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第1篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 房地產(chǎn) 制度

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，相對(duì)其他企業(yè)對(duì)于資金需求更大，資料流動(dòng)更快，因此，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)顯得非常重要。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)較高，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員必須有能力及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)，并且生產(chǎn)環(huán)節(jié)需要大量的資金投入，所以財(cái)務(wù)管理工作顯得更復(fù)雜；由于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)者、投資人、債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益直接關(guān)系到財(cái)務(wù)管理部門(mén)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)需要處理并協(xié)調(diào)三者之間的利益關(guān)系，將會(huì)直接影響公司的發(fā)展情況。

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度存在的問(wèn)題

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度不完善 ，制度是影響房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要因素，包括管理制度和監(jiān)督制度，從目前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建設(shè)來(lái)看，部分房地產(chǎn)公司已經(jīng)建立了相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，但建立的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度不夠完善，難以有效執(zhí)行，有的公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度形同虛設(shè)。沒(méi)有有效的管理人員，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作發(fā)揮不出效果，冥冥之中給房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)管理帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司企業(yè)成本管理不當(dāng)，房地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)成本控制、工程競(jìng)標(biāo)、土地使用等關(guān)系到成本管理，一些房地產(chǎn)公司在競(jìng)爭(zhēng)土地使用權(quán)時(shí)存在不理，造成購(gòu)買(mǎi)價(jià)格與實(shí)際成本差距太大，而在工程建設(shè)過(guò)程中，標(biāo)價(jià)與成本價(jià)差距同樣過(guò)大，這些都造成公司的資金缺失，在于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理不當(dāng)。

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息不可靠，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)準(zhǔn)確性依靠財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)道德，業(yè)務(wù)素質(zhì)水平、公司管理制度、上層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的權(quán)利分配程度，這些主觀因素導(dǎo)致財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息沒(méi)有真實(shí)可靠性，嚴(yán)重影響公司的資金發(fā)展。

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待加強(qiáng)，房地產(chǎn)公司本身就要求要有全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)人才勝任財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理一職，但是，我氪蟛糠址康夭企業(yè)素質(zhì)管理意識(shí)較薄弱，職業(yè)道德較低，沒(méi)有重視財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理是公司向前發(fā)展的重要組成部分，不客觀判斷經(jīng)濟(jì)利益，總是主觀臆斷，嚴(yán)重缺乏管理意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

固定資產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)管理不當(dāng)，公司沒(méi)有指定固定資產(chǎn)的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門(mén)隨意購(gòu)買(mǎi)，有些公司隨意購(gòu)買(mǎi)后，沒(méi)有較好合理的安排導(dǎo)致資產(chǎn)閑置、重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，這些資產(chǎn)價(jià)值財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)部門(mén)沒(méi)有及時(shí)與資產(chǎn)管理部們溝通，致使公司造成不必要的資金損失，也降低了這些物品的使用效率。

二、完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建設(shè)的措施

建立健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度，加強(qiáng)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)的統(tǒng)一管理和統(tǒng)一監(jiān)督，根據(jù)公司內(nèi)部的實(shí)際情況和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向制定與自身相適應(yīng)的管理制度，賦予財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員重要執(zhí)行權(quán)利，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)管理財(cái)務(wù)部資金核算與相關(guān)工作人員的工作情況。加大力度管理資金的調(diào)度安全，對(duì)每筆賬單做好記錄，合理安排資金的流向，保證資金的安全情況。

注重提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)人員的素質(zhì)，明確每位工作人員的職責(zé)，從工作實(shí)際出發(fā)，不弄虛作假，做到獎(jiǎng)懲分明，嚴(yán)厲懲罰在工作中出現(xiàn)的不真實(shí)現(xiàn)象，劃清每個(gè)人的責(zé)任，定期開(kāi)展素質(zhì)教育宣傳，提高工作人員的素質(zhì)，管理人員要公正、公平、公開(kāi)對(duì)待工作中出現(xiàn)的差錯(cuò)。適當(dāng)提高對(duì)財(cái)務(wù)管理的新職員的招聘要求，選拔專(zhuān)業(yè)知識(shí)全面，高素質(zhì)人才。

加強(qiáng)固定資產(chǎn)的審核與監(jiān)督，公司在購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員與資產(chǎn)管理部門(mén)意見(jiàn)要一致，建立固定資產(chǎn)清查制度，確保賬目與購(gòu)買(mǎi)物品相符，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員自身要有高度的責(zé)任感，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)找出原因并解決。

為房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建立一個(gè)良好的外部環(huán)境，主要是為房地產(chǎn)公司提供建立一個(gè)公正公平的外部發(fā)展市場(chǎng)，從法律上保障財(cái)務(wù)管理的合理性，引進(jìn)最新管理方法和最新理念，加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)審計(jì)，政府部門(mén)不斷建立和完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息制度，發(fā)揮其監(jiān)督職能，大力宣傳有關(guān)法律法規(guī)，做到公正公開(kāi)。

三、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的建設(shè)要適應(yīng)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和公司內(nèi)部實(shí)際情況，建立嚴(yán)密的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，有利于公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的工作效率。財(cái)務(wù)管理的工作水平高低決定這公司發(fā)展?fàn)顩r，加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的建設(shè)，提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范合理性，保證房地產(chǎn)公司各項(xiàng)工作的開(kāi)展。加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的制度建設(shè)，有利于提高房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，由于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)公司面臨著巨大挑戰(zhàn)和越來(lái)越多的發(fā)展機(jī)遇，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下，只有不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，提高自身管理能力才有可能在市場(chǎng)上立足，房地產(chǎn)公司必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建設(shè)，幫助公司在市場(chǎng)上得到更多的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下獲得更多的優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳會(huì)國(guó).房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及解決策略研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，10

[2]閆淵.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，23

第2篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱性行業(yè)之一，只有實(shí)現(xiàn)健康、快速發(fā)展，才能為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有序運(yùn)行提供可靠保障。面對(duì)企業(yè)全面實(shí)行“營(yíng)改增”和金稅監(jiān)管下的各類(lèi)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，各個(gè)行業(yè)該如何采取有效內(nèi)部控制措施防控企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的損失，并運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類(lèi)企業(yè)的首要任務(wù)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)各業(yè)務(wù)流程進(jìn)行調(diào)整與完善，加大內(nèi)部管理力度，注重提升稅務(wù)管理水平，最大限度降低稅務(wù)，從而有效規(guī)避各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

“營(yíng)改增”政策雖然已經(jīng)全面實(shí)行，但是很多房地產(chǎn)公司仍然缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，仍實(shí)行“粗放式”的經(jīng)營(yíng)管理模式。公司領(lǐng)導(dǎo)與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識(shí)不強(qiáng)，工作上只關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，忽視了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣不利于自身的可持續(xù)發(fā)展。

（二）缺乏健全的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

很多房地產(chǎn)公司還未成立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有安排專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)管理人員，個(gè)別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔(dān)報(bào)稅的職責(zé)，未履行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。且一些房地產(chǎn)公司的稅收管理人員由出納或其他會(huì)計(jì)崗位人員兼任，其稅收專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不能滿(mǎn)足規(guī)定要求。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部防控制度不完善

現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)公司還沒(méi)有建立完善的信息溝通機(jī)制。首先，各部門(mén)涉稅信息傳遞與交流不及時(shí)；其次財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通與交流較少，不能第一時(shí)間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，無(wú)法及時(shí)識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，缺乏對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、應(yīng)對(duì)措施及控制、風(fēng)險(xiǎn)控制評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)。可見(jiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中，加強(qiáng)內(nèi)部管理，將防范措施做到位，是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制首要任務(wù)。

（四）會(huì)計(jì)制度與稅法不統(tǒng)一

當(dāng)前會(huì)計(jì)制度和稅法還有著很大的差異，營(yíng)改增后稅法產(chǎn)生了新的問(wèn)題。在此背景下，財(cái)務(wù)人員需要認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解并掌握改革后的財(cái)務(wù)和稅務(wù)知識(shí)，在日常工作過(guò)程中將會(huì)計(jì)制度和稅法規(guī)定的差異協(xié)調(diào)好。這對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，關(guān)系著對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制效果。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)

首先應(yīng)在公司內(nèi)部創(chuàng)建良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，公司領(lǐng)導(dǎo)要帶頭轉(zhuǎn)變自身的思想觀念，切實(shí)增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，培養(yǎng)員工良好職業(yè)道德與專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。在實(shí)際工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)各業(yè)務(wù)流程，制定相應(yīng)的報(bào)銷(xiāo)制度，并進(jìn)行全員培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，明確違反報(bào)銷(xiāo)制度的獎(jiǎng)罰措施。將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與員工利益相掛鉤，促使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不斷增強(qiáng)。

（二）健全稅務(wù)管理體制

健全稅務(wù)管理體制是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提，應(yīng)做好以下幾點(diǎn)工作：一、設(shè)置稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位，由專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)涉稅事項(xiàng)，明確職責(zé)權(quán)限。負(fù)責(zé)定期收集稅收政策并匯總上報(bào)，根據(jù)各項(xiàng)目具體情況制定切實(shí)可行的稅收籌劃計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施，加強(qiáng)與稅務(wù)部門(mén)溝通，保證稅務(wù)工作順利運(yùn)行。二、成立合約規(guī)劃小組，合理分解項(xiàng)目成本，編制合約規(guī)劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執(zhí)行、付款審核過(guò)程中的權(quán)限。編制采購(gòu)、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)合同模板，明確重要條款內(nèi)容，減少稅務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)。三、根據(jù)稅法規(guī)定做好納稅申報(bào)工作，避免出現(xiàn)錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)情況。將納稅資料及時(shí)裝訂成冊(cè)，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務(wù)檢查，防止因資料丟失帶來(lái)不必要的處罰。四、財(cái)務(wù)部應(yīng)加強(qiáng)發(fā)票管理力度，為避免出現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票的情況，應(yīng)明確可抵扣進(jìn)項(xiàng)，不可抵扣進(jìn)項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，制定詳細(xì)的審核及付款流程，保證財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)確規(guī)范，促進(jìn)稅收籌劃工作正常運(yùn)行。

（三）完善內(nèi)部控制管理制度

房地產(chǎn)公司企業(yè)組織架構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)模式、集中采購(gòu)、財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理、合同涉稅、信息系統(tǒng)等各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為確保將所有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題解決好，除增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)、健全稅管理體制外，還要完善內(nèi)部管理制度。房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程主要包括事前、事中和事后三個(gè)部分，且各部分有著一定的聯(lián)系，需要加強(qiáng)各部門(mén)人員之間的配合與支持，才能形成完善的內(nèi)部控制管理體系。在事前預(yù)防方面，應(yīng)對(duì)公司組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，將各業(yè)務(wù)流程中的審批、執(zhí)行、記錄、資料保管等職權(quán)分離，將不相容業(yè)務(wù)分離，形成權(quán)力制衡。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

隨著營(yíng)改增全面落地，國(guó)家稅務(wù)總局先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策，財(cái)政部也出臺(tái)了《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的文件，同時(shí)，“金稅三期”系統(tǒng)的上線實(shí)施也使得稅務(wù)監(jiān)管手段不斷豐富，稽查力度進(jìn)一步強(qiáng)化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對(duì)的一道難題。要解決這個(gè)難題，首先要理清增值稅會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)和會(huì)計(jì)科目設(shè)置，以及與之相關(guān)的納稅申報(bào)思路。其次財(cái)務(wù)人員要熟悉商品房銷(xiāo)售與交付流程，掌握各項(xiàng)目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)申報(bào)納稅。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程發(fā)生的成本費(fèi)用要合理歸集分配，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅完稅憑證由專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管、認(rèn)證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測(cè)算工作。財(cái)務(wù)人員既要熟悉營(yíng)改增相關(guān)政策又要做好會(huì)計(jì)核算和申報(bào)工作，才能規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果不及時(shí)解決稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將不利于自身的穩(wěn)定發(fā)展。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動(dòng)中，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提高重視程度，加大監(jiān)督管理力度，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，方能保證經(jīng)營(yíng)管理工作更加安全。此外，房地產(chǎn)公司還要結(jié)合稅法政策變動(dòng)情況，及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，為自身的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李軍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)策略[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014，(09):60-61.

第3篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

    李某1999年11月購(gòu)買(mǎi)了金港房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的香港花園3號(hào)樓一套單元房。李某對(duì)房屋裝修后，與2000年1月2日入住，并向金港房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部交納了2000年上半年的物業(yè)管理費(fèi)1200元。2000年3月10日晚9時(shí)許，李某外出回來(lái)后將新購(gòu)買(mǎi)的摩托車(chē)放入樓下的車(chē)棚里。第二天早晨李某上班時(shí)，發(fā)現(xiàn)車(chē)棚大門(mén)被人橇開(kāi)，自己的摩托車(chē)被盜。當(dāng)?shù)嘏沙鏊浆F(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查并立案。但是直到6月底仍未有結(jié)果。李某咨詢(xún)律師后向房地產(chǎn)公司提出了索賠，房地產(chǎn)公司要求李某等案件偵破后再說(shuō)。雙方協(xié)商多次達(dá)不成一致意見(jiàn)，李某向法院提出了訴訟，此案目前正在審理之中。

    [爭(zhēng)議]

    李某的律師認(rèn)為，房地產(chǎn)公司與李某之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，李某已交納了物業(yè)管理費(fèi)，并遵守物業(yè)管理的規(guī)定，將摩托車(chē)放置在車(chē)棚內(nèi)，自己無(wú)過(guò)錯(cuò)，無(wú)違約行為。房地產(chǎn)公司在售房廣告中明確承諾：小區(qū)實(shí)施封閉管理，有值班室和專(zhuān)職保衛(wèi)人員24小時(shí)提供門(mén)衛(wèi)值班服務(wù)，區(qū)域內(nèi)無(wú)閑雜人員。該廣告是物業(yè)管理合同的重要組成部分。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)，在小區(qū)內(nèi)必須確保安全，對(duì)住戶(hù)的財(cái)物負(fù)有看管義務(wù)。由于被告物業(yè)管理制度不完善，門(mén)衛(wèi)防范不力，履行合同義務(wù)不當(dāng)，由此造成車(chē)棚大門(mén)被撬，原告摩托車(chē)丟失，被告方應(yīng)當(dāng)賠償因其違約而給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)公司的律師認(rèn)為，房地產(chǎn)公司進(jìn)行物業(yè)管理的范圍，不包括對(duì)住戶(hù)小棚進(jìn)行看護(hù)，李某的摩托車(chē)應(yīng)當(dāng)由盜竊人進(jìn)行賠償，房地產(chǎn)公司無(wú)賠償義務(wù)，目前失竊案件已由公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹?，摩托?chē)并非不能夠追回，在未有結(jié)論之前，李某起訴房地產(chǎn)公司毫無(wú)道理。

第4篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

本文主要通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，對(duì)如何更有效的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出建議，望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升有所幫助。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)，然而隨著市場(chǎng)環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也越來(lái)越艱辛，要保證房地產(chǎn)行業(yè)在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，我們必須做好財(cái)務(wù)管理工作。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；建議；財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展既促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資的增加，又從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中賺取了巨額利潤(rùn)。近年來(lái)，在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，迎來(lái)了自己的春天，量?jī)r(jià)齊升、供不應(yīng)求等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。但是由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷地調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目投資金額大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的諸多不確定性因素都有可能對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著籌集資金難的風(fēng)險(xiǎn)，加之已有負(fù)債利息兌付所需資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的籌集風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的日趨復(fù)雜要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清自身的管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，提升財(cái)務(wù)管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

1.單一的融資渠道。從資金來(lái)源看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行資金的依賴(lài)性過(guò)高，房地產(chǎn)企業(yè)所籌集的大部分資金均來(lái)自銀行貸款。對(duì)銀行資金的過(guò)度依賴(lài)導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)不善時(shí)還本付息壓力大大增加，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存壓力增大，企業(yè)從銀行貸款越來(lái)越多。隨著資產(chǎn)負(fù)債率的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格控制過(guò)熱地區(qū)和對(duì)高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，銀行信貸政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金融通的困境，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸增加。

2.財(cái)務(wù)管理體系不健全。房地產(chǎn)企業(yè)通常有較大的資金需求，有些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直扮演著單純會(huì)計(jì)核算的職能，對(duì)于財(cái)務(wù)管理中的財(cái)務(wù)(融資、投資)和管理(預(yù)算、控制)兩方面的職能，沒(méi)有充分地發(fā)揮，不能為領(lǐng)導(dǎo)層決策提供強(qiáng)有力的支撐。

2.1財(cái)務(wù)管理制度流于形式。費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)不一致，沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，往往被領(lǐng)導(dǎo)的意圖左右；財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，嚴(yán)重影響到會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性，包括賬證核對(duì)、賬實(shí)核對(duì)、賬賬核對(duì)在內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序并不能得到保證，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息失去應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

2.2公司組織結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)管理政策體系方面存在真空地帶，組織結(jié)構(gòu)基本形式上完善，實(shí)際上卻缺乏實(shí)效，容易引發(fā)一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等管理問(wèn)題；企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果最終全部體現(xiàn)在“錢(qián)”和“物”上，而“錢(qián)”和“物”又和企業(yè)的財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)，因此對(duì)于企業(yè)來(lái)講尤其是現(xiàn)在還處于粗放型管理的一些中小房地產(chǎn)公司，若想持續(xù)發(fā)展，必須要正視自身的財(cái)務(wù)背景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作。

2.3內(nèi)部監(jiān)管不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)等部門(mén),制定了相關(guān)的監(jiān)督管理制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)管不力。此類(lèi)問(wèn)題在家族型中小房地產(chǎn)企業(yè)中更加突出。

2.4沒(méi)有形成有效的資金管理體系。公司內(nèi)部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設(shè)計(jì)劃，卻沒(méi)有把目標(biāo)分解，制定出月度、季度計(jì)劃加以控制管理；在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會(huì)多，更容易忽視企業(yè)財(cái)務(wù)管理，追求擴(kuò)大規(guī)模，跨界發(fā)展，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改革對(duì)策探討

1.促進(jìn)管理制度改革，優(yōu)化企業(yè)管理模式。摒棄企業(yè)創(chuàng)建初期的憑經(jīng)驗(yàn)管理模式，建立規(guī)范的法人治理體制和權(quán)利分配和決策機(jī)制，實(shí)現(xiàn)互相制衡和約束，用各項(xiàng)制度來(lái)體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思路。推行現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè),促使企業(yè)重視內(nèi)部管理和財(cái)務(wù)管理,從而挖掘潛力,提高效益。

2.加強(qiáng)資金管理。

2.1注重資金預(yù)算管理的有關(guān)工作，年初財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，明確企業(yè)年度資金動(dòng)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。

2.2在資金日常管理層面，企業(yè)應(yīng)合理安排開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)及提款節(jié)點(diǎn)，提高開(kāi)發(fā)貸款的使用效率；提高項(xiàng)目銷(xiāo)售去化率，加快銷(xiāo)售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業(yè)應(yīng)進(jìn)行立項(xiàng)分析，根據(jù)資金運(yùn)營(yíng)情況理性的進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策，避免開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大造成的資金周轉(zhuǎn)困難。

3.加強(qiáng)成本費(fèi)用管理。企業(yè)成本水平的高低直接關(guān)系著企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的強(qiáng)弱，控制成本、節(jié)約費(fèi)用，降低物耗，對(duì)于企業(yè)具有重要意義。財(cái)務(wù)部門(mén)要發(fā)揮自身?yè)碛写罅績(jī)r(jià)值信息的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用量本利分析法，合理測(cè)定成本最低，利潤(rùn)最大的產(chǎn)銷(xiāo)量，減少無(wú)效或低效勞動(dòng)，改變現(xiàn)行產(chǎn)品成本出現(xiàn)浪費(fèi)后再控制的做法和只注重在項(xiàng)目施工過(guò)程中抓成本控制的行為，從項(xiàng)目的可行性研究抓起，把技術(shù)進(jìn)步，成本控制和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

4.積極拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉(zhuǎn)迫在眉睫。

4.1發(fā)行股票，利用資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。股票融資是常見(jiàn)而且有效的融資方式，不僅籌資風(fēng)險(xiǎn)比較小，而且所籌集的資金長(zhǎng)期有效，并不占用企業(yè)授信，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業(yè)能夠更多的通過(guò)債務(wù)來(lái)籌集到資金，增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力。

4.2利用海外融資平臺(tái)進(jìn)行融資，海外資本市場(chǎng)相對(duì)成熟，對(duì)于企業(yè)上市沒(méi)有我國(guó)資本市場(chǎng)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上要求的嚴(yán)格，因而上市的門(mén)檻較低。

5.推行全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理的重要措施。全面預(yù)算管理的內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算、資金預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算、工資性支出預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算等，是一個(gè)綜合性預(yù)算整體。企業(yè)推行全面預(yù)算管理，有益于管理效率的提高和資源的優(yōu)化配置，能夠明確的劃分企業(yè)內(nèi)部各個(gè)主體之間的權(quán)利與義務(wù)，根本上解決企業(yè)的內(nèi)部矛盾問(wèn)題，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和整體競(jìng)爭(zhēng)能力。

目前，數(shù)字出版迅猛發(fā)展，信息技術(shù)越來(lái)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)公司相關(guān)財(cái)政管理人員應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單粗放的收支預(yù)算方式，要以市場(chǎng)和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，實(shí)施企業(yè)全面預(yù)算管理。雖然推行全面預(yù)算管理和零基預(yù)算可能會(huì)使預(yù)算周期變長(zhǎng)，預(yù)算人員的工作量相對(duì)的有所加大，但是全面預(yù)算執(zhí)行性強(qiáng)，能恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的發(fā)展需求，在加強(qiáng)成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產(chǎn)公司人員一試。

6.提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)。

6.1鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員“走出去”，開(kāi)展財(cái)務(wù)外交，定時(shí)或者不定時(shí)的舉辦聯(lián)誼活動(dòng)，或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)術(shù)交流會(huì)議，創(chuàng)建和諧氛圍；激勵(lì)財(cái)務(wù)人員“引進(jìn)來(lái)”，公司積極舉辦相關(guān)講座或者會(huì)議，大力宣傳“引進(jìn)來(lái)”的思維，摒棄守舊陋習(xí)，積極吸取其他企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的良好經(jīng)驗(yàn)和精華，為企業(yè)獲取最大的利潤(rùn)。

6.2領(lǐng)導(dǎo)要抓大放小，懂得放權(quán)。領(lǐng)導(dǎo)是風(fēng)向標(biāo)，主導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的大方向，但是具體的操作應(yīng)該由公司的其他人員的相互配合來(lái)完成，領(lǐng)導(dǎo)者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來(lái)反而什么都管不好。應(yīng)該放權(quán)，在不改變大方向的前提下，鼓勵(lì)下屬員工積極進(jìn)言獻(xiàn)策，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)干部的監(jiān)管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。

6.3走內(nèi)延發(fā)展和培養(yǎng)財(cái)務(wù)干部之路，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該創(chuàng)造合適的學(xué)習(xí)環(huán)境，鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)，踴躍學(xué)習(xí)，比如可以不定期的舉行學(xué)習(xí)效果比賽，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)管理者的積極情緒，更加用心的學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)；避免一味的追求高學(xué)歷高學(xué)位，不能因?yàn)橐粋€(gè)文憑和一個(gè)學(xué)歷的門(mén)檻，就把那些真正有能力的人拒之門(mén)外；杜絕企業(yè)內(nèi)部任人唯親，層層裙帶。

參考文獻(xiàn)：

[1]俞小江、楊林：《BL房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略研究》,《華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)》.

第5篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷(xiāo)售隊(duì)伍；管理

前言

目前，我國(guó)房地產(chǎn)還在如火如荼的發(fā)展中，許多房地產(chǎn)商人為了占有更廣闊的市場(chǎng)，所以房地產(chǎn)商人在銷(xiāo)售策略上采取一定的惠民策略，這樣可以吸引更多的人來(lái)買(mǎi)他們的樓盤(pán)。房地產(chǎn)商人為了賺取更多的經(jīng)濟(jì)利益，在銷(xiāo)售這一環(huán)節(jié)他們更多的關(guān)注銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和服務(wù)態(tài)度。為了使得銷(xiāo)售隊(duì)伍更好的服務(wù)于企業(yè)，發(fā)地產(chǎn)商人制定了相應(yīng)的管理措施來(lái)管理銷(xiāo)售隊(duì)伍，使得房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)向著健康、穩(wěn)定、規(guī)范化的方向發(fā)展。地產(chǎn)商為了在社會(huì)取得良好的信譽(yù)，所以他們要求銷(xiāo)售隊(duì)伍要有一個(gè)良好的服務(wù)態(tài)度，樹(shù)立“客戶(hù)是上帝”的理念，全心全意為顧客服務(wù)。銷(xiāo)售隊(duì)伍管理的完善，可以大大推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1 銷(xiāo)售隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠

目前，房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍并不是由正規(guī)的大學(xué)畢業(yè)出來(lái)，他們并沒(méi)有接受正規(guī)的學(xué)校教育和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍有很多是年輕人，他們憑借較強(qiáng)的溝通能力進(jìn)去房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)，但是由于他們涉世不深，他們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)缺乏深入的了解和研究，這就造成了他們的知識(shí)面狹窄。有一些銷(xiāo)售人員沒(méi)有受到專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，這樣可能會(huì)導(dǎo)致他們?cè)诿鎸?duì)客戶(hù)時(shí)不能為客戶(hù)提供一個(gè)詳細(xì)的介紹，不能讓客戶(hù)掌握一定的信息，這樣就會(huì)使得地產(chǎn)商有可能丟失一個(gè)客戶(hù)，從而造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，如果銷(xiāo)售隊(duì)伍沒(méi)有全面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，這樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一個(gè)消極的影響。

1.2 銷(xiāo)售隊(duì)伍的服務(wù)態(tài)度不好

在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，許多銷(xiāo)售人員由于缺乏耐心，如果客戶(hù)問(wèn)的問(wèn)題太多了，此時(shí)的他們就會(huì)把原形暴露出來(lái)，他們不再耐心的為客戶(hù)解答問(wèn)題，而是用一種很冷淡的語(yǔ)氣來(lái)為客戶(hù)解決問(wèn)題，這樣使得買(mǎi)房者感到特別不痛快，因此有可能丟掉這一單生意。有很多銷(xiāo)售人員因客戶(hù)是否有錢(qián)而不斷改變他們的態(tài)度，面對(duì)有錢(qián)的財(cái)神爺他們?nèi)膛阈?，并且很恭敬的幫他們介紹詳細(xì)的信息，是他們能夠了解到這個(gè)樓盤(pán)的具體特點(diǎn)。面對(duì)那些普通的老百姓，他們把“客戶(hù)是上帝”的服務(wù)態(tài)度完全拋到九霄云外了，他們的態(tài)度真可謂一百八十度大轉(zhuǎn)彎。銷(xiāo)售隊(duì)伍的這種服務(wù)態(tài)度反映出銷(xiāo)售隊(duì)伍中出現(xiàn)了嚴(yán)重的問(wèn)題，這樣為房地產(chǎn)行業(yè)日后的埋下了禍根。有一些銷(xiāo)售人員由于心里不太自信和膽怯，在銷(xiāo)售過(guò)程中，他們沒(méi)有占據(jù)主體地位，這樣很容易使得他們錯(cuò)過(guò)一單生意。

1.3 銷(xiāo)售隊(duì)伍的營(yíng)銷(xiāo)策略不夠完善

營(yíng)銷(xiāo)策略在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中起著非常重要的作用，營(yíng)銷(xiāo)策略關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。很多銷(xiāo)售人員正是由于他們?nèi)狈σ欢ǖ募夹g(shù)，因此他們會(huì)經(jīng)常失敗。銷(xiāo)售人員不能準(zhǔn)確把握客戶(hù)的消費(fèi)心理，不能向買(mǎi)房者提供一個(gè)詳細(xì)的介紹，這樣使得他們很容易丟掉客戶(hù)。

1.4 銷(xiāo)售隊(duì)伍管理制度的不健全

有些房地產(chǎn)公司在資料管理這一方面存在著問(wèn)題，他們沒(méi)有及時(shí)將客戶(hù)的信息整理起來(lái)，這樣就使得無(wú)法找到客戶(hù)有關(guān)的信息，不能滿(mǎn)足客戶(hù)的要求。這樣很容易給公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。在銷(xiāo)售過(guò)程中，有些員工和上司的關(guān)系走得比較近，因此會(huì)獲得較高的折扣，這就使得其他員工對(duì)此很不滿(mǎn)，會(huì)嚴(yán)重打擊了員工的積極性，這樣使得員工產(chǎn)生逆反的心理。管理制度的不健全，使得公司不能向著規(guī)范化、健康的方向發(fā)展，會(huì)給公司帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。

2 房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍的管理措施

2.1 增強(qiáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)

目前，由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)不強(qiáng)，所以房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。這樣不僅僅可以提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，也可以為企業(yè)樹(shù)立一個(gè)良好的形象。房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)銷(xiāo)售人員對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的了解，例如：不同的戶(hù)型擁有的不同的特點(diǎn)，對(duì)于一些不能一次性付清房款，如何進(jìn)行銀行按揭，在房產(chǎn)合同需要注意的事項(xiàng)等問(wèn)題。銷(xiāo)售人員只有掌握了這一情況，在銷(xiāo)售過(guò)程中，才可以給買(mǎi)房者介紹有關(guān)的信息，并且充分分析買(mǎi)房者的消費(fèi)心理，從而能夠提高銷(xiāo)售效率。銷(xiāo)售人員要掌握一定的銷(xiāo)售規(guī)律，銷(xiāo)售人員在不同的銷(xiāo)售時(shí)期要制定不同的銷(xiāo)售策略，從而能夠提高銷(xiāo)售效率。房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)銷(xiāo)售人員在裝修方面的知識(shí)，這樣銷(xiāo)售人員在為買(mǎi)房者介紹戶(hù)型時(shí)，可以提一些適當(dāng)?shù)难b修意見(jiàn)，從而使得買(mǎi)房者對(duì)這個(gè)戶(hù)型更喜歡。銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)在銷(xiāo)售過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用，所以要不斷加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

2.2 要端正銷(xiāo)售隊(duì)伍的服務(wù)態(tài)度

良好的服務(wù)態(tài)度關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。良好的服務(wù)態(tài)度可以幫助房地產(chǎn)公司樹(shù)立良好的形象和信譽(yù)。在銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售人員的服務(wù)態(tài)度沒(méi)有得到重視。房地產(chǎn)公司應(yīng)該為買(mǎi)房者提供一個(gè)良好的服務(wù)態(tài)度，從而提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。銷(xiāo)售人員要有一定的耐心和親和力，不管買(mǎi)房者是老人、還是有錢(qián)人、正在奮斗的年輕人，銷(xiāo)售人員都應(yīng)該一視同仁，銷(xiāo)售人員不應(yīng)該因?yàn)樗麄兊纳矸莶煌陀貌煌膽B(tài)度對(duì)待他們，這樣不利于房地產(chǎn)公司的發(fā)展。銷(xiāo)售人員在為買(mǎi)房者介紹具體的信息時(shí)，要始終面帶微笑，語(yǔ)氣溫和的為買(mǎi)房者解決他們的疑難問(wèn)題。在銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售人員要始終牢記“客戶(hù)就是上帝”這一理念，從而樹(shù)立一個(gè)良好的服務(wù)態(tài)度。

2.3 要制定一個(gè)健全的營(yíng)銷(xiāo)策略

在銷(xiāo)售過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)策略是提高公司效益的一個(gè)重要的手段。在銷(xiāo)售過(guò)程中，面對(duì)買(mǎi)房者銷(xiāo)售人員不僅僅要給他們介紹有關(guān)戶(hù)型的具體信息，也可以幫他們分析一下目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，買(mǎi)房這是一個(gè)正確的投資，會(huì)給你帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。銷(xiāo)售人員多看一些有關(guān)心理學(xué)的書(shū)，這樣可以幫助銷(xiāo)售人員更好的分析買(mǎi)房者的消費(fèi)心理，從而使得銷(xiāo)售人員能夠更好的掌握買(mǎi)房者的消費(fèi)心理，從而能夠提高銷(xiāo)售效率。

3 結(jié)束語(yǔ)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)在如火如荼的發(fā)展，但是房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍在管理上存在一定的問(wèn)題。面對(duì)這些問(wèn)題，房地產(chǎn)公司要不斷加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不斷提高他們的服務(wù)態(tài)度，并且要健全銷(xiāo)售人員的營(yíng)銷(xiāo)策略。這樣才可以使得房地產(chǎn)行業(yè)向著一個(gè)健康、規(guī)范化的方向發(fā)展。銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)起著一個(gè)重要的作用，銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)直接關(guān)系著房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。只有銷(xiāo)售人員團(tuán)結(jié)協(xié)助才可以充分發(fā)揮集體的力量，從而使得房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫新武.房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍管理問(wèn)題與措施[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012（01）.

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第6篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

【關(guān)鍵詞】國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)；薪酬管理；探析

從相關(guān)報(bào)道來(lái)看，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)員工跳槽的諸多原因中，薪酬滿(mǎn)意度是較為重要的一個(gè)因素。對(duì)薪酬滿(mǎn)意度進(jìn)行研究，并在此基礎(chǔ)上提出薪酬管理優(yōu)化建議，對(duì)其人力資源管理具有十分重要的意義。

一、薪酬管理概念界定

薪酬管理的概念隨著實(shí)踐的發(fā)展，薪酬管理理論也在不斷的發(fā)展。近年來(lái)薪酬管理在概念和理念等方面，都已發(fā)生重大的變化，薪酬管理已成為企業(yè)戰(zhàn)略重要的組成部分之一。一般而言，企業(yè)薪酬管理主要是指在組織發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，對(duì)員工薪酬支付原則、薪酬策略、薪酬水平、薪酬結(jié)構(gòu)、薪酬構(gòu)成進(jìn)行確定、分配和調(diào)整的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。

二、影響國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬制定的因素

（一）內(nèi)部因素

1、組織文化的影響

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)文化對(duì)于企業(yè)制定薪酬制度有著很重要的影響，同時(shí)企業(yè)薪酬制度也反作用于企業(yè)文化，良好的薪酬管理制度對(duì)于創(chuàng)造及長(zhǎng)時(shí)間培育出優(yōu)秀的企業(yè)文化，能起到推波助瀾的作用。

2、企業(yè)戰(zhàn)略的影響

不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)由于實(shí)施不同的發(fā)展戰(zhàn)略，相應(yīng)的也會(huì)對(duì)薪酬制度進(jìn)行調(diào)整。比如國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)其還在發(fā)展期，作為一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司時(shí)，員工的構(gòu)成是線型的，其制定薪酬結(jié)構(gòu)、激勵(lì)方案也較為簡(jiǎn)單和直接；而當(dāng)該企業(yè)成長(zhǎng)為一家綜合型國(guó)有房地產(chǎn)公司時(shí)，此時(shí)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍可能涵蓋了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，酒店管理，房屋租賃等，此的員工結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，相應(yīng)的員工薪酬結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出復(fù)合化，以滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)于各層次、各專(zhuān)業(yè)的人才的需求。

3、支付能力影響

支付能力對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬制度的影響，主要體現(xiàn)在短期激勵(lì)與長(zhǎng)期薪酬。短期激勵(lì)指的是，當(dāng)企業(yè)在快速發(fā)展期，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，此時(shí)企業(yè)會(huì)考慮通過(guò)加大對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)或采取其他方式激勵(lì)等，提高員工的主觀能動(dòng)性；而當(dāng)企業(yè)處于衰退期，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，此時(shí)企業(yè)會(huì)采取減少對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)或調(diào)整工作時(shí)間等方式，共克時(shí)艱。長(zhǎng)期激勵(lì)指的是，市場(chǎng)中盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)，往往更愿意支付高于平均行業(yè)水平的薪酬，而經(jīng)營(yíng)能力較差的企業(yè)，則往往薪酬水平較同業(yè)平均水平偏低。

（二）外部因素

1、生活成本的影響

由于區(qū)域的不同，各地的生活成本也有所不同，這對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)制定員工的薪酬制度有著很大的影響。如對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)，由于生活成本較高，較低的工資難以對(duì)員工產(chǎn)生吸引力，同時(shí)員工的流動(dòng)性也較高；而對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)，如果房地產(chǎn)企業(yè)盲目地對(duì)工資水平進(jìn)行提升，只會(huì)造成企業(yè)人力成本的加劇。

2、政策法規(guī)的影響

大部分國(guó)家都通過(guò)制定政策法規(guī)，對(duì)企業(yè)支付員工薪酬做出了相應(yīng)的規(guī)定。比如許多國(guó)家對(duì)于員工的最低工資水平都做出了規(guī)定，以維護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，并且企業(yè)所處的區(qū)域不同，員工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)有所調(diào)整。同時(shí)，關(guān)于性別歧視、同工同酬的相關(guān)政策法規(guī)，也對(duì)企業(yè)制定薪酬制度有著較大的影響。

3、人才供給的影響

由于不同地域、不同行業(yè)的人才供給情況各不相同，對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬制度的制定產(chǎn)生較大的影響。比如在人才供給不足的地區(qū)，由于勞動(dòng)力的供求出現(xiàn)失衡，會(huì)加劇當(dāng)?shù)赝袠I(yè)之間對(duì)于人才的爭(zhēng)奪，使得企業(yè)不得不制定更有吸引力的薪酬制度，以招聘到所需人才。

4、其他因素的影響

諸交通遠(yuǎn)近、所處地域等因素，也會(huì)對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)制定薪酬制度產(chǎn)生影響。如對(duì)于交通不便或者距離城市較遠(yuǎn)地區(qū)的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，往往會(huì)制定交通津貼等來(lái)吸引員工。而當(dāng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要求員工前往其它城市工作時(shí)，往往會(huì)對(duì)員工發(fā)放相關(guān)補(bǔ)助，以彌補(bǔ)員工的生活損失。

三、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)

（一）薪酬體系設(shè)計(jì)原則

在某房地產(chǎn)公司建立崗位評(píng)估體系設(shè)計(jì)時(shí)，以崗位工作內(nèi)容以及其對(duì)組織的價(jià)值貢獻(xiàn)為基準(zhǔn)，對(duì)崗位的責(zé)任、工作強(qiáng)度等進(jìn)行科學(xué)地評(píng)價(jià)，從而確定崗位間的相對(duì)價(jià)值。除了堅(jiān)持薪酬設(shè)計(jì)的一般管理原則，如公平原則、戰(zhàn)略導(dǎo)向原則、激勵(lì)原則、競(jìng)爭(zhēng)原則、經(jīng)濟(jì)原則、合法性原則、透明原則等以外，還應(yīng)遵循以下幾個(gè)方面：第一，對(duì)事不對(duì)人原則。第二，一致性原則。第三，評(píng)價(jià)因素?zé)o重疊、無(wú)缺漏重要指標(biāo)原則。第四，反饋及參與原則。第五，獨(dú)立原則。

（二）薪酬崗位分析

崗位分析是崗位評(píng)估的基礎(chǔ)，崗位分析就是對(duì)某一個(gè)工作崗位的主要職責(zé)、工作內(nèi)容、工作范圍及產(chǎn)出等進(jìn)行的詳細(xì)描述。某公司對(duì)現(xiàn)有的全部崗位進(jìn)行了全面分析，修訂了原有崗位的工作說(shuō)明書(shū)，并重新編制了新的崗位工作說(shuō)明書(shū)，結(jié)合公司戰(zhàn)略定位，對(duì)公司現(xiàn)在崗位進(jìn)行分類(lèi)為行政、銷(xiāo)售、技術(shù)、專(zhuān)業(yè)、事務(wù)五個(gè)職系。

（三）崗位薪資設(shè)計(jì)

1、高層管理人員薪酬設(shè)計(jì)

（1）基本年薪。基本年薪不再作為高管人員的主要收入，而是為經(jīng)營(yíng)者的生活提供一個(gè)基本保障，按崗位評(píng)估薪酬每月固定發(fā)放。年終獎(jiǎng)金是視為一種短期激勵(lì)，是根據(jù)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及個(gè)人業(yè)績(jī)作為發(fā)放依據(jù)的。這種形式的獎(jiǎng)勵(lì)金是對(duì)完成全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之外的單獨(dú)獎(jiǎng)勵(lì)，是一種額外獎(jiǎng)勵(lì)。

（2）績(jī)效薪酬。將績(jī)效薪酬做為高管工資最主要的組成部分，是為了激勵(lì)高管的積極性，提高工作業(yè)績(jī)?cè)O(shè)計(jì)的?？己酥笜?biāo)主要有包括四個(gè)維度，即市場(chǎng)、利潤(rùn)、企業(yè)建設(shè)、客戶(hù)服務(wù)。

（3）年終獎(jiǎng)金。根據(jù)公司確定的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與董事會(huì)下達(dá)的任務(wù)書(shū)同實(shí)際完成情況來(lái)確定，通過(guò)總資產(chǎn)報(bào)酬率反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，資本保值增值率防止過(guò)度利潤(rùn)分配，關(guān)于人員流失率和成本費(fèi)用利潤(rùn)率則出于對(duì)人力及資金管理方面來(lái)考核其管理效率水平，土地儲(chǔ)備比率和房地產(chǎn)市場(chǎng)份額增長(zhǎng)率等來(lái)衡量企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（4）長(zhǎng)期激勵(lì)。有條件的情況下采用股票期權(quán)激勵(lì)。目前可以采用在公司服務(wù)的年限與公司效益，按每年股權(quán)分紅的70%每年存入個(gè)人年金賬戶(hù)。以本人身份證開(kāi)戶(hù)，密碼由公司掌握。雙方約定一定的期限，到期支取，其余30%在當(dāng)年全部發(fā)放給本人。

（5）福利?；靖＠匆?guī)定參加社保，高管還可以根據(jù)福利套餐計(jì)劃選其中的一、兩項(xiàng)當(dāng)年享受。如帶薪旅游、購(gòu)車(chē)補(bǔ)貼、用車(chē)補(bǔ)貼、教育資助、兒童護(hù)理等。

2、營(yíng)銷(xiāo)人員薪酬設(shè)計(jì)

基本工資由公司根據(jù)不同的發(fā)展階段、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行調(diào)整。銷(xiāo)售傭金包括硬指標(biāo)80%（銷(xiāo)售量等），軟指標(biāo)20%的比例來(lái)設(shè)計(jì)，如下圖：

參考文獻(xiàn)

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第7篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 內(nèi)部控制 管理制度

下面以H房地產(chǎn)公司為例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制問(wèn)題及制度建設(shè)進(jìn)行論述：

H房地產(chǎn)公司是一家大型國(guó)有集團(tuán)公司的全資子公司，主要經(jīng)營(yíng)范圍就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理咨詢(xún)，成立于2008年，注冊(cè)資本9000萬(wàn)元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。

一、H公司的內(nèi)部控制管理存在以下主要問(wèn)題：

（一）治理結(jié)構(gòu)上方面。H公司在某市取得某地塊土地使用權(quán)以后，由集團(tuán)公司出資成立了H房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全資子公司，公司法人為其集團(tuán)公司總經(jīng)理王某。除在H公司任董事長(zhǎng)之外，王某還身兼其他多個(gè)公司的法人代表，由于王某日常事務(wù)繁忙，很少能顧及H公司，無(wú)法正常履行H房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)的職責(zé)。

（二）項(xiàng)目可行性研究階段不夠細(xì)致和嚴(yán)謹(jǐn)，調(diào)研報(bào)告流于形式，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)沒(méi)有做深入細(xì)致和認(rèn)真的調(diào)研，對(duì)客戶(hù)群的細(xì)分不科學(xué)、不準(zhǔn)確，也沒(méi)有充分對(duì)當(dāng)?shù)氐呢?cái)政情況及稅收優(yōu)惠政策做詳細(xì)的調(diào)查，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施中銷(xiāo)售緩慢、資金回流達(dá)不到預(yù)期的效果。

（三）銷(xiāo)售、客服及物業(yè)管理方面，由于缺少對(duì)客戶(hù)的售后回訪或回訪不及時(shí)，對(duì)客戶(hù)提出的質(zhì)量問(wèn)題和投訴等處理不及時(shí)造成了不好的影響，對(duì)公司的品牌建設(shè)產(chǎn)生了極壞的負(fù)面效應(yīng)。

（四）在融資方面，由于國(guó)家調(diào)控政策，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批是非常嚴(yán)格的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)資金非常窘迫，融資利率往往要高于其他行業(yè)很多，一旦資金鏈斷裂，房地產(chǎn)項(xiàng)目就有變成爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）在成本控制方面，H公司成本的主要部分是工程成本，約占到房地產(chǎn)總成本的46%；其次是土地成本，約占總成本的20%，稅金、政府規(guī)費(fèi)及配套費(fèi)等約占總成本的21%，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等約占13%。從成本控制的角度來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一旦確定，其工程的概預(yù)算金額也就隨之確定，其彈性空間非常有限，但實(shí)際上，由于設(shè)計(jì)變更繁多，H公司的工程成本預(yù)算一再追加，超過(guò)了原來(lái)概預(yù)算金額的40%還要多。

二、針對(duì)H公司內(nèi)控現(xiàn)狀，建立完善的公司內(nèi)控管理制度

（一）嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)、股東會(huì)決議和公司章程，并結(jié)合H公司的實(shí)際情況，明確董事會(huì)、經(jīng)理層和公司各層級(jí)機(jī)構(gòu)的職責(zé)和權(quán)限、人員編制、議事規(guī)則以及工作程序等，另外，應(yīng)當(dāng)引入外部獨(dú)立董事和監(jiān)事進(jìn)行必要的監(jiān)督。

（二）公司的重大決策、重大事項(xiàng)、重要人事任免及大額資金的支付等業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定的權(quán)限實(shí)行集體決策審批，任何個(gè)人不得單獨(dú)進(jìn)行決策或改變集體的決策意見(jiàn)；企業(yè)應(yīng)建立授權(quán)審批體系，編制常規(guī)授權(quán)指引，規(guī)范特別授權(quán)的范圍、權(quán)限、程序和責(zé)任，嚴(yán)格控制特別授權(quán)。

（三）公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)組織架構(gòu)的設(shè)計(jì)規(guī)范，對(duì)現(xiàn)有的治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置進(jìn)行全面梳理，并重點(diǎn)關(guān)注董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高管人員的任職資格和履職情況，存在問(wèn)題的，要采取有效措施加以改進(jìn)。

（四）合理制定人力資源需求計(jì)劃，在公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)下，編制人力資源需求計(jì)劃，注明所需人員的職位、數(shù)量、專(zhuān)業(yè)勝任能力、任職時(shí)間要求等，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)考慮進(jìn)行必要的人才儲(chǔ)備。通過(guò)建立崗位責(zé)任制度，明確所有崗位的主要職責(zé)、資歷、經(jīng)驗(yàn)要求等，明確崗位職責(zé)及分工情況，確保不相容崗位相互分離、制約和監(jiān)督，制定合理的人才選拔、培訓(xùn)和晉升制度，全面提升職工的綜合素質(zhì)。

（五）采購(gòu)業(yè)務(wù)、成本及資金控制方面。對(duì)普通材料應(yīng)按照請(qǐng)購(gòu)與審批、采購(gòu)與檢驗(yàn)的程序辦理，并將不相容的崗位分離開(kāi)，以相互牽制，防止舞弊。對(duì)設(shè)備與大宗材料的采購(gòu)應(yīng)建立嚴(yán)格的請(qǐng)購(gòu)審批制度，對(duì)預(yù)算內(nèi)的采購(gòu)項(xiàng)目應(yīng)由工程部根據(jù)施工進(jìn)度與工程預(yù)算提前向物資部門(mén)提出采購(gòu)申請(qǐng)，對(duì)預(yù)算外的采購(gòu)項(xiàng)目在提起申請(qǐng)時(shí)還應(yīng)提供有關(guān)工程設(shè)計(jì)變更及施工變更的有關(guān)批文，經(jīng)批準(zhǔn)后再由物資部門(mén)通過(guò)市場(chǎng)分析與詢(xún)價(jià)，選擇合格的供應(yīng)商。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多，而各類(lèi)工程項(xiàng)目所需的施工資質(zhì)也不同，為使開(kāi)發(fā)成本降低而又要保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式，選擇具有合格資質(zhì)的施工企業(yè)竟標(biāo)；在同等條件下盡量選擇以往合作成功的企業(yè)，以期建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，有利于企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中較大的銷(xiāo)售推廣費(fèi)用支出應(yīng)實(shí)行集體審議決策制度；對(duì)普通廣告除進(jìn)行總額控制、預(yù)算控制外，還應(yīng)在每年末對(duì)廣告支出與社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比分析以制定下一年的廣告預(yù)算，支付資金應(yīng)嚴(yán)格按照年初編制的預(yù)算進(jìn)行控制，并按月或按季度進(jìn)行考核。

（六）激勵(lì)措施、評(píng)價(jià)體系的建立及考核。應(yīng)該按崗位推行目標(biāo)管理和績(jī)效考核制度，并建立一套對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的客觀公正、完整的評(píng)價(jià)體系，完善激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制?？赏ㄟ^(guò)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)者簽訂風(fēng)險(xiǎn)承包合同、實(shí)行總經(jīng)理及部門(mén)經(jīng)理年薪制等方法，或選擇其他形式的激勵(lì)措施，如：股票期權(quán)、限制性股票、虛擬股票等。

（七）合同管理方面，公司對(duì)外發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，除即時(shí)結(jié)清的方式外，應(yīng)當(dāng)全部訂立書(shū)面合同，訂立合同時(shí)要充分了解對(duì)方的主體資格、信用狀況等內(nèi)容，確保對(duì)方的履約能力，在合同中可以約定雙方履約的保證方式，如保證金或銀行保函等。公司財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款審核后辦理付款和結(jié)算業(yè)務(wù)，并對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)控，未按合同履約的或應(yīng)簽訂合同而未簽的，財(cái)務(wù)部門(mén)有權(quán)拒絕付款。合同管理部門(mén)也應(yīng)建立合同履行情況的評(píng)估制度，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更等情況，定期對(duì)重大合同履行的具體情況進(jìn)行全面評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同履行中存在的不足，加以改進(jìn)。

（八）全面預(yù)算管理方面。應(yīng)大力推廣和深化全面預(yù)算管理制度，加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，明確預(yù)算管理體系及預(yù)算執(zhí)行部門(mén)的職責(zé)權(quán)限、授權(quán)批準(zhǔn)和工作協(xié)調(diào)機(jī)制。全面預(yù)算管理工作強(qiáng)調(diào)，預(yù)算不再只是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，而是整個(gè)公司各個(gè)營(yíng)運(yùn)部門(mén)共同的事情，全局一盤(pán)棋，認(rèn)認(rèn)真真做好預(yù)算工作，企業(yè)資金的運(yùn)用才真正能夠按照預(yù)算實(shí)施，企業(yè)才可以更好地提高資金使用的效率，提高資金管理的水平，優(yōu)化資源配置，更有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。

（九）建立不相容職務(wù)分離制度。不相容職務(wù)是指那些如果由一個(gè)人完成可能發(fā)生錯(cuò)誤和舞弊行為，又可以掩蓋其錯(cuò)誤和舞弊行為的職務(wù)。如合同的簽訂評(píng)審與合同執(zhí)行分開(kāi)，采購(gòu)與付款要分開(kāi)，業(yè)務(wù)經(jīng)辦與稽核分開(kāi)等，要明確部門(mén)和崗位的職責(zé)權(quán)限，使不相容崗位與職務(wù)之間能夠相互制約、相互監(jiān)督，形成有效的制衡機(jī)制。

（十）建立重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，明確風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于可能發(fā)生的重大或突發(fā)事件，制定應(yīng)急預(yù)案，明確責(zé)任人員，規(guī)范處理程序，確保突發(fā)事件能得到有效及時(shí)的處理。建立以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系，重點(diǎn)審查監(jiān)督企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)（如重大投資），對(duì)關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程、重要風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)等進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)剖析、嚴(yán)肅處理，真正發(fā)揮審計(jì)威懾性作用。

最后，企業(yè)內(nèi)部控制度是一項(xiàng)系統(tǒng)的綜合工程，是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略成功的重要保障，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要抓手。不僅需要單位各管理部門(mén)之間的協(xié)同協(xié)作，單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)充分重視，組織措施到位，更需要組織上的強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)，單位負(fù)責(zé)人應(yīng)親自參與，以身作責(zé)，對(duì)實(shí)施的全過(guò)程實(shí)行組織上的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)策劃、政策上統(tǒng)一制訂、實(shí)施上統(tǒng)一安排、實(shí)施效果統(tǒng)一檢查、統(tǒng)一獎(jiǎng)懲，變少數(shù)部門(mén)的行為為單位管理部門(mén)的一致行為，變臨時(shí)行為為持之以恒的長(zhǎng)期行為，變管理者行為為全員參與行為。實(shí)踐證明，事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控，因此，嚴(yán)格規(guī)范內(nèi)部控制管理制度是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效保證，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力、確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重大意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部：　《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范---基本規(guī)范》，2008年

第8篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資存在的問(wèn)題

國(guó)內(nèi)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資服務(wù)能力不足,加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。一是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力不足。世界銀行研究報(bào)告指出,我國(guó)銀行收取的開(kāi)發(fā)貸款利率不足以涵蓋信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)收取費(fèi)用,實(shí)施恰當(dāng)?shù)馁J款信貸標(biāo)準(zhǔn)。雖然貸款機(jī)構(gòu)按照人民銀行和銀監(jiān)會(huì)的要求正在收緊貸款標(biāo)準(zhǔn),但是中國(guó)人民銀行報(bào)告仍顯示,在2005年,盡管開(kāi)發(fā)貸款質(zhì)量較差,銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的基本貸款率仍在5.5%～6.1%之間,與居民住房貸款的利率相差不大。

二是產(chǎn)品提供能力不足。以澳大利亞麥格理銀行為例。麥格理基金提供的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融產(chǎn)品主要有兩大類(lèi)別:一是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)貸款,向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供規(guī)模上限可與項(xiàng)目建設(shè)成本相當(dāng)?shù)馁J款。典型的做法是2/3的貸款被看作債務(wù),剩下的1/3貸款被看作權(quán)益;二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)化融資,即按照每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求進(jìn)行創(chuàng)造性債務(wù)和權(quán)益結(jié)構(gòu)化融資。我國(guó)商業(yè)銀行單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款產(chǎn)品與麥格理銀行能夠提供的產(chǎn)品和服務(wù)有著很大的差距。

三是土地儲(chǔ)備貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都有融資需求,但各個(gè)階段所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)不同,其中土地投資風(fēng)險(xiǎn)最大。在發(fā)達(dá)國(guó)家,土地購(gòu)買(mǎi)資金主要來(lái)自于權(quán)益投入。我國(guó)的情況恰與之相反,由于土地儲(chǔ)備貸款主體的政府背景,土地儲(chǔ)備貸款規(guī)模增長(zhǎng)迅速。此外,國(guó)家審計(jì)署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金審計(jì)調(diào)查結(jié)果》指出,土地儲(chǔ)備貸款中存在兩個(gè)突出問(wèn)題,給土地儲(chǔ)備貸款帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。一是土地儲(chǔ)備貸款的抵押物不實(shí),即用于抵押的土地并非是真正已儲(chǔ)備的土地,同時(shí)有的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模過(guò)大而還款能力不足;二是土地儲(chǔ)備貸款被用于市政設(shè)施建設(shè)等非土地儲(chǔ)備用途。產(chǎn)生這一問(wèn)題的根本原因是部分地方政府將土地儲(chǔ)備貸款作為重要的融資渠道,為獲取城市發(fā)展所需的巨額資金,以?xún)?chǔ)備土地的名義大量貸款用于城市建設(shè)。除了貸款風(fēng)險(xiǎn)外,土地儲(chǔ)備貸款規(guī)模過(guò)大,還會(huì)大量透支地方政府未來(lái)的土地收益,增加未來(lái)的還款壓力和風(fēng)險(xiǎn),還會(huì)造成盲目超量?jī)?chǔ)備土地和建設(shè)規(guī)模的過(guò)度擴(kuò)張。

房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率,資金投向結(jié)構(gòu)不合理。

一方面由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng),使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之我國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征,金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置,阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng),受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)龐大的資金需求。

另一方面房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)不夠合理,商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資,經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿(mǎn)足,又造成房地產(chǎn)商盲目開(kāi)發(fā),出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩,空置率居高不下,資金流通鏈條斷裂。

解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

融資問(wèn)題的對(duì)策

一是通過(guò)制度建設(shè)和金融創(chuàng)新改變房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后的狀況。當(dāng)前,房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨的主要問(wèn)題是制度環(huán)境不利于金融創(chuàng)新,金融創(chuàng)新跟不上實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,產(chǎn)生了很多需要金融創(chuàng)新才能解決的問(wèn)題――單一、分割的金融體系妨礙了“適銷(xiāo)對(duì)路”的金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā),現(xiàn)有的金融產(chǎn)品難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及行業(yè)發(fā)展的融資要求等。

二是房地產(chǎn)債券融資大有可為。在公司的資本結(jié)構(gòu)中,債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過(guò)高會(huì)增加公司的流動(dòng)性和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);債務(wù)過(guò)低則表明資金運(yùn)用效率偏低。因此,在保證公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健的情況下,根據(jù)公司的類(lèi)型選擇不同比例的公司債券發(fā)行,有利于公司財(cái)務(wù)杠桿的良好運(yùn)用,從而能為公司股東謀求收益的最大化。我國(guó)房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般都為短期債務(wù)融資,短期債務(wù)中主要是銀行貸款,但是通過(guò)資本市場(chǎng)以債券方式進(jìn)行融資所占的比重很小,尤其是利用公司債券融資的只有個(gè)別公司。目前,原則上只要滿(mǎn)足四證齊全和投資額完成35%等要求,銀行都會(huì)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款,但總體說(shuō),開(kāi)發(fā)貸款也屬于較短期的;而許多房地產(chǎn)公司對(duì)中長(zhǎng)期資金的需求量更大,而長(zhǎng)期性直接融資產(chǎn)品可以有效地改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

第9篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：工程預(yù)算；報(bào)價(jià)；清單；制度管理

1工程預(yù)算中出現(xiàn)的問(wèn)題及原因

1.1施工單位財(cái)務(wù)報(bào)價(jià)高估冒算。在工程預(yù)算的過(guò)程之中，會(huì)出現(xiàn)施工單位報(bào)價(jià)高估冒算的問(wèn)題。究其原因，主要是因?yàn)閮r(jià)格與定額由紙表審批到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行定額與價(jià)格的審批是適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的一大改變，但由于價(jià)格與定額的審批過(guò)程一成不變，缺少靈活性，而該公司的審批人又按部就班，不越雷池一步，所以在價(jià)格與定額的審批中，如果其中一環(huán)的人員出差或有其它原因不能進(jìn)行審批，系統(tǒng)并不能馬上作出反映，及時(shí)更換審批人，就會(huì)拖延施工日期，還有就是特殊的材料與設(shè)備如果施工方不能提供材料發(fā)票與來(lái)源，就不能進(jìn)行審批，這一點(diǎn)反映了該系統(tǒng)刻板的一面。1.2建設(shè)單位流程管理清單不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行招標(biāo)的時(shí)候，列出的工程清單不準(zhǔn)確，在清單之中有很多的錯(cuò)誤的，或者是落下的重要的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)公司之所以出現(xiàn)工程造價(jià)過(guò)高的重要的原因就是因?yàn)樘峁┑那鍐尾粶?zhǔn)確。在施工單位進(jìn)行施工的過(guò)程之中，會(huì)出現(xiàn)很多的問(wèn)題，比如在清單之中的比較重要的要點(diǎn)，在標(biāo)底之中也存在，然而一些工作人員在進(jìn)行清單整理的時(shí)候，不認(rèn)真，會(huì)出現(xiàn)有的重要的事項(xiàng)落下，在結(jié)算的時(shí)候就要重復(fù)的計(jì)算。從而給施工單位和房地產(chǎn)公司有造成很大的影響。1.3預(yù)算管理制度不完善。近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改革在促進(jìn)廉政建設(shè)，規(guī)范預(yù)算管理支出，維護(hù)預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅等方面收到了名下你的成效。但是，由于各項(xiàng)改革扔處在初級(jí)階段，制度尚不完善，加上受舊的慣性思維的影響，預(yù)算管理中仍存許多可科學(xué)不規(guī)范的地方。