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第1篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；造價；控制與管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言：房地產(chǎn)項目工程造價控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制,是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的重要組成部分。也就是說在項目投資決策階段、設(shè)計階段和建設(shè)實施階段,把所開發(fā)項目的投資控制在批準的投資限額以內(nèi),隨時發(fā)現(xiàn)并糾正偏差,力求在開發(fā)過程中合理使用人力、財力、物力,以獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

1 加強房地產(chǎn)項目工程設(shè)計環(huán)節(jié)的控制與管理

項目投資控制的關(guān)鍵是對施工前的投資決策和設(shè)計階段進行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計，設(shè)計階段特別是初步設(shè)計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來，我國普遍忽視房地產(chǎn)項工程項目前期階段的造價控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉(zhuǎn)到前期階段上來，尤其應(yīng)抓住設(shè)計這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。房地產(chǎn)項目工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設(shè)全過程的控制，就是在投資決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)項目發(fā)包階段和建設(shè)實施階段，把建設(shè)工程造價控制在批準的造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在各個建設(shè)項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中，必須重點突出。影響建設(shè)項目投資的主要階段是設(shè)計階段，設(shè)計階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計確定了工程造價，預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此，建設(shè)單位的設(shè)計階段是工程造價控制的重點部分，這是對項目投資有效控制的關(guān)鍵。有良好的經(jīng)濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產(chǎn)項目工程設(shè)計方案評價的主要標準。有如下幾點內(nèi)容必須高度重視。

(1) 設(shè)計方案招投標制度必須堅持。

競爭機制的引進在開發(fā)單位進行委托設(shè)計之時必須做好，以此強化管理。把優(yōu)秀的設(shè)計單位借助于招投標選出來，確保設(shè)計的先進與合理，從而有效避免因設(shè)計質(zhì)量問題而產(chǎn)生的工程糾紛。

(2) 設(shè)計必須限額。

要對房地產(chǎn)項目工程進行投資規(guī)模限制，限額設(shè)計進行控制是最為有效的重要措施。建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短將直接受到項目設(shè)計好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項目工程項目建設(shè)以后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設(shè)項目，開發(fā)商要心中有數(shù)。

(3)做好價值工程的應(yīng)用工作。

從價值工程的主要特點來看，其是從使用者的功能需求出發(fā)，分析研究對象的功能，在設(shè)計工作中統(tǒng)一造價與功能，以功能要求的滿足為前提，把成本降下來，比如，對地下室可通過深基礎(chǔ)來增加，由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放，也可以不在小區(qū)把停車場建在地面上，對用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本，但對功能提高的幅度卻是巨大的。

2 房地產(chǎn)項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心

新開工房地產(chǎn)建設(shè)項目應(yīng)進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響，必須說明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場的情況，還要說明工程項目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關(guān)的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關(guān)于變更索賠簽證洽商的處理方法中，對于時間實效、結(jié)算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質(zhì)量標準評定等級或評分評優(yōu)等內(nèi)容。要準確推算出工期，按實際情況制定好獎懲條款等等。同時，在一般情況之下，不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料，這是因為自身存在財務(wù)壓力和難以控制領(lǐng)料結(jié)算等。這個階段至少占成本控制的20%。

工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標。招標書條款應(yīng)嚴謹、準確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，有條件的單位盡量自行編制，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的責任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責。任何一個房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量如何，都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等將起到?jīng)Q定性的作用，因此，能把一個理想的施工企業(yè)選出來非常重要。對于那些不入流的企業(yè)，必須把好準入機制的關(guān)口，要一一詳細限制企業(yè)的注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標、同類型工程、技術(shù)人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產(chǎn)開發(fā)招標過程中，比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業(yè)來招標，能夠比較了解情況，那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大，占造價控制的10%。

3 加強房地產(chǎn)項目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價有效控制與管理

在房地產(chǎn)項目工程施工組織設(shè)計中，施工單位會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉(zhuǎn)、運土距離等等。同時，還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規(guī)范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設(shè)計預(yù)期是否一致嚴格控制，如果出現(xiàn)施工延期的情況，就要搞清楚人員和機械是否按設(shè)計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法，可是如果萬一出現(xiàn)差錯，將給后來的結(jié)算帶來難以估量的麻煩，因此，造價人員必須參與到施工組織的設(shè)計審定過程中，這樣可以將造價控制在5%以內(nèi)。

4 加強工程審計環(huán)節(jié)的控制與管理

房地產(chǎn)項目工程造價的審計工作，必須著眼于工程整個的生產(chǎn)施工過程。在項目工程審計過程中，對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計，以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關(guān)，對那些可以預(yù)見的失誤能夠避免和預(yù)防。對施工階段的若干過程進行的審計屬于事中審計，這是一種有著針對性和效益性的審計，可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高，企業(yè)就應(yīng)堅持以人為本，對工程造價控制的重要環(huán)節(jié)進行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的，卻因為沒有比較好的個人業(yè)務(wù)能力和責任心，也沒有良好的工作態(tài)度，一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價的管理過程中，企業(yè)巨大的經(jīng)濟損失就會因此造成，這樣的事情發(fā)生很多。以這個角度來看，企業(yè)生死存亡的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本開發(fā)日益增加，房地產(chǎn)開發(fā)籌措資金難度大，必須對投資加強控制，把工程成本降低下來。因此，只有有效控制住工程造價，才能夠讓企業(yè)在競爭市場上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來。

5 結(jié)束語

綜上所述，我們知道房地產(chǎn)項目工程造價的控制與管理完全是個動態(tài)過程，它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面，房地產(chǎn)公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則，才能使工程造價始終置于有效的控制之下。

參考文獻：

第2篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；工程造價；管理對策

項目造價控制的實質(zhì)，就是要借助科學(xué)的管理方式將項目造價定位在可以控制的范圍之內(nèi)，對房地產(chǎn)項目工程的成本進行最高效的管理。其主要集中在兩個階段：①設(shè)計出最優(yōu)化的工程方案；②在實際施工過程當中強化對項目的監(jiān)督與管理力度，避免出現(xiàn)重復(fù)和浪費。

1房地產(chǎn)項目工程造價管理中出現(xiàn)的阻礙因素分析

1.1各個部門之間的交流存在局限

在當前的房地產(chǎn)建設(shè)項目中，都存在著一個共同的問題，那就是各個部門之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協(xié)調(diào)性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)的工程造價被拉高了很多。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會將工作重心集中在項目施工上面，而忽視其他過程。項目工程的初始階段是房地產(chǎn)項目設(shè)計。俗語有云：好的開始便是成功的一半，但是，房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有重視到這一開始，很少對其投入足夠的時間和精力，而且，各個部門之間是存在著很多的障礙的，很難實現(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這就給工程造價造成了非常巨大的壓力。

1.2開發(fā)商存在缺陷和問題

在建設(shè)過程當中，開發(fā)商會逐漸呈現(xiàn)出各種各樣的問題和缺陷，其必須要通過科學(xué)有效的方法來進行完善和優(yōu)化。舉例說明：開發(fā)商并不注重監(jiān)管建筑材料，也不會嚴把供貨渠道關(guān)卡，致使在其過程當中，經(jīng)常會出現(xiàn)工程材料不合格甚至不達標的負面結(jié)果。此外，在施工過程中，一旦發(fā)現(xiàn)材料出現(xiàn)問題，開放商本應(yīng)還是第一個沖上前來想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開放商此時往往表現(xiàn)出一種非常漠視的態(tài)度，最終導(dǎo)致的結(jié)果便是對原材料的質(zhì)量和價格沒有清楚的掌握，對于供貨渠道更是模棱兩可。

1.3開發(fā)商控制管理力度遠遠不夠

開發(fā)商對房地產(chǎn)項目前期的控制和管理非常不嚴格，這就在很大程度上提高了發(fā)生三超現(xiàn)象的概率。這是目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商存在的一個非常大的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎將全部的時間和精力都集中放在了施工管理工作當中，并沒有重視到前期的設(shè)計與研究，這就使得在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目當中出現(xiàn)了非常普遍的三超現(xiàn)象。

1.4在施工中對成本管理重視力度不夠

在施工過程中，開發(fā)商經(jīng)常忽視成本管理，對成本的控制不夠嚴格也不夠全面，這是非常不科學(xué)的。開發(fā)商經(jīng)常因為各種各樣的問題而忘記對成本進行監(jiān)督與管理，這就導(dǎo)致開放商很難在應(yīng)對突發(fā)問題時立即找到一個最科學(xué)有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來規(guī)避問題的出現(xiàn)。項目施工本身就需要一個非常漫長的過程，長時間的忽視必然會導(dǎo)致最后竣工核算階段出現(xiàn)超出工期預(yù)算的結(jié)果。此外，還有很多的開發(fā)商，為了爭取在最快的時間內(nèi)完成好工程項目，愿意投入更多的成本來換取項目工期的縮短，技術(shù)人員和工程管理階層并沒有一個成熟有效的溝通渠道，來進行積極有效的溝通。

2房地產(chǎn)項目工程造價控制與管理的有效措施

2.1加大對合同修改的關(guān)注力度

在實際的施工過程當中，開發(fā)商必須要高度重視起合同的修改問題，房地產(chǎn)項目的合同修改和其他行業(yè)的合同修改是不盡相同的，其項目合同的更改絕不是簡單的內(nèi)容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環(huán)節(jié)的內(nèi)容，都需要隨之重新進行調(diào)整。建設(shè)內(nèi)容重新調(diào)整必然伴隨著的事工程成本的提高，甚至還會牽扯到一系列的經(jīng)濟賠償問題，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，一定要注重建設(shè)項目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發(fā)生率。

2.2加強對施工的監(jiān)管力度

開發(fā)商必須要隨時隨地加強對項目施工的監(jiān)督與管理力度，要派出專業(yè)人士到施工現(xiàn)場進行探查與巡視，一定要做到全程嚴格且有效的監(jiān)管，做到動態(tài)監(jiān)管。在此需要注意的一點是，開發(fā)商的巡視并不是表面功夫，專業(yè)人員必須要深入到建設(shè)過程當中，對項目中出現(xiàn)的問題進行仔細的排查，對于任何能夠引起工程造價的變更問題都要進行嚴格的審核與把控。

2.3建立科學(xué)有效的監(jiān)督與管理機制

開發(fā)商必須要客觀認識到當前項目工程施工的實際形勢，要花費更多的時間和精力放到項目的監(jiān)督與管理工作上面，必須要建立起一套科學(xué)、高效的監(jiān)管機制，要嚴格按照規(guī)章流程以及明確的制度來完成施工內(nèi)容，要從施工的第一步就要進行嚴格的管理，確保施工當中的全部工序都能夠按照科學(xué)化和有序化的標準來進行。（1）積極引進和應(yīng)用最先進的項目建設(shè)技術(shù)。開發(fā)商要積極尋求最新的項目建設(shè)技術(shù)，從技術(shù)層面來提高施工效率，盡可能的縮減工程時間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術(shù)來完成。（2）完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現(xiàn)場簽證，經(jīng)過層層審查之后，才可以進行施工。如果發(fā)生了現(xiàn)場簽證行為，開發(fā)商就必須要提前做好成本核算工作，經(jīng)過核算，證明合理之后才能夠繼續(xù)下一步的工作內(nèi)容。（3）工程人員要深入現(xiàn)場。在項目工程實施過程當中，工程人員必須要深入到施工現(xiàn)場，進行深入的調(diào)查和監(jiān)管，要對各項簽證材料的真實性進行審查與評估，要仔細分析與探討施工方案的科學(xué)性與可行性。

3結(jié)束語

綜上所述，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟利益的最大化，就必須要隊工程造價進行全面的控制，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要從自身做起，從自己身上發(fā)現(xiàn)問題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產(chǎn)項目工程造價控制目標的實現(xiàn)。

參考文獻：

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[2]李榮.關(guān)于工程造價管理中的要點問題探析[J].南方農(nóng)機,2015,46(5):92+96.

[3]徐金禮.論房地產(chǎn)工程造價成本控制管理[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(30):110.

第3篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；施工現(xiàn)場；施工技術(shù)；質(zhì)量控制；管理；分析

前言

在房地產(chǎn)項目施工中，對于工程項目施工現(xiàn)場的管理通常被理解為，通過科學(xué)以及合理的思想與組織、方法、手段等，對工程項目施工人與施工設(shè)備、施工材料、施工資金等工程項目施工生產(chǎn)要素，進行有計劃、有目的的組織或者是控制、協(xié)調(diào)、激勵實現(xiàn)的過程。房地產(chǎn)工程項目施工現(xiàn)場的質(zhì)量控制管理，是為了保證房地產(chǎn)工程項目施工進展順利以及施工質(zhì)量符合要求，并且同時能夠盡量的降低與減少工程項目施工過程中的成本費用。房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場質(zhì)量管理屬于房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場管理中的一個重要組成部分與內(nèi)容，此外，在進行房地產(chǎn)工程項目施工現(xiàn)場的管理過程中，進行管理的內(nèi)容還包括對施工現(xiàn)場的技術(shù)、施工進度等的控制管理，這些管理內(nèi)容都與房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的質(zhì)量管之間有著很大的關(guān)聯(lián)作用，對于房地產(chǎn)工程項目的施工質(zhì)量有著很大的影響和作用。

1、房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場質(zhì)量控制措施分析

在對于房地產(chǎn)工程項目的施工現(xiàn)場質(zhì)量控制中，主要是通過對房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的組織、工藝、技術(shù)等的控制實現(xiàn)的，只有從這些方面嚴格按照房地產(chǎn)項目的施工要求標準，做好相應(yīng)的控制監(jiān)管，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場質(zhì)量的控制。

1.1 房地產(chǎn)項目施工組織計劃控制要點

在進行房地產(chǎn)工程項目的施工建設(shè)過程中，對于施工材料組織計劃與實施的控制管理，是進行房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場質(zhì)量控制的重點之一。施工材料的組織計劃，是整個房地產(chǎn)項目施工開展與進行的重要指導(dǎo)，對工程項目的施工建設(shè)開展實施以及施工質(zhì)量情況有著很大的影響和作用。因此，在進行房地產(chǎn)項目的施工材料組織計劃控制中，首先施工技術(shù)人員應(yīng)注意對施工材料組織計劃的數(shù)據(jù)重新進行計算檢驗，以避免施工材料組織計劃中的數(shù)據(jù)計算錯誤對施工情況造成影響。在對施工材料組織計劃的計算過程中，進行施工材料實際施工使用數(shù)量的計算，應(yīng)注意不要受到項目施工預(yù)算定額數(shù)量的制約影響，應(yīng)注意結(jié)合工程項目的具體施工情況，進行計算設(shè)計，這樣一來，在對工程項目施工材料組織計劃的計算檢驗收過程中，就可以根據(jù)工程項目建設(shè)施工的具體情況，很迅速的對施工材料組織計劃計算情況進行檢驗確定。

1.2 房地產(chǎn)項目施工工藝技術(shù)的控制要點

在進行房地產(chǎn)項目的施工建設(shè)過程中，施工工藝流程設(shè)計以及施工技術(shù)方法的選擇應(yīng)用等，都對工程項目的施工質(zhì)量有著很大的影響作用，因此，對于房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的施工工藝、技術(shù)控制管理，是進行房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場質(zhì)量控制的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的工藝技術(shù)控制管理，需要根據(jù)房地產(chǎn)工程項目對施工現(xiàn)場工藝與技術(shù)的相關(guān)控制管理程序與原則要求，在遵循房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場工藝與技術(shù)控制管理的要求標準情況下，通過施工建設(shè)項目的施工組織實施，對工程項目的施工建設(shè)速度以及質(zhì)量、成本控制等進行保證。

進行房地產(chǎn)項目施工工藝與技術(shù)的控制管理，主要結(jié)合房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的施工任務(wù)接受與合同簽訂、施工準備、施工組織實施等不同施工階段，進行控制管理實現(xiàn)。首先，在進行房地產(chǎn)項目施工任務(wù)接收以及施工合同簽訂階段，主要的控制管理內(nèi)容包括對施工招投標中的投標準備，以及在中標后施工建設(shè)單位與招標單位之間進行施工合同的簽訂，簽訂的施工合同中需要對于施工建設(shè)的相關(guān)要求、施工任務(wù)、質(zhì)量等進行明確，并注意就相關(guān)要求內(nèi)容進行溝通，以確保簽訂合同的可實施性與對施工任務(wù)要求進行明確。施工合同一經(jīng)簽訂同時就具備相應(yīng)的法律效用。其次，在施工準備階段，對于房地產(chǎn)項目的施工現(xiàn)場工藝流程控制是這一階段的控制要點，并且是整個控制管理中的重要環(huán)節(jié)之一。在進行這一階段的工藝技術(shù)控制管理中，應(yīng)注意根據(jù)房地產(chǎn)項目施工建設(shè)的具體特點情況，做好施工建設(shè)進度與施工技術(shù)、人員、組織以及工程質(zhì)量的相關(guān)控制管理實現(xiàn)，在保證工程項目施工建設(shè)順利實施的前提下，對工程施工建設(shè)質(zhì)量進行保證。最后，在施工組織與實施階段，房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的工藝技術(shù)控制，主要包括，根據(jù)相關(guān)施工設(shè)計以及要求、進度等，進行施工建設(shè)的組織實施，并且在施工過程中，注意做好進度、質(zhì)量以及安全的控制管理，以保證施工建設(shè)順利完工，并且施工建設(shè)的質(zhì)量合格。

1.3 房地產(chǎn)項目的施工放線測量控制

進行房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的放線測量工作，是房地產(chǎn)項目施工建設(shè)過程中施工現(xiàn)場的重要控制管理內(nèi)容之一，放線測量的準確性對施工開展進行以及施工質(zhì)量都有一定的影響和作用。在進行房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的放線測量過程中，首先放線測量工作人員應(yīng)將放線測量中的主軸線以及標高控制點進行測量固定、標識；放線測量過程中，盡量不要一尺一尺的進行測量累計，以免造成較大的測量誤差。其次，在進行放線測量過程中，應(yīng)注意對斜距以及測點高差的測量值，使用勾股定理進行測量計算誤差較小。最后，在進行房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的放線測量過程中，應(yīng)注意按照先整體、后局部，并且要常對放線結(jié)果進行復(fù)核的原則進行放線測量實施，以保證房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的放線測量結(jié)果的準確性。

2、房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理措施分析

在進行房地產(chǎn)項目的施工現(xiàn)場質(zhì)量管理中，主要就是對房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的施工材料以及工藝流程、技術(shù)方法的管理實現(xiàn)。首先，在進行房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的施工材料管理中，主要就是施工材料的質(zhì)量、型號以及材料性能等，根據(jù)施工要求進行檢查管理，保證符合施工要求。在對施工現(xiàn)場的材料質(zhì)量以及性能合格情況進行檢驗過程中，可以通過預(yù)檢、抽檢或者是平行檢驗等方法，對施工材料進行檢驗實施。其次，在對施工現(xiàn)場的施工工藝流程以及技術(shù)方法的管理過程中，要注意施工項目的順利以及施工過程中技術(shù)方法的應(yīng)用，嚴格按照設(shè)計要求與標準進行管理控制，避免影響工程施工質(zhì)量。

3、結(jié)束語

總之，進行房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場質(zhì)量控制與管理，是房地產(chǎn)項目的施工管理的重要內(nèi)容部分，對房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量、進度的保障有著積極的作用。在進行房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的質(zhì)量控制與管理過程中，應(yīng)注意結(jié)合施工現(xiàn)場的主要施工內(nèi)容以及應(yīng)用施工技術(shù)方法、工藝流程等進行控制管理，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的質(zhì)量控制與管理。

參考文獻：

[1]葉建軍.淺析水利水電工程施工現(xiàn)場質(zhì)量控制及優(yōu)化管理[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2012（9）.

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第4篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識范文

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)項目；施工現(xiàn)場管理；問題；解決方案；分析

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

受到多方面因素影響，建設(shè)總量持續(xù)提升的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程并不具備系統(tǒng)且規(guī)范的施工現(xiàn)場管理標準，施工現(xiàn)場管理工作的開展在設(shè)計管理、進度管理、質(zhì)量管理以及成本管理等各個方面呈現(xiàn)出了較為明顯的不足與缺失，以上問題不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)困難重重，最終也使得整個房地產(chǎn)市場發(fā)展受到不利影響?；诖?，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理工作存在的問題進行分析，探求與之相對應(yīng)的解決方案，才是引導(dǎo)并規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目工程發(fā)展方向的核心所在。本文試對做詳細分析與說明。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理存在的問題分析

1.設(shè)計管理存在的問題分析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程日益向著系統(tǒng)化、集成化以及規(guī)模化方向發(fā)展的過程當中，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計單位所承接的設(shè)計任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。與此同時，受到房地產(chǎn)開發(fā)商對于整個房地產(chǎn)項目建設(shè)周期的迫切性要求，設(shè)計趕工的情況屢屢發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計人員未能夠深入到施工現(xiàn)場對項目建設(shè)方案進行設(shè)計規(guī)劃，所提交的設(shè)計方案與項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況之間存在較為明顯的差異，進而導(dǎo)致后期實際施工中有關(guān)設(shè)計方案的糾正問題過于頻繁，最終無法確保項目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。

2.進度管理存在的問題分析：現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場進度管理工作面臨的最突出矛盾在于：項目實際施工進度與開發(fā)計劃進度之間的不協(xié)調(diào)性，實際施工進度嚴重滯后于計劃進度，由此勢必會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期出現(xiàn)不必要的延長。與此同時，存在于房地產(chǎn)項目各開發(fā)商部門機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)性不強問題始終比較嚴重，導(dǎo)致大量在施工現(xiàn)場進度管理過程中出現(xiàn)的問題無法得到及時且有效的溝通，從而致使整個工程施工現(xiàn)場管理流于形式。

3.質(zhì)量管理存在的問題分析：現(xiàn)階段存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場質(zhì)量管理過程中的問題主要可以歸納為以下幾個方面：首先，項目施工作業(yè)人員為圖一時的方便，在實際施工過程中未能夠以具體的施工方案圖紙為依據(jù)，嚴格遵照各環(huán)節(jié)施工標準及規(guī)范進行施工作業(yè)，為項目工程后期運行埋下嚴重的質(zhì)量隱患；其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目施工監(jiān)理單位作業(yè)人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，現(xiàn)場施工環(huán)節(jié)中進場材料主觀性的偷工減料問題仍然普遍存在，對整個項目工程經(jīng)濟效益的實現(xiàn)造成了極為不利的影響；最后，現(xiàn)場施工作業(yè)人員自身安全意識及施工技能水平層次不齊，施工單位未執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，并且未針對現(xiàn)場施工作業(yè)人員，特別是關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員及基層員工進行定期且系統(tǒng)的在崗培訓(xùn)工作，從而導(dǎo)致項目工程施工工藝及工序混亂。

4.成本管理存在的問題分析：不健全的成本管理措施及實施體系是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場成本管理所面臨的最典型問題。此問題集中表現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，不健全的成本管理措施及實施體系會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)單位在建設(shè)施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)不夠嚴謹，成本管理環(huán)節(jié)相關(guān)條款存在較多不利的漏洞，從而導(dǎo)致后期項目工程建設(shè)階段的工程變更難度加大，項目索賠執(zhí)行困難，最終致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本盲目擴大；另一方面，不健全的成本管理措施及實施體系導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度提供保障，由此引發(fā)項目成本管理可控性下降，最終致使浪費嚴重。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理及組織協(xié)調(diào)問題的解決方案

1.設(shè)計管理存在問題的解決方案分析：我們知道，設(shè)計管理階段的方案設(shè)計規(guī)劃、施工圖紙設(shè)計制定可以說是整個項目工程施工現(xiàn)場管理的前提所在。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨立完成的，整體設(shè)計方案的確定往往需要各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。從這一角度上來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理應(yīng)當在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)整體方案設(shè)計中的位置與智能，確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系，確定設(shè)計方案的提交時間，確保項目工程能夠有效開展。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計單位應(yīng)當進行系統(tǒng)化的跟蹤服務(wù)，對項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況進行勘察與分析，確保出圖質(zhì)量，確保內(nèi)審有效，從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

2.進度管理存在問題的解決方案分析：進度管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理的基礎(chǔ)所在，針對項目建設(shè)進度進行合理的控制與管理是進度管理的主要工作內(nèi)容，通過對項目建設(shè)進度的合理控制確保實際施工進度與計劃進度之間的協(xié)調(diào)性，在確保進度可控與合理的基礎(chǔ)之上兼顧工程質(zhì)量的穩(wěn)定提升。與此同時，進度管理還應(yīng)當關(guān)注施工現(xiàn)場所涉及材料、人力以及物質(zhì)的高效整合與組織。從這一角度上來說，現(xiàn)場作業(yè)人員應(yīng)當制定結(jié)合工程實際的進度計劃，以合同管理相關(guān)條款為切入點對施工單位計劃進度的執(zhí)行力度作出合理控制，從而不斷提高進度管理的整體水平。

3.質(zhì)量管理存在問題的解決方案分析：質(zhì)量管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理的重點所在。可通過以下幾方面措施提高質(zhì)量管理綜合水平：①.強化施工施工現(xiàn)場管理力度，對各工序施工標準進行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為；②.在發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行存在缺失的情況下，應(yīng)以經(jīng)濟處罰為手段對其進行改進與完善；③.特別關(guān)注施工單位現(xiàn)場作業(yè)人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)作業(yè)，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性。

4.成本管理存在問題的解決方案分析：成本管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理的保障所在。建設(shè)單位應(yīng)當組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，并且深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，以健全的成本控制制度為手段確保成本管理的有效性與靈活性，在確保項目施工質(zhì)量一定的基礎(chǔ)之上，對總成本開支進行合理的控制。

結(jié)束語

城市化建設(shè)規(guī)模的逐步發(fā)展與擴大帶動著房地產(chǎn)開發(fā)項目走向嶄新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)質(zhì)量的保障關(guān)系到社會大眾物質(zhì)與精神生活需求的滿足，關(guān)系到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到現(xiàn)代經(jīng)濟社會的優(yōu)化與完善。施工現(xiàn)場管理工作的有效開展是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)質(zhì)量與建設(shè)效率的最直接也是最有效途徑。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理存在問題的分析以及解決方案的探究，論證了施工現(xiàn)場管理的必要性與重要性，希望引起各方關(guān)注與重視。

參考文獻：

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第5篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識范文

 

前言

 

房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理工作是一項系統(tǒng)性以及復(fù)雜性較強的工作，在房屋建筑工程建設(shè)的施工環(huán)節(jié)加強技術(shù)質(zhì)量管理是必要性工作，具有較大的實際價值。因此，要制定完善的房屋建筑工程建設(shè)施工技術(shù)質(zhì)量安全管理方案，清楚了解常見的施工技術(shù)質(zhì)量問題，針對房屋建筑施工建設(shè)中技術(shù)管理的不同特點，采用不同的管理措施，確保施工技術(shù)質(zhì)量水平的提高。

 

1 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理的事前工作

 

1.1 準備項目

 

(1)施工組織設(shè)計

 

a.在投標前進行實地考察，具體情況不同，施工現(xiàn)場布局的結(jié)構(gòu)形式。

 

b.技術(shù)員組織結(jié)構(gòu)圖審查、形式、層結(jié)構(gòu)建筑形式和特殊部分，混凝土施工計劃。

 

c.組織材料、操作、安全生產(chǎn)、消防、電氣，由項目經(jīng)理牽頭、主管工程師組織各部門技術(shù)質(zhì)量人員，聯(lián)合研究，質(zhì)評部分由相關(guān)的人員編寫。主任工程師負責修改、編寫，并負責完成繪制成冊，一個工程除了考慮好施工方法以外，還必須考慮降低成本，質(zhì)量保證，良好的組織結(jié)構(gòu)是最經(jīng)濟和成本最低。

 

(2)施工計劃

 

施工的方案初期只是大致的計劃，是籠統(tǒng)的方向，而作為真正的詳細的方向的戰(zhàn)略計劃一建設(shè)計劃，需要各種類型的附加節(jié)點映射規(guī)范，項目的具體情況，特別是重要組成部分和困難在重心的建設(shè)和應(yīng)用，通過技術(shù)人員的聯(lián)合研究，我們常作出一個共同認可的適合工程的施工方法，常見部分按照施工手冊和施工規(guī)范操作。

 

(3)工程交底

 

每個輔助工程施工之前，信息披露，披露的解決計劃在一個更深層次的區(qū)別。工作條件、施工機具準備、材料準備、工程、質(zhì)量指標、安全文化、成品的保護，如交底類建筑和工人，用淺顯的語言，如：振動器的運動半徑的有效長度是1.5倍，有效的作用長度首先操作手可能不清楚，在加以1.5倍，可能他們更不理解了，因此，根據(jù)不同的對象，披露數(shù)字規(guī)范，不同直徑的振動器，有效長度是不同的，相同的半徑是不同的。另外，施工質(zhì)量標準一定要正確，因為工程施工隊所依據(jù)的只有工程設(shè)計圖紙和交底，交底正確基本保證施工的精度。

 

1.2 施工過程控制

 

(1)技術(shù)準備

 

在施工之前，施工隊伍的領(lǐng)導(dǎo)者，都要對施工隊進行交底，將施工隊長、班組長請到現(xiàn)場，項目信息內(nèi)容披露清楚，不清楚的要當場提問，并作出解答，直到大家理解了意思后，簽名下發(fā)，同時強調(diào)班組長對操作花工人交底?，F(xiàn)場隨時抽查交底執(zhí)行是否到位?工程現(xiàn)場中，有一部分的班組長喜歡將交底放置放在口袋里，或者被褥下，在這種情況下，要對班組長進行經(jīng)濟處罰。

 

(2)過程控制

 

a.作為一名技術(shù)人員。第一，閱讀、理解，建設(shè)部分的具體方法，軸尺寸，鋼筋尺寸，結(jié)構(gòu)等等復(fù)雜的圖，簡單的圖表的頭部，在任何時間檢查答案。

 

b.施工計劃，施工交底規(guī)范，熟悉質(zhì)量標準的程度，施工方法，通常是特殊部件的一部分，更多的關(guān)鍵部分需要加強檢查，不僅質(zhì)量和技術(shù)人員，工程師，主管需要關(guān)心這些部分工程的嚴格要求。

 

c.交底檢查實施狀況。工程披露不嚴格執(zhí)行信息披露，因為任何人改變施工方法：如果桌面模板設(shè)施，交底施工采用更木間距300，500，有可能發(fā)生板塊型不平，注入后天板的平面度偏差大現(xiàn)象。比如：書的墻壁的市政鋼類型、龍骨，龍骨間距和后壁螺栓間距計算來確定。間隔變化的結(jié)果可能導(dǎo)致大規(guī)模運行類型類型的本地和可預(yù)測的結(jié)果。

 

d.在工程交底，需求的實現(xiàn)，檢查，交代完畢后，工程的過程中，不斷檢查交底施工，看是否正確，發(fā)現(xiàn)錯誤后，立即指出并加以改正，工程完成后，再認真的檢查確認后，進行下一個工程。例如，柱節(jié)點鋼筋綁扎，鋼筋從高密度容易在這里，鋼筋重疊，強化高，容易出現(xiàn)箍筋不到位的情況，在這種情況下，要一步一步交底并落實。先從放樣鋼筋開始，算好箍筋的數(shù)量按順序把箍筋放入，一定是按正確的順序，技術(shù)人員必須明確鋼筋材料，所有的過程要加以監(jiān)控，直到最初的節(jié)點綁扎完畢。鋼筋綁扎前全體成員聚集，同時以書面交底，輔助口頭交底，直到每個操作工人明白全過程為止方可進行施工。連續(xù)施工過程中，如果發(fā)現(xiàn)偏差及時糾正，保證工程項目能夠順利。

 

1.3 完成排序

 

項目的主體和裝修未完成，項目完成的整個過程是非常重要的安排，項目后期，相關(guān)技術(shù)完成的圖紙，所有現(xiàn)狀及施工圖的內(nèi)容、修改內(nèi)容、建設(shè)單位的建設(shè)和協(xié)商雙方的利益修改等如實描繪放入完成圖，一張圖紙變更部分修改后圖的部分40%，混亂不清的圖紙，有重新繪制的必要。工程的資料、公文書封面寫明工程的名稱、公文書指名在單位、技術(shù)人員、保存等。目錄數(shù)據(jù)量數(shù)、數(shù)量、日期、數(shù)據(jù)等資料整理后，正式移交給甲方，進行工程檔案的建設(shè)。

 

2 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理中存在的主要問題

 

2.1 房屋建筑施工技術(shù)人員管理不當

 

施工技術(shù)人員是確保房屋建筑技術(shù)質(zhì)量管理水平提高的關(guān)鍵性因素。是房屋建筑工程技術(shù)的主要執(zhí)行者，只有保證建筑工程技術(shù)人員自身超強的專業(yè)性技術(shù)，才能從根本上保證施工技術(shù)質(zhì)量水平。但是現(xiàn)階段房屋建筑工程建設(shè)技術(shù)人員自身的專業(yè)性知識掌握不熟練，相關(guān)的施工技術(shù)相對落后，不能及時更新房屋建筑技術(shù)的理論知識。某些房屋建筑施工技術(shù)人員不能按照標準化技術(shù)流程進行規(guī)范操作，對于房屋建筑工程建設(shè)的施工意圖以及施工戰(zhàn)略目標不能正確領(lǐng)會，直接影響到房屋建筑施工技術(shù)的正常操作，降低了房屋建筑技術(shù)質(zhì)量管理水平。

 

2.2 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理中基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備管理不善

 

基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備是房屋建筑工程施工建設(shè)中的必備工具，在建筑工程的施工技術(shù)管理中，工作人員應(yīng)該高度重視基礎(chǔ)設(shè)施的使用養(yǎng)護管理。為了確保房屋建筑工程施工建設(shè)中機械設(shè)備的正常安全運轉(zhuǎn)，需要始終堅持安全性技術(shù)管理原則，結(jié)合房屋建筑施工技術(shù)管理中的實際情況，減少浪費現(xiàn)象的發(fā)生，從而降低房屋建筑的工程成本。在建筑工程的施工準備環(huán)節(jié)，施工建設(shè)的工作人員沒有對基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備進行嚴格檢查，即使出現(xiàn)設(shè)備問題也不能運用科學(xué)合理的方法進行處理解決，不能確保機械設(shè)備的安全性。特別是在春季，由于風力較大，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備比較容易腐蝕，若沒有良好的維修養(yǎng)護管理技術(shù)支持，對設(shè)備沒有進行全方位檢查，會嚴重影響房屋建筑工程施工建設(shè)工作的順利開展。一般情況下，要求在入冬前對施工建設(shè)中的基礎(chǔ)設(shè)備進行刷油防銹蝕處理，分類保管，防止因設(shè)備的保存不當引發(fā)的質(zhì)量問題。房屋建筑工程施工建設(shè)中需要對設(shè)備的操作使用和養(yǎng)護人員進行定崗定員，嚴格班組負責管理制度，明確每個工作人員的責任義務(wù)。

 

2.3 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理中施工材料的質(zhì)量問題

 

房屋建筑工程建設(shè)中施工材料質(zhì)量的好壞直接影響到整個房屋建筑工程的施工技術(shù)質(zhì)量管理，關(guān)系到施工建設(shè)工作效率以及工程進度管理。因此，要高度重視房屋建筑工程中施工材料的質(zhì)量管理，加大施工材料的檢查監(jiān)督，尤其注意施工建設(shè)中混凝土施工材料的使用管理?；炷潦┕げ牧夏０逶跐仓绞椒矫媾c鋼筋施工材料模板存在較大差異，混凝土施工材料需要澆筑的深度相對較深，所承受的壓力相對較大，并且承受壓力較大的施工材料模板非常容易發(fā)生脹板現(xiàn)象，這就需要高度重視混凝土施工材料的質(zhì)量水平，盡量避免房屋建筑墻體變形。全鋼材質(zhì)的模板在強度以及剛度上具有很大優(yōu)勢，穩(wěn)定性相對較強，承受壓力后變形的幾率小，可以在一定程度上保證鋼筋混凝土施工材料在澆筑方面的質(zhì)量安全。在房屋建筑混凝土施工材料的選擇過程中，建筑工程的施工人員不能充分考慮基礎(chǔ)設(shè)備的機械化程度以及工程施工的工作效率，盲目選擇施工材料，給房屋建筑工程建設(shè)中技術(shù)質(zhì)量管理造成較大不利影響。此外，建筑施工期間，部分施工技術(shù)人員存在偷工減料行為，不能嚴格按照規(guī)范化工藝流程進行操作管理，遇到施工技術(shù)問題，不能科學(xué)處理。從而影響到施工材料的合理運用，從根本上阻礙了房屋建筑工程建設(shè)中施工技術(shù)質(zhì)量管理水平的提高。

 

3 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量的管理措施

 

3.1 房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理要確保施工材料的科學(xué)管理

 

加強建筑工程的施工技術(shù)質(zhì)量管理要確保建筑施工材料的質(zhì)量安全。可以從以下三個方面進行控制管理：(1)合理組織安排房屋建筑工程建設(shè)中施工材料的采購人員。建立一支專業(yè)化程度較強的施工材料采購隊伍，不斷提高采購人員的思想道德水平以及對于施工材料質(zhì)量安全的鑒別能力水平。合理優(yōu)化施工材料采購人員隊伍的人員結(jié)構(gòu)，進行合理的定員定崗，制定一整套完善的材料采購管理制度，嚴格按照管理制度貫徹執(zhí)行，將責任明確到每個采購人員實際工作中，提高施工材料的采購質(zhì)量。(2)熟悉掌握房屋建筑施工建設(shè)中施工材料采購的市場信息。從整體出發(fā)，堅持全面性原則，科學(xué)選擇施工材料的送貨廠家，廣泛調(diào)查研究送貨廠家的社會信譽、建筑施工材料的質(zhì)量水平以及價格水平。掌握房屋建筑施工材料的市場信息最新動態(tài)，摸清多個送貨廠家的供貨能力，確保房屋建筑工程建設(shè)中材料采購工作的順利完成。(3)加強房屋建筑施工建設(shè)材料的質(zhì)量監(jiān)控?，F(xiàn)階段房屋建筑工程施工材料的采購建材市場出現(xiàn)良莠不齊的現(xiàn)象，在材料采購過程中，采購人員需要運用自身豐富的采購經(jīng)驗以及專業(yè)化建筑材料采購知識。充分發(fā)揮自身的材料鑒別能力，對建筑材料以及施工建設(shè)中需要的基礎(chǔ)配件進行全方位監(jiān)控。在確保房屋建筑工程施工過程中施工材料質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上，提高施工技術(shù)質(zhì)量管理水平。

 

3.2 完善房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理制度

 

在房屋建筑施工技術(shù)管理過程中，要嚴格按照質(zhì)量管理制度指導(dǎo)日常技術(shù)管理工作。技術(shù)質(zhì)量管理的相關(guān)責任人要確保制度的落實執(zhí)行，在技術(shù)質(zhì)量管理基本制度包括房屋建筑技術(shù)管理規(guī)范、技術(shù)質(zhì)量復(fù)核制度以及技術(shù)設(shè)計質(zhì)量審批制度等的前提下，不斷完善相關(guān)房屋建筑工程建設(shè)的技術(shù)質(zhì)量安全管理制度，綜合考慮建筑工程施工建設(shè)中的技術(shù)變更。

 

3.3 加強房屋建筑施工技術(shù)檔案的管理

 

房屋建筑工程建設(shè)的施工技術(shù)管理期間，需要做好施工技術(shù)管理信息數(shù)據(jù)資料的收集、匯總以及有效管理工作。結(jié)合房屋建筑工程建設(shè)的實際情況，轉(zhuǎn)變施工技術(shù)檔案管理的落后理念，利用先進的管理方法以及管理措施，形成系統(tǒng)化科學(xué)化的信息數(shù)據(jù)資料庫，給房屋建筑施工建設(shè)中施工技術(shù)質(zhì)量安全管理工作提供良好的數(shù)據(jù)參考資料。對施工技術(shù)的資料檔案庫進行科學(xué)分類存檔，方便房屋建筑工程施工企業(yè)日后維修工作的查閱與檢索，并且要不斷跟蹤、更新施工技術(shù)的分析案例，為房屋建筑工程建設(shè)的實際施工技術(shù)質(zhì)量管理工作提供數(shù)據(jù)支持。日益完善建筑工程施工的組織結(jié)構(gòu)以及有效的技術(shù)管理制度規(guī)范，確保房屋建筑施工工程建設(shè)技術(shù)質(zhì)量管理的時效性與可行性。

 

4 結(jié)語

 

綜上所述，房屋建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理涉及到諸多不同層面上管理工作，而目前我國在這個工作上還存在一些問題，需要相關(guān)的專業(yè)人員引起重視，采取科學(xué)合理的措施保障工程質(zhì)量。

第6篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識范文

    為加強房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場，維護消費者的合法權(quán)益，市局決定從2001年1月至4月底，在全市開展中介服務(wù)行業(yè)專項執(zhí)法檢查工作，工作重點是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，查處違規(guī)違法行為?，F(xiàn)提出如下實施意見：

    一、指導(dǎo)思想和目標

    按照黨的十五屆五中全會和市委七屆七次全會關(guān)于進一步開放市場，規(guī)范有序的市場體系的要求，依照房地產(chǎn)中介服務(wù)的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，集中力量在一段時間內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行專項執(zhí)法檢查。加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，發(fā)展和規(guī)范本市的房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權(quán)益，促進市政府提出的2001年房地產(chǎn)業(yè)的“六個到位”的實現(xiàn)，推進上海房地產(chǎn)業(yè)成為上海經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

    專項執(zhí)法檢查的階段性目標是：依法查處房地產(chǎn)中介服務(wù)中的違法違規(guī)行為，整治一些嚴重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員，使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范有序。

    二、專項執(zhí)法檢查的范圍和內(nèi)容

    專項執(zhí)法檢查的范圍，主要是發(fā)生在2000年1月1日之后的中介服務(wù)業(yè)（特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)）中的違規(guī)情況。包括被舉報、揭發(fā)的，發(fā)生在2000年1月1日之前，性質(zhì)嚴重，尚未改正的違規(guī)行為的追查。

    執(zhí)法檢查的主要內(nèi)容：

    （一）違反房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)資格管理規(guī)定的行為。主要包括：

    1．從業(yè)人員未取得執(zhí)業(yè)資格證書的；

    2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未按規(guī)定向房地產(chǎn)主管部門備案的。

    （二）從事成套獨用使用權(quán)房買賣的；

    （三）采取弄虛作假損害當事人合法權(quán)益的；

    （四）未取得工商登記、擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的。

    三、專項執(zhí)法檢查的方法

    （一）加強內(nèi)外協(xié)調(diào)配合。市局和市工商局加強聯(lián)系和合作，各區(qū)縣房地局要主動和各區(qū)縣工商局聯(lián)系，聯(lián)手整治房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中的違法違規(guī)行為。各區(qū)縣房地局執(zhí)法監(jiān)察部門還要加強和房地產(chǎn)市場主管部門的聯(lián)系，共同抓好這次專項執(zhí)法檢查工作。

    （二）要充分發(fā)揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門執(zhí)法監(jiān)察的一支基本隊伍，也是這次專項執(zhí)法檢查的重要力量，要充分發(fā)揮房地辦事處在執(zhí)法檢查、協(xié)助辦案、督促整改等方面的作用。

    （三）采用對經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部檢查、門市部現(xiàn)場檢查和以舉報揭發(fā)的案件為線索等多種形式進行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執(zhí)業(yè)資格、查合同文書、查業(yè)務(wù)臺帳、查經(jīng)營憑證、查舉報案件。對違法違規(guī)行為的處理，要求證據(jù)確鑿，適用法律法規(guī)和規(guī)章正確，符合法定程序。

    （四）專項執(zhí)法檢查要同年檢工作結(jié)合起來。執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)嚴重違法違規(guī)的經(jīng)紀公司情況要及時與市場主管部門聯(lián)系，為經(jīng)紀公司的年檢提供相關(guān)資料。

    （五）認真抓好整改工作。整改工作是衡量專項執(zhí)法檢查階段性成效的重要標志。要通過行政的、法律的手段和新聞輿論工具，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對違法違規(guī)行為進行整改。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)制訂和完善規(guī)范服務(wù)的制度，防止新的違法違規(guī)行為的產(chǎn)生。

    四、專項執(zhí)法檢查的步驟和要求

    第一階段：培訓(xùn)動員、組織落實階段（1月上旬--1月中旬）

    1．市局執(zhí)法部門會同市場處，并聽取工商等相關(guān)行政機關(guān)的意見，明確工作重點，制定實施計劃，并由市局執(zhí)法監(jiān)察部門組織區(qū)縣房地局專項執(zhí)法檢查人員進行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，統(tǒng)一思想，提高認識。召開專項執(zhí)法檢查動員會，布置專項執(zhí)法工作。

    2．各區(qū)縣房地局應(yīng)成立由局領(lǐng)導(dǎo)任組長，執(zhí)法監(jiān)察和市場管理部門負責人參加的專項執(zhí)法檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，明確專項執(zhí)法檢查的具體主辦部門和負責人，名單報市局。

    3．區(qū)縣房地局組織執(zhí)法部門和房地辦事處的同志進行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，成立相應(yīng)的機構(gòu)，摸清本轄區(qū)內(nèi)中介服務(wù)公司的基本情況，根據(jù)市局的統(tǒng)一要求制訂具體工作計劃，召開本轄區(qū)內(nèi)房地辦事處和經(jīng)紀機構(gòu)負責人動員布置會。具體工作計劃要書面報市局。

    本階段的工作要求：了解房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀，掌握相關(guān)法律、法規(guī)，統(tǒng)一認識，落實組織，制訂計劃，明確任務(wù)，有計劃有步驟地開展工作。

    第二階段：執(zhí)法檢查階段（1月中旬--3月中旬）

    1．由市局執(zhí)法部門抽查全市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，抽查率達到15％。

    2．以區(qū)縣地局為重點對本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司進行檢查。檢查率要達到85％。

    本階段工作要求：認真查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員中存在的違法違規(guī)行為，整治一批嚴重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員。并結(jié)合檢查，發(fā)現(xiàn)一批依法經(jīng)紀，服務(wù)規(guī)范，業(yè)績顯著的優(yōu)秀經(jīng)紀機構(gòu)。

    第三階段：動員整改階段（3月中旬--4月上旬）

    1．在執(zhí)法檢查的基礎(chǔ)上，由各區(qū)縣局召開中介服務(wù)公司經(jīng)理會議，組織學(xué)習相關(guān)法律、法規(guī)，提高自覺守法的意識。對存在違規(guī)行為的經(jīng)紀機構(gòu)要求制定有效的整改計劃，要明確整改內(nèi)容和整改期限，并報區(qū)縣房地局。

    2．落實整改措施，標本兼治，實事求是。各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都要制定規(guī)范的服務(wù)制度，嚴格的服務(wù)標準。

    本階段的工作要求：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要切實提高認識，使整改落在實處，取得明顯的成效。

    第四階段：總結(jié)階段（4月中旬--4月底）

第7篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識范文

【關(guān)鍵詞】心房顫動；射頻消融術(shù)；生活質(zhì)量；護理

Quality of life patients with atrial fibrillation after radiofrequency catheter ablation and the related nursing measures

【Abstract】ObjectivesTo investigate quality of life（QOL） in patients with atrial fibrillation（AF） after radiofrequency catheter ablation（RFCA）.Summarize the related nursing measures. MethodsSeventy patients with AF underwent RFCA.QOL wereassessed by Medical Outcomes Study Short Form-36（SF-36） at baseline, 1-month, 2-month and 3-month after RFCA.Use the statistical software SPSS 17.0 to process the data. ResultsAfter a follow-up of 180 to 365 days，all patients，of all 8 subscale measured with SF-36，the scores of physical functioning，role physical，role social，role emotional and vitality increased after 1, 3, 6 months of RFCA（P0.05）. ConclusionsThe QOL in patients with AF can be improved after RFCA，and the improvement is achieved by curing of chronic AF and the successful nursing measures.

【Key words】atrial fibrillation；radiofrequency catheter ablation；quality of life；nursing

【中圖分類號】R541.76【文獻標識碼】B【文章編號】1008-6455（2011）08-0176-02

房顫，是臨床最常見的心率失常之一。大多數(shù)患者有心悸、呼吸困難、胸痛、疲乏、頭暈和黑等癥狀，長期以往嚴重影響患者生活質(zhì)量。根據(jù)我國的資料統(tǒng)計，中國房顫的患病率約為0.61%，估計我國目前約有一千多萬房顫患者?，F(xiàn)有的抗心律失常藥物長期維持竇性心律的效果不佳，副作用較大，部分患者難以忍受［1］。因此，越早對房顫進行一級預(yù)防，對阻止其并發(fā)癥、改善病人生活質(zhì)量是臨床護理上亟待解決的問題。以carto系統(tǒng)為代表的三維標測技術(shù)在心房顫動經(jīng)導(dǎo)管射頻消融治療中的應(yīng)用，是近年來心臟電生理領(lǐng)域的重要進展［2］。為了解房顫射頻消融術(shù)后患者生活質(zhì)量是否提高，現(xiàn)對我院心內(nèi)科2008年9月～2009年7月70例房顫接受射頻消融術(shù)治療的患者進行隨訪調(diào)查，并提出相關(guān)護理措施。

1 資料與方法

1.1 一般資料:選擇2008年9月～2009年7月在上海新華醫(yī)院成人心血管內(nèi)科住院，經(jīng)心電圖及超聲心動圖檢查診斷為房顫并接受射頻消融手術(shù)治療的70例患者為研究對象。男40例，女30例，年齡（51.2+16.1）歲。其中陣發(fā)性房顫43例，慢性房顫27例，房顫合并甲亢病人2例，房顫合并糖尿病人3例。排除不適宜進行射頻消融術(shù)和既往有射頻消融術(shù)治療房顫史者。

1.2 方法:對70例房顫并接受射頻消融術(shù)患者的一般資料，手術(shù)前后的生活質(zhì)量，療效及相關(guān)護理措施進行調(diào)查分析。

1.2.1 療效判斷:參照HRS／EHRA／ECAS 2007年專家共識意見，定義復(fù)發(fā)為：術(shù)后3個月內(nèi)曾發(fā)作房性快速性心律失常，包括房顫、心房撲動、房性心動過速和無癥狀的心律失常。

1.2.2 生活質(zhì)量評估:采用在歐美等普遍被認可的生存質(zhì)量評估工具――36條簡明健康狀況調(diào)查表（Item short-formhealth survey［3］，SF-36中文版），于消融術(shù)前和術(shù)后1、3、6個月對每位患者進行評估并記錄。該量表含有36個條目的問題，從8個維度對生理和心理進行綜合測量。分值越高則生活質(zhì)量越好。

1.2.3 統(tǒng)計學(xué)分析:所有計量資料以均數(shù)±標準差表示，治療前后比較采用配對設(shè)計均數(shù)t檢驗。采用SPSS l7.0軟件。P

2 結(jié)果

2.1 隨訪結(jié)果:共70例房顫患者接受射頻消融術(shù)治療，隨訪時間為180天-365天，66例順利完成隨訪，失訪4例。54例無房性心律失常發(fā)作的患者視為成功，12例有房性心律失常復(fù)發(fā)的患者為復(fù)發(fā)（6例心房撲動，3例陣發(fā)性房顫伴心房撲動，3例陣發(fā)性房顫）。未出現(xiàn)嚴重并發(fā)癥。

2.2 成功組與復(fù)發(fā)組患者的術(shù)前情況對比

2.2.1 成功組與復(fù)發(fā)組患者術(shù)前房顫病情對比:成功組共有54例患者，術(shù)前患者情況為：陣發(fā)性房顫34 例，慢性房顫 20 例，房顫合并甲亢病人1 例，房顫合并糖尿病人2 例。復(fù)發(fā)組共有12例患者，術(shù)前情況為：陣發(fā)性房顫7例，慢性房顫5 例，房顫合并甲亢病人1例，房顫合并糖尿病人 1例。

2.2.2 成功組與復(fù)發(fā)組患者房顫術(shù)前一般情況對比:隨訪成功66例患者，術(shù)前均步入病房，血壓、體溫、脈搏、心率均為正常范圍。神智清楚，語言功能正常。糖尿病人血糖均控制在正常范圍，甲亢病人已用藥物控制病情穩(wěn)定。

術(shù)前各項檢查結(jié)果回報均未見明顯異常。隨訪結(jié)束對比兩組患者一般情況及術(shù)前檢查結(jié)果未見明顯差異。

2.2.3 成功組與復(fù)發(fā)組患者術(shù)前生活質(zhì)量評分差異對比:分別對成功組和復(fù)發(fā)組的生活質(zhì)量調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計學(xué)處理，以均數(shù)±標準差形式來表示，然后列表對比兩組生活質(zhì)量各個分項以及總的健康狀況的差異，從而觀察兩組患者在術(shù)前是否具有生活質(zhì)量的差異（表1）。

表1 成功組與復(fù)發(fā)組患者術(shù)前生活質(zhì)量評分差異對比【分】

從上表可以看出成功組與復(fù)發(fā)組的患者術(shù)前生活質(zhì)量并無顯著差異（P＞0.05）。

2.3 手術(shù)前后房顫患者生活質(zhì)量評分比較

表2 66例患者手術(shù)前后生活質(zhì)量評分比較

注：與術(shù)前比較，P0.05

從表2可以看出：房顫患者射頻消融術(shù)后1、3、6個月的生活質(zhì)量評分與術(shù)前比較，在量表的8個維度中，軀體功能、軀體角色、社會功能、情感角色和精力有明顯改善（P

2.4 不同療效組患者術(shù)前與術(shù)后生活質(zhì)量評分比較

表3 不同療效組患者手術(shù)前后生活質(zhì)量評分比較

注：與術(shù)前比較，P0.05從表3可以看出：成功組和總體改變一致，成功組的房顫患者射頻消融術(shù)后1、3、6個月的生活質(zhì)量評分與術(shù)前比較，在量表的8個維度中，軀體功能、軀體角色、社會功能、情感角色和精力有明顯改善（P0.05）。從中可見手術(shù)成功組的生活質(zhì)量有了明顯提高，射頻消融手術(shù)的效果是顯著的。

3 討論

本研究的結(jié)果顯示，66例患者消融術(shù)后1、3、6個月的生活質(zhì)量與術(shù)前比較，軀體功能、軀體角色。軀體功能、軀體角色、社會功能、情感角色和活力有明顯改善，而肌體疼痛、心理健康和總的健康狀況方面的變化差異沒有統(tǒng)計學(xué)意義。但總的來說射頻消融治療房顫可以改善患者生活質(zhì)量。本研究按療效進行分組分析，發(fā)現(xiàn)治愈組生活質(zhì)量的變化與總體改變一致，而復(fù)發(fā)組在生活質(zhì)量的8個維度均沒有變化，說明射頻消融治療房顫的療效和患者生活質(zhì)量的改善是一致的，并提示患者生活質(zhì)量改善得益于房顫的治療。即成功地消除房顫，可改善患者的生活質(zhì)量。而術(shù)前術(shù)后的護理直接影響了手術(shù)的成功率，精心的心理護理，完善的術(shù)前準備，嚴密的術(shù)后護理是提高手術(shù)成功率、預(yù)防和處理并發(fā)癥的關(guān)鍵［4］。

4 相關(guān)護理措施

4.1 術(shù)前護理

4.1.1 常規(guī)護理：術(shù)前告知患者手術(shù)注意事項，進行床上大小便鍛煉，及時做好皮膚準備和造影劑試驗。

4.1.2 抗凝劑使用：術(shù)前在抗凝治療期間要加強INR的監(jiān)測，同時觀察有無牙齦出血、皮膚瘀斑、血尿及血便情況，及時發(fā)現(xiàn)出血傾向。術(shù)前12h停用低分子肝素。術(shù)前72h內(nèi)行經(jīng)食道心臟超聲檢查排除左心房血栓。

4.1.3 心理護理：與患者講解相關(guān)手術(shù)與疾病的基本知識，發(fā)放相關(guān)資料，介紹成功的病例，消除患者的焦慮情緒，鼓勵家屬對其情感支持。以求以樂觀積極的心態(tài)面對手術(shù)。

4.2 術(shù)中護理：建立靜脈通道，協(xié)助醫(yī)生進行動靜脈穿刺、心電生理檢查、標測定位及射頻消融。觀察生命體征，有室性心動過速者立刻終止［5］。射頻消融時，導(dǎo)管刺激心內(nèi)膜可發(fā)生激惹性心律失常，一旦出現(xiàn)傳導(dǎo)阻滯應(yīng)立即停止放電，同時注意觀察是否出現(xiàn)室顫、竇性停搏、心肌穿孔、心包填塞、導(dǎo)管斷裂等并發(fā)癥［6］。當出現(xiàn)嚴重心律失常時，應(yīng)注射抗心律失常藥物，或進行電除顫等一系列搶救措施。

4.3 術(shù)后護理

4.3.1 病情監(jiān)測：術(shù)后病人返回即予以持續(xù)心電監(jiān)護，密切觀察其心律、心率、血壓、氧飽和度的變化，及時詢問患者有無胸悶、胸痛等不適主訴，定時觀察局部傷口情況。

4.3.2 穿刺部位出血的觀察及護理：術(shù)后絕對臥床休息24h，穿刺側(cè)肢體制動12h［7］，沙袋壓迫穿刺部位，囑咐患者術(shù)側(cè)下肢伸直不宜彎曲，應(yīng)避免咳嗽、坐起等增加腹內(nèi)壓的動作。拔鞘后壓迫位置不當、時間不夠或下肢活動，易引起局部出血及血腫，密切觀察穿刺肢體足背動脈搏動、皮膚溫度、顏色及感覺變化［8］。必要時使用約束帶。

4.3.3 藥物觀察：術(shù)后因應(yīng)用抗凝藥物，要密切觀察出血傾向，如牙齦出血、皮下淤斑、消化道出血、泌尿道出血等。

4.3.4 飲食護理：囑患者進食清淡流質(zhì)，避免食用高脂、高膽固醇、辛辣食物及牛奶、豆?jié){等脹氣食物。鼓勵大量飲水以加速造影劑的排除。指導(dǎo)進食時頭偏向一側(cè)以防嗆咳。

4.3.5 舒適感的改變：由于臥床時間的限制，有些患者會出現(xiàn)腰痛、背痛等癥狀，可給予局部按摩、藥物緩解癥狀；如傷口情況良好，沙袋撤除后可適當側(cè)身［9］。

4.3.6 預(yù)防褥瘡：老年人由于長期臥床使局部皮膚長期受壓，局部組織由于血液供應(yīng)不足易發(fā)生褥瘡［10］。按常規(guī)進行防褥瘡護理，給予富有營養(yǎng)、易消化的飲食，必要時行支持療法，以糾正各種原因所致的負氮平衡；使用氣墊床，避免了褥瘡的發(fā)生［11］。

4.3.7 健康宣教：① 在醫(yī)生的指導(dǎo)下服用抗心律失常藥物，不可自行停藥、減量或換藥，教會患者觀察藥物療效和不良反應(yīng)，囑患者出現(xiàn)異常情況及時就診；② 術(shù)后如繼續(xù)抗凝治療，服有華法令者，定期復(fù)查INR（每周），注意有無皮膚黏膜出血情況；③ 指導(dǎo)患者出院后，若感心悸等不適，就近醫(yī)院做12導(dǎo)ECG；④ 向患者及家屬講解心律失常的常見病因、誘因、防治知識、避免誘因；⑤ 飲食宜清淡，多食新鮮蔬菜、水果、忌飽餐、刺激性食物，戒煙酒，多食纖維素豐富的食物，保持大便通暢；⑥ 生活規(guī)律，勞逸結(jié)合；⑦ 定期復(fù)診。

4.4 心理護理：據(jù)醫(yī)學(xué)、心血管疾病雜志報道：在上海市綜合性醫(yī)院中，心理障礙的發(fā)生率占門診病人的10%～20%，占住院病人的20%～50%，其中心血管疾病占40%～50%，憂郁癥占19%，焦慮癥占16%，神經(jīng)衰落5%［12］。在臨床上也常常發(fā)現(xiàn)一些心房顫動病人存在心理問題，如擔憂、焦慮、憂郁，甚至有自殺傾向。故每天至少和這類病人有30 min的交談，增進護患關(guān)系，從各個方面及時了解病人，回答病人的疑問，穩(wěn)定情緒，在臨床上常常能取得事半功倍的效果。

5 總結(jié)

隨著臨床上對心房顫動疾病的越來越重視，心房顫動的治愈也將越來越現(xiàn)實。AF患者接受導(dǎo)管射頻消融術(shù)后可以改善生活質(zhì)量。臨床護理工作者更重要的是做好心房顫動一級預(yù)防和治療，做好疾病健康宣教，盡可能減少腦卒中和心力衰竭的發(fā)生，最終提高心房顫動病人生活質(zhì)量。

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第8篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識范文

摘要：本文認為，要使地方政府走出制度創(chuàng)新的困境，應(yīng)著重從三個方面入手，即：地方政府應(yīng)履行自己的產(chǎn)權(quán)職能，以制度創(chuàng)新促進產(chǎn)權(quán)的多元化，并通過產(chǎn)權(quán)保護，解決微觀主體的動力激勵問題；以制度化約束規(guī)范中央與地方的制度創(chuàng)新關(guān)系；退出市場職能領(lǐng)域，實現(xiàn)制度創(chuàng)新的范式轉(zhuǎn)換，如收縮公有經(jīng)濟的市場戰(zhàn)線、明確政府職能的合理邊界和放松管制等。

筆者曾撰文指出，轉(zhuǎn)型期地方政府的制度創(chuàng)新在中國的市場化制度變遷中起著重要的作用，但其本身也存在著難以克服的困境和弊端，如：中央規(guī)制下制度創(chuàng)新的空間限制；[1]“公用地災(zāi)難”與統(tǒng)一市場的阻隔；中央與地方制度博弈目標之間的沖突；創(chuàng)新非均衡下制度變遷水平的區(qū)域差異等。本文主要針對地方政府制度創(chuàng)新中存在的問題，探討走出困境的路向選擇。

一、多元產(chǎn)權(quán)選擇與微觀主體的動力激勵

產(chǎn)權(quán)是新制度經(jīng)濟學(xué)研究的核心問題，完善的產(chǎn)權(quán)制度安排是經(jīng)濟增長的關(guān)鍵。但產(chǎn)權(quán)制度不會在自然狀態(tài)下生成，需要政府的介入。政府憑借其暴力潛能和權(quán)威在全社會實現(xiàn)所有權(quán)，降低產(chǎn)權(quán)界定和轉(zhuǎn)讓中的交易費用；為產(chǎn)權(quán)的運行提供一個公正、安全的制度環(huán)境；利用法律和憲法制約利益集團通過重構(gòu)產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)財富和收入的再分配，扼制國家權(quán)力對產(chǎn)權(quán)的干預(yù)。[2]（P130～197）我們在考察中國地方政府的制度創(chuàng)新經(jīng)驗時，可以發(fā)現(xiàn)，多元產(chǎn)權(quán)選擇是一個成功經(jīng)驗，如廣東南海市的“五個輪子一起轉(zhuǎn)”、浙江大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和個體私營等多元產(chǎn)權(quán)企業(yè)、廣東順德對企業(yè)的多元產(chǎn)權(quán)改造等?，F(xiàn)在，從國有制、集體所有制、股份制、股份合作制、私營個體所有制、混合制、合伙制、國外獨資和合資等等，都有應(yīng)有的法律地位。哪種產(chǎn)權(quán)制度有利于經(jīng)濟發(fā)展和適合于本地的實際，都應(yīng)該予以扶持和鼓勵。這也是政府職責的應(yīng)有之義。

當然，我們這里并不主張給予哪種產(chǎn)權(quán)形式以特殊政策，政府的主要任務(wù)是履行界定產(chǎn)權(quán)和保護產(chǎn)權(quán)的職責。對于公有企業(yè)，要按照分級管理的原則，明確各級地方政府的產(chǎn)權(quán)界限，實現(xiàn)資產(chǎn)管理層次化到產(chǎn)權(quán)配置層次化的轉(zhuǎn)變。對于地方所有的國有大中型企業(yè)和不適合改制的企業(yè)的資產(chǎn)管理，其管理模式可參考深圳的三級授權(quán)經(jīng)營模式，把國有資產(chǎn)的最終產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開，使國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人格化，解決所有者虛位、國有資產(chǎn)無人負責的問題。為了真正實現(xiàn)政企分開，可以考慮在地方人大（屬廣義的政府范疇）設(shè)立類似于“國資委”那樣的機構(gòu)，作為國有資產(chǎn)的人格化代表，并減少委托——鏈條，以便降低交易費用和提高監(jiān)督的有效性。在產(chǎn)權(quán)保障方面，除了中央政府應(yīng)建立起完整的產(chǎn)權(quán)法律體系外，地方政府也應(yīng)有與中央政府配套的產(chǎn)權(quán)監(jiān)管體系，對有關(guān)的產(chǎn)權(quán)主體進行約束和監(jiān)督。對于一些小型國有企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)可以考慮以政府主導(dǎo)的形式對產(chǎn)權(quán)進行重組，進行積極的創(chuàng)新和試驗，甚至是“試錯”。在這方面，廣東順德的經(jīng)驗值得參考，他們對公有企業(yè)的改制就是走產(chǎn)權(quán)多元化的道路，具體方式有：嫁接外資；劃股出售、公私合營；分拆求活；多種形式租賃、公有民營或民有民營；企業(yè)兼并、拍賣；控股、參股；債權(quán)股份化或債務(wù)等值化改造；企業(yè)“先關(guān)后改”；公開上市；依法破產(chǎn)。通過改制，使產(chǎn)權(quán)具有可分解性（即財產(chǎn)權(quán)可以分解為所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)），可分散性（即企業(yè)產(chǎn)權(quán)股份化、多元化和社會化）和可讓渡性（即產(chǎn)權(quán)可以按照一定的規(guī)則進行轉(zhuǎn)讓、買賣、出售、出租），滿足市場經(jīng)濟對產(chǎn)權(quán)交易的要求，使得在產(chǎn)權(quán)市場尚未開放的情況下，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的突破性進展，從而化解中央政府制度創(chuàng)新的規(guī)制約束。

除了對公有產(chǎn)權(quán)的界定和保護之外，地方政府還應(yīng)繼續(xù)走增量改革之路，加強對非公有產(chǎn)權(quán)的保護。因為，這是目前很多地方最薄弱也是最迫切需要進行制度創(chuàng)新的環(huán)節(jié)。

產(chǎn)權(quán)主要是通過降低交易費用和實現(xiàn)外部性的內(nèi)在化而實現(xiàn)對經(jīng)濟的促進作用的。而能夠?qū)崿F(xiàn)這兩大功能的產(chǎn)權(quán)應(yīng)是那些資產(chǎn)能量化到個人的產(chǎn)權(quán)。公有企業(yè)在這一方面存在著重大的缺陷，由于資產(chǎn)不量化到個人，其委托—成本大，“內(nèi)部人控制”使最終所有者難以實現(xiàn)對資產(chǎn)的有效監(jiān)督，這是造成其經(jīng)營困難的根本原因。而私有產(chǎn)權(quán)因資產(chǎn)的明晰量化和權(quán)利義務(wù)邊界的確定性而產(chǎn)生極大的激勵，它的私人收益率最接近于社會收益率，由此帶來極高的生產(chǎn)效率。中國的改革實踐，充分證明了這一點。自1980年以來，中國私營經(jīng)濟產(chǎn)值以平均每年71%的速度增長，到1999年6月，私營企業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的33%（而國有企業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比例則從1978年的78%下降到1999年的33%）。目前，私營經(jīng)濟的貢獻已經(jīng)接近或超過國營部門，但其所占用的國家資源比重卻微乎其微，而“耗用了2/3最為稀缺的資本資源的國有經(jīng)濟對國民生產(chǎn)總值的貢獻只占1/3?！盵3]中國私營企業(yè)用非常有限的資源去高水平甚至是超常發(fā)揮其內(nèi)在的潛力。

然而，我們應(yīng)該看到，私營經(jīng)濟的高效率和低成本的增長并沒有伴隨其他制度的相應(yīng)變遷，它的發(fā)展還存在著一些嚴重的制度障礙。從政府方面來看，主要的問題有：（1）產(chǎn)權(quán)保護制度欠缺?，F(xiàn)有的法律和法規(guī)對私營企業(yè)合法財產(chǎn)和其他權(quán)益的規(guī)定比較薄弱，私營企業(yè)在與其他經(jīng)濟主體之間出現(xiàn)糾紛時得不到有效的法律保護，從而使其發(fā)展的原動力受到削弱。（2）市場經(jīng)濟中的公平公正原則沒有真正實現(xiàn)。私營企業(yè)在諸如市場準入、銀行信貸、稅費征收和其他社會負擔等方面常常受到不公平的待遇。（3）政府運作的不規(guī)范和官員擁有太多的超經(jīng)濟權(quán)力，使私營企業(yè)主不得不從“尋利”轉(zhuǎn)向“尋租”，擾亂正常的市場秩序。從私營企業(yè)本身來看，問題主要有產(chǎn)權(quán)界區(qū)不清、家族化管理、規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的低級化和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雷同等。其中，最主要的問題是產(chǎn)權(quán)界區(qū)不清，表現(xiàn)在：相當一部分私營企業(yè)主家庭成員或家族成員內(nèi)部自然人之間的產(chǎn)權(quán)界區(qū)不清；一部分私營企業(yè)，盡管其資本的形式確是私人資本，卻在法律形式上戴了一頂“紅帽子”；[4]一些私營企業(yè)是在沒有真正的出資人的混沌狀態(tài)下生成的，如負債借錢，從而造成天然的產(chǎn)權(quán)不清；一些私營企業(yè)主以個人的資本籌辦企業(yè)，卻以“合作”之類的形式注冊成立公司。產(chǎn)權(quán)主體界區(qū)不清的危害是多方面的：不利于企業(yè)的資本積累；企業(yè)法人的獨立性和完整性易于被侵害；影響企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)和管理權(quán)威；造成有關(guān)人員之間的權(quán)、責、利不明確，而產(chǎn)生“搭便車”的道德投機。[5]（P42～57）

科思將交易費用概念引入經(jīng)濟分析中，揭示了交易費用與制度形成的內(nèi)在關(guān)系。他認為，企業(yè)和市場的邊界是由市場的交易費用和企業(yè)內(nèi)部的交易費用的相互比較來決定的。[6]但中國在向市場的過渡過程中，需要政府對市場的培育和扶持，企業(yè)與市場的交易過程多了一個政府的環(huán)節(jié)，決定了企業(yè)的交易費用必須考慮政府這一因素?？聵s住通過實地調(diào)研并運用統(tǒng)計模型的方法分析了企業(yè)、政府和市場三者之間的交易費用變化，[7]認為企業(yè)的交易費用由4部分構(gòu)成：企業(yè)與政府的交易費用；市場與政府的交易費用；企業(yè)內(nèi)部交易費用；企業(yè)除負擔第二項費用之外的交易費用。中國私營經(jīng)濟發(fā)展的初期，第一、二項交易費用是最重要的（這與科思的理論有所不同），是中國過渡經(jīng)濟時期私營經(jīng)濟發(fā)展中具有實質(zhì)性影響的制度問題?？聵s住進一步分析，寬松的準入政策比寬松的規(guī)制政策更有決定性作用。因為，寬松的準入政策會使私營企業(yè)更有發(fā)展的機會，而且政府也會采取與其相配套的規(guī)制政策，從而使私營企業(yè)的交易費用不斷降低，提高其發(fā)展的動力。本文認為，政府在實行寬松的準入政策和規(guī)制政策的同時，還要履行其產(chǎn)權(quán)方面的職能和社會職能，減少企業(yè)第三項和第四項方面的交易費用，以進一步調(diào)動私營企業(yè)發(fā)展的積極性。

根據(jù)上述的事實，本文認為，地方政府在私營產(chǎn)權(quán)激勵方面應(yīng)在以下幾個方面有所創(chuàng)新：

第一，切實解決私有產(chǎn)權(quán)的保護問題。我國的個體私營經(jīng)濟從改革初期的“邊際的、填補空缺”的角色發(fā)展到現(xiàn)在的社會主義經(jīng)濟的“重要組成部分”，已經(jīng)獲得了國家的正式法律地位，可以說進入了國家的政治經(jīng)濟體系范疇，政府理應(yīng)作出相應(yīng)的制度安排實施保護。目前，在國家的物權(quán)法還尚未出臺的情況下，地方政府可以結(jié)合本地的實際以地方立法的形式，建立保護私有產(chǎn)權(quán)的制度，滿足社會日益增長的這一制度需求，實現(xiàn)地方性制度均衡，以消除私營經(jīng)濟發(fā)展的心理顧慮。

第二，為私營經(jīng)濟創(chuàng)造一個公平開放的制度環(huán)境，減少私營企業(yè)的交易費用。這里既包括降低私營企業(yè)的市場準入費用，也包括在土地使用、信貸稅收等方面的平等機會。但首先是要給予私營企業(yè)與其他經(jīng)濟形式相同的市場準入條件，因為，市場準入條件的放松會帶來連續(xù)的制度響應(yīng)，促使地方政府規(guī)范市場，降低規(guī)制費用，以及做好產(chǎn)權(quán)界定降低企業(yè)內(nèi)部交易費用等工作。

第三，厘定產(chǎn)權(quán)邊界。私人產(chǎn)權(quán)界區(qū)不清本質(zhì)上是私人企業(yè)主自身的問題。我們講保護私有產(chǎn)權(quán)，首先要尊重私有企業(yè)主自主選擇的權(quán)利?！耙驗樗綘I資本最清楚重新界定產(chǎn)權(quán)對企業(yè)發(fā)展究竟有效無效，最清楚重新界定產(chǎn)權(quán)所需要支付的代價究竟有多高。”[5]（P58）但當私人資本意識到界定產(chǎn)權(quán)的成本遠遠小于繼續(xù)維持產(chǎn)權(quán)含混所蒙受的效率損失時，就會要求進行制度創(chuàng)新，要求政府出面界定產(chǎn)權(quán)。這時，地方政府就應(yīng)協(xié)助做好企業(yè)的資產(chǎn)評估工作，界定產(chǎn)權(quán)主體及邊界，保證產(chǎn)權(quán)主體權(quán)利義務(wù)的落實。當然，在解決私人資本產(chǎn)權(quán)不清的問題上最為重要的是要給予其市場直接融資的制度條件。在這方面，目前我國還存在嚴重的制度短缺。市場融資有兩個主要渠道，一是公開上市發(fā)行股票，二是通過銀行借貸。而政策對私營資本上市有諸多限制，銀行貸款也有非?？量痰臈l件。這雖然是中央政府制度創(chuàng)新空間的范疇，但地方政府完全可以利用自己的組織優(yōu)勢去推動這些領(lǐng)域的制度變革。

第四，加強意識形態(tài)宣傳，消除社會對私有產(chǎn)權(quán)的歧視。意識形態(tài)的最基本功能就是通過強化人們對產(chǎn)權(quán)和其他制度的認同而減少統(tǒng)治階級的統(tǒng)治費用。但意識形態(tài)這種非正式制度安排由于源于“傳統(tǒng)根性和歷史積淀”，[8]比正式制度安排更具有持久性和滯后性。雖然從法律上中國早已確立了私營經(jīng)濟在國家經(jīng)濟生活中的合法地位，但人們思想中的“公有”意識仍根深蒂固，它仍然在很多情況下影響著制度的制定和實施。因此，地方政府應(yīng)強化對私營經(jīng)濟在中國經(jīng)濟中重要地位的宣傳，并給予其應(yīng)有的政治待遇，逐漸消除人們對私營經(jīng)濟的歧視，使私營經(jīng)濟的發(fā)展有一個寬松的社會環(huán)境。

第五，除了上述產(chǎn)權(quán)、制度環(huán)境和意識形態(tài)方面的創(chuàng)新以外，地方政府還應(yīng)建立符合市場運作規(guī)范的政府行政制度秩序、發(fā)展要素市場、引導(dǎo)私營企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高級化轉(zhuǎn)變、引導(dǎo)它們建立現(xiàn)代企業(yè)制度和提供信息服務(wù)以減少交易費用和經(jīng)營風險等。

二、以制度化約束規(guī)范中央與地方之間的制度創(chuàng)新關(guān)系

一些后發(fā)國家尤其是東亞國家的歷史經(jīng)驗表明，不發(fā)達國家在向市場制度變遷過程中，中央政府的有效協(xié)調(diào)具有十分重要的作用。中央政府高度的組織動員能力、權(quán)威主義的政治傳統(tǒng)和作用機制以及強調(diào)集體價值為核心的傳統(tǒng)文化，是東亞國家現(xiàn)代化的重要原因，也是中國可以借鑒的富有價值的制度遺產(chǎn)。西方市場化和現(xiàn)代化的變遷過程是在比較有利的國際國內(nèi)環(huán)境下一步步演變而來的，而現(xiàn)在的不發(fā)達國家既面臨著國內(nèi)要求快速發(fā)展的社會壓力，又面臨著國際上日益增強的經(jīng)濟政治壓力；既要保持不斷變革的勢頭，又要保持社會的穩(wěn)定和統(tǒng)一，因此，強有力的中央政府的主導(dǎo)作用是應(yīng)對這種復(fù)雜局面的重要保證。

從過去一個世紀西方的發(fā)展規(guī)律來看，市場制度的發(fā)展和市場功能的擴大，并不是伴隨著政府功能的縮小，相反，政府功能尤其是政府的經(jīng)濟功能在不斷強化。在政府體系內(nèi)，出現(xiàn)了兩個集權(quán)化運動：一是地方政府向中央政府集權(quán)，二是議會權(quán)力向政府行政首腦的轉(zhuǎn)移。一個成熟的市場體系的有效運作，需要有一個有效的政府尤其是有效的中央政府，以保證市場的有序競爭。政府在市場運行中的功能是綜合性和整體性的，主要表現(xiàn)在：[9]（1）有效的市場運作，需要有一個統(tǒng)一的、開放的和規(guī)范的市場秩序，以使原材料、商品、人才、勞動力、資金等資源要素能夠自由和有序流動，降低交易費用。但是，市場又是一種分散的力量，它在運行中很容易與地方性的力量結(jié)合，不斷地弱化社會的凝聚力。地方政府的“經(jīng)濟人”性質(zhì)使其出臺一些地方保護主義的制度安排，從而阻隔市場的統(tǒng)一，影響要素的自由有序流動，最終導(dǎo)致市場功能和交易活動的萎縮。因此，只有具有高度權(quán)威的中央政府運用其組織力量才能塑造統(tǒng)一的市場秩序。（2）中央政府的宏觀調(diào)控是建立和健全市場經(jīng)濟體制的重要組成部分。統(tǒng)一、科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理的制度體系是成熟的市場體系的必然要求，而統(tǒng)一的制度體系的安排和貫徹，只有在統(tǒng)一的政府權(quán)力體系中才能實現(xiàn)。（3）市場的運行需要公共產(chǎn)品和社會保障。一些公共產(chǎn)品投資大、見效慢，并具有壟斷性，特別是關(guān)系到全局性的公共產(chǎn)品，如基礎(chǔ)設(shè)施，它們是市場運行所必需的，需要政府的統(tǒng)一規(guī)劃和大量投入。

可見，在調(diào)整中央與地方制度創(chuàng)新的關(guān)系時，一定的中央集權(quán)是需要的。但是，中國這樣一個大國，各地的資源稟賦千差萬別，需要多級的分層調(diào)控，需要多層的制度創(chuàng)新，不然，就會扼抑特色性制度潛能的發(fā)揮，扼抑人們對制度的合理預(yù)期和創(chuàng)新動力，地方市場的活力也就難以顯現(xiàn)。而沒有繁榮的地方市場就沒有繁榮的全國市場。為此，必須找到一條既有利于中央適度集權(quán)，又有利于調(diào)動地方積極性的兩全之策。這個兩全之策就是遵循市場的原則，以市場作為規(guī)制中央與地方制度創(chuàng)新關(guān)系的坐標：一是無論中央的制度創(chuàng)新還是地方的制度創(chuàng)新，都不要超越政府與市場的邊界。即凡是市場能調(diào)節(jié)的就由市場調(diào)節(jié)，市場失靈的地方有的就需要政府進行制度創(chuàng)新。二是以市場的原則劃分中央和地方的創(chuàng)新空間，既要有利于全國統(tǒng)一市場的有序運轉(zhuǎn)，又要有利于地方市場的繁榮，發(fā)揮地方政府創(chuàng)新的積極性。

根據(jù)上述原則，中央的制度創(chuàng)新空間應(yīng)是：制訂國民經(jīng)濟發(fā)展的中長期規(guī)劃，并以相應(yīng)的制度安排，如通過財政政策、貸幣金融政策、產(chǎn)業(yè)政策等引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化和高級化；建立社會總需求和總供給的管理機制，保持總供求關(guān)系的動態(tài)平衡；對收入分配關(guān)系進行宏觀調(diào)控，建立既保證效率又兼顧公平的收入分配與調(diào)節(jié)制度；維護國有資產(chǎn)的所有者權(quán)益，促進國有資產(chǎn)的保值增值；建立和健全市場規(guī)則，打破地區(qū)、部門對市場的侵害和封鎖，培育全國統(tǒng)一的市場體系，保護市場的公平競爭；組織和提供公共產(chǎn)品（全國性的）；協(xié)調(diào)工農(nóng)、城鄉(xiāng)、地區(qū)關(guān)系，實現(xiàn)制度的均衡發(fā)展。地方政府的制度創(chuàng)新空間包括：根據(jù)中央政府的發(fā)展規(guī)劃，制定本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，并作出與此規(guī)劃和中央宏觀目標相協(xié)調(diào)的地方制度安排；制定地方財政和區(qū)域性收入分配制度，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)本地區(qū)的市場供求關(guān)系；培育地方性市場體系，推動區(qū)域市場與全國統(tǒng)一市場的開放和對接，為本地區(qū)社會經(jīng)濟生活的規(guī)范運行創(chuàng)造良好的市場環(huán)境；管理地方國有資產(chǎn)，保證其完整、保值和增值；在國家產(chǎn)業(yè)政策的框架內(nèi)調(diào)整本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)資源的高效配置；組織和提供本地區(qū)的公共產(chǎn)品。

中央與地方制度創(chuàng)新空間界線的落實，除了以法律化的機制約束兩者之間的制度博弈關(guān)系外，還要建立中央對地方的有效監(jiān)督機制：一是中央對地方的政治約束，這集中體現(xiàn)在中央對地方的人事控制權(quán)方面。二是采取切實可行的有效措施，鏟除地方保護主義。解決這一問題需要中央與地方的相互配合和協(xié)調(diào)，從法律、行政和經(jīng)濟等多方面進行綜合治理。為了加大治理、預(yù)防和懲罰力度，可以把這一工作列入最高權(quán)力機關(guān)的工作日程，對其進行專項治理；中央和地方的紀檢、法律監(jiān)督部門應(yīng)將這問題列為執(zhí)法監(jiān)督的一項專門內(nèi)容；中央對地方的績效評估中，應(yīng)改變過于強調(diào)經(jīng)濟發(fā)展指標的做法，引導(dǎo)地方政府放棄片面追求經(jīng)濟速度的發(fā)展思路。三是中央對地方的經(jīng)濟約束。要通過建立財政補助制度和財政監(jiān)督制度等一系列經(jīng)濟制度，形成一種中央對地方的硬性制約和推動機制，達到調(diào)控地方制度目標的目的。西方各國中央政府建立的對地方政府的“財政制約和推動機制”值得我們借鑒。它以中央政府控制大部分財政收入為基礎(chǔ)（中央財政收入總額約占國民總收入的60%以上），中央政府通過將收入的一部分以財政補助的形式撥給地方，達到引導(dǎo)地方政府實施中央制度安排和宏觀協(xié)調(diào)社會發(fā)展的目的。在亞洲的日本和韓國，財權(quán)主要集中于中央，然后中央政府通過撥款和補助等轉(zhuǎn)移支付手段，達到調(diào)整地區(qū)間財力差異，促進區(qū)域經(jīng)濟均衡發(fā)展的目的。在日本，中央政府為貫徹自己的政策意圖特設(shè)了國庫支出金，采取直接撥款的方式，將一部分資金撥給地方使用，這部分資金在地方財政收入中的比重高達20%。[10]因此，通過轉(zhuǎn)移支付，增強地方政府的制度變革能力，是一個可行的辦法。目前，我國在中央與地方分稅制下，中央通過轉(zhuǎn)移支付返還地方的稅收比率以及地方獲得中央補貼占上交中央稅收的比率，都要有規(guī)范的制度約束，保證中央對地方轉(zhuǎn)移支付的穩(wěn)定性和公平性，防止轉(zhuǎn)移支付總量被擠占及轉(zhuǎn)移支付的隨意性。同時，要根據(jù)中國的國情，確定轉(zhuǎn)移支付的比重，即應(yīng)以不損害發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟增長潛力為前提，否則就會造成與“效率優(yōu)先”原則相悖的保護落后、挫傷先進的結(jié)果。我們在解決地區(qū)之間的差距問題上，不能簡單地采取“劫富濟貧”方法。要承認，一定的不平衡總是存在的。在某種意義上，不平衡還有利于增加不同地區(qū)之間的競爭壓力，促使各地更好地挖潛，實施制度創(chuàng)新，使資源配置達到更優(yōu)狀態(tài)。落后地區(qū)的發(fā)展，主要應(yīng)建立在對自身資源優(yōu)勢的充分認識的基礎(chǔ)上，進行切合實際的制度創(chuàng)新，摸索一條適合自身實際的發(fā)展道路，這才是一個治本的辦法。

三、退出市場職能領(lǐng)域，實現(xiàn)制度創(chuàng)新的范式轉(zhuǎn)換

政府在市場經(jīng)濟中應(yīng)扮演什么角色，不同的理論流派有不同的側(cè)重。以亞當·斯密為代表的古典經(jīng)濟自由主義到現(xiàn)代經(jīng)濟自由主義從“政府失敗”出發(fā)，主張無需國家干預(yù)的市場，由“看不見的手”發(fā)揮調(diào)節(jié)作用；克服市場缺陷的出路是明晰產(chǎn)權(quán)而不是國家干預(yù)；市場失靈的根本原因在于政府而不是市場自身。而從15世紀末的重商主義到凱恩斯理論以及制度經(jīng)濟學(xué)派，則從“市場失靈”出發(fā)，強調(diào)國家干預(yù)的作用。布勞恩和杰克遜認為，市場失靈的原因是存在公共物品與外部效應(yīng)、存在不完全競爭（在自然壟斷的領(lǐng)域內(nèi)存在降低成本提高利潤的現(xiàn)象）、存在信息的不完全、存在不確定性。[11]因此，需要政府的干預(yù)去彌補市場的不足。

根據(jù)新制度經(jīng)濟學(xué)的理論，市場本身就是一套社會制度，市場中的交易包括契約性的協(xié)議和產(chǎn)權(quán)的讓渡，還包括構(gòu)造、組織交換活動并使其合法化的機制。簡言之，市場就是組織化、制度化的交換，它本身便包含著政治體系的力量與影響，深深地嵌入廣泛的政治與社會結(jié)構(gòu)之中?！盁o形的手”背后有著有形的社會結(jié)構(gòu)在調(diào)節(jié)以私利為目的的個人及其行動。在一個健全的市場體系中，需要有產(chǎn)權(quán)和交易活動能得到合法認可和有效保護的制度環(huán)境，這要靠政府的力量才能做到。所以，不存在絕對不受政府及其制度約束的市場“真空”，所謂的“市場失靈”其實在較大程度上是“制度失靈”的外顯。[12]（P348）

但是，政府的作用只能限于彌補市場的不足，而不是取市場而代之：一是維持秩序職能，即有效保護產(chǎn)權(quán)和提供市場交易的基本博弈規(guī)則；二是解決市場本身無法克服的外部性問題，提供社會所必需的公共產(chǎn)品。地方政府作為地方利益的維護者和地方公共秩序的建設(shè)者，在處理政府與市場的關(guān)系上，要以制度創(chuàng)新去彌補市場的缺陷，實現(xiàn)市場化的制度均衡，既防止制度供給的過剩，也要防止制度供給的不足。

然而，我們在考察轉(zhuǎn)型期中國地方政府的制度創(chuàng)新時可以發(fā)現(xiàn)，地方政府經(jīng)常直接參與本地企業(yè)的經(jīng)營活動，代行了市場的職能。這種創(chuàng)新有其客觀必然性，因為在市場機制不健全的情況下，難以誘發(fā)微觀主體的制度創(chuàng)新，或者即使微觀主體有創(chuàng)新的需求和動機，在中央制度進入壁壘的約束下也難以實現(xiàn)創(chuàng)新的愿望，從而使地方政府充當了制度創(chuàng)新的主角，彌補了市場和企業(yè)的不足，但其弊端也伴隨而生。一是造成了政企不分，增加了企業(yè)交易過程的環(huán)節(jié)和費用，也使企業(yè)難以獨立地走上市場。前面提到的“公用地災(zāi)難”、中央與地方制度博弈目標的沖突等弊端，根源就在于地方政府代行了市場的職能。因為，與企業(yè)綁在一起后，地方政府就難免會從本位主義出發(fā)，在其權(quán)力范圍內(nèi)施行有利于本地企業(yè)的制度安排，從而與其他地區(qū)和中央的制度變遷目標發(fā)生沖突，應(yīng)驗了“諾思悖論”：成也政府，敗也政府。一方面，地方政府過多地干預(yù)市場，出現(xiàn)了制度供給過剩；另一方面，在公共產(chǎn)品的問題上卻出現(xiàn)了制度供給不足。要走出這一困境，就要實現(xiàn)制度創(chuàng)新范式的轉(zhuǎn)換：從代替市場到退出市場，即凡是市場能調(diào)節(jié)的領(lǐng)域交由市場去調(diào)節(jié)，由市場主體根據(jù)需求自主實施制度創(chuàng)新，政府則主要作為市場秩序的維護者而發(fā)揮作用。

政府退出市場職能領(lǐng)域后，在產(chǎn)權(quán)多元化的基礎(chǔ)上，微觀主體的誘致性制度創(chuàng)新才能萌生和繁榮，最終達到由政府主導(dǎo)的供給型制度變遷方式向需求誘致型制度變遷方式的轉(zhuǎn)變。只有實現(xiàn)了這一轉(zhuǎn)變，一個國家的制度變遷才會走上良性循環(huán)的軌道，持續(xù)性的制度均衡才有可能出現(xiàn)。因為，在一個自主和平等的環(huán)境中，微觀主體能夠及時感知和捕捉到獲利的機會，并在自愿和一致的基礎(chǔ)上，通過排除外部性和搭便車等問題，最終完成制度創(chuàng)新。這種創(chuàng)新，更有利于轉(zhuǎn)化為人們的自覺行為，“集體行動控制個體行動”，[13]達到制度創(chuàng)新的預(yù)期效果。

為實現(xiàn)制度創(chuàng)新范式的轉(zhuǎn)換，地方政府主要應(yīng)在以下幾個方面有所創(chuàng)新：

第一，收縮公有經(jīng)濟的市場戰(zhàn)線。公有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)缺陷使其極易陷入資產(chǎn)無人負責的境地，改革的基本思路應(yīng)該是：今后在一般競爭性行業(yè)里，不再搞公有企業(yè)。對原有一般競爭性行業(yè)中的公有企業(yè)要改造成非公有企業(yè)，包括改造成混合所有制企業(yè)。這是解決地方保護主義問題的一個根本辦法。由于地方所屬企業(yè)能夠增加與銷售收入掛鉤的上繳費用，能夠提供員工飯碗保障地區(qū)就業(yè)和社會穩(wěn)定，所以地方政府總是傾向于外延式的經(jīng)濟擴張，導(dǎo)致嚴重的重復(fù)建設(shè)問題，并且還會想方設(shè)法維持企業(yè)甚至是長期虧損企業(yè)的生存。只有斬斷了地方政府與企業(yè)的資產(chǎn)隸屬關(guān)系，才能從根本上解決無效擴張的現(xiàn)象。道理很簡單，沒有哪一個私人資產(chǎn)所有者會允許企業(yè)的無效擴張的。

第二，明確政府職能的合理邊界。有關(guān)政府職能的邊界問題，總的來說，它應(yīng)限于市場失靈和維護秩序領(lǐng)域。類似于企業(yè)投資和經(jīng)營等微觀領(lǐng)域的事務(wù)，應(yīng)交由市場去調(diào)節(jié)。但在實際管理活動中，受利益的驅(qū)動，地方政府往往會自覺或不自覺地走入市場職能領(lǐng)域。最近某省政府出面組織，由若干國有資產(chǎn)公司出資組建熊貓集團（控股）有限公司就是一個典型的例子。[14]這種“拉郎配”的政府行為，是地方政府追求規(guī)模、熱衷于評比的排序、表現(xiàn)政績的傳統(tǒng)管理方式的延續(xù)。它明顯超越了政府職能的合理邊界，也遭到了部分企業(yè)的反對。張維迎說：“哪一個國家，哪一個地方，政府在處理企業(yè)問題上花得精力越多，企業(yè)在處理與政府關(guān)系上花得精力越多，這個國家就越落后。”[15]（P210）

第三，放松管制。管制即按照某種規(guī)則行事之意，目的是要使市場競爭處于一種公平的狀態(tài)，避免社會利益的損失。張維迎認為，西方管制的基本理念是怎么去維護市場的公平競爭和有效運轉(zhuǎn)。他們普遍同意，自由簽約是最重要的，只要交易雙方的協(xié)議不形成對第三方的損害，管制就沒有必要；只有市場運轉(zhuǎn)會形成對他人利益的損害，而這種損害又無法通過當事人之間解決時，才需要政府管制。而我們過去的計劃經(jīng)濟從一開始就立足于取消市場和消滅市場。[15]（P99～111）由于政府官員在實施管制時有自己的效用函數(shù)和信息的不完全等原因，使政府管制經(jīng)常失效，因此，我們現(xiàn)在的問題是要放松管制，而不是加強管制。目前，放松管制的重點是對傳統(tǒng)的行政審批制度進行改革。傳統(tǒng)的行政審批制度是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，是政府直接干預(yù)和控制企業(yè)的主要手段，由此產(chǎn)生了諸如阻礙資源有效配置、行政效率低下、尋租和腐敗滋生和蔓延等弊端。因此，改革的重點是減少審批的事項和明確政府審批的范圍，衡量的尺度是：一是市場尺度，即凡是市場能調(diào)節(jié)的，政府就不要設(shè)立審批去干預(yù)。二是經(jīng)濟尺度，這主要從成本—效益方面考察審批的收益與成本是否對稱。三是技術(shù)的尺度，即從技術(shù)能力方面看行政審批能不能把審批的事務(wù)管住，審批管不管用。

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第9篇：房產(chǎn)管理相關(guān)知識范文

1.房產(chǎn)檔案信息化管理工作中的不足之處

1.1對房產(chǎn)檔案信息化管理缺乏必要的重視

由于部分房產(chǎn)檔案管理負責人對于房產(chǎn)檔案信息化管理缺乏必要的重視，對信息化管理的必要性沒有深刻的認識，這就導(dǎo)致在房產(chǎn)檔案管理工作中無法將信息化技術(shù)進行有效的應(yīng)用，再加之部分檔案管理人員對于信息化管理存在一定的抵觸情緒，這就嚴懲制約了信息化管理在房產(chǎn)檔案管理工作中的應(yīng)用，使房產(chǎn)檔案管理工作中信息化技術(shù)不能有效的發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

1.2在管理理念上缺乏創(chuàng)新性思維

長期以來我國房產(chǎn)檔案管理工作一直沿用傳統(tǒng)的管理方式，所以其思維模式較為固定，在信息化技術(shù)沖擊下，這種落后的思維模式并不是很容易被打破，在理念上并不容易從條條框框中走出來，這必然導(dǎo)致信息化管理技術(shù)在應(yīng)用上得不到足夠的重視，存在著許多欠缺的地方，無法有效的提升房產(chǎn)檔案的管理效率。

1.3檔案管理人員缺乏專業(yè)的素質(zhì)

房產(chǎn)檔案信息化管理不僅需要管理人員具有較強專業(yè)技能，而且還要對房產(chǎn)管理和信息化技術(shù)能夠熟悉掌握，這就需要綜合素質(zhì)的房產(chǎn)檔案管理人員。但目前很大一部分房產(chǎn)檔案管理人員無論從理念、專業(yè)知識還是技術(shù)水平上都存在著較多欠缺的地方，部分人員滿足于現(xiàn)狀，不注重自身管理能力業(yè)務(wù)水平的提升，從而使房產(chǎn)檔案管理工作中忽視了信息化管理技術(shù)的應(yīng)用。

1.4管理技術(shù)水平不足

房產(chǎn)檔案信息化管理工作中，由于管理技術(shù)水平有限，所以在設(shè)備、管理技術(shù)及理念上都達不到信息化管理工作的要求，對現(xiàn)代化技術(shù)應(yīng)用的較少，沒有建立房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫，與現(xiàn)代化的信息化管理技術(shù)存在著較大的差距。

1.5檔案利用率不高

目前有很大一部分房產(chǎn)檔案還沿用傳統(tǒng)的管理模式，給查詢工作帶來了較大的難度，所以導(dǎo)致檔案利用率較低。再加之部分檔案信息更新的速度較慢，信息缺乏時效性，制約了房產(chǎn)檔案的利用。

2.加強房產(chǎn)檔案信息化管理的措施

2.1加強對房產(chǎn)檔案信息化管理的重視

信息化技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理工作中進行應(yīng)用，這是一項復(fù)雜及系統(tǒng)的工作，需要房產(chǎn)檔案負責人給予足夠的重視，通過加強檔案管理人員培訓(xùn)使其對信息化管理技術(shù)能夠更好的認識和掌握。加大硬件上的投資力度，使房產(chǎn)檔案管理部門配置足夠的設(shè)備，同時配備信息技術(shù)管理人員，強化房產(chǎn)檔案信息化管理水平的提升，加快房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的發(fā)展。

2.2強化對房產(chǎn)檔案管理人員的訓(xùn)練和考核

隨著信息化技術(shù)的應(yīng)用，對房產(chǎn)檔案管理人員的技能要求也會越來越高。相關(guān)部門應(yīng)該定期對檔案管理人員進行訓(xùn)練；或是鞭策檔案管理人員自己積極學(xué)習相關(guān)知識和技術(shù)，逐漸培養(yǎng)他們運用現(xiàn)代化的信息技術(shù)對房產(chǎn)檔案進行管理的思想意識和操作能力。制定考核和競爭機制，不僅可以強化管理人員的信息化知識和技能，還能讓他們有足夠的空間展示自身的才能，讓房產(chǎn)檔案信息化管理展現(xiàn)出充滿活力的一面。

2.3健全檔案管理技術(shù)制度

這就需要相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同研究，制定出一套健全的管理技術(shù)制度，約束檔案管理人員，讓他們都能依照制度進行管理，保證房產(chǎn)檔案信息化管理的有序進行。同時，還要對所有的房產(chǎn)檔案有統(tǒng)一的管理制度，如房產(chǎn)信息的收集、整理、分類、保管、查詢、修改、利用等，對每一個環(huán)節(jié)都要做到分工明確、嚴格監(jiān)督，不僅要保證房產(chǎn)檔案的完整性和真實性，還要保證房產(chǎn)檔案信息的質(zhì)量。

2.4提高房產(chǎn)檔案的利用效率

就目前方房產(chǎn)的發(fā)展情況而言，人們對房產(chǎn)信息的利用需求越來越大，而房產(chǎn)檔案的管理的目的也就是為了給人們提供更多的房產(chǎn)信息，但不同的人們所需要的房產(chǎn)信息都是有差異的，所以房產(chǎn)所需信息也就出現(xiàn)了多變性。如果按照傳統(tǒng)的檔案管理技術(shù)，是可以滿足人們對房產(chǎn)信息的需求的，但是卻會給人們帶來更多的時間損失、財務(wù)損失，而且很有可能忙碌了很長時間還是不能找到滿足自己要求的信息。這個時候，信息化的管理技術(shù)就能解決這些問題了。采用信息化的技術(shù)管理，就可以建立信息化的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)信息資源的共享。