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第1篇：集體土地的管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]線粒體腦肌病;高乳酸血癥;卒中樣發(fā)作綜合征;基底節(jié)鈣化;DNA

[中圖分類號]R743　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]B　[文章編號]1672-4208(2010)21-0066-03

MELAS是線粒體病中一個(gè)常見的綜合征,其臨床特征有突發(fā)性偏癱、頭痛、惡心,同時(shí)可伴有身材矮小、智力低下、神經(jīng)性耳聾等。顱腦CT可見雙側(cè)基底節(jié)鈣化,約占30%～70%(主要在蒼白球占30%～80%),還可有腦梗死(其病灶范圍與主要腦血管分布不一致)、腦室擴(kuò)大、腦萎縮等。目前已知線粒體腦肌病是由線粒體DNA突變引起。為驗(yàn)證大部分MELAS綜合征患者mtDNA突變位點(diǎn)在3243,進(jìn)一步探索基底節(jié)鈣化與mtDNA異常的關(guān)系,并探討基底節(jié)鈣化是否可作為線粒體病的篩選指標(biāo),筆者收集了20例有基底節(jié)鈣化的MELAS綜合征患者,并對這些患者的mtDN段進(jìn)行檢測,現(xiàn)報(bào)道如下。

1　資料與方法

1.1　臨床資料收集1999-2004年就診于齊魯醫(yī)院神經(jīng)內(nèi)科有基底節(jié)鈣化的MELAS綜合征患者20例,其中男7例,女13例;年齡10～70歲,19例在40歲前發(fā)病,僅1例大于60歲,4例有家族史,2對為母子關(guān)系。20例中均有基底節(jié)鈣化,肌肉病理均有不整邊紅纖維,電鏡下可觀察到異常線粒體。確診為MELAS綜合征。

1.2　實(shí)驗(yàn)方法

1.2.1　基因組DNA的提取用常規(guī)酚/氯仿法提取肌肉組織DNA,蛋白酶K-鹽析法提取外周血DNA。

1.2.2 PCR的條件及檢測方法　(1)引物設(shè)計(jì):擴(kuò)增A3243G的引物:上游引物:(5’-3')3116~3135:CCTCCCTGTACGAAAGGACA;下游引物:(5’-3')3609―3590:GCCTAGGGTIGAGGTrGACCA。擴(kuò)增T3271C的引物:上游引物:同A3243G的上游引物。下游引物:(5’～3’)3301―3272:AATIECAGqL3ECAAGTrA-AGGAGAAGAAT;(2)PCR體系:10×Buffer(withMg2 mmol/L)10ul,模板DNA 2ul,Mixed dNTP(400 ul01)4ul,上游引物(400 pmol/L)4ul,下游引物(400 pmol/L)4 ul,Taq酶(5 U/100ul)1ul,其余體積用雙蒸水補(bǔ)齊,PCR體系總體積100ul。(3)PCR循環(huán):擴(kuò)增:94度預(yù)變性3 min,94%變性1 min,56度退火1 min,72度延伸1 min,共30個(gè)循環(huán),最后1個(gè)循環(huán)72度延伸10 min。(4)電泳:驗(yàn)證PCR產(chǎn)物。(5)PCR產(chǎn)物的純化。(6)限制性片段長度多態(tài)性電泳上樣緩沖液(Loading buffer)與10ul已酶切的PCR產(chǎn)物混勻,加入凝膠的上樣孔中,同時(shí)在一上樣孔加入5ul的DLl000 DNA marker。于1 xTAE環(huán)境、100 v電壓,電泳60 min。電泳完畢,將凝膠置于AlphaImag-erTM2200型凝膠成像儀中顯像,并將圖像存入計(jì)算機(jī)。另一部分PCR純化產(chǎn)物送上海生工生物技術(shù)有限服務(wù)公司測序,以驗(yàn)證PCR/RFLP結(jié)果。

2　結(jié)果

2.1　限制性內(nèi)切酶酶切結(jié)果經(jīng)APaI酶切13例檢測到A3243G點(diǎn)突變,其余7例未檢測到A3243G點(diǎn)突變,檢測到突變的13例中4例為母子關(guān)系,20例均未檢測到T3271C點(diǎn)突變。

2.2　側(cè)序結(jié)果共14例檢測到A3243G點(diǎn)突變,其中13例PCR/RFLP酶切顯示有A3243G點(diǎn)突變者,測序均檢測到A3243G點(diǎn)突變;l例酶切未顯示A3243G點(diǎn)突變而測序檢測到此點(diǎn)突變者,同時(shí)有C3524G、C3527T堿基置換。20例均無T3271C點(diǎn)突變,但有C3524G堿基置換者3例,有A3537G的堿基置換者1例,有C3527T堿基置換者5例,有C3527A堿基置換者1例,有C3527G堿基置換者2例,C3497A堿基置換者4例。

3　討論

線粒體病是由于線粒體功能異常而導(dǎo)致各種代謝過程異常的一組疾病。常見的線粒體病臨床綜合征為:線粒體腦肌病伴高乳酸血癥和卒中樣發(fā)作綜合征(MELAS)、肌陣攣陛癲癇伴不整紅邊纖維綜合征(MERRF)、慢性進(jìn)行性眼外肌麻痹(CPEO/KSS.)、Leber遺傳性視神經(jīng)病(LHON)和Lei曲綜合征。文獻(xiàn)報(bào)道 MELAS綜合征中基底節(jié)鈣化的發(fā)生率為30%-70%(且主要在蒼白球,約占30%一80%),多呈對稱性分布,而MELAS綜合征線粒體的tRNAv“(uort)基因(即A3243G點(diǎn))是線粒體基因突變的“熱點(diǎn)”,約占80%。因此,我們設(shè)計(jì)的引物在于擴(kuò)增該區(qū)域。由于突變型mtDNA A3243G點(diǎn)突變產(chǎn)生了一個(gè)新的Apal~切位點(diǎn),而野生型mtDNA無此酶酶切位點(diǎn),因此,應(yīng)用擴(kuò)增A3243G的引物行PCR反應(yīng)結(jié)束后,再用ApaI酶切,野生型mtDNA只有494 bp處一個(gè)條帶,而突變型mtDNA因?yàn)锳3243G點(diǎn)突變產(chǎn)生了一個(gè)新的Apa墻每切位點(diǎn),所以被切成366 bp和128 bp,兩個(gè)片段。在瓊脂糖凝膠電泳時(shí)可見到366 bp和128 bp處兩個(gè)新的條帶。在本研究的20例患者中,13例通過酶切檢測到A3243G點(diǎn)突變,且均為異質(zhì)性突變。側(cè)序結(jié)果顯示20例病例中,14例有A3243G點(diǎn)突變,其中,13例PCR/RFLP酶切顯示有A3243G點(diǎn)突變者,測序均檢測到A3243G點(diǎn)突變;1例酶切未顯示A3243G點(diǎn)突變而測序檢測到此點(diǎn)突變者,同時(shí)有C3524G、C3527T堿基置換。提示PCR-RFLP檢測中有假陰性結(jié)果,這可能與突變堿基周圍的堿基序列的變異性有關(guān),有待于進(jìn)一步研究證實(shí)。

CM Sue等報(bào)道了他們研究的26例有A3243G點(diǎn)突變的MELAS綜合征病例中14例有基底節(jié)鈣化,也說明了基底節(jié)鈣化是MELAS綜合征病例的最常見

的影像學(xué)表現(xiàn)。結(jié)合我們的研究可以推測:基底節(jié)鈣化與線粒體DNA基因突變所導(dǎo)致的能量代謝異常有密切關(guān)系。20例病例中有兩對母子,且都有A3243G點(diǎn)突變,1對母子表現(xiàn)為癲癇發(fā)作、失明、失聰,另一對母子表現(xiàn)為糖尿病和耳聾癥狀,說明了MELAS綜合征的母系遺傳特性以及臨床表現(xiàn)的多樣性,母親一旦發(fā)生了mtDNA突變,就很容易傳遞到下一代。這提示我們?nèi)绻l(fā)現(xiàn)母子同時(shí)有基底節(jié)鈣化要想到線粒體病的可能。

我們的側(cè)序研究還發(fā)現(xiàn)3524、3527、3497和3537位點(diǎn)的堿基置換,這些堿基置換均位于編碼還原型煙酰胺腺嘌呤二核苷酸(NADH)脫氫酶基因的區(qū)域(3305-4262)內(nèi),而NADH脫氫酶是構(gòu)成線粒體呼吸鏈酶復(fù)合體I的7個(gè)亞基之一,因此,這些位點(diǎn)的堿基置換是否影響能量代謝過程以及與基底節(jié)鈣化的關(guān)系還有待于進(jìn)一步研究。Matsumoto M等報(bào)道,3497位點(diǎn)的堿基置換常同時(shí)有G11778A點(diǎn)突變,A11778G點(diǎn)突變是Leber’遺傳性視神經(jīng)病(LHON)的常見突變位點(diǎn),3497位點(diǎn)被認(rèn)為是LHON的第2個(gè)常見突變位點(diǎn)。上述堿基置換與MITOMAP:MtDNACoding Region Sequence Polymorphisms(Last editedMay 16,2005)比對證明,這些堿基置換除A3537G外均非多態(tài)性,但由于是和國外的資料做的比較,這些位點(diǎn)的堿基置換是否就是中國人的致病性點(diǎn)突變還有待于和120例正常對照相比較。

CM Sue等研究的26例有A3243G點(diǎn)突變的MELAS綜合征病例中,發(fā)生基底節(jié)鈣化的年齡范圍為17~76歲,平均54歲?；坠?jié)鈣化的發(fā)生率隨時(shí)間的推移而增高,而且沒有任何臨床特征提示,14例患者的血清鈣離子濃度均在正常水平,有6例檢測了血清中降鈣素的濃度,也均在正常水平。他們的研究揭示了基底節(jié)鈣化的發(fā)生與血清鈣和降鈣素濃度的高低無明顯關(guān)系。

目前認(rèn)為,基底節(jié)鈣化是MELAS綜合征最常見的神經(jīng)影像學(xué)異常,絕大多數(shù)為蒼白球部位鈣化,文獻(xiàn)報(bào)道鈣化還可見于尾狀核、豆?fàn)詈?、丘腦、內(nèi)囊等處。基底節(jié)鈣化的發(fā)生年齡范圍廣,從10歲到70余歲不等,究其原因可能為隨著年齡的增長,功能異常的線粒體不斷累積,能量代謝障礙逐漸加重,從而導(dǎo)致鈣鹽沉積。本研究20例患者均在40歲以下,血鈣、血磷除1例異常外均在正常范圍內(nèi),提示基底節(jié)鈣化與血鈣關(guān)系不大。這與國內(nèi)外文獻(xiàn)報(bào)道基本一致。我們的研究顯示:20例病例中,14例有A3243G點(diǎn)突變,4例有C3497A點(diǎn)突變,還有3524、3527位點(diǎn)的堿基置換,再者,已經(jīng)明確有200多個(gè)點(diǎn)突變可導(dǎo)致線粒體病,我們僅對3243位點(diǎn)進(jìn)行擴(kuò)增,不能排除其他位點(diǎn)突變的可能,而僅A3243G點(diǎn)突變的發(fā)生率就達(dá)到70%。因此,我們推測基底節(jié)鈣化的發(fā)生與線粒體基因突變導(dǎo)致的能量代謝障礙有密切關(guān)系,有理由把基底節(jié)鈣化作為線粒體病的一個(gè)有意義的篩選診斷指標(biāo)。不足之處是我們的病例數(shù)少,未能做統(tǒng)計(jì)學(xué)分析。

因此,我們得出結(jié)論:大部分MELAS綜合征患者mtDNA突變位點(diǎn)在3243;基底節(jié)鈣化與mtDNA異常關(guān)系密切,年輕患者的基底節(jié)鈣化可作為線粒體病的篩選診斷指標(biāo)。臨床疑診為線粒體病患者,建議進(jìn)行肌肉活組織檢查、酶組織化學(xué)染色,并查血乳酸水平,以減少線粒體病的漏診、誤診。我們所用的PCR―RFLP方法操作簡便,結(jié)果明了,實(shí)用性強(qiáng),結(jié)合mtD-NA序列分析,能更進(jìn)一步提高線粒體病的檢出率,并確定突變位點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)

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[3]郭玉璞.線粒體腦肌病[J].中華神經(jīng)科雜志,1997,30(5):301―305.

[4]CM Sue,D S Crimmins,YS Soo,et a1.Neuroradiological lea-tures 0f six kindreds with MELAS tRNALeu A3243G poin‘t mutation:implications for pathogenesis[J].Neurol Neurosury Psychiatry,1998,65:233―240.

[5]Schapira AHV.Mitochondrial disorders[J].Biochem Biophys Acta,1999,14(10):99-102.

第2篇：集體土地的管理辦法范文

一、關(guān)于執(zhí)行時(shí)間與存本付息標(biāo)準(zhǔn)

按照《縣土地征收補(bǔ)償安置資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，2015年9月1日起新征收集體土地的，縣財(cái)政部門會同國土資源部門應(yīng)當(dāng)自依法批準(zhǔn)土地征收之日起三個(gè)月內(nèi)，依據(jù)土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議，將土地征收補(bǔ)償安置資金一次性足額支付給被征地村（居）。村（居）民會議或者其授權(quán)的村（居）民代表會議，依據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》等有關(guān)規(guī)定，可以決定補(bǔ)償安置資金采取由銀行存本付息分配方式。選擇由銀行存本付息分配方式的，可以參照原長期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并根據(jù)征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整情況確定年度利息支付標(biāo)準(zhǔn)，利息支付后的余額轉(zhuǎn)存為本金。年度所付利息的20%支付給村（居）集體用于興辦公益事業(yè)發(fā)展或者進(jìn)行公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；其余80%，征收土地后未調(diào)整承包土地的支付給土地承包戶，調(diào)整承包土地的分配給全體村（居）民。具體執(zhí)行時(shí)間和存本付息指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）2015年9月1日至12月31日依法批準(zhǔn)征收的土地。

執(zhí)行Ⅰ級區(qū)片綜合地價(jià)5.4萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。

執(zhí)行Ⅱ、Ⅲ級區(qū)片3.6—4.4萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。

（二）2016年1月1日至2019年12月31日依法批準(zhǔn)征收的土地。

執(zhí)行Ⅰ級區(qū)片綜合地價(jià)6萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。

執(zhí)行Ⅱ級區(qū)片綜合地價(jià)5萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。

二、關(guān)于存本付息程序

（一）研究補(bǔ)償分配方案。按照《中華人民共和國村民委員會組織法》、《省土地征收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，由有關(guān)鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)被征地村（居）召開村（居）民會議或授權(quán)的村（居）民代表會議，根據(jù)土地征收補(bǔ)償安置資金委托銀行代管、存本付息支付辦法，研究確定分配方案，并層層提報(bào)補(bǔ)償對象（戶）名單、補(bǔ)償金額。

（二）設(shè)置本金存放賬戶。根據(jù)《縣土地征收補(bǔ)償安置資金管理辦法》有關(guān)規(guī)定，以鎮(zhèn)（街道）為單位開設(shè)土地征收補(bǔ)償安置資金專戶，按被征地村（居）設(shè)立明細(xì)賬，由被征地村（居）所屬鎮(zhèn)（街道）與招標(biāo)銀行簽訂《存本付息協(xié)議》。

（三）存本付息資金收支流程。集體土地征收后國有土地使用權(quán)出讓的，由縣國土資源部門收取征地預(yù)存款——土地掛牌后轉(zhuǎn)為競買保證金——土地成交后轉(zhuǎn)為土地價(jià)款——上繳縣國庫——縣財(cái)政將土地征收補(bǔ)償安置資金撥付鎮(zhèn)（街道）專戶——鎮(zhèn)（街道）通過銀行每年（存款年度）將利息按標(biāo)準(zhǔn)、分比例分別撥入村（居）賬戶和被補(bǔ)償戶一卡通。

集體土地征收后國有土地使用權(quán)劃撥的，由土地使用者繳納土地劃撥價(jià)款或者由縣（鎮(zhèn)、街道）財(cái)政負(fù)擔(dān)土地征收補(bǔ)償安置資金，其他流程參照集體土地征收后國有土地使用權(quán)出讓的存本付息資金收支流程。

三、有關(guān)要求和保障措施

（一）實(shí)行征地預(yù)存款制度。按照《省國土資源廳關(guān)于改進(jìn)和加強(qiáng)建設(shè)用地審批管理工作的通知》（魯國土資發(fā)[2013]117號）等有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格落實(shí)征地預(yù)存款制度。縣屬公益事業(yè)項(xiàng)目及商業(yè)、住宅等無意向用地單位（個(gè)人）項(xiàng)目，由縣財(cái)政負(fù)責(zé)預(yù)存征地預(yù)存款；鎮(zhèn)（街道）屬公益事業(yè)項(xiàng)目及商業(yè)、住宅等無意向用地單位（個(gè)人）項(xiàng)目，由鎮(zhèn)（街道）財(cái)政負(fù)責(zé)預(yù)存征地預(yù)存款；已確定用地意向單位的，由意向用地單位預(yù)存征地預(yù)存款。不按時(shí)繳納征地預(yù)存款的一律不予上報(bào)征地手續(xù)。

第3篇：集體土地的管理辦法范文

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地抵押管理工作，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》、《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律、規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、當(dāng)事人在買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動中產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系時(shí)，以房地產(chǎn)作為債務(wù)履行的擔(dān)保而申請房地產(chǎn)抵押登記的，房地產(chǎn)登記部門（以下簡稱“登記部門”）應(yīng)當(dāng)依法予以登記。

二、政府部門、企事業(yè)單位或者個(gè)人按照中國人民銀行《貸款通則（試行）》的規(guī)定，委托銀行貨款產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的，以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，登記部門應(yīng)當(dāng)依法予以登記。

三、境內(nèi)的外商投資企業(yè)向境外金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)或者個(gè)人借款，以自己或者第三者合法擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，抵押人除應(yīng)按照登記部門的要求提交有關(guān)文件外，還應(yīng)攜帶國家外匯管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《外債登記證》、《外債簽約情況表》、《對外擔(dān)保書》以及《對外擔(dān)保登記表》申請辦理抵押登記。對于符合房地產(chǎn)抵押登記有關(guān)規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)依法予以登記。

四、因境內(nèi)個(gè)人之間的合法借貸行為，當(dāng)事人以房地產(chǎn)作為債務(wù)履行擔(dān)保而申請房地產(chǎn)抵押登記的，登記部門應(yīng)當(dāng)依法予以登記。

五、購房人以經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記的商品房預(yù)售契約進(jìn)行抵押的，登記部門應(yīng)當(dāng)依法予以登記。抵押登記的有關(guān)內(nèi)容須在預(yù)售契約（含所有正本、副本）中注記。當(dāng)?shù)盅旱念A(yù)售房屋的抵押情況注記到相應(yīng)的權(quán)屬證件上。

六、以出讓國有土地在建工程已完工部分進(jìn)行抵押的，其國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。登記部門應(yīng)當(dāng)依法予以登記，同時(shí)抵押登記的有關(guān)內(nèi)容在該工程占用土地的國有土地使用證上注明。在建工程在抵押期間竣工的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，申請辦理房地產(chǎn)抵押登記。

七、以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占用集體土地所建廠房進(jìn)行抵押的，其占用范圍的集體土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。登記部門應(yīng)當(dāng)按照國有土地上房地產(chǎn)抵押登記的有關(guān)規(guī)定及下列要求依法予以登記。

（一）抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交該廠房所占用的集體土地所有權(quán)人（以下簡稱土地所有權(quán)人）出具的證明，包括：

1.當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)后，該集體土地需要轉(zhuǎn)為國有土地時(shí)，土地所有權(quán)人同意該宗土地證為國有；

2.土地所有權(quán)人關(guān)于征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用是否由抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)囊庖姟?/p>

第4篇：集體土地的管理辦法范文

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市農(nóng)村土地征收中的房屋拆遷評估管理工作，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障土地征收和建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《省社會中介機(jī)構(gòu)管理辦法》以及《市集體土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》和《市農(nóng)村房屋拆遷價(jià)格評估暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、認(rèn)真做好市外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案工作

《市農(nóng)村房屋拆遷價(jià)格評估暫行規(guī)定》明確市規(guī)劃建設(shè)局作為我市房屋拆遷管理部門，對農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷價(jià)格評估活動進(jìn)行監(jiān)督管理。市外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來我市從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，必須按規(guī)定向市房屋拆遷管理部門提出書面申請，并提交相關(guān)材料（詳見附件）。房屋拆遷管理部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格等級、從業(yè)業(yè)績、評估技術(shù)水平、社會信譽(yù)等情況認(rèn)真做好審核工作，并結(jié)合我市房屋拆遷工作的實(shí)際需要予以備案。拆遷人不得委托未經(jīng)房屋拆遷管理部門備案的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。

二、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定程序

為保障拆遷評估工作的科學(xué)性、客觀性和規(guī)范性，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，拆遷雙方在選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)在市房屋拆遷管理部門主持下采取隨機(jī)方式從報(bào)名的具備資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中確定一家，參加隨機(jī)確定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得少于三家。隨機(jī)確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在隨機(jī)確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)三日前在拆遷范圍內(nèi)公告隨機(jī)確定的時(shí)間和地點(diǎn)。

三、堅(jiān)持依法處置房屋拆遷評估結(jié)果異議

拆遷雙方和相關(guān)單位在認(rèn)定評估結(jié)果及對評估結(jié)果異議進(jìn)行處理時(shí)，必須認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定，嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在簽收評估報(bào)告之日起的10日內(nèi)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后10個(gè)工作日內(nèi)出具書面復(fù)核意見。拆遷當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)提請市房屋拆遷評估技術(shù)委員會對評估結(jié)果進(jìn)行鑒定，市房屋拆遷評估技術(shù)委員會作出的鑒定結(jié)果為最終結(jié)論。

第5篇：集體土地的管理辦法范文

一、產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)是規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)

集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是圍繞集體土地產(chǎn)權(quán)這個(gè)核心內(nèi)容展開的。土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰、權(quán)能明確是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有序進(jìn)行的前提條件。

綜觀我國國有土地使用制度改革，始終是圍繞土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)進(jìn)行的。我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。在法律上明確了土地所有權(quán)的國家所有制和集體所有制，同時(shí)規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。此后，隨著

農(nóng)民利用農(nóng)村房地產(chǎn)進(jìn)行融資的愿望難以實(shí)現(xiàn)。如何尋找突破，為農(nóng)民發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，提前實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化服務(wù)，有待研究和規(guī)范。

三、加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

為切實(shí)保障農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源的集約、高效、合理利用，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要我們以現(xiàn)有法律法規(guī)為基礎(chǔ)，按照江總書記“創(chuàng)新、創(chuàng)新、再創(chuàng)新”的要求，探索集體土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題，以構(gòu)筑與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村財(cái)產(chǎn)制度。

（一）進(jìn)一步明確集體土地所有權(quán)主體

依法合理界定集體土地所有權(quán)主體，是規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。

確定集體土地所有權(quán)主體應(yīng)以現(xiàn)有法律為基礎(chǔ)，從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，在穩(wěn)定農(nóng)村大局的前提下，進(jìn)一步明確集體土地所有權(quán)主體。一是已屬于村農(nóng)民集體所有的土地，包括已打破村民小組界限和雖未打破村民小組界限但已由村農(nóng)民集體實(shí)際使用的土地，宜承認(rèn)現(xiàn)狀，明確為村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營、管理。二是已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)依法確認(rèn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理；沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織的，可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代為經(jīng)營、管理。三是村內(nèi)有兩個(gè)以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組，各集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組之間仍然保持著過去生產(chǎn)隊(duì)時(shí)期的土地權(quán)屬界線，并在各自的范圍內(nèi)具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利的，應(yīng)確認(rèn)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組為相應(yīng)的集體土地所有權(quán)主體。如村民小組在組織形式上已不健全，可以由村委會監(jiān)管，實(shí)行“組有村管”。

（二）合理界定集體非農(nóng)建設(shè)用地的權(quán)能

在明確集體土地所有權(quán)主體的前提下，實(shí)現(xiàn)集體土地使用權(quán)和所有權(quán)分離。明晰集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能，是實(shí)現(xiàn)集體非農(nóng)建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)的前提。

集體非農(nóng)建設(shè)用地主要包括鄉(xiāng)村企事業(yè)用地和宅基地。目前鄉(xiāng)村企事業(yè)用地的土地使用權(quán)主要通過批準(zhǔn)撥用、入股、聯(lián)營等方式取得，還有因兼并、破產(chǎn)等情形轉(zhuǎn)移取得；農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)通常是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在規(guī)定的使用面積范圍內(nèi)通過合法審批程序經(jīng)批準(zhǔn)后劃撥使用或通過繼承等取得。隨著農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，客觀上要求對集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)權(quán)能進(jìn)行重新設(shè)定，在強(qiáng)化土地利用規(guī)劃控制的前提下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)依法有償流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。一是從集體土地所有權(quán)上直接派生的集體土地使用權(quán)可比照國有土地使用權(quán)，可通過出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，在土地使用年期內(nèi)，可將集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，對批準(zhǔn)撥用的集體土地使用權(quán)制定出相應(yīng)的流轉(zhuǎn)管理辦法。從而，賦予集體土地產(chǎn)權(quán)更為豐富的內(nèi)容。所以，應(yīng)盡早出臺相關(guān)法律、法規(guī)，以盡快完善集體土地產(chǎn)權(quán)制度。

（三）加強(qiáng)土地登記工作，明晰土地產(chǎn)權(quán)

明晰土地產(chǎn)權(quán)是入市的前提。為規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，應(yīng)加強(qiáng)土地登記工作，依法確定集體土地的權(quán)屬范圍，明晰土地產(chǎn)權(quán)主體，保障交易的安全性。在具體登記過程中，一要加強(qiáng)土地登記的規(guī)范化建設(shè)，特別是對“一戶多宅”和超過法定面積的處理上，要依法進(jìn)行，保持集體建設(shè)用地使用權(quán)在不同主體間的公平和公正。二要強(qiáng)化集體土地變更登記工作，依法改變土地權(quán)屬或土地用途的，應(yīng)及時(shí)憑有關(guān)批準(zhǔn)文件及有關(guān)申請資料，辦理集體土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，以加強(qiáng)對集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的檢查監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法行為，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，保證地籍資料的現(xiàn)勢性，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

第6篇：集體土地的管理辦法范文

一、我國集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的國有與集體“兩種產(chǎn)權(quán)”制度形成了兩個(gè)分割的土地市場。現(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定禁止農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但早在20世紀(jì)80年代，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)就普遍以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地，集體建設(shè)用地的隱形市場實(shí)際上早就客觀存在?，F(xiàn)在隨著全國城市化進(jìn)程地不斷加快，城市郊區(qū)、縣城、中心集鎮(zhèn)，大量的集體土地進(jìn)入市場已成為不爭的事實(shí)。但這些現(xiàn)象與現(xiàn)行集體建設(shè)用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。對于該問題如何解決，2005年《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》對集體建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)定。該《辦法》在全國第一次對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)范圍、用途、流轉(zhuǎn)的程序和流轉(zhuǎn)后的收益及法律責(zé)任等問題都作出了具體明確的規(guī)定。但在全國范圍內(nèi)適用的法律法規(guī)至今仍未出臺，使得該類問題仍然無法解決，農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)一直處于比較尷尬的地位。

二、集體土地流轉(zhuǎn)存在的問題

（一）集體土地所有權(quán)的歸屬不明

在與土地集體所有權(quán)相關(guān)的法律制度框架中，集體土地的產(chǎn)權(quán)主體并不明晰。中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農(nóng)業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，集體到底指的是哪一級組織，法律規(guī)定中卻沒有予以明確的指出。《憲法》中，集體土地產(chǎn)權(quán)被籠統(tǒng)地界定為集體所有?！睹穹ㄍ▌t》第74條第2款規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村民合作社等集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有。在《農(nóng)業(yè)法》中則被界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級所有。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個(gè)問題也沒有得到徹底的明確，而只是規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。”由此可見，集體土地所有權(quán)的主體有三種形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、村民集體經(jīng)濟(jì)組織、村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織，可以簡稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組”三級。

（二）法律對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定嚴(yán)重滯后

對于集體土地流轉(zhuǎn)，目前沒有專門的法律法規(guī)，惟一涉及土地分類、用途、規(guī)劃等相關(guān)的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第63條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！睋?jù)此，農(nóng)民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設(shè)用地，都必須通過征收轉(zhuǎn)為國有后才能出讓。這意味著，農(nóng)民實(shí)際上并沒有對集體土地的處分權(quán)，當(dāng)然也就沒有土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第二款規(guī)定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”這些法律條文嚴(yán)格限制了集體土地非農(nóng)建設(shè)的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建自用。即集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或者建住房，但是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租集體土地使用權(quán)，也就是說，集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個(gè)人的流轉(zhuǎn)行為是法律明文禁止的。而現(xiàn)實(shí)中，大量集體土地通過出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等方式流轉(zhuǎn)到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的企業(yè)和個(gè)人使用的情況比比皆是。尤其是近幾年來，各地通過集體土地流轉(zhuǎn)用于工業(yè)園區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)，已成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和用地矛盾十分突出。

（三）當(dāng)前我國的農(nóng)地征用制度不合理

國家為了公共利益需要，采用行政手段強(qiáng)制征收集體土地，并給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權(quán)并非私法意義上的權(quán)利，而是公法意義上的權(quán)力，是依據(jù)國家或行政管理權(quán)行使的在市場經(jīng)濟(jì)的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴(yán)格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應(yīng)由社會或市場主體（包括國有企業(yè)）來完成的事業(yè)，利用自己手中的公權(quán)力，隨意低價(jià)征用農(nóng)地然后高價(jià)出讓從中牟取暴利，甚至中飽私囊，而失地農(nóng)民卻得不到應(yīng)得的補(bǔ)償或補(bǔ)償很少，引發(fā)了諸多矛盾。

三、對集體土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行改革的幾點(diǎn)思考

（一）合理配置土地資源，推進(jìn)集體土地制度改革，允許集體土地進(jìn)入市場

土地作為要素市場特殊商品，應(yīng)通過市場機(jī)制調(diào)節(jié)和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機(jī)制實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)格和價(jià)值相符。集體土地進(jìn)入市場，對充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)效益，加快形成土地資源的市場配置機(jī)制具有推動作用。

（二）切實(shí)保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，賦予集體土地與國有土地同等權(quán)利

保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，為實(shí)現(xiàn)集體土地和國有土地同等權(quán)利，建立統(tǒng)一、規(guī)范、有序的城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉(zhuǎn)并將之納入規(guī)范化、制度化軌道奠定法律基礎(chǔ)。

（三）集約節(jié)約利用土地，加強(qiáng)總量控制與用途管制，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

集約節(jié)約利用土地資源是國家指導(dǎo)土地開發(fā)利用的基本方針，也是集體土地流轉(zhuǎn)必須遵循的基本原則。要通過經(jīng)濟(jì)、行政、規(guī)劃等手段和措施，改變農(nóng)村土地粗放、無序、低效的狀況，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用。在允許集體土地進(jìn)入市場的同時(shí)，還要通過集體土地供應(yīng)的總量控制以及土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并將集體土地供應(yīng)指標(biāo)納入年度供應(yīng)計(jì)劃等手段來規(guī)范。

（四）完善集體土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，確保國家土地政策的更好銜接

首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權(quán)在所有制基礎(chǔ)上是相同的——均為公有制。既然國家土地所有權(quán)上可以設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)，且建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)；邏輯上的推論應(yīng)是集體土地所有權(quán)上亦可設(shè)定集體建設(shè)用地使用權(quán)，且集體建設(shè)用地使用權(quán)亦可依法流轉(zhuǎn)。

其次，建議修改《土地管理法》，制定規(guī)范農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設(shè)用地出租、轉(zhuǎn)讓的條款已完全滯后于農(nóng)村土地市場的現(xiàn)實(shí)，這一滯后不僅降低了法律的權(quán)威性，也不利于保護(hù)集體土地所有者和使用者的權(quán)利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。在這個(gè)問題上廣東省已經(jīng)給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。

第7篇：集體土地的管理辦法范文

一、廣東省現(xiàn)行征地補(bǔ)償安置政策及執(zhí)行情況

1.現(xiàn)行征地補(bǔ)償安置政策

目前，國家及廣東省頒布執(zhí)行的關(guān)于征地補(bǔ)償安置的法律法規(guī)主要有：《物權(quán)法》、《關(guān)于加強(qiáng)征地管理工作的通知》、《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見〉的通知》（國土資發(fā)〔2004〕238號）、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國土地管理法〉和〈中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例〉若干問題的意見》（國土資廳發(fā)〔1999〕97號）、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）、《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》（國土資發(fā)〔2005〕144號）和《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作有關(guān)問題的意見〉的通知》（國土資廳〔2006〕3號）。

廣東省在《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見〉的通知》（國土資發(fā)〔2004〕238號）的相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，出臺了《印發(fā)廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號），規(guī)范被征收農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所需留用地的管理。

廣東省于2011年3月15日在修訂《廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》（粵國土資發(fā)〔2006〕149號）的基礎(chǔ)上頒布《關(guān)于印發(fā)廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（2010年修訂調(diào)整）的通知》（粵國土資利用發(fā)〔2011〕21號）。

2.現(xiàn)行征地補(bǔ)償安置政策執(zhí)行情況

（1）補(bǔ)償范圍

根據(jù)實(shí)地調(diào)查和交流情況，廣東省目前按照現(xiàn)行規(guī)章制度和規(guī)范性文件所規(guī)定的征地補(bǔ)償范圍進(jìn)行。對于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如《關(guān)于印發(fā)〈東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定〉的通知》（東府辦〔2009〕99號）中同時(shí)對征收已批集體建設(shè)用地做出了相應(yīng)規(guī)定；自2002年，佛山市制定了《佛山市制定區(qū)域性統(tǒng)一征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施方案》《佛山市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)施方案》和《佛山市電力設(shè)施征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》等政策，全市逐步形成相對規(guī)范統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系。

（2）補(bǔ)償安置方式

從調(diào)查情況來看，目前廣東省常用的安置主要有貨幣安置、就業(yè)安置、留用地安置、宅基地安置等，而被征地者傾向于用現(xiàn)金、教育條件，就業(yè)安排、第三方機(jī)構(gòu)評估、按照被征用途的價(jià)格、周邊平均價(jià)格、市場協(xié)商等方式來確定補(bǔ)償費(fèi)用比較合適。對于留用地安置：廣州市出臺了《關(guān)于統(tǒng)籌解決我市各區(qū)農(nóng)村留用地遺留問題的意見》（穗府辦函〔2009〕118號）、《關(guān)干貫徹〈廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）〉的通知》（穗府辦〔2012〕7號）等政策文件，明確留用地指標(biāo)允許各村因地制宜地采取分散留地、集中留地、指標(biāo)抵扣、貨幣補(bǔ)償、指標(biāo)調(diào)劑和以等價(jià)物業(yè)補(bǔ)償?shù)榷喾N兌現(xiàn)方式辦理，同時(shí)鼓勵(lì)社會資金參與留用地集中安置區(qū)開發(fā)建設(shè)，從根本上維護(hù)了集體經(jīng)濟(jì)組織和投資者權(quán)益。

（3）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照調(diào)查結(jié)果來看，基本上各地都根據(jù)《廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》精神（2006年出臺，2010年調(diào)整）出臺自己的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按不低于保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，制定征地補(bǔ)償方案。目前廣東省出臺的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用，青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用需另行計(jì)算。

二、現(xiàn)行征地補(bǔ)償安置政策執(zhí)行中存在的問題

1.留用地的地難留問題

《印發(fā)廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號）對征地留用地的各項(xiàng)管理作出了較明晰的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，仍有部分征地留用地得不到落實(shí)。首先是各級政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力較大，而受每年新增建設(shè)指標(biāo)限制，有限的用地指標(biāo)優(yōu)先用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地，而可以用于解決征地留用地的用地指標(biāo)就寥寥無幾，同年的征地項(xiàng)目留用地不能得到及時(shí)落實(shí)，形成舊債未了，新債又來的被動局面。其次是征地留用地選址不符合規(guī)劃，經(jīng)多次協(xié)調(diào)，農(nóng)民人堅(jiān)持原有選址的。雖然根據(jù)41號文要求，此類情形可以采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，但由于土地價(jià)值日益凸顯，被征地農(nóng)民則往往堅(jiān)持要落實(shí)留用地。

2.征地社保問題

目前廣東省嚴(yán)格執(zhí)行《印發(fā)廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號）規(guī)定，在征地報(bào)批前，一次性向用地單位計(jì)提被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障資金。但在實(shí)際操作中，也遇到一些問題：

（1）征地社保計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題。中心城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地，由于早年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)需要，集體土地（主要是農(nóng)用地）被大量征收。當(dāng)現(xiàn)有的征地項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，要承擔(dān)的征地社保壓力較大。

（2）征地社保的使用問題。在計(jì)提征地社保費(fèi)用時(shí)，由于缺乏操作指引，難以將購買社保人員一一明確，目前為失地農(nóng)民購買的社會保障費(fèi)用仍然保留在征地社保專戶中，而無法具體落實(shí)到失地農(nóng)民個(gè)人，更無法購買被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)，造成農(nóng)民實(shí)際社會保障功能缺失。部分被征地農(nóng)民對此意見較大，認(rèn)為政府挪用本應(yīng)用于其社會保險(xiǎn)的費(fèi)用，氣也往往撒在基層國土部門身上。

3.按年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償存在的問題

關(guān)于征地補(bǔ)償價(jià)的確定，法律層面的規(guī)定主要是《土地管理法》第四十七條。該法條中規(guī)定的征地補(bǔ)償價(jià)基本擬訂辦法是：“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍”；“每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍”；“每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍”；還有特殊情況下適用的“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。按被征土地的年產(chǎn)值計(jì)價(jià)，雖考慮到了不同地區(qū)農(nóng)用地或同一片區(qū)不同農(nóng)戶的承包地所種作物的差異性，但由于不同地塊的年產(chǎn)值不同，因而必然導(dǎo)致征地補(bǔ)償價(jià)按最高產(chǎn)值的地塊計(jì)不行，按最低產(chǎn)值的地塊計(jì)也不行。如農(nóng)戶種植兩季水稻的年產(chǎn)值，大約2400元/畝；種植三茬蔬菜的年產(chǎn)值，約8000元/畝；設(shè)施化栽培葡萄外加一作蔬菜的年產(chǎn)值，高達(dá)2萬元/畝，價(jià)差這么大的年產(chǎn)值，要是政府在一次性征收同一片區(qū)的土地中既有稻田、蔬菜地，還有葡萄園，則征地補(bǔ)償價(jià)都按最高的葡萄產(chǎn)值補(bǔ)償不行，都按最低的稻田產(chǎn)值補(bǔ)償不行，按各地塊的實(shí)際年產(chǎn)值補(bǔ)償也不行，按被征用土地的平均年產(chǎn)值補(bǔ)償也不行，無論按哪種辦法補(bǔ)，總會有一部分被征地農(nóng)民認(rèn)為征地補(bǔ)償價(jià)不依法、不公平。

最近頒布實(shí)施的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》（〔2010〕15號）、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》以及國土資發(fā)〔2004〕238號文件規(guī)定，征地補(bǔ)償辦法調(diào)改成為由省級國土資源部門會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣（市）區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)，報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。本研究認(rèn)為，按法定的年產(chǎn)值倍數(shù)制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，并按照國土資發(fā)〔2004〕238號文件規(guī)定依據(jù)“地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)最低生活保障水平等”八個(gè)因素制定征地區(qū)片綜合地價(jià)，雖因其定價(jià)權(quán)為省級國土部門、批準(zhǔn)執(zhí)行權(quán)為省級政府，從而使組織實(shí)施征地的縣級政府?dāng)[脫了被征地農(nóng)民指控為壓低補(bǔ)償價(jià)的窘境，但由于被征收的各地塊實(shí)際年產(chǎn)值差額較大，而且由于區(qū)片綜合地價(jià)因綜合了八個(gè)因素而往往使征地方說不清、道不明征地補(bǔ)償價(jià)之所以確定為某個(gè)數(shù)額的理由，所以，區(qū)片綜合地價(jià)得以實(shí)施主要依賴于黨委、政府的行政強(qiáng)制力，在實(shí)際征地補(bǔ)償中被征地農(nóng)民對征地補(bǔ)償價(jià)的不滿意度仍然較高。

三、相關(guān)建議

1.通過司法程序界定和規(guī)制土地征收補(bǔ)償中的公共利益

在發(fā)達(dá)國家的土地征收中，法院作為中立機(jī)關(guān)，一般都會在征地前通過司法審查的方式對被征地人的利益進(jìn)行維護(hù)，對征地行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。而我國土地征收中的司法審查是事后介入的，這種審查法院的態(tài)度是消極的，是相對無效率的。這就需要法律條款賦予司法機(jī)關(guān)獨(dú)立而完整的司法權(quán)力，且對于土地征收是否符合公共利益的審查應(yīng)在土地征收之前進(jìn)行。此外，由于土地征收一般涉及到多個(gè)主體的利益，對于土地征收中司法審查的提起，要擴(kuò)展原告主體的資格，使每一個(gè)社會公民和組織都有權(quán)向司法機(jī)關(guān)提出維護(hù)公共利益的主張。

2.完善土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定是一個(gè)利益衡量的過程，解決中國的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需要借鑒域外的經(jīng)驗(yàn)?；仡櫄v史，不少國家在征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候是按照財(cái)產(chǎn)所有人的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。而市場價(jià)值具有形式上的中立性，更具有可操作性，在當(dāng)今世界，很多國家都在土地征收補(bǔ)償制度中確定了以公平、合理的市場價(jià)格為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如英國、德國、我國香港地區(qū)等。英國土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是以被征收的土地所有者在公開土地市場上能得到的出售價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，德國土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為土地在征收機(jī)關(guān)裁定征收申請當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場價(jià)值，我國臺灣地區(qū)也規(guī)定，被征收的土地應(yīng)考慮征收后土地用途及相應(yīng)的市場價(jià)格予以補(bǔ)償。因此，完善我國土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，要建立以保護(hù)被征收人權(quán)利為主旨的法律制度，將土地所有人的“義務(wù)本位”改為“權(quán)利本位”，從法律上明確個(gè)人對集體所有土地的各項(xiàng)權(quán)利。對于征地的補(bǔ)償，以土地的市場價(jià)格為參考對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，使被征地人的財(cái)產(chǎn)利益在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得公平合理的補(bǔ)償，通過市場機(jī)制提高征用土地的成本，促使土地使用人更加有效地利用土地。

同時(shí)，建立一套完善的協(xié)商機(jī)制，由雙方參照市場價(jià)值來平等協(xié)商確定，允許被征地人充分表明觀點(diǎn)、意見。在土地征收補(bǔ)償中，確定被征收土地的客觀交易價(jià)格，對于征地補(bǔ)償?shù)墓云鹬陵P(guān)重要的作用，應(yīng)當(dāng)充分考慮被征地農(nóng)民因失去土地所造成的各項(xiàng)損失進(jìn)行市場估價(jià)，建立專業(yè)的土地評估制度，逐步健全與完備相應(yīng)的土地評估辦法，由獨(dú)立的土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地估價(jià)。

第8篇：集體土地的管理辦法范文

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)

1 明確產(chǎn)權(quán)主體積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

我國現(xiàn)行集體土地所有權(quán)“一權(quán)三體”形式及上下級隸屬關(guān)系，導(dǎo)致各腐朽思想都有所有權(quán)和支配權(quán)，產(chǎn)權(quán)主體不明確。集體土地使用權(quán)個(gè)體分散性不能充分調(diào)動個(gè)體的積極性。要確立鄉(xiāng)鎮(zhèn)在宏觀層面上的集體土地所有權(quán)調(diào)控地位，村社集體土地所有權(quán)的主體地位，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)村社權(quán)屬明晰，主體明確的集體土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)體系。在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大農(nóng)民土地使用權(quán)的范圍，賦予農(nóng)戶對土地使用、收益和處分權(quán)等部分權(quán)利，保證農(nóng)村土地使用權(quán)的長期化市場化，體現(xiàn)出市場對土地資源的優(yōu)化配置作用。

2 建立完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)機(jī)制，保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有序進(jìn)行

2.1 建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律體系，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供法律保障。按照規(guī)范政策，積極引導(dǎo)，因地制宜，切實(shí)可行的原則，自上而下逐步建立健全有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)，形成由現(xiàn)行的《憲法》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》等法律為支撐，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)辦法等專項(xiàng)法規(guī)為配套的農(nóng)村土地法律體系。重點(diǎn)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)施主體，流轉(zhuǎn)程序，流轉(zhuǎn)監(jiān)管等方面加以規(guī)范，從法律上逐步實(shí)現(xiàn)集體土地國家土地在所有權(quán)地位上的平等性。在相關(guān)立法中清晰界定農(nóng)戶所具有的承包經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、股權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)等多種權(quán)利；同時(shí)，立法保障農(nóng)戶的土地使用權(quán)不受侵犯，集體經(jīng)濟(jì)組織對農(nóng)民使用的土地不得隨意收回，為農(nóng)戶對土地的使用權(quán)具有長期性提供保障。

2.2 完善相關(guān)土地管理制度，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供良好的保障。

一是改革土地征收征用制度，規(guī)范土地征收征用行為，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。對現(xiàn)行的土地征收征用制度，要明確界定公共利益的內(nèi)涵和外延，科學(xué)界定土地征收征用后的土地使用性質(zhì)，在土地征收征用中堅(jiān)決杜絕少征多用，征而不用等行為的發(fā)生，保證土地征收征用地規(guī)模適度，從根本上杜絕侵犯農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的非公共利益目的的征地行為。

二是貫徹落實(shí)好土地用途管制制度，重點(diǎn)保護(hù)耕地和基本農(nóng)田。逐步建立健全耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)機(jī)制，在保證耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)總量不減少質(zhì)量不降低的前提下，對市場條件成熟的區(qū)域，貫徹耕地，特別是基本農(nóng)田保護(hù)措施，保證土地用途管制制度的貫徹落實(shí)。

三是確保農(nóng)村建設(shè)用地依法審批，完善農(nóng)村建設(shè)用地的審批制度。當(dāng)前，我國農(nóng)村集體土地的審批主要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，農(nóng)村居民住宅用地等方面。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，不可避免的存在生產(chǎn)管理用房占地審批問題。無論是轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、入股和互換等方式實(shí)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營所必須的生產(chǎn)管理用房的審批，可以通過利用現(xiàn)有農(nóng)村宅基地、廢棄地復(fù)墾轉(zhuǎn)換來解決，也可以通過申請臨時(shí)建設(shè)用地的方式來解決。但必須建立在不改變集體土地所有權(quán)，符合土地利用總體規(guī)劃，按規(guī)定繳納土地復(fù)墾保證金的前提下，按農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法規(guī)范確定的權(quán)限逐級審核報(bào)批，既要實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，又要依法審批。

3 逐步培育完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場體系，使得農(nóng)村土地資源資產(chǎn)雙重性得以實(shí)現(xiàn)

搞好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，要大力培養(yǎng)土地流轉(zhuǎn)市場，建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的土地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制。首先，要充分發(fā)揮市場對資源的基礎(chǔ)性配置作用，充分實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的資源性。在不改變土地耕作條件和用途的情況下，發(fā)展多種經(jīng)營，探尋多種模式，加在農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，謀劃好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的整體局面，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的資源性。其次，實(shí)施農(nóng)村土地使用權(quán)有償有期限使用機(jī)制，確保土地保值增值。在建立完善農(nóng)村土地使用權(quán)有償有期限使用相關(guān)法律法規(guī)的前提下，在市場條件成熟的情況下，對需流轉(zhuǎn)的合法農(nóng)村土地實(shí)行招、拍、掛，促使農(nóng)村土地使用的規(guī)?；⒓s化，體現(xiàn)農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)性。其三，要根據(jù)市場運(yùn)行機(jī)制合理的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場體系，培育發(fā)展完善與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)密切相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)市場范疇。

4 建立和完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)運(yùn)行機(jī)制，保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范性和有序性

4.1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)包括農(nóng)用地，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)兩個(gè)層面，要區(qū)別對待，分類實(shí)施，有機(jī)結(jié)合，共同發(fā)展。首先，對農(nóng)用地流轉(zhuǎn)要在符合土地利用總體規(guī)劃，不改變土地用途的前提下，走適度規(guī)模經(jīng)營的路子。在市場操作層面上要體現(xiàn)公平、公正合理的一面，還要體現(xiàn)市場對資源的配置作用。其次，對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要在保護(hù)耕地，基本農(nóng)田的前提下，通過土地開發(fā)整理，農(nóng)村宅基地，廢棄地復(fù)墾等方式新增耕地來補(bǔ)充新占用的土地（主要是耕地）；同時(shí)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)范圍內(nèi)的閑置、空閑地加以利用。在具體實(shí)施過程中做到“四統(tǒng)一”（統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一實(shí)施，統(tǒng)一建設(shè)），保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施用地的要求，節(jié)約利用。

4.2 對農(nóng)用地、集體建設(shè)用地綜合流轉(zhuǎn)，既要保障農(nóng)用地的農(nóng)業(yè)用途不改變來解決吃飯問題，又要保障鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村發(fā)展的建設(shè)問題，關(guān)鍵還要保障“三農(nóng)”問題的解決，保障土地可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)二者的有機(jī)統(tǒng)一。實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營模式，建立健全產(chǎn)業(yè)帶動機(jī)制，無論哪種模式的土地流轉(zhuǎn)，根本都要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村信紙規(guī)?；?jīng)營，產(chǎn)生規(guī)模效益，帶動周邊區(qū)域農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，既要保持農(nóng)用地的用途，可探求“城市觀光農(nóng)業(yè)”發(fā)展模式，也要根據(jù)實(shí)際需要適度進(jìn)行城市化發(fā)展。

第9篇：集體土地的管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]城中村改造，征地拆遷，立法探索，立法缺陷，立法完善

[中圖分類號]D912．29　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1004—4175（2012）06—0135—04

[作者簡介]白呈明（1962-），男，陜西安塞人，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院文法學(xué)院副院長，教授，主要研究方向?yàn)檗r(nóng)村法制問題。

伴隨我國現(xiàn)代化建設(shè)和城市化進(jìn)程的加快，針對農(nóng)民土地的征地拆遷也在全國范圍大規(guī)模地展開。但由于征地拆遷法律制度的不健全，征地各方當(dāng)事人的利益邊界缺乏權(quán)威界定，各種矛盾沖突紛至沓來，甚至形成激烈的對抗，引發(fā)局部的社會震蕩，嚴(yán)重危害社會穩(wěn)定和發(fā)展。在這一背景下，城中村改造征地拆遷得以產(chǎn)生，許多地方政府和開發(fā)區(qū)竭力通過這一模式獲取城市建設(shè)用地，以克服傳統(tǒng)征地拆遷方式的缺陷和制約。

一、城中村改造中征地拆遷的立法探索

較之傳統(tǒng)的征地拆遷方式，即按照土地管理法等法律規(guī)定進(jìn)行的征地拆遷，城中村改造中征地拆遷的立法呈現(xiàn)出一定特色：

（一）通過法律創(chuàng)制，初步建立起征地拆遷補(bǔ)償?shù)牡胤叫苑ㄒ?guī)體系。征地拆遷工作受到許多政策法規(guī)的剛性約束，必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。然而，由于我國正處于全面轉(zhuǎn)型期，有關(guān)征地拆遷的政策法律在不斷制定和完善中。在國家層面，目前征地拆遷的政策法律主要有：《憲法》《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《物權(quán)法》《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）和《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)[2004]238號）等。這些規(guī)范性文件分別對土地征收的范圍、程序以及征地補(bǔ)償項(xiàng)目和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等問題做出了規(guī)定。2011年1月21日，國務(wù)院的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)一步對城市國有土地上的房屋征收補(bǔ)償涉及的一系列問題做出明確規(guī)定。然而，與城中村改造緊密相關(guān)的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償問題，一直缺乏國家層面的明確法律規(guī)定，實(shí)踐中長期處于一種無序狀態(tài)。

在此背景下，各大中城市相繼出臺規(guī)范城中村改造的地方性法規(guī)和政府規(guī)章，在一定程度上填補(bǔ)了法律空白，并且初步形成調(diào)整這一領(lǐng)域的地方性法規(guī)體系。比如，西安市為推進(jìn)和規(guī)范城中村改造，近年來先后制定了《西安市城中村改造管理辦法》《西安市城市房屋拆遷估價(jià)暫行規(guī)定》《西安市城中村村民房屋建設(shè)管理辦法（試行）》等地方性法規(guī)。這些地方立法對拆遷補(bǔ)償管理體制、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋評估、產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定做出明確的規(guī)定，使農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償有了一定法律依據(jù)，彌補(bǔ)了土地管理法等有關(guān)土地征收補(bǔ)償規(guī)定的不足，在一定程度上解決了征地拆遷補(bǔ)償?shù)姆扇蔽粏栴}。

（二）運(yùn)用法律手段，化解了征地拆遷中的諸多難題。傳統(tǒng)征地拆遷方式常常引發(fā)一些困擾人們的老大難問題，諸如拆遷安置對象、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定、房屋估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、違章建筑和非法買賣宅基地處置、糾紛解決機(jī)制等。而在城中村改造征地拆遷中，對這些問題的解決有了較為明確的規(guī)定，各地政府通過法律手段的運(yùn)用，逐步化解了諸多難題。針對征地拆遷中暴露的突出問題，國家先后制定了大量法規(guī)和政策，提出許多剛性要求，強(qiáng)化指導(dǎo)和規(guī)范征地拆遷行為，以確保被征地農(nóng)民權(quán)益和社會穩(wěn)定。比如，嚴(yán)格限定征地范圍，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制定統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價(jià)，實(shí)行先安置后拆遷，整治強(qiáng)征強(qiáng)拆等。而各地政府在具體實(shí)踐中則對相關(guān)國家政策法律不斷修正、豐富和完善，以彌補(bǔ)疏漏之處，使諸多難題的解決辦法更具操作性。比如，針對部分村民為獲取更多補(bǔ)償而進(jìn)行的“搶栽搶種”、過度“密植苗木”、房屋加層搭建等問題，西安市通過地方立法做出明確規(guī)定，提出了具體的解決辦法，遏制了實(shí)踐中大量存在的村民非法獲利行為。

圍繞矛盾糾紛解決，各地政府在征地拆遷中逐步引入市場機(jī)制。這突出表現(xiàn)為，在政府監(jiān)管和引導(dǎo)下，村民可以自主選擇開發(fā)商進(jìn)行村莊改造，開發(fā)商在獲得一定開發(fā)用地的同時(shí)，負(fù)責(zé)拆遷安置的全部資金。這樣做的好處在于：首先，可以減少政府在征地拆遷中的直接投入；其次，開發(fā)商可以采取較為靈活的市場機(jī)制解決拆遷安置中的矛盾和沖突，減少政府與農(nóng)民之間的直接沖突；再次，政府作為監(jiān)管者，可以相對公平地保護(hù)農(nóng)民和開發(fā)商兩方的合法權(quán)益。比如，為了預(yù)防和化解征地拆遷安置方面的糾紛，西安高新區(qū)自1991年成立以來，制定了“四方案一細(xì)則’’的征地拆遷政策，包括《村莊拆遷安置細(xì)則》《村莊上樓安置方案》《村莊拆遷統(tǒng)規(guī)自建方案》《貨幣安置辦法》等四種安置方案，采取多種安置方式相結(jié)合的模式，讓被征地農(nóng)民自愿選擇拆遷安置方式。

二、城中村改造中征地拆遷存在的立法缺陷

城中村改造征地拆遷較之于傳統(tǒng)的征地拆遷方式，盡管具有一定優(yōu)勢，但仍存在著立法缺陷。主要表現(xiàn)為：

（一）有的城中村改造的地方立法違反上位法?，F(xiàn)有的規(guī)范城中村改造的國家法律，一般都將城中村界定為“在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體土地所有制的村莊”。只有符合這一條件，才可納入城中村改造的范圍。然而實(shí)踐中，有些地方立法往往以特別規(guī)定擴(kuò)大城中村改造的范圍。如《西安市城中村改造管理辦法》第27條規(guī)定：“在市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他開發(fā)建設(shè)中涉及到村莊整體拆遷的應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進(jìn)行整體改造，避免出現(xiàn)新的城中村?！鳖愃七@樣的規(guī)定，在客觀上放大了城中村改造范圍的尺度。在這兩類村莊中，有的耕地幾無，有的耕地還較多，統(tǒng)一適用城中村改造規(guī)定實(shí)現(xiàn)土地國有化，直接與土地管理法等法律發(fā)生沖突。因而。實(shí)踐中就出現(xiàn)了有些地方人為“創(chuàng)造條件”，將耕地較多的村莊納入城中村改造范圍，這實(shí)質(zhì)上是一種違反上位法的做法。

（二）城中村集體土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)。在城中村改造征地拆遷中，原屬集體所有的土地非以征收方式而直接轉(zhuǎn)為國有土地，一直受到社會各界的質(zhì)疑。原因在于這一做法僅僅依據(jù)地方立法，并沒有國家層面法律的支持。與上述西安市的做法類似，早在2004年，深圳市為解決城市擴(kuò)張的土地缺口問題，把寶安、龍崗兩區(qū)內(nèi)的27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，進(jìn)而一舉將兩區(qū)956平方公里土地轉(zhuǎn)為國有。據(jù)稱：其所依據(jù)的是《土地管理法實(shí)施條例》第2條第5項(xiàng)“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有”的規(guī)定。國土資源部經(jīng)過調(diào)查，以此舉“不宜模仿”、“下不為例”而草草了結(jié)。然而，此后國務(wù)院法制辦公室、國土資源部對該法條做出的專項(xiàng)“解釋意見”表明，深圳“轉(zhuǎn)地”的法律依據(jù)并不成立。其實(shí)，城中村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的法律障礙，地方政府非常清楚。西安市城改辦一位官員曾坦言：“從目前各地城中村運(yùn)作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進(jìn)的一個(gè)瓶頸問題。鄭州等城市依據(jù)土地法管理法規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國有劃撥土地。目前，西安市依據(jù)土地管理法規(guī)定，也采取了類似辦法進(jìn)行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得到上級部門的正式認(rèn)可?！睂?shí)踐中，已改造過的城中村，土地轉(zhuǎn)性手續(xù)辦結(jié)者很少，這也意味著城中村改造征地拆遷存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）有關(guān)拆遷安置補(bǔ)償方式的規(guī)定比較原則和單一。征地拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是土地征收制度的核心問題之一，也是引發(fā)被征地農(nóng)民強(qiáng)烈不滿的直接原因，補(bǔ)償安置法定標(biāo)準(zhǔn)過低一直為人們所詬病。雖然國家對征地拆遷安置補(bǔ)償做出了原則規(guī)定，但在實(shí)際操作中，各地缺乏一個(gè)分配到戶的具體實(shí)施細(xì)則，補(bǔ)償安置費(fèi)用如何分配，分配由誰來監(jiān)管并不明確。結(jié)果造成本應(yīng)屬于農(nóng)民的權(quán)利完全由享有土地所有權(quán)優(yōu)勢的集體所替代，后者為了迎合權(quán)力主體的需要，往往以各種手段壓低甚至貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)。因而，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的法律規(guī)定難以執(zhí)行。另外，城中村改造征地拆遷的安置補(bǔ)償方式，主要為產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣安置。這種比較單一的安置補(bǔ)償方式，不能很好地解決農(nóng)戶的長期生計(jì)問題。如西安市在城中村改造中，“產(chǎn)權(quán)調(diào)換以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原住房產(chǎn)權(quán)建筑面積進(jìn)行安置”。這樣，安置房屋主要解決了生活用房，而對于絕大多數(shù)長期依賴“房租經(jīng)濟(jì)”的農(nóng)戶來說，“改造”意味著可觀的房租收入將受影響。而貨幣安置潛在風(fēng)險(xiǎn)更大，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件和農(nóng)民適應(yīng)市場能力的狀況來看尤當(dāng)慎用。實(shí)踐中，一些城中村改造方案規(guī)定，在農(nóng)戶安置面積中包含人均10～20平方米的營業(yè)用房，交由改制后的股份公司統(tǒng)一經(jīng)營。這一規(guī)定雖然是對改造后農(nóng)戶長期生計(jì)的一種安排，但由于受地段、區(qū)位等諸多因素的影響，其預(yù)期目的未必能真正達(dá)到。我們對西安市回遷村民生活狀況的調(diào)查結(jié)果顯示，大部分回遷村（居）民認(rèn)為，“改造”后收入減少了，而支出遠(yuǎn)比以前要多，總體生活質(zhì)量有所下降。

（四）社會管理復(fù)雜局面缺乏應(yīng)有的法律規(guī)制。城中村改造的關(guān)鍵，是實(shí)現(xiàn)“四個(gè)轉(zhuǎn)變”，即村民轉(zhuǎn)居民、村莊轉(zhuǎn)社區(qū)、集體土地轉(zhuǎn)國有土地、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟(jì)。然而，征地拆遷改造后往往產(chǎn)生大量新的社會問題，現(xiàn)實(shí)狀況遠(yuǎn)比制度設(shè)計(jì)復(fù)雜得多。由于土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)，致使大量城改商品房銷售手續(xù)不全；村民轉(zhuǎn)居民后的就業(yè)、教育、養(yǎng)老、醫(yī)保等一系列社會經(jīng)濟(jì)權(quán)利問題遠(yuǎn)未落實(shí)，村民不愿轉(zhuǎn)居民的現(xiàn)象很普遍；集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟(jì)有名無實(shí)，其法律地位不明確、運(yùn)行機(jī)制混亂，集體與村（居）民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益難以得到有效保障；回遷安置社區(qū)非城非鄉(xiāng)，性質(zhì)不明或名實(shí)不符，管理體制對接不起來，社會管理處于邊緣化狀態(tài)。比如，截至2010年6月底，西安高新區(qū)39個(gè)城中村中拆除21個(gè)，已回遷16個(gè)村，共4777戶；曲江新區(qū)23個(gè)城中村中拆除12個(gè)，已回遷3個(gè)村，共1403戶。地處西安高新開發(fā)區(qū)的茶村，于2000年被高新區(qū)征去耕地400多畝，但未予拆遷安置，村民對即將進(jìn)行的“城改”抵觸情緒很大。該村戶均4分宅基地，房屋面積在800平方米以上，主要以房屋出租為業(yè)，年房租收入戶均10萬元左右。調(diào)研中農(nóng)民講道：“開發(fā)商要利潤，開發(fā)區(qū)要土地，剩下我們農(nóng)民怎么辦？”

三、城中村改造中征地拆遷的立法完善

為了解決城中村改造中征地拆遷面臨的突出問題，應(yīng)對相應(yīng)的立法缺陷，筆者提出如下完善對策：

（一）統(tǒng)一城中村改造征地拆遷的各層級立法。由于國家和省市有關(guān)征地拆遷立法工作嚴(yán)重滯后，致使征地拆遷工作要么存在法律盲區(qū)無法可依，要么規(guī)定原則籠統(tǒng)缺乏可操作性，要么規(guī)定不科學(xué)不合理而在實(shí)踐中難以實(shí)施。尤為嚴(yán)重的是，我國至今仍無統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償政策法規(guī)，實(shí)踐中各地主要依靠地方性政策和法規(guī)支撐，而缺乏國家層面的政策法規(guī)的指導(dǎo)和規(guī)范。如果放任地方政府（開發(fā)區(qū)）規(guī)避和消解國家法律政策，必然會對國家法的統(tǒng)一性和權(quán)威性造成破壞。比如，西安市現(xiàn)有的“五區(qū)一港兩基地”中，各開發(fā)區(qū)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)迥異。曲江新區(qū)一期拆遷安置費(fèi)人均已達(dá)15萬多元，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)造的“經(jīng)開模式”更以“高補(bǔ)償高速度”而聞名。某村執(zhí)行的未央?yún)^(qū)城中村改造拆遷補(bǔ)償安置方案，“被拆遷戶除可獲得房屋殘值、過渡費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)等現(xiàn)金補(bǔ)償外，人均住宅安置面積65平方米市值20余萬元，人均經(jīng)濟(jì)保障用房20平方米市值10萬余元。加上拆遷安置中的貨幣補(bǔ)償，按每戶3．5人計(jì)算，城中村改造后，戶均資產(chǎn)近150萬元”。目前，城中村改造正從省會城市向中小城市推進(jìn)，亟待通過統(tǒng)一的法律加以規(guī)范調(diào)整。長久地?cái)R置問題必然積累矛盾、加劇矛盾，如同當(dāng)年的“小產(chǎn)權(quán)房”問題一樣。事實(shí)上，經(jīng)過十多年的摸索和實(shí)踐，地方立法實(shí)踐已為國家制定統(tǒng)一的法律積累了豐富的資源。應(yīng)當(dāng)以此為契機(jī)，制定高位階的法律，對地方立法和政府等相關(guān)各方的行為加以規(guī)制。

（二）實(shí)行多元化征地拆遷安置方式。大量研究表明，農(nóng)民出于支持國家建設(shè)的樸素情感和現(xiàn)實(shí)利益的考量，并不關(guān)注土地歸誰所有的問題，也不反對土地被征收，而特別關(guān)切征地拆遷補(bǔ)償安置是否到位的問題?，F(xiàn)在的普遍做法是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣安置方式，或者二者的簡單結(jié)合。從政府角度來看，這些安置方式最簡單、最便利、也最少麻煩。而農(nóng)民因受種種條件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租為業(yè)。于是，補(bǔ)償安置后，新的“城中村”又產(chǎn)生了，農(nóng)民只是由以前的“地主”變?yōu)楝F(xiàn)在的“房東”；原來城中村的農(nóng)民被集中安置，地緣聯(lián)系依舊，而“族群隔離”形成了，農(nóng)民還是難以融入城市。為了解決這些難題，在補(bǔ)償安置方式上，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持?！白》渴腔A(chǔ)，發(fā)展是根本；以生活用房和經(jīng)營用房安置為基礎(chǔ)，實(shí)行多種補(bǔ)償安置方式合理組合”。應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣安置為主，輔之以參股、就業(yè)、留地、項(xiàng)目等其他安置方式。我們在西安高新區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該開發(fā)區(qū)實(shí)際上設(shè)計(jì)有多種安置方案，有些方案真正體現(xiàn)了對農(nóng)民長遠(yuǎn)利益的保護(hù)和政府社會責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，但最終出于自身利益的考量和操作的簡便而棄之不用。征地拆遷安置絕非單純的經(jīng)濟(jì)活動，而是關(guān)涉農(nóng)民政治、經(jīng)濟(jì)、社會等權(quán)益的系統(tǒng)工程。由于征地拆遷使農(nóng)民永久性地喪失了其賴以生存發(fā)展的土地資源，征地拆遷安置妥當(dāng)與否將直接關(guān)系到其今后的生存發(fā)展?fàn)顩r。因而，征地拆遷安置應(yīng)當(dāng)以切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計(jì)為中心統(tǒng)籌安排。