城中村改造的問題精選(九篇)
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第1篇：城中村改造的問題范文
“城中村”亦稱“都市里的村莊”,它是城市化發(fā)展過程中,由于城市建設急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后的矛盾所造成的,是我國大中城市中新生的特有現(xiàn)象。如其名稱所示,它仍然實行農村管理體制,在國家治理范疇上屬于農村地域,但是與一般農村地域不同的是,它被城市形態(tài)及地域包圍著,成為城市中的鄉(xiāng)村孤島。
城中村改造是指對城市中仍實行農村管理體制的村莊進行城市化改造,建立起城市基層管理體制,即在原城中村農民居住的地域建立起城市社區(qū)居民委員會,替代原來的村民委員會,對本地域實行城市管理體制。當然,城中村改造不僅僅是一個管理體制改革的問題,主要還涉及到經濟組織從集體經濟向股份制經濟轉變,村莊集體所有土地向國有土地轉變,居民從農民身份向市民身份和股民身份轉變等方面。當然,這些改變并不意味著城中村改造的完成,只能說,這些改造預示著城中村改造的開端,許多問題還需要進一步探討和解決;而且,后續(xù)問題的解決與否以及解決得如何,可能直接制約著城中村改造的進程及徹底性,直接決定著城中村改造的成功與否。
一、管理機構:從村委會到居委會
城鄉(xiāng)二元社會體制自建國后已經經歷了50多年的歷史變遷,至今仍然沒有發(fā)生結構性的變革。今天的城中村雖然已經高度城市化了,但在管理體制上實行的依然是農村社會管理體制,即村民自治,通過村民自治組織依法辦理與村民利益相關的村內事務,實現(xiàn)村民的自我管理、自我教育和自我服務。它包括三個與管理體制和治理相關的內容:(1)自治的主體是農村居民,更確切地說應該是戶籍在本村的農民。這對普遍意義上的村莊而言是一種常態(tài),但對城中村來說則有點片面了。城中村因其地域區(qū)位和經濟實力優(yōu)勢,一般都以二三產業(yè)為主,吸引了超過村莊戶籍人口數(shù)倍甚至十倍于村莊戶籍人口數(shù)的流動農民工,他們雖然“工作于斯生活于斯”,但他們的融入主要是“資本雇傭勞動”意義上的,他們仍然沒有參與本地域公共生活的權利。(2)自治的地域范圍是農村社區(qū)。不過對城中村而言,這一農村社區(qū)則有新的含義。國家城市建設征用了農村社區(qū)的集體土地,城中村也就形象地演變?yōu)榈赜蛏系摹安寤ǖ貛А?集體所有地域與國有地域“犬牙交錯”,因而城中村的自治就不是強地域原則意義上的,也不能實現(xiàn)一般意義上的本地域村民的自治,充其量是戶口在本村的村民自治。(3)自治的內容是本村的公共事務和公益事業(yè),即村務。這對城中村而言則更為片面了。城中村自治組織所進行的公共事業(yè)僅與其地域上的一小部分人密切相關,其從事公共事務的內容也只與這一小部分人緊密相關。本地域上絕大多數(shù)從業(yè)人口不享有參與公共事務的權利,不直接從村域公共機構那里獲得免費的公共福利和服務。
因此,從城中村的管理體制來看,公共治理和服務組織已經能適應其自身的發(fā)展和需要了,必須對城中村進行改造,在城中村地域建立屬地意義上的城市管理組織——街道辦事處下屬的社區(qū)居民委員會,就近劃歸城市街道辦事處,或根據(jù)管理需要設立城市街道辦事處,對城中村地域進行城市化管理。相應地,這也主要表現(xiàn)在三個方面:(1)建立城市社區(qū)居民委員會,替代原地域上的村民委員會,由其對本地域進行按地域分區(qū)管理。這是城中村改造過程中最大的不同點。社區(qū)居民委員會的建立標志著,城中村區(qū)域已經改造成為城市管理區(qū)域,開始接受城市化的治理體制和規(guī)則,在街道辦事處的領導下,對本地域的居民實行城市化管理,使城市社區(qū)管理開始走上良性循環(huán)的軌道。作為社區(qū)居委會的上級政府也贏得了管理社會的主動權,為城市社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃管理降低了管理成本。(2)按地域范圍重新劃分和確立治理區(qū)域和范圍,增容城市管理的相關內容。在這一過程中,可能會出現(xiàn)原屬同一個村莊的村民由于城中村改造而劃歸不同的居民委員會管理的情況;并且,社區(qū)居民委員會的職責相較于村民委員會的職責而言也有很大的不同,如實施新城發(fā)展規(guī)劃、加強計劃生育管理、強化社會治安綜合治理、增強道路和公共設施等基礎建設,等等。(3)改革戶籍制度,將農村居民戶口改為城市居民戶口,并統(tǒng)一進入社區(qū)自治的主體范圍。它不僅使原屬農民的勞動群眾正式成為城市的居民,而且還直接參與本地域的公共生活,與城里人一同選舉自己的當家人和管理者。他們成為社區(qū)自治的主人。
在城中村改造過程中,雖然建立居民委員會簡單易行,但村改居任務的完成難度則相當大。主要原因是,僅僅通過一個自上而下設立的組織機構用來取代與資源及體制結合在一起的農村地域管理形態(tài)很難;且從現(xiàn)實情況來看,城市社區(qū)居民委員會建制的地域基礎仍然沿襲著農村管理體制時期的地域。雖然建立了城市社區(qū)居民委員會,雖然農民身份已經變成了市民或居民,但他們的生活區(qū)域仍然是農村時代的,他們的交往對象也主要局限于原來的熟人社會。這是歷史原因使然,同時也是村改居過程中不得不重視的一個方面。如果改造不徹底的話,改造之后的區(qū)域仍然會在城市社會中形成一個自我封閉的小社會,仍然成為城市社會管理的死角,并由此形成一種新型的貧民社會形態(tài)。要解決地域因素在改造過程中的消極影響,方法也是簡單易行的,那就是,真正按照地域管理的原則,在城市規(guī)劃的基礎上,重新劃分居民區(qū)范圍,盡可能地分割原來的村莊地域范圍,將一個村莊分解為幾個居民區(qū)域,從地域上破解城中村改造過程中的地域或歷史因素。
另外一個問題是,城中村改造為城市社區(qū)后,是否應當將外來人口納入到管理內容之中?答案是肯定的。在原村民委員會管理體制下,外來人口一般都是被排除在村莊治理、公共參與、資源分配的范圍之外。而在城市社區(qū)管理體制下,外來人口管理就成為一個必不可少的組成部分。這不僅可以反映出社區(qū)特征從農村封閉性向城市開放性轉變,而且還反映出區(qū)域的城市形態(tài)。
二、經濟組織:從集體經濟到股份制經濟
城中村在未改造之前的經濟組織主要有三種形式:第一種形式是尚未進行股份制改造的集團公司形式,仍然隸屬于村民委員會管理,對村民委員會和農民群眾負責。第二種形式是進行了改造但只有一個集合式股東的股份制公司。其特點是,在村莊組織框架之外建立股份制公司,集體財產的所有權與占有權發(fā)生了分離。第三種形式在第二種形式上更向現(xiàn)代股份制公司邁進了一步,即曾經進行過股份分割或是增量擴股過程的股份制公司。其特點有三個:一是在公司股東結構中存在著小股東,可以是本村人也可以不是本村人;二是公司在董事會中一般設有獨立董事,代表中小股東的利益,監(jiān)督公司的資產運營、規(guī)范運作和紅利分配;三是利益分配在集體式股東與小股東之間進行區(qū)分,小股東依據(jù)其所有股票直接獲得體現(xiàn)其生存和社會保障權利的收益,集體式股東獲得的紅利主要用于村莊公共管理和公共產品提供。這三種集體經濟組織形式依據(jù)市場開放程度和地域差異呈現(xiàn)出一種階梯式分布的格局:第三種形式主要集中于南部和東部沿海經濟發(fā)達地區(qū),第二種形式主要集中于中部城市邊緣地帶,而第一種形式則相應地推延到中西部剛剛開始城市化的城郊村莊。
雖然集體經濟組織形式在不同的地區(qū)表現(xiàn)出不同的現(xiàn)代化程度,但都有一個共同的特點,那就是,其形成的根源和演進的路徑都是集體土地所有制,也就是我們常言的集體土地產權制度。我們知道,我國的集體土地產權制度不僅僅是法律意義上的,更是政治和社會結構意義上的。集體土地作為一項財產,其不僅承擔了經營和保值增值的經濟功能,還承擔了社會保障功能。
雖然城中村的經濟組織有不同的表現(xiàn)形式,但其財產權利結構都沿襲同一的結構性制度規(guī)定。城中村經過幾十年的變遷,雖然已經失去了地域強制性意義上的社區(qū)屬性,但政治結構、社會結構和法律制度規(guī)定仍然使得這一財產權利結構得以延續(xù)下來。現(xiàn)在進行城中村改造,按地域重新劃分管理性社區(qū),就是使地域上的分離成為一種事實;并且,由于現(xiàn)在城中村改造后的社區(qū)居民委員會設置不再僅僅源于原來的農村地域劃分,而是一般遵循“規(guī)劃先行”和“便于管理”的原則,這會導致農民集體的分散,并通過一種全新的城市化管理體制將農民個體與其原先歸屬的農民集體割裂開來。
第2篇：城中村改造的問題范文
[關鍵詞]城中村改造;土地產權;房屋拆遷
一、城中村改造問題的提出
(一)基本概念
廣義而言,城中村是指農村的土地已納入城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內,且農業(yè)用地很少或沒有,居民也基本上屬于非農化的村落;狹義而言,城中村特指那些農地與居民早已非農化,村莊也已經轉制為城市建設,只是習慣上仍稱為村的社區(qū)部落。本文指涉的城中村包含上述兩層意思。居民職業(yè)結構與生存方式的主要指標已完成向城市社區(qū)的轉型,但在基本素質上仍缺乏城市社區(qū)的內涵特征。
城中村普遍存在基礎設施薄弱、建設混亂、環(huán)境惡劣、治安復雜等問題,影響了城市化進程的推進、城市整體功能的發(fā)揮和城市綜合競爭力的提升,為此,城中村常被形容為城市健康軀體上的“毒瘤”。政府出于公共利益的需要,調整城市規(guī)劃,擴充城市的區(qū)域空間,將城郊的農村納入統(tǒng)一管理,這是城中村改造的最直接原因。改造城中村,使其擺脫自身發(fā)展的惡性循環(huán)并與周邊城市環(huán)境銜接,已成為刻不容緩的任務。
(二)深圳城中村的歷史、現(xiàn)狀、特點和改造目標、難點
早在1992年,深圳特區(qū)內的羅湖、福田、南山區(qū)便進行了城市化改造,173個自然村的4萬農民改變身份成為“城里人”;11年后的2003年,深圳開始了第二次城市化,截止到2004年底,寶安、龍崗兩區(qū)的27萬農民也全部“洗腳上田”,變成城市居民。深圳成為全國第一個沒有農村的城市。
2005年11月9日,《深圳市城中村(舊村)改造總體綱要(2005—2010)》正式出臺。在綱要中,未來5年改造的目標是:特區(qū)內城中村的拆除重建規(guī)模達到總量的20%,特區(qū)外拆除重建規(guī)模達到總量的5%,5年城中村改造控制的總量為拆除建筑面積1150萬平方米,重建建筑面積2590萬平方米,綜合整治建筑面積3370萬平方米,推動特區(qū)內外一體化建設。改造中會出現(xiàn)5大難點:一是改造規(guī)模龐大,任務艱巨;二是拆遷補償難,法律規(guī)定不完善;三是違建改造矛盾突出;四是產權和租賃期限模糊,難理清;五是部分房屋產權人聯(lián)系難。
二、城中村改造中遇到的法律缺陷
(一)城中村土地的產權障礙
根據(jù)我國現(xiàn)行法律,城市所有土地的產權歸國家所有,而農村和城郊土地的產權歸集體所有,在城市化的過程中,國家可以征用作為農民生產資料的農用地,但難以征用作為農民生活資料的宅基地。城中村改造的最根本障礙就在于這種二元土地制度。
(二)城中村土地流轉舉步維艱
在那些土地沒有完全國有化的城中村,集體土地和宅基地的流轉非常困難。隨著農村經濟的不斷發(fā)展,城中村產業(yè)結構和農民就業(yè)結構發(fā)生變化,許多勞動力轉移到非農產業(yè),隨時會有失業(yè)的風險。集體土地負擔著經濟與保障的雙重職能,如果難以流轉,大量的土地資源,或利用率低下,或由于拋荒而浪費,同時勞動力也得不到有效配置。
(三)集體土地所有權征用制度的缺陷
加快城市化進程遇到的首要問題是土地所有形式的改變,由此產生土地征用問題。在我國,集體土地征用制度存在諸如土地征用權濫用、征地補償范圍過窄、標準過低、征用程序不嚴格不民主等一系列問題,這無不與土地征用法律法規(guī)不完善和土地征用管理不當有關。
(四)城中村改造中房屋拆遷補償?shù)姆擅c
城中村改造中最復雜、最關鍵的是集體土地上房屋拆遷及相應補償問題,目前還沒有一個獨立完整的集體土地上的房屋拆遷安置補償?shù)膰壹壌蠓ā２疬w是在城市規(guī)劃區(qū)內還是城市規(guī)劃區(qū)外,其法律意義是不同的。比較棘手的問題是,城市規(guī)劃區(qū)內城中村的集體所有土地上的房屋拆遷活動,是適用《拆遷條例》還是適用《土管法》的規(guī)定存在爭議。適用的法律不同,補償標準、當事人的權利和義務也會不同。
(五)城中村違法建筑拆除的困境
違法建筑的原因很多,但最關鍵的兩個因素是產權不清和利益驅動。違法建筑往往處于城中村內經濟繁華的樞紐地帶,投資少、經濟效益好,村民、投資者以及基層單位、公職人員通過違法建筑牟取了經濟利益,甚至形成了利益同盟,對制止違法建筑形成巨大的阻力。另一方面,違法建筑的產權混亂,如果承認違法建筑的產權,則鼓勵了違法行為,引發(fā)新的搶建風;不承認產權,考慮到法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性,對已經存在的違法建筑難以強制拆除,令改造無所適從。政府的這種兩難境地也為違法建筑的迅速膨脹培養(yǎng)了土壤。到2000年,深圳市各種違法建筑達1.21億平方米,占全市建筑總面積的1/3多。
(六)深圳市龍崗區(qū)舊改模式和法律盲點
在過去的4—5年里,深圳市龍崗區(qū)舊城改造的速度可稱得上摧枯拉朽、勢不可擋,尤其是單體項目的改造規(guī)模超過深圳其他幾個行政區(qū)。但龍崗舊改模式在操作推廣時也遇到法律盲點?！渡钲谑谐侵写?舊村)改造暫行規(guī)定》(下稱“暫行規(guī)定”)推進城中村改造僅限于舊村改造,而龍崗區(qū)舊改則包括舊城鎮(zhèn)、舊村及舊工業(yè)園三個層面,城中村改造多為綜合整治(穿衣戴帽)與局部相連,涉及的大多是公共利益,比如安全隱患、水電配套等,需要政府投資,而舊城鎮(zhèn)與舊工業(yè)園改造則涉及私人利益,改造后多為經營性項目。另外,舊改的拆遷補償法律規(guī)定,也很難在短時間在全市范圍統(tǒng)一各方的利益均衡,《暫行規(guī)定》的指導標準,也僅僅針對合法且有明晰產權的城中村住宅。
三、城中村改造中民商事法律問題的解決與司法實務
(一)城中村改造的核心是土地產權問題
在現(xiàn)行的土地法律制度框架下,要真正實現(xiàn)農村的城市化,就要使農村的土地能夠在市場上合法地自由流通,實現(xiàn)流通的唯一辦法就是改變集體土地的所有權性質,使其徹底國有化。消除改造的產權障礙,一般只有通過土地征用才能實現(xiàn),但此種方式將使大多數(shù)地方政府陷入不可自拔的財政壓力。筆者通過認真研究現(xiàn)行法律制度后認為,實行集體土地國有化轉制,使村集體通過盤活土地資產獲得改造所需資金,使政府能夠統(tǒng)一、有效地利用土地,不失為一個好辦法。
1.集體土地國有化轉制。是指集體經濟比較發(fā)達、整體建設水平較高的城市周邊地區(qū)或城市內部的村鎮(zhèn)在城市化過程中,以農民集體經濟組織成員全部由農民轉為城市居民,并實現(xiàn)撤村改居的過渡為前提,通過行政命令的方式,將原屬農村集體所有的土地整體性、一次性地轉歸為國家所有,并基本不改變原有的土地用途和使用權歸屬,即國有土地派生出的使用權仍由集體經濟組織(股份公司)享有。
轉制是在現(xiàn)有制度體制下順應城市化發(fā)展而出現(xiàn)的一種社會現(xiàn)象,也是一種法律現(xiàn)象,在一定程度上可以說是社會發(fā)展相對于法律制度的超前。因為其間涉及重大的財產權屬變更和利益關系協(xié)調問題,《土管條例》第2條第(5)項規(guī)定應當說是國有化轉制最主要的法律依據(jù)。
2.征用制度與國有化轉制的比較。雖然集體土地國有化轉制與征用最終都是通過政府行政命令、政府公告的方式來實現(xiàn)的,實現(xiàn)方式上都有一定的強制性,但比較而言,兩者仍有較大的區(qū)別:一方面,征用是以實現(xiàn)具體的建設項目為目的,以特定的建設用地為特定對象而分片、分期進行的,集體土地國有化轉制具有整體性、一次性的特點,更多的是從城市整體規(guī)劃的角度考慮,對具體改造形式和對象,政府并不要求具體的目標;另一方面,征用后的土地用途可能由農用地轉為建設用地,土地使用權也將轉歸建設單位享有,而集體土地轉歸國有時,不改變原土地用途和原土地使用者。
3.國有化轉制的步驟。研究近些年廣州市和深圳市龍崗區(qū)、寶安區(qū)的城市化過程,改制范圍內的農村已經基本實現(xiàn)了三個轉變:一是將農村集體經濟組織的全體成員一次性轉為城市居民;二是撤銷原村委建制,以城市社區(qū)居委會取而代之;三是將原由村委會管理的集體經濟實體轉制為由集體法人股東持股的股份制企業(yè)。這樣,農村土地房產也分三步走,第一步是實現(xiàn)兩個轉變,即農轉非和撤農轉居;第二步是以政府令的形式,將列入轉制范圍的集體土地一次性轉為國有土地;第三步是按轉制后確認土地使用權和房屋所有權的配套規(guī)定,對合法的土地使用權人和房屋所有權人核發(fā)國有土地使用權證和房產證,對取得合法權屬證明的土地、房產在繳納相應的稅費后,允許其進入房地產交易市場。
(二)城中村房屋拆遷補償?shù)姆蛇x擇
1.法律適用。近年來,全國一些省市陸續(xù)出臺的有關拆遷的地方性法規(guī)、規(guī)章中,可以找到涉及城中村集體土地房屋拆遷的相關內容。歸納起來,基本采用以下三種補償安置辦法的其一或組合:一是“參照法”,即參照城市房屋拆遷進行補償;二是“征地法”,即先將土地變性質征用,再依國有土地上的房屋補償;三是“協(xié)商法”,即由拆遷主體和被拆遷主體相互商量決定補償。
一般認為,對于集體土地上的房屋,因國家建設需要拆除并給予安置補償?shù)?是將集體土地上的房屋作為地上附著物處理的,應使用土地管理的相關法律規(guī)范。但筆者持不同看法,借鑒廣州、深圳等地的做法,將上述后兩種辦法組合使用,其中“征地法”應改成以“集體土地國有化轉制”為前提。理由如下:(1)城中村改造的土地問題不能與一般的集體土地征用補償完全等同,土地征用制度是目前集體土地轉為國有的唯一系統(tǒng)化制度,而國家對集體土地國有化轉制只有框架性規(guī)定。相比之下,轉制的適用范圍更狹窄一些,必須符合《土管條例》第2條的規(guī)定。(2)補償程度有差別。在土地征用時,《土管法》第47條規(guī)定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補償?！钡珜Τ侵写逯幸苑课轂橹鞯霓r民私有財產拆遷補償卻采取忽略或放任態(tài)度,甚至沒有房屋的概念,房屋僅被包含在“附著物”中。該法第47條第4款規(guī)定,地上的附著物及青苗補償標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。這樣轉授權力,結果會導致集體土地征用補償和地上房屋拆遷補償截然分開,政府需要支付兩部分費用。而集體土地轉歸國有時,原則上具有無補償性。由于集體土地的國有化轉制不是為具體建設項目而發(fā)生,沒有具體建設單位置于其間,即沒有補償費用的承擔者,并且集體土地在國有化后由原使用者繼續(xù)使用,農村集體及其成員一般不會因此得到特別補償。
第3篇：城中村改造的問題范文
“城中村”具有農村和城市雙重特征，是城市化進程中的歷史產物。是客觀上城市的快速發(fā)展，“城市包圍農村”和主觀上我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結構所形成的。由于城市中的人口急速增加，大量的廉價房屋出租使得“城中村”的居民獲利匪淺。于是“城中村”村民在利益的驅動之下，爭相蓋房，一座座“炮樓式”的建筑拔地而起。而城中村改造的過程更是村民、政府、開發(fā)商三方博弈的結果，其過程紛繁復雜，不能一拆了之。
一、城中村概述
（一）“城中村”概念
所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。
（二）“城中村”改造的必要性
“城中村”是城市的一塊“夾縫地”，這種獨特的地位和現(xiàn)象，必然會帶來一系列的社會問題：人口雜亂，“城中村” 由村民、市民和流動人口混合構成。流動人口成為主要犯罪群體，治安形勢嚴峻；城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 風景獨特。房屋密度高、采光通風條件差，村民居住環(huán)境差；基礎設施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患；土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉讓、倒賣，管理混亂等。“城中村”不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。
二、城中村改造存在的問題
城中村是城市經濟社會發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象，給城市的發(fā)展提供了寶貴的空間，但是，城中村改造中面臨的一些突出矛盾和問題，一定程度上影響和制約了改造工作的順利推進，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）違法建設成風，加大了拆遷改造的難度
特別是近幾年，隨著城市基礎設施建設的不斷完善及城市房地產開發(fā)項目、物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設快速推進，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅動，紛紛加建、搶建房屋。拆遷范圍內一些村民一旦得到拆遷的信息，一夜之間兩層甚至多層房屋拔地而起，水井、苗木等各類地面附屬物也隨之密集出現(xiàn)，城中村內的個人和小產權開發(fā)等違法建設現(xiàn)象十分普遍。管理部門執(zhí)法不嚴、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設愈演愈烈，呈蔓延態(tài)勢，這大大加重了城中村改造的難度。
（二）部分村（居）民對拆遷的期望過高
一是對補償標準要求過高，往往以周邊發(fā)達地區(qū)拆遷補償價格為標準和參照，高估自己的房屋價值，當拆遷補償?shù)陀谧约旱钠谕麜r，就認為房產機構評估價低、拆遷補償費少，對拆遷工作不配合、不支持；二是對拆遷改造的種種期盼遠高于優(yōu)惠的讓利于民的政策規(guī)定，當村（居）民的期盼同制訂的優(yōu)惠政策發(fā)生碰撞時，他們會認為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是在堅持政策和原則的前提下，有些村（居）民因其居住面積小，家庭收入低，獲取的房屋拆遷補償少，家庭承受能力低而在支付購買安置房能力不足的情況下，也認為損害了他們的利益，進而拒絕拆遷。
（三）村（居）民對入住安置小區(qū)不感興趣
一是他們的出租房屋為其獲得了高額租金，這是城市拆遷改造中被拆遷人極不愿意拆遷的關鍵所在。當其眼前的利益受到損失而得不到期望的補償時，他們就拒不配合、阻撓施工、集體上訪。
（四）拆遷過渡時間較長
由于先拆后建，致使被拆遷人居住條件較為艱苦。同時過渡期內，被拆遷人無法正常經商、外出務工，導致其收入下降。這些都是影響拆遷改造的一個因素，更是容易引起上訪的一個原因。
（五）安置小區(qū)建設緩慢，社會保障政策落實不力
安置小區(qū)規(guī)劃及用地審批的協(xié)調落實，對區(qū)級部門和單位來講難度較大，在拆遷時，難以回答安置和搬入的時間，容易讓被拆遷人產生疑惑而影響拆遷。在拆遷完后，遲遲看不到安置規(guī)劃和征收安置地后又容易引起被拆遷人上訪。
三、解決城中村改造問題的對策和建議
城中村改造過程是政府、村民、開發(fā)商三方利益博弈的過程，村民渴望環(huán)境的改善卻擔心他們的收益得不到保護，開發(fā)商擔心高昂的開發(fā)成本會吞噬正常的收益，政府要謀求城市的長效機制和可持續(xù)發(fā)展，又不得對村民、開發(fā)商的利益做出一定的讓步。所以對城中村改造需要多費一點心思，以實事求是的態(tài)度制定科學的政策思路和建設規(guī)劃。
（一）加大政策和法制的宣傳力度
一是要充分考慮到拆遷工作直接關乎廣大被拆遷人的切身利益，在制訂完善拆遷補償政策時應廣泛征求被拆遷人的意見，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安置政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內容，理解其合理性；二是要加大對“公平公正、陽光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關法律法規(guī)的宣傳力度，使與被拆遷人切身利益息息相關的法律法規(guī)深入民心，家喻戶曉，使被拆遷人在突發(fā)性事件中能識大體顧大局；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關法律法規(guī)和政策規(guī)定。
（二）提高城中村改造規(guī)劃和建設方案的科學性
政府要提高城中村改造規(guī)劃和建設方案的科學性，不搞“一刀切”，有序地推進城中村改造工程。深入研究不同城中村的位置、特點和問題，針對不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。
（三）要按照“先安置后拆遷”的原則，規(guī)范拆遷程序
對列入改造計劃的城中村，要提前做好前期調查、入戶測量和房產確權等基礎工作，并建立檔案。對即將改造的城中村，要將總體安置方案和分戶安置方案予以公告，并廣泛聽取被拆遷人的意見，應采取先建房后拆遷的程序安排，這樣有利于消除被征收拆遷人的疑慮，節(jié)約拆遷安置過渡的成本，加快安置進度。同時，要提前加強安置區(qū)域的交通道路、社會服務等配套設施建設，增強公共配套服務，讓搬遷戶感受到搬遷地段隨城市面貌的進一步改善，也有較大的增值空間。
（四）保障城中村村（居）民的合法權益，解決群眾的后顧之憂
政府在政策思路上要以人為本，保障城中村村（居）民的合法權益，切實解決群眾的后顧之憂。要對集體資產進行全面清產核資和產權登記，并把集體資產優(yōu)先用于解決村居民的生活保障問題上。加快落實原村民的“市民待遇”，對醫(yī)療、教育、就業(yè)、保險、計生、戶口管理等體制逐一盤點，并采取適宜方案盡快將村民納入到“市民體制”。
（五）加強對城中村建房的監(jiān)督和管理
目前，城中村內違法違建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現(xiàn)象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握，賠償了違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；不賠償拆遷工作難以開展，甚至上訪。這就要督促相關部門切實加強對建房的監(jiān)督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創(chuàng)造有利的條件。
第4篇：城中村改造的問題范文
（1.貴州大學 公共管理學院，貴州 貴陽 550025；2.貴州大學 國際教育學院，貴州 貴陽 550025）
摘要：隨著貴州工業(yè)化進程的發(fā)展，貴州城鎮(zhèn)化進程的步伐也隨之加快。在城鎮(zhèn)化進程中，城中村給城市發(fā)展帶來了雙面影響：它能夠緩解住房、就業(yè)等社會壓力，有利于城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步發(fā)展；但它的“臟亂差”現(xiàn)象也給城市發(fā)展、城市生活質量等帶來負面影響。文章針對城中村存在價值及其改造問題進行分析，并提出關于城中村改造的幾點思考意見。
關鍵詞 ：城鎮(zhèn)化建設；城中村；價值；改造
中圖分類號：F 320.3文獻標志碼： A文章編號： 1004.390X(2015)01.0011.05
收稿日期：2014.08.21修回日期：2014.09.22網(wǎng)絡出版時間：2015.01.0713：06
作者簡介：鄢小青（1984—），女，四川閬中人，碩士研究生，主要從事公共組織與公共經濟研究。
*通信作者：張成霞（1963—），女，貴州貴陽人，博士，主要從事教育管理、高等教育國際化研究。
網(wǎng)絡出版地址：http：//cnki.net/kcms/detail/53.1044.S.20150107.1306.003.html
Research on the Existing Values and Reconstruction Problems of
Urban Villages in the Process of Urbanization in Guizhou
YAN Xiaoqing1，YANG Longyu1，ZHANG Chengxia2，SU Ru1，LIU Weiwan1
(1.School of Public Administration， Guizhou University， Guiyang 550025，China；
2.School of International Education， Guizhou University， Guiyang 550025，China)
Abstract：With the industrialization process of Guizhou， the pace of urbanization process is also accelerated.
In the urbanization process， the urban village is like a“double?edged sword”， which has double effects on city development： on the one hand， it can relief the social pressure such as housing， employment， which is conducive to the steady development of urbanization； on the other hand， poor environmental sanitation and untidiness caused by which will hinder the city development， and bring the bad effect on the quality of city life. Aiming at the double effects of city village， this paper puts forward a few comments.
Keywords： urbanization； urban villages； value； reconstruction
當前隨著貴州工業(yè)化進程的加快，入駐貴州的企業(yè)越來越多。企業(yè)的入駐可帶來大量的工人，隨著人口的增加和公共服務設施的完善，有利于該地區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高，因此工業(yè)化是推進農村城鎮(zhèn)化建設的有效途徑［1］。貴州省委、省政府提出了“十二五”期間“加速發(fā)展、加快轉型、推動跨越”的工作思路，實施工業(yè)強省和城鎮(zhèn)化帶動戰(zhàn)略，從而實現(xiàn)貴州經濟社會又好又快、更好更快發(fā)展。在“工業(yè)強省”戰(zhàn)略的推進下，農村與城市的經濟交往與融合日益密切，人員交往日趨緊密。破解貴州的“三農”難題成為政府當前的重要工作之一。要真正解決好貴州的“三農”問題，必須堅持以工帶農、以工促農，加快具有中國特色的農村城鎮(zhèn)化建設對解決貴州省“三農”問題、縮小城鄉(xiāng)差距、實現(xiàn)社會公平、促進貴州省各項事業(yè)又好又快發(fā)展，有著極其重要的現(xiàn)實意義。
當前，我國的農村城鎮(zhèn)化建設主要是以集中居住人口和蓋房子為主要側重點，對于如何提高農民生活品質方面的考慮非常欠缺。在城鎮(zhèn)化進程的推進下，城中村是許多城市在快速發(fā)展的進程中出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象。在城市向農村擴張的過程中遇到村莊的時候，因為各種問題的存在，政府部門和開發(fā)商一般愿意采用避開農村的做法，盡量去避免各種各樣阻礙城市空間擴展的不利因素［2］。于是在城市中心和市郊就涌現(xiàn)出了大量的“城中村”。這些被遺留下來的區(qū)域成了在管理體制、居民身份、土地制度與社區(qū)傳統(tǒng)文化仍未加以轉變的特殊社區(qū)類型。目前城中村的存在以及由此引發(fā)的一些社會問題和矛盾，成為政府、城中村村民以及學術界共同關注的重要而棘手的問題，并且這一問題已經演變成全國性的所有城市發(fā)展都要面臨的一項非常重大的難題。
一、城中村概述
（一）城中村的概念
城中村，從其字面意義上來說是城市中的村落，是被城市包圍的村莊，是在快速城鎮(zhèn)化的過程中政府急功近利式的空間拓展政策的產物。關于城中村的概念，學術界并沒有分歧，但不同學者從不同角度對其做了定義，如產權角度、社會關系角度、經營制度角度以及土地、戶籍角度等；也有學者從廣義和狹義上對城中村做了定義。從狹義方面來講，城中村是指在農村城鎮(zhèn)化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的特殊居民區(qū)。從廣義方面來講，是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)［3］。
一般來說，城中村主要具有三種情況：第一種是已經撤村建居，土地基本全被征用，農民轉為居民。第二種是已經撤村建居，但是土地并未全部被征用，農民還有一小部分的土地，農民轉為居民。第三種是已經列入了城市的框架范圍，但是仍然為行政村和農民。在“工業(yè)強省”戰(zhàn)略背景下，貴州省農村城鎮(zhèn)化速度加快，涌現(xiàn)出的城中村也越來越多，三種主要情況在貴州省都有出現(xiàn)。
（二）城中村的形成原因
城中村是具有中國特色的一種城市化進程中產生的社會現(xiàn)象，是在快速推進城市化進程中產生的一種新的城市化問題。在早期的城市化發(fā)展進程中，政府為了規(guī)避土地補償、村民安置方面支付的巨額經濟和社會成本，直接獲取農民的耕地，故意繞過城中村以達到降低開發(fā)成本，如此城鎮(zhèn)化建設得到快速的發(fā)展，然而城中村卻越來越多。
農村城鎮(zhèn)化急功近利式的發(fā)展是城中村形成的客觀原因。一方面，改革開放以來，經濟發(fā)展加快了農村城鎮(zhèn)化進程。在農村城鎮(zhèn)化進程的過程中，農民的耕地被征用了，而當?shù)氐霓r民卻仍然留在原居住地，并且保有部分宅基地可供他們建房居住。村落被城市包圍，形成了城中村。另一方面，目前租金收益是城中村存在的經濟根源。城市的快速發(fā)展，提供了很多的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會，吸引了大批外來打工者，但城市配套設施建設缺乏或是供應不足，使外來打工的中低收入者有工作可做，卻無房屋可居住。城中村恰好為這些人提供了價格相對便宜的出租屋，本地村民通過出租屋獲得很大的收益。村民們在巨大的利益誘惑和驅動下會想盡一切辦法，比如違章加建、擴建、改建，去不斷追求房屋租金的最大化，最終就形成被城市包圍的農村景觀，形成了特有的城中村問題。
城鄉(xiāng)土地“二元”結構是形成城中村的最根本的原因，即農村的土地集體所有與城市的土地國家所有［4］?？梢姵侵写鍐栴}的核心就是土地問題，城中村問題的形成、發(fā)展甚至問題的解決都集中在土地這一點上［5］。根據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條規(guī)定，城市的土地屬國家所有，農村的土地屬集體所有。城中村在被納入城市總體規(guī)劃范圍之內的時候，他們的土地就保留了集體所有制，所以農民原則上享有土地的使用、占有和收益權。同時我國的相關政策還規(guī)定了行政村享有土地非農使用的初審權。因此城中村的一個重要特點就是土地的非農使用地價昂貴，很多城中村都利用其土地的集體所有制和區(qū)位優(yōu)勢積聚了大量的財富，村民和村集體形成一個利益共同體。為了獲得更大的利益，村民會極力搶占空間建房，以便在城中村的改造到來之前獲得更大的收益，并在城中村改造時獲取更多的國家補償。
二、城中村存在價值
有的學者或一些地方政府認為城中村是“社會毒瘤”［6］，會給城市發(fā)展帶來負面的影響。但隨著對城中村認識的加深，城中村存在的合理性被越來越多的人意識到，因此，城中村給城市帶來的影響應該是雙面性的，應該客觀公正的認識和評價城中村的存在。
（一）城中村舒緩了激增的外來人口與緊張的城市住房之間的矛盾
隨著城鎮(zhèn)化進程的快速推進，大量的外來人口被吸引并涌入較好的城鎮(zhèn)就業(yè)或者創(chuàng)業(yè)，但是商品房的居住成本較高，同時廉租房數(shù)量較少，難以獲得租房資格，并且廉租房所在位置大多比較偏僻，交通不便；城中村恰恰相反，交通一般比較方便，租金也只比廉租房稍高，生活設施也比較齊全，雖然不及商品房，但和很多農村房子相比，算是很理想的住所了，所以外來人口大多數(shù)很青睞城中村的住房。城中村在一定程度上發(fā)揮了“廉租房”的作用［7］，是廉租房的輔助。同時部分剛畢業(yè)的大學生在畢業(yè)后，通常無力承擔租金較高的商品房，很多大學生畢業(yè)后都選擇居住在交通方便、租金較低的城中村，尤其是緊鄰高校的城中村。進城務工人員在城市中一般從事臟、累工作者較多，他們工資較低，多數(shù)屬于生活在城市邊緣的人，因此一般也喜歡選擇租金較便宜的城中村生活，城中村成了大學畢業(yè)生和進城務工人員的“安身之所”，也成為了他們與城市生活近距離接觸的第一站。以貴陽市花溪區(qū)新朝陽村為例，在貴陽市租住一間房屋需要600~1200元，而在花溪區(qū)新朝陽村租住一間房屋需要100~300元就可以解決居住問題。因此城中村對于高校畢業(yè)生和進城務工人員來說，有助于他們融入城市社會，在一定程度上滿足了他們的住房需求，有利于實現(xiàn)住房公平和維護社會穩(wěn)定。
（二）城中村出租房是城中村村民的生活保障
在中國大多數(shù)農村，土地是農民賴以生存的生產生活資料。當他們的耕地被城市征用，城中村的村民基本上都不再從事農業(yè)生產，這讓城中村的村民脫離了第一產業(yè)，但他們不能享受城市的社會保障。因為他們大部分文化素質較低，少部分人只具有高中文化程度，并且大多數(shù)人都只具有初中甚至小學文化程度，還不具備任何專業(yè)技術，因此他們很難融入城市的社會分工當中去。城中村出租房的出現(xiàn)使他們找到了獲取收入的途徑，同時部分居民也靠著優(yōu)越的地理位置做生意，這就使得城中村村民的生活有了保障，這在一定程度上緩解了村民與政府之間的矛盾，起到了維護社會穩(wěn)定的作用［2］，出租屋經濟就成為城中村居民生活保障的來源。
（三）城中村讓城市生活方式更加多元化
城市生活具有復雜的社會分層、社會分工以及職業(yè)結構的特點。城市生活的人際關系也由最簡單的血緣地緣關系向復雜的業(yè)緣關系轉化，社會流動性很大，個人地位和角色變化也較快，生活質量和消費水平高，消費方式多種多樣，空閑時間多，個人社會化程度高。城市生活節(jié)奏較快，緊張壓迫感強，文化生活絢麗多姿。這種生活方式從社會的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀來看，依舊存在諸多的弊端和問題。而城中村那種城鄉(xiāng)交融的“血緣地緣聯(lián)系緊密、低消費、慢節(jié)奏和高可入性”［9］的生活方式讓城市生活多元化的同時，對城市生活也是一個有益補充。比如近幾年全國的很多地方夏天的高溫天氣時間長，而貴陽以“爽爽的貴陽，避暑的圣地”而聞名遐邇，吸引了很多夏天炎熱地方的老人、小孩到此避暑。美麗的花溪是人們避暑的首選。許多避暑的人結伴選擇居住在花溪新朝陽村這一座城中村里，新朝陽村有短期房出租，房租相對便宜，同時這里也有大量的小旅館，價格也比酒店低很多，因此新朝陽村是來貴陽花溪避暑的理想居住點。
（四）城中村里有諸多的創(chuàng)業(yè)機會
房租便宜，交通便利，城中村里的人際關系已有業(yè)緣關系的出現(xiàn)，但是還保留著一定的血緣地緣關系，同時很多的城中村鄰近工業(yè)園區(qū)，或是連接著高校，因此吸引外來務工人員和畢業(yè)大學生們來此居住。城中村里房屋密集，因而居住的人員多，同時他們本身就是大量的消費群體。這里飯店、超市、發(fā)廊、酒吧、休閑吧、游戲廳、旅館等比比皆是且應有盡有，大多生意紅火，這給許多想創(chuàng)業(yè)的人們提供了商機，并且相對于其他商品房區(qū)的門面房租也低許多，因此創(chuàng)業(yè)門檻也隨之降低。
三、城中村存在的主要問題
城中村有其存在的社會價值，但也不可忽略它給城市發(fā)展、城市生活質量等帶來的阻礙和壞的影響。大多數(shù)學者從經濟、社會、文化、景觀、環(huán)境等多個領域對城中村的弊病進行了概括，本文主要對城中村存在的以下幾個問題進行了列舉。
（一）人口密度較大，社會秩序紊亂
由于在空間上多與工廠、高校相鄰，出租屋90%都是租給外來務工人員和高校學生。在房屋結構上多為單間或者一室一廳，屋內設施簡單，房屋租賃價格遠遠低于周邊的商品房，因此吸引了大量的外來務工人員和高校學生，出租屋常年供不應求。流動人口大，暫住人口多，外來人口大大多于原住人口，人口密度大。
城中村房屋大多為第一層商用，從第二層開始出租居住。飯店、酒吧、網(wǎng)吧、游戲廳、精武館、小旅館、發(fā)廊等一個接著一個，極大地增加了出入人員的復雜性，同時城中村沒有物業(yè)和保安，房屋建筑的防盜設施也不足，偷盜事件時常發(fā)生。
（二）建筑密度過大，布局混亂
村民建造房屋時，只考慮個人出租利益最大化，盡最大可能地占用土地面積，隨意搭建增建房屋，因此城中村建筑樓高而密，再加上監(jiān)督管理措施缺位，整個村落的房屋建筑形狀各異、空間布局混亂、高矮不齊?！笆覂痊F(xiàn)代化，室外臟亂差” ［6］是城中村形象的寫照。此外，比如貴陽花溪新朝陽村曾經兩個傳言讓城中村的面貌幾度改變，一是傳言高校和工業(yè)園區(qū)要占用該村土地擴建校園和工業(yè)園區(qū)，村民們就平面擴建或者向高空加高；隨后又聽說五年后有房開商要開發(fā)此處，村民們又開始忙碌起來了，只要能夠修的地方都會種上房子。如今低的房子在4~5層，高的有7~8層，建筑密度也非常大，村子里只有一條2~3m的通道通向外界。走在村莊里，眼前呈現(xiàn)的全是鋼筋水泥，整個村子看不到一棵大樹，一個草坪，“一線天”、“握手樓”［5］是村子里的建筑現(xiàn)象。這些房屋的通風性、采光性遠不能達到健康標準，在這里也就沒有愜意的生活環(huán)境。同時村內的居住環(huán)境和建筑群落與旁邊小區(qū)和城鎮(zhèn)很不協(xié)調，從而影響了城鎮(zhèn)的整體面貌。
（三）市政設施缺乏，公共服務設施欠缺，環(huán)境衛(wèi)生條件臟亂差
城中村村民為了出租牟利，村內的建筑密度非常高，間距小。以新朝陽村為例，村子僅有一條2~3m的狹窄道路通向外界，同時路邊的小攤林立，根本不能滿足消防、急救、環(huán)衛(wèi)車輛的通行，同時，水、電管線混亂，整個村莊更是沒有一所公廁。此外，公共服務也非常欠缺，文、體、醫(yī)、衛(wèi)設施缺失。雖然該村建了一個垃圾站，請了一對夫婦打掃道路衛(wèi)生，于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理的缺失，排水排污、垃圾處理等市政設施不足，洗衣店、發(fā)廊、飯店等的生活污水就會隨意排到路上，個別村民將固體廢棄物隨意堆放在路邊，使周圍環(huán)境惡氣熏天、蒼蠅滿天飛，嚴重影響了居住環(huán)境。
四、對城中村改造的幾點思考
隨著貴州省工業(yè)強省戰(zhàn)略的順利實施，城市經濟發(fā)展及城市規(guī)模擴大，人們對城市提出了更高的要求，城中村改造大勢所趨。目前已經有了很多成功的城中村改造經驗可以借鑒，但是也要因地制宜，不能完全照搬照套。
首先，“住房、出租房配套”安置。城中村人口密度大，房屋租金是當?shù)鼐用竦闹饕洕鷣碓础Τ侵写暹M行改造后村民的這些租金收入來源就會全部失去。如果一次性補償不能夠達到居民的收入的時候，城中村的居民們對拆遷就會有很大的抵觸情緒。住房問題、租金問題和生活問題是城中村居民最為關心的拆遷后的三大問題［2］。因此可以實行“住房、出租房配套”的解決方案。也就是在拆遷后的規(guī)劃用地中安排相當?shù)耐恋赜糜诮ㄔO村民的出租房，按照村民原有的出租房面積補給村民，村民具有出租房的產權。把村民雜亂無序的自建自租房變成整齊劃一的整建整租房，在統(tǒng)一的規(guī)劃下不但可以讓村民原來的租金收益不減少，而且還能夠騰出有大量的土地進行有序的城市規(guī)劃。村民的持續(xù)收入得到保障的同時，也能夠妥善地處理好村民的住房問題。
其次，“住房就業(yè)配套”安置。未來的生活狀態(tài)是城中村村民最關心的問題，對城中村進行改造就需要充分考慮改造后村民的后續(xù)生活保障問題。解決了村中居民的住房和就業(yè)問題，也就解決了村民們的后顧之憂，在一定程度上也就減少了政府在城中村補償方面的費用。對城中村進行改造后的新社區(qū)會涉及物業(yè)用人、社區(qū)維護、商鋪經營等方面的用人，就可以首先考慮城中村里的原著居民的就業(yè)問題，使他們脫離農業(yè)生產、租金收入后仍舊能夠有穩(wěn)定的收入，同時也有利于城中村居民真正實現(xiàn)市民化［6］。
再次，政府要引導幫助城中村居民市民化。對城中村進行拆遷改造僅僅是村民向市民轉化的開始，要讓城中村的村民從根本上實現(xiàn)從村民到市民的轉變卻需要經歷一個長期的過程。要讓城中村的村民市民化，僅僅將村民戶口轉變?yōu)槌鞘袘艨?，讓村民的身份在形式上轉變?yōu)槭忻袷沁h遠不夠的。政府需要有所作為，幫助村民進行職業(yè)培訓，提高他們的文化技能水平，進而提高其工作競爭能力，讓村民逐步有一個穩(wěn)定而體面的工作。只有居民的素質逐步有了很大提高，物質生活狀態(tài)有了真正改變，道德水準、知識素養(yǎng)等各方面都有明顯改變，才能夠讓村民逐漸真正的市民化［9］。
城中村是具有中國特色的快速城市化發(fā)展的產物。筆者認為，不能簡單地用對錯來對城中村進行評價，更不能單純地把城中村看作是“社會毒瘤”，必須將其摘除。城中村更像是一把“雙刃劍”，有它存在的合理性，處理得當，可以給城市的發(fā)展帶來正能量，幫助加速城鎮(zhèn)化建設的進程，也可使城市生活更加豐富多彩，達到雙贏的局面；處理不當，則會事倍功半，阻礙城鎮(zhèn)化建設的步伐。
［
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第5篇：城中村改造的問題范文
關鍵詞：城鄉(xiāng)規(guī)劃；舊城改造；水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)
Abstract: at present our country the urban renewal in the urban construction occupied a very important position, but in the process of operation, the problem and one-sided places also many, aiming at these problems, and puts forward the countermeasures and methods.
Keywords: urban and rural planning; Old city reconstruction; Watery town
中圖分類號：TU98文獻標識碼：A 文章編號：
自上世紀90年代以來，我國在市場經濟發(fā)展的大潮和經濟杠桿規(guī)律的雙重作用下，城市建設有了長足的發(fā)展，而其中舊城改造更是一枝獨秀。由于舊城改造可以改變城市面貌。提高人民生活居住水平，挖掘城市用地潛力等多方面的因素，使其在20世紀末中國的城市建設中占有非常重要的位置。然而，舊城改造的頭雖好，但在其運作過程中，問題和偏頗之處也存在不少。
一、舊城改造的問題和現(xiàn)狀
1.1重視城市再開發(fā)
忽視舊城原有設施的修復和保護舊城改造是改善人居環(huán)境、實現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑。是激發(fā)城市生機與活力的重要手段，是集開發(fā)、修復、保護于一體的綜合性城市建設。但在我國的舊城改造項目中普遍采取片區(qū)整體拆遷重新建設的操作模式。誠然，采取此種方法對于提高城市的基礎設施水平及改變地區(qū)的整體風格有很大的優(yōu)勢，但采取這種模式的同時也會造成人力、物力的極大浪費和歷史文化古跡遭到破壞等。有時這種方式也會造成舊城中可以修復、利用的城市設施棄之不顧，轉而投入大量的資金予以拆除重建。
1.2忽視改造后新城的園林綠化問題
由于舊城通常位于城市的心腹地帶，隨著城市范圍的擴張，這些地區(qū)成了寸土寸金的黃金地帶，造成地價飛漲，舊城改造成本大幅增加。成本增加直接意味著開發(fā)商的利潤減少，甚至意味著有負債的風險。于是舊城改造項目的實施者不愿意大量資金和人力投入在費力不討好的園林綠化上，這樣就造成新城建成后的園林綠化率急劇降低，改建成一個“大雜院”。
1.3盲目追求都市化景觀，忽視城市的特色建設
我國國土面積廣大，不同的城市存在于不同的地理位置，有不同的氣候，不同的自然景觀。同時我國又是一個文化源遠流長的國家，不同的城市也具有不同的人文、歷史風貌。綜合這一切，我國的每個城市都具有自己獨特的特點。但現(xiàn)在的舊城改造都一致的去追求高樓林立，車水馬龍的城市景觀，造成“千城一面”的情況，毀滅了城市獨特文化的流傳。甚至有人認為高樓大廈就是現(xiàn)代化城市的代表符號，卻不知現(xiàn)代信息技術時代已經使摩天廈失去了高度優(yōu)勢，人們更多的開始追求風格迥異的城市建筑風格。舊城改造使城市人口密度越改越密，交通越改越擁擠，城市的標志性建筑特征不明顯，整個城市沒有任何特色。引起了城市地區(qū)人口和產業(yè)的過度集中，工業(yè)廢物，生活垃圾，汽車尾氣排放量的增加，城市綠地的急劇減少，導致了城市生態(tài)環(huán)境的嚴重惡化。此外，城市建筑，特別是住宅高層化不但給城市居民的日常生活帶來諸多不變，而且對城市地震、火災、城市熱島效應等災害的預防工作造成了潛在的隱患，城市居住環(huán)境的安全性令人擔憂。
1.4在舊城改造中不能合理地綜合利用土地
舊城改造由于受經濟利益的驅動，極易帶來高強度的開發(fā)，而忽略了規(guī)劃區(qū)內的歷史文化和傳統(tǒng)內涵。由于在舊城改造中采取片區(qū)拆遷，全部重建的模式，開發(fā)商拆住宅后仍建住宅，拆商業(yè)后仍建商業(yè)的方式屢見不鮮，這就造成對土地的無法綜合規(guī)劃、評估，造成土地使用在時間和空間上的“低谷”現(xiàn)象。舊城改造中應強調城市功能的完善，增加公共配套，以提高城市居民的居住環(huán)境和生活質量。
二、解決舊城改造存在問題的建議與方法
(1)找到適當?shù)摹捌胶恻c”切入，使舊城改造既達到改變城市環(huán)境，改善人民居住條件的目的，又解決了開發(fā)建設中“經濟利益”與“環(huán)境改造”之問的巨大矛盾。
(2)舊城改造的風格應與城市規(guī)劃相統(tǒng)一、相協(xié)調。政府土地出讓時應將舊城改造后的風格、基調進行統(tǒng)一的規(guī)劃，并對開發(fā)商提出對建筑風格及建筑用途的要求。同時開發(fā)商在進行舊城改造之前應進行城市設計，將初步設計在規(guī)劃確定和城市建設風格相統(tǒng)一后才能進一步進行舊城改造。徹底杜絕“邊設計、邊施工、邊修改”“的三邊工程。
(3)以舊治舊，不搞大拆大建。不搞全推倒重建，而是在舊房基礎上拆舊建新，同時充分利用舊有條件，舊有設施，舊有環(huán)境為新住宅服務，使舊城改造變成花錢少，辦事多，見效快的利國利民工程。對于舊城中可以修復的近現(xiàn)代建筑、城
市基礎設施應進行維修翻新后繼續(xù)使用，減少資源的浪費。需要重點研究舊城區(qū)域拆除與保護的問題，以科學的規(guī)劃指導舊城改造中哪些區(qū)域該拆除，哪些區(qū)域該保留，哪些建筑該改造，哪些建筑該修繕。只有明確了拆除與保護的關系，舊城改造工作才能有的放矢，解決改造中的諸多問題和矛盾。還要防止有些地方在舊城改造中，將醫(yī)院、學校等社會配套設施全部搬出舊城區(qū)，形成純住宅區(qū)的做法，要力求做到城市功能的完整配套。此外。舊城改造還應當在規(guī)劃中注重對城市環(huán)境的綜合治理，避免重復建設和資源浪費。
(4)因地制宜，量力而行，速戰(zhàn)速決，分期分批綜合改造。中小城市改造的規(guī)模宜小不宜大，要根據(jù)現(xiàn)實的國情國力及地方財力物力，在小區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一指導下，搞小批量小規(guī)模，短平快的改造。借助人民群眾、各單位、各部門及社會力量，只要有計劃按比例優(yōu)質、高速發(fā)展，就會集腋成裘、由小變大，片片相聯(lián)。
(5)在舊城改造中對歷史文化遺存應當進行合理保護和有效適度開發(fā)，發(fā)揮出城市文化的強大積聚效應，展現(xiàn)城市文化的獨特魅力。因為舊城中豐富的歷史文化遺存，是城市不可再生的寶貴資源，是一個城市區(qū)別于其他城市和地區(qū)獨一無二的品牌形象，對于提升城市核心競爭力具有重要意義。
三、水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)建設發(fā)展
隨著外向型工業(yè)發(fā)展的沖擊，水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)的性質有了質飛躍，由傳統(tǒng)的農業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為工業(yè)鎮(zhèn)。生產方式從簡單的粗放型向集約型發(fā)展，城鎮(zhèn)建筑從低矮的單家獨戶或連排式樓房向多層、高層建筑發(fā)展，居住方式由傳統(tǒng)的前塘后院、舟楫往來、十多戶人家夾岸而居的鄉(xiāng)村生活向城市型的居住小區(qū)鄰里關系轉變。這種現(xiàn)代城市型物質和文明的地域擴散，與水鄉(xiāng)文化特色發(fā)生猛烈碰撞，其中城市化過程引起生活方式和居住方式的改變，關系到水鄉(xiāng)鄰里傳統(tǒng)的延續(xù)、居民住宅建設模式探討的現(xiàn)實問題，矛盾較為尖銳。另外，由于工業(yè)發(fā)展短期顯性利益的驅使，工業(yè)用地不斷擴展，許多河流被填埋、淤堵，或者水質受到污染，環(huán)境惡劣，導致水網(wǎng)縱橫、舟楫往來的景象一去不復返。以河流為載體的節(jié)日活動和飲食特色也因水體的變化而日漸被弱化，濃厚的水鄉(xiāng)生活氛圍被削飄成為雷同的工業(yè)增長基地。
街坊(社區(qū))是水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)的主要物質形態(tài)要素，它與河流、街道一起構成小城鎮(zhèn)形態(tài)的基本意象。因此，居住社區(qū)的建設要傳承水鄉(xiāng)文化特色，應從物質空間形態(tài)著手，重構居住區(qū)水鄉(xiāng)格局和肌理。在環(huán)境設計上，突出內外依水而建，并將天然河渠引進居住區(qū)，營造夾岸而居的水鄉(xiāng)氛圍；在建筑形態(tài)上，以曲線型聯(lián)排住宅為主，配以橢圓形點式小高層，形成流動、貫通的水體形態(tài)，水環(huán)境與河道布局賦予居住區(qū)形態(tài)構成、空間品質不同的特色，塑造水鄉(xiāng)居住區(qū)物質形態(tài)的外在表現(xiàn)。針對城市化引起生活方式和居住方式的變化，進而引起居民心理環(huán)境和精神觀念的改變，水鄉(xiāng)社區(qū)鄰里關系的重建尤為重要。通過設社區(qū)管理機構、設置文化活動站、濱水綠地等交流場所，強調人們活動的戶外場地設計，強化居民的鄰里交往空間。此外，對傳統(tǒng)文化給予較大的發(fā)展空間，每個居住區(qū)配設一所曲藝社，配備較為齊全的樂器和座椅，安排曲藝社的表演、培訓活動，為廣大愛好者提供公共的服務場所，營造水鄉(xiāng)文化氛圍。
第6篇：城中村改造的問題范文
關鍵詞：建筑工程造價概預算審核
Abstract: the construction of the major objective is to effective control of the project cost, the most important is to optimize resources and to achieve the maximum benefit of investment. This article from the current budget project cost the problems existing in the examining, analyzes the engineering cost budget review, the major content of study and improve the construction cost of the projects project budget countermeasures.
Keywords: construction project cost budget review
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A文章編號：
0 前言
工程造價工作是一項技術性、政策性較強的經濟工作，隨著社會主義市場經濟體制改革的深化和發(fā)展，工程建設投資越來越大，國家和社會對工程造價預算人員的要求也越來越高。在工程建設中不可避免的要遇到市場、人為因素等的風險。合理、有效地控制建設工程造價是工程造價管理的主要內容，做好工程造價的動態(tài)管理，控制風險投資實行全過程的控制和管理，才能較好地完成工程造價概預算工作。
建筑工程造價概預算審核
1.1 關于工程量的審核主要就是正確對待工程量上正、負誤差問題，因此，筆者認為最重要的是要熟悉工程量的計算規(guī)則。著重做好三個方面的內容：首先是要清楚計算范圍，其次要分清整體限制范圍，第三個要防止計算錯誤的產生，認真核對計算尺寸與圖示尺寸是否相符。而對于簽證憑據(jù)工程量的審核主要是設計修改通知書和現(xiàn)場簽證，這一點上要實事求是，根據(jù)具體現(xiàn)實情況核實，防范和杜絕不實際的開支，進行合理有效計量。
1.2 關于套用單價的審核。根據(jù)工程造價定額原有的屬性，在其形式和內容上，使用人在使用計算單位和數(shù)量標準時都必須嚴格執(zhí)行，不得隨便改變。對于直接套用定額單價的審核，要注意采用的項目名稱和內容與設計圖紙標準是否要求相一致；要注意定額主材價格套用是否合理，對有最高限價的材料的定額套用的規(guī)定等。對于換算的定額單價的審核，除按上述要求外，還要注意那些影響單價準確性的因素，如定額中的人工、材料、采用的系數(shù)等。
1.3 關于費用的審核。取費應根據(jù)當?shù)毓こ淘靸r管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結合相關文件如合同、招投標書等來確定費率。審核時應注意取費文件的時效性；執(zhí)行的取費表是否與工程性質相符；費率計算是否正確；價差調整的材料是否符合文件規(guī)定。如計算時的取費基礎是否正確，是以人工費為基礎還是以直接費為基礎。對于費率下浮或總價下浮的工程，在預算時特別要注意變更或新增項目是否同比下浮等。
2 建筑工程造價概預算審核工作中存在的問題
2.1 工程量虛報問題
主要體現(xiàn)在以下幾點：（1）在單位工程的分項工程中，多計算工程量。比如在道路工程中，圖紙瀝青攤鋪面積6000平方米，而在概算中卻列8000平方米。類似情況也經常出現(xiàn)在如管道工程中的土方工程、管道支撐等項目中。（2）虛設工程項目，比如實際不發(fā)生的樁基礎入巖費用、垂直運輸、二次運輸項目等。（3）重復計算工程量。比如在計算墻體工程量時，不扣除門窗洞口面積以及嵌入墻身的鋼筋混凝土柱梁等所占的體積，不同分項工程重復計算圍蔽工程等。
2.2 錯套定額問題
主要包括以下兩個方面：
定額項目的錯套。比如現(xiàn)澆鋼筋砼樓梯、樓梯面層不包括與樓梯相連的板結構層、面層，應套樓地面的相應項目；（2）定額項目的高套。施工單位在套定額時經常就高不就低，低工程套高價定額子項目。比如施工采用機械挖土，在概算中套用人工挖土方，又如外墻貼面底層抹灰，概算套用一般抹灰。
2.3 材料價格與實際不符
比如：（1）材料使用上以次充好，而材料調差仍按質量好的材料價格調整；（2）材料價格調整時調漲不調跌，有些材料的市場價高于定額價，施工方在調整材料價格時，只調整高于定額價的材料而不調整低于定額價的材料，從而虛增造價；（3）偷工減料，采用與設計不相同型號的材料；
2.4 虛設費用
有的工程在建造過程中并沒有使用大型特種機械，但竣工造價中卻列入許多大型機械進退場費等費用；有的工程不需要搶時間進度，但竣工造價中卻列入了趕工措施費、夜間施工增加費等費用，這些虛設的費用都是審核中出現(xiàn)的常見問題。
2.5 不按當?shù)毓こ淘靸r管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定取費
工程造價取費依據(jù)時效性比較重要，一些概預算編制沒有執(zhí)行相應時間文件及規(guī)定的取費標準。如取消定額測定費、調整防洪措施費費率等，這些費率變化應按規(guī)定時限在造價中正確取費。
提高工程預結算審查質量的方法或措施
在此筆者提出幾點關于提高工程預結算審核質量的方法或措施：
3.1 做好對工程量的審核。建筑工程造價的增加是伴隨著工程量的增加而上升的，對已經計算出的工程量計算表進行審查，主要是根據(jù)設計圖紙、工程量計算規(guī)則、定額、專業(yè)設備材料表、建構筑物等進行的，重點在于審核工程量是否有重算、錯算、漏算等現(xiàn)象，審核時抓住重點進行計算與核對，其他的分項工程可以做一般性的審查，審核時注意計算工程量的尺寸數(shù)據(jù)來源和計算方法。
3.2 在審核過程中抓住大的，算準小的。工程預結算審查工作中的每一個小的環(huán)節(jié)都與資金有著十分密切的關系，它是一項很具體、細致的工作，如果在某個細小部位出現(xiàn)粗心大意現(xiàn)象，就會造成一定程度的損失。因此，為了客觀公正地反映工程造價，審查人員在工程預結算審查中抓大項目計算的同時，在小的項目內容上也應認真地去做好。在認真做好大項目內容的同時，也要做好每個細小部位，是提高工程預結算審查質量的重要手段之一。
3.3 精通工程量計算規(guī)則。工程量的準確度決定著工程造價預結算的質量，要確保準確無誤地計算工程量，只有精通工程量的計算規(guī)則。施工單位編制的決算，經常在隱蔽交叉部位多算工程量。比如，在土建工程結構圖中，梁與柱交接的地方，把梁算到柱的側面，當主梁與次梁相交接時，把次梁算到主梁的側面。但是很多工程的預結算工作人員，在計算時都是以梁柱的結構尺寸為標準的，沒有扣除兩者交接的地方，增加了工作量，提高了工程造價。如果在審核中，概算審核人員不懂得計算規(guī)則，就很難真正核實工作量。
3.4 加強對施工組織的審查，合理核定造價。施工組織設計或施工方案優(yōu)劣，是影響整個工程造價的重要因素之一。施工組織不同，造價也就不一樣。在實際施工中，施工單位和建設單位會充分利用先進的設備和材料，根據(jù)實際選擇最佳方案，以追求高效益。作為審價人員，不單要熟悉施工組織，認真核對送審的預算，合理核定造價，還要結合設計方案，按定額規(guī)定的常規(guī)施工方法計價。通過對比兩者的差異，仔細分析，屬于施工單位為了保證質量或加快工程進度而采取措施的，差額部分不予認可；屬于特殊施工環(huán)境或其它客觀因素造成無法按常規(guī)或原施工組織施工的，經建設單位、監(jiān)理單位共同商定后方可認定其費用。比如管道開挖工程中，如果采用了拉森鋼板樁支護開挖方式一般就不考慮放坡情況，不同開挖的形式對土方工程量計算就有較大的影響。
3.5 綜合分析，嚴把定額標準關。只有經過綜合分析，嚴格定額標準才能準確反映真實的造價。因此，審查人員要做到下面四點來嚴把定額標準關。首先，及時了解施工新技術，熟悉定額，把好定額關；其次，要把好工程土方挖運關。工程經常需要進行土方的挖運。第三，要把好工程的現(xiàn)場簽證關。把好這一關可有效防止施工單位為追求自身的利益，在簽證單或竣工圖中做文章的現(xiàn)象發(fā)生。最后，要注意核對合同條款，結合實地考察，把好材料及設備的認質認價關。
第7篇：城中村改造的問題范文
中圖分類號：TU723.5文獻標識碼： A 文章編號：
合理控制項目工程造價是指在項目工程建設的各個階段中，依靠科學的計算方法和實際的工程計價，合理的確定投資、設計、施工、竣工和結算階段的造價?？刂齐娏椖抗こ痰某杀臼侵疙椖空型稑恕⒃O計、決策、施工階段，通過一些科學措施把電力項目工程建設造價控制在其批準的費用限額內，并及時糾正各種偏差，促進電力項目工程能夠在財力、物力和人力的電力工程項目管理，保證企業(yè)獲得良好的社會和投資效益。
1、電力施工企業(yè)工程造價管理中存在的問題
目前，我國電力工程造價管理貫穿于整個電力工程的生產過程中，從工程決策階段開始一直到工程施工階段結束為止，因此造價管理是一個多階段、動態(tài)管理過程。1.1 電力工程設計階段是造價管理一個非常重要的管理階段。設計階段既是控制電力工程造價最有效的階段，也是最難以控制的階段。首先，設計是一項創(chuàng)造性的勞動，建筑物既是物質產品，也是精神產品，其設計質量受到設計者主觀因素的影響，如設計者的技術水平、知識結構、經驗、愛好習慣、風格等都對設計質量產生一定的影響。其次，設計質量的好壞很難用一個尺度去度量。盡管如此，設計成果的優(yōu)劣還是有一個客觀的標準，即是否滿足了功能要求，是否有效地控制了工程造價。
1.2 電力工程招投標最大的特點是遵守《招標投標法》，引入市場競爭機制，實行公開、公平、公正的原則，讓各個投標單位站在同一標準下，通過各自的投標報價、工程的施工方案以及企業(yè)的綜合實力獲得工程的施工權利。因此，招投標階段造價管理特點就是競爭，招標單位在眾多的投標單位中選擇具有價格優(yōu)勢、企業(yè)綜合實力強的隊伍中標。但是，由于電力工程本身專業(yè)性質較強，電力工程的施工企業(yè)均為電力行業(yè)內部施工企業(yè)，因此在電力工程招投標階段存在行業(yè)壟斷，地區(qū)封鎖，缺乏公平競爭的機制，使得工程招標流于形式，令人遺憾的在招投標過程中出現(xiàn)明招暗定、條子工程、領導工程等不公平競爭現(xiàn)象。
1.3 施工階段是電力工程實體實施階段，也是工程建設中花錢最多階段。施工階段的特點是可控周期長，控制面廣、費用支付劃分點多，造價是動態(tài)控制。在這個階段，建設單位與施工單位圍繞著合同開展工程建設工作，在合同范圍內明確工程設計變更和工程索賠界限和內容。由于電力工程施工條件復雜，影響因素較多，工程變更難以避免。工程變更既有建設單位原因造成，如建設單位要求對設計的修改、工程的縮短等; 也有監(jiān)理和設計單位造成的工程變更，如監(jiān)理對施工順序提出改變、設計對設計圖紙的改變等; 也有承包單位造成的工程變更; 還有自然因素造成的工程變更。
2、改善電力工程造價管理與控制的對策
2.1明確決策，合理確定電力工程建設規(guī)模和成本在電力建設項目投資決策階段，對建設工程造價和項目建成后的經濟效益，有著決定性的影響。因此，投資決策階段是控制工程造價的重要階段。在前期工作中，項目法人要深入細致地搞好調查工作，充分考慮工程項目對社會和環(huán)境的影響情況，加大工作的深度和廣度。可行性研究報告要進行多個廠址建設方案的技術經濟比較，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。
2.2加強對項目設計階段的控制合理進行工程設計項目一經決策，設計就成了工程建設和控制造價的關鍵。設計質量和功能是否能滿足使用要求，不僅關系到建設項目一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。先進的技術、合理的設計不僅能使項目建設縮短工期、節(jié)省現(xiàn)時投資，而且能降低今后的生產成本、經營費用，提高長遠效益。設計方案優(yōu)化可采用價值工程分析法，在滿足功能或盡量提高功能的前提下，盡量降低成本。
2.3嚴格控制工程實施，依法進行嚴密控制（1）嚴格按基建程序辦事， 加強電力建設工程的合同管理。首先要加強開工前的準備工作，項目法人應嚴格按基建程序辦事，選擇適當?shù)墓こ涕_工時機，以利于建設資金的合理安排和工程的順利進行。工程開工時，建設項目法人及開工報告已經批準、項目已納入國家基本建設投資計劃，建設場地“四通一平”工作已完成、圖紙已會審并進行了設計交底。在簽訂執(zhí)行合同時，要在工程承包合同中明確約定合同雙方的權利和義務，對工程項目造價影響的變動因素進行詳細而周到的約定，對設計變更和索賠的結算處理有明確的說明，避免合同執(zhí)行中出現(xiàn)糾紛，結算時出現(xiàn)麻煩。（2）加強設計變更的審查。一個龐大的建設項目，設計變更往往不可避免，但應加強設計變更管理，盡量降低由此引起的經濟損失。設計變更包含由于設計工作本身的漏項、錯誤或其他原因而修改、補充原設計的技術資料。設計變更應盡量提前，變更發(fā)生得越早損失越小，反之越大。盡可能把設計變更控制在設計階段初期，特別是對工程造價影響較大的設計變更， 要先算賬后變更。嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模、增加建設內容、提高建設標準。（3）加強設備和材料的采購管理，合理安排資金使用。在電力建設工程造價中，設備、材料占很大的比例，為了有效地控制和降低工程造價，要加強設備、材料采購管理。對于設備和材料的采購，要加強信息管理，及時、準確地掌握材料價格信息、市場供求動態(tài)，貨比三家，擇優(yōu)選擇；做好主機和大型輔機設備的招投標工作并嚴格執(zhí)行供貨合同。對于工程材料也要按工程進度有計劃地購買，以縮短材料儲備時間和對資金的占用時間，減少建設期間由于籌措資金而發(fā)生的利息支出。
2.4推行項目法人制，加強工程建設的全過程管理要推行項目法人責任制，由責、權、利統(tǒng)一的項目法人從工程前期到后期進行全過程管理。在推行項目法人責任制管理過程中，應選拔高素質的項目經理，并建立一個強有力的項目管理班子，這是控制工程造價的關鍵。
結束語綜上所述，電力建設工程項目的投資一般比較巨大，對工程的造價控制影響因素很多，這樣很多影響因素使得項目工程已經成為一個比較復雜的系統(tǒng)工程，我們必須做好控制電力建設項目工程造價的各個方面，才能真正有效保證投資雙方的經濟相應。
參考文獻
第8篇：城中村改造的問題范文
關鍵詞：造價審計；問題；改進措施
工程造價的確定必須通過造價審計工作來完成，這是一項系統(tǒng)性工作，必須嚴格遵循精細、準確、細節(jié)、嚴格的基本原則，并且造價審計需要涵蓋整項建筑工程，包含工程初期規(guī)劃設計、工程招標、工程施工、工程竣工驗收等一系列環(huán)節(jié)。造價管理工作涉及到的不僅僅是財務上的控制，還間接影響了工程預算有效性、招投標標準、項目決策制定、施工管理要點等，與工程各部門、各項目密不可分。鑒于此，及早了解建筑工程造價審計中的問題迫在眉睫。本文以建筑工程造價審計為主線，現(xiàn)做出如下分析：
一、造價審計中存在的問題
（一）招標階段的審計工作
就目前招標工作進行階段，尚存在一些影響到招標有效性的問題，例如未標以及回避招標行為。圍標指的是工程在招標過程中，存在某一施工隊伍在下級還包含多家建筑公司的現(xiàn)象，也就是說施工方借助著許多個不同的建筑公司來贏得標的，這種現(xiàn)象會讓招標報價高于正常情況?；乇苷袠藙t是指將標的項目劃分為幾個小項目來實施，以此來躲避審計監(jiān)督工作，不利于審計的正常進行。
（二）造價審計人員雜亂
造價審計應派遣專業(yè)人員進行，這些人員在一項建筑工程中應該是屬于獨立狀態(tài)的部門群體，而非從財務部、建設部等多個部門抽調得來。就目前我國審計人員安排來看，由于計劃經濟體制影響，目前建筑工程造價管理方面涉及到的層次以及部門較多，造價花費需由多部門共同參與，造成審計工作中同樣出現(xiàn)不同部門人員現(xiàn)象。以造價咨詢中介機構為例，這類機構的審計工作就會涉及到工程審計部門、財務部門、建設部門、采購部門等多方參與，因此造價咨詢中介機構會處于相對尷尬位置，造價工作的開展并不順利。
（三）“以審代結”現(xiàn)象
相關法律已經明確指出，在建筑活動方面工作的專業(yè)型人才主要為技術人員，其必須在具有職業(yè)資格證書許可范圍內，持有相關證件（執(zhí)業(yè)資格證書）才能夠從事建筑相關工程活動。按照規(guī)定，無論哪一家中介機構，都需要經過建設行政管理機構準許會后并取得資質證書才能夠按照批準資質等級相應范圍。但目前現(xiàn)象顯示，仍存在設計機構將《審計法》作為建筑工程預決算的參照物，認為在建筑工程實施最后結算環(huán)節(jié)時不需要持有相關證件，只需要具有審計職能便可實施審計；或是當自身資質尚未達到審計程度時制作虛假資質來開展審計工作，對造價審計咨詢市場的秩序維護產生了較嚴重不良影響。
（四）竣工計算階段問題
建筑工程造價直接關系到工程盈利狀態(tài)，在竣工階段，審計部門應防止施工供方有意制定偏高的費率與定額，以此來提升工程造價。一些施工方在工程竣工驗收階段存在故意謊報現(xiàn)象，通過改變計取費用以及高套定額的標準與程序來將工程造價報告得偏高。
這種現(xiàn)象在現(xiàn)如今建筑工程中并不罕見，管理上有待加強。具體而言，竣工結算階段的造價審計問題主要表現(xiàn)為以下幾點：虛增工作項目、、更改預算軟件自動計算的工作量、更改定額人工費、對于人工費取費的工程、變換定額編號、涂改洽商內容、含糊洽商部位、曲解合同條款、重復報洽商、重復報量以及虛報工作量等。
二、建筑工程中造價管理優(yōu)化策略
（一）嚴格招投標關卡
一項工程的招標投標目的在于用更少的資金花費達到工程建設目標，讓工程節(jié)資增效，在確保工程質量基礎上保障經濟效益。同時，在招標投標環(huán)節(jié)的嚴格管理有利于規(guī)范化建筑工程市場，讓市場形成公平公正公開的良好競爭機制。
同時，造價審計須嚴格把關招投標環(huán)節(jié)的隱性操作，對于借資投標、分包、圍標、回避招標這類舉措嚴格禁止，以免其對正常張投標秩序產生不良影響，盡量減少對造價審計工作產生擾亂的行為?？傊?，招標階段審計人員應注意對招標文件中不明確、不合理現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)，保障招標文件的完整性以及準確性。這樣一來，即使在施工過程中審計環(huán)節(jié)出現(xiàn)了變更仍舊可以通過招標文件為依據(jù)來處理與解決。
（二）變更調整項目重點審查
按照之前簽訂的審計合同，在施工過程中變更部分的審計是不能夠獨立進行的，應同時與其投標書以及合同展開核對，注意其間有無出重復列項情況，避免工程量的重復計算造成造價虛增。這種審計同時作用于單價承包合同，應查看工程決算以及投標書之間的差異性，了解是否存在隨意加大工程量現(xiàn)象，并且注意現(xiàn)場簽證以及設計變更，在此基礎上重視大額變更項目的審計操作。
（三）注意審計材料的核實
造價審計操作需要建立在對審計材料的審批基礎之上，因此這些材料的真實性與完整性是有嚴格要求的。對于每一項送審資料，都需要實現(xiàn)自主整理，在確保無誤后由審計部門核查。這樣一來，合同雙方將更加重視審計資料的完整性與時效性，將造假機會減少，同時也可以達到對整個建筑工程全方位統(tǒng)籌管理效果，對工程項目起到了監(jiān)督作用。另外，審計工作應與工程財務部門聯(lián)合，對工程計價項目與相關財務資料的對比分析與印證，尤其是據(jù)實決算的裝飾裝修等材料價差，必要時直接審查施工單位的原始資料。
結束語
綜上所述，雖然我國目前建筑工程在造價審計方面還存在著許多不足之處，對工程資金的使用效率還有提升空間，但相信在各項改進措施的不斷幫助下審計工作定會逐步完善，讓建筑工程造價審計效率不斷提升。相關操作人員還應加大研究力度，力爭將審計操作中存在的問題盡早消除。
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[2]樓曉雯，徐小明.探析工程造價審計中存在的問題及解決措施[J].價值工程，2011（29）：75-76.
第9篇：城中村改造的問題范文
關鍵詞：城中村；規(guī)劃管理；思考
“城中村”，顧名思義，即城市中的村莊。目前學術界對“城中村”含義的界定并沒有統(tǒng)一的認識，人們對“城中村”的定義也往往停留在具體描述的層面上。我們認為“城中村”是指那些已經納入城市總體規(guī)劃所劃定的城市范圍之內，土地集體所有，行政上設立村民委員會且隸屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居民為農業(yè)戶口且在習慣上仍稱為“村”的社區(qū)聚落。“城中村”引發(fā)的一系列社會問題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個城市的發(fā)展進程。城市規(guī)劃、建設與管理是一個密切關聯(lián)的完整系統(tǒng)，日益加快的城市化進程，迫切要求城市規(guī)劃管理者加強城市規(guī)劃建設與管理指導，這是一項重要而迫切的任務。要實現(xiàn)城市的發(fā)展與繁榮，必須正確處理城中村的規(guī)劃管理，以長遠的、高品位的規(guī)劃來體現(xiàn)整個城市建設的高規(guī)格，進而推進城市化進程向更高層次邁進。對此，筆者針對當前城中村規(guī)劃管理問題，從三方面論述快速城市化進程中的城中村規(guī)劃管理。
1 城中村規(guī)劃管理的現(xiàn)狀
城中村問題是在快速城市化進程中產生的，是我國城鄉(xiāng)二元化的管理體制對基于集體土地產權和集體經濟屬性的城中村地區(qū)，在戶籍、土地、規(guī)劃、建設、融資、就業(yè)、醫(yī)療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現(xiàn)在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達到70%以上，甚至達到90%；城中村暫住人口過多、構成復雜，社會治安混亂；城中村的公共服務設施和市政設施欠缺，環(huán)境衛(wèi)生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。
而以上諸多問題的產生，正是由于我國正處于快速城市化時期，大量農村剩余勞動力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規(guī)劃問題導致了城中村問題的產生。如：城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃編制不完善、不銜接造成城中村建設無據(jù)可依；城鄉(xiāng)發(fā)展缺乏統(tǒng)籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節(jié)省開發(fā)建設成本，只征用農用地，繞開現(xiàn)有農村居民點；城鄉(xiāng)二元化分割造成城中村規(guī)劃管理缺位、違法建設行為查處不力。
城中村改造應結合城市建設和發(fā)展的總體規(guī)劃，科學制定各村的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，實現(xiàn)總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃的全覆蓋；按照“一步規(guī)劃到位，分期分批實施”的原則要求分步開展，使各項建設有據(jù)可依，不要讓今天的規(guī)劃成為明天發(fā)展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現(xiàn)象發(fā)生；規(guī)劃編制完成后，應按照“規(guī)劃一張圖，審批一支筆，建設一盤棋，一張藍圖繪到底”的要求，對建設項目進行嚴格控制，嚴禁一切違章行為發(fā)生。此外，城中村改造后其城市管理體制應在現(xiàn)有城市管理方式的基礎上進行改革，全程加強新型社區(qū)的規(guī)劃、建設和管理。
2 城中村規(guī)劃管理的原則與模式
城市規(guī)劃是對一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規(guī)劃管理是實現(xiàn)城市規(guī)劃目標的過程，是對城市建設活動的組織和控制。要想把城市規(guī)劃好、建設好、管理好、規(guī)劃藍圖能否實現(xiàn)，關鍵是規(guī)劃管理。但是在我國城市化快速發(fā)展的同時，城中村的規(guī)劃管理面臨以上諸多嚴峻問題，及時解決城中村規(guī)劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。
要充分認識快速城市化進程中老城區(qū)更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規(guī)劃先行、合理布局，政府主導、社會參與、經濟平衡，多輪驅動、點面并進，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環(huán)境、優(yōu)化功能的思路，切實改善城中村的人居環(huán)境。科學、合理、有序、快速地推進城中村改造工作，需遵循六個方面原則：1、政府主導，市場運作。實行市、區(qū)、村聯(lián)動，探索市場機制為基礎的多元化整治改造模式；2、規(guī)劃統(tǒng)籌，配套建設。著力解決城鄉(xiāng)二元割裂問題，深化“城中村”社會公共管理體制改革，促進城鄉(xiāng)和諧發(fā)展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環(huán)境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進制度、機制和方法創(chuàng)新；5、依法安置，合理補償。緊緊圍繞城市建設的總體要求，通過整治改造帶動產業(yè)結構升級和城市功能轉型；6、分類指導，穩(wěn)步推進。要注重方案的可操作性，著力強調工作的實效性。
城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環(huán)境，包括：歷史文化遺存保護、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設施改善、公共配套設施改善和道路交通設施改善。解決安全隱患和市政基礎設施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態(tài)和居住環(huán)境，原則上改造必須滿足城市規(guī)劃和建設標準，改造后按照相關規(guī)定可以取得完全產權，且城中村空間形態(tài)基本上和城市一般社區(qū)相同。城中村改造通過改變物質空間形態(tài)的方式促進城中村社會組織形態(tài)等各方面的徹底改變，達到城中村與城市全面融合的目標。
3 加強城中村改造規(guī)劃的對策
3.1 將城中村改造納入城市總體規(guī)劃。將城中村改造作為城市總體規(guī)劃的重要專題內容之一，要綜合考慮城市規(guī)劃區(qū)范圍內城中村的現(xiàn)狀、農用地和集體建設用地的土地產權屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對建成區(qū)和城中村地區(qū)的建設做到統(tǒng)一規(guī)劃管理，妥善安排城中村改造項目的時序和規(guī)模，合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設。
3.2 明確城中村改造相關需求內容。出臺城中村調查的要求，明確調查的具體內容，制定城中村改造規(guī)劃及計劃的編制技術規(guī)范：具體包括：城中村現(xiàn)狀、問題及成因、村民改造的意愿、運作模式、資金籌集、拆遷補償、改造方式、建筑功能和空間結構、改造后的用地結構、實施時序安排、拆遷補償安置要求和配套政策建議等。同時，需要規(guī)范城中村改造計劃和專項規(guī)劃的編制與審批流程。
3.3 規(guī)范城中村改造項目的實施。城市政府應對城中村項目的實施條件和參與城中村改造的開發(fā)機構的資質做出具體規(guī)定；城中村改造項目可逐步推行招投標方式確定開發(fā)機構；要加強城中村改造項目的合同管理，嚴格追究違約責任；監(jiān)察部門對項目涉及公共利益的環(huán)節(jié)實施全程監(jiān)督，確保國家、集體和村民的利益；加強規(guī)劃監(jiān)督力度，對納入改造計劃和范圍內的城中村，按城鄉(xiāng)規(guī)劃建設統(tǒng)一管理的要求，實現(xiàn)城中村建設活動按《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設項目選址意見書》審核管理、建設項目的有證跟蹤管理和違法項目的懲罰管理。
3.4 實施城中村地區(qū)的動態(tài)監(jiān)測。將城中村地區(qū)納入動態(tài)監(jiān)測，即時了解城中村空間資源的開發(fā)利用及其變化趨勢，掌握城中村空間發(fā)展變化的狀態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)并糾正違法建設行為，避免新的違法建設活動進一步惡化城中村問題。
當然，城中村的社會學屬性決定了城市規(guī)劃的技術手段只是解決城中村問題的方法之一，而城市規(guī)劃以外的政策、策略和措施也要一并同時考慮，解決好城中村的戶籍管理、土地和房產市場管理、失業(yè)養(yǎng)老社會保障等問題。
4 結束語
有序發(fā)展的城市化必須受到城市規(guī)劃的合理引導，所以要解決城市發(fā)展中的城中村問題，使城中村集體用地轉化為城市建設用地，應以統(tǒng)一的城市規(guī)劃體系為基礎，對各個城中村的改造進行專門規(guī)劃，對城中村用地的功能、界限、建筑物的風貌等重新明確劃分，以使城中村改造在城市規(guī)劃建設得到落實，使城中村與周邊地區(qū)達到協(xié)調，最后融入城市的內涵中去，真正實現(xiàn)城市的一元化、現(xiàn)代化發(fā)展。
參考文獻：
[1] 蘇延莉.西安城中村改造出現(xiàn)的問題及對策[J].中國科技信息，2009，（20）.