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第1篇：房地產供應商管理范文

關鍵詞:房地產上市公司 營運資金管理 企業(yè)績效

一、房地產上市公司營運資金管理的現狀及存在的問題

(一)樣本選取與數據來源

本文選擇房地產行業(yè)共30家A股上市公司2009-2011三年的數據進行研究。為避免異常值的影響，剔除了2009-2011年度列為ST的公司。

本文所用數據均來源于樣本上市公司公布的各個年度的季報，半年報和年報，數據取自新浪財經網。表格樣本公司2009-2011年相關數據統(tǒng)計中數據均為樣本公司當年的平均值。

(二)樣本數據分析

房地產上市公司營運資金狀況如表1所示。

從樣本數據表1可以初步看出，房地產公司現金周期先縮短后延長，總資產收益率先增長后降低；房地產上市公司應收賬款周轉期先延長后縮短；應付賬款周轉期，存貨周轉期一直增長,說明房地長上市公司資金運轉有問題，存貨偏長。

(三)房地產上市公司營運資金管理存在的問題

1、流動資金不足

目前，我國企業(yè)普遍存在流動資金短缺的情況，面臨著營運資金風險。這種流動資金的緊缺狀況已經超出了理性的極限，諸多不合理因素的存在嚴重干擾了企業(yè)個體營運資金運轉，營運資金不足將直接影響企業(yè)交易活動的正常進行。

2、營運資金低效運營

流動資金周轉緩慢，流動資產質量差，不良資產比重較大。應收賬款數量普遍增高，且相互拖欠情況比較嚴重，平均拖欠時間增長，應收賬款中有很大一部分發(fā)生壞賬的可能性較大。

3、營運資金管理弱化

現金管理混亂。流動性最強、獲利能力最低是現金資產的特點?，F金過多或不足均不利于企業(yè)的發(fā)展?，F金周期是影響企業(yè)績效的一大關鍵問題。

二、實證分析內容

本文將選擇總資產收益率作為企業(yè)績效評價核心指標，該指標能較綜合的反映企業(yè)運營方面的信息，具有極強的代表性。總資產收益率（ROA）是分析公司盈利能力時一個非常有用的比率，是一個衡量企業(yè)收益能力的指標?？傎Y產收益率是一個考核企業(yè)利潤目標十分有效的指標。 總資產收益率的高低直接反映了公司的競爭實力和發(fā)展能力,也是決定公司是否應舉債經營的重要依據?？傎Y產收益率的計算公式是：

總資產收益率＝凈利潤÷平均資產總額(平均負債總額十平均所有者權益)×100%(1)

所有者權益是指企業(yè)資產扣除負債后由所有者享有的剩余權益。(2)

平均資產總額是指當期期初和期末資產總額的算術平均值，即：平均資產總額=（期初資產總額+期末資產總額）/2 (3)

總資產收益率分析的重要意義體現在：（1）總資產收益率指標集中體現了資產運用效率和資金利用效果之間的關系。（2）在企業(yè)資產總額一定的情況下，利用總資產收益率指標可以分析企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和持久性，確定企業(yè)所面臨的風險。（3）總資產收益率指標還可反映企業(yè)綜合經營管理水平的高低。

三、研究設計

(一)研究假設

假設1：現金周期與公司經營績效負相關

營運資金的周轉期應該適度，過長或過短都會影響企業(yè)的經營績效。目前我國企業(yè)的現金周期明顯超長，縮短現金周期帶來的邊際收益大于邊際成本，最終導致企業(yè)經營績效上升。

假設2：應收賬款周轉期與公司經營績效負相關

應收賬款周轉期反映企業(yè)年度內應收賬款轉為現金和償還短期債務的能力。我國企業(yè)的應收賬款周轉期過長，放寬應收賬款信用期所帶來的邊際銷售增量將會遞減，而相應的邊際成本費用則會上升，最終會導致企業(yè)經營績效的下降。

假設3：存貨周轉期與公司經營績效負相關

存貨周轉期反映企業(yè)庫存管理的水平，隨著信息技術、第三方物流、供應鏈管理技術的提高，在保證供貨穩(wěn)定性的同時也使加速存貨流轉成為可能。在技術和管理方式不斷創(chuàng)新的現實環(huán)境下，加速存貨流轉帶來的邊際收益必然會增加。

四、實證分析

(一)模型1的回歸分析

(二)模型2的回歸分析

模型2分析結果如表4所示。對模型2進行回歸分析發(fā)現：模型2調整后R2值為44.7%，且在1％的顯著性水平上通過了F檢驗?，F金周期與托賓Q值不顯著負相關，每股股利、第一大股東持股比例均與托賓Q值不顯著正相關，公司規(guī)模變量（LNASSET）與托賓Q值的正相關關系在1%的水平上顯著。說明營運資金管理效率沒有顯著提高公司價值。

(三)模型3的回歸分析

以應收賬款周轉期為變量的回歸表明，樣本的應收賬款周轉期與公司經營績效(ROA)不顯著負相關，部分驗證假設2。銷售增長率在5%的水平上與公司經營績效正相關。公司規(guī)模變量與公司經營績效微弱負相關，模型通過10%水平的F檢驗，調整后的R2值為4.7%，D.W值在2附近，基本無序列相關可能。

模型3以存貨周轉期為變量的分析結果如表3-6所示。

以存貨周轉期為變量的回歸表明，樣本的存貨周轉期與公司經營績效(ROA)在1%的水平上顯著正相關，不支持假設3，但系數非常小。銷售增長率在5%的水平上與公司經營績效正相關。公司規(guī)模變量與公司經營績效微弱負相關，模型通過1%水平的F檢驗，調整后的R2值為10%，D.W值在2附近，基本無序列相關可能。

分析結果如表7所示。以應付賬款周轉期為變量的回歸表明，樣本的應付賬款周轉期與公司經營績效(ROA)不顯著正相關，不支持假設4，但系數非常小。銷售增長率與公司經營績效微弱負相關。公司規(guī)模變量與公司經營績效在5%的水平上顯著相關，模型通過1%水平的F檢驗，調整后的R2值為8.9%，D.W值在2附近，基本無序列相關可能。

1、控制現金持有量

根據房地產上市公司營運資金與績效統(tǒng)計關系，縮短現金周期能提高企業(yè)績效。因此房地產上市公司應當控制好現金持有量，縮短應收賬款周轉期，應付賬款周轉期，以及存貨周轉期。

2、加快資金周轉速度

加快企業(yè)資金周轉速度，筆者認為可以采取以下措施：加強在中小型住宅的設計和開發(fā)。2007年8月，國務院下發(fā)24號文《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確了政府在保障性住房供應上所發(fā)揮的主導作用，標志著全面完善住房保障體系的開始。加強在中小型住宅的設計和開發(fā)一方面中小型住宅更加適應國家政策和市場需求，有利于銷售和資金回籠，另一方面，中小型住宅開發(fā)周期較短，資金占用相對較少，因此可以加快企業(yè)周轉速度，縮短存貨周轉期，提高企業(yè)績效。

3、加強資金的監(jiān)督和檢查

企業(yè)應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，可以通過日常的報表了解全面情況，通過專項檢查發(fā)現資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應收款、預付賬款、其他應收款等往來賬目應逐筆實行跟蹤管理，將部門負責人、業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以通過內部審計，對財務會計信息和經營業(yè)績真實性與合法性進行審計與監(jiān)督，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。

參考文獻：

[1]吳媛媛:芻議企業(yè)營運資金管理[J].管理實踐,2007

[2]王曉琪.房地產行業(yè)營運資金管理.財會月刊(會計),2010

[3]逢詠梅,宋艷.營運資金管理效率與公司經營績效分析.財會通訊(學術版)2009

第2篇：房地產供應商管理范文

內容摘要：本文在以往對鏈際競爭和房地產企業(yè)供應鏈成本研究的基礎上，將鏈際競爭引入到房地產企業(yè)的供應鏈成本管理中。從房地產企業(yè)供應鏈成本構成的角度，分析了鏈際競爭對房地產企業(yè)供應鏈成本的影響，并構建了鏈際競爭下的房地產企業(yè)供應鏈成本控制模型。

關鍵詞：房地產企業(yè)供應鏈成本 供應鏈成本控制 鏈際競爭

隨著經濟發(fā)展的全球化以及顧客需求的多元化，競爭已不再簡單的是企業(yè)與企業(yè)之間的競爭，而成為供應鏈與供應鏈之間的競爭。Nagurne（1999）等人首次提出了供應鏈網絡的競爭模型，利用變分不等式構建供應鏈網絡均衡模型，模型通過介紹供應鏈中的不同決策者的獨立行為和競爭行為，得到了系統(tǒng)達到均衡的條件。Dong（2005）等人通過對多層供應鏈網絡在不確定情況下的多準則決策問題的研究，進一步深化了對供應鏈網絡均衡模型的研究。房地產業(yè)為了提高成本管理水平，也開始涉足供應鏈成本的研究。張麗、李明啟（2004）提出在電子一體化和商務經濟的今天，企業(yè)已經很難依靠傳統(tǒng)的成本管理方法，應將供應鏈管理引入房地產企業(yè)的供應鏈成本管理中。

鏈際競爭的概念

可以獲取材料和服務的渠道有很多，其中由從事產品的設計、生產、加工、銷售及后期使用維護等相關工作的商業(yè)實體構成的網絡就是供應鏈經濟。供應鏈經濟是這些商業(yè)實體之間構成的供應鏈之間的生產力、競爭力以及市場地位的統(tǒng)一體，這些商業(yè)實體在供應鏈經濟中以一個統(tǒng)一的整體發(fā)揮作用。因此，供應鏈經濟就是由相互關聯的供應鏈構成的一個網絡，供應鏈經濟中的供應鏈之間相互作用就形成了鏈際競爭。供應鏈之間相互競爭影響著供應鏈的成本，對于單獨的一條供應鏈，我們可以通過供應鏈上各個企業(yè)之間的協(xié)同關系來控制供應鏈成本。然而，實際中的供應鏈往往是處于動態(tài)的相互作用中的，供應鏈之間的這種相互作用叫做競合作用。

對于房地產企業(yè)而言，房地產企業(yè)的供應鏈長、經營管理復雜；房地產企業(yè)價值與信息的傳遞都是靠內部與外部的雙向交換，呈星狀發(fā)散；項目的投資決策、規(guī)劃設計、材料采購、施工管理、營銷、物業(yè)管理等過程是一種并行系統(tǒng)，開發(fā)商要考慮項目全生命周期中的所有因素；企業(yè)內部資源有限，企業(yè)一般僅保留最具優(yōu)勢的核心業(yè)務，而把其他非核心業(yè)務外包。這些特征都決定了房地產企業(yè)供應鏈的復雜性，供應鏈與供應鏈之間的競爭必然會對房地產企業(yè)的供應鏈成本產生影響。

鏈際競爭對房地產企業(yè)供應鏈成本的影響

供應鏈成本管理作為一種跨企業(yè)的成本管理方法，其管理的范圍延伸到了整個供應鏈上各個相關聯企業(yè)的作業(yè)成本以及交易成本，從而達到優(yōu)化和降低整個供應鏈總成本的目的。在分析房地產企業(yè)供應鏈成本時，可參照一般的制造企業(yè)，將房地產企業(yè)的供應鏈分為上游成本、房地產開發(fā)企業(yè)核心成本和下游成本。其中上游成本是保證項目建設的啟動成本，包括土地開發(fā)成本、融資成本、勘察設計成本、招投標及談判成本、材料采購成本、建筑安裝工程費用及咨詢成本等，上游成本所涉及的單位主要有政府、金融機構、設計單位、材料供應商、承建商、咨詢機構等；房地產開發(fā)企業(yè)核心成本包括前期工程費、規(guī)劃費、基礎設施費、管理費用、經營費用、稅金等；下游成本是指在銷售及售后中所發(fā)生的成本，包括了銷售成本、物業(yè)管理成本和客戶服務成本，涉及的單位主要有銷售機構、物業(yè)管理公司和客戶。根據房地產企業(yè)的供應鏈成本分類，構建房地產企業(yè)供應鏈成本的構成模型（見圖1）。

（一）鏈際競爭對房地產企業(yè)供應鏈上游成本的影響

房地產企業(yè)是圍繞項目運營的，而項目對土地有著很強的依賴性，供應鏈核心企業(yè)—房地產企業(yè)為了獲取土地，彼此之間的相互競爭對土地價格會產生影響。在項目的全壽命周期內，房地產企業(yè)必須有充足的資金作為后盾。在房地產企業(yè)資本鏈上，房地產企業(yè)的融資能力高低很大程度上決定著房地產企業(yè)能否低價獲得資本從而在供應鏈的競爭中取勝。項目建設前期，設計階段耗費成本占總成本費用的10%-20%，對項目建設期成本控制的影響為20%-30%。供應鏈之間的競爭促使房地產企業(yè)越來越關注項目建設的前期，對項目的勘察設計成本投入越來越大。

項目的建設期，從材料和人工方面來講，與房地產企業(yè)相關聯的上游供應商之間在進行產量競爭時會引起原材料及設備零部件的采購成本上升；位于多條供應鏈的焦點上的供應商，多家房地產企業(yè)都從這個供應商取得原材料和設備，供應商借機抬價或者是供應商為滿足多個開發(fā)商的需求，不斷的擴大產能，從而引起原材料和設備成本的變化。同時，房地產企業(yè)的上游供應商之間為了獲取市場通過擴大產能進行產量競爭，導致企業(yè)對人工的需求越來越大，間接引起人工成本的增加。房地產企業(yè)選擇材料供應商的過程中，供應商之間的競爭會增加招投標成本的投入以及談判成本的產生。從工程建設的角度，在項目的建設期，房地產企業(yè)通過業(yè)務外包政策，將工程發(fā)包，承包單位的實力及承包單位的成本管理水平都會影響建安工程費用的高低，為了保證項目的有效實施，房地產企業(yè)必須對承包單位各方面的能力進行了解，運用監(jiān)理制度對項目的實施進行監(jiān)督，這些都會增加供應鏈成本。

房地產供應鏈上的咨詢成本是指在咨詢單位對建設項目進行成本概預算、結算及其它相關的咨詢服務時產生的各項成本，主要體現為咨詢費用。隨著咨詢市場的日益發(fā)展壯大和咨詢價格的公開性，大大的縮減了房地產企業(yè)咨詢環(huán)節(jié)的供應鏈成本。

（二）鏈際競爭對房地產企業(yè)核心成本的影響

房地產企業(yè)核心成本包括房地產企業(yè)自身管理成本和房地產企業(yè)支付的開發(fā)成本。房地產企業(yè)的自身管理成本是房地產企業(yè)為組織和管理生產經營活動發(fā)生的各項費用，包括：管理費用、財務費用、經營費用和稅金；房地產企業(yè)支付的開發(fā)成本是在工程施工前和施工過程中為完成工程項目所發(fā)生的非實體項目的費用。眾多的房地產企業(yè)之間彼此競爭，會引起房地產企業(yè)核心成本的增長。

（三）鏈際競爭對房地產企業(yè)供應鏈下游成本的影響

在項目竣工投入使用階段，鏈際競爭對房地產項目的銷售成本、物業(yè)管理成本的影響較大，房地產企業(yè)要想獲得更大的市場份額，就選擇較好的策劃公司和物業(yè)管理公司作為合作伙伴，還要從服務及質量上贏得顧客的青睞，這需要投入較大的成本。鏈際競爭的條件下，提高自身也是一個非常重要的途徑，房地產企業(yè)只有不斷加強自身的管理，不斷地增加對高科技人才的投入，才能贏得市場。

鏈際競爭下房地產企業(yè)供應鏈成本控制模型和措施

（一）鏈際競爭下的房地產企業(yè)供應鏈成本控制模型

第3篇：房地產供應商管理范文

關鍵詞：采購管理 供應鏈 核心競爭力

隨著我國國民經濟持續(xù)快速的發(fā)展，我國的房地產行業(yè)近幾年保持著較快的發(fā)展速度，隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，工程項目物資采購管理顯得越來越重要。其好壞直接關系房地產企業(yè)工程質量的好壞和企業(yè)利潤。但是我國工程項目傳統(tǒng)的采購模式中存在許多不足，已經不能適應當前世界市場經濟發(fā)展的形勢。

一、我國工程項目物資采購的管理現狀

工程項目采購的流程不僅因企業(yè)而異，而且在同一個企業(yè)內部，不同工程項目的材料采購流程也會存在一定差異，主要表現在采購來源、采購方式，以及采購對象等細節(jié)上。但總體上來說采購流程主要有以下幾項：

1、在項目施工組織設計完成以后，施工企業(yè)材料員根據項目進度計劃及項目材料清單，制定材料需求總計劃和分計劃報材料采購部門，并根據現場需求情況開具領料單。

2、材料采購員根據材料計劃通過議標或公開招標確定供貨單位。

3、確定供應商后雙方簽訂采購合同，按合同約定，督促廠商按約定交貨。貨到工地甲方派代表或專業(yè)工程師到現場會同監(jiān)理工程師、使用方人員驗收貨物的數量和質量。

4、供應商交貨驗收合格后，開具發(fā)票要求買方付款。采購部門核對發(fā)票內容后要填寫掛賬單，并轉交財務部門。

5、財務部門根據轉來的采購發(fā)票、倉庫部門出具材料入庫驗收合格單及公司相關部門簽發(fā)的付款申請單，審核無誤后辦理材料款掛賬及付款手續(xù)。

二、我國工程項目傳統(tǒng)采購管理模式的特點及缺點：

1、典型的非對稱信息博弈過程

傳統(tǒng)采購活動的首要任務是選擇供應商。在采購過程中，采購方為了能從多個具有競爭性供應商中選擇最佳供應商，往往會保留部分私有信息，因為供應商得到的信息越多，供應商的競爭籌碼越大，對采購方也不利。

2、驗收檢查時質量控制難度大

在傳統(tǒng)采購模式中，要有效控制質量和交貨期只能通過事后把關的方法。驗收檢驗是采購部門一個重要的事后把關工作，且控制難度大。

3、供需關系競爭多于合作

在傳統(tǒng)的采購模式中，供應方和需求方之間的關系是臨時的短期合作，競爭多于合作。而且在公開招標中許多供貨商都是通過降低投標價格中標，因而供貨商為了眼前利益，降低產品質量，甚至會利用市場的突然變化和采購方暫時的困難要挾對方。

4、采購周期長，響應用戶需求能力遲鈍

一方面是由于采購提前期長，另一方面因為采購經過計劃收集、公開招標等過程，因而采購期較長，而且由于供需雙方合作的臨時性，在項目出現變更材料增加或減少時，供應商不一定根據采購方的實際需求供貨，而是要求按合同供貨，并可能以此作為增加費用或談判的籌碼，且談判過程將影響項目工期，如果重新采購將更加影響工程項目的工期。

三、基于供應鏈管理的工程項目采購管理策略

作為工程項目管理上的一個環(huán)節(jié)，采購管理將受制于工程項目供應鏈約束因素的制約，不僅包括工程項目內部供應鏈約束因素，還包括工程項目外部供應鏈約束因素。工程項目的采購管理如何在多樣化、個性化的需求市場與復雜的、多變的供應市場之間建立一種協(xié)調的物流供應通道，以供應設備物資能夠及時、準確滿足客戶需。

戰(zhàn)略層面上的采購管理是指工程項目的供應鏈采購管理在從事外部資源管理時，應該從企業(yè)戰(zhàn)略的高度考慮如何選擇供應商和與其建立什么樣的戰(zhàn)略伙伴關系，以此解決采購技術層次上的問題，滿足采購業(yè)的供應需求，摒棄那種為了生產供應需求尋找貿易伙伴的做、法。戰(zhàn)略層面的采購管理應著重于以下幾個方面：

（1）材料資源的集成

由于技術的進步、需求的多樣化以及日趨激烈的競爭市場，企業(yè)依靠自身的資源能力很難參與市場競爭，這就需要工程項目采購管理通過資源集成，借助外部資源保持競爭優(yōu)勢。

（2）信息集成與共享

信息集成與共享是工程項目采購管理實施供應鏈管理的先決條件，供應商的節(jié)點企業(yè)只有在信息集成與共享的基礎上，才能對變化的需求市場做出協(xié)調一致的快速反應。

（3）提升建筑企業(yè)核心業(yè)務能力

建筑企業(yè)提高競爭力的主要途徑是建筑企業(yè)核心業(yè)務能力的培養(yǎng)和核心業(yè)務的開拓，工程項目采購管理從外部獲取資源并通過供應商介入工程項目的技術并發(fā)與設計來提高自身的核心能力，是一個行之有效的方法。

四、基于供應鏈管理的工程項目采購管理措施

1、與供應商建立戰(zhàn)略合作伙伴關系

建立合作伙伴關系是實施供應鏈管理的前提，在這種關系之下，房地產企業(yè)與供應商在一定時期內共享信息、共擔風險、共同獲利。戰(zhàn)略合作伙伴關系強調合作和信任。體現了房地產企業(yè)的項目內部與項目之外的資源集成與優(yōu)化的思想。合作關系對于采購中供需雙方的作用表現在：

（1）供應商方面

增加對整個供應鏈業(yè)務活動的共同責任感和利益的分享：增加對未來需求的可預見性和可控能力，長期的合同關系使供應計劃更加穩(wěn)定；成功的客戶有助于供應商的成功；高質量的產品增強了供應商的競爭力。

（2）采購企業(yè)方面

增加對采購業(yè)務的控制能力；通過長期的、有信任保證的訂貨合同保證了滿足采購的要求；減少和消除了不必要的對進購產品的檢查活動。降低采購費用，建立互惠互利的合同是鞏固和發(fā)展供需合作關系的根本保證。

2、供應鏈合作伙伴的維持機制

供應鏈上的企業(yè)都是獨立經濟利益的實體，在機會主義和短期行為利益的誘惑下，一些企業(yè)可能隱瞞信息，破壞供需合作關系，損壞伙伴企業(yè)的利益，從而為本企業(yè)贏取更大利益，因此，對采購管理應集中在買賣雙方如何建立和維護互利合作關系上。

①設計好的合作機制

當供應鏈上的兩個企業(yè)建立合作伙伴關系時，首先應設計并建立一個好的合作機制來約束和監(jiān)督買賣雙方的行為，獎勵符合雙方利益的積極合作行為，懲罰損害對方利益的隱瞞行為，使違約損失盡量變大，保證雙方都能走到積極合作的軌道上來。

②加快采購的周轉率，推行準時（JIT）采購策略

③實行多個項目的聯合采購

供應鏈管理的思想可以應用于單個項目，而如果其應用在多個項目之中，則更能體現供應鏈管理思想潛在的價值。

房地產企業(yè)工程項目供應鏈管理在國內還是一個比較新的概念，理論和研究方法還不是很成熟。本文僅僅提出了采購管理的大概方法和相關措施，并沒有對相關的手段和步驟進行深入的研究，可以說這只是對供應鏈環(huán)境下的工程項目采購管理的初步探討。需要在實踐中進一步修正和完善。

參考文獻：

第4篇：房地產供應商管理范文

    關鍵詞:供應鏈成本;房地產開發(fā)公司;成本控制

    當前,無論從宏觀經濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業(yè)已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

    一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本

    (一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發(fā)、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發(fā)現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發(fā)點和實質。

    (二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業(yè)實務中,房地產開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發(fā)間接費用。房地產企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。

    在供應鏈思想下,房地產企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務鏈條中則以供應鏈成本的形態(tài)存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態(tài)取決于具體房地產開發(fā)企業(yè)供應鏈的具體結構。

    二、X房地產開發(fā)公司成本控制存在的問題

    (一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。

    (二)設計環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司在設計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:

    1、設計人員由于專業(yè)素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續(xù)設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

    2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。

    (三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續(xù)進展緩慢,從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

    (四)施工、材料設備采購環(huán)節(jié)

    1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。

    2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。

    3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。

    (五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:

    1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。

    2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

    (六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費,物業(yè)與開發(fā)商扯皮現象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

    三、X房地產開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建

    (一)X房地產開發(fā)公司供應鏈結構。X房地產開發(fā)公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發(fā)公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發(fā)公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規(guī)劃設計費等;開發(fā)商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內維修費用等。

    (二)X房地產開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產品與服務。

    1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經分析,X房地產開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

    (1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。

    (2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。

    (3)規(guī)避土地閑置費的繳納。

    2、設計環(huán)節(jié)成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:

    (1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。

    (2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優(yōu)方案。

    (3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

    (4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。

    (5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。

    (6)推行產品標準化,以此減少開發(fā)新產品的研發(fā)等投入成本。

    3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。

    4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發(fā)公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。

    5、施工、材料設備采購環(huán)節(jié)成本控制

    (1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。

    (2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發(fā)生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。

    (3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性?，F場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。

    (4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊自行承擔,從施工作業(yè)隊結算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。

    (5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。

    6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

    (1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

    (2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。

    7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

第5篇：房地產供應商管理范文

關鍵詞：房地產經濟；可持續(xù)發(fā)展；宏觀經濟

國民經濟增長貢獻率與人民生活居住社會功能的滿足是房地產行業(yè)的重要體現。對我國房地產的發(fā)展前景起到決定作用的因素為城市化運動與消費升級，從房地產行業(yè)發(fā)展角度來看，土地成本的長期剛性上升、房價上漲的趨緩及多種政策的改變等是導致房地產經濟發(fā)展不穩(wěn)定的直接因素，這種情況下，房地產企業(yè)面臨著產品同質化、利潤降低及競爭壓力大等問題。為促進房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展，在土地、融資及購房按揭利率等方面國家必須對房地產行業(yè)進行宏觀調控政策的制約，轉變傳統(tǒng)管理模式，為房地產經濟的發(fā)展提供可靠的保障。

一、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的概況

房地產經濟是指以房地產為對象，即圍繞房地產的生產、分配、交換和消費所發(fā)生的人與人之間的經濟關系，是房地產經濟關系與房地產生產力的有機結合。換言之，房地產經濟是房地產的生產、流通和消費過程中所發(fā)生的各N經濟活動及其條件的總稱。

隨著人類對世界環(huán)境與發(fā)展問題的深入分析與研究，作為一種新型發(fā)展觀，可持續(xù)發(fā)展在上個世紀八十年代被提出，其概念為既滿足當代人需要，又不損害后代人滿足需要的能力的發(fā)展。從提出可持續(xù)發(fā)展概念到實際運行，都得到了廣泛的觀眾。在不斷深入研究可持續(xù)發(fā)展的基礎上，也逐步完善了我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展理論體系。

作為國民經濟的基礎性、先導性及支柱性行業(yè)，房地產行業(yè)與國民經濟增長具有至關重要的作用，并影響著社會的穩(wěn)定。房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展，必須對當代人房地產發(fā)展中的需求進行滿足，更要對土地資源進行合理利用，并保護生態(tài)環(huán)境，將發(fā)展空間提供給后代人，實現社會主義市場經濟的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產經濟發(fā)展的弊端

1.資源的浪費

據不完全統(tǒng)計，目前，我國房地產行業(yè)仍然不是節(jié)約型發(fā)展，資源消耗量仍然很大，有效利用率仍然很低，大面積森林資源浪費的現狀仍不容樂觀。雖然，我國是資源大國，各種資源相對豐富，但人均資源占有量仍處于世界較低行列之中。我國房地產行業(yè)的發(fā)展存在這樣的弊端，顯然是不合理的，這嚴重影響了我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，當下的我們必須重視資源的節(jié)約，必須將其作為房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的首要問題。

2.環(huán)境的破壞

在房地產經濟高速發(fā)展的今天，必須引起我們高度注意的是環(huán)境的保護。然而，當前我國房地產經濟的發(fā)展卻忽視生態(tài)環(huán)境的存在，某些房地產開發(fā)商只為追求經濟效益的最大化，而致使生態(tài)環(huán)境遭到破壞；只追求建筑面積的擴大，而致使房子的舒適度極其低下。這種發(fā)展模式不僅造成房地產行業(yè)的畸形發(fā)展，更重要的是對生態(tài)環(huán)境造成了惡劣的影響。這嚴重阻礙了我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，必須在維護好環(huán)境的基礎上發(fā)展房地產經濟。

3.房地產供需關系問題

隨著經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)更是維持著高速的發(fā)展，這就導致了房產供需關系的失衡。一是由于人們對生活條件的要求更高，使得房地產開發(fā)商盲目地追求數量的增多，而不注意在某一區(qū)域是否有如此大的需求，導致某些房子根本售不出去。換個角度來說，這是浪費了現有的資源；二是在只追求數量的同時，忽視房地產的質量，導致多處建筑根本不符合國家建筑規(guī)定而棄置，從而造成了人力、物力及財力的浪費。

三、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略及對策

1.與資源環(huán)境相協(xié)調

目前，我國房地產行業(yè)發(fā)展所存在的最大弊端是資源的浪費。因此，在發(fā)展房地產經濟時，必須堅持“杜絕浪費、提高利用率、有效充分”的方針。建筑取材時，首先應該對整個建筑過程中所需材料做整體上的規(guī)劃和評估，切實做到“用多少，取多少”；其次，應量材而用，切勿盲目取材，等真正實施時才發(fā)現材料的不規(guī)格。土地的利用也是房地產經濟發(fā)展需要著重考慮的問題，房地產施工的時候，應嚴格測量建筑之間的間距，并結合當地地理及地形特征，對建筑做好整體規(guī)劃，以便使土地能夠充分的利用。

2.與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調

在房地產開發(fā)及施工時，對周圍生態(tài)環(huán)境的保護，也是城市建設的重要部分。因為環(huán)境因素更是實現可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要因素，所以，在發(fā)展房地產經濟的同時，要充分考慮生態(tài)環(huán)境因素。首先，在房地產開發(fā)之前，應該進行全面規(guī)劃，對當地生態(tài)環(huán)境做好充分調查，務必做到房地產經濟建設與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調，使建筑能與周圍生態(tài)環(huán)境緊密相連，為人們營造一個良好的居住環(huán)境。然后，要為居民營造一個良好的社區(qū)環(huán)境，這就要求我們秉承“建設花園小區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮當地的人文特點，努力做到房地產建設與社區(qū)建設的統(tǒng)一。

3.掌握市場供求關系

市場供求關系決定著商品生產量的多少，房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展，更要遵循這一規(guī)律。因此，在發(fā)展房地產經濟時，要做好市場調查，掌握市場供求關系，做到需求有多少，供應就有多少。只有這樣才能保證房地產的開發(fā)與銷售能夠同時并進，才能不致房地產的浪費，才能使房地產經濟在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的旗幟下，更好更穩(wěn)定的發(fā)展。

4.加大科技的投入

科學技術是先進的生產力，經濟的發(fā)展需要科技的投入，需要科技的創(chuàng)新，同樣，房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展更需要科技創(chuàng)新?？萍歼M步是經濟發(fā)展的基礎，科技的進步靠人才，因此，要大力培養(yǎng)房地產行業(yè)的專業(yè)人才，加大對先進科學技術的引進與改造。使高精尖的技術充分用到房地產行業(yè)中去，真正實現房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

5.住宅標準化

目前房地產行業(yè)正向品牌及模式競爭階段不斷邁進，大型地產公司逐步確立品牌和產品戰(zhàn)略，標準化設計與工業(yè)化生產需求相適應，可以對設計、采購及施工成本進行有效降低，并對效率進行有效提升，同時對開發(fā)周期的減少十分有利。標準建立是確保品質的最好方式。設計流程標準、設計成果標準及產品開發(fā)等系列規(guī)范文件的完善，可以為住宅產品的優(yōu)化提供可靠的保障。

為提高房地產項目的整體質量，應確保在各個環(huán)節(jié)中都具有高品質，如規(guī)劃、設計及施工等階段，房地產公司應優(yōu)化重組房地產開發(fā)流程，進行評估標準的制定，為工程管理能力的提升提供可靠的保障。與此同時，應對成本控制模式加以完善，如進行成本管理中心的設立，將目標成本管理理念引入，對房地產開發(fā)投資成本進行有效管理。為提升房地產經濟的增長速度，在成本控制中，應進行統(tǒng)一采購模式的建立，將戰(zhàn)略供應商概念引入采購模式，以此對其成本進行有效降低，并實現房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。

四、結束語

房地產經濟關乎國計民生，更是我國國民經濟發(fā)展的巨大推動力，因此，房地產經濟能否可持續(xù)發(fā)展就顯得至關重要了。發(fā)展房地產經濟，不能僅看眼前的利益，而應該放眼未來，既滿足當下人們日益增長的需求，促進國民經濟的發(fā)展，又不損害子孫后代的利益，讓他們營造良好的居住及資源環(huán)境。由此，房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展則顯得尤為重要。

參考文獻：

[1]鄧鐵玲.淺析房地產經濟發(fā)展趨勢[J].民營科技.2016（01）.

[2]李國輝.低碳經濟背景下房地產經濟管理的創(chuàng)新發(fā)展[J].中外企業(yè)家.2016（36）.

第6篇：房地產供應商管理范文

一、本輪房價上漲的因素分析

（一）需求因素

1.城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是推動住房需求的最主要的剛需。我國2015年底的城鎮(zhèn)化率只有56.1%，如果按照發(fā)達國家70%以上的城鎮(zhèn)化率，我們還有近3億人入城空間，國家目前在推動1億人入城，這些需求是剛性需求。中國新型城鎮(zhèn)化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態(tài)勢。

2.產業(yè)和就業(yè)。為什么本輪房價上漲只存在于一線城市和部分二線城市，而不是所有城市都上漲呢？因為這些城市當前的產業(yè)發(fā)展較好，未來的發(fā)展?jié)摿σ脖容^大，就業(yè)更為充分。人口流入具有持續(xù)性，必須具有充分的就業(yè)條件，所以即使有些三、四線城市給予購房者很多優(yōu)惠政策，甚至是現金補貼，都難以吸引流動人口購房，其主要原因就是就業(yè)，因為這是關系到其未來可持續(xù)發(fā)展的問題。購房后，需要工作支付月供和維持日常生活，必然需要良好的產業(yè)發(fā)展去支撐。正如收入水平并不高的鄭州房價不斷上升，與富士康投資鄭州，增加大量的就業(yè)人口不無關系。

3.國家戰(zhàn)略。本輪房價上漲還有一個值得注意的區(qū)域特點，就是上漲幅度較大的城市都是處于國家?guī)状髤^(qū)域戰(zhàn)略重點地區(qū)。除了傳統(tǒng)的長三角和珠三角區(qū)域經濟活力地區(qū)外，中央新一屆政府上臺以后，提出京津冀一體化、長江經濟帶等戰(zhàn)略，導致環(huán)北京周邊的城市群地帶及南京、合肥等地房價的快速上漲。這些戰(zhàn)略決定了未來會圍繞這些區(qū)域發(fā)展大型的城市群，這些地區(qū)的基礎設施會更加完善，產業(yè)發(fā)展?jié)摿容^大。

4.人口的回流。很多早期外出打工的農民工，目前到了需要考慮定居的時候，這一因素在今年房價上升過程當中比較明顯。一、二線城市由于戶籍和升學等影響，終究讓其缺乏歸屬感。同時，其對一二線的房價也是望塵莫及，因此，他們中很大一部分人考慮到回流，而回流購房的選擇受經濟條件約束，經濟條件最好的一部分往往回流到一省城市公共基礎設施最好、教育文化醫(yī)療資源聚集最好、公共服務最完善的省會，當然其房價也往往是一省最高的；經濟條件差點的基本就回流到地級市；再差點的就回流到縣城或者鎮(zhèn)里面。所以，這種人口的回流基本呈現以地域劃分財富等級的現象。中部地區(qū)收入水平并不高的合肥和鄭州的房價之所以漲得很厲害，其中很重要的因素就是這兩個省都是前期人口流出大省，當前屬于人口回流比較嚴重的階段。

5.交通。有篇網傳比較廣泛的文章《中長期鐵路網規(guī)劃國家告訴你：買房關注這19個城市！》，把中國的鐵路中長期規(guī)劃跟房地產未來的升值潛力聯系起來，從鐵路交通的角度分析房地產市場的發(fā)展，也提到了胡煥庸線，談到有些城市隨著高鐵線路的規(guī)劃交通優(yōu)勢可能在衰落，有些城市交通優(yōu)勢在崛起，原因就在于中長期鐵路網規(guī)劃讓有些城市交通變得更加便捷，對產業(yè)和人口的吸引力當然就更大，房價自然上漲。

6.其他需求因素?，F在的年輕人更看重城市的市容市貌和生活環(huán)境，所以類似合肥的濱湖新區(qū)這樣的區(qū)域房地產發(fā)展就會非常迅速。另外，在當前社會資源配置不均衡和社會保障沒有達到均等化之前，大城市的社會服務和公共保障相對更好，房地產市場需求也就更為旺盛。

（二）供給因素

強勁的需求是推動房價上升的必要條件，但不是充分條件，因為如果供給能跟上強勁的需求，房價就不會上升太快，顯然住房供給方面也存在一定問題。

1.政府壟斷下的熱點城市土地供給不足導致住房供給不足。根據一組最新數據，一些熱點城市住房需求增加的同時，供給卻在收縮。2016年1-8月，100個大中城市土地供應面積同比減少10%，在部分一、二線城市下降更多，普遍滯后于全年供地計劃。統(tǒng)計數據也顯示，近6年我國的土地供應增速是下滑的。從另一個側面看，過去5年，山城重慶市的土地供應量比上海和北京高出4-6倍，這也就不難理解重慶房價為何被老百姓稱為良心房價了。因此，房價的上漲很大程度是住房供給側存在嚴重的問題。而原因是土地是地方政府的財源，某些地方政府為了獲取更多的土地收入，讓有限土地賣出更好價錢，打著耕地紅線的幌子，采取擠牙膏式的供給方式，不積極創(chuàng)新改革，增加土地供給。

2.土地供給方式存在問題。土地招拍掛制度本身沒有問題，透明性高，高價者得，很有市場效率。但是，當土地的供給非常有限時，這種競價方式就只能讓開發(fā)商為了爭取有限的開發(fā)資源，從源頭推升房價了，以致地王頻現。如果土地供o很充分，這種競價模式也就不會過于抬高地價。也就是說，在土地供給有限的情況下，這種供給方式推升了房價。

3.保障房措施不力。開始建立住房制度時，我國要求占城鎮(zhèn)人口中的70%的中低收入階層由經濟適用住房滿足，占人口10%的最收入階層由政府的廉租住房滿足，剩下的20%的富有階層用商品住房滿足。但現實卻演變成全國主要城市的房地產市場供應機制主要都表現為商品房單軌供應，即基本均由市場主體供應商品房，而經濟適用房等政府主導的保障利性供給基本形同虛設，甚至造成了巨大的權力尋租空間。有限的保障房，前期由于制度的不完善并未分配給真正需要的人，后期很多保障房又建在很偏遠的地方，交通不方便，導致很多中小城市的保障房建成后沒人去申請。

4.預期因素。造成本輪房價上升的重要因素還與人們預期的改變和政策的寬松關系較大。去庫存成為國家任務，改善了市場預期，各地政府隨之響應中央，紛紛從信貸、稅收和財政等方面采取寬松的政策。這種沒有嚴格區(qū)域差異的寬松政策導致供不應求地區(qū)的房價上升很快。

5.貨幣因素。當貨幣大量超發(fā)、實體經濟又不景氣時，具有投資功能的房地產能吸引大量資金的進入。但本輪房價上升并非由于信貸總量的大幅放松。數據顯示，自2015年下半年M2的同比增速是在下降的，但是房價卻在上升，因此本輪房價上升是貨幣流向出了問題。因為實體經濟普遍疲軟，導致貨幣紛紛流向房地產市場，所以才有了7月份100%的新增貸款都流向房地產的特殊現象，這是房價上升非常重要的一個原因。

6.房地產市場秩序的不規(guī)范。房地產商、中介和媒體成為本輪房價的推波助瀾者。市場火爆的背后，既有部分房地產商通過各種非法手段，人為制造出火爆現象加劇購房者恐慌心理；也有中介的推波助瀾，中介的影響主要體現在二手房交易市場，這對于很多已經開始步入存量房時代的一二線城市房價影響較大，因為中介促成高總價成交直接關系其業(yè)務提成的高低；還有部分媒體從I者也在自覺或者不自覺地成為房價的推手，很多媒體從業(yè)者由于缺乏專業(yè)素養(yǎng)或者為了博眼球，在房價上升或者下降階段往往過分夸大上升或者下降的報道，造成一定的市場恐慌。

二、房價調控的重慶經驗借鑒

我國的房地產市場調控目前還不夠成熟，主要是完善的市場調控體系還沒有形成，調控的主要目標還只是盯住房價，所以導致房地產市場調控的行政手段使用頻繁。重慶市在過去兩年中GDP增速連續(xù)保持全國第一，但在過去的6年里重慶的房價卻始終穩(wěn)定在6000-7000元/平方米，在本輪房價上升中，重慶的房地產市場可謂是中國房地產泥石流中的一股清泉。因此，總結借鑒重慶經驗就顯得尤為必要。

一是學習重慶土地供給的創(chuàng)新。重慶實行土地地票制度，將農民進城后的宅基地復墾指標帶入城里置換，這樣無異于打通了城鄉(xiāng)土地不能互相流通的障礙，同時也符合以人為本的理念，因為人走到哪里，就應該在哪里給予人生存空間的需求。2006年重慶為了滿足城市建設日益增長的土地需求，創(chuàng)造性地以“地票制度”打通傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元土地分割現狀，此后的10年間，重慶每年供地面積始終是京滬的2-3倍。來自國家統(tǒng)計局的數據顯示，2014年重慶供地1864.59萬平方米，京滬深分別是580.76萬平方米、313.18萬平方米、105.73萬平方米，也就是說，2014年重慶供地面積是京滬深的3倍、6倍、18倍以上。

二是學習重慶市政府的賣地模式。把生地通過政府開發(fā)出成熟地后賣給房地產開發(fā)商，杜絕了房地產開發(fā)商在土地當中賺取巨額的差價，杜絕了很多開發(fā)商根本就不是開發(fā)房子，而是買地等著升值，以致土地供給了，房子供給不上。從2002年起，重慶市就建立了土地整治儲備中心，對全市土地市場進行宏觀調控。通過推行土地儲備體系，重慶市將土地一級市場的經營權上收，并通過政府特許經營的方式，由重慶市地產集團等經營。這其實就控制了土地的“入口”與“出口”，在征收土地后，土地儲備公司投入資金進行拆遷安置或置換搬遷，并投入資金搞土地整治，完成“七通一平”后，將可以直接使用的“熟地”移交給當地土地出讓中心掛牌。

三是學習重慶市的保障房建設。真正讓低收入人群有房可租，有房可住。重慶創(chuàng)造性地提出了雙軌房地產供應機制，即由市場行為主導中高端房地產市場的商品房供應，同時還在房產稅試點、契稅政策、貸款政策等方面對高端大戶型、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經濟性遏制作用，控制高端供應的比例和消費。低端保障性住房主要由重慶市政府主導的公租房系統(tǒng)供應，即建設規(guī)?；墓夥?，讓新晉市民、貧困市民、應屆畢業(yè)生、產業(yè)工人等有一個政府福利性的租賃房，在租約滿5年后可申請購買該公租房，同時嚴格規(guī)定公租房不可上市交易，如購買人要賣出，只能原價出讓給政府公租房管理局。在過去的十年里，重慶總計興建約4000萬平方米公租房，為數十萬市民提供了福利性住房。

第7篇：房地產供應商管理范文

關鍵詞：企業(yè)項目；采購管理；問題優(yōu)化策略

項目采購管理是企業(yè)管理的一個重要組成部分，對于企業(yè)的成本控制和經濟效益的提高有積極作用。隨著市場經濟的發(fā)展，企業(yè)項目也越來越多，項目采購任務也變得繁重起來。企業(yè)的項目采購既影響企業(yè)項目的順利完成，也影響企業(yè)的財務管理和成本控制。如何在現有的制度下，針對項目采購中存在的問題找到優(yōu)化策略是我們需要分析和研究的問題。

一、企業(yè)項目采購管理中存在的問題

企業(yè)項目一般資金投入大，具體任務多，需要采購很多物資材料、技術設備和相關的服務。由于采購金額大、涉及的事項多，所以往往會出現一些問題。

（一）采購審批問題

企業(yè)的各種層次和類型的項目一般需要公司高級管理部門或者上級公司審批。企業(yè)高管或上級公司對采購的某些環(huán)節(jié)非常重視，比如采購計劃、采購的實施結果等。此外，每次完整的采購都不是某一個單一部門的事，而是多個部門的事。采購人員既要和需求部門打交道，還要和財務部門進行溝通，各個有關部門是否認可采購環(huán)節(jié)是采購部門需要關注的問題。只有采購過程得到各個部門的認可，企業(yè)采購過程的公開性才能得到增強。但它也有一定的弊端，它使采購內部審批的環(huán)節(jié)有所增加，使審批程序變得復雜。特別是領導要對每個審批環(huán)節(jié)進行檢查并簽字，如果領導事務繁忙或者出差，那審批文件就不能及時完成簽署，可能耽擱采購的進度和效率，使采購的時間延長。企業(yè)開展的每個項目都有一定的時間期限，如果采購的商品或服務類型比較多，采購的審批程序要比較麻煩，那么就會對采購的進度乃至整個工程項目的進度產生影響。所以，提高采購效率，必須精簡采購審批流程。

（二）采購方案問題

企業(yè)采購種類多樣，專業(yè)領域涉及廣泛，既有有形商品，也有無形的服務。此外，有些采購工作時間跨度較大。雖然公司對采購方案有一定的安排，但各部門要細化這個方案。采購職能由各個部門單獨行使，沒有統(tǒng)一的采購組織，使得采購人員的素質也有一定的差異，因此需要以物質特征和市場供求關系采取不同的策略。（三）供應商管理問題有些企業(yè)沒有建立供應商數據庫，也有些企業(yè)數據庫不完善，資料不全。這往往導致供應商還需要較多的時間去尋找，使采購效率降低。如果在采購合作之前，不能仔細地考察供應商，會對后期的合作造成消極影響。在每次與供應商合作之后，如果不按時評價，就會對下次的合作造成不利影響。如果不能有效選擇供應商，那企業(yè)的采購成本會有所增加。有些企業(yè)投標選型部門與最終落實采購方案的采購部門的供應商數據庫不通用，也會造成一定困擾。

二、企業(yè)項目采購管理的優(yōu)化策略

（一）調整規(guī)范企業(yè)采購管理組織和流程

一個科學規(guī)范的企業(yè)采購管理組織應該符合目標統(tǒng)一、權責分明、高效精簡的要求。首先，企業(yè)董事會或者上級公司應該放權給采購部門。董事會要明確自身的職責和權利，放權給采購部門，使采購部門的積極性得到調動。上級公司應該對子公司的采購方案進行審核評估。如果總公司同意公司的采購計劃，那采購的實施就應該由公司自主進行。總公司可以對下屬公司的采購行為進行實時監(jiān)控。監(jiān)控的措施有兩個。第一，可以讓紀檢部門監(jiān)督采購過程；第二，總公司可以監(jiān)控采購的關鍵節(jié)點或者金額較大的商品和服務。對于不重要的環(huán)節(jié)，可以由子公司獨立開展。開展這種管理和監(jiān)督，既有利于總公司監(jiān)督權利的行使，也有利于保證子公司的采購自，使公司的采購得以順利有序地進行。其次，要明確各部門的采購職責。企業(yè)的每個職能部門一般都是相對獨立的，所以每個部門都有采購的權力。企業(yè)的物資裝備部對有關的機器設備等物資的采購負責，工程控制部對工程和項目設計方面的采購負責，而其他一些部門也對其工作權限內的物資擁有采購權。這樣的制度安排會使得采購工作發(fā)生交叉，導致重復采購，不僅造成企業(yè)資金的浪費，而且容易使項目的進度受到影響。有效解決這個問題，企業(yè)可以設立一個集中的采購部門，由它來統(tǒng)一采購企業(yè)所需的所有物資和服務。統(tǒng)一集中采購的優(yōu)勢在于能夠有效地整合各部門的職能，明確采購工作任務，使專業(yè)隊伍和優(yōu)勢資源得到集中。統(tǒng)一后的采購部門在各個采購部中設專業(yè)組，使它們具體行使采購的權力。企業(yè)需要采購時，只有采購組才能完成采購任務，制定采購計劃、招標、詢價比選和談判簽約等配套工作也由采購小組進行。各個職能部門有什么采購需求可以向采購部門提出，由采購部門來負責具體的工作，其他部門要積極與采購部門搞好溝通和配合。這樣，每個部門各司其職而又相互合作，使采購工作能順利開展。最后，對采購的流程進行優(yōu)化。很多公司現有的采購流程涉及的人員和部門多，手續(xù)繁瑣，效率不高。信息技術的發(fā)展改變了傳統(tǒng)的審批管理，很多工程項目開始使用信息管理系統(tǒng)，比如ERP系統(tǒng)。ERP系統(tǒng)的應用基礎是模塊的應用程序，它使很多智能部門的活動得到集中，不管是產品計劃、采購零件，還是庫控制存、分銷產品以及訂單跟蹤。總之，采購人員可以利用ERP系統(tǒng)完成整個采購過程。

（二）科學制定采購計劃和策略

保證項目順利推進的一個重要措施就是制定采購計劃和策略。它可以對項目所需的商品和服務的數量和質量進行預估，保證這些資源的有效及時供應，避免出現資源不足而耽誤項目推進的情況。另一方面，制定采購計劃對于資金利用率的大幅提高也十分有利。只有使采購計劃能匹配項目的進度，才能合理使用材料，防止出現過度采購造成的物資積壓，形成資產的損失。另外，要想合理控制采購的成本也需要制定采購計劃。采購計劃的制定，可以給采購部門一個事先準備的時間，有利于對采購方式和采購時機進行合理選擇，有利于對采購成本進行有效的控制。在采購策略方面，可以根據采購內容的不同，分為物資類相關采購策略、技術服務類相關采購策略和工程類相關采購策略。以項目工程的承包情況為依據，可以將物資采購分為業(yè)主采購和分包商采購兩種。其中，業(yè)主采購的策略有集中采購、協(xié)議框架采購和固定量打包采購三種。集中采購適用于大宗物資，其目的是使工作界面削減，使采購成本得以下降，統(tǒng)一材料選型和裝置設備的統(tǒng)一性，其優(yōu)勢是能夠有效管控采購的質量，能夠對設備的通用和維護產生有利影響，使庫存成本下降。協(xié)議框架采購適用于數量未知商品的采購，其方式是框架協(xié)議。協(xié)議的內容要詳細周到，對物資種類、交貨方式、計費方式和協(xié)議終止條件作出明確具體的規(guī)定。承包商如果實際履行了業(yè)務的責任，那么應該享有同樣的權利。固定量打包采購適用于業(yè)主自購且數量確定的商品，采購的方式是訂立固定總價合同。技術服務類采購一般要由業(yè)務進行公開招標，然后詢價比較，最后擇優(yōu)確定最終的合作企業(yè)。工程類物資的采購要堅持工藝相關性和區(qū)域相關性兩個原則。

（三）調整供應商管理制度

項目所需的設備、材料和服務等各種資源都依靠供應商來提供，因此有必要做好對供應商的管理。調整供應商管理制度，應該以市場調研為基礎，充分調查掌握各個供應商的基本情況，使供應商數據庫得以建立。其次，企業(yè)還應該對數據庫中的供應商進行定期的評價和考核。同時，由各需要與供應商接觸的部門共同來建立和完善供應商數據庫，做到信息實時共享，提高對供應商的整體把控。

作者:趙謹 單位:江蘇智運科技發(fā)展有限公司

參考文獻：

[1]應鶯.基于房地產供應鏈的戰(zhàn)略采購研究[J].科技信息(學術研究),2008(24).

[2]鄧永國.企業(yè)物資采購風險研究[J].中國物流與采購,2008(12).

第8篇：房地產供應商管理范文

看中了這點，“快、準、狠”地搶下了這塊“蛋糕”。然而，她想做的還不僅限于此。

當中瑞財富累計交易額突破35億，張巍薇只是很平靜地說了一句：“一切都在計劃之中。 ”2015年年初，中瑞財富就定下了在一年內交易額達到35億～40億的目標，現在看來，這個目標已經實現了，而且有望繼續(xù)攀升。 中瑞財富是做啥的？官方給出的答案是“國內首家大宗商品互聯網供應鏈金融平臺”。簡單來說，中瑞財富先找到煤炭、油氣、鋼鐵等多條大宗商品供應鏈中的核心企業(yè)，再從這些企業(yè)上游的眾多供應商中，選擇有持續(xù)用款需求的優(yōu)質供應商，為其提供融資服務。

機會來了

作為中瑞財富的CEO，張巍薇曾在本土最大咨詢公司和君咨詢從事咨詢師工作多年。是厭惡了兩點一線的平靜生活，決定出來闖一闖？她搖了搖頭：“多年咨詢師工作，我也進入到一個瓶頸期，最高點在哪兒確實不清楚，于是選擇企業(yè)落地。 ”作為張巍薇多年客戶的中瑞控股，成為她的首選。 2013年，互聯網金融發(fā)展得風生水起，市場空間有限，要想從中分一杯羹，如何切入才能保證今后不被同質化？憑借對中瑞控股多年的了解，張巍薇認為可將目標瞄準大宗商品供應鏈金融，于是，中瑞財富應勢而生。談到這次創(chuàng)業(yè)經歷，張巍薇坦言：“相比那些白手起家的創(chuàng)業(yè)者，我是幸運的，有平臺，有資金支持，解決了創(chuàng)業(yè)初期的后顧之憂。” 供應鏈 P2B的魅力 從成立之初，中瑞財富就將自己的發(fā)展模式定位于供應鏈金融P2B，這與P2P有何不同？張巍薇告訴記者，P2P借款是給個人，主要分為個人信用貸款、房屋抵押貸款和車貸等。由于目前個人征信體系尚未健全，借款給個人的模式尚存在一定的風險及不可控因素。 P2B則是在真實的貿易背景下進行的融資借款，個人投資者可以把錢出借給資質優(yōu)良的企業(yè)?！肮溄鹑赑2B通常圍繞一個具有極高信用的核心企業(yè)，將核心企業(yè)的信用注入到整個鏈條里邊，使得中小微企業(yè)的信用水平也可以提升，進而獲得融資服務。這些都是圍繞供應鏈進行，因此保理期不會超過12個月，一般為1～3個月。 ”張巍薇強調，傳統(tǒng)信貸大都是針對企業(yè)主體信用評價放款，但供應鏈金融則是通過核心企業(yè)提升中小微企業(yè)信用再放款。 近期大宗市場走向低迷，這是否會對中瑞財富產生影響？張巍薇給出了否定的答案?！爸灰扬L控做好，行情的波動對于投融資平臺的業(yè)務影響是非常小的。 ” 以煤炭供應鏈為例，其實最重要的核心不在于煤炭貿易商，而是電廠。經核心企業(yè)信用擔保的貿易商將煤直接賣給電廠，電廠成為回款的最終來源，整個鏈條相對比較穩(wěn)定。據張巍薇透露，中瑞財富選擇的都是國有五大電廠及上市公司全資子公司，以使資金能夠得到有效保障。說到底，P2B模式在風控上的優(yōu)勢更為明顯，因為可放款的貿易商在核心企業(yè)那兒已經歷過一次大篩選了。 值得注意的是，除了深耕大宗商品供應鏈市場，中瑞財富目前也在嘗試尋找其他產業(yè)鏈上的金融機會。例如做房地產供應鏈金融，可選擇一百強的開發(fā)商，向它的上游供應商提供金融服務，又或者工程建設的一些保理類服務等等。 資產端得跟上！ 在互聯網金融領域，得資產者得天下。對于資產端的獲取，張巍薇顯得十分謹慎。“在資產端的布局上，我們不求多，不求全，更不求大。進入一個行業(yè)前務必要有充分的了解，更重要的是聯合核心企業(yè)一起來做這件事。 ”

張巍薇所說的核心企業(yè)，指的是它們要不可以做資產，要不就是在風險管理上十分專業(yè)。2015年9月，中瑞財富正式引入A股首家煤炭供應鏈上市公司瑞茂通為股東。當眾多互聯網金融平臺都在發(fā)愁如何解決資產端難題之際，瑞茂通的加入無疑給中瑞財富帶來了強有力的資產端支持。

有人說，相對于資產端的優(yōu)勢，中瑞財富對用戶的獲取沒有跟上節(jié)奏。張巍薇不以為然，“為了獲取用戶，有的平臺砸下多于我們幾倍的錢。但用戶來了，這些平臺的資產端真的跟得上嗎？這種發(fā)展模式是不健康的，踏實做資產的人都知道，資產端的獲取絕對不是像獲取用戶那么簡單，獲得一個用戶可以用錢解決，資產端卻不是。 ”張巍薇強調，既然錢不能解決這個問題，就必須遵循平臺自身的發(fā)展邏輯和速度。 直擊熱點

《投資與理財》：近期P2P平臺跑路事件頻發(fā)，在此背景下，投資人如何才能避免“踩雷”？

張巍薇：在這個特殊的時間點，建議投資策略還是要以穩(wěn)健為主。一方面是盡量減少投資額，另一方面就是盡可能地分散投資。如果做到這兩點，即使出現損失，也不會對自己的資產造成太大影響。投資人在選擇平臺時，可以關注下股東背景、平臺發(fā)展過程、項目情況等信息，那種發(fā)展過快，而且又看不懂資產狀況的平臺，一定要謹慎進入。

第9篇：房地產供應商管理范文

1.1人力資源隊伍建設滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平

目前，我國有相當數量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結構、知識結構等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現象之一。房地產開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位?！段飿I(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數并不多，具備高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

1.2業(yè)主的物業(yè)知識缺乏

一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物業(yè)管理收費難是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆

《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務之一是按時交納物業(yè)服務費用。在物業(yè)管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。

1.4物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場競爭力

據資料顯示，1997年底我國約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，至2003年底達2萬余家，增長速度極快。建設部2003年頒布的一級資質物業(yè)管理企業(yè)只有78家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數量較多，但市場份額普遍較小，經營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的“入侵”。

1.5物業(yè)管理法制建設仍需進一步完善

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國務院出臺了《物業(yè)管理條例》，相關部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權、強迫業(yè)主接受有資質（甚至沒有資質）的物業(yè)管理公司管理模式，據中國人民大學國家社科基金項目“社區(qū)管理”課題組對北京70個居民小區(qū)的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區(qū)占22.8%，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重糾紛的小區(qū)占80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占34.2%，產生肢體沖突與暴力沖突的占37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵占的占60%，這充分說明現有管理模式存在著弊端。

1.6地區(qū)間發(fā)展不平衡

從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方地區(qū)、經濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經濟不發(fā)達地區(qū)、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設部公布全國第一批40家物業(yè)管理資質一級企業(yè)中深圳占了18家；全市有146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的1/7.據不完全統(tǒng)計，2002年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經濟發(fā)達城市已達50%以上，這說明，經濟發(fā)達地區(qū)與經濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。

2.解決物業(yè)管理所存在問題的對策

2.1走專業(yè)化發(fā)展之路

物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結果。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水準。全國70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才培訓力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務專業(yè)化、競爭市場化的道路。

2.2走法制化發(fā)展之路

實際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置權力，不應該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進行物業(yè)管理。為此，要完善不動產登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自主治理的活動，物業(yè)管理權是業(yè)主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務。

2.3走集團化發(fā)展之路

在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有80%的物業(yè)管理企業(yè)經營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻。另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現強強聯合，形成物業(yè)管理集團。

2.4走品牌化發(fā)展之路

品牌是產品或企業(yè)區(qū)別于其他產品或企業(yè)的標志，對企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應當根據不同的目標客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質，結合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。

2.5走智能化發(fā)展之路

隨著人們生活水平的提高，現代科技的發(fā)展，房地產供應商在提品時已經越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應適應時代的發(fā)展要求，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務質量，同時，可以推廣一些先進的管理方法。

2.6走“以人為本”的發(fā)展之路

物業(yè)管理的服務對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導“以人為本”的科學發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質服務。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務的人性化理念，將物業(yè)管理服務超越單純的維修與維護，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。

物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經濟增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻。同時，也應該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。據上海市價格舉報投訴中心的資料顯示，物業(yè)管理的投訴共有3526件，占整個投訴總量的14.6%，成為2003年市民投訴的七大熱門行業(yè)之首。因而，研究現階段我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點問題。