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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)章制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目工程管理；常見(jiàn)問(wèn)題；解決措施

前言：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)主要是周期性極長(zhǎng)、投入的金額較為龐大、面臨的風(fēng)險(xiǎn)極多，是一項(xiàng)十分復(fù)雜并且管理難度較大的工程。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要分為三個(gè)階段，第一階段為項(xiàng)目策劃階段，第二階段為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，第三階段為項(xiàng)目實(shí)施階段。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的迅猛發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。因此，針對(duì)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見(jiàn)的問(wèn)題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義在于對(duì)建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督與控制，使其嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工。項(xiàng)目工程管理不僅僅能對(duì)建筑施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，還能對(duì)施工工期進(jìn)行宏觀的控制，在保證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理主要包含了4個(gè)方面，即項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理與項(xiàng)目安全管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，保證施工質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

在實(shí)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，由于建筑類(lèi)型與用途的不同，施工方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理作為宏觀的調(diào)控手段，不僅會(huì)降低施工的質(zhì)量，也會(huì)延長(zhǎng)施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的主要問(wèn)題

（一）項(xiàng)目策劃不夠完善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分的注重經(jīng)濟(jì)效益的提升，更多的注意力集中在開(kāi)發(fā)地段的周邊環(huán)境與項(xiàng)目工程竣工之后能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)施工單位又沒(méi)有做好項(xiàng)目的策劃工作，僅僅負(fù)責(zé)施工建設(shè)工作，導(dǎo)致在施工過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)圖紙錯(cuò)誤、遺失等情況，嚴(yán)重的情況下會(huì)使建筑質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，威脅作業(yè)人員以及未來(lái)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。

（二）項(xiàng)目工程施工細(xì)節(jié)監(jiān)督與管理存在漏洞

房地產(chǎn)施工單位往往只重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度，忽視了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工過(guò)程中細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理，疏于檢查，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工過(guò)程中存在較大的質(zhì)量問(wèn)題，即便監(jiān)督部門(mén)發(fā)現(xiàn)了其中的問(wèn)題也沒(méi)用得到及時(shí)的處理，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量。

（三）項(xiàng)目工程各個(gè)環(huán)節(jié)施工隊(duì)伍配合欠缺

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)周期性較長(zhǎng)且較為復(fù)雜的工程，許多不同的施工環(huán)節(jié)需要不同的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工，而施工人員素質(zhì)參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒(méi)有得到充分的協(xié)調(diào)，就會(huì)影響彼此之間的施工質(zhì)量與效率，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程整體的施工質(zhì)量與效率。

（四）項(xiàng)目工程規(guī)章制度沒(méi)有落實(shí)

為了保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量，我國(guó)出臺(tái)了一系列相應(yīng)的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)。但是目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)施工單位在施工過(guò)程中，往往沒(méi)有落實(shí)國(guó)家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量。

（五）項(xiàng)目工程管理體制不完善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程需要根據(jù)施工的實(shí)際情況出發(fā)，科學(xué)合理的分配施工人員，避免一味的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要一定規(guī)模的工程管理人員對(duì)施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控與管理，如果片面的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高，壓縮工程管理人員的數(shù)量，勢(shì)必會(huì)降低工程管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度，也無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題與安全隱患。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理常見(jiàn)問(wèn)題的解決措施

（一）完善項(xiàng)目施工前項(xiàng)目策劃工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工之前，需要做好項(xiàng)目策劃工作。開(kāi)發(fā)商需要結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)行情，確定最佳的施工區(qū)段，然后根據(jù)消費(fèi)群體的需求確定主要的設(shè)計(jì)風(fēng)格。同時(shí)，要積極尋求國(guó)家房地產(chǎn)規(guī)劃部門(mén)的配合，得到國(guó)家宏觀政策的輔助與支持。房地產(chǎn)施工企業(yè)也需要做好圖紙的分析與保存，避免發(fā)生遺失等情況影響施工進(jìn)度。

（二）加大項(xiàng)目工程施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理力度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工單位不能片面的追求施工進(jìn)度，需要在保證施工每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量前提下，盡可能的縮短工期。同時(shí)，項(xiàng)目工程管理人員需要加大對(duì)項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)其中存在的質(zhì)量問(wèn)題與安全隱患并督促施工單位進(jìn)行處理。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目工程各環(huán)節(jié)施工隊(duì)伍之間的溝通

在項(xiàng)目工程施工開(kāi)始之前，設(shè)立一個(gè)溝通的平臺(tái)讓不同施工隊(duì)伍進(jìn)行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時(shí)影響施工的質(zhì)量。只有達(dá)成意見(jiàn)的統(tǒng)一之后，才便于施工隊(duì)伍協(xié)調(diào)施工工作，提升項(xiàng)目工程施工質(zhì)量。

（四）落實(shí)項(xiàng)目工程規(guī)章制度

在項(xiàng)目工程施工過(guò)程中，施工單位需要嚴(yán)格按照國(guó)家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，項(xiàng)目工程管理人員也要對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督與管理，確保項(xiàng)目工程施工的高質(zhì)量高效率開(kāi)展。

（五）構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程需要根據(jù)施工的實(shí)際情況出發(fā)，構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理機(jī)制，科學(xué)合理的分配施工作業(yè)人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該從提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量方面著手，才能逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

結(jié)束語(yǔ)

本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見(jiàn)的五種問(wèn)題進(jìn)行分析與解讀，試探性的提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理人員提升自身管理有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)高效、高質(zhì)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]穆桂蘋(píng).房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)施工管理之我見(jiàn)[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（10）.

[2]夏權(quán)利.房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目的工程管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012（23）.

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；成本管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。在土地成本一定的情況下，企業(yè)只有盡可能節(jié)省項(xiàng)目建造成本、籌資成本及銷(xiāo)售費(fèi)用，給利潤(rùn)騰出上升的空間，才能夠有利于企業(yè)更好地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否生存發(fā)展具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各種耗費(fèi)，主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。主要包括以下六方面的內(nèi)容：

(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要內(nèi)容，包括取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上和地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出及安置動(dòng)遷用房支出等。

(2)前期工程費(fèi)。主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”發(fā)生的費(fèi)用。

(3)建筑安裝工程費(fèi)。是指建設(shè)單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

(5)公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

(6)開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用。指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息和周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)費(fèi)等。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與項(xiàng)目建設(shè)無(wú)直接關(guān)系、不能計(jì)入某個(gè)特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的費(fèi)用。這些費(fèi)用在其發(fā)生的會(huì)計(jì)期間直接進(jìn)入當(dāng)期損益，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。

(1)管理費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行政管理部門(mén)為組織、管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

(2)銷(xiāo)售費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為銷(xiāo)售產(chǎn)品或在提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。

(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息凈支出和金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供售后物業(yè)服務(wù)、銷(xiāo)售材料、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等。

二、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理成效的主要因素

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的簡(jiǎn)要概述，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，我們認(rèn)為影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理成效的因素主要有以下幾個(gè)：

1、國(guó)家的宏觀政策

(1)金融政策。金融政策是政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常運(yùn)用的手段。比如，2007年央行六次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，雖然每次調(diào)整幅度都不大，但對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。對(duì)利率和準(zhǔn)備金的調(diào)整，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都有影響。金融調(diào)控使部分開(kāi)發(fā)商資金從緊，部分經(jīng)營(yíng)能力弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然會(huì)從市場(chǎng)中退出。利率上升，對(duì)于投資型的購(gòu)房者影響較大。加息會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金成本明顯增加。

(2)稅收政策。土地使用稅在一定程度上增加了開(kāi)發(fā)商的成本支出。營(yíng)業(yè)稅和加、減息對(duì)房地產(chǎn)投資造成一定的影響。土地增值稅，可以使開(kāi)發(fā)商從土地中的獲利通過(guò)稅收的方式再回饋給購(gòu)房者，從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

(3)土地政策。國(guó)家出臺(tái)的一系列土地政策，目的在于調(diào)整土地交易過(guò)程中不規(guī)范的利益關(guān)系，保護(hù)耕地，有效利用土地，并且規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的土地市場(chǎng)運(yùn)作，起到引導(dǎo)和指導(dǎo)作用。土地嚴(yán)控措施的出臺(tái)，將會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)有一定影響。規(guī)范土地運(yùn)作。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間受到限制，必須在2年內(nèi)啟動(dòng)，在時(shí)間上給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)增加了壓力，進(jìn)而間接提高了工程建設(shè)成本。

2、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系。成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中占非常重要的地位，很多企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，公司內(nèi)部～直沒(méi)有建立起規(guī)范的成本管理體系，包括各類(lèi)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等。

3、項(xiàng)目實(shí)施中是否實(shí)行全過(guò)程、全方位的成本管理

(1)不重視決策階段的成本控制。決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制重要的一個(gè)階段。雖然決策階段發(fā)生的成本費(fèi)用較少，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

(2)不重視或輕視設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最關(guān)鍵、最重要的階段，設(shè)計(jì)方案將直接影響到投資的規(guī)模及建設(shè)周期，大的節(jié)省和浪費(fèi)均出現(xiàn)在這一價(jià)段。然而，開(kāi)發(fā)商卻只重視施工階段的成本控制，不重視或輕視設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的影響。

(3)招標(biāo)投標(biāo)沒(méi)有徹底、深入的執(zhí)行。建設(shè)工程實(shí)行招投標(biāo)，有利于降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，防止腐化現(xiàn)象的產(chǎn)生。但據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)施招投標(biāo)的不足60％，招投標(biāo)工作推進(jìn)不理想。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理措施

1、建立有效的成本管理構(gòu)架及運(yùn)營(yíng)模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展進(jìn)程及所處的階段建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架及運(yùn)營(yíng)模式，在組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上盡可能使流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)崗位完成，盡量減少組織構(gòu)架，減少管理層級(jí)，提升管理的績(jī)效。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身情況，選擇合適的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)企業(yè)處于單項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段時(shí)，公司從成本管理上考慮應(yīng)采用職能制運(yùn)營(yíng)模式：當(dāng)企業(yè)處于同城多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段時(shí)，可采用矩陣制運(yùn)營(yíng)模式，以提高成本管理績(jī)效：當(dāng)企業(yè)在異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，可采用項(xiàng)目公司制運(yùn)營(yíng)模式，成立項(xiàng)目法人，組建項(xiàng)目公司，按分公司組織構(gòu)架方式組建，同時(shí)成本管理組織構(gòu)架應(yīng)按企業(yè)的發(fā)展相應(yīng)階段設(shè)立。

2、建立全過(guò)程的目標(biāo)成本管理制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在投資估算的基礎(chǔ)上由成本管理部門(mén)主導(dǎo)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制基線。目標(biāo)成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門(mén)編制目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)，將項(xiàng)目的成本目標(biāo)分解到各職能部門(mén)，作為各責(zé)任部門(mén)作業(yè)的指導(dǎo)指標(biāo)。

成本管理部門(mén)負(fù)責(zé)成本責(zé)任管理制度的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期編制成月報(bào)，通報(bào)各責(zé)任部門(mén)當(dāng)月本項(xiàng)目責(zé)任成本執(zhí)行情況、動(dòng)態(tài)

成本的變動(dòng)情況，對(duì)超目標(biāo)成本的責(zé)任部門(mén)提出成本預(yù)警，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生差異時(shí)須分析產(chǎn)生差異的原因，并根據(jù)情況修訂目標(biāo)成本，防止目標(biāo)成本失控。

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，企業(yè)內(nèi)部成本管理部門(mén)及財(cái)務(wù)成本核算部門(mén)應(yīng)組建成本評(píng)估小組，對(duì)成本完成結(jié)果及時(shí)進(jìn)行分析、考核，以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高成本管理水平。

3、項(xiàng)目實(shí)施中對(duì)成本進(jìn)行全過(guò)程、全方位的管理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，應(yīng)做好項(xiàng)目可行性研究工作。認(rèn)真分析各種市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境因素，做好項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算、投資及效益的測(cè)算，了解金融環(huán)境、稅收環(huán)境及其影響，做好投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估并制定相應(yīng)的對(duì)策。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

科學(xué)合理的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)，可以降低工程造價(jià)5％～10％、甚至更多。因而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極參與到整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程，使設(shè)計(jì)單位充分理解開(kāi)發(fā)企業(yè)的意圖，認(rèn)清設(shè)計(jì)要解決的根本問(wèn)題，使設(shè)計(jì)能夠在安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)等方面達(dá)到完美的結(jié)合。

在招投標(biāo)過(guò)程中，一方面要事先了解材料和施工市場(chǎng)的基本行情，編制合理的標(biāo)底，盡量采用固定總價(jià)和固定單價(jià)，從而做到事前控制成本，避免后期糾紛；另一方面要注意辨別投標(biāo)單位的有效性，真正做到公開(kāi)、公正、公平，保證招投標(biāo)效果。

施工過(guò)程就是協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)單位有序工作的過(guò)程，必須制定切合實(shí)際的、詳細(xì)的工程進(jìn)度表，并嚴(yán)格執(zhí)行。保證工程如期完工；另一方面，如因招投標(biāo)和合同內(nèi)容不明確而造成糾紛，房地產(chǎn)商要本著公平的原則及時(shí)予以解決。

項(xiàng)目的竣工結(jié)算是工程成本控制的最后一關(guān)，在此階段要建立結(jié)算的審核程序，一般是“監(jiān)理－工程部－設(shè)計(jì)部－預(yù)算部－外審”。如果是委托咨詢(xún)機(jī)構(gòu)結(jié)算，其程序?yàn)椤氨O(jiān)理－工程部－設(shè)計(jì)部－成本部－咨詢(xún)機(jī)構(gòu)－成本部”。竣工結(jié)算結(jié)束后，項(xiàng)目成本控制要對(duì)所有的數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來(lái)檢驗(yàn)整個(gè)項(xiàng)目的盈利狀況，為企業(yè)積累相關(guān)數(shù)據(jù)，為今后的項(xiàng)目測(cè)算提供依據(jù)。

4、建立成本控制保障措施。建立成本控制保障措施是為成本控制提供行為規(guī)范，使成本控制有章可循。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合本公司的實(shí)際情況，在企業(yè)內(nèi)部建立與成本管理相適應(yīng)的公司管理規(guī)章制度。如《A同管理制度》、《招標(biāo)管理制度》、《設(shè)計(jì)變更管理制度》、《現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等，除此之外還可以建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中與成本控制有效地結(jié)合起來(lái)，保障成本管理工作的順利實(shí)施。

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)章制度范文

一、我國(guó)商業(yè)銀行零售業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理情況

1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理情況

我國(guó)商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)主要設(shè)置單人臨柜或雙人臨柜，日常處理業(yè)務(wù)通過(guò)復(fù)核和事后監(jiān)督確保業(yè)務(wù)合規(guī)辦理。賬實(shí)進(jìn)行分管，單人臨柜的每日進(jìn)行對(duì)賬查庫(kù)，重要憑證設(shè)置登記簿。每日營(yíng)業(yè)終了扎平賬后要與現(xiàn)金核對(duì)相等。

2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀

（1）個(gè)人住房貸款。我國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房貸款主要是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議，只對(duì)簽訂合作協(xié)議的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)辦個(gè)人住房貸款。其風(fēng)險(xiǎn)控制的環(huán)節(jié)，主要是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，一般只有三級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才允許做個(gè)人住房貸款，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)審核房?jī)r(jià)和其前景，防止?fàn)€尾工程。對(duì)貸款申請(qǐng)入主要審核收入證明及其年齡，同時(shí)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行簽定回購(gòu)保證書(shū)。

（2）汽車(chē)消費(fèi)貸款。銀行開(kāi)辦的汽車(chē)消費(fèi)貸款主要是和汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商簽訂合作協(xié)議，消費(fèi)者貸款買(mǎi)車(chē)，需向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保證保險(xiǎn)。銀行主要審核貸款人收入證明及是否是本地戶(hù)口。

3.信用卡業(yè)務(wù)

信用卡的風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)是對(duì)信用卡申請(qǐng)人進(jìn)行信用把關(guān)，要求提供擔(dān)保人或交納保證金。銀行通過(guò)每日對(duì)信用卡透支情況進(jìn)行跟蹤，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不尋常透支情況及時(shí)進(jìn)行催收，通過(guò)催收情況發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

二、存在的

1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)

（1）銀行部分儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)部管理尚待加強(qiáng)。我國(guó)商業(yè)銀行部分儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)未健全相應(yīng)的內(nèi)控體系，沒(méi)有嚴(yán)格按規(guī)章制度的要求辦理業(yè)務(wù)，責(zé)任不清，漏洞較大，使犯罪分子有機(jī)可乘，如存在沒(méi)有每日進(jìn)行對(duì)賬、印章重要憑證管理混亂、掛失未按要求進(jìn)行查保等現(xiàn)象。

（2）對(duì)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)監(jiān)控不力。銀行對(duì)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的檢查監(jiān)督管理較弱，致使儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)不合規(guī)的問(wèn)題較多，難以有效防范風(fēng)險(xiǎn)。如存在不按規(guī)定定期對(duì)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行檢查，事后監(jiān)督對(duì)傳票審核不嚴(yán)格、不及時(shí)，存在封包積壓等現(xiàn)象。

2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)

（1）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏準(zhǔn)確評(píng)估。我國(guó)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，主要審查其財(cái)務(wù)情況和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目情況，防止工程項(xiàng)目爛尾。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況審查較為容易，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查則較難，銀行缺乏有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)審人才，很難對(duì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目作出較為準(zhǔn)確的判斷。

（2）對(duì)貸款申請(qǐng)人的信用狀況難以把握。銀行審查貸款申請(qǐng)人是否符合條件的重要依據(jù)是其收入證明，但收入證明的真實(shí)性較難判斷，即使收入證明真實(shí)，其負(fù)債情況也無(wú)從了解，同時(shí)貸款申請(qǐng)人將來(lái)的收入變化也將直接其償還能力。

（3）我國(guó)商業(yè)銀行消費(fèi)貸款在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中面臨許多技術(shù)性問(wèn)題，形成了潛在性風(fēng)險(xiǎn)。一是汽車(chē)消費(fèi)貸款要求消費(fèi)者向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保證保險(xiǎn)，但保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)合同規(guī)定如果消費(fèi)者未向保險(xiǎn)公司連續(xù)投保機(jī)動(dòng)車(chē)輛損失險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)、盜竊險(xiǎn)、自燃險(xiǎn)的，保險(xiǎn)公司將免除責(zé)任，即如果消費(fèi)者脫保，保險(xiǎn)合同將無(wú)效。二是個(gè)別地市，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未完全繳納土地出讓金即可辦理土地使用證，使銀行貸款存在較大風(fēng)險(xiǎn)。三是汽車(chē)消費(fèi)貸款中，如果借款人將所購(gòu)汽車(chē)先行變賣(mài)后逃逸，由于《擔(dān)保法）規(guī)定必須先處置抵押晶再向保證人索賠，銀行將無(wú)法獲得保險(xiǎn)公司的賠款。四是保險(xiǎn)合同規(guī)定保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還借款人所欠款項(xiàng)，但以不超過(guò)保險(xiǎn)金額為限，逾期利息、罰息等保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。五是部分地市不能辦理抵押預(yù)登記，開(kāi)發(fā)商有可能將在銀行辦理房產(chǎn)按揭貸款的在建工程和所屬土地進(jìn)行再次抵押，或?qū)⑼惶追慨a(chǎn)重復(fù)辦理按揭。

（4）我國(guó)商業(yè)銀行尚未出臺(tái)明確的可操作的貸后檢查管理辦法，消費(fèi)信貸貸后管理較為簿弱。

3.信用卡業(yè)務(wù)

（1）犯罪分子利用信用卡作案猖獗，以冒名申請(qǐng)或運(yùn)用高手段偽造信用卡騙取銀行資金的案件時(shí)有發(fā)生，防范案件任重道遠(yuǎn)。

（2）對(duì)信用卡申請(qǐng)人的信用狀況較難判斷。銀行對(duì)信用卡申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)控制主要是要求提供擔(dān)保人或交一定數(shù)額的保證金，但對(duì)信用卡申請(qǐng)人本人的信用狀況無(wú)法評(píng)估，很難辨別其辦卡意圖，在風(fēng)險(xiǎn)控制上存在較大漏洞。

三、零售業(yè)務(wù)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)

1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)

儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是操作風(fēng)險(xiǎn)，可分為內(nèi)部作案、外部作案、內(nèi)外部相互勾結(jié)作案。內(nèi)部作案主要是內(nèi)部管理不嚴(yán)，不按規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如印章、重要憑證等保管混亂，每日營(yíng)業(yè)終了不進(jìn)行查庫(kù)等，致使犯罪分子有機(jī)可乘。外部作案是犯罪分子利用偽造存折、盜取密碼等手段進(jìn)行冒領(lǐng)。內(nèi)外相互勾結(jié)作案是利用銀行內(nèi)部管理松散盜取儲(chǔ)戶(hù)存款。

2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)

（1）操作風(fēng)險(xiǎn)。一是銀行內(nèi)部人員利用銀行管理不嚴(yán)、內(nèi)控制度沒(méi)有得到有效建立等問(wèn)題，違規(guī)發(fā)放貸款，騙取銀行資金所造成的風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行外部人員利用銀行管理方面存在的漏洞，申請(qǐng)消費(fèi)貸款騙取銀行資金。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商指使工作人員向銀行申請(qǐng)貸款套取銀行資金，或犯罪分子利用偽造的證明材料申請(qǐng)貸款騙取銀行資金。三是內(nèi)外部人員相互勾結(jié)騙取銀行資金。

（2）信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于個(gè)人住房貸款，由于我國(guó)住房市場(chǎng)以銷(xiāo)售期房為主，住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)包括開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)和借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于汽車(chē)消費(fèi)貸款主，是借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)存在問(wèn)題，或開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目超過(guò)其承受能力，或投資決策出現(xiàn)失誤導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗，致使后續(xù)資金不能跟上，房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾。借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人由于收入下降、失業(yè)等原因?qū)е虑鍍斄ο陆?，難以歸還銀行貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)主要是指我國(guó)商業(yè)銀行辦理的消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)在程序和合同上存在諸多法律滑洞，當(dāng)借款人出現(xiàn)清償困難時(shí)，銀行對(duì)抵押物進(jìn)行處置時(shí)在法律上將面臨不利局面。一是銀行辦理住房消費(fèi)貸款要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂回購(gòu)協(xié)議，要求如果貸款人無(wú)力償還貸款，將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將住房回購(gòu)，償還銀行貸款。但由于《擔(dān)保法》規(guī)定公司不能給個(gè)人擔(dān)保，一旦發(fā)生貸款人無(wú)力償還貸款情況，房地產(chǎn)公司可憑此進(jìn)行抗辯，銀行難以勝訴。二是我國(guó)尚五個(gè)人破產(chǎn)法，當(dāng)處置的抵押物不足以補(bǔ)償銀行貸款時(shí)，難以向貸款人繼續(xù)追索。三是當(dāng)貸款人出現(xiàn)無(wú)力償還貸款時(shí)，銀行可能面臨執(zhí)行難的。如住房貸款，一旦銀行要求貸款人交出住房，政府可能本著安定團(tuán)結(jié)的目的進(jìn)行干預(yù)，使銀行的要求難以得到執(zhí)行。四是貸款人申請(qǐng)辦理消費(fèi)貸款，銀行無(wú)法辨別其資金來(lái)源的合法性，如果貸款人的資金來(lái)源涉及貪污等不合法渠道，將使銀行債權(quán)落空。

（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，主要包括抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和人民幣幣值風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指借款人的住房、汽車(chē)等抵押物有可能出現(xiàn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)，特別是汽車(chē)，一旦經(jīng)過(guò)使用其價(jià)格有較大幅度的下降，同時(shí)抵押物的價(jià)值評(píng)估也因評(píng)估機(jī)構(gòu)的不同而出現(xiàn)差異。抵押物的價(jià)格下跌將使銀行的貸款存在不能得到全額清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)主要指利率水平上升帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，一般貸款期限長(zhǎng)達(dá)10—20年，當(dāng)前我國(guó)利率水平較低，但從中長(zhǎng)期看利率走勢(shì)卻不定，一旦利率水平出現(xiàn)上升趨勢(shì)，有可能使銀行出現(xiàn)利率倒掛的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)市場(chǎng)缺乏金融期貨、期權(quán)等避險(xiǎn)工具的情況下，利率風(fēng)險(xiǎn)很難轉(zhuǎn)嫁出去。人民幣幣值風(fēng)險(xiǎn)主要指人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)，如果人民幣發(fā)生貶值，將使銀行中長(zhǎng)期債權(quán)遭受較大損失。

（5）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)消費(fèi)信貸額增長(zhǎng)到一定水平時(shí)，銀行將產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于消費(fèi)貸款為中長(zhǎng)期貸款，需要中長(zhǎng)期資金來(lái)源對(duì)應(yīng)，在西方商業(yè)銀行消費(fèi)貸款達(dá)到銀行資產(chǎn)總額的15%時(shí)，就有可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，銀行頭寸出現(xiàn)不足。我國(guó)當(dāng)前以定期存款為主，消費(fèi)貸款總量不大，不會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但如果我國(guó)商業(yè)銀行的消費(fèi)貸款規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快，超過(guò)銀行資產(chǎn)額的一定比例，一旦存款結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)，活期存款大于定期存款，將使銀行產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.信用卡業(yè)務(wù)

（1）操作風(fēng)險(xiǎn)。信用卡的操作風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類(lèi)，一是犯罪分子利用先進(jìn)的高手段偽造信用卡進(jìn)行透支所造成的風(fēng)險(xiǎn)；二是在銀行疏于防范的情況下，信用卡申請(qǐng)人利用假證件等申請(qǐng)辦理信用卡所造成的風(fēng)險(xiǎn)；三是內(nèi)部管理不嚴(yán)，不進(jìn)行每日對(duì)賬、不檢查授權(quán)記錄等所造成的風(fēng)險(xiǎn)，或內(nèi)外部人員相互勾結(jié)實(shí)施信用卡詐騙所造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)信用卡申請(qǐng)人審查不嚴(yán)，導(dǎo)致部分動(dòng)機(jī)不純的申請(qǐng)人獲得信用卡，并惡意進(jìn)行透支所造成的風(fēng)險(xiǎn)，或持卡人失業(yè)、收入下降等原因，難以歸還透支款。

四、對(duì)策建議

1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)

（1）加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)蓄人員的崗位培訓(xùn)，制定儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)操作手冊(cè)。加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)蓄人員的崗位培訓(xùn)，應(yīng)重點(diǎn)以?xún)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的規(guī)章制度、操作規(guī)范和違章操作所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)案例進(jìn)行培訓(xùn)，使員工加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，自覺(jué)遵守規(guī)章制度，減少違章操作。同時(shí)銀行應(yīng)根據(jù)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)流程，制定標(biāo)準(zhǔn)的操作步驟，對(duì)每一環(huán)節(jié)的重點(diǎn)注意事項(xiàng)給予清晰的標(biāo)明，使員工能夠按照操作手冊(cè)規(guī)范地辦理業(yè)務(wù)，降低差錯(cuò)發(fā)生概率，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

（2）加大檢查力度，建立儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)員工輪崗制度。銀行應(yīng)加大對(duì)所轄儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的檢查力度，健全儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的內(nèi)控體系，嚴(yán)格儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)務(wù)操作。建立員工輪崗制度，定期（如每年）對(duì)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)人員進(jìn)行輪崗，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。

（3）進(jìn)一步整合儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)，提高管理質(zhì)量。我國(guó)商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)較多，使得監(jiān)督管理力量相對(duì)顯得不足。銀行應(yīng)對(duì)一部分發(fā)展?jié)摿Σ淮螅蚬芾砩洗嬖诶щy的儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行撤并，而對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ膬?chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行升格，優(yōu)化銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)，提高分理處以上級(jí)別的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比例，有效加強(qiáng)管理。

2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)

（1）資產(chǎn)證券化。將銀行的消費(fèi)貸款交由專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)證券化機(jī)構(gòu)SPV進(jìn)行組合設(shè)計(jì)、打包，在債券市場(chǎng)上出售給投資者，使該部分貸款從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上消失，可有效化解銀行消費(fèi)貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)債券市場(chǎng)建設(shè)，擴(kuò)大債券品種，支持銀行開(kāi)展貸款證券化，引導(dǎo)建立資產(chǎn)證券化的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，完善金融市場(chǎng)體系。

（2）建立客戶(hù)信息查詢(xún)系統(tǒng)。銀行應(yīng)把在該行辦理儲(chǔ)蓄、信用卡、消費(fèi)信貸等業(yè)務(wù)的客戶(hù)資料進(jìn)行整合，建立一套客戶(hù)綜合查詢(xún)系統(tǒng)，以方便銀行全方位了解客戶(hù)的信息，如資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、業(yè)務(wù)交易情況等，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行充分調(diào)查，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)人民銀行或銀行業(yè)協(xié)會(huì)，聯(lián)合各家商業(yè)銀行對(duì)客戶(hù)過(guò)去的信用狀況進(jìn)行綜合整理，以形成統(tǒng)一的客戶(hù)信用狀況查詢(xún)系統(tǒng)。

（3）聘請(qǐng)行業(yè)專(zhuān)家參與銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和培訓(xùn)。銀行應(yīng)加強(qiáng)與資產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及行業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家的聯(lián)系與合作，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士參與銀行的項(xiàng)目評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行，對(duì)客戶(hù)經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使銀行業(yè)務(wù)人員在工作和中不斷得到鍛煉，提高項(xiàng)目評(píng)估水平。

（4）建立客戶(hù)信用評(píng)分系統(tǒng)。客戶(hù)信用評(píng)分系統(tǒng)是銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體制的重要組成部分，通過(guò)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行信用評(píng)分決定貸與不貸以及授信額度的大小，使銀行貸款審批具有客觀的標(biāo)準(zhǔn)，是實(shí)行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)人個(gè)審批制的基礎(chǔ)。銀行應(yīng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)適合本地區(qū)的客戶(hù)信用評(píng)分系統(tǒng)，以提高銀行信用評(píng)估水平，增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（5）加大對(duì)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的資源配置，強(qiáng)化貸款“三查”制度。建立貸后情況調(diào)查臺(tái)賬，通過(guò)定期與客戶(hù)取得聯(lián)系，了解客戶(hù)情況，及時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)配置更多資源，如增加人力，充分保證信貸員有更多精力投入貸款“三查”，特別是貸后管理。

3.信用卡業(yè)務(wù)

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)章制度范文

引言

目前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，也使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較大的發(fā)展，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了有關(guān)政策用以引導(dǎo)規(guī)范其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和房?jī)r(jià)的日趨合理，但面對(duì)土地的獲得成本越來(lái)越髙、市場(chǎng)日益規(guī)范的現(xiàn)實(shí)情況，各開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模小、管理粗放等問(wèn)題開(kāi)始明顯暴露出來(lái)。特別是成本管理水平低下的問(wèn)題在利潤(rùn)水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從粗曠的管理向精細(xì)化管理模式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要獲得最大限度的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，降低企業(yè)相關(guān)的成本是一條重要的渠道，而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，建立科學(xué)合理的成本管理體系則成了企業(yè)發(fā)展的重中之重。

一、企業(yè)成本管理體系概述

所謂企業(yè)成本管理，就是以企業(yè)的全局為工作對(duì)象，緊密結(jié)合企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，在理論到實(shí)用的層面所制定的規(guī)范和準(zhǔn)則也要從企業(yè)全局出發(fā)。在目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進(jìn)的地方，在管理上不規(guī)范的地方也很多，在這些企業(yè)中，構(gòu)建一套完整的成本管理體系已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)的基本思路

    無(wú)論是大型的比較成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是管理相對(duì)不太完善的中小型企業(yè)，都要構(gòu)建突出本企業(yè)特色的成本管理體系。在成本管理體系的設(shè)計(jì)上，要牢牢把握步驟，緊密結(jié)合自身實(shí)際。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)就是涉及范圍廣，投資規(guī)模大，只有加強(qiáng)成本管理，才能取得比較理想的經(jīng)營(yíng)效果。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理包括目標(biāo)成本、責(zé)任成本、動(dòng)態(tài)成本和事后評(píng)估等幾個(gè)方面的內(nèi)容，這些內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，既有時(shí)間上的全覆蓋，也有部門(mén)和項(xiàng)目上的全體性。通俗地說(shuō)，在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要考慮到具體每個(gè)項(xiàng)目的事前、事中、事后和長(zhǎng)效跟蹤，也要考慮到每個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)具體步驟，還要考慮到執(zhí)行項(xiàng)目的每個(gè)部門(mén)的具體動(dòng)作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質(zhì)量和時(shí)間的前提下切實(shí)降低成本，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)成本的有效運(yùn)作，取得經(jīng)營(yíng)上的主動(dòng)權(quán)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要注意下面幾個(gè)問(wèn)題。一是完善制度。要建立健全與成本運(yùn)作有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)章制度，如財(cái)務(wù)制度、月報(bào)制度等，同時(shí)要建立制約機(jī)制，確保這些規(guī)章制度能夠得以順利施行。實(shí)踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時(shí)也是前提條件；二是完善合同。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，除了要考慮相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)以外，還要把成本管理作為基本內(nèi)容，凡是與成本管理有關(guān)的內(nèi)容，都要在合同中有所體現(xiàn)，只有這樣才能真正保障自身的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，規(guī)避在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因合同完善而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)失誤和隱性風(fēng)險(xiǎn)；三是完善流程。在企業(yè)中執(zhí)行一套體系，一定要設(shè)計(jì)出嚴(yán)格完善的流程，按照流程操作，可以方便執(zhí)行，也可以方便責(zé)任到人，便于加強(qiáng)對(duì)體系的執(zhí)行力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一定要規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規(guī)經(jīng)營(yíng)，如真正需要技術(shù)處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進(jìn)行，不能轉(zhuǎn)漏洞，違反相關(guān)的政策和法律規(guī)定。也就是說(shuō)，要加強(qiáng)成本管理，必須保證經(jīng)營(yíng)行為的有序，只有在有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，才能使自己的經(jīng)營(yíng)行為變得越來(lái)越規(guī)范和科學(xué)，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這是因?yàn)椋S著國(guó)家法制的逐步完善和健全，惡意的競(jìng)爭(zhēng)最終會(huì)失去市場(chǎng)，通過(guò)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)也終究會(huì)受到法律的嚴(yán)格制裁；四是要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，要汲取大眾所長(zhǎng)，吸收他人的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標(biāo)成本之后，就需要通過(guò)責(zé)任成本將目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解，明確各責(zé)任部門(mén)的成本管理職責(zé)，并依據(jù)規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估、反饋，評(píng)價(jià)其成本職責(zé)履行情況，從而起到加強(qiáng)成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個(gè)復(fù)雜和系統(tǒng)，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同，具體的內(nèi)容和環(huán)節(jié)也有所區(qū)別，因此要做到有所區(qū)別，具體問(wèn)題具體分析。而且最主要的，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，情況是千變?nèi)f化的，企業(yè)所面臨的環(huán)境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項(xiàng)目和不同的情況時(shí)要做相應(yīng)的調(diào)整和補(bǔ)充完善，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要善于積累經(jīng)驗(yàn)和不斷的學(xué)習(xí)，包括數(shù)據(jù)的積累、方法的積累等。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要企業(yè)的全員努力才能實(shí)現(xiàn)，也需要企業(yè)的管理層足夠的重視，如果領(lǐng)導(dǎo)不重視注定是行不通的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)初探

（一）加強(qiáng)目標(biāo)成本管理

目標(biāo)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)依照現(xiàn)有信息對(duì)不同階段的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容作出的成本計(jì)劃，它是成本管理體系中的重要內(nèi)容，是成本管理的重要依據(jù)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難像其它工業(yè)企業(yè)一樣把成本目標(biāo)定額做得很細(xì)，但“事前做細(xì)”總比“事后補(bǔ)救”效果要好。

目標(biāo)成本是獲得利潤(rùn)的基本要素，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本管理的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從項(xiàng)目論證階段就要對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)致的分析，通過(guò)周密的研究，精心設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，盡量減少和消除經(jīng)營(yíng)中的非增值成分的內(nèi)容，把成本降到最低。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要考慮運(yùn)用新工藝、新產(chǎn)品、新能源，增加項(xiàng)目實(shí)施的科技含量。另外，還要考慮到與市場(chǎng)接軌，與國(guó)家的政策和大形勢(shì)掛鉤，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，一定要關(guān)注國(guó)家相關(guān)的政策法規(guī)，認(rèn)真分析當(dāng)前面臨的市場(chǎng)情況，明確企業(yè)自身面臨的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，自身企業(yè)的機(jī)會(huì)和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤(rùn)收益。

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的有效手段是要進(jìn)行細(xì)致的目標(biāo)分解。要把目標(biāo)成本落實(shí)到項(xiàng)目的每個(gè)分支和部門(mén)的每個(gè)人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細(xì)算，減少浪費(fèi)；從部門(mén)的角度，不論是項(xiàng)目經(jīng)理，還是具體施作人員，都要有嚴(yán)格的指標(biāo)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)人盡其才，才盡其用。在具體實(shí)施中，要密切注意項(xiàng)目進(jìn)展階段與階段之間的銜接，對(duì)目標(biāo)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，而這種動(dòng)態(tài)往往要在可行性研究的時(shí)候就要盡量考慮周全，估算要力求準(zhǔn)確貼近。進(jìn)行目標(biāo)成本管理的過(guò)程就是企業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀念不新、意識(shí)不強(qiáng)、方法不多，是目前急需完善和優(yōu)化的問(wèn)題。在實(shí)際的操作中，最關(guān)鍵的東西就是要把目標(biāo)成本管理與企業(yè)財(cái)務(wù)很好地銜接，達(dá)到財(cái)務(wù)與成本核算科目的統(tǒng)一、付款項(xiàng)目與總帳的統(tǒng)一、總帳與分支結(jié)算的統(tǒng)一、動(dòng)態(tài)成本與核算成本的統(tǒng)一等等。

（二）加強(qiáng)責(zé)任成本管理

在完善的目標(biāo)成本管理概念下，加強(qiáng)責(zé)任管理體系建設(shè)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本目標(biāo)管理的重中之重。因?yàn)檫@是完成目標(biāo)成本分解的必要手段，只有加強(qiáng)各部門(mén)的責(zé)任成本管理，才能使被分解的指標(biāo)得以完成。在設(shè)計(jì)責(zé)任成本體系時(shí)要包含四個(gè)方面內(nèi)容，也就是對(duì)責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門(mén)要進(jìn)行劃分和界定，要做到項(xiàng)目的每個(gè)子項(xiàng)都有責(zé)任部門(mén)，對(duì)于需要多個(gè)部門(mén)共同完成的項(xiàng)目子項(xiàng)，要確定重點(diǎn)部門(mén)，明確成本責(zé)任分工，解決好誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。責(zé)任成本管理的重要因素是實(shí)施人員的責(zé)任意識(shí)和責(zé)任心，要保證責(zé)任成本管理的順利實(shí)現(xiàn)，除了要加強(qiáng)教育、增強(qiáng)以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵(lì)機(jī)制，如向部門(mén)下發(fā)目標(biāo)成本管理責(zé)任書(shū)、制定部門(mén)責(zé)任成本管理要點(diǎn)等，依照責(zé)任成本管理清單對(duì)部門(mén)實(shí)行成本管理，做到責(zé)權(quán)明晰，有據(jù)可依。

    （三）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理

    房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是千變?nèi)f化的，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)政策的變化、客戶(hù)需求的變化、市場(chǎng)行情的變化等不確定因素都會(huì)對(duì)事前所做的目標(biāo)成本管理進(jìn)行沖擊和挑戰(zhàn)，因此，動(dòng)態(tài)成本的管理成為成本管理體系中的重要一環(huán)。實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理可以保證項(xiàng)目成本處于可控狀態(tài)，為成本決策提供可靠依據(jù)，同時(shí)可以滿(mǎn)足融資的需要，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的目的。實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理要把握好實(shí)時(shí)性這個(gè)核心內(nèi)容，隨時(shí)能掌握項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中最新的成本狀態(tài)，并嚴(yán)格按照合同的內(nèi)容規(guī)范動(dòng)態(tài)成本管理。從目前經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，實(shí)行項(xiàng)目進(jìn)展月報(bào)或周報(bào)制是一種比較成功的做法。動(dòng)態(tài)成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本和實(shí)付成本的因素，如果說(shuō)目標(biāo)成本是考慮周全，責(zé)任成本是做到周全，那么，動(dòng)砠成本要體現(xiàn)管理周全，具體體現(xiàn)在項(xiàng)目的任意時(shí)段、整體進(jìn)度、執(zhí)行效果等各個(gè)方面。

（四）加強(qiáng)成本評(píng)估

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程完工、樓盤(pán)售凈并不是終極目的，而積累經(jīng)驗(yàn)和建立數(shù)據(jù)庫(kù)則是保證企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的必由之路。這時(shí)，成本評(píng)估就顯得尤其重要了。成本評(píng)估的主要內(nèi)容包括，通過(guò)最終成本與目標(biāo)成本的比較，可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理水平；通過(guò)對(duì)實(shí)際完成指標(biāo)與責(zé)任成本體系中的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行比較，可以對(duì)各部門(mén)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)定等。在進(jìn)行成本評(píng)估時(shí)，要具體總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的得與失，建立科學(xué)實(shí)用的成本管理數(shù)據(jù)系統(tǒng)，在后續(xù)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮重要作用。事后評(píng)估是提高成本預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性的有效方法，同時(shí)也可以有效地加強(qiáng)成本管理，是成本管理體系建設(shè)的重要內(nèi)容，在進(jìn)行成本管理體系設(shè)計(jì)時(shí)要進(jìn)行通盤(pán)考慮。

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)章制度范文

摘要：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制，可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總體成本支出有所減少，從而使利潤(rùn)更高，因而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制的內(nèi)涵作了簡(jiǎn)單介紹，然后分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中成本控制的優(yōu)點(diǎn)，最后針對(duì)如何提高對(duì)該項(xiàng)成本的控制提出了一些建議和方法。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)管理 成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日常管理的過(guò)程中由于管理活動(dòng)而產(chǎn)生的代價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在管理的過(guò)程中需要一些必要的開(kāi)支，這些開(kāi)支就是管理中的成本[1]。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展不斷在進(jìn)步，管理中的成本也逐漸受到了重視，對(duì)這一部分成本進(jìn)行控制成了很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中產(chǎn)生的成本主要可以分為以下幾個(gè)部分：構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)的成本、組織運(yùn)作的成本、監(jiān)督和激勵(lì)成本、其他與管理活動(dòng)有關(guān)的活動(dòng)比如企業(yè)的文化建設(shè)等所產(chǎn)生的成本以及和外部市場(chǎng)主體的協(xié)調(diào)等相關(guān)活動(dòng)的成本。

其中，構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)的成本指的是在企業(yè)的構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)過(guò)程中所產(chǎn)生的支出，比如對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、企業(yè)間的交流聯(lián)絡(luò)、企業(yè)相關(guān)規(guī)章制度的制定等。組織運(yùn)作成本指的是在組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建之后進(jìn)行的一系列上傳下達(dá)工作所產(chǎn)生的支出，比如將企業(yè)的規(guī)章制度進(jìn)行傳達(dá)、貫徹，將各部門(mén)的工作進(jìn)行匯報(bào)等。監(jiān)督和激勵(lì)成本指的是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部人力資源的組織過(guò)程中產(chǎn)生的支出，不包括工資和獎(jiǎng)金，其目的是對(duì)內(nèi)部人員的工作產(chǎn)生監(jiān)督和激勵(lì)的作用。其他的諸如企業(yè)文化建設(shè)的成本，主要包括企業(yè)文化的制定、文化氛圍的營(yíng)造、文化活動(dòng)的舉辦等等所產(chǎn)生的支出，企業(yè)的文化建設(shè)對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要作用。

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制的好處

首先，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本。并且可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利，維護(hù)各個(gè)股東的利益，并且對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益也能提供一定的保障。企業(yè)成本的支出對(duì)企業(yè)盈利能力有反作用力，當(dāng)成本降低時(shí)，企業(yè)的盈利能力才會(huì)提高。另外，通過(guò)對(duì)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行有效控制，將節(jié)省出來(lái)的費(fèi)用可以投入到企業(yè)的其他方面，從而對(duì)企業(yè)的整體發(fā)展可以產(chǎn)生推動(dòng)作用，提高企業(yè)的整體利潤(rùn)。

其次，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制可以保證企業(yè)內(nèi)部的一切管理活動(dòng)更好地開(kāi)展。因此，對(duì)管理中的成本進(jìn)行有效的控制，要做到確保每一次的投入都合理，并且要有效地利用，爭(zhēng)取每一分都能獲得最大利潤(rùn)。將成本付出所獲得的收益進(jìn)行一定的分析，判斷是否產(chǎn)生了較為明顯的效果，然后根據(jù)分析的結(jié)果來(lái)決定下一次的投入，這樣可以確保企業(yè)管理的有效開(kāi)展，是一個(gè)良性循環(huán)。

最后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制，能夠使企業(yè)獲得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出對(duì)于企業(yè)的收益具有長(zhǎng)久的有益影響。因此，對(duì)管理中的成本進(jìn)行控制并非指最大限度地對(duì)支出的費(fèi)用進(jìn)行縮減，而是要采用科學(xué)的方法，綜合考慮各種因素，合理地進(jìn)行控制，從而使成本的支出帶來(lái)的收入效果最佳。

三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本控制的方法

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本控制，可以分為兩個(gè)部分進(jìn)行，分別是對(duì)企業(yè)管理費(fèi)用的控制和財(cái)物費(fèi)用的控制。

1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其主要功能是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的相關(guān)資源進(jìn)行整合與運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理主要涉及的方面有：與土地使用權(quán)有關(guān)的管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)許可和預(yù)售許可的相關(guān)管理費(fèi)用、勘察與設(shè)計(jì)的管理費(fèi)用以及銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的管理費(fèi)用[3]。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行控制，可以綜合運(yùn)用總額控制法和歸口管理的方法。首先是總額控制，企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力要和其管理水平相協(xié)調(diào)，控制管理費(fèi)用的支出，不能一味地只是追求開(kāi)發(fā)，要綜合考慮成本與收效之間的關(guān)系。其次是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用的歸口管理。歸口管理指的是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理所涉及到的環(huán)節(jié)要具有針對(duì)性，支出成本和要進(jìn)行的事宜要彼此協(xié)調(diào)，要滿(mǎn)足一定的配比性，要能很好地體現(xiàn)出財(cái)物職權(quán)與事物職權(quán)之間的統(tǒng)一關(guān)系。但是，并非要求支出與收入之間每一時(shí)都能彼此相當(dāng)或者前者必須永遠(yuǎn)保持比后者小，應(yīng)該將目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)能夠給企業(yè)帶來(lái)一定的收益即可，要能夠?qū)⒓s束性管理和彈性管理結(jié)合使用，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行控制，可以采取全面預(yù)算管理的方式進(jìn)行，具體來(lái)說(shuō)，可以分為三個(gè)步驟，分別是事前預(yù)算、事中預(yù)算和事后預(yù)算[3]。

事前預(yù)算的思想主要是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃來(lái)將確定年度管理費(fèi)用支出總額的預(yù)算和各項(xiàng)支出的預(yù)算。在預(yù)算的時(shí)候，要綜合考慮各方面的因素，并且對(duì)于某些不能明確的因素要多加探討和研究。對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)所涉及到的征地、征款、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等方面預(yù)期的管理支持費(fèi)用要詳細(xì)進(jìn)行規(guī)劃，以免在總額的預(yù)算過(guò)程中留下缺口。對(duì)于各項(xiàng)支出的預(yù)算，指的是將總額的費(fèi)用支出具體化，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合目前的實(shí)際情況對(duì)各項(xiàng)的費(fèi)用支出進(jìn)行一定的調(diào)整，從而可以對(duì)實(shí)際支出有所控制。

事中費(fèi)用控制指的是在實(shí)際的運(yùn)作中，如果實(shí)際支出的費(fèi)用與相對(duì)應(yīng)的預(yù)算產(chǎn)生了較大的偏離，則需要利用事中費(fèi)用控制手段縮小其間的差距。主要方式有：（1）采用企業(yè)參與的方式，綜合考慮實(shí)際情況對(duì)之前的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，盡量不影響實(shí)際業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。（2）將事中費(fèi)用控制方法和財(cái)物管理系統(tǒng)相互聯(lián)系，盡量保持事中費(fèi)用預(yù)算和企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的活動(dòng)保持協(xié)調(diào)，彼此之間互相支持和制約，從而對(duì)管理中的成本進(jìn)行控制。（3）對(duì)管理成本的支出預(yù)算往往有很大的彈性，因此會(huì)產(chǎn)生一定的預(yù)算余額，在報(bào)賬時(shí)要將預(yù)算余額進(jìn)行明確，通過(guò)預(yù)算余額來(lái)對(duì)管理成本的支出進(jìn)行控制。

事后分析預(yù)算主要指一整個(gè)管理活動(dòng)結(jié)束以后，要及時(shí)對(duì)活動(dòng)結(jié)束后所發(fā)生的管理成本的支出進(jìn)行核算，并與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，如果發(fā)生比較明顯的偏離，則采取有效方法進(jìn)行控制，為以后做好預(yù)防工作。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制

財(cái)務(wù)費(fèi)用往往發(fā)生在企業(yè)為了保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行所籌集的資金，主要包括利息、匯兌損失和一些相關(guān)的手續(xù)費(fèi)[4]。這一部分的支出受各方面的情況影響很大，不是很容易控制。在對(duì)其進(jìn)行控制的過(guò)程中可以借助一些財(cái)務(wù)手段或者選擇對(duì)自己有利的籌資方式，盡可能地減少該部分的支出。另外，對(duì)于資金的調(diào)度也要采用合適的方法，可以利用一些投資理財(cái)項(xiàng)目來(lái)使資金升值。要定期對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，找出支出規(guī)律和特點(diǎn)，并針對(duì)此采取有效的控制手段。

四、結(jié)語(yǔ)

如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)之間的差距在不斷縮小，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這種局面下應(yīng)該不斷提高自身的管理能力，并且要提高對(duì)管理中的成本的控制能力，這有這樣，才能不斷提高利潤(rùn)空間，才能保持企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本越來(lái)越高，對(duì)這方面的成本支出進(jìn)行控制顯得越來(lái)越重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)此引起足夠的重視。

參考文獻(xiàn)

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[2]馮偉. 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制[J]. 四川建筑， 2005， 5.

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)章制度范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 合同 管理體系 建立 完善

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特性的認(rèn)識(shí)

1.合同管理時(shí)間的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。小型項(xiàng)目的建設(shè)周期可能有幾個(gè)月，大型項(xiàng)目建設(shè)周期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，甚至更長(zhǎng)，相應(yīng)合同的履行也具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項(xiàng)目建設(shè)及合同履行進(jìn)度順序?qū)嵤┑模来谓?jīng)歷項(xiàng)目取得、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

2.合同管理內(nèi)容的龐雜性。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購(gòu)、監(jiān)理、銷(xiāo)售等類(lèi)型，這些合同的內(nèi)容各不相同。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要簽訂幾種不同類(lèi)型的合同，每種類(lèi)型的合同往往又會(huì)簽訂數(shù)個(gè)以上的合同，而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來(lái)講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員等人員。從外部來(lái)講，又涉及每個(gè)合同對(duì)方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)負(fù)責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時(shí)還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門(mén)的人員。

4.合同管理體現(xiàn)了較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成投入使用后通常會(huì)對(duì)社會(huì)公共利益產(chǎn)生重大影響，因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取了嚴(yán)格的干預(yù)措施。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是對(duì)合同主體的限制?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《建筑法》等明確規(guī)定從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商、施工、勘察、設(shè)計(jì)和監(jiān)理等單位都應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，只有取得資質(zhì)證書(shū)后，才可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)建設(shè)活動(dòng)；二是對(duì)合同的履行制定了一系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)系到民眾生命財(cái)產(chǎn)安全，為此，國(guó)家對(duì)項(xiàng)目的勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，都制定了大量的國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)并要求嚴(yán)格執(zhí)行，有關(guān)合同中的許多條款也都是嚴(yán)格按國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)訂立的；三是合同責(zé)任的法定性。我國(guó)法律對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)合同責(zé)任有許多強(qiáng)制性規(guī)定，如采用招標(biāo)方式訂立合同、禁止轉(zhuǎn)包、施工方的質(zhì)量保修責(zé)任等規(guī)定。強(qiáng)制性規(guī)定的存在，使部分合同責(zé)任成為法定責(zé)任，部分或全部排除了當(dāng)事人的締約自由。

5.合同管理的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國(guó)際慣例修訂等客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)，也有如合同訂立時(shí)的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析

1.從外部來(lái)看，由于我國(guó)合同制度尤其是建設(shè)工程合同制度的建立時(shí)間較短，相關(guān)企業(yè)對(duì)合同的重要性認(rèn)識(shí)不足，合同管理意識(shí)不強(qiáng)。我國(guó)的建設(shè)工程合同制度是隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制的改革，逐漸發(fā)展建立起來(lái)的。上世紀(jì)70年代末、80年代初,隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設(shè)計(jì)合同試行條例》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的頒布，初步建立起了建設(shè)工程合同制度。

2.從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部來(lái)看，在合同管理上主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

(1)合同管理制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對(duì)合同實(shí)施有效管理，造成合同風(fēng)險(xiǎn)事故的頻繁發(fā)生。

(2)合同管理人員缺乏合同管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，綜合素質(zhì)不高。在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，管理人員多數(shù)集中在工程技術(shù)方面，專(zhuān)業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)合同進(jìn)行有效的管理。

(3)合同管理人員主觀上缺乏認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度。合同管理制度的缺位，使管理人員之間權(quán)責(zé)劃分不清，缺少相應(yīng)激勵(lì)和約束機(jī)制，管理人員責(zé)任心不強(qiáng)。有些風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專(zhuān)業(yè)知識(shí)本來(lái)就比較缺乏，再?zèng)]有一個(gè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，更加劇了風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善

1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的規(guī)章制度，通過(guò)制度來(lái)規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作，從而使合同管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責(zé)清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺(tái)帳、統(tǒng)計(jì)及歸檔制度等。

2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機(jī)構(gòu)，例如：在總部、分公司和各個(gè)項(xiàng)目部，分別設(shè)立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機(jī)構(gòu)，使合同管理機(jī)構(gòu)覆蓋企業(yè)的每個(gè)層次，延伸到工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)角落。合同管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是制訂本企業(yè)的合同管理制度；檢查監(jiān)督本企業(yè)各類(lèi)建設(shè)工程合同的訂立、履行；培訓(xùn)合同管理人員；采取措施有效預(yù)防合同風(fēng)險(xiǎn)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。

3.合同管理人員體系的建立與完善。合同管理機(jī)構(gòu)設(shè)置完成后，就需要配備相應(yīng)的管理人員，通過(guò)對(duì)外公開(kāi)招聘、內(nèi)部選拔等方式，將有一定合同管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人充實(shí)到總部、分公司、項(xiàng)目部的各個(gè)合同管理崗位上，保證這些機(jī)構(gòu)中有充足人員從事合同管理工作。采取請(qǐng)進(jìn)來(lái)、送出去等方式，定期或不定期地對(duì)合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平。

4.合同管理運(yùn)行體系的建立與完善。在合同管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)設(shè)立、人員已經(jīng)配備后，如何使這些機(jī)構(gòu)和人員相互之間協(xié)調(diào)配合、有效地開(kāi)展工作，便是合同管理運(yùn)行體系要解決的問(wèn)題。在合同管理工作程序上，應(yīng)采取簡(jiǎn)捷、高效的方式。

參考文獻(xiàn)：

[1]秦玉文:建筑業(yè)如何成為實(shí)實(shí)在在的支柱產(chǎn)業(yè)[J].建筑,2006,17:16

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；工程管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的發(fā)展步伐逐漸加快，在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)階段，地產(chǎn)項(xiàng)目的投資種類(lèi)不斷增多，施工規(guī)模也越來(lái)越大，技術(shù)施工難度也不斷的加大，影響施工項(xiàng)目管理的因素也越來(lái)越多，并且面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)了精細(xì)化管理的觀念，并得到了廣泛的應(yīng)用，它能夠有效的降低企業(yè)建設(shè)施工的成本，提高建筑施工的質(zhì)量，縮短建筑施工的工期，增強(qiáng)企業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程管理中常見(jiàn)問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展尚不夠成熟，發(fā)展水平偏低。隨著政府調(diào)控政策的變化和市場(chǎng)不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲得持續(xù)的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無(wú)法實(shí)施工程質(zhì)量精細(xì)化管理，眾多的管理型問(wèn)題一步步的顯露出來(lái)。

（二）管控制度不先進(jìn)

受傳統(tǒng)體制的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的組織管理體制適應(yīng)不了當(dāng)今市場(chǎng)化變化多端的管理需求，如項(xiàng)目管理大多以“人治”為主，對(duì)承包商、供應(yīng)商合作缺乏組織管理，缺乏規(guī)范解決問(wèn)題的能力，對(duì)員工管理、內(nèi)部分配等不能與市場(chǎng)接軌，影響員工積極性等。這一系列問(wèn)題的存在影響了項(xiàng)目的建設(shè)成效，必須使用精細(xì)化管理來(lái)逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。

（二）成本控制不重視

在成本控制上，作為項(xiàng)目管理者，不能有效的從全局、系統(tǒng)著眼把控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)中成本的管控。如在材料設(shè)備采購(gòu)階段，不能全局的分析材料設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量性能，僅為了滿(mǎn)足工程的需要而增加，或者為了節(jié)約成本購(gòu)買(mǎi)一些性能較差的材料設(shè)備，造成資金的浪費(fèi);在有關(guān)合同的條款上不能很好地洞察、預(yù)見(jiàn)，出現(xiàn)后期承包商索賠等事項(xiàng);不注重設(shè)計(jì)，與可操作性失節(jié)，致使項(xiàng)目實(shí)際施工過(guò)程中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更，對(duì)成本影響較大，更有甚者可能直接決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。

（三）組織管理不明確

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，剛剛處于起步階段，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學(xué)規(guī)劃施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于承包商缺乏完善的協(xié)調(diào)管理機(jī)制;材料和設(shè)備從購(gòu)、進(jìn)場(chǎng)、保管混亂，造成不必要的浪費(fèi);資金撥付沒(méi)有既定流程和整體規(guī)劃，致使資金利用率偏低。這種只重結(jié)果的粗放式管理必然會(huì)造成項(xiàng)目的建設(shè)成本增加，吞噬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

（四）標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行不靈活

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)由粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，勢(shì)必將建立各項(xiàng)規(guī)章制度來(lái)規(guī)范各項(xiàng)工作的開(kāi)展。這些規(guī)章制度精細(xì)化的管理模式中往往會(huì)被擺在非常重要的位置。然而在具體的實(shí)施過(guò)程中，很難保證所有事情都如預(yù)想般順利發(fā)展，容易出現(xiàn)一些極端的情況，這時(shí)企業(yè)的制度和規(guī)范反而限制了企業(yè)的發(fā)展，它很大程度地限制了人在企業(yè)中的主觀能動(dòng)性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程管理存在問(wèn)題的解決措施

（一）加強(qiáng)對(duì)于工程項(xiàng)目的成本管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的項(xiàng)目成本管理，是所有投資者都關(guān)注的焦點(diǎn)，也是直接決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目在招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工以及后期的驗(yàn)收、養(yǎng)護(hù)等過(guò)程中的成本管理工作，加強(qiáng)對(duì)全過(guò)程的成本管理。在對(duì)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注意，必須要使用科學(xué)、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對(duì)于建筑工程質(zhì)量方面的控制。

對(duì)于項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)部分來(lái)說(shuō)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行前期的決策階段時(shí)，必須要嚴(yán)格控制成本，從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算，嚴(yán)格控制成本投入；在進(jìn)行施工階段時(shí)，將成本控制的重點(diǎn)放在對(duì)工程的設(shè)計(jì)變更上，因?yàn)橐坏┥婕暗皆O(shè)計(jì)變更，就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計(jì)變更，確保成本的有效管理；另外，必須嚴(yán)格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費(fèi)造成的成本增加；嚴(yán)格控制工期等等。

（二）加強(qiáng)對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的質(zhì)量直接決定著其后期的使用性能，因此，房地產(chǎn)施工企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)其的質(zhì)量管理，包括施工過(guò)程中的質(zhì)量控制以及竣工后的使用質(zhì)量。在這其中涉及到的因素就很多了，比如說(shuō)施工人員的技術(shù)問(wèn)題、施工工藝及方法、施工環(huán)境等等，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題都要逐一進(jìn)行分析，并且采取針對(duì)性的措施予以解決。

（三）注重建設(shè)工程前期投資決策階段的可行性研究

在建設(shè)工程項(xiàng)目施工前期階段的可行性研究是建設(shè)工程項(xiàng)目的一項(xiàng)核心內(nèi)容，必須要加強(qiáng)對(duì)其的重視程度，具體可以從以下幾個(gè)方面著手：

1.在予以充足時(shí)間的前提下，加強(qiáng)對(duì)前期可行性研究的人力、財(cái)力、物力方面的投入；

2.建立、健全投資決策的支持與審核機(jī)構(gòu)，將決策的程序予以完善，繼而從根本上提高投資決策的整體水平與實(shí)施效率，使建設(shè)工程項(xiàng)目的市場(chǎng)定位或者是產(chǎn)品定位呈現(xiàn)系統(tǒng)性。

（四）施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理

施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理非常重要，關(guān)系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理。要保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設(shè)計(jì)中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據(jù)。施工單位必須對(duì)全體施工人員進(jìn)行安全教育，做好技術(shù)摸底工作，要派送專(zhuān)職的安全員。甲方代表負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)安全執(zhí)行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網(wǎng)、洞口以及溝道等防護(hù)設(shè)施，還有其他的施工設(shè)備安全保護(hù)和施工用電安全措施，防止出現(xiàn)違規(guī)指揮和違規(guī)操作的行為。甲方代表負(fù)責(zé)監(jiān)督安全事故易發(fā)部位，比如，要采取合理有效的措施，預(yù)防高空墮落、機(jī)械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進(jìn)行。還要監(jiān)督施工單位防火制度的落實(shí)。施工現(xiàn)場(chǎng)必須保證消防通道暢通，保證消防設(shè)施齊全。

（五）施工現(xiàn)場(chǎng)文明管理

在施工過(guò)程中，文明施工有利于樹(shù)立企業(yè)的良好形象，為此，必須要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明管理。在施工開(kāi)始前，必須明確組織設(shè)計(jì)或方案中的文明施工條款。在實(shí)際的施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)仨氃O(shè)臨時(shí)圍墻或圍檔，并做到及時(shí)修補(bǔ)，保證圍墻或圍檔整齊，為工程施工建構(gòu)相對(duì)安全的環(huán)境。對(duì)于建筑工程的管溝和電線要布置均勻合理，機(jī)械機(jī)電設(shè)備安裝要固定可靠，保證安全性和穩(wěn)定性。施工現(xiàn)場(chǎng)材料必須按平面圖中規(guī)定部位堆放，并要求碼放整齊的同時(shí)，要標(biāo)注明確，禁止出現(xiàn)亂堆亂放的現(xiàn)象，避免應(yīng)先管道施工順利進(jìn)行。現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的建筑垃圾要保證放在指定的位置，并及時(shí)清運(yùn)。最后，在施工區(qū)、道路等處經(jīng)常清掃，保持整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)和環(huán)境衛(wèi)生整潔。

結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)與建設(shè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有首先認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設(shè)計(jì)階段就加強(qiáng)項(xiàng)目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開(kāi)展，才能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要提高項(xiàng)目管理的水平，在不斷的探索與實(shí)踐中進(jìn)行創(chuàng)新，加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，確保自己在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)章制度范文

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算顯得尤為重要。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為四部分：

1.1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。

這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的50%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

1.2.配套及其他收費(fèi)支出。

主要是指水、電、暖、煤氣、市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如農(nóng)民工保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由企事業(yè)單位執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.

1.3.管理費(fèi)用和籌資成本。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出—財(cái)務(wù)費(fèi)用。充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，合理籌劃資金，減少不必要的籌資成本，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本將起到非常重要的作用。

1.4.建安費(fèi)用。

建安費(fèi)用為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有形費(fèi)用，形成工程實(shí)體，對(duì)于保證工程質(zhì)量、安全指著至關(guān)重要作用。要控制好建安費(fèi)用，選好施工隊(duì)伍、建筑材料、施工機(jī)械，確保工程優(yōu)質(zhì)高效。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算策略

2.1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.2.確定成本核算對(duì)象。

對(duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象；同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開(kāi)發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類(lèi)，對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象。

2.3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。

正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開(kāi)發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開(kāi)列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。

2.4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。

對(duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過(guò)分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開(kāi)發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無(wú)需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)偅粚?duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。

第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)章制度范文

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的和人民生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越不滿(mǎn)足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國(guó)市場(chǎng)法制建設(shè)增加了新的，我國(guó)有關(guān)主管部門(mén)制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)交易的規(guī)章制度，可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購(gòu)買(mǎi)商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏房地產(chǎn)知識(shí)，加之商品房銷(xiāo)售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購(gòu)房中引起一連串的法律，許多問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，如虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。上述問(wèn)題會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行和，并指出對(duì)策和建議，以完善我國(guó)的商品房預(yù)售制度。

關(guān)鍵詞： 預(yù)售制度 商品房 對(duì)策

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越不滿(mǎn)足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國(guó)有關(guān)主管部門(mén)制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)交易的規(guī)章制度，可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購(gòu)買(mǎi)商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷(xiāo)售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購(gòu)房中引起一連串的法律問(wèn)題，許多問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，如虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。上述問(wèn)題會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對(duì)策和建議，以完善我國(guó)的商品房預(yù)售制度。

一、商品房預(yù)售制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利方面

1、1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測(cè)算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售的項(xiàng)目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。

2、我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒(méi)有其他可供選擇的融資方式，商品房預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，約40%來(lái)源于預(yù)售獲得的資金。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新建住宅量大，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在資本市場(chǎng)不發(fā)育的情況下，完全靠開(kāi)發(fā)自有資金，是無(wú)法實(shí)施項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低10%-15%。而一些購(gòu)房者在接受調(diào)查時(shí)也表示，預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這也是預(yù)售制度為一部分消費(fèi)者所接受的重要原因。

3、商品房預(yù)售制度是給成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)予以扶持的一項(xiàng)政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證的住房制度改革得以成功。可以說(shuō)，近幾年來(lái)，正是得益于這一利好政策的支持，許多開(kāi)發(fā)商從無(wú)到有迅速完成了資本原始積累，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也很快地得到繁榮。二、商品房預(yù)售對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利方面

1、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購(gòu)房者（預(yù)購(gòu)方）簽訂，由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指在商品房預(yù)售以后，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的未竣工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱(chēng)“炒樓花”。這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)售合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系，而預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化的轉(zhuǎn)讓形式。

近年來(lái)，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一股“炒房風(fēng)”日漸興起，其中較為常見(jiàn)的是購(gòu)房者將自己購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)次覀兺ǔＫf(shuō)的“炒樓花”，通過(guò)“一炒”、“二炒”，甚至“數(shù)炒”。某些商品房在竣工前可能就已經(jīng)數(shù)易其主。

“炒樓花”可以使開(kāi)發(fā)商更快的回籠資金、降低開(kāi)發(fā)成本、減少投資風(fēng)險(xiǎn)，因此具有活躍市場(chǎng)的積極作用。但同時(shí)，由于具有很強(qiáng)的投機(jī)性，從而吸引了大批求利者進(jìn)入市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)飛漲，極易形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”，并且最直接的損害房屋實(shí)際消費(fèi)者的利益。面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，許多購(gòu)房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經(jīng)濟(jì)上的積極、消極作用的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)對(duì)于房屋消費(fèi)者（最終的購(gòu)房者）更具有現(xiàn)實(shí)意義。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)“樓花”時(shí)面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》第45條雖然規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！钡两駠?guó)務(wù)院關(guān)于此問(wèn)題的規(guī)定一直未出臺(tái)，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋》對(duì)此問(wèn)題也沒(méi)有涉及。

第 二、即便承認(rèn)樓花買(mǎi)賣(mài)的合法性，但單純的樓花買(mǎi)賣(mài)也很難對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣(mài)者所出賣(mài)的并非真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)手的只是商品房預(yù)售合同中請(qǐng)求房產(chǎn)商交付房屋的債權(quán)；另一方面，樓花出賣(mài)者在取得樓花時(shí)，往往只向開(kāi)發(fā)商支付了部分房款，因此，在出賣(mài)樓花的同時(shí)必然將支付剩余房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給房屋消費(fèi)者。

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)對(duì)方同意。也就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)樓花必須經(jīng)房產(chǎn)商同意，否則將對(duì)房產(chǎn)商不產(chǎn)生約束力！無(wú)形中消費(fèi)者陷于被動(dòng)地位，即使已向賣(mài)樓花者支付了部分房款，但是其購(gòu)房者地位能否確立卻仍掌握在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。隨著近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛案件日益增多，其中就出現(xiàn)了利用“炒樓花”的上述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行惡性炒作。為獲取房?jī)r(jià)飛漲所帶來(lái)的利益，作為炒房者的房產(chǎn)中介與開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)，開(kāi)發(fā)商拒絕承認(rèn)樓花買(mǎi)賣(mài)對(duì)自己的約束力，導(dǎo)致消費(fèi)者面臨著已經(jīng)支付房款而其購(gòu)房者的地位卻無(wú)法得到承認(rèn)的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價(jià)格進(jìn)行炒賣(mài)。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)“炒樓花”來(lái)制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸等行為來(lái)侵犯購(gòu)房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃” 時(shí)有出現(xiàn)消費(fèi)者交清購(gòu)房款后卻不能按期入住或者無(wú)法按時(shí)辦理房產(chǎn)證，甚至買(mǎi)的是無(wú)法交付的“爛尾樓盤(pán)”的現(xiàn)象。

另外預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、預(yù)售資金的監(jiān)管主體沒(méi)有確定，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！痹摲蓷l文籠統(tǒng)地規(guī)定了商品房預(yù)售資金的用途，但并沒(méi)有明確規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任等。如果開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金挪作他用，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。因此，建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來(lái)說(shuō)意義昭然。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問(wèn)題。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問(wèn)題。在這里，兩個(gè)因素必須考慮，一個(gè)是專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題；一個(gè)是法律責(zé)任問(wèn)題。從專(zhuān)業(yè)技術(shù)因素上講，一方面預(yù)售資金的監(jiān)管必須由具有具備建筑工程專(zhuān)業(yè)知識(shí)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，做到有效地防止發(fā)展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預(yù)售商品房具有一定的融資的性質(zhì)，對(duì)融通的資金的監(jiān)管應(yīng)該有具有相應(yīng)知識(shí)能力的商業(yè)機(jī)構(gòu)參與。例如，2002年8月開(kāi)始實(shí)施的重慶市《市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開(kāi)設(shè)預(yù)售款用賬戶(hù)的商業(yè)銀行聯(lián)合對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監(jiān)管主體而言，前者具有建筑工程專(zhuān)業(yè)上的權(quán)威性，能夠?qū)こ藤|(zhì)量和工程進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，避免發(fā)展商抽逃或挪用預(yù)售資金；后者是與商品房預(yù)售有直接聯(lián)系的金融機(jī)構(gòu)，具有金融專(zhuān)業(yè)知識(shí)。銀行本來(lái)就通過(guò)商品房按揭貸款加入到開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，或者以其他貸款形式與開(kāi)發(fā)商建立借貸合同關(guān)系。那么，銀行和購(gòu)房者一樣非常關(guān)心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體。由以上兩者主體共同監(jiān)管商品房預(yù)售資金，能切實(shí)保證工程進(jìn)度，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。