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第1篇：土地劃撥與土地征收范文

案 情

2010年3月，A縣李莊村民集體購買了一萬多棵果樹，準(zhǔn)備栽種在本村鄰近的200畝河堤灘地上，將栽種果樹的收益以后每年按比例分紅。就在他們?cè)苑N工作剛進(jìn)行到一半時(shí)，河堤灘地上來了一群不速之客。他們自我介紹是A縣水務(wù)局工作人員，表示這片河堤灘地屬于國(guó)有土地，早在2003年3月6日就由A縣縣政府劃撥給水務(wù)局使用，并給水務(wù)局頒發(fā)了對(duì)該宗土地的《國(guó)有土地使用證》。隨后，他們向李莊村民出示了該份文件。

這樣的場(chǎng)景出現(xiàn)讓村民們始料未及，剛剛他們還憧憬著來年果樹收益的分紅，這一刻卻被告知這片好幾代人作業(yè)的土地早已不屬于他們。顯然，這是村民們無法接受的，他們跟水務(wù)局一行人爭(zhēng)吵起來，強(qiáng)調(diào)這片河堤灘地是他們跟村里簽的承包地，村里幾代人都在此地作業(yè)。對(duì)方一邊與村民爭(zhēng)執(zhí)，一邊接連出示了縣政府給出的多份文件。幾番爭(zhēng)吵過后并沒有解決問題，村民們索性不管不顧，繼續(xù)栽種果樹。見村民不予理睬，水務(wù)局一行人強(qiáng)行將已經(jīng)栽種在灘地上的果樹一棵棵拔掉，沖突愈演愈烈。

在爭(zhēng)吵無果后，李莊村委會(huì)以合法權(quán)益受到侵害為由，于2010年4月3日向市政府提起行政復(fù)議申請(qǐng)，要求撤銷A縣政府的行政行為。市政府于2010年4月20日決定予以受理。2013年7月1日，市政府決定維持A縣政府的行政行為。

李莊村委會(huì)不服，于2013年7月12日向市人民法院提起行政訴訟。李莊村委會(huì)訴稱，該河堤灘地屬于本村的集體所有土地，自時(shí)期就已分配給該村，并有自1950年到2005年該地的農(nóng)業(yè)稅完稅證明；A縣政府將農(nóng)民集體所有的土地直接劃撥給縣水務(wù)局并給其頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》，在實(shí)體上和程序上均違法，要求撤銷該《國(guó)有土地使用證》。A縣政府則辯稱，本案所涉土地為河道管理范圍內(nèi)的土地，所以屬于國(guó)有土地，原告無訴權(quán)。縣政府為水務(wù)局頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》適用法律正確，程序合法，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

受訴法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，爭(zhēng)議土地原是農(nóng)民集體所有土地，A縣政府沒有提供征用農(nóng)民集體所有土地的相關(guān)手續(xù)，也沒有提供給村民進(jìn)行補(bǔ)償?shù)淖C據(jù)，A縣政府僅憑本單位的有關(guān)文件就將爭(zhēng)議的土地確權(quán)給縣水務(wù)局使用，并為其頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》，其行為違反了1995年3月國(guó)家土地管理局頒發(fā)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。遂判決撤銷A縣人民政府2003年3月6日為縣水務(wù)局頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》。

（作者單位：中南大學(xué)法學(xué)院）

律師分析

縣政府有權(quán)直接將集體所有的土地劃撥給他人嗎？

答案是否定的。雖然縣級(jí)以上人民政府土地管理部門有權(quán)依法對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行劃撥，但是農(nóng)民集體所有的土地還是由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。一般情況下，任何人，任何組織，不得改變土地所有性質(zhì)。但是，國(guó)家為了公共利益的需要，通過法定程序，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。本案中，村民的承包地屬于集體所有土地，若該縣人民政府要將該宗土地進(jìn)行劃撥，必須履行相關(guān)法定程序：先提出土地征收方案，依照法定程序批準(zhǔn)后，予以公告并組織實(shí)施征收；村民應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，到縣人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?；最后待土地征收為?guó)有土地時(shí)才能予以劃撥?？h人民政府將農(nóng)民集體所有土地直接劃撥為國(guó)有土地的做法顯然是違法的。

河堤灘地都?xì)w國(guó)家所有嗎？

第2篇：土地劃撥與土地征收范文

2、負(fù)責(zé)人大代表、政協(xié)委員提(議)案辦理。

3、負(fù)責(zé)文秘、檔案、信息、保密及局機(jī)關(guān)行政后勤工作。

4、承擔(dān)局機(jī)關(guān)和下屬單位的機(jī)構(gòu)編制、組織人事、勞動(dòng)工資和專業(yè)技術(shù)職稱申報(bào)工作。

5、負(fù)責(zé)局機(jī)關(guān)及下屬單位紀(jì)檢監(jiān)察和行政監(jiān)察。

6、負(fù)責(zé)退休干部管理服務(wù)工作。

7、組織開展國(guó)土資源宣傳工作和干部的教育培訓(xùn)。

8、負(fù)責(zé)國(guó)土資源信息系統(tǒng)建設(shè)。

9、編制并實(shí)施年度財(cái)務(wù)預(yù)算，執(zhí)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。

10、承擔(dān)國(guó)土資源工作經(jīng)費(fèi)及其他資金的管理。

11、負(fù)責(zé)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理。

12、指導(dǎo)下屬單位財(cái)務(wù)管理。

13、負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)國(guó)土資源專項(xiàng)基金、規(guī)費(fèi)征收和管理。

14、負(fù)責(zé)綜合統(tǒng)計(jì)工作。

執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)

1、監(jiān)督檢查國(guó)土資源法律、法規(guī)和規(guī)章的實(shí)施及下屬國(guó)土資源機(jī)構(gòu)的行政執(zhí)法情況。

2、負(fù)責(zé)國(guó)土資源法律、法規(guī)的宣傳。

3、根據(jù)市國(guó)土資源局有關(guān)執(zhí)法監(jiān)察的職責(zé)分工，依法處理國(guó)土資源違法案件，并協(xié)助市國(guó)土資源局開展執(zhí)法監(jiān)察工作。

4、指導(dǎo)國(guó)土資源分局(所)執(zhí)法監(jiān)察業(yè)務(wù)建設(shè)。

5、協(xié)調(diào)各科室辦理有關(guān)行政復(fù)議、聽證、應(yīng)訴事宜。

測(cè)繪辦公室

1、實(shí)行測(cè)繪工作的統(tǒng)一監(jiān)督管理。

2、統(tǒng)一監(jiān)管測(cè)繪市場(chǎng)。

3、測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)督。

4、測(cè)繪成果提供與使用的監(jiān)管。

5、查處測(cè)繪違法行為等。

地籍耕保辦公室

1、負(fù)責(zé)土地資源現(xiàn)狀調(diào)查、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、地籍調(diào)查、土地登記及土地統(tǒng)計(jì)，指導(dǎo)地籍信息系統(tǒng)的建立、維護(hù)及更新。

2、負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目用地情況的復(fù)核驗(yàn)收工作。

3、調(diào)處土地權(quán)屬糾紛。

4、負(fù)責(zé)耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)工作，承擔(dān)建設(shè)用地補(bǔ)充耕地方案的擬制和呈報(bào)。

5、開展土地利用總體規(guī)劃、基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃、土地整理和標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)規(guī)劃、土地復(fù)墾規(guī)劃、未利用土地開發(fā)規(guī)劃等的編制工作。

6、指導(dǎo)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的編制。

7、承擔(dān)基本農(nóng)田劃區(qū)定界工作。

8、負(fù)責(zé)年度土地利用計(jì)劃的編制、呈報(bào)工作。

9、負(fù)責(zé)城市分批次建設(shè)用地和單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的編制、初審、呈報(bào)工作。

10、負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、初審。

11、組織實(shí)施耕地開墾、土地整理和標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)及未利用土地開發(fā)、土地復(fù)墾工作。

12、負(fù)責(zé)協(xié)助人民法院依法查封土地使用權(quán)。

土地儲(chǔ)備中心

1、承擔(dān)土地劃撥、出讓等具體工作。

2、負(fù)責(zé)土地資產(chǎn)、土地市場(chǎng)的監(jiān)督管理和農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理工作。

3、負(fù)責(zé)起草和組織實(shí)施區(qū)域內(nèi)征地安置補(bǔ)償及集體所有土地房屋拆遷的具體實(shí)施意見，并對(duì)執(zhí)行情況實(shí)行監(jiān)督檢查。

4、負(fù)責(zé)征地拆遷爭(zhēng)議裁決。

第3篇：土地劃撥與土地征收范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 征管 房地產(chǎn)市場(chǎng) 貧富差距

1 我國(guó)房產(chǎn)稅概述

我國(guó)的房產(chǎn)稅以房屋的計(jì)稅余值或產(chǎn)生的租金收入向房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，它是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有行為的一種納稅，征稅的對(duì)象即是房屋本身，從性質(zhì)上來看，房產(chǎn)稅屬于保有稅類。我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1986年從原房地產(chǎn)稅中分離出來的一種財(cái)產(chǎn)稅――以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，按照其原值以及一定的標(biāo)準(zhǔn)來減除一定比例或租金后向房產(chǎn)所有者或經(jīng)管者征取一定金額的財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的實(shí)施一度是百姓重視的問題，隨著我國(guó)改革的不斷深入，房產(chǎn)稅的征收也提上議程，2011年1月28日上海、重慶作為首個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)申報(bào)城市，拉開了征收房產(chǎn)稅的帷幕。從房產(chǎn)稅所具有的特性來看，房產(chǎn)稅具有兩個(gè)目的：一是有利于籌集地方財(cái)政收入。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征集房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集市政建設(shè)資金。二是有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模。

2 我國(guó)房產(chǎn)稅征收的條件

2.1 有充足的稅源 征稅首要之事為擁有充足的稅源，雖然國(guó)家不會(huì)動(dòng)用法律手段來強(qiáng)制稅收的來源，但沒有充足的稅源稅收便無從征收。而房產(chǎn)稅作為稅收的一種，其開征的一個(gè)基本條件也是擁有足夠的稅源，因此當(dāng)人們擁有不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量到達(dá)一定的規(guī)模時(shí)，占有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)便具有了普遍性。

2.2 要有明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系 要實(shí)施房產(chǎn)稅，必須要有明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，只有有了明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房產(chǎn)稅納稅人的義務(wù)才更加清晰?，F(xiàn)階段我國(guó)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是相對(duì)比較混亂的，很多土地和房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系并不明確，無法確定納稅產(chǎn)權(quán)關(guān)系的主體。要想加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，可以從以下四個(gè)方面解決：首先是將集體土地收歸國(guó)家所有，國(guó)家按照已制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作土地；其次統(tǒng)一土地使用形式，取消土地劃撥，將所有國(guó)產(chǎn)土地都進(jìn)行有償使用，明確其產(chǎn)權(quán)關(guān)系和主體；再者要統(tǒng)一房地產(chǎn)建設(shè)，減少或取消合作建房、集資建房等福利房政策，使房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相吻合；最后是房地結(jié)合，將房產(chǎn)證和土地使用證合并為一個(gè)房地產(chǎn)證。

2.3 降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 現(xiàn)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，稅費(fèi)種類多、稅率高、重復(fù)征收嚴(yán)重，直接導(dǎo)致了稅費(fèi)在開發(fā)過程中占的比重大，同時(shí)各種雜亂收費(fèi)也增加了稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。稅費(fèi)比例占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本的三四成，住房成本怎么會(huì)不高，而房產(chǎn)稅的征收，從實(shí)際意義來看是將房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，改革土地出讓金制度，降低各種重復(fù)收費(fèi)和雜亂收費(fèi)，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)。

2.4 有較健全的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化不斷變動(dòng)，因此必須有一個(gè)科學(xué)的計(jì)稅依據(jù)，一般實(shí)際操作中不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)確定計(jì)稅依據(jù)相對(duì)科學(xué)。但不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值如何做到科學(xué)而準(zhǔn)確，一個(gè)完善的評(píng)估制度必不可少。我國(guó)現(xiàn)在有三個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)：一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；二是國(guó)土資源部所屬的以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu)；三是國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。由于三方性質(zhì)不同，因此在對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)偏差，得出不同的估值價(jià)格，而這樣的話房產(chǎn)稅是無法實(shí)施的。因此我們必須將房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一起來，明確各自的責(zé)任和義務(wù)，只有這樣，房產(chǎn)稅的征收才能有一個(gè)公平合理的計(jì)稅依據(jù)。

2.5 要有足夠的稅收征管力量和征管手段 近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速擴(kuò)大，房產(chǎn)稅成為地方政府財(cái)政收入的一項(xiàng)重要來源。但房產(chǎn)稅涉及面非常廣泛，征收難度隨之增高，如果納稅人不及時(shí)主動(dòng)的申報(bào)納稅，而稅務(wù)機(jī)關(guān)也沒有充足的應(yīng)對(duì)措施和足夠的征管力量和強(qiáng)硬的征管手段，房產(chǎn)稅注定也只能是曇花一現(xiàn)。

3 我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)稅可能帶來的影響

3.1 在短期內(nèi)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅必將抑制商品房的投資和投機(jī)需求 政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在試點(diǎn)開始征房產(chǎn)稅后，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國(guó)推開的改革方案。條件成熟時(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)征收，這必將影響部分購房者投資房產(chǎn)的意愿，甚至開始拋出投資投機(jī)性住房。對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，側(cè)面加重了住房持有成本，在購買房產(chǎn)時(shí)，無論是剛性需求的購房者還是投機(jī)性需求的購房者勢(shì)必都會(huì)更加謹(jǐn)慎。未征稅前，住房持有成本相對(duì)較低，不少手里有富余的投資者會(huì)考慮逢房?jī)r(jià)低時(shí)買進(jìn)，價(jià)高后賣出；而一旦開征房產(chǎn)稅，住房持有成本直接增加，購房者不得不考慮持有房產(chǎn)而可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，因此會(huì)抑制一定的需求。

3.2 征收房地產(chǎn)稅不會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 雖然國(guó)家對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅在一定程度上可能會(huì)抑制個(gè)人對(duì)商品房的需求和投資，但與此同時(shí)，國(guó)家對(duì)基本保障性住房的建設(shè)也會(huì)滿足居民的住房問題，所以這類宏觀調(diào)控措施并不會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反而會(huì)在妥善解決住房問題的前提下促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第4篇：土地劃撥與土地征收范文

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)發(fā)展；土地集約利用；模型；結(jié)果

前言：近年來，世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，各國(guó)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中需要對(duì)土地這一基礎(chǔ)資源進(jìn)行充分的利用。根據(jù)土地資源的性質(zhì)及國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所使用的宏觀調(diào)控，都將土地資源的重要作用進(jìn)行了充分的發(fā)揮?，F(xiàn)階段我國(guó)各地區(qū)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程中，受到土地資源的影響越來越明顯，單純的增加城市土地使用面積已經(jīng)無法從根本上保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。本文從土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用的影響方面展開了探討，希望對(duì)提高我國(guó)土地資源利用率及經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展起到促進(jìn)作用。

一、土地市場(chǎng)發(fā)展及土地集約利用

近年來，世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程不斷加快，我國(guó)在積極參與到世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中的過程中，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平取得了極大的進(jìn)步，在這種情況下我國(guó)土地市場(chǎng)在不知不覺中得到了較大的進(jìn)步，已經(jīng)不再處于初步的建立階段，而是正式邁入了發(fā)展模式中。整體觀察我國(guó)土地資源市場(chǎng)的變化，該市場(chǎng)到現(xiàn)在為止經(jīng)歷了三個(gè)主要階段，初步階段以對(duì)土地使用費(fèi)用進(jìn)行征收為主，發(fā)展階段以有償使用為主，而現(xiàn)階段正處于完善土地市場(chǎng)時(shí)期。我國(guó)未進(jìn)行改革開放時(shí)，人們是可以對(duì)土地進(jìn)行無條件、無限制使用的，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，我國(guó)頒發(fā)了《企業(yè)法》等條款，出現(xiàn)了對(duì)外資企業(yè)征收土地使用費(fèi)用這一現(xiàn)象，土地資源的有償使用開始出現(xiàn)。而我國(guó)的土地使用稅相關(guān)規(guī)定是于1988年發(fā)行的，隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，我國(guó)應(yīng)用掛牌及拍賣等方式來規(guī)定土地使用權(quán)，這就導(dǎo)致劃撥土里的現(xiàn)象增加，當(dāng)?shù)卣_始失去土地劃撥的權(quán)利轉(zhuǎn)而增加對(duì)城市土地的保護(hù)工作。這樣一個(gè)漫長(zhǎng)的土地市場(chǎng)變化過程導(dǎo)致我國(guó)各個(gè)地區(qū)的土地價(jià)格不停上漲，也是我國(guó)對(duì)土地資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置的重要原因，各地區(qū)的土地集約水平也不斷提高。

近年來，世界各國(guó)學(xué)者都展開了對(duì)土地資源問題的關(guān)注和研究，在土地集約利用和土地市場(chǎng)發(fā)展問題上基本可以達(dá)成一致。即在土地集約利用的過程中，一個(gè)重要的影響因素就是土地市場(chǎng)的發(fā)展，該市場(chǎng)在日常運(yùn)行過程中能夠?qū)⑼恋貎r(jià)值顯化，促使資源得到優(yōu)化配置從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，最終將促進(jìn)是土地集約利用程度的提升。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮了功能，達(dá)到資源優(yōu)化配置的目的?，F(xiàn)階段我國(guó)土地正處于一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展階段，不同的發(fā)展程度將造成不一樣的資源配置及資源利用成果，然而無論是哪一個(gè)階段的市場(chǎng)發(fā)展過程，對(duì)土地集約利用的影響都是一樣的。因此在一定市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，可以通過設(shè)定模型并經(jīng)過計(jì)算最終得出統(tǒng)計(jì)結(jié)果的方式對(duì)二者之間的關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的探討和研究[1]。

二、設(shè)定模型及結(jié)果統(tǒng)計(jì)

（一）設(shè)定模型

現(xiàn)階段，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了極大的變化，這是導(dǎo)致我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出同原來不同表現(xiàn)的主要原因之一，在這種情況下，我國(guó)的土地資源集約利用也受到了影響，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中對(duì)我國(guó)土地資源進(jìn)行充分運(yùn)用，首先要對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)展同土地資源集約利用之間的關(guān)系進(jìn)行明確，本文采用模型設(shè)計(jì)的方式對(duì)此展開詳細(xì)的探討。例如在INLit=c+B1LMit+B2Lait+B3Kit+vit當(dāng)中，地區(qū)用i表示，期間用t表示，INLit表示的是一定時(shí)間內(nèi)某地區(qū)的城市土地資源集約利用水平，而某期間內(nèi)某區(qū)域的土地市場(chǎng)會(huì)程度、資本存量及當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人數(shù)則應(yīng)用LMit、Kit和Lait來表示，其中誤差值為vit[2]。

通過該模型我們可以觀察到，土地市場(chǎng)化水平、勞動(dòng)力及資本存量等內(nèi)容是能夠?qū)ν恋丶s利用產(chǎn)生重要影響的，另外還包含了一定的不可預(yù)知影響條件，如地區(qū)、時(shí)間和一些不可預(yù)知因素等。而該模型最主要的優(yōu)勢(shì)就是能夠?qū)⑦@些不可預(yù)知的因素以及產(chǎn)生的影響進(jìn)行體現(xiàn)和處理。

（二）結(jié)果統(tǒng)計(jì)

隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人們開始越來越關(guān)注土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用的影響問題，同時(shí)研究出了多種模型和計(jì)算方法，本文在對(duì)以上模型進(jìn)行計(jì)算的過程中主要應(yīng)用了Eviews7.0方法，在比較研究固定及隨機(jī)效應(yīng)以后，可以詳細(xì)分析土地計(jì)量問題[3]。在這種情況下，將固定效益模型應(yīng)用到本文的計(jì)算當(dāng)中具有重要的意義。實(shí)踐證明，該模型能夠不受時(shí)間的限制有效控制區(qū)域土地資源計(jì)算，并且還能夠針對(duì)某一特定區(qū)域在不同時(shí)間段發(fā)生的變換進(jìn)行充分的展現(xiàn)。本文在進(jìn)行故事的過程中應(yīng)用了小二乘法這一手段，通過計(jì)算能夠?qū)Π俜种遄笥业淖兞窟M(jìn)行充分的檢驗(yàn)，同時(shí)可以促使R2達(dá)到百分之八十八。種種跡象表明，該模型擁有較高的擬合程度，也因此可以說明該模型具有被投入實(shí)際應(yīng)用的可能。

在該模型下，能夠充分說明正相關(guān)關(guān)系存在于土地市場(chǎng)發(fā)展與城市土地集約利用程度之間，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步導(dǎo)致土地市場(chǎng)不斷發(fā)展的背景下，通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)，不斷促使土地資源得到優(yōu)化配置的過程中是顯現(xiàn)土地資源集約利用的重要手段。在這方面研究越來越多的狀況下，該結(jié)論得到了普遍的認(rèn)可，截止到2008年，在該模型的顯示下，我國(guó)土地資源市場(chǎng)化水平每發(fā)生一個(gè)百分點(diǎn)的提高，就會(huì)提升約1.5億元每平方米的土地集約利用水平[4]。

結(jié)論：綜上所述，近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步的過程中，土地市場(chǎng)不斷壯大，對(duì)我國(guó)土地的集約利用產(chǎn)生了重要的影響。為了促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，以及我國(guó)土地資源的優(yōu)化配置，現(xiàn)階段研究并應(yīng)用科學(xué)的模型，展開對(duì)土地市場(chǎng)同集約利用之間關(guān)系的探討具有重要意義。在本文提供的模型當(dāng)中，通過精確計(jì)算充分說明了二者之間的關(guān)系，同時(shí)也說明我國(guó)只有對(duì)土地資源相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的掌握，才能夠更有效的制定土地政策，充分發(fā)揮土地資源價(jià)值。（作者單位：烏魯木齊市國(guó)土資源交易中心）

參考文獻(xiàn)：

[1]江立武.開發(fā)區(qū)土地集約利用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)及潛力預(yù)測(cè)研究[D].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2011.

[2]陳海燕.轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式背景下土地集約利用機(jī)理研究[D].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2011.

第5篇：土地劃撥與土地征收范文

本規(guī)定適用于市政府確定的城市建成區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)改造和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目。

二、城市棚戶區(qū)概念

城市棚戶區(qū)是指建成區(qū)范圍內(nèi)，平房密度大、建設(shè)使用年限長(zhǎng)、人均建筑面積小，基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，房屋質(zhì)量差，交通不便，治安和消防隱患大，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。

三、嚴(yán)格規(guī)范拆遷管理，依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷

在核發(fā)拆遷許可證、確定補(bǔ)償安置方案、做出行政裁決和實(shí)施強(qiáng)制拆遷等環(huán)節(jié)中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行限定程序。對(duì)無理取鬧、阻撓正常拆遷并拒不搬遷的，依照規(guī)定程序?qū)嵤┬姓?qiáng)制拆遷或申請(qǐng)司法部門強(qiáng)制拆遷。

市政府做出行政強(qiáng)制拆遷決定后，可以由房屋拆遷管理部門依法組織行政強(qiáng)制拆遷，公安、行政執(zhí)法等部門提前進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，維持拆遷秩序；也可以申請(qǐng)人民法院執(zhí)行強(qiáng)制拆遷。申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷的，符合法定程序，人民法院應(yīng)當(dāng)受理，并及時(shí)組織執(zhí)行。

四、城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地優(yōu)惠政策

凡列為棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的地塊，通過招投標(biāo)獲得的標(biāo)段，所建回遷房的土地實(shí)行劃撥方式，免征土地出讓金，屬于商品房開發(fā)部分實(shí)施掛牌出讓先征后退政策。

五、城市棚戶區(qū)改造費(fèi)用征收優(yōu)惠政策

（一）行政事業(yè)性收費(fèi)全免（人防結(jié)建費(fèi)除外），企業(yè)經(jīng)營(yíng)性及中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)按現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半征收。

（二）政府性基金。新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)征收。

（三）凡列為棚戶區(qū)范圍內(nèi)，通過招投標(biāo)中標(biāo)地段，建設(shè)的回遷戶和商品住宅、門市房行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)均享受回遷房政策。

六、城市棚戶區(qū)改造稅收優(yōu)惠政策

（一）城市棚戶區(qū)居民回遷房按照省政府棚戶區(qū)改造有關(guān)政策規(guī)定免征契稅、土地增值稅、房產(chǎn)使用稅，開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造，償還原拆遷面積房屋部分，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）對(duì)城市棚戶區(qū)被拆遷人按照《國(guó)家城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

（三）在城市棚戶區(qū)范圍內(nèi)，通過公開招投標(biāo)獲得標(biāo)段，實(shí)施土地劃撥所建的回遷房，免征不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。

七、城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金的使用

國(guó)家、省、州所撥付的專項(xiàng)資金（財(cái)政補(bǔ)貼資金、發(fā)行軟貸款資金），均用于城市棚戶區(qū)改造工程的低保戶補(bǔ)助、小區(qū)建設(shè)、公用設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。廉租房補(bǔ)助由州住房保障辦及財(cái)政部門按工程量劃撥，審計(jì)監(jiān)察部門負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。

八、“綠色通行證”制度

城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目辦理相關(guān)手續(xù)一律實(shí)行《綠色通行證》制度，予先辦理《拆遷許可證》，工程開工前應(yīng)預(yù)先辦理好其他相關(guān)審批、備案手續(xù)。

九、拆遷補(bǔ)償安置方式

棚戶區(qū)改造房屋拆遷補(bǔ)償方式采取一是貨幣補(bǔ)償，二是回遷安置（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）、存量現(xiàn)房安置、二手房安置、廉租房等多種形式安置，原則上實(shí)行回遷安置。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，拆除樓房時(shí)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人回遷時(shí)不找樓層差價(jià)，拆一還一；對(duì)私有產(chǎn)權(quán)房屋磚木結(jié)構(gòu)的原面積部分拆一還一；持有土木房產(chǎn)權(quán)證的被拆遷戶回遷時(shí)，回遷戶應(yīng)補(bǔ)交相應(yīng)的磚木與土木差價(jià)后，方可回遷；營(yíng)業(yè)用房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，實(shí)行拆一還一。

（一）貨幣補(bǔ)償

被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照市?chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

產(chǎn)權(quán)調(diào)換（回遷）戶型共有五種：40平方米/戶，45平方米/戶，55平方米/戶，65平方米/戶，75平方米/戶。戶型面積以實(shí)際確權(quán)面積為準(zhǔn)。設(shè)計(jì)戶型面積與確權(quán)面積差允許在±3平方米以內(nèi)。

1、拆遷有照（證）住宅房屋，原面積在40平方米以下的可安置到40平方米；對(duì)于住在城市棚戶區(qū)實(shí)施改造范圍內(nèi)的一般動(dòng)遷戶實(shí)施“拆一還一”政策。在40平方米以內(nèi)的面積差額部分按建設(shè)成本價(jià)購買。超出40平方米以上建筑面積部分按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。41—44平方米的安置到45平方米；46—55平方米的安置到55平方米；56—65平方米的安置到65平方米；66—75平方米的安置到75平方米?；剡w安置樓房原則上以正樓二層為基準(zhǔn)，原建筑面積不找差價(jià)，其他樓層按市場(chǎng)價(jià)差結(jié)算。超出允許誤差范圍增加面積部分按照市場(chǎng)價(jià)購買，享有全部產(chǎn)權(quán)。被拆遷房屋原面積與回遷戶型面積出現(xiàn)空檔的可以選擇與原拆遷面積相鄰的戶型。原建筑面積有多少可根據(jù)被拆遷人選擇安置多少。

2、拆遷無產(chǎn)權(quán)證（照）的住宅房屋，實(shí)行一次性貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償。對(duì)無證照的地下室（菜窖除外），標(biāo)高在2.2米以上的，每平方米按成本造價(jià)400元補(bǔ)償；標(biāo)高在2.2米以下的，按菜窖標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。對(duì)無證照的附屬房（有生活設(shè)施），每平方米根據(jù)成本造價(jià)，依據(jù)年限、結(jié)構(gòu)按200元至400元給予補(bǔ)償。對(duì)于購房后未辦過戶手續(xù)的，按規(guī)定能過戶的要辦理過戶手續(xù)；不能過戶的要有充分的證明材料或公證處證明手續(xù)方可辦理拆遷安置手續(xù)。對(duì)證照結(jié)構(gòu)與實(shí)際結(jié)構(gòu)不相符的房屋，按房屋實(shí)際結(jié)構(gòu)給予補(bǔ)償安置。棚戶區(qū)改造工程建筑成本造價(jià)每平方米按960元計(jì)算。

3、對(duì)持有城市最低生活保障金領(lǐng)取證的被拆遷人，其合法產(chǎn)權(quán)房屋不足40平方米，他處確實(shí)無住房的，經(jīng)民政、街道及棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室核實(shí)后，可安置回遷到建筑面積40平方米住宅，不找差額面積費(fèi)用?；剡w安置超出40平方米至55平方米面積部分，按建設(shè)成本價(jià)計(jì)算。超出55平方米以上部分，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。

4、享受優(yōu)惠政策的回遷房安置房屋自竣工后5年內(nèi)一律不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易。

（三）回遷安置工作，必須堅(jiān)持公開、公正、公平的原則。由市拆遷管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施拆遷安置，市棚戶區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)監(jiān)督。

（四）被拆遷人選擇回遷安置時(shí)，享受附屬物補(bǔ)償、搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，不享受提前搬遷獎(jiǎng)金。

（五）被拆遷人回遷入住前，同拆遷人結(jié)算房款，并交納房屋維修基金、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記費(fèi)用。由開發(fā)公司辦理相關(guān)手續(xù)。

（六）城市棚戶區(qū)改造區(qū)域內(nèi)，城鎮(zhèn)低保對(duì)象拆遷安置后，交納取暖費(fèi)確有困難的，可分期交納。

十、其他規(guī)定

（一）棚戶區(qū)改造堅(jiān)持政府組織與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的原則，全額征收土地出讓金、稅金和行政性收費(fèi)，采取先征后返或政策性稅費(fèi)相抵的辦法。

（二）棚戶區(qū)改造建設(shè)用地，原則上誰拆遷誰開發(fā)，在取得土地之日起根據(jù)開發(fā)規(guī)模確定建設(shè)年限，每個(gè)小區(qū)必須在兩年內(nèi)分期建設(shè)完成，所涉及的稅費(fèi)當(dāng)年開發(fā)當(dāng)年繳納，超期不建的，由土地行政管理部門按相關(guān)政策依法收回土地。

（三）拆遷人在拆遷工作開始前，必須向棚戶區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組上交相應(yīng)的保證金和一切拆遷補(bǔ)償金。資金由拆遷人和拆遷管理處互相監(jiān)督管理。如拆遷人用土地證或其他不屬于自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí)，所貸款的資金，戶頭設(shè)在政府相關(guān)部門。取款10萬元以上時(shí)，需經(jīng)政府相關(guān)部門的同意，資金實(shí)行?？顚Ｓ谩?/p>

（四）被拆遷人選擇存量房屋回遷安置的，原面積部分享受（土地出讓金、稅金和行政事業(yè)性收費(fèi)）先征后返的政策。

（五）被拆遷人選擇二手房自行安置的，按吉棚改[2005]5號(hào)文件享受契稅減免政策。

（六）棚戶區(qū)改造區(qū)域內(nèi)的被拆遷人只享受一次性優(yōu)惠政策（只限五年內(nèi)）。

（七）拆遷人必須按照國(guó)家住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)回遷樓，回遷樓室內(nèi)裝修費(fèi)用按50元/平方米返給被拆遷人，由被拆遷人自行裝修。

十一、本規(guī)定與有關(guān)政策規(guī)定抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行。

第6篇：土地劃撥與土地征收范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房?jī)r(jià)；調(diào)控政策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.11.82 文章編號(hào)：1672-3309（2013）11-179-02

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。目前在我國(guó)，隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分，購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。在老百姓眼中，房產(chǎn)已經(jīng)由生活必需品轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N以增值盈利為目的的投資商品。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著時(shí)間的流逝，不斷進(jìn)行著改革與發(fā)展。

在改革開放之前，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，與此相應(yīng)的土地及住房的使用制度也是計(jì)劃分配、行政劃撥的無償、無限期、無流動(dòng)的模式，土地和住房不允許出讓、轉(zhuǎn)讓，所以也就沒有所謂的買賣價(jià)格。但隨著改革開放的推進(jìn)，從1982年開始，在北京、上海、撫順、成都等城市，相繼開展了土地商品屬性的探索，開始對(duì)工業(yè)、商業(yè)等用地收取土地使用費(fèi)。1987年11月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進(jìn)行土地使用制度改革試點(diǎn)。同年深圳市規(guī)劃國(guó)土局以公開招標(biāo)形式出讓了幾宗國(guó)有土地使用權(quán)。隨后，1988年，我國(guó)對(duì)《憲法》和《土地管理法》進(jìn)行先后修改，將原來的“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地”，修改為“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。 此次修改在法律法規(guī)層面恢復(fù)了中國(guó)國(guó)有土地資產(chǎn)商品屬性的同時(shí)，也標(biāo)志著土地管理開始步入了商品化的軌道。自此，形成了有償、有限期、有流動(dòng)的新型土地使用制度，國(guó)有土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離，土地可以作為商品在土地市場(chǎng)中交易。

而住宅作為房地產(chǎn)的最為重要的組成部分之一，也經(jīng)歷了從生活必需品向成為老百姓的重要財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，逐漸顯現(xiàn)出它的經(jīng)濟(jì)屬性，因此住房問題日益突出。政府也隨之積極采取一系列措施進(jìn)行住房體制的改革。從實(shí)行多渠道、多元化投資，加快住宅建設(shè)，各區(qū)縣局和大型企事業(yè)單位陸續(xù)組建住宅建設(shè)辦公室和房產(chǎn)開發(fā)公司，解決住房困難問題到推行公積金制度，推進(jìn)了住房商品化，到推出已購公有住房上市政策，全面放開存量住房市場(chǎng)，再到成立房產(chǎn)交易中心，推行住房分配貨幣化。這些改革推動(dòng)房地產(chǎn)大量開發(fā)投資的同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展了消費(fèi)群體，從此住房從計(jì)劃分配福利品變成一種商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸形成與發(fā)展。

然而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的。由于多種因素的影響，近些年來房?jī)r(jià)迅速飆升，但房地產(chǎn)開發(fā)投資卻極為繁榮。2000年以來，商品房及商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅突破了兩位數(shù)，上海、杭州平均房?jī)r(jià)自2003年以來更是連續(xù)三年上漲超過15%以上。老百姓收入增長(zhǎng)的幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上升的幅度。很多年輕人把擁有一套自己的住房看成畢生奮斗的目標(biāo)，住房對(duì)很多人來說已然成為一種昂貴的奢侈品。

房?jī)r(jià)之所以不斷上漲，其原因有很多。第一，在我國(guó)土地屬于國(guó)有，土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定，近年來房地產(chǎn)用地的有限供給，使得土地供給小于房地產(chǎn)不斷擴(kuò)大的土地需求。第二，房地產(chǎn)因其區(qū)域性特點(diǎn)，不具備地區(qū)間流動(dòng)性，住房無法由低價(jià)地區(qū)運(yùn)輸?shù)礁邇r(jià)地區(qū)進(jìn)行交易，使得房地產(chǎn)供給缺乏彈性。第三，近年我國(guó)城市化進(jìn)程持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口遷移到城市打工，新增的城市人口以及原有城市人口自然增長(zhǎng)擴(kuò)大了住房需求。第四，隨著我國(guó)計(jì)劃生育政策的實(shí)施和生活觀念的改變，現(xiàn)代社會(huì)主要以小戶家庭為主，在一定程度上擴(kuò)大了住房需求。第五，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期不但使得住房需求增加也使房地產(chǎn)投資投機(jī)需求日益旺盛，目前住房消費(fèi)存在嚴(yán)重的投機(jī)需求，囤積房源、惡意炒作等行為。從根本上說，房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)供給和需求決定的。

房?jī)r(jià)的飆升，會(huì)直接影響居民的當(dāng)期消費(fèi)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定會(huì)造成很大的負(fù)面影響。其中，最重要的原因是它具有很強(qiáng)的財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)。這種效應(yīng)導(dǎo)致了貧富差距、城鄉(xiāng)差距、地區(qū)間差距進(jìn)一步加大，而房地產(chǎn)投資過熱會(huì)在一定程度上導(dǎo)致通貨膨脹，這些后果嚴(yán)重破壞了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

在這種房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，國(guó)家自2004年起相繼出臺(tái)一系列政策以改善這種狀況。本文就從2011年開始說起，2011年1月26日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，并房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新國(guó)八條”。會(huì)議確定了增加公共租賃住房供應(yīng)；住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅；二套房首付款比例提至60%；暫停省會(huì)城市居民購第三套房等政策措施。緊接著“限購令”呼之欲出。就在“新國(guó)八條”出來的同一天，國(guó)務(wù)院通知，明確規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。27日，財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。3月16日，國(guó)家進(jìn)一步加大調(diào)控力度。國(guó)家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。伴隨著“國(guó)八條”，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等政策的先后實(shí)施，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策也全面升級(jí)，限購城市數(shù)目前已增加到近50個(gè)。2012年2月29日，國(guó)土資源部開展了小產(chǎn)權(quán)房清理整頓工作，并聲明小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)。2012年3月30日，國(guó)土部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，規(guī)定不得以任何形式安排別墅類用地。隨后2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。其政策內(nèi)容具體為：（1）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。（2）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。（3）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。（4）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。?）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息管理。

但是從2003年到2012年，一直以來，這些政策效果并不十分理想，我國(guó)的房?jī)r(jià)依舊居高不下，甚至還有上漲的趨勢(shì)。究其原因，首先，宏觀調(diào)控政策目標(biāo)指向規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、防止投資過熱、打擊投機(jī)炒房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。實(shí)施結(jié)果卻使市場(chǎng)供給減量，人們恐慌的預(yù)期心理增加，如土地越來越少，房子會(huì)越來越貴，再如90平米住房和限制別墅建設(shè)的規(guī)定，本意是要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，但卻促成了大戶型住房和別墅熱銷。所以調(diào)控政策的預(yù)期目標(biāo)往往被實(shí)施后的某些效應(yīng)沖淡。其次，對(duì)于目前中國(guó)的老百姓來說，住房是剛性需求。因?yàn)閲?guó)內(nèi)人才集中在一線和某些二線城市，使之需求不斷增加。而且中國(guó)的傳統(tǒng)觀念使然，有自己的住房心里才踏實(shí)，所以即使沒錢也傾盡全力不惜成為“房奴”。再有政策出臺(tái)需要上傳下達(dá)，政策需要從中央到各地方政府逐步實(shí)施，其作用的發(fā)揮具有一定的時(shí)滯性，削弱了最終的政策效果。同時(shí)房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，不同地區(qū)市場(chǎng)的需求和特點(diǎn)是不一樣的，而國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策是全局性的，不一定與每個(gè)區(qū)域性特點(diǎn)相適應(yīng)。最后，對(duì)地方政府監(jiān)督不力也造成了調(diào)控效果不佳的重要原因。實(shí)際上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的背后，房地產(chǎn)商和地方政府存在巨大的利益一致性。房?jī)r(jià)上漲有利于地方政府增加收入，為他們高價(jià)賣地平添籌碼。所以有些地方政府對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行“逆向調(diào)控”，在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

第7篇：土地劃撥與土地征收范文

一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。住房?jī)r(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，盡快向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)對(duì)各市（區(qū)）、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目，在項(xiàng)目選址上予以保證。同時(shí)，要嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)。對(duì)中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。各地要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對(duì)2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。

二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理

各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。要進(jìn)一步完善土地收購儲(chǔ)備制度，積極引入市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。

要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對(duì)違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。

三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管

要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管，具體辦法由稅務(wù)總局會(huì)同建設(shè)部等部門研究制定。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)

人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。要加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)

為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度

各地要按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房［2004］77號(hào)）和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)的制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3％以內(nèi)。有關(guān)具體要求在《國(guó)有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會(huì)公示。鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

各省、自治區(qū)、直轄市要督促市（區(qū)）、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對(duì)象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)人民政府對(duì)市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。對(duì)虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購；以及不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布。

第8篇：土地劃撥與土地征收范文

關(guān)鍵詞: 城市土地，土地整合，規(guī)劃對(duì)策

1土地事例的意義

土地整合，就是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)城市規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途，采取行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的手段，對(duì)擬出讓和建設(shè)的土地的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整、改造、結(jié)合，提高土地利用率，使其發(fā)揮最大的價(jià)值，改善生產(chǎn)、生活條件和城市景觀的過程。

土地整合的重要意義，重點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾方面：

1.1土地整合是實(shí)行城市建設(shè)“成片開發(fā)”的保障。在我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快的今天，城市建設(shè)局部的、零星插建的現(xiàn)象，已不能解決城市更新改造中存在的影響城市功能的一系列弊端，只有成片的、整體的考慮才是解決我縣舊城改造、城中村轉(zhuǎn)化等建設(shè)中存在問題的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一整治、交通條件的改善、功能的合理分區(qū)等只有通過成片改造才能使整體環(huán)境得到提升，使功能布局更具“合理性”。而就目前我縣城市土地的使用狀況，要實(shí)現(xiàn)“成片開發(fā)”，土地整合是一條必須的保障手段。

1.2土地整合是實(shí)行各項(xiàng)用地合理布局、統(tǒng)一規(guī)劃的有效手段。從具體規(guī)劃來看，以土地所有使用權(quán)為格局的孤立化開發(fā)建設(shè)，存在著許多弊端。一是不利于統(tǒng)一規(guī)劃，很難協(xié)調(diào)一致，統(tǒng)籌安排建設(shè)項(xiàng)目；二是區(qū)域內(nèi)許多占地較大的公益性設(shè)施無法統(tǒng)籌安排；三是配套設(shè)施無法共享，造成浪費(fèi)。以土地所有權(quán)為單位的開發(fā)，各自建立交通系統(tǒng)，侵占并浪費(fèi)大量土地，擠占了綠化和建筑用地。不僅造成鋪張浪費(fèi)，還會(huì)出現(xiàn)布局不合理、缺乏實(shí)用性的弊端，導(dǎo)致開發(fā)成本提高。

1.3土地整合是美化城市景觀，提升城市形象的需要。尤其是舊城區(qū)由于歷史原因，存在著許多面積較小、形狀不規(guī)則、不同用地性質(zhì)互相交叉的地塊。這些零星、插花地塊的存在，如不加以整合，就象一塊塊永遠(yuǎn)抹不去“疤痕”，遭受著路人的嘲笑，影響城市在外來人心目中的形象。同時(shí)，由于大量零星用地占用城市主要地段，受用地規(guī)模限制其不可能建設(shè)體量宏偉、造型新穎氣派的建筑物，使城市現(xiàn)代化和城市形象提高的目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。

1.5土地整合是增加土地收益、節(jié)約城市建設(shè)資金、減少政府財(cái)政投入的一種有效方式。目前，我縣城建任務(wù)繁重，財(cái)政緊張，通過土地整合一方面由開發(fā)單位承擔(dān)了應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的城市道路、公共綠地等拆遷任務(wù)，節(jié)約了城建開支；另一方面由于整合后地塊方整，開發(fā)商無后顧之憂，也大大提高了土地的整體出讓收益。

2土地整合中遇到的問題

經(jīng)過近幾年來的實(shí)踐，我們發(fā)現(xiàn)在整合過程中遇到問題可公為以下幾種情況：

2.1土地權(quán)屬不一致，思想不統(tǒng)一。我國(guó)建國(guó)以來一直施行的是土地國(guó)有政策，20世紀(jì)90年代為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而采取了土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的政策。多年來的土地劃撥制度在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天留下了許多問題。往往在一個(gè)成區(qū)片的小地塊內(nèi)，就存在多戶產(chǎn)權(quán)單位，他們對(duì)土地出讓或改造工作認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，想法不一致，有的傾向于開發(fā)改造，有的樂于滿足現(xiàn)狀，還有的在等待觀望，使整合改造工作難以進(jìn)行。

2.2土地整合缺乏支持政策，土地出讓操作難。土地整合是實(shí)施者與被整合單位、居民之間一個(gè)艱難漫長(zhǎng)的博弈過程，在博弈過程中，開發(fā)商是名譽(yù)上的強(qiáng)者，但往往需要付出昂貴的代價(jià)；而普通百姓處于信息不對(duì)稱的弱勢(shì)群體，容易受到傷害但也存在阻礙整合的一面。因此，這就需要政府介入來掌握博弈的平衡點(diǎn)，即對(duì)公共價(jià)值的堅(jiān)持和對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)。但是，目前我縣尚無一個(gè)保護(hù)雙方利益的規(guī)范性文件，使整合雙方的合理利益得到有效保障。

2.3拆遷融合成本高、難度大，工作難。整合工作大都涉及到居民或村民拆遷，我縣屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，城鄉(xiāng)居民收入在全省屬落后水平，被融合的村民屬低收入的弱勢(shì)群體，由于受經(jīng)濟(jì)收入影響和利益驅(qū)動(dòng)，對(duì)拆遷安置期望值高，甚至個(gè)別被拆遷戶要價(jià)高出評(píng)估價(jià)格的二、三倍以上，使整合單位望而生畏，再加上大量聲音建筑的存在，造成高額的融合成本，使投資的開發(fā)商不得不放棄整合。再加上目前我國(guó)已頒布實(shí)施《物權(quán)法》中對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)確定了明確的保護(hù)政策，也大大增加了融合工作的難度。

2.4個(gè)人利益和城市利益的矛盾影響著土地的整體出讓。由于受傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)思想的影響，多年來，我縣在新征土地時(shí)，大多數(shù)是一個(gè)人名義，征用沿街較小地塊建設(shè)商業(yè)門市。大部分村委會(huì)還會(huì)留出沿街“預(yù)留地”分給失去土地的村民，以至于在城市多條道路兩側(cè)形成許多一、二層的沿街商業(yè)嚴(yán)重影響著用地統(tǒng)一規(guī)劃和城市形象。

3解決問題思路和對(duì)策

3.1加強(qiáng)土地整合意義的宣傳力度，形成社會(huì)各方對(duì)土地整合工作的共識(shí)。土地整合是近幾年來提出解決土地開發(fā)利用，提高土地利用率，改善城市景觀的一條新途徑。土地整合不僅是各級(jí)政府和規(guī)劃、國(guó)土部門的一項(xiàng)主要工作，也是我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)戰(zhàn)略性措施。當(dāng)前應(yīng)主要抓好二個(gè)方面的工作：一是對(duì)社會(huì)的宣傳。不但規(guī)劃、土地等管理部門要大力宣傳，各鎮(zhèn)、辦事處（鄉(xiāng)）、居（村）委會(huì)以及新聞宣傳單位，也應(yīng)加強(qiáng)這方面的宣傳。使之造就一種社會(huì)輿論氛圍，形成全社會(huì)的一種共識(shí)。二是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的宣傳，使各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都能充分認(rèn)識(shí)到土地整合的重大意義，積極支持土地整合工作。

3.2制定土地整合的規(guī)章制度，增強(qiáng)土地整合工作規(guī)范性和操作性。要通過建立和完善制度的形式，使土地整合工作逐步走向法律化、規(guī)范化、秩序化的軌道，做到依法整合，和諧拆遷。土地整合制度應(yīng)包括以下內(nèi)容：

3.2.1整合標(biāo)準(zhǔn)。（1）土地出讓原則上以路網(wǎng)方格為單位，方格網(wǎng)內(nèi)不同產(chǎn)權(quán)的土地應(yīng)整合后整體出讓；（2）沿街的違章建筑、不雅建筑應(yīng)整合出讓；（3）周邊已完成改造的剩余建筑應(yīng)納入擬出讓土地整合范圍；（4）緊鄰城市道路、開敞空間、城市綠地的地塊出讓時(shí)應(yīng)將其整合后方允許出讓。

3.2.2獎(jiǎng)勵(lì)制度。對(duì)整合地塊整合難易程度實(shí)行不同獎(jiǎng)勵(lì)政策：（1）提高容積率和建筑密度；（2）免交市級(jí)權(quán)限范圍內(nèi)的行政性收費(fèi)；（3）土地出讓金先繳后返；（4）拆遷道路、綠地等公益性設(shè)施面積較大的考慮其中部分用地參與平衡。

3.2.3懲罰制度。將需要整合而不配合整合的用地確定為“不合理”用地，規(guī)定它改變用途的期限，超過期限而不作變更的，相關(guān)職能部門在職責(zé)范圍內(nèi)可采取相應(yīng)的制約措施。

3.2.4出讓政策。為使開發(fā)單位解除后顧之憂，對(duì)整合的小塊土地實(shí)行協(xié)議出讓。

3.3合理確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格，保證被拆遷者的合法權(quán)益。在整合過程中涉及最多、難度最大的是拆遷居民房屋，解決好對(duì)補(bǔ)拆遷居民土地及房屋進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償，對(duì)整合后的增值進(jìn)行合理分配等相關(guān)問題就顯得尤為重要。只有考慮了原土地使用者對(duì)土地增值的合理分配才能解釋補(bǔ)償價(jià)高于評(píng)估價(jià)的現(xiàn)象，才能將“談判增值”的合法化，也許才能避免類似“最牛釘子戶”的再次出現(xiàn)。

第9篇：土地劃撥與土地征收范文

我國(guó)的土地“招拍掛”制度是在2004年8月31日開始正式實(shí)施,到現(xiàn)在已經(jīng)有六七年的時(shí)間了,和以前的土地劃撥制相比,“招拍掛”制度更為簡(jiǎn)單、公開和透明,在一定程度上有效遏制國(guó)土資源的流失,最大限度的防止權(quán)力尋租等一系列人為的干擾市場(chǎng)行為,凈化了土地市場(chǎng),推進(jìn)中國(guó)土地市場(chǎng)化進(jìn)程,較好地維護(hù)了公共利益;同時(shí),由于土地施行“招拍掛”制度,所得資金很多都用于拆遷安置,這也能在一定程度加速城市改造的速度,但是經(jīng)過幾年的實(shí)踐,也暴露出一些負(fù)面的效應(yīng),需要調(diào)整和完善。

土地“招拍掛”雖然減少了土地出讓中的一些不透明和腐敗問題,但在土地規(guī)劃,土地價(jià)格和交易的公平等方面,存在著諸多的問題,特別是,在地方政府壟斷土地供應(yīng)的情況下,仍然避免不了“招拍掛”中的腐敗問題。特別是,由于土地“招拍掛”奉行價(jià)高者得的準(zhǔn)則,一方面,土地財(cái)政綁架了地方政府,地方政府在高地價(jià)帶來的財(cái)政收入的誘惑下,通過人為調(diào)控土地供應(yīng),追求地價(jià)最大化, 地方政府土地出讓收益年年創(chuàng)新高,2005年為5505億元;2006年為7677億元;2007年高達(dá)1.2萬億元。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,但仍收獲9600億元,2009年達(dá)到1.59萬億元,“招拍掛”不僅使地方政府獲得不菲的土地收益,也強(qiáng)化了政府與企業(yè)利益同盟;

另一方面,開發(fā)商在高價(jià)拿到土地之后,為了保證自己的利潤(rùn),必然推高房?jī)r(jià)。同時(shí),在高地價(jià)的誘惑下,地方政府在土地供應(yīng)的時(shí)候,必然大幅度壓縮經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的供地比例,也會(huì)人為減少低價(jià)商品房的土地供應(yīng)。以2009年的官方數(shù)字為例:2009年,全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)1.59萬億元人民幣,同比猛增六成有余。其中,住宅用地供應(yīng)7.6萬公頃,同比增加38.8%。在住宅用地中,普通商品住宅用地供應(yīng)6.4萬公頃,同比增加36.9%。這意味著,保障性住房的用地占全部住宅用地的比例不到可憐的10%。而這正是土地“招拍掛”制度下,一方面是全國(guó)房地產(chǎn)的一團(tuán)紅火,另一方面卻是保障性住房門前冷落的主要原因。

第三方面, 房地產(chǎn)企業(yè)拿地也是企業(yè)金融杠桿的運(yùn)用。 “天價(jià)地”可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值,在資本市場(chǎng)上獲得更多金融支持,土地是最佳抵押品,高昂的土地可以使企業(yè)從多家銀行獲得信貸支持。有了國(guó)家的錢、銀行的錢和股民的血汗錢,只要資金的收益率為正,企業(yè)自有資本的利潤(rùn)率就可以成倍放大,這正是土地金融的魅力和房地產(chǎn)“暴利”的秘訣。

特別是,我們看到,由于土地“招拍掛”對(duì)開發(fā)商的信譽(yù),資質(zhì)和開發(fā)能力并不進(jìn)行考核,導(dǎo)致很多沒有開發(fā)能力的企業(yè)在高價(jià)拿到土地之后卻閑置。2005年以來,全國(guó)產(chǎn)生的“地王”,一半以為至今沒有開發(fā)。而2009年北京順義天竺產(chǎn)生的“地王”,大龍地產(chǎn)因?yàn)闆]有錢竟然沒有簽合同而被收回。種種的怪相,無不和土地“招拍掛”制度本身的缺陷有很大的關(guān)系。

為抑制土地財(cái)政、土地投機(jī)和土地金融推動(dòng)地價(jià)非理性上揚(yáng),完善“招拍掛”制度勢(shì)在必行。

第一,在堅(jiān)持土地有償使用的基本原則下對(duì)不同用途的商業(yè)用地應(yīng)采取不同的“招拍掛”方式。我們應(yīng)細(xì)化商業(yè)用地的用途,對(duì)酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價(jià)高者得”的“招拍掛”方式;但對(duì)普通住宅建設(shè)用地應(yīng)采取綜合指標(biāo)“招拍掛”方式,即綜合地價(jià)、房?jī)r(jià)、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽(yù)、以往業(yè)績(jī)、消費(fèi)者評(píng)價(jià)、納稅情況和社會(huì)責(zé)任等多種指標(biāo),選拔出真正能為消費(fèi)者提供品質(zhì)高、服務(wù)好可支付住房的企業(yè)。同時(shí),要認(rèn)真貫徹[國(guó)發(fā)31號(hào)]文,落實(shí)工業(yè)用地“招拍掛”出讓制度,對(duì)節(jié)能環(huán)保、集約用地的企業(yè)給予政策傾斜,引導(dǎo)企業(yè)改變?cè)鲩L(zhǎng)方式。政府辦公用地也應(yīng)逐步實(shí)行有償出讓制度,以限制政府行政辦公費(fèi)用的膨脹和奢靡之風(fēng)盛行,讓納稅人的錢用在刀刃上。

第二,土地出讓收益實(shí)行“收支兩條”線,支出用途嚴(yán)格管理。對(duì)土地出讓金實(shí)行“收支兩條”、專戶和比例管理,首先要明確與民生相關(guān)的公共服務(wù)的支出的重點(diǎn)項(xiàng)目和所占的比例。例如,土地凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%,以促政府職能按照“十七大”的精神,向服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)化。對(duì)土地出讓收益使用和分配應(yīng)實(shí)行公示制,接受地方人大、審計(jì)、監(jiān)察和社會(huì)的監(jiān)督,以確保土地收益的使用和分配更加公開、公正和合理,真正從制度上保障國(guó)有土地全民所有,為民所用,為民造福。

第三,提高政策制定的科學(xué)性,增強(qiáng)執(zhí)法的力度。近年來,國(guó)家為抑制房地產(chǎn)和非房地產(chǎn)企業(yè)“囤地、曬地、倒地”出臺(tái)的政策很多,但多是粗線條的,前期的調(diào)查、研究、論證不夠,囤地與合理儲(chǔ)備界定不清,閑置與分期開發(fā)界定不清,各地有法不依,執(zhí)行不嚴(yán),導(dǎo)致出臺(tái)的諸多政策法規(guī)形同虛設(shè),失去了其應(yīng)有的嚴(yán)肅性。應(yīng)在完善現(xiàn)行法規(guī)的基礎(chǔ)上,對(duì)閑置土地嚴(yán)格按出讓時(shí)地價(jià)征收20%土地閑置費(fèi),或征繳增值地價(jià);對(duì)于不開發(fā)、專門囤地倒地、哄抬地價(jià)的企業(yè)更要有專項(xiàng)治理措施,以規(guī)范市場(chǎng)秩序。對(duì)于地方政府的“變通”行為,國(guó)家可通過審計(jì)、監(jiān)察和稅務(wù)稽查部門等組成聯(lián)合督察組代為征繳,或直接在財(cái)政轉(zhuǎn)移支付中扣除。

第四,強(qiáng)化部門間的政策協(xié)調(diào),增加可支付住房的供給。如果我們認(rèn)定一個(gè)社會(huì)合理的收入分配結(jié)構(gòu)是中間大兩頭小的“橄欖”形,如果我們認(rèn)定廣大中等收入群體租得起買得起房才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展不竭的源泉,那么,政府就應(yīng)旗幟鮮明地大力發(fā)展可支付住房,使之成為住房市場(chǎng)的主打產(chǎn)品。所謂的可支付住房,即一般中等收入群體租買得起的住房,在國(guó)外,可支付住房支出占家庭月收入比在30%左右,考慮我國(guó)收入多元化和透明度低,住房支出與家庭收入比可略有提升。大力發(fā)展可支付住房需要中央與地方住房與土地部門步調(diào)一致,政策協(xié)調(diào)。政府要有開發(fā)可支付住房的總體規(guī)劃,每年供地總量中可支付住房用地應(yīng)占合理的比重,嚴(yán)禁將綜合指標(biāo)“招拍掛”出讓的可支付住房用地挪作他用,政府還應(yīng)從開工許可和項(xiàng)目審批源頭上,增加可支付住房的供給,優(yōu)化其空間分布和嚴(yán)格工程質(zhì)量進(jìn)度,并借助信貸和稅收政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)增加可支付住房供給,作為企業(yè),特別是國(guó)有企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持追逐利潤(rùn)與社會(huì)責(zé)任并舉。

第五,深化土地制度改革,完善“招拍掛”的基礎(chǔ)工程建設(shè)。要從根本上解決“招拍掛”中的問題,還應(yīng)從深化土地制度改革入手,具體包括:一是從產(chǎn)權(quán)制度入手,建立一套界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、可實(shí)施的產(chǎn)權(quán)制度,這是構(gòu)建多元真實(shí)市場(chǎng)參與主體的基礎(chǔ)工程;二是在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上,讓更多的農(nóng)村建設(shè)用地和“城中村”土地,以有償出讓、作價(jià)出資、租賃、聯(lián)營(yíng)、抵押等方式出讓,早日進(jìn)入土地市場(chǎng),加快建立多元主體的土地供給體系,改變“一口進(jìn)一口出”的市場(chǎng)壟斷格局;三是按照十七大“政企分開、政資分開、政事分開”的精神,改變政府在土地市場(chǎng)上既當(dāng)“裁判員”又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”的角色,限定政府權(quán)力為產(chǎn)權(quán)保護(hù)、信息公示、調(diào)控總量、土地用途、結(jié)構(gòu)管制和維護(hù)市場(chǎng)秩序等,真正從根本上解決合理地價(jià)的形成機(jī)制問題,抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)的非理性上揚(yáng)。