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第1篇：對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)師 策略建議

目前房地產(chǎn)業(yè)方面的管理要求不斷提高，從而也增強了對經(jīng)濟(jì)師的要求，經(jīng)濟(jì)師的角色對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中，工程師、會計師等職位的設(shè)置較為普遍，而經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置卻相對較少。這種現(xiàn)象反映了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理人才的缺乏，同時在一定程度上也反映了企業(yè)管理制度的不完善，說明了房地產(chǎn)企業(yè)長期所存在的重技術(shù)、輕管理，重生產(chǎn)、輕經(jīng)濟(jì)的問題尚未較好地予以解決，這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的改革發(fā)展以及管理的現(xiàn)代化進(jìn)程，不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，與當(dāng)前深化房地產(chǎn)企業(yè)改革，“大力發(fā)展建筑業(yè)，使其逐步成為國民經(jīng)濟(jì)一大支柱”的要求有相當(dāng)大的差距。本文針對目前的這種現(xiàn)狀，就企業(yè)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問題作了相關(guān)探討。所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導(dǎo)下，統(tǒng)一組織、全面負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營決策和計劃管理，以行政副職的身份直接組織和領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)、供、銷等工作，全面負(fù)責(zé)該企業(yè)經(jīng)營管理的高層領(lǐng)導(dǎo)者。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)

（一）根據(jù)黨和國家有關(guān)方針政策及本企業(yè)的內(nèi)部情況，制定企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展方向，制定經(jīng)營目標(biāo)，組織編制企業(yè)近期的發(fā)展計劃和年度經(jīng)營計劃；以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心，開展目標(biāo)管理和成本預(yù)測及預(yù)控；建立健全計劃管理制度及指標(biāo)體系，把企業(yè)各項管理工作納入統(tǒng)一計劃軌道，提高企業(yè)的自我發(fā)展、自我改造能力。

（二）負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)立法，主持經(jīng)濟(jì)模式設(shè)計，審定修改各項管理制度；設(shè)計企業(yè)管理層及組織機構(gòu)的調(diào)整方案，健全各級機構(gòu)人員的經(jīng)營責(zé)任制；主持工資改革、資金分配方案等相關(guān)工作，正確處理其相互間的關(guān)系；負(fù)責(zé)投標(biāo)承包工作，審查合同預(yù)算以及外部橫向聯(lián)系等。

（三）從實現(xiàn)企業(yè)總體目標(biāo)出發(fā)，加強企業(yè)各項基礎(chǔ)工作，建立內(nèi)外信息情報中心；加強企業(yè)的綜合平衡、宏觀調(diào)控；主持企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動分析，努力實現(xiàn)抓管理、上等級，全面提高企業(yè)素質(zhì)。

（四）做好企業(yè)內(nèi)部各管理系統(tǒng)和部門間橫向協(xié)調(diào)和牽頭聯(lián)系工作。

（五）組織發(fā)展企業(yè)內(nèi)外各項相關(guān)工作，推進(jìn)企業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)師設(shè)置所存在的主要問題

一是缺額。改革開放以來，我國雖然有一部分房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了“一師三長”的領(lǐng)導(dǎo)體制，但是仍有許多企業(yè)的經(jīng)濟(jì)師一職空缺，依據(jù)相關(guān)資料調(diào)查結(jié)果顯示，有的省經(jīng)濟(jì)師缺額率達(dá)73.5%，有的缺額率可高達(dá)97.5%，就連我國重要的工業(yè)基地――上海市，缺額率也達(dá)90%。二是錯位。進(jìn)入21世紀(jì)以來，管理工作特別強調(diào)職責(zé)分明、責(zé)權(quán)對等，但是在需要設(shè)置經(jīng)濟(jì)師的企業(yè)中，經(jīng)濟(jì)師的職責(zé)不明，權(quán)責(zé)失衡問題較為突出。在分工問題上，有的企業(yè)規(guī)定經(jīng)濟(jì)師主管后勤工作，有的規(guī)定主管某科或某幾項業(yè)務(wù)，有的則以“主管全企業(yè)經(jīng)濟(jì)工作”等來“明確”分工，有的甚至出現(xiàn)有職無權(quán)的現(xiàn)象。三是少利。責(zé)權(quán)利有效結(jié)合是管理的法寶，在“一師三長”中經(jīng)濟(jì)師的專業(yè)特點決定其業(yè)務(wù)相對比較多，工作量也相對比較大，盡管經(jīng)濟(jì)師們在企業(yè)的經(jīng)營管理方面發(fā)揮著重要作用，但是由于在企業(yè)中所處的經(jīng)濟(jì)地位較不適當(dāng)，其利益往往未得到充分的保障，在晉級、享受各種津貼、學(xué)術(shù)交流、進(jìn)修等各方面的優(yōu)勢遠(yuǎn)不如工程師和會計師，造成權(quán)責(zé)與利不對應(yīng)的現(xiàn)象，較大地挫傷了經(jīng)濟(jì)師工作的積極主動性。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問題相關(guān)建議

（一）領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)師的地位給予高度重視和認(rèn)可。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)師對企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的制定和實施所發(fā)揮的重大作用。經(jīng)濟(jì)師不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場的各種動態(tài)、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關(guān)決策信息，同時還要通過實踐去反復(fù)證明所提供信息的準(zhǔn)確度與實用性，這是非專業(yè)人員通常較難以解決的問題，必須針對具體的相關(guān)工作，及時做好總體設(shè)想，認(rèn)真部署，嚴(yán)格檢查監(jiān)督，并予以全面落實。

（二）經(jīng)濟(jì)師要進(jìn)行科學(xué)搭配。發(fā)揮參謀助手作用的經(jīng)濟(jì)師是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的主要謀劃者，同時又是經(jīng)理決策的直接實施者，任務(wù)重，涉及的范圍廣。要想更好的提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就必須按一定的知識結(jié)構(gòu)和各類人員比例對經(jīng)濟(jì)師進(jìn)行科學(xué)的搭配。首先，在知識結(jié)構(gòu)方面，要以建筑經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)為主，多學(xué)科相結(jié)合，多數(shù)人應(yīng)精通建筑企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識，有一定的政策水平和管理技能，富有實踐經(jīng)驗，熟悉本企業(yè)歷史和現(xiàn)狀，對企業(yè)存在問題能提出某些意見和改進(jìn)措施，有一定的思維分析能力、系統(tǒng)概括能力、組織協(xié)調(diào)能力、寫作演講能力、外交活動能力，思想要開放，觀念要更新，具有改革創(chuàng)新精神，以此才能更好的滿足對內(nèi)規(guī)劃設(shè)計、宏觀調(diào)控、綜合平衡以及協(xié)調(diào)管理的需要。

（三）充實經(jīng)濟(jì)師的力量，加強經(jīng)濟(jì)師之間的協(xié)調(diào)與聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)師所擔(dān)負(fù)的大部分工作通常是涉及面相對比較廣，并且政策性強、工作量大的復(fù)雜性工作。所以要充實經(jīng)濟(jì)師的力量，適當(dāng)增加專業(yè)人員予以輔助，并定期給經(jīng)濟(jì)師予以培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及外出從事學(xué)術(shù)交流及研討的機會，使其能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展。

（四）完善機制，強化對經(jīng)濟(jì)師的激勵。建立一套行之有效的激勵制度，有效地調(diào)動經(jīng)濟(jì)師的積極性。經(jīng)濟(jì)師是企業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，是企業(yè)的骨干與中堅，應(yīng)強化對經(jīng)濟(jì)師的激勵和約束機制，保證經(jīng)濟(jì)研究項目責(zé)任的落實。

（五）加強經(jīng)濟(jì)師對項目的管理。房地產(chǎn)前期開發(fā)項目，是經(jīng)濟(jì)師工作管理的重要對象，同時也是每年工作擴(kuò)展的主要目標(biāo)和方向，要進(jìn)一步改進(jìn)和加強該項目的管理工作，同時房地產(chǎn)開發(fā)可變性大，這就要求經(jīng)濟(jì)師們做好多項、多方位的準(zhǔn)備，建立起相應(yīng)的項目庫，如遇突況，也能夠進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。

第2篇：對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、設(shè)置問題、建議

一、前言

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對管理要求的不斷提高，也增強了其產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)師的要求，經(jīng)濟(jì)師這個職業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中，工程師、會計師等職位的設(shè)置較為普遍，而經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置卻相對較少。在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，對工程會計等職位的開放程度較為普遍，唯獨對經(jīng)濟(jì)師職位開放程度相對較少。從而反應(yīng)出企業(yè)管理制度不完善以及企業(yè)經(jīng)營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)

進(jìn)入新世紀(jì)，著重抓技術(shù)而放松管理，著重生產(chǎn)而輕視經(jīng)濟(jì)，這是房地產(chǎn)企業(yè)長期存在的問題，這個問題嚴(yán)重的影響到地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展改革創(chuàng)新，妨礙發(fā)展現(xiàn)代化管理的進(jìn)程，不利于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文針對目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師的設(shè)置問題做了相關(guān)的論述。它的職責(zé)主要就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導(dǎo)下，全面性的負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)方面的運營管理工作。

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家經(jīng)營體制改革等方面的法律法規(guī)，對違反相關(guān)制度造成經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)營事務(wù)行為給予有效的制止和糾正。為企業(yè)制定適合其本身運作的經(jīng)營決策，通過組織市場調(diào)研對市場做出正確的預(yù)測，并且根據(jù)相關(guān)的資料制定出初步的運營方案。

2、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，對企業(yè)經(jīng)營管理制度實施起到監(jiān)督檢查的作用。

3、協(xié)助企業(yè)的管理者制定企業(yè)長期的運營計劃，并組織實施企業(yè)的長期運營計劃。

4、研究企業(yè)以及下屬子公司的運作狀況，評價和分析企業(yè)人力資源，物力資源以及財力資源的利用狀況，提出一系列的增產(chǎn)節(jié)約和提高經(jīng)濟(jì)效益的意見，并在獲得批準(zhǔn)后組織實施。

5、負(fù)責(zé)策劃企業(yè)舉辦的大型經(jīng)濟(jì)活動以及業(yè)務(wù)延伸。

6、負(fù)責(zé)企業(yè)項目的投資，提出所有可行性報告，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)風(fēng)險評估，形式一定的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督權(quán)，杜絕一些無經(jīng)濟(jì)效益的投資活動和計劃。

7、負(fù)責(zé)制定建設(shè)項目工程的承包方案，以及與工程預(yù)算相關(guān)的管理工作，制定項目工程的經(jīng)營成本控制程序，計劃以及具體的實施辦法。

8、負(fù)責(zé)主持企業(yè)評審項目年度產(chǎn)業(yè)目標(biāo)完成情況，在沒有達(dá)到企業(yè)制定的指標(biāo)時，指導(dǎo)有關(guān)單位采取一系列的措施，完成各項經(jīng)營生產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置存在的問題

隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進(jìn)一步的探討。由于進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的門檻比較低，再加上行業(yè)發(fā)展歷史比較短暫，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現(xiàn)象促使了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師這個職業(yè)的誕生。

1、領(lǐng)導(dǎo)者沒有認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)師的重要性

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織一直不完善

很多的房地產(chǎn)機構(gòu)人員較少，在機構(gòu)中又會出現(xiàn)一個人兼職很多職位的狀況發(fā)生，如：某人即是業(yè)務(wù)員又是會計，甚至是還兼管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業(yè)務(wù)流程的混亂，不能及時有效的對一個項目做出正確的風(fēng)險評估；同時房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問題與建議分析也不可能達(dá)到應(yīng)有的重視。

3、從業(yè)人缺少高素質(zhì)的專業(yè)人員

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師必須要精通建筑，物業(yè)管理金融法律等方面的相關(guān)經(jīng)驗，還要持有一定的實踐經(jīng)驗，能滿足這一條件的經(jīng)濟(jì)師并不多見，我國在早些年就開展了經(jīng)濟(jì)師資格考試制度，但能弄過經(jīng)濟(jì)師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經(jīng)濟(jì)師資格認(rèn)證的人數(shù)僅在四千。再加上較多的房地產(chǎn)企業(yè)大量的聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，極少的去招聘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師，這造成了房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍較差的難題。

4、崗位分工不明確

管理工作特別強調(diào)的就是職責(zé)權(quán)限分明，但在開放經(jīng)濟(jì)師崗位的企業(yè)中，經(jīng)濟(jì)師職責(zé)不明確，權(quán)限失去平衡，有的經(jīng)濟(jì)師權(quán)限僅在幾項業(yè)務(wù)上，有的是負(fù)責(zé)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)工作，最終也會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)師有名無實的現(xiàn)象。

5、缺少利益對碰

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)覺得經(jīng)濟(jì)師帶給公司的利益不大，且分管的權(quán)限又有些尷尬，位置僅次于總經(jīng)理，在進(jìn)修，學(xué)術(shù)交流等方面的優(yōu)勢又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如會計師和工程師，這也較大了挫傷了經(jīng)濟(jì)師工作的主動性和積極性。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的相關(guān)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層重視經(jīng)濟(jì)師設(shè)置

經(jīng)濟(jì)師不光要向企業(yè)提供變幻萬千的市場動態(tài)，還要提供國家對房地產(chǎn)企業(yè)管理的政策變動情況。同時還要通過實踐去證明市場動態(tài)的準(zhǔn)確度和實用性，這些都是非專業(yè)人士不能解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)師對企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的制定和實施所發(fā)揮的重大作用。經(jīng)濟(jì)師不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場的各種動態(tài)、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關(guān)決策信息，同時還要通過實踐去反復(fù)證明所提供信息的準(zhǔn)確度與實用性，這是非專業(yè)人員通常較難以解決的問題，必須針對具體的相關(guān)工作，及時做好總體設(shè)想，認(rèn)真部署，嚴(yán)格檢查監(jiān)督，并予以全面落實。

2、建立信息共享機制體系

充分的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)師在企業(yè)內(nèi)的功效，加強經(jīng)濟(jì)師與經(jīng)濟(jì)師之間的協(xié)調(diào)聯(lián)系。所以時刻要充實經(jīng)濟(jì)師的力量，如：組織人員進(jìn)行定期的教育培訓(xùn)，外出進(jìn)行學(xué)術(shù)研究及探討，使經(jīng)濟(jì)師時刻都能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式與腳步。

3、經(jīng)濟(jì)師的個人能力有待加強

經(jīng)濟(jì)師所擔(dān)負(fù)的大部分工作通常是涉及面相對比較廣，并且政策性強、工作量大的復(fù)雜性工作。所以要充實經(jīng)濟(jì)師的力量，適當(dāng)增加專業(yè)人員予以輔助，并定期給經(jīng)濟(jì)師予以培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及外出從事學(xué)術(shù)交流及研討的機會，使其能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展。

4、經(jīng)濟(jì)師的具體定位與科學(xué)性搭配分工

經(jīng)濟(jì)師發(fā)揮的是助手參謀的最用，它是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略運營的住謀劃著，同時又是決策的直接實施者，任務(wù)重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進(jìn)行一種科學(xué)性的搭配經(jīng)濟(jì)師和企業(yè)人員之間的運作情況。

5、建立一套有效的激勵制度

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的前期開發(fā)項目，是經(jīng)濟(jì)師工作的重要對象，同時每年的年度工作目標(biāo)和方向也是由經(jīng)濟(jì)師協(xié)調(diào)策劃的，所以激勵制度能有效的調(diào)動經(jīng)濟(jì)師的積極性，做好多方位的準(zhǔn)備，以確保經(jīng)濟(jì)項目的責(zé)任落實。

6、加強經(jīng)濟(jì)師對項目的管理。房地產(chǎn)前期開發(fā)項目，是經(jīng)濟(jì)師工作管理的重要對象，同時也是每年工作擴(kuò)展的主要目標(biāo)和方向，要進(jìn)一步改進(jìn)和加強該項目的管理工作，同時房地產(chǎn)開發(fā)可變性大，這就要求經(jīng)濟(jì)師們做好多項、多方位的準(zhǔn)備，建立起相應(yīng)的項目庫，如遇突況，也能夠進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。

四、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展的今天，企業(yè)管理者的中心任務(wù)主要以經(jīng)營、生產(chǎn)、分配為主，經(jīng)濟(jì)師在以上三方面都起著至關(guān)重要的作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對提高對經(jīng)濟(jì)師的重視程度.

參考文獻(xiàn)：

第3篇：對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文

摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的當(dāng)今, 國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者們充分認(rèn)識到強化企業(yè)全面預(yù)算管理工作，不僅可以在房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)諸如資源的優(yōu)化配置、經(jīng)營風(fēng)險的有效降低、業(yè)績考核的順利完成等財務(wù)管理目標(biāo)，而且可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對激烈的市場競爭, 提高企業(yè)的經(jīng)營管理效率進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。為此，本文首先分析了全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，然后分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實行全面預(yù)算管理存在的主要問題，接著有針對性地提出了一些對策與建議，最后得出了本文的結(jié)論。

關(guān)鍵詞 ：全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；存在問題；對策與建議

一、引言

全面預(yù)算管理作為一種企業(yè)管理工具，可以對企業(yè)各項資源進(jìn)行科學(xué)的整合，進(jìn)而達(dá)到提高企業(yè)管理水平的目的。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益激烈的市場競爭環(huán)境與復(fù)雜多變的政治金融環(huán)境，為了有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的應(yīng)變能力，國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者們充分認(rèn)識到全面預(yù)算管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)追求穩(wěn)定及成長，提高經(jīng)營管理效率不可或缺的主要工具。因此，強化全面預(yù)算管理工作已成為我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一種共識與實際行動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)強化全面預(yù)算管理的重要性

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)明確企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，實現(xiàn)內(nèi)部的溝通與協(xié)調(diào)

預(yù)算是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)測、決策的基礎(chǔ)上，以數(shù)量和金額形式反映的特定期間的具體行動計劃。沒有預(yù)算所提供的總的行動計劃，企業(yè)管理者決策的制定就會缺乏標(biāo)準(zhǔn)、失去方向。預(yù)算可以讓企業(yè)管理者清晰認(rèn)識自己的目標(biāo)，并對企業(yè)預(yù)期的收益、成本、費用、現(xiàn)金流等方面有清楚的認(rèn)識。通過預(yù)算，可以事先有步驟完成近期目標(biāo)以及預(yù)見企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險及財務(wù)風(fēng)險，促使企業(yè)管理者提高企業(yè)的應(yīng)變能力。全面預(yù)算管理可以讓企業(yè)的各級管理人員從不同角度對企業(yè)的發(fā)展提出看法，為更好地實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提出建議。另外編制預(yù)算能改善組織內(nèi)部的溝通，比如子目標(biāo)與企業(yè)總目標(biāo)的協(xié)調(diào)，部門之間目標(biāo)的協(xié)調(diào)。在全面預(yù)算的編制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過實施全面預(yù)算管理將戰(zhàn)略目標(biāo)層層分解落實到每一個部門和單位，以此來處理總部與職能部門和分、子公司之間在人力、財務(wù)、物力等方面的集權(quán)與分權(quán)問題，促進(jìn)各部門所有人員通力合作，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門間相互協(xié)調(diào)與溝通，不斷提高企業(yè)的工作效率。

2. 有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置，強化全面預(yù)算管理的監(jiān)督與控制作用

由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特性，加大了企業(yè)管理者對企業(yè)各項資源優(yōu)化配置的難度與復(fù)雜程度。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者只有通過實施全面預(yù)算管理才能將管理觸角伸向企業(yè)經(jīng)營過程的方方面面，從而達(dá)到對各項的資源整合與高效利用，實現(xiàn)資源的合理安排與使用，避免房地產(chǎn)企業(yè)資源的浪費與過度使用。房地產(chǎn)企業(yè)要特別重視企業(yè)的資金預(yù)算管理，要努力把有限的資金合理安排到企業(yè)的重點建設(shè)項目上，實現(xiàn)“好鋼用在刀刃上”的資源配置效果。企業(yè)通過預(yù)算設(shè)立了績效目標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，管理者根據(jù)預(yù)算可以監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營狀況和目標(biāo)完成情況。通過將企業(yè)總預(yù)算分解至各部門各子公司，定期或不定期地比較某一期間各部門或子公司的實際結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理過程中存在的問題和風(fēng)險，從而相應(yīng)地調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略或修正預(yù)算，更好地促進(jìn)企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)。另外，全面預(yù)算將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與成本費用控制、現(xiàn)金流管理及其他日常管理等科學(xué)有機地結(jié)合起來，形成一個集管理、核算、考核的有機整體，這樣就可以有效地發(fā)揮全面預(yù)算管理的監(jiān)督與控制作用。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行績效評考核，鞏固全面預(yù)算管理的成果

在全面預(yù)算工作當(dāng)中，業(yè)績考核可以綜合反映全面預(yù)算工作所取得的業(yè)績，從而保證全面預(yù)算管理工作能在下一預(yù)算年度得到順利開展。預(yù)算為員工的績效評估提供了一個標(biāo)準(zhǔn)、工具或指南。預(yù)算能使績效考核做到有理有據(jù)，有章可循，是績效考核的基準(zhǔn)和參考。預(yù)算確立后，各責(zé)任部門就需要承擔(dān)與預(yù)算績效相關(guān)的責(zé)任，通過特定期間預(yù)算內(nèi)容與實際執(zhí)行情況的對比，能夠清晰了解執(zhí)行情況與預(yù)算的差距，從而合理評價各責(zé)任部門的績效。比如，通過對成本預(yù)算數(shù)與實際數(shù)的比較、銷售收入的預(yù)算數(shù)與實際數(shù)的比較等，績效評估使得企業(yè)能通過多種方式獎勵、激勵員工，從而調(diào)動員工工作的自覺性、主動性和積極性。房地產(chǎn)企業(yè)的員工有了這種主動性與積極性后，企業(yè)全體員工就會自覺地支持與理解全面預(yù)算管理工作，從而保證了全面預(yù)算管理工作取得的各項成果。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)強化全面預(yù)算管理存在的主要問題

1.對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足

目前在我國已實現(xiàn)全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分企業(yè)的高層管理者片面地認(rèn)為預(yù)算只是一種財務(wù)行為，應(yīng)由財務(wù)部門全面負(fù)責(zé)。這種錯誤的認(rèn)識往往導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作全部落到財務(wù)部門，并沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性建立健全相應(yīng)的預(yù)算組織機構(gòu)，對全面預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)督、考核等職責(zé)進(jìn)行分工。而財務(wù)部門受制于人力物力財力等方面的限制，只是根據(jù)經(jīng)驗估算，他們專業(yè)水平有限，考慮問題不全面，導(dǎo)致預(yù)算過于短期化、簡單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大，開發(fā)周期長，在編制預(yù)算時應(yīng)以中長期計劃為宜，另外還應(yīng)調(diào)動開發(fā)部、工程部、預(yù)算部、銷售經(jīng)營部等各專業(yè)部門積極參與，這樣才有利于編制準(zhǔn)確、切實可行的預(yù)算。

2.通過預(yù)算管理實現(xiàn)合理避稅相對困難

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅費有土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅、項目所得稅。其中土地增值稅及項目所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的重大稅負(fù)。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊稅種，是應(yīng)國家宏觀調(diào)控而出現(xiàn)，一直是國家重點稽查的對象，而土地增值稅的稅率之高，可謂房地產(chǎn)行業(yè)的頭等稅種。房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求土地增值率最低以達(dá)到利潤最大化。基于此，全面預(yù)算管理根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，確定項目預(yù)計利潤率，逐步分解和細(xì)化，在商品設(shè)計階段、確定商品房的售價時、以及竣工完成之前成本的測算，整個過程各個階段都不忘對土地增值稅的測算，可謂難度之大。項目所得稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的第二大稅種，也是房地產(chǎn)企業(yè)想方設(shè)法規(guī)避的，如何在項目竣工備案前所有成本成為項目所得稅可抵扣成本，在全面預(yù)算管理下也是全公司各部門關(guān)注和協(xié)作的。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算編制難度大

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的特性導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在強化全面預(yù)算管理時應(yīng)綜合考慮工程預(yù)算、投資預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、財務(wù)預(yù)算，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的難度與復(fù)雜程度。在具體施工時現(xiàn)場情況復(fù)雜多變，修改、變更原有設(shè)計圖紙時有發(fā)生，工程從設(shè)計、施工、到竣工的決算與預(yù)算數(shù)據(jù)相距甚遠(yuǎn)。不可預(yù)測的變化還有如：國家相關(guān)政策的變化；原材料價格、人工成本的波動以及施工安全風(fēng)險的不可預(yù)測等導(dǎo)致預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性、合理性，致使預(yù)算執(zhí)行效果不理想，從而導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義，預(yù)算管理形同虛設(shè)。

4.全面預(yù)算管理的執(zhí)行、監(jiān)管與考核不到位

許多企業(yè)在編制預(yù)算時往往出現(xiàn)走過場的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)許多業(yè)務(wù)部門只關(guān)心本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)展情況，如房地產(chǎn)企業(yè)中的工程部，一般只關(guān)心工程進(jìn)度、工程質(zhì)量，很少關(guān)心預(yù)算執(zhí)行情況。企業(yè)沒有將預(yù)算管理重點放在日常跟蹤管理上，往往停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)，預(yù)算的編制和匯總上，事中控制沒有得到很好地實施，預(yù)算控制成為一句空話。另外房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在“重預(yù)算編制，輕預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)督”的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算的考核指標(biāo)不科學(xué)，只注重財務(wù)指標(biāo)，而不注重非財務(wù)指標(biāo)，使得預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與考核、激勵機制不對稱，影響預(yù)算編制和執(zhí)行的積極性，從而影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)的實現(xiàn)。例如還是按傳統(tǒng)的考核做法，將實際指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比對，以差異作為考核計分指標(biāo)，再結(jié)合兌現(xiàn)獎懲。這種以簡單的增減為考核依據(jù)的方法，只是簡單考核部門完成指標(biāo)的情況，而忽視了每個部門指標(biāo)之間的聯(lián)系，譬如考核經(jīng)營部門銷售額時，只注重實際銷售額與預(yù)算數(shù)的對比，而沒有分析銷售額與工程部門管控的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量之間的非財務(wù)指標(biāo)的聯(lián)系；在考核財務(wù)部門資金回籠額時，沒有考慮資金回籠與銷售部門服務(wù)相關(guān)。因此考核指標(biāo)的制定應(yīng)全面考核企業(yè)各部門的業(yè)績的財務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)考慮該指標(biāo)受其他部門影響的非財務(wù)指標(biāo)的考核。這樣有利于促進(jìn)提高各部門之間的相互配合的合作精神。從而有利于整個企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。

四、現(xiàn)階段強化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的一些建議

1.樹立正確的全面預(yù)算管理觀念，建立健全預(yù)算管理組織機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)首先應(yīng)對全面預(yù)算管理工作加以重視，以自身為楷模垂范作用，實施對全面預(yù)算管理進(jìn)行強有力的宣傳和推動，領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持是實施預(yù)算管理的重要保證。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要加強全體員工對全面預(yù)算管理工作的主人翁意識。要通過多種方式加強全體員工對全面預(yù)算管理的學(xué)習(xí)，增強對全面預(yù)算重要性的認(rèn)識，動員企業(yè)全體員工積極、主動參與預(yù)算的編制、執(zhí)行和考核工作。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要以制度作保證，要求一切經(jīng)濟(jì)活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定要形成制度，做到每個環(huán)節(jié)有章可巡，有法可依，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項活動中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身行業(yè)特性建立健全預(yù)算管理組織機構(gòu)，并明確不同組織機構(gòu)的職責(zé)。比如董事會不制定預(yù)算，但擁有審查預(yù)算、批準(zhǔn)或要求修改預(yù)算的責(zé)任；預(yù)算管理的決策機構(gòu)（預(yù)算管理委員會），其成員包括企業(yè)總經(jīng)理及其他高管，由董事會任命，主要職責(zé)擬訂預(yù)算政策和程序，指導(dǎo)預(yù)算的編制工作，審核與修正預(yù)算等；預(yù)算管理日常工作機構(gòu)（預(yù)算管理辦公室），在預(yù)算管理委員會的領(lǐng)導(dǎo)下工作，并向預(yù)算管理委員會報告工作，主要工作是組織企業(yè)預(yù)算的編制、審核、匯總工作下達(dá)預(yù)算、監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況等。由于層層明確分工，使得預(yù)算從編制、實施至考核均得到強有力的組織保障。

2.通過全面預(yù)算管理實現(xiàn)合理合法的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅種之多，稅負(fù)之重是有目共睹，但是有些稅負(fù)是可以合理合法加以規(guī)避的?，F(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算最遲不超過在商品房銷售完成時，設(shè)計時要考慮地價款是否計入容積率、在確定銷售價額是要測算土地增值稅的稅率的臨界點、有時為了增加售價造成稅率跳檔不賺反虧，成本是否在銷售完成前及時決算及支付，這些都影響土增稅的稅負(fù)。同時還要注意清算時間點，否則會造成滯納金的罰款。另外，項目所得稅清算時間最遲不超過項目竣工備案的時間，所以不但要關(guān)注收入、成本，還要特別關(guān)注土地增值稅，土地增值稅必須在所得稅之前清算，否則具大的土地增值稅額不能抵扣，造成項目所得額虛增。有些公司在項目竣工后還有未銷售的商品房，為了減少土地增值稅的繳納，待商品房銷售完畢才做土地增值稅清算工作，造成清算的土地增值稅稅額無法在項目所得稅中抵扣，項目所得額虛增，一時又沒有后續(xù)項目，最后公司不得不以清算公司來減少稅負(fù)，是值得借鑒的。

3.重視全面預(yù)算管理中“剛性”與“柔性”問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)施工中現(xiàn)場情況復(fù)雜性以及項目開發(fā)周期長的特點，在全面預(yù)算管理的過程中預(yù)留一定的空間并輔以一定的預(yù)警機制和應(yīng)機預(yù)案，不能一味實行剛性管理，對一些可預(yù)測的簡單費用如行政辦公費以及無合同、無憑證、要實行剛性管理。對很難預(yù)測或不可預(yù)測的情況發(fā)生的成本如合理的施工圖修改、變更產(chǎn)生的施工造價的提高、以及國家新規(guī)的出臺以及臺風(fēng)等所產(chǎn)生的費用要實行柔性管理，做到剛?cè)岵?jì)。例如房地企業(yè)的商品房項目正在施工，鋼材價格大量上漲、施工單位要求補償材料價差，而且還以停工手段相要挾，如果房地產(chǎn)企業(yè)堅持按預(yù)算剛性原則執(zhí)行，不考慮施工單位的要求，不但造成現(xiàn)場管理費用的增加，更重要是影響交房時間，產(chǎn)生賠償延期交房的具大損失。所以當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時，在合法、合理的情況下，應(yīng)適當(dāng)采取預(yù)算柔性管理。所謂的預(yù)算柔性管理也不是隨意調(diào)整預(yù)算，必須是由于內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，而且在進(jìn)行預(yù)算調(diào)整時一定要按程序進(jìn)行，調(diào)整后的預(yù)算更加合理、切實可行，從而確保工程進(jìn)度的推進(jìn)。

4.加強全面預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)管與考核力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強全面預(yù)算管理工作的執(zhí)行、監(jiān)管與考核力度。例如要求每月上旬預(yù)算執(zhí)行單位將上個月預(yù)算執(zhí)行情況反饋至預(yù)算管理辦公室，使預(yù)算執(zhí)行單位重視預(yù)算執(zhí)行情況，譬如工程部不但要關(guān)心工程進(jìn)度，還要關(guān)心工程款支付情況，以及完成年度的比率和完成項目的比率，還關(guān)心與其他部門之間相聯(lián)系的指標(biāo)，關(guān)心的范圍更廣泛。預(yù)算管理辦公室每月上旬會將各預(yù)算執(zhí)行情況，以專用報表形式反饋給相關(guān)單位核對，預(yù)算管理辦公室將預(yù)算執(zhí)行情況的管理上報預(yù)算管理辦公室，預(yù)算管理辦公室匯總后，進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行分析，并將分析結(jié)果反饋回執(zhí)行單位，并結(jié)合獎懲制度進(jìn)行管理，確保預(yù)算管理的實現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)合理可操作性強的預(yù)算考核指標(biāo)，預(yù)算考核時要遵循公平、公開、公正以及風(fēng)險收益對等的原則，既要考評本部門指標(biāo)的完成情況，也考評該指標(biāo)受其他部門影響的非財務(wù)指標(biāo)。例如：考核經(jīng)營管理部門的銷售額完成情況時，還應(yīng)考核該指標(biāo)受工程部門的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量的完成情況，從而做出更加合理的評價；在考核財務(wù)部門資金回籠比率時，要考核經(jīng)營管理部門催款是否積極的非財務(wù)指標(biāo)?？己酥笜?biāo)的完整性、全面性能較為準(zhǔn)確評價部門業(yè)績完成情況，有利于調(diào)動員工的工作積極性。

五、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個全面而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作應(yīng)做到與企業(yè)戰(zhàn)略相一致、預(yù)算指標(biāo)的合理科學(xué)、與績效評價系統(tǒng)相一致。預(yù)算在執(zhí)行過程要做到加強過程控制、突出管理重點、剛性控制與柔性控制相結(jié)合、業(yè)務(wù)控制與財務(wù)控制相結(jié)合。預(yù)算在考核時要做到目標(biāo)性原則、可控性原則、動態(tài)性原則、例外性原則、公平公開原則、總體優(yōu)化原則。全面預(yù)算管理實行全員、全過程、全方位的管理。

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第4篇：對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；問題；對策

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點及意義

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險相對較大等特點，這就決定了其財務(wù)管理的特殊性。表現(xiàn)為：一是上下游產(chǎn)業(yè)鏈長、占用資金多、中間環(huán)節(jié)多，使得財務(wù)管理難度加大。二是財務(wù)關(guān)系涉及范圍廣，不僅包括與債權(quán)人、債務(wù)人、投資者、內(nèi)部員工之間的關(guān)系，而且包括與國土、規(guī)劃、環(huán)保等政府部門之間的被監(jiān)督與監(jiān)督的關(guān)系。三是經(jīng)營的不確定性與高風(fēng)險性。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長，同時受到政策因素的影響，無疑會加劇財務(wù)管理的不可預(yù)見性，甚至引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理具有重要的現(xiàn)實意義：一方面，可以使企業(yè)資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時間調(diào)集企業(yè)發(fā)展資金，使房地產(chǎn)企業(yè)及時把握商機，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業(yè)，監(jiān)督更加嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理實施雙重管理，子公司財務(wù)管理人員既受本部門領(lǐng)導(dǎo)，又要接受公司的行政領(lǐng)導(dǎo)。此外，財務(wù)管理可以使內(nèi)控機制統(tǒng)一，有利于企業(yè)對子公司的考核，以及利潤的合理分配等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)存問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度不完善。健全的財務(wù)管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)健康運行的重要保障。但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚，發(fā)展過快，行業(yè)市場不健全，未能形成科學(xué)、完善的財務(wù)管理制度。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見，加上一些中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)大權(quán)掌握在個別人手中，在沒有經(jīng)濟(jì)合同等情況下隨意支付，使財務(wù)部門難以掌控實際資金周轉(zhuǎn)情況，而財務(wù)管理制度卻沒有對其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

2.忽視現(xiàn)金管理，風(fēng)險防范意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心必然是做好現(xiàn)金流管理。但目前不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)，只重視招標(biāo)、投標(biāo)環(huán)節(jié)的財務(wù)預(yù)算編制，卻對現(xiàn)金流向不予關(guān)注，最終導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至出現(xiàn)現(xiàn)金鏈斷裂的風(fēng)險。再有，企業(yè)管理層現(xiàn)金管理意識淡薄，造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況難于滿足銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)，因而影響企業(yè)的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)實，迫使企業(yè)從其他渠道高息籌資，因而加劇了財務(wù)風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對單一。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措比較單一，國家出臺一系列打壓房地產(chǎn)的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補運營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進(jìn)行融資。部分房地產(chǎn)企業(yè)能通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行融資，但大多數(shù)企業(yè)并不滿足公開發(fā)行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機構(gòu)融資的渠道，加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不確定性。

4.審計監(jiān)督不力，缺乏獎懲機制。盡管房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了審計機構(gòu)，也有相關(guān)管理制度出臺，但鑒于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復(fù)雜性，實際的審計監(jiān)督工作往往缺乏約束力，尤其是對財務(wù)管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發(fā)現(xiàn)問題還幫助其隱瞞，給企業(yè)長期發(fā)展造成負(fù)面影響。獎懲機制不健全也是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理弱化的重要影響因素，即使形成相關(guān)制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執(zhí)行。對于財務(wù)主管，通常缺乏對其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監(jiān)督效果差。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策

1.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)在國家相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營項目及財務(wù)管理特點，梳理財務(wù)管理活動各方面的內(nèi)容，明確規(guī)定財務(wù)管理的流程、標(biāo)準(zhǔn)等，建立涵蓋各環(huán)節(jié)的財務(wù)規(guī)章制度，使得財務(wù)管理活動更加規(guī)范化，從源頭上把控財務(wù)風(fēng)險。在制定財務(wù)制度的同時，要綜合考慮其他管理制度，使各項規(guī)章制度相互配合，更好地為企業(yè)整體管理活動服務(wù)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。另外，要確保財務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，對于違規(guī)行為嚴(yán)肅處理，決不姑息。

2.重視現(xiàn)金管理，提高財務(wù)風(fēng)險防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。企業(yè)的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預(yù)測的風(fēng)險，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強的風(fēng)險防范意識，投資決策前一定要進(jìn)行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風(fēng)險，以及企業(yè)自身的風(fēng)險承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報率。同時，要加強財務(wù)管理人員現(xiàn)金管理意識，關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并及時反饋企業(yè)管理層，為其決策提供依據(jù)，進(jìn)而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

3.優(yōu)化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機遇，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，做好籌資管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如通過信用證、承兌匯票、商業(yè)匯票、保函等結(jié)算方式進(jìn)行短期融資；二是將企業(yè)做大做強，在符合條件的情況下，發(fā)行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰(zhàn)略合作伙伴，依靠自身優(yōu)勢吸引投資者，進(jìn)而實現(xiàn)融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴(kuò)大市場占有率，提高流動資金占比。

4.提高審計監(jiān)督的執(zhí)行力，落實獎懲機制。加強對財務(wù)工作的審計監(jiān)督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應(yīng)當(dāng)監(jiān)督工作落到實處。一方面，在審計制度的制定上要具有可操作性，盡可能細(xì)化財務(wù)管理審計監(jiān)督條款，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，進(jìn)而降低企業(yè)各項成本。另一方面，要落實財務(wù)管理獎懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對于財務(wù)管理工作成績突出的員工，要及時予以精神或物質(zhì)上的獎勵，對于違反財務(wù)管理制度、違規(guī)操作的，要嚴(yán)懲不貸。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐榆秋.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理芻議[J].中國外資，2011.

第5篇：對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；建議

目前，基于營改增政策視角，加強稅收籌劃建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，這已經(jīng)得到了企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想在行業(yè)競爭中脫穎而出，必須要充分把握營改增這一發(fā)展契機，高度重視稅收籌劃建設(shè)，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，并利用好稅收優(yōu)惠政策，將企業(yè)各項成本與風(fēng)險保持在可控范圍內(nèi)，進(jìn)而將房地產(chǎn)企業(yè)提升至全新的發(fā)展高度。

一、營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析

(一)影響著企業(yè)營業(yè)稅金和附加費用

在營改增政策實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到了增值稅繳納期間。在營改增政策實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的增值稅稅率為11%，而且在可抵扣項目中，新增設(shè)了土地成本，所以在稅務(wù)籌劃過程中，要全面解讀營改增政策，滿足節(jié)稅的需求，而應(yīng)對的策略就是拿地方式[1]，比如項目轉(zhuǎn)股和拆遷等，企業(yè)要結(jié)合自身實際情況，選擇最為適宜的方式。在合理籌劃的情況下，對于企業(yè)稅負(fù)的降低具有極大地作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)提升。

(二)影響著企業(yè)稅負(fù)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增政策實施以后，針對稅負(fù)增減問題，主要受企業(yè)管理水平的影響。在營改增實施以后，在合同簽訂、履行以及發(fā)票獲取等方面，嚴(yán)重影響著稅負(fù)，將這些方面的工作落實到位，可以對企業(yè)增值稅稅負(fù)進(jìn)行合理化控制。以浙江某房地產(chǎn)企業(yè)為例，在營改增政策實施以后，分析該企業(yè)2017年度各主要稅種的納稅情況和所占比例情況，該企業(yè)的總體稅負(fù)上升到17.86%，而造成稅負(fù)增減的原因[2]，就是因為土地增值稅迅速上升引發(fā)的。

(三)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅

營改增政策實施以后，房地產(chǎn)土地增值稅的變化尤為顯著。由于繳納的增值稅屬于價外稅，相關(guān)政策規(guī)定，無法將其作為抵扣項目來進(jìn)行核算?；诖耍斐闪似髽I(yè)土地增值稅增值率的增加，使企業(yè)稅收壓力與日俱增，所以必須要高度重視稅收籌劃工作的開展。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體建議

(一)對企業(yè)各經(jīng)營活動的稅收進(jìn)行合理籌劃

首先，對于房地產(chǎn)增值一般納稅人，要積極開展前期環(huán)節(jié)的介入工作，比如在籌資、土地取得以及選擇供應(yīng)商合作者等方面。而對于項目營銷各個環(huán)節(jié)的費用和成本，要與銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣相符，在合作企業(yè)的選擇方面，要重點考慮材料供應(yīng)、勞務(wù)服務(wù)等方面，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，樹立高度的增值稅抵扣觀念。其次，企業(yè)要與合作企業(yè)共同探討和分析供應(yīng)商的資質(zhì)和材料報價，在一般納稅人構(gòu)建零星的建筑材料時，要獲取增值稅專用發(fā)票，以便于順利抵扣。其中，在小規(guī)模納稅人購進(jìn)材料過程中，為了避免出現(xiàn)無法抵扣問題，要在價格方面進(jìn)行商議。最后，眾所周知，17%是物資的稅率，11%是建筑企業(yè)的稅率，在政策允許的情況下，要利用納稅對象之間的稅率差異，將企業(yè)稅務(wù)壓力降至最低。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要利用好納稅人身份，將稅收籌劃落實下去，比如小規(guī)模納入人的進(jìn)項稅超出銷售額的8%，基于此，企業(yè)要想降低稅負(fù)，可以申請為一般納稅人。

(二)合理規(guī)劃材料采購問題

在營改增政策實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在材料采購方面，要對能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商進(jìn)行合理選擇，以便于獲取更多的增值稅專用抵扣發(fā)票[3]，確保進(jìn)項抵扣率的穩(wěn)步提升，緩解愜意的稅收壓力。所以，在選擇材料供應(yīng)商時，要對成本、質(zhì)量以及能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票等方面的問題進(jìn)行深入分析。結(jié)合營改增政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商過程中，其一，要優(yōu)先選擇一般納稅人的材料供應(yīng)商，這主要是因為小規(guī)模納稅人無法開具增值稅專用發(fā)票。其二，在材料供應(yīng)商都是一般規(guī)模納稅人時，因為進(jìn)項抵扣稅率分為6%、11%以及17%等情況，所以企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商時，要對采購價格和進(jìn)項抵扣稅率等方面進(jìn)行充分考慮。

(三)拓寬渠道，制定全新的銷售策略

在銷售渠道方面，要加強網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)的應(yīng)用，合理控制營銷成本。在營銷策略上，要對簽約銷售進(jìn)度進(jìn)行控制，并以此來進(jìn)行納稅籌劃。企業(yè)要結(jié)合當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅款，對銷售簽約進(jìn)展情況進(jìn)行有效控制，解決開票集中問題，以免影響到現(xiàn)金流。同時，要適度提升精裝修和商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例。對于精裝房的電器、裝飾材料等，可以獲取增值稅進(jìn)項發(fā)票，并進(jìn)行抵扣，這對于企業(yè)稅負(fù)的控制具有重大的意義。例如：對于品牌開發(fā)商，比如萬科、保利等，其精裝房的比例將近80%。商業(yè)地產(chǎn)要結(jié)合項目實際情況，合理采用適宜的核算方式。如房地產(chǎn)企業(yè)部分商業(yè)采用先租后賣的方式，商業(yè)部分在開發(fā)產(chǎn)品核算，企業(yè)可以將其轉(zhuǎn)換成固定資產(chǎn)，計提折舊后期在進(jìn)行銷售。根據(jù)稅法可以得知，納稅人如果對已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)進(jìn)行銷售，可以減免按2%征稅增值稅。

(四)加強增值稅專用發(fā)票管理和合同管理

在發(fā)票管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)作為增值稅一般納稅人，要對銷項發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格管理，及時獲取增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。并且發(fā)票管理要安排專門的工作人員，嚴(yán)格規(guī)范財務(wù)人員的采購人員的行為，嚴(yán)格審核獲取的專用發(fā)票，以免引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險[4]。在合同管理方面，在確定合同過程中，要遵守增值稅發(fā)票的合約規(guī)定，以便于企業(yè)稅負(fù)的降低。比如在簽訂建設(shè)安裝、裝修合同時，要注重“甲供”方式，將建設(shè)方的采購比例進(jìn)行明確規(guī)定。再如：在簽訂材料采購合同中，要加強總價法結(jié)算方式的應(yīng)用，以免出現(xiàn)分開計價加劇企業(yè)的成本。

(五)加強與稅務(wù)機關(guān)之間的交流與協(xié)作

企業(yè)要想順利且合理的避稅，要制定可行的籌劃方案，遵守相關(guān)法律法規(guī)的制定。并密切關(guān)注國際法律法規(guī)，發(fā)揮出制度的約束性作用。而且對于稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)，有著一定的自由裁量權(quán)，所以企業(yè)要與當(dāng)?shù)貒囟悪C關(guān)保持密切的交流，對當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c進(jìn)行深入分析，善于征求稅務(wù)部門的相關(guān)指導(dǎo)意見，確?；I劃方案制定的科學(xué)性與合理性。

第6篇：對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文

關(guān)鍵詞： 物理―事理―人理方法論；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理；實施

中圖分類號：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2012）05-0103-02

1WSR方法論簡介

1.1 理解物理-事理-人理的內(nèi)涵WSR系統(tǒng)方法論是“物理―事理―人理方法論”的簡稱，是由我國著名系統(tǒng)科學(xué)專家顧基發(fā)教授和朱志昌博士于1994年提出的[1]。其中融入了錢學(xué)森、許國志等老一輩科學(xué)家所提出的“物理”、“事理”，是我國學(xué)者將東方哲學(xué)的思辨融入到西歐系統(tǒng)工程方法論中的結(jié)晶[2]。

張彩江和孫東川在綜合分析多種對WSR方法論的不同理解后，給出了對物理、事理、人理的定義：“物理”是指涉及某項系統(tǒng)項目/問題處理過程中人們面對的客觀存在，是物質(zhì)運動的規(guī)律總和；“事理”是指涉及某項系統(tǒng)項目/問題處理過程中人們面對客觀存在及其規(guī)律時介入的機理；“人理”是指涉及某項系統(tǒng)項目/問題處理過程中的所有人們之間的相互關(guān)系及其變化過程[3]。

綜合來說對物理、事理、人理可以理解為：物理應(yīng)是待解決系統(tǒng)所面臨的客觀規(guī)律，包括自然環(huán)境、法律，物質(zhì)運動規(guī)律，技術(shù)應(yīng)用的一般作用原理等；事理是由于人的作用力產(chǎn)生的一些事物，包括人認(rèn)識事物的角度，在辦事過程中運用的一些方法、手段，組織體系；人理是復(fù)雜系統(tǒng)的參與者之間的關(guān)系，差異化特性的協(xié)調(diào)，利益關(guān)系、人際關(guān)系等。物理闡述的是“是什么”的問題，事理講述的是“怎么做”的問題，而人理則是“如何做得更好”的問題。

1.2 WSR系統(tǒng)方法論的一般過程WSR方法論一般工作過程為[4]：①理解領(lǐng)導(dǎo)意圖；②形成目標(biāo)；③調(diào)查與分析；④創(chuàng)建模型；⑤提出建議；⑥協(xié)調(diào)關(guān)系；⑦實施。將上述7個步驟進(jìn)行協(xié)調(diào)以后，如圖1所示。

圖1所示的7步驟中，將理解領(lǐng)導(dǎo)意圖擴(kuò)展為理解意圖，因為意圖不僅包括領(lǐng)導(dǎo)的，還應(yīng)包括內(nèi)涵更廣泛的其他重要影響者的意圖。而其中的形成目標(biāo)，調(diào)查分析，創(chuàng)建策略并不是依照嚴(yán)格的順序進(jìn)行的，而協(xié)調(diào)關(guān)系應(yīng)是貫穿于從理解意圖到實施的整個過程的。最后，實施的結(jié)果應(yīng)與“意圖”進(jìn)行對比，滿意則完成目標(biāo)，不滿意則需修改。

2應(yīng)用WSR方法論規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)管理

2.1 基于物理-事理-人理分解房地產(chǎn)企業(yè)管理WSR方法論是從物理、事理、人理三方面進(jìn)行分解和實施的房地產(chǎn)企業(yè)的物理、事理、人理應(yīng)理解為：

物理：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營必須遵循的相關(guān)法律法規(guī)，例如土地管理相關(guān)法規(guī)、工程招投標(biāo)管理相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)銷售的相關(guān)法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法、合同法等；國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢，擬發(fā)展地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的土地政策，競爭企業(yè)的實力，市場的物業(yè)類型，客戶類型，消費實力，消費傾向等；企業(yè)的辦公條件，各工種作業(yè)的硬件設(shè)施和軟件設(shè)備；本企業(yè)負(fù)責(zé)決策、設(shè)計、成本、工程、銷售、財務(wù)等人員的專業(yè)技術(shù)條件； 從決策、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計、施工到銷售、物業(yè)等必要的開發(fā)流程；

事理：組織的結(jié)構(gòu)設(shè)計，規(guī)章制度，企業(yè)文化及愿景的構(gòu)建；各開發(fā)環(huán)節(jié)如何實施，包括土地獲取的方式，聘請設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計或自行設(shè)計，工程招投標(biāo)工作如何開展，造價核算審計等工作如何開展，施工管理如何開展，是否聘請銷售機構(gòu)等；制定決策、設(shè)計、成本、工程、銷售、財務(wù)等人員的工作方法，考核辦法；如何提高員工的工作技能及培訓(xùn)工作；企業(yè)與設(shè)計單位、施工單位、材料供應(yīng)單位、監(jiān)理單位、相關(guān)咨詢機構(gòu)、及土地、銀行、政府等相關(guān)機構(gòu)的合作合同；向員工和部門下達(dá)的目標(biāo)，并以此作為考核依據(jù)；

人理：員工對企業(yè)愿景的理解，員工意識與企業(yè)戰(zhàn)略的一致性；員工對企業(yè)的認(rèn)同度，忠誠度；員工之間的人際關(guān)系協(xié)調(diào)；不同專業(yè)背景員工之間的溝通；企業(yè)與設(shè)計單位、施工單位、材料供應(yīng)單位、監(jiān)理單位、相關(guān)咨詢機構(gòu)、及土地、銀行、政府等相關(guān)機構(gòu)的關(guān)系維護(hù)等。

2.2 按照WSR方法論7步驟開展管理活動在充分認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)在WSR方法論下的物理―事理―人理三個維度之后，將WSR方法論的七個步驟應(yīng)用到不同維度。

理解意圖，包括理解企業(yè)戰(zhàn)略意圖，在市場上希望占據(jù)什么樣的競爭地位。了解領(lǐng)導(dǎo)的要求，了解房地產(chǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶的需求，甚至了解員工的意圖。

制定與已經(jīng)達(dá)成一致的既定意圖相符合的目標(biāo)。包括企業(yè)希望達(dá)到的行業(yè)地位、行業(yè)占有率、行業(yè)認(rèn)同度名譽度等目標(biāo)。進(jìn)行產(chǎn)品市場定位，目標(biāo)客戶定位，制定財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

為實現(xiàn)目標(biāo)而開展的調(diào)查分析。調(diào)查既包括外部和內(nèi)部調(diào)查。外部調(diào)查包括土地市場環(huán)境，銀行等資本市場環(huán)境，原材料供需環(huán)境，工程技術(shù)條件，目標(biāo)客戶調(diào)查分析等。內(nèi)部調(diào)查有企業(yè)所處的行業(yè)地位，資金實力，內(nèi)部人員素質(zhì)，充分進(jìn)行項目可行性研究調(diào)研分析。

創(chuàng)建策略，在調(diào)查分析的基礎(chǔ)之上，擬定土地獲取策略、融資策略、設(shè)計管理策略、施工管理策略、成本管理策略、營銷策略、物業(yè)管理策略等。

提出解決方案，包括土地競拍方案，詳細(xì)的融資計劃，概念性及詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案，施工圖設(shè)計，編制招標(biāo)文件，制定施工管理方案及審查施工方提出的專項施工方案，制定銷售方案等。

實施方案，在實施方案過程中應(yīng)該與既定意圖保持一致性，同時也可以根據(jù)實施過程中發(fā)現(xiàn)的問題適度的改變意圖，形成及時的反饋。

協(xié)調(diào)關(guān)系始終貫穿于整個過程，協(xié)調(diào)意圖、目標(biāo)、現(xiàn)實、策略、方案、構(gòu)想間的關(guān)系，協(xié)調(diào)系統(tǒng)實踐的投入、產(chǎn)出與成效的關(guān)系。

3結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)作為資源整合型企業(yè)，其管理效率直接決定了企業(yè)效率，提高企業(yè)的管理效率顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，應(yīng)基于系統(tǒng)工程的方法進(jìn)行分解，使之結(jié)構(gòu)化、規(guī)范化，才能實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。將WSR方法論運用到房地產(chǎn)企業(yè)管理中，運用“事理”解決“物理”，再運用“人理”進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，使組織的效率更高。這三者既是相互區(qū)別的，有各自的界定，也是相互聯(lián)系的，需要共同作用，才能使組織系統(tǒng)運作的更好。

參考文獻(xiàn)：

[1]榮玫，韓傳峰．基于WSR基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)管理研究[J]．華東經(jīng)濟(jì)管理：2011，25（6）：140-143．

[2]顧基發(fā)，唐錫晉，朱正祥．物理-事理-人理系統(tǒng)方法論綜述[J]．交通運輸系統(tǒng)工程與信息：2007，7（6）：51-60．

第7篇：對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理；成本控制；問題；對策；探討

一、前言

在激烈的市場競爭中求得一席之地，是當(dāng)今企業(yè)所面對的共同挑戰(zhàn)。而在房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域，隨著當(dāng)前房價的不斷飆升，如何在市場競爭中立于不敗之地，獲得長足發(fā)展，已成為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要問題。其實，在此過程中，成本控制是企業(yè)提高競爭力的有效手段之一。一個企業(yè)管理與發(fā)展的核心就是成本控制，只有控制好了生產(chǎn)成本，才能獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，才能不斷提高市場競爭力，保持持續(xù)發(fā)展的勢頭。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)還不夠規(guī)范與完善，市場競爭中也出現(xiàn)了很多混亂局面，導(dǎo)致房價不斷升高，直接影響到人們的生產(chǎn)與生活。而在房地產(chǎn)行業(yè)如此激烈的競爭中，如何來保持企業(yè)的競爭力，對房地產(chǎn)企業(yè)來說有著非常重要的戰(zhàn)略意義。

二、房地產(chǎn)工程管理成本控制概述

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，成本控制是一項管理手段，它是針對企業(yè)發(fā)展需要而預(yù)先制定的一套管理策略，為的就是能夠使企業(yè)得到長足發(fā)展，不斷提高自身的市場競爭力，其最終目的就是讓企業(yè)獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過程中，需要對各種影響成本預(yù)算的因素加以分析與研究，把它們控制在一個合理的范圍內(nèi)。所以，這就要求各房地產(chǎn)企業(yè)要做好預(yù)先的成本控制工作。比如在開發(fā)的源頭，要控制好征地、拆遷、房屋開發(fā)等等影響成本的因素。如果忽略了對這些因素的控制，就會影響到企業(yè)的收益效果，進(jìn)而影響企業(yè)的市場競爭力與持續(xù)性發(fā)展。在工程管理成本控制中，基礎(chǔ)性工作會起到關(guān)鍵作用。它是整個成本控制的起點，也是整個成本控制實施的良好平臺。對整個成本的控制，必須從成本的基礎(chǔ)性工作做起，只有這樣，才能提高成本控制的質(zhì)量與效果，才能發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，為企業(yè)發(fā)展提供保障。

三、房地產(chǎn)工程管理成本控制中存在的問題

目前，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都意識到了生產(chǎn)成本的控制問題，但并非所有企業(yè)都能很好地實施它。各房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中還是存在著一些問題與不足，大體上可以分為以下幾個方面：

（一）不能深入理解成本控制的內(nèi)涵

在進(jìn)行成本控制的時候，目前，只有很少的房地產(chǎn)企業(yè)會在全部開發(fā)過程中進(jìn)行全方位的成本控制，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)則或多或少地存在誤解。比如，有些企業(yè)認(rèn)為，對于成本的控制，只需要要規(guī)劃與設(shè)計階段來實行就行了，其它工作階段就按照規(guī)定來執(zhí)行就行了，其實這是嚴(yán)重忽略了潛在影響成本的其它因素。成本控制是一個精細(xì)化的工程，必須把任何細(xì)小的因素都全方位地考慮進(jìn)去。

（二）缺乏科學(xué)、有效的成本控制技術(shù)

很多企業(yè)在進(jìn)行成本控制時，都是采用傳統(tǒng)的決算方法，其主要是針對財務(wù)部門的決算報告來控制成本。它存在明顯的滯后性與不合理性，所以不能發(fā)揮成本控制所應(yīng)有的功效。在成本控制的具體過程中，會遇到很多潛在影響成本的因素與問題，而對這些問題進(jìn)行有效的解決，就必須依靠先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，只有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)才能對癥下藥，對問題進(jìn)行及時、有效的解決。

（三）沒有建立起比較完善的成本控制體系

在對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行有效控制的時候，必須要采取有效的控制成本的體系，否則，它不能發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是采用一種比較粗放型的成本控制，這樣，看上去就如同虛設(shè)，只是以一種形式而存在，不僅不能發(fā)揮作用，反而還可能會給企業(yè)帶來損失。

四、對房地產(chǎn)工程管理成本控制的建議

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問題，我對其中的成本控制提出以下幾個方面的建議：

（一）樹立科學(xué)的成本控制觀念

在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)在控制成本上，不能僅僅局限在規(guī)劃與設(shè)計階段，必須要明確，成本的控制是一個全方位、全局面的過程，它是一項系統(tǒng)的工程。所以企業(yè)在控制成本時，要樹立正確的成本控制觀念，著眼與整體，考慮到每一個潛在影響成本的因素。與此同時，企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)每位員工的成本控制意識，并宣傳企業(yè)成本控制的理念，重視成本控制方針的貫徹。只有做好基本的成本控制理論知識，才能有效地指導(dǎo)實踐，從而提高成本控制的有效性。

（二）采用先進(jìn)的成本控制技術(shù)

當(dāng)前，先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)是在不斷進(jìn)步與發(fā)展的，其應(yīng)用也涉及到生產(chǎn)與生活的各個領(lǐng)域，所以，在房地產(chǎn)開發(fā)這個領(lǐng)域，也必須學(xué)會用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來進(jìn)行成本控制。

1、作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要引進(jìn)先進(jìn)的成本控制人才。作為一種重要的戰(zhàn)略資源，人才可以在企業(yè)的成本控制中發(fā)揮關(guān)鍵性作用。有專業(yè)性的成本控制人才作為保障，當(dāng)然可以使房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作起到事半功倍的效果。

2、企業(yè)還應(yīng)該引進(jìn)那些先進(jìn)的成本控制技術(shù)。成本的控制是一項系統(tǒng)的工程，它并不是對項目的一種簡單的預(yù)算，其包括每項工序的每個細(xì)節(jié)部分，要做好其中的成本控制工作，還需采用先進(jìn)的成本控制技術(shù)。只有不斷提高成本控制的水平，才能適應(yīng)市場競爭環(huán)境下的成本控制模式。

（三）建立健全完善的成本控制體系

一個合理并且有效的成本控制工程，必須要有一套系統(tǒng)、科學(xué)的成本控制作為支撐，只有這樣才能發(fā)揮出成本控制的應(yīng)有作用，否則，一些粗放型的成本管理制度，只會起到相反的功效。建立、健全科學(xué)、合理的成本控制體系，為此我們可以采取以下措施：

1、應(yīng)該制定明確的責(zé)任管理制度，在整個成本控制中要明確各崗位的職責(zé)，分清各自的功效，積極配合成本控制的各項工作。

2、成立一些必要的成本控制管小組，讓他們來管理企業(yè)日常成本的控制工作 ，而他們的工作明細(xì)，將會給整個企業(yè)的成本控制提供很多數(shù)據(jù)參考，讓整個企業(yè)的成本控制有序地進(jìn)行下去。

3、成立成本控制管理的委員會，讓他們來領(lǐng)導(dǎo)整個企業(yè)的成本控制工作，為成本控制提供決策意見，向企業(yè)的決策層負(fù)責(zé)，這樣，可以確保整個企業(yè)的成本控制都在一個合理的范圍內(nèi)。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制作為一項系統(tǒng)而又復(fù)雜的工程，它直接關(guān)系到整個企業(yè)運營的經(jīng)濟(jì)效益與市場競爭力的提高。同時，它也是是一項牽一發(fā)而動全身的工作，必須適時調(diào)整整個企業(yè)的流程、機構(gòu)、人員等等因素。

參考文獻(xiàn)

[1]王作陽.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制初探[J].科技信息，2009（13）.

第8篇：對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文

由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境日益復(fù)雜、市場競爭日益加劇，完善內(nèi)部控制、加強風(fēng)險管理、提升企業(yè)核心競爭力已是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要命題。內(nèi)部審計作為內(nèi)部控制的重要組成部分，對控制風(fēng)險、提高企業(yè)的經(jīng)營效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部審計的必要性，針對內(nèi)部審計存在的問題，對如何加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計提出了思考和建議。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；內(nèi)部審計；建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部審計的必要性

（一）有利于企業(yè)建立健全內(nèi)控制度，加強管理

一方面，通過內(nèi)部審計對企業(yè)內(nèi)控制度的健全性和有效性進(jìn)行評價，可及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制方面存在的問題，提出針對性、建設(shè)性的意見和建議，改善企業(yè)經(jīng)營活動；另一方面，由于內(nèi)部審計人員熟悉企業(yè)各部門的內(nèi)控程序和業(yè)務(wù)流程，并具備法律、稅務(wù)、工程、財務(wù)、投資等方面的專業(yè)知識，內(nèi)審部門可向管理層提供企業(yè)運營中的合法性、舞弊行為以及內(nèi)控制度是否有效的信息，并提出改進(jìn)建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢服務(wù)，成為領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。

（二）有利于管理和評價企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、資金需求量大、項目周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險大等特點，加強風(fēng)險管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題?；陲L(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計，通過對企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計，可及時發(fā)現(xiàn)其存在的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，采用系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法，審查和評價企業(yè)的風(fēng)險管理機制，對企業(yè)風(fēng)險識別、風(fēng)險評估以及風(fēng)險應(yīng)對過程的適當(dāng)性和有效性，提出改進(jìn)建議，從而實現(xiàn)改善企業(yè)風(fēng)險管理的目的。

（三）有利于加強項目的全過程成本控制和資金管理

內(nèi)部審計人員在參與施工成本控制過程管理中，通過對各種開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)測、計劃、過程控制、統(tǒng)計分析，及時糾正項目成本管理過程中的各項偏差，把各項費用盡量控制在預(yù)算范圍內(nèi)；通過開展資金內(nèi)部審計，一方面可以及時發(fā)現(xiàn)資金收支中存在的問題，督促有關(guān)部門采取措施及時進(jìn)行制止和糾正；另一方面可以通過審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實現(xiàn)資金的合理利用。

（四）有利于實施房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益評價和經(jīng)濟(jì)責(zé)任評價。

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益評價主要是評價房地產(chǎn)項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總投資估算、開發(fā)周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計劃與資金籌措、財務(wù)收益指標(biāo)等；經(jīng)濟(jì)責(zé)任的評價是內(nèi)部審計部門從定性與定量兩個方面評價企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和損益的真實性、合法性和效益性，以及有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動應(yīng)當(dāng)負(fù)有的責(zé)任進(jìn)行綜合分析和評價，為內(nèi)部考核和考評干部提供依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的主要問題

（一）對內(nèi)部審計認(rèn)識不足，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計的權(quán)威性和獨立性

內(nèi)部審計工作的成功與否很大程度上取決于內(nèi)審部門的獨立性與權(quán)威性。大多公司領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部審計的職能和作用認(rèn)識不足，內(nèi)部審計部門在企業(yè)層次較低，甚至隸屬于財務(wù)部門，缺乏獨立性；其次對內(nèi)部審計支持力度不夠，影響了其對內(nèi)部審計資源的投入，包括人力、物力、財力、技術(shù)支持，資源限制在一定程度上影響了績效審計的開展，影響了內(nèi)部審計效能的發(fā)揮。

（二）審計方式和技術(shù)手段落后，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)風(fēng)險管理要求

審計實施上，大多停留在以財務(wù)審計為主的審計模式，審計工作未擴(kuò)展到成本管理、內(nèi)部控制、決策咨詢、風(fēng)險管理等各方面；審計目標(biāo)上，主要是查錯防弊，維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全，財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性與完整性的審核，審計目標(biāo)未考慮通過加強管理以增加企業(yè)價值；審計方法上，局限于對報表、賬簿及憑證等財務(wù)資料的核查，分析各項財務(wù)數(shù)據(jù)是否正常，對實物資產(chǎn)進(jìn)行盤點等方面，對內(nèi)部控制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理效率的審計涉入不深；審計技術(shù)上，對于計算機、網(wǎng)絡(luò)等信息技術(shù)的運用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運用方面，沒有很好地運用計算機輔助進(jìn)行管理審計，影響了審計工作效率的提高。

（三）審計機構(gòu)設(shè)置不健全，內(nèi)部審計人員專業(yè)勝任能力不足

首先，由于內(nèi)審機構(gòu)不健全，設(shè)置不合理，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計效能；其次，內(nèi)審人員綜合素質(zhì)較低，人才結(jié)構(gòu)不合理，主要是：人員選聘上，內(nèi)部審計人員較多是從財務(wù)人員中選擇，知識結(jié)構(gòu)單一，缺乏工程預(yù)結(jié)算、工程管理、風(fēng)險控制、信息技術(shù)等知識儲備，專業(yè)勝任能力不強，無法應(yīng)用現(xiàn)代審計理念開展風(fēng)險導(dǎo)向型審計。

三、加強房地產(chǎn)內(nèi)部審計的思考和建議

（一）健全內(nèi)部審計機構(gòu)，保持內(nèi)部審計機構(gòu)獨立性和權(quán)威性

內(nèi)審部門的獨立性在很大程度上受到內(nèi)部審計機構(gòu)層級的影響。一般來說，層級越高，內(nèi)審部門的獨立性越強，內(nèi)審部門應(yīng)當(dāng)隸屬于企業(yè)的最高管理層，接受其領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，以確保內(nèi)部審計工作的獨立性，如在董事會下設(shè)審計委員會是比較理想的模式。企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在政策上、資金上支持內(nèi)審工作的開展，具體是：內(nèi)審負(fù)責(zé)人的任免企業(yè)最高管理層任免；賦予內(nèi)部審計負(fù)責(zé)人參加有關(guān)經(jīng)營決策、投融資、內(nèi)控制度、財務(wù)管理等方面的會議；對于審計報告反映的問題建立審計問題跟蹤臺賬，及時督促整改、落實；堅決打擊對內(nèi)部審計人員的報復(fù)行為，各部門應(yīng)有效配合內(nèi)部審計工作，創(chuàng)造良好的內(nèi)部審計環(huán)境；內(nèi)審部門在工作中遇到的困難與干擾應(yīng)協(xié)調(diào)解決等。

（二）拓展審計思路和模式，提高內(nèi)審服務(wù)質(zhì)量

一方面，可將部分審計業(yè)務(wù)外包，充分利用社會審計資源，提高審計服務(wù)企業(yè)能力，內(nèi)部審計機構(gòu)做好管理和監(jiān)督服務(wù)，例如工程審計中對工程造價和招投標(biāo)環(huán)節(jié)的審計可委托造價事務(wù)所進(jìn)行，對建設(shè)程序、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度的審計可委托監(jiān)理單位進(jìn)行，對設(shè)計環(huán)節(jié)的審計可委托設(shè)計單位進(jìn)行；另一方面，建立信息共享機制，由于紀(jì)檢監(jiān)察部門收到群眾舉報線索較多，具有豐富的辦案經(jīng)驗，內(nèi)部審計機構(gòu)對財經(jīng)法規(guī)、項目公司財務(wù)狀況比較熟悉，對于一些舞弊和個人經(jīng)濟(jì)案件，可以聯(lián)合作戰(zhàn)，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢。

（三）實施開發(fā)項目的全過程審計，明確階段審計重點

工程項目全過程審計是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計的重點，包括工程造價審計、竣工決算審計和工程管理審計，它是財務(wù)管理與工程管理審計的有機結(jié)合，將風(fēng)險評價、內(nèi)部控制、效益跟蹤、監(jiān)督檢查貫穿于建設(shè)項目全過程管理中，在促進(jìn)相關(guān)管理單位提高投資效益方面發(fā)揮重要作用。審計部門可以介入房地產(chǎn)開發(fā)過程中的招投標(biāo)、結(jié)算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財務(wù)決算等環(huán)節(jié)。

在項目開發(fā)初期，要重點關(guān)注內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，財務(wù)管理和會計基礎(chǔ)工作、招投標(biāo)管理、項目前期成本、管理費用上；在項目開發(fā)中期，要特別關(guān)注合同管理、采購與驗收、內(nèi)控制度的完善和工作流程的細(xì)化、開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用上；在項目開發(fā)后期，要重點關(guān)注房屋銷售款、工程結(jié)算辦理和成本及稅金核算上，加強項目盈虧的審核。

（四）強化績效審計，提升審計質(zhì)量

地產(chǎn)企業(yè)在建立一套可行的績效標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)評價體系的基礎(chǔ)上，可以實施將經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性相結(jié)合的全面績效審計。一方面，可以對重大資金、重大項目和高風(fēng)險環(huán)節(jié)進(jìn)行重點審計，比如對資金分配使用的合理性和項目的效益性進(jìn)行審計，審查項目的投資價值、技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)效益，審查工程質(zhì)量情況，審查物資采購和招投標(biāo)程序的合法、合規(guī)性，審查合同簽訂情況，審查項目建設(shè)計劃與執(zhí)行情況，審查項目投入后的運行效率和效果等。另一方面，建立審計案例備查制度和審計事項備忘制度，將好的審計案例可以作為業(yè)務(wù)指南以后備查，同時對審計發(fā)現(xiàn)的有價值的審計線索可以備忘錄的形式記錄下來，為今后更好開展該項目的追蹤審計工作提供借鑒。

（五）開展風(fēng)險導(dǎo)向型內(nèi)部審計，實現(xiàn)內(nèi)部審計為企業(yè)增加價值功能

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項目具有位置分散、一次性、獨立性、高投入、建設(shè)周期長等特點。地理位置分散、一次性及獨立性使每個開發(fā)項目各具特點，管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的日益復(fù)雜使“風(fēng)險”成為企業(yè)管理的一大核心概念，風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嬍菍崿F(xiàn)內(nèi)審職能的重要途徑，在對企業(yè)所處社會和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵經(jīng)營環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上，在審計過程中以企業(yè)風(fēng)險分析評估為導(dǎo)向，根據(jù)量化的風(fēng)險分析水平排定審計項目優(yōu)先次序、審計范圍與重點，對企業(yè)的風(fēng)險管理、內(nèi)部控制和治理程序進(jìn)行評價，進(jìn)而提出建設(shè)性意見和建議，實現(xiàn)為企業(yè)增加價值的功能。風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲媽徲嫅?zhàn)略提高到企業(yè)目標(biāo)層次，審計計劃建立在科學(xué)風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上，審計資源的分配更為合理，提高了審計的效率和效果。

（六）充實審計隊伍，提高內(nèi)審人員素質(zhì)和知識水平

首先，在內(nèi)審人員選聘上，充分考慮團(tuán)隊知識結(jié)構(gòu)的完整性，不僅配備精通財務(wù)、審計的審計師，還可配備造價工程師、監(jiān)理工程師以及懂法律、懂設(shè)計、懂合同、懂管理的人員，有利于實施房地產(chǎn)全過程開發(fā)審計；其次，全面了解房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，掌握項目從立項、建設(shè)、驗收每個環(huán)節(jié)涉及的內(nèi)容及重點，全面學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)控制度，熟悉整個經(jīng)營管理過程，確保做到公正、客觀、守信，嚴(yán)格按審計準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范工作，確保審計工作在透明、受監(jiān)督的環(huán)境下進(jìn)行；再次，不斷加強對內(nèi)部審計人員培訓(xùn)力度，定期進(jìn)行系統(tǒng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是績效審計技術(shù)和技能的培訓(xùn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]馬洪亮.房地產(chǎn)公司風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計案例分析.中國內(nèi)部審計，2012（10）

第9篇：對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文

在我國社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不斷加強，隨著房屋商品化和城鎮(zhèn)化改造工程的推行，房地產(chǎn)行業(yè)市場化，客戶化的導(dǎo)向不斷增強，企業(yè)內(nèi)部管理方式由粗放式向規(guī)模、集約化管理過渡，企業(yè)的全面預(yù)算管理也因此受到了房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點

1　全過程性。預(yù)算管理是對企業(yè)各項經(jīng)營活動的事前、事中和事后的全過程管理。

2　全方位性。預(yù)算管理的內(nèi)容包括財務(wù)預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算和投資預(yù)算。預(yù)算編制涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，將產(chǎn)供銷，人財物全部納入預(yù)算范圍。

3 全員性。公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人，下屬公司負(fù)責(zé)人、各崗位員工必須全員參與預(yù)算管理。

4　以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤，高負(fù)債，高風(fēng)險，現(xiàn)金流的健康順暢顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對編制現(xiàn)金流預(yù)算的重視程度大子基于權(quán)責(zé)發(fā)生制基礎(chǔ)的利潤表預(yù)算，資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算。

5　以工程項目預(yù)算為核心。工程項目成本的業(yè)務(wù)量大，成本內(nèi)容復(fù)雜，成本開支難控制的特點決定了工程項目預(yù)算的核心地位。

6 以工程形象進(jìn)度為節(jié)點。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，與總包方的結(jié)款一般參照形象進(jìn)度來進(jìn)行，因此，年度預(yù)算以年底王程形象進(jìn)度為節(jié)點是會計確認(rèn)開發(fā)成本的依據(jù)，對企業(yè)的會計利潤影響很大，其重要性不言而喻。

二、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

1　缺乏完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的多樣性給預(yù)算的制定造成難度，尚未形成各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家預(yù)算定額，預(yù)算的準(zhǔn)確性受到挑戰(zhàn)，預(yù)算編制帶有一定的隨意性，與實際情況偏離較大。

2　缺乏完整的全面預(yù)算體系和管理制度

目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其項目實施單位的各種預(yù)算管理還屬于松散型，尚未建立系統(tǒng)，完善的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理制度，以至于企業(yè)無法落實預(yù)算編制的目標(biāo)和對預(yù)算的考核與監(jiān)督。預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。

3　缺乏合理預(yù)算數(shù)據(jù)，預(yù)算實施效果不佳

為了搶占市場，房地產(chǎn)開發(fā)商趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常是邊改圖紙邊施工，致使設(shè)計概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。還有的企業(yè)測算的依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實際執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

4 缺乏有效的控制與分析機制

房地產(chǎn)預(yù)算數(shù)據(jù)來源廣泛，數(shù)據(jù)量大，企業(yè)缺乏必要的控制措施，無法及時獲取各個預(yù)算中心的執(zhí)行情況，對預(yù)算執(zhí)行難以進(jìn)行有效地控制，無法做到及時、全面和深入的預(yù)算分析。

5　缺乏全員意識

許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)算只是一種財務(wù)行為，由財務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制，甚至把預(yù)算理解成財務(wù)部門控制資金支出的計劃和措施。其實，全面預(yù)算是企業(yè)全員的行為，與全體員工、項目的工期管理，預(yù)決算管理等息息相關(guān)，是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

6　缺乏考核力度

在已實行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著考核部門職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化等考核不力的現(xiàn)象，致使預(yù)算考核不能保證預(yù)算管理的全面實施。

7 缺乏與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的聯(lián)系

由于缺乏行業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)套用傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營計劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項目的年度預(yù)算，重年度預(yù)算、輕項目開發(fā)預(yù)算，使企業(yè)的戰(zhàn)略實施沒有具體合理的數(shù)據(jù)支持，企業(yè)的預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的對策

1　樹立正確的全面預(yù)算管理觀念

首先，要強化預(yù)算的“法律效力”。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項活動中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。

其次，要增強全體員工的參與和配合意識，應(yīng)動員企業(yè)全體員工主動參與預(yù)算的策劃，編制和控制，統(tǒng)一觀念和標(biāo)準(zhǔn)，增強全面預(yù)算管理的合力。

最后，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的支持和重視。實施全面預(yù)算管理需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)強有力地推動和反復(fù)地宣傳，要全程參與和支持，領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持是實施全面預(yù)算管理的重要保證。

2 完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)

(1)完善制度。針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的難題，完善明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算，匯總，復(fù)核與審批，預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。

(2)制定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點以及經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，費用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程中，不斷改進(jìn)、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本，費用定額標(biāo)準(zhǔn)。

3 加強全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)王作

基礎(chǔ)工作主要包括原始記錄，定額工作、計劃價格、計量工作，標(biāo)準(zhǔn)化王作，信息王作、規(guī)章制度和員王培訓(xùn)等，是專業(yè)管理工作中最基礎(chǔ)的部分，基礎(chǔ)工作的加強，可以有效地提高企業(yè)各項經(jīng)營活動的績效和整個企業(yè)管理水平，為企業(yè)全面預(yù)算管理提供鋪墊。

4 改進(jìn)全面預(yù)算管理王作的方法

(1)由“自上而下”的方式變更為“上下結(jié)合”，筆者建議，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部采用自上而下，自下而上、上下結(jié)合的編制方法。先由企業(yè)高管層提出總目標(biāo)和部門分目標(biāo)；各部門再根據(jù)目標(biāo)制定預(yù)算計劃。呈報預(yù)算委員會：預(yù)算委員會審查各分部預(yù)算計劃，進(jìn)行溝通和綜合平衡，擬訂整個組織的預(yù)算方案：預(yù)算方案再反饋回各部門征求意見。經(jīng)過自下而上、自上而下的多次反復(fù)，形成最終預(yù)算，經(jīng)企業(yè)最高決策層審批后。成為正式預(yù)算，逐級下達(dá)各部門執(zhí)行。

(2)改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法，對房地產(chǎn)項目來說，其開發(fā)周期長達(dá)2～3年或更長的時間，不確定性因素多，編制預(yù)算不僅反映年度財務(wù)狀況，而且反映項目綜合情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算應(yīng)做好以下幾項工作：

匯總分解工作。首先，對總體構(gòu)成進(jìn)行分解，將收入總體與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型。面積、擬銷售均價掛鉤，預(yù)測出各房型的銷售總價；將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解，并對應(yīng)到相關(guān)成本項目中。預(yù)測出開發(fā)總成本，對新增工程項目，應(yīng)及時補充、修訂成本預(yù)算依據(jù)。其次，對構(gòu)成項目按時間進(jìn)行分解，將各項科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計付款方式以及工程總額控制點的要求等，結(jié)合項目開發(fā)周

期進(jìn)行各個年度、月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實到各個單位直至各個項目。

加強部門合作，房地產(chǎn)預(yù)算講究的是部門合作，共同努力。在預(yù)算管理委員會的組織下，房地產(chǎn)項目預(yù)算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理等，各個部門共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算。如營銷部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營銷策劃廣告等費用預(yù)算：前期研發(fā)，工程，設(shè)計，成控等部門負(fù)責(zé)開發(fā)成本項目預(yù)算；行政人事部負(fù)責(zé)人工成本等管理費用的預(yù)算；財務(wù)部負(fù)責(zé)財務(wù)費用，稅費及其他費用的預(yù)算，并擔(dān)負(fù)最后的匯總；審計部門負(fù)責(zé)對預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果做出分析。

側(cè)重現(xiàn)金流量的預(yù)算管理，房地產(chǎn)行業(yè)由于其資金密集程度高，預(yù)算控制聚焦在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上，因此，在方法上要求從粗到細(xì)，先從宏觀上做好項目投資進(jìn)度計劃、項目進(jìn)度計劃，再細(xì)化分解，針對每一份合同單獨制定付款計劃，并匯總制定企業(yè)周、月、年度計劃，最后實行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣媱澴兏鼤r，及時調(diào)整預(yù)算并妥善處理有關(guān)事宜。

合理安排好編制周期。由于房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)周期至少2～3年，政策變化大。不確定因素多，要想緩解資金壓力、保證各項目正常開展及后續(xù)項目開發(fā)的資金儲備，預(yù)算編制工作就一定要考慮周全。在編制周期上，應(yīng)按年，季，月，甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整，分析和監(jiān)控，保持資金鏈的正常運行。

5　加強企業(yè)預(yù)算的預(yù)警管理

(1)設(shè)置預(yù)警控制指標(biāo)和預(yù)警級別，針對實際運行結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)之間的偏差，設(shè)置，調(diào)整預(yù)警控制線，進(jìn)行實時監(jiān)控，將監(jiān)控結(jié)果與各部門績效掛鉤。

(2)采取例外管理。對于超預(yù)算和預(yù)算外的支出項目，不能隨意增減，要先分析其產(chǎn)生原因，然后將其變化細(xì)化分解，組織成控部門、預(yù)決算部門、財務(wù)部門等進(jìn)行成本費用測算，分析其對總目標(biāo)的利弊影響，提出多個認(rèn)證方案，最后按一定的審批流程選擇確定最優(yōu)方案。