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第1篇：金融支持房地產(chǎn)政策范文

在凱恩斯主義理論中貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用，它不僅是銀行運(yùn)行的基礎(chǔ)，也是融資的主要來(lái)源。從目前金融制度來(lái)看，銀行具有通過(guò)信貸擴(kuò)張使金融支持力度提高的能力，從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認(rèn)為，如果沒有金融部門信貸擴(kuò)張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造，投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不可能的。然而，在金融支持力度提高時(shí)，又會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成沖擊，促使形成資產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生就與金融支持過(guò)度有密切的關(guān)系。三木古良一(1998)認(rèn)為"泡沫經(jīng)濟(jì)就是資產(chǎn)(股票與房地產(chǎn))嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)暴漲，然后暴跌的過(guò)程"，"泡沫經(jīng)濟(jì)的膨脹必須有大量的資金供給做支持。"房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)會(huì)嚴(yán)重?fù)p害金融體系的穩(wěn)定性，從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成巨大破壞，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康穩(wěn)定地發(fā)展是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年我國(guó)政府為控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，我國(guó)政府也已將房地產(chǎn)市場(chǎng)納入了宏觀調(diào)控政策的視線。所以，我們有必要對(duì)我國(guó)近年房地產(chǎn)金融支持程度的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

一近幾年房地產(chǎn)金融支持程度的指標(biāo)分析

我們把房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)金融支持額年增長(zhǎng)額占信貸總額年增長(zhǎng)額的比重作為衡量金融支持過(guò)度的指標(biāo)。下面就利用這三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

從表1可以看出，隨著2003年起的一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的實(shí)行，05年房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)速度明顯下降，不過(guò)近幾年增長(zhǎng)較快，2006年和2007年間均高于30%，說(shuō)明這兩年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期；房地產(chǎn)貸款總額占銀行貸款總額的比重從2002年開始不斷上升，但每年增幅不是很大，平均增長(zhǎng)速度為10%左右，說(shuō)明從全國(guó)來(lái)看房地產(chǎn)業(yè)沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)；在2005-2007年間房地產(chǎn)貸款總額年增長(zhǎng)額占銀行貸款總額年增長(zhǎng)額的比重平均值為0.28。

從表1還可以看出，2003-2007年間房地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率基本在30%左右，說(shuō)明這幾年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，但與固定資產(chǎn)投資仍保持了比較穩(wěn)定的比例關(guān)系，并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資饑渴現(xiàn)象。

注：A代表房地產(chǎn)貸款總額占銀行貸款總額的比重；B代表房地產(chǎn)貸款總額年增長(zhǎng)額占銀行貸款總額年增長(zhǎng)額的比重。數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind資訊

在表1中房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和置業(yè)者購(gòu)房貸款，如下圖所示房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)貸款的增加主要來(lái)自于購(gòu)房貸款。所以，我國(guó)的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策應(yīng)該多側(cè)重于對(duì)需求方面的調(diào)整和限制。

周京奎（2004）認(rèn)為日本和泰國(guó)在房地產(chǎn)泡沫期間一個(gè)突出的特點(diǎn)是，房地產(chǎn)金融支持力度大幅度上升，這種資金獲得的便利性使社會(huì)群體投機(jī)行為迅速蔓延，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格偏離市場(chǎng)基礎(chǔ)而持續(xù)上升。他在分析了日本和泰國(guó)房地產(chǎn)金融支持過(guò)度現(xiàn)象之后，得出了一個(gè)衡量金融支持過(guò)度的指標(biāo)體系。下面我們就借助于這一指標(biāo)體系評(píng)價(jià)一下我國(guó)的金融支持程度。結(jié)合表1我們可以看出，房地產(chǎn)金融支持評(píng)價(jià)指標(biāo)中房地產(chǎn)貸款額占銀行貸款總額的比重和房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)額占貸款總額年增長(zhǎng)額的比重仍處于正常區(qū)間，說(shuō)明房地產(chǎn)金融支持還沒有達(dá)到過(guò)度的程度，但06年和07年房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)額占貸款總額年增長(zhǎng)額的比重已經(jīng)非常接近臨界值。這與我國(guó)適時(shí)地采取了緊縮的貨幣政策是相符合的，并且政策也取得了不錯(cuò)的效果。同時(shí)我們也可以看到2004年，2006年和2007年的房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)率均高于臨界值0.24，因此，房地產(chǎn)貸款總量應(yīng)適當(dāng)控制，尤其是個(gè)人購(gòu)房貸款。

二、近幾年房地產(chǎn)金融支持與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析

根據(jù)上表3商品房銷售價(jià)格和資金來(lái)源中的數(shù)據(jù)(單位:元/平方米，其中資金來(lái)源為每平方米所占用的資金量，計(jì)算方式是:用當(dāng)年的投資額除以施工面積)，其中由于其它資金來(lái)源包括建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款部分，而建筑企業(yè)墊資大部分是來(lái)自銀行貸款，預(yù)售款中的大部分也是來(lái)自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上由表3中銀行貸款項(xiàng)加上其它資金來(lái)源的1/2所得的新的數(shù)據(jù)才是真實(shí)的銀行貸款，建立模型:

為0.003，反映變量間有很強(qiáng)的線性關(guān)系，回歸方程顯著。結(jié)論是:銀行增加一個(gè)單位資金，則房?jī)r(jià)上漲6.11個(gè)單位?？梢?，金融系統(tǒng)尤其是銀行貸款的資金支持是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的重要原因，因此減少銀行貸款可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，這與我國(guó)的房地產(chǎn)投資貸款從緊的政策是相符合的。

【參考文獻(xiàn)】

第2篇：金融支持房地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：金融支持；房地產(chǎn)市場(chǎng)；量?jī)r(jià)；局部均衡模型

中圖分類號(hào)：F293.338 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-8409（2012）10-0026-04

The Theoretical Framework of Impacts from FinancialSupport towards the Fluctuation of Real Estate Market'sboth Volume and Price

——A Correcting Partial Equilibrium Model

YANG Gang1，2， LI Yuan-yuan2， XIE Yong-kang2

（1.Zhejiang Forestry University， Hangzhou 332600；2. Shanghai University of Finance and Economics，Shanghai 200433）

Abstract： This paper constructs a partial equilibrium model of consumers and analyzes the influence from the way of theoretical framework. Result shows that financial support boomed the real estate market earlier than it would be， and brought the price rising rapidly so that the market went into the boom phase， but it also an important factor in the formation of the current bubble； Since the effects in the different stages are significantly different， it has an outstanding contribution to Chinese economic development， together with a huge potential risk， therefore shall implement some policies to exploit the positive impact and suppress its negative effects， in order to promote the real estate market develops stability and prosperity， and so that to promote the sustainable development of Chinese national economy.

Key words： financial support； real estate market； volume and price； partial equilibrium model

一、引言及文獻(xiàn)回顧

改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從起步到發(fā)展壯大的增長(zhǎng)過(guò)程。但這個(gè)增長(zhǎng)過(guò)程不是平穩(wěn)的，而是呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)增長(zhǎng)的特點(diǎn)。自20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)開始形成至今，其發(fā)展過(guò)程大致經(jīng)歷了四個(gè)周期，當(dāng)前處在尚未完成的第四個(gè)周期。比較這幾個(gè)周期，人們能夠發(fā)現(xiàn)，我國(guó)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展表現(xiàn)出了與前幾個(gè)周期明顯不同的特點(diǎn)：擴(kuò)張的時(shí)間長(zhǎng)、上漲的幅度大，中間調(diào)整的時(shí)間短、幅度小，總體上漲趨勢(shì)明顯。在上漲的背后，有諸多因素推動(dòng)：經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好，城市化向縱深發(fā)展，政策面配套跟進(jìn)，尤其是金融支持起了重要的助推作用[1]。

金融支持是指各種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傾斜性金融政策，主要包括利率優(yōu)惠幅度、首付成數(shù)增減、貸款額度變化、直接融資與信托政策變化、金融創(chuàng)新許可程度、金融自由化程度、管理套利熱錢的松緊程度以及FDI流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的許可范圍等，可以歸納為開發(fā)和消費(fèi)支持兩方面。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中外部融資一般超過(guò)70%，購(gòu)房款來(lái)源中消費(fèi)貸款能高達(dá)80%，社會(huì)融資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)的波動(dòng)影響巨大[2]。因此本文將用銀行貸款作為金融支持的主要變量之一，同時(shí)利率作為貨幣政策的重要價(jià)格調(diào)控手段，以其作為另一個(gè)主要變量，來(lái)研究金融支持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

我國(guó)從20世紀(jì)80年代開始嘗試性地向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供按揭貸款和其他金融支持，90年代初期開始在較大范圍內(nèi)推廣。但是由于需求未啟動(dòng)、金融制度不完善、金融監(jiān)管不到位等原因?qū)е戮植糠康禺a(chǎn)投資泡沫膨脹，在國(guó)家宏觀調(diào)控和金融危機(jī)沖擊下泡沫迅速破滅，留下了巨大的后遺癥。1998年我國(guó)房地產(chǎn)改革正式啟動(dòng)后，盡管潛在的市場(chǎng)需求巨大，但由于工資收入和房?jī)r(jià)相差懸殊，如果沒有配套政策，需求將還是無(wú)法啟動(dòng)，由此房地產(chǎn)金融應(yīng)運(yùn)而生。在借鑒前期教訓(xùn)基礎(chǔ)上制定的一攬子金融支持政策，使我國(guó)住房改革獲得了巨大成功，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于獲得了10多年的跨越式發(fā)展?？梢哉f(shuō)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展中，金融支持在正確的時(shí)間，總體上以正確的方式發(fā)揮了正確的作用。

關(guān)于金融支持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，國(guó)內(nèi)外很多學(xué)者都給予了關(guān)注和研究。大多數(shù)學(xué)者都同意金融支持能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，但是支持過(guò)度會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。OECD經(jīng)濟(jì)部經(jīng)濟(jì)學(xué)家Christophe Andre[3]通過(guò)分析OECD18個(gè)國(guó)家最近15年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，認(rèn)為金融市場(chǎng)的創(chuàng)新發(fā)展與房地產(chǎn)泡沫的生成有直接的關(guān)系，使該輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期表現(xiàn)出了與以往周期很多不同的特征：上漲幅度大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、泡沫破裂速度更快。Davis[4]、Allen[5]、Wong Karjiu[6]等人在充分研究了20世紀(jì)90年代日本大泡沫膨脹與破裂造成巨大金融經(jīng)濟(jì)災(zāi)難后認(rèn)為，日本房?jī)r(jià)泡沫災(zāi)難是由于在房?jī)r(jià)上升期金融支持過(guò)度，沒有及時(shí)采取措施抑制泡沫，而泡沫破裂后又反應(yīng)遲鈍甚至幸災(zāi)樂(lè)禍袖手旁觀，以至于在災(zāi)難后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了難以估量的負(fù)面影響。

國(guó)內(nèi)相關(guān)的文獻(xiàn)主要集中在對(duì)貨幣政策影響房?jī)r(jià)的實(shí)證檢驗(yàn)方面，從理論上尋找調(diào)控依據(jù)的不多。在比較有限的文獻(xiàn)中，袁志剛和樊瀟彥[7]從房地產(chǎn)市場(chǎng)局部均衡出發(fā)討論了均衡價(jià)格中是否存在理性泡沫，為分析房地產(chǎn)泡沫形成及破滅的原因提供了一個(gè)簡(jiǎn)明的分析框架，是一個(gè)較好的理論模型。楊剛等[8]通過(guò)對(duì)貨幣政策的數(shù)量手段和價(jià)格手段調(diào)控效果進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，數(shù)量手段的效果更顯著，因此在房?jī)r(jià)泡沫膨脹期間，應(yīng)更多地使用數(shù)量手段調(diào)控，效果將更快更顯著。魏瑋[9]的實(shí)證研究結(jié)果表明，金融支持中利率政策的沖擊效力明顯且持久，是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的貨幣政策工具，而貨幣供給量沖擊對(duì)房地產(chǎn)場(chǎng)的影響并不顯著，因此應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持使用金融支持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控。

這些研究都表明，金融支持是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵因素：金融支持如果運(yùn)用得當(dāng)，能有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但是支持過(guò)度將帶來(lái)泡沫。不過(guò)，對(duì)于金融支持在本輪我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中的影響效果及影響方式，現(xiàn)有文獻(xiàn)少有進(jìn)行全面和深入的理論研究。本文在修正了以往模型中一些缺陷的基礎(chǔ)上構(gòu)建了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡模型，從理論框架上來(lái)研究金融支持對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要影響，并就如何繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)金融的重要作用，防治其負(fù)面效應(yīng)提出針對(duì)性的政策建議。

二、沒有金融支持下房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡

1.沒有金融支持時(shí)消費(fèi)者的最優(yōu)選擇

在沒有金融支持的情況下，消費(fèi)者只能靠自己的積累來(lái)購(gòu)房。假設(shè)條件為：①社會(huì)上只有兩代人，由于沒有金融支持，都需要靠自身儲(chǔ)蓄房款購(gòu)房。第一代人已工作多年，有足夠積蓄在當(dāng)前購(gòu)房；第二代剛參加工作尚無(wú)積蓄無(wú)力購(gòu)房；②消費(fèi)者第i期收入為M1i，只消費(fèi)兩種商品：住房和另一種商品。住房H的面積為Qdi，價(jià)格為P1i；另一種商品C的數(shù)量為Q2i，價(jià)格為P2i；③房產(chǎn)面積能任意分割，供需均能按每單位進(jìn)行生產(chǎn)消費(fèi)；④消費(fèi)者的效用函數(shù)為U（Qd，Q2）=Ln（AQαdQβ2）。下面具體分析第一代人購(gòu)房后，第二代人購(gòu)房時(shí)市場(chǎng)的供需均衡狀況。

在沒有金融支持的情況下，第二代人每期住房消費(fèi)所受的約束條件為：

QdiP1i+Q2iP2i≤M1i

i=1，2…t，t為房產(chǎn)消費(fèi)面積累計(jì)達(dá)到消費(fèi)者目標(biāo)值的時(shí)間，則消費(fèi)者所獲得的總效用最大化可以表示成：

MaxQdiU（Qdi，Q2i）=∑ti=1Ln（AQdiαQ2iβ）

s.t.QdiP1i +Q2iP2i≤M1i

這一規(guī)劃的最優(yōu)解為：

Qdi=αM1i /（α+β）P1i，P1i =αM1i /（α+β）Qdi

令Ωd=α/（α+β）作為購(gòu)房系數(shù)，則：

P1iQdi=ΩdM1i

其中，P1i Qdi為第i期購(gòu)買的房產(chǎn)價(jià)值，ΩdM1i為第i期的購(gòu)房支出資金。

事實(shí)上，由于房產(chǎn)面積不能夠任意分割，消費(fèi)者不能將房產(chǎn)分期購(gòu)買并加總，開發(fā)商亦不能根據(jù)需要逐步建房。消費(fèi)者只能將每期的購(gòu)房資金積攢起來(lái)存在銀行中，當(dāng)攢夠了能購(gòu)買目標(biāo)面積的房產(chǎn)時(shí)將儲(chǔ)蓄取出一次性付款購(gòu)房。因此本文將假設(shè)條件收緊，去掉第二條假設(shè)，則購(gòu)房行為與現(xiàn)實(shí)情況更接近：購(gòu)房行為分成兩個(gè)階段，第一階段為儲(chǔ)蓄房款階段，將各期購(gòu)房資金儲(chǔ)蓄在銀行中，存款利率為r，儲(chǔ)蓄期為t年；第二階段為在第t年取出房款購(gòu)房，總購(gòu)房款為∑ti=1（1+r）t-iΩdM1i。由此在第t年購(gòu)房時(shí)：

P1t=∑ti=1（1+r）t-iΩdM1i /Qd

Qdt=∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdM1iP1t（1）

2.沒有金融支持時(shí)開發(fā)商的最優(yōu)選擇

在沒有金融支持的情況下，開發(fā)商只能用自有資金開發(fā)房地產(chǎn)。假設(shè)條件為：①由于在儲(chǔ)蓄房款階段沒有市場(chǎng)需求，開發(fā)商就選擇不開發(fā)，而在第二階段即第t期集中開發(fā)以提高資金利用率，減少庫(kù)存降低成本。忽略開發(fā)周期以簡(jiǎn)化模型；②開發(fā)商自有資金為M2t；③房地產(chǎn)開發(fā)需要2種要素L和K，其數(shù)量分別為X1t與X2t，價(jià)格分別為r1t與r2t；④開發(fā)商的生產(chǎn)函數(shù)為Qst=KX1taX2tb，其中a>0， b

在上述假設(shè)條件下，開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)所受的約束條件為r1t X1t+r2tX2t≤M2t，開發(fā)商在約束條件下尋求產(chǎn)量最大化：

MaxQst（X1t， X2t）=KX1taX2tb

s.t.r1t X1t +r2tX2t≤M2t

這一規(guī)劃的最優(yōu)解為：

X1t=a M2t/（a+b）r1t，X2t=b M2t/（a+b）r2t

則最優(yōu)供應(yīng)量為：

Qst=K （a/r1t）a（b/r2t）bM2ta+b/（a+b）a+b

令Ωst=K （a/r1t）a（b/r2t）b/（a+b）a+b為開發(fā)商的開發(fā)系數(shù)，則：

Qst=ΩstM2ta+b（2）

3.沒有金融支持時(shí)的市場(chǎng)均衡狀態(tài)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)出清的情況下，必然有Qdt =Qst，則根據(jù)式（1）、式（2），有：

∑ti=1（1+r）t-iΩdM1i/P1t =ΩstMa+b2t

則均衡價(jià)格P1t①為：

①此時(shí)r與P1t正相關(guān)，是因?yàn)閞越高，消費(fèi)者積累的利息越多，因而購(gòu)房能力越強(qiáng)，而短期內(nèi)供給有限，由此導(dǎo)致P1t上升。

②此時(shí)Qdt為第一代購(gòu)房人的需求，因此式中的分子為此前t年的儲(chǔ)蓄房款，分母P1t變?yōu)楫?dāng)前價(jià)格P1。

三、金融支持下房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡

1.金融支持下消費(fèi)者的最優(yōu)選擇

由于金融支持提高了消費(fèi)者的購(gòu)房能力，消費(fèi)者只需支付首付后即可辦理抵押貸款按揭購(gòu)房。假設(shè)條件為：①社會(huì)上仍然只有兩代人，但是第二代消費(fèi)者現(xiàn)在能夠在金融支持下以按揭方式提前購(gòu)房； ②其收入依然分為兩塊來(lái)消費(fèi)：支付每年按揭款Li，剩下的為其他消費(fèi)； ③消費(fèi)者按照等額本息還款，借款利率固定為r′，期限為t年，首付成數(shù)為1-θ，則每期的固定還款額Li=P1Qd*θ* r′（1+r′）t/[（1+r′）t-1] ；④設(shè) =θ*r′（1+r′）t/[（1+ r′）t-1]，銀行只需要根據(jù)消費(fèi)者當(dāng)前收入狀況來(lái)貸款，未來(lái)收入狀況與消費(fèi)面積以及按揭款無(wú)關(guān)，因此其所受的約束條件為*P1Qd +P2Q2≤M1；⑤消費(fèi)者效用函數(shù)仍然為U（Qd，Q2）=Ln（AQdαQβ2）。

在以上假設(shè)條件下，第二代消費(fèi)者總效用最大化可以表示為：

MaxQdU（Qd，Q2i）=Ln（AQdαQβ2）

s.t. *P1Qd +P2Q2≤M1

這一規(guī)劃的最優(yōu)解為：

Qd=ΩdM1/P1=ΩdM1[（1+r′）t-1]P1θr′（1+r′）t

另外，由于第一代消費(fèi)者已經(jīng)有足夠的儲(chǔ)蓄房款，既可以選擇向銀行貸款，也可以選擇全款購(gòu)房，他們將全部參與購(gòu)房，因此總均衡消費(fèi)量Qd′為：

Qd′=Qd+Qdt②

=ΩdM1[（1+r′）t-1]P1θr′（1+r′）t+

∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdM1iP1（4）

2.金融支持下開發(fā)商的最優(yōu)選擇

在金融支持下開發(fā)商利用自有資金加上融資來(lái)建房，假設(shè)條件為：①開發(fā)融資額為L(zhǎng)，為簡(jiǎn)化模型融資利率也設(shè)為r′，則在市場(chǎng)出清條件下實(shí)際共有資金M2，=M2+（1-r′）L；②由于有金融支持，兩代人都能在第一期購(gòu)房，因此不考慮開發(fā)周期時(shí)，開發(fā)商將在t=1時(shí)開始提供住房，生產(chǎn)函數(shù)不變；③2種生產(chǎn)要素的數(shù)量分別為X1與X2，價(jià)格分別為r1與r2；④開發(fā)商所受的約束條件為r1 X1 +r2X2≤M2，。

開發(fā)商在約束條件下尋求產(chǎn)量最大化：

MaxQs（X1，X2）=KX1aX2b

s.t. r1X1 +r2X2≤M2，

這一規(guī)劃的最優(yōu)解為：

X1= a M2′/（a+b）r1，X2=b M2′/（a+b）r2

則：

Qs=K （a/r1）a（b/r2）bM2，（a+b）/（a+b）a+b

令Ωs=K （a/r 1）a（b/r2）b/（a+b）a+b為開發(fā)商的開發(fā)系數(shù)，則：

Qs=ΩsM2，（a+b）（5）

3.金融支持下的市場(chǎng)均衡狀態(tài)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)出清的情況下必然有Qd′=Qs，根據(jù)式（4）、式（5）有：

ΩdM1[（1+r′）t-1]P1θr′（1+r′）t + ∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdM1iP1=ΩsM2，（a+b）

則均衡價(jià)格P1為：

P1=ΩdM1[（1+r′）t-1]ΩsM2，（a+b）θr′（1+r′）t+∑ti=1（1+r）（t-1）ΩdM1iΩsM′2（a+b）（6）

四、在金融支持前后，消費(fèi)者的購(gòu)房時(shí)間及均衡狀況比較

1.金融支持下購(gòu)房時(shí)間t顯著提前

在金融支持前，儲(chǔ)蓄房款的時(shí)間 t為滿足QdtP1t=ΩdM1i的時(shí)間。t不是首要地取決于需求，而是取決于收入、利率、房?jī)r(jià)、目標(biāo)面積以及效用函數(shù)等，在其他幾方面一定的情況下收入將起決定作用。由于收入與房?jī)r(jià)的巨大差距，t將非常漫長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間無(wú)交易，住房需要受到明顯的壓抑。

在金融支持下，購(gòu)房時(shí)間將取決于需要和首付成數(shù)、利率和收入等金融支持的力度大小。從一般國(guó)際規(guī)律看，只要每期按揭不超過(guò)收入的一半，能支付首付，這樣的購(gòu)房人是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶。假設(shè)房?jī)r(jià)收入比為10，僅靠?jī)?chǔ)蓄需要最少t=10年才能購(gòu)房；而在金融支持下，如果首付2成，只需儲(chǔ)蓄t=2年即可購(gòu)房，購(gòu)房時(shí)間提前了8年；如果前期已有積蓄，則能夠馬上支付首付購(gòu)房，市場(chǎng)立即啟動(dòng)。

因此當(dāng)市場(chǎng)潛在需求大但是經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，能夠通過(guò)房地產(chǎn)金融提前啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)迅速拉動(dòng)內(nèi)需對(duì)抗蕭條，擺脫不景氣狀態(tài)，避免經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑。這從理論上證明在1998年亞洲金融危機(jī)中，我國(guó)開展住房市場(chǎng)改革，將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為支柱產(chǎn)業(yè)加大金融支持力度是正確決策。在房地產(chǎn)金融的支持下，我國(guó)樓市迅速擺脫低迷狀況提前進(jìn)入繁榮期，對(duì)迅速啟動(dòng)內(nèi)需對(duì)抗金融危機(jī)起了重要作用。

2.金融支持下均衡數(shù)量變化及主要金融影響因素

根據(jù)式（1）和式（4），金融支持后的房產(chǎn)均衡消費(fèi)數(shù)量變化為：

Q′=Qd′-Qdt=ΩdM1[（1+r′）t-1]P1θr′（1+r′）t

Q′>0是顯而易見的，因此金融支持下均衡消費(fèi)量將顯著上升。

與金融支持相關(guān)的幾個(gè)重要變量，其一階偏導(dǎo)為：

Q，/r′

Q，/θ

可見通過(guò)調(diào)低貸款利率和降低首付成數(shù)等手段提供金融支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡數(shù)量Q將比沒有金融支持時(shí)增加，由此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從蕭條進(jìn)入繁榮階段。同時(shí)要認(rèn)識(shí)到，金融手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響巨大而深遠(yuǎn)，因此把握好支持的“度”特別重要，避免過(guò)于激進(jìn)埋下隱患，尤其是首付成數(shù)，不能低于2成，否則風(fēng)險(xiǎn)將非常大。

3.金融支持下均衡價(jià)格變化及主要金融影響因素

將沒有金融支持下的均衡價(jià)格作為基礎(chǔ)價(jià)格，將金融支持下的均衡價(jià)格減去基礎(chǔ)價(jià)格的差值就是金融支持帶來(lái)的價(jià)格效應(yīng)。根據(jù)式（3）和式（6），金融支持下的價(jià)格效應(yīng)P′為：

P′=P1-P1t①=ΩdM1[（1+r′）r-1]ΩsM1（a+b）2θr′（1+r′）+

∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdMliΩsM′2（a+b）-∑ti=1（1+r）（t-i）ΩdMliΩsM2a+b

①價(jià)格差實(shí)際上可以理解為：金融支持下兩代人同時(shí)購(gòu)房的均衡價(jià)格，與金融支持前只有第一代人單獨(dú)購(gòu)房時(shí)均衡價(jià)格的差。因此金融支持前的價(jià)格P1t中的分母變?yōu)棣竤M2a+b。

在其他條件不變的情況下，隨著L增加，P′將逐漸下降，但不會(huì)下降為負(fù)值，尤其是在現(xiàn)實(shí)情況下，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期的客觀存在，房產(chǎn)供給存在一定的滯后性，而金融支持下房產(chǎn)需求卻在短期內(nèi)迅速增加，由此帶來(lái)實(shí)際均衡價(jià)格迅速攀升，使金融支持的價(jià)格效應(yīng)非常突出。進(jìn)入繁榮期后如果不及時(shí)降低支持力度，價(jià)格泡沫的產(chǎn)生與膨脹將不可避免。

與金融支持相關(guān)的重要變量，其一階偏導(dǎo)為：

P′/r′

P′/θ

P′/M2′

五、結(jié)論與政策建議

1.結(jié)論

從以上理論模型分析可見，金融支持對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重大影響，金融支持不僅提前了消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)間，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在1998年提前啟動(dòng)，迅速擺脫了亞洲金融危機(jī)的沖擊，量?jī)r(jià)齊升進(jìn)入繁榮階段，這是金融支持主要的正面效應(yīng)。

正是由于金融支持的價(jià)格效應(yīng)巨大，在繁榮期如果不通過(guò)利率、首付成數(shù)、房地產(chǎn)類融資等及時(shí)降低支持力度，將會(huì)導(dǎo)致價(jià)格泡沫的形成與膨脹，這是其最大的負(fù)面效應(yīng)。隨著我國(guó)金融支持力度的震蕩向上，金融支持與房?jī)r(jià)的正反饋效應(yīng)啟動(dòng)，推動(dòng)價(jià)格不斷走高使當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫明顯。戴德梁行研究報(bào)告顯示，2010年上海房?jī)r(jià)收入比已高達(dá)24.5，泡沫化態(tài)勢(shì)明顯，并有向二三線城市擴(kuò)散的趨勢(shì)，說(shuō)明金融支持過(guò)度的最大負(fù)面效應(yīng)已在我國(guó)體現(xiàn)得非常充分。

2.政策建議

以上都是基于完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的市場(chǎng)均衡狀況分析。從本文的實(shí)證分析中可見，在我國(guó)實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)純粹的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，而是受到政府、房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行等強(qiáng)勢(shì)參與者的干預(yù)，使金融支持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響盡管在總體上與理論分析相吻合，但是仍然表現(xiàn)出許多與理論分析不一致的方面[11，12]。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于金融支持是一柄雙刃劍，既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，又會(huì)導(dǎo)致泡沫，而一旦泡沫破裂將嚴(yán)重打擊金融和經(jīng)濟(jì)，因此怎樣充分利用金融支持的積極效應(yīng)，避免及抑制其不利影響就非常關(guān)鍵。

（1）在經(jīng)濟(jì)衰退期加大金融支持力度，如適當(dāng)降低首付成數(shù)、降低及提供優(yōu)惠利率、提高開發(fā)商和購(gòu)房人的融資額度，將房地產(chǎn)金融作為反衰退與抗通縮的有效工具之一，在我國(guó)目前城市化進(jìn)程的關(guān)鍵時(shí)期，其效果將非常顯著。

（2）遏制泡沫最佳時(shí)機(jī)是泡沫剛剛形成之時(shí)，一旦泡沫膨脹后，調(diào)控將面臨兩難困境。在房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯繁榮后，應(yīng)該及時(shí)降低支持力度，防止泡沫的產(chǎn)生及膨脹。如果等到泡沫膨脹后才去擠壓甚至戳破，將比泡沫膨脹前采取積極預(yù)防措施付出高昂得多的代價(jià)，美國(guó)、日本及東南亞金融危機(jī)就是前車之鑒。我國(guó)2003年開始進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，很快取得了明顯效果，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭在一定程度上得到了遏制，但由于政策在2005年又開始松動(dòng)，錯(cuò)過(guò)了遏制泡沫的最佳時(shí)機(jī)，使得我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控在當(dāng)前內(nèi)憂外患中面臨兩難困境，因此在今后政策實(shí)施過(guò)程中務(wù)必吸取這個(gè)重大教訓(xùn)。

（3）我國(guó)房地產(chǎn)泡沫近年來(lái)明顯膨脹的情況下，必須從供需兩方面同時(shí)著手?jǐn)D泡沫，綜合運(yùn)用各種金融手段，如提高首付成數(shù)和利率、收縮房地產(chǎn)類貸款等數(shù)量和價(jià)格工具。對(duì)開發(fā)融資的理論與實(shí)際影響相背離所反映出的問(wèn)題，要引起足夠的重視，加強(qiáng)引導(dǎo)使融資真正流向房地產(chǎn)開發(fā)以增加有效供給；對(duì)投機(jī)如購(gòu)買多套房、異地購(gòu)房等，要從消費(fèi)金融上加以抑制[11]。

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[10]戴德梁行研究部.長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年3季度研究報(bào)告[D].南京，2010-11-2.

第3篇：金融支持房地產(chǎn)政策范文

1.金融資源配置不當(dāng)，將使制造業(yè)發(fā)展虛弱數(shù)據(jù)顯示：2014年，無(wú)錫全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8205.31億元，同比增長(zhǎng)8.2%，其中：工業(yè)增加值3017.5億元，同比增長(zhǎng)4.9%。但是，截至2014年末，全市制造業(yè)貸款余額3033.21億元，同比下降5.08%。制造業(yè)貸款不增反降，增速與地區(qū)經(jīng)濟(jì)尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速不相匹配。而無(wú)錫市制造業(yè)現(xiàn)在正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，離不開金融業(yè)的資金支持。信貸資金結(jié)構(gòu)重心偏移，將使制造業(yè)發(fā)展得不到足夠的資金，難以順利完成這一艱難的轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程，不利于其持續(xù)健康發(fā)展，從而有損于整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

2.資金大量流向低產(chǎn)出效率領(lǐng)域，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年，房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)增加值在GDP中的占比合計(jì)僅為11.31%，低于制造業(yè)的35.45個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)貸款增量在行業(yè)貸款增量中的占比合計(jì)為91.4%，高于制造業(yè)的153.4個(gè)百分點(diǎn)。信貸資金明顯大量流向了低產(chǎn)出效率的行業(yè)領(lǐng)域，而產(chǎn)出效率較高的制造業(yè)等行業(yè)資金支持相對(duì)不足，降低了銀行信貸資金的使用效率，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3.信貸資金大量投向房地產(chǎn)業(yè)，加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)2014年以來(lái)，雖然無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷，但是房地產(chǎn)業(yè)融資需求依然較為旺盛。2014年房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)增加139.88億元，較同期制造業(yè)貸款多增300.49億元；增速8.98%，高于各項(xiàng)貸款增幅3.56個(gè)百分點(diǎn)。但是，信貸資金源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)難以進(jìn)行理性調(diào)整，使得房地產(chǎn)泡沫會(huì)越來(lái)越大，加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.政府融資平臺(tái)的債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，償債風(fēng)險(xiǎn)不斷加大調(diào)查顯示：70%左右的政府融資平臺(tái)或類平臺(tái)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上。而政府融資平臺(tái)或類平臺(tái)投資項(xiàng)目一般具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大、投資見效慢的特點(diǎn)，很多項(xiàng)目并沒有充裕的現(xiàn)金流來(lái)償債，主要依靠財(cái)政資金來(lái)還款。加之大量2009年投放的平臺(tái)貸款集中到期，2014年全年政府融資平臺(tái)貸款到期金額達(dá)320億元。在償債壓力較大的情況下，個(gè)別政府甚至純粹進(jìn)行償債性融資，借新賬還舊賬，不斷提高政府融資平臺(tái)的杠桿率，進(jìn)一步加大了政府融資平臺(tái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、引導(dǎo)信貸資金投向的思考

1.加強(qiáng)政策引導(dǎo)和信貸指導(dǎo)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)一是通過(guò)稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等措施對(duì)企業(yè)自主創(chuàng)新與技術(shù)進(jìn)步給予大力支持，激發(fā)企業(yè)投資需求和擴(kuò)大再生產(chǎn)融資需求。二是推進(jìn)融資對(duì)接工作，依托已建立的企業(yè)融資信息服務(wù)平臺(tái)，與經(jīng)濟(jì)主管部門合作，繼續(xù)全市產(chǎn)業(yè)政策信息、重點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)名錄庫(kù)、企業(yè)融資需求信息，通過(guò)“銀企對(duì)接”等方式，為有信貸規(guī)模的銀行和有信貸需求的企業(yè)搭建平臺(tái)，滿足有效信貸需求。三是充分利用政策工具，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，深化“央行票據(jù)通”業(yè)務(wù)，激活央行政策工具杠桿作用，引領(lǐng)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化科技型企業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)融資模式，加快推動(dòng)全市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2.加快信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，提高信貸資產(chǎn)產(chǎn)出效率一是繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，加大對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、節(jié)能環(huán)保等重點(diǎn)領(lǐng)域的支持力度，加大優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)的培育力度，培育信貸需求新增長(zhǎng)點(diǎn)；二是引導(dǎo)商業(yè)銀行將信貸政策多向小企業(yè)傾斜，提高對(duì)小企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的容忍度，繼續(xù)加大支小再貸款和再貼現(xiàn)的支持力度；三是引導(dǎo)商業(yè)銀行合理設(shè)定銀行盈利目標(biāo)和不良資產(chǎn)目標(biāo)，建立風(fēng)險(xiǎn)與效益統(tǒng)籌、當(dāng)期與長(zhǎng)遠(yuǎn)兼顧的銀行績(jī)效考核制度，防止銀行機(jī)構(gòu)為了片面追逐短期利益，將過(guò)多信貸資金投向房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。

3.建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理一是保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。完善房地產(chǎn)稅收和金融政策，抑制不合理房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求。二是準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的內(nèi)涵、力度和節(jié)奏。各銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)信貸導(dǎo)向要求，在各自上級(jí)行信貸政策框架內(nèi)積極實(shí)施差別化的授信管理政策，加大對(duì)惠民、民生領(lǐng)域的金融支持，重點(diǎn)支持普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，積極支持保障房項(xiàng)目。三是商業(yè)銀行應(yīng)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，密切關(guān)注開發(fā)貸款的投向及流向，做好貸后檢查管理；同時(shí)，密切關(guān)注房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)抵押情況，特別是部分高端住宅產(chǎn)權(quán)的二次抵押或查封，以有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

第4篇：金融支持房地產(chǎn)政策范文

著力建立多層級(jí)住房供應(yīng)體系

房地產(chǎn)業(yè)的基本矛盾是供需矛盾,房?jī)r(jià)上漲是矛盾的體現(xiàn)形式,解決的方法是加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié),難點(diǎn)和關(guān)鍵著力點(diǎn)是建立多層級(jí)的住房供應(yīng)體系,切實(shí)增加住房有效供給,這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)可持續(xù)的關(guān)鍵。

我國(guó)人口超過(guò)13億,城鎮(zhèn)常住人口不到50%,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均70%以上的水平,城市化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了剛性需求。城鎮(zhèn)居民由于原來(lái)的住房戶型較不合理、面積較小,或由于收入的提高,會(huì)產(chǎn)生改善型需求甚至奢侈性消費(fèi)需求。我國(guó)大規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的歷史還不長(zhǎng),現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的根本矛盾是供需矛盾,總體供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)將長(zhǎng)期存在,這是區(qū)別于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的最大國(guó)情。房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期基本目標(biāo)應(yīng)該是滿足居民的合理住房消費(fèi)需求,以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市發(fā)展帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)需求。

解決供需矛盾的根本方法是加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié),通過(guò)加大供應(yīng)來(lái)滿足正常的房地產(chǎn)需求。一方面,根據(jù)我國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)以及環(huán)境資源承載能力,鼓勵(lì)自住型消費(fèi)需求,提高投機(jī)性和侈奢性住房需求的成本。另一方面,必須建立租賃房、保障房、商品房等多層級(jí)住房供應(yīng)體系,以對(duì)應(yīng)多層級(jí)的消費(fèi)人群,加大供應(yīng)力度,切實(shí)滿足日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)需求。

從過(guò)去情況來(lái)看,需求調(diào)控見效快,供應(yīng)控制也有手段,但增加供應(yīng)的辦法不多、效果不好。最近幾年都沒有完成土地供應(yīng)計(jì)劃,保障房建設(shè)沒有達(dá)到社會(huì)預(yù)期,租賃房市場(chǎng)亟待完善。而有效供應(yīng)不充足,就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲和各種矛盾累積。只有解決了供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)問(wèn)題,才能解決房地產(chǎn)業(yè)的主要矛盾。

發(fā)揮房地產(chǎn)金融的調(diào)整作用

房地產(chǎn)金融應(yīng)該在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需中發(fā)揮作用,也只有房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)健康發(fā)展,房地產(chǎn)金融才能穩(wěn)健運(yùn)行。

金融政策一方面要保證金融體系穩(wěn)健運(yùn)行,另一方面還要支持房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展,二者相互依存。在當(dāng)前環(huán)境下,應(yīng)該注意以下四個(gè)方面:

第一,堅(jiān)持差別化住房信貸政策,嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房,大力支持合理的自住型購(gòu)房。通過(guò)按揭政策的導(dǎo)向,將房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)成為一個(gè)以消費(fèi)為主的市場(chǎng)。在技術(shù)層面上,需要建立一套全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的住房登記信息系統(tǒng),保證政策的可操作性。但在執(zhí)行尺度上,宜寬嚴(yán)相濟(jì),對(duì)改善型住房需求不能一棍子打死,相反應(yīng)該予以必要的支持。追求美好居住環(huán)境是人類共同的愿望,我們需要限制的只是投機(jī)炒作。

與國(guó)外對(duì)比,我國(guó)按揭貸款市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間,這也表明我國(guó)住房消費(fèi)的潛在動(dòng)力很足。2009年全年個(gè)人住房貸款新增1.4萬(wàn)億元,余額達(dá)4.76萬(wàn)億元,但僅占各項(xiàng)貸款余額的12%、居民儲(chǔ)蓄存款的18%,相當(dāng)于GDP的13.2%。而2009年底美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等國(guó)家未清償?shù)淖》康盅嘿J款余額與GDP的比率分別為82%、88%、45%。當(dāng)然,國(guó)外具有較為發(fā)達(dá)的住房抵押貸款證券化市場(chǎng),為商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款提供了資金渠道。

第二,大力發(fā)展開發(fā)金融。開發(fā)金融的現(xiàn)狀是發(fā)展不足、創(chuàng)新不足。要增加供應(yīng),就需要開發(fā)金融的支持。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金,也就是常說(shuō)的房地產(chǎn)基金,要加快發(fā)展、鼓勵(lì)發(fā)展、支持發(fā)展。REITS也是一種非常好的房地產(chǎn)投融資工具,國(guó)外成功的REITS市場(chǎng)很多,可以大膽地試點(diǎn)。對(duì)租賃房和保障房,也可以設(shè)計(jì)專門的融資工具,如發(fā)行項(xiàng)目收益?zhèn)蛑苯幼龀蒖EITS進(jìn)行項(xiàng)目融資。

第三,發(fā)展替代性儲(chǔ)蓄工具,為社會(huì)資金提供更多可以選擇的投資渠道。過(guò)去一年多大家都體會(huì)到了,流動(dòng)性過(guò)多,就會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的通脹預(yù)期,過(guò)多資金進(jìn)入樓市保值增值,從而推升房?jī)r(jià)短期過(guò)快上漲,這并不是好事。因此,我們可以通過(guò)前面說(shuō)的房地產(chǎn)基金、REITS、項(xiàng)目收益?zhèn)冉鹑诠ぞ呶丈鐣?huì)資金投資到房地產(chǎn)開發(fā)。但僅有這些工具可能不夠,還要發(fā)展替代性儲(chǔ)蓄工具,供不同偏好的投資者進(jìn)行選擇。替代性儲(chǔ)蓄工具比加息更有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。這樣做的好處是,該來(lái)的資金來(lái),該走的資金走,各行其道,避免過(guò)于寬松的流動(dòng)性對(duì)樓市一哄而上,也可以防止收緊流動(dòng)性時(shí)對(duì)樓市造成不必要的傷害。

第四,金融政策要和其他政策配合使用。目前房地產(chǎn)行業(yè)的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制不盡完善。在房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”中,金融政策因?yàn)椴僮骱?jiǎn)便、見效快而受到了“重用”。但每項(xiàng)政策都有其自身特定功效和局限性,要建立多種工具相協(xié)調(diào)、長(zhǎng)短期手段相結(jié)合的科學(xué)調(diào)控體系。

房地產(chǎn)開發(fā)投資步入平穩(wěn)增長(zhǎng)期

從中長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)開發(fā)投資有望步入平穩(wěn)增長(zhǎng)期,房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展具有堅(jiān)實(shí)的支撐點(diǎn)。

第5篇：金融支持房地產(chǎn)政策范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融 信用風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)證券化

1. 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1.1金融政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。2003年至2008年上半年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控采取的是較為趨緊的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消費(fèi)為主的金融政策，但這些政策調(diào)整滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整，2008年在房改以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)不景氣，一是成交量下跌幅度較大，二是70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，三是房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。

1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，50%以上依靠銀行貸款，雖然我國(guó)已經(jīng)建立了銀行信貸、股權(quán)、信托等多種融資體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過(guò)程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3投資性買房誘發(fā)價(jià)格泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足。上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)刺激房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下，大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。而投資性買房屬于不真實(shí)的購(gòu)房消費(fèi)，本質(zhì)上是住房?jī)r(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié)，但由于炒作，投資或投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房?jī)r(jià)。

1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)分析

由于我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中.消費(fèi)者相對(duì)而言處于信息缺乏的一方，同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，在市場(chǎng)博弈過(guò)程中處于不利地位。

法律制定落后于市場(chǎng)的發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，要依靠強(qiáng)大的法律體系。目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔(dān)保法》，但有關(guān)住宅抵押貸款方面的規(guī)定不詳細(xì)這就有礙于銀行資金的安全性、流動(dòng)性。同時(shí)我國(guó)尚沒有真正意義上的《投資基金法》，因此無(wú)法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以規(guī)定，房地產(chǎn)基金無(wú)法可依。

房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī)，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范和安全運(yùn)行，因此，一是要完善《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等法律法規(guī)條文，增加有關(guān)房地產(chǎn)金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《投資基金法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企合作關(guān)系；三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，同時(shí)通過(guò)法律手段，盡量挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2. 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施及建議

僅就房地產(chǎn)金融運(yùn)行自身來(lái)說(shuō)，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)國(guó)情，可以主要通過(guò)抓住以下幾方面，來(lái)努力化解相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.1選擇符合企業(yè)發(fā)展的融資渠道

企業(yè)在選擇采取何種籌資方式時(shí)，要對(duì)各種融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)、獲利等做好分析和計(jì)算，設(shè)計(jì)出各種不同的融資方案，對(duì)各種方案進(jìn)行比較：第一，看其收益率是否會(huì)高于其投資成本；第二，其財(cái)務(wù)杠桿收益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否能達(dá)到均衡。然后，根據(jù)企業(yè)的自身情況選擇一種最佳方案。項(xiàng)目不同，對(duì)融資需求的量也就不同，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資并不能完全按照原有的資本結(jié)構(gòu)中各種資金所占比例來(lái)進(jìn)行，在指定多種方案的前提下，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下選擇最佳的融資方式，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)降低了投資成本，確保企業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。

2.2完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境和信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新需要政府的大力支持，政府要確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道穩(wěn)定的同時(shí)保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。政府必須制定相關(guān)政策，無(wú)論是金融體系還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)壓力，都能保證相互平衡發(fā)展，比如金融體系出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，政府更多地考慮如何保持金融體系的安全與穩(wěn)定。在不同情況下相關(guān)機(jī)構(gòu)要做出相應(yīng)的調(diào)整，以適應(yīng)需求的變化。

當(dāng)前我國(guó)的證券投資基金還不能直接投資于房地產(chǎn)，沒有制定相關(guān)法律來(lái)規(guī)定對(duì)其房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立等，因此，必須推出相關(guān)法律，以建立長(zhǎng)期的投資基金組織。

2.3扶持房地產(chǎn)企業(yè)證券化發(fā)展

資產(chǎn)證券化也是解決房地產(chǎn)企業(yè)資金瓶頸的一個(gè)選擇。資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)融資資產(chǎn)流通市場(chǎng)的前提條件，巨額的房地資產(chǎn)經(jīng)過(guò)證券化之后，就可以實(shí)現(xiàn)分割交易，極大地改善資產(chǎn)流動(dòng)性。國(guó)外的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較豐富，主要有債券憑證、抵押權(quán)證券、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證券、受益憑證和不動(dòng)產(chǎn)共同基金等，但并非所有品種都適合我國(guó)的國(guó)情，因此應(yīng)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，加快金融體制的改革和創(chuàng)新，盡快建立多層次的市場(chǎng)體系。此外，政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)證券化予以扶持，一方面政府金融機(jī)構(gòu)參與債權(quán)的二級(jí)市場(chǎng)交易，為債權(quán)的流動(dòng)提供擔(dān)保；另一方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資基金給予某些稅收的優(yōu)惠支持，如免征投資者房地產(chǎn)證券利息所得稅，政府可給予政策支持，從稅收和法規(guī)制度等多方面入手，推動(dòng)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。

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第6篇：金融支持房地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格;利率;匯率

Abstract:This paper firstly presents a model showing the relations among real estate price， interest rate and exchange rate. Then it conducts an empirical study of the relations among real estate price， interest rate and exchange rate in twelve cities in China by introducing the model. The results show that there exist negative correlation between interest rate and real estate price， and positive correlation between exchange rate and real estate price. These relations conflict with theory. The findings tell us that the gradual improvement of financial market contributes to interest rate and exchange rate regulating economy since there are defects in China’s financial institution. Therefore， we believe that the relative stabilization of real estate price is the key to maintaining the sound operation of real estate industry and that wise interest rate and exchange rate policies play a crucial role under a perfect financial system.

Key words:real estate price; interest rate; exchange rate

一?引言

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其供給和需求都離不開銀行貸款，具有第二金融的“美稱”，使得貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有極其重要的影響?在開放的經(jīng)濟(jì)條件下，利率?匯率是主要的貨幣政策工具，當(dāng)以這些工具為代表的貨幣政策較為寬松時(shí)，常常出現(xiàn)金融支持過(guò)度現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)，甚至出現(xiàn)金融危機(jī)?

經(jīng)驗(yàn)研究表明，名義利率與住宅價(jià)格之間呈負(fù)向關(guān)系?如，Arcelus和Meltzer(1973)認(rèn)為抵押貸款規(guī)模對(duì)住宅供給和需求影響不大，但具有較高的住宅供給和需求彈性;Kau & Keenan(1980)認(rèn)為利率與住宅需求呈反比關(guān)系，提高利率將導(dǎo)致投資和住宅價(jià)格同時(shí)下降;Agarwal和Phillips(1984)為降低利率而額外付款的抵押模式降低了抵押貸款的利率效率，并降低了對(duì)住宅價(jià)格的影響，兩者之間呈負(fù)向關(guān)系;Harris(1989)通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析發(fā)現(xiàn)名義利率是影響住宅增值預(yù)期的主要變量，通過(guò)預(yù)期的影響，名義抵押貸款利率與住宅價(jià)格呈反向關(guān)系;Reichert(1990)認(rèn)為美國(guó)地區(qū)房?jī)r(jià)與抵押利率存在負(fù)向關(guān)系;Dongchul Cho(2004)也認(rèn)為住宅的租押價(jià)格取決于實(shí)際利率，實(shí)際利率越低，租押價(jià)格上升得越快?

與此同時(shí)，其他學(xué)者也對(duì)利率與住宅價(jià)格的關(guān)系做了深入研究?如，著名城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家Muth(1986)在估算抵押貸款函數(shù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，住宅價(jià)格與長(zhǎng)期利率關(guān)系密切;Baffoe-Bonnie(1998)認(rèn)為住宅市場(chǎng)對(duì)抵押貸款沖擊非常敏感?Adrian Cooper(2004)利用牛津經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)(OEF)模型對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，自20世紀(jì)80年代以來(lái)英國(guó)抵押貸款利率與長(zhǎng)期利率的聯(lián)系制度使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度減弱，但是近期該利率機(jī)制卻是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的主要原因?但20世紀(jì)90年代以來(lái)，一些文獻(xiàn)還對(duì)利率與住宅價(jià)格的關(guān)系提出了另外一種觀點(diǎn)，如Pozdena(1990)，Painter和Redfern(2002)認(rèn)為金融創(chuàng)新和違規(guī)操作使得利率與住宅價(jià)格間的關(guān)系已經(jīng)被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中發(fā)現(xiàn)住宅需求和利率間存在正向關(guān)系?

國(guó)外學(xué)者對(duì)利率與住宅價(jià)格的關(guān)系研究比較充分，但他們的研究觀點(diǎn)仍然存在一定差異，而且忽略了匯率與住宅價(jià)格的關(guān)系研究?當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲，為降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行于2004年10月29日和2005年3月16日兩次調(diào)整住房貸款政策，貸款利率分別上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)和0.20個(gè)百分點(diǎn)?同時(shí)，近期美元持續(xù)下跌，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期看好和較高投資回報(bào)預(yù)期與人民幣供求結(jié)構(gòu)上的不平衡，使得我國(guó)面臨著人民幣升值的壓力?然而，國(guó)內(nèi)貨幣政策和國(guó)際金融環(huán)境變化將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有何影響呢?下面將從理論和實(shí)證兩個(gè)層面，對(duì)該問(wèn)題做細(xì)致研究?本文第二部分將通過(guò)構(gòu)建利率?匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系模型，解決三者理論關(guān)系不確定或研究不充分等問(wèn)題;第三部分對(duì)實(shí)證分析涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行描述;第四部分利用理論模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證研究;最后得出結(jié)論及基本對(duì)策?

二?理論模型

在開放經(jīng)濟(jì)條件下利率和匯率的不斷波動(dòng)，使資本在各產(chǎn)業(yè)之間頻繁轉(zhuǎn)移，對(duì)資本品收益和價(jià)格產(chǎn)生了深刻影響?由于房地產(chǎn)是一種重要的資本品，而且其開發(fā)和銷售都與金融支持有密切聯(lián)系，利率和匯率的變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)資金鏈產(chǎn)生重要影響，使得房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與利率和匯率有著更直接的關(guān)系?

由于房地產(chǎn)業(yè)金融依賴度極高，房地產(chǎn)價(jià)格隨著金融支持力度的變化而波動(dòng)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率超過(guò)銀行貸款利率時(shí)，將形成價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)群體投機(jī)行為，最終使房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)?在上述這種機(jī)制作用下，我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格的形成主要受兩個(gè)因素影響:(1)房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得的收益，其中假設(shè)資本收益預(yù)期為零;(2)房地產(chǎn)所有者預(yù)期的增值收益?下面將沿著該思路推導(dǎo)出房地產(chǎn)價(jià)格與利率?匯率的理論關(guān)系?根據(jù)前面的分析，我們假定房地產(chǎn)價(jià)格由兩部分組成:

Pt=Pmt+Ht(1)

期中，Pt代表t期的房地產(chǎn)價(jià)格;Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格;Ht代表房地產(chǎn)作為投資品而獲得增值收益的現(xiàn)值?很顯然，房地產(chǎn)預(yù)期增值收益的現(xiàn)值可表示為:

Ht=H*t+1/(1+it) (2)

期中，H*t+1代表下一期預(yù)期增值收益;i代表t期的利率?

房地產(chǎn)市場(chǎng)跟股票市場(chǎng)一樣，消費(fèi)者具有買漲不買跌的投資心理?一旦部分消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格將上漲，其他消費(fèi)者會(huì)匆忙跟進(jìn)，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮?因此，我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)增值收益與前一期的收益相關(guān)，即與房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率有關(guān)?由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)?銷售都離不開銀行貸款，使得利率變化對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)增值收益有很大影響?同時(shí)，貨幣升值將使國(guó)際游資迅速向獲利性好的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在較短的時(shí)期內(nèi)完成貨幣買入賣出的置換，吸納這些游資的行業(yè)不會(huì)是汽車業(yè)，也不會(huì)是國(guó)內(nèi)的消費(fèi)品生產(chǎn)行業(yè)，而最大可能是有較長(zhǎng)久消費(fèi)需求支持的房地產(chǎn)業(yè)?這些“熱錢”會(huì)像吹氣球一樣很快地把房地產(chǎn)業(yè)炒熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升?因此，下一期房地產(chǎn)增值收益可表示為:

H*t+1=f(gt，it，Et) (3)

其中，gt表示房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率，E表示匯率，上述公式說(shuō)明H*t+1是由過(guò)去價(jià)格的增長(zhǎng)率?利率和匯率共同決定?

由于方程(1)中Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格，即消費(fèi)者從房地產(chǎn)的使用中獲得的效用，因此我們可以認(rèn)為此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格僅與收入Y和利率i有關(guān)?這是一種簡(jiǎn)化的描述，收入Y可以代表消費(fèi)者的需求能力，利率i代表金融支持程度，同時(shí)也是一個(gè)宏觀變量?因此，自身使用時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格可表示為:

Pmt=f(Yt，it)(4)

將方程(3)?(4)代入方程(3)，可得到如下表達(dá)式:

Pt=f1(Yt，it)+f2(gt，i，E)/(1+i)(5)

通過(guò)上面的理論分析，可以清楚地了解到影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的若干因素，分別是可支配收入?過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率?利率和匯率?根據(jù)方程(5)建立近似線性方程如下:

第7篇：金融支持房地產(chǎn)政策范文

一方面，歐債危機(jī)加深打擊中國(guó)出口，而兩年嚴(yán)厲的政策效果疊加，也導(dǎo)致住宅及房地產(chǎn)相關(guān)投資和消費(fèi)出現(xiàn)明顯下滑。由于房地產(chǎn)調(diào)控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑使得穩(wěn)增長(zhǎng)壓力加大。

而另一方面，剛性需求仍然旺盛，僅由于4月以來(lái)支持剛需的利率有所放松，便帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖。房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈與調(diào)控預(yù)期相悖，使得短期來(lái)看，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策難言放松。這樣看來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的關(guān)節(jié)點(diǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策不必刻意以房?jī)r(jià)下跌為目的，實(shí)際上，個(gè)別地區(qū)剛性需求旺盛、供給不足也是支持房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌的重要原因。

同時(shí)，考慮到調(diào)控存在多重矛盾，如果能在價(jià)格可控范圍內(nèi)逐步放大成交量，不僅符合當(dāng)前購(gòu)房者利益，也不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成過(guò)度影響，或許是件好事。而出口下滑，消費(fèi)穩(wěn)定之下，基建投資加大有利于平衡房地產(chǎn)投資下滑，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

降房?jī)r(jià)與穩(wěn)增長(zhǎng)

本輪中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策已持續(xù)兩年有余，其嚴(yán)厲程度在全球范圍內(nèi)都屬罕見，限購(gòu)又限貸的政策可謂絕無(wú)僅有。在政策重壓下，近兩年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的局面有所改觀，并在去年10月出現(xiàn)輕微下降。

但是，由于剛需旺盛，4月以來(lái)支持剛需的貸款稍有松動(dòng)，便帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售的大幅回升、房?jī)r(jià)也有上漲趨勢(shì)。房?jī)r(jià)上漲與調(diào)控目標(biāo)不符，決策層近日多次強(qiáng)調(diào)擁有足夠的政策儲(chǔ)備以防止房?jī)r(jià)反彈，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)仍未達(dá)到，短期內(nèi)不會(huì)有所放松。

盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策有利于房?jī)r(jià)回歸合理水平，但由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，能夠帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)與投資，所以多年來(lái)房地產(chǎn)一直是支持內(nèi)需與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷加重了經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

降房?jī)r(jià)與保增長(zhǎng)目標(biāo)之間協(xié)調(diào)困難，有時(shí)甚至存在矛盾，使得房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)預(yù)期在政策執(zhí)行期間存在著諸多不確定性。

首先，房地產(chǎn)調(diào)控和促消費(fèi)之間存在矛盾。持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售下滑，也對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)起到了間接抑制作用，對(duì)消費(fèi)和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不利。

從社會(huì)消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)來(lái)看，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，7月家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類消費(fèi)同比增長(zhǎng)分別為8.9％、26.4％、25.5％，比6月增速分別下降了0.6個(gè)、2.3個(gè)和3.8個(gè)百分點(diǎn)。

其次，房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)和投資之間也存在矛盾。

近兩年，伴隨著新屋開工的減少，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑。1月－7月房地產(chǎn)投資增速下滑至15.4％，比1月－6月降低1.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)金融危機(jī)以來(lái)的新低。除此之外，1月－7月住宅開工面積同比增速?gòu)?月－6月的-10.7％繼續(xù)下滑至-13.4％。而1月－7月固定資產(chǎn)投資同比增速為20.4％，之所以能夠一改走低趨勢(shì)，與前六個(gè)月持平，主要得益于政策對(duì)基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)的支持。

再有，房地產(chǎn)調(diào)控與地方政府收入之間也存在矛盾?？紤]到地方政府過(guò)去一直對(duì)土地收入依賴較大，目前地方政府的現(xiàn)金流已經(jīng)受到了影響。根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款約2.7萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級(jí)收入的66.5％。但在加緊房地產(chǎn)調(diào)控后，土地收益一再下跌。

中國(guó)指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期下降38％。

調(diào)控博弈

如此看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了博弈階段。筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)、投資都有拉動(dòng)作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極支持作用應(yīng)該肯定。而調(diào)控政策不必刻意以房?jī)r(jià)大幅下跌為目的。

而房地產(chǎn)問(wèn)題從來(lái)就不是孤立的，未來(lái)要真正促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)政策還需要從以下幾個(gè)方面作出努力。

一是注意配套政策的推行。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫對(duì)中等和以下收入家庭確實(shí)存在，但豪宅市場(chǎng)反而泡沫較小，一刀切的調(diào)控政策很難收到理想效果。

因?yàn)橐环矫?，?duì)于高收入群體來(lái)說(shuō)，由于中國(guó)投資渠道較少且豪宅不貴，自然加大了高收入群體投資房產(chǎn)的現(xiàn)象；另一方面，由于對(duì)于中低收入群體來(lái)講房?jī)r(jià)極高，陋室難求，即便房?jī)r(jià)下降，也很難有購(gòu)房能力。

因此，在調(diào)整房地產(chǎn)政策之時(shí)，更應(yīng)該注重其他政策的配套實(shí)施，如加快落實(shí)收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉(zhuǎn)移支付；加快金融市場(chǎng)改革、規(guī)范資本市場(chǎng)以提振投資者信心、拓寬投資渠道等等。

二是促使調(diào)控依據(jù)更加清晰。

毫無(wú)疑問(wèn)，判斷房?jī)r(jià)是否合理自然需要準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。不過(guò)十分遺憾，自1998年房改以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就缺乏完善的統(tǒng)計(jì)體系。

例如，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2009年國(guó)內(nèi)貨幣政策和針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的抑制性政策已經(jīng)全面放松。其后，房?jī)r(jià)上漲很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產(chǎn)泡沫的形成。但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年底的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格卻顯示2009年房?jī)r(jià)僅上漲1.5％，明顯偏離直觀感受。

為避免爭(zhēng)議，去年統(tǒng)計(jì)局取消了公布房屋均價(jià)漲幅平均數(shù)，使得市場(chǎng)失去了對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的最直觀感受，也導(dǎo)致研究者多年跟蹤的房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)出現(xiàn)中斷。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的混亂，使得決策層政策缺乏公信力。

三是改變近幾年房地產(chǎn)政策時(shí)而過(guò)緊，時(shí)而過(guò)松，變化幅度過(guò)大的情況。

第8篇：金融支持房地產(chǎn)政策范文

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來(lái)源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)?。蝗珖?guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

1.風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無(wú)法滿足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩?lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。自1998年以來(lái)，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對(duì)于目前所存在問(wèn)題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來(lái)解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問(wèn)題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來(lái)。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過(guò)貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，住房抵押貸款，尤其是近年來(lái)個(gè)人購(gòu)房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過(guò)證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。

5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問(wèn)題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國(guó)家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國(guó)的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購(gòu)房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。

6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳洪波等.我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及政策取向[J].財(cái)政金融.2006，02.

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[4]姚長(zhǎng)輝.中國(guó)住房抵押貸款證券創(chuàng)新研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2001.

第9篇：金融支持房地產(chǎn)政策范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格通脹投資貸款

房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的金融屬性，是一個(gè)高度依賴金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)，購(gòu)買力和流動(dòng)性等因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有重要的影響，研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高的內(nèi)驅(qū)力對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要意義。

一、綜述

1、國(guó)外研究現(xiàn)狀

國(guó)外學(xué)者的已有研究大多數(shù)以房?jī)r(jià)及其變動(dòng)指數(shù)為因變量，宏觀經(jīng)濟(jì)因素為自變量，通過(guò)建立回歸模型研究其間關(guān)系。Case，Shiller（1990）基于美國(guó)4個(gè)大城市 1970 年一季度―1986年三季度的數(shù)據(jù)，采用時(shí)間序列截面法，分析得出：房?jī)r(jià)和人均收入以及價(jià)格的滯后變量變化呈正相關(guān)關(guān)系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美國(guó)三鎮(zhèn) 1981 年10月―1988 年 9 月的數(shù)據(jù)，采用OLS 回歸法得出：宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房?jī)r(jià)具有重要影響。Quigley（1999）基于美國(guó) 41 個(gè)城市 1986―1994 年的數(shù)據(jù)，采用時(shí)間序列截面法，分析得出：宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

2、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

早在 20 世紀(jì) 90 年代，國(guó)內(nèi)已有學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因作出研究。張慧芳（1996）指出土地市場(chǎng)不規(guī)范、安置用房量大、拆遷費(fèi)用高、商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成不合理、商品房標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、房屋工程費(fèi)上漲幅度過(guò)大、開發(fā)商回報(bào)率過(guò)高是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的原因。

之后又有學(xué)者運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)的方法研究影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素。曹振良（2006）運(yùn)用理論及實(shí)證分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的四要素，即宏觀經(jīng)濟(jì)、金融支持、投機(jī)和調(diào)控政策。高鐵梅、梁云芳（2006）運(yùn)用協(xié)整模型和 H- P濾波計(jì)算房地產(chǎn)均衡價(jià)格及房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)。柳冬（2008）運(yùn)用多因素回歸模型、狀態(tài)空間模型及 Kalman 濾波方法，預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)，并分析金融危機(jī)后房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素。周建軍（2009）基于我國(guó) 2000 年一季度―2007 年二季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究得出：土地價(jià)格和居民可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，但人民幣實(shí)際利率與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。楊瑾（2010）基于對(duì)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)理論、價(jià)值理論的研究，得出在 7個(gè)不同方面完善我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制及抑制房?jī)r(jià)泡沫的策略。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2010 年以來(lái)，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù) 13 個(gè)月回升，從全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅變化趨勢(shì)來(lái)看， 2009 年四季度―2010 年一季度房?jī)r(jià)的上升速度快，后在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下有所回落。我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅從 2009 年的 25%下降到 2010 年的 15%，但房?jī)r(jià)收入比仍在高位，房?jī)r(jià)收入比位置適當(dāng)一般位于 3～6 之間，而 2009 年我國(guó)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比為8.3，2010 年增長(zhǎng)到 8.76（此數(shù)據(jù)由 2010 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約為 18 900 元，按城鎮(zhèn)居民每人 30 m2 和城鎮(zhèn)家庭每戶3口人計(jì)算得出），增幅達(dá)到 0.46。

三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因

1、居民購(gòu)買力

2005―2010 年我國(guó)的人均 GDP 持續(xù)上升，其中 2009 年我國(guó)的房地產(chǎn)增加值比重約為 5%，2010 年約為 6%。GDP 增長(zhǎng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)在 GDP 比重上升具有剛性關(guān)系。城鎮(zhèn)化是內(nèi)需的重要拉動(dòng)力。據(jù)測(cè)算，中國(guó)城鎮(zhèn)化率每上升1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口就增加1000多萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口每增加1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需增加10 萬(wàn)元。GDP 和城鎮(zhèn)化率的持續(xù)增長(zhǎng)導(dǎo)致我國(guó)居民購(gòu)買力增強(qiáng)，而強(qiáng)勁的購(gòu)買力是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要?jiǎng)恿Α?/p>

2、通脹流動(dòng)性

我國(guó)總體上處于通脹壓力加大、快速增長(zhǎng)、流動(dòng)性加速 CPI的形勢(shì)，而房?jī)r(jià)的波動(dòng)和 CPI 以及流動(dòng)性密切相關(guān)。通脹趨勢(shì)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，導(dǎo)致居民恐慌而尋找保值方式心理導(dǎo)致其大量搶購(gòu)房產(chǎn)。流動(dòng)性過(guò)剩容易形成持續(xù)的通脹預(yù)期，勞動(dòng)力、土地、資本等要素成本不斷上升，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。

3、房地產(chǎn)投資

我國(guó)房地產(chǎn)投資 2007―2008 年增速位于固定資產(chǎn)投資之上，經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，房地產(chǎn)投資增速下挫，增速最低回落1%。經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始平緩增長(zhǎng)，但仍然明顯固定資產(chǎn)投資增速。從 2009 年底開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，到 2010 年一季度，增速達(dá)到了 35%的歷史最高位。房地產(chǎn)投資的不斷增加給房地產(chǎn)價(jià)格居高不下提供了強(qiáng)有力的支撐。

4、房地產(chǎn)信貸

2010年一季度我國(guó)金融機(jī)構(gòu)新增貸款 2.6 萬(wàn)億元，開發(fā)貸款和個(gè)人貸款8000多億，占一季度貸款總量的 32.4%（2009 年房地產(chǎn)貸款比重約為 20%），其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3 207 億元，個(gè)人購(gòu)房貸款 5 227 億元，個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng) 53%。房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，泡沫積累迅速，投資型購(gòu)房的杠桿效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款的持續(xù)快速增加是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的又一內(nèi)驅(qū)力。

四、建議

我國(guó)“十二五”規(guī)劃時(shí)期將以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，處理好管理通脹預(yù)期與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)系。保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定適度的物價(jià)上漲有利于調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，但房?jī)r(jià)的居高和較大的通脹壓力有著密切的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)居高提出以下建議：

1、在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略緩、通脹壓力稍大的情況下，宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行需求管理與供給管理并重、需求緊縮而供給擴(kuò)張的政策。通過(guò)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策抑制總需求過(guò)快擴(kuò)張、通過(guò)加大房地產(chǎn)領(lǐng)域投入等來(lái)擴(kuò)大供給，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃，督促房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市增加居住用地的供應(yīng)總量。