前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)形勢分析主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

邁向了21世紀的人類社會，經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了一個明顯的趨勢，即以高科技信息為主導的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動了經(jīng)濟領(lǐng)域的一場空前革命，人類已經(jīng)進入了新經(jīng)濟時代。房地產(chǎn)業(yè)的增長也受到新經(jīng)濟的強烈沖擊。

1.新經(jīng)濟必然伴隨著新規(guī)則。這不僅為制度創(chuàng)新提供了更廣闊的空間，同時也強化了對制度的需求，加速并深化經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)市場的日浙成熟，產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的組織能力得到加強，從而使依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的各種動力因素對該系統(tǒng)的發(fā)展起到更為顯著的作用。

2.新經(jīng)濟以知識經(jīng)濟為顯著特征。知識在社會生產(chǎn)過程中的滲透，促進了生產(chǎn)迂回化、專業(yè)化發(fā)展和要素生產(chǎn)率的提高，帶來人類各種財富的加速增長。經(jīng)濟發(fā)展水平提高為產(chǎn)業(yè)成長提供了更堅實的物質(zhì)、知識基礎(chǔ)和更廣闊的發(fā)展空間。以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟增長將一改過去主要依賴于稀缺資源投入規(guī)模的模式，轉(zhuǎn)而強調(diào)知識、信息服務(wù)于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個性化。借助于通訊科技的迅猛發(fā)展而掀起的網(wǎng)絡(luò)革命，為新經(jīng)濟運行模式提供了支撐，并進一步促進了經(jīng)濟全球化進程和知識信息的傳播利用。由于知識資源的非稀缺性，即非排他或重復使用，從而具有使用越多其價值創(chuàng)造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經(jīng)濟形態(tài)得到改變，支持了經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)增長面臨的新動因

房地產(chǎn)業(yè)是指“從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經(jīng)濟活動的行業(yè)”。受傳統(tǒng)體制和發(fā)展水平制約，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長幾乎一直是以物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投資為主要推動力量的。建筑業(yè)盡管在官方口徑中被列為第二產(chǎn)業(yè)，但我國房地產(chǎn)業(yè)的成長與建筑業(yè)有著特殊的密切聯(lián)系。建筑業(yè)不僅是房地產(chǎn)業(yè)中不可缺的物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且是我國房地產(chǎn)業(yè)迄今發(fā)展歷程中的主導環(huán)節(jié)。這也是某種程度上使我國房地產(chǎn)業(yè)運行至今難以完全擺脫生產(chǎn)導向的軌道，因而忽視了市場需求的改變。新經(jīng)濟時代，隨著人們收入水平和知識水平的提高，在房地產(chǎn)市場上，服務(wù)需求遠比物質(zhì)商品需求更具有彈性，且服務(wù)需求形式擴展也比物質(zhì)商品更多更廣。目前，房地產(chǎn)服務(wù)需求不僅包括對作為最終消費品的所謂消費者服務(wù)的需求，還包括對作為眾多社會生產(chǎn)環(huán)節(jié)的中間投入品的所謂生產(chǎn)者服務(wù)的需求。一旦真正步入市場需求導向的軌道，房地產(chǎn)業(yè)的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質(zhì)商品需求轉(zhuǎn)向滿足不斷產(chǎn)生的服務(wù)需求。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的運行核心必然從物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向服務(wù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。這種產(chǎn)業(yè)核心的轉(zhuǎn)移，具體將依托于以下動力因素：

1.消費者服務(wù)的增長。首先是在收入提高、知識占有更充分以及以信息技術(shù)為主的高科技支持下，房地產(chǎn)消費者的服務(wù)需求將在規(guī)模和種類上快速增長，消費者服務(wù)部門將有相應(yīng)的供給規(guī)模和業(yè)態(tài)種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務(wù)和現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)行業(yè)的進一步成長，從而在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)形成更長的產(chǎn)業(yè)鏈進而交織出更廣泛的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的消費者服務(wù)增長情況，在此有必要作一些經(jīng)驗性的分析：

（1）隨著觀念更新，人們對于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，主要是各種私人服務(wù)業(yè)的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統(tǒng)消費者服務(wù)行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)也正融入現(xiàn)代知識與技術(shù)，其自身得到發(fā)展。

（2）對于現(xiàn)階段我國的發(fā)展狀況而言，消費者服務(wù)具有較高的收入需求彈性，消費者收入水平的提高，無疑為這類服務(wù)行業(yè)提供了更大的增長空間；

（3）婦女就業(yè)的增加以及個體、私營經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也從供求兩方面為消費者服務(wù)增長創(chuàng)造了有利條件；

（4）網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的社會化應(yīng)用，為形成由各類商品與服務(wù)的生產(chǎn)、分配、交換、消費構(gòu)成的經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)提供了支持，促使消費者服務(wù)在更廣泛有效的分工協(xié)作基礎(chǔ)上形成更多的新興業(yè)態(tài)和穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。如近年來綜合布線的普遍引入，對物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)發(fā)展起到了極大的促進作用。2.生產(chǎn)者服務(wù)的增長。作為中間投入品的生產(chǎn)者服務(wù)，如房地產(chǎn)開發(fā)、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產(chǎn)者服務(wù)的迅速增長也成為房地產(chǎn)業(yè)增長的新動因。根據(jù)現(xiàn)有按經(jīng)濟活動類型統(tǒng)計的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，住宅建設(shè)和一系列屬于生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)的增長是推動我國房地產(chǎn)業(yè)整體增長的主要因素。

（1）住宅建設(shè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中提供物質(zhì)產(chǎn)品的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，盡管仍保持較高增長率，短期內(nèi)仍體現(xiàn)出相當?shù)某砷L性，但一定程度上講，政府對于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長期以較高的住宅建設(shè)投資規(guī)模來保持房地產(chǎn)業(yè)的增長點，勢必無助于改變整個產(chǎn)業(yè)偏重并依賴整個物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的格局；

（2）技術(shù)進步導致物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域勞動生產(chǎn)率提高從而就業(yè)相對縮減，這是現(xiàn)代社會經(jīng)濟的一大顯著背景；

（3）隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可忽視。物質(zhì)產(chǎn)品的需求逐步飽和及服務(wù)需求不斷衍生的趨勢，而現(xiàn)在距離2010年我國人均住房面積目標的實現(xiàn)不過是幾年的時間，因此，近期以住宅建設(shè)為產(chǎn)業(yè)的新增長點，在滿足消費者直接需求的同時，還應(yīng)重視物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)為各類房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展提供載體的功能，即住宅業(yè)應(yīng)同時作為一種生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)而得到新的發(fā)展。

3.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應(yīng)用的新經(jīng)濟時代，網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合是一種發(fā)展趨勢，成為房地產(chǎn)業(yè)的“推動劑”。由于房地產(chǎn)商品屬于區(qū)域性

商品，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品信息量流通較少，對開發(fā)商和購房者都造成了一定的困難。網(wǎng)絡(luò)的參與就打破了區(qū)域性的限制，縮短了各種信息流通的時間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)帶來巨大變化，使其更為規(guī)模化、規(guī)范化。

（1）網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)業(yè)提供全面營銷信息技術(shù)服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)提供了企業(yè)與顧客雙向交流的通道，使房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展規(guī)模化的交互式的市場營銷方式。這種交互式的市場營銷方式一方面讓企業(yè)更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產(chǎn)企業(yè)有更多的空間為用戶提供更具價值的售前服務(wù)和售后服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)的商業(yè)從跨時空交易、交易現(xiàn)實的虛擬實現(xiàn)、交互式營銷、網(wǎng)絡(luò)市場以及整合性等方面給房地產(chǎn)市場營銷方式帶來了一場深刻的變革，也促進了房地產(chǎn)業(yè)新增長。

（2）定向銷售，中國互聯(lián)網(wǎng)用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學及以上，屬中產(chǎn)階級或高層教育界人士。這部分群體購買力強且具有很強的市場影響力，同時隨著住房商品化和購房分期付款的支持，購房群體的年輕化趨勢更加明顯?；ヂ?lián)網(wǎng)用戶和購房者的趨同性，給網(wǎng)絡(luò)營銷帶來了巨大商機。

與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，開拓房地產(chǎn)業(yè)未來，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)共舞的信號。我國房地產(chǎn)業(yè)別無選擇，只有緊緊依托于網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用和發(fā)展，加快實現(xiàn)與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能贏得更廣闊的發(fā)展空間。

第2篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

房地產(chǎn)業(yè)市場失靈對策

0引言

隨著2008年全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)，關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動了消費、投資以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點。以下謹從市場失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展狀況。

1房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)形式

市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機制在其運行過程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實現(xiàn)某些合意的社會經(jīng)濟目標，只能通過或最好通過公共活動的方式來解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個我國相對較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導致了房地產(chǎn)市場失靈具有客觀必然性。

1.1房地產(chǎn)市場的壟斷性導致市場失靈

1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，固定在一個特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠固定在某個位置的天然壟斷。同時，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動的，每個房地產(chǎn)所處位置的自然、社會、經(jīng)濟條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別，更強化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對價格的操作機制也就越強，削弱了市場機制的發(fā)揮，導致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。

1.1.2房地產(chǎn)價值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，從土地的開發(fā)投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價值高昂的“奢侈品”，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對申請人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費者，使得市場缺乏競爭，導致了市場資源配置的失效。

1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢。

1.2房地產(chǎn)的外部性導致的市場失靈

由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目之間相互影響。如福州大學城的落成直接導致大學城周圍房地產(chǎn)項目身價大增，表現(xiàn)出較強的正外部性。房地產(chǎn)對市政設(shè)施和各種社會職能部門有很強的依賴性。隨著政府公共設(shè)施的建設(shè)，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價格也會大幅上漲。同時，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會極大地影響消費者的效用。一般認為，外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。

1.3房地產(chǎn)市場信息的不對稱性導致的市場失靈

信息不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準時性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點：

1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復雜，涉及領(lǐng)域繁多，涉及面極廣，導致消費者難以確定商品的質(zhì)量。

1.3.2房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個工程的基礎(chǔ)上施工，又被后一個工程覆蓋，難以進行全面的檢查。

1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設(shè)計構(gòu)造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費者不能通過“貨比三家”的原則來進行比較選擇，導致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。

1.4房地產(chǎn)的公共性導致的市場失靈

根據(jù)經(jīng)濟學原理，公共物品的市場一般會失靈。由于市場的本質(zhì)是以私人利益最大化為導向的，因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構(gòu)成部分土地是國有的，同時房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應(yīng)、通信、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施聯(lián)系在一起，外部性極強。而這些公共設(shè)施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點，刻意炒高某些地段的房價，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會資源配置的不合理。

1.5社會分配的不公導致的市場失靈

在分配領(lǐng)域，單純依靠市場機制的自發(fā)作用不可能完全實現(xiàn)收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關(guān)系到社會的穩(wěn)定。況且，住房又是一種價值高昂的產(chǎn)品，并非每個家庭都能承受。因此，政府有必要干預住房市場，幫助低收入家庭獲得適當?shù)淖》俊＿@決定我國的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場的作用，有市場來供應(yīng)大多數(shù)居民的住房。同時政府直接供應(yīng)一部分必要的保障住房作為輔助的手段。

第3篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；管理策略

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

利潤是刺激項目建設(shè)快速達成的有效抓手，但成本的前期控制才是實現(xiàn)合理利潤之根本。但是在一些項目開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往忽視成本的管理與控制，因此而未能獲得合理的利潤以及實現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標，甚至在項目開發(fā)中遭遇困境或遺留后患。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中要研究的首要課題就是如何加強工程項目的成本管理和成本控制，以達到提高資金使用效率，降低工程成本的目標。

一、新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要意義

1、成本管控是保護股東權(quán)益的重要手段

企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤水平，為企業(yè)未來發(fā)展打好堅實的基礎(chǔ)，使企業(yè)價值實現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個更好的回報。

2、成本分析需要成本控制做基礎(chǔ)

成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤的必要條件。成本管控貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點，沒有成本管控提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無法完成的。

3、成本管控是提高企業(yè)競爭力的有力保證

成本管控不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長遠的目光看待付出的成本對企業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對自身情況進行系統(tǒng)的評估，通過制定一系列的包括產(chǎn)業(yè)鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對成本進行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當今世界500強企業(yè)，都是通過完善的管控制度，實現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識不強，遇到不景氣的經(jīng)濟大環(huán)境，則無法依靠管控制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中存在的問題

1、在項目開發(fā)建設(shè)中，一味講究權(quán)利的劃分，卻忽視了權(quán)與責，責與利的明晰。在成本管理這一系統(tǒng)中，有項目策劃，設(shè)計管理，采購管理，工程管理，銷售管理。每個部門擁有相對的獨立權(quán)利，而又彼此影響和牽制。在項目開發(fā)建設(shè)中更多注重強調(diào)各部門經(jīng)理的權(quán)限，而忽視對其責任的明確和利益的分配，就會造成項目開發(fā)過程中責任相互推諉或工作積極性不高等現(xiàn)象，造成工期延誤或質(zhì)量不達標，最終導致成本管理失控或失效。在項目開發(fā)中不能形成責權(quán)利統(tǒng)一的管理體系，不能形成合理的獎勵競爭機制，不能形成明確的問責制度，就不能有效的實現(xiàn)成本的管理與控制。

2、在成本控制與管理中，一味追求簡單利潤，卻忽視“質(zhì)量成本”。在項目開發(fā)中，有些企業(yè)只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實上，企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的利潤實現(xiàn)是以質(zhì)量為前提保障的。很多企業(yè)忽視質(zhì)量成本的管理，在項目開發(fā)后期，由于質(zhì)量問題引發(fā)的停工、返工、賠償或處罰等，最終導致項目成本的大量流失以及企業(yè)名譽無法估量的損失。一直以來，很多企業(yè)將成本與質(zhì)量的關(guān)系看成是對立的，往往認識不到保證產(chǎn)品質(zhì)量其實是保證成本有效投入的前提。而質(zhì)量成本的缺失會導致項目成本的后期追加，從而使企業(yè)造成巨大的社會經(jīng)濟損失。

3、在成本控制與管理中，一味強調(diào)工期目標，卻忽視工期成本。工期成本是指為實現(xiàn)工期目標或合同工期而使用各種辦法時所產(chǎn)生的所有費用。很多企業(yè)忽視工期成本的預算和規(guī)劃，不能統(tǒng)籌規(guī)劃有效推進工程進度，有的企業(yè)在超出預期進度的情況下又只會揠苗助長，強推進度引發(fā)更多安全隱患。而有的企業(yè)無法預期完工在后期的補償中作出了巨大犧牲。由此，對工期成本的重視不足，使得企業(yè)資金無法有效利用，造成開發(fā)成本的巨大投入?yún)s低效回報。

4、在成本控制管理中，一味重視對材料成本的控制和管理，卻忽視對人的控制和管理。很多企業(yè)在項目開發(fā)中失敗，很多時候是忽視了企業(yè)人員的控制和管理。設(shè)計部門只管設(shè)計，采購部門只管采購，施工部門只管完成工期任務(wù)，完全不計成本的規(guī)劃和預算，但事實上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個團隊有成本概念，才會實現(xiàn)成本統(tǒng)籌規(guī)劃，否則只會導致成本預算的巨大支出，而未能達到獲得合理的利潤以及實現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標。

三、房地產(chǎn)成本管控的有效策略

1、從制度管理中要效益

1.1要依法。依照法律細致的訂立合同文本，合同文本應(yīng)面面俱到，明確各項協(xié)議條款，在涉及到施工過程的每項環(huán)節(jié)都應(yīng)有確切的表述，避免對方鉆法律的空子。嚴格訂立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等現(xiàn)象；

1.2要建制。堅持責與權(quán)、權(quán)與利相結(jié)合原則，確立職權(quán)清晰的管理制度。明確各部門的職權(quán)，細化工作責任，做到人人監(jiān)督，人人有責。明確獎罰細則，做到獎罰分明，借以調(diào)動員工工作積極性。結(jié)合實際，制定切實可行的成本管理方案，細化工作任務(wù)，做到有章可循，避免規(guī)章制度變?yōu)橐患埧瘴模?/p>

1.3要落實。在進行成本管理時必須做到按章執(zhí)行，并提高管理人員的管理水平。尤其要嚴抓采購和審計的紀律。對采購的管理是項目成本管理的重中之重，市場上的材料種類繁雜，規(guī)格多樣，價格更是天差地別，所以在進行采購招標工作時應(yīng)遵照公平，公開的原則。在審計過程中，不僅要注重工程完結(jié)后的審計，更要注重工程前期，工程中期的審計工作，三者結(jié)合對比才能將審計工作做好，才能將成本控制工作落實。

2、從招投標上要效益

2.1細致編制招標文件。造價管理人員應(yīng)綜合多方因素，對各類材料進行估價，對各項招標條款進行研讀，制定出嚴謹周密的招標文件。

2.2要進行實地考察，具體了解供應(yīng)商所提供材料的真實性.

2.3在確保質(zhì)量的情況下低價中標。作為工程的投資者、管理者都應(yīng)該杜絕金錢至上觀點，不能只追求低價，而是應(yīng)該在確保質(zhì)量合格的前提下，控制中標價格，控制項目成本。

3、從工期成本控制上要效益

3.1合理規(guī)劃。在工程開始前應(yīng)提前撰寫項目計劃書，編撰施工進度表，合理安排各項工作，避免工作任務(wù)的沖突，要將施工任務(wù)順序安排妥當，不做只挖坑不種樹的事情，確保施工過程中各項環(huán)節(jié)都可以有序進行。合理利用施工場地，不亂搭建，不亂堆放，要設(shè)計出精細的施工圖紙，標明所有場地的用途。

3.2對進程監(jiān)督。施工過程各項環(huán)節(jié)都應(yīng)有人進行驗收接管，確立逐層監(jiān)督制度，嚴抓質(zhì)量關(guān)，確保各項工作都能按規(guī)執(zhí)行，狠抓紀律關(guān)，嚴禁工作人員偷懶耍滑消極怠工，一人偷懶后面的工作人員就得進行補救，不僅浪費材料，更影響了工程的進程.

3.3合理有效施工。在施工過程中應(yīng)嚴格控制工期，不能拖延更不能為爭奪市場而追趕工期，應(yīng)有效利用人力、物力，做到人盡其才、物盡其用，做到有計劃有順序的開展工作。

4、從提升人員素質(zhì)上要效益。要強化業(yè)務(wù)學習。組織員工集中學習，針對不同崗位設(shè)置專門的崗位培訓，并對培訓的全過程進行監(jiān)督，逼著不愛學習的愛學習，愛學習的更好地學習；培養(yǎng)員工自主學習的能力。提供良好的學習氛圍，調(diào)動學習的主動性和積極性，激勵員工不斷學習成長，充分提高員工的自適應(yīng)能力。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)是一個必須長期生存的企業(yè)，該行業(yè)成本管控更是一個長期系統(tǒng)性的工程，涉及面十分廣，管控周期性長，管控項目多、任務(wù)重，要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作，同時需要房產(chǎn)企業(yè)全員參與，每個人都從自身職務(wù)提出合理的成本管控措施，商討匯總，由全員共同制定成本管控措施并且實施全過程，利用科學的管理手段，合理安排施工，最大限度優(yōu)化成本配置，降低企業(yè)成本，幫助企業(yè)取得更好的效益。

參考文獻

[1]朱葉.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制思路[J].現(xiàn)代商業(yè),2013（18）:255.

[2]劉斌.談房地產(chǎn)企業(yè)如何控制企業(yè)成本[J].民營科技,2010（03）:57-59.

第4篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

摘 要 在我國，目前已注冊的房地產(chǎn)開發(fā)商家數(shù)有3萬左右。隨之帶來的普遍問題就是房企的規(guī)模小。因此我國房企的主要呈現(xiàn)出數(shù)量多，規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)集中度低下的特點急需解決。

關(guān)鍵詞 并購 市場模型 異常收益

我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司所發(fā)生的并購重組有沒有是創(chuàng)造很大價值，這不僅需要進一步而且是非常全面的進行實證研究。從以前學者的觀點看來，對我國房地產(chǎn)上市公司并購的績效進行實證分析是很有必要的，也是大有可為的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)并購績效實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源及樣本的選取、處理

1.數(shù)據(jù)來源

本文所取用的數(shù)據(jù)主要來自于：投資界網(wǎng)站、中證網(wǎng)、上海證券交易所和深圳證券交易所網(wǎng)上數(shù)據(jù)。

其中表1的數(shù)據(jù)來源于投資界網(wǎng)站，涉及7起并購企業(yè)的股價數(shù)據(jù)來源于滬深兩地證券交易所官網(wǎng)，并購重組失敗五大原因數(shù)據(jù)來源于中證網(wǎng)。

2.樣本的選取和處理

本文選取了滬深兩地的證券交易所公布的2008-2010年房地產(chǎn)行業(yè)重組活動的公司，按照其在媒體上發(fā)出公告的內(nèi)容進行錄入。樣本的選取標準有以下幾點：

第一，假如事件前后有董事會及股東大會公告的，應(yīng)當以第一次公告日期為準。

第二，并購公告日（設(shè)置為0）前30和后30個交易日內(nèi)，不包含其他有影響股價正常波動的重大事項（如分紅、配送股等）發(fā)生。由于選擇的事件期是-15，15。

第三，一家公司連續(xù)發(fā)生多起并購事件的，相鄰兩起并購事件的間隔必須不小于2個月。

第四，并購的公告日（設(shè)置為0）前前后后的45個交易期內(nèi)，公司股本沒有發(fā)生重大變化。選取公告日前45到前16日得數(shù)據(jù)來分析估算每個公司的β相對穩(wěn)定，這樣會使CAPM模型算出來的超額收益相對穩(wěn)定可靠。

3.事件研究法的計算過程

為了評價事件的影響，我們需要度量異常收益，異常收益是事件窗口期間證券的實際收益與正常收益之差。

（公式1）

是實際收益， 是正常收益(由市場模型計算得出)， 是異常(或非期望)收益部分。在如此分解下，異常收益 是實際收益和正常收益之差:

（公式2）

4.估計異常收益

在選擇好用于估計正常收益的模型后，接下來的步驟就是對異常收益進行估計。由方程(2)可知，異常收益 ， 無需估計，需要估計的 ，一般用估計窗口內(nèi)的相關(guān)數(shù)據(jù)進行估計，如在使用日數(shù)據(jù)與市場模型的事件研究中，市場模型參數(shù)可通過事件發(fā)生前120天的數(shù)據(jù)進行估計，再運用所估計出的參數(shù)與事件窗口對應(yīng)的數(shù)據(jù)計算 的估計值。

先是對樣本進行初步的考察和其數(shù)據(jù)獲得的難易度，然后對收購公司和目標公司進行系統(tǒng)研究。經(jīng)過挑選選取了以下7個并購事件：上實控股購中新地產(chǎn)45%的股權(quán)，SOHO中國收購北京凱恒，保利并購丹東天賜，萬科并購上海祥大100%股權(quán)，中體產(chǎn)業(yè)和三元房產(chǎn)并購樂百年100%股權(quán)，中天城投收購華潤貴陽100%股權(quán)，鼎力股份收購高爾夫花園100%股權(quán)。

根據(jù)收購公司的側(cè)重點不同可以將并購類型按照股權(quán)類、整體類、資產(chǎn)類三種。股權(quán)類的收購又可以大致分為母公司持有對應(yīng)公司的股權(quán)和另一家公司持有目標公司的股權(quán)兩種。資產(chǎn)類的收購包括了購買經(jīng)營性資產(chǎn)、設(shè)備和生產(chǎn)線等。整體類收購可以分為收購母公司下屬的子公司或者是分公司。承債式的兼并目前還沒有算入研究范圍。收購權(quán)類型的交易占了大半部分，整體類項目收購最少。

二、實證研究的結(jié)果

對上述公司的并購事件從公告日前后15交易日的每日平均超額收益AAR，CAR進行T檢驗。

其中AAR在-15、-14、-12、-6、-2、-1日都超額收益大于0，但是-7、7交易日的均超收益都小于0。AAR的值在0上下波動。峰值出現(xiàn)在-12交易日，波谷為第-7交易日。

CAR在-15、-14……13、14、15交易日累積超額收益大于0。這種情況說明并購重組之后上市公司的收益率是增加的，績效是提高的。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)顯示，收購公司和目標公司，日均AAR公告后比公告前要下降很多。CAR公告后要比公告前的數(shù)值上升的要緩慢。產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因應(yīng)該是企業(yè)重組的消息提前泄露，廣大投資者等到價格拉高之后才知道消息，并且買入少數(shù)股票，所以公告增幅比公告前小。

參考文獻：

[1]瞿寶忠,趙小平.上市公司并購重組分析.上海:百家出版.2003:60-61.

第5篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

關(guān)鍵詞：限購；房地產(chǎn)市場；非理

中圖分類號：C9133文獻標識碼：A文章編號：1006-723X（2012）09-0052-05

長時間以來，由于房地產(chǎn)自身的特點，注定其在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。應(yīng)該說房地產(chǎn)市場是一個充分競爭的市場，參與市場的房產(chǎn)企業(yè)既有全國性企業(yè)也有地方性企業(yè)；既有國有企業(yè)也有私營企業(yè)。由于資源的稀缺性，如鋼材水泥等建筑材料價格不斷上漲，特別是土地價格的飛速上漲直接導致了房價的迅速上漲，許多地方土地收入成為地方財政收入的主要形式。高房價引起了一系列的經(jīng)濟和社會問題，它一方面影響房地產(chǎn)自身，使房地產(chǎn)市場存在嚴重的泡沫，最終影響銀行信貸，從而產(chǎn)生影響金融市場穩(wěn)定的因素。另一方面，高房價使許多人買不起房，調(diào)查顯示，我國有至少80%以上的人買不起房，因此，人們對于房價降價的呼聲越來越高。為了防范金融市場風險和提高人們生活水平，政府推出了限購政策。

一、房地產(chǎn)市場非理表現(xiàn)

（一）需求產(chǎn)生階段：從眾消費行為和攀比消費行為

從眾消費行為是指在群體壓力面前，消費者在消費行為中自覺不自覺地以群體中的其他消費者為參照對象，做出與多數(shù)消費者一致的消費行為或者反應(yīng)傾向。[1]（P1005-1013）一旦在房產(chǎn)消費中消費者從眾消費，就會出現(xiàn)一下兩種惡果：一方面超出了自己的支付能力，產(chǎn)生嚴重的債務(wù)負擔；另一方面，所購房子不符合自己的實際需求，造成了房屋的空置和資源的浪費。

攀比心理是一種不滿足于現(xiàn)狀，不甘落后于他人而想擁有甚至超越他人的心理意識。這種行為一般表現(xiàn)在兩個方面：一方面攀比消費是一種炫耀心理，這實際上是一種超越自我客觀價值的自我虛構(gòu)，表現(xiàn)在生活消費領(lǐng)域，就是對物質(zhì)生活的高欲望。在大多數(shù)人買不起房子的時候購買房產(chǎn)，以此來提高自己在社會中的地位和顯示自己的社會價值，以求得自尊的滿足和心理的平衡。另一方面，攀比消費是一種求異心理，就是要通過外在物質(zhì)的東西來體現(xiàn)自己的與眾不同，甚至以叛逆式的標新立異的奇特行為，來向人們顯示自己的存在，花明天的錢圓今天的夢，在群體模仿式的消費行為中滋生壓倒對方而求獨領(lǐng)的畸形心理和行為，從而產(chǎn)生攀比消費行為。

（二）收集評價信息階段：觀望消費行為

觀望原指以置身事外的態(tài)度去看待事態(tài)的發(fā)展，所以消費者更愿意持有貨幣等待他們認為的最好消費時機，所謂錢在手心不慌。這樣就產(chǎn)生了一個問題，怎樣判斷好的消費時機。按照市場供求的一般規(guī)律，當某種商品價格上漲時人們會減少這種商品購買，由于需求的減少，當房價上漲時，人們會有一個這樣的預期，房價還會上漲，所以就會選擇購買，而當所有的人都這樣認為時，整個市場的需求量就會增加，而需求的增加又加速了房價的上漲。在當前限購的情況下，房價出現(xiàn)了松動，許多地方房價已經(jīng)下降，正如人們不希望看到的那樣，人們依舊持幣觀望，并沒有帶來房地產(chǎn)市場的復蘇。2011年人們沒有看到往年的“金九銀十”，反而是房產(chǎn)市場迎來了一輪又一輪的寒冬。

（三）購買決策階段：超前性消費行為和滯后性消費行為

超前消費是指脫離自己收入水平和收入能力的盲目消費行為，它以追求享樂為目的，以消費高品牌、高檔次的商品為特點，是一種不顧生產(chǎn)發(fā)展的可能和家庭收入的多少而不計后果的消費方式。[2]（P24-27）這種消費行為反映在房地產(chǎn)市場就是購房者嚴重超出自己的支付能力的情況下堅持要購買房產(chǎn)，從而給自己的工作和生活帶來巨大的壓力，使自己成為房奴，擾亂自己正常的生活。它不僅會敗壞社會風氣，也會在經(jīng)濟上造成虛假社會需求，更會妨礙市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。相反的，另一種極端是滯后性消費，也就是說持幣觀望到了另一極端，在這種情況下，消費者往往信奉買房不如租房，他們認為現(xiàn)代我國《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)使用期限為70年，過了70年之后房地產(chǎn)又不是自己的了，所以這些人寧愿租房也不購買。我們知道，消費對生產(chǎn)具有反作用，滯后性消費行為實際上是掩蓋了正常的市場需求。

（四）購后行為階段：投機性消費行為

近幾年，中國房地產(chǎn)市場因需求拉動而一路高歌猛進，房價快速上漲，引發(fā)了各路炒家介入房地產(chǎn)市場，短期投入，炒高房價，擇時出手，獲取暴利。香港中文大學教授、著名經(jīng)濟學家郎咸平先生認為，中國有四大類資金投入房地產(chǎn)市場：家庭存款；企業(yè)不投資資金；受賄款；國際熱錢。這些資金大量進入房地產(chǎn)市場后，加速了房價的拉升。例如：深圳、廣州等城市由于炒家的介入 ，2006年底至2007年上半年，房價飆升，不到一年時間，房價上漲一倍以上；2010年海南建國際旅游島政策出臺之后，房地產(chǎn)價格增長了3倍。隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，嚴打房地產(chǎn)市場炒家，深圳房價快速回落，投機炒房受到有效抑制。但是，任何市場都有投機行為，只要有獲利機會，炒房者仍然會擇機入市。

二、房地產(chǎn)市場非理性消費行為的假設(shè)

眾所周知，在房地產(chǎn)市場上，人們的消費行為決定了房地產(chǎn)市場的興衰，而影響消費者行為的主要因素是政策引導、非理性消費行為和人們對于市場的預期，為此可以從以下幾方面進行假設(shè)：

第6篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

一、投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計量模式優(yōu)劣分析

（一）成本模式的優(yōu)劣

1. 成本模式的優(yōu)勢

《投資性房地產(chǎn)準則》這一規(guī)章中明確表明采用成本模式計量的固定資產(chǎn)和有關(guān)城鄉(xiāng)土地使用權(quán)的會計處理過程中的后續(xù)計量和核算都應(yīng)符合《企業(yè)會計準則第4 號――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6 號――無形資產(chǎn)》的要求。因此，成本計量模式的優(yōu)勢顯而易見。

（1）會計處理簡單，易掌握。因為采用成本模式計量在后續(xù)使用中其會計處理方法與固定資產(chǎn)累計折舊、無形資產(chǎn)累計攤銷基本相同。但與固定資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)一般不以工作總量為分攤標準，不采用工作量法計提折舊。又因為持有投資性房地產(chǎn)的主要目的是賺取增值收益，無需為了使投資性房地產(chǎn)的成本盡早得到補償而采用加速折舊法。如此一來，在成本模式計量下的房地產(chǎn)會計核算時只需要采用平均年限法計提折舊，核算過程簡單，易操作。

（2）轉(zhuǎn)換性強。相比于成本模式，采用公允價值計量模式的企業(yè)在權(quán)限上往往具有較大的限制性。也就是說企業(yè)在使用公允價值計量模式后不允許轉(zhuǎn)化成成本計量模式，反之則可以轉(zhuǎn)換。這就是成本計量模式的優(yōu)勢之一。然而利用成本模式對房產(chǎn)等固定資產(chǎn)進行核算時也會出現(xiàn)較多的弊端，下面將對這一弊端進行具體概述。

2. 成本模式的劣勢

眾所周知，公允價值模式是在成本模式之后才出現(xiàn)的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。而對于成本模式的劣勢所在，一種情況是在使用成本模式計量的過程中可采用多種折舊方法對投資性房地產(chǎn)進行計提減值，企業(yè)可以人為預計凈殘值，預計使用年限，選擇折舊方法。采用這種計量方法容易操縱企業(yè)當年利潤。此外，成本計量模式無法適應(yīng)多變的市場，真實反映當前市值，不利于對企業(yè)資產(chǎn)的評估。

（二）公允價值模式的優(yōu)劣

1. 公允價值模式的優(yōu)勢

與成本模式相比，公允價值模式在不斷變化的市場中，公允價值模式能更準確的反映投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債日的狀況，更能確保會計信息的可比性和相關(guān)性，有利于企業(yè)會計信息用戶的決策。在不斷變化的市場中，投資性房地產(chǎn)可以按照其所處地區(qū)的較為活躍的房地產(chǎn)交易市場及房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息及時、靈活、準確地對投資性房地產(chǎn)的價值進行反映。準確、及時的信息有助于股東、債權(quán)人、企業(yè)管理者及其他信息用戶做出判斷和決策。

2. 公允價值模式的劣勢

（1）增加企業(yè)核算成本。不同于成本模式的長期存在，公允價值模式是自2006年《投資性房地產(chǎn)準則》的頒布才出現(xiàn)的。準確應(yīng)用這樣一個新的計量模式，無疑是對企業(yè)會計人員能力的一個挑戰(zhàn)，但大多數(shù)企業(yè)會計人員是經(jīng)不起這樣的挑戰(zhàn)的。且目前我國各地的房地產(chǎn)價格差異較大，尚不存在統(tǒng)一的活躍交易平臺，所以企業(yè)要請專業(yè)評估機構(gòu)對持有的投資性房地產(chǎn)價值進行評估，如此一來，企業(yè)將為評估該項資產(chǎn)投入較高成本。

（2）影響企業(yè)納稅額。按照《投資性房地產(chǎn)準則》的要求，通常使用公允價值進行計量的投資性房地產(chǎn)其采購運用及出售等過程中發(fā)生的會計事項在有關(guān)處理過程中要對其進行特殊對待。對其不能像通常的固定資產(chǎn)一般進行固定資產(chǎn)的折舊以及折舊的分攤。這種固定資產(chǎn)的計量方式在另一個方面表明對投資性房地產(chǎn)進行賬務(wù)處理時其公允價值和賬面上的價值之間的差額將會降低。這在一定程度上降低了企業(yè)的成本，但同時也增強了企業(yè)的稅務(wù)負債。

（3）影響會計信息質(zhì)量的可靠性。公允價值計量模式是一個相對新的計量模式，它的不成熟不只體現(xiàn)在企業(yè)會計人員無法掌握其處理要點，更重要的是國家相關(guān)部門沒有制定出完善的監(jiān)督和管理機制，從而導致企業(yè)聘用的專業(yè)人員對其賬面價值操控空間較大，調(diào)節(jié)企業(yè)成本進而粉飾企業(yè)當期利潤變得可行。

（4）轉(zhuǎn)換性弱?！锻顿Y性房地產(chǎn)準則》中提到企業(yè)可以在一定的環(huán)境下將傳統(tǒng)的成本計量模式轉(zhuǎn)化為公允價值計量模式，卻不可以反其道而行，這是公允價值計量在轉(zhuǎn)化性方面的弱勢。而許多企業(yè)采用的是后者這種計量方式，當外部經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定，內(nèi)部企業(yè)經(jīng)營比較完善時，若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了經(jīng)濟上的較大波動，使用公允價值計量方式的房地產(chǎn)企業(yè)，將會遭受更多經(jīng)濟上的損失。在造成一定量的經(jīng)濟損失后，多數(shù)企業(yè)又無法改變其后續(xù)計量模式，這樣的情況難以處理。

（5）增加稅務(wù)處理難度。在我國采用成本模式計量為納稅基礎(chǔ)因而使用這種計量模式的企業(yè)在進行賬務(wù)處理時較為簡單。如果企業(yè)沒對投資性房地產(chǎn)計提減值準備，在進行納稅調(diào)整時只需要調(diào)整超出稅法允許范圍的部分。如果有計提減值準備，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》對計提減值準備部分進行調(diào)整即可。采用公允價值模式計量的企業(yè)，在計算應(yīng)納稅額時，稅法規(guī)定對公允價值變動損益不予確認，要調(diào)整應(yīng)納稅額。

二、采用公允價值模式計量對企業(yè)的影響

不管是因為2007年1月1日《投資性房地產(chǎn)準則》的實施而采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)還是在后來的經(jīng)營過程中出現(xiàn)了一些經(jīng)濟波動而使企業(yè)改變了原有的計量模式，轉(zhuǎn)而實行傳統(tǒng)的成本模式測量都會給企業(yè)的財務(wù)部門造成一定程度上的賬務(wù)混亂。根據(jù)國家財政部門對會計政策變更的會計處理方法規(guī)定，采用追溯調(diào)整法。采用該方法的具體步驟為：計算會計政策變更的累積影響數(shù)、編制相關(guān)項目的調(diào)整分錄、調(diào)整列報前最早期初財務(wù)報表相關(guān)項目及金額、附注說明。在首次執(zhí)行會計準則采用公允價值計量時或計量模式變更日可以按照公允價值進行計量， 并將公允價值與賬面價值的差額調(diào)整留存收益。

（一）采用公允價值模式對資產(chǎn)負債表部分項目的影響

由成本模式變更為公允價值模式時，會對資產(chǎn)負債表部分項目產(chǎn)生影響，主要包括對投資性房地產(chǎn)、盈余公積與未分配利潤、資本公積、遞延所得稅負債的影響。

1. 對投資性房地產(chǎn)的影響

以2007年1月1日首次執(zhí)行會計準則時采用公允價值計量為例：結(jié)合我國房地產(chǎn)實際發(fā)展情況，自2007年以來我國房地產(chǎn)價格普遍上漲，公允價值相對變大，如此可以增加企業(yè)的資產(chǎn)總額。

2. 對盈余公積與未分配利潤的影響

如果投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于公允價值，應(yīng)按兩者之間的差額調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面上的余額，同時確認公允價值上升的收益；反之，如果投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于公允價值，應(yīng)按兩者之間的差額調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時確認公允價值下跌的損失。對于第一次使用公允價值進行投資性房地產(chǎn)的核算和計量，應(yīng)當格外注意賬面價值與公允價值的差值。第一次采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量核算時，公允評估價值與賬面上的價值有一定的差額。需要相關(guān)專業(yè)人員進行項目初期的資金調(diào)整，尤其在盈余公積與未分配利潤之間進行調(diào)整。如果企業(yè)在此之前采用過成本模式計量，而后變更為公允價值模式計量，需調(diào)整因此變更會影響到的項目，對變更前的以前年度產(chǎn)生的公允價值變動收益，需要調(diào)整其期初盈余公積和未分配利潤。

3. 對資本公積的影響

資本公積是由于對流動資產(chǎn)及固定資產(chǎn)的有關(guān)項目進行會計調(diào)整時在公允價值和賬面價值之間出現(xiàn)的差額，此類差額一般計入資本公積。由于投資性房地產(chǎn)的計量方式由成本模式向公允價值模式轉(zhuǎn)變時會產(chǎn)生一定的公允價值和賬面價值之間的差額，這個差額一般計入資本公積，等到以后投資性房地產(chǎn)處置時再將其轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入賬戶。

4. 對遞延所得稅負債的影響

根據(jù)我國相關(guān)方面的法律要求采用公允價值模式進行記賬的企業(yè)不享有我國稅法方面關(guān)于遞延所得稅的優(yōu)惠條件。也就是說，采用公允價值模式計量的相關(guān)資產(chǎn)，在一定程度上具有更高的使用成本，會產(chǎn)生遞延所得稅納稅差異。此時的企業(yè)會承擔更大的稅收負債。這是許多企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)專業(yè)人員需要認真考慮的事宜。

假設(shè)某企業(yè) 2007年1月1日花費100萬購入房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)，預計使用年限為10 年，采用平均年限法計提折舊，該公司按照凈利潤的10%提取盈余公積。若采用成本模式計量，該房地產(chǎn)2007年12月31日賬面價值為90萬元，若2008年該房地產(chǎn)未出現(xiàn)減值跡象，2008年12月31日該房地產(chǎn)賬面價值為80萬元。2008年12月31日應(yīng)做如下分錄：

借：其他業(yè)務(wù)成本1 000000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

1000000

若自2007年1月1日起將該房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式由成本模式改為公允價值模式，2007年全國房價普遍上漲，2007年12月31日該房地產(chǎn)公允價值為120萬元，顯而易見，該房地產(chǎn)公允價值大于其賬面價值，此時應(yīng)調(diào)增投資性房地產(chǎn)賬面價值，做如下分錄：

借：投資性房地產(chǎn)――成本 1200000

投資性房地產(chǎn)累計折舊 200000

貸：投資性房地產(chǎn) 1000000

盈余公積 40000

利潤分配――未分配利潤 360000

最終計算應(yīng)納稅額時，公允價值大于計稅基礎(chǔ)，在此案例中公允價值比成本模式計量時的賬面價值多40萬元，即兩者之間的差額便是遞延所得稅需要繳納的稅款。

（二）采用公允價值模式對利潤表部分項目的影響

采用公允價值模式高效準確地對該投資性房地產(chǎn)進行會計核算的同時，會對利潤表的相關(guān)項目產(chǎn)生影響，其中包括：

1. 對公允價值變動損益的影響

有關(guān)企業(yè)采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行核算時一般通過“投資性房地產(chǎn)―公允價值變動”科目進行核算，在會計核算的末期在公允價值變動收益中體現(xiàn)。

2. 對財務(wù)費用的影響

無論是企業(yè)第一次采用具有社會公眾共同認可效力的公允價值模式進行計量或是使用成本模式轉(zhuǎn)換后的公允價值模式進行評估，都會使企業(yè)因為邀請相關(guān)方面的專業(yè)人員以及專業(yè)機構(gòu)花費一定的費用，無疑會增加企業(yè)當期和以后的財務(wù)成本。

3. 對所得稅費用的影響

上文提到的遞延所得稅的增加的同時也提高了所得稅費用的額度。

4. 對利潤總額與凈利潤的影響

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊、攤銷，也不需要計提減值準備。如果公允價值下降，其對投資性房地產(chǎn)的影響普遍小于成本模式對投資性房地產(chǎn)累計折舊產(chǎn)生的影響。綜合來說采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會使企業(yè)利潤增加。

三、企業(yè)選擇兩種后續(xù)計量模式需考慮的內(nèi)外因素

（一）外部因素

1. 房地產(chǎn)市場變化情況

因為投資性房地產(chǎn)公允價值變動將直接影響企業(yè)當期利潤總額與凈利潤，而對投資性房產(chǎn)其價值的評定時根據(jù)當時企業(yè)外在房產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境的變化情況，因而房產(chǎn)市場的情況將直接影響企業(yè)利潤 。2007年至2012年，我國房地產(chǎn)持續(xù)升溫，此時對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量會大大提高企業(yè)當年利潤。但如果房地產(chǎn)市場不景氣，投資性房地產(chǎn)也會導致企業(yè)利潤的減少，而且企業(yè)一旦采用了公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計量，將會面臨不能夠改變計量方式的后果，無法在經(jīng)濟不穩(wěn)定時做出必要的調(diào)整，如此便會導致企業(yè)面臨經(jīng)濟危機的風險。

2.投資性房地產(chǎn)公允價值取得的難易程度

新提出的公允價值計量模式的使用需要滿足幾個前提條件，就要求使用這種核算方式的企業(yè)應(yīng)當滿足在活躍的交易市場上進行適宜的交易，并且能夠在信息暢通，不存在或者盡量避免信息干擾的情況下，獲得許多關(guān)于房產(chǎn)的必要信息。房地產(chǎn)交易分布在全國各個城市，每個城市的情況各不相同。倘若所在的房地產(chǎn)交易不同的處在經(jīng)濟環(huán)境不夠活躍的地區(qū)，使用公允價值計算投資性房產(chǎn)會有一定的難度。

（二）內(nèi)部因素

1. 企業(yè)內(nèi)部財務(wù)狀況

因為投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量會對企業(yè)的利潤總額和凈利潤產(chǎn)生影響，不但不計提折舊、不進行攤銷、不計提減值，且就我國現(xiàn)狀來看，投資性房地產(chǎn)公允價值普遍高于賬面價值。如果企業(yè)面臨虧損且此時房地產(chǎn)交易市場較好，企業(yè)需要增強融資能力時，可采用先進的公允價值計量模式為企業(yè)帶來更多的收益。

2. 會計人員的賬務(wù)處理能力

采用公允價值模式計量時，企業(yè)不能長期依靠評估機構(gòu)，否則成本太高。這樣一來，對企業(yè)會計要求提高，要求會計人員不但能正確的進行賬務(wù)處理，更能較為準確的對投資性房地產(chǎn)的公允價值變動進行評估，使所得到的會計數(shù)據(jù)更加準確完整。相反企業(yè)在投資性房產(chǎn)的后續(xù)計量上應(yīng)當采取成本計量模式。

第7篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)收入利得

按照《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金、謀取資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括企業(yè)持有的已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)或者已出租的建筑物。由于《企業(yè)會計準則》將土地使用權(quán)從固定資產(chǎn)范疇拿出，并入無形資產(chǎn)。因此從經(jīng)濟屬性上來講，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在企業(yè)未明確將其用于出租、增值之前，一般情況下應(yīng)當屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)(房屋建筑物)或無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果其將準備對外出售的房屋轉(zhuǎn)為對外出租，則是將存貨轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的處置的會計處理分析

(一)以成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)的會計處理分析

例1：2011年3月1日，甲企業(yè)將對外出租確認為投資性房地產(chǎn)的廠房出售給乙企業(yè)，出售價款為2000萬元。該廠房的成本為1500萬元，已經(jīng)計提折舊200萬元，沒有計提減值準備。假設(shè)甲企業(yè)對該投資性房地產(chǎn)采用成本法進行后續(xù)計量，出售該廠房時甲企業(yè)按照廠房售價款繳納了5％的營業(yè)稅，不考慮其他相關(guān)稅費。2011年3月1日甲公司的會計分錄為：

借：銀行存款　2000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　2000

借：其他業(yè)務(wù)成本　1300

投資性房地產(chǎn)累計折舊　200

貸：投資性房地產(chǎn)　1500

借：營業(yè)稅金及附加　100

貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅　100

甲公司按照實際收到的銀行存款金額確認其他業(yè)務(wù)收入；同時將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)?？鄢隣I業(yè)稅的因素，就該筆交易甲公司可以增加600萬元(2 000-1 300-100)的營業(yè)利潤。

(二)以公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)的會計處理分析

’

例2：假設(shè)中企業(yè)對該投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。假設(shè)廠房自由用轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)時，賬面價值與公允價值相同。2011年3月1日，該投資性房地產(chǎn)“成本”明細賬余額為1400萬元，“公允價值變動”明細賬余額為借方100萬元，甲公司將其以2000萬元的價格對外售出，除考慮5％營業(yè)稅外，不考慮其他相關(guān)稅費。甲企業(yè)2011年3月1日所作會計分錄為：

借：銀行存款　2000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　2000

借：公允價值變動損益　100

其他業(yè)務(wù)成本　1400

貸：投資性房地產(chǎn)――成本　1400

投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　100

借；營業(yè)稅金及附加　100

貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅　100

甲企業(yè)按照廠房的實際售價確認2000萬元的其他業(yè)務(wù)收入，雖然甲企業(yè)廠房在出租期間公允價值有所上升，但與其他業(yè)務(wù)收入相配比的其他業(yè)務(wù)成本依舊為甲企業(yè)廠房由自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時的賬面價值，并不受其公允價值變動的影響?！巴顿Y性房地產(chǎn)一公允價值變動”明細賬余額與“公允價值變動損益”反方向?qū)_，這樣整個處置投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)中，甲公司會計利潤共增加500萬元(2000-400-100)。

(三)現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)的處置會計處理方法存在的問題分析

將投資性房地產(chǎn)出租取得的租金收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”無可厚非，但將投資性房地產(chǎn)處置取得的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”，同時將投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入“其他業(yè)務(wù)成本”，雙方的差額反應(yīng)為營業(yè)利潤，則存在不少的問題。投資性房地產(chǎn)雖然在所有者的持有意圖或者說具體使用用途上不同于自用房地產(chǎn)，但它們經(jīng)濟本質(zhì)是相同的。二者都是企業(yè)持有的長期資產(chǎn)，價值高，數(shù)量少，不論是購置還是對外處置都會對企業(yè)的當期凈利潤和現(xiàn)金凈流量造成巨大影響。按照《企業(yè)會計準則應(yīng)用指南》的規(guī)定，“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶的核算范圍是企業(yè)確認的除去主營業(yè)務(wù)活動以外的其他經(jīng)營活動實現(xiàn)的收入，包括出租固定資產(chǎn)以及出租無形資產(chǎn)等?！捌渌麡I(yè)務(wù)成本”賬戶的核算范圍是企業(yè)確認的除主營業(yè)務(wù)活動以外的其他經(jīng)營活動所發(fā)生的支出，包括銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的折1日額和攤銷額等。從會計要素定義的角度來說，“其他業(yè)務(wù)收入”屬于企業(yè)的收入，而“其他業(yè)務(wù)成本”屬于企業(yè)的費用，兩者都應(yīng)當是企業(yè)“日?！苯?jīng)營活動產(chǎn)生的事項，但處置企業(yè)的房產(chǎn)等長期資產(chǎn)項目時，無論該房產(chǎn)在會計上分類是屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)還是企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，都不可能是企業(yè)的“日常業(yè)務(wù)”，因此與之相關(guān)的現(xiàn)金流入或流出不符合“收入”和“費用”的定義。

另一方面，規(guī)定將處置投資性房地產(chǎn)的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”會給企業(yè)留下很大的盈余管理操作空間?！捌渌麡I(yè)務(wù)收入”在利潤表中不單獨反應(yīng)，而是與“主營業(yè)務(wù)收入”一并合并發(fā)應(yīng)為企業(yè)的營業(yè)收入，這對粉飾企業(yè)當期凈利潤的構(gòu)成有很大的作用。如果企業(yè)有不需用房產(chǎn)類固定資產(chǎn)需要處置，企業(yè)管理層可以通過在處置前通過簽訂出租合同的方式與購買方協(xié)議先暫時租賃，將其轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)，然后再將其出售給“租賃方”，這樣就可以將“營業(yè)外收入”轉(zhuǎn)變?yōu)椤盃I業(yè)收入”，而二者的不同構(gòu)成雖然對企業(yè)的凈利潤總額不會造成影響，但卻會直接誤導會計信息使用者對企業(yè)經(jīng)營狀況的判斷。

二、對處置投資性房地產(chǎn)的會計處理建議

對處置投資性房地產(chǎn)的會計處理可以采用以下兩種方法進行改進。

1　將處置投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。營業(yè)外收入核算范圍包括企業(yè)處置非流動資產(chǎn)的利得，營業(yè)外支出的核算范圍包括非流動資產(chǎn)的處置損失。而投資性房地產(chǎn)正屬于企業(yè)的非流動資產(chǎn)，因此將將處置投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出是符合準則規(guī)定的。在這種處理方式下，甲企業(yè)的會計分錄應(yīng)當修正為：在成本模式下

借：銀行存款　2000

貸：營業(yè)外收入　2000

借：營業(yè)外支出　1400

投資性房地產(chǎn)累計折舊　200

貸：投資性房地產(chǎn)　1500

應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅　100

在公允價值后續(xù)計量模式下

借：銀行存款　2000

貸：營業(yè)外收入　2000

借：公允價值變動損益　100

營業(yè)外支出　1400

貸：投資性房地產(chǎn)――成本　1400

投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　100

借：營業(yè)外支出　100

貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅　100

同時甲企業(yè)應(yīng)當在會計報表附注中對處置投資性房地產(chǎn)的種類、后續(xù)計量模式、處置方式等有關(guān)情況進行詳細披露。

2　將處置投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出計入投資收益。投資收益的核算范圍是企業(yè)確認的投資收益或投資損失。而投資性房地產(chǎn)項目所有者的持有目的本身就是投資，特別是持有準備增值的土地使用權(quán)投資的傾向表現(xiàn)更為明顯。因此本文認為將處置投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出計入投資收益也是可行的。在這種處理方式下，甲企業(yè)的會計分錄應(yīng)當修正為：

在成本模式下

借：銀行存款　2000

貸：投資收益　2000

借：投資收益　1400

投資性房地產(chǎn)累計折舊　200

貸：投資性房地產(chǎn)　1500

應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅　100

在公允價值后續(xù)計量模式下

借：銀行存款　2000

貸：投資收益　2000

借：公允價值變動損益　100

投資收益　1400

貸：投資性房地產(chǎn)――成本　1400

投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　100

借：投資收益　100

貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅　100

投資收益賬戶并不屬于企業(yè)的營業(yè)收入項目，但在報表列示時也并未合并計入企業(yè)的利得(營業(yè)外收入)或損失(營業(yè)外支出)項目。將處置投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出計入投資收益的缺陷在于不能單獨反映出處置收益和處置成本。

主要參考文獻：

[1]財政部，企業(yè)會計準則，經(jīng)濟科學出版社，2006年第1版.

第8篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)市場開發(fā)貸款風險控制封閉運行管理

中圖分類號: F830.572文獻標識碼: B文章編號: 1006-1770(2008)09-056-03

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行全過程監(jiān)控，實現(xiàn)封閉運行監(jiān)管，可以有效防范房地產(chǎn)貸款風險和提高業(yè)務(wù)綜合效益。封閉運行管理模式實際上是以“項目”為中心的監(jiān)控模式，即指對房地產(chǎn)開發(fā)貸款按具體項目進行監(jiān)控，而且按照“一個項目對應(yīng)一個賬戶”的原則設(shè)置監(jiān)控專戶作為封閉管理平臺?，F(xiàn)階段，我們有必要重新審視和認真落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉運行管理模式，切實有效防范房地產(chǎn)市場調(diào)整和企業(yè)資金鏈緊張可能導致的行業(yè)系統(tǒng)性風險。

一、封閉運行監(jiān)管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險管理的基礎(chǔ)性工作

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)。改革開放以來，一方面我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款已經(jīng)滲透到土地儲備、項目開發(fā)貸款、建筑施工、住房按揭等各個環(huán)節(jié)；另一方面由于市場競爭激烈，貸款標準實際上有所降低，最突出的表現(xiàn)就是商業(yè)銀行在貸款過程中沒有加強項目資金監(jiān)管工作，對開發(fā)貸款項目運行過程監(jiān)管實際上是半失控狀態(tài)。因此，完善對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控機制必須從項目資金封閉監(jiān)管這一基礎(chǔ)性工作抓起，并抓好抓實，抓出成效。

（1）從房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品循環(huán)周期看，跟蹤資產(chǎn)轉(zhuǎn)換進程實際上就是落實資金封閉監(jiān)管。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品雖然是“商品房”這個不動產(chǎn)，但仍屬于“現(xiàn)金―產(chǎn)品生產(chǎn)―產(chǎn)品銷售―現(xiàn)金”的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換短周期，與固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換長周期有很大的不同，項目資金的流動速度較快。這樣，在房地產(chǎn)企業(yè)以銷售不動產(chǎn)為手段并在一個循環(huán)周期分期回籠資金的情況下，如果不對“商品房”生產(chǎn)與銷售過程的資金循環(huán)進行有效監(jiān)控，那么對房地產(chǎn)貸款風險就不可能得到有效的防范和化解。

（2）從房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措渠道看，落實資金封閉監(jiān)管本身就是在防范信貸資金風險。雖然目前我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有所擴大，但企業(yè)經(jīng)營管理模式仍較單一，基本上處于“土地＋資金＋房價”的盈利模式，競爭力的差距基本上仍體現(xiàn)在獲取土地和資金的能力上。房地產(chǎn)項目籌資渠道主要來源于項目資本金、銀行貸款和其他外來資金（包括施工單位墊資和住房預收款等）。由于項目資本金來源較難核查，其他外來資金受市場環(huán)境變化大，導致房地產(chǎn)項目融資相當大程度集中于房地產(chǎn)貸款，商業(yè)銀行承載的信貸風險較大。因此，商業(yè)銀行通過資金專戶，加強項目資金封閉運行監(jiān)管，認真監(jiān)控項目資金使用和項目建設(shè)進度，在項目土地抵押基礎(chǔ)上及時增加在建工程抵押，有效控制商品房銷售款回籠。這樣不但有助于化解房地產(chǎn)市場風險，而且能夠防范房地產(chǎn)企業(yè)挪用貸款而產(chǎn)生的信用風險，保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款實現(xiàn)良性循環(huán)。

（3）從房地產(chǎn)項目資金回籠方式看，搞好資金封閉監(jiān)管本身就是在落實貸款第一還款來源。房地產(chǎn)項目資金封閉運行監(jiān)管是建立在銀企間達成共識、互相約束的基礎(chǔ)上的監(jiān)管手段，商業(yè)銀行通過開發(fā)貸款與按揭貸款捆綁營銷、加強資金支付和產(chǎn)品銷售回籠的過程管理，能夠最大可能地確保還貸資金來源。由于房地產(chǎn)項目銷售回籠的形式多樣、結(jié)算期限較長，因此，商業(yè)銀行在監(jiān)控住房的銷售與資金結(jié)算過程中，一方面落實項目在建工程抵押，防范重復抵押風險，并通過在建工程抵押分批解押，有效監(jiān)控銷售收入回籠情況。另一方面通過定期核對房地產(chǎn)銷售明細、銷售回籠總量和按揭業(yè)務(wù)量，檢查銀企雙方合作協(xié)議的履行情況，及時查找銷售資金去向，落實第一還款來源，能夠保障銷售回籠自動還貸。

二、封閉運行監(jiān)管必須落實到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個階段

近幾年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款封閉監(jiān)管工作落實不盡到位的一大誤區(qū)，就在于把封閉監(jiān)管主要當成貸后監(jiān)控的一項內(nèi)容，沒有細化到貸前調(diào)查、貸時審查、額度使用等環(huán)節(jié)上，前流程工作不深入，基礎(chǔ)不牢固，后流程監(jiān)控措施必然無法到位，監(jiān)管效率得不到保證。因此，從項目的全過程監(jiān)管角度來看，房地產(chǎn)項目封閉運行監(jiān)管必須落實到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個階段。

（1）在貸前調(diào)查階段，銀企雙方應(yīng)充分溝通達成共識，為構(gòu)建項目封閉運行監(jiān)管方案打好堅實基礎(chǔ)。銀行經(jīng)營部門除核實開發(fā)貸款的基本要素外，還需要引導房地產(chǎn)企業(yè)落實與項目封閉運作監(jiān)管相關(guān)的具體事項：①項目主要結(jié)算賬戶及未來監(jiān)控賬戶安排；②擬開發(fā)項目總投資構(gòu)成情況及其前期已支付費用情況；③項目資金籌措渠道及自有資金落實情況；④項目“四證”和投資核準文件情況及規(guī)劃建設(shè)要求；⑤項目建設(shè)施工單位、施工合同與項目監(jiān)理單位資質(zhì)情況；⑥項目建設(shè)資金支付方式及計劃進度；⑦項目建設(shè)進度計劃及預售管理制度；⑧項目銷售策劃、中介和銷售合同管理；⑨項目土地抵押及在建工程抵押政策等。

在充分論證房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)項目總體風險的基礎(chǔ)上，項目融資額度原則上不得對項目總投資留有缺口，以保證項目資金落實和項目按期建成銷售。同時，要確定是采用獨家承貸還是參與銀團（聯(lián)合）貸款，商定主辦（獨辦）銀行和項目監(jiān)管專戶，主辦（獨辦）銀行負責監(jiān)管賬戶運行情況，各參與行按比例辦理按揭業(yè)務(wù)，落實貸款償還事宜。在此基礎(chǔ)上，銀行經(jīng)營部門應(yīng)對項目專戶的開立、開發(fā)貸款的使用、銷售資金的回籠及按揭貸款的辦理等提出綜合監(jiān)控意見，并初步確定貸款封閉運行（合作）協(xié)議框架。貸款封閉運行（合作）協(xié)議的主要內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：①收支專戶開立；②貸款使用條件；③貸款發(fā)放進度；④專戶監(jiān)管流程；⑤按揭業(yè)務(wù)合作；⑥銷售資金回籠；⑦貸款自動扣收比例及歸還方式等。

（2）在項目授信審查階段，銀行內(nèi)部應(yīng)加強風險要素審查，明確房地產(chǎn)貸款封閉運行管理要求和實施方案。主要包括：①規(guī)范項目監(jiān)控專戶的確立標準。對于單一項目開發(fā)公司，應(yīng)針對單一項目設(shè)置唯一監(jiān)管專戶；對于同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目的綜合類房地產(chǎn)公司，應(yīng)根據(jù)開發(fā)貸款對應(yīng)的開發(fā)項目分別設(shè)置專戶，一個項目對應(yīng)一個專戶，確保項目資金封閉運行與循環(huán)；②明確開發(fā)貸款的使用條件。一般應(yīng)先辦妥項目土地抵押手續(xù)，并根據(jù)工程進度和監(jiān)理報告實施分筆提款；③細化項目預售與監(jiān)管措施。要積極跟進項目建設(shè)進度和預售許可證辦理情況，掌握樓盤的銷售明細和銷售進度；④落實按揭貸款的辦理要求。對于獨家貸款項目，原則上應(yīng)要求按揭貸款全部在開發(fā)貸款承貸行辦理，在他行辦理的按揭貸款必須回籠項目專戶；對銀團（聯(lián)合）貸款項目，按開發(fā)貸款所占比例辦理按揭貸款；⑤明確銷售回籠資金的監(jiān)管要求。對獨家貸款項目，要求所有銷售回籠資金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部納入項目專戶管理；對共同（銀團）貸款項目，要求各銀行開發(fā)貸款對應(yīng)項目的銷售回籠資金（按揭貸款）全部歸集到項目專戶進行管理和按比例分配還貸；⑥明確開發(fā)貸款的歸還要求。對沒有資金缺口的項目銷售款到賬一般應(yīng)立即歸還開發(fā)貸款；對開發(fā)資金確有缺口的項目，允許留存一定比例的售房款用于項目后續(xù)建設(shè)，但需事先約定并審核其用途、比例、金額，剩余部分立即用于歸還開發(fā)貸款等。

（3）在授信額度提用階段，要加強合同合規(guī)合法性審核，落實各項授信條件和簽署封閉運行監(jiān)管合作協(xié)議。主要包括：①在審查借款與擔保合同的同時，應(yīng)審查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合作協(xié)議是否包含了項目貸款審查審批要求的內(nèi)容，并落實此協(xié)議應(yīng)作為借款合同的補充文件，或者在借款合同附則中加注項目封閉管理事項和項目開發(fā)貸款的還款要求等條款。②應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)進度辦理授信額度提用手續(xù)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實并先行使用后，根據(jù)項目書面用款申請及付款依據(jù)，由客戶經(jīng)理實地察看工程實際進度并符合資金監(jiān)管協(xié)議要求的，填寫《授信額度使用申請表》，實施分期放款。③對授信條件不落實、協(xié)議要點落實不到位甚至可能危及貸款安全的，應(yīng)要求銀行經(jīng)營部門應(yīng)停止辦理貸款手續(xù)；對開發(fā)貸款封閉管理協(xié)議要點落實有爭議的，應(yīng)書面要求授信審查部門簽批確認。

（4）在項目貸后檢查階段，要通過項目專戶結(jié)算為監(jiān)控平臺，全面落實開發(fā)貸款封閉監(jiān)管要點。主要包括：①嚴格落實項目專戶管理制度。項目專戶設(shè)立和啟用前，要對項目已投入資金進行全面核實，確定專戶后要將項目的營運過程通過收支余額及業(yè)務(wù)明細進行嚴密監(jiān)控，并與項目投資預算及建設(shè)進度進行核對，及時糾正偏差，防范風險。②認真執(zhí)行貸款使用審批制度。項目客戶經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項目書面用款申請，事先審核付款依據(jù)（主要是施工合同、購置清單和項目監(jiān)理公司月度監(jiān)理報告），由客戶經(jīng)理實地察看并辦妥相關(guān)認定審批手續(xù)后，柜臺會計人員才能轉(zhuǎn)出貸款。同時，客戶經(jīng)理還要按月填寫《授信業(yè)務(wù)用途監(jiān)控表》，加上定期實地勘察，確保工程施工進度與資金使用情況相吻合。③有效落實項目建設(shè)進度監(jiān)控。應(yīng)通過實地檢查如實填報《授信客戶查訪報告》，一方面認真審核項目資金支付與項目實際進度的吻合程度，檢查是否存在工期延長和投資超預算等情況；另一方面注意收集付款憑證、發(fā)票、項目監(jiān)理意見等單證留檔保存，發(fā)現(xiàn)問題，及時交涉和糾正。④切實加強項目銷售收入監(jiān)控。要積極跟進項目預售許可證辦理情況，加強銷售明細登記、核對和銷售合同備案管理。定期到企業(yè)核對銀行存款日記帳和銷售收據(jù)發(fā)票，逐筆與銷售明細進行勾對。開發(fā)貸款主辦（獨辦）銀行應(yīng)確保項目所有銷售回籠款回籠到項目專戶上。⑤認真落實按揭貸款業(yè)務(wù)聯(lián)動。嚴格按照銀企合作協(xié)議，及時收集已簽訂購房合同和擬申請按揭貸款的相關(guān)資料，按要求抓緊辦理按揭貸款的審批手續(xù)。并定期核對專戶回款額、擬按揭貸款額與項目銷售總額和進度是否相符，確保實現(xiàn)對公開發(fā)貸款與對私按揭貸款聯(lián)動。⑥嚴格執(zhí)行項目開發(fā)貸款還款管理。按揭貸款發(fā)放后，應(yīng)立即劃入項目專戶，并連同項目其他回籠款包括項目訂金、首付款、全額付款等資金，嚴格執(zhí)行項目開發(fā)貸款的還款要求。⑦認真做好項目專戶延伸管理工作。在項目開發(fā)貸款清償完畢后，應(yīng)及時與企業(yè)辦理項目專戶的延伸管理工作，包括專戶資金核對、結(jié)轉(zhuǎn)、后續(xù)投入等，在做好延伸服務(wù)的基礎(chǔ)上，挖掘后續(xù)市場機會和收益。

三、封閉運行監(jiān)管是我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健健康發(fā)展的現(xiàn)實需要

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場調(diào)險不斷加大，銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均面臨前所未有的壓力。因此，從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外部發(fā)展因素看，封閉運行監(jiān)管都是我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的現(xiàn)實需要。

（1）從宏觀調(diào)控政策來看，雙軌制住房政策導向必然強化不同類型房地產(chǎn)項目封閉運行監(jiān)管要求。

2007年，國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，促進商品房市場和保障房市場的健康發(fā)展。在強化保障性住房建設(shè)和實施信貸緊縮政策的同時，無論是規(guī)范不同類型住房建設(shè)資金來源，還是防止住房建設(shè)資金挪用，都必須實施和強化對不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目封閉運行監(jiān)管措施，而且只有在銀行、房管、規(guī)劃等部門共同對房地產(chǎn)項目資金進行有效監(jiān)管，引導自住消費資金，抑制投資投機資金，才能有助于形成健康有序的房地產(chǎn)市場。

（2）從客戶選擇標準來看，房地產(chǎn)企業(yè)信用分類結(jié)果必將推進不同資信房地產(chǎn)企業(yè)資金封閉監(jiān)管工作。

在目前持續(xù)貨幣緊縮和防止通脹加劇的情況下，房地產(chǎn)市場下行風險越來越受到金融監(jiān)管部門和各家商業(yè)銀行的關(guān)注。為防止房地產(chǎn)信貸違約率上升，商業(yè)銀行一方面提高授信準入標準，扶優(yōu)汰劣并加強房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控，深化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；另一方面不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)資信評估和全國征信系統(tǒng)建設(shè)，全面評價房地產(chǎn)企業(yè)資信和能力。鑒于此，商業(yè)銀行必然細化房地產(chǎn)項目的評估指標和資金監(jiān)控措施，從而將房地產(chǎn)項目封閉運行監(jiān)管工作不斷向縱深推進，監(jiān)管針對性和監(jiān)管效果將大大提高。

（3）從行業(yè)發(fā)展長遠來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強約束與合作，自覺接受和配合項目資金封閉監(jiān)管工作。

從2003年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過快速發(fā)展后，開始進入以調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價格、加強保障和規(guī)范市場為主基調(diào)的調(diào)控發(fā)展階段。但由于各項調(diào)控措施不夠配套，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出邊調(diào)邊漲的特點。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)利用有利的市場優(yōu)勢和銀行競爭加劇的時機，一方面爭取融資金額最大化，一方面要求融資條件最低化，導致部分銀行房地產(chǎn)貸款標準實際上有所降低，商業(yè)銀行逐漸失去了商業(yè)談判的對等條件，只能在監(jiān)管部門明確要求的自有資金、首付比例及“四證”等基本條件方面堅守最低的防線，房地產(chǎn)貸款項目封閉監(jiān)控的諸多措施實際上遠未落實到位。但正是這樣，在房地產(chǎn)市場波動和調(diào)險不斷加大的時候，商業(yè)銀行在加強房地產(chǎn)貸款風險管理的同時，必然嚴格各項緊縮政策措施，細化貸款準入標準，調(diào)整項目授信條件，確保新增貸款質(zhì)量，從而對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生負面影響。無論在銀根緊縮環(huán)境下，還是在房價上漲周期，銀行業(yè)都應(yīng)接受美國次貸危機的教訓，探索和細化房地產(chǎn)貸款的封閉監(jiān)管措施，逐漸形成貸款監(jiān)管必須堅持的行業(yè)規(guī)范和營商習慣。房地產(chǎn)企業(yè)從本身長遠利益和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略考慮，應(yīng)兼顧相關(guān)行業(yè)特別是金融服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管要求，切實規(guī)范項目開發(fā)操作標準，主動配合落實投資人和債權(quán)人的監(jiān)管措施，通過加強合作、配合監(jiān)管，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。畢竟沒有約束的企業(yè)無法持續(xù)久遠，只有將一時之便轉(zhuǎn)化為永久之利才能立于不敗。

第9篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)信貸風險

在我國，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個人房地產(chǎn)信貸對于刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時，對于商業(yè)銀行來說，通過有效信貸發(fā)放來促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對其控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風險、擴展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應(yīng)當基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產(chǎn)相關(guān)信貸風險控制機制，從而促進房地產(chǎn)信貸的科學發(fā)展，也間接推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

銀行房地產(chǎn)信貸風險誘發(fā)因素分析

目前，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個人住房信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質(zhì)的貸款發(fā)放模式、用途、性質(zhì)均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產(chǎn)貸款出發(fā)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的形成和傳導機制進行分析。

（一） 個人住房貸款信貸風險誘因分析

房地產(chǎn)個人住房貸款是指房地產(chǎn)購買者以其購買房產(chǎn)價值為抵押，從而獲取銀行貸款以補充其房產(chǎn)購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產(chǎn)信貸中，商業(yè)銀行的信貸風險主要來自于貸款者違約的信用風險和市場利率波動等因素引致的市場風險。

在個人住房貸款的違約風險的產(chǎn)生和傳導機制內(nèi)，風險誘發(fā)因素往往可以歸結(jié)為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風險：個人借款者由于房價下行導致違約對其有利的情況下往往會實施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房價下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購買新房的房款低于其在剩余還款期內(nèi)所應(yīng)償還的住房貸款總額并因此實施斷供。利率波動風險：由于房地產(chǎn)個人信貸的期限較長、數(shù)額較高，因此當市場利率出現(xiàn)波動時，該房地產(chǎn)抵押貸款的價值就會出現(xiàn)相應(yīng)波動，并且利率的波動也會對借款人的還款能力產(chǎn)生一定的影響，從而影響住房個人信貸的信用風險水平。

當個人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風險升高，市場信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時，商業(yè)銀行的個人住房貸款的信貸風險便有可能發(fā)生變化，從而產(chǎn)生對商業(yè)銀行不利的情況，其傳導過程如圖2所示。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸風險誘因分析

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是以在建的房地產(chǎn)工程、在建地產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)等可盈利資產(chǎn)為抵押物，從而從銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的一種主要形式。

由于房地產(chǎn)市場的抵押物價值波動性低于證券類的金融資產(chǎn)，并且其收益率較有保障，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤來源之一。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的主要風險誘因可以歸納為：滯銷風險：隨著目前我國房價下行可能的增大，房地產(chǎn)消費市場的低迷加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的抵押物房產(chǎn)的滯銷風險，而房產(chǎn)滯銷將導致房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風險。建設(shè)風險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設(shè)成本超出預算、不可抗力因素等原因無法繼續(xù)進行房地產(chǎn)建設(shè)而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導致銀行所獲抵押物無法升值進而導致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于不正當?shù)尿_貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避國家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產(chǎn)開發(fā)貸款的行為。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸風險控制對于商業(yè)銀行的經(jīng)營來說十分重要。

新形勢下銀行信貸風險控制措施設(shè)計

（一）健全個人信用監(jiān)控機制

目前，我國個人信用監(jiān)控體系建設(shè)已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過個人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個人住房信貸申請者的個人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細及擔保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個人住房信貸申請者的信用風險水平。然而目前我國商業(yè)銀行對于個人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測階段，通常商業(yè)銀行只會在貸款發(fā)放審核時對個人住房貸款申請者的信用狀況進行核查和評估，而在完成貸款發(fā)放后并不會主動關(guān)注個人住房信貸還款人的經(jīng)濟狀況的變化，因而這種缺乏主動管理和預警的個人信用監(jiān)控機制不利于新調(diào)控環(huán)境下銀行房地產(chǎn)信貸風險的有效控制。

我國商業(yè)銀行可以通過建立一套個人信用動態(tài)監(jiān)控規(guī)則來控制房地產(chǎn)個人信貸風險。在商業(yè)銀行的個人信用監(jiān)控機制中，商業(yè)銀行應(yīng)當針對每一個個人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產(chǎn)價值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質(zhì)（固定收入或經(jīng)營性收入）、收入來源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動的影響）、居住流動性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動資產(chǎn)構(gòu)成（是否有較多的其他抵押資產(chǎn)可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎(chǔ)上將個人住房信貸申請者的信貸風險水平劃分為不同的層級。

對于低風險的個人住房信貸申請者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請者的還款進度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對該類申請者進行動態(tài)監(jiān)控。對于中等風險的個人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當通過建立一套動態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預警性的動態(tài)監(jiān)控指標（如單位時間內(nèi)緩繳次數(shù)、單位時間內(nèi)個人收入負向變動率、單位時間內(nèi)個人信用狀況惡化度、單位時間內(nèi)個人居留地變動頻率）來確定該等級消費者近期是否存在違約風險從而確定是否對該等級的借貸人實施預防措施。對于高風險等級的個人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當通過較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專門的監(jiān)督跟進人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進行動態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類人員的違約可能，盡早采取相應(yīng)的防范措施。

（二）建立抵押物價值監(jiān)測系統(tǒng)

為了有效保障商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸抵押物價值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應(yīng)當在堅持履行我國相關(guān)監(jiān)管部門所要求的對抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立一套更加全面的抵押物價值監(jiān)測系統(tǒng)，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的抵押物價值進行動態(tài)監(jiān)測與跟蹤。

在目前房價地價下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應(yīng)當定期對抵押房產(chǎn)、地塊、在建工程價值進行價值變動檢測，重點考察這些房地產(chǎn)型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產(chǎn)功能用途變更、交通配套設(shè)施完善進度、工程建設(shè)質(zhì)量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)信貸的抵押物價值進行重新評估，從而觸發(fā)對應(yīng)的應(yīng)對策略，避免銀行的信貸損失。

此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測系統(tǒng)中還應(yīng)當包括商業(yè)銀行內(nèi)部人員的操作風險控制，即商業(yè)銀行還應(yīng)當對處理房地產(chǎn)貸款的相關(guān)人員、部門進行嚴密的監(jiān)督和有效的內(nèi)部控制，避免其內(nèi)部人員在房地產(chǎn)相關(guān)貸款發(fā)放過程中出現(xiàn)違背法定房地產(chǎn)抵押處理程序的行為。

（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)風險預警

由于目前我國政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較多，并且各級地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的細化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風險控制過程中還應(yīng)當依據(jù)各個地區(qū)的實際情況，通過有針對性地分析當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運行狀況來專門制定對應(yīng)的信貸風險控制政策。因此，我國商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下應(yīng)當建立一套完善的房地產(chǎn)行業(yè)風險預警機制，以此來規(guī)范各級地方分行機構(gòu)對當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)風險的預警機制，從而通過規(guī)范化的流程督促其下屬機構(gòu)有效地預警當?shù)氐姆康禺a(chǎn)信貸風險。

商業(yè)銀行應(yīng)當設(shè)置專門的風險預警評估小組，定期對該地區(qū)房地產(chǎn)市場上，各種類型房地產(chǎn)的總體開發(fā)進度、政府土地供應(yīng)規(guī)模變化、房地產(chǎn)項目銷售狀況、房地產(chǎn)交易價格波動進行動態(tài)記錄，同時組織內(nèi)部專家專門討論本地房地產(chǎn)市場的風險水平及其最近調(diào)控政策對該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對銀行所持有的相關(guān)貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風險進行評估。同時各級地方銀行應(yīng)當將這些信息匯總報送至較高級，從而形成一個總體的房地產(chǎn)行業(yè)風險估計，方便商業(yè)銀行高級管理者能夠有效預警房地產(chǎn)市場的整體風險。為了減少該房地產(chǎn)行業(yè)風險預警系統(tǒng)的實施成本，商業(yè)銀行可以要求各級地方機構(gòu)根據(jù)自身所持有的房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模大小，制定不同級別的房地產(chǎn)行業(yè)風險預警機制，對于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較小的分支機構(gòu)可以適當減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學合理地貫徹該預警機制。

（四）發(fā)展和創(chuàng)新風險轉(zhuǎn)嫁技術(shù)

隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業(yè)銀行進行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)信貸風險，也是商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下控制房地產(chǎn)信貸風險的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉(zhuǎn)嫁其房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風險。自2005年我國銀監(jiān)會和央行實施《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》以來，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款打包發(fā)行，并取得了不錯的成效，因此在可預見的未來，為了盡可能地減少房地產(chǎn)市場波動給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新手段來轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險十分重要。

由于我國商業(yè)銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經(jīng)濟體制下，通過尋求政府支持和擔保來進行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是我國商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國商業(yè)銀行可通過行業(yè)聯(lián)盟并推動形成政府扶持的擔保公司，以一定的資金池為擔保將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款打包成具有政府擔保的證券理財產(chǎn)品，從而借助政府信用向市場發(fā)放，促進商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)證券化進程，同時也可以避免目前商業(yè)銀行通過借助信托機構(gòu)發(fā)行信貸類理財產(chǎn)品，從而進行表外房地產(chǎn)貸款發(fā)放帶來的金融衍生品風險，最終促進我國銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

（五）引入第三方監(jiān)督評估機制

目前我國商業(yè)銀行由于機構(gòu)龐大，其運營成本較高，因此在未來商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險控制系統(tǒng)構(gòu)建過程中，商業(yè)銀行應(yīng)當通過將部分職能外包給第三方監(jiān)督評估機構(gòu)的方式來降低自身的信貸風險控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產(chǎn)信貸的標的項目的資產(chǎn)價值評估、資產(chǎn)變動狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu)，從而借助專業(yè)的第三方機構(gòu)的評估結(jié)果來提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險控制機制的控制效率，最終實現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險控制。

結(jié)論

隨著目前我國社會各界對于房地產(chǎn)行業(yè)暴利和房價持續(xù)高漲情況的關(guān)注，我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產(chǎn)調(diào)控政策下，我國商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風險控制時應(yīng)當采取的更加動態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風險控制措施，從而實現(xiàn)對自身房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有效監(jiān)控和風險控制。

參考文獻：