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第1篇：資產(chǎn)投資論文范文

我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)高度依賴(lài)信貸資金的特殊原因

中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前仍是投資主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)，投資占GDP比重不斷提高，信貸增長(zhǎng)仍然是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要來(lái)源。我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)對(duì)信貸資金的高度依賴(lài)，主要是由以下幾個(gè)因素決定的：

第一，經(jīng)濟(jì)處在經(jīng)濟(jì)周期的不同位置和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不同階段，對(duì)信貸資金的需求有所不同。在經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，信貸需求增加。每一輪經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)之前，投資開(kāi)始加速，物價(jià)開(kāi)始回升，貨幣供應(yīng)量和銀行信貸資金也開(kāi)始高增長(zhǎng)。近年來(lái)，新一輪經(jīng)濟(jì)周期的上升階段正值我國(guó)進(jìn)入資本密集型增長(zhǎng)階段，不僅是傳統(tǒng)的重化學(xué)工業(yè)，而且新興產(chǎn)業(yè)和技術(shù)的不斷出現(xiàn)，也使得企業(yè)和社會(huì)對(duì)資金的需求越來(lái)越大，資本深化不斷推進(jìn)，創(chuàng)造單位GDP需要的資金存量增加，一定速度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)客觀上需要更多的資金供給。

第二，我國(guó)直接融資比重過(guò)低，導(dǎo)致企業(yè)融資高度依賴(lài)信貸資金。直接融資和間接融資的比例在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家已達(dá)到1∶1左右，我國(guó)直接融資比例長(zhǎng)期較低，融資結(jié)構(gòu)以間接融資為主。貸款在全部非金融機(jī)構(gòu)的融資中占近80%的比重，在企業(yè)融資中占90%左右，企業(yè)長(zhǎng)期資金需求絕大部分通過(guò)銀行中長(zhǎng)期貸款來(lái)滿(mǎn)足。

第三，政府國(guó)債投資和外商直接投資進(jìn)一步增長(zhǎng)，客觀上需要銀行配套資金，從而導(dǎo)致信貸資金需求的增長(zhǎng)。以國(guó)債投資為例，1998～2002年我國(guó)共發(fā)行長(zhǎng)期建設(shè)國(guó)債6600億元，銀行配套貸款1.32萬(wàn)億元，銀行配套貸款是長(zhǎng)期建設(shè)國(guó)債的2倍。也就是說(shuō)，1000億元的國(guó)債投資需要2000億元的銀行配套貸款。

第四，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)比例降低后，信貸擴(kuò)張具有內(nèi)在動(dòng)力。國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行股份制改造和農(nóng)村信用合作社改革中，加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)銀行不良貸款比例和余額持續(xù)“雙降”的考核，商業(yè)銀行紛紛采用新增貸款的方式稀釋不良貸款。與此同時(shí)，商業(yè)銀行上市的沖動(dòng)，也有力地推動(dòng)了貸款投放。另外，商業(yè)銀行出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)考慮并受制于投資渠道狹窄，也偏好于發(fā)放中長(zhǎng)期貸款。而我國(guó)目前在商業(yè)銀行資產(chǎn)運(yùn)用方面的限制較多，主要限于貸款業(yè)務(wù)，其他可投資產(chǎn)品較少，因此，銀行體系的大量資金也不得不投向中長(zhǎng)期貸款。

對(duì)固定資產(chǎn)投資加強(qiáng)信貸政策引導(dǎo)的必要性

由于投資與貨幣供給和信貸增長(zhǎng)之間的內(nèi)在聯(lián)系，特別是在我國(guó)投資對(duì)信貸資金依賴(lài)程度較高的情況下，投資過(guò)熱往往伴隨著信貸過(guò)熱。信貸過(guò)熱之后往往形成大量不良資產(chǎn)，導(dǎo)致信貸緊縮，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大幅度回落。為了避免投資過(guò)熱及其產(chǎn)生的嚴(yán)重后果，就需要對(duì)信貸政策進(jìn)行積極引導(dǎo)，促使投資總量保持在合理的限度內(nèi)，投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

當(dāng)前，致使投資過(guò)熱的原因很多：一是相當(dāng)一部分投資是由政府主導(dǎo)下的投資，一些地方在經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路上還沒(méi)有完全擺脫盲目和片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的思維模式，地區(qū)之間互相攀比，不少地方政府仍然用一年一變樣、三年大變樣的指導(dǎo)思想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)；二是國(guó)有企業(yè)投資預(yù)算的軟約束；三是地方政府給予私營(yíng)和外資企業(yè)過(guò)于優(yōu)惠的土地、稅收等優(yōu)惠政策，造成這些企業(yè)投資成本低估。

第2篇：資產(chǎn)投資論文范文

一、工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)投資管理中存在的問(wèn)題

從過(guò)去到現(xiàn)在，有很多工業(yè)企業(yè)有著這種現(xiàn)象，在最初成立的十年左右效益非常好，接著開(kāi)始走下坡路，最后紛紛倒閉，有的可以堅(jiān)持四五十年，而有的只有二十年左右。這種現(xiàn)象正是因?yàn)樵撈髽I(yè)對(duì)自身的固定資產(chǎn)沒(méi)有做出合理的投資管理而造成的。比如，有的企業(yè)，在初期效益很好，但隨著設(shè)備的老化和技術(shù)落后等問(wèn)題的不斷出現(xiàn)，最后只能申請(qǐng)倒閉，賤賣(mài)土地、廠(chǎng)房和設(shè)備。首先，這是因?yàn)槠髽I(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)固定資產(chǎn)投資的不重視。在建立企業(yè)的初期，領(lǐng)導(dǎo)只重視銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和生產(chǎn)量，看中的是銷(xiāo)售人員和生產(chǎn)人員的質(zhì)和量，雖然在初期因?yàn)樵O(shè)備和技術(shù)比較先進(jìn)，但當(dāng)今社會(huì)科技的發(fā)展是非常快的，每一年都會(huì)有新的科技和技術(shù)出現(xiàn)，而在企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不斷調(diào)整針對(duì)業(yè)績(jī)的管理方式的時(shí)候，企業(yè)自身的固定資產(chǎn)卻在一定程度上不斷的“流失”，最后跟不上社會(huì)的發(fā)展需求。其次，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不知道如何對(duì)本企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行有效的、合理的投資，而致使出現(xiàn)盲目、多余、無(wú)用的投資。如有的工業(yè)企業(yè)，大量的更新設(shè)備和技術(shù)，但卻沒(méi)有足夠的技術(shù)人員可以使用，導(dǎo)致生產(chǎn)數(shù)額較低，影響銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，或是沒(méi)有做好市場(chǎng)需求方面的調(diào)查，導(dǎo)致貨物、產(chǎn)品大量堆積，做不到及時(shí)的資金回?cái)n，使企業(yè)陷入困境。還有的企業(yè)沒(méi)有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠髽I(yè)固定資產(chǎn)監(jiān)督審核系統(tǒng)，在購(gòu)買(mǎi)新的固定資產(chǎn)和處置廢棄的固定資產(chǎn)時(shí)，會(huì)因?yàn)閭€(gè)人等因素而浪費(fèi)企業(yè)的資源。如在購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)設(shè)備和辦公設(shè)備時(shí)，會(huì)因?yàn)閷?duì)固定資產(chǎn)審核不嚴(yán)，購(gòu)買(mǎi)不符合性?xún)r(jià)比的設(shè)備，而在處置淘汰的設(shè)備時(shí)，又會(huì)以較低的價(jià)格出售舊設(shè)備，這樣就影響了企業(yè)的資金鏈。

二、工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)投資管理的有效措施

首先可成立固定資產(chǎn)投資管理的部門(mén)或小組，成員要有生產(chǎn)技術(shù)相關(guān)人員、財(cái)務(wù)人員、投資人員、市場(chǎng)人員等組成，對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析，以保證用最合理的資金取得最佳的投資效果，實(shí)現(xiàn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)共同進(jìn)步的可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。如在購(gòu)買(mǎi)新設(shè)備的時(shí)候，考量到企業(yè)自身生產(chǎn)技術(shù)人員的素質(zhì)，結(jié)合針對(duì)新技術(shù)培訓(xùn)所需要的時(shí)間，來(lái)分批的購(gòu)買(mǎi)新技術(shù)、新設(shè)備。在需要建設(shè)新的生產(chǎn)廠(chǎng)房的時(shí)候，要對(duì)土地的購(gòu)買(mǎi)和廠(chǎng)房的使用面積，以及新廠(chǎng)建設(shè)完畢設(shè)備的購(gòu)置等資金投資進(jìn)行分析和預(yù)算，提前做好準(zhǔn)備，如果需要向銀行貸款，還要考慮計(jì)算資金的回流和還款的利息。通過(guò)多方面的分析，以實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資未來(lái)利潤(rùn)的最大化。其次，要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研。主要調(diào)研的方向是新產(chǎn)品、新技術(shù)市場(chǎng)方面的需求量和未來(lái)的發(fā)展前景。有的新設(shè)備、新產(chǎn)品，沒(méi)有及時(shí)的運(yùn)用到各個(gè)領(lǐng)域，如果一味的求新，就會(huì)出現(xiàn)新產(chǎn)品賣(mài)不出去的狀況，既浪費(fèi)了企業(yè)的資金，又不能及時(shí)的回?cái)n資金。而購(gòu)置的固定資產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展前景，也是同樣的道理。如汽車(chē)制造相關(guān)的工業(yè)，由于國(guó)家的支持和購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)的人越來(lái)越多，市場(chǎng)需求汽車(chē)制造相關(guān)企業(yè)也就越多，所以投資購(gòu)買(mǎi)這方面的固定資產(chǎn)，就讓企業(yè)有了更好的發(fā)展前景。固定資產(chǎn)投資管理的部門(mén)、小組還要對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)進(jìn)行審核和監(jiān)管。工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備是企業(yè)的核心力量，所以要定期對(duì)生產(chǎn)設(shè)備和其他重大固定資產(chǎn)進(jìn)行檢查，檢測(cè)設(shè)備的磨損程度，檢查員工的住房，有無(wú)需要修補(bǔ)和更換的情況，避免因?yàn)椴糠謫T工因?yàn)閭€(gè)人原因而讓企業(yè)固定資產(chǎn)出現(xiàn)損壞，從而影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。因?yàn)橛械膯T工，對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)不重視，認(rèn)為不是自己的財(cái)產(chǎn)就不在乎，而導(dǎo)致在工作中因?yàn)槭韬龌蚱渌蛄钇髽I(yè)的固定資產(chǎn)出現(xiàn)不必要的損失，固定資產(chǎn)投資管理部門(mén)或小組就是為了預(yù)防或減少這一現(xiàn)象的發(fā)生。在對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)投資的時(shí)候，還要考慮資金各年的價(jià)值變動(dòng)，即投資期每一年的現(xiàn)金的現(xiàn)值與最初投資資金之間的差額，結(jié)合這一因素，選擇最有效的投資周期，令固定資產(chǎn)的投資可以在最短的時(shí)間內(nèi)，獲取最大的利潤(rùn)。

三、結(jié)語(yǔ)

第3篇：資產(chǎn)投資論文范文

(一)觀念意識(shí)較為模糊我國(guó)的銀行工作者對(duì)于證券投資和證券市場(chǎng)的了解并不是很清晰，認(rèn)為銀行的介入可能會(huì)給證券市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定的因素甚至是混亂的情況，因?yàn)槲覈?guó)的金融體系尚不健全。銀行在具體的證券投資操作管理中，由于受到各種限制還有管理上的缺陷從而導(dǎo)致阻礙這一業(yè)務(wù)的發(fā)展。

(二)發(fā)展較為緩慢我國(guó)從國(guó)債的發(fā)行開(kāi)始，一定意義上來(lái)講銀行就已經(jīng)開(kāi)始了證券投資，但是還有一些不足，比如專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的一些銀行受到傳統(tǒng)業(yè)務(wù)分工的影響，而且我國(guó)證券投資起步比較晚，發(fā)展較緩慢。在我國(guó)，投資的證券有很多種形式，一般情況下，主要分為以下幾類(lèi)：國(guó)庫(kù)券、財(cái)政債券、保值公債等等不同的類(lèi)別。在投資方面，對(duì)于地方的企業(yè)債券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的債券以及其他各種股票往往沒(méi)有真正涉及到，而且其發(fā)展的速度還是非常緩慢，投資的金額相對(duì)而言也是比較小的。

(三)對(duì)證券市場(chǎng)進(jìn)行逐步完善我國(guó)的國(guó)債相對(duì)來(lái)說(shuō)在證券市場(chǎng)上還是比較少的，所以，可選擇性也比較低。另外，由于我國(guó)沿海與內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度存在著差別，也就導(dǎo)致了在股份制方面的區(qū)域不平衡。內(nèi)地的股份制企業(yè)相對(duì)于沿海方面要少很多，由此也就看出相關(guān)的銀行等還有很大的進(jìn)步空間。

(四)法律法規(guī)的不健全在銀行證券投資方面目前我國(guó)在這一方面的法律法規(guī)仍是欠缺，沒(méi)有一部較完整的法律對(duì)其進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管，希望可以在以后能夠在這一方面彌補(bǔ)不足，保證證券金融行業(yè)的健康發(fā)展。

二、對(duì)于我國(guó)銀行證券投資的相關(guān)建議分析

(一)推動(dòng)和提高專(zhuān)業(yè)銀行化的發(fā)展速度在我國(guó)大力推進(jìn)金融體制改革的背景下，在我國(guó)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和政策業(yè)務(wù)分離的前提下，加快商業(yè)銀行專(zhuān)業(yè)化的進(jìn)程。對(duì)銀行證券的投資及銀行資產(chǎn)進(jìn)行合理調(diào)整和規(guī)劃，在擴(kuò)大銀行證券投資上表現(xiàn)出積極態(tài)度。

(二)建立健全銀行證券投資的法律、法規(guī)銀行證券投資其他證券必須經(jīng)過(guò)中國(guó)人民銀行的資格審查，由于我國(guó)現(xiàn)有的企業(yè)股份制還不夠成熟，很多情況下仍處于試點(diǎn)階段，因此以銀行證券不適宜涉足股票。

(三)加強(qiáng)銀行證券的監(jiān)管在銀行證券的發(fā)展中，個(gè)別銀行的投資規(guī)模較大而且在涉及范圍上也是比較廣泛的，另一方面，證券業(yè)務(wù)對(duì)于一些銀行來(lái)說(shuō)還是一個(gè)比較新的事物。所以，如何能夠在對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整及規(guī)范后使其可以穩(wěn)定、健全的發(fā)展經(jīng)營(yíng)也就成為了該進(jìn)一步思考的問(wèn)題。

(四)提高對(duì)商業(yè)銀行的證券投資的認(rèn)識(shí)通過(guò)對(duì)法律法規(guī)的不斷健全、完善，對(duì)銀行證券的投資行為進(jìn)行監(jiān)管，掃除弊端，保證投資行為的健康穩(wěn)定發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)函發(fā)展，最終達(dá)到銀行商化。

三、由證券的研究延伸至對(duì)銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新的思考

在我國(guó)商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)中，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新是一個(gè)殺手锏，如今的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新存在著諸多因素的影響，使得金融產(chǎn)品的創(chuàng)新出現(xiàn)不平衡，在一定的程度上束縛了金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力。

(一)商業(yè)銀行在金融產(chǎn)品的創(chuàng)新上待解決的問(wèn)題在金融產(chǎn)品的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)上沒(méi)有更好的對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)規(guī)劃，導(dǎo)致不同類(lèi)別的產(chǎn)品不具備良好的聯(lián)動(dòng)性。金融產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)上的不平衡，對(duì)于銀行的金融產(chǎn)品創(chuàng)新會(huì)產(chǎn)生影響，使產(chǎn)品整體協(xié)調(diào)性出現(xiàn)問(wèn)題，如果不能夠很好的利用新的制度以及電子化帶來(lái)的益處，那么產(chǎn)品的功能和作用也就被削弱了?，F(xiàn)有的金融產(chǎn)品，很多具有相似性，產(chǎn)品不夠具有特點(diǎn)，對(duì)于金融產(chǎn)品而言就沒(méi)有品牌效益。由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)在金融產(chǎn)品這一塊沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定，也就產(chǎn)生了某銀行如推出了新的金融產(chǎn)品，緊隨其后的其他金融機(jī)構(gòu)也會(huì)同樣的推出類(lèi)似的金融產(chǎn)品，如此循環(huán)就無(wú)法達(dá)到持續(xù)且有利的發(fā)展模式，也就不可能獲得相應(yīng)的效益，很多金融產(chǎn)品現(xiàn)在都存在這個(gè)問(wèn)題。對(duì)于銀行的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，在產(chǎn)品推出和銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)中并沒(méi)有很好的銜接。比如銀行推出了產(chǎn)品后，銀行的工作人員對(duì)產(chǎn)品的了解、講解上仍存在很多問(wèn)題，不能夠做到清晰、有條理，這就導(dǎo)致客戶(hù)在對(duì)產(chǎn)品了解的過(guò)程中存在很多疑問(wèn)或不確定，從而導(dǎo)致客戶(hù)放棄購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的想法。銀行在推出創(chuàng)新產(chǎn)品的同時(shí)也要對(duì)客戶(hù)群進(jìn)行分析，并對(duì)銀行員工進(jìn)行培訓(xùn)，這樣才可以將產(chǎn)品更快、更好的推向市場(chǎng)，使銀行得到應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)造成我國(guó)現(xiàn)在的制度條件和體制框架商業(yè)銀行的金融產(chǎn)品創(chuàng)新主要原因受限于觀念。在不同的政策體制中，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新也就有了相應(yīng)的變化，金融產(chǎn)品本身離不開(kāi)政策和法律的制約，他們之間存在著各種復(fù)雜的關(guān)系。分行業(yè)經(jīng)營(yíng)與分行業(yè)體制管理這樣的體制是一個(gè)較大的束縛，很明顯目前我國(guó)的法律還不能夠滿(mǎn)足這方面的需求，還需要不斷的健全，并且在政策和法規(guī)下，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新還是具有一定的限制性，對(duì)其創(chuàng)新發(fā)展還存在一定的阻礙。內(nèi)部管理上存在著限制。因?yàn)槲覈?guó)的商業(yè)銀行發(fā)展的比較晚，出現(xiàn)的時(shí)間較短，因此，商業(yè)銀行的管理體制都有一定的問(wèn)題和限制，一些管理金融產(chǎn)品創(chuàng)新的體制還是幾位不完善，而且，很多的調(diào)研、規(guī)劃、審批等等方面都存在著一定的缺陷，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制方面管理不到位。這些內(nèi)部管理上的限制還表現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)方面的問(wèn)題，創(chuàng)新活動(dòng)隨意性非常高。受到技術(shù)性的限制。由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及差異的限制，金融行業(yè)中所涉及的一些信息技術(shù)方面仍然比較滯后，不能緊跟時(shí)代的步伐，與發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化的銀行技術(shù)相比，還有很大一段距離，每個(gè)銀行對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定也不相同。我國(guó)銀行網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)還有待提高。商業(yè)銀行在產(chǎn)品創(chuàng)新方面由于技術(shù)受限，就不能夠很好的迎合客戶(hù)，對(duì)整體效益產(chǎn)生影響。

四、結(jié)束語(yǔ)

第4篇：資產(chǎn)投資論文范文

在我國(guó)投資性房產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)公允價(jià)值度量的條款是：房產(chǎn)公司應(yīng)該在會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)期限結(jié)束時(shí)運(yùn)用成本機(jī)制將投資性房地產(chǎn)做后續(xù)的核算：倘若存在充分理由并足以說(shuō)明投資性房地產(chǎn)公司的公允價(jià)值可以穩(wěn)妥地連續(xù)獲取，即可選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。一旦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的計(jì)量機(jī)制得以約定執(zhí)行，不允許再自由更改。基于此，我們會(huì)越發(fā)熱衷于成本計(jì)量機(jī)制，僅當(dāng)公允價(jià)值可以準(zhǔn)確無(wú)誤的獲取時(shí)，才可選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)置換時(shí)，若采用了傳統(tǒng)的成本計(jì)量機(jī)制，則把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換以前的財(cái)務(wù)賬面價(jià)值當(dāng)作轉(zhuǎn)換之后的下賬價(jià)值；若采用了公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制時(shí)，把投資性房產(chǎn)更改為自用房產(chǎn)，則需把更改之日的公允價(jià)值當(dāng)做自用房產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原來(lái)的賬面價(jià)值的差額當(dāng)做公允價(jià)值更改利益損失，把它計(jì)算在當(dāng)時(shí)的利益損失之內(nèi)，當(dāng)自用的房地產(chǎn)或者以前的儲(chǔ)備貨物更改為選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，取用更改之日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。公允價(jià)值度量低于以前賬面價(jià)值的數(shù)額當(dāng)做資本公積金計(jì)算在所有者利益之內(nèi)。當(dāng)房產(chǎn)公司核實(shí)此項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)時(shí)，那些原來(lái)計(jì)入所有者權(quán)益的資產(chǎn)更改為處置時(shí)期的投資利潤(rùn)。當(dāng)采取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，不給投資性房地產(chǎn)實(shí)施折舊和分?jǐn)備N(xiāo)售，要按資產(chǎn)負(fù)債明細(xì)表每日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值當(dāng)做基礎(chǔ)條件來(lái)修正它的賬面價(jià)值，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的所差部分計(jì)算在當(dāng)時(shí)所在時(shí)期的收益之內(nèi)。

二、新準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用條件

能夠確切的說(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制的信息資料關(guān)聯(lián)性比歷史成本計(jì)量機(jī)制的關(guān)聯(lián)性具有與生俱來(lái)的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，此評(píng)價(jià)也是經(jīng)過(guò)我國(guó)多個(gè)實(shí)例檢驗(yàn)所證實(shí)的。怎樣盡其所能地給現(xiàn)時(shí)和將來(lái)的房地產(chǎn)投資商拿出最有價(jià)值的決策信息依據(jù)一直是當(dāng)代廣大會(huì)計(jì)工作者的奮斗愿望，落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的奮斗目標(biāo)就是要盡其所能地推廣和使用公允價(jià)值這一連續(xù)計(jì)量機(jī)制。但是，參照相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士把我們國(guó)家二零零七年提供的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表給予統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家推行新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制實(shí)施房地產(chǎn)后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果的數(shù)據(jù)是：兩千零八年四月二十七日，在已經(jīng)公布年報(bào)的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制而且將所有股東的權(quán)益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數(shù)額規(guī)模最大的為中國(guó)銀行，其金額數(shù)目突破三十三點(diǎn)一八億元。調(diào)配數(shù)額最少的也有一百四十點(diǎn)一一萬(wàn)元，而有部分馳名的商貿(mào)企業(yè)卻沒(méi)加入其中。有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士就這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行深入研究，得到的最關(guān)鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制時(shí)要具備極強(qiáng)約束力的基礎(chǔ)條件，另外在具有很強(qiáng)約束力的前提下，還必須存在相當(dāng)恰當(dāng)?shù)挠?jì)量體系來(lái)確保投資性房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量工作的高效開(kāi)展。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定和作用

國(guó)際上曾有著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量工作做過(guò)精辟的闡述，其核心意思是：一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織有較高生產(chǎn)率的前提條件是其必須有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)計(jì)量核算能力。由此可見(jiàn)，一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)量能力相對(duì)于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動(dòng)生產(chǎn)率的波動(dòng)，能夠?qū)е沦Y源分配的重新排序，其可嚴(yán)重地左右到產(chǎn)權(quán)由外向內(nèi)的轉(zhuǎn)變歷程。另有經(jīng)濟(jì)學(xué)家也曾做過(guò)闡述，其基本思想是說(shuō)會(huì)計(jì)的計(jì)量職能是會(huì)計(jì)體系的核心價(jià)值。所以，投資性房地產(chǎn)企業(yè)如果選取公允兼職進(jìn)行計(jì)量和核算，那么，即可以大力促進(jìn)投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)組合和資源調(diào)整。故我們一定要仔細(xì)研究公允價(jià)值的概念、環(huán)節(jié)和計(jì)量措施等內(nèi)容。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指出，公允價(jià)值是指在平等交易中掌握具體情況細(xì)節(jié)的財(cái)務(wù)所有人主動(dòng)實(shí)施資產(chǎn)交易的資金數(shù)額。依照國(guó)際上對(duì)公允價(jià)值的定義可認(rèn)為，公允價(jià)值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數(shù)額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經(jīng)營(yíng)主體間長(zhǎng)期的交易行為；C實(shí)施交易的價(jià)格是公開(kāi)的、透明的，合理的和大家公認(rèn)的。對(duì)在市場(chǎng)上實(shí)施的所有交易都是同等公平看待；D實(shí)施交易的價(jià)格是隨時(shí)都能夠獲得的，而且進(jìn)行極小的投入就可以獲得這些價(jià)格信息。依據(jù)我們國(guó)家投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，僅當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以隨時(shí)把握地獲取時(shí)，該企業(yè)財(cái)務(wù)核算方能夠選用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。所以，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的定義，投資性房地產(chǎn)一定要符合前述四個(gè)項(xiàng)目要求的情況下方允許運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。通常來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家現(xiàn)一時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類(lèi)交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽(yáng)光實(shí)施的?，F(xiàn)時(shí)我們國(guó)家上市公司所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本上都符合上述的各項(xiàng)要求，所以就整體上來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制是完全可以做到的。那么，公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值這兩個(gè)概念又有怎樣的區(qū)別和聯(lián)系呢？市場(chǎng)價(jià)值說(shuō)的是在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)上采購(gòu)一筆資產(chǎn)或償還一筆債務(wù)所采用的市場(chǎng)價(jià)格，也可叫市場(chǎng)價(jià)格或者交換價(jià)格。把公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值對(duì)照起來(lái)比較便知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定允許依托公開(kāi)了的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格可作為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的選取依據(jù)。所以，可以把前述內(nèi)容當(dāng)作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開(kāi)公允的市場(chǎng)價(jià)格條件下，依據(jù)公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)格能夠極方便地確定公允價(jià)值。此類(lèi)情況是在局部范圍內(nèi)選定市場(chǎng)價(jià)格與公允價(jià)格的差別來(lái)確定。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量工作的見(jiàn)解

依據(jù)上面所述內(nèi)容，本人以為投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的計(jì)量機(jī)制應(yīng)維持成本方式度量，遵照時(shí)間安排對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤派銷(xiāo)售，針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日，實(shí)施減值測(cè)試并做好減值和計(jì)提減值的準(zhǔn)備工作。自用型的房地產(chǎn)及存儲(chǔ)貨物變更成投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)變更成自用型資產(chǎn)或儲(chǔ)備貨物時(shí)，都要依據(jù)所擁有資產(chǎn)的賬面價(jià)值數(shù)量實(shí)施結(jié)賬轉(zhuǎn)換，由于投資的宗旨沒(méi)有發(fā)生更改，更改的只是擁有財(cái)產(chǎn)的方式，故不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)換過(guò)程的利益損失。

五、結(jié)語(yǔ)

第5篇：資產(chǎn)投資論文范文

1．1全球礦業(yè)總體態(tài)勢(shì)

2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)影響力逐漸消退，2013年，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，美國(guó)、歐元區(qū)、日本二季度GDP同比增長(zhǎng)2．5％、1．1％、3．8％；巴西、印度、俄羅斯等新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)整體增速普遍放緩，面臨較大的下行壓力。2013年，全球礦產(chǎn)品價(jià)格震蕩下行，依舊低迷，大宗礦產(chǎn)品需求減少，波羅的海航運(yùn)指數(shù)自2008年以來(lái)持續(xù)下降，低位徘徊，并在2013年初跌至近十年的最低值，今年以來(lái)全球非燃料主要固體礦產(chǎn)勘查投資大幅下滑，較2012年下降29％，金屬勘查活動(dòng)再創(chuàng)三年以來(lái)的新低，據(jù)加拿大標(biāo)普／TSX全球礦業(yè)指數(shù)顯示，全球礦業(yè)指數(shù)自2010年以來(lái)持續(xù)下滑，下滑幅度高達(dá)22％。2013年，勘查投資日趨理性，區(qū)域進(jìn)一步分化，傾向于法治健全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、地理位置處在較大潛力成礦帶上的國(guó)家，投資位于前列國(guó)家或地區(qū)分別為北美、拉丁美洲、澳大利亞，其中北美、拉丁美洲兩地分別占全球勘探投入的23％和14％，黃金、銅、鐵依舊是礦種投資的主流，以鐵礦石為例，在西澳、南美、西非、北美四大鐵礦石主產(chǎn)區(qū)新增產(chǎn)能4．8億t，占全球增量的64％。

1．2我國(guó)境外礦產(chǎn)投資背景

我國(guó)近幾年雖然在重要礦產(chǎn)資源上儲(chǔ)量大幅增加，但儲(chǔ)量增長(zhǎng)趕不上產(chǎn)量增長(zhǎng)，產(chǎn)量增長(zhǎng)幅度更是大大落后于消費(fèi)量增長(zhǎng)幅度，重要礦產(chǎn)資源進(jìn)口額維持高位，進(jìn)口依賴(lài)程度日漸提高，原油、鐵礦石對(duì)外依存度已超50％，天然氣對(duì)外依存度也在逐年激增，甚至連我國(guó)極有富有的煤炭資源近幾年的進(jìn)口量也在逐年攀增，2012年進(jìn)口量已超過(guò)2．8億t。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，2012年我國(guó)原油、天然氣的剩余開(kāi)采年限分別僅為22年和45年，鐵礦、銅礦的剩余開(kāi)采年限也分別僅為59年和54年。大宗礦產(chǎn)開(kāi)采年限不斷縮減，對(duì)外依存度不斷提高，是至少今后5～10年的趨勢(shì)，并在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生不了根本性的變化，一旦國(guó)際礦產(chǎn)品價(jià)格大幅度波動(dòng)，就會(huì)對(duì)我國(guó)平衡健康發(fā)展的資源經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的影響，因此實(shí)施境外礦產(chǎn)投資“走出去”是大勢(shì)所趨的必由之路。

1．3我國(guó)境外礦產(chǎn)投資現(xiàn)狀

2008～2012年，我國(guó)境外礦業(yè)投資保持良好發(fā)展勢(shì)頭，投資增速明顯加快，投資模式日益成熟，投資主體更加多元，“走出去”利用境外資源和市場(chǎng)取得了顯著成效，但進(jìn)入2013年，我國(guó)境外投資受到國(guó)際礦業(yè)寒冬的影響，進(jìn)入下降通道，據(jù)中國(guó)礦業(yè)聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)，2013年1～11月份我國(guó)企業(yè)境外固體礦產(chǎn)投資項(xiàng)目122例，投資金額50．9億美元，相比去年同期數(shù)量和金額分別下滑23％、45％；在礦種投資上，過(guò)于集中，其中銅、金、煤炭三個(gè)礦種的投資額占據(jù)總投資額的近七成；在投資區(qū)域上，前三名分別為澳大利亞、南部非洲、加拿大，三個(gè)地區(qū)的投資額占據(jù)總投資額的近六成，這與去年投資區(qū)域排名大體相近，但投資額出現(xiàn)不同程度下滑，以澳大利亞、非洲為例，相比2012全年，分別下滑37％和20％；在投資類(lèi)別上，勘查投資大多為草根項(xiàng)目，主要投向周邊國(guó)家及南美洲、非洲等發(fā)展中國(guó)家，面臨著較大的政治風(fēng)險(xiǎn)；礦業(yè)并購(gòu)則主要出現(xiàn)在澳大利亞、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家，同時(shí)遭遇較大的法律人文差異困境。在投資下滑的背景下，民企參與境外投資熱情依舊高漲，民企投資無(wú)論在項(xiàng)目數(shù)量還是投資金額上，降速明顯緩于國(guó)有企業(yè)，投資項(xiàng)目數(shù)量是國(guó)有企業(yè)兩倍，投資金額更是占據(jù)境外總投資額60％。

2境外礦產(chǎn)資源投資存在的問(wèn)題

全球礦業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)整，礦業(yè)并購(gòu)成本和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大幅減少，給我國(guó)企業(yè)難得“走出去”的好機(jī)遇。近幾年，地勘單位紛紛“走出去”參與境外礦產(chǎn)投資，有的省地勘局為鼓勵(lì)下屬地質(zhì)隊(duì)參與國(guó)際礦業(yè)投資，提出了“一院一隊(duì)、一隊(duì)一國(guó)”的口號(hào)。民營(yíng)企業(yè)同時(shí)抓住機(jī)遇，國(guó)際化經(jīng)營(yíng)步伐加快，逐漸成為境外礦產(chǎn)投資主力軍，除了澳大利亞、加拿大和非洲傳統(tǒng)我國(guó)投資區(qū)域之外，民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)今北赴蒙古，西征中亞，南下南美，“走出去”路途越走越寬，步伐越來(lái)越有力，但“摸著石頭過(guò)河”總是伴隨著失敗和教訓(xùn)。據(jù)中國(guó)礦業(yè)聯(lián)合會(huì)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)民企“走出去”80％案例均以失敗告終，梳理近些年境外礦產(chǎn)投資案例，主要存在以下四方面的問(wèn)題。

2．1資源民族主義活躍

2012年，安永的礦業(yè)部門(mén)報(bào)告將資源民族主義作為2013年礦業(yè)投資的最大風(fēng)險(xiǎn)。在礦業(yè)投資逐步下滑，各國(guó)紛紛調(diào)整本國(guó)礦業(yè)開(kāi)發(fā)政策以松綁礦業(yè)投資之際，不少?lài)?guó)家卻逆勢(shì)而為，開(kāi)征或提升礦產(chǎn)權(quán)利金及其他礦業(yè)稅、加強(qiáng)對(duì)外資參與的控制、強(qiáng)調(diào)資源領(lǐng)域國(guó)有化等形式凸顯資源民族主義特征，這些舉措多集中在政局不穩(wěn)定、政治風(fēng)險(xiǎn)高的不發(fā)達(dá)國(guó)家，而由于我國(guó)境外礦產(chǎn)投資起步晚，發(fā)達(dá)國(guó)家已搶占成熟穩(wěn)定礦產(chǎn)資源國(guó)家市場(chǎng)份額，提高了我國(guó)境外投資進(jìn)入的門(mén)檻，迫使我國(guó)繼而轉(zhuǎn)而投入那些投資資源民族主義活躍、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高的國(guó)家或地區(qū)。如印度尼西亞于2014年起，禁止出口未加工的金屬礦石，并將吊銷(xiāo)違反此禁令公司的出口執(zhí)照。此項(xiàng)禁令涉及銅、金、銀、鎳、席、鋁土和鋅，并對(duì)煤?jiǎn)为?dú)頒布法令；蒙古、津巴布韋等國(guó)將礦產(chǎn)資源等領(lǐng)域確定為戰(zhàn)略性領(lǐng)域，規(guī)定戰(zhàn)略性領(lǐng)域的外資持股比例不得超過(guò)49％。即使像加拿大這類(lèi)發(fā)達(dá)國(guó)家，也或多或少存在著資源民族主義的殘留，如在中海油并購(gòu)加拿大尼克森公司后，加拿大政府同時(shí)宣布對(duì)《并購(gòu)法》的變革，特別是針對(duì)外國(guó)國(guó)有企業(yè)投資加拿大審批政策的重大調(diào)整，主要內(nèi)容有：①今后外國(guó)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)油砂項(xiàng)目只有在例外情況下才會(huì)審批；②并購(gòu)方有國(guó)有企業(yè)有義務(wù)證明對(duì)加拿大凈有益；③對(duì)于非國(guó)有企業(yè)，審查門(mén)檻在加拿大內(nèi)閣確定的日期后被提高或到6億加元、8億加元直至10億加元（企業(yè)價(jià)值）等。

2．2礦企金融融資困難

國(guó)外礦業(yè)企業(yè)融資得益于完善的資本市場(chǎng)，大中小礦業(yè)企業(yè)紛紛選擇在證券交易所上市以籌集更多資金，但由于我國(guó)資本市場(chǎng)本身發(fā)展不成熟，使得礦業(yè)企業(yè)利用資本市場(chǎng)融資極為有限。在深滬兩家證券交易所掛牌交易的礦業(yè)企業(yè)多集中在國(guó)有大型礦企，中小礦業(yè)公司、省級(jí)地勘單位上市數(shù)量極其稀少。礦業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的長(zhǎng)周期、A股擬上市的門(mén)檻過(guò)高，使得這些企業(yè)難以上市融資，紛紛轉(zhuǎn)向銀行貸款，銀行貸款一方面由于現(xiàn)有礦業(yè)權(quán)評(píng)估體制不完善，金融機(jī)構(gòu)普遍對(duì)礦業(yè)的礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)價(jià)值存有偏見(jiàn)，尤其是礦業(yè)權(quán)對(duì)應(yīng)的礦產(chǎn)資源隨著開(kāi)采在減少，不符合金融產(chǎn)品流動(dòng)性的要求，不容易申請(qǐng)下來(lái)銀行貸款；另一方面，即使申請(qǐng)成功，由于礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)周期性，使得中小型礦山企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升，加大了公司資金壓力的同時(shí)也造成了對(duì)金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn)。以省級(jí)地勘單位為例，2013年1～11月，地勘單位投資只占境外礦產(chǎn)投資總額2％，其中一部分原因就是融資困難，“走出去”的項(xiàng)目面臨著較高的融資“價(jià)格”。

2．3礦產(chǎn)投資平臺(tái)失位

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，政府制定法律、宏觀調(diào)控；中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行行業(yè)管理、自律和服務(wù)。在政策層面，國(guó)家對(duì)中小企業(yè)國(guó)際化給予特別的支持，是國(guó)際通行的做法。國(guó)務(wù)院辦公廳曾在2012年以〔2012〕32號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部等8部門(mén)《關(guān)于加快培育國(guó)際合作和競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），《意見(jiàn)》提出了加快實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，“深化國(guó)際能源資源開(kāi)發(fā)和加工互利合作，支持有條件的企業(yè)積極開(kāi)展境外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資。發(fā)揮股權(quán)投資基金對(duì)促進(jìn)企業(yè)境外投資的積極作用”。但對(duì)民營(yíng)企業(yè)境外投資政策指引和扶持不足，草根勘查并沒(méi)有獲得財(cái)政資金和銀行信托機(jī)構(gòu)的青睞。在信息共享上，缺乏統(tǒng)一的礦產(chǎn)勘查信息服務(wù)平臺(tái)，境外投資指南和動(dòng)態(tài)信息匱乏，只是散見(jiàn)于不同部門(mén)的書(shū)籍期刊等，現(xiàn)只有國(guó)土資源部信息中心出版的82個(gè)國(guó)家／地區(qū)礦業(yè)投資指南，中國(guó)地質(zhì)調(diào)查局定期公布境外找礦進(jìn)展，中國(guó)地質(zhì)調(diào)查局發(fā)展中心出版的《世界礦情》，商務(wù)部也年度《中國(guó)對(duì)外投資合作發(fā)展報(bào)告》等少數(shù)信息獲得方式。在中介機(jī)構(gòu)管理方面，作為政府與企業(yè)的橋梁，中介協(xié)會(huì)在企業(yè)“走出去”過(guò)程中的作用不可替代。我國(guó)目前中介機(jī)構(gòu)存在著數(shù)量少、規(guī)模小、水平低、功能不全、服務(wù)不到位等問(wèn)題，缺少專(zhuān)門(mén)從事資源儲(chǔ)量估算、礦產(chǎn)評(píng)估以及會(huì)計(jì)核算的礦業(yè)投資中介機(jī)構(gòu)，同時(shí)在制定礦產(chǎn)勘查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及“走出去”行業(yè)規(guī)范、境外投資決策咨詢(xún)、礦產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面還需進(jìn)一步完善。

2．4礦產(chǎn)投資決策草率

根據(jù)2013年1～11月境外礦產(chǎn)投資金額統(tǒng)計(jì)，中國(guó)企業(yè)境外投資的主要來(lái)源為：跨行業(yè)企業(yè)、礦山企業(yè)、勘查單位，其中跨行業(yè)企業(yè)成為投資主要來(lái)源，投資額為30．56億美元，占總投資額的60％。跨行業(yè)企業(yè)多集中在房地產(chǎn)、制造業(yè)和基金等行業(yè)，這類(lèi)投資多表現(xiàn)為短、平、快的投機(jī)特征，一方面投資礦種相對(duì)集中、過(guò)于盲目，投資行為不切合地質(zhì)工作規(guī)律、缺乏礦業(yè)技術(shù)和行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，這點(diǎn)在2009年對(duì)加拿大巴芬島MarryRiver鐵礦投資上就得到很好體現(xiàn)，由于國(guó)內(nèi)一家貿(mào)易公司的短視，讓近60億t的鐵礦被印度米塔爾鋼鐵公司搶占了先機(jī)。另一方面，對(duì)投資目的國(guó)的法律法規(guī)以及投資風(fēng)險(xiǎn)考慮不到位，缺乏海外風(fēng)險(xiǎn)管理體系，生搬硬套國(guó)內(nèi)礦產(chǎn)勘查工作流程，以投資澳大利亞西澳大利亞州鐵礦為例，首先投資行為要符合《公司法》和《原住民土地權(quán)法》有關(guān)的礦產(chǎn)資源事務(wù)管理?xiàng)l款，另外由于澳大利亞是聯(lián)邦制國(guó)家，各州的礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)隸屬州政府管轄，礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合西澳大利亞州頒布的《礦業(yè)法1978》、《采礦規(guī)章1981》、《采礦補(bǔ)充法2004》以及《私人地產(chǎn)上的采礦法1898》等等法律規(guī)章。另外向美國(guó)進(jìn)行礦產(chǎn)投資需要特別注意，不同地區(qū)執(zhí)行不同的資源所有權(quán)制度，東部地區(qū)執(zhí)行從屬于土地所有者的資源所有權(quán)制度，中部地區(qū)地表權(quán)歸屬于州政府或私人、地下礦產(chǎn)權(quán)歸屬于聯(lián)邦，西部地區(qū)聯(lián)邦獨(dú)家管理地表權(quán)和地下礦產(chǎn)權(quán)。

3境外礦產(chǎn)資源投資對(duì)策及建議

我國(guó)企業(yè)“走出去”參與國(guó)際礦產(chǎn)投資，聯(lián)合并購(gòu)優(yōu)質(zhì)礦產(chǎn)資源，既是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略需要，又是我國(guó)資源戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵舉措。針對(duì)當(dāng)前“走出去”的困難與問(wèn)題，遏制境外礦產(chǎn)投資項(xiàng)目和金額雙下滑的趨勢(shì)，構(gòu)建新形勢(shì)下的“政府引導(dǎo)、中介搭臺(tái)、基金銜接、地勘先行、民企跟進(jìn)、金融支持、保險(xiǎn)保障”境外礦產(chǎn)投資機(jī)制至關(guān)重要。

3．1政府引導(dǎo)、中介搭臺(tái)

政府引導(dǎo)是發(fā)揮政府公益職能。加強(qiáng)國(guó)家間的對(duì)話(huà)與合作，反對(duì)資源民族主義，為企業(yè)“走出去”創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。健全國(guó)家戰(zhàn)略層面的境外礦產(chǎn)投資頂層設(shè)計(jì)，強(qiáng)化企業(yè)投資主體地位，減政放權(quán)，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，減少政府審批范圍和環(huán)節(jié)。盡快建立境外礦產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制，完善制定中國(guó)企業(yè)海外投資促進(jìn)法，整合各部門(mén)信息資源，及時(shí)跟蹤更新，構(gòu)建境外礦產(chǎn)投資信息服務(wù)平臺(tái)，正確引導(dǎo)中國(guó)企業(yè)“走出去”。中介搭臺(tái)是發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)橋梁導(dǎo)向作用。加強(qiáng)中國(guó)礦業(yè)聯(lián)合會(huì)、中銀國(guó)際、律師事務(wù)所等中介協(xié)會(huì)的行業(yè)管理職能，成立由地質(zhì)專(zhuān)家、采礦工程師、法律專(zhuān)家和稅務(wù)財(cái)會(huì)專(zhuān)家組成的國(guó)際礦業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)各中介機(jī)構(gòu)信息共享，在不違背法律法規(guī)前提下，中介機(jī)構(gòu)不僅要定期公布全球礦業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、礦種產(chǎn)量及企業(yè)并購(gòu)等重要礦業(yè)資訊，更要普及投資意向國(guó)家或地區(qū)的法律法規(guī)、政治經(jīng)濟(jì)、人文特點(diǎn)、文化差異以及原著民政策等，大體研判未來(lái)全球礦業(yè)走勢(shì)及下一步投資區(qū)域和礦種熱點(diǎn)，為地勘單位、民營(yíng)企業(yè)“走出去”唱好戲搭好臺(tái)。

3．2基金銜接、地勘先行、民企跟進(jìn)

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地質(zhì)工作的決定》提出的建立中央地質(zhì)勘查基金，其目的本是在一定時(shí)期內(nèi)一方面起到風(fēng)險(xiǎn)勘查基金的作用，主要用于降低勘查風(fēng)險(xiǎn)，另一方面還要實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀政策對(duì)地質(zhì)勘查市場(chǎng)的調(diào)控作用。探索地勘基金境外投資新模式，充分體現(xiàn)地勘單位部分公益性事業(yè)的特點(diǎn)，以中央地勘基金出資或與民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合出資、地勘單位承擔(dān)為主要模式進(jìn)行境外風(fēng)險(xiǎn)勘查，一方面在風(fēng)險(xiǎn)投資相對(duì)較高或境外投資相對(duì)空白的國(guó)家優(yōu)選試點(diǎn)，最大限度降低境外投資風(fēng)險(xiǎn)，為下一步拉動(dòng)更多社會(huì)資金夯實(shí)基礎(chǔ)；另一方面，在境外投資相對(duì)成熟的國(guó)家或地區(qū)，如澳大利亞、加拿大等國(guó)家，創(chuàng)建提煉不同國(guó)家地質(zhì)投資找礦經(jīng)典模式，為更多民企跟進(jìn)提供可實(shí)踐操作的找礦模版。鼓勵(lì)地勘單位以技術(shù)裝備入股，與民營(yíng)企業(yè)與聯(lián)合投資，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)。引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)理性選擇投資項(xiàng)目，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，支持中小企業(yè)集群化抱團(tuán)“走出去”。完善民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)制度，逐步在管理理念、管理機(jī)制、企業(yè)文化等方面與國(guó)際接軌，破除中外語(yǔ)言、文化、法律、習(xí)俗上的差異造成境外礦產(chǎn)投資的天然障礙，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3．3金融支持、保險(xiǎn)保障

完善相關(guān)財(cái)稅支持政策，對(duì)境外礦產(chǎn)投資給予一定的稅款減免，試點(diǎn)實(shí)行部分礦種勘查投資補(bǔ)助金制度。加大“走出去”的政策資金支持力度，設(shè)立民營(yíng)境外礦產(chǎn)投資專(zhuān)項(xiàng)基金，重點(diǎn)支持“走出去”的草根勘查。拓展境外礦產(chǎn)投資融資渠道，降低民營(yíng)企業(yè)借貸門(mén)檻，探索以境外資產(chǎn)、股權(quán)、礦業(yè)權(quán)為抵押貸款模式。支持有條件的地勘單位、中小型礦業(yè)企業(yè)上市創(chuàng)業(yè)板融資，引導(dǎo)民間借貸機(jī)構(gòu)向礦業(yè)投資領(lǐng)域傾斜。完善現(xiàn)有礦業(yè)權(quán)評(píng)估制度，對(duì)國(guó)外勘探實(shí)行投資保險(xiǎn)制度，設(shè)立專(zhuān)門(mén)境外礦產(chǎn)投資保障險(xiǎn)，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行對(duì)境外礦產(chǎn)投資進(jìn)行信用擔(dān)保，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，為投資活動(dòng)保駕護(hù)航。

4結(jié)論

第6篇：資產(chǎn)投資論文范文

一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求

(一)辦公物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐,從而推動(dòng)辦公物業(yè)的租賃需求,濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過(guò)量的壓力將有望得到緩解,同時(shí),由于自貿(mào)區(qū)對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用,整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。

(二)零售物業(yè)需求

一方面,自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升,將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求,另一方面,自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢(shì)將提升對(duì)進(jìn)口商品的消費(fèi)需求,促進(jìn)天津居民高端消費(fèi)的同時(shí)吸引京津冀地區(qū)的高端消費(fèi)流入,從而推動(dòng)零售市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。

(三)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對(duì)天津物流容量和效率的要求,推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求及設(shè)施完善。

(四)住宅需求

自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì),拉動(dòng)天津城市人口的增長(zhǎng),同時(shí)推動(dòng)對(duì)自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。

二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資

利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示:天津自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)獲批當(dāng)周,濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環(huán)比增加6.76%,占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環(huán)比增加54.55%,占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套,環(huán)比增加104.00%,占濱海新區(qū)的12.72%。開(kāi)發(fā)區(qū)共成交112套,環(huán)比增加89.83%,占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù),2015年1至9月,濱海新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷(xiāo)售面積148.69萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)17.4%;其中住宅銷(xiāo)售面積141.5萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)36.9%,占整體商品房銷(xiāo)售比重的95.2%;實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額147.76億元,同比增長(zhǎng)26.6%,其中住宅銷(xiāo)售額137.14億元,同比增長(zhǎng)42.5%。濱海新區(qū)銷(xiāo)售面積較多區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷(xiāo)售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動(dòng)下,濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn),濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況逐月向好,濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖。雖然沒(méi)有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū),我們通過(guò)濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況。因此,可以推斷,天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。

三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇

(一)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)

受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響,自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價(jià)格不僅會(huì)持續(xù)上漲,而且業(yè)主們對(duì)樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會(huì)越來(lái)越高,主要表現(xiàn)為兩方面:一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級(jí)也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動(dòng)性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化,盡可能做到相對(duì)完善和穩(wěn)定。

(二)拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會(huì)

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來(lái)產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí),會(huì)形成大容量的信息交流需求,從而構(gòu)成一個(gè)以房地產(chǎn)為中心,集法律、咨詢(xún)、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺(tái)。

(三)房地產(chǎn)金融迎來(lái)創(chuàng)新機(jī)會(huì)

自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新,推進(jìn)利率市場(chǎng)化,改善房企再融資環(huán)境,發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過(guò)這些試點(diǎn)工作,將使房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境更加市場(chǎng)化,也意味著未來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議

建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個(gè)方面把握自貿(mào)區(qū)紅利:

(一)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

已經(jīng)具備條件的開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的影響,從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手,及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō),自貿(mào)區(qū)將帶來(lái)的是一種全新的經(jīng)營(yíng)理念?？傮w上要求做到:企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致,牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動(dòng)權(quán),努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益與社會(huì)效益相一致。

(二)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)

掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資源,實(shí)現(xiàn)從開(kāi)發(fā)變持有,由銷(xiāo)售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開(kāi)發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過(guò)“招拍掛”拿地之外,要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來(lái)的其他機(jī)會(huì)。土地存量方面,包括征用后未開(kāi)發(fā)利用的土地,因城市規(guī)劃所需動(dòng)拆遷而面臨再開(kāi)發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面,包括中高檔商品住宅、高級(jí)商辦樓、大型商務(wù)中心。

(三)掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需資金

在房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,對(duì)龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)同樣如此。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動(dòng)、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系,取得了資金上的優(yōu)勢(shì),也就具備了市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。

(四)建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)管理新機(jī)制

第7篇：資產(chǎn)投資論文范文

1.站在宏觀經(jīng)濟(jì)角度，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速持續(xù)下滑，物質(zhì)積累速度遠(yuǎn)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展腳步漸漸凸顯了投資的風(fēng)險(xiǎn)。（1）自2011年以來(lái)，傳統(tǒng)的拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”--投資，內(nèi)需（消費(fèi)）和出口，通過(guò)廉價(jià)勞動(dòng)力和原材料刺激出口的方式，現(xiàn)如今靠外需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式顯現(xiàn)了種種矛盾，中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，還應(yīng)提高內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)者投資。①進(jìn)出口增速回落，價(jià)格水平漲幅較低，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014全年最終消費(fèi)支出對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為51.2%，比上年提高3.0個(gè)百分點(diǎn)。②2014年全國(guó)居民收入基尼系數(shù)為0.469，基尼系數(shù)按照聯(lián)合國(guó)有關(guān)組織規(guī)定超過(guò)0.4“警戒線(xiàn)”，表明我國(guó)收入差距較大。（2）一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的原因就是現(xiàn)今社會(huì)矛盾加劇，賺錢(qián)不易，普通老百姓閑置資金少，更無(wú)資金回融用于投資。房地產(chǎn)發(fā)展之初，符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和水平，問(wèn)題尚未突顯，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，住房需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，然而只有地產(chǎn)業(yè)能在地產(chǎn)泡沫中“分一杯羹”，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來(lái)越富，導(dǎo)致貧富分化更加嚴(yán)重，收入差距進(jìn)一步拉大，低收入者就更加買(mǎi)不起房。

2.從我國(guó)政策上看，2013年到2014年有一個(gè)大的轉(zhuǎn)變，2013年政策傾向于不放松的限購(gòu)調(diào)穩(wěn)政策。（1）雖說(shuō)貨幣信貸增勢(shì)平穩(wěn)，但數(shù)據(jù)顯示2014全年社會(huì)融資規(guī)模為16.46萬(wàn)億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續(xù)出臺(tái)支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)幫助較大，使得一二線(xiàn)城市樓市集體經(jīng)濟(jì)成交上升。（2）一系列的“貼補(bǔ)”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對(duì)低迷的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，政策上不再提“調(diào)控”二字。從呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)以來(lái)，面對(duì)較大的房產(chǎn)冗余，全國(guó)各二三線(xiàn)城市紛紛放松限購(gòu)，例如，2015年1月16日，福建廈門(mén)正式宣布全面退出限購(gòu)，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調(diào)整也將使15年未來(lái)的樓市情況得到平穩(wěn)發(fā)展。3.年輕群體買(mǎi)房能力低。調(diào)查不同地市的人，可以得到相近的結(jié)果。（1）收入低，住房公積金補(bǔ)貼少傾向于租房。（2）房產(chǎn)中介“幌子”多。許多房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息與實(shí)地看房信息不一致，中介討價(jià)還價(jià)，實(shí)際房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比網(wǎng)上刊登的高，使人望而生畏。

二、國(guó)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面分析

1.聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部最新發(fā)表的《2015年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與愿望》報(bào)告顯示，2014年世界經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)緩慢增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2015年和2016年世界經(jīng)濟(jì)將分別增長(zhǎng)3.1%和3.3%。

（1）美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)預(yù)期，2014年美國(guó)四季度GDP增速提高至5%，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回升溫，其制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)均未受到世界經(jīng)濟(jì)頹靡的影響，而我國(guó)2014年四季度GDP同比增長(zhǎng)7.5%，與2013年數(shù)據(jù)相比，真實(shí)GDP增速是下降的，14年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎乇?3年同比增長(zhǎng)1.04%；全年全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)8.3%。正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的加速發(fā)展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松政策的影響，我國(guó)現(xiàn)面臨通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)。

（2）歐洲經(jīng)濟(jì)因?yàn)槭蛢r(jià)格大跌，歐元貶值，導(dǎo)致通貨緊縮加劇，但歐元區(qū)財(cái)政放松，能夠小幅度刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。成員國(guó)內(nèi)需求下降，勞動(dòng)力市場(chǎng)疲軟，仍是經(jīng)濟(jì)難以發(fā)展的表象。

（3）面對(duì)國(guó)內(nèi)通貨膨脹的狀態(tài)日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬松貨幣政策，旨在引發(fā)貨幣刺激經(jīng)濟(jì)規(guī)模。也會(huì)成為財(cái)政惡化的誘因，從而導(dǎo)致日本低收入人群不滿(mǎn)。長(zhǎng)久來(lái)看，會(huì)降低需求，仍有導(dǎo)致通貨緊縮的風(fēng)險(xiǎn)。

第8篇：資產(chǎn)投資論文范文

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、品牌店、酒店旅館、娛樂(lè)性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展

我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來(lái)的,1998年以前由于國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場(chǎng)。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時(shí)期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長(zhǎng)。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),其投資風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理尚處于發(fā)展的初級(jí)階段,開(kāi)發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷(xiāo)售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別

(一)政治風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國(guó)家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)最主要的固定資產(chǎn)投資,與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國(guó)家會(huì)通過(guò)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會(huì)投向國(guó)家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績(jī)、打造形象工程等原因,近年來(lái)國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過(guò)熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到目前,全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量已超過(guò)3000條,地、縣級(jí)城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過(guò)20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),在這期間的城市規(guī)劃的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來(lái),很多項(xiàng)目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是由市場(chǎng)供給與需求的失衡所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過(guò)多,供過(guò)于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動(dòng)使得社會(huì)上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過(guò)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的要求,市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿(mǎn)足商家的經(jīng)營(yíng)的要求,造成這一風(fēng)險(xiǎn)的原因在于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),而是非理性的先開(kāi)發(fā)后招商,這必然會(huì)造成市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是利率風(fēng)險(xiǎn),即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前資本市場(chǎng)發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)在70%-80%左右,對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其項(xiàng)目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長(zhǎng),因此受利率變化的影響更大。利率作為國(guó)家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國(guó)家對(duì)五年以上貸款利率調(diào)整過(guò)18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對(duì)于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)大大增加其融資成本。

(三)開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營(yíng)管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,在前期的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動(dòng)。而我國(guó)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的人才及經(jīng)驗(yàn),套用住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,沒(méi)有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動(dòng),待項(xiàng)目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶(hù)之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

(一)按照國(guó)家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目開(kāi)工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目所處地域的人流、競(jìng)爭(zhēng)狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。

(二)加強(qiáng)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)的控制

1.根據(jù)市場(chǎng)需求量,規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)原因,要做好以下兩個(gè)方面。第一,根據(jù)市場(chǎng)的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類(lèi),因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng),所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國(guó)家政策的調(diào)整,未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會(huì)大量建設(shè),必然形成對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果,而后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果如何又取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前是否有一個(gè)完善的商業(yè)策劃。只有對(duì)項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶(hù)的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運(yùn)營(yíng)才能順暢的進(jìn)行,商戶(hù)才能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶(hù)之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤(rùn)。

2.開(kāi)拓融資渠道,防范融資風(fēng)險(xiǎn)

要防范融資風(fēng)險(xiǎn)中利率變化給企業(yè)帶來(lái)的成本的增加,一方面可以通過(guò)固定利率貸款鎖定項(xiàng)目成本,但解決問(wèn)題的根本在于大力開(kāi)拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭(zhēng)取上市融資或者通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過(guò)以上措施減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險(xiǎn),又能通過(guò)上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng),防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與其他類(lèi)別房地產(chǎn)的最大不同在于項(xiàng)目完工后的管理運(yùn)營(yíng)階段,因?yàn)轫?xiàng)目成本的彌補(bǔ)、利潤(rùn)的獲得都是在這一階段實(shí)現(xiàn),所以管理運(yùn)營(yíng)階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中至關(guān)重要的階段,對(duì)國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,要防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下策略。

1.樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)而不是整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念,在項(xiàng)目完工后通過(guò)有效地商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)存進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷升值。

2.增加人才儲(chǔ)備,完善管理運(yùn)營(yíng)

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,因此需要具備這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對(duì)管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計(jì)培養(yǎng)計(jì)劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題,建立商業(yè)品牌

一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營(yíng)主題,最終建立一個(gè)被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)環(huán)境和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目中商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì),以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一的情況下,通過(guò)引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動(dòng)效應(yīng)下,逐步樹(shù)立項(xiàng)目的商業(yè)品牌。

參考文獻(xiàn):

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第9篇：資產(chǎn)投資論文范文

[摘要]中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來(lái)越多國(guó)際投資的目光，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來(lái)外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。按投資方式，我們可以把國(guó)外房地產(chǎn)投資基金分為四種方式，其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面?？偟膩?lái)說(shuō)，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎國(guó)外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，保證其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮更大的作用。

中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來(lái)越多國(guó)際投資的目光，外資除了購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)或從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，還可以向國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，其中，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來(lái)外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。早在10年前，就有國(guó)外的房地產(chǎn)基金進(jìn)入中國(guó)，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經(jīng)在中國(guó)運(yùn)作，從1994-2003年間，該銀行已經(jīng)成功募集及籌建了5項(xiàng)獨(dú)立的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，總額超過(guò)1.2億美元。但是房地產(chǎn)投資基金真正大量進(jìn)入中國(guó)是從2003年開(kāi)始，央行121號(hào)文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機(jī)構(gòu)，抓住中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司對(duì)海外資金需求的機(jī)遇，大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購(gòu)了上海盛捷服務(wù)式公寓，同時(shí)新加坡凱德置地通過(guò)其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2004年3月，瑞安集團(tuán)正式宣布其旗下的子公司瑞安地產(chǎn)，在國(guó)際資本市場(chǎng)成功融資近4億美元，以致力于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽(yáng)房地產(chǎn)基金等數(shù)十支曾經(jīng)主要關(guān)注海外房地產(chǎn)的投資基金都已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在短短的幾年內(nèi)就在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)重要地位。

雖然其規(guī)模在目前來(lái)說(shuō)還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線(xiàn)城市以及主要的幾個(gè)二級(jí)城市，但是隨著其規(guī)模的擴(kuò)大和深入發(fā)展的勢(shì)頭，勢(shì)必會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

一、國(guó)外房地產(chǎn)基金在我國(guó)的投資方式

根據(jù)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)，大致可以將其投資方式分為四類(lèi)：一是開(kāi)發(fā)型投資，二是收租型投資，三是收購(gòu)不良資產(chǎn)，四是委托管理模式。

1．開(kāi)發(fā)型投資開(kāi)發(fā)型投資主要是基于開(kāi)發(fā)周期所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)，外資資本直接介入前期的開(kāi)發(fā)過(guò)程，包括土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一直到項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢為止，周期一般較長(zhǎng)。在開(kāi)發(fā)投資中，房地產(chǎn)投資基金對(duì)住宅業(yè)的投資力度較大。

因?yàn)榻陙?lái)中國(guó)個(gè)人購(gòu)房在銷(xiāo)售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產(chǎn)基金更青睞于開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求可以降低他們的投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的利潤(rùn)。如摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)共同投資開(kāi)發(fā)“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)與復(fù)地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)松江新城住宅項(xiàng)目，分別占50%的股份等。

2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，而是以收取穩(wěn)定的租金為目標(biāo)。它又主要表現(xiàn)為兩種方式，一是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)有穩(wěn)定租戶(hù)的已建優(yōu)良物業(yè)，長(zhǎng)期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購(gòu)上海盛捷國(guó)際服務(wù)公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買(mǎi)地、審批建筑等時(shí)間成本，方便快捷的介入到中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)。另一種方式是自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，然后出租經(jīng)營(yíng)。

采取這種方式的有全球最大上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司的普洛斯公司，它專(zhuān)注于地產(chǎn)的租賃服務(wù)，在上海松江開(kāi)發(fā)區(qū)為一個(gè)世界500強(qiáng)工廠(chǎng)公司專(zhuān)門(mén)投資了一個(gè)配送中心，普洛斯的項(xiàng)目往往租期在5-10年左右。

3．購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn)外資房地產(chǎn)基金最早進(jìn)入國(guó)內(nèi)的途徑就是通過(guò)收購(gòu)中國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始的，尤其是收購(gòu)不良資產(chǎn)中剝離出的酒店和寫(xiě)字樓項(xiàng)目，外資通過(guò)不良資產(chǎn)證券化，打包處置從而變現(xiàn)盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商金地集團(tuán)、盛融投資全資在中國(guó)設(shè)立一家項(xiàng)目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價(jià)值為28.5億人民幣的中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)包，這些資產(chǎn)包中的資產(chǎn)多為中國(guó)城市中的商業(yè)物業(yè)，公司將在不良資產(chǎn)處置中發(fā)揮重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個(gè)地產(chǎn)基金管理公司參與投資管理，每個(gè)公司做自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)過(guò)于龐大，管理困難等問(wèn)題，更多的從資本市場(chǎng)去獲利。如2005年7月25日，美國(guó)西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權(quán)，后者持35%的股權(quán)，該合資公司主要從事開(kāi)發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由西蒙地產(chǎn)負(fù)責(zé)基金投資管理，深國(guó)投和摩根斯丹利負(fù)責(zé)融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資管理、融資、資產(chǎn)上市等基金運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

二、國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

目前，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的數(shù)額還較小，2004年為28億美元，但是在未來(lái)的幾年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高額的投資回報(bào)率必然會(huì)吸引外資基金的進(jìn)一步進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。

1．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的有利影響

（1）促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本為核心的金融時(shí)代隨著央行“121”文件，國(guó)土資源部“8.31”大限和國(guó)務(wù)院“18號(hào)文件”等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺(tái)，給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商帶來(lái)巨大的壓力，在貨幣市場(chǎng)上難以獲得資金，資本市場(chǎng)的重要性無(wú)疑就顯露出來(lái)了，外資房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資正是引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為金融運(yùn)作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經(jīng)通過(guò)成立本地地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)基金的順利落地，這些基金的運(yùn)行方式逐漸由原先親自操作項(xiàng)目轉(zhuǎn)為委托投資管理模式。因此，通過(guò)資本市場(chǎng)盈利的模式逐漸流行起來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細(xì)，各環(huán)節(jié)更專(zhuān)業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價(jià)值，外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型促使中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場(chǎng)為核心的金融時(shí)代。

（2）可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為相比于個(gè)人資金的流入以及其他帶有投機(jī)性質(zhì)的資金的流入，房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)還是新興的經(jīng)營(yíng)模式，作為一種長(zhǎng)期融資方式，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。通過(guò)與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的合作還可以增加國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商的實(shí)力，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展公司從以往比較單純的開(kāi)發(fā)公司變成全面的房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)公司，讓開(kāi)發(fā)商從以往賺短期收入變成長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入。房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入并不是以短期收益為目標(biāo)，它與一些流入我國(guó)地產(chǎn)的“熱錢(qián)”不同，它的目標(biāo)是獲取長(zhǎng)期投資的收益。

所以國(guó)外房地產(chǎn)投資基金不僅不是投機(jī)資本，而且它的介入還可以排斥其他投機(jī)資金的介入，減少市場(chǎng)的投機(jī)行為。（3）為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟一條全新的融資渠道目前，我國(guó)房地產(chǎn)商的資金70%來(lái)源于商業(yè)銀行貸款，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率既增加了銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，又使房地產(chǎn)商背負(fù)了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并且非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控和金融政策變動(dòng)的影響。國(guó)外房地產(chǎn)基金既可以擺脫國(guó)內(nèi)宏觀政策的約束，同時(shí)又可以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資資金，是一種全新的融資渠道。

同時(shí)，我國(guó)國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)推出的房地產(chǎn)信托基金在本質(zhì)上還類(lèi)似債權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，所推出項(xiàng)目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國(guó)外地產(chǎn)基金的運(yùn)行模式和盈利模式，利用他們的經(jīng)驗(yàn)和管理方式，真正的建立起國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品，以更低的成本向地產(chǎn)企業(yè)融資。

2．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的不利影響

（1）拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升目前，雖然大部分地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入是以投資為目的，但是有部分房地產(chǎn)投資基金卻帶有投機(jī)的性質(zhì)，拉升了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

由于我國(guó)對(duì)外資銀行開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)還有限制，一些資金便打著地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們名為投資，實(shí)為貸款。這部分資金會(huì)選擇與中國(guó)的房地產(chǎn)公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風(fēng)險(xiǎn)，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數(shù)目不多，但是也是一種不容忽視的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)上的投機(jī)行為，拉升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格。

（2）抵消我國(guó)宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用就是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱，通過(guò)緊縮性貨幣政策限制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資。然而在具體實(shí)施過(guò)程中，宏觀調(diào)控幾乎沒(méi)有協(xié)調(diào)外匯因素，沒(méi)有將國(guó)外資金的介入考慮在內(nèi)，使得基礎(chǔ)貨幣的投入極大的受制于外匯因素。

房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)需要從銀行獲得的資金現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)向國(guó)外獲得，仍然沒(méi)能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度。如“121文件”基本沒(méi)有考慮到外幣協(xié)調(diào)作用的內(nèi)容，在一定程度上淡化前期出臺(tái)的政策效果，宏觀調(diào)控預(yù)期的作用沒(méi)有正常發(fā)揮出來(lái)。

（3）融資成本較高相對(duì)于企業(yè)的融資方式，國(guó)外地產(chǎn)投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進(jìn)入是以獲取利潤(rùn)為主要目的的，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須與國(guó)外投資基金分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益。如果從銀行貸款，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率。而與國(guó)外地產(chǎn)投資基金的關(guān)系屬于分配利潤(rùn)關(guān)系，基金對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行資金支持，但同時(shí)也要求相對(duì)較高的資金回報(bào)，一般在15%-20%左右，房地產(chǎn)企業(yè)要支付比銀行更高的融資成本。

三、加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金的管理

外資房地產(chǎn)投資基金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來(lái)說(shuō)，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎外資房地產(chǎn)基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，限制其不利作用的發(fā)揮，使其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)揮更大的作用。

1．限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為國(guó)外房地產(chǎn)投資基金多數(shù)是以投資為目的，這部分基金對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)等方面的影響較小，但是對(duì)具有投機(jī)行為的房地產(chǎn)投資基金，我們必須要采取一定的措施進(jìn)行限制和控制。

首先要判斷哪些基金是投機(jī)行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來(lái)購(gòu)買(mǎi)多處房產(chǎn)用于銷(xiāo)售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機(jī)行為。我們要通過(guò)對(duì)基金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的數(shù)量進(jìn)行限制，或規(guī)定基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的最短時(shí)間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為。

我們國(guó)家要盡快的出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)的運(yùn)行進(jìn)行明確的法律上的規(guī)定，使投資基金發(fā)揮其正常的作用。

2．將國(guó)外房地產(chǎn)投資基金納入到宏觀調(diào)控的范圍隨著國(guó)外房地產(chǎn)投資基金大量進(jìn)入我國(guó)，勢(shì)必對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生一定的影響。因此，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調(diào)控中對(duì)房地產(chǎn)使用國(guó)外資金也要做出相應(yīng)的規(guī)定，比如，不允許以變相貸款的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)等，從而保證宏觀調(diào)控政策的充分發(fā)揮。對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)也要采取相應(yīng)措施，不是允許任何的基金進(jìn)入，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)一些發(fā)展不成熟的基金應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)入限制，對(duì)發(fā)展比較成熟的基金也要對(duì)其投入的比例數(shù)額等進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定。在宏觀調(diào)控中，也要通過(guò)保證基金的投資運(yùn)行的方式，利用其成功的運(yùn)行模式帶領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)代，使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理水平，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3．制定國(guó)外房地產(chǎn)投資基金合理的回報(bào)率國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系在一起，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高正是吸引外資進(jìn)入的一個(gè)重要原因，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金要求高回報(bào)率勢(shì)必又會(huì)拉升我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。

所以要制定合理的房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率，首先要根據(jù)實(shí)際設(shè)定一個(gè)回報(bào)率上限；其次，針對(duì)不同的地區(qū)和不同的地段，設(shè)定不同的回報(bào)率；再次，回報(bào)率要與房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺(jué)得房地產(chǎn)基金就一定穩(wěn)獲收益。此外，我們也要加快建立我國(guó)自己的房地產(chǎn)投資基金，從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，建立起具有競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)投資基金，這樣才能與國(guó)外的地產(chǎn)投資基金相競(jìng)爭(zhēng)，降低對(duì)它們的融資成本。

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