后在根據(jù)地塊的條件因素進行適當(dāng)?shù)匦拚{(diào)整，比如說地塊所處位置、交通情況、用途、土地出讓年限、土地現(xiàn)狀、建筑容積率等。2.土地征用費。在國家建設(shè)項目中，如果涉及到農(nóng)村土地，則需要按照國家政策和地方規(guī)定繳納土地征用費，包括耕地墾復(fù)基金、耕地占用稅、征地管理費、青苗補償費、勞動力安置補助費、土地補償費、水利設(shè)施維修分?jǐn)傎M等多種費用，需要根據(jù)征用土地的實際情況繳納相應(yīng)的費用。3.拆遷安置補償費。城市化建設(shè)進程的推進，使得城市面貌日新月異，為了確保城市規(guī)劃的合理性，通常需要拆遷部分房屋建筑，對原有的土地使用者造成了一定的利益損失，因此，按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取現(xiàn)役房屋建筑所在地塊時，必須給予原先的土地使用者一定的拆遷安置費和拆遷補償費，以彌補原有土地使用者的經(jīng)濟損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土地成本影響因素

1.土地獲取方式。自2004年8月31日起，按照《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中的固定，只要是經(jīng)營性用地，都必須采用以下三種方式進行土地出讓：（1）招標(biāo)。由政府部門根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃戰(zhàn)略，國有土地使用權(quán)招標(biāo)公告，邀請相關(guān)建設(shè)領(lǐng)域的個人或組織參加此次招投標(biāo)活動，如果是市政工程建設(shè)，一般按照低價競標(biāo)的原則選擇合適的競標(biāo)單位；（2）拍賣。采用公開競價的方式進行國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，價高者得，這是一種相對透明而又公正的競爭方式，確保了競價的公平合理性，但是會引起“天價”地塊的出現(xiàn)；（3）掛牌。掛牌出讓國有土地使用權(quán)是拍賣的書面形式，有出讓者在公共信息平臺指定交易期限，按照價高者得的方式將最新價格顯示在公告牌上，截止到最后期限的最高競價者即成為此次交易的贏家。相對來說，掛牌是介于招標(biāo)和拍賣之間的一種彌補調(diào)劑方式，操作簡便，交易時間長，可控性較強。2.一般性因素。房產(chǎn)開發(fā)受地塊所在地段的影響是最大的，選擇地塊時必須要根據(jù)地段繁華程度、人流量、交通狀況、自然環(huán)境等因素綜合考量，這樣建設(shè)出來的建筑才具有較高的實用價值，而相對來說，這些條件也會影響到土地的出讓金額。住宅建筑適合選在自然環(huán)境好、交通便利、周圍生活設(shè)施配備齊全的地段，而商業(yè)建筑則適合選在人流量較大、地段開闊、交通便利的地段，地段較好條件絕佳的位置可創(chuàng)造利潤較高，同時土地成本也比較高，需要開發(fā)商合理選擇。同時，土地價格還會受到該階段土地利用計劃的影響，因為土地供應(yīng)量會決定其基礎(chǔ)價格，是其他因素變化的一個起跑線。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)中的土地成本控制策略

1.綜合分析選擇合適的地塊。低于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，根據(jù)建筑的用途選擇合適的地塊時土地成本控制的第一步。首先，開發(fā)商必須具有長遠(yuǎn)發(fā)展的意識，深入解讀國有土地出讓文件，挖掘出地塊的潛在價值。因為房產(chǎn)開發(fā)的周期較長，同時在高速的社會發(fā)展的趨勢下，建設(shè)工程周圍的環(huán)境會發(fā)生極大的變化，必須要了解地塊的發(fā)展要求，正確衡量自身實力，有無完成土地使用要求的能力；其次，合理預(yù)測地塊發(fā)展趨勢，評估建設(shè)收益。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的用途與地塊所在的城市規(guī)劃定位是一致的時候，往往項目建設(shè)的便利度會極大地提高，且建設(shè)效益也會比較大，因此開發(fā)商需對若干地塊進行綜合對比分析，以擇優(yōu)選取為原則，然后將性價比高的地塊作為最終的選擇；再者，牢牢把控建設(shè)時機，選擇合適的地塊。2.制定科學(xué)合理的土地競買策略。在諸多土地成本影響要素中，最無法控制的莫過于土地交易價格，目前使用的招標(biāo)、拍賣、掛牌等雖然是較為公正合理的交易方式，但是控制不合理極易出現(xiàn)價格超標(biāo)的現(xiàn)象，影響到土地成本控制。作為一個懂經(jīng)濟成本控制的開發(fā)商，必須掌握充分掌握自身建設(shè)實力和資金流轉(zhuǎn)情況，詳細(xì)掌握競爭對手的第一手資料，正確預(yù)測土地的建設(shè)效益，確定一個可接受的土地獲得價格，在進行交易時保持冷靜淡定，從容競價，確保項目效益。在土地競買過程中，通常會選擇以下幾種作戰(zhàn)策略：（1）高、低報價策略。根據(jù)有無強力競爭對手選擇合適的競價方針，比如說自身建設(shè)素質(zhì)高，項目建設(shè)專業(yè)性強，競爭對手少是，可選擇低價競爭策略，而在地塊競爭性強時，可選擇高價競標(biāo)的策略；（2）不平衡報價策略。在競爭時，很多時候土地價格并不是唯一決定因素，因此企業(yè)可以通過其他要素的優(yōu)化提高綜合評分，彰顯競爭實力，降低土地費用；（3）合縱連橫策略。與合適的競爭對手聯(lián)合競標(biāo)，避免惡性競爭。3.工程招投標(biāo)階段的成本控制。對于建設(shè)項目，在推行工程招投標(biāo)制的條件下，不但可以引入市場競爭機制，降低工程造價，還可以防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設(shè)備的采購過程中，為了保證中標(biāo)價的合理性，防止不合理或非實質(zhì)性報價中標(biāo)，在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低-價中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。4.加強土地成本構(gòu)成要素的控制。城市建設(shè)規(guī)劃是城市持續(xù)發(fā)展的要求，但同時會使部分人的根據(jù)利益受到影響，因此在進行房屋拆遷時，必須建立在合理規(guī)劃和適當(dāng)補償?shù)幕A(chǔ)上，不得出現(xiàn)強行拆遷的情況。近幾年，國家土地資源管理部門相繼出臺了房屋拆遷管理政策，切實保障了土地拆遷受害者的利益，提高了城市建設(shè)的規(guī)范化和制度化管理水平。在進行相關(guān)土地交易時，并不是獲得了交易權(quán)便擁有了土地使用權(quán)，還需要派遣相關(guān)人員去與原有的土地使用者進行溝通，合理評估補償金額，與使用者協(xié)商拆遷事件，制定好拆遷方案，確保拆遷工程順利進行。

四、結(jié)語

隨著我國人口的增長，人均占地面積日益減少，國家土地資源管理的戰(zhàn)略意義也因此提升，而房地產(chǎn)開發(fā)則是土地資源利用的一個重要項目。現(xiàn)階段，房價高漲，表面上看起來房地產(chǎn)開發(fā)的利益極為可觀，但是住宅建筑的基礎(chǔ)成本較高，其中占比較大的就是土地費用，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要想保證房產(chǎn)建設(shè)效益，就必須要加強土地成本的控制。

作者:馬全明 單位:海航地產(chǎn)集團有限公司

參考文獻：

[1]王春雷.房地產(chǎn)項目開發(fā)中的土地成本控制分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2015,06:64.

第8篇：房地產(chǎn)成本控制范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營中所產(chǎn)生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，前期工程費以及開發(fā)間接費和公共配套費等。2、房地產(chǎn)企業(yè)的費用房地產(chǎn)企業(yè)的費用主要指的是應(yīng)攤費用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營期間應(yīng)承擔(dān)的各種費用。主要包含管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項階段的成本控制立項階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項目的預(yù)期成本分布、收入，利潤和風(fēng)險進行相應(yīng)的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經(jīng)濟分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。2、設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設(shè)計階段的成本控制。具體來說應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項階段確定的成本規(guī)劃落實方案設(shè)計與施工圖設(shè)計；二是要強化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設(shè)計圖紙的審核工作。3、建設(shè)階段的成本控制建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實好工程款的支付時間節(jié)點，有效控制財務(wù)成本。4、交付階段的成本控制交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強竣工結(jié)算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險分析

融資風(fēng)險指的是企業(yè)為取得財物利益而產(chǎn)生的舉債，這會增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險分析

投資風(fēng)險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險分析

資金回收風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風(fēng)險指的是利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險以及收益分配的風(fēng)險的成因主要是由內(nèi)外兩個方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財務(wù)風(fēng)險間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場風(fēng)險、投資風(fēng)險等財務(wù)風(fēng)險，如果不能很好的對這些風(fēng)險進行控制，將會帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對于財務(wù)風(fēng)險的影響主要表現(xiàn)在對融資規(guī)模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)束語

第9篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)， 成本控制 ， 意義 ， 措施

中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼：A文章編號：

Abstract: the real estate to low profit windfall profits era by time, makes the high cost of real estate industry facing the crisis, in order to reduce costs; To improve the enterprise market competitiveness; There must be cost control, this article in view of the real estate development of the cost control of the connotation and significance of the brief do, and from the real estate development decision stage cost control, the design phase of the cost control, construction stage of the cost control, the completion of the cost control settlement stage four, put forward the concrete measures of cost control, so as to provide reference for real estate development.

Key words: real estate development, cost control, meaning, measures

1前言

作為投資熱點的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展初期，由于其暴利使得許多企業(yè)一擁而上，成本控制意識的缺乏，使得一些企業(yè)被淘汰，特別是近年來，政府針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度的加大使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著需要成本控制的巨大壓力。因此企業(yè)要在房地產(chǎn)競爭中取得優(yōu)勢地位，就必須優(yōu)化對成本的控制。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)涵和意義

房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，指通過對開發(fā)中的投資政策、設(shè)計、承包 、施工和竣工等各項目中涉及的各個階段均對成本實行控制，從而確保開發(fā)中成本控制整體目標(biāo)的實現(xiàn)。成本控制涉及時間長，需要考慮的內(nèi)容多，因此要多方參與才能取得最終目的，它對于企業(yè)參與競爭是非常有意義的，特別是房地產(chǎn)即將進入低利潤時代，這種成本控制所具有的意義與投資規(guī)模的擴大相比較，是同樣重要的。目前，由于我國房價居高不下，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)銷售額的萎靡，如果房價可以降低，那么房產(chǎn)銷售量必然增加。但房地產(chǎn)高價位，并不是單純的由于開發(fā)商為了牟取高額利潤，一定意義上，成本控制環(huán)節(jié)的薄弱，導(dǎo)致成本過高致使開發(fā)商無法降價。因此，如果可以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的成本控制，就可以減少空樓的現(xiàn)象，實現(xiàn)土地資源的合理利用。房地產(chǎn)業(yè)暴利時代的遠(yuǎn)去；并不是紙上談兵；據(jù)調(diào)查，目前在房地產(chǎn)業(yè)，利潤能維持在10％以上已經(jīng)很困難。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，其土地和資本在市場化進程中操作的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營的普遍存在，隨著國家對非法競爭和暗箱的嚴(yán)打，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得土地出讓權(quán)，就必須遵從市場規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到粗放式經(jīng)營已經(jīng)畫上句號，面臨的是更加激勵的競爭，在投標(biāo)的條件下，企業(yè)只有具有好的成本控制，才能具有較大的優(yōu)勢，贏得競爭，反之，只會失敗；面臨被淘汰的境地。

3成本控制的措施

3.1房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的成本控制

決策階段其對于投資額的估算，是選擇投資方案的重要依據(jù)，是成本控制的最大目標(biāo)。在開發(fā)前期，要做好實地調(diào)查，通過各種科學(xué)方法分析其市場可行性，針對所處地理位置的房地產(chǎn)走勢做出預(yù)測。對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，可行性的研究事實上是至關(guān)重要的，但是由于對其的不理解，許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為可行性研究的投資是冤枉錢，是不必要的，往往處于形式主義去做，甚至還有跟著感覺走的，這些都是非常錯誤，會造成嚴(yán)重的后果，要獲得最大利益，就必須進行成本控制。通過對消費者的心理和市場飽和度等進行分析，準(zhǔn)確估計然后是否應(yīng)該施工，財務(wù)分析也是必須認(rèn)真考慮的。對于投機規(guī)模也要認(rèn)真考慮，規(guī)模大于市場容量，會導(dǎo)致房產(chǎn)賣不出去，效益低；規(guī)模小，其資源不能合理高效配置，單位成本高，效益低，因此市場容量是考慮投資規(guī)模的重要前提。項目建設(shè)方案要達到合理化、最優(yōu)化的要求，一般步驟是先做出市場分析，然后據(jù)此做出若干個方案，在進行全面分析對比的基礎(chǔ)上，得出最優(yōu)的方案，然后進行可行性分析，之后決策。

3.2設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段也是需要進行成本控制的關(guān)鍵階段，盡管設(shè)計費用僅占工程總費用的 1％，但是它對工程總造價的影響是非常大的，是次于項目決策階段的第二大影響因素，因此在設(shè)計階段做好投資控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下幾點：在方案和工程設(shè)計方面采用競爭制度，即招投標(biāo)，通過設(shè)計招標(biāo)；根據(jù)質(zhì)量遴選設(shè)計單位，可以采用分階段招標(biāo)，如果全委托外單位設(shè)計，往往會出現(xiàn)設(shè)計成本過高的狀況；在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方面，要注意節(jié)約土地和成本，但是要滿足人們的居住環(huán)境和生活要求的基本前提下，比如綠化、體育設(shè)施、配套工程等等，而對事實表明；對小區(qū)的面積進行合理規(guī)劃，可以節(jié)約投資20％以上；對建筑平面形狀合理設(shè)計，因為平面形狀越復(fù)雜，建筑物形狀越不規(guī)則，其室外工程會復(fù)雜，導(dǎo)致單位造價增高；對建筑物樓層高度和樓層數(shù)也要進行合理設(shè)計，在總面積不變的情況下，層高越高，其相關(guān)的各種費用都會增加，單位造價也變高，樓層數(shù)越多，則單位造價降低；出圖前的審核工作要嚴(yán)把關(guān)．這樣可以將工程施工的變化控制在施工之前，這時候所需要花費的成本最低，如果在施工之后變更，可能會大大增加成本費用；限額設(shè)計，即只要是能夠進行定量分析的方面，都要通過計算推斷；在建筑材料和儀器的選用上；要選用技術(shù)過硬、質(zhì)量可靠有保證、運輸便捷、施工簡單的儀器；重要的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如鋼筋含量等，要進行設(shè)計預(yù)算；保證其真實性。

3.3施工階段的成本控制

施工合同的簽訂是施工階段造價控制的依據(jù)，合同是否完備對結(jié)算的影響很大，要采用標(biāo)準(zhǔn)合同和注意明細(xì)條款和措辭的嚴(yán)謹(jǐn)程度，這是進行施工階段成本控制的條件，否則可能會導(dǎo)致糾紛。在施工中，容易發(fā)生工程變更，對工程變更進行控制是關(guān)鍵。如建設(shè)單位在實際中可能會進行設(shè)計、工程進度、施工條件等的變更，因此施工單位要加強約束，如需要變更可按照洽商變更程序辦理，同時對于預(yù)算等各個職能部門的權(quán)限要明確，以保證洽商質(zhì)量。對承包商的索賠要求，要依據(jù)合同處理，嚴(yán)格核查索賠理由和依據(jù)的充分性、合理性，正確計算索賠費用，及時處理索賠事件。工程變更的索賠往往較多發(fā)生，在設(shè)計階段要合理設(shè)計，這樣可以減少工程變更，減少索賠，進行成本的有效控制。對材料和設(shè)備做好訂貨工作；行情行價要掌握，這樣才能預(yù)算，而對于施工單位采購的材料也要做好監(jiān)督工作，對質(zhì)量進行把關(guān)。

3.4竣工結(jié)算階段

在結(jié)算階段要嚴(yán)格按照設(shè)計的圖紙和合同進行驗收，對于材料和儀器差價要做好審核，要求施工單位提供竣工驗收單。按照合同和相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，做好結(jié)算復(fù)審，總之，要確保工程結(jié)算階段的質(zhì)量。

4.結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)中做好成本控制是非常重要的，由于其涉及多個環(huán)節(jié)，具有復(fù)雜性、科學(xué)性，因此，項目中的參與者整體需要共同努力，對項目成本進行有效控制，才能達到總體目標(biāo)。

參考文獻

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