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第1篇：法律方法論文范文

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)效力、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、合并抵押

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

一、合并抵押不成立法定抵押權(quán)

法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并抵押的，并不成立法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指不需要當(dāng)事人設(shè)定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生抵押效力的抵押權(quán)。觀諸世界各國(guó)的抵押權(quán)制度，法定抵押權(quán)的情形主要有下列幾種：

1、公法性質(zhì)的法定抵押權(quán)。如瑞士《民法典》第836條規(guī)定，基于公法或其他對(duì)土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，除另有規(guī)定外，雖未登記，仍生效力。此類抵押權(quán)是為了確保國(guó)家稅收等權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

2、基于和抵押人之間的特殊關(guān)系的法定抵押權(quán)。比如法國(guó)《民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對(duì)另一方的財(cái)產(chǎn)，未成年人與受監(jiān)護(hù)的成年人對(duì)監(jiān)護(hù)人或者法定管理人的財(cái)產(chǎn)，國(guó)家、省、市鎮(zhèn)行政公共機(jī)構(gòu)對(duì)稅收人員和會(huì)計(jì)人員的財(cái)產(chǎn)等享有法定抵押權(quán)。這類法定抵押權(quán)的目的是為了保護(hù)夫妻一方，未成年人或者國(guó)家、省、市鎮(zhèn)等的合法效益，確保其對(duì)夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、特殊的國(guó)家工作人員的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樵谏鲜鲋黧w關(guān)系中，夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、稅收人員或者會(huì)計(jì)人員在很大程度上掌握著另一方的財(cái)產(chǎn)，存在利用這種優(yōu)勢(shì)侵吞另一方利益從而增加自己財(cái)產(chǎn)的極大風(fēng)險(xiǎn)與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護(hù)。

法定抵押權(quán)的目的在于對(duì)特殊債權(quán)給予特別保護(hù)，除特別的公法上的債權(quán)外，其原因大多在于，該債權(quán)的產(chǎn)生是抵押物保值、增值的重要前提。如果沒(méi)有該債權(quán)，就不會(huì)有抵押物的現(xiàn)存價(jià)值，所以，如果不規(guī)定法定抵押權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致特定債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)充當(dāng)了其他債權(quán)人的擔(dān)保，從而破壞了債權(quán)人之間的利益平衡；而且，也不利于激發(fā)債權(quán)人對(duì)抵押物保值、增值的積極性。所以，法律規(guī)定了法定抵押權(quán)，允許該債權(quán)人不經(jīng)合意、不需登記，就可以獲得抵押權(quán)。但是，我國(guó)土地和房屋一并抵押的規(guī)定，卻顯然與上述兩種情況無(wú)關(guān)，它解決的不是債權(quán)和抵押物的價(jià)值的關(guān)系問(wèn)題，而是土地和土地之上建筑物的關(guān)系問(wèn)題。

二、房地合并抵押絕對(duì)化會(huì)造成嚴(yán)重的后果

1、土地和地上建筑關(guān)系的民法模式

關(guān)于土地和土地上建筑的關(guān)系，近代民法大致有兩種模式：以德國(guó)為代表的立法模式認(rèn)為，土地與建筑物是一個(gè)物，建筑物是土地的重要成分。德國(guó)《民法典》第94條規(guī)定，附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉(zhuǎn)，以至出現(xiàn)權(quán)利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認(rèn)為，建筑物和土地是兩個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也是這種模式。由于土地和房屋在法律上屬于不同的物，但事實(shí)上二者又無(wú)法分離，建筑物必須依附于一定的土地，當(dāng)土地和房屋所有權(quán)不能歸屬于一人時(shí)，就只能通過(guò)地上權(quán)的關(guān)系來(lái)處理，也就是通過(guò)土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式解決建筑物的占地問(wèn)題。在當(dāng)事人沒(méi)有達(dá)成約定的情況下，視為已有法定地上權(quán)的設(shè)定。如我國(guó)臺(tái)灣民法典第876條規(guī)定，土地及其土地上之建筑物，同屬于一人所有，而僅以土地或僅以建筑物為抵押者，于抵押物拍賣時(shí)，視為已有地上權(quán)之設(shè)定，其地租由當(dāng)事人協(xié)議定之，協(xié)議不諧時(shí)，須申請(qǐng)法院定之。

2、我國(guó)采取的民法模式

我國(guó)大陸和日本及我國(guó)臺(tái)灣相同，堅(jiān)持認(rèn)為土地和地上的房屋屬于不同的物。由于我國(guó)堅(jiān)持土地公有制，而房屋卻一直是私有財(cái)產(chǎn)，土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動(dòng)搖的前提下，堅(jiān)持房屋與土地的分離，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)，維護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益是非常必要的。并且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強(qiáng)化。但是，事實(shí)上二者又無(wú)法分離，如果土地使用權(quán)和房屋不能歸屬于一人時(shí)，就需要像臺(tái)灣那樣通過(guò)法定的土地權(quán)利來(lái)解決房屋所有人和土地使用權(quán)人之間的利益沖突。但是，我國(guó)不但沒(méi)有規(guī)定法定地上權(quán)，反而為了回避權(quán)利沖突，規(guī)定了房、地一起抵押的做漢。1990年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。1994年《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。1995年的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3、我國(guó)采取立法的原因

立法者為什么采取這種做法，而不是法定地上權(quán)的做法來(lái)解決土地和房屋權(quán)利的沖突，不得而知。我認(rèn)為主是為了方便司法。因?yàn)樵谝话闱闆r下，土地和房屋在自然上不可區(qū)分，所以當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時(shí)，將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押，這對(duì)司法者來(lái)說(shuō)操作最為簡(jiǎn)便易行。但是，這種簡(jiǎn)單的做法恐怕還有以下幾個(gè)原因：

1）、當(dāng)時(shí)立法者乃至整個(gè)學(xué)界對(duì)法定地上權(quán)制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實(shí)施的時(shí)候，我國(guó)的土地使用權(quán)剛剛開始有限度的流轉(zhuǎn)，民法研究非常膚淺，法定地上權(quán)的精湛設(shè)計(jì)對(duì)大多人來(lái)說(shuō)聞所未聞。

2）、我國(guó)實(shí)行土地公有制，私人不擁有土地所有權(quán)，私有的房屋是建立在土地使用權(quán)（類似傳統(tǒng)的地上權(quán)）基礎(chǔ)之上的，而土地使用權(quán)年限相比來(lái)說(shuō)較短，如果在土地使用權(quán)上再設(shè)定土地使用權(quán)或者地上權(quán)，恐怕成本過(guò)高，而且，理論上也存在很多難點(diǎn)。

3）、當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)制度主要是解決土地的有償使用問(wèn)題，對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更多的是限制。使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體的情況基本上還沒(méi)有進(jìn)入立法者的視野。所以，從管理的角度來(lái)說(shuō)，房地合并抵押的簡(jiǎn)單劃一的做法是最方便的。

4、盲目采取房地合并抵押產(chǎn)生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實(shí)沒(méi)有改變；另一方面，法律不是為此現(xiàn)實(shí)提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實(shí)，采取將土地和房屋強(qiáng)行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，我國(guó)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴(yán)重，尤其是在我國(guó)房地分別登記的情況下，再盲目地絕對(duì)堅(jiān)持房地合并抵押的做法就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

1）、無(wú)法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間和順位，對(duì)交易安全造成危害。房地合并抵押并沒(méi)有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個(gè)要優(yōu)先進(jìn)行，導(dǎo)致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押；其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機(jī)關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。但是，二者實(shí)際上又是重復(fù)的。根據(jù)一般的登記法理，登記順位是由納入登記簿的先后決定的，由于這兩個(gè)抵押權(quán)是分別登記在不同的登記簿上，所以，在它們之間也就不存在誰(shuí)是第一順位的問(wèn)題。兩次登記的當(dāng)事人都有主張自己是第一順位的理由。所以，確定誰(shuí)是第一順位的，都對(duì)另一方不公平。

2）、給債務(wù)人利用重復(fù)擔(dān)保進(jìn)行欺詐提供了可乘之機(jī)?，F(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)開發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門辦理抵押貸款。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是，房屋抵押時(shí)，其價(jià)值的計(jì)算并沒(méi)有除去已被抵押的土地使用權(quán)的價(jià)值，因此，在土地使用權(quán)部分是重復(fù)抵押的，這很顯然違反了《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定。即使我們從學(xué)理出發(fā)允許重復(fù)抵押，但是，重復(fù)抵押的進(jìn)行，后順位的抵押權(quán)人只有在前抵押順位的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先受償后才能就其余額優(yōu)先受償。所以，一般來(lái)說(shuō)，考慮到后順位的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前順位的抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，后順位的抵押權(quán)人會(huì)提高對(duì)債務(wù)人的貸款利率，這就要求其能夠明確的知曉自己作為后順位的地位，從而注意自己的風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)提高貸款的利率。但是，在我國(guó)現(xiàn)有分別登記的情形下，后順位的抵押權(quán)人卻無(wú)從知曉自己的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)人沒(méi)有支付重復(fù)抵押的代價(jià)，卻獲得了重復(fù)抵押的收益，這對(duì)后順位抵押權(quán)人是不公平的。債務(wù)人的做法也違背了權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。

3）、在當(dāng)事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強(qiáng)行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當(dāng)事人的意志自由，削弱了當(dāng)事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動(dòng)中的作用，不利于當(dāng)事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，抵押的范圍是和債務(wù)人的代價(jià)緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來(lái)?yè)?dān)保債務(wù)，和債務(wù)的內(nèi)容，尤其和債務(wù)人支付的利息等是密切相關(guān)的。擔(dān)保物的價(jià)值越高，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越小，主債務(wù)人承擔(dān)的代價(jià)相應(yīng)越小。反之，擔(dān)保物的價(jià)值越低，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越大，主債務(wù)人的代價(jià)相應(yīng)增加。所以，抵押物的范圍和價(jià)值是和債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)人的代價(jià)成正比的。在債務(wù)人的代價(jià)未變的情況下，片面擴(kuò)張抵押物的范圍，增加抵押物的價(jià)值，減少債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債務(wù)人是非常不公平的。所以，從權(quán)利義務(wù)相一致的公平角度來(lái)講，對(duì)當(dāng)事人未設(shè)定抵押的部分，如果承認(rèn)其也屬于抵押范圍，是不合適的。

三、片面要求房地合并抵押，是對(duì)抵押和轉(zhuǎn)讓的混淆

上文已經(jīng)提到，我國(guó)關(guān)于房地合并抵押的規(guī)定，是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體導(dǎo)致的矛盾。但是，只有在土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，包括當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓以及債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，法院為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，才會(huì)出現(xiàn)這種情況。但是，轉(zhuǎn)讓和抵押畢竟不同。轉(zhuǎn)讓是現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)讓，而抵押只是以抵押物充當(dāng)債權(quán)的擔(dān)保，如果到期債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，就對(duì)抵押物實(shí)行拍賣，以拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果到期債務(wù)人履行了債務(wù)，抵押權(quán)作為從屬性權(quán)利，也就歸于消滅，抵押物所有人可以要求注銷抵押權(quán)登記。也就是說(shuō)，抵押權(quán)的設(shè)定只是意味著在債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)變賣抵押物以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可能性，并不一定會(huì)發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況下，所謂房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)易其主體的問(wèn)題就不會(huì)發(fā)生。所以，即使我們承認(rèn)房地合并轉(zhuǎn)移的必要性，也并不能以此作為合并抵押的理由。更何況，房地合并轉(zhuǎn)移的合理性還有待于商榷呢？

四、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)效力擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或房屋，是對(duì)抵押權(quán)性質(zhì)的誤解

抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán)利，它所支配的是抵押物的價(jià)值。即使我們承認(rèn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)將土地和房屋一并拍賣，也并不能得出抵押權(quán)人可以就全部的變賣價(jià)值優(yōu)先受償。抵押物價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和抵押物的價(jià)值絕對(duì)不是一回事，不能因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值的變現(xiàn)需要同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物，就可以違背當(dāng)事人的約定，任意擴(kuò)張抵押權(quán)可以支配的抵押物價(jià)值的范圍。在這方面，土地上已經(jīng)建有房屋但是僅僅約定抵押土地使用權(quán)的，和土地使用權(quán)抵押后又建有房屋的處理方法應(yīng)該是一致的。因?yàn)槎咴O(shè)定抵押權(quán)的合意都只是針對(duì)土地使用權(quán)或者地上的房屋所有權(quán)，二者都牽涉抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何避免土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)異其主體的問(wèn)題。根據(jù)《擔(dān)保法》第三是五條的規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。單獨(dú)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，也應(yīng)參照此規(guī)定辦理。也就是說(shuō)抵押權(quán)的范圍仍然是單獨(dú)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)，但是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，需要拍賣土地使用權(quán)時(shí)，可以將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一起拍賣，但對(duì)未設(shè)定抵押權(quán)的部分，抵押權(quán)人沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

例如：當(dāng)事人甲用自己建有房屋的土地使用權(quán)，以擔(dān)保丙的債務(wù)為目的為債權(quán)人乙設(shè)定抵押權(quán)，甲乙二人約定僅就土地使用權(quán)部分設(shè)定抵押，并且在土地管理部門辦理了登記。現(xiàn)在債務(wù)人丙到期無(wú)法清償債務(wù)，抵押權(quán)人乙主張。盡管房屋所有權(quán)部分沒(méi)有約定，也沒(méi)有辦理登記，但根據(jù)法律規(guī)定，土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償。而抵押人則認(rèn)為，抵押權(quán)的范圍只是針對(duì)約定抵押并辦理登記的土地使用權(quán)部分，對(duì)房屋所有權(quán)，雖然可以一同拍賣，但是債權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

上述案例中，法院最終判決原告乙“土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償”的訴訟請(qǐng)求不予支持，這既符合法理，也符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定。

五、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)，是對(duì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》有關(guān)房地合并轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)范性質(zhì)的誤解

1、我國(guó)對(duì)于房地抵押的法律規(guī)定

檢諸《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定（前文已述），《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》沒(méi)有涉及抵押?jiǎn)栴}，而僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以，適用這一條并沒(méi)有法律依據(jù)；而另外兩條所規(guī)定的情形，只是針對(duì)抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的情形。房屋所有權(quán)人抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，因?yàn)榉课荼仨毥⒃谝欢ǖ耐恋刂?，必須有一定的土地?quán)利基礎(chǔ)，不能是空中樓閣，所以，為了簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易關(guān)系，法律規(guī)定了土地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓和抵押。但是，法律并沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的時(shí)候，必須將土地上的建筑物一并抵押和轉(zhuǎn)讓。

2、我國(guó)房地抵押、轉(zhuǎn)讓的法律分析

1）、按照法理來(lái)說(shuō)，抵押、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)都有一個(gè)單獨(dú)抵押、轉(zhuǎn)讓還是房地一起抵押、轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，為什么《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，立法者當(dāng)時(shí)的立法意圖到底是什么，我們很難猜得到。不過(guò)《擔(dān)保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說(shuō)，條文都不是孤立存在的，一個(gè)規(guī)范總要有一個(gè)規(guī)范群，立法者不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的組成一個(gè)規(guī)范群，規(guī)范群內(nèi)部的邏輯聯(lián)系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以，在民法解釋學(xué)上，體系解釋是一個(gè)非常重要的方法。有意思的是，如果僅僅單獨(dú)設(shè)定房屋或者土地使用權(quán)的抵押，土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)也隨之抵押的話，就是抵押權(quán)效力的擴(kuò)張。本條應(yīng)該規(guī)定在《擔(dān)保法》第三章第三條抵押的效力一節(jié)，方才合乎邏輯。但是，本條并沒(méi)放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節(jié)，在這一節(jié)所要解決的問(wèn)題不是抵押權(quán)擴(kuò)張的問(wèn)題，而是什么情況下，哪些財(cái)產(chǎn)可以充當(dāng)?shù)盅何锏膯?wèn)題?！稉?dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。本條第二款規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。衡量這兩款，第二款僅僅規(guī)定出讓土地使用權(quán)的抵押，言外之意，對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)并不允許抵押。但是，再回來(lái)參考第一款，如果劃撥土地使用權(quán)的房屋抵押的，那么，該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)也就應(yīng)該同時(shí)抵押。這在第三款的印證下更加鮮明。第三款針對(duì)集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的體積土地使用權(quán)問(wèn)題做出了特別規(guī)定，不允許單獨(dú)抵押，但是，如果以企業(yè)建筑物抵押的，占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時(shí)抵押。所以，我認(rèn)為，主張《擔(dān)保法》的本條規(guī)定擴(kuò)張了抵押權(quán)的效力，可能是一個(gè)誤讀，本條的目的或許更多的是為了解決劃撥國(guó)有土地地用權(quán)或者集體土地使用權(quán)的抵押或者流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而不是在于擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。

2）、房屋土地的同時(shí)抵押是不是《擔(dān)保法》的強(qiáng)制性規(guī)定，大可懷疑。《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。根據(jù)本條的規(guī)定，首先，房屋和土地的合并轉(zhuǎn)讓并不是強(qiáng)制性的，而是引導(dǎo)性的。當(dāng)事人可以通過(guò)特約改變這一規(guī)定。改變的方法就是為房屋所有人設(shè)定土地的承租權(quán)，使他人的房屋所有權(quán)建立在對(duì)土地使用權(quán)人的承租權(quán)基礎(chǔ)之上，從而利用承租權(quán)機(jī)制解決房屋的土地權(quán)屬問(wèn)題。其次，本條明確規(guī)定了，即使為了避免房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分屬于不同主體所導(dǎo)致的矛盾，要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時(shí)拍賣，也并不因此就導(dǎo)致抵押權(quán)效力的擴(kuò)張，抵押權(quán)效力仍然局限于抵押權(quán)設(shè)定的范圍，對(duì)未約定抵押的部分，抵押權(quán)人并沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

因此，房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

參考文獻(xiàn)資料：

1、新編《房地產(chǎn)法》法律出版社2006年

第2篇：法律方法論文范文

關(guān)鍵詞：旅游購(gòu)物旅游消費(fèi)發(fā)展策略

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，遼寧省旅游業(yè)依托豐富的旅游資源實(shí)施大旅游發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)濟(jì)地位得以不斷提高，已經(jīng)成為遼寧省國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2001年，全省旅游總收人為312億元人民幣，相當(dāng)于全省GDP的6.10%。2005年，全年旅游業(yè)總收入達(dá)到735億元，同比增長(zhǎng)28.1%，相當(dāng)于全省生產(chǎn)總值（為8005億元）的9.2%，位列全國(guó)第8位。2001年到2005年5年間，旅游業(yè)新增就業(yè)人數(shù)達(dá)56萬(wàn)，2005年底，全省旅游從業(yè)人員達(dá)到86萬(wàn)人。這些數(shù)據(jù)證明，旅游業(yè)在遼寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起到了十分重要的作用。

在遼寧省旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六大要素雖然都得到了長(zhǎng)足發(fā)展，但卻存在著不均衡現(xiàn)象，較為明顯的表現(xiàn)便是旅游購(gòu)物發(fā)展較為滯后，而這種落后將影響著旅游業(yè)對(duì)促進(jìn)遼寧省老工業(yè)基地振興和新農(nóng)村建設(shè)作用的有效發(fā)揮。因此，我們必須正視遼寧省旅游購(gòu)物發(fā)展中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，謀求旅游購(gòu)物與其他要素的協(xié)調(diào)發(fā)展，使之成為遼寧旅游經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

促進(jìn)遼寧旅游購(gòu)物消費(fèi)的理論和現(xiàn)實(shí)意義

（一）理論意義

1.宣傳地區(qū)形象。依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《旅游服務(wù)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)》(GB/T16766-1997)，“旅游購(gòu)物是指旅游者在旅游過(guò)程中購(gòu)買商品的活動(dòng)，這些商品一般具有紀(jì)念、欣賞、保值、饋贈(zèng)意義或?qū)嵱脙r(jià)值?！甭糜钨?gòu)物消費(fèi)的客體是旅游購(gòu)物品，即旅游商品，它與普通商品的不同之處在于，一般具有紀(jì)念、欣賞、保值、饋贈(zèng)意義或?qū)嵱脙r(jià)值。旅游商品是一個(gè)地區(qū)的傳統(tǒng)文化、民族民俗風(fēng)情的濃縮，在一定程度上可以成為一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的象征。旅游購(gòu)物消費(fèi)是旅游商品的流通過(guò)程，它在一定程度上推動(dòng)了旅游地和客源地之間的文化藝術(shù)、風(fēng)土人情等信息交流，起到了旅游地形象宣傳的作用。

2.優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)。依照旅游消費(fèi)理論，旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)是指旅游者在旅游過(guò)程中所消費(fèi)的各種類型的消費(fèi)資料的比例關(guān)系。旅游購(gòu)物品銷售收入占旅游總收入的比重是反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)是否合理的顯性指標(biāo)，也用來(lái)衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展的深度和成熟度。世界許多國(guó)家和地區(qū)都注重旅游購(gòu)物的發(fā)展，使之成為現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)的重要支撐點(diǎn)。旅游發(fā)達(dá)國(guó)家，旅游商品銷售收入占旅游總收入的比重達(dá)到了40%—60%。世界旅游購(gòu)物的平均消費(fèi)指數(shù)是30%，而遼寧省低于這個(gè)水平。促進(jìn)遼寧省旅游購(gòu)物消費(fèi)，有利于優(yōu)化旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)，有利于旅游業(yè)向深度發(fā)展。

3.促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在旅游業(yè)的六個(gè)基本要素中，“購(gòu)”不僅與商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)生直接關(guān)聯(lián)，而且還與第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)都相關(guān)聯(lián)。而且，由“購(gòu)”所引發(fā)的旅游商品生產(chǎn)與銷售牽動(dòng)的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)最多，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和就業(yè)機(jī)會(huì)增加的促進(jìn)作用最大。因此，拉長(zhǎng)旅游產(chǎn)業(yè)鏈，增強(qiáng)旅游對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)和帶動(dòng)作用，選擇促進(jìn)旅游購(gòu)物消費(fèi)作為突破口是最合適的。

（二）現(xiàn)實(shí)意義

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)是實(shí)現(xiàn)遼寧老工業(yè)基地振興和謀求經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。發(fā)展旅游業(yè)能夠有效地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，這正是老工業(yè)基地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整所必需的。

在旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程中，遼寧省政府以及各市縣政府對(duì)旅游商品的發(fā)展給予了高度重視，比如把發(fā)展旅游商品作為旅游業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)抓，在原有旅游商品優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，多次舉辦了旅游紀(jì)念品等旅游商品的設(shè)計(jì)大賽，舉辦了“中國(guó)沈陽(yáng)國(guó)際旅游商品博覽會(huì)”及“中國(guó)遼寧·東亞國(guó)際旅游博覽”等大型活動(dòng)，使得旅游紀(jì)念品、旅游工藝品和旅游土特產(chǎn)品變得更加豐富多彩了，旅游購(gòu)物設(shè)施和環(huán)境也得到了改善。然而盡管如此，無(wú)論是在城市還是農(nóng)村，旅游者還是常常會(huì)感到缺少特色旅游商品，旅游購(gòu)物品銷售收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有水平。國(guó)際上旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)旅游購(gòu)物比重高達(dá)40%以上，我國(guó)旅游購(gòu)物平均比重也達(dá)到了22%左右，而遼寧省大多數(shù)地區(qū)都是在15％－20％左右，省會(huì)城市沈陽(yáng)的購(gòu)物比重則僅為11%-15%，這與遼寧省旅游業(yè)的繁榮與發(fā)展是不相稱的，而這種滯后也制約了遼寧省旅游收入的大幅度提高，制約了旅游產(chǎn)業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

旅游購(gòu)物是旅游經(jīng)濟(jì)中最具市場(chǎng)前景的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，也是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮穆糜位疽?，因此，旅游?gòu)物消費(fèi)的增長(zhǎng)，對(duì)于促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵式發(fā)展，推進(jìn)遼寧省老工業(yè)基地的振興和新農(nóng)村建設(shè)，都具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

遼寧省旅游購(gòu)物消費(fèi)市場(chǎng)中的問(wèn)題與原因分析

（一）旅游購(gòu)物品供需結(jié)構(gòu)矛盾突出

旅游購(gòu)物品是旅游購(gòu)物消費(fèi)的重要前提和基礎(chǔ)。據(jù)筆者的問(wèn)卷調(diào)查，來(lái)遼寧的游客65％左右的人比較愿意購(gòu)買遼寧的旅游產(chǎn)品，35％左右的人表示無(wú)所謂，這說(shuō)明大多數(shù)的旅游者是有購(gòu)物的心理需求的?？梢哉f(shuō)，遼寧滿足旅游者購(gòu)物需求的旅游商品是比較豐富的，有大連鮑魚、遼寧鹿茸等農(nóng)副產(chǎn)品；有沈陽(yáng)的羽毛畫、大連的貝殼雕刻、鞍山的岫巖玉雕、本溪的遼硯、遼西的古生物化石、撫順的煤精雕刻、阜新的瑪瑙寶石雕刻等工藝品和紀(jì)念品；有沈陽(yáng)的“老邊餃子”、大連的“海珍品”等食品等。但是，在現(xiàn)實(shí)中，來(lái)遼寧的游客大多認(rèn)為值得購(gòu)買的旅游紀(jì)念品和工藝品、土特產(chǎn)品等商品太少。筆者認(rèn)為，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因是旅游購(gòu)物品的供需結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，具體表現(xiàn)在：一是遼寧供給的旅游商品的品種與需求的不相適應(yīng)，創(chuàng)新產(chǎn)品少，老商品較多。例如，沈陽(yáng)羽毛畫內(nèi)容陳舊的多，具有創(chuàng)新性的少；二是遼寧供給的旅游商品的檔次和服務(wù)內(nèi)容與需求不相適應(yīng)；三是遼寧供給的旅游商品的質(zhì)量與需求不相適應(yīng)。

以2006年“沈陽(yáng)國(guó)際旅游商品博覽會(huì)”的情況為例，此次展出的商品多達(dá)上千種，大多都是來(lái)自全國(guó)各地的工藝品，也有沈陽(yáng)羽毛畫、滿族荷包等手工藝品、土特產(chǎn)品、遼寧知名景點(diǎn)的紀(jì)念品、世園會(huì)的紀(jì)念品等。但是，展會(huì)人氣不旺。有的游客反映，他們最感興趣的還是那些具有濃郁的本土風(fēng)情，同時(shí)價(jià)格也不貴，而且方便在旅途中攜帶的小件商品，但這些卻很難在展會(huì)上找到，使旅游者失望而歸。

此外，遼寧省旅游購(gòu)物品中缺乏精品和品牌產(chǎn)品，有的旅游商品缺乏地方特色和文化內(nèi)涵，難以滿足市場(chǎng)需求，成為制約旅游購(gòu)物消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。我們稱這種現(xiàn)狀為結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位，產(chǎn)生的主要原因如下：其一，旅游購(gòu)物品的生產(chǎn)廠商，尤其是紀(jì)念品的生產(chǎn)廠商普遍規(guī)模較小，多是小作坊式的企業(yè)模式。沈陽(yáng)世園會(huì)期間授權(quán)生產(chǎn)的23種旅游紀(jì)念品中，遼寧共有7家企業(yè)得到授權(quán)，但是生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)制造的都是一些比較簡(jiǎn)單、大眾化的旅游紀(jì)念品。其他15種旅游紀(jì)念品的開發(fā)、制造、經(jīng)營(yíng)權(quán)則全部“嫁到外地”。以沈陽(yáng)市為例，沈陽(yáng)本土生產(chǎn)旅游商品的企業(yè)有幾十家，但大多規(guī)模比較小，屬于手工作坊經(jīng)營(yíng)，很難滿足現(xiàn)代旅游市場(chǎng)的需要。其二，生產(chǎn)廠家無(wú)條件創(chuàng)立品牌或缺少品牌意識(shí)，總體上市場(chǎng)營(yíng)銷意識(shí)淡薄，包裝的深度、宣傳的廣度都不夠。其三，旅游購(gòu)物商店組織化程度低，多數(shù)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，經(jīng)銷產(chǎn)品雷同，規(guī)模小且實(shí)力弱，所經(jīng)營(yíng)的旅游商品種類較為單一，顧客的選擇余地較小，而且定位不清，各購(gòu)物店出售的商品缺乏明顯區(qū)別。產(chǎn)自福建、北京的特產(chǎn)，在遼寧卻隨處可見(jiàn)。這樣一來(lái)，游客找不到特色旅游商品，也就失去了購(gòu)物的興趣。

（二）旅游購(gòu)物市場(chǎng)的“零團(tuán)費(fèi)”現(xiàn)象增加了旅游者購(gòu)物的心理阻力

為什么旅游者有購(gòu)物需求，也具有購(gòu)物的支付能力，卻沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際消費(fèi)呢？除了前述的供需結(jié)構(gòu)問(wèn)題外，近年來(lái)主要發(fā)生在海南等地的“低價(jià)組團(tuán)，高價(jià)購(gòu)物，三家分肥（旅行社、司機(jī)導(dǎo)游員、購(gòu)物場(chǎng)所）”的所謂“零團(tuán)費(fèi)”現(xiàn)象帶來(lái)的負(fù)面影響使多數(shù)旅游者產(chǎn)生了防范意識(shí)，也是重要原因。根據(jù)筆者的初步調(diào)查，旅游者對(duì)導(dǎo)游的購(gòu)物誘導(dǎo)的逆反心理和抵觸情緒越來(lái)越強(qiáng)烈?，F(xiàn)在，大多數(shù)游客認(rèn)為，旅游商店的購(gòu)物品中含有導(dǎo)游人員的導(dǎo)購(gòu)傭金，肯定存在質(zhì)次價(jià)高的問(wèn)題。旅游者為了避免購(gòu)物風(fēng)險(xiǎn)，便降低了購(gòu)物需求。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因可概括為以下幾方面：

旅行社的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)。遼寧旅行社總體上實(shí)力弱小，旅游市場(chǎng)中旅行社間競(jìng)相以削價(jià)為主要手段來(lái)銷售產(chǎn)品，這種低級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)方式使旅行社的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，甚至出現(xiàn)了“零團(tuán)費(fèi)”現(xiàn)象。這樣就在導(dǎo)游、旅行社、購(gòu)物商店間形成了利益鏈條，導(dǎo)游員通過(guò)導(dǎo)購(gòu)獲得收益，購(gòu)物商店以增加吸引游客來(lái)追求利潤(rùn)的最大化，旅行社則低價(jià)吸引游客，把購(gòu)物商店的返利作為利潤(rùn)的來(lái)源之一。

旅游商品的研發(fā)與市場(chǎng)脫節(jié)。因?yàn)楦鞯刭?gòu)物商店的商品缺乏鮮明的地方特色和民族特色，許多商品做工粗糙，甚至是假冒偽劣商品，沒(méi)有吸引力，于是許多旅游購(gòu)物商店只有靠給付高額回扣來(lái)吸引更多客源。旅行社與購(gòu)物商店聯(lián)手打造“零團(tuán)費(fèi)”接待，回扣也已經(jīng)成為旅行社利潤(rùn)的重要組成部分。

旅游管理人員的職業(yè)道德下滑，造成旅游企業(yè)管理人員對(duì)經(jīng)營(yíng)中的種種誠(chéng)信缺失行為視而不見(jiàn)，得過(guò)且過(guò)。旅游從業(yè)人員的職業(yè)道德下滑，造成旅游從業(yè)人員服務(wù)技能下降，缺乏服務(wù)意識(shí)，并進(jìn)行不負(fù)責(zé)任的宣傳推銷等。

（三）旅游購(gòu)物消費(fèi)市場(chǎng)政府管理的忽視和缺失

1.對(duì)旅游購(gòu)物的重要地位和作用認(rèn)識(shí)不足。2004年，遼寧全省旅行社有950家，排全國(guó)第3位；旅游區(qū)點(diǎn)400多家，國(guó)家A級(jí)以上旅游區(qū)點(diǎn)102家，排全國(guó)第3位；旅游星級(jí)飯店450家，排全國(guó)第6位。而專業(yè)化、具有競(jìng)爭(zhēng)力的旅游商品生產(chǎn)企業(yè)缺乏，對(duì)旅游購(gòu)物商品的深度開發(fā)不夠。這是由于重視程度不同使然。

2.旅游商品的信息推介服務(wù)欠缺。由于購(gòu)買旅游商品是一種異地消費(fèi)，因而由政府集約提供服務(wù)信息便有利于以政府信用降低旅游者的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。然而查詢了遼寧省各市旅游局的網(wǎng)頁(yè)和其他信息后，我們發(fā)現(xiàn)關(guān)于旅游購(gòu)物方面的資訊極為有限。

3.政策引導(dǎo)服務(wù)缺位。市場(chǎng)管理和政策引導(dǎo)服務(wù)缺位，行業(yè)管理部門對(duì)旅游商品的開發(fā)、生產(chǎn)和銷售的引導(dǎo)和扶持力度不夠，導(dǎo)致了偽劣商品充斥于市，使旅游商品形象受到了損害。

促進(jìn)遼寧省旅游購(gòu)物消費(fèi)發(fā)展的策略

（一）打造遼寧標(biāo)志性品牌商品的策略

在實(shí)際的購(gòu)物行為中，對(duì)旅游者的決策影響最直接的是旅游購(gòu)物品本身的特征、購(gòu)物誘導(dǎo)和購(gòu)物環(huán)境等。旅游購(gòu)物品的特征是決定性因素，旅游購(gòu)物品應(yīng)區(qū)別于一般商品，要具備地方性、紀(jì)念性、藝術(shù)性、方便性、禮品性。尤其是應(yīng)具有地方性。若無(wú)地方性，旅游者也就沒(méi)有必要到千里之外的旅游地購(gòu)買商品；沒(méi)有地方性，就沒(méi)有作為饋贈(zèng)和紀(jì)念的價(jià)值。所以，旅游商品要有遼寧地區(qū)文化風(fēng)格、民族風(fēng)格與地方風(fēng)格。以需求為導(dǎo)向的傳統(tǒng)工藝與現(xiàn)代意識(shí)有機(jī)結(jié)合的商品，才是標(biāo)新立異、獨(dú)出心裁的精品，打造這樣的產(chǎn)品，才能有利于改善旅游商品的結(jié)構(gòu)性矛盾。

遼寧是滿族形成和發(fā)展的重要地區(qū)，是清王朝的發(fā)祥地，是雷鋒生活的地方。遼寧省有沈陽(yáng)故宮、福陵、昭陵、撫順永陵，本溪五女山、高句麗山城和葫蘆島九門口水上長(zhǎng)城等六大世界文化遺產(chǎn)，有必要深入挖掘這些獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的素材和特色資源，以開發(fā)具有地域文化特色的旅游商品。

此外，由于購(gòu)買品牌商品可以減少?zèng)Q策成本和降低風(fēng)險(xiǎn)，使得人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了向品牌消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，旅游商品間的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸地表現(xiàn)為品牌競(jìng)爭(zhēng)，所以，品牌建設(shè)至關(guān)重要。旅游商品品牌的打造，要與旅游地的獨(dú)特性連接，如與沈陽(yáng)“活力之都”，大連“浪漫之都”，撫順“雷鋒故鄉(xiāng)”等相聯(lián)系，使商品成為地區(qū)形象的“代言品”。

（二）旅游商品零售企業(yè)加強(qiáng)組織和營(yíng)銷創(chuàng)新

旅游商品零售企業(yè)加強(qiáng)組織創(chuàng)新，即打破多數(shù)單體企業(yè)的組織模式，發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)組織形式，并加強(qiáng)與生產(chǎn)廠商的戰(zhàn)略聯(lián)盟，以打造品牌企業(yè)。旅游商品零售企業(yè)的營(yíng)銷創(chuàng)新要以先進(jìn)的理念和高新技術(shù)為手段，從而加強(qiáng)市場(chǎng)的開拓和產(chǎn)品的銷售。

1.要加強(qiáng)對(duì)客源市場(chǎng)的研究，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和定位，以便有針對(duì)性地進(jìn)行營(yíng)銷。遼寧今后要開拓的國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)重點(diǎn)在北京、上海、廣東，同時(shí)兼顧一般市場(chǎng)；而國(guó)際客源市場(chǎng)方面，一級(jí)市場(chǎng)主要是日本、韓國(guó)，二級(jí)市場(chǎng)主要是我國(guó)臺(tái)灣、香港地區(qū)和俄羅斯，三級(jí)市場(chǎng)主要是美洲和歐洲。

2.營(yíng)銷渠道創(chuàng)新。除利用傳統(tǒng)的如廣告等途徑和手段外，還要完善現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)，暢通信息渠道，提高旅游購(gòu)物信息的可獲得性和可行度，有效地把零售企業(yè)名稱、位置、貨品特色等信息及時(shí)傳遞給旅游者。此外，還要充分利用各種節(jié)慶活動(dòng)，如大連國(guó)際服裝節(jié)，沈陽(yáng)制博會(huì)等，實(shí)現(xiàn)商旅互動(dòng)。

3.完善購(gòu)物環(huán)境。購(gòu)物環(huán)境是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的基礎(chǔ)條件，它包括商店總體構(gòu)思特色、貨架或柜臺(tái)布置、客流路線設(shè)計(jì)、商品陳列以及店內(nèi)照明、音響、色彩等。目前，遼寧省一些旅游商品零售企業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋，特色缺乏。今后，有必要在改善內(nèi)外購(gòu)物環(huán)境上下功夫，以凸顯出獨(dú)特的個(gè)性。

（三）根據(jù)旅游者的購(gòu)物心理提供服務(wù)

旅游經(jīng)濟(jì)屬于服務(wù)經(jīng)濟(jì)的范疇，做好旅游購(gòu)物服務(wù)工作對(duì)旅游者的購(gòu)物消費(fèi)起著巨大的促進(jìn)作用。旅游購(gòu)物商店售貨人員的良好服務(wù)是促成旅游購(gòu)物者做出購(gòu)物決策、完成購(gòu)買行為的重要因素。

旅游購(gòu)物消費(fèi)是個(gè)體性消費(fèi)，售貨人員必須善于了解旅游者的購(gòu)物心理，觀察購(gòu)物者的心理活動(dòng)和情緒變化，有針對(duì)性地為旅游者提供個(gè)性化的商品銷售服務(wù)，這是做好旅游購(gòu)物服務(wù)工作的保證，要使旅游者能夠在購(gòu)物消費(fèi)過(guò)程中獲得物質(zhì)和精神的雙重滿足。

（四）加強(qiáng)政府主導(dǎo)作用營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境

旅游購(gòu)物的發(fā)展，離不開政府的積極扶持和推進(jìn)，遼寧省和各市縣政府應(yīng)大力關(guān)注旅游商品的發(fā)展，貫徹實(shí)施有效的措施。筆者建議如下：

1.提高認(rèn)識(shí)，制定旅游商品發(fā)展規(guī)劃。全國(guó)首部旅游商品開發(fā)的專業(yè)規(guī)劃是山東省旅游局2005年制定的《山東省旅游商品開發(fā)規(guī)劃》，值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。遼寧省旅游商品發(fā)展規(guī)劃應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：構(gòu)建科學(xué)、高效的旅游商品管理組織體系，加強(qiáng)旅游商品協(xié)會(huì)的建設(shè)；加強(qiáng)旅游商品基礎(chǔ)性建設(shè)；著力打造遼寧省旅游商品銷售網(wǎng)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)；打造遼寧省旅游商品集散中心；實(shí)施旅游商品“精品工程”；著手創(chuàng)建遼寧省旅游商品品牌；加大宣傳促銷力度；加強(qiáng)旅游商品人力資源培訓(xùn)。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，要實(shí)現(xiàn)遼寧的土特產(chǎn)品品牌化發(fā)展。

2.加強(qiáng)誠(chéng)信制度建設(shè)，維護(hù)競(jìng)爭(zhēng)秩序。旅游業(yè)服務(wù)對(duì)象的不確定性和短期性決定了買方和賣方的博弈具有一次性的靜態(tài)博弈的特點(diǎn)，誠(chéng)信成為博弈者的主動(dòng)選擇顯得尤為重要。因而，強(qiáng)化信用意識(shí)，加強(qiáng)旅游業(yè)的誠(chéng)信體系以及相關(guān)的地方法規(guī)和規(guī)章等制度的建設(shè)十分必要。這將有利于旅游業(yè)樹立良好的社會(huì)信譽(yù)和形象，有利于培養(yǎng)從業(yè)者的職業(yè)道德，有利于營(yíng)造一個(gè)公平公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。旅游誠(chéng)信體系的基本框架包括：建立旅游誠(chéng)信數(shù)據(jù)庫(kù)，向社會(huì)公開旅游行業(yè)中的旅游企業(yè)、旅游從業(yè)者的誠(chéng)信記錄；建立旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員的誠(chéng)信評(píng)價(jià)制度；建立旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員的誠(chéng)信激勵(lì)與懲罰制度等。例如，在地方的政策法規(guī)中可以規(guī)定旅游者在旅行社安排的購(gòu)物場(chǎng)所購(gòu)買到假冒偽劣商品以及失效、變質(zhì)的商品時(shí)，旅游者不僅可以依照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法向銷售者和生產(chǎn)者索賠，還有權(quán)向旅行社索賠。這樣可以對(duì)那些缺乏誠(chéng)信的旅行社予以懲治，也避免了旅游者望而生畏的尷尬局面。此外，還要加強(qiáng)對(duì)旅游者和市民的理性消費(fèi)引導(dǎo)，培養(yǎng)旅游者的自主消費(fèi)和自我保護(hù)意識(shí)。

3.構(gòu)建旅游商品生產(chǎn)與銷售的組織管理平臺(tái)。要解決旅游購(gòu)物品供需結(jié)構(gòu)矛盾問(wèn)題，需要旅游管理部門牽頭構(gòu)建旅游商品的組織管理平臺(tái)，以使旅游商品開發(fā)和銷售市場(chǎng)趨于正規(guī)化和科學(xué)化，同時(shí)還可以為市場(chǎng)提供信息，緩解供求信息不對(duì)稱的矛盾?？梢越梃b韓國(guó)等的成功經(jīng)驗(yàn)，以鼓勵(lì)創(chuàng)新遼寧省旅游商品的研發(fā)和設(shè)計(jì)。要支持旅游購(gòu)物品的銷售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，使商品生產(chǎn)企業(yè)和旅游商品經(jīng)銷商形成互動(dòng)關(guān)系或同盟關(guān)系，促進(jìn)旅游商品的有效供給。

4.注重整合營(yíng)銷。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)以沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈（沈陽(yáng)、鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、遼陽(yáng)、鐵嶺七城市）和大連市為龍頭，以丹東、營(yíng)口為兩翼的遼東半島旅游區(qū)與以錦州、盤錦、葫蘆島為骨干，以阜新、朝陽(yáng)為腹地的遼西走廊旅游區(qū)的聯(lián)合促銷和資源整合，以促進(jìn)沈陽(yáng)市作為旅游商品集散地的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.應(yīng)中原.用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)遼寧旅游業(yè)發(fā)展，全力做好旅游宣傳促銷工作［J］.旅游調(diào)研，2005(4)

第3篇：法律方法論文范文

海島旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

江蘇海島旅游業(yè)是近幾年發(fā)展起來(lái)的，開發(fā)利用現(xiàn)狀參差不齊，但是經(jīng)過(guò)多年積極開發(fā)，許多海島的知名度得到提高，推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。例如，連島已從昔日的漁島發(fā)展成為江蘇最著名的海島旅游區(qū)，并已是山東、浙江、上海等地人們到海島旅游的最便捷的旅游地。東西連島的天然沙灘海濱浴場(chǎng)在江蘇省開發(fā)最早、設(shè)施最完善。區(qū)內(nèi)著名景點(diǎn)連島海濱浴場(chǎng)，是江蘇省最大的天然優(yōu)質(zhì)海濱浴場(chǎng)，新建太陽(yáng)坡度假村，有數(shù)條游船和快艇，已開辟了秦山島－前三島－東西連島的海上旅游線，目前已建成東西連島海島旅游度假區(qū)。秦山島的觀光旅游也初步開展，灌云縣的開山島，面積很小，設(shè)施較簡(jiǎn)陋，但每年也有不少游人上島度假觀海。其他海島如鴿島、羊山島等也正在積極建設(shè)旅游度假島。

海島旅游業(yè)現(xiàn)存問(wèn)題

中國(guó)海域遼闊，海島眾多［5］。海島孤懸海中，各自有其獨(dú)特的地理、資源、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，具體的開發(fā)利用模式也各有千秋，當(dāng)然它們也有其各自的開發(fā)劣勢(shì)。而海島面積的大小、離陸地的遠(yuǎn)近和必要的交通、通信、水電設(shè)備等基礎(chǔ)設(shè)施是評(píng)價(jià)一個(gè)海島能否被開發(fā)利用的重要條件［6］，決定海島旅游業(yè)的發(fā)展前景和開發(fā)方向與利用強(qiáng)度。江蘇海島旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題有面積小、數(shù)量少、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善等。

1面積小，數(shù)量少

面積越大的海島、離陸地越近的海島，由于可以依托陸地進(jìn)行開發(fā)利用，其開發(fā)海島旅游業(yè)的潛力越大，開發(fā)前景越好。江蘇基巖海島與沿海其他省相比數(shù)量較少，雖然大部分都離陸較近，但除東西連島、輻射沙洲區(qū)沙島外其他海島面積都較小，這決定了海島的開發(fā)利用的空間非常有限，決定了海島的承載力也十分有限，因此開發(fā)可持續(xù)性發(fā)展的旅游業(yè)難度也較大。

2水電缺乏、交通與通信不便利

水、電供應(yīng)不足，交通、通信不便嚴(yán)重影響海島旅游業(yè)的開發(fā)與管理［7］。就目前江蘇海島整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況來(lái)看，除東西連島等幾個(gè)較大海島的交通比較便利外，其他較小的海島基本沒(méi)有道路分布，船是連通海島與大陸的必須交通工具，如果是天氣狀況較差，登島基本是不可能的。同時(shí)，小海島的水資源供應(yīng)基本是靠船來(lái)運(yùn)送，供電是靠發(fā)電機(jī)，其他基礎(chǔ)設(shè)施，如通信、郵寄等設(shè)施都比較差或基本沒(méi)有。

3環(huán)境災(zāi)害影響

江蘇海島周圍海域是連通東海與黃渤海海域的航運(yùn)咽喉要道，但該區(qū)海域每年基本都要遭受臺(tái)風(fēng)或寒潮的影響，同時(shí)還有可能誘發(fā)風(fēng)暴潮災(zāi)害。

4水域污染影響

隨著海島的開發(fā)，海島周圍海域的環(huán)境污染也伴隨而來(lái)。如東西連島、開山島等周圍海域都有海水養(yǎng)殖業(yè)，在管理、養(yǎng)殖等活動(dòng)的同時(shí)，海島周圍海域水體、底質(zhì)等都遭受到不同程度的污染。

可持續(xù)發(fā)展對(duì)策

1加大基礎(chǔ)建設(shè)投資

以政府投入和開發(fā)受益單位投入為主，廣集財(cái)源，增加海島水電、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的投入。通過(guò)集資開發(fā)，堅(jiān)持誰(shuí)受益誰(shuí)管理、誰(shuí)受益誰(shuí)投資原則，減少不必要的樓房、道路等的修建，增加海水淡化、太陽(yáng)能供電、交通、通訊等必要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。建議增加島與陸地、島與島之間的定期航線，加強(qiáng)島陸、島島聯(lián)系，方便物質(zhì)、文化、旅游資源等的交流。

2加大科研投入力度

當(dāng)前江蘇海島研究較少，針對(duì)于海島旅游業(yè)開發(fā)的研究更是少之又少，而且方法單一。下一步應(yīng)該加大科研投資力度，鼓勵(lì)對(duì)海島進(jìn)行綜合的開發(fā)利用研究，將海島旅游業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)以及環(huán)境等協(xié)調(diào)起來(lái)，運(yùn)用多種手段方法進(jìn)行研究。如結(jié)合3S技術(shù)的運(yùn)用，加強(qiáng)對(duì)海島的時(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和管理等。

3島陸聯(lián)合，島島聯(lián)合

由于江蘇海島的數(shù)量較少，而且面積也都較小，因此江蘇海島旅游業(yè)的發(fā)展必須依托于陸地，建議將海島開發(fā)規(guī)劃納入到整個(gè)沿海綜合開發(fā)規(guī)劃中去，實(shí)行綜合規(guī)劃，聯(lián)合管理的措施。如羊山島在修建了200m大壩與陸地連通后，大幅度地加快了島上旅游業(yè)的發(fā)展。在依托陸地發(fā)展的同時(shí)還應(yīng)該增加島島之間的配合，離陸地近的島可以作為離陸較遠(yuǎn)的海島與陸地的中轉(zhuǎn)補(bǔ)給站，從而增加島與島間的物質(zhì)與文化的交流，形成島島連通的旅游航線，如面積較小的竹島可與秦山島聯(lián)合主打文化旅游牌，以形成與目前區(qū)域內(nèi)海濱浴場(chǎng)、連島等景觀為一體的海島公園。應(yīng)將當(dāng)?shù)氐牡胤教厣谌牒u游中，在增加海島旅游項(xiàng)目的同時(shí)提高海島的影響力和知名度，體現(xiàn)江蘇海島游的獨(dú)特魅力。

4加強(qiáng)海島環(huán)境監(jiān)測(cè)與管理

針對(duì)于海島的環(huán)境保護(hù)建立海島環(huán)境監(jiān)測(cè)站，實(shí)時(shí)監(jiān)督島上與島周圍海域的環(huán)境質(zhì)量，并加強(qiáng)監(jiān)督養(yǎng)殖、開發(fā)等人類活動(dòng)。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)海島開發(fā)利用管理，堅(jiān)決禁止在島上及其周圍海域從事帶有破壞性、水域污染等的活動(dòng)。如鴿島上的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)導(dǎo)致島上碎石林立，讓人懷疑是否這里有過(guò)島，或者說(shuō)人們可能會(huì)認(rèn)為可能是人工島，這種態(tài)勢(shì)如果繼續(xù)發(fā)展下去的話，這個(gè)獨(dú)一無(wú)二美麗的小島將由此消失掉，應(yīng)盡量避免此類事件再次發(fā)生。

5加強(qiáng)宣傳，惠利于民

加強(qiáng)針對(duì)于海島旅游活動(dòng)的宣傳，可通過(guò)廣告、影視作品、網(wǎng)絡(luò)等手段，增加人們對(duì)海島游的認(rèn)識(shí)，還可通過(guò)增多海島旅游產(chǎn)品，提高旅游產(chǎn)品質(zhì)量，使游客在接受海島游的同時(shí)增多了對(duì)海島旅游產(chǎn)品的了解，從而加深海島游給游客的印象，形成人人相傳的廣告效應(yīng)。提倡當(dāng)?shù)鼐用竦膮⑴c和管理，合理賦予島上居民從事商業(yè)活動(dòng)的權(quán)利，開設(shè)針對(duì)于各海島不同旅游規(guī)劃的人才培養(yǎng)課程，鼓勵(lì)原地居民的參與，做到讓利于民，從而提高人們嚴(yán)格保護(hù)、合理開發(fā)海島的積極性，同時(shí)也會(huì)增加本地海島旅游的影響力。

6采取可持續(xù)發(fā)展措施

嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，特別是《海島保護(hù)法》，在實(shí)行嚴(yán)格的海島開發(fā)利用管理體制的同時(shí)增加高科技、無(wú)污染設(shè)備的投入，合理規(guī)劃海島空間布局，提高海島資源的利用效率。通過(guò)增加太陽(yáng)能設(shè)備、海水淡化設(shè)備等，形成無(wú)污染、可持續(xù)性電力供應(yīng)與水源利用，在保護(hù)環(huán)境的同時(shí)也節(jié)約了投資成本，可有效促進(jìn)海島旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

第4篇：法律方法論文范文

1、商品房銷售中的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題

對(duì)商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，是經(jīng)營(yíng)者必須履行的法定義務(wù)。對(duì)此問(wèn)題，很多國(guó)家和地區(qū)的立法都有所規(guī)定。如歐洲議會(huì)頒布了《明碼標(biāo)價(jià)法》，并且還規(guī)定了明碼標(biāo)價(jià)的具體準(zhǔn)則，其中規(guī)定：商人提供給消費(fèi)者的產(chǎn)品必須標(biāo)明賣價(jià)和單價(jià)，使消費(fèi)者能夠更好地來(lái)了解信息，更有助于價(jià)格比較。英國(guó)的《消費(fèi)者保護(hù)法》和《價(jià)格標(biāo)示法令》也對(duì)零售商與消費(fèi)者之間在商品、服務(wù)、膳宿供應(yīng)或者便利設(shè)施等方面的明碼標(biāo)價(jià)作了明確而細(xì)致的規(guī)定；我國(guó)《價(jià)格法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)明碼標(biāo)價(jià)的問(wèn)題也有規(guī)定，而國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2000年10月31日的《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》更明確規(guī)定了明碼標(biāo)價(jià)的概念。根據(jù)該規(guī)定，明碼標(biāo)價(jià)是指經(jīng)營(yíng)者收購(gòu)、銷售商品和提供服務(wù)時(shí)公開標(biāo)示商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況的行為。按照這一要求，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的商品和服務(wù)應(yīng)包括實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)的商品和服務(wù)。經(jīng)營(yíng)者不僅要標(biāo)明商品和服務(wù)的價(jià)格，還要標(biāo)明與價(jià)格有關(guān)的其它情況，如商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級(jí)、計(jì)價(jià)單位或者提供服務(wù)的項(xiàng)目等。經(jīng)營(yíng)者違反規(guī)定，不標(biāo)、錯(cuò)標(biāo)、漏標(biāo)或不按規(guī)定方式標(biāo)價(jià)，不能稱作為明碼標(biāo)價(jià)，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

根據(jù)《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，凡在我國(guó)境內(nèi)收購(gòu)、銷售商品或者提供服務(wù)的價(jià)格行為，均應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)。商品房作為關(guān)系到消費(fèi)者重大利益的消費(fèi)品，其明碼標(biāo)價(jià)的問(wèn)題更應(yīng)引起重視。目前，我國(guó)很多地方已經(jīng)對(duì)商品房市場(chǎng)的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題制定了專門的立法，如《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》、《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》等?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)的實(shí)施細(xì)則》甚至明確規(guī)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)的概念，即房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，買賣、有償轉(zhuǎn)讓、租賃房屋和提供服務(wù)，依法公開標(biāo)示商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況的行為，該規(guī)定還對(duì)買賣、租賃房屋、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等的明碼標(biāo)價(jià)提出了具體的要求。不可否認(rèn)的是，以上這些規(guī)定對(duì)規(guī)范我國(guó)商品房市場(chǎng)價(jià)格行為、保護(hù)消費(fèi)者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不夠完善和執(zhí)法的不到位，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)營(yíng)者不明碼標(biāo)價(jià)的行為仍然普遍存在，這也助長(zhǎng)了商品房?jī)r(jià)格的居高不下，不明碼標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)前商品房市場(chǎng)的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。

2、商品房銷售中不明碼標(biāo)價(jià)行為的表現(xiàn)

目前我國(guó)商品房市場(chǎng)中不明碼標(biāo)價(jià)行為的主要表現(xiàn)有：

1.明碼標(biāo)價(jià)的方式不合理

有些經(jīng)營(yíng)者不向消費(fèi)者明示商品房的價(jià)格或公告虛假的價(jià)格，在銷售場(chǎng)所，商品房?jī)r(jià)格往往由銷售人員內(nèi)部掌握，消費(fèi)者無(wú)法得知每套商品房的具體價(jià)格，更無(wú)從比較已經(jīng)售出的商品房與待售商品房的價(jià)格；有些商品房經(jīng)營(yíng)者對(duì)外公布有少量的價(jià)格優(yōu)惠的商品房，以吸引消費(fèi)者與其交易，而實(shí)際上這些優(yōu)惠的房屋并不存在，或者在締約時(shí)附加了十分苛刻的條件；也有些經(jīng)營(yíng)者對(duì)商品房本身明碼標(biāo)價(jià)，但對(duì)售房相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及售后環(huán)節(jié)的配套收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故意隱瞞不予以明碼標(biāo)價(jià)，使消費(fèi)者在消費(fèi)信息不全的情況下，被迫接受不必要的附加項(xiàng)目和附加費(fèi)用。

2.采用虛假的或引入誤導(dǎo)的價(jià)格廣告

商品房銷售中違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的虛假?gòu)V告行為主要有：商品房經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，故意使用欺詐性或誤導(dǎo)性的語(yǔ)言、文字、圖片、計(jì)價(jià)單位等標(biāo)識(shí)，誘導(dǎo)他人與其交易。常見(jiàn)的欺詐性或誤導(dǎo)性的用語(yǔ)有“起價(jià)”、“均價(jià)”、“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等。經(jīng)營(yíng)者慣用的手段是，在商品房的預(yù)售或所謂“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”環(huán)節(jié)時(shí)，利用這些模糊性的用語(yǔ)以較低的價(jià)格誘導(dǎo)消費(fèi)者與其簽約并預(yù)交部分價(jià)款，而最后真正確定房?jī)r(jià)時(shí)其價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)者的預(yù)期，而此時(shí)消費(fèi)者要解除預(yù)購(gòu)合同則須付出大量的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。

3.歧視性的價(jià)格欺詐行為

有的經(jīng)營(yíng)者準(zhǔn)備了多份的價(jià)格表，按照不同的需要提供給不同的消費(fèi)者，這樣從表面看雖然是向消費(fèi)者明示了價(jià)格，但卻給予不同的消費(fèi)者以不同的待遇，這是一種歧視性的價(jià)格欺詐行為，同樣違反了明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定。

3、商品房銷售中不明碼標(biāo)價(jià)行為的法律對(duì)策

首先，應(yīng)當(dāng)具體規(guī)定商品房明碼標(biāo)價(jià)的方式。在這一方面，某些發(fā)達(dá)地區(qū)的的立法經(jīng)驗(yàn)值得推薦。如《江蘇省物價(jià)局關(guān)于改進(jìn)住宅商品房?jī)r(jià)格管理的通知》規(guī)定：“切實(shí)落實(shí)住宅商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度，銷售企業(yè)必須在銷售場(chǎng)所的醒目位置標(biāo)明每套商品房的區(qū)位、面積、價(jià)格及相關(guān)資料，讓購(gòu)房人明明白白消費(fèi)?！薄渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》也規(guī)定了“一房一價(jià)”的價(jià)格標(biāo)示方式，即“買賣或有償轉(zhuǎn)讓的房屋按室號(hào)逐一明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明包括地址或樓盤室號(hào)、暫測(cè)的或?qū)崪y(cè)的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、單價(jià)、計(jì)價(jià)單位、總價(jià)以及可否議價(jià)、有效時(shí)段等。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)說(shuō)明其它事宜的，另加備注?！钡悄壳按蠖鄶?shù)地方的商品房管理法規(guī)規(guī)章尚無(wú)這類具體規(guī)定。以上兩個(gè)法規(guī)也各有不足，如《江蘇省物價(jià)局關(guān)于改進(jìn)住宅商品房?jī)r(jià)格管理的通知》中關(guān)于明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容還不夠具體，而《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》則沒(méi)有規(guī)定應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所的醒目位置公示。筆者認(rèn)為，在各地的商品房管理法規(guī)規(guī)章中應(yīng)當(dāng)明確以下幾點(diǎn)：(1)強(qiáng)制性地規(guī)定商品房銷售企業(yè)必須以套為單位公布與所銷售的商品房?jī)r(jià)格有關(guān)的重要信息，(2)與所銷售的商品房?jī)r(jià)格有關(guān)的重要信息，不僅包括商品房本身的價(jià)格信息，如商品房的地址或樓盤室號(hào)、暫測(cè)的或?qū)崪y(cè)的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、單價(jià)、計(jì)價(jià)單位、總價(jià)以及可否議價(jià)、有效時(shí)段等，還應(yīng)包括與商品房銷售相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及售后環(huán)節(jié)的配套收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面的信息，(3)同一樓盤同期所銷售所有商品房的價(jià)格必須同時(shí)公布，同一樓盤同期已經(jīng)銷售的商品房的實(shí)價(jià)與待售商品房的定價(jià)也應(yīng)同時(shí)對(duì)所有的銷售者公布，(4)應(yīng)當(dāng)規(guī)定商品房銷售企業(yè)必須在銷售場(chǎng)所的醒目位置標(biāo)明以上信息，(5)對(duì)違反這一規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)規(guī)定具體的處罰措施。

其次，針對(duì)虛假的或引人誤導(dǎo)的價(jià)格廣告，有學(xué)者認(rèn)為這種經(jīng)營(yíng)者利用虛假?gòu)V告進(jìn)行的價(jià)格欺詐不能認(rèn)定為欺詐，理由是“訂立合同時(shí)購(gòu)房者即可知道真實(shí)價(jià)格，購(gòu)房者有權(quán)拒絕簽訂合同，經(jīng)營(yíng)者實(shí)施的這種欺騙行為不足以掩蓋真實(shí)價(jià)格”。對(duì)此筆者不能茍同。因?yàn)橐环矫娼?jīng)營(yíng)者的行為確實(shí)采用了欺詐性的手段，另一方面這一手段又是一種不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格手段，此外即使消費(fèi)者最后沒(méi)有簽訂合同，這一欺詐行為也已經(jīng)給消費(fèi)者造成了損失，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為價(jià)格欺詐行為的一種。如果不對(duì)這一類行為進(jìn)行規(guī)制，無(wú)疑會(huì)放縱不法經(jīng)營(yíng)者，不利于維護(hù)商品房市場(chǎng)的秩序。在目前的立法中，有些地方的規(guī)定對(duì)這一問(wèn)題已經(jīng)有所反映，如《上海市物價(jià)局關(guān)于規(guī)范商品房銷售價(jià)格行為的若干規(guī)定》第四條對(duì)房?jī)r(jià)用語(yǔ)規(guī)定“凡以商品房立項(xiàng)開發(fā)的，不得使用安居工程、解困房、平價(jià)房等名稱。未經(jīng)市、區(qū)縣物價(jià)部門審核，不得使用成本價(jià)房、微利房等提法?！钡沁@一規(guī)定對(duì)目前在商品房銷售領(lǐng)域廣泛使用的“起價(jià)”、“均價(jià)”、“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等用語(yǔ)也沒(méi)有規(guī)范。這些用語(yǔ)從其字面意義上看本來(lái)就不是內(nèi)涵清晰的專業(yè)性詞語(yǔ)，在日常生活中及其他領(lǐng)域也常被使用，對(duì)其是否有明確化、專業(yè)化的必要也許還存在爭(zhēng)議。但筆者認(rèn)為，鑒于這些用語(yǔ)在商品房銷售中使用已經(jīng)十分廣泛，而且現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在誤導(dǎo)消費(fèi)者的問(wèn)題，應(yīng)該適當(dāng)加以規(guī)范。為使不同的樓盤的價(jià)格具有可比性，對(duì)其中的“起價(jià)”、“均價(jià)”的含義，應(yīng)根據(jù)多層、高層、小高層等不同的樓盤性質(zhì)規(guī)定不同的計(jì)價(jià)公式，而對(duì)“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等用語(yǔ)，可以就采用其作為日常用語(yǔ)的字面意思。

第5篇：法律方法論文范文

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問(wèn)題;宏觀調(diào)控;利益平衡

一、引言

宋莊畫家村案——一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決。

宋莊畫家村聚集了來(lái)自全國(guó)各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價(jià)也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認(rèn)定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書》無(wú)效,判決畫家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補(bǔ)償給李玉蘭九萬(wàn)余元。

這是一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國(guó)集體土地制度和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律制度,同時(shí)對(duì)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和兼顧社會(huì)各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的概念和歷史發(fā)展

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權(quán)屬證書沒(méi)有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會(huì)蓋章以證明權(quán)屬,故稱為“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。目前政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中沒(méi)有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的概念,“小產(chǎn)權(quán)房”只是社會(huì)上對(duì)這種沒(méi)有取得完全所有權(quán)房屋的一種約定俗成的叫法。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展

1.小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍”,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經(jīng)十年有余。北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從20世紀(jì)90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開始,隨著建設(shè)部的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示和北京市國(guó)土資源局的禁令接連出臺(tái),小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題才開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀(jì)90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,為何直到今天才有相關(guān)部門發(fā)出這樣的風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令?有專家認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門一直監(jiān)管不力。正如北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉指出的,“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點(diǎn)上,表面上看很多部門都在管,實(shí)際上卻是誰(shuí)都沒(méi)有真正管?！毙‘a(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實(shí)。

2.小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國(guó)的“城中村”遍地開花,呈現(xiàn)出燎原之勢(shì)。就全國(guó)范圍來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開發(fā)中,占了相當(dāng)大的比例。調(diào)查顯示,北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已占房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟,占全市住房總量的49%[2]?？梢?jiàn),小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢(shì),政府相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控和監(jiān)管已迫在眉睫。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的合法和非法化論爭(zhēng)

學(xué)界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合法、非法化論爭(zhēng)存在已久,很多學(xué)者和專家也就小產(chǎn)權(quán)房存在的利弊進(jìn)行了深刻的分析。“小產(chǎn)權(quán)房”的實(shí)質(zhì)是違法建筑沒(méi)有完全所有權(quán)的房屋,那種認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”既有益于農(nóng)民利益又能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀點(diǎn)忽視了“小產(chǎn)權(quán)房”背后的一個(gè)至關(guān)重要的“大問(wèn)題”——民生問(wèn)題[3]。從眼前看,農(nóng)民可以獲得部分利益,但長(zhǎng)期看來(lái)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織趨于利益誘惑勢(shì)必會(huì)將更多耕地變成宅基地來(lái)建造“小產(chǎn)權(quán)房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農(nóng)民喪失了土地和生活保障。將小產(chǎn)權(quán)房認(rèn)定為,非法化是秉承中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的農(nóng)村土地(耕地)保護(hù)政策,有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和保護(hù)農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示和法律處理

(一)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示

透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣的背后,其實(shí)暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認(rèn)定為無(wú)效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問(wèn)題。此外,破壞中國(guó)耕地保護(hù)制度,在基本農(nóng)田上違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房還存在被的風(fēng)險(xiǎn)。還有人提出,“小產(chǎn)權(quán)房”存在“鏈?zhǔn)住?建設(shè)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈身”(購(gòu)買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈尾”(權(quán)屬無(wú)法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險(xiǎn))三個(gè)環(huán)節(jié)的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”[4]?？梢?jiàn),高房?jī)r(jià)催生下的小產(chǎn)權(quán)房,風(fēng)險(xiǎn)重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)知,不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律處理

目前,中國(guó)政府相關(guān)職能部門紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行法律規(guī)制。拉倫茨教授說(shuō)過(guò),“當(dāng)抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時(shí),大家首先會(huì)想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對(duì)于占有耕地開發(fā)、建設(shè)的小產(chǎn)房應(yīng)該嚴(yán)格制止,。對(duì)于別墅等休閑型以及投資型的小產(chǎn)權(quán)房,則應(yīng)嚴(yán)格限制或者嚴(yán)禁開發(fā)、建設(shè)。具體處理如下:(1)已經(jīng)開發(fā)而未建的“小產(chǎn)權(quán)房”,直接確認(rèn)為違法,要求停工停建,恢復(fù)土地的本來(lái)用途;(2)已建未售的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購(gòu)其上面的“小產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,同時(shí)由國(guó)家管理部門為此類房屋頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書;未經(jīng)審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對(duì)于這種類型也應(yīng)該確認(rèn)為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”可以參照情況二處理。

五、小產(chǎn)權(quán)房折射出的法律問(wèn)題分析

(一)注重政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效干預(yù)和宏觀調(diào)控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡的預(yù)測(cè)能力,沒(méi)有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對(duì)攀升的商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際承受能力。另一方面,近十年來(lái)的房改政策失當(dāng),政府對(duì)“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)仍然滯后。近年來(lái),國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的國(guó)八條①和國(guó)六條②不僅沒(méi)有穩(wěn)定住房?jī)r(jià),相反出現(xiàn)了中國(guó)最高的城市化速度伴隨最高的城市房?jī)r(jià)的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題,政府還應(yīng)該從源頭做起,加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力,加大對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和供應(yīng)能力。因?yàn)橹挥姓{(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加社會(huì)保障性住房的比例,改變中國(guó)商品住房占大頭,經(jīng)濟(jì)適用住房不經(jīng)濟(jì),廉租房僧多粥少的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)渠道。

(二)兼顧政府自身利益和社會(huì)各方利益的平衡

第6篇：法律方法論文范文

一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)

這個(gè)問(wèn)題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買賣與一般動(dòng)產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買賣合同。2、對(duì)房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問(wèn)題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無(wú)效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無(wú)需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問(wèn)題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買賣合同及其效力并無(wú)影響。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來(lái)認(rèn)定買賣合同無(wú)效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定

這是一個(gè)處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國(guó)家目前還沒(méi)有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。

但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過(guò)戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購(gòu)買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購(gòu)房方毫無(wú)過(guò)錯(cuò)和違約行為，故不能讓購(gòu)房一方來(lái)承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問(wèn)題

某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見(jiàn)，這里要具體情況具體分析：1、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來(lái)認(rèn)定各自的效力問(wèn)題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購(gòu)房合同意思表示真實(shí)，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購(gòu)房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過(guò)戶手續(xù)，后者卻辦理了過(guò)戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過(guò)登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒(méi)有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前，不能不說(shuō)前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。

四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問(wèn)題

在現(xiàn)實(shí)生活中，如A將其所有的房屋通過(guò)簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時(shí)間后，又通過(guò)簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C.上述交易活動(dòng)中，對(duì)A與B之間的房屋買賣合同的效力問(wèn)題無(wú)什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為BC之間的房屋買賣合同應(yīng)是無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！彪m然B與A簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，A仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無(wú)效合同。

第7篇：法律方法論文范文

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)效力、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、合并抵押

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

一、合并抵押不成立法定抵押權(quán)

法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并抵押的，并不成立法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指不需要當(dāng)事人設(shè)定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生抵押效力的抵押權(quán)。觀諸世界各國(guó)的抵押權(quán)制度，法定抵押權(quán)的情形主要有下列幾種：

1、公法性質(zhì)的法定抵押權(quán)。如瑞士《民法典》第836條規(guī)定，基于公法或其他對(duì)土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，除另有規(guī)定外，雖未登記，仍生效力。此類抵押權(quán)是為了確保國(guó)家稅收等權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

2、基于和抵押人之間的特殊關(guān)系的法定抵押權(quán)。比如法國(guó)《民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對(duì)另一方的財(cái)產(chǎn)，未成年人與受監(jiān)護(hù)的成年人對(duì)監(jiān)護(hù)人或者法定管理人的財(cái)產(chǎn)，國(guó)家、省、市鎮(zhèn)行政公共機(jī)構(gòu)對(duì)稅收人員和會(huì)計(jì)人員的財(cái)產(chǎn)等享有法定抵押權(quán)。這類法定抵押權(quán)的目的是為了保護(hù)夫妻一方，未成年人或者國(guó)家、省、市鎮(zhèn)等的合法效益，確保其對(duì)夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、特殊的國(guó)家工作人員的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樵谏鲜鲋黧w關(guān)系中，夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、稅收人員或者會(huì)計(jì)人員在很大程度上掌握著另一方的財(cái)產(chǎn)，存在利用這種優(yōu)勢(shì)侵吞另一方利益從而增加自己財(cái)產(chǎn)的極大風(fēng)險(xiǎn)與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護(hù)。

法定抵押權(quán)的目的在于對(duì)特殊債權(quán)給予特別保護(hù)，除特別的公法上的債權(quán)外，其原因大多在于，該債權(quán)的產(chǎn)生是抵押物保值、增值的重要前提。如果沒(méi)有該債權(quán)，就不會(huì)有抵押物的現(xiàn)存價(jià)值，所以，如果不規(guī)定法定抵押權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致特定債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)充當(dāng)了其他債權(quán)人的擔(dān)保，從而破壞了債權(quán)人之間的利益平衡；而且，也不利于激發(fā)債權(quán)人對(duì)抵押物保值、增值的積極性。所以，法律規(guī)定了法定抵押權(quán)，允許該債權(quán)人不經(jīng)合意、不需登記，就可以獲得抵押權(quán)。但是，我國(guó)土地和房屋一并抵押的規(guī)定，卻顯然與上述兩種情況無(wú)關(guān)，它解決的不是債權(quán)和抵押物的價(jià)值的關(guān)系問(wèn)題，而是土地和土地之上建筑物的關(guān)系問(wèn)題。

二、房地合并抵押絕對(duì)化會(huì)造成嚴(yán)重的后果

1、土地和地上建筑關(guān)系的民法模式

關(guān)于土地和土地上建筑的關(guān)系，近代民法大致有兩種模式：以德國(guó)為代表的立法模式認(rèn)為，土地與建筑物是一個(gè)物，建筑物是土地的重要成分。德國(guó)《民法典》第94條規(guī)定，附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉(zhuǎn)，以至出現(xiàn)權(quán)利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認(rèn)為，建筑物和土地是兩個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也是這種模式。由于土地和房屋在法律上屬于不同的物，但事實(shí)上二者又無(wú)法分離，建筑物必須依附于一定的土地，當(dāng)土地和房屋所有權(quán)不能歸屬于一人時(shí)，就只能通過(guò)地上權(quán)的關(guān)系來(lái)處理，也就是通過(guò)土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式解決建筑物的占地問(wèn)題。在當(dāng)事人沒(méi)有達(dá)成約定的情況下，視為已有法定地上權(quán)的設(shè)定。如我國(guó)臺(tái)灣民法典第876條規(guī)定，土地及其土地上之建筑物，同屬于一人所有，而僅以土地或僅以建筑物為抵押者，于抵押物拍賣時(shí)，視為已有地上權(quán)之設(shè)定，其地租由當(dāng)事人協(xié)議定之，協(xié)議不諧時(shí)，須申請(qǐng)法院定之。

2、我國(guó)采取的民法模式

我國(guó)大陸和日本及我國(guó)臺(tái)灣相同，堅(jiān)持認(rèn)為土地和地上的房屋屬于不同的物。由于我國(guó)堅(jiān)持土地公有制，而房屋卻一直是私有財(cái)產(chǎn)，土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動(dòng)搖的前提下，堅(jiān)持房屋與土地的分離，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)，維護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益是非常必要的。并且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強(qiáng)化。但是，事實(shí)上二者又無(wú)法分離，如果土地使用權(quán)和房屋不能歸屬于一人時(shí)，就需要像臺(tái)灣那樣通過(guò)法定的土地權(quán)利來(lái)解決房屋所有人和土地使用權(quán)人之間的利益沖突。但是，我國(guó)不但沒(méi)有規(guī)定法定地上權(quán)，反而為了回避權(quán)利沖突，規(guī)定了房、地一起抵押的做漢。1990年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。1994年《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。1995年的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3、我國(guó)采取立法的原因

立法者為什么采取這種做法，而不是法定地上權(quán)的做法來(lái)解決土地和房屋權(quán)利的沖突，不得而知。我認(rèn)為主是為了方便司法。因?yàn)樵谝话闱闆r下，土地和房屋在自然上不可區(qū)分，所以當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時(shí)，將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押，這對(duì)司法者來(lái)說(shuō)操作最為簡(jiǎn)便易行。但是，這種簡(jiǎn)單的做法恐怕還有以下幾個(gè)原因：

1）、當(dāng)時(shí)立法者乃至整個(gè)學(xué)界對(duì)法定地上權(quán)制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實(shí)施的時(shí)候，我國(guó)的土地使用權(quán)剛剛開始有限度的流轉(zhuǎn)，民法研究非常膚淺，法定地上權(quán)的精湛設(shè)計(jì)對(duì)大多人來(lái)說(shuō)聞所未聞。

2）、我國(guó)實(shí)行土地公有制，私人不擁有土地所有權(quán)，私有的房屋是建立在土地使用權(quán)（類似傳統(tǒng)的地上權(quán)）基礎(chǔ)之上的，而土地使用權(quán)年限相比來(lái)說(shuō)較短，如果在土地使用權(quán)上再設(shè)定土地使用權(quán)或者地上權(quán)，恐怕成本過(guò)高，而且，理論上也存在很多難點(diǎn)。

3）、當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)制度主要是解決土地的有償使用問(wèn)題，對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更多的是限制。使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體的情況基本上還沒(méi)有進(jìn)入立法者的視野。所以，從管理的角度來(lái)說(shuō)，房地合并抵押的簡(jiǎn)單劃一的做法是最方便的。

4、盲目采取房地合并抵押產(chǎn)生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實(shí)沒(méi)有改變；另一方面，法律不是為此現(xiàn)實(shí)提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實(shí)，采取將土地和房屋強(qiáng)行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，我國(guó)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴(yán)重，尤其是在我國(guó)房地分別登記的情況下，再盲目地絕對(duì)堅(jiān)持房地合并抵押的做法就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

1）、無(wú)法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間和順位，對(duì)交易安全造成危害。房地合并抵押并沒(méi)有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個(gè)要優(yōu)先進(jìn)行，導(dǎo)致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押；其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機(jī)關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。但是，二者實(shí)際上又是重復(fù)的。根據(jù)一般的登記法理，登記順位是由納入登記簿的先后決定的，由于這兩個(gè)抵押權(quán)是分別登記在不同的登記簿上，所以，在它們之間也就不存在誰(shuí)是第一順位的問(wèn)題。兩次登記的當(dāng)事人都有主張自己是第一順位的理由。所以，確定誰(shuí)是第一順位的，都對(duì)另一方不公平。

2）、給債務(wù)人利用重復(fù)擔(dān)保進(jìn)行欺詐提供了可乘之機(jī)。現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)開發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門辦理抵押貸款。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是，房屋抵押時(shí)，其價(jià)值的計(jì)算并沒(méi)有除去已被抵押的土地使用權(quán)的價(jià)值，因此，在土地使用權(quán)部分是重復(fù)抵押的，這很顯然違反了《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定。即使我們從學(xué)理出發(fā)允許重復(fù)抵押，但是，重復(fù)抵押的進(jìn)行，后順位的抵押權(quán)人只有在前抵押順位的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先受償后才能就其余額優(yōu)先受償。所以，一般來(lái)說(shuō)，考慮到后順位的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前順位的抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，后順位的抵押權(quán)人會(huì)提高對(duì)債務(wù)人的貸款利率，這就要求其能夠明確的知曉自己作為后順位的地位，從而注意自己的風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)提高貸款的利率。但是，在我國(guó)現(xiàn)有分別登記的情形下，后順位的抵押權(quán)人卻無(wú)從知曉自己的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)人沒(méi)有支付重復(fù)抵押的代價(jià)，卻獲得了重復(fù)抵押的收益，這對(duì)后順位抵押權(quán)人是不公平的。債務(wù)人的做法也違背了權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。

3）、在當(dāng)事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強(qiáng)行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當(dāng)事人的意志自由，削弱了當(dāng)事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動(dòng)中的作用，不利于當(dāng)事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，抵押的范圍是和債務(wù)人的代價(jià)緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來(lái)?yè)?dān)保債務(wù)，和債務(wù)的內(nèi)容，尤其和債務(wù)人支付的利息等是密切相關(guān)的。擔(dān)保物的價(jià)值越高，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越小，主債務(wù)人承擔(dān)的代價(jià)相應(yīng)越小。反之，擔(dān)保物的價(jià)值越低，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越大，主債務(wù)人的代價(jià)相應(yīng)增加。所以，抵押物的范圍和價(jià)值是和債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)人的代價(jià)成正比的。在債務(wù)人的代價(jià)未變的情況下，片面擴(kuò)張抵押物的范圍，增加抵押物的價(jià)值，減少債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債務(wù)人是非常不公平的。所以，從權(quán)利義務(wù)相一致的公平角度來(lái)講，對(duì)當(dāng)事人未設(shè)定抵押的部分，如果承認(rèn)其也屬于抵押范圍，是不合適的。

三、片面要求房地合并抵押，是對(duì)抵押和轉(zhuǎn)讓的混淆

上文已經(jīng)提到，我國(guó)關(guān)于房地合并抵押的規(guī)定，是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體導(dǎo)致的矛盾。但是，只有在土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，包括當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓以及債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，法院為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，才會(huì)出現(xiàn)這種情況。但是，轉(zhuǎn)讓和抵押畢竟不同。轉(zhuǎn)讓是現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)讓，而抵押只是以抵押物充當(dāng)債權(quán)的擔(dān)保，如果到期債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，就對(duì)抵押物實(shí)行拍賣，以拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果到期債務(wù)人履行了債務(wù)，抵押權(quán)作為從屬性權(quán)利，也就歸于消滅，抵押物所有人可以要求注銷抵押權(quán)登記。也就是說(shuō)，抵押權(quán)的設(shè)定只是意味著在債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)變賣抵押物以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可能性，并不一定會(huì)發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況下，所謂房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)易其主體的問(wèn)題就不會(huì)發(fā)生。所以，即使我們承認(rèn)房地合并轉(zhuǎn)移的必要性，也并不能以此作為合并抵押的理由。更何況，房地合并轉(zhuǎn)移的合理性還有待于商榷呢？

四、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)效力擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或房屋，是對(duì)抵押權(quán)性質(zhì)的誤解

抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán)利，它所支配的是抵押物的價(jià)值。即使我們承認(rèn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)將土地和房屋一并拍賣，也并不能得出抵押權(quán)人可以就全部的變賣價(jià)值優(yōu)先受償。抵押物價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和抵押物的價(jià)值絕對(duì)不是一回事，不能因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值的變現(xiàn)需要同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物，就可以違背當(dāng)事人的約定，任意擴(kuò)張抵押權(quán)可以支配的抵押物價(jià)值的范圍。在這方面，土地上已經(jīng)建有房屋但是僅僅約定抵押土地使用權(quán)的，和土地使用權(quán)抵押后又建有房屋的處理方法應(yīng)該是一致的。因?yàn)槎咴O(shè)定抵押權(quán)的合意都只是針對(duì)土地使用權(quán)或者地上的房屋所有權(quán)，二者都牽涉抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何避免土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)異其主體的問(wèn)題。根據(jù)《擔(dān)保法》第三是五條的規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。單獨(dú)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，也應(yīng)參照此規(guī)定辦理。也就是說(shuō)抵押權(quán)的范圍仍然是單獨(dú)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)，但是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，需要拍賣土地使用權(quán)時(shí)，可以將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一起拍賣，但對(duì)未設(shè)定抵押權(quán)的部分，抵押權(quán)人沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

例如：當(dāng)事人甲用自己建有房屋的土地使用權(quán)，以擔(dān)保丙的債務(wù)為目的為債權(quán)人乙設(shè)定抵押權(quán)，甲乙二人約定僅就土地使用權(quán)部分設(shè)定抵押，并且在土地管理部門辦理了登記。現(xiàn)在債務(wù)人丙到期無(wú)法清償債務(wù)，抵押權(quán)人乙主張。盡管房屋所有權(quán)部分沒(méi)有約定，也沒(méi)有辦理登記，但根據(jù)法律規(guī)定，土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償。而抵押人則認(rèn)為，抵押權(quán)的范圍只是針對(duì)約定抵押并辦理登記的土地使用權(quán)部分，對(duì)房屋所有權(quán)，雖然可以一同拍賣，但是債權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

上述案例中，法院最終判決原告乙“土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償”的訴訟請(qǐng)求不予支持，這既符合法理，也符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定。

五、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)，是對(duì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》有關(guān)房地合并轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)范性質(zhì)的誤解

1、我國(guó)對(duì)于房地抵押的法律規(guī)定

檢諸《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定（前文已述），《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》沒(méi)有涉及抵押?jiǎn)栴}，而僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以，適用這一條并沒(méi)有法律依據(jù)；而另外兩條所規(guī)定的情形，只是針對(duì)抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的情形。房屋所有權(quán)人抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，因?yàn)榉课荼仨毥⒃谝欢ǖ耐恋刂?，必須有一定的土地?quán)利基礎(chǔ)，不能是空中樓閣，所以，為了簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易關(guān)系，法律規(guī)定了土地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓和抵押。但是，法律并沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的時(shí)候，必須將土地上的建筑物一并抵押和轉(zhuǎn)讓。

2、我國(guó)房地抵押、轉(zhuǎn)讓的法律分析

1）、按照法理來(lái)說(shuō)，抵押、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)都有一個(gè)單獨(dú)抵押、轉(zhuǎn)讓還是房地一起抵押、轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，為什么《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，立法者當(dāng)時(shí)的立法意圖到底是什么，我們很難猜得到。不過(guò)《擔(dān)保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說(shuō)，條文都不是孤立存在的，一個(gè)規(guī)范總要有一個(gè)規(guī)范群，立法者不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的組成一個(gè)規(guī)范群，規(guī)范群內(nèi)部的邏輯聯(lián)系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以，在民法解釋學(xué)上，體系解釋是一個(gè)非常重要的方法。有意思的是，如果僅僅單獨(dú)設(shè)定房屋或者土地使用權(quán)的抵押，土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)也隨之抵押的話，就是抵押權(quán)效力的擴(kuò)張。本條應(yīng)該規(guī)定在《擔(dān)保法》第三章第三條抵押的效力一節(jié)，方才合乎邏輯。但是，本條并沒(méi)放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節(jié)，在這一節(jié)所要解決的問(wèn)題不是抵押權(quán)擴(kuò)張的問(wèn)題，而是什么情況下，哪些財(cái)產(chǎn)可以充當(dāng)?shù)盅何锏膯?wèn)題?！稉?dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。本條第二款規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。衡量這兩款，第二款僅僅規(guī)定出讓土地使用權(quán)的抵押，言外之意，對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)并不允許抵押。但是，再回來(lái)參考第一款，如果劃撥土地使用權(quán)的房屋抵押的，那么，該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)也就應(yīng)該同時(shí)抵押。這在第三款的印證下更加鮮明。第三款針對(duì)集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的體積土地使用權(quán)問(wèn)題做出了特別規(guī)定，不允許單獨(dú)抵押，但是，如果以企業(yè)建筑物抵押的，占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時(shí)抵押。所以，我認(rèn)為，主張《擔(dān)保法》的本條規(guī)定擴(kuò)張了抵押權(quán)的效力，可能是一個(gè)誤讀，本條的目的或許更多的是為了解決劃撥國(guó)有土地地用權(quán)或者集體土地使用權(quán)的抵押或者流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而不是在于擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。

2）、房屋土地的同時(shí)抵押是不是《擔(dān)保法》的強(qiáng)制性規(guī)定，大可懷疑?！稉?dān)保法》第五十五條規(guī)定，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。根據(jù)本條的規(guī)定，首先，房屋和土地的合并轉(zhuǎn)讓并不是強(qiáng)制性的，而是引導(dǎo)性的。當(dāng)事人可以通過(guò)特約改變這一規(guī)定。改變的方法就是為房屋所有人設(shè)定土地的承租權(quán)，使他人的房屋所有權(quán)建立在對(duì)土地使用權(quán)人的承租權(quán)基礎(chǔ)之上，從而利用承租權(quán)機(jī)制解決房屋的土地權(quán)屬問(wèn)題。其次，本條明確規(guī)定了，即使為了避免房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分屬于不同主體所導(dǎo)致的矛盾，要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時(shí)拍賣，也并不因此就導(dǎo)致抵押權(quán)效力的擴(kuò)張，抵押權(quán)效力仍然局限于抵押權(quán)設(shè)定的范圍，對(duì)未約定抵押的部分，抵押權(quán)人并沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

因此，房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

參考文獻(xiàn)資料：

1、新編《房地產(chǎn)法》法律出版社2006年

第8篇：法律方法論文范文

第一，筆者以為認(rèn)購(gòu)書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。

按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立一定合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。

認(rèn)購(gòu)書的成立與生效只是對(duì)當(dāng)事人在可預(yù)見(jiàn)的期限內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，其“本認(rèn)購(gòu)書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購(gòu)房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購(gòu)房合同的要約。約定在一定時(shí)期內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，只是對(duì)一個(gè)后啟簽約行為來(lái)時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對(duì)將來(lái)要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書其實(shí)是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，某人簽約了認(rèn)購(gòu)書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的條款去和預(yù)售人洽談購(gòu)買的具體事宜，即可認(rèn)為買受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來(lái)作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從表面上看，“本認(rèn)購(gòu)書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時(shí)間。但實(shí)際上并不以然。因?yàn)樵诟狡谙藓贤校贤呀?jīng)成立，只是因?yàn)楫?dāng)事人在合同里約定了在一定時(shí)期，在該期限到來(lái)后合同才生效。但在認(rèn)購(gòu)書簽約之時(shí)，當(dāng)事人之間根本沒(méi)有成立正式的購(gòu)房合同關(guān)系，故也就無(wú)所謂附期限的合同了。

其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似認(rèn)購(gòu)書的預(yù)約合同是經(jīng)常化的，如簽訂廣告合同時(shí)需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購(gòu)書是一樣的，都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先約定。只不過(guò)一般的預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡(jiǎn)單明了，沒(méi)有認(rèn)購(gòu)書這么引人矚目而已。

第二，認(rèn)購(gòu)書成立且有效的法律條件。

當(dāng)前，絕大多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款簽約購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同；第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。

誠(chéng)然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購(gòu)書必須內(nèi)容清晰、明確且對(duì)將來(lái)要簽約的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。

根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性要求?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個(gè)或一個(gè)以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價(jià)人在得到接受時(shí)承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一個(gè)建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價(jià)格，即為十分確定?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國(guó)統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡(jiǎn)單：一個(gè)貨物買賣合同只要有標(biāo)的和數(shù)量就是一個(gè)成立生效的合同，價(jià)格、履行地點(diǎn)、時(shí)間及違約責(zé)任都可以事后確定。

買受人根據(jù)預(yù)售人公開發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來(lái)考察其所出售的標(biāo)的（即預(yù)售的商品房），這時(shí)候買受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書，這行為顯然是預(yù)售人向買受人發(fā)出了要約，因?yàn)槠湎ＭI受人能根據(jù)其提供的認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認(rèn)購(gòu)書對(duì)其的法律約束力。這時(shí)候預(yù)約即宣告成立且有效，而無(wú)論是否書面簽約或口頭承諾，也無(wú)論是否認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購(gòu)買商品房不同于動(dòng)產(chǎn)貨物，每個(gè)都可以相同且相等，所以如果沒(méi)有約定數(shù)量，從一個(gè)到一千個(gè)，其對(duì)出賣人產(chǎn)生的利潤(rùn)及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的。但商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，其在預(yù)售時(shí)通過(guò)效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時(shí)通過(guò)空間坐標(biāo)表明了某個(gè)特定的商品房座落在哪個(gè)層次、哪個(gè)位置、哪個(gè)朝向，即每個(gè)商品房都存在于某個(gè)特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價(jià)巨大，現(xiàn)實(shí)中很少有買受人會(huì)同時(shí)購(gòu)買2個(gè)商品房以上的數(shù)量。退一步說(shuō)，此時(shí)，由于商品房的質(zhì)量、價(jià)格、面積、交付期限等最主要的條款都沒(méi)有涉及或者說(shuō)大概涉及，因此細(xì)談商品房購(gòu)買數(shù)量也是毫無(wú)意義的。

第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購(gòu)書的違約責(zé)任。

對(duì)于購(gòu)房過(guò)程中不履行認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點(diǎn)是：在雙方不能訂立購(gòu)房合同時(shí)，一方可以將認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以請(qǐng)求對(duì)方履行，或訴請(qǐng)裁判機(jī)關(guān)裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。

筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書只是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。購(gòu)房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的條款和日期有來(lái)和預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購(gòu)書予其約定的義務(wù)。至于購(gòu)房合同雙方有分歧無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認(rèn)購(gòu)書無(wú)必然的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書約定的定金，如果屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒(méi)有扣押定金的法律依據(jù)。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴(yán)鎿p失。這種定金最大的特點(diǎn)就在于通過(guò)定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機(jī)會(huì)。

我們顯然不能認(rèn)為因認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將來(lái)簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。如果真是具有這種功能，則認(rèn)購(gòu)書就成了合同的一個(gè)重要組成部分，將來(lái)要簽約的本合同其實(shí)只是對(duì)認(rèn)購(gòu)書的條款更詳細(xì)的修改和協(xié)商而已。如真是這樣，則豈不是將簽約購(gòu)房合同時(shí)間提前了么？預(yù)售人在提供購(gòu)房合同同時(shí)標(biāo)明購(gòu)房合同簽訂后認(rèn)購(gòu)書即失效的條款又如何解釋？

比如說(shuō)，某買受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購(gòu)買5個(gè)商品房，價(jià)格每平方米3000元。10日買受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對(duì)數(shù)量和價(jià)格都沒(méi)異議，但對(duì)違約責(zé)任卻無(wú)法達(dá)成協(xié)議。此種情況下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒(méi)收定金，則顯然是缺乏法律支持的。

簽約購(gòu)房合同本身是一個(gè)獨(dú)立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上當(dāng)然可以反復(fù)磋商。如果由于合同的條款意見(jiàn)不一致，可視作無(wú)法達(dá)成一致而無(wú)法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購(gòu)房書的法律效力。因?yàn)楫?dāng)事人已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)書約定的簽約義務(wù)，只是因?yàn)殡p方就有關(guān)條款存在爭(zhēng)議而無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。

基于上述認(rèn)識(shí)，筆者以為在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定“因認(rèn)購(gòu)人過(guò)錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)，定金由預(yù)售人沒(méi)收”，以及“因預(yù)售人過(guò)錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因?yàn)榇祟惣s定含糊不清，且太過(guò)于概括性，實(shí)質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無(wú)法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會(huì)給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會(huì)。之所以說(shuō)并非一定有效，是因?yàn)檫@樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的行為也包括其過(guò)錯(cuò)在內(nèi)。如果確實(shí)存在這樣的過(guò)錯(cuò)行為，則守約方當(dāng)然有沒(méi)收定金的權(quán)利，這點(diǎn)前面已經(jīng)分析過(guò)了。

第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書的法律效力分析。

預(yù)售人在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在這種情況下訂立的認(rèn)購(gòu)書是不具有法律效力的，是無(wú)效的合同。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購(gòu)書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同，自然無(wú)法律拘束力。

認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人返還定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。此時(shí)購(gòu)房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購(gòu)房者簽約認(rèn)購(gòu)書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其所受到的損失（如利息損失、購(gòu)買機(jī)會(huì)損失等），預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。

如果認(rèn)購(gòu)人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購(gòu)人也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對(duì)半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒(méi)有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒(méi)有法律效力的。在這種情況下，他依然與購(gòu)房人簽約一個(gè)無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書，這首先就違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，認(rèn)購(gòu)人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān)行政責(zé)任。

第五點(diǎn)，簽約認(rèn)購(gòu)書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。

預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書這一程序，沒(méi)有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)際上以上規(guī)定是對(duì)商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對(duì)期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同?！痹摋l文并沒(méi)有規(guī)定簽訂認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣的必要程序?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對(duì)此也沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。

第9篇：法律方法論文范文

一、來(lái)源于房屋本身的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

購(gòu)買人要購(gòu)買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。購(gòu)房人都應(yīng)當(dāng)對(duì)售房人或中介公司所提供的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)。沒(méi)有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見(jiàn)，可由購(gòu)房人委托律師調(diào)查，通過(guò)核實(shí)兩證的真實(shí)性，避免購(gòu)房人被虛假的證件所蒙蔽而受騙，以最大限度地避免購(gòu)買的房屋產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

2、買賣雙方主體資格審查

簽訂合同者應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)利。如：是否是產(chǎn)權(quán)所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利，非產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過(guò)公證部門公證的委托公證書，在委托事項(xiàng)中權(quán)限內(nèi)容是什么？若房屋產(chǎn)權(quán)情況不清晰，會(huì)給買房人帶來(lái)種種麻煩，因此而影響交易的安全。除此以外還應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：

（1）二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

（2）二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。

（3）二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

3、核實(shí)房屋所有權(quán)人狀況

確定房產(chǎn)證和土地證屬實(shí)后，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)核實(shí)該房屋有無(wú)共有或抵押等他項(xiàng)權(quán)存在。如果該房屋屬個(gè)人所有，購(gòu)房人可只與售房人交易；如該房屋還有共有權(quán)人，購(gòu)房人有權(quán)要求售房人和其他共有人出具同意售房的書面文件，如果其他共有人全權(quán)委托售房人處理售宜的，對(duì)售房人的授權(quán)委托書應(yīng)進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)可要求售房人提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書。

對(duì)于已經(jīng)出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明，或在簽訂購(gòu)房合同前要求售房人解除與承租人的租賃合同。

待售房屋存在抵押等他項(xiàng)權(quán)記載的，購(gòu)房人可要求對(duì)方在購(gòu)房合同簽訂后房款交付前注銷他項(xiàng)權(quán)或采取分階段付款的方式，以保證付款安全。

4、核實(shí)土地使用權(quán)的使用年限

有相當(dāng)部分的購(gòu)房人認(rèn)為住房的土地使用權(quán)年限為七十年，其實(shí)法律所規(guī)定的住房用地七十年使用權(quán)是最高出讓年限。在房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)樓盤過(guò)程中，部分開發(fā)商為降低土地成本，少交土地出讓金，其從政府處所取得的土地使用權(quán)年限有可能短于七十年而只有五十年。盡管《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！钡康禺a(chǎn)開發(fā)商取得該建設(shè)用地時(shí)支付的土地使用金并不涵蓋七十年后的土地使用金，因而對(duì)于土地使用權(quán)使用年限只有五十年的，會(huì)極大地影響房屋價(jià)值。對(duì)此購(gòu)房者可與售房人談判，要求其降低房屋價(jià)格。

5、房屋原始的購(gòu)房合同、發(fā)票及繳費(fèi)票據(jù)及相關(guān)文件是否轉(zhuǎn)移

買房人索要所購(gòu)房屋的原始購(gòu)房合同、發(fā)票、繳費(fèi)票據(jù)及相關(guān)文件等資料，是日后行使相關(guān)權(quán)利、保護(hù)其合法利益的重要依據(jù)，若購(gòu)房后疏于索要上述資料，可能會(huì)給買房人帶來(lái)一些不必要的麻煩。