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第1篇：土地管理法宅基地管理范文

除直接為種植業(yè)、畜牧業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)建設(shè)用地以外，其他建設(shè)用地，都是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。利用農(nóng)產(chǎn)品和畜產(chǎn)品開辦的加工工業(yè)也屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。但農(nóng)田水利建設(shè)、農(nóng)村田間道路和種植大棚、養(yǎng)殖棚圈等屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)范圍。

按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情況致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或者贈與他人后，能否再申請新的宅基地？

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或者贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準。

農(nóng)村村民宅基地是否可以抵押？

農(nóng)村村民宅基地是指農(nóng)村村民居住和生活所使用的土地。在我國，農(nóng)村村民宅基地屬于集體所有，村民個人只有宅基地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第37條規(guī)定，農(nóng)村村民的宅基地不得抵押。

《土地管理法》關(guān)于村民宅基地有何規(guī)定？

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，并且面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。宅基地已達到規(guī)定的標準就不能再申請新的宅基地，可在原宅基地改建，或退出原宅基地再申請新宅基地。宅基地達到標準的也不得買住宅。但對由于房產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅（包括宅基地），原則上不做處理，但房屋不得翻建。房屋損壞后，退出多余的宅基地。

農(nóng)村村民建住宅用地，由村民向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會申請，經(jīng)村民委員會討論，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣級人民政府批準。涉及占用農(nóng)用地，還應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。

村民因住房出賣、出租而使宅基地達不到標準，或沒有宅基地的，也不得申請宅基地；但因兩戶的宅基地都達不到標準而相互之間調(diào)劑，經(jīng)批準可以申請宅基地。嚴禁利用建住宅為名搞房地產(chǎn)開發(fā)和炒房地產(chǎn)的行為。

《土地管理法》如何保護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)？

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體土地一般只能由本集體經(jīng)濟組織成員承包經(jīng)營；如果發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人的，必須經(jīng)村民會議或村民代表三分之二以上成員同意?！锻恋毓芾矸ā愤€規(guī)定土地承包經(jīng)營期限為三十年，在此期間，任何人不得隨意變更承包經(jīng)營權(quán)；確需調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議或村民代表三分之二以上成員同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。

農(nóng)村村民修建自用住房的用地面積如何計算？

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處不超過規(guī)定標準面積的宅基地。其標準面積為：每人20～30平方米，3人以下的戶按3人計算，4人的戶按4人計算，5人以上的戶按5人計算，擴建住宅占地面積應(yīng)連同原宅基地面積一并計算（5人以上的戶最多不超過150平方米）。出賣、出租住房后再申請宅基地的不予批準。

農(nóng)村村民遷建住宅后，原舊宅基地如何處理？

農(nóng)村村民遷建住宅后，原舊房必須自行拆除，能復(fù)耕的必須復(fù)耕，土地收歸集體統(tǒng)一安排使用。

城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村申請集體土地修建住宅？

根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村申請使用集體土地修建住宅，更不準在農(nóng)村購置宅基地；凡需使用土地的，必須依法辦理土地征收手續(xù)后，依法申請使用國有土地。

農(nóng)村村民修建自用住房如何辦理用地手續(xù)？

由本人提出用地申請，交村、社討論同意，并在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)張榜公布，期滿無異議的，送所在片區(qū)國土資源站進行實地調(diào)查核實后，交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核；統(tǒng)一由片區(qū)國土資源站上報縣政務(wù)中心轉(zhuǎn)交國土資源局審查，由國土資源局統(tǒng)一轉(zhuǎn)報縣人民政府審批。經(jīng)依法批準后，由國土資源站派員實地定點放線。涉及占用農(nóng)用地的，由縣國土資源局代縣人民政府擬定“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案”轉(zhuǎn)報市人民政府先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，再由縣人民政府審批。

農(nóng)村村民建房占地收費標準是多少？

農(nóng)村村民利用舊宅基地原址改建住宅的，在不超過規(guī)定標準面積的情況下，不收任何費用，但必須辦理用地手續(xù)；新建、擴建、遷建住宅占用未利用土地的，在不超過規(guī)定標準面積的情況下，也不交納費用。確需占用耕地的，必須履行“占一補一”法定義務(wù)。沒有條件開墾耕地的，可按規(guī)定繳納耕地開墾費，委托國土部門統(tǒng)一開墾。耕地開墾費標準為該耕地的土地補償費、安置補助費之和的1～2倍。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)是否可以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)？

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定：農(nóng)民集體所有制的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

農(nóng)村村民如何申請宅基地及所需材料有哪些？

農(nóng)村村民申請宅基地的程序：

①本人提出申請并填寫《農(nóng)村村民建房申請表》；②農(nóng)村集體經(jīng)濟組織討論；③國土站實地調(diào)查；④鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查；⑤縣國土資源局審核；⑥縣政府審批；⑦頒發(fā)證書。所需材料：①申請；②戶籍復(fù)印件；③交款憑證復(fù)印件；④原土地證書或建設(shè)用地批準書；⑤補充耕地委托書；⑥其他材料。農(nóng)村村民建房占地，只能由國土資源管理部門受理，涉及收費的只能由國土資源管理部門收取，其他任何組織或個人無權(quán)收取。

第2篇：土地管理法宅基地管理范文

當日的會議強調(diào)，此項試點的基本思路是，在國家法律和政策的框架內(nèi)，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)抵押給政府授權(quán)的機構(gòu)，銀行即向農(nóng)戶提供信貸，這一政府授權(quán)機構(gòu)為此提供保證。

梅州農(nóng)村金改的依據(jù)，是《廣東省建設(shè)珠江三角洲金融改革創(chuàng)新綜合試驗區(qū)總體方案》。金改方案提出，廣東將在有條件的縣試點農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)抵押工作，盡快使農(nóng)村集體資產(chǎn)“由虛變實”。農(nóng)民需要融資時，可以將宅基地使用權(quán)或土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。

參與了兩次相關(guān)研討會的中山大學法學院民法學教授張民安告訴時代周報記者，早在四年前廣州計劃試點時，就已開始了對農(nóng)村土地用益物權(quán)、擔保物權(quán)的調(diào)查研究。在他看來，這次的梅州金融改革實際上對現(xiàn)有法律提出了挑戰(zhàn)，“如果不從法律層面上來進行實質(zhì)性的改革，那么這個改革到最后就會以失敗告終?！?/p>

農(nóng)村金改將面臨法律障礙

時代周報：梅州這次農(nóng)村金融改革中涉及到農(nóng)村宅基地抵押貸款，你是如何看待這一概念的？

張民安：這次的梅州金融改革實際上是對現(xiàn)有法律提出了挑戰(zhàn)，很多的改革內(nèi)容都跟法律是有沖突的，如果不從法律層面上來進行實質(zhì)性的改革，那么這個改革到最后就會以失敗告終。

時代周報：你覺得梅州此次的金改，最大的障礙來自于哪里？

張民安：梅州的改革至少在法律層面上是有障礙的，而且這個障礙并不是一般規(guī)章制度的障礙，是國家層面大法的障礙?！段餀?quán)法》對農(nóng)村宅基地如何取得，如何使用，能否抵押，有明確規(guī)定。再一個就是《土地管理法》也有明確的規(guī)定，第三個就是《擔保法》對哪些財產(chǎn)能夠作為抵押都是有明確規(guī)定的。所以解決農(nóng)村的宅基地問題，最大的障礙在于《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔保法》這三個國家大法，這是屬于民法的內(nèi)容。

因此，一個地方政府如果要進行任何形式的改革，最底線就是無法突破國家大法，尤其是宅基地的改革，你不能突破《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔保法》這些構(gòu)成民法層面的基本大法。第一，總體上來講，中國的民法在對待宅基地的態(tài)度上是非常保守的。就是農(nóng)民宅基地的取得要通過上面所述的三個大法，申請—審批—獲得這樣一種嚴格的形式。第二，取得農(nóng)民宅基地的方式也是高度管制，嚴格限制。一旦你取得宅基地的使用權(quán)，那宅基地只能作為住所來使用它，或者在宅基地旁邊建一些附屬物，例如豬圈、雞欄等。第三，就是不允許農(nóng)民的宅基地出賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、擔保。農(nóng)民的宅基地可以轉(zhuǎn)讓給本村的村民，但即使是本村村民也是要取得擁有宅基地資格的。第四，農(nóng)民的宅基地不能夠從事生產(chǎn)或者經(jīng)營。第五，農(nóng)民的宅基地是不能抵押的。為什么現(xiàn)行的法律明確禁止農(nóng)民把宅基地抵押給銀行呢，一旦允許農(nóng)民的宅基地作為抵押物，那就意味著農(nóng)民的宅基地就會成為一個自由交易的財產(chǎn)，導致的結(jié)果可能是，農(nóng)民都把宅基地拿去銀行抵押貸款，資本是運轉(zhuǎn)活了，但是由于村民可能會反復(fù)多次地將宅基地作為抵押物，這樣使得集體土地的面積越來越小。

三大法與土地集體所有權(quán)沖突

時代周報：你覺得中國現(xiàn)行對農(nóng)村宅基地的法律體系是否合理嗎？

張民安：我國的《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔保法》對于農(nóng)村宅基地的管制是存在很大的問題，規(guī)范調(diào)整宅基地的三部大法，《物權(quán)法》《擔保法》在民法性質(zhì)上屬于私法，私法調(diào)整私人之間的關(guān)系，政府是不能干預(yù)的，是由民事主體自己權(quán)衡利害關(guān)系來解決事情。現(xiàn)在最主要的問題是，農(nóng)民的宅基地問題是由私法來調(diào)整還是由公法來解決，如果是民法上的問題，則一定要遵守民法上“意思自治”的原則，應(yīng)當由民事主體自己來決定。既然這個土地是農(nóng)民集體土地，該怎么使用，如何使用都是農(nóng)民自己的事情。所以我說現(xiàn)在宅基地的問題實際上犯了一個嚴重的錯誤，把原本是私法上的問題公法化，管理色彩非常強，帶有計劃經(jīng)濟時代的烙印。違反了《物權(quán)法》、《擔保法》這些私法性質(zhì)的法律精神。

其次，對宅基地的高度管制、嚴格管理違反了宅基地本身的性質(zhì)。按中國現(xiàn)行的《物權(quán)法》《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民取得宅基地不是取得所有權(quán)，僅僅只是取得使用權(quán)，使用權(quán)是建立在集體組織享有所有權(quán)的基礎(chǔ)之上。農(nóng)民集體土地的所有權(quán)歸農(nóng)民，農(nóng)民享有所有權(quán)就意味著他享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這是民法上一個最基本的知識。占有，這些土地是我們集體成員的；使用，我使用它來種茶業(yè)，養(yǎng)魚，做工廠，建廠房；收益，我可以把它出租；處分，我們可以把集體土地賣給別人。但是現(xiàn)在，《土地管理法》、《物權(quán)法》、《擔保法》一方面認為農(nóng)民對土地享有所有權(quán)，這個所有權(quán)就意味著農(nóng)民可以把他的一部分分給組織成員作為宅基地，就意味著作為集體組織，他們村民可以處分這個土地，那你為什么又限制集體組織的成員來處分他的東西？

時代周報：那么是否可以認為，上述三種大法本身就與“農(nóng)民集體所有權(quán)”這個制度相沖突？

張民安：確實如此，所有權(quán)不管是集體的也罷，國家的也罷，個人的也罷，所有權(quán)天生的就有處分權(quán)。但是為什么又要限制農(nóng)民把他的宅基地用來抵押呢？按照現(xiàn)在的法律，實際上已經(jīng)違反了我們《物權(quán)法》上最基本的理論，就是剝奪了農(nóng)民享有宅基地的所有權(quán)，它也剝奪了農(nóng)民集體土地組織成員所享有的自由決定宅基地處分的權(quán)利。直接地說，農(nóng)村集體土地所有權(quán)或農(nóng)村宅基地所有權(quán)變得不完整。這就導致農(nóng)村集體土地所有權(quán)跟國有土地所有權(quán)是不平等的。當一個主體對一個客體喪失處分權(quán)的時候，就已經(jīng)背離了所有權(quán)的性質(zhì)。

宅基地應(yīng)進入流通市場

第3篇：土地管理法宅基地管理范文

1、農(nóng)村房子宅基地使用權(quán)可以在同村居民之間進行有限制地轉(zhuǎn)讓，但不能賣與非同村居民或者城鎮(zhèn)居民。

2、農(nóng)村的房屋買賣問題涉及宅基地比較特殊，根據(jù)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定：農(nóng)村土地都是歸集體所有的，土地管理法中有明確的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體的土地是禁止轉(zhuǎn)讓、買賣。如果雙方均為同一經(jīng)濟組織村民的，經(jīng)村委會允許的，可以有條件的轉(zhuǎn)讓。

3、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第4篇：土地管理法宅基地管理范文

2、我國《土地管理法》規(guī)定：第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

3、根據(jù)《甘肅省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法》第三十四條 農(nóng)村村民建住宅用地，由村民提出申請，經(jīng)村民代表會議討論同意向村民公布，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣（市、區(qū)）人民政府批準，并核發(fā)建設(shè)用地批準書。

4、農(nóng)村村民住宅用地按以下標準執(zhí)行：

5、農(nóng)區(qū)：村人均耕地667平方米（1畝）以下的，每戶宅基地不得超過200平方米，667平方米（1畝）以上1334平方米（2畝）以下的，不得超過267平方米，1334平方米（2畝）以上的，不得超過330平方米。

第5篇：土地管理法宅基地管理范文

1.1 農(nóng)民私改宅基地用途現(xiàn)象嚴重 

2013年政府對《土地管理法》進行重新修訂，對農(nóng)村宅基地的管理作出明確的發(fā)展計劃，要求各政府部門必須嚴格執(zhí)行。但實際情況不容樂觀，由于農(nóng)民對法律知識的缺乏，以及法律意識的淡薄，使農(nóng)民普遍認為耕地的保護與自己無關(guān)，更有甚者將臨時用地強行占用，歸為己有。一部分農(nóng)民為了自己的蠅頭小利，擅自改變宅基地的用途，并不考慮由此帶來的后果，由于宅基地而引起的民事糾紛也不占少數(shù)，所以在宅基地管理的實際操作中還有重重阻礙，十分困難。 

1.2 農(nóng)村宅基地供求極不平衡 

一是農(nóng)民“一戶多宅”的現(xiàn)象十分普遍，根據(jù)《中華人民共和土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”但是一些農(nóng)民根據(jù)所謂的“小道消息”，在即將重新修建的地方，提前修建新的住房，或者一些符合批給條件的居民，在批給以后又重新占用別的住房，等待新的批給；二是有越來越多“空心村”的形成，這主要是由于早年一部分農(nóng)民進入城市工作并在城市立足，有了自己的房屋，但在農(nóng)村的宅基地依然保留，這樣居民在城鄉(xiāng)有兩處占房已不是個別情況。 

1.3 農(nóng)村宅基地的審批不嚴格 

農(nóng)村宅基地的審批十分的不嚴格。一是由于一些底層干部的維法、執(zhí)法意識十分薄弱，甚至某些干部由于個人原因擅自批給農(nóng)民宅基地，這樣使得一些真正需要住宅的居民不能得償所愿，產(chǎn)生對宅基地分配不公的現(xiàn)象；二是根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，居民在申請宅基地時，應(yīng)向村委會提出申請，然后經(jīng)過相關(guān)部門的審核判斷是否批準，但實際上部分地區(qū)的底層干部對宅基地并沒有明確的劃分，造成大量違規(guī)建設(shè)的形成。 

2 解決農(nóng)村宅基地管理中的問題應(yīng)采取的對策 

2.1 樹立嚴格的宅基地管理意識 

各級政府和領(lǐng)導干部應(yīng)加強對法律的宣傳以及對法律的普及，樹立底層干部的管理規(guī)劃意識，加強對農(nóng)民住宅基地的審批嚴格性。對各層干部的職權(quán)有明確劃分，做到對民眾的每次申請都嚴格把關(guān)，做到每一步都有法可依，嚴格執(zhí)法，維護廣大農(nóng)民群眾的利益。 

2.2 建立督查機構(gòu)，加大管理監(jiān)督力度 

應(yīng)設(shè)置全面的舉報系統(tǒng)和明確的獎懲制度，讓民眾之間相互監(jiān)督，對不合法的宅基地占用情況，堅決抵制并及時舉報。有關(guān)部門采取相應(yīng)措施，將此類現(xiàn)象扼殺在萌芽狀態(tài)。 

2.3 強化法律普及力度 

農(nóng)民群眾缺乏相關(guān)法律知識。因此應(yīng)該加強法律的宣傳力度，增強農(nóng)民群眾對土地法制法律意識，充分利用媒體這一有效資源，大力進行法律宣傳，使群眾對土地法制有相應(yīng)了解，不會知法犯法，這樣為努力維護社會穩(wěn)定，保護耕地，有效地管理宅基地創(chuàng)造了有力的條件。 

2.4 完善相關(guān)的法律制度 

加強法律的宣傳力度，提高法律意識是十分重要的。但更重要的是，完善相關(guān)的法律制度。政府應(yīng)和民眾相互配合，解決民眾在農(nóng)民宅基地管理中出現(xiàn)的問題，采取有效的建議，完善相應(yīng)的土地管理體系，使黨的農(nóng)村宅基地政策真正落到實處。 

2.5 加強農(nóng)村宅基地管理，將宅基地作出合理分配 

目前大部分農(nóng)村宅基地都是散亂分布，村鎮(zhèn)占地面積不是很大，但宅基地占地面積比重較高。這種情況下加強農(nóng)村宅基地的管理，將宅基地作出合理分配是推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重要舉措。對于宅基地的管理應(yīng)實際調(diào)查，因地制宜，合理分配，這樣才能保證農(nóng)民群眾的利益，完成土地整理工作。 

2.6 嚴格把關(guān)宅基地的審批標準 

底層干部應(yīng)根據(jù)重新修訂的《土地管理法》，對宅基地的審批工作嚴格把關(guān)，對農(nóng)民進行實際調(diào)查和走訪，多方面進行核查，如調(diào)查屬實應(yīng)向上級請求批給，并向群眾公布審批結(jié)果，對于與調(diào)查實際情況不符的，則堅決不予批準。對于已符合申請條件的宅基地，底層干部到實地考察丈量宅基地，宅基地建成后要到實地考察農(nóng)民宅基地是否符合審批標準。 

第6篇：土地管理法宅基地管理范文

2009年，家住城里的退休職工老李覺得自家的公寓樓住著不舒服，而鄉(xiāng)下安靜，空氣又好，便一心盤算著去鄉(xiāng)下居住。但由于在鄉(xiāng)下沒有熟人，找不到房子，這件事就耽擱了下來。誰知有一天，老李的朋友老王來老李家做客聊到了這個事兒，而老王正好有個朋友劉老漢長年跟女兒居住在城里，想把自己城郊的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓出來。于是，老王就當了中間人，讓老李買下劉老漢的宅基地自己建房。老李帶著妻子去宅基地一看，覺得離城里不遠，交通便利，便打算買下來自己建房。

經(jīng)過多次討價還價，老李和劉老漢簽訂了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定：劉老漢將宅基地以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給老李，老李在房屋建好后付轉(zhuǎn)讓款的一半，余款在劉老漢幫老李辦完產(chǎn)權(quán)證之后一次性付清。于是，在當年的6月份，老李一次性出資10萬元，在劉老漢的宅基地上建造了一棟兩層小樓。小樓建好之后，老李依照約定將轉(zhuǎn)讓款的一半2.5萬元付給了劉老漢。之后，劉老漢幫助老李在村里辦理了“三通”（水通、氣通、電通），老李也向該宅基地所在村民委員會繳付了“三通”費用?？粗约盒陆ǖ男牵侠钚睦飫e提有多高興了。

誰知道好景不長，一年之后，劉老漢的女兒知道了這個事情，覺得老父親犯了糊涂，現(xiàn)在城郊的土地多值錢啊，但父親只賣了5萬元，非要劉老漢把自家的宅基地收回來。劉老漢聽閨女一分析，覺得有道理，于是找到老李，要求收回自家的宅基地。老李可不愿意了，首先這宅基地明明就是自己向劉老漢合法買來的，有協(xié)議為證；再說，房子都建好了，自己花了10萬元，總不能說拆了就拆了吧？

在雙方多次協(xié)商無果的情況下，2010年的一天，劉老漢一紙訴狀將老李告上法庭，請求確認兩人簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，要求老李歸還宅基地。

2010年8月，在查明相關(guān)事實之后，法庭作出一審判決，確認原、被告在2009年簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

分 析

近年來，隨著城市的不斷擴大和越來越多的農(nóng)民進城成為城市的一員，他們在家鄉(xiāng)的宅基地閑置了起來。于是，有人認為，與其讓這部分宅基地閑置，不如把它們利用起來，還能產(chǎn)生效益。殊不知，這種行為其實是違法的。

根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。農(nóng)村宅基地不得買賣。另外，在《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）中也規(guī)定，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

具體到本案，雖然老李與劉老漢在雙方自愿的情況下簽訂了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但是住房宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律，宅基地使用權(quán)不得賣與非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。由于被告老李并非該房屋所在村村民，無法取得該宅基地使用權(quán)，故原、被告簽訂的宅基地買賣協(xié)議無效。即使被告老李支付了對價，但是該宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是國家所禁止的，老李的行為也不屬于善意取得。

第7篇：土地管理法宅基地管理范文

第一條為加強土地管理，合理利用、保護、開發(fā)土地資源，維護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《實施條例》）和《河南省實施〈土地管理法〉辦法》（以下簡稱《省實施辦法》）等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)從事土地開發(fā)、利用、管理的單位和個人，應(yīng)當遵守土地管理法律、法規(guī)和本辦法。

第三條市土地行政主管部門統(tǒng)一負責全市土地的管理和監(jiān)督工作?？h（市）土地行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)土地的統(tǒng)一管理和監(jiān)督工作。

市、縣（市）土地行政主管部門在區(qū)（含開發(fā)區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）設(shè)立派出機構(gòu)，負責派駐區(qū)域內(nèi)土地管理的具體工作。

第四條市、縣（市）土地行政主管部門、房產(chǎn)管理部門依照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，各司其職，各負其責，分別做好土地和房產(chǎn)管理工作。

第二章土地所有權(quán)和使用權(quán)

第五條下列土地屬于國家所有：

（一）符合《實施條例》第二條規(guī)定的；

（二）國家劃撥給國家機關(guān)、社會團體、部隊、企事業(yè)單位使用的；

（三）縣級以上人民政府劃撥或承包給集體、個人使用的；

（四）1961年農(nóng)村實行固定土地所有權(quán)時，全民所有制和城市集體所有制單位已經(jīng)使用，沒有確認給農(nóng)民集體所有的；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民個人使用的原屬于國家機關(guān)、企事業(yè)單位、部隊農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地的；

（六）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口后原集體所有的；

（七）凡征而未用交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他屬于國家所有的。

第六條符合《省實施辦法》第六條規(guī)定的土地屬于農(nóng)民集體所有。

第七條農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，土地使用權(quán)確認給土地使用者。

依法以集體土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件或作價入股組建聯(lián)營或股份制企業(yè)的，土地使用權(quán)確認給聯(lián)營或股份制企業(yè)。

第八條實行土地登記公告制度。

第三章土地利用總體規(guī)劃與耕地保護

第九條各級人民政府應(yīng)依法編制土地利用總體規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，必須嚴格執(zhí)行。在用地規(guī)模方面，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃、河流湖泊庫區(qū)綜合開發(fā)利用規(guī)劃應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接。

第十條市、縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃編制土地開發(fā)、整理、復(fù)墾規(guī)劃，報上級人民政府批準后實施。

土地開發(fā)、整理、復(fù)墾規(guī)劃的規(guī)劃期限應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃一致。

縣（市）人民政府組織土地整理、開發(fā)、復(fù)墾新增加的耕地面積依法折抵占補平衡指標的，可以將該指標有償轉(zhuǎn)讓給其他需要履行占補平衡義務(wù)的單位。

第十一條市、縣（市）人民政府應(yīng)將新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地開墾費、耕地閑置費、耕地占用稅、新菜地開發(fā)基金作為土地整理和開發(fā)專項資金，列入本級財政年度預(yù)算。

第十二條因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應(yīng)按照國務(wù)院《土地復(fù)墾規(guī)定》負責復(fù)墾，復(fù)墾的土地應(yīng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。

沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)向市、縣（市）土地行政主管部門繳納土地復(fù)墾費，由土地行政主管部門組織復(fù)墾。

被破壞的土地確屬無法復(fù)墾的，應(yīng)按建設(shè)征用土地的補償標準給予補償，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)或征用農(nóng)用地審批手續(xù)。

第四章建設(shè)用地

第十三條市、縣（市）人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃，制定改造、開發(fā)計劃，集中連片地改造舊城區(qū)和開發(fā)新城區(qū)。改造和開發(fā)需占用的土地應(yīng)統(tǒng)一依法收回或征用。

第十四條依據(jù)《土地管理法》第五十八條規(guī)定收回國有土地使用權(quán)應(yīng)給予補償?shù)?，由土地行政主管部門擬定補償方案，報同級人民政府批準。

第十五條征用農(nóng)村集體所有的土地，應(yīng)按下列規(guī)定支付土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費：

（一）土地補償費：

按《省實施辦法》第三十四條規(guī)定執(zhí)行。

（二）安置補助費：

征用耕地的安置補助費按人均耕地數(shù)量和該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值計算。

被征用耕地每一需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準為：人均耕地六百六十七平方米以上的補五倍；人均耕地五百六十七平方米以上不足六百六十七平方米的補六倍；人均耕地四百六十七平方米以上不足五百六十七平方米的補七倍；人均耕地四百平方米以上不足四百六十七平方米的補八倍；人均耕地三百三十四平方米以上不足四百平方米的補九倍；人均耕地二百六十七平方米以上不足三百三十四平方米的補十倍；人均耕地二百平方米以上不足二百六十七平方米的補十一倍；人均耕地不足二百平方米的補十二倍。在特殊情況下，其安置補助費最高不超過十五倍。

（三）青苗補償費：

征用耕地的青苗補償費按一季產(chǎn)值補償。

（四）地面附著物的補償辦法和標準，按市人民政府規(guī)定執(zhí)行。征地公告后，新增加的附著物不予補償。

第十六條臨時用地應(yīng)支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地補償費參照市人民政府制定的標準約定。

第十七條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

農(nóng)村村民宅基地應(yīng)按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃落實地塊。

農(nóng)村村民宅基地批準和落實地塊后兩年內(nèi)未按規(guī)定用途使用或農(nóng)村村民整戶遷移的，宅基地由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法收回。

調(diào)整宅基地堅持批新交舊的原則。新房建成后，應(yīng)在三個月內(nèi)交出舊宅基地。

第十八條農(nóng)村村民建住宅，有下列情形之一的，不予批準：

（一）出租、買賣或以其他形式轉(zhuǎn)讓原住房的；

（二）原有宅基地能解決分戶需要的；

（三）戶口已遷出的；

（四）其他規(guī)定不應(yīng)安排宅基地的。

第十九條在城市建成區(qū)內(nèi)，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的耕地被全部征用或征用后剩余耕地人均二百平方米以下的，市、縣（市）人民政府應(yīng)將該單位原有的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，撤銷村民建制，并合理安置。該單位未被征用的剩余土地歸國家所有，仍由該單位使用。國家因建設(shè)需要收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按征用土地給予補償。

在本市城市建成區(qū)內(nèi)（不含縣級市、建制鎮(zhèn)），不得審批農(nóng)村村民宅基地。城市建成區(qū)范圍由市人民政府確定。

第二十條禁止城鎮(zhèn)居民使用集體土地建住宅。

第五章土地資產(chǎn)管理

第二十一條市、縣（市）人民政府堅持統(tǒng)一管理、有償使用的原則，加強土地資產(chǎn)管理。

第二十二條市、縣（市）人民政府應(yīng)建立建設(shè)用地信息制度。

建設(shè)用地信息內(nèi)容包括：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、已供給土地綜合信息、土地使用權(quán)市場交易信息、市場預(yù)測信息和政府供地限制目錄等。

第二十三條培育、發(fā)展和規(guī)范土地市場，健全中介服務(wù)體系。

設(shè)立土地中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當具備法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和國家關(guān)于中介服務(wù)機構(gòu)設(shè)立程序的規(guī)定，取得從業(yè)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

土地中介機構(gòu)應(yīng)當依法建立章程，制定服務(wù)規(guī)則，公布服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量標準和收費標準，接受土地行政主管部門和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督。

第二十四條未取得土地評估資質(zhì)的機構(gòu)和土地估價師資格的人員，其土地評估結(jié)果無效。

本行政區(qū)域外的土地評估機構(gòu)受理本行政區(qū)域內(nèi)土地評估項目的，應(yīng)向市土地行政主管部門備案。

第二十五條土地估價報告應(yīng)按照國家規(guī)定制作、提交，由具備土地估價師資格的人員簽署，加蓋土地評估機構(gòu)印章。

經(jīng)有確認權(quán)的部門確認的土地估價報告，應(yīng)作為國有資產(chǎn)登記、抵押貸款、收取土地稅費等的依據(jù)。

第二十六條有下列事項之一，涉及土地資產(chǎn)的，必須進行土地評估：

（一）制定或修訂基準地價的；

（二）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股的；

（三）上市公司及新設(shè)、組建股份有限公司或有限責任公司的；

（四）企業(yè)兼并、破產(chǎn)、改制的；

（五）司法裁決、土地監(jiān)察涉及土地價格的；

（六）市、縣（市）人民政府或其土地行政主管部門認為其他需要評估的。

未按規(guī)定進行評估的，不得處置土地資產(chǎn)及辦理土地權(quán)屬登記。

第六章監(jiān)督檢查

第二十七條各級人民政府應(yīng)將耕地保護、土地利用、土地收益等工作列入政府主管領(lǐng)導任期內(nèi)的年度考核和離任前考核內(nèi)容。

第二十八條土地行政主管部門履行監(jiān)督檢查職責時，對下列違法行為可以采取下列措施：

（一）對依法制止后繼續(xù)實施違法行為的單位和個人使用的設(shè)備、建筑材料等，予以查封、扣押；

（二）對依法制止后繼續(xù)違法建造的建筑物、構(gòu)筑物、其他設(shè)施，拆除費用由違法人承擔；

（三）行政處罰決定書送達以后，發(fā)現(xiàn)違法行為人逃避法律制裁而可能隱匿、轉(zhuǎn)移違法所得或者是出現(xiàn)可能妨礙行政處罰決定執(zhí)行的，可以依法申請人民法院凍結(jié)其銀行存款；

（四）其他可以依法采取的措施。

查封違法建筑物、扣押施工工具、建筑材料和其他財物等，土地行政主管部門應(yīng)送達查封或扣押財物通知書，并向違法行為人出具查封、扣押財物清單。

第二十九條任何單位和個人都應(yīng)當積極配合土地行政主管部門對土地違法行為的監(jiān)督檢查，不得阻礙、干擾土地行政主管部門工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。

第七章法律責任

第三十條依照《土地管理法》、《實施條例》規(guī)定處以罰款的，按照下列標準執(zhí)行：

（一）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，依照《土地管理法》第七十三條、《實施條例》第三十八條規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之二十以上百分之五十以下；

（二）擅自將集體土地使用權(quán)以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等形式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，依照《土地管理法》第八十一條、《實施條例》第三十九條規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之十以上百分之二十以下；

（三）破壞種植條件，依照《土地管理法》第七十四條、《實施條例》第四十條規(guī)定處以罰款的，罰款額為耕地開墾費的一至二倍；

（四）拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)，依照《土地管理法》第七十五條、《實施條例》第四十一條規(guī)定處以罰款的，罰款額為土地復(fù)墾費的一至二倍；

（五）拒不交出非法占用土地，依照《土地管理法》第八十條、《實施條例》第四十三條規(guī)定處以罰款的，罰款額為每平方米二十至三十元；

（六）逾期不恢復(fù)種植條件，依照《實施條例》第四十四條規(guī)定處以罰款的，罰款額為耕地復(fù)墾費的一至二倍。

第三十一條對違反本辦法第十七條第四款、第二十條規(guī)定的，按違法占地行為查處。

第三十二條有下列行為之一的，由土地行政主管部門責令停止中介服務(wù)，沒收非法所得，并處非法所得百分之十以上百分之三十以下的罰款：

（一）未依法取得土地評估資質(zhì)的機構(gòu)和個人擅自從事土地評估的；

（二）超越土地評估資質(zhì)從事土地評估的。

第三十三條逾期不繳納耕地開墾費、土地復(fù)墾費、閑置費、土地有償使用費的，每日加收應(yīng)繳額千分之二的滯納金。拒不繳納的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十四條國家工作人員因、、，索取或收受財物不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

擅自減免土地有償使用費的，依照《省實施辦法》第六十四條第一款規(guī)定執(zhí)行。

非法侵占、挪用、截留、私分土地有償使用費的，依照《省實施辦法》第六十四條第二款規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條有下列違法行為之一的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）侮辱、謾罵或以暴力、威脅的方法，阻礙土地行政主管部門工作人員依法執(zhí)行職務(wù)的；

（二）故意傷害土地執(zhí)法人員的；

（三）抗拒、逃避繳納耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅等土地稅金的；

第8篇：土地管理法宅基地管理范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地管理；使用權(quán)；自由流轉(zhuǎn)

一、宅基地管理的歷史沿革

我國第一個有關(guān)農(nóng)村宅基地立法的文件是1950年的《法》，主要內(nèi)容為：宅基地屬于農(nóng)民所有；受法律保護；可以買賣、出租及繼承；宅基地與房屋兩權(quán)合一。1956年3月《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》，1956年6月《高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》以及1962年《六十條》規(guī)定，社員宅基地屬于集體所有；不準出租和買賣；歸各戶長期使用；地上附著物歸社員所有；社員房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主；建新房須由本戶申請，經(jīng)社員大會討論同意；修建房屋不能侵占耕地。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》規(guī)定，宅基地屬于集體所有，社員只有使用權(quán)；社員出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地；城鎮(zhèn)個人建造住宅的建筑面積，由省級人民政府確定。1986年《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有；農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核后，報縣級人民政府批準，使用非耕地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準。農(nóng)村居民住宅用地，不得超過省級政府規(guī)定的標準。出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。1998年的《土地管理法》新增的內(nèi)容有：農(nóng)民建房，應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，一戶一宅，面積不超標；經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準。2004年《土地管理法》及2007年3月頒布的《物權(quán)法》承襲1998年《土地管理法》關(guān)于宅基地的規(guī)定。

二、宅基地交易的悖論

悖論一：大量閑置與需求旺盛

現(xiàn)行宅基地集體所有、農(nóng)民無償獲得和無償使用的制度，由于占用無需成本，并且占用總是存在潛在收益，促使農(nóng)民多占地，占好地。這種供應(yīng)上的“大鍋飯”就造成了耕地資源的大量浪費。這一點與經(jīng)濟學上著名的“公共牧地的悲劇”如出一轍。來自國土資源部的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：目前我國村鎮(zhèn)建設(shè)用地總量是城市建設(shè)用地總量的4.6倍，且用地布局散亂、分散無序，粗放利用現(xiàn)象嚴重。我國農(nóng)村居民點用地高達16.4萬平方公里，接近于河南省的總面積，人均用地185平方米，遠遠超過國家標準。而隨著城鄉(xiāng)融合的加劇，我國每年都有數(shù)千萬的農(nóng)民進城務(wù)工。在找到合適的工作之后，大多買房置業(yè)，不愿意再回到農(nóng)村居住。根據(jù)法律規(guī)定，宅基地是農(nóng)民基于身份無償獲得的福利，只要其成員的身份存在，集體經(jīng)濟組織也無權(quán)收回其宅基地。另外，宅基地所具有的潛在收益，也使農(nóng)民絕對不會輕易放棄它。在農(nóng)村，只要擁有農(nóng)民戶口，便可分配宅基地，也可以擁有土地承包權(quán)，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)還可以參加集體分紅，因此，現(xiàn)在很多地方，尤其是城市近郊的農(nóng)民都不愿改變身份，也很少有舉家遷移的，往往是在城市中賺來的錢全部帶回農(nóng)村，在農(nóng)村建房，再返回城市打工，房子依然處于閑置狀態(tài)。因此出現(xiàn)了工業(yè)化進程雖快，但非農(nóng)業(yè)人口比重卻沒有明顯變化，以至城市化一直處于低水平的現(xiàn)象。

悖論二：財產(chǎn)增值與有價無市

我國的宅基地制度，將農(nóng)民緊緊捆綁在土地上。因為農(nóng)民一旦離開農(nóng)村進入城市，其主要的房屋財產(chǎn)，將不再具有真正的財產(chǎn)意義。要素資源的充分流動是資源實現(xiàn)最優(yōu)配置的前提，產(chǎn)權(quán)作為一種資源只有有效流動才能促進經(jīng)濟效率的實現(xiàn)。隨著城市化進程的加快，人口數(shù)量的增加，住房需求越來越大，在城市郊區(qū)，作為農(nóng)民財產(chǎn)重要組成部分的房地產(chǎn)必然產(chǎn)生巨大的增值。但是這種增值因為法律禁止劃撥宅基地轉(zhuǎn)讓而無法合法“變現(xiàn)”成為“死產(chǎn)”。農(nóng)民在劃撥宅基地上建造的房屋，雖然法律規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押，但由于房屋和宅基地的不可分性，導致對劃撥宅基地的限制必然“株連”到房屋。法律規(guī)定宅基地轉(zhuǎn)讓只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，而實際上集體經(jīng)濟組織一般以村民小組為單位，一個村小組十幾戶或二三十戶人家，每戶均有無償取得宅基地的權(quán)利，沒有宅基地且符合條件的成員可以通過申請獲得宅基地，沒有必要通過轉(zhuǎn)讓獲得。另外，一個農(nóng)民亡故后，其建在宅基地上的房屋應(yīng)作為私人財產(chǎn)被繼承。如果繼承人雖為本集體成員，但已經(jīng)擁有一處宅基地或者繼承人不是本集體成員，那么根據(jù)“一戶一宅，面積不超”以及宅基地的使用者只能限定在本集體成員內(nèi)部的法律規(guī)定，依據(jù)“房隨地走”的原則，享有繼承權(quán)的公民并不能繼承被繼承人的房屋。侵犯公民正常地行使繼承權(quán)的權(quán)利，違反了《憲法》第十三條保護公民的繼承權(quán)的規(guī)定，有悖于《民法通則》第三條確立的平等原則，農(nóng)民房屋是私有財產(chǎn)，農(nóng)民可以自由處分，有權(quán)抵押。但《擔保法》第三十七條規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。根據(jù)“房地一致”原則，很顯然，農(nóng)民的房屋不能抵押。

三、農(nóng)村宅基地如何自由流轉(zhuǎn)

經(jīng)過改革開放近30年的洗禮，以及市場經(jīng)濟的發(fā)展，市場化觀念的普及，農(nóng)民的素質(zhì)也得到了很大的提高，農(nóng)民完全有能力做出有利于自己的判斷。我認為，取消劃撥宅基地，允許宅基地的自由流轉(zhuǎn)是適應(yīng)城鄉(xiāng)雙向流動，促進城鄉(xiāng)融合的客觀要求。

首先要廢除宅基地劃撥制度存在的基礎(chǔ)。必須對現(xiàn)行的政策有所突破，取消限制宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，允許宅基地進入土地交易市場，公開交易，自由流轉(zhuǎn)。其次要在立法中明確宅基地的所有權(quán)是集體的，但使用權(quán)在一定年限內(nèi)(可參照城市土地使用周期確定)屬于家庭個人。在使用年限內(nèi)農(nóng)民擁有房屋土地的完全的使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承及贈與。對居民有新增宅基地需求的，必須通過市場流轉(zhuǎn)途徑解決。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地，必需提供擁有另一處合法房產(chǎn)的證明。符合規(guī)劃的宅基地均可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資(入股)以及土地置換等形式進行流轉(zhuǎn)。按照“國家收稅、集體收費、原使用者收交易金”的原則分配宅基地流轉(zhuǎn)收益。至于具體流轉(zhuǎn)方法，我建議，可以先以戶為單位核實農(nóng)戶宅基地資產(chǎn)，明確宅基地的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、歸屬及流轉(zhuǎn)狀況。本著“尊重歷史，面對現(xiàn)實”的原則明晰產(chǎn)權(quán)，先確定一個有償時點，如土地管理法實施的時點，在這個時點之前獲得的宅基地，按照“一戶一宅、面積不超”的原則，將宅基地無償讓渡給農(nóng)民，屬于初次分配范疇。村民在這個時點之后獲得的宅基地，必須補交集體土地使用權(quán)出讓金。

同時，應(yīng)從源頭上克服目前城市不動產(chǎn)登記機構(gòu)不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，確定國土資源部門作為農(nóng)村房地產(chǎn)的唯一登記機關(guān)，且“房地”證件合一。對手續(xù)齊全、符合規(guī)劃、面積不超的宅基地給予登記發(fā)證；對有手續(xù)、符合規(guī)劃、面積超標的，因繼承、贈與、遺贈、建新不拆舊等而產(chǎn)生的“一戶多宅”和歷史原因造成的單戶宅基地超標的，標準以內(nèi)登記發(fā)證、超標準部分登記不發(fā)證；對于騙取批準、未批先建、批少建多等非法占用和戶口遷出后的宅基地，不予登記，并采取行政手段依法強制收回；有手續(xù)、不符合規(guī)劃的，采取標準以內(nèi)登記發(fā)證、超標準部分登記不發(fā)證并規(guī)定禁止翻建的手續(xù)。對超標宅基地每年按超標面積累進收費，超標面積越大收費越高，促使農(nóng)民退還多占的宅基地或者通過土地置換的方式向小城鎮(zhèn)集中，從而達到集約利用土地的目的；對于“一戶多宅”，按面積大小采取累進收費，以后每年依此為基數(shù)按年限累進收費，面積越大、占用時間越長收費越高，隨著時間推移，舊房殘值降低，收益下降，而保有舊房的成本攀升，農(nóng)民自然會主動退還宅基地。為增加工作透明度，年初將各村超占戶、“一戶多宅”、無證戶的實際使用面積、超占面積、應(yīng)繳納的超占費及處理結(jié)果張榜公布。對村民補交的集體土地使用權(quán)出讓金、超占費以及集體對宅基地流轉(zhuǎn)收取的費用，必須實行銀行專戶儲存、?？顚Ｓ?，專項用于村莊復(fù)墾、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共衛(wèi)生、綠化美化以及作為本集體成員的社會保險保障金的來源等，切實做到“取之于農(nóng)，用之于農(nóng)”。

按照“管住總量、嚴控增量、盤活存量、節(jié)約集約”原則，充分利用農(nóng)村閑置和空閑的宅基地，提高土地利用效率。農(nóng)村居民點人均用地面積大，隨著城市化進程的推進，未來20年，每年將有上千萬畝宅基地閑置，所以，一般情況下，新增的居住用地需求完全可以通過市場(即宅基地流轉(zhuǎn))來解決，不要輕易新增宅基地。宅基地占用農(nóng)用地年度計劃指標由省級政府單獨核定、單獨下達到各縣(市)，然后由各縣(市)一次性申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。針對目前宅基地使用粗獷的現(xiàn)狀以及可用于占補平衡的耕地后備資源越來越稀缺，應(yīng)成立村委會領(lǐng)導下的宅基地整理中心和提高耕地開墾費征收標準。對空置、等待出售、“一戶多宅”或面積超標的存量宅基地，可以由宅基地整理中心統(tǒng)一收購或沒收超標部分，適宜整理成耕地的整理成耕地，整理出的耕地歸原集體經(jīng)濟組織，指標在全省公開出售，用于耕地占補平衡，出售指標的收入歸集體經(jīng)濟組織；不適宜整理成耕地的整理成建設(shè)用地，由集體經(jīng)濟組織儲備，在時機成熟時出售。在“堅守耕地紅線”、土地后備資源匱乏的背景下，為了保證發(fā)展經(jīng)濟用地，化解“農(nóng)村住宅大量閑置浪費，城市經(jīng)濟建設(shè)供地緊張”的尷尬局面，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度無疑是最佳方案。

作者單位：南京農(nóng)業(yè)大學公共管理學院

參考文獻：

[1]張待水.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度探析[J].江西社會科學，2004，3：43-46.

[2]趙之楓.城市化背景下農(nóng)村宅基地有償使用和轉(zhuǎn)讓制度初探[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題，2001,1:72-75.

第9篇：土地管理法宅基地管理范文

農(nóng)村宅基地管理的問題與對策

農(nóng)村宅基地管理是國土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會穩(wěn)定與和諧。近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平不斷提高，加上新農(nóng)村建設(shè)、土地綜合整治、集體土地流轉(zhuǎn)等新方針政策的出臺與實施，農(nóng)村宅基地管理成為了國土資源管理的重點、熱點和難點問題之一。

一、現(xiàn)狀與問題

經(jīng)過二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強耕地保護等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟社會的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問題，有的問題還表現(xiàn)得比較突出。加快對宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當前社會各界關(guān)注與熱議的重點，當前有些地區(qū)探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進新農(nóng)村建設(shè)過程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實當中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農(nóng)民大多屬單門獨院選址建房，加上在宅基地供應(yīng)上現(xiàn)行的是集體所有、農(nóng)民無償獲得和無償使用的制度，造成農(nóng)村宅基地供應(yīng)上的“大鍋飯”，讓農(nóng)民有多占地、占好地的沖動，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設(shè)施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會突破各地規(guī)定的標準。另外，農(nóng)民圖進出方便，各家各戶還要獨修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準“先斬后奏”。這些都導致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。在農(nóng)民建房違法案件查處當中，法律規(guī)定只能補辦手續(xù)或，而農(nóng)民違法所建的房屋按照規(guī)定能補辦手續(xù)的僅為少數(shù)，大部分要。但真正要拆除農(nóng)民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現(xiàn)實情況中是很難行得通的。正因為違法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環(huán)。

3、流轉(zhuǎn)遭遇瓶勁，改革勢在必行。隨著近年來經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟較發(fā)達的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購買宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機制體制方面的原因。

1、現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強。至今，我國還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強。如對農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執(zhí)法實踐來看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強且難以執(zhí)行到位，導致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習影響深遠。長期以來，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒有規(guī)劃，導致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序?？傮w上來看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個數(shù)字規(guī)劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃普遍缺乏。近些年來，少數(shù)經(jīng)濟條件好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然搞了規(guī)劃，但大都不夠成熟，有的規(guī)劃不是十分科學合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。另外，農(nóng)民建房受農(nóng)村一些陋習的影響十分深遠，如農(nóng)民在修建房屋時，就坐向、看風水、講龍脈相當盛行，選宅基地不是先請基層國土資源所人員察看，而是先請“風水”先生，“風水”好了就行，哪怕法律禁止也要強行修建，特別是“風水”好的地段甚至出現(xiàn)搶建現(xiàn)象。

3、執(zhí)法過于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺，但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強制執(zhí)行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發(fā)《責令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問責過松過軟。對農(nóng)民違法建房大都采取罰款方式變通了結(jié)其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責任的寥寥可數(shù)。在監(jiān)管問責上，失之過寬，究之過軟，起不到應(yīng)有的警示作用，在基層干部職工心中，對農(nóng)民建房管理“因公違法”、“法不責眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責的地方保護主義還比較突出。在日常監(jiān)管方面，存在缺位越位的現(xiàn)象，如有些國土資源部門處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農(nóng)民建房用地管理；有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在國土資源管理體制改革后，對農(nóng)村土地管理重視不夠，履責不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權(quán)、越位審批；另外，涉土管理的相關(guān)部門在政策銜接和工作步調(diào)上也不是很協(xié)調(diào)有序。

三、工作建議

加強新形勢下的農(nóng)村宅基地管理，必須對當前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及環(huán)境有一個正確的認識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機制體制入手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國家可出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費、失職問責等方面的政策文件，綜合運用法律、經(jīng)濟、行政的措施，使農(nóng)村宅基地 的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進行修改完善，特別要注重其可操作性，增強法規(guī)政策的執(zhí)行力。

2、加強宅基地規(guī)劃管理。嚴格按照控制建設(shè)用地總量、合理布局、改善居住條件、保護耕地的原則，因地制宜，科學制定適合農(nóng)村宅基地發(fā)展的村莊建設(shè)規(guī)劃，合理地規(guī)劃村莊、農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，同時要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，創(chuàng)造農(nóng)民集中成片建房、節(jié)約集約用地的平臺。要本著節(jié)約集約用地的原則，加強農(nóng)村宅基地用地計劃控制，嚴格控制新增宅基地用地計劃，嚴格控制新增宅基地用地標準，把農(nóng)村宅基地[文秘站:]新增用地計劃指標和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增的耕地面積掛鉤，對宅基地實行總量控制。

3、規(guī)范宅基地審批管理。要加強鄉(xiāng)、村、組三級的審核作用，基層國土資源所要全程參與農(nóng)村宅基地從申請到確權(quán)登記的整個過程，真正做到“三到場”。要嚴格控制農(nóng)村宅基地申請條件，認真貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，堅決貫徹各地農(nóng)村宅基地面積規(guī)定標準。規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報批程序，對農(nóng)村村民需要申請宅基地和經(jīng)依法批準的宅基地，要在其所在地的集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公示。要加強農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，對農(nóng)村宅基地登記實行動態(tài)管理，加強農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用。