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第1篇：土地的評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評(píng)估的工作流程簡(jiǎn)介

東莞市內(nèi)在對(duì)招拍掛出讓土地的底價(jià)或起始價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般的做法是：

1.市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)組織地價(jià)評(píng)估，通過(guò)招標(biāo)方式選定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)比較法、剩余法、成本法等方法評(píng)估招拍掛底價(jià)或起始價(jià)，提交市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國(guó)土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；市國(guó)土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報(bào)市政府審批。

二、出讓評(píng)估中使用的評(píng)估方法的種類

當(dāng)?shù)貨](méi)有制定有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價(jià)或起始價(jià)的評(píng)估辦法，但由于東莞未公布地價(jià)指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評(píng)估使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，允許的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對(duì)于成交價(jià)上限的評(píng)估工作目前還未開(kāi)展。

對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目在確定底價(jià)或起始價(jià)時(shí)估價(jià)方法有所不同，區(qū)別是：

1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

2.其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場(chǎng)比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

具體到用地類型，土地出讓評(píng)估，一般采用評(píng)估方法主要有：（1）住宅：一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場(chǎng)比較法的，以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔，市場(chǎng)比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：對(duì)具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場(chǎng)比較法或收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在租賃交易案例不充分時(shí)，可以采用成本逼近法。

三、評(píng)估目的的表述

出讓土地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估目的表述為：評(píng)估待估宗地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方土地出讓提供價(jià)值參考。

四、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的要點(diǎn)

1.可比案例的選擇。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出讓土地價(jià)值，選擇市場(chǎng)比較案例時(shí)，判斷某區(qū)域與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈依據(jù)與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問(wèn)題，導(dǎo)致評(píng)估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒(méi)有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評(píng)估方法的使用。

在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個(gè)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評(píng)估此類土地出讓價(jià)值時(shí)可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場(chǎng)比較法及剩余法選取可比案例時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評(píng)估對(duì)象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時(shí)修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。

另外，此糞土地出讓的問(wèn)題主要就是對(duì)政策的把握問(wèn)題，評(píng)估價(jià)格變動(dòng)的空間很小，因此評(píng)估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計(jì)算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價(jià)的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行確定，地價(jià)指數(shù)的確定可以參照“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”的城市或區(qū)域的地價(jià)增長(zhǎng)率。，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)綜合確定，對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低：拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場(chǎng)價(jià)格，公開(kāi)透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購(gòu)買、有條件出售或購(gòu)買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對(duì)由于不符合正常市場(chǎng)值的交易情況所帶來(lái)的價(jià)格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對(duì)土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場(chǎng)方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。

對(duì)各可比案例交易價(jià)格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格可選用以下方法之一來(lái)確定比準(zhǔn)價(jià)格：簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價(jià)實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會(huì)很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過(guò)程沒(méi)有明顯差異或差異不大，可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過(guò)程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時(shí)應(yīng)通過(guò)分析比較案例與委估對(duì)象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價(jià)格的權(quán)重。

五、采用成本逼近法評(píng)估的要點(diǎn)

評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測(cè)算中對(duì)涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計(jì)算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對(duì)投資利潤(rùn)率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問(wèn)題。

六、采用收益還原法評(píng)估的要點(diǎn)

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評(píng)估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來(lái)測(cè)算未來(lái)商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。

如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過(guò)以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)），并對(duì)之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。

在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評(píng)估出讓土地價(jià)值的。因?yàn)槌送ㄟ^(guò)土地租賃案例進(jìn)行測(cè)算外，我們還可以通過(guò)以下方法解決：（1）我們可以通過(guò)調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對(duì)于經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益?？梢酝ㄟ^(guò)調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益可以通過(guò)年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。

2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測(cè)算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯(cuò)誤是對(duì)土地純收益的測(cè)算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測(cè)算可以通過(guò)土地租賃合同或估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營(yíng)業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營(yíng)業(yè)稅的3%）等合計(jì)得出綜合稅率，進(jìn)而測(cè)算出土地費(fèi)用。（3）通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒(méi)有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。

七、采用剩余法評(píng)估的要點(diǎn)

1.根據(jù)我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，以下問(wèn)題容易被忽視或最容易犯錯(cuò)誤：（1）估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未能根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢(shì)、政策影響，預(yù)測(cè)建成后售價(jià)；未能在符合估價(jià)基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測(cè)銷售時(shí)間；未能根據(jù)市場(chǎng)承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題來(lái)合理預(yù)測(cè)銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長(zhǎng)情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)應(yīng)使用可售面積。（2）估算開(kāi)發(fā)成本時(shí)，開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。對(duì)于大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計(jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問(wèn)題是：（1）如何合理地估算利潤(rùn)率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算時(shí)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)價(jià)值的差異等。

八、在特殊出讓評(píng)估時(shí)的一些做法

1.在政府征收評(píng)估中的做法是：（1）對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評(píng)估和核定時(shí)以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來(lái)的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測(cè)算補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用割差法，先計(jì)算變更之后及之前兩種情況下的總地價(jià)，對(duì)兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。（3）在出讓土地評(píng)估過(guò)程中，是評(píng)估的價(jià)值類型是出讓市場(chǎng)價(jià)。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價(jià)評(píng)估思路與無(wú)此項(xiàng)配建的住宅地價(jià)評(píng)估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對(duì)保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價(jià)要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價(jià)對(duì)象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價(jià)降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

對(duì)于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價(jià)降低方面。

九、在出讓評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題及建議

1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價(jià)基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對(duì)于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時(shí)注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問(wèn)題，在選用時(shí)要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書(shū)面意見(jiàn)，減少糾紛發(fā)生的可能性。

2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地使用權(quán)出讓在評(píng)估處理上的差異。

3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評(píng)估的合法性問(wèn)題。如中小學(xué)校用地的評(píng)估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評(píng)估時(shí)應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評(píng)估。這并不違反評(píng)估的合法性原則。

4.對(duì)于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問(wèn)題。在使用市場(chǎng)比較法時(shí)注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。

5.在土地出讓評(píng)估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價(jià)對(duì)象及可比案例的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作，對(duì)于不同類型的教育用地的出讓評(píng)估，采用不同的價(jià)格內(nèi)涵和評(píng)估方法。（1）對(duì)于幼兒園用地（R61）的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象是開(kāi)發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對(duì)住宅配套建設(shè)的政策要求，而購(gòu)買用來(lái)建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級(jí)以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評(píng)估價(jià)格就往居住用地（R2）價(jià)格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對(duì)土地用途、容積率及使用年限的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及收益還原法。（2）對(duì)于中學(xué)用地的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級(jí)以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評(píng)估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評(píng)估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評(píng)估價(jià)格就往科教用地上靠，評(píng)估時(shí)要特剮注意的是對(duì)土地用途的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及成本逼近法。

6.若同一估價(jià)對(duì)象委托幾家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，解決各評(píng)估機(jī)構(gòu)之間評(píng)估結(jié)果的差異問(wèn)題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評(píng)估工作的土地估價(jià)師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評(píng)估理論和不斷更新知識(shí)，提高評(píng)估業(yè)務(wù)能力，減少差錯(cuò)的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會(huì)的組織下共同探討，采用相同的評(píng)估方法及采用相近的評(píng)估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。

以上是筆者對(duì)政府土地出讓評(píng)估的一些想法和做法，懇請(qǐng)?jiān)u估師批評(píng)指正。同時(shí)希望評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間估價(jià)師的交流。如可以讓評(píng)估師把在評(píng)估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評(píng)估師們共同探討。使我們?cè)u(píng)估行業(yè)內(nèi)形成愛(ài)評(píng)估、懂評(píng)估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹(shù)立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評(píng)估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。

第2篇：土地的評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：土地資源；利用評(píng)價(jià)；AHP；德惠市

中圖分類號(hào)：F301.24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0439-8114（2013）21-5371-03

Studies on Land Resource Utilization of Dehui City Based on AHP Method

LIU Xiao-guo1，QIE Rui-qing1，TIAN Jing2

（1.Jilin Agricultural University，Changchun 130118， China；2. Changchun Vocational and Technical College， Changchun 130033， China）

Abstract： With application of AHP method to determine the land use evaluation index weights， this paper evaluated the current land use of Dehui city using comprehensive evaluation method from the aspects of land development， the degree of intensive land utilization， and the overall efficiency and level of land use. Strategic countermeasures were proposed for sustainable use of land resources of Dehui city.

Key words： land resource； utilization evaluation； AHP； Dehui city

新一輪全國(guó)土地利用規(guī)劃工作已經(jīng)結(jié)束，在此過(guò)程中遇到了一些問(wèn)題，如土地利用現(xiàn)狀基本數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，地方政府規(guī)劃利用土地空間不合理。如何合理利用有限的土地資源，使土地資源發(fā)揮最大的綜合效益成為人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn)[1-4]。為使各種土地資源在空間配置上更加合理、匹配，應(yīng)對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)，為土地利用規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)。

1 研究區(qū)域狀況和數(shù)據(jù)來(lái)源

德惠市位于東經(jīng)125°14′—126°23′，北緯44°03′—44°45′之間。根據(jù)德惠市國(guó)土資源局提供的2009年土地利用統(tǒng)計(jì)資料顯示，全市轄4個(gè)街道辦事處，13個(gè)建制鎮(zhèn)，10個(gè)鄉(xiāng)，3個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)林牧場(chǎng)。全市土地面積為345 874 hm2，耕地面積214 476 hm2，人均土地面積0.36 hm2，人均耕地面積0.23 hm2。

本研究主要數(shù)據(jù)來(lái)源于2008年德惠市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)、德惠市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及2008年《吉林省統(tǒng)計(jì)年鑒》。

2 研究方法

所謂層次分析法（Analytic hierarchy process簡(jiǎn)稱AHP），是指將一個(gè)復(fù)雜的多目標(biāo)決策問(wèn)題作為一個(gè)系統(tǒng)，將目標(biāo)分解為多個(gè)目標(biāo)或準(zhǔn)則，進(jìn)而分解為多指標(biāo)（或準(zhǔn)則、約束）的若干層次，通過(guò)定性指標(biāo)模糊量化方法算出層次單排序（權(quán)數(shù)）和總排序，以作為目標(biāo)（多指標(biāo)）、多方案優(yōu)化決策的系統(tǒng)方法。

層次分析法是將決策問(wèn)題按總目標(biāo)、各層子目標(biāo)、評(píng)價(jià)準(zhǔn)則直至具體的備投方案的順序分解為不同的層次結(jié)構(gòu)，然后用求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得每一層次的各元素對(duì)上一層次某元素的優(yōu)先權(quán)重，最后再用加權(quán)的方法遞階歸并各備擇方案對(duì)總目標(biāo)的最終權(quán)重，此最終權(quán)重最大者即為最優(yōu)方案。這里所謂“優(yōu)先權(quán)重”是一種相對(duì)的量度，它表明各備擇方案在某一特點(diǎn)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則或子目標(biāo)，標(biāo)下優(yōu)越程度的相對(duì)量度，以及各子目標(biāo)對(duì)上一層目標(biāo)而言重要程度的相對(duì)量度。層次分析法比較適合于具有分層交錯(cuò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的目標(biāo)系統(tǒng)，而且目標(biāo)值又難以定量描述的決策問(wèn)題。其用法是構(gòu)造判斷矩陣，求出其最大特征值及其所對(duì)應(yīng)的特征向量W，歸一化后，即為某一層次指標(biāo)對(duì)于上一層次某相關(guān)指標(biāo)的相對(duì)重要性權(quán)值。

土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)涉及土地開(kāi)發(fā)利用程度、土地集約利用程度和土地利用綜合效益等多方面的因素。土地利用現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)結(jié)果受到自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等多方面因素的影響，是一項(xiàng)多因素、多層次、復(fù)雜的工作[5-7]。

本研究選用吉林省的數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)衡量標(biāo)準(zhǔn)值，確定該研究區(qū)域土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中各項(xiàng)指標(biāo)的值。結(jié)合德?tīng)柗疲―elphi）方法確定判斷矩陣，計(jì)算出各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重值。利用指標(biāo)分值和權(quán)重得出該地區(qū)的評(píng)價(jià)分值，最后做出該研究區(qū)域的綜合分析。

根據(jù)已有研究成果和德惠市的土地資源利用現(xiàn)狀，從土地開(kāi)發(fā)利用程度、土地集約程度、土地利用綜合效益等3個(gè)子系統(tǒng)、22個(gè)二級(jí)指標(biāo)設(shè)計(jì)德惠市土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（表1）[8-14]。

3 土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)

1）指標(biāo)權(quán)重的確定：從相對(duì)某一層次的元素的上層某一元素來(lái)判斷矩陣的重要性，能夠判斷矩陣的最大特征值和所對(duì)應(yīng)的特征向量，它就是這層元素所對(duì)應(yīng)的權(quán)重值。目前采用德?tīng)柗品椒ù_定出判斷矩陣，計(jì)算出各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重值。指標(biāo)體系所對(duì)應(yīng)的判斷矩陣及其最大特征值λmax、特征向量Wi如表2～表5所示。

2）一致性檢驗(yàn)：λmax等于矩陣的階數(shù)，檢驗(yàn)該判斷矩陣是否具有一致性，首先需要計(jì)算它的一致性指標(biāo)值CI的值：CI=（λmax-n）/（n-1） （1）

公式（1）中，CI=0時(shí)， 認(rèn)為判斷矩陣具有完全一致性；一般情況下判斷矩陣的一致性越精確越好，CI的值是比較小的。檢驗(yàn)CI的值與平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI的值來(lái)比較判斷矩陣能否具有一致性。然后計(jì)算判斷矩陣的隨機(jī)一致性比例CR的值。平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI的值：0；0；0.58；0.90；1.12；1.26；1.36。

CR=CI/RI，通常情況下，如果CR

3）標(biāo)準(zhǔn)值及指標(biāo)分值：吉林省的各項(xiàng)指標(biāo)值作為德惠市土地資源利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)值。從表6中數(shù)據(jù)指標(biāo)看有一半的指標(biāo)分值小于1，機(jī)械化作業(yè)的土地面積占總播種面積的比重值為1.04，這個(gè)值高于吉林省的平均水平。其他方面比如養(yǎng)殖水面等的指標(biāo)值要低于1，從這個(gè)比重值看農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的投入還不夠高。

4）評(píng)價(jià)結(jié)果：根據(jù)研究數(shù)據(jù)來(lái)建立指標(biāo)體系，根據(jù)專家評(píng)定確定各指標(biāo)的權(quán)重，各指標(biāo)分值確定后，利用加權(quán)的綜合方法來(lái)分析， 對(duì)德惠市的當(dāng)前土地利用進(jìn)行評(píng)價(jià)。

總評(píng)分值P的計(jì)算原理公式：P=∑Wi×Pi （2）

式（2）中，Wi是第i個(gè)指標(biāo)的權(quán)重；Pi為第i個(gè)指標(biāo)的評(píng)分值。利用公式（2）及已確定的指標(biāo)分值和權(quán)重，得出德惠市土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)的分值（表7）。從表7的評(píng)價(jià)結(jié)果可以看出， 德惠市土地開(kāi)發(fā)利用程度的分值為1.264 34， 說(shuō)明德惠市的土地開(kāi)發(fā)利用程度高。從單項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看（表6）， 除土地農(nóng)業(yè)利用率、林地覆蓋率、養(yǎng)殖水面利用率和土地利用率指標(biāo)的分值小于1外， 其余4項(xiàng)的分值均大于1， 土地墾殖率的分值更是達(dá)到了2.03，可見(jiàn)德惠市土地開(kāi)發(fā)利用程度高。

4 預(yù)測(cè)分析

評(píng)價(jià)結(jié)果表明，研究區(qū)域土地集約利用程度的分值為0.878 72， 說(shuō)明德惠市土地集約利用水平相對(duì)吉林省平均水平較低， 表明研究區(qū)域的土地投入需要增加，農(nóng)業(yè)的機(jī)械化水平還需提高，土地產(chǎn)出相對(duì)低，今后應(yīng)該加大各項(xiàng)資金的投入力度，進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地利用集約水平。分析結(jié)果表明德惠市土地利用綜合效益分值為1.634 09，高于吉林省的平均水平；各項(xiàng)單項(xiàng)指標(biāo)分值顯示，德惠市土地利用綜合效益很高；森林覆蓋率的指標(biāo)分值只是0.32，可以看出林業(yè)利用程度不高，應(yīng)該加強(qiáng)林地開(kāi)發(fā)與保護(hù)；耕地的糧食年產(chǎn)量分值為0.92，表明耕地質(zhì)量保護(hù)勢(shì)在必行。德惠市土地利用現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià)分值為1.394 78，這個(gè)值高于吉林省的平均水平值，可以看出德惠市土地利用程度處于土地合理利用水平階段。整體分析表明，德惠市的土地開(kāi)發(fā)利用程度較高，但是后備可利用土地資源有限，土地的集約利用水平仍有待提高。

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第3篇：土地的評(píng)估方法范文

一、房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)比較

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年頒布了并于2008年7月1日起開(kāi)始施行《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則屬于資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則的實(shí)體性準(zhǔn)則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評(píng)估方法、企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)、評(píng)估披露以及附則等七部分。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則在《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的總體指導(dǎo)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動(dòng)產(chǎn)三種基本方法市場(chǎng)法、收益法和成本法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法；重點(diǎn)探討了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（IVS）在“資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則”部分對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范。IVS中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估包括準(zhǔn)則、注釋和附件三個(gè)部分，其中準(zhǔn)則包括工作范圍、執(zhí)行、報(bào)告以及有效期四個(gè)方面；注釋包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級(jí)、租賃、評(píng)估方法、市場(chǎng)法、收益法、成本法七個(gè)方面；附件是歷史性不動(dòng)產(chǎn)。

美國(guó)《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告兩個(gè)方面。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評(píng)估項(xiàng)目的程序，并可用于評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)使用者對(duì)評(píng)估工作質(zhì)量進(jìn)行的對(duì)照檢驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)定的是傳達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的形式、格式和文體，由報(bào)告的預(yù)定使用者和評(píng)估師的需求決定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的對(duì)比可以看出，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實(shí)，但是還缺乏對(duì)于具體不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的方法，其他方面大多沒(méi)有涉及，比如信息的披露。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則突出強(qiáng)調(diào)了信息的披露，有專門的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則，但是對(duì)于披露的具體內(nèi)容沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。

二、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則定義比較

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在總則中就明確了有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本定義。該準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時(shí)，在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的資產(chǎn)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是指對(duì)土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級(jí)權(quán)益”和使用權(quán)益。

美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則也在“定義”部分界定了不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)指的是屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因?yàn)樵谖鞣降牟粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估理論中，都特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和利益的價(jià)值。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)1——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中則沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)的界定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則界定的不動(dòng)產(chǎn)定義的對(duì)比可以看出，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但明確了不動(dòng)產(chǎn)的定義而且指出了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義，還具體區(qū)分了單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則界定了不動(dòng)產(chǎn)的含義，并著重強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則也強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體?？傊?，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估評(píng)估的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，而并非不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物本身的價(jià)值。

三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估方法比較

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則把評(píng)估方法作為準(zhǔn)則的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法進(jìn)行了明確的規(guī)定和要求。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例；并進(jìn)行修正。運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有的經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟(jì)壽命年限以及可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理進(jìn)行修正。

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種主要評(píng)估方法均適用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估。市場(chǎng)法是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價(jià)格依據(jù)的權(quán)益，以及被評(píng)估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估，需要計(jì)算重置成本，并將現(xiàn)時(shí)等效不動(dòng)產(chǎn)的重置成本進(jìn)行貶值調(diào)整。

美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)銷售比較途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須對(duì)用于評(píng)估價(jià)值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)成本途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須：使用恰當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)對(duì)宗地價(jià)值進(jìn)行評(píng)定；對(duì)新開(kāi)發(fā)成本估算時(shí)可參照的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)收益途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情形下，評(píng)估師必須：分析那些計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)全部潛在收入時(shí)可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動(dòng)產(chǎn)的潛在獲利能力。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法的具體規(guī)定可以看出，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本評(píng)估方法都可以應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，只不過(guò)美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但介紹了三種方法，還對(duì)實(shí)踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法做了具體規(guī)定。此外，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定是最詳細(xì)和最具可操作性的，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則。也就是說(shuō)，國(guó)外的評(píng)估準(zhǔn)則沒(méi)有特別強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法的應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)

[1]中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì). 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則[M]. 中國(guó)財(cái)經(jīng)出版社，2007年

第4篇：土地的評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】改制企業(yè) 資產(chǎn)評(píng)估 問(wèn)題 對(duì)策

企業(yè)改制屬于一個(gè)極為漫長(zhǎng)的過(guò)程，在改制期間受一系列因素影響，使得企業(yè)資產(chǎn)面臨很大程度的流失，企業(yè)利益遭受侵害。由此可見(jiàn)，研究改制企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的問(wèn)題與對(duì)策有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、現(xiàn)階段改制企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估存在的相關(guān)問(wèn)題

（一）政府過(guò)多干預(yù)，導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值缺乏準(zhǔn)確性

改制原本屬于企業(yè)在自身生存、發(fā)展基礎(chǔ)上而自主實(shí)施的戰(zhàn)略行動(dòng)，由此，企業(yè)改制動(dòng)因應(yīng)當(dāng)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相統(tǒng)一。然而現(xiàn)階段，我國(guó)政府過(guò)多干預(yù)很大程度上掩蓋了企業(yè)動(dòng)機(jī)，一些地方政府為了推動(dòng)企業(yè)改制，單純考慮改制企業(yè)的承受水平，而不顧及企業(yè)資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，同時(shí)采取不同手段干預(yù)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估工作，導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值缺乏準(zhǔn)確性。

（二）資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)不完善

伴隨我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面深入，原本資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)儼然無(wú)法滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下改制企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐需求，再加上我國(guó)改制評(píng)估理論發(fā)展相較于實(shí)踐活動(dòng)發(fā)展更為滯后，導(dǎo)致評(píng)估人員在開(kāi)展企業(yè)改制中資產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)無(wú)法有效執(zhí)行，進(jìn)一步面臨無(wú)法可依、有法難依的不利情形。此外，部分企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)并不結(jié)合現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)展開(kāi)，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取私利，“以身犯險(xiǎn)”，做出一系列違反法律法規(guī)、職業(yè)道德的行為[2]。

（三）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與市場(chǎng)不規(guī)范

現(xiàn)階段，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)唯有全面統(tǒng)一的健全法律文件，就評(píng)估種類展開(kāi)的劃分也存在科學(xué)合理性不足的問(wèn)題，各式各樣評(píng)估人員開(kāi)展的評(píng)估業(yè)務(wù)分支交叉，極為混亂，對(duì)評(píng)估行業(yè)與市場(chǎng)發(fā)展構(gòu)成不利影響。在評(píng)估中多種不同業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出各種程度的交叉，引發(fā)十分嚴(yán)重的多部門管理、多資格并存的情況，進(jìn)而使得我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與市場(chǎng)全面發(fā)展缺乏有效性，使得我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與市場(chǎng)難以與國(guó)際評(píng)估行業(yè)有效接軌。

（四）資產(chǎn)評(píng)估方法選取不合理

在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際評(píng)估目的以確定資產(chǎn)評(píng)估方法的選取，資產(chǎn)評(píng)估方法主要包括市場(chǎng)法、成本法以及收益法等，此類評(píng)估方法有著不同的適用性，也有著各自對(duì)應(yīng)的不足之處，可見(jiàn)選取對(duì)應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估方法開(kāi)展評(píng)估最終獲取的評(píng)估結(jié)果可能存在一定的差異。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，一些評(píng)估人員為了滿足委托方一系列要求而選取對(duì)委托方最為有利的評(píng)估方法，資產(chǎn)評(píng)估方法選取不合理一定程度上提升了資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

二、企業(yè)改制中強(qiáng)化資產(chǎn)評(píng)估的有效對(duì)策

如何進(jìn)一步的強(qiáng)化企業(yè)改制中資產(chǎn)評(píng)估可以從以下相關(guān)對(duì)策著手：

（一）明確全面完整的評(píng)估范圍

在企業(yè)改制中，全部資產(chǎn)均屬于評(píng)估的對(duì)象，均應(yīng)當(dāng)全面完整地展開(kāi)評(píng)估，盡可能做到不留有遺漏，做到賬實(shí)相吻合。為了確保評(píng)估結(jié)合的科學(xué)準(zhǔn)確，在企業(yè)改制資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮全面，明確完整的評(píng)估范圍。在全面完整的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)明確重點(diǎn)，無(wú)形資產(chǎn)憑借其自身特殊性，應(yīng)當(dāng)被確立為企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估中的重點(diǎn)范圍，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)提升關(guān)注度，開(kāi)展好無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估工作。

（二）確保企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估方法科學(xué)合理

無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。全面衡量無(wú)形資產(chǎn)的使用壽命、使用效應(yīng)及發(fā)展前景，結(jié)合無(wú)形資產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)變規(guī)律等，系統(tǒng)運(yùn)用一系列評(píng)估指標(biāo)，構(gòu)建較為完備的資產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)信息庫(kù)，強(qiáng)化無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估科學(xué)合理性。土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估。評(píng)估人員在開(kāi)展土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)全面權(quán)衡這一土地資產(chǎn)地理區(qū)域及區(qū)域內(nèi)社會(huì)、人文等狀況，唯有通過(guò)評(píng)估人員權(quán)衡因素科學(xué)、參數(shù)選取合理、方法采用可靠，方可獲取可被接受的評(píng)估結(jié)果。

（三）健全企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估配套法律法規(guī)

我國(guó)企業(yè)改制即便已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)十年的發(fā)展，然而時(shí)至今日，企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)法律法規(guī)方面的制度依舊不夠健全，不具備對(duì)應(yīng)的立法，造成一些不法人員鉆法律空子盜取企業(yè)財(cái)產(chǎn)。鑒于此，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)改制中各項(xiàng)工作開(kāi)展的更加規(guī)范，就應(yīng)當(dāng)加速健全企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)應(yīng)法律法規(guī)制度，構(gòu)建健全的法律法規(guī)體系，為接下來(lái)企業(yè)改制運(yùn)行給予有利的法律保障，保障不同地區(qū)企業(yè)的改制、產(chǎn)權(quán)交易可于同一法律規(guī)范下有序開(kāi)展。

（四）提升資產(chǎn)評(píng)估人員綜合素質(zhì)

企業(yè)改制中，不論是哪一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估最終均要通過(guò)評(píng)估人員完成，即評(píng)估人員是實(shí)際資產(chǎn)評(píng)估工作中的工作主體?？梢?jiàn)，唯有構(gòu)建起一支專業(yè)水平高、職業(yè)道德素質(zhì)強(qiáng)的評(píng)估團(tuán)隊(duì)，方可在評(píng)估實(shí)踐中，在處理一系列疑難問(wèn)題時(shí)，評(píng)估人員能夠選取科學(xué)合理的評(píng)估方法，并盡可能確保評(píng)估工作客觀、鼓勵(lì)性，獲取準(zhǔn)確、公正的評(píng)估結(jié)果。提升評(píng)估人員專業(yè)水平，應(yīng)當(dāng)每年不定期組織培訓(xùn)繼續(xù)教育，系統(tǒng)制定培訓(xùn)學(xué)習(xí)內(nèi)容，開(kāi)展具備一定深度、針對(duì)性的理論研究、學(xué)術(shù)探討，確保每位評(píng)估人員均可參與其中，培訓(xùn)完畢可展開(kāi)相應(yīng)的考核，確保學(xué)習(xí)質(zhì)量。其次，強(qiáng)化評(píng)估人員職業(yè)道德素質(zhì)?，F(xiàn)階段，我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)中存在諸多的評(píng)估機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而評(píng)估人員經(jīng)濟(jì)收入以提供評(píng)估服務(wù)為主，倘若評(píng)估人員不具備良好的自我約束力，便會(huì)為了獲取利益而滿足委托方任何需求，而造成評(píng)估結(jié)果失真。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，企業(yè)改制屬于一個(gè)極為漫長(zhǎng)的過(guò)程，在改制期間受一系列因素影響，使得企業(yè)資產(chǎn)面臨很大程度的流失，企業(yè)利益遭受侵害。而可觀、工作、科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)對(duì)于解決此類問(wèn)題，促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值發(fā)揮著極為關(guān)鍵的作用。相關(guān)人員務(wù)必要不斷專研研究、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，清楚認(rèn)識(shí).改制企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的必要性，全面分析現(xiàn)階段改制企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估存在的相關(guān)問(wèn)題，“明確全面完善的評(píng)估范圍”、“確保企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估方法科學(xué)合理”、“健全企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估配套法律法規(guī)”、“提升資產(chǎn)評(píng)估人員綜合素質(zhì)”等，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)改制企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估工作的有序健康運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：土地的評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】：抵押房地產(chǎn)評(píng)估；形成機(jī)制；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)抵押存在風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1.1評(píng)估目的風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估的直接決定和制約著資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和方法選定，

以抵押為目的的評(píng)估價(jià)值類型是抵押價(jià)值?！兑?guī)范》要求：房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類此房地產(chǎn)的正常市長(zhǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。以抵押為目的的房地產(chǎn)評(píng)估要注意以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、1、1預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值是當(dāng)時(shí)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，而抵押期間一般會(huì)在一年以上，一旦發(fā)生處分清償，處置價(jià)值是在未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值。因此，在評(píng)估時(shí)，對(duì)預(yù)期會(huì)降低評(píng)估價(jià)值的因素要充分考慮，而對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

1、1、2市場(chǎng)變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押房地產(chǎn)回收時(shí)大多數(shù)是將抵押房地產(chǎn)變賣，而不是回收實(shí)物；并且由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)變化等因素影響，抵押價(jià)值也相應(yīng)變動(dòng)。尤其對(duì)有價(jià)無(wú)市的房地產(chǎn)要進(jìn)行分析，降低因不能及時(shí)變現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1、2抵押評(píng)估方法選擇帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

抵押房地產(chǎn)評(píng)估方法根據(jù)房地產(chǎn)具體情況一般采取成本法、市場(chǎng)比較法、收益法或假設(shè)開(kāi)發(fā)評(píng)估法進(jìn)行評(píng)估。采取不同評(píng)估方法所評(píng)估的結(jié)果從本質(zhì)上講是一致的，均能反映房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)的公允價(jià)值，但由于各種評(píng)估方法在評(píng)估過(guò)程中所選定的參數(shù)和考慮的因素均不相同，也會(huì)造成抵押評(píng)估價(jià)值的高低風(fēng)險(xiǎn)。如：以收益法評(píng)估商業(yè)用途的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，在測(cè)定收益率時(shí)，會(huì)因確定的收益率微小變化造成房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值結(jié)果很大的差異；以假設(shè)開(kāi)發(fā)評(píng)估在建工程的價(jià)值時(shí)，建成的房地產(chǎn)價(jià)值、后續(xù)工程成本、銷售稅費(fèi)等參數(shù)均需要進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)果的真實(shí)來(lái)自于要有一個(gè)完善透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)很不完善及行業(yè)內(nèi)相關(guān)信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評(píng)估結(jié)果高低風(fēng)險(xiǎn)。

1、3評(píng)估人員執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè)，也是對(duì)專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。它要求評(píng)估師不僅要熟悉掌握評(píng)估專業(yè)知識(shí)，而且要求評(píng)估師要具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、金融、建筑、財(cái)務(wù)及管理等方面知識(shí)。由于行業(yè)的規(guī)范和管理正在探尋階段和估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平的參差不齊，對(duì)評(píng)估原則、評(píng)估方法、技術(shù)參數(shù)及相關(guān)因素的選擇、評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)不足及價(jià)值含意的把握等都將影響評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性和真實(shí)性，也都增加了執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

1、4職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估公司是公正性的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)所出具的評(píng)估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)恪守職業(yè)道德、遵循獨(dú)立、公平、公正、公開(kāi)的原則。但當(dāng)前，個(gè)別房地產(chǎn)評(píng)估公司和評(píng)估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產(chǎn)價(jià)值，提供虛假評(píng)估報(bào)告，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，職業(yè)道德意識(shí)淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

2、1認(rèn)識(shí)誤區(qū)。房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來(lái)源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來(lái)源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風(fēng)險(xiǎn)屏障，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。因此，從這一意義出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認(rèn)識(shí)出發(fā)，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而不注重對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。

2、2操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行操作上的缺陷也是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。

2、2、1抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物雖然通過(guò)特殊方式取得了所有權(quán)證，但沒(méi)有相應(yīng)完善的程序和手續(xù)；抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛；占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒(méi)有同時(shí)進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動(dòng)時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值將滅失；抵押權(quán)被懸空。如開(kāi)發(fā)商以無(wú)定著物的土地使用權(quán)作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，隨著商品房的完工出售，開(kāi)發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空；抵押權(quán)滅失。如《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地有動(dòng)工期限限制，超過(guò)出讓合同約定的時(shí)間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無(wú)償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長(zhǎng)期閑置不用超過(guò)一年的，無(wú)疑會(huì)增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國(guó)家無(wú)償收回，抵押物就不復(fù)存在；抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。顯然，面對(duì)這樣的土地使用權(quán)，銀行即使維權(quán)成功，也只能夠以折價(jià)形式受償，但問(wèn)題還在于受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理。

2、2、3抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

（1）抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值風(fēng)險(xiǎn)。抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值主要分四種情況：一是遠(yuǎn)離城區(qū)的企業(yè)以土地、廠房設(shè)備抵押，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差大；另一種是外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。如用城區(qū)土地抵押，由于城市規(guī)劃的調(diào)整或抵押物所處地區(qū)的功能環(huán)境的改變，也會(huì)使抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值；第三是部分用專用性很強(qiáng)的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場(chǎng)狹窄，變現(xiàn)能力很差；第四種是功能性減值，如用機(jī)器設(shè)備抵押的，由于技術(shù)進(jìn)步和設(shè)備的加速損耗，造成抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值。

（2）現(xiàn)行抵押率計(jì)算方法已不能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。一是當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場(chǎng)價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距；二是確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶費(fèi)、處置費(fèi)等，而這些費(fèi)用所占抵押物價(jià)值的比例甚大。

2、2、4社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不規(guī)范形成的風(fēng)險(xiǎn)。一是現(xiàn)有的法律、法規(guī)對(duì)咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評(píng)估報(bào)告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件的，通過(guò)特殊關(guān)系可以辦理產(chǎn)權(quán)C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續(xù)；三是地方保護(hù)主義的影響，銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法院裁定用于抵償債務(wù)的抵押物價(jià)值往往偏高，且未考慮償債物處置變現(xiàn)的相關(guān)費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的防范及對(duì)策

3、1進(jìn)一步完善抵押貸款管理辦法。對(duì)抵押物件進(jìn)行細(xì)分，明確規(guī)范不宜作抵押物的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)抵押物的選擇，應(yīng)牢牢把握"堅(jiān)固耐用，不易毀損；通用性強(qiáng)，容易變現(xiàn)；價(jià)值穩(wěn)定，不易貶值"二十四字原則。

3、2加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)抵押物真實(shí)狀況，到有關(guān)職能部門核實(shí)產(chǎn)權(quán)檔案情況；法規(guī)部門要嚴(yán)格審核抵押物權(quán)證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評(píng)估確認(rèn)抵押物價(jià)值。

3、4建立與規(guī)劃、城建、房管、國(guó)土、工商等職能部門的聯(lián)系機(jī)制，及時(shí)了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動(dòng)，是否存在重復(fù)抵押等情況。

3、5嚴(yán)格審查抵押人資格及抵押房地產(chǎn)的有效性。要審查抵押人是否是《擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業(yè)法人。

3、6嚴(yán)格完善房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格核實(shí)抵押房地產(chǎn)的情況，在進(jìn)行抵押房地產(chǎn)評(píng)估后，在縣以上地方人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理登記手續(xù)。抵押登記期限一般以評(píng)估報(bào)告的效期為限，但往往借款期限長(zhǎng)于抵押登記期限，這就要求債權(quán)人在登記到期日前重新辦理評(píng)估和登記手續(xù)，才能完善房地產(chǎn)抵押合同的法律延續(xù)性和有效性，保證債權(quán)人的合法利益和風(fēng)險(xiǎn)可控。

3、7加強(qiáng)法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時(shí)了解各種有關(guān)抵押擔(dān)保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。

3、8認(rèn)真進(jìn)行實(shí)地勘察、收集、整理和分析相關(guān)資料。實(shí)地勘察是依據(jù)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明和相關(guān)資料到實(shí)地驗(yàn)證和勘察，從而確定影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素，主要包括：房地產(chǎn)所出位置和交通條件、周圍環(huán)境質(zhì)量及配套設(shè)施等區(qū)域因素；房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)類型、內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備、朝向樓層及完損程度等個(gè)別因素；了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握市場(chǎng)交易信息；實(shí)地拍照、收集資料等。

3、9 綜合分析評(píng)估過(guò)程，慎重確定評(píng)估結(jié)果。明確了評(píng)估對(duì)象之后，應(yīng)選定擬采用的評(píng)估方法。由于采用的評(píng)估方法不同，計(jì)算出的評(píng)估額不同是很自然的。無(wú)論采取何種評(píng)估方法都要對(duì)整個(gè)評(píng)估過(guò)程在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、參數(shù)選擇是否合理、公式選用是否恰當(dāng)、影響因素是否齊全及是否符合評(píng)估原則等方面進(jìn)行檢查，在確定所選用的評(píng)估方法估算出的結(jié)果無(wú)誤后，對(duì)市場(chǎng)行情和潛力進(jìn)行綜合分析，最終決定評(píng)估價(jià)格。

4.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文針對(duì)在房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中面臨的一些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了羅列，并提出了相應(yīng)的防范措施，根據(jù)實(shí)際的房地產(chǎn)抵押評(píng)估的操作來(lái)從對(duì)于抵押人主體資格的審核等多個(gè)方面進(jìn)行分析，以期能引起相關(guān)部門的思考。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉卓群 建設(shè)銀行佳木斯分行中間業(yè)務(wù)部

第6篇：土地的評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅基；評(píng)估方法

一、外國(guó)在房產(chǎn)稅領(lǐng)域獲得的經(jīng)驗(yàn)與啟迪

1、諸多國(guó)家房產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)對(duì)所有的不動(dòng)產(chǎn)，其中主要包括土地和地上建筑物征收房地產(chǎn)稅。其稅基按照財(cái)產(chǎn)的核定價(jià)值或者租金來(lái)確定，各個(gè)州的稅基又有所差別，各個(gè)州政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門，并形成系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法體系。其稅率一般依據(jù)各州的財(cái)政支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)的稅收收入額以及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來(lái)確定，一般為1%-3%之間。其主要通過(guò)減免稅基或者是低估評(píng)估價(jià)值，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)部分自主型房屋的稅收減免。

英國(guó)對(duì)土地及其地上建筑物、附著物征收房地產(chǎn)稅。其稅基由國(guó)內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價(jià)部門依據(jù)其資本價(jià)值評(píng)估，每5年重估一次。其稅率一般不做統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算支出情況而定，一般最高稅率不超過(guò)最低稅率的25倍。其通過(guò)折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過(guò)渡減免的四種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的減免。

2、基本評(píng)估方法比較

（1）市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)評(píng)估法就是搜集與評(píng)估對(duì)象類似的房地產(chǎn)的信息資料，并將這些信息資料與評(píng)估對(duì)象相比較，最后得出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，交易比較頻繁時(shí)適合于使用這種方法。

（2）重置成本法

重置成本法是指首先對(duì)理想狀態(tài)上的房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)或者房屋建造的總成本進(jìn)行估算，而后得出評(píng)估價(jià)值的方法。這種方法主要針對(duì)的是中國(guó)現(xiàn)在大量存在的小產(chǎn)權(quán)房、無(wú)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不全或者產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。

（3）收益法

收益法就是針對(duì)房屋未來(lái)可能帶來(lái)的收入現(xiàn)值為基礎(chǔ)的評(píng)估方法。這種方法主要針對(duì)的是出租或者有收益的房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，任何一個(gè)國(guó)家的稅基評(píng)估都離不開(kāi)市場(chǎng)比較法、成本法、收益法的評(píng)估原理。但是在稅基評(píng)估中，稅基評(píng)估采用的評(píng)估方法體系與一般評(píng)估所采用的評(píng)估方法體系也同樣存在差異，并不是所有適用一般資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法都能直接適用于稅基評(píng)估。

3、國(guó)外在房產(chǎn)稅征收方面帶給我們的啟迪

仔細(xì)分析和研究國(guó)外房產(chǎn)稅的推行經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)其房產(chǎn)稅的征收是一種廣覆蓋的模式，覆蓋的范圍廣，征收的對(duì)象固定。其主要利用市場(chǎng)估價(jià)的方式來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)值；其稅率的制定采用的是一種“以支定收”的方式，靈活多變，根據(jù)各個(gè)地方政府的實(shí)際情況來(lái)制定。

二、房產(chǎn)稅稅基設(shè)計(jì)

2011年1月28日，上海、重慶兩地同時(shí)開(kāi)始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。兩地的試點(diǎn)方案中，其稅基都采用交易價(jià)格，其中上海版房產(chǎn)稅的稅基是：新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)×70%，重慶版房產(chǎn)稅的稅基是：應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)。試點(diǎn)一年多來(lái)，兩地的房產(chǎn)稅征收面臨很大的困難，征收的效果很不理想。其中有一部分原因就是稅基設(shè)計(jì)的不合理，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，稅基都會(huì)采用評(píng)估價(jià)值，而非交易價(jià)值來(lái)確定。

1、房產(chǎn)稅的納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人是在在中國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人。但是由于中國(guó)的特殊國(guó)情，土地歸國(guó)家和集體所有，所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在著無(wú)產(chǎn)權(quán)，部分產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不明的房屋以及小產(chǎn)權(quán)房屋。針對(duì)這部分房地產(chǎn)，既然其存在中國(guó)境內(nèi)，并且建成使用。從維護(hù)市場(chǎng)秩序，保證公平和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的建造活動(dòng)等角度出發(fā)，應(yīng)該也將此納入征稅范圍。

2、房產(chǎn)稅的納稅對(duì)象

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象為納稅人所擁有的房屋或者其使用的土地。其具體包括在建工程、已完工程及其附屬物等。關(guān)于中國(guó)廣大農(nóng)村地區(qū)的房屋是否納入征稅范圍，學(xué)術(shù)界也一直有爭(zhēng)議。從稅收公平的角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該納入征稅的范圍，但是考慮到農(nóng)民的稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題，目前可以列入占不征收的范圍。

3、房產(chǎn)稅的納稅范圍

根據(jù)中國(guó)《房地產(chǎn)暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅的課稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋（包括營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性房屋），不包括廣大的農(nóng)村用地。從當(dāng)前中國(guó)的國(guó)情出發(fā)，可以按照條例的規(guī)定執(zhí)行，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣大農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平的逐漸提高，其房屋以及土地也應(yīng)該納入征稅范圍。

4、房產(chǎn)稅的稅基

結(jié)合國(guó)外房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)和滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，筆者認(rèn)為中國(guó)房產(chǎn)稅稅基的設(shè)計(jì)也遵循“房產(chǎn)稅稅基=房屋面積×價(jià)格”的原則，這里需要探討房屋的面積與價(jià)格如何定義。

（1）房產(chǎn)稅稅基設(shè)計(jì)中面積的界定

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)多種面積，像建筑面積、套內(nèi)面積、凈面積、合同約定面積、分?jǐn)偯娣e、實(shí)得面積等等。不同的面積約定的內(nèi)容是不一樣的，甚至差別會(huì)很大，當(dāng)然這不同的面積之間也存在相關(guān)關(guān)系，像建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積。

（2）房產(chǎn)稅稅基設(shè)計(jì)中價(jià)格的界定

在滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，使用的是房屋的交易價(jià)格，交易價(jià)格只能反映房屋在交易的那個(gè)時(shí)間段內(nèi)的價(jià)值。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)的價(jià)值是會(huì)不斷變化的，應(yīng)該使用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

（3）房產(chǎn)稅的稅基設(shè)計(jì)

結(jié)合上面房產(chǎn)稅面積與價(jià)格的界定，筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅稅收收入應(yīng)該按照如下公式計(jì)算：

房產(chǎn)稅稅收收入=房地產(chǎn)平均評(píng)估價(jià)格*[（人均建筑面積-免征面積）*戶籍人口]*稅率

5、房產(chǎn)稅稅收的減免

目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)之間的收入差距很大。而且在城市地區(qū)也存在著低收入群體和住房困難群體，所以房產(chǎn)稅的征收要考慮到這些弱勢(shì)群體的經(jīng)濟(jì)利益。所以要將低收入群體和城鎮(zhèn)生活困難群體納入到減稅、免稅規(guī)定范圍內(nèi)，切實(shí)發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能。

三、對(duì)策與建議

1、確定合理的評(píng)稅機(jī)構(gòu)及相應(yīng)的權(quán)限

從目前情況看，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制建設(shè)存在很多問(wèn)題，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和管理。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在權(quán)力設(shè)置上，可以實(shí)行中央和地方政府兩級(jí)機(jī)構(gòu)權(quán)力的再分配，即中央統(tǒng)管全局，地方政府根據(jù)地方特點(diǎn)靈活處理相關(guān)問(wèn)題。

2、健全規(guī)范申訴及糾紛復(fù)議程序

房地產(chǎn)稅的評(píng)估認(rèn)定有一定的難度和復(fù)雜性，在評(píng)估過(guò)程中會(huì)遇到各種左右評(píng)估結(jié)果的事情發(fā)生，可能會(huì)在納稅人和評(píng)估認(rèn)定機(jī)構(gòu)之間因納稅金額產(chǎn)生分歧。這就需要房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在處理此事時(shí)做到公平公正原則，以保護(hù)納稅人的正當(dāng)權(quán)益。

3、要用相關(guān)立法程序完善房產(chǎn)稅稅基評(píng)估

完善的稅基評(píng)估法，能夠起到依法約束和保障相關(guān)業(yè)務(wù)的作用，只有及早制定和實(shí)施相關(guān)措施，才能確保稅收征管的合理范圍，確保資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的重要性。此外，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情，合理進(jìn)行評(píng)估立法草案實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，要對(duì)評(píng)估所采取的流程、方法、數(shù)據(jù)采集等實(shí)際操作內(nèi)容加以制定和監(jiān)督。

4、解決稅基評(píng)估中的房地權(quán)屬分離問(wèn)題

在不改變國(guó)家政策的前提下，將土地轉(zhuǎn)讓租金和物業(yè)稅，一起進(jìn)行征收，對(duì)土地、土地租權(quán)、房產(chǎn)稅基，依照固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估審查。對(duì)出租的土地由一次性收取租金，改為按年度收取物業(yè)稅，并對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行稅基重新評(píng)估。對(duì)于轉(zhuǎn)讓的土地，扣除年限內(nèi)稅基，按房屋價(jià)值，在轉(zhuǎn)讓期完成后，與房屋一起征稅房產(chǎn)稅。

四、小結(jié)

通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的評(píng)估，并據(jù)次為依據(jù)征收房產(chǎn)稅。這種稅收設(shè)計(jì)能夠在更大范圍上實(shí)現(xiàn)稅收的調(diào)節(jié)功能，更好的調(diào)節(jié)居民收入。

參考文獻(xiàn)：

[1]於鼎丞，魏朗.中國(guó)稅制[M].廣東：暨南大學(xué)出版社.1997（3）

[2]陳欣.關(guān)于我國(guó)開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅問(wèn)題的研究[D].山東：山東大學(xué)，2008

作者簡(jiǎn)介：

第7篇：土地的評(píng)估方法范文

建筑物評(píng)估：指與土地組合的建設(shè)成果，劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。

建筑評(píng)估的流程：

1、明確評(píng)估目的：

建筑物作為一類評(píng)估對(duì)象，其發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為多種多樣，根據(jù)特定情況，選擇與其相適應(yīng)的價(jià)值類型和評(píng)估方法；

2、資料準(zhǔn)備：

資料準(zhǔn)備是委托方提供，評(píng)估人員要到評(píng)估所在地收集整理；

3、準(zhǔn)備有關(guān)文件：

建筑物的評(píng)估涉及到的政策性問(wèn)題多，評(píng)估人員必須準(zhǔn)備好充足的有關(guān)文件及資料；

4、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的準(zhǔn)備：

評(píng)估人員要制作合理的評(píng)估明細(xì)表；

5、評(píng)定測(cè)算：

在搜集資料過(guò)程申，如發(fā)現(xiàn)原定評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料無(wú)法搜集到，應(yīng)立即改用能搜集到全部所需資料的其他方法；

6、確定評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明或評(píng)估報(bào)告：

第8篇：土地的評(píng)估方法范文

[關(guān)鍵詞]劃撥土地 價(jià)格 評(píng)估

一、劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格內(nèi)涵認(rèn)識(shí)的發(fā)展過(guò)程

1.過(guò)去對(duì)劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)

在國(guó)務(wù)院55號(hào)令《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,對(duì)劃撥土地使用權(quán)的定義是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。該條例中第四十七條規(guī)定:“無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。

2.過(guò)去對(duì)劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估及引發(fā)的問(wèn)題

基于以上對(duì)劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)、理解,在土地評(píng)估中,對(duì)劃撥上地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵就有了如下界定。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估在土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中大概經(jīng)歷了兩個(gè)階段:第一階段是從單純的土地評(píng)估興起,將土地作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)而不是無(wú)形資產(chǎn)對(duì)其評(píng)估。開(kāi)始,至1996年以前。劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估與出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的評(píng)估在方法上相同,價(jià)格內(nèi)涵也一致,其土地使用權(quán)價(jià)格包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地增值收益三部分,且劃撥土地使用年期未進(jìn)行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估方法未變,但價(jià)格內(nèi)涵與前一階段相比,對(duì)土地使用年期進(jìn)行了設(shè)定,依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定根據(jù)評(píng)估對(duì)象的土地用途,分別作不同使用年期的設(shè)定。而上述評(píng)估方法及界定的價(jià)格內(nèi)涵所得出的評(píng)估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價(jià)格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,而眾所周知,以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地,除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外,還要向當(dāng)?shù)卣患{土地出讓金、租金,或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。這就造成這樣的事實(shí):在取得土地時(shí),以出讓、租賃等有償方式取得土地的費(fèi)用高于以劃撥方式取得土地的費(fèi)用,而在評(píng)估土地價(jià)格時(shí),出讓、租賃等有償使用土地價(jià)格又等于或低于劃撥土地價(jià)格。

二、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估內(nèi)涵

1.根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資的[2001〕44號(hào)文中“……可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本,評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,……”表明,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分,即土地平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本,除此之外沒(méi)有更明確的規(guī)定。而在實(shí)際當(dāng)中,企業(yè)的資金利息和投資利潤(rùn)是與資金投入相伴生的,在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估中也同樣要考慮土地使用者對(duì)土地投入所產(chǎn)生的利息和利潤(rùn)。2.劃撥土地使用年期的確定。眾所周知,在宗地價(jià)格評(píng)估中,都要對(duì)所評(píng)估的地價(jià)進(jìn)行價(jià)格定義,也就是說(shuō),要把你所評(píng)估的地價(jià)內(nèi)涵界定清楚。對(duì)同一宗土地來(lái)說(shuō),不同的地價(jià)定義,會(huì)得到不同的估價(jià)結(jié)果,而在地價(jià)內(nèi)涵中有一項(xiàng)就是對(duì)土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估作為一種類型的宗地評(píng)估,也要對(duì)評(píng)估宗地使用年期進(jìn)行界定。目前,對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的使用年期的界定有兩種看法:一是根據(jù)評(píng)估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其使用年期為該設(shè)定用途的法定最高出讓年期;二是根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定“……以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒(méi)有使用期限的限制……”,亦即劃撥土地使用年期應(yīng)設(shè)定為無(wú)限年期。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定,我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng),進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。因此,劃撥土地一旦要用于經(jīng)營(yíng),進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)都必須要轉(zhuǎn)為有償使用(如出讓、租賃、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)家作價(jià)出資入股等幾種方式),而無(wú)論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。因此,為了能與有償使用土地一定年期的價(jià)格相比較,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中也應(yīng)設(shè)定有限使用年期,一般地,其年限的設(shè)定與國(guó)家法定同類用途的最高出讓年期一致。

三、劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估方法

1.成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí),土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應(yīng)歸國(guó)家所有,相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格,包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。

2.收益還原法。收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原利率,折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無(wú)明確規(guī)定。因此,可以通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)租賃和租金水平來(lái)間接計(jì)算。國(guó)有土地租賃水平由土地出讓金水平來(lái)規(guī)定,是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn),所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3.市場(chǎng)比較法。可以預(yù)見(jiàn),隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng),劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。我們可以通過(guò)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

4.用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前,很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金,可以得出:劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

5.綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素,如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀尽⒈镜厥找媲闆r、土地市場(chǎng)的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過(guò)采取上述的四種評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算,綜合分析后,剔除不適宜的測(cè)算方式,對(duì)合理測(cè)算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均,求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

參考文獻(xiàn):

第9篇：土地的評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基評(píng)估；評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F293-3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2017）04-0102-02

一、房地產(chǎn)稅和其稅基概述

房產(chǎn)稅從社會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)是指以房子為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)或者出租收入為依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)保有稅。近幾年，各地區(qū)的房?jī)r(jià)不斷高漲，尤其是2016年一波巨大行情的增長(zhǎng)，讓很多靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)賺錢的人把資金都投入到了房子上。有人屬于剛需有人屬于投資，不斷造成貧富差距的增大，地方財(cái)政也相對(duì)緊張，在這樣的背景下，開(kāi)征房產(chǎn)稅可以在一定程度上充實(shí)地方財(cái)政或者可以適當(dāng)縮小貧富差距。

房地產(chǎn)行業(yè)的課稅對(duì)象目前包含幾類，一種是按照房地產(chǎn)所占的土地進(jìn)行征稅，其次是土地上的建筑物，再次是對(duì)土地和建筑物進(jìn)行綜合征稅，最后是兩者都征稅但是進(jìn)行分別征稅。目前為了更加，公平公正，我國(guó)實(shí)施的是對(duì)兩者進(jìn)行分別得征稅，明確了計(jì)稅的依據(jù)。無(wú)論是稅基還是征稅都起到積極的推動(dòng)作用，穩(wěn)定國(guó)家財(cái)政收入，推動(dòng)房產(chǎn)稅的改革?？傊?，對(duì)于國(guó)家和社會(huì)的發(fā)展屬于好事和大事。

二、開(kāi)證房地產(chǎn)稅的積極意義

（一）有利于縮小貧富差距

雖然我國(guó)目前在一些地區(qū)實(shí)施的試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革受到一定的爭(zhēng)議，比如上海和重慶地區(qū)，但是總體效果還是積極有利的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的一線城市，由于房?jī)r(jià)的飛漲，讓很多中低產(chǎn)階級(jí)對(duì)于購(gòu)房望塵莫及，出現(xiàn)工資上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)上漲的速度。有錢人買房炒房越來(lái)越富裕，中小階級(jí)的老百姓拼其?生只夠首付，只會(huì)加大貧富差距。而房產(chǎn)稅的實(shí)施在一定程度上可以縮小這樣的差距。通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅，逐步完善財(cái)產(chǎn)稅制，不僅可以起到一定的宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配，也可以適當(dāng)縮小差距。

（二）有利于充地方財(cái)政

稅收是地方財(cái)政和中央財(cái)政的重要來(lái)源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此火熱的今天，更多的老百姓希望可以在城市買房定居，征收房產(chǎn)稅無(wú)疑成為增加財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一，適當(dāng)?shù)膹浹a(bǔ)因其他稅制問(wèn)題引起的地方財(cái)政收入不足的問(wèn)題。中國(guó)的國(guó)情決定了我國(guó)目前有著比較獨(dú)特的土地問(wèn)題，政府依賴土地資源，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的攀升逐漸增加了地方財(cái)政。有利于政府進(jìn)行公共設(shè)施的投入，進(jìn)行更大規(guī)模的投資，造福于一方百姓。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收和稅基評(píng)估現(xiàn)狀

先從房地產(chǎn)稅的征收說(shuō)起，目前我國(guó)暫未全面開(kāi)放對(duì)該稅的征收，只是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行，但是目前出現(xiàn)了很多問(wèn)題需要解決。按照我國(guó)房地產(chǎn)稅的暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)稅的稅基是以房屋賬面’的原值扣除一定比例折舊后的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的。但是按照目前尤其是整個(gè)2016年的房?jī)r(jià)上漲的迅猛態(tài)勢(shì)，以賬面原值計(jì)稅，不可能引起非常顯著的財(cái)政稅收，一定程度上也于房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值脫節(jié)。從長(zhǎng)期開(kāi)看，不管是房屋賬面價(jià)值還是房屋市場(chǎng)交易價(jià)值，都應(yīng)該作為單一的計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)該讓專業(yè)的人才通過(guò)科學(xué)的方法獲得的稅基評(píng)估價(jià)值才是其最合理的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估相關(guān)要素分析

（一）稅基的確定

根據(jù)現(xiàn)行方案，稅基的確定主要是指看納稅人的房產(chǎn)價(jià)值和面積，兩者都較大時(shí)，且做商用，應(yīng)多納稅；反之相對(duì)少納稅。當(dāng)然在實(shí)際操作過(guò)程中會(huì)具體情況具體分析。如果用房屋面積來(lái)定征稅稅率時(shí)，要考慮人口，即應(yīng)考慮人均居住面積。

（二）評(píng)估主體

目前，我國(guó)主要實(shí)行的對(duì)在財(cái)政部企業(yè)司監(jiān)督下的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)培養(yǎng)的資產(chǎn)評(píng)估管理師，實(shí)行自治管理。國(guó)家部門和協(xié)會(huì)雙重監(jiān)管下，讓資產(chǎn)管理師進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)時(shí)即使是這樣的方式也有人認(rèn)為不太合理。但是單方面的評(píng)估只會(huì)增加不必要的麻煩，目前現(xiàn)存評(píng)估主體最后出來(lái)的評(píng)估結(jié)果相對(duì)公允，通過(guò)有序競(jìng)爭(zhēng)來(lái)降低評(píng)估費(fèi)用的同時(shí)也會(huì)帶來(lái)評(píng)估效率的提高。

（三）評(píng)估原則

1.快捷高效和低成本原則。房產(chǎn)稅稅基評(píng)估屬于耗費(fèi)人力物力財(cái)力的工作，所以在整個(gè)工作過(guò)程中需要一定的資源支持，因此盡可能在科學(xué)精準(zhǔn)的情況下降低成本成為一個(gè)不變的規(guī)則。為了保證工作效率高，但是又可以壓縮成本，一般采用批量評(píng)估較好。

2.估價(jià)動(dòng)態(tài)更新原則。眾所周知，房?jī)r(jià)隨著時(shí)間的不同會(huì)有很大的波動(dòng)，以鄭州的房?jī)r(jià)為例，同樣的樓盤2016年上半年的房?jī)r(jià)和下半年的房?jī)r(jià)每平米可以相差5千到一萬(wàn)不等。因此，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值具有很強(qiáng)的時(shí)效性，當(dāng)然也是指一定時(shí)期內(nèi)，在房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定階段時(shí)效性相對(duì)較弱。為保證估價(jià)的時(shí)效性和合理性，就應(yīng)定期對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重估。在評(píng)估期限不長(zhǎng)的情況下，重估時(shí)僅需考慮一些最新的房?jī)r(jià)、參數(shù)和因子的變動(dòng)，估價(jià)方法也不需進(jìn)行大幅改動(dòng)，在保證重估低成本的基礎(chǔ)上，可以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)兼具差別評(píng)估。哲學(xué)上講具體情況具體分析，因此在已有的文獻(xiàn)中，比如彭昭鋒（2014）等學(xué)者在評(píng)估原則中談到因?yàn)椴煌脑u(píng)估-主體、使用的方法和標(biāo)準(zhǔn)稍有不同，最后造成的評(píng)估價(jià)值也會(huì)有不同。從工作的公平角度出發(fā)，我國(guó)的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估應(yīng)該采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但是總有特殊情況的出現(xiàn)，及時(shí)做好特殊情況的應(yīng)對(duì)措施。根據(jù)具體的房屋情況設(shè)定相對(duì)差別化但又公平的評(píng)估方法。

（四）評(píng)估方法

1.市場(chǎng)法。市場(chǎng)法是房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的基本方法之一，也是目前使用最為廣泛的一種。市場(chǎng)法其實(shí)將近期交易情況進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)對(duì)交易時(shí)間、交易情況、相類似的房地產(chǎn)因素等進(jìn)行對(duì)比修正和評(píng)估的方法。兩者遵守的原則主要是在公平資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因?yàn)槭乾F(xiàn)時(shí)的對(duì)比，因此房屋評(píng)價(jià)具有真實(shí)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。目前用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，主要是住宅類房地產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，這樣的房產(chǎn)評(píng)估需具備完善的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)交易所產(chǎn)生的記錄進(jìn)行有效的、完備的記載，以及具有高度的信息化建設(shè)，不同部門之間能夠進(jìn)行有效的信息傳輸，保證信息的準(zhǔn)確性。

2.收益法。收益法目前只適用于出租性質(zhì)的房屋，這一塊也是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。在目前的二手市場(chǎng)上用途非常廣泛，因此依托的是房產(chǎn)或者土地因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)或者使用了其相應(yīng)的權(quán)利而產(chǎn)生的收益。當(dāng)然會(huì)有一個(gè)問(wèn)題，就是購(gòu)置房屋時(shí)房東已繳納了房產(chǎn)稅，但是如果在房子出租時(shí)再次繳納，就會(huì)產(chǎn)生重復(fù)納稅的，該政策實(shí)施時(shí)稍有不便。所以用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的之前，應(yīng)當(dāng)將租金從營(yíng)業(yè)稅中劃分開(kāi)，僅僅進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收。

3.成本法。該方法依托的基礎(chǔ)是評(píng)估時(shí)，當(dāng)時(shí)的原材料價(jià)格和人工成本費(fèi)等，所有的的M用全部加起來(lái)之后再減去房屋的折舊費(fèi)，從而估算出房地產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)這個(gè)估算的房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行征稅。重置成本主要考慮到物價(jià)的變化，今天的人工成本費(fèi)和5年前的成本費(fèi)有著質(zhì)的區(qū)別。所以，如果其所依據(jù)材料的變化較大，而在計(jì)算的時(shí)候出現(xiàn)信息不對(duì)稱，沿用之前的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，就會(huì)造成所計(jì)算的稅費(fèi)不符合實(shí)際，有可能會(huì)出現(xiàn)稅基過(guò)低的情況，對(duì)財(cái)政收入肯定是不利的。

4.批量評(píng)估法。隨著應(yīng)用型的計(jì)算機(jī)技術(shù)和統(tǒng)計(jì)學(xué)的學(xué)科發(fā)展，也有利于稅基的評(píng)估。根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)方法模型，通過(guò)回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)批量評(píng)估。當(dāng)然，整個(gè)過(guò)程中主要依據(jù)的是房產(chǎn)的綜合情況，需要對(duì)所測(cè)定房產(chǎn)的特征進(jìn)行有效把握，將其納入到所運(yùn)行的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估，建立他們之間的關(guān)聯(lián)因素，再建立模型，最后就行模型的推斷。將出來(lái)的結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析，形成科學(xué)的結(jié)果。

五、對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的建議

為了更加公平公正，應(yīng)該響應(yīng)依法治國(guó)的號(hào)召，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。新興的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)要想更快更健全的健康發(fā)展，必須有法律法規(guī)的約束，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行細(xì)化，對(duì)房產(chǎn)稅稅基評(píng)估工作給予一定的法律支持，制度建設(shè)和運(yùn)行保障。明確責(zé)任劃分，一旦出現(xiàn)情況要有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。