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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 籌劃原則 籌劃措施

1、納稅籌劃與避稅、偷稅的區(qū)別

納稅籌劃是指納稅人在稅收法律許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、交易等事項(xiàng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事先選擇和策劃，以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最低或稅收利益最大為目的的一種合法財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。

很多人常常將納稅籌劃與避稅、偷稅混為一談。其實(shí)，這三種行為有著明顯的區(qū)別。避稅是指納稅人利用稅法漏洞或者缺陷鉆空取巧，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)活動(dòng)的精心安排，以達(dá)到納稅負(fù)擔(dān)最小的經(jīng)濟(jì)行為。偷稅是指納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的一種經(jīng)濟(jì)違法行為。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（1）房地產(chǎn)企業(yè)投資快速增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇。目前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度己經(jīng)超過(guò)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的平均增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。同時(shí)，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是行業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，納稅籌劃的空間增大。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中稅費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例大。除土地費(fèi)用、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等之外，與房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅費(fèi)，也是影響開(kāi)發(fā)商實(shí)際可獲得凈利潤(rùn)的重要因素。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的資料分析，稅收占商品房房?jī)r(jià)的比重約為10.96%左右。（3）房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多。我國(guó)現(xiàn)行稅法體系由各單行稅法及相關(guān)征收管理法律、法規(guī)構(gòu)成。其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前由 22個(gè)稅種構(gòu)成，房地產(chǎn)企業(yè)涉及到其中9種，占到了40.91%，可籌劃空間很大。

3、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性

（1）國(guó)家提倡納稅籌劃。納稅籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，提高納稅人的納稅意識(shí)；增加國(guó)家的稅收收入；降低征稅和納稅成本；提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

（2）我國(guó)的稅收大環(huán)境越來(lái)越好。我國(guó)稅收正逐步走向法治，依法治稅正逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來(lái)，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對(duì)集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。

4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本原則

（1）守法原則。納稅籌劃是在遵守法律的前提下進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，企業(yè)在籌劃籌備和籌劃方案實(shí)施的過(guò)程中，都應(yīng)尊重稅法，以守法為前提，避免因違法而造成的不良后果，可以說(shuō)，守法原則是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的最基本原則。（2）整體利益最優(yōu)化原則。納稅籌劃中往往會(huì)碰到這種情況：企業(yè)的一種稅負(fù)減輕了，但另一種稅負(fù)卻加重了；總體稅負(fù)下降了，但企業(yè)的生產(chǎn)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用卻相應(yīng)增加了。（3）適時(shí)調(diào)整原則。稅法是處理國(guó)家與納稅人稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范，它常隨經(jīng)濟(jì)情況變動(dòng)或?yàn)榕浜险叩男枰拚＃?）成本效益原則。納稅籌劃要有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有效。（5）綜合籌劃原則。綜合籌劃原則要求房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時(shí)，需要綜合分析當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和具體條件，把納稅方案的優(yōu)劣放在特定的環(huán)境中評(píng)價(jià)，脫離具體條件討論納稅籌劃方案是沒(méi)有意義的。

5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體措施

（1）免稅措施。免稅措施是通過(guò)納稅籌劃使企業(yè)成為免稅人，或者使企業(yè)從事免稅活動(dòng)，或者使征稅對(duì)象成為免稅對(duì)象而免除稅負(fù)的納稅籌劃措施。這種方法的適用范圍很小，因?yàn)槊舛悓?duì)象一般都是特定行業(yè)或滿(mǎn)足特定條件的業(yè)務(wù)，不具有普遍性。同時(shí)，這種方法有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。（2）減稅措施。減稅措施是通過(guò)減少應(yīng)納稅額而直接節(jié)稅的納稅籌劃措施。這種方法比較簡(jiǎn)單易行，但同樣由于減免稅政策適用對(duì)象也是特定行業(yè)和納稅行為，所以這種方法也不能普遍適用。（3）分拆措施。分拆措施就是使所得或者收入在兩個(gè)或更多納稅人之間，或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。這種方法運(yùn)用的是稅基籌劃原理，也就是通過(guò)使企業(yè)的計(jì)稅依據(jù)合法和合理地減少，從而減少應(yīng)納稅額。（4）扣除措施。扣除措施是通過(guò)使納稅的扣除額增加而直接減少應(yīng)納稅款，或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對(duì)節(jié)減稅額的納稅籌劃措施。這種方法既可以實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對(duì)額的減少，也可以通過(guò)增加本期可扣除金額，起到延期納稅的作用，所以，這種方法使用十分廣泛。（5）稅率差異措施。稅率差異措施就是利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常常有多種比例稅率，通過(guò)納稅籌劃，可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn)。對(duì)于實(shí)行累進(jìn)稅率的稅種，可以通過(guò)防止適用稅率的上升來(lái)降低稅負(fù)。這種方法計(jì)算比較復(fù)雜，但因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?，所以適用范圍較大。（6）抵免措施。抵免措施是通過(guò)增加稅收抵免額來(lái)降低稅負(fù)的一種方法。由于稅收抵免政策比較多，所以這種方法適用范圍比較廣泛，籌劃方法也比較簡(jiǎn)單，盡量使抵免項(xiàng)目最多化，直接降低應(yīng)納稅額。（7）延期納稅措施。延期納稅措施是通過(guò)使企業(yè)延期繳納稅收而取得相對(duì)收益的納稅籌劃方法。這種方法沒(méi)有絕對(duì)減少稅款繳納，而只是利用延緩納稅，取得資金的時(shí)間價(jià)值。它的計(jì)算方法比較復(fù)雜，需要預(yù)測(cè)當(dāng)期及以后期的納稅所得，影響因素也較多，但適用范圍比較廣泛，幾乎所有企業(yè)都可以適用。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；土地增值稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）22-0106-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃的意義

納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈?，必須?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過(guò)納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。

二、房地產(chǎn)涉及到的稅收優(yōu)惠政策稅種

1.營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

2.土地增值稅。建造普通住宅增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有：（1）在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓。（2）合理分解租金收入。（3）變房屋出租為對(duì)外投資。（4）分解商品房銷(xiāo)售價(jià)格。（5）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)。（6）合作建房的納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃幾種實(shí)物方式

1.相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)。由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

2.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格。銷(xiāo)售收入下降了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項(xiàng)目金額。比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%。

3.促銷(xiāo)活動(dòng)的稅務(wù)籌劃。（1）銷(xiāo)售折扣的稅務(wù)籌劃。銷(xiāo)售折扣是企業(yè)慣用的促銷(xiāo)手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。現(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷(xiāo)售額和折扣額在同一張銷(xiāo)售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷(xiāo)售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則必須全額計(jì)稅。（2）買(mǎi)房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。隨著購(gòu)房者購(gòu)房需求的多樣性和品位的提升，不少高級(jí)住宅樓在銷(xiāo)售時(shí)還贈(zèng)送家俱家電或小汽車(chē)等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷(xiāo)售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品成本可以減少增值額，降低稅率。

4.出租商品房的稅務(wù)籌劃。有時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)出于房屋滯銷(xiāo)或者其他考慮將商品房用于出租經(jīng)營(yíng)。這時(shí)可以從兩方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要就出租收入繳交營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅，稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在于分開(kāi)核算房屋租金與其他代收代墊費(fèi)用，降低計(jì)稅依據(jù)。實(shí)務(wù)中不少房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時(shí)將水電費(fèi)等代收代墊費(fèi)用和房屋租金一起計(jì)入租賃價(jià)格，這樣企業(yè)必須按照總的租賃價(jià)格作為營(yíng)業(yè)稅以及房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。其實(shí)，企業(yè)可以將這些代收代墊費(fèi)用與房屋租金分開(kāi)，通過(guò)“其他應(yīng)收、應(yīng)付款”核算；或者由承租人獨(dú)立負(fù)擔(dān)，從而減少應(yīng)交稅款的稅基。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以把用于出租的商品房從“開(kāi)發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開(kāi)發(fā)商品”，按月計(jì)提折舊并在稅前扣除，一方面使商品房成本更接近于實(shí)際，避免虛增利潤(rùn)；另一方面起到降低稅負(fù)的作用。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收籌劃;營(yíng)業(yè)稅;土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)幾乎把我國(guó)的所有稅種全部包括。在房產(chǎn)預(yù)售階段稅收預(yù)征比例為10%左右，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加比列為預(yù)收房款的5.55%、土地增值稅按照預(yù)收房款的3%預(yù)征，項(xiàng)目結(jié)束再清算，多退少補(bǔ)。企業(yè)所得稅按照預(yù)售房款的1.25%預(yù)征，年底根據(jù)企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)再計(jì)算繳納。其中存在較大籌劃空間的主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。本文就這兩種稅種的稅收籌劃進(jìn)行探討。

一、營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅是一個(gè)基本稅種，沒(méi)有稅收優(yōu)惠。目前，可以權(quán)衡籌劃的業(yè)務(wù)有以下幾點(diǎn)：

1.隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配置較高，隨著市場(chǎng)的不斷變化，商品房多會(huì)增加室內(nèi)精裝修項(xiàng)目，也就是房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入中包含了裝修成本。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，先和購(gòu)買(mǎi)者簽訂商品房銷(xiāo)售合同，該合同金額中僅包含毛坯房的價(jià)值，其余的裝飾價(jià)值再另簽一份裝修合同，商品房銷(xiāo)售合同適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，裝飾裝修業(yè)務(wù)適用3%稅率。經(jīng)此操作方式，裝修對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格部分少交2%營(yíng)業(yè)稅，并且不用再按房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)征土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝修公司，專(zhuān)門(mén)為住戶(hù)進(jìn)行裝修業(yè)務(wù)，這樣就可以降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)，土地增值稅稅基。

2.由于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)，會(huì)代替相關(guān)單位或部門(mén)收取一些價(jià)外費(fèi)用，大體分為三類(lèi)：

第一類(lèi)：住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金。國(guó)家稅務(wù)總局專(zhuān)門(mén)發(fā)文明確指出（國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)）不征營(yíng)業(yè)稅，由此也可以推斷，該代收基金也不用交土地增值稅，企業(yè)所得稅。但是需要注意的是：該費(fèi)用一定要單獨(dú)開(kāi)具收據(jù)，且單獨(dú)收支核算，否則可能會(huì)帶來(lái)不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

第二類(lèi)：代收的政府基金項(xiàng)目，如房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、水電增容費(fèi)等。營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定：如果同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅：

(1)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

(2)收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；

(3)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

應(yīng)盡量爭(zhēng)取由相關(guān)政府部門(mén)開(kāi)具行政收據(jù)，或者由公司代為開(kāi)具行政收據(jù)，而不能把相關(guān)收費(fèi)直接包含在房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入中。

第三類(lèi)：代某些企業(yè)部門(mén)收取的費(fèi)用，如有線(xiàn)電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話(huà)電纜初裝費(fèi)、煤氣管安裝費(fèi)等。對(duì)該類(lèi)代收費(fèi)用，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，一律視同營(yíng)業(yè)稅價(jià)外費(fèi)用，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。所以，我們應(yīng)該盡量變通業(yè)務(wù)操作方法，有兩種思路：

(1)把此類(lèi)收費(fèi)由購(gòu)房者直接交給相關(guān)企業(yè)，收費(fèi)企業(yè)直接向購(gòu)房者開(kāi)具發(fā)票，企業(yè)不再參與相關(guān)業(yè)務(wù)中涉及的收支，企業(yè)在相關(guān)的安裝業(yè)務(wù)中僅起協(xié)調(diào)、聯(lián)系作用，自然不會(huì)涉及納稅問(wèn)題。考慮業(yè)務(wù)的實(shí)際開(kāi)展情況，如果必須由企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用，則應(yīng)轉(zhuǎn)換一種法律形式，即房地產(chǎn)公司賣(mài)房時(shí)的代收費(fèi)用，由各提供安裝服務(wù)的公司給房地產(chǎn)公司出具代收費(fèi)委托書(shū)，房地產(chǎn)公司代各公司對(duì)用戶(hù)開(kāi)具發(fā)票，這樣收款人也仍然是各個(gè)安裝業(yè)務(wù)公司，代收費(fèi)用也構(gòu)不成房地產(chǎn)公司的價(jià)外費(fèi)用了。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，自然少不了施工原材料供應(yīng)問(wèn)題。不外乎兩種情況：建設(shè)方供應(yīng)材料或者施工方供應(yīng)材料，如果由施工方供應(yīng)材料則會(huì)涉及建筑業(yè)混合銷(xiāo)售問(wèn)題。存在幾個(gè)前提應(yīng)考慮：

①適用該混合銷(xiāo)售政策的原材料應(yīng)為施工方的自產(chǎn)貨物，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)）規(guī)定具體為:a.金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動(dòng)板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；b.鋁合金門(mén)窗；c.玻璃幕墻；d.機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備。

②施工方用于工程的自產(chǎn)貨物的增值稅稅負(fù)是否小于3%（即構(gòu)成工程實(shí)體的貨物價(jià)值適用的營(yíng)業(yè)稅稅率）。

③施工方單位應(yīng)獨(dú)立于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，否則談不上建設(shè)方供材和施工方供材的區(qū)別，更談不上方案的選擇問(wèn)題。

二、土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特有的稅種，該稅種以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值額為計(jì)稅依據(jù)，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，分別為30%、40%、50%、60%。同時(shí)，該稅種各細(xì)節(jié)的相關(guān)政策較多，且有較多的稅收優(yōu)惠，因此應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)和流程細(xì)致分析、平衡，以稅收成本最優(yōu)化。

1.拆遷補(bǔ)償方式對(duì)土地增值稅的影響：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果出讓的土地是“生地”，企業(yè)可能會(huì)遇到拆遷及補(bǔ)償問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償有兩種方式，一種是貨幣化補(bǔ)償方式，開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)拆遷合同、付款憑證及必要的發(fā)票，將協(xié)議達(dá)成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，這部分支出作為扣除項(xiàng)目，可以按《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，作為“財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除20%”的基數(shù)；另一種是實(shí)物化補(bǔ)償方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與被拆遷人達(dá)成協(xié)議，按將新開(kāi)發(fā)的一定的面積房產(chǎn)返還給被拆遷人。如果采取第二種方式，房地產(chǎn)企業(yè)用本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，即同時(shí)形成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。視同銷(xiāo)售的價(jià)格按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定的方法確認(rèn)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能在滿(mǎn)足法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡量提高定價(jià)，則意味著同時(shí)提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（即拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本），也就多享受了“財(cái)政部規(guī)定的開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除20%”的優(yōu)惠，從而減少土地增值稅增值額。當(dāng)然，如果提高了銷(xiāo)售收入，會(huì)多計(jì)營(yíng)業(yè)稅及附加，但是考慮到土地增值稅稅率遠(yuǎn)大于營(yíng)業(yè)稅的稅率，當(dāng)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)土地增值稅時(shí)，采用實(shí)物化拆遷補(bǔ)償?shù)姆椒ㄟ€是有利的，或者說(shuō)有籌劃空間的。

2.房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格定價(jià)策略：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)此項(xiàng)稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃。

3.前面已講過(guò)，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為精裝修，還可以把裝修收入分解到另外的裝修公司，這樣計(jì)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)僅為毛坯房對(duì)應(yīng)的收入，裝修對(duì)應(yīng)的收入不再構(gòu)成土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，從而減少稅基。

4.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以扣除的利息費(fèi)用，國(guó)家稅務(wù)總局有專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，可以就利息費(fèi)用的扣除進(jìn)行納稅籌劃?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）進(jìn)一步明確：

(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 可行性建議

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時(shí)期下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐步提高，對(duì)我國(guó)的稅收來(lái)說(shuō)，逐漸朝著規(guī)?；c現(xiàn)代化的方向發(fā)展。而營(yíng)業(yè)稅改增值稅是我國(guó)一項(xiàng)重大的稅制改革，對(duì)各行各業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，都具有重要的影響。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，推行全面的增值稅與之前實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅有諸多不同之處，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃工作都會(huì)產(chǎn)生極大的影響。因此，需要積極研究企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改增值稅的相關(guān)政策，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)政策的變化下，尋找出適合企業(yè)需要的納稅籌劃的方法，以盡量減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、對(duì)納稅籌劃的簡(jiǎn)要概述

（一）納稅籌劃的含義

一般來(lái)說(shuō)，納稅籌劃（Tax Planning），主要指的是通過(guò)對(duì)企業(yè)涉及到需要納稅的業(yè)務(wù)進(jìn)行分析與籌劃，來(lái)制作出一整套完整詳細(xì)的納稅操作方案，進(jìn)而來(lái)達(dá)到減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)的目的，從而提高企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。納稅籌劃最早是起源于西方國(guó)家，原先是為企業(yè)的納稅策劃提供一些建議，而在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步下，納稅籌劃逐漸發(fā)展為一個(gè)成熟且穩(wěn)定的行業(yè)。企業(yè)納稅籌劃產(chǎn)生的原因，從其本質(zhì)上來(lái)看還是源于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，也就是說(shuō)在為了追求經(jīng)濟(jì)主體利益最大化的基礎(chǔ)上產(chǎn)生了企業(yè)的納稅籌劃。

（二）納稅籌劃的主要內(nèi)容

企業(yè)的納稅籌劃主要圍繞企業(yè)的納稅工作而展開(kāi)。所以，企業(yè)納稅籌劃的主要內(nèi)容也與企業(yè)的稅收活動(dòng)緊密聯(lián)系在一起，包括企業(yè)的避稅活動(dòng)、節(jié)稅活動(dòng)、規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁籌劃與實(shí)現(xiàn)企業(yè)的零風(fēng)險(xiǎn)等方面的內(nèi)容。而企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的前提是需要在我國(guó)稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能夠違背我國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定。從避稅的角度來(lái)說(shuō)，所謂避稅籌劃的內(nèi)容是相對(duì)于企業(yè)逃稅而言的一個(gè)概念，主要指的是納稅人借助于合法的手段，利用稅法中的政策漏洞或者是法律空白來(lái)獲取有關(guān)的稅收利益的籌劃。所以說(shuō)，企業(yè)開(kāi)展避稅籌劃工作是沒(méi)有違反法律規(guī)定的，當(dāng)然在一定意義上也不符合法律的定義，所以說(shuō)，避稅是處在于兩者間而開(kāi)展的一個(gè)活動(dòng)。而節(jié)稅指的是納稅人在沒(méi)有違反稅法的前提下，利用稅收政策中如起征點(diǎn)、免征額、減免稅等等有關(guān)的優(yōu)惠政策以及相應(yīng)的稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，借助于對(duì)企業(yè)的籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的籌劃與安排，來(lái)做到實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)重?fù)?dān)的目的。

二、營(yíng)改增稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在營(yíng)改增之前都需要繳納營(yíng)業(yè)稅，而營(yíng)業(yè)稅又是屬于價(jià)內(nèi)稅，就十分容易發(fā)生重復(fù)征稅的問(wèn)題。不管是對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者是銷(xiāo)售的企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)生產(chǎn)與發(fā)展鏈條上的分工越明確，重復(fù)征稅的問(wèn)題就越突出。因此，在采用營(yíng)業(yè)稅這個(gè)稅種進(jìn)行納稅時(shí)，就會(huì)在無(wú)形中加重房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。而增值稅最大的特點(diǎn)就是在符合一定的條件之后就可以抵扣相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額，也就是說(shuō)在每個(gè)環(huán)節(jié)只需要對(duì)其增加的增值額的部分進(jìn)行征稅，因此能夠有效的避免重復(fù)征稅，在一定程度上能夠減輕企業(yè)的稅負(fù)重?fù)?dān)。除此之外，在全面營(yíng)改增實(shí)施后，增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的環(huán)節(jié)能夠促使企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，能夠?qū)鹘y(tǒng)的粗獷式經(jīng)營(yíng)管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化管理，進(jìn)一步提高稅收籌劃的效率，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的。

但是，從實(shí)際中來(lái)看，在全面營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅中還是會(huì)面臨許多棘手的問(wèn)題。如以提供建筑勞務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)這類(lèi)型的企業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)較少，能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額就少，在營(yíng)改增后如何設(shè)置一個(gè)合理的稅率，來(lái)減輕企業(yè)的稅負(fù)，這是需要深入研究的一個(gè)問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在其成本的構(gòu)成中，土地成本在其中占據(jù)極大的部分。對(duì)一些企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于是政府直接收取土地的出讓金，所以就不能夠抵扣相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)增加。另外，增值稅納稅人根據(jù)企業(yè)規(guī)模與會(huì)計(jì)核算水平的不同，有一般納稅人與小規(guī)模納稅人的區(qū)分，而在全面營(yíng)改增后，需取得增值稅的專(zhuān)業(yè)發(fā)票才能夠抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇不同的納稅人時(shí)，就有可能會(huì)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)帶來(lái)不同的影響，同時(shí)也會(huì)影響到企業(yè)自身的稅負(fù)。因此，在營(yíng)改增后，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生一定的影響。

三、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重要性意義

開(kāi)發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要部分，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)極大的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)主要分為五個(gè)階段，每個(gè)階段有各自需要完成的建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃，在每個(gè)不同的開(kāi)發(fā)階段都會(huì)遇到不同的風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，而再加上建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)周期都較長(zhǎng)、資金投入也比較大，因此會(huì)大大增加房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，也增加了納稅的風(fēng)險(xiǎn)性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)較為特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)從拿到土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、完工到銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)中都涉及到了納稅的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的完整過(guò)程總可能會(huì)涉及到以下稅種：耕地占用稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等等，可以看出所需要繳納的稅種是十分的多。而在全面營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的稅率為11%，雖然稅率的比例增加，但是由于增值稅屬于價(jià)外稅的范疇，就能夠?qū)Ψ峡傻挚鄣倪M(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，從而降低企業(yè)的納稅總額，減輕企業(yè)的納稅成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而要進(jìn)行企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，就需要做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的工作，以最大程度上提高企業(yè)的利潤(rùn)。

四、營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的建議

（一）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)是否認(rèn)定為一般納稅人的選擇

在增值稅中，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將企業(yè)劃分為小規(guī)模納稅人與一般納稅人。二者不同的劃分享有不同的納稅標(biāo)準(zhǔn)與不同的優(yōu)惠。根據(jù)增值稅的相關(guān)規(guī)定，年銷(xiāo)售的應(yīng)稅額在500萬(wàn)元以上的納稅人或者是企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)后就可以申請(qǐng)為一般納稅人，而不足500萬(wàn)元的則為小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以按照5%的征收率來(lái)進(jìn)行計(jì)稅，但是不能夠抵扣企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅。而一般納稅人的增值稅稅率在11%，銷(xiāo)售一些老項(xiàng)目為建議征收率5%。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大部分都是符合一般納稅人的標(biāo)準(zhǔn)，而具體選擇哪一種身份，就需要進(jìn)行稅收籌劃工作，來(lái)仔細(xì)分析企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、剩余貨值、建筑成本以及企業(yè)的財(cái)務(wù)核算水平等方面的內(nèi)容。在進(jìn)行納稅籌劃的分析后，如果房地產(chǎn)企業(yè)為小規(guī)模納稅人身份是比較有利于企業(yè)發(fā)展的，這時(shí)可通過(guò)控制企業(yè)的年度預(yù)售簽約的進(jìn)度，借助于分立、分拆的方式來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷(xiāo)售額。

（二）選擇適合的建筑服務(wù)提供商

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)主要與建筑商打交道。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋的主要成本在很大程度上是來(lái)源于土地與建筑的成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，有一個(gè)需要考慮的問(wèn)題就是企業(yè)能否抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的前提就是所選擇合作的建筑公司是否具備一般納稅人的標(biāo)準(zhǔn)。所以，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目工程招標(biāo)的時(shí)候，就需要對(duì)建筑上是否具備一般納稅人身份進(jìn)行一個(gè)嚴(yán)格的審核。其次，在簽訂各類(lèi)建筑工程合同的時(shí)候，要增加相應(yīng)的發(fā)票條款，特別是在增值稅專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具問(wèn)題上，這是完善好自身增值稅發(fā)票管理的前提，也是享有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的關(guān)鍵所在。最后，還需要考慮在過(guò)渡階段后簽訂的建安成本合同中成本是否有上漲的問(wèn)題。這是因?yàn)榻ㄖ髽I(yè)下的人工成本費(fèi)用是無(wú)法取得增值稅的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升。因此，在選擇建筑公司的時(shí)候，企業(yè)還需要對(duì)項(xiàng)目的人工成本目標(biāo)進(jìn)行有效的控制。

五、結(jié)束語(yǔ)

據(jù)上述的分析可知，營(yíng)改增是我國(guó)稅收體制改革中一項(xiàng)十分重大的決策，也是在新形勢(shì)下供給側(cè)改革的重要措施。在全面的營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真的學(xué)習(xí)有關(guān)的稅收政策，在企業(yè)納稅環(huán)境的變化下，能夠積極的應(yīng)對(duì)，做好稅收籌劃工作，從而提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，降低經(jīng)營(yíng)成本，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文

摘要土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，如何合理有效的進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)十分必要，本文根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，從可以選用的政策、條件、情形分析，包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個(gè);可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等，通過(guò)案例分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)單探析。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快和城市居民住房制度改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率明顯提高，稅收收入也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，成為我國(guó)地稅收入的重要支柱之一。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理進(jìn)行稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)很必要，而土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中占有較大比重，如何有效地進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)十分必要。以下簡(jiǎn)單探析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃并提供風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的幾點(diǎn)建議。

一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個(gè);可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等。以下簡(jiǎn)單探析：

（一）對(duì)不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在銷(xiāo)售形勢(shì)不景氣的時(shí)候，可以考慮將房產(chǎn)出租，取得租金收入，由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，企業(yè)只需繳納出租的房產(chǎn)稅，不征收土地增值稅。

（二）屬于根據(jù)土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項(xiàng)目是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，并且增值額未超過(guò)扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通住宅的區(qū)分，分別計(jì)算增值額，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率超過(guò)20%的臨界點(diǎn)時(shí)事先規(guī)劃，可以通過(guò)適當(dāng)降低銷(xiāo)售價(jià)格，加大成本費(fèi)用進(jìn)行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤(rùn)。

案例分析一：某房地產(chǎn)控股集團(tuán)的一分公司，開(kāi)發(fā)某一樓盤(pán)，支付的地價(jià)款為1.88億元，開(kāi)發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目1.82億元，該公司開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅又開(kāi)發(fā)非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅和營(yíng)業(yè)用房，其中標(biāo)準(zhǔn)普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。

1.不分開(kāi)核算普通住宅和非普通住宅

增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%

應(yīng)納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）

2.分開(kāi)核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實(shí)際測(cè)繪面積分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的地價(jià)款為1.53億元，開(kāi)發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目為1.48億元。

增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%

土地增值稅=0（億元）

非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按實(shí)際測(cè)繪面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為0.35億元，開(kāi)發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目為0.34億元。

增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%

土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）

合計(jì)土地增值稅0.093億元。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不分開(kāi)核算普通住宅和非普通住宅應(yīng)交土地增值稅0.27億元，分開(kāi)核算應(yīng)交土地增值稅0.093億元，節(jié)稅效益明顯。

（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)要達(dá)到節(jié)稅目的，可以從以下方面籌劃：

1.改出售為投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。這為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為購(gòu)買(mǎi)方，可以考慮以土地、房產(chǎn)投資入股，再以向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式達(dá)到銷(xiāo)售房地產(chǎn)的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

2.利用合作建房節(jié)稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含土地增值稅，特別對(duì)于公司自用的房產(chǎn)，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，節(jié)約稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。

（四）利用代建方式節(jié)稅

房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取一定比例代建收入的行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負(fù)擔(dān)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此政策，在開(kāi)發(fā)開(kāi)始時(shí)確定定向用戶(hù)，避免開(kāi)發(fā)后再銷(xiāo)售時(shí)繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

（五）對(duì)借款利息費(fèi)用進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，專(zhuān)用資金量大，借入資金較多，利息開(kāi)支較大。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，正確籌劃利息支出是計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的重要一環(huán)。

根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從減輕增值稅稅負(fù)的角度，對(duì)利息支出的籌劃思路如下：

首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金量大，完全靠權(quán)益資本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。所以企業(yè)要事先籌劃，在計(jì)算土地增值稅利息扣除項(xiàng)目時(shí)要注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛匆?guī)定計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)需要權(quán)衡利息是據(jù)實(shí)扣除好還是開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除好。企業(yè)應(yīng)該對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)支有大體的預(yù)算籌劃，如按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算的金額與實(shí)際財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出相比較，從而選擇有利于企業(yè)的扣除金額。

案例分析二：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一標(biāo)準(zhǔn)普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權(quán)所支付的金額2.03億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1.35億元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)0.364億元，假設(shè)企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，企業(yè)的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產(chǎn)企業(yè)可按財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應(yīng)納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。

如果企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產(chǎn)企業(yè)可按財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應(yīng)納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業(yè)應(yīng)該選擇據(jù)實(shí)扣除這樣節(jié)稅效果明顯。

如果企業(yè)的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據(jù)實(shí)扣除應(yīng)納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據(jù)實(shí)扣除的金額，所以企業(yè)要統(tǒng)籌規(guī)劃利息開(kāi)支，選擇有利于節(jié)稅的方案。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范的探析

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的同時(shí)，我們應(yīng)考慮到根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，要充分考慮節(jié)稅的同時(shí)有可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，要建立合理有效的防范措施。

（一）要考慮納稅籌劃符合相關(guān)法律、法規(guī)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業(yè)的節(jié)稅活動(dòng)，進(jìn)行優(yōu)化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。

（二）納稅籌劃應(yīng)該具有超前性

土地增值稅籌劃應(yīng)該從項(xiàng)目投資決策前開(kāi)始納稅籌劃，而不是等到項(xiàng)目結(jié)束才想到籌劃，因?yàn)榈鹊巾?xiàng)目結(jié)束時(shí)，相應(yīng)的納稅義務(wù)已經(jīng)確定，往往沒(méi)有可以回旋的余地。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的進(jìn)一步完善，對(duì)土地增值稅納稅籌劃的要求也越來(lái)越高。

（三）企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行籌劃

在以上所談到的利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和策略，而且每個(gè)企業(yè)的差別很大，要根據(jù)實(shí)際情況，在合理和不違法的前提下進(jìn)行納稅籌劃，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

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第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)業(yè)稅 納稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅?，F(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅基本規(guī)范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》。

一、工程承包方式的籌劃

國(guó)稅函(1995) 156號(hào)文規(guī)定:工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù),如果工程承包公司與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無(wú)論其是否參與施工,均按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅,只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的,按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。這就為工程承包公司進(jìn)行納稅籌劃提供了契機(jī)。

例:甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標(biāo)。甲與丙簽訂承包合同,合同價(jià)款5000萬(wàn)元,另外甲還需支付乙50萬(wàn)元的勞務(wù)費(fèi)。則:乙公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=50*5% -2.5萬(wàn)元;丙單位應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=5000*3% -150萬(wàn)元,應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額合計(jì)152.5萬(wàn)元。

若進(jìn)行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬(wàn)元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬(wàn)元。則:乙公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額一(5050-50000*3%=1.5萬(wàn)元;丙單位應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=5000*3%=150萬(wàn)元,應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額合計(jì)151.5萬(wàn)元。

通過(guò)籌劃,該項(xiàng)工程可節(jié)省1萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅支出。

二、建筑安裝工程營(yíng)業(yè)額的籌劃

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第18條規(guī)定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算,其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價(jià)格作為安裝工程產(chǎn)值的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)”。國(guó)稅發(fā)(2003) 16號(hào)文件對(duì)上述規(guī)定進(jìn)行了修訂:“通信線(xiàn)路工程和輸送管道工程……。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,也不包括設(shè)備價(jià)款,具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可依據(jù)國(guó)稅發(fā)(2003 ) 16號(hào)文件將原本應(yīng)納入建筑安裝工程的設(shè)備如電梯、供電、供水等從工程總價(jià)中剔除,直接與設(shè)備供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同,從而降低建筑安裝工程營(yíng)業(yè)額,減少了營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基數(shù),免除了這部分工程造價(jià)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

三、兼營(yíng)行為的籌劃

稅法規(guī)定,納稅人兼營(yíng)不同稅目應(yīng)稅行為的,應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷(xiāo)售額,然后按各自的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中可能涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目主要有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、娛樂(lè)業(yè)等,這些稅目的營(yíng)業(yè)稅率不盡相同,有高有低。例如:開(kāi)發(fā)企業(yè)在自主經(jīng)營(yíng)自己開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),可能會(huì)涉及旅店業(yè)、飲食業(yè)、歌舞廳、高爾夫球等不同的項(xiàng)目。這里面有的屬于服務(wù)業(yè),其營(yíng)業(yè)稅稅率為5%;有的屬于娛樂(lè)業(yè),其營(yíng)業(yè)稅稅率最高達(dá)20% o稅率上有如此大的差異,必然會(huì)造成稅負(fù)上很大的不同。如果企業(yè)未能分別核算營(yíng)業(yè)額,就應(yīng)按稅率最高的娛樂(lè)業(yè)核算營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額。

因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要于分清楚稅法的這一規(guī)定,對(duì)兼營(yíng)行為進(jìn)行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負(fù)擔(dān)。

四、委托建房模式下的納稅籌劃

委托建房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受托代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。由于委托建房不涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題,因而不涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等。因此,對(duì)于一些在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶(hù)的項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就完全可以采用委托建房模式進(jìn)行納稅籌劃,可以取得很好的節(jié)稅效果。

例:A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得一塊土地,公允價(jià)值為2000萬(wàn)元,計(jì)劃在這塊土地上建造一幢商務(wù)大廈,并打算以7000萬(wàn)元的公允價(jià)值出售給投資商B公司。該商務(wù)大廈的建筑安裝成本為2400萬(wàn)元,土地增值稅扣除項(xiàng)目為5000萬(wàn)元。A公司正常開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售納稅情況如下:

應(yīng)納建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬(wàn)元

應(yīng)納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加=7000X5.5%=385萬(wàn)元

增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%

應(yīng)納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬(wàn)元

A公司納稅總額為1064.2萬(wàn)元

B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬(wàn)元

如果A, B公司在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初經(jīng)過(guò)協(xié)商,采取委托建房模式進(jìn)行納稅籌劃,具體操作:A房地產(chǎn)公司先將土地轉(zhuǎn)讓給B公司,協(xié)定轉(zhuǎn)讓價(jià)為2000萬(wàn)元,并以B公司名義辦理各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)。然后,B公司與A房地產(chǎn)公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續(xù)費(fèi)1600萬(wàn)元(該手續(xù)費(fèi)應(yīng)高于A公司正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)),建筑安裝成本仍為2400萬(wàn)元。則A, B公司納稅情況如下:

(1)轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2003]016號(hào))文規(guī)定:從2003年1月1口起,單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置成本后的余額作為營(yíng)業(yè)額。因此,A房地產(chǎn)公司將土地以2000萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B公司,因差價(jià)為零,故不需要繳納轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加(注:財(cái)稅[2006] 75號(hào)文規(guī)定對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房全額征收營(yíng)業(yè)稅)。轉(zhuǎn)讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。

B公司受讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅80萬(wàn)元(2000X4% )

(2)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)。B公司需承擔(dān)建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加79.2萬(wàn)元(2400X3.3%)

A公司應(yīng)繳納“服務(wù)業(yè)一業(yè)”營(yíng)業(yè)稅及附加88萬(wàn)元(2400X5.5% )

在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬(wàn)元,B公司納稅總額為159.2萬(wàn)元。與A公司正常開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售相比,A, B公司稅收負(fù)擔(dān)發(fā)生了巨大的變化。

參考文獻(xiàn):

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)情況全面分析的基礎(chǔ)上，從多種納稅方案中進(jìn)行科學(xué)、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國(guó)家稅收法律允許的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)納稅人稅負(fù)合理化。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)合理選擇和運(yùn)用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。

一、開(kāi)發(fā)方式的納稅籌劃

1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或?yàn)槁?lián)營(yíng)條約，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2、合作建房

對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬(wàn)平方米商鋪?zhàn)≌_(kāi)發(fā)，并且甲單位2011年打算購(gòu)買(mǎi)其中的1萬(wàn)平方米商鋪用來(lái)出租。

方案一：直接銷(xiāo)售方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)甲單位土地進(jìn)行商鋪?zhàn)≌_(kāi)發(fā)，并將其中的1萬(wàn)平方米商鋪銷(xiāo)售給甲單位，銷(xiāo)售價(jià)款為4000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額2800萬(wàn)元，增值額1200萬(wàn)元，增值率30%，則銷(xiāo)售甲單位商鋪應(yīng)繳納土地增值稅330萬(wàn)元（1100*30%=330萬(wàn)元）。

方案二：合作建房

甲單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《合作建房合同書(shū)》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應(yīng)分得商鋪1萬(wàn)平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房?jī)?yōu)惠政策免征土地增值稅。

兩個(gè)方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬(wàn)元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開(kāi)發(fā)3萬(wàn)平方米得商業(yè)大廈。

方案一：直接銷(xiāo)售商業(yè)大廈

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷(xiāo)售給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售額為15000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為9000萬(wàn)元，增值額為6000萬(wàn)元，增值率為40%，則銷(xiāo)售商業(yè)大廈應(yīng)繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬(wàn)元

方案二：采用兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個(gè)C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價(jià)款中，非股權(quán)支付額不高于股本賬面價(jià)值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過(guò)上述兼并將商業(yè)大廈轉(zhuǎn)移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，

方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬(wàn)元（1800-0=1800萬(wàn)元），不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

4、房地產(chǎn)的代建房行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開(kāi)發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條一、二項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地廠(chǎng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第一、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%以?xún)?nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額）

2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10%以?xún)?nèi)， 其中利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

3、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除）=（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20%

其中，此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享有此項(xiàng)政策，取得土地適用權(quán)未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除，扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總額*（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權(quán)的總面積）=扣除項(xiàng)目的總金額 * 轉(zhuǎn)讓比例。.

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%，教育費(fèi)附加征收率為營(yíng)業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為12000萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬(wàn)元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬(wàn)元

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬(wàn)元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為：15000-8525=6475萬(wàn)元

5、應(yīng)納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬(wàn)元

如果進(jìn)行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬(wàn)元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬(wàn)元

3、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬(wàn)元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬(wàn)元

5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：15000-9925=5075萬(wàn)元

6、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：5075/9925=51.13%

應(yīng)納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬(wàn)元

兩種方案應(yīng)納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬(wàn)元

可以看出如果開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例比較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃有很大的意義。

三、銷(xiāo)售的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來(lái)吸引購(gòu)房者的目光。對(duì)毛坯房的納稅籌劃關(guān)鍵在于遵循稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，對(duì)毛坯房進(jìn)行精裝修再進(jìn)行銷(xiāo)售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，因此這部分裝修收入在預(yù)征時(shí)要按一定的預(yù)征比例繳納土地增值稅。例如，某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬(wàn)元，可售面積為10萬(wàn)平方米，單價(jià)19000元/平米，假設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用支出為開(kāi)發(fā)成本的30%，其他應(yīng)交稅金為營(yíng)業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷(xiāo)售金額為19億元

其土地增值稅為：

1、取得銷(xiāo)售許可證預(yù)征稅費(fèi)：190000*2%=3800萬(wàn)元

2、項(xiàng)目結(jié)算清繳時(shí)：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬(wàn)元

增值額=190000-120430=69570萬(wàn)元

增值率=69570/120430=58%

應(yīng)繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬(wàn)元

如果改為精裝出售，精裝標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，銷(xiāo)售單價(jià)上調(diào)至21000元/平米，那么總金額為21億元

其土地增值稅為：

1、取得銷(xiāo)售許可證預(yù)征稅費(fèi)：2100000*3%=6300萬(wàn)元

2、項(xiàng)目結(jié)算清繳時(shí)：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬(wàn)元

增值額=210000-147530=62470萬(wàn)元#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

增值率=62470/147530=42%

應(yīng)繳土地增值稅=62470*30%=18471萬(wàn)元

兩種方案應(yīng)繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬(wàn)元

可以看出如果為精裝銷(xiāo)售，雖然在土地增值稅預(yù)征中要增加2500萬(wàn)元的資金壓力，但這畢竟是“預(yù)征”，在項(xiàng)目結(jié)算清繳土地增值稅時(shí)卻能夠節(jié)省稅費(fèi)達(dá)3065.5萬(wàn)元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價(jià)，使增加的建造成本得到補(bǔ)償，可以降低土地增值稅的增值率，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達(dá)到少繳土地增值隨的目的，而不應(yīng)該僅僅從銷(xiāo)售單價(jià)上考慮。

納稅籌劃的市場(chǎng)空間很大，理論空間更大，每個(gè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃的關(guān)注，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文

1 非營(yíng)利組織的基本含義

目前,關(guān)于非營(yíng)利組織的定義有許多,從而造成了概念上的混淆,但歸納起來(lái),其內(nèi)涵其實(shí)是大體相同的,通常是指介于政府與營(yíng)利性企業(yè)之間,不以獲取利潤(rùn)為目的,為社會(huì)公益服務(wù)的獨(dú)立組織。它既不是政府部門(mén),也不是企業(yè)單位,它在教育、文化、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、權(quán)益保護(hù)、社區(qū)服務(wù)、扶貧發(fā)展及慈善救濟(jì)等領(lǐng)域?yàn)樯鐣?huì)公益提供服務(wù)。

2 應(yīng)從稅法角度對(duì)非營(yíng)利組織進(jìn)行界定

非營(yíng)利組織這一概念本身應(yīng)該是出于稅收管理的需要而產(chǎn)生的,也就是說(shuō),在一定程度上,經(jīng)濟(jì)中的非營(yíng)利部門(mén)是因稅法而形成的。但在我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)體系中,還沒(méi)有統(tǒng)一對(duì)非營(yíng)利組織的概念進(jìn)行明確的界定,這也就導(dǎo)致了我國(guó)非營(yíng)利組織的相關(guān)稅收政策在選擇上呈現(xiàn)多樣性、不確定性和不規(guī)范性。

在我國(guó),非營(yíng)利組織一詞目前還沒(méi)有明確的內(nèi)涵與外延。所以,國(guó)家應(yīng)以法律的形式規(guī)范非營(yíng)利組織的具體含義。從稅法角度考慮,給予非營(yíng)利組織以稅收優(yōu)惠政策,至少應(yīng)當(dāng)對(duì)作為稅收優(yōu)惠主體的非營(yíng)利組織進(jìn)行明確的界定。

作為稅收優(yōu)惠主體的非營(yíng)利組織必須具備兩個(gè)特征:一是非營(yíng)利性,二是公益性。非營(yíng)利性特征是指非營(yíng)利組織不以獲取利潤(rùn)為目的,不得進(jìn)行任何形式的利潤(rùn)分配,但并不排除其可以在一定范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。公益性特征是指非營(yíng)利組織是為社會(huì)公益服務(wù)的組織,他們提供服務(wù)是服從于某些公共目的的。

只有真正從稅法的角度對(duì)非營(yíng)利組織進(jìn)行了明確的界定,才會(huì)使相關(guān)稅收政策的制定更加有針對(duì)性,從而也防止了稅收政策被濫用。只有這樣,非營(yíng)利組織才有可能健康、快速地發(fā)展。

3 應(yīng)按行為而非主體標(biāo)準(zhǔn)制定稅收政策

針對(duì)非營(yíng)利組織,單純以“主體”為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定稅收優(yōu)惠政策是不盡合理的。所謂主體標(biāo)準(zhǔn)也就是說(shuō),組織一旦通過(guò)了主體標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定,就自動(dòng)獲得了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠待遇,而不再具體區(qū)分其所從事的活動(dòng)領(lǐng)域,進(jìn)一步細(xì)化稅收優(yōu)惠政策。其實(shí),不應(yīng)該單以主體標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行判定,更多的是應(yīng)該以主體所從事的活動(dòng)領(lǐng)域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)來(lái)制定相應(yīng)的稅收政策,這樣才能減少稅收優(yōu)惠政策對(duì)公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序所造成的損害,從而也能促進(jìn)市場(chǎng)中組織的發(fā)展。所以,對(duì)于非營(yíng)利組織,在稅收政策的制定上,不能單憑組織的主體標(biāo)準(zhǔn)就盲目地給予其稅收優(yōu)惠待遇,而是視其行為,在稅收優(yōu)惠政策的制定上給予區(qū)別對(duì)待。

二、非營(yíng)利組織的“盈利”趨勢(shì)

20世紀(jì)90年代初,非營(yíng)利領(lǐng)域的知名學(xué)者塞拉蒙教授就非營(yíng)利組織的“非營(yíng)利性”作出了這樣的界定,他指出,非營(yíng)利組織區(qū)別于營(yíng)利組織的基本特征在于:“非營(yíng)利”應(yīng)體現(xiàn)在以下3個(gè)方面:一是不以營(yíng)利為目的,即非營(yíng)利組織不以獲取利潤(rùn)為組織的根本宗旨;二是不能進(jìn)行利潤(rùn)分配,即非營(yíng)利組織允許從事一定形式的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)賺取利潤(rùn),只是贏余收入不能在成員間進(jìn)行任何形式的利潤(rùn)分配;三是不得將組織資產(chǎn)轉(zhuǎn)為私人資產(chǎn),即非營(yíng)利組織的資產(chǎn)是屬于社會(huì)的,不歸任何個(gè)人所有。由這樣的定義看來(lái),非營(yíng)利組織完全可以開(kāi)展一定形式的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)及產(chǎn)生利潤(rùn),只要該活動(dòng)遵循上述“非營(yíng)利”的原則即可。

根據(jù)約翰·霍普金斯大學(xué)非營(yíng)利組織比較研究中心項(xiàng)目對(duì)全球22個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,各國(guó)非營(yíng)利部門(mén)的平均收入來(lái)源是:會(huì)費(fèi)和其他商業(yè)收入占49%、公共撥款占40%、慈善捐贈(zèng)占11%。調(diào)查結(jié)果也證實(shí),商業(yè)收入是當(dāng)代非營(yíng)利組織不可缺少的資金來(lái)源之一。

近年來(lái),由于市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的作用,非營(yíng)利組織介入營(yíng)利領(lǐng)域,以商業(yè)收入來(lái)支持公益事業(yè)的做法日益普遍。這是因?yàn)?在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天,單靠傳統(tǒng)的資助模式已不足以維持非營(yíng)利組織的生存和發(fā)展,它們必須自謀生路,全力尋求資金來(lái)源上的自給自足。在我國(guó),慈善捐贈(zèng)尚不盛行,政府投資能力也十分有限,那么,非營(yíng)利組織介入營(yíng)利領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將是發(fā)展的必然趨勢(shì)。未來(lái),發(fā)展公益事業(yè)所需的資金將更多地依賴(lài)服務(wù)收費(fèi)和商業(yè)運(yùn)作的收入。

目前,世界各國(guó)的非營(yíng)利組織都在積極尋求通過(guò)商業(yè)化的渠道籌款,以維持組織的運(yùn)作和提供服務(wù),保證完成組織的社會(huì)使命。有調(diào)查顯示,在相同類(lèi)型的非營(yíng)利組織中,能夠較容易獲得資助的總是那些籌資能力強(qiáng)、社會(huì)影響大并能使捐贈(zèng)資金不斷增值的非營(yíng)利組織。正向弗斯頓伯格所說(shuō):“現(xiàn)代非營(yíng)利機(jī)構(gòu)必須是一個(gè)混合體:就其宗旨而言,它是一個(gè)傳統(tǒng)的慈善機(jī)構(gòu);而在開(kāi)辟財(cái)源方面,它是一個(gè)成功的商業(yè)組織。當(dāng)這兩種價(jià)值觀在非營(yíng)利組織內(nèi)相互依存時(shí),該組織才會(huì)充滿(mǎn)活力。”

三、通過(guò)稅收政策的合理制定規(guī)范非營(yíng)利組織的活動(dòng)

由于非營(yíng)利組織介入營(yíng)利領(lǐng)域已成為了一種必然的趨勢(shì),因此大多數(shù)國(guó)家在立法上都越來(lái)越重視對(duì)非營(yíng)利組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理和規(guī)范。

具體來(lái)說(shuō),為確保非營(yíng)利組織活動(dòng)的公益性宗旨不偏離,防止稅收的流失,相關(guān)的稅收政策至少應(yīng)該解決這樣的幾個(gè)方面的問(wèn)題:

(1)一個(gè)非營(yíng)利組織可以在多大的范圍內(nèi)開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(2)對(duì)與組織宗旨相關(guān)的商業(yè)收入和無(wú)關(guān)商業(yè)收入應(yīng)該怎樣進(jìn)行區(qū)分;

(3)對(duì)非營(yíng)利組織的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收入應(yīng)該給予怎樣的稅收優(yōu)惠待遇;

(4)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的資金流向要怎樣從稅收上加以管理。

關(guān)于非營(yíng)利組織從事商業(yè)性活動(dòng)的稅收政策制定其實(shí)是個(gè)難點(diǎn)。它既要保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性,又要體現(xiàn)出對(duì)非營(yíng)利組織的支持,還要使政策的執(zhí)行具有簡(jiǎn)易、經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。目前,我國(guó)在稅收立法上,顯然還沒(méi)有明確上述問(wèn)題的做法,針對(duì)上面幾個(gè)問(wèn)題,可以借鑒一下國(guó)外的相關(guān)做法,并尋找真正適合我國(guó)國(guó)情的稅收政策制定方法。

首先應(yīng)該明確界定一個(gè)非營(yíng)利組織可以從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的范圍,在這一點(diǎn)上,各國(guó)的做法不一,但是都在一定程度上限制了非營(yíng)利組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的范圍。比如,日本法律規(guī)定,非營(yíng)利組織的商業(yè)性贏利活動(dòng)所占的比例應(yīng)低于50%。在美國(guó),雖然稅法沒(méi)有特別規(guī)定免稅的非營(yíng)利組織可開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)的限額,但是,當(dāng)不相關(guān)商業(yè)收入達(dá)到相當(dāng)程度,該機(jī)構(gòu)的免稅資格就會(huì)受到威脅。根據(jù)我國(guó)的具體情況,其實(shí)也應(yīng)設(shè)定一個(gè)非營(yíng)利組織可以從事商業(yè)性活動(dòng)的范圍。比如,可以規(guī)定,在設(shè)定的合理范圍內(nèi),非營(yíng)利組織的經(jīng)營(yíng)活

動(dòng)是可以享受一定的稅收優(yōu)惠待遇的,而一旦超出這個(gè)比例,則要就其超額部分或者全部商業(yè)

活動(dòng)收入繳納稅款。與此同時(shí),也應(yīng)規(guī)定,非營(yíng)利組織不得從事一些高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這是從保障非營(yíng)利組織的財(cái)務(wù)安全的角度考慮的,雖然非營(yíng)利組織可以在一定比例范圍內(nèi)從事商業(yè)活動(dòng),但其畢竟與一般營(yíng)利性企業(yè)有本質(zhì)區(qū)別,所以必須對(duì)其可以從事的商業(yè)性經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域也進(jìn)行一個(gè)嚴(yán)格的限定。 在明確了上面的問(wèn)題之后,再來(lái)看對(duì)于非營(yíng)利組織進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)所獲得的收入,具體應(yīng)該怎樣對(duì)其征稅’這也是稅收政策制定上的一個(gè)重要問(wèn)題。目前,我國(guó)也還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的明確的規(guī)定。當(dāng)前,國(guó)際上關(guān)于這一問(wèn)題的做法,歸納起來(lái),大概分為以下幾類(lèi):第一類(lèi),對(duì)非營(yíng)利組織從事的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)生成的利潤(rùn)實(shí)行全面征稅制;第二類(lèi),對(duì)商業(yè)活動(dòng)的所得全面免稅,而不需考慮產(chǎn)生收入的活動(dòng)是否與非營(yíng)利目的相關(guān)。但必須滿(mǎn)足一個(gè)前提條件,那就是所有收入必須全部用于非營(yíng)利目的;第三類(lèi),是只對(duì)與非營(yíng)利目的無(wú)關(guān)的商業(yè)收入征稅,也就是將非營(yíng)利組織的收入分為與免稅目的相關(guān)而免稅的收入以及與免稅目的無(wú)關(guān)而征稅的收入;第四類(lèi),非營(yíng)利組織參與營(yíng)利性活動(dòng)的收入有權(quán)享受低于企業(yè)所得稅率的稅收優(yōu)惠。

上述幾類(lèi)稅收規(guī)制方法其實(shí)是各有利弊的,比如,第一類(lèi)做法,雖然確保了非營(yíng)利組織的非營(yíng)利性,防止了國(guó)家稅收的流失,但它使非營(yíng)利組織缺乏獨(dú)立性和對(duì)外界變化的適應(yīng)能力,抑制了組織規(guī)模的壯大。而第二類(lèi)做法,與全面征稅制相比,雖然在一定程度上促進(jìn)了非營(yíng)利組織的發(fā)展,但是對(duì)非營(yíng)利組織所得全部免稅很可能誤導(dǎo)組織的投資選擇,使大量資金流向營(yíng)利領(lǐng)域,造成不公平競(jìng)爭(zhēng)并助長(zhǎng)逃稅漏稅的不良風(fēng)氣。后面兩類(lèi)做法,在一定程度上有效避免了非營(yíng)利組織因免稅待遇而造成的不公平競(jìng)爭(zhēng)及國(guó)家稅收的流失,但是另一方面,它們也使非營(yíng)利組織的活動(dòng)范圍受到限制,導(dǎo)致其在營(yíng)利領(lǐng)域的創(chuàng)收很少。那么到底哪一種稅收規(guī)制方法才是真正適應(yīng)我國(guó)目前非營(yíng)利組織發(fā)展現(xiàn)狀的呢?一般而言,發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的非營(yíng)利組織社會(huì)環(huán)境較好,籌資渠道較多,資金較充裕,非營(yíng)利組織的規(guī)模和數(shù)量較大,非營(yíng)利組織從事?tīng)I(yíng)利性活動(dòng)會(huì)對(duì)營(yíng)利組織構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)上的威脅。反壟斷、消除不平等競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)國(guó)家政府首要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任,因此,它們針對(duì)非營(yíng)利組織,通常對(duì)其采取與普通營(yíng)利組織一視同仁的稅收政策。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度尚不完善的發(fā)展中國(guó)家,社會(huì)環(huán)境較差,非營(yíng)利組織需要多渠道籌集資金,且非營(yíng)利組織規(guī)模較小,參與競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)行為對(duì)市場(chǎng)有效競(jìng)爭(zhēng)的影響也比較小。因此,發(fā)展中國(guó)家對(duì)非營(yíng)利組織的商業(yè)性活動(dòng)應(yīng)采取減免稅的方法以支持其快速發(fā)展。鑒于我國(guó)目前非營(yíng)利組織尚處于一個(gè)發(fā)展的初級(jí)階段,全面的征稅制也就是上面提到的第一類(lèi)做法,顯然不利于目前我國(guó)非營(yíng)利組織的發(fā)展,而與之對(duì)應(yīng)的全面免稅制,卻有可能誤導(dǎo)組織的投資選擇,有可能致使組織的公益性宗旨的偏離。所以,就目前情況來(lái)看,能夠促進(jìn)我國(guó)非營(yíng)利組織健康發(fā)展的稅收規(guī)制方法,應(yīng)該是一種折衷的方法,應(yīng)注意區(qū)別與非營(yíng)利事業(yè)相關(guān)的商業(yè)活動(dòng)和與非營(yíng)利事業(yè)無(wú)關(guān)的商業(yè)活動(dòng),實(shí)行差別對(duì)待。比如,對(duì)非營(yíng)利組織向全社會(huì)或特定群體提供服務(wù)的活動(dòng),給予免稅待遇;對(duì)非營(yíng)利組織與收益人之間雖然存在金錢(qián)或其他利益的給付現(xiàn)象,但收益人的給付與獲得的利益無(wú)等價(jià)關(guān)系的活動(dòng),也可給予減免稅;對(duì)非營(yíng)利組織與收益人存在服務(wù),買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的活動(dòng),與組織公益性宗旨無(wú)關(guān),視同普通企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng),進(jìn)行征稅。

最后,就是要如何規(guī)范非營(yíng)利組織的資金流向的問(wèn)題,也就是怎樣對(duì)非營(yíng)利組織商業(yè)經(jīng)營(yíng)所得資金的使用進(jìn)行限制。目前,為保證非營(yíng)利組織的商業(yè)收入盡量用于公共目的,許多國(guó)家都通過(guò)立法限定非營(yíng)利組織每年最低的公益性支出的比例,以保證資金盡可能地用于與其宗旨相關(guān)的活動(dòng)。畢竟立法允許非營(yíng)利組織從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)是為了使其具備為社會(huì)提供更多福利的能力,而不是使其財(cái)源豐厚,更不是讓其利用減免稅的特權(quán)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng),使個(gè)人受益。要規(guī)范非營(yíng)利組織的資金流向,首先要做的是區(qū)分非營(yíng)利組織支出的類(lèi)別。按其性質(zhì),支出可以分為公益性支出和非公益性支出兩大類(lèi)。公益性支出是指為開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)其社會(huì)公益宗旨而發(fā)生的各種資金支出;非公益性支出是其他方面發(fā)生的各種資金支出。根據(jù)非營(yíng)利組織的目的和宗旨,公益性支出應(yīng)當(dāng)在非營(yíng)利組織支出中占絕對(duì)大的比例,而非公益性支出則應(yīng)當(dāng)被限制在一定的比例范圍之內(nèi)。那么在稅收政策的制定層面上,應(yīng)該怎樣來(lái)貫徹這一思想,使非營(yíng)利組織最大限度地將資金用于為其公益性宗旨服務(wù)的活動(dòng)上。其實(shí)從另一個(gè)層面看,也就是限制非營(yíng)利組織的資金流向與其公益性目的不相關(guān)的渠道。那么從稅收政策制定的角度考慮,是不是可以對(duì)非營(yíng)利組織的非公益性支出征收一個(gè)“支出稅”呢。這樣使得組織的非公益性支出的成本加大,從而也就必然會(huì)降低這部分支出的比例。當(dāng)然,這只是一個(gè)初步的構(gòu)想,在具體政策的實(shí)施上,其實(shí)還是會(huì)遇到很多困難的。比如,怎樣正確劃分公益性支出與非公益性支出;“支出稅”具體的征收方法應(yīng)該是怎樣的,是全額征收還是對(duì)超額部分征收,具體的稅率應(yīng)該如何制定等。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)不合理性,都有可能會(huì)適得其反,抑制非營(yíng)利組織的發(fā)展。另外,限制非營(yíng)利組織與關(guān)聯(lián)性的營(yíng)利單位進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易以及限制非營(yíng)利組織管理人員的工資水平等做法,也都能有效地控制非營(yíng)利組織的資金流向。

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義

2013年2月20日出臺(tái)的樓市調(diào)控“國(guó)五條”，這無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的影響。這時(shí)，通過(guò)合法合理的方式進(jìn)行納稅籌劃來(lái)減輕稅負(fù)就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時(shí)期的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，但是，在進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進(jìn)行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著非常重要的地位，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)了較大的力量。但這個(gè)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的投入很高，然而其見(jiàn)效是緩慢的，在生產(chǎn)的過(guò)程中，遇到的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費(fèi)都是比較多的，主要的稅種有營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負(fù)債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔(dān)較為重的稅。因而作為國(guó)家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來(lái)著手，使得企業(yè)自身的利潤(rùn)得到保證。

二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義

1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平

對(duì)于納稅籌劃來(lái)講較為完善的會(huì)計(jì)核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進(jìn)行納稅籌劃的話(huà)就必須建立健全的會(huì)計(jì)核算制度，或者對(duì)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行完善，以此來(lái)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來(lái)通盤(pán)的對(duì)企業(yè)的管理進(jìn)行考慮，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更加的規(guī)范化。

2、有利于完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度

在企業(yè)的管理過(guò)程中企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問(wèn)題還是經(jīng)濟(jì)效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)模化的發(fā)展來(lái)形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過(guò)程中沒(méi)有分開(kāi)，因而這會(huì)使得企業(yè)所要繳納的稅費(fèi)增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會(huì)計(jì)核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財(cái)務(wù)管理制度一個(gè)行之有效的手段。

3、可以直接給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益

對(duì)于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)講其最大的問(wèn)題就是企業(yè)的稅賦，這對(duì)于企業(yè)來(lái)講是一個(gè)非常大的負(fù)擔(dān)。早在2012年我國(guó)的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達(dá)到了10128元，這個(gè)額度比上年增長(zhǎng)了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過(guò)合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過(guò)這筆錢(qián)就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國(guó)稅法的相關(guān)前提下進(jìn)行的，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來(lái)形成較為科學(xué)合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤(rùn)得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來(lái)對(duì)企業(yè)的納稅進(jìn)行籌劃。

1、營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃

按照我國(guó)的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無(wú)形的資產(chǎn)或者是不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的，并且和主要的投資方進(jìn)行利潤(rùn)的分配以及風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，那么這種情況就不需要征收營(yíng)業(yè)稅。房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營(yíng)業(yè)稅是一項(xiàng)很大的開(kāi)支，如果能夠在營(yíng)業(yè)稅方面利用國(guó)家的減稅政策來(lái)減稅，對(duì)于企業(yè)來(lái)講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來(lái)對(duì)營(yíng)業(yè)稅的延期繳納進(jìn)行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對(duì)外簽署了一份銷(xiāo)售合同，進(jìn)行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬(wàn)，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財(cái)務(wù)開(kāi)始確認(rèn)收入，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅:500×5%=25(萬(wàn)元)B若對(duì)分期收款進(jìn)行分期確認(rèn)，依次的營(yíng)業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬(wàn)元)后面3次付款所交交營(yíng)業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬(wàn)元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進(jìn)行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國(guó)稅發(fā)［2003］83號(hào)，政策名稱(chēng)是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》

2、土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒(méi)有超過(guò)規(guī)定額度的20%的話(huà)，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過(guò)規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既開(kāi)發(fā)了普通的住宅，又進(jìn)行了其他類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么對(duì)于兩種不同的類(lèi)型就要進(jìn)行單獨(dú)的核算;如果不對(duì)這兩種類(lèi)型的住宅計(jì)算增值額度或者無(wú)法確切計(jì)算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點(diǎn)為20%，因而可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的類(lèi)型不同來(lái)進(jìn)行分別的核算通過(guò)納稅規(guī)劃來(lái)有效的減少需要交納的稅費(fèi)。案例:甲公司要購(gòu)置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價(jià)為1100萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為660萬(wàn)。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進(jìn)行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬(wàn)元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項(xiàng)目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤(rùn):1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會(huì)分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會(huì)分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費(fèi)52萬(wàn)元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當(dāng)前的稅收政策財(cái)稅［1995］48號(hào)的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤(rùn):970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤(rùn):310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過(guò)合作來(lái)建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對(duì)于甲公司來(lái)講，也節(jié)省了78萬(wàn)元的支出。

3、企業(yè)所得稅納稅籌劃

目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對(duì)于企業(yè)的納稅籌劃來(lái)講就是通過(guò)對(duì)涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來(lái)進(jìn)行。

(1)對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。

最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線(xiàn)折舊法進(jìn)行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對(duì)于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預(yù)計(jì)殘值來(lái)進(jìn)行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對(duì)于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話(huà)，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費(fèi)用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說(shuō)的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過(guò)將固定資產(chǎn)的折舊的年限進(jìn)行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預(yù)定的花費(fèi)增多，但是企業(yè)后期的成本將會(huì)大量的減少，但是對(duì)于固定資產(chǎn)來(lái)講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對(duì)殘值進(jìn)行合理的計(jì)算預(yù)測(cè)。新的企業(yè)稅法沒(méi)有對(duì)預(yù)計(jì)的凈殘值進(jìn)行合理的名詞解釋?zhuān)髽I(yè)可自行對(duì)企業(yè)的凈殘值進(jìn)行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。

(2)對(duì)于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。

根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實(shí)際扣除項(xiàng)目和按標(biāo)準(zhǔn)的限額扣除的項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對(duì)二者進(jìn)行納稅籌劃，通過(guò)對(duì)限額扣除政策的有效的運(yùn)用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費(fèi)也是較大的一項(xiàng)支出，其目的就是為了銷(xiāo)售房產(chǎn)而進(jìn)行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷(xiāo)售收入的廣告費(fèi)可予扣除，這是針對(duì)那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費(fèi)由總公司支付，無(wú)疑增加了子公司的納稅額。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費(fèi)用的列支是一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題，也是人們急切要求關(guān)注的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費(fèi)如果不超過(guò)其收入的15%那么是可以在納稅的過(guò)程中進(jìn)行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報(bào)自身廣告費(fèi)的支出，作為企業(yè)自身申請(qǐng)扣除的廣告費(fèi)和企業(yè)所贊助的廣告費(fèi)用應(yīng)該嚴(yán)格的進(jìn)行區(qū)分。由總公司進(jìn)行統(tǒng)一廣告費(fèi)的列支會(huì)增加子公司的稅費(fèi)，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來(lái)承擔(dān)一定的廣告費(fèi)用，使得所有的廣告費(fèi)能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過(guò)15的限額。

綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)必須要學(xué)習(xí)和利用好國(guó)家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤(rùn)得到保證，為其進(jìn)一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)財(cái)務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)水平進(jìn)行提高，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。不僅如此，它還為國(guó)家的政策調(diào)控進(jìn)行有力的發(fā)揮，配合大政策實(shí)現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國(guó)際大型企業(yè)邁進(jìn)。

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