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第1篇：房地產經營管理制度范文

關鍵詞：房地產 經營管理 對策

房地產經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。目前，在我國房地產經營管理中還存在一些問題，如何有效地處理這些問題，將對我國的房地產行業(yè)產生深遠的意義。

1.2011年我國房地產市場形勢

從上面的我國房地產開發(fā)投資的情況來看，2011年我國的房地產投資整體還是保持30%左右的增長速度，但是到了6月份以后，又開始出現(xiàn)增幅逐漸回落的現(xiàn)象。在房地產的開發(fā)投資中，用于住宅的投資總共為39857億元，同比增長32.8%，但在6、7月份以后也出現(xiàn)了逐漸回落的趨勢。在2月份左右，由于各個房地產企業(yè)的建設計劃開始得到落實，加上國家宏觀調控的作用，房地產開發(fā)投資出現(xiàn)逐漸上升的趨勢。再來看一下我國房地產企業(yè)新開工面積情況。

從上面的圖表可以看出，2011年我國的房地產企業(yè)新開工的面積呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢，11月份的房屋竣工面積為年內新高。從房屋的新開工面積來看，從下半年以來，房地產企業(yè)的新開工面積逐月地減少，各大房地產企業(yè)紛紛緩開工、拖延竣工的時間。到了11份，由于年關將近，各大房地產企業(yè)紛紛趕著竣工，導致竣工面積一下突然增長，創(chuàng)造了9605萬平方米的記錄，環(huán)比增長53.3%。而從4月份開始，房屋竣工的面積維持在一個低位的水平。從開工面積來看，從1到11月，我國的房地產企業(yè)的房屋開發(fā)面積為17.5億平方米，同比增長20.5%。但是也出現(xiàn)了連續(xù)3個月收窄的情況。下面則是11年我國房地產企業(yè)的商品房銷售情況圖表。

從圖表三可以看出，我國房地產企業(yè)商品房的銷售在整體上保持著上漲的趨勢，但是從第四季度開始，出現(xiàn)了下滑的現(xiàn)象。從上面的圖表可以看出，從十月份開始，商品房和商品住宅的銷售面積都出現(xiàn)了同比下降的趨勢，這預示著我國的房地產整體市場出現(xiàn)了成交量、成交額下滑的現(xiàn)象。在全國商品房銷售總面積中，商品營業(yè)用房的增長最快，為17.0%，住宅的銷售面積增長最慢，為7.5%。下圖則是指2011年以來我國商品房價格的趨勢。

從2011年我國房地產價格的走勢來看，我國的房地產企業(yè)出現(xiàn)了價格小幅下滑的現(xiàn)象。從商品房的價格來看，11年商品房的成交均價同比上漲6.9%，而2010年商品房的價格同比增長為7.5%，出現(xiàn)了漲幅下降的趨勢。這說明了在住宅價格下降的時候，商品營業(yè)和辦公用房還是保持飛快的漲幅速度。下面還來看一下我國2011年11月份房屋景氣指數(shù)。

從圖表可以看出，在國家宏觀調控政策的作用下，全國的房地產市場開始逐漸轉冷，開發(fā)指數(shù)下行的趨勢還將繼續(xù)存在。

2.2012年我國房地產企業(yè)走勢

2.1投資增幅趨緩

在國家的宏觀調控作用下，2012年房地產的投資將出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象。其次，在房地產市場成交量出現(xiàn)低迷的狀態(tài)之下，房地產企業(yè)會縮小房屋建筑的面積。

2.2房屋整體成交量保持在低位水平

由于國家加大對房地產企業(yè)的調控，嚴格執(zhí)行限購、限貸和限價的措施，導致房地產的房屋成交量有所下降，增幅出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象，有的地方還出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象。

2.3房地產企業(yè)措施加大

大部分房地產企業(yè)加大了房屋的促銷力度，進行降價促銷、網(wǎng)上營銷，提高房屋的銷售率。另外房地產企業(yè)通過少拿地、拖延開工時間、延緩竣工時間來減少房屋的提供量。

3.新形勢下加強房地產經營管理的有效措施

從以上列舉出的我國房地產企業(yè)的現(xiàn)狀和走勢，我們可以看出我國的房地產企業(yè)呈現(xiàn)出了低迷的景象。于是，人們應該加強對房地產企業(yè)的經營管理，確保房地產企業(yè)繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

3.1創(chuàng)新房地產經營管理制度，壯大企業(yè)經濟實力

創(chuàng)新管理制度是企業(yè)提高經濟效益、夯實發(fā)展根基的有效手段。為適應市場競爭形勢，針對企業(yè)新的房地產經營管理體制，房地產企業(yè)應該按照《公司法》及國家、地方、行業(yè)法律、法規(guī)，重新制定各部門層次的職能標準，理清相互間的經濟關系和管理關系，建立符合企業(yè)發(fā)展新形勢的管理制度，全面提升企業(yè)管理水平，實現(xiàn)管理的科學化、規(guī)范化、專業(yè)化、制度化，提高企業(yè)應對房地產市場危機的水平。

3.2加強房地產企業(yè)財務資金管理

提高資金的運轉效率尤為重要，所以應對企業(yè)內部資金運行進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、集中管理、動態(tài)管理、統(tǒng)一調配、監(jiān)督控制，實行資金按調度使用，制定嚴格的用款制度，重點掌握工程項目資金的來龍去脈，降低不必要的成本支出，降低房地產企業(yè)成本。

3.3實行房地產企業(yè)質量安全目標管理

加強管理，保證質量、保證安全，才能實現(xiàn)房地產企業(yè)的投資期望，才能滿足消費者的需求，提高房屋銷售成交額，使企業(yè)的房屋成功的銷售出去。

總 結

住房與人們的生活息息相關，住房關系到人們的切身利益，所以國家必須加強對房地產企業(yè)的經營管理。目前我國房地產企業(yè)出現(xiàn)了暫時低迷的現(xiàn)象。各大房地產企業(yè)要紛紛采取措施，從企業(yè)的經營管理開始著手，加強對經營管理的研究，才能使企業(yè)在殘酷的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]石金和.房地產經營管理本科專業(yè)發(fā)展探析[J].中國西部科技,2010(7).

第2篇：房地產經營管理制度范文

關鍵詞：房地產；經營管理；理論；措施；分析

一、引言

房地產經營管理理論要求我們充分了解房地產行業(yè)，并對房地產經營理論研究和實物相關的領域有一定的了解。房地產經營管理理論涉及的范圍比較廣闊，包括房地產制度、房地產市場、房地產價格理論、房地產價格評估、房地產開發(fā)、房地產開發(fā)投資可行性研究、房地產市場營銷、物業(yè)管理、房地產投資和房地產金融等主要方面，同時這些方面又可以細分為很多下屬內容。比如，房地產制度又包括房地產產權制度、開發(fā)制度、轉讓制度、租賃制度、低壓制度、稅收制度和中介服務制度等內容，房地產價格理論包括地租理論、土地價格、建筑物價格、房地產價格、影響房地產價格的因素等內容。房地產經營管理理論為了解房地產行業(yè)發(fā)展、揭示房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)律和本質提供了必要的工具，該理論具有系統(tǒng)性，房地產經營管理理論是一門具有中國特色的國民經濟管理課程，因此對其的分析和研究具有一定的意義。

二、房地產管理的相關內容介紹

為了對房地產經營管理理論進行深入的了解和普及，并為了培養(yǎng)房地產經營管理人才，較多的高校開設了房地產經營管理專業(yè)。房地產經營管理理論是房地產企業(yè)和相關企業(yè)開展經營管理工作的理論基礎，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供了必要導向和指導，對促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的作用。同時，房地產經營管理理論分析有助于為相關的房地產從業(yè)人員和想要了解房地產行業(yè)運作模式的人員提供必要的信息依據(jù)，同時也提供了一種了解房地產行業(yè)的渠道，對揭示房地產行業(yè)發(fā)展和運行規(guī)律有著重要作用。目前，較多的高校開設了房地產經營管理專業(yè)，該類專業(yè)屬于管理學專業(yè)，培養(yǎng)具有地理學、經濟學和管理學的基礎知識，同時該類專業(yè)的學生掌握房地產開發(fā)、營銷、經營管理、咨詢、評估等專業(yè)技能，房地產經營管理理論是該類專業(yè)的重點學習內容之一。該類專業(yè)培養(yǎng)房地產綜合開發(fā)和經營管理的高級應用型人才和復合型人才，該類專業(yè)的學生具有較強的專業(yè)基本技能，具備從事房地產的估價和依法處理房地產相關問題的能力，就業(yè)方向主要有工程技術、經濟、管理等方面。

三、關于房地產經營管理理論的分析

1.房地產經營管理理論的相關內容分析。隨著我國住房制度的不斷改革和土地使用制度的不斷優(yōu)化，房地產經營管理理論的研究和分析工作逐漸受到重視，同時該理論逐漸發(fā)展成為當今比較熱門的學科之一。房地產經營管理理論的主要指導思想是社會主義市場經濟，其主要的研究方向是房地產經營和管理的基本理論和運行方式。房地產經營管理學科的主要教學內容不僅包括房地產經營管理的基本內容，同時還涉及到基本的經濟理論和管理理論教育，并通過典型的案例分析來強化課程的特點，對提升課程的應用性有著重要作用。房地產經營管理理論比較實用，精煉，簡潔明了，該理論的內容符合遠程教育學生的實際情況和經濟管理專業(yè)的培養(yǎng)目標要求。房地產經營管理理論講授經濟管理專業(yè)學生應該必須掌握的房地產經營管理方面的相關知識，同時幫助學生聯(lián)系房地產市場的發(fā)展情況，并沒有閉門造車，而是緊密聯(lián)系實際，提高學生的實踐能力和創(chuàng)新能力，理論的實用性較強，對學生解決實際問題能力的提升有較大的幫助。其次，房地產經營管理理論有助于提高學生理論聯(lián)系實際的能力，提高了學生對房地產活動基本規(guī)律的掌握和了解深度，有助于為房地產經營管理工作提供必要的專業(yè)性人才。房地產經營管理闡述了房地產行業(yè)的主要經營方式和特點，并對房地產行業(yè)的經營管理工作的基本知識進行了詳細的介紹，為我們了解并分析房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)律提供了渠道。房地產行業(yè)的發(fā)展受到市場經濟和相關國家政策的影響，近幾年來，國家加大了對房地產行業(yè)的管理控制力度，房地產行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范，更加有序，但是房地產行業(yè)的利潤增長放緩，無論是房地產開發(fā)還是施工，亦或是房地產銷售和土地購置都處于停滯甚至是下降趨勢，僅僅從房地產產業(yè)土地購置來看，其下降幅度達30%以上，因此國內房地產市場難以吸引房地產開發(fā)商的興趣。同時，目前房地產存在著過度開發(fā)問題，新建的房屋空置率較高。房地產行業(yè)屬于壟斷競爭市場，少數(shù)的房地產廠商掌控著當?shù)氐姆康禺a開發(fā)建設資源，并且將會以自身利潤最大化為基點出發(fā)制定房產交易價格。由于房產價格較高，供給大于需求，但是仍然是賣方市場，因此企業(yè)將根據(jù)自身利益最大化目標制定價格。為了保證房產的高價格以便實現(xiàn)自身利益最大化，房地產開發(fā)商并不會降價出售全部的房產。如果國內未來的房地產市場不能再吸引房地產開發(fā)商的興趣，我國的房地產市場難以在短期內再次出現(xiàn)繁榮的景象，投資活動將進一步減少，國內房地產市場無論是在開發(fā)投資還是房地產銷售工作方面將出現(xiàn)萎靡態(tài)勢，這對降低國內的物價水平具有一定的積極作用。房地產經營管理理論要根據(jù)房地產行業(yè)的實際發(fā)展情況進行內容更新，并要根據(jù)該理論的特點選擇科學的項目教學法，通過共同實施一個完整的項目來組織教學活動，將學生融入有意義的任務完成的過程中，可以通過共同實施一個完整的項目來組織教學活動，提高學生的學習積極性。

2.房地產經營管理理論堅持的原則。根據(jù)房地產經營管理理論可知，該理論要求在開展經營管理工作中要堅持動態(tài)管理和優(yōu)化最后為基本特征的項目管理思路。房地產經營管理理論為房地產行業(yè)的經營和管理工作提供了理論基礎和指導，在房地產日常經營管理工作中，經營管理者要重視經營管理理論的重要性，要明確該理論的核心內容和原則，堅持項目經理責任制和項目成本核算制。房地產經營管理理論揭示了房地產行業(yè)經濟交易活動的規(guī)律和準則，其主要目的之一就是提高資源的使用效率，提高企業(yè)的經濟效益，優(yōu)化房地產企業(yè)的組織結構，為房地產企業(yè)的進一步發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的制定提供必要的條件，因此在分析經營管理理論過程中要有項目成本核算意識，要將房地產企業(yè)的戰(zhàn)略落實到具體的項目經理身上，提高房地產經營管理理論的執(zhí)行力度和應用性。其次，房地產經營管理理論要求房地產企業(yè)堅持項目制度建設為基礎的原則，要求企業(yè)認識到在房地產經營管理中利潤與風險并存，風險識別和風險防控直接體現(xiàn)著房地產企業(yè)的綜合經營管理能力。房地產企業(yè)的經營管理風險主要包括投標風險、市場風險、意外風險、壞賬損失風險等內容，同時房地產開發(fā)企業(yè)會面臨著管理風險、質量風險、安全風險、施工技術風險等，因此房地產企業(yè)要充分重視房地產經營管理理論的原則，做好風險識別和防控工作。目前我國房地產行業(yè)處于重要的變革時期，國內的經濟環(huán)境和政策環(huán)境比較復雜，房地產企業(yè)要想獲得生存和發(fā)展，就要充分重視我國房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢。按照筆者的觀點，做對的事情遠遠比努力更重要，因此房地產企業(yè)要把控好行業(yè)發(fā)展大勢，順應經濟發(fā)展和國家政策的要求，根據(jù)企業(yè)自身的實際發(fā)展情況制定發(fā)展戰(zhàn)略和經營管理措施，提高經營管理制度的應用性和可操作性，進而優(yōu)化經營管理工作機制。

四、結語

房地產行業(yè)是我國國民經濟的重要組成部分，也是拉動我國經濟增長的重要產業(yè)。房地產行業(yè)的發(fā)展情況和態(tài)勢較好，對社會總體福利水平和居民的生活水平有著直接的影響，因此房地產的經營管理尤為重要，由此產生了房地產經營管理理論。該理論具有系統(tǒng)性和全面性，包括房地產開發(fā)建設管理與經營管理相關的經濟、管理和法律等相關知識，為我們進一步了解房地產行業(yè)的情況提供了渠道。

作者:孫志剛 單位:德州市房屋建設綜合開發(fā)集團總公司

參考文獻：

第3篇：房地產經營管理制度范文

關鍵詞:房地產開發(fā)企業(yè)財務管理

一、房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點

本部分見圖1。

圖1房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點

房地產開發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，相對其它行業(yè)而言，它的資金需求量更大、投資周期更長、中間環(huán)節(jié)更多等因素就決定了房地產企業(yè)財務管理的復雜性。

二、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理問題分析

(一)家族式管理使得財務管理制度不健全

健全的財務管理制度是現(xiàn)代化房地產企業(yè)財務健康運行的重要保障。但是當前我國較多的房地產開發(fā)企業(yè)典型的管理模式是所有權與經營權的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者就是企業(yè)的經營者。特別是在財務管理上，企業(yè)的財務人員等多由投資者的親屬擔任。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見。使財務部門難以掌控實際資金周轉情況，而財務管理制度卻沒有對其約束，不利于企業(yè)經濟效益的提高。

(二)房地產開發(fā)企業(yè)的風險較大

房地產企業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，房地產開發(fā)動用的資金較多，其財務管理的周期長，開發(fā)難度高，在房地產開發(fā)的過程中會掩藏許多的不確定因素，與其它工商類企業(yè)相比，房地產開發(fā)企業(yè)是集房地產的開發(fā)建設、經營銷售、配套管理及服務為一體的行業(yè)，不管是在融資渠道、會計核算或是財務運行機制方面都容易出現(xiàn)財務管理不足，加大財務風險。

(三)房地產開發(fā)企業(yè)融資難度大

房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目是一個融資數(shù)額巨大、時間跨度較長的一個過程。由于房地產企業(yè)項目的投資規(guī)模較大、生產周期較長、風險較高等行業(yè)特點，因此使房地產企業(yè)都遭遇到較大的融資壓力。一般企業(yè)的融通渠道有內部融資和外部融資。但僅僅依靠企業(yè)內部融資、不能滿足企業(yè)的資金需求。因此還得借助大量的外部融資。但多數(shù)房地產企業(yè)的融通渠道單一，主要依靠商業(yè)銀行借款。但隨著國家金融政策的變化以及商業(yè)銀行貸款規(guī)模的壓縮，銀行信貸資金投入房地產企業(yè)的條門檻越來越高，從而導致向商業(yè)銀行貸款難。

(四)成本控制難度大

房地產開發(fā)企業(yè)的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。見表2。

對于房地產企業(yè)來說，在成本核算對象上，一個房地產項目包括設計、土地使用權、工程的招投標管理和施工等過程，成本的控制難度比較大。

[核算特點\&具體內容\&核算時間跨度長\&由于房地產開發(fā)周期長，所以成本核算的時間跨度很長，往往超過一年甚至數(shù)年。\&開發(fā)產品的成本組成不同\&由于房地產開發(fā)企業(yè)的產品種類多，且設計多樣性，導致開發(fā)產品的成本組成具有很大的差異，使得成本核算管理非常復雜，因此在進行房地產成本核算時，要求根據(jù)具體情況進行分析核算。\&

各步驟直接的成本不能明確區(qū)分\&由于房地產開發(fā)周期長，涉及的施工單位多，房地產開發(fā)需要不同工種的施工單位協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產。但它與制造業(yè)不同，各工種可在同一時間、同一地點進行平行交叉或例題交叉作業(yè)，各生產步驟直接并無明確的時間或者地點界限，因此在會計核算上，難以準確計算各步驟開發(fā)產品的成本。另外，房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算還存在不同項目核算差異大、滾動開發(fā)核算難度大等特點。\&]

表2成本核算管理的特殊性

三、提升房地產企業(yè)財務管理水平的對策探討

(一)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，構建完善的財務管理體系

現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即通過所有權和經營權的分離， 減少投資者對企業(yè)日常經營管理的干預，切實解決房地產開發(fā)企業(yè)傳家族式管理帶來的管理混亂問題。其次要加強財務管理制度建設，遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。

(二)加強房地產開發(fā)企業(yè)財務風險防范與控制

對于房地產企業(yè)來說，高收益必然伴隨的高風險。企業(yè)的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業(yè)自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎上提高投資回報率。

(三)拓寬房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道

房地產看法企業(yè)除了充分利用商業(yè)銀行融資外還應積極進入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經營資金并且以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間資本。最后還可以通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業(yè)的實力。

(四)完善房地產開發(fā)企業(yè)成本控制

房地產項目的成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結算的重要依據(jù)，也是成本管理的重要環(huán)節(jié)，因此財務人員管理水平的高低直接關系到企業(yè)財務管理工作的績效和成效。所以，房地產開發(fā)企業(yè)應更加重視對本企業(yè)財會工作人員的繼續(xù)教育，通過加大對本企業(yè)財會人員的繼續(xù)教育力度，切實強化企業(yè)財會人員的專業(yè)操作技能和進一步提高財務管理水平。

參考文獻:

第4篇：房地產經營管理制度范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；資金管理；風險控制；預算管理；集中管理；監(jiān)督

從1998年國家取消福利分房開始，我國房地產行業(yè)在近20年間得到迅猛發(fā)展，已經成為國家的重要支柱產業(yè)。在房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展的進程中，作為房地產企業(yè)重要生產要素的資金，在其中發(fā)揮了至關重要的作用。當前，我國經濟發(fā)展進入新常態(tài)，國家對房地產行業(yè)宏觀調控日益趨緊，行業(yè)市場競爭日益激烈，相對傳統(tǒng)的房地產項目高周轉、高杠桿開發(fā)模式也越來越難以為繼，作為房地產行業(yè)的龍頭房企萬科在年度秋季例會中喊出了“活下去”的口號，明確公司一切工作應當以完成6300億銷售回款目標為前提，萬科讓整個房地產行業(yè)感受到了瑟瑟寒意，也更加凸顯了資金在房企中的重要性。當前，眾多房企普遍感受到資金短缺的壓力，部分房企甚至呈現(xiàn)出資金鏈斷裂的危機，資金管理成了房地產企業(yè)在創(chuàng)新發(fā)展中所要面對的關鍵性問題，它不僅是企業(yè)賴以生存的基本保障，也是企業(yè)進行長遠規(guī)劃，擴大發(fā)展規(guī)模，實現(xiàn)經營目標，保持良性持續(xù)健康發(fā)展的源泉和動力。

一、資金管理在房地產企業(yè)發(fā)展過程中的重要性

（一）能夠增強企業(yè)市場競爭力，提升企業(yè)整體管理水平

資金是企業(yè)的血液，資金管理是財務管理的核心，進行財務管理，應當以資金管理為主線，房地產企業(yè)資金管理能力的高低直接決定著企業(yè)整體管理水平?？茖W高效的資金管理能夠為房地產企業(yè)的正常運營提供基礎的物質保障，能夠合理規(guī)劃企業(yè)資金，加速資金周轉，降低資金成本，最大限度的發(fā)揮資金使用效率，提高企業(yè)經營效益，強化企業(yè)競爭優(yōu)勢，增強企業(yè)市場競爭力，有力促進房地產企業(yè)整體管理水平的提升。

（二）能夠有效防范財務風險，保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，因此，房地產企業(yè)資金管理，不僅要確保企業(yè)具有科學合理的資金結構，同時還要求能夠抵御存在的資金風險，確保房地產企業(yè)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流?？茖W高效的資金管理，能夠保護企業(yè)資金安全，規(guī)范資金的籌集與運用，優(yōu)化資本結構，降低資金成本，防范企業(yè)財務風險，促進企業(yè)核心競爭力的有效提升，保證企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

二、房地產企業(yè)資金管理存在的主要問題

（一）缺乏資金管理風險意識

目前，眾多房地產企業(yè)經營管理者的資金管理意識還很薄弱，沒有將資金的時間價值完全融入企業(yè)的經營管理中，往往側重于項目安全、質量、進度，效益，而忽略了企業(yè)資金管理存在的潛在性風險。房地產企業(yè)資金管理貫穿于房地產項目開發(fā)建設的全過程，項目開發(fā)階段，資金計劃不科學，不合理，不具體，容易造成項目資金籌集不及時，影響項目實施，或者造成資金閑置，抬高資金成本，影響企業(yè)經濟效益，增大企業(yè)財務風險。項目建設階段，在項目工程建設中，受到現(xiàn)行房地產項目開發(fā)總承包經營責任制度的影響，對資金管理沒有引起足夠的重視，忽略了與項目總承包方之間的良好溝通，不能及時跟蹤、掌握資金具體流向，容易造成資金計劃編排不合理，不能充分發(fā)揮資金的使用效率，進而造成資金短缺或者資金成本增加，影響項目順利實施，侵蝕項目收益并影響企業(yè)整體經濟效益。同時，房地產企業(yè)開發(fā)項目周期長，多且分散，經營管理者對在建項目資金調動頻繁，造成資金在各在建項目之間以及項目與房企之間的交叉占用，增大了資金管理風險。項目開發(fā)產品銷售階段，部分房企對銷售回款的重視程度不夠，造成銷售房款長期掛賬，不能及時回籠資金，影響資金使用效率，增加了資金成本，降低了企業(yè)整體經濟效益。

（二）資金管理制度存在漏洞

當前，盡管房地產企業(yè)的資金管理制度在逐步規(guī)范，但仍然存在較大缺陷，造成企業(yè)的資金管理無法從制度上得到保障和支持。

（三）資金預算實際執(zhí)行不嚴格

眾多房企普遍存在資金預算實際執(zhí)行不嚴格現(xiàn)象，資金預算流于形式，預算編制與實際執(zhí)行脫節(jié)，造成房地產企業(yè)不僅無法有效控制資金在各環(huán)節(jié)、各階段的合理調配使用，更有可能面臨著極為嚴峻的超支現(xiàn)象，導致企業(yè)經營陷入困境。

（四）資金結算方式亟待改進

由于房地產企業(yè)所承接的項目工程不存在著跨區(qū)域限制的情況，開發(fā)在建項目多且分散，為了解決這一問題，房地產企業(yè)一般情況下會在項目建設所在地設立項目公司，開通獨立的銀行賬戶，但如此一來，使其不僅在資金管理上存在著資金比較分散的問題，而且在資金結算時也存在著種種問題，既不利于企業(yè)及時而準確地掌握具體情況，更欠缺對資金回收的全面掌控，尤其是還將嚴重影響企業(yè)資金的循環(huán)利用，在資金回收不到位之時將導致出現(xiàn)資金占用率高的問題，這將對資金成本以及融資造成極為不利的影響。

（五）融資渠道收緊，資金壓力增大

目前，國家對房地產行業(yè)的宏觀調控政策日益趨緊，“去杠桿”已經成為國家推進供給側結構性改革和控制降低財務風險的重要舉措，2018年，銀監(jiān)會進一步明確要求嚴格控制各類信貸資金違規(guī)流入房地產行業(yè)，融資難已經成為各房地產企業(yè)不得不面對的現(xiàn)實問題，由此也進一步加大了各房地產企業(yè)的資金壓力。

（六）資金管理監(jiān)督機制不完善

房地產企業(yè)資金管理不僅需要建立科學合理的資金管理制度，更需要通過完善的監(jiān)督機制得以有效落實與執(zhí)行。然而，在當前的眾多房地產企業(yè)中，不僅對資金預算的執(zhí)行情況不能完全掌握，甚至對資金使用情況也未能進行定期檢查，無論是應收賬款，還是預付賬款，既沒有往來跟蹤管理，也無法掌握資金回收速度，內部控制薄弱，嚴重欠缺監(jiān)管，導致資金被挪用、浪費、使用效率低下等問題的產生。

三、加強房地產企業(yè)資金管理的有效對策

（一）加強資金風險控制意識

資金風險無處不在，潛伏于企業(yè)生產經營活動的各個階段、各個環(huán)節(jié)，在當前的房地產企業(yè)管理中，資金管理是一項系統(tǒng)工程，貫穿于企業(yè)各項經營活動的始終，企業(yè)應當全員參入，樹立并加強資金風險控制意識，企業(yè)管理層應當充分認識到加強資金風險控制的重要性，不但要將資金管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，而且應將資金管理落實到方方面面的具體工作中，使其在增強企業(yè)全員風險防范意識的基礎上提升企業(yè)抵御資金風險的能力。

（二）建立健全資金管理制度

房地產企業(yè)進行資金管理，應當明確各部門的資金管理職責，規(guī)范資金籌集和使用的審批流程和審批權限，建立健全各項資金管理制度，通過制度規(guī)范、約束企業(yè)員工在各項資金管理活動中的行為。

（三）加強資金預算管理

房地產企業(yè)應當在全面預算管理的基礎上加強資金預算管理，創(chuàng)建資金預算管理小組，明確其責、權、利，使其在完善的制度管理下，科學合理地制定項目資金預算計劃。在資金預算執(zhí)行過程中，企業(yè)資金預算管理小組應當對總體項目進行全面而細致的跟蹤檢查，全面了解與掌控項目資金預算執(zhí)行情況，定期進行預算目標與實際執(zhí)行之間的預算差異對比分析，及時發(fā)現(xiàn)問題并針對問題提出相應的改進措施及建議，充分發(fā)揮通過資金預算對企業(yè)資金進行整體規(guī)劃、管理的作用。

（四）優(yōu)化改進資金結算方式，加強資金集中管理

房地產企業(yè)普遍存在開發(fā)在建項目多且分散現(xiàn)象，容易造成資金分散、閑置、挪用等問題，需要企業(yè)管理者予以高度的重視，房地產企業(yè)應當加強資金的集中性管理，制定資金集中管理制度，對各項目現(xiàn)金流進行集中管理，通過設置企業(yè)資金結算中心來強化資金結算管理，實現(xiàn)資金的統(tǒng)一調配，提高資金使用效率，有效降低各項目存在的資金風險。

（五）加快資金回收速度，拓寬外部融資渠道

房地產企業(yè)破解外部融資難，應當從兩個方面著手，一方面，采取有效措施加快項目開發(fā)產品的銷售回款速度，及時回籠資金，強化內部資金管理，制定科學合理的資金計劃并嚴格執(zhí)行，加快資金周轉，實行資金集中管理，減少資金沉淀，最大限度地提高資金使用效率，創(chuàng)新融資模式。另一方面，與項目承包商、材料供應商結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過他們分散資金壓力，部分中小房企，也可以采取與知名品牌、大型房企合作模式進行項目開發(fā)，通過他們的品牌優(yōu)勢，提高項目開發(fā)產品的銷售回款速度，拓寬外部融資渠道，建立多元化融資模式，緩解資金壓力。

（六）加大資金管理監(jiān)督力度

房地產企業(yè)在進一步加強資金管理的同時，還應同時加大資金管理監(jiān)督力度，通過建立健全各項資金管理監(jiān)管規(guī)定，做到對各項資金管理監(jiān)管有據(jù)可依，合理設置內部機構，明確內部控制部門或內部審計部門職責，配備經驗豐富的專業(yè)人員，采取有效措施確保各項監(jiān)管規(guī)定落地實施，有效發(fā)揮作用，以此確保企業(yè)資金安全、周轉順暢、合理分配、有效回收和高效利用，不斷優(yōu)化資本結構，控制財務風險，提高經濟效益，促進企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產企業(yè)資金管理是一項系統(tǒng)工程，貫穿于企業(yè)生產經營活動的全過程，企業(yè)只有重視資金管理，并認真執(zhí)行，嚴格控制，才能充分保障資金安全，優(yōu)化資本結構，降低資金成本，加快資金周轉，合理配置資源，提高資金使用效率，提高企業(yè)經濟效益，促進企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

［1］陸勇.淺議房地產企業(yè)資金管理存在的問題與對策［J］.會計師,2015（22）.

［2］蒲亞萍.淺談企業(yè)資金管理存在的問題及對策——以房地產企業(yè)為例［J］.中國商論,2017（9）.

［3］高峰.探討房地產企業(yè)資金管理存在的問題與對策［J］.四川水泥,2016（9）.

第5篇：房地產經營管理制度范文

關鍵詞：房地產公司；稅務風險；控制措施

房地產行業(yè)作為我國的支柱性行業(yè)之一，只有實現(xiàn)健康、快速發(fā)展，才能為國民經濟的有序運行提供可靠保障。面對企業(yè)全面實行“營改增”和金稅監(jiān)管下的各類財稅風險，各個行業(yè)該如何采取有效內部控制措施防控企業(yè)的各個環(huán)節(jié)風險，避免不必要的損失，并運用風險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業(yè)的首要任務。對此，房地產企業(yè)應對各業(yè)務流程進行調整與完善，加大內部管理力度，注重提升稅務管理水平，最大限度降低稅務，從而有效規(guī)避各種稅務風險。

一、房地產公司稅務風險分析

（一）稅務風險管理意識薄弱

“營改增”政策雖然已經全面實行，但是很多房地產公司仍然缺乏風險防范意識，仍實行“粗放式”的經營管理模式。公司領導與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強，工作上只關注財務風險，忽視了稅務風險，這樣不利于自身的可持續(xù)發(fā)展。

（二）缺乏健全的稅務風險機構

很多房地產公司還未成立專門的稅務管理機構，也沒有安排專業(yè)的稅務管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔報稅的職責，未履行稅務風險管理職能。且一些房地產公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業(yè)素質不能滿足規(guī)定要求。

（三）稅務風險內部防控制度不完善

現(xiàn)階段很多房地產公司還沒有建立完善的信息溝通機制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務人員與稅務機關溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務風險管理體系，無法及時識別稅務風險，缺乏對稅務風險評估、應對措施及控制、風險控制評價等環(huán)節(jié)?？梢姸悇诊L險控制過程中，加強內部管理，將防范措施做到位，是稅務風險控制首要任務。

（四）會計制度與稅法不統(tǒng)一

當前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產生了新的問題。在此背景下，財務人員需要認真學習、理解并掌握改革后的財務和稅務知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規(guī)定的差異協(xié)調好。這對財務人員提出了更高的要求，關系著對稅務風險的控制效果。

二、房地產公司稅務風險控制措施

（一）增強稅務風險控制管理意識

首先應在公司內部創(chuàng)建良好的稅務風險管理文化氛圍，公司領導要帶頭轉變自身的思想觀念，切實增強稅務風險意識，建立健全稅務風險管理體系，培養(yǎng)員工良好職業(yè)道德與專業(yè)素質，提高員工的風險防范意識。在實際工作過程中，財務部應根據(jù)各業(yè)務流程，制定相應的報銷制度，并進行全員培訓，強調各業(yè)務環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅務風險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務風險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務風險管理意識不斷增強。

（二）健全稅務管理體制

健全稅務管理體制是防范稅務風險的前提，應做好以下幾點工作：一、設置稅務會計崗位，由專業(yè)人員負責涉稅事項，明確職責權限。負責定期收集稅收政策并匯總上報，根據(jù)各項目具體情況制定切實可行的稅收籌劃計劃并監(jiān)督實施，加強與稅務部門溝通，保證稅務工作順利運行。二、成立合約規(guī)劃小組，合理分解項目成本，編制合約規(guī)劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執(zhí)行、付款審核過程中的權限。編制采購、施工等關鍵環(huán)節(jié)合同模板，明確重要條款內容，減少稅務及法律風險。三、根據(jù)稅法規(guī)定做好納稅申報工作，避免出現(xiàn)錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務部應加強發(fā)票管理力度，為避免出現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票的情況，應明確可抵扣進項，不可抵扣進項業(yè)務范圍，制定詳細的審核及付款流程，保證財務核算準確規(guī)范，促進稅收籌劃工作正常運行。

（三）完善內部控制管理制度

房地產公司企業(yè)組織架構、營銷模式、集中采購、財務管理、稅務管理、合同涉稅、信息系統(tǒng)等各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務風險，為確保將所有稅務風險問題解決好，除增強風險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內部管理制度。房地產公司稅務風險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯(lián)系，需要加強各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內部控制管理體系。在事前預防方面，應對公司組織結構進行優(yōu)化，將各業(yè)務流程中的審批、執(zhí)行、記錄、資料保管等職權分離，將不相容業(yè)務分離，形成權力制衡。

（四）加強會計核算實務與稅務風險管控

隨著營改增全面落地，國家稅務總局先后出臺了多項政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規(guī)定》的文件，同時，“金稅三期”系統(tǒng)的上線實施也使得稅務監(jiān)管手段不斷豐富，稽查力度進一步強化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎和會計科目設置，以及與之相關的納稅申報思路。其次財務人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項目增值稅納稅義務發(fā)生時間，及時申報納稅。項目開發(fā)過程發(fā)生的成本費用要合理歸集分配，可以抵扣的進項稅完稅憑證由專人負責保管、認證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務人員既要熟悉營改增相關政策又要做好會計核算和申報工作，才能規(guī)避相關稅務風險。

三、結語

總之，房地產企業(yè)如果不及時解決稅務風險，將不利于自身的穩(wěn)定發(fā)展。稅務風險存在于房地產企業(yè)所有業(yè)務活動中，需要企業(yè)領導提高重視程度，加大監(jiān)督管理力度，將稅務風險控制在合理范圍內，方能保證經營管理工作更加安全。此外，房地產公司還要結合稅法政策變動情況，及時作出相應的調整，提升稅務風險控制能力，為自身的進一步發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

參考文獻：

[1]李軍.淺談房地產企業(yè)稅務風險及其應對策略[J].行政事業(yè)資產與財務，2014，(09):60-61.

第6篇：房地產經營管理制度范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；財務管理；問題；對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產企業(yè)財務管理的特點及意義

房地產企業(yè)具有資金密集、生產周期長、風險相對較大等特點，這就決定了其財務管理的特殊性。表現(xiàn)為：一是上下游產業(yè)鏈長、占用資金多、中間環(huán)節(jié)多，使得財務管理難度加大。二是財務關系涉及范圍廣，不僅包括與債權人、債務人、投資者、內部員工之間的關系，而且包括與國土、規(guī)劃、環(huán)保等政府部門之間的被監(jiān)督與監(jiān)督的關系。三是經營的不確定性與高風險性。房地產企業(yè)資金回收周期較長，同時受到政策因素的影響，無疑會加劇財務管理的不可預見性，甚至引發(fā)財務風險。加強房地產企業(yè)財務管理具有重要的現(xiàn)實意義：一方面，可以使企業(yè)資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時間調集企業(yè)發(fā)展資金，使房地產企業(yè)及時把握商機，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業(yè)，監(jiān)督更加嚴格。房地產企業(yè)財務管理實施雙重管理，子公司財務管理人員既受本部門領導，又要接受公司的行政領導。此外，財務管理可以使內控機制統(tǒng)一，有利于企業(yè)對子公司的考核，以及利潤的合理分配等。

二、房地產企業(yè)財務管理現(xiàn)存問題分析

1.房地產企業(yè)財務管理制度不完善。健全的財務管理制度是現(xiàn)代化房地產企業(yè)財務健康運行的重要保障。但由于我國房地產企業(yè)起步晚，發(fā)展過快，行業(yè)市場不健全，未能形成科學、完善的財務管理制度。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見，加上一些中小房地產企業(yè)財務大權掌握在個別人手中，在沒有經濟合同等情況下隨意支付，使財務部門難以掌控實際資金周轉情況，而財務管理制度卻沒有對其約束，不利于企業(yè)經濟效益的提高。

2.忽視現(xiàn)金管理，風險防范意識不強。房地產企業(yè)財務管理的核心必然是做好現(xiàn)金流管理。但目前不少房地產企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)，只重視招標、投標環(huán)節(jié)的財務預算編制，卻對現(xiàn)金流向不予關注，最終導致企業(yè)資金周轉困難，甚至出現(xiàn)現(xiàn)金鏈斷裂的風險。再有，企業(yè)管理層現(xiàn)金管理意識淡薄，造成房地產企業(yè)財務狀況難于滿足銀行信貸標準，因而影響企業(yè)的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產企業(yè)資金緊張的現(xiàn)實，迫使企業(yè)從其他渠道高息籌資，因而加劇了財務風險。

3.房地產企業(yè)融資渠道相對單一。房地產企業(yè)資金籌措比較單一，國家出臺一系列打壓房地產的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補運營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進行融資。部分房地產企業(yè)能通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進行融資，但大多數(shù)企業(yè)并不滿足公開發(fā)行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對宏觀經濟的調控，銀行對房地產企業(yè)放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機構融資的渠道，加大了房地產企業(yè)發(fā)展的不確定性。

4.審計監(jiān)督不力，缺乏獎懲機制。盡管房地產企業(yè)設置了審計機構，也有相關管理制度出臺，但鑒于房地產企業(yè)自身的復雜性，實際的審計監(jiān)督工作往往缺乏約束力，尤其是對財務管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發(fā)現(xiàn)問題還幫助其隱瞞，給企業(yè)長期發(fā)展造成負面影響。獎懲機制不健全也是房地產企業(yè)財務管理弱化的重要影響因素，即使形成相關制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執(zhí)行。對于財務主管，通常缺乏對其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監(jiān)督效果差。

三、加強房地產企業(yè)財務管理的對策

1.建立健全房地產企業(yè)財務管理制度。房地產企業(yè)財務管理部門應在國家相關法規(guī)的基礎上，依據(jù)企業(yè)經營項目及財務管理特點，梳理財務管理活動各方面的內容，明確規(guī)定財務管理的流程、標準等，建立涵蓋各環(huán)節(jié)的財務規(guī)章制度，使得財務管理活動更加規(guī)范化，從源頭上把控財務風險。在制定財務制度的同時，要綜合考慮其他管理制度，使各項規(guī)章制度相互配合，更好地為企業(yè)整體管理活動服務，優(yōu)化企業(yè)資源配置。另外，要確保財務管理制度的嚴肅性和權威性，對于違規(guī)行為嚴肅處理，決不姑息。

2.重視現(xiàn)金管理，提高財務風險防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風險，房地產行業(yè)也是如此。企業(yè)的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業(yè)自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎上提高投資回報率。同時，要加強財務管理人員現(xiàn)金管理意識，關注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并及時反饋企業(yè)管理層，為其決策提供依據(jù)，進而降低企業(yè)財務風險。

3.優(yōu)化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機遇，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，做好籌資管理，房地產企業(yè)必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，在符合法律法規(guī)的基礎上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務，如通過信用證、承兌匯票、商業(yè)匯票、保函等結算方式進行短期融資；二是將企業(yè)做大做強，在符合條件的情況下，發(fā)行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰(zhàn)略合作伙伴，依靠自身優(yōu)勢吸引投資者，進而實現(xiàn)融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴大市場占有率，提高流動資金占比。

4.提高審計監(jiān)督的執(zhí)行力，落實獎懲機制。加強對財務工作的審計監(jiān)督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應當監(jiān)督工作落到實處。一方面，在審計制度的制定上要具有可操作性，盡可能細化財務管理審計監(jiān)督條款，制定統(tǒng)一的標準并嚴格執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，進而降低企業(yè)各項成本。另一方面，要落實財務管理獎懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對于財務管理工作成績突出的員工，要及時予以精神或物質上的獎勵，對于違反財務管理制度、違規(guī)操作的，要嚴懲不貸。

參考文獻：

[1]徐榆秋.房地產企業(yè)財務管理芻議[J].中國外資，2011.

第7篇：房地產經營管理制度范文

[關鍵詞] 房地產企業(yè)；財務風險；問題；措施

[中圖分類號] F240 [文獻標識碼] B

一、房地產企業(yè)財務風險管理存在的問題

（一）財務管理意識薄弱的問題

我國的房地產企業(yè)大多都是家族式的企業(yè)，企業(yè)的所有權和經營權完全操作企業(yè)的最高管理層，從而導致效率低下，管理水平偏低等缺陷。而且企業(yè)橫向之間和縱向之間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現(xiàn)象，從而造成資金使用效率低下，資金鏈斷裂，增加了企業(yè)的經營風險。同時，多數(shù)房地產企業(yè)內部財政管理大權掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現(xiàn)象及其嚴重。很多往來業(yè)務都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數(shù)房地產企業(yè)的賬本都一式兩份，其中一份是為應付檢查。以上因素導致了企業(yè)在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，財務人員的財會專業(yè)知識嚴重缺乏，應用水平不高，最終使得企業(yè)財務管理停滯在較低水平。這樣就導致了財務人員制作的財務報表不能真實地反映企業(yè)的財務狀況和經營成果，企業(yè)決策者根據(jù)財務報表進行決策，就會使得財務決策失誤，進而嚴重影響企業(yè)的經營風險。

（二）不重視預算管理職能

一些房地產企業(yè)雖然口口聲聲說重視財務管理制度，但在實際管理過程中，由于對突發(fā)事件預期不足等原因，從而導致預算額度偏離實際需求，有一些企業(yè)沒有從土地成本成本、資金周轉、投資回報率等方面進行財務分析，不能將實際情況與企業(yè)財務管理相結合，只是將預算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預算管理職能未能發(fā)揮充分的作用。很多房地產企業(yè)編制財務預算的目的僅僅是將預算任務交給財務部門進行審批、控制。由于財務部門與上級之間信息不對稱，只能根據(jù)企業(yè)申報的預算額度決定是否批準支出，不能對企業(yè)所有支出的必要性做出正確的判斷，從而影響了企業(yè)預算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

（三）企業(yè)內部財務監(jiān)控機制不健全

財務是企業(yè)資金進出的總閘門，通過財務控制可以幫助預防和化解金融風險。但在現(xiàn)實生活中，一些房地產公司由于管理體制、人員素質等因素的制約，財務控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內部財務管理無法統(tǒng)一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務，使得中央的調控措施和政策法規(guī)不能認真貫徹下去，資金周轉緩慢，財會信息不能及時、準確傳遞，從而削弱了企業(yè)財務的集中統(tǒng)一管理，這無疑對經營風險的產生起了一種“促進”作用。但是我國多數(shù)房地產企業(yè)雖建立內部監(jiān)控機制但也未嚴格執(zhí)行，特別是有的企業(yè)將管理與監(jiān)督合并在一起，使得權責不明責任很難追究，監(jiān)管機制形同虛設，由此增加了財務風險。

（四）低效的資金管理問題

資金管理是房地產企業(yè)進行財務管理活動的關鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產企業(yè)加強資金管理有助于實現(xiàn)預期收益，完成既定的發(fā)展目標。大部分房地產企業(yè)沒有計劃的使用資金，在資金比較多時就隨意開支，不分必要與非必要，資金不足時很容易因無法進行資金周轉而使得企業(yè)陷入財務危機。有的企業(yè)在項目啟動前不對項目資金的使用做整體的計劃，在資金使用時只考慮對單一項目的影響，忽略了企業(yè)的整體利益。也有企業(yè)認為資金越多越好，使得企業(yè)大量的閑置資金以備不時之需，從而造成資金的嚴重浪費、資金使用效率低下。

二、加強房地產企業(yè)財務風險管理的措施

（一）優(yōu)化企業(yè)的融資行為

融資行為對于企業(yè)來說是一項非常重要的財務活動，成功的融資行為，不僅會解決企業(yè)的財務危機，還會給企業(yè)帶來巨大的利潤。然而，不恰當?shù)娜谫Y行為，會給企業(yè)帶來巨大的風險，導致無法償還，甚至導致企業(yè)的倒閉。所以，對企業(yè)融資風險的控制是刻不容緩的，必須作為企業(yè)財務風險管理的重心工作。房地產企業(yè)本身就是資金密集、生產周期長、風險高的產業(yè)，所以公司制定合理的資金運用方案和合理的融資方案尤為重要。企業(yè)一定要選擇正確的融資方案和融資渠道，謹記融資的目的是保證經營活動的可持續(xù)。

（二）建立健全的財務風險管理機制

財務風險管理是一個識別風險和評估風險、評價風險、控制風險、處理風險損失的過程。應對財務風險的措施是在風險識別、評估和評價的基礎上進行的，所以風險識別、評估、評價是極其重要的。企業(yè)要想及時解決出現(xiàn)的財務風險，就需要制定詳細科學的財務計劃和方案，健全財務管理系統(tǒng)，對財務決策采取科學的方法。想要健全財務風險管理的機制，首先要建立科學的統(tǒng)計分析制度，利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，從而對未來風險進行預測，目的在于及時發(fā)現(xiàn)問題從而采取相應的措施來控制風險。第二，建立完善的客戶管理制度，房地產企業(yè)的資金投入量很大，生產期很漫長，企業(yè)的經營活動依賴于客戶的資金，客戶信用的好與壞很大程度上決定企業(yè)的財務風險，所以對客戶的信用、資金的評估就顯得尤為重要了。第三，建立科學的內部管理制度。企業(yè)的經營決策在企業(yè)內部必須進行嚴格的評估、審查、預測，用科學的方法和多角度去分析，避免決策失誤造成風險。

（三）提高管理人員風險意識

企業(yè)的財務風險想要得到有效的治理，最好的方法是完善企業(yè)的內部管理體制。要讓企業(yè)的財務風險管理人員明確，企業(yè)的財務風險是貫穿于整個經營管理過程中的，所以財務管理人員必須在財務工作的每一個環(huán)節(jié)做好風險防范工作。完善企業(yè)內部管理體制就是完善企業(yè)內部的控制制度，提高財務管理人員風險意識和防范意識。

首先，著力加強企業(yè)財務人員的專業(yè)知識和道德水平。當前房地產企業(yè)財務人員綜合素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經濟效益和發(fā)展。房地產企業(yè)必須高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關的業(yè)務培訓和考試，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能夠很好地滿足企業(yè)的需要，其中財務人員的道德水平的提高是尤為重要的。其次，完善財務管理制度。房地產企業(yè)的財務人員應該根據(jù)企業(yè)自身的經營特點和財務管理制度缺陷，在企業(yè)的經營過程中不斷地探索，從而構建內部的財務控制體系，并根據(jù)實際情況不斷的完善。在企業(yè)的資金管理中，要嚴格按照財務管理制度來直營，定期查賬對賬，對賬實不符的情況要及時查找原因。

（四）組合投資策略

由于宏觀政策對房地產行業(yè)影響很大，房地產行業(yè)不是很穩(wěn)定，所以房地產行業(yè)在進行投資時，就需要組合投資策略來降低風險系數(shù)。房地產企業(yè)通過聯(lián)營、多種經營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔的財務風險。尤其是當某個房地產項目的風險非常大時，企業(yè)可以通過和其他公司共同合作，從而減少了投資風險，同時也避免了投資風險過大而產生的財務危機。由于房地產市場的需求不穩(wěn)定，企業(yè)可以采取多種經營方式，比如企業(yè)可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等結合兩項或者多項進行綜合開發(fā)，避免單一產品滯銷而造成企業(yè)財務損失，同時單一產品帶來的風險也能有效的規(guī)避了。所以說組合投資策略對于房地產企業(yè)規(guī)避財務風險是非?？扇〉氖侄?。

[參考文獻]

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第8篇：房地產經營管理制度范文

關鍵詞：全面預算 房地產企業(yè) 對策

近年來，雖然房地產企業(yè)在經濟發(fā)展的過程中獲得了較大的成就，但是隨著市場經濟發(fā)展的形式更加復雜多樣。為了促使房地產企業(yè)能夠安全、平穩(wěn)發(fā)展，加強其對發(fā)展過程中的風險的控制，提高經濟效益，實現(xiàn)企業(yè)的經營發(fā)展目標，就要建立起適合房地產企業(yè)經營發(fā)展的全面預算管理體系，從而完善和優(yōu)化企業(yè)的管理制度與管理流程，加強企業(yè)的控制管理工作。

一、房地產企業(yè)全面預算的重要性

為了促進房地產企業(yè)的發(fā)展，促使企業(yè)獲得更大的經濟效益，就要對企業(yè)進行有效的企業(yè)管理。全面預算管理是房地產企業(yè)管理的重要手段，因為其在促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎上，將獲得更大的經濟利潤作為向導，構建企業(yè)運行的預算、控制、評價等一系列的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，從而對企業(yè)內部的員工、經營業(yè)務和經營活動地進行預算控制管理，并能進行階段性的績效考核與評價。隨著近年來我國房地產企業(yè)的迅速發(fā)展，加強房地產企業(yè)的全面預算就具有更加重要的意義。

（一）推行全面預算管理，有效實現(xiàn)短期規(guī)劃與長期規(guī)劃的有機結合

通過在房地產企業(yè)中應用全面預算管理，用一種更加宏觀與全面的視角來對企業(yè)的生產經營戰(zhàn)略進行檢視，能夠指導房地產企業(yè)將短期規(guī)劃和長期規(guī)劃結合起來，將企業(yè)的整體經營規(guī)劃戰(zhàn)略同階段性的發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)系起來。通過在房地產企業(yè)推行全面預算管理，還可以對其內部的員工進行科學化、規(guī)范化的績效考核，通過對員工的考核成果評價，對其中發(fā)揮作用的職能部門和員工工作績效水平較高的部門與個人進行獎勵，可以充分體現(xiàn)績效考核評價的客觀性、公正性與合理性。在各個階段預算結束后，及時的進行評價與獎懲工作，可以促進員工參與全面預算工作的積極性，將每次房地產企業(yè)的預算管理從編制到執(zhí)行再到評價進行記錄與分析，可以為企業(yè)發(fā)展的經濟決策，提供良好的數(shù)據(jù)基礎。

（二）推行全面預算管理，加強企業(yè)的控制水平，規(guī)避經營風險

同其他的經營項目與產業(yè)相比，房地產企業(yè)的房地產開發(fā)項目需要經歷漫長的周期，為了能夠獲得更大的經濟效益，就要對其開發(fā)過程中的成本、銷售等進行有效的控制。在當今的市場經濟發(fā)展中，市場中的房地產企業(yè)之間競爭比較激烈，存在著很多潛在的風險與危機，通過加強企業(yè)的全面預算控制，可以制定良好的企業(yè)經營活動的風險預警機制，對市場中潛在的風險進行分析與評估，并在開展經營活動的時候能積極制定措施規(guī)避，做好風險防范措施，提高房地產企業(yè)應對經營風險的能力。

（三）推行全面預算管理，提高企業(yè)的總體管理質量，促進績效不斷提升

因為房地產的全面預算管理是要應用在房地產企業(yè)的整個經營活動中的，對生產、經營與管理中的各個環(huán)節(jié)與因素都進行管理與控制，是促進房地產企業(yè)不斷提升整體管理質量和管理水平、促進企業(yè)經濟效益不斷提升的有效手段。通過在房地產的經營活動中推行全面預算管理，可以實現(xiàn)企業(yè)的股東對經營者經營行為的有效制約，并能對企業(yè)中的各類活動進行積極的干預，這就可以有效的避免在房地產企業(yè)在經營管理的過程中，盲目投資、建設的現(xiàn)象，控制房地產企業(yè)在經營管理中的潛在風險，從而促進企業(yè)的科學健康發(fā)展。

二、加強房地產企業(yè)全面預算管理的完善對策

（一）加強企業(yè)的全面與預算管理和發(fā)展戰(zhàn)略結合

在房地產企業(yè)的管理中，將全面預算管理和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密結合起來，將全面預算作為促進企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的基石與策略，促進企業(yè)管理水平不斷提升，從而獲得更大的經濟效益和可持續(xù)發(fā)展。通過預算管理可以將企業(yè)的計劃、策略與管理，用更加數(shù)字化的形式呈現(xiàn)出來，對落實企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有著積極的意義。企業(yè)在進行管理的過程中，將企業(yè)的財務信息和非財務信息結合起來，并利用現(xiàn)代管理中先進的全面預算編制方法，對企業(yè)的戰(zhàn)略方針進行設計與實踐，從而構建科學、合理的全面預算管理體系。為了保證預算編制的合理性，在進行編制前，相關的工作人員要到市場中進行調查與調研，對企業(yè)的未來發(fā)展方向與發(fā)展目標進行明確，并能結合企業(yè)的實際發(fā)展情況，對全面預算的具體內容進行編制，一方面可以和企業(yè)的發(fā)展緊密結合起來，另一方面也能避免全面預算中的盲目性和不合理性，確保該全面預算計劃可以在企業(yè)的生產經營中踐行。

（二）加強企業(yè)全面預算執(zhí)行的剛性

房地產企業(yè)只有在其管理中切實實現(xiàn)全面預算，才能對房地產企業(yè)經營發(fā)展中的各個環(huán)節(jié)與因素進行有效的監(jiān)督與控制，從而促進經濟效益的不斷提高，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的目標。因此，就需要企業(yè)加強企業(yè)全面預算執(zhí)行的剛性。首先，企業(yè)要不斷完善全面預算的執(zhí)行環(huán)境。房地產企業(yè)要結合當今市場中的發(fā)展機遇和先進的全面預算管理經驗，建立起符合企業(yè)發(fā)展的管理制度，使全面預算在該環(huán)境中執(zhí)行下去。同時，還要建立良好的企業(yè)內部監(jiān)督、控制管理體系，要保證企業(yè)的全面預算編制的相關工作人員能夠科學、合理、公正的設計全面預算編制的具體內容=。其次，要保證預算執(zhí)行的剛性，可以制定一些保證措施。房地產企業(yè)的全面預算在通過審批后就要在其工作中體現(xiàn)出來，要成為某一階段企業(yè)經營與發(fā)展的具有指導性的“規(guī)章制度”，要求企業(yè)的員工能夠嚴格遵守全面預算的內容并將其執(zhí)行。最后，為了保證預算的和理性與科學性，還要使企業(yè)的全面預算保持動態(tài)化，針對市場中房地產行業(yè)的發(fā)展情況的變化，及時進行調整。但是需要將企業(yè)的預算調整權集中在企業(yè)的領導層和本部。房地產企業(yè)的各個部門可以根據(jù)預算的執(zhí)行情況和市場變化情況，提出改進的建議，但是不能擅自對全面預算的內容進行調整。通過恰當?shù)恼{整，可以使企業(yè)的全面預算適應企業(yè)的外部變化條件。但是，進行調整是建立在堅定執(zhí)行企業(yè)的全面預算過程中市場出現(xiàn)變化的情況下，在通常情況中要始終堅持執(zhí)行企業(yè)的全面預算內容不得改變。

（三）加強企業(yè)的預算的監(jiān)管考核力度

因為房地產企業(yè)的全面預算管理中涉及到的管理層次多，且項目比較分散，在全面預算編制和執(zhí)行的過程中就存在一定的困難。為了加強企業(yè)全面預算的約束力與執(zhí)行力，就要加強企業(yè)全面預算的監(jiān)督考核力度，并建立完善的獎懲制度，及時對員工的績效評價進行獎懲，從而促進全面預算工作的有序展開。

首先，要求企業(yè)能夠根據(jù)行業(yè)規(guī)定與企業(yè)的實際發(fā)展情況，確定企業(yè)的考核指標，保證指標的合理性。例如，對于房地產企業(yè)的銷售部門員工就要對其銷售收入及回款率完成情況進行考核；對工程部門的考核就是看其是否能夠對成本預算進行合理的控制，工程項目的建設工作是否能夠按照全面預算的編制進行。房地產企業(yè)在制定績效考核標準的時候，還要根據(jù)各個部門責任歸屬的不同，來核定不同的考核標準，避免出現(xiàn)考核次優(yōu)化的現(xiàn)象，削弱績效考核的作用。其次，在對考核評價標準踐行到實踐的過程中，要注意將靜態(tài)的考核指標和實際經營活動中的非財務業(yè)績考評指標結合起來。例如，將員工的工作行為的規(guī)范性，是否能夠進行創(chuàng)新等內容綜合考慮進去。最后，在進行績效考核評價時，如果出現(xiàn)預算超支和預算結余的現(xiàn)象，不能只根據(jù)超支和結余情況進行評價，還要結合市場實際情況來進行分析，然后再進行考核與評價。這一過程中，要充分調動房地產企業(yè)各個部門的工作和落實全面預算的積極性，從而使績效考核結果與預算目標保持一致，進而實現(xiàn)企業(yè)經濟效益的最大化。

三、結束語

總而言之，在房地產企業(yè)中應用全面預算這一管理方法，是推進企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展和科學化管理的有效途徑。在房地產企業(yè)實現(xiàn)全面預算管理具有重大意義，不僅可以使企業(yè)的短期規(guī)劃和長期規(guī)劃有機結合，還能加強企業(yè)的控制管理，規(guī)避企業(yè)在發(fā)展中的潛在風險，從而提高企業(yè)的整體管理質量，有效的提高企業(yè)的經濟效益。但是，在實踐的過程中，還存在全面績效考核不能完全符合房地產企業(yè)等問題，這就需要房地產企業(yè)能夠根據(jù)企業(yè)的實際情況、市場情況、行業(yè)發(fā)展情況制定積極的對策，從而為企業(yè)經營管理提供更加全面和準確的財務數(shù)據(jù)，促使企業(yè)更好的實現(xiàn)其經營管理和發(fā)展的目標。

參考文獻：

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第9篇：房地產經營管理制度范文

1.1企業(yè)內部管理層次差別較大

隨著我國房地產市場行業(yè)的快速發(fā)展，各類資本大量融入房地產市場，各類房地產企業(yè)數(shù)量激增，以至于房地產市場魚龍混雜。隨著我國近幾年來對房地產市場調控力度的加大，逐漸引導房地產行業(yè)走向規(guī)范化，淘汰和重組了部分落后企業(yè)，取得了一定成績。但總體來講，在行業(yè)發(fā)展中所遺留的問題還普遍存在于房地產市場中。具有一定實力的房地產企業(yè)立足自身綜合實力基礎之上，開始尋找新的發(fā)展方向，謀求長遠發(fā)展。但部分房地產企業(yè)依據(jù)停留在原有管理層次，管理方法和管理策略都停滯不前，無法適應時展需要。

1.2財務管理機制薄弱

目前，我國房地產企業(yè)財務管理機制薄弱問題還比較突出，具體體現(xiàn)在以下幾方面：（1）財務管理制度不健全，沒有結合企業(yè)實際，建立完善的財務管理制度，現(xiàn)有的管理制度未有效落實；（2）財務管理工作效率較低。房地產企業(yè)內部財務管理工作僅僅停留在編制財務報表和記賬等事物工作上，而財務預測、財務決策及財務控制和財務分析等財務管理職能未合理運用，導致管理水平較低。（3）資金的使用和籌措缺乏計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理的經驗，以至于經濟效益較好時，能夠選擇的投資機會較多時，增加了企業(yè)風險控制的難度。

1.3預算管理不到位

部分房地產企業(yè)的員工在對預算編制時，存在較多錯誤認識，在編制預算、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析和編制財務報表時，僅僅當成簡單的財務行為進行處理。認為預算管理和其他部分關系不大，以至于房地產項目管理、預算管理、決算管理效果不佳。部分房地產企業(yè)內部缺乏完善的預算管理組織體系，導致企業(yè)整體規(guī)劃無法統(tǒng)一，以至于在落實預算考核及編制預算目標時，無法發(fā)揮應有的作用。在房地產項目建設的開發(fā)階段，對預算管理的重視度不夠，同時認為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經營計劃直接的關聯(lián)性不大，而在預算執(zhí)行階段，無法確保機制的完備性，無法保障預算數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)量的及時性。在實施預算評價時，由于考核職責不明或考核力度不大，同時缺乏有效監(jiān)督管理，導致預算評價效果不佳。

1.4缺乏有效的內部管理、監(jiān)督機制

目前，內部審計時房地產企業(yè)內部控制及內部監(jiān)督的主要手段。通過運用內部審計對內部控制實現(xiàn)再控制，從而提高內部管理水平。但是由于部分房地產企業(yè)并未建立完善的內部管理和監(jiān)督機制，導致缺乏完善的內部審計機構，即便設置了內部審計機構，但在實際運用中其審計職能缺失，無法對企業(yè)經營管理具有約束力。同時，由于我國缺乏COSO類似的組織來指導房地產企業(yè)建立完善的內部控制體系，基本上都依靠政府部門規(guī)定來減少內部管理制度，以至于缺乏完善的監(jiān)督機制，影響企業(yè)管理水平的提升。

2企業(yè)內部房地產管理策略

2.1完善內部管理體制

房地產企業(yè)內部管理機制的完善，和內部控制效率的提升，都無法離開整理的指導原則。當前，房地產企業(yè)內部管理需要遵循的原則主要有：（1）合法合理原則。我國的法律法規(guī)時企業(yè)管理行為的準繩，房地產企業(yè)內部管理規(guī)則制度和管理行為都要以法律為指導，都要在法律允許范圍內。（2）堅持全面性的原則。在堅持合法合理性原則的前提之下，要將房地產企業(yè)內部的會計控制涵蓋企業(yè)業(yè)務的各個方面，并且還要重點落實決策、實施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，實現(xiàn)對企業(yè)經營及管理的整體控制，例如：對材料及設備的購入控制、對施工成本的有效控制等。（3）堅持謹慎性的原則。房地產企業(yè)的內部會計控制的關鍵是有效防范風險，而房地產企業(yè)的一個重要特點就是投資風險大，這就要求內部會計控制要謹慎地考慮、評估、分析企業(yè)在經營各環(huán)節(jié)會存在的各種風險，爭取將風險值降到最低，以實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。（4）堅持靈活性的原則。企業(yè)的內部會計控制在堅持謹慎性原則的同時，還要根據(jù)具體的環(huán)境、實際需求、企業(yè)的經營戰(zhàn)略等情況及時改變、調整或完善相關措施等。

2.2做好成本管理，提高企業(yè)經濟效益

成本管理是企業(yè)財務管理活動中的重點，同時成本也是商品進行定價的重要基礎，對于房地產來講也是如此。做好企業(yè)成本管理具有重要的作用和意義，不僅對房地產商品價格產生重要影響，而且與企業(yè)經濟效益有密切關系。房地產如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學制定成本的項目及范圍，并對其實施有效控制；第二，要在企業(yè)財務部門設置出二級成本核算的單位，而且要實施成本責任制。此外，房地產企業(yè)在財務管理活動中，堅持統(tǒng)一管理、分級核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協(xié)調，及時落實財務部門所下發(fā)的財務目標，確保成本核算工作的準確性，建立起完善的激勵機制。在經過了大量的實踐表明，實施二級成本核算管理能夠為企業(yè)提供更真實、有效的財務信息，為企業(yè)管理者進行決策提供重要參考依據(jù)。

2.3明確權責，規(guī)范管理

在房地產企業(yè)內部管理層面，首先應該形成自上而下、權責清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過有效的組織結構設計、清晰的責權體系、流暢的業(yè)務運作流程、科學的業(yè)績評價體系，保證企業(yè)整體的組織運行效率與效果，增強企業(yè)在戰(zhàn)略和運營層面的競爭力。在發(fā)展過程中，不斷完善管理體系，適時進行調整以適應企業(yè)發(fā)展。

2.4獎懲有效，人治管理

激勵機制是房地產企業(yè)內部管理的重點。建立完善、有效的激勵機制，能夠極大的提高員工工作積極性和主動性，能為企業(yè)帶來更多效益。房地產企業(yè)要結合自身實際特點，制定科學考評辦法，綜合考慮制度管理和人治管理各方面的優(yōu)缺點，以服務企業(yè)為目標，制定有效激勵策略及績效考核機制，以提高員工工作效率，確保管理水平的提升。

3結語