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第1篇：關(guān)于農(nóng)村土地征地賠償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：城中村；公共利益；法律問題；法律對(duì)策

“城中村”是中國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象。既是指在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。同時(shí)”城中村”是市民對(duì)“管線雜亂無章、排水排污不暢、垃圾成災(zāi)、人口雜亂、社會(huì)治安混亂、消防隱患重重“都市村莊”的簡(jiǎn)稱和蔑稱。本文擬從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中遇到的“城中村”改造”的現(xiàn)狀出發(fā)，淺析城鎮(zhèn)化進(jìn)程中“城中村”改造中所存在的問題及法律尷尬，提出具有可操作性“城中村”建設(shè)的法律對(duì)策，為合法合理的建設(shè)”城中村”提出可行性建議。

一、“城中村”的形成原因以及存在的問題

“城中村”的形成有著重要的歷史原因。改革開放以后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的確立，以及我國(guó)城市化和工業(yè)化過程中對(duì)于土地資源的巨大需求。在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下，我國(guó)“城中村”屬于農(nóng)村集體，實(shí)行的是集體所有制，土地歸村集體所有?！俺侵写濉敝苓叺耐恋叵群蟊粐?guó)家征用成為國(guó)有土地，曾經(jīng)的村民的身份也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，村民也獲得了一定的補(bǔ)償，被征用的土地興建了大批城市基礎(chǔ)設(shè)施以滿足城市的發(fā)展。而沒有被征用的農(nóng)村集體土地上繼續(xù)生活著村民，他們被包圍在城市之中，仍然保留著村民的身份。因此，“城中村”常常被形容成為城市中的“孤島”與整個(gè)城市環(huán)境不相容。

大部分“城中村”中建設(shè)和社會(huì)管理等問題長(zhǎng)期處于混亂和低水平狀態(tài)，村民為了收取租金，追求最大化利益，不顧安全因素，私自建筑的廉價(jià)出租屋，逐漸變?yōu)榇罅康耐鈦砣丝诤筒环€(wěn)定的低收入流動(dòng)人口聚居區(qū)，再加上管理的混亂，形成一些社會(huì)不安定因素，各種惡性案件不斷，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平，被形容為城市的“毒瘤”且已成為影響和制約社會(huì)加快發(fā)展和諧發(fā)展的重要因素。

政府出于公共利益的需要，有必要加快的推進(jìn)“城中村”改造，以滿足各階層群眾的利益訴求，推進(jìn)城市整體發(fā)展。

二、“城中村”改造中出現(xiàn)的諸多問題的法律思考

1. 關(guān)于“城中村”違法建筑拆除的法律思考。

根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，征用集體土地時(shí)應(yīng)支付相應(yīng)的征地補(bǔ)償金，用于補(bǔ)償村民失去土地的損失。其中地上附物補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物的所有者所有，屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。①由于“城中村”一般都處于城市經(jīng)濟(jì)圈附近，再加上近年來城區(qū)租房?jī)r(jià)格的上漲，村民、投資者以及基層單位通過“城中村”靠近繁華地區(qū)的優(yōu)勢(shì)，利用村中土地投資興建各種形式的出租屋用于牟利，形成了一個(gè)利益同盟，對(duì)制止違法建筑形成巨大的阻力。另一方面，違法建筑的產(chǎn)權(quán)混亂，缺乏正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證明，承認(rèn)違法建筑的產(chǎn)權(quán)，則變相鼓勵(lì)了這種私建房屋的行為；由于目前法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性，不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)，又難以對(duì)違法建筑物拆除從而影響整個(gè)改造計(jì)劃。

2. 關(guān)于失地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的法律思考。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，必須是在以“公共利益”作為理由的情況下對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征用，并進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。②我國(guó)目前對(duì)于農(nóng)村耕地的征地補(bǔ)償有著明確的測(cè)算方法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，然而對(duì)于農(nóng)村中非生產(chǎn)性質(zhì)的集體用地等其他形式的土地補(bǔ)償缺乏客觀的界定。在實(shí)際過程中，由于“城中村”所處的獨(dú)特的地理位置優(yōu)越，再加上城市發(fā)展過程中對(duì)于土地的急需，“城中村”的土地資源的價(jià)格也水漲船高，土地地租已從較低的農(nóng)業(yè)地租轉(zhuǎn)為較高的城市地租，如果仍按土地原用途給予補(bǔ)償，根本無法體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)定位的原則，剝奪了村民的潛在收益。近幾年由于村民土地補(bǔ)償問題得不到妥善解決，補(bǔ)償與期望值出現(xiàn)較大偏差，或是補(bǔ)償不及時(shí)、不到位，村民大多采用比較極端的方式來表達(dá)不滿情緒，甚至出現(xiàn)靜坐示威、集體上訪、暴力攻擊開發(fā)企業(yè)等行為，對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定埋下了新的隱患，不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

3. “城中村”改造后村民的社會(huì)保障的缺失。

“城中村”改造完成后，集體所有的土地就會(huì)變?yōu)閲?guó)家所有，喪失了其原具備的社會(huì)保障功能，村民就會(huì)成為居民，僅具備傳統(tǒng)耕作技能的“城中村”村民不僅因失地而失業(yè)，更失去了醫(yī)療和養(yǎng)老保障。此時(shí)又沒有很好的與城鎮(zhèn)社保銜接起來，從而形成了失地農(nóng)民在社保體系中的真空地帶。雖然一些地方相繼地推出了一些針對(duì)失地農(nóng)民的社保措施，但缺少統(tǒng)一的法律規(guī)定。

在迎接城市新生活的挑戰(zhàn)，在不斷被邊緣化的險(xiǎn)惡生存環(huán)境下，“城中村”的原村民由于自身能力有限，無法達(dá)到用人單位的用工標(biāo)準(zhǔn)，因而使得這些村民在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不利境地。

三.“城中村”改造的法律途徑

1. 盡快制定有關(guān)土地征用補(bǔ)償?shù)姆伞?/p>

目前我國(guó)的補(bǔ)償制度與現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性較差，補(bǔ)償費(fèi)用偏低，分配形式混亂。即使村民在簽完賠償協(xié)議后，曉知自己的賠償費(fèi)用與土地實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值差距過大，也常常會(huì)引發(fā)群眾的不滿，出現(xiàn)一些集體性事件。我國(guó)目前在此方面法律規(guī)定比較籠統(tǒng)，各地政府也都是“摸著石頭過河”。因此必須借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持以中國(guó)的實(shí)際情況為本，提高土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，采取多種補(bǔ)償形式，完善分配形式，引入合理的金融工具，制定出中國(guó)特色的土地征用補(bǔ)償?shù)姆伞?/p>

在此方面歐美各國(guó)有著很好的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)國(guó)家把私人土地轉(zhuǎn)為公共使用時(shí)，按照“公平補(bǔ)償”的原則即以實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格予以補(bǔ)償，不僅如此，對(duì)于未來收益等一系列的問題也在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。同時(shí)還會(huì)通過發(fā)放債券以及通過土地投資入股的方式，使補(bǔ)償?shù)男问蕉鄻踊?，更好的解決土地出售者的長(zhǎng)期收益。

2. 促進(jìn)“城中村”集體經(jīng)濟(jì)的改造，提高了集體經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)程度。

建立現(xiàn)代化的企業(yè)制度是城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。在確保集體資產(chǎn)不流失的前提下，應(yīng)打破封閉的運(yùn)行模式，清晰產(chǎn)權(quán)，引入高素質(zhì)人才和現(xiàn)代化管理，變集體資產(chǎn)為股份制公司，統(tǒng)一管理村民的集體財(cái)產(chǎn)。③

（一）聘請(qǐng)獨(dú)立的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，清產(chǎn)核資，確定集體家底。

（二）政府應(yīng)協(xié)助起草《股份合作章程》，逐人審核，確定股東資格，合理設(shè)置股權(quán)。

（三）組建股份公司，依法選舉，組建公司法人機(jī)構(gòu)。

3. 對(duì)失地農(nóng)民的權(quán)益保障，完善就業(yè)制度和社會(huì)保障制度。

“城中村”改造村民變居民后，“城中村” “轉(zhuǎn)籍”村民就存在一個(gè)再就業(yè)的問題。由于村民文化素質(zhì)較低，自身能力又有限很難在短時(shí)間內(nèi)找到工作。因此，政府有必要制定促進(jìn)失地農(nóng)民就業(yè)的法律法規(guī)，政府還可以聯(lián)合相關(guān)院校以及社會(huì)辦學(xué)機(jī)構(gòu)為農(nóng)民提供再教育機(jī)會(huì)，為社會(huì)提供緊缺性人才，提高村民素質(zhì)，增加就業(yè)崗位。

村民土地被征收之后，往往用于建設(shè)相關(guān)民生項(xiàng)目。村委會(huì)可以通過成立有限公司提供建筑用工服務(wù)的方式，在政府支持下，與相關(guān)建筑企業(yè)之間簽訂用工協(xié)議，為本村村民尋求再就業(yè)途徑，這樣既可以為建筑企業(yè)提供勞動(dòng)力，有可以使村民學(xué)得一技之長(zhǎng)。待項(xiàng)目建設(shè)完成后，還需要相關(guān)人員進(jìn)行維護(hù)，原村委會(huì)還可以與相關(guān)企業(yè)商議，從原村民中招聘人員，保障失地村民的權(quán)利。

注解：

①吳婧，淺析城中村改造中的若干法律問題，法制與社會(huì)，201103（上）