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第1篇：集體土地房屋征收法范文

《國有土地上房屋征收與補償條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。實踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，但目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進行規(guī)范也不太適合。

關鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補償;價值確認

Abstract:

The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.

Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con

中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：

正文：

《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日公布并實施，進一步規(guī)范了行政機關的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權(quán)益的保護，對基層房屋征收管理工作更有指導意義。但是《條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。目前，國家還沒有統(tǒng)一的集體土地上房屋拆遷補償條例或辦法，國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的。

現(xiàn)行的《土地管理法》對征收農(nóng)村耕地或其他土地所引發(fā)的各種補償費等做了較為詳細的規(guī)定，但對于征收集體土地所涉及的農(nóng)村房屋如何拆遷和補償問題沒有作出明確規(guī)定。實踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，而目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們在思考如下的問題：

集體土地上房屋的征收如何實施、管理和規(guī)范？

一、國有土地上房屋征收主體

《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條有如下規(guī)定：

市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

可以看出市、縣級房屋征收部門具體組織實施國有土地上房屋的征收與補償工作，市、縣級人民政府負責監(jiān)督管理。

二、集體土地的征收主體

《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

第五條：國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定。

第四十六條：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

《國土資源部關于加強征地管理工作的通知》(國土資發(fā)［1999］480號):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級土地行政主管部門根據(jù)職責及法定的征地批準權(quán)限和程序，代表政府負責組織征地的審查報批和具體實施工作，其他任何單位和個人均無權(quán)審查報批和組織實施征用土地。

對集體土地的征收，是由縣級以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實施。而對于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。

三、集體土地上房屋的征收主體

《條例》第四條：市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

本條并沒有特別強調(diào)國有土地上的房屋征收與補償工作，我們似乎可以理解為：

市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。

四、集體土地上房屋征收補償

《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條：征收農(nóng)村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償?shù)摹?/p>

《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

但是，上述法律法規(guī)均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。

《土地法》未規(guī)定集體土地上房屋的征收，只規(guī)定涉及被征收土地上的房屋時，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償。

《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！钡珜τ谡魇昭a償也沒有給出明確的程序。

五、集體土地上房屋的價值確認

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

最高人民法院在司法實踐的指導---《中華人民共和國物權(quán)法》條文理解與適用對宅基地作如下規(guī)定：

宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應認定無效：

（1）城鎮(zhèn)居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準；

（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉(zhuǎn)讓，即沒有市場。

《條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

第2篇：集體土地房屋征收法范文

一、概況

福清市城區(qū)某片區(qū)為城區(qū)北面重要的進出門戶，該片區(qū)內(nèi)原有工業(yè)企業(yè)19宗、社區(qū)公產(chǎn)5宗、民房65戶，占地面積約205畝，總建筑面積約135000平方米。由于歷史原因，該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃、功能布局混亂、基礎設施落后、環(huán)境污染嚴重、道路擁塞不堪，與該市經(jīng)濟社會快速發(fā)展的需求和廣大群眾對生活環(huán)境的更高要求，存在較大差距。為實施城市總體規(guī)劃，徹底改變該片區(qū)的面貌，給周邊居民創(chuàng)造一個舒適、整潔、優(yōu)美的人居環(huán)境，2011年初，福清市委、市政府將該片區(qū)列為重點改造項目，擬通過片區(qū)改造，結(jié)合片區(qū)內(nèi)城市河道和規(guī)劃道路拓寬取直改造工程，全面提升片區(qū)的整體環(huán)境。

從2011年4月起，福清市啟動該片區(qū)舊城改造項目。至2014年初，完成18宗總建筑面積82000平方米的工業(yè)企業(yè)用地征收、5宗總建筑面積9500平方米的社區(qū)公產(chǎn)征收、62戶總建筑面積37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗總建筑面積976平方米的民房未達成征收協(xié)議。由于3座民房位于擬建的規(guī)劃道路中間，嚴重影響了城市道路建設和交通通暢。為此，福清市政府決定啟動強制征收這三座房屋的工作。

2014年1月，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條等有關規(guī)定，由福清市國土資源局對該片區(qū)舊城改造項目中最后3座民房（被征收人陳某某、夏某某、林某某）作出責令交出土地決定。3月，其中2戶被征收人陳某某和夏某某申請行政復議。5月，經(jīng)過行政復議，福清市人民政府維持責令交出土地決定。之后，被征收人陳某某又向福清市人民法院提起行政訴訟。10月，福清市人民法院一審判決駁回陳某某訴訟請求，被征收人陳某某不服，又向福州市中級人民法院提起上訴，后撤訴。2014年6月，福清市國土資源局對其中2戶被征收人（夏某某、林某某）房屋申請法院強制執(zhí)行，法院裁定準予強制執(zhí)行。經(jīng)過多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均與所在街道簽訂房屋征收協(xié)議。歷時一年，終于完成3宗集體土地上房屋責令交出土地任務。

二、問題

在片區(qū)征收改造工作中，由于現(xiàn)行法律不健全、征收補償標準低、部門職責不明確等原因，也制約了征收工作的順利進行。

（一）現(xiàn)行法律尚不健全

2011年1月國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅對國有土地上的房屋征收工作進行了規(guī)范，未涉及集體土地上的房屋征收?，F(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規(guī)也未對集體土地上房屋征收進行明確，只能按地上附著物相關規(guī)定開展征收，未能顯化房屋的私有財產(chǎn)屬性。

（二）征收補償標準偏低

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規(guī)定，被征收土地上的附著物和青苗補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。房屋屬于附著物的一部分，將房屋征收補償?shù)韧谝话愕牡厣细街镅a償。根據(jù)《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十條規(guī)定，房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的補償費，按重置價格并結(jié)合成新確定。該條款未考慮土地的區(qū)位價值，若實行宅基地異地安置是可行的；若實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式安置，征收補償標準明顯偏低。

（三）部門職責尚未明確

房屋征收原屬住建部門或房管部門的一項重要職責。由于《國有土地上房屋征收與補償條例》未將集體土地上房屋征收工作囊括在內(nèi)，各地政府只能暫時根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關條款，由國土資源部門按地上附著物實施征收。但在實際工作中，各地作法均有差異，如福州市人民政府明確由國土資源部門授權(quán)房管部門實施；廈門市國土資源與房產(chǎn)管理部門同屬一個機構(gòu)，直接由廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局組織實施。

三、做法

針對集體土地上房屋征收工作中存在的諸多問題，福清市政府及相關部門也在積極探索完善征收辦法及措施，尋找最佳解決途徑。

（一）規(guī)范征收工作程序

為規(guī)范集體土地上房屋征收程序，福清市人民政府組織相關業(yè)務部門工作人員到福州市國土資源局、福州市房管局等處進行學習與研討，并到福州市中級人民法院對相關房屋征收案例進行研究分析。之后，結(jié)合本地實際，福清市探索出臺相關的集體土地上房屋征收與補償辦法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部門職責等），指導和規(guī)范集體土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收補償辦法

在城區(qū)內(nèi)開展房屋征收時，福清市根據(jù)實際情況實行“同房同價”“同地同價”的原則，不管是集體土地上的房屋還是國有土地上的房屋，均參照國有土地上的房屋補償標準進行補償，最大程度保障被征收人的合法權(quán)益，也推動了征遷工作的順利開展。

（三）明確部門工作職責

借鑒各地做法，經(jīng)福清市人民政府協(xié)調(diào)，由國土資源部門作為征收主體實施集體土地上房屋征收，住建部門全程配合指導房屋征收技術(shù)性工作（包括房產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)評估、補償方案制定等），所在鎮(zhèn)街配合各類文書送達、做好被征收人思想工作等。通過明確各部門職責，增強責任意識，規(guī)范征遷工作。

四、啟示

（一）領導重視是順利完成征收的關鍵

在片區(qū)改造過程中，福清市委、市政府、征遷指揮部和所在街道領導經(jīng)常深入片區(qū)改造項目征遷一線，了解征遷工作進展，及時協(xié)調(diào)解決征遷中存在的問題，落實被征收人所反映的情況。在征收工作遇到阻力時，各級領導親自入戶協(xié)調(diào)談判，并加大工作力度，按照相關程序依法推進征收工作，確保及時完成片區(qū)征遷。

（二）部門協(xié)作是順利完成征收的保證

征遷工作涉及方方面面，需要各部門的通力配合與協(xié)作。在征收中，所在街道作為具體房屋征收實施單位對被征收房屋權(quán)屬、區(qū)位、建筑狀況、產(chǎn)權(quán)狀況等進行調(diào)查，必須經(jīng)常與被征收人進行面對面的協(xié)商，掌握被征收人需求并及時上報協(xié)調(diào)。市住建局在房屋補償方面技術(shù)力量雄厚、經(jīng)驗豐富，負責擬定房屋征收補償方案、進行房產(chǎn)測繪、房屋評估機構(gòu)選定、委托房產(chǎn)評估、擬定分戶房屋補償方案等。公證部門負責對房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)、征收補償資金等進行公證。項目業(yè)主負責及時提供相關申請材料，做好被征收人臨時周轉(zhuǎn)房安置，安排征收補償資金等。市國土局負責匯總相關材料，作出責令交出土地決定，申請法院強制執(zhí)行等。同時，在市人民法院、市政府法制辦的大力指導和協(xié)調(diào)下，在所在街道的努力下，各部門集思廣益、通力協(xié)作，圓滿完成該片區(qū)征收任務。

（三）依法依規(guī)是順利完成征收的核心

1.嚴格履行程序，確保征收工作有條不紊

房屋征收工作涉及面廣，環(huán)節(jié)復雜，政策性強，若程序出現(xiàn)瑕疵，就有可能造成工作被動。在片區(qū)征收中，由市政府明確各相關部門職責，要求各相關部門做到材料齊全、手續(xù)完備、程序合法、補償合理，確保行政行為合法、公正。在國土部門作出責令交出土地決定之前，對項目業(yè)主提交的申請材料逐一進行審核。在被征收人申請行政復議和提起行政訴訟時，市國土資源局、住建局及相關街道及時提供答辯狀及相關證據(jù)材料，確保依法依規(guī)。在申請人民法院強制執(zhí)行前，按照《中華人民共和國行政強制法》有關要求，嚴格履行規(guī)定的催告程序。

2.嚴格送達方式，確保征收工作規(guī)范有序

送達是履行征收程序的關鍵。在實踐中，由于送達未到位導致征收程序出現(xiàn)瑕疵的情況時有發(fā)生。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》有關規(guī)定，送達有直接送達、留置送達、郵寄送達、公告送達等方式。在現(xiàn)實中，直接送達和留置送達比較常見。一般被征收人或同住家屬拒絕簽字時，只能采取留置送達方式，將文書留在被征收人家中，并由在場的街道和社區(qū)干部作為見證人，同時盡量采取拍照或錄像方式記錄送達過程。各種送達的文書必須附上相應的送達回證，送達回證上的內(nèi)容必須詳細填寫，包括受送達人、送達人、送達地點、送達文書名稱及文號、送達方式、拒簽理由、見證人簽章等。

3.做好信息公開，確保征收工作陽光透明

根據(jù)《政府信息公開條例》有關規(guī)定，房屋征收補償屬行政機關主動公開的政府信息。在征收中，對被征收房屋面積測繪、補償發(fā)放、安置情況等信息，應及時、主動在所在社區(qū)、被征收區(qū)域和政府網(wǎng)站上進行公開，避免由于信息不公開而產(chǎn)生的程序違法。同時，通過信息公開，實現(xiàn)陽光征收。

4.專業(yè)律師介入，確保征收工作合法有效

在實施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律師團隊介入指導，以專業(yè)操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指導、證據(jù)資料的搜集、行政復議和行政訴訟的答辯、告知被征收人法律后果等，既能給被征收人形成強大的震攝力，又能順利啟動責令交出土地決定和申請法院強制執(zhí)行，避免法院基于技術(shù)原因而拒絕受理。

（四）一視同仁是順利完成征收的基礎

在片區(qū)征收過程中，由于利益問題，所在街道與被征收人未能及時達成協(xié)議的情況多多少少都會存在。個別被征收人認為政府亟待上馬項目，企圖利用拖延時間來要挾政府，以達到獲得更多補償?shù)哪康?。而已簽訂協(xié)議的被征收人也會時刻關注后續(xù)征收補償情況，希望也能從中牟利。為此，作為一線征遷工作人員，應防止“會哭的孩子有奶喝”這種情況的發(fā)生，嚴格執(zhí)行征遷補償政策，“一碗水端平”，不能因為“釘子戶”工作難做而隨意提高補償，這樣往往會給后期的征遷掃尾工作增加麻煩。此外，后期征遷工作更應公開、公平、透明，打消“釘子戶”“后征收、多得利”的念頭，實現(xiàn)和諧征遷。

（五）統(tǒng)籌安置是順利完成征收的前提

在安置工作中，應當做到“先安置后征收”，既有利于解決被征收人的后顧之憂，也易于征收工作的順利推進。在實踐工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此為借口拒絕簽訂協(xié)議的現(xiàn)象時有發(fā)生。為此，地方政府應加大安置房規(guī)劃建設，提前謀劃布局，或政府自建安置房，或回購商品房作為安置房。同時，明確安置房產(chǎn)權(quán)辦理和稅費繳交情況。

（六）加強培訓是順利完成征收的保障

房屋財產(chǎn)價值高，利益博弈大，因此征收難度高。相對土地征收來說，房屋征收程序更為嚴格復雜。為此，作為相關業(yè)務部門和基層一線征遷工作人員，需做到以下幾點。

一要加強業(yè)務培訓。片區(qū)改造項目啟動前，由房屋征收業(yè)務主管部門對一線征遷工作人員開展業(yè)務培訓，明確工作重點，做到實體公正、程序合法、手續(xù)完備。

二要定期進行總結(jié)。在征遷工作中，對存在的問題要立即研究分析、商討對策，及時提出解決方案；對好的經(jīng)驗作法要定期進行總結(jié)、相互交流。

三要注意方式方法。征遷工作人員要設身處地地為被征收人著想，急他們之所急，想他們之所想，充分利用被征收人的社會關系網(wǎng)進行溝通協(xié)調(diào)，注重解決被征收人現(xiàn)實中的困難，取得他們的理解與支持。

參考文獻：

1.王達.再論《行政訴訟法》修訂對征收拆遷的影響及對策.中國房地產(chǎn)（綜合版）.2015.4

第3篇：集體土地房屋征收法范文

摘要改革開放30年，中國經(jīng)濟在迅速發(fā)展的同時，土地資源日益緊缺，集體土地征收便應運而生。集體土地征收對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是不言而喻的，但是其本身的缺陷也對社會經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了負面影響。全文對集體土地征收的內(nèi)容、現(xiàn)狀、缺陷進行了闡述，并在此基礎上提出相應的政策建議。

關鍵詞集體土地征收利益征地補償

集體土地征收指國家為了社會公共利益的需要，經(jīng)過法律規(guī)定的批準權(quán)限和批準程序，給予土地所有權(quán)人一定補償后，把原來集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地資源緊缺是我國經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸之一，而集體土地征收是解決這個問題的靈丹妙藥。合理實行集體土地征收是有利于我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的。但目前我國土地征收機制并不完善，征收和補償標準不統(tǒng)一，征收程序不規(guī)范，缺乏嚴格的法律監(jiān)管。因此，完善和規(guī)范集體土地征收制度就顯得日益迫切。

一、集體土地征收現(xiàn)狀和缺陷

（一）補償標準較低，所有權(quán)人利益得不到完全滿足

目前，集體土地征收補償主要是按被征地“年產(chǎn)值倍數(shù)”法確定，以農(nóng)村集體土地征收補償為例，征地補償主要分為土地補償、安置補助、青苗補償、地上附著物補償四個部分。但是補償標準普遍偏低，某些地區(qū)的補償甚至不能滿足農(nóng)民的基本生存需要，如耕地的補償標準為前3年平均產(chǎn)值的6-10倍，折算起來普通耕地能補償1-3萬元，這對于與土地相依為命的農(nóng)民簡直是杯水車薪。所有權(quán)人利益得不到滿足,導致集體土地征收困難重重。

（二）單方面強制性，所有權(quán)人意愿得不到充分表達

由于民眾的意愿得不到滿足，被征地者和政府意見往往不統(tǒng)一，所以現(xiàn)階段集體土地征收大多都是政府“一頭熱”。民眾的積極性不能被充分調(diào)動起來，導致土地征收頻頻出現(xiàn)單方面強制征地事件，這種做法激化了社會矛盾，影響社會和諧建設，不利于社會的長期穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

（三）法律法規(guī)不健全，監(jiān)管體系不完善

我國國情較為特殊，并無外國經(jīng)驗可借鑒，加上關于集體土地征收的法律法規(guī)不十分健全，沒有一個統(tǒng)一固定的標準，因此土地征收程序非常不規(guī)范，對集體土地征收的監(jiān)管不到位。“強拆強征”、“以租代征”、“私扣補償”等現(xiàn)象屢禁不止，擅自改變土地用途的違法操作也時有發(fā)生。

二、集體土地征收的政策建議

（一）合理調(diào)整補償標準

改變傳統(tǒng)的單一補償標準，根據(jù)市場定價進行補償，即對被征地的補償應該參照當時被征地地區(qū)的綜合地價，并對被征地者生活做好安置。在確定補償標準時政府應該注意到，在社會保障體系不健全的農(nóng)村，土地是農(nóng)民最后的生活保障。因此，對于農(nóng)村集體土地征收要適當調(diào)高補償標準，爭取民眾的理解和支持。如對農(nóng)村耕地的補償不能單純的一次性的補償，因為耕地的收益是持續(xù)性的，所以對于耕地的補償應該也是持續(xù)性的。

（二）集體土地征收必須公開、民主、合理、科學

首先，集體土地征收程序必須公開、透明，讓民眾廣泛參與，只有進行民主協(xié)商，使民眾的意愿得到充分表達，爭取民眾的理解，征地工作才能得到民眾的支持，征地工作才不會陷入被動。與此同時，更要改善集體土地征收工作方式，征地工作態(tài)度要友好，對持不同意見的民眾要積極勸說和開導，嚴禁強拆強征，激化矛盾。最后，對集體土地征收要科學規(guī)劃、合理利用，提高對土地的利用率，減少對土地資源的浪費。

（三）做好征地善后工作，改善民眾生活條件

根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)行被征收土地的農(nóng)民往往只是得到一筆補償款，而住房安置、工作安置往往被忽略和遺忘。導致被征地后，民眾又面臨著住房、失業(yè)等問題。這不僅不利于集體土地征收工作執(zhí)行的，更不利于社會的穩(wěn)定。征地部門應該要想民眾之所想，給民眾之所求，切實考慮民眾的處境，理解民眾的難處。唯有如此，征地的執(zhí)行才會得以順利進行。

（四）完善法律法規(guī)，規(guī)范征地行為

加強立法是目前集體土地征收的當務之急，只有有完善的法律法規(guī)做后盾，民眾才有維權(quán)的武器；只有有了完備的法律法規(guī)為依據(jù)，政府才能依法執(zhí)政；只有有了健全的法律法規(guī)，執(zhí)法者才能依法嚴厲打擊征地過程中違法違規(guī)行為。

三、結(jié)語

總之，隨著改革開放的深化，集體土地征收制度的作用還會越來越凸顯。但是，集體土地征收制度必須要不斷完善，集體土地征收的方案要科學制定，集體土地征收的方式要合理合法，集體土地征收的程序要公開透明，集體土地征收的監(jiān)管要有法可依、有法必依，只有這樣才能對中國目前土地資源緊缺狀況有所緩解。反之，如果土地征收制度的缺點得不到改正，不僅不能緩解中國土地資源緊缺的現(xiàn)狀，反而還會激化社會矛盾，繼而影響社會的和諧。因此，政府要為集體土地征收制度的完善下狠功夫，民眾也要理解和支持政府的政策，這樣集體土地征收制度才能實現(xiàn)雙贏。

參考文獻：

第4篇：集體土地房屋征收法范文

集體土地入市才能縮小征地范圍

《南風窗》：國土資源部稱此次《土地管理法》修改的一個重點是集體土地的征收，要和《國有土地上房屋征收與補償條例》相銜接，集體土地征收制度變更的難點在哪里？

鄭振源：縮小征地范圍就要開放集體土地。在上世紀80年代，集體土地已經(jīng)進入了市場。家庭聯(lián)產(chǎn)承包制改革后，解放了農(nóng)村剩余勞動力，給了集體土地決策權(quán)，農(nóng)民可以在自己的集體土地上辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但是集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營幾年以后，出現(xiàn)了問題，那就是產(chǎn)權(quán)不明確，所以1988年開始改制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)獨立出來，不再為集體所有，改成了私有民營或者股份合作制企業(yè)。改制之后，企業(yè)跟土地的關系就變了，變成了集體土地出租給鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，集體土地形成了一個市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因此蓬勃發(fā)展。而1998年的《土地管理法》出臺后，集體土地出租，都變成非法了。普遍存在的集體經(jīng)濟組織出讓、出租建設用地使用權(quán)的行為被定性為“以租代征”的違法行為。

《南風窗》：集體土地入市的話，會不會出現(xiàn)大批耕地被開發(fā)為建設用地的情況？18億畝的耕地紅線應該如何堅守？

鄭振源：1985年、1992~1993年經(jīng)濟過熱，出現(xiàn)了兩次占用耕地，刺激了政府調(diào)整土地利用戰(zhàn)略，實施“嚴格保護耕地，嚴格控制建設用地”的戰(zhàn)略，意圖以嚴格保護耕地的“倒逼”機制來控制建設用地總量。我認為守住18億畝紅線沒有必要，不要把保護耕地看得那么緊張，保護耕地是為了保護糧食安全，糧食總產(chǎn)量取決于兩個因素，一個是耕地面積，一個是糧食單產(chǎn)?，F(xiàn)在耕地面積是少了，但是糧食形勢好了，只要總產(chǎn)量保持5億噸以上就沒有問題，而且未來提高單產(chǎn)還有很大潛力。

土地應由市場配置

《南風窗》：《土地管理法》規(guī)定了耕地占補平衡，建設用地占多少，就要補多少耕地，工業(yè)化、城市化跟保護耕地是一對必然的矛盾嗎？

鄭振源：在土地利用效率不高的情況下是一個矛盾，人口已經(jīng)13億了，土地資源就這么點。但是這個矛盾的解決，不能通過土地面積上分攤指標、嚴格控制來解決，而是要靠集約利用土地，提高土地的利用效率。工業(yè)化、城市化的過程中，建設用地必然要增加，我們現(xiàn)在的城市化率47%，未來要提高到70%以上，所以建設用地的增加不可避免，但是不能像現(xiàn)在這樣粗放用地。南京農(nóng)業(yè)大學曾經(jīng)做過一項研究，假如實行土地市場配置而不是現(xiàn)在的計劃配置，可以減少建設占用耕地21.7%。而如果土地由市場配置的話，用地都要到市場去找，建設用地就會節(jié)約利用?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商拿到地之后沒有粗放利用的，樓蓋得越高越好，就是因為地是花錢從市場上拿來的。

《南風窗》：國有土地和集體土地似乎形成了兩個極端，在房地產(chǎn)市場，土地價格的高昂造成了高房價，集體土地卻仍然高度計劃、被嚴格管控，土地的價值無法得到體現(xiàn)。一方面是高價，一方面“賣不出去”。

鄭振源：1998年修改的《土地管理法》的核心就是保護耕地、控制建設用地。連前蘇聯(lián)都沒有這樣嚴格的土地制度。市場機制只能在國有土地、建設用地指標控制的范圍內(nèi)發(fā)揮作用?，F(xiàn)在我們國家整個經(jīng)濟框架的市場配置已經(jīng)定了，但是土地卻還是高度計劃。

《南風窗》：這種高度計劃的土地配置制度帶來的直接影響是什么？

鄭振源：現(xiàn)在的土地市場只能在建設用地的指標范圍內(nèi)騰挪，國土部每年有個建設用地計劃指標，但是工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地市場由于不同的定價機制，形成了兩個市場。賤賣工業(yè)用地、貴賣住宅用地。而集體市場本來運作良好，現(xiàn)在變成了隱形市場。3個不同的市場就是土地計劃配置制度造成的，因此，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，由市場配置資源，工業(yè)、房地產(chǎn)用地找市場，而不是找指標。

政府的作用只能是指導性

《南風窗》：即使是在土地完全市場化的國家，土地的用途也要經(jīng)過一定的規(guī)劃，并不是想干什么就干什么，政府規(guī)劃和土地流轉(zhuǎn)應該保持怎樣的關系？

鄭振源：以美國為例，它實行的是城市建設邊界的辦法，也就是劃一個城市建設邊界，劃進去的地比城市建設的實際需要通常大15%~25%，目的是防止城市分散亂建，城市建設集中在這個邊界里面，并不是控制城市規(guī)模，還有一個考慮就是地價，如果這個圈劃小了地價就要上漲。而我們的規(guī)劃其實是定了一個建設用地的天花板，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（1997~2010年）》規(guī)定城鄉(xiāng)建設用地零增長，但是這個規(guī)劃開始執(zhí)行后，3年就突破了，新一輪的規(guī)劃又訂了一個天花板，很快又要突破了。天花板可以定，但只能是預測性和指導性的，不能作為控制指標。

美國的城市規(guī)劃規(guī)定的是一個底線，除了規(guī)劃禁止的項目，土地可以隨便用。主要是解決土地用途之間的外部不確定因素，比如，耕地和房屋建設、工業(yè)建設跟住房用地的矛盾。如果劃了工業(yè)區(qū)，里面就不能種地、蓋住宅了，劃了住宅區(qū)，里面就不能蓋工廠，而不是確定每塊土地的用途。所以，政府要千方百計促進節(jié)約利用土地，不是把面積管得死死的。在節(jié)約利用土地的情況下，耕地和建設用地的數(shù)量由市場來調(diào)節(jié)，如果建設用地多了、耕地少了，糧食產(chǎn)量下降，糧價就要上漲，那么農(nóng)民就會選擇開發(fā)土地種糧食，總之是用價格的辦法使耕地和建設用地之間有個平衡點。我們現(xiàn)在是人為劃出一個界限，用18億畝紅線分割出了兩個市場。

《南風窗》：怎么評價國土部上報國務院的《土地管理法》修改稿，以征收制度為重心的《土地管理法》修改能起到多大作用？

第5篇：集體土地房屋征收法范文

一、本規(guī)定的適用區(qū)域范圍為：東起迎恩門，西至公鐵立交橋，南起霞西路，北至蕭甬鐵路（包括北海村所屬大池頭、官瀆、宮后三個自然村）。

二、市迎恩門工程建設指揮部負責工程建設過程中涉及土地征收、房屋拆遷補償安置等方面的協(xié)調(diào)工作，市迎恩門工程建設辦公室（以下稱工程辦）具體負責做好有關日常工作。

三、迎恩門工程建設中，涉及國有土地上單位房屋和個人房屋的拆遷補償安置分別由被拆遷單位的主管部門和工程辦負責落實；涉及征收集體所有的土地以及集體土地上單位房屋的拆遷補償安置分別由國土部門和工程辦負責；涉及集體土地上村民房屋的拆遷補償安置由越城區(qū)政府和鏡湖新區(qū)管委會負責。

市發(fā)展改革、公安、民政、財政、國土、規(guī)劃、建設、交通、文廣、國資、工商、電力、水務、郵政、電信等部門和有關街道辦事處、鎮(zhèn)政府及社區(qū)、村委會，應按各自職責，配合做好迎恩門工程建設中的相關工作。

四、迎恩門工程建設過程中，涉及拆遷國有土地上的住宅房屋，按照《*市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》執(zhí)行。對涉及迎恩門工程國有土地上房屋權(quán)屬認定、征收集體土地上村民住宅房屋拆遷補償安置及征收集體土地上單位房屋拆遷補償安置的具體辦法，由市迎恩門工程建設指揮部分別制定執(zhí)行。

五、拆遷產(chǎn)權(quán)屬單位的非住宅房屋，按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）拆遷產(chǎn)權(quán)屬單位的非住宅房屋，以被拆遷房屋所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積與登記用途為依據(jù)；未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請，以規(guī)劃、國土等部門提供的合法有效文件為依據(jù)進行調(diào)查確認。

（二）被拆遷房屋因歷史原因當事人未領取房屋所有權(quán)證的，由被拆遷單位提供相關資料，規(guī)劃、國土、房管等部門按各自職責，相互配合予以認定。

（三）拆遷產(chǎn)權(quán)屬單位的非住宅房屋，原則上實行貨幣補償。拆遷教育、醫(yī)院、社會福利等公益性質(zhì)的單位房屋（已經(jīng)政府安排土地異地新建的單位除外），可按規(guī)定就近安置。拆遷國有土地上的單位房屋實行貨幣補償?shù)模稍谠课菰u估補償價（不含附屬物、裝修）的基礎上，增加10%對其進行補貼；拆遷集體土地上的單位房屋，其貨幣補償金額為重置價結(jié)合成新的基礎上增加160%。

（四）拆遷單位房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，給予貨幣補償。因房屋拆遷造成的生產(chǎn)設備、設施等損失，由評估機構(gòu)對設備原值、折舊、使用年限等因素進行調(diào)查評估后一次性予以補償。

六、拆遷范圍內(nèi)未經(jīng)有關部門批準的建筑以及超過批準期限的臨時建筑，應按規(guī)定期限自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，視情給予一定的經(jīng)濟補償，不作安置。

第6篇：集體土地房屋征收法范文

【關鍵詞】土地征收；補償；安置

背景

幾千年來，土地作為農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料，土地就是他們的安身立命之根本。改革開放以來，隨著各地政府片面的要求GDP的增長，完全不顧百姓的安穩(wěn)，給農(nóng)民帶來了一定的傷害。據(jù)相關資料統(tǒng)計，在1987年至2001年的14年間，全國各類非農(nóng)建設占用耕地超過3390萬畝，70%以上是通過征地的方式取得，這就意味著超過2276萬畝的耕地被國家強制從農(nóng)民手中低價買走。眾多被征地農(nóng)民的生計成為束縛農(nóng)村全面發(fā)展的障礙。

一、利辛縣集體土地征收安置的概述

利辛縣位于亳州市東南部，北鄰渦陽，南連潁上、鳳臺，東靠蒙城，西接潁東區(qū)、太和縣。2010年末，全縣總面積約為1950平方公里，縣轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、668個村居民委員會，7182個村民小組，耕地11.70萬公頃，全縣總?cè)丝?34萬人，全縣現(xiàn)有耕地67萬畝，人均耕地0.7畝。

（一）集體土地征收補償安置的立法現(xiàn)狀

1、法律法規(guī)的規(guī)定

《憲法》第10條、《物權(quán)法》第42條等規(guī)定了集體土地征收的基本原則?！锻恋毓芾矸ā返?4、45條明確了集體土地征收的審批機關。征收集體土地，將集體土地轉(zhuǎn)化為城市建設用地和工業(yè)用地等其他非農(nóng)建設用地，應當經(jīng)過有權(quán)機關審批。我國擁有集體土地征收審批權(quán)的機關為國務院和省級人民政府，其他各級政府無征收審批權(quán)。《土地管理法》第47條規(guī)定了具體的集體土地征收補償安置標準。其規(guī)定征收集體土地應當給予的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。但隨著市場經(jīng)濟的深入，這些標準都不適應現(xiàn)實需要。

2、安徽省的相關規(guī)定

1986年《土地管理法》頒布實施后，安徽省于1987年底即制定并實施了《安徽省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》，經(jīng)過多次修改后的《安徽省實施辦法》，進一步完善了安徽省集體土地征收補償安置制度。2004年，安徽省又出臺了《安徽省征地補償爭議裁決辦法》，對集體土地征收補償安置爭議裁決中作了明確規(guī)定為被征地農(nóng)民的合法權(quán)益提供了有力保障。

3、亳州市、利辛縣的一些規(guī)范

亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的規(guī)定出臺的也較早。于2008年出臺了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附著物補償標準》，詳細規(guī)定了本地集體土地征收地上附著物的具體標準，為全本市集體土地征收補償提供了參考。利辛縣于2010年制定了一系列的土地征收安置辦法。這些相關規(guī)定構(gòu)成了利辛縣集體土地征收補償安置制度的雛形。

（二）利辛縣集體土地征收基本情況

1、利辛縣集體土地征收數(shù)量調(diào)查

截止2011年底，利辛縣城區(qū)建成區(qū)面積23平方公里，隨著利辛的不斷發(fā)展，城區(qū)不斷向周邊擴張，總面積達43.3平方公里。但利辛老城區(qū)改造、新區(qū)建設，幾乎耗盡了利辛儲存的國有建設用地；2007年-2011年，利辛經(jīng)濟、社會的發(fā)展對土地的需求不斷增加，全縣共征收土地面積達9082畝，其中100%為集體土地，建設用地需求幾乎完全通過征收集體土地來滿足。

2、利辛縣集體土地征收覆蓋調(diào)查

2007年，利辛縣集體土地征收涉及4個行政村，覆蓋范圍較?。蛔?008年始，利辛縣集體土地征收涉及范圍逐漸變大，涉及10個行政村，2009年涉及4個行政村，2010年達到15個行政村，2011年為12個行政村。從數(shù)據(jù)的變化可以看出，隨著利辛的發(fā)展，全縣集體土地征收覆蓋的范圍也越來越廣，原因可能在于利辛縣城區(qū)國有建設用地儲備不足，城市發(fā)展只有向周邊擴張。

（三）利辛縣集體土地征收補償安置具體情況

本文對利辛縣集體土地征收的情況進行了調(diào)查。

1、利辛縣集體土地征收補償安置方式調(diào)查

利辛縣集體土地征收補償安置模式有貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等，其中未利用地、農(nóng)用地完全適用貨幣補償模式，宅基地完全適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，工礦用地約40%適用貨幣補償模式、60%適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，其他建設用地完全適用貨幣補償模式?？梢?，利辛縣集體土地征收補償安置模式相對單一。

2、利辛縣集體土地征收地上附作物和青苗補償標準調(diào)查

利辛縣集體土地上附著物補償標準依據(jù)地上附著物的類別和質(zhì)量而定，具體補償總額由實際測算確定。

3、利辛縣被征地農(nóng)民生活水平調(diào)查

本調(diào)研報告選取具有代表性的城關鎮(zhèn)進行實地調(diào)研。利辛縣城關鎮(zhèn)，位于利辛縣城東郊，轄31個村民組和一個街道，總?cè)丝?580人。2009年全村土地面積316.8公頃，約4752畝，耕地約1600畝。2009年-2012年，全村被征地面積近1985畝，占全村總面積的41.8%，被征地主要用于道路修建、工業(yè)建設等。

土地被大量征收，對當?shù)卮迕竦纳钤斐闪酥卮笥绊懀魇涨暗?230元降到現(xiàn)在的3200元；恩格爾系數(shù)由征地前的47%上升到現(xiàn)在49%；耕地保有量也大面積縮水，人均耕地占有量由征地前的2畝/人到現(xiàn)在的不足0.3畝/人，遠低于聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地形勢嚴峻；人均住房面積由征地前的55㎡/人到現(xiàn)在30㎡/人。

4、利辛縣集體土地征收補償安置引發(fā)的糾紛及解決途徑調(diào)查

從利辛縣局調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，有關利辛縣集體土地征收補償安置引發(fā)的糾紛下面進行簡單的介紹。2007年以來，利辛縣局接訪的各類糾紛案件總量先升后減，社會向和諧、穩(wěn)定有序發(fā)展；全縣因征地引發(fā)糾紛案件基本維持在18件左右；隨著被征地農(nóng)民維權(quán)意識的加強，因集體土地征收引發(fā)糾紛案件總量占全年糾紛案件總量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趨勢明顯，征地矛盾業(yè)已成為利辛縣社會矛盾的主要來源之一。集體土地征收補償安置已成為社會工作不可忽視的重要部分，妥善解決這個問題已成為當前經(jīng)濟社會發(fā)展中的一項突出任務。

二、集體土地征收安置存在的問題及原因

（一）存在的問題

近年來，利辛縣在集體土地征收補償安置方面取得了很大的成就，城市化進程也穩(wěn)步推進，但是不可否認的是利辛縣在這方面的工作還是存在較多的困難和問題。本文通過調(diào)查認為，利辛縣在集體土地征收補償安置方面的問題概括以下幾個方面：

1、集體土地征收補償安置標準不夠合理

如前文所述，目前安徽省實行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和片區(qū)綜合定價標準，這在克服集體土地征收過程中普遍存在的補償標準偏低、補償信息不公開透明、被征收集體土地同地不同價等突出弊端上取得了顯著成效，但是在實現(xiàn)被征地農(nóng)民“生活水平不下降、長遠生計有保障”的長遠目標上還有很大差距。

2、集體土地征收補償安置模式單一

安置模式是集體土地征收過程中被征地農(nóng)民非常關心的重要變量，直接關系著被征地農(nóng)民失去土地后的生活水平。但利辛縣集體土地征收補償安置模式相對比較單一，主要為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、權(quán)利救濟體系不健全

依據(jù)當前法律法規(guī)，被征地農(nóng)民對征地補償方案有爭議的，只能通過先向行政機關申請?zhí)幚?，而不能直接向人民法院提訟，這就直接剝奪了被征地農(nóng)民的訴權(quán)。

（二）原因分析

1、立法滯后

近年來，學界關于集體土地征收的立法呼聲越來越高，中央也多次召開會議討論大幅提高集體土地征收補償標準，但始終不見相關法律、法規(guī)及政策出臺。

2、政府主導

在我國，土地市場是由政府壟斷的，土地征收環(huán)節(jié)也是由政府主導的。在集體土地征收的補償標準制定上都是由政府主導定價，并不能有效地保證被征地農(nóng)民的切身利益。

三、完善集體土地征收補償安置制度的建議

從對利辛縣集體土地征收補償安置制度的介紹，可以看出問題有很多，本文從以下幾個方面給出建設性意見。

（一）完善集體土地征收補償安置標準

正如前文所述，補償安置是集體土地征收的核心環(huán)節(jié)，補償安置標準是被征地集體經(jīng)濟組織、被征地農(nóng)民及其他利害關系人最關心的問題。因此，完善集體土地征收補償安置標準顯得尤為重要。

（二）建立參與型集體土地征收補償安置程序

農(nóng)村集體土地征收補償安置與被征地農(nóng)民的切身利益緊密相關，補償安置程序設置的好壞則直接影響到被征地農(nóng)民能否得到公平補償。

（三）健全集體土地征收補償安置救濟體系

當前集體土地征收補償安置糾紛越來越多，但是權(quán)利救濟體系卻相當不完善，被征地農(nóng)民合法權(quán)利難以保障。本文認為，集體土地征收補償安置救濟體系應當堅持便民的原則設置。

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第7篇：集體土地房屋征收法范文

關鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律地位；探析

中圖分類號：DF0-052 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）31-0073-02

價格較低的小產(chǎn)權(quán)房，在產(chǎn)生、交易方面均屬違法行為，既要保證經(jīng)濟的快速發(fā)展，又要遵循法律制度，小產(chǎn)權(quán)房已成為我國在城市化建設過程中急需解決的問題。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋。孫憲忠認為，小產(chǎn)權(quán)自古就有，它泛指一切沒有獲得完整所有權(quán)的房屋。在我國當前的形勢下，小產(chǎn)權(quán)房主要是指在農(nóng)村集體所有土地上建設，并向組織成員外居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房無法在城市房屋管理主管部門登記并取得產(chǎn)權(quán)證書。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特征

1.小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)具有不合法性。我國土地實行公有制，分國家所有和集體所有。城市土地屬國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除屬國家所有部分外，均屬農(nóng)村集體經(jīng)濟所有。我國對農(nóng)村土地實行嚴格的用途管制政策，對于非農(nóng)業(yè)建設，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，任何單位和個人在各項土地進行建設使用前，必須依法申請使用國有土地，小產(chǎn)權(quán)房一般建設在集體土地之上，根據(jù)我國房地一體主義的立法原則，實行房隨地走和地隨房走，如果將建設在集體土地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織成員意外的其他居民，則導致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這將嚴重違反我國現(xiàn)行法律的規(guī)定。

2.小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)具有無序性和不完整性。小產(chǎn)權(quán)房的興建沒有經(jīng)過集體規(guī)劃，施工隊伍和房地產(chǎn)開發(fā)商沒有經(jīng)過監(jiān)督和審查，用途也沒有通過國家的審核，無法從國家獲得相應的房產(chǎn)證。因此買賣雙方無需簽訂合同，達成口頭上的一致便可完成交易，這是導致即使國家禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易，但其交易依舊活躍在整個房地產(chǎn)交易之中的原因。

3.價格水平低廉，具有經(jīng)濟性。小產(chǎn)權(quán)房所用材料較劣質(zhì)，無需經(jīng)過程序的審核，減少了一部分成本與手續(xù)費，房價比一些大產(chǎn)權(quán)房低很多，甚至繳納的費用和大產(chǎn)權(quán)房的首付等同。許多居民為了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小產(chǎn)權(quán)房沒有國家法律的保障，得不到法律的保護，也冒險去購買小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及其法律地位分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，大量產(chǎn)生的原因

1.經(jīng)濟原因。隨我國城市化進程飛速發(fā)展而涌向城市的務工人員，增大了房地產(chǎn)的剛性需求。進城務工人員和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他們無力承擔高額的房價，但為滿足住房要求，不得已將目光轉(zhuǎn)移到城郊結(jié)合地帶價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房，所以小產(chǎn)權(quán)房和商品房價格的懸殊推動了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。

2.制度原因。農(nóng)村的土地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員集體所有，農(nóng)村土地直接入市存在著法律上的障礙，農(nóng)村土地要想成為建設用地必須通過國家征收的方式實行土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜胁拍軐崿F(xiàn)，為了保護和充分利用有限的土地資源，我國實行嚴格的農(nóng)村土地用途管制，國家對農(nóng)村集體土地的征收必須是為了公共利益的需要，僅僅以居住為目的征收農(nóng)村集體土地，很難說是為了公共利益的需要。所以，農(nóng)村集體土地上建設的小產(chǎn)權(quán)房在我國現(xiàn)行的法律制度框架之內(nèi)上市交易困難重重，這正是小產(chǎn)權(quán)房就是小產(chǎn)權(quán)房的原因。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析

1.小產(chǎn)權(quán)房的社會效應。（1）積極影響。第一，在商品房的價格壓力和供需矛盾的作用下小產(chǎn)權(quán)房應運而生。小產(chǎn)權(quán)房價格低廉且交易簡單，能夠更好地平抑房價，對促使我國房地產(chǎn)市場回歸理性有一定的影響。第二，小產(chǎn)房能夠吸引更多的城市居民到城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村，改變我國長期以來農(nóng)村勞動力和人才不斷外流的狀況，對于提高了城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的農(nóng)村勞動力的結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)有積極影響，小產(chǎn)權(quán)房的建設有利于新農(nóng)村建設，為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機遇，加快農(nóng)村的城鎮(zhèn)化步伐和新農(nóng)村建設的步伐。（2）消極影響。第一，小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模的增長會對有限的土地資源的保護和利用帶來沖擊。由于集體土地價格低廉，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商在賺錢動機的驅(qū)使下，往往在利用集體土地時修建大量的豪華別墅、高爾夫球場等休閑設施等方法攫取更大的利潤，這必將造成土地資源的巨大浪費，給我國嚴守18億畝耕地紅線造成了巨大的壓力，也必將威脅到我國的糧食安全。第二，對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場秩序造成沖擊。相對于擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房來說，價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)，勢必會對房地產(chǎn)市場的正常交易秩序造成干擾。在大量的已建成的商品房賣不出去，空置的商品房存量不斷增加的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金回籠方面可能就會出現(xiàn)問題，導致其資金鏈斷裂，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉等現(xiàn)象。這無疑會影響到我國的經(jīng)濟的健康發(fā)展。第三，不利于小產(chǎn)權(quán)房購房者權(quán)益的保護。根據(jù)我國物權(quán)法相關規(guī)定，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的享有以等級為公示方式權(quán)利，房屋登記管理部門不動產(chǎn)登記簿上面登記的權(quán)利人是不動產(chǎn)的權(quán)利人，登記為何種權(quán)利，該權(quán)利人就享有什么權(quán)利。由于小產(chǎn)權(quán)房由于自身不具備相關登記條件，不可能在房屋登記管理部門登記注冊，這會導致購買者得不到法律的有效保護。

2.小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析。第一，我國現(xiàn)行法律規(guī)范不承認小產(chǎn)權(quán)房的合法性?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定表明，集體土地只能由集體組織成員來使用，集體組織以外的成員必須申請使用國有土地，限制了集體土地只能用作鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設的非農(nóng)業(yè)建設。第六十三條明確禁止農(nóng)民把集體土地轉(zhuǎn)讓給城市居民，限制了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。小產(chǎn)權(quán)房是建設在集體土地之上的，法律限制了集體土地只能用于集體成員，本集體經(jīng)濟組織之外的成員無法使用。這些法律都足以充分說明小產(chǎn)權(quán)房的不合法性。第二，國家政策不承認小產(chǎn)權(quán)房的合法性。2010年國務院責成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。就小產(chǎn)權(quán)房問題，國務院要求：一是所有在建及在售的小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售。2011年11月，國土資源部、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》提出，要嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證?！兑庖姟访鞔_規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權(quán)登記發(fā)展，但是對小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護。第三，從法理上講，小產(chǎn)權(quán)房是一個關系吃飯和居住條件改善的問題，其出現(xiàn)本身就是居住條件的改善，但是大量產(chǎn)生勢必擠占農(nóng)業(yè)用地，如不加以限制，將會導致農(nóng)業(yè)用地大量流失，不承認小產(chǎn)權(quán)房的合法性體現(xiàn)了立法者在“吃飯”問題和“改善居住條件”問題上的價值選擇。

三、小產(chǎn)權(quán)房的處理對策

（一）嚴格禁止新開發(fā)建設小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是在我國住房改革過程中出現(xiàn)的，雖有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出臺新的政策與法律條文前，必須對新小產(chǎn)權(quán)房的開工建設進行嚴格禁止，土地管理部門等執(zhí)法部門應當嚴格執(zhí)法，以確?，F(xiàn)行法律的有效落實，堅決遏制小產(chǎn)權(quán)房的泛濫的勢頭。

（二）針對現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，可以采取區(qū)分購買者的情況，分類審視，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書的辦法解決

第一，購房者若符合國家關于經(jīng)濟適用房或限價房相關購買規(guī)定條件，相關部門才可核實并發(fā)放經(jīng)濟適用房或限價房的所有權(quán)證書。相應的，該類房屋以后的出租、轉(zhuǎn)讓等活動也需按照國家相關規(guī)定進行。

第二，若購房者補繳了土地出讓金及相關稅費，相關部門便可核實并發(fā)放一般的房屋所有權(quán)證書。該房屋也隨之轉(zhuǎn)為普通商品房。購房者的居住、出租、轉(zhuǎn)讓等活動便可自有合法，同時房屋在通過市場流通轉(zhuǎn)讓時也不會再受到任何限制。

第三，若該小產(chǎn)權(quán)房屋既不符合國家相關規(guī)定，購買者也未補繳土地出讓金及相關稅費，發(fā)證機關只能核發(fā)特殊房屋所有權(quán)證。持證人只能自己居住，但在未來變更房屋所有人時，應補繳這部分費用。

（三）拆除嚴重違法的小產(chǎn)權(quán)房屋

若小產(chǎn)權(quán)房屋已非法侵占了基本農(nóng)田，使耕地遭受到破壞的，應責令拆除并恢復耕地原狀。對于影響到防洪泄洪、對國防安全構(gòu)成危害或?qū)ι鷳B(tài)環(huán)境造成嚴重破壞的小產(chǎn)權(quán)房屋，也應一并拆除。

總之，小產(chǎn)權(quán)房是我國住房改革的特定環(huán)境及歷史條件下的產(chǎn)物，為維護社會穩(wěn)定，小產(chǎn)權(quán)房問題必須被積極、妥善、穩(wěn)步的解決。短期可緩解城市住房壓力，長期可改革我國現(xiàn)行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我們要相信，隨著不斷的探索，法治化進程的完善，必將圓滿解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

參考文獻：

[1]張忠野，曾大鵬.房地產(chǎn)法學[M].上海：格致出版社，2010.

[2]金麗馥.中國農(nóng)民失地問題的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.

第8篇：集體土地房屋征收法范文

[關鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房 土地管理制度 房產(chǎn)利益

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

時展到21世紀，對于農(nóng)村土地，最熱的爭議點莫過于小產(chǎn)權(quán)房的問題。其實小產(chǎn)權(quán)房并非法學術(shù)語，現(xiàn)行法律法規(guī)也未曾正式使用，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關于小產(chǎn)權(quán)房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產(chǎn)權(quán)是針對開發(fā)商所擁有的初始產(chǎn)權(quán)而言。商品房在建成之后售出之前，開發(fā)商享有的商品房產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人購買商品房之后取得的產(chǎn)權(quán)是從這種大產(chǎn)權(quán)中分離出來的，故稱為小產(chǎn)權(quán)。第二種：產(chǎn)權(quán)大小是按照房屋再轉(zhuǎn)讓時是否要繳納土地出讓金來區(qū)分的。不再繳納土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，還需要補交土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。這樣，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種：產(chǎn)權(quán)大小按照產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)機關來區(qū)分。國家房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的商品房是大產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋是小產(chǎn)權(quán)ⅰ。從我國目前的法律法規(guī)來看，第一和第二兩種情形下的小產(chǎn)權(quán)房都是合法的。而第三種情形的小產(chǎn)權(quán)房合法與否是目前爭論的焦點問題，本論文所說的小產(chǎn)權(quán)房均指第三種小產(chǎn)權(quán)房。因此本論文中的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋。這種房屋產(chǎn)權(quán)證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故稱為小產(chǎn)權(quán)。這里的“小”是指產(chǎn)權(quán)不完整或者說產(chǎn)權(quán)有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。

案例1：1999年12月，上海浦東新區(qū)龔路鎮(zhèn)龔豐村農(nóng)民楊某，將自己的兩層私房以12萬元的價格賣給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買賣合同，愿意如數(shù)返還陳某的購房款。但是法院依據(jù)誠實信用原則認為原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》系當事人自愿、公平、等價有償基礎上所為的真實意思表示，認為房屋買賣合同有效。2008年重審時仍然維持初判。

案例2：畫家李某2002年在北京通州宋莊鎮(zhèn)辛村店村以4.5萬元的價格買下了當?shù)剞r(nóng)民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買賣協(xié)議無效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬多元的房屋補償款。

以上案例中的房屋買賣事實一樣，但產(chǎn)生的法律效力卻截然不同。這就是當今的熱點問題——最具有爭議性的小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和存在從10多年前就開始了。從賣房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實際情況隨著社會經(jīng)濟大潮的推動，這部分自建房的性質(zhì)開始發(fā)生了變化。比如在1994年，香堂村就開始公開出售200平米左右的村建別墅，售價當時僅為5萬元一套。當時一些明星，藝術(shù)家們?yōu)榱诵蓍e或養(yǎng)老就到郊區(qū)縣購買別墅或農(nóng)家院，由于他們當時購買大多不是作為第一家居使用，所以也并沒有引起相關部門的注意和重視。然而時間到了2003年左右，由于城市房價普遍偏高，眾多工薪階層也加入購買小產(chǎn)權(quán)房的行列，而且他們購買的小產(chǎn)權(quán)房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅(qū)使，目前加入小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的房地產(chǎn)商以及樓盤也為數(shù)不少。據(jù)資料統(tǒng)計，在全國范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房達到全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積的30%，其中村鎮(zhèn)住宅約50多億平方米。由此可見小產(chǎn)權(quán)房在全國之整體發(fā)展態(tài)勢，其深遠影響不得不引起政府及社會各層的高度重視和關注。

三、小產(chǎn)權(quán)房形成原因

小產(chǎn)權(quán)房目前是社會熱點問題，其形成原因是多方面的，其折射的社會矛盾是深層次的、制度性的。

1.小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是我國長期以來實行的土地資源城鄉(xiāng)二元化管理體制。我國法律對城市土地和農(nóng)村土地實行不同的管理體制，適用不同的法律規(guī)定，即通常所說的二元化管理體制。我法律規(guī)定城市土地可以通過市場直接進入流通，而農(nóng)村土地屬于集體所有，只有在政府或國家通過征用的方式才能進入流通。這看起來似乎是對農(nóng)村土地的特別保護，但實際上是對農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的一種特別限制。目前農(nóng)村的這種土地流轉(zhuǎn)制度不是在我國市場經(jīng)濟中自發(fā)形成的，而是國家在城市化和工業(yè)化進程中，為了實現(xiàn)社會資源的集中而構(gòu)建的一項特殊制度安排。這項制度是以犧牲農(nóng)村的利益來維持和促進城市的發(fā)展的。我國自建國初就確立了農(nóng)村為城市服務的策略。改革開放30年之后，中國農(nóng)村和城市之間收入差距越來越大，“三農(nóng)”問題逐漸成為了我國經(jīng)濟發(fā)展中不得不正視的一個問題。造成這個問題的原因是農(nóng)村在改革開放經(jīng)濟建設中沒有自己的市場主體地位，農(nóng)村和農(nóng)民仍然服務于城市經(jīng)濟發(fā)展。僅就土地制度而言，為防止農(nóng)村地產(chǎn)市場對城市地產(chǎn)市場的沖擊，為了維護城市和國家在地產(chǎn)市場的巨大利潤，國家繼續(xù)通過嚴格的土地管制制度將農(nóng)村集體土地固定在農(nóng)村，日后通過合法途徑征收后轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，繼續(xù)城市和國家對農(nóng)村永遠的剝奪。如今，城市化進程已經(jīng)可以安排更多的農(nóng)業(yè)人口就業(yè)，到了工業(yè)回饋農(nóng)業(yè)，城市回饋鄉(xiāng)村的時候了。小產(chǎn)權(quán)房合法化以后，許多以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為謀生手段的農(nóng)民就可以轉(zhuǎn)化為城市居民，減少對農(nóng)村土地的繼續(xù)使用，也對我國新農(nóng)村的建設提供了條件，真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

2.小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場經(jīng)濟充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動之下不可避免產(chǎn)生的后果。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以被我國法律認定為非法，最主要的原因是因為這些住房在興建時并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時必須繳納的。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以價格低也正是因為沒有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產(chǎn)權(quán)房無法獲得國家房產(chǎn)部門的房產(chǎn)證的最終原因也在于此。小產(chǎn)權(quán)房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費，這樣房價僅僅是由建設成本加出售利潤；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房在建設中沒有了權(quán)利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價可以降低40%以上。集體土地被征用的價格和土地建成城市商品房的價格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅(qū)動，甘愿冒風險，以超出法律的形式主動進入市場以獲取利益最大化，實現(xiàn)土地增值最大化。所以說，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場經(jīng)濟充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動之下不可避免產(chǎn)生的后果ⅳ。

3.小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對現(xiàn)存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對現(xiàn)存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房禁而不止折射的正是社會各利益團體對農(nóng)村將近10萬億的土地財富分配格局的博弈和重塑過程。

我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地不能直接進入市場而只能由政府或國家通過征收來實現(xiàn)的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場主體，沒有處分所有物的權(quán)利。通過國家征收的模式，使得國家不僅成了國有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實際處分者。農(nóng)村集體成員實際上被剝奪了集體土地所有權(quán)中最關鍵的處分權(quán)。我國《憲法》和《土地管理法》等確認了農(nóng)村集體土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有。根據(jù)所有權(quán)的一般理論，所有權(quán)具有四項權(quán)能：占有、使用、收益和處分。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心。所有者對自己財產(chǎn)的處分是最終實現(xiàn)其所有權(quán)價值的重要途徑。《物權(quán)法》第39條也規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利。但我國集體所有制下的農(nóng)民卻失去了對自己所有物的最終財產(chǎn)處分權(quán)。

如果政府限制農(nóng)村集體土地所有者行使所有權(quán)的范圍和方式，讓集體土地只能用于農(nóng)業(yè)耕作，那么就應該取消現(xiàn)在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴格禁止政府將農(nóng)村征收來的集體土地轉(zhuǎn)包給開發(fā)商用于商品房開發(fā)，除非這種征地是出于國防、抗洪、搶險救災之類的重大險情需要；而且在征地費用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂于把成片成片的農(nóng)村地區(qū)給征出去呢？因為地方政府打著為改善村民生活條件的旗號，實際上他們自己獲得了頗豐的征地補償款，占20%～30%；最可憐的農(nóng)民最終獲得的補償款僅占5%～10%。任何一個有良知的人都不得不為我國農(nóng)民卑微又悲慘的處境嘆息。

由于城市建設用地的日益緊缺，農(nóng)村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨特的經(jīng)濟價值和社會價值。所以說，集體土地進入城市房地產(chǎn)謀取市場高額利潤成為不可避免的趨勢。雖然國家政策對農(nóng)村土地用途有著嚴格限制，但村集體畢竟也對本集體土地享有獨立的，排他的所有權(quán)，而且現(xiàn)在村集體土地上也存在越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地及宅基地，這也為農(nóng)村集體土地進入城市房地產(chǎn)市場留下了一個靈活的缺口。

4.城市自然發(fā)展催生了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。我國從1998年開始全面停止實物分房，實行住房貨幣化。目前我國城市居民解決住房問題主要是通過地方政府主導模式，即地方政府壟斷土地供應，開發(fā)商壟斷房屋供應，因為政府只向開發(fā)商提供建設土地，所有人必須向開發(fā)商購買房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機行為，是導致城市房價一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無法得到滿足，另一方面也為城市周邊農(nóng)村廉價的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展提供了機遇，成為催生小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展的首要因素。

城市的飛速發(fā)展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對廉價住房的需求外，我國老齡化社會的到來也加劇了老年人對退休養(yǎng)老住房的需求?，F(xiàn)在的大城市已經(jīng)不再是老年人養(yǎng)老的最佳場所了，這些老年人也就希望在郊區(qū)附近購買一套廉價小產(chǎn)權(quán)房養(yǎng)老；還有些商人，由于生意需要辦公地點，他們就購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房作為公司辦事處或辦公地點，有些甚至還把直接購買小產(chǎn)權(quán)房賣給員工，一并解決了他們工作和居住的問題，也利于公司的長遠發(fā)展。更有一些高收入者想在鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買別墅或建度假村之類的，遠離城市的喧囂，滿足了高收入者對寧靜生活的需求。

現(xiàn)在由于農(nóng)村僅僅依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)難以維持日益發(fā)展的社會生活了，農(nóng)村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動力已經(jīng)外出務工，農(nóng)村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無人居住，維護，極容易毀損。很多農(nóng)村人其實都希望出售老房屋。但由于國家政策不允許這些小產(chǎn)權(quán)房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務工的農(nóng)村人即使手頭有了些積蓄，基于全國小產(chǎn)權(quán)房政策的限制，他們也不能在他鄉(xiāng)的當?shù)刭徺I住房安居樂業(yè)。這樣就變成了那邊不能賣，這邊不能買，變成了永遠的蝸居一族，租房一族，無法實現(xiàn)“我想有個家”的愿望。另一方面，城里就業(yè)形勢嚴峻，有些大學生就下鄉(xiāng)找工作了。這些大學生持有城市戶口，不像農(nóng)村居民，在農(nóng)村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購買商品房才能實現(xiàn)“居者有其屋”的愿望，他們沒有辦法在農(nóng)村就地買房甚至結(jié)婚安家。這種人為阻斷農(nóng)村和城市交互發(fā)展的做法是社會發(fā)展規(guī)律相矛盾的。

參考文獻：

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第9篇：集體土地房屋征收法范文

【關鍵詞】 集體土地房屋登記村鎮(zhèn)居民 住宅

中圖分類號：[F287.8] 文獻標識碼：A 文章編號：

當前，集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)成為大家熱議的話題，而要使集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)就必須先進行房屋登記。物權(quán)法64條為集體土地上的房屋屬于村鎮(zhèn)居民的私人財產(chǎn)提供了明確的法律依據(jù)。物權(quán)法6條確立了以登記為核心的不動產(chǎn)物權(quán)公示制度。但同時《房屋登記辦法》82條規(guī)定了集體土地上房屋登記的范圍，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋。結(jié)合《土地管理法》第四十三條的規(guī)定，集體土地范圍內(nèi)可登記的房屋分為兩類：一是村鎮(zhèn)居民住宅，包括宅基地上新建、改建、擴建和重建的房屋；二是經(jīng)依法批準，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建造的房屋。據(jù)此在實際工作中，個人名下商業(yè)或工業(yè)用途的集體土地因不符合法律要求就不能辦理房屋登記

一、集體土地上房屋登記具有其特殊性

1、《房屋登記辦法》依舊將宅基地使用權(quán)視為一種帶有身份性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，與集體經(jīng)濟組織的成員資格相聯(lián)系。

為了確保房屋所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人一致，從源頭限制宅基地和村鎮(zhèn)房屋私下流轉(zhuǎn)，第八十三條規(guī)定村民申請住宅所有權(quán)初始登記，須提供申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明和宅基地使用權(quán)證明。這樣做的目的在于，限制集體土地上房屋非法流轉(zhuǎn)。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，禁止集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。同時對集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記做出了嚴格限制。房屋流轉(zhuǎn)行為，如房屋買賣、贈與、交換、繼承、受遺贈會導致權(quán)利主體在法律上的變化，因此第八十六條規(guī)定村鎮(zhèn)房屋轉(zhuǎn)移登記需提供宅基地使用權(quán)證明和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。如果當事人先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，再去辦理宅基地使用權(quán)，有可能出現(xiàn)不符合取得宅基地使用權(quán)的情形，無法辦理宅基地使用權(quán)變更，從而造成宅基地使用權(quán)主體和房屋所有權(quán)主體不一致。所以集體土地范圍內(nèi)村民住房轉(zhuǎn)移登記以“先地后房”為原則，集體土地范圍內(nèi)的房屋交易過戶先進行宅基地使用權(quán)變更登記，實際上將宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記作為房屋轉(zhuǎn)移登記的前置，借此將村鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)限制在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員之間。為了使集體土地上房屋登記能明顯區(qū)別于國有土地上房屋登記，《房屋登記辦法》第八十九條規(guī)定，房屋登記結(jié)構(gòu)對集體土地范圍內(nèi)的房屋予以登記的，應當在房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明：“集體土地”字樣。

2、宅基地使用權(quán)是村民安身立命的非常重要的社會保障

宅基地使用權(quán)對于依賴其生存的村民而言，既是“財產(chǎn)權(quán)”，也是“身份權(quán)”，還是“生存權(quán)”。農(nóng)民一旦失去宅基地和住房，在農(nóng)民社會保障制度還不成熟、不健全的情況下，將會失去最基本的生存條件，甚至會嚴重影響社會穩(wěn)定。所以根據(jù)《物權(quán)法》184條之規(guī)定，現(xiàn)階段還不允許辦理村民住宅的抵押登記。我們房屋登記機構(gòu)對集體土地范圍內(nèi)的房屋登記應慎之又慎，保障村民的宅基地使用權(quán)，對維護和諧穩(wěn)定的社會秩序，有著非常重要的意義。二、目前房屋登記的基本情況及存在的問題

1、房屋登記的基本情況

在《房屋登記辦法》出臺之前，我們自1988年已開展了集體土地上的房屋登記工作，在多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行了試點發(fā)證，取得了社會認可和當?shù)剞r(nóng)民群眾的支持。在農(nóng)村，許多農(nóng)民要求辦理房屋登記的要求是非常迫切的，其原因主要是：一是隨著法律意識的增強，村民覺得如果自己宅基地上的房屋有房屋所有權(quán)證的話，面對政府拆遷征收將有更多話語權(quán)。二是經(jīng)濟的快速發(fā)展，使農(nóng)村村民有較強的融資需求。廣大農(nóng)民要求發(fā)展經(jīng)濟、脫貧致富奔小康的愿望迫切。宅基地是他們最貴重的財產(chǎn)，應該讓這些不動產(chǎn)充分發(fā)揮其增值創(chuàng)收的效用。三是村民房屋流轉(zhuǎn)意愿較為強烈，宅基地上的房屋私下交易頻繁。

但是，目前，農(nóng)村集體土地上房屋登記工作進展緩慢，原因是多方面的。其一，農(nóng)村房屋建設管理跟不上，違法建筑面廣量大，少批多建、未批先建現(xiàn)象突出，再加上宅基地和集體建設用地登記發(fā)證滯后登記發(fā)證工作推進困難。其二，因國家土地管理制度導致集體土地上房屋流轉(zhuǎn)、抵押受限，農(nóng)民對房屋登記的內(nèi)在需求受到抑制。其三，許多集體經(jīng)濟組織在自己經(jīng)濟組織土地上建設村民安置住宅樓，向非本集體經(jīng)濟組織成員出售，存在大量的所謂“小產(chǎn)權(quán)”房，集體土地上房屋登記的試點，也引起了對農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)”房將逐步轉(zhuǎn)正的猜測，再加上個別新聞媒體不負責任的報道，也為基層政府帶來了解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的壓力。

2、房屋登記中遇到的問題

有三類主體不具備集體經(jīng)濟組織成員資格，但在獲得房屋時并未違反法律規(guī)定。即因子女上學導致戶口遷出集體經(jīng)濟組織的原農(nóng)村戶口人員，因婚姻關系導致村鎮(zhèn)房屋共有的非農(nóng)村戶口人員，因繼承獲得村鎮(zhèn)房屋的非農(nóng)村戶口人員。這三類主體在實際獲得村鎮(zhèn)房屋時并未違反法律的強制性規(guī)定，如果為其辦理房屋登記，但因其不具備集體經(jīng)濟組織成員資格，土地管理部門往往不為其辦理土地登記，從而陷入光有房屋所有權(quán)證沒有土地使用權(quán)的尷尬境地。