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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文

【關(guān)鍵詞】貨幣資金 集中管理 風(fēng)險控制 預(yù)算管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義

“房地產(chǎn)企業(yè)管理以資金管理為中心”是由其建設(shè)周期長的客觀要求所決定的，充足的現(xiàn)金流是企業(yè)經(jīng)營活動順利進(jìn)行的根本性保障，資金猶如企業(yè)的血液，流轉(zhuǎn)于企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。以房地產(chǎn)企業(yè)肇慶市城市建設(shè)開發(fā)有限公司為例，投資某個房地產(chǎn)項目，在決策時必須要考慮到：投資規(guī)模、投資方向、投資風(fēng)險和投資回報率等多方面因素，上述因素均涉及到資金的運作、管理和增值。房地產(chǎn)企業(yè)要蓬勃發(fā)展，必須通過“管好賬、管住錢、理好財”的經(jīng)濟手段實現(xiàn)控制經(jīng)濟行為，使有限的資金產(chǎn)生最大的效益。

房地產(chǎn)企業(yè)項目的貨幣資金不單是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，更是企業(yè)的重要支付手段和流通手段，是企業(yè)流動性最強的資產(chǎn)，具有很高固有風(fēng)險，與其他所有循環(huán)關(guān)系十分密切。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強貨幣資金管理，在降低企業(yè)貨幣資金使用成本、降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、監(jiān)督貨幣資金使用的合理性、提高貨幣資金的使用效益、保護貨幣資金的安全等方面具有重大的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金的運動過程

企業(yè)要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動，就必須擁有一定的經(jīng)濟資源，如機器、廠房、原材料、銀行存款等等，這些在生產(chǎn)過程中的財產(chǎn)和貨幣通常被稱作實體資金或者現(xiàn)金流。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營過程當(dāng)中中，現(xiàn)金流不斷地循環(huán)運動，其價值形態(tài)不斷地發(fā)生轉(zhuǎn)換，從而增值或虧損，資金流的運動過程統(tǒng)稱為資金的運動。

以房地產(chǎn)企業(yè)肇慶市城市建設(shè)開發(fā)有限公司為例，其資金運動的規(guī)矩過程具體如下：

第一，從投資者、銀行、合作方、債權(quán)人、IPO等渠道籌集到資金后，購買開發(fā)房地產(chǎn)所需的原材料、固定資產(chǎn)等物資。貨幣資金形態(tài)從實體資金轉(zhuǎn)化為儲備資金和固定資產(chǎn)。

第二，進(jìn)入建設(shè)階段后，耗用原材料、支付“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施費用、支付員工工資（特別是按政策要求的農(nóng)民工工資）、計提固定資產(chǎn)折舊，使貨幣資金形態(tài)從上述的儲備資金、固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可供銷售的毛坯房。

第三，銷售過程中，可供銷售的毛坯房通過增值再次轉(zhuǎn)化為貨幣現(xiàn)金流。同時，在整個生產(chǎn)經(jīng)營活動、營銷活動當(dāng)中，企業(yè)還需列支諸如：營銷費用、管理費用、財務(wù)費用等期間費用。

第四，如果企業(yè)有閑置的資金，還可以用于對外投資，以獲取更多的利益。企業(yè)的銷售收入，必須補償成本與費用，以保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行；企業(yè)實現(xiàn)的利潤，先要繳納所得稅，稅后利潤按國家有關(guān)法規(guī)及企業(yè)董事會的決議進(jìn)行分配。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的途徑

（一）加強對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)要加強對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督，確保預(yù)算發(fā)揮應(yīng)有功效，對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控，應(yīng)當(dāng)貫穿整個房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)和部門。預(yù)算監(jiān)控必須達(dá)到全面和系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，是預(yù)算執(zhí)行者之間自我監(jiān)控和相互監(jiān)控的結(jié)合，監(jiān)控效果的有效性必須依靠企業(yè)整體各個部門與各個基層員工的共同努力。

預(yù)算監(jiān)控必須有效地監(jiān)督和控制預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)行情況，預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)與否關(guān)鍵在于預(yù)算的執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)必須組織有關(guān)專業(yè)人員對預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格審查，逐項測算進(jìn)行精細(xì)化分析，核實預(yù)算費用。審查結(jié)果屬于巧立名目的預(yù)算，要堅決撤銷，屬于遺漏預(yù)算的要及時追加；屬于虛報的費用必須重新核算，屬于遺漏的費用在審核預(yù)算時要準(zhǔn)予及時追加。

（二）強化預(yù)算差異分析，完善內(nèi)控流程

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強內(nèi)部的控制制度建設(shè)，良好的內(nèi)控制度可以得出相對準(zhǔn)確的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果。當(dāng)評價預(yù)算執(zhí)行結(jié)果時，優(yōu)先將預(yù)算內(nèi)結(jié)果與預(yù)算執(zhí)行結(jié)果相比較，針對差異進(jìn)行分析，分清責(zé)任，得出公開公平公正客觀的評價結(jié)果。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)相應(yīng)提高內(nèi)審人員的福利及地位，彰顯其在審計當(dāng)中的權(quán)威性，強化預(yù)算內(nèi)結(jié)果與預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的差異化分析，保持其運作的獨立性，并對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與實際結(jié)果的比較。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述審計人員審計出來的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行客觀的評價，作為對預(yù)算執(zhí)行者獎罰的依據(jù)。

（三）多元化投資經(jīng)營需謹(jǐn)慎

多元化經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到相對飽和階段的另一種戰(zhàn)略選擇，判斷房地產(chǎn)企業(yè)能否進(jìn)行多元化投資，必須通過對自身資源和能力的客觀分析，原因具體如下：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在開始進(jìn)行新領(lǐng)域的多元化投資時，能迅速取得高額回報以平衡風(fēng)險的可能性相對較低，需要原有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供強而有力的保障來支持。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行多元化投資時，必須有多元化領(lǐng)域內(nèi)相應(yīng)的資金、人才、經(jīng)營管理經(jīng)驗、相應(yīng)的技術(shù)等方面的支撐，要把原有產(chǎn)業(yè)形成的競爭優(yōu)勢和戰(zhàn)略資產(chǎn)運用到新領(lǐng)域，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)多元化投資才能成功，反之，房地產(chǎn)企業(yè)對新進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)不熟悉，則多元化投資存在著很大的風(fēng)險，該投資就可能失敗。

（四）理性投資，防范投資風(fēng)險

任何投資一旦進(jìn)入投資領(lǐng)域，收到經(jīng)濟學(xué)范疇上的“機會成本”的影響，會碰到諸多不確定的因素，一般都要經(jīng)過一個周期才能回收投資及回報。房地產(chǎn)企業(yè)在決定進(jìn)行異業(yè)經(jīng)營或者多元化投資之前，必須理性地認(rèn)識到，任何投資都是有風(fēng)險的，必須充分考慮，仔細(xì)分析，全面論證，系統(tǒng)研究，謹(jǐn)慎決策，做到到客觀科學(xué)理性地投資。具體如下：

第一，遵循分散化原則。投資領(lǐng)域中的各個項目，其風(fēng)險、投資回報率、回收周期、不可抗力等因素不盡相同，因此，投資時必須遵循分散化原則。

第二，風(fēng)險與預(yù)期收益的權(quán)衡。一個成熟的投資項目，必須符合：風(fēng)險上可控、經(jīng)濟上可行、執(zhí)行上可能等基本投資條件。只有充分符合了上述條件，正確地預(yù)計風(fēng)險、投資回報等因素，才會使房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策精準(zhǔn)縝密，經(jīng)得起考驗。

第三，長短結(jié)合，長融長投，短融短投。房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用自身投資長期項目的優(yōu)勢，投資于能提高長期競爭能力和增長潛力的項目，切忌用短期的融資投入到長期才能實現(xiàn)盈利的項目。

（五）建立嚴(yán)格的投資決策責(zé)任制

投資決策具有相對高的風(fēng)險性，在投資以前。必須加強投資主體的風(fēng)險意識，制定規(guī)范的投資決策責(zé)任機制，堅定不移地執(zhí)行，保證資源的合理利用，才能真正提高投資項目的投資回報率。

房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目，要真正實現(xiàn)責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一，遵行“誰決策、誰負(fù)責(zé)”的原則，重大項目的投資決策者或者決策團體，必須要承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險責(zé)任。推行項目法人責(zé)任制，明確先有法人、后上項目的投資管理風(fēng)險約束機制。規(guī)范項目法人的責(zé)、權(quán)、利，明確規(guī)定：項目法人對建設(shè)項目的籌劃、籌資、建設(shè)、經(jīng)營、還貸、資產(chǎn)保值增值的全過程負(fù)責(zé)。

對違反決策程序，違法違規(guī)盲目上項目，造成嚴(yán)重經(jīng)濟損失的失當(dāng)行為，要依法追究主要決策者的經(jīng)濟責(zé)任與法律責(zé)任。對于成功的投資決策，可采取按比例分成利潤等方式獎勵決策者。物資激勵與精神激勵相結(jié)合，防止因害怕決策失誤而過分保守不做決策，導(dǎo)致資金閑置貶值現(xiàn)象的出現(xiàn)。

四、結(jié)語

隨著“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，現(xiàn)代企業(yè)制度的不斷完善，以資金管理為中心的財務(wù)管理模式正在被越來越多的經(jīng)濟界人士、企業(yè)家所接受和運用。資金管理已貫穿和滲透于企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他行業(yè)的企業(yè)，均應(yīng)加強資金管理，對資金預(yù)算、籌集、投放等各個環(huán)節(jié)深入研究，發(fā)現(xiàn)問題，提出建議，解決問題，不斷改進(jìn)與提高，充分發(fā)揮資金管理的作用。

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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);資金鏈管理;資金風(fēng)險;風(fēng)險防范

1引言

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，良好的資金鏈管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵性內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)期間長，并且所需投入的資金規(guī)模大，房地產(chǎn)企業(yè)對資金流動的高要求需要其具有良好的資金鏈管理能力，在房地產(chǎn)開發(fā)項目后期能夠及時合理的回收資金，加快企業(yè)的資金回收速度是每個房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)，因此文章對于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險管理的研究具有非常大的現(xiàn)實意義。

2房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險管理概述

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金鏈運動的過程可以大致分為三個階段:資金籌集、資金使用以及資金回收。資金的籌集是房地產(chǎn)企業(yè)整個資金鏈運動的開始，房地產(chǎn)項目所需的資金投入規(guī)模相當(dāng)大，房地產(chǎn)企業(yè)只有籌集到足夠的資金才能進(jìn)行項目的開發(fā)和建設(shè)，引起資金的流動。資金的使用是在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中進(jìn)行購置物資、發(fā)放工資、項目建設(shè)等活動，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分利用資金才能實現(xiàn)資金的增值。資金的回收是整個資金鏈過程中最為重要的一環(huán)，只要項目投資過程中的資金及時回籠，企業(yè)才能保證資金鏈不斷裂，這也是保證企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的必要條件。與市場上其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)的資金鏈運轉(zhuǎn)過程所需的資金規(guī)模更多，而且資金運轉(zhuǎn)的周期時間更長，也因此其所面臨的資金鏈風(fēng)險也越高，具體表現(xiàn)在其資金鏈運轉(zhuǎn)的三個階段:一是資金籌措風(fēng)險大。房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)工期長、過程復(fù)雜，投入的資金和人力、物力都較多，籌資中面臨的風(fēng)險高。二是資金使用風(fēng)險大?？紤]到房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中所涉及的部門、人員多，經(jīng)手資金管理的部門和人員也多，要著重分析資金運行使用過程中的高風(fēng)險環(huán)節(jié)來有效防范風(fēng)險。三是資金收回風(fēng)險大。相較于其他企業(yè)以月、年為運營周期，房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)和投資一般要經(jīng)過五年、十年甚至更久的發(fā)展周期，通常一個項目涉及數(shù)億或數(shù)十億的資金額度，其資金的回收需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)的按時按額銷售成功，一旦房地產(chǎn)最終銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，則資金回收將會產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。

3房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險管理存在的問題分析

(1)資金籌集渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目，所需的資金規(guī)模相當(dāng)大，企業(yè)自身的自有資金難以滿足融資的需求，因此房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行貸款籌資，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比較大，財務(wù)杠桿較高，雖然這些年來我國金融市場繁榮發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)擴展了一些融資渠道，但是銀行貸款基本上支持了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍是較為單一。銀行貸款的優(yōu)勢是籌資規(guī)模大，但是其也有很多不足之處，例如銀行貸款會受到國家貨幣政策的直接影響，當(dāng)國家實施從緊的貨幣政策，就會導(dǎo)致貸款利率的上升、貸款門檻的提高，從而帶來房地產(chǎn)企業(yè)成本上升、資金鏈運轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重情況下會導(dǎo)致破產(chǎn)清算。當(dāng)前單一的資金籌集渠道，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金鏈風(fēng)險。

(2)資金預(yù)算管理水平低。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目周期長、投入高，因此必須進(jìn)行有效的資金預(yù)算管理，對項目資金進(jìn)行統(tǒng)一籌劃安排。但是現(xiàn)階段我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算管理上還存在較多問題，與完善的預(yù)算管理體系存在較大差距。具體可以從以下兩個方面來看:一方面資金管理前期缺乏評估，在項目建設(shè)初期沒有對市場和項目本身進(jìn)行充分的調(diào)研，并設(shè)計資金預(yù)算方案，導(dǎo)致資金使用過程缺乏科學(xué)的管理，從而造成資金的浪費。到了項目后期，一些項目可能就難以按時竣工，從而引發(fā)項目資金回籠困難，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。另一方面項目建設(shè)期間費用支出占比較高，對于項目過程中物資的采購、人力的支出都沒有制訂合理的計劃安排，資金使用效率低下，期間費用支出率過高，費用實際支出與預(yù)算安排的差距過大，導(dǎo)致項目過程中可能會出現(xiàn)停滯，影響工期的推進(jìn)。

(3)資金風(fēng)險管理能力弱。資金是一個企業(yè)的“血液”，建立有效的資金風(fēng)險管理體系，做好資金風(fēng)險的預(yù)警、防范工作對于每個企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展來說都是至關(guān)重要的，尤其是對于資金鏈周轉(zhuǎn)規(guī)模巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來說。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有樹立科學(xué)的資金風(fēng)險防范意識，在項目開發(fā)過程中十分注重利潤而下意識地為了追求巨額利潤忽視其中潛在的風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，沒有針對項目設(shè)計風(fēng)險預(yù)警機制，通過高利率大規(guī)模舉債融資，造成財務(wù)杠桿過高，風(fēng)險提升過快，在項目建設(shè)過程中，也沒有對常見的費用風(fēng)險制定防范應(yīng)對方案，當(dāng)項目施工建設(shè)過程中市場環(huán)境變動或者是銷售情況無法達(dá)到預(yù)期效果，就會導(dǎo)致企業(yè)處于放大的風(fēng)險當(dāng)中。

4優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險管理的措施建議

(1)擴寬企業(yè)籌資渠道。從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到政府政策的影響和管控，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金鏈風(fēng)險管理，可以更加注重政府政策因素，謀求發(fā)展機遇。一方面，政府為了支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也出臺了一些政策措施，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注政府的政策變動，投資方向要緊跟政策的變動，切忌盲目貪大投資;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷擴寬外部籌資的渠道，可以借助當(dāng)前我國二級信貸市場蓬勃發(fā)展的機遇進(jìn)行上市融資，或者是發(fā)放企業(yè)債券，當(dāng)然具體的投資結(jié)構(gòu)和方向必須要著眼項目開發(fā)本身的主要特征，對融資方案加以制定和調(diào)整，使其更加科學(xué)和合理，有效降低資金鏈風(fēng)險。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文

1.1外部因素（1）經(jīng)濟因素。主要指一城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟狀況，主要包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、居民收入、消費者結(jié)構(gòu)等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的所在城市或區(qū)域必須滿足一定的經(jīng)濟條件才能支撐項目的有效運轉(zhuǎn)。（2）政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)投資是與政策因素息息相關(guān)的，這是房地產(chǎn)企業(yè)投資區(qū)別于其他企業(yè)投資的最大特點。政策因素主要包括政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策、政府對房地產(chǎn)企業(yè)投資的認(rèn)可程度，以及政府的各種財政稅收等優(yōu)惠性政策等。房地產(chǎn)企業(yè)投資能否成功很大程度上取決于項目所在區(qū)域的政策環(huán)境。（3）社會因素。主要指當(dāng)?shù)厝说娘L(fēng)土人情，居住習(xí)慣、價值觀念、居民消費意愿等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的最終客戶是消費者，投資項目能否盈利的關(guān)鍵在于去化率的高低，這與當(dāng)?shù)厝说纳詈拖M習(xí)慣密切相關(guān)。

1.2內(nèi)部因素（1）項目產(chǎn)品特點。包括項目的類型、規(guī)模、性質(zhì)及產(chǎn)品定位等要素。不同房地產(chǎn)企業(yè)的主導(dǎo)項目產(chǎn)品特點不同，同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同區(qū)域的項目產(chǎn)品也會有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)要將產(chǎn)品線的特點與投資意向區(qū)域特征有機結(jié)合，做到兩者的相互匹配，已達(dá)到有效投資的效果。（2）企業(yè)所處地域集中或分散。即指本地項目或異地項目的離散性，包括形成區(qū)域性的項目開發(fā)，如項目集中在長三角地區(qū)或華北地區(qū)等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在已有項目比較集中的區(qū)域的投資需求較小，在空白區(qū)域且戰(zhàn)略意義重大的區(qū)域的投資需求較大。

2優(yōu)化設(shè)計對房地產(chǎn)建設(shè)投資的影響

2.1設(shè)計方案直接影響投資在項目作出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計。其建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進(jìn)深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟分析問題。據(jù)統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟合理的設(shè)計，可降低工程造價。

2.2設(shè)計方案影響經(jīng)常性費用優(yōu)化設(shè)計不僅影響房地產(chǎn)項目建設(shè)的一次性投資，而且談房地產(chǎn)工程建設(shè)投資的控制還影響使用階段的經(jīng)常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費等，一次性投資與經(jīng)常性費用有一定的反比關(guān)系，但通過優(yōu)化設(shè)計可努力尋求這兩者的最佳結(jié)合，使房地產(chǎn)項目建設(shè)的全壽命費用最低。

3房地產(chǎn)企業(yè)投資管理控制的對策

3.1工程設(shè)計階段的投資控制設(shè)計是有效控制工程投資的關(guān)鍵，它對工程造價的影響起決定作用。投資管理部門負(fù)責(zé)組織對所選擇投資項目相類似項目的各種功能、設(shè)備和建筑材料的選用、各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查分析，編寫調(diào)研報告，提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，編制工程投資估算上報總經(jīng)理辦公會決策。投資管理部門參與組織設(shè)計招標(biāo)和方案競選，選擇技術(shù)先進(jìn)可行、使用安全可靠、造價經(jīng)濟合理的方案，將評選結(jié)果上報總經(jīng)理審批。投資管理部門負(fù)責(zé)審核設(shè)計單位提供的設(shè)計概算，根據(jù)設(shè)計概算編制工程成本計劃。

3.2施工準(zhǔn)備階段的投資控制根據(jù)施工圖預(yù)算確定的工程造價進(jìn)行招標(biāo)工作，將工程造價控制在標(biāo)底內(nèi)。選擇質(zhì)量好、信譽高、價格合理、工期適當(dāng)、施工方案先進(jìn)可行的施工隊伍與之簽定合同。根據(jù)施工合同修正工程成本計劃。

3.3施工階段的投資控制嚴(yán)格控制設(shè)計變更經(jīng)濟簽證。無論任何一方提出的工程變更，投資管理部門首先要分析提出的工程變更對項目的合理性及成本的影響。分析有關(guān)的合同條款、文件記錄，初步確定處理變更所需要的費用、時間范圍和質(zhì)量要求，提出變更評估報告。加強對索賠事件處理的管理工作。以合同為依據(jù)對承包商提出的索賠進(jìn)行評審、反駁和修正。對承包商延誤工期、施工缺陷及不履行合同義務(wù)等給公司造成的損失進(jìn)行核實提出反索賠報告?？刂平Y(jié)算程序，依據(jù)合同文件從以下幾方面入手：核對合同條款，對竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能進(jìn)入竣工結(jié)算。檢查隱蔽驗收記錄，所有隱蔽工程均需要進(jìn)行驗收并由監(jiān)理工程師簽證確認(rèn)。落實設(shè)計變更簽證，設(shè)計修改變更應(yīng)由原設(shè)計單位出具設(shè)計變更通知單和修改圖，設(shè)計、審核人員簽字并加蓋公章，經(jīng)工程管理部門和監(jiān)理工程師審查同意、簽證，重大設(shè)計變更經(jīng)原審批部門審批否則不應(yīng)列入結(jié)算。按合同規(guī)定的結(jié)算方法、計價定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、材料價格和優(yōu)惠條款對工程竣工結(jié)算進(jìn)行審核。

3.4加強組織構(gòu)建及人員管理建立完善的項目投資管理組織機構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因為，管理組織機構(gòu)不僅確定相關(guān)工作的責(zé)任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強投資管理的專門部門的組織構(gòu)建及人員管理，將項目責(zé)任到人，并制定嚴(yán)格的獎懲制度，責(zé)任與激勵并舉，加強項目負(fù)責(zé)人的責(zé)任意識，同時以一定的激勵政策激發(fā)人員的積極性；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門的協(xié)作，因此，還需建立跨部門的協(xié)作機制，舉企業(yè)之全力保障投資項目的順利進(jìn)展。

4結(jié)束語

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 資金管理 成本控制

一、引言

成本控制與資金管理關(guān)系密不可分。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)。一方面，在項目開發(fā)過程中，大量的成本支出需要充足的現(xiàn)金流予以支持。房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本主要有以下幾項組成：地價、資金成本、工程成本、銷售推廣費、預(yù)備費、住宅使用專項基金等組成。做好成本管理及成本進(jìn)度安排，也就是從實質(zhì)上控制了最主要的現(xiàn)金流出。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來源是銀行貸款或其他金融機構(gòu)籌資（如房地產(chǎn)基金、信托等），其籌資成本相對較高。如果不根據(jù)開發(fā)項目的成本及進(jìn)度對籌資做出合理安排，由于其籌資本金巨大，因此相應(yīng)的資金的時間價值（利息）對成本的影響自然大幅上升。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從企業(yè)發(fā)展與項目開發(fā)的全局著手，綜合處理好成本控制與資金管理的關(guān)系。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制的現(xiàn)狀分析

（一） 成本控制與資金安排在金額上不匹配

一方面，房地產(chǎn)項目從項目籌劃到竣工驗收交房，其持續(xù)時間較長，受到的影響因素也較多，其中諸多因素企業(yè)也不可控，如建筑材料價格、人工價格、房地產(chǎn)市場行情等。如由于建筑成本不斷上升，而房價因宏觀調(diào)控卻不斷下行，這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金的配置方面，很難做到與成本需求的完全匹配。另一方面，房地產(chǎn)受到政策影響極大。如果國家對于信貸政策從嚴(yán)，那么企業(yè)預(yù)估的資金來源必然受到限制，資金安排就會出現(xiàn)缺口，這樣往往導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

（二） 成本進(jìn)度控制與資金流轉(zhuǎn)日程不協(xié)調(diào)

在過去一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了快速的發(fā)展，其企業(yè)規(guī)模、開發(fā)面積等都達(dá)到了歷史的最好水平。在此情況下，個別房地產(chǎn)企業(yè)對形勢、市場等如果判斷不準(zhǔn)確，做出了錯誤的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致盲目拿地、擴大開發(fā)規(guī)模，使企業(yè)缺乏對成本控制的系統(tǒng)把握，忽視影響成本的多因素。事實上，我國房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻相對較低，導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)公司對金融機構(gòu)的依賴性較強，目前房地產(chǎn)投資用的銀行信貸資金在實際投資中占相當(dāng)比重，資金的時間價值對成本的影響就比較大，而工程進(jìn)度節(jié)點安排與銷售回款、按揭回款、融資金額不匹配，導(dǎo)致企業(yè)在債務(wù)到期日時難以正常償還本金及利息，出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。

（三） 缺乏有力的全局觀，形成成本失控或資金失調(diào)的現(xiàn)狀

上述二類成本控制與資金管理因項目自身原因客觀上導(dǎo)致不匹配出現(xiàn)風(fēng)險外，也存在著這樣一種原因，即由于企業(yè)內(nèi)部不同部門因為專業(yè)的側(cè)重點不同，導(dǎo)致對于成本、資金的安排出現(xiàn)分歧。筆者認(rèn)為，這主要是企業(yè)缺乏有力的全局觀造成的。如：工程部門或營銷部門片面強調(diào)項目品質(zhì)，對于單位或單項工程，專業(yè)部門從金額與進(jìn)度方面都會做出一些強調(diào)，但卻忽視了企業(yè)或項目全局性的定位或資金狀況。這樣，既不利于企業(yè)統(tǒng)一的資金安排，也不利于企業(yè)內(nèi)部合作與團結(jié)，影響了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)做好資金管理與成本控制相結(jié)合的措施

（一） 事前做好項目的成本測算與資金規(guī)劃

在開發(fā)項目決策階段，開發(fā)商要做好前期研究，對擬開發(fā)項目的市場定位、品質(zhì)進(jìn)行估計，對項目成本進(jìn)行初步測算且體現(xiàn)于項目規(guī)劃與設(shè)計過程中。開發(fā)、工程、成本預(yù)算部門應(yīng)配合前期策劃等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、建安成本、資金成本、銷售費用及管理費用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項目全過程中的費用。讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益,為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個單項的目標(biāo)成本實施按時間節(jié)點進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，同時，根據(jù)建設(shè)周期，施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進(jìn)行。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商就需要根據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。

（二）事中做好項目進(jìn)度安排與資金支付

房地產(chǎn)的成本控制與資金管理貫穿于項目實施的整個始終。最大的成本開支就是建安成本，這也是項目成本與資金“事中”的重點控制工作。要從進(jìn)度與額度兩個方面來加以掌握。對于前者，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制項目支出的資金預(yù)算并保證其順暢運行。按照工程進(jìn)度和合同約定的付款時間以及工程總額控制點的要求等，結(jié)合項目開發(fā)周期、企業(yè)整體資金狀況，編制年度資金預(yù)算并細(xì)化到每月，據(jù)以對日常資金支出進(jìn)行動態(tài)控制。對于后者，企業(yè)應(yīng)督促總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單、施工簽證單）后施工。在整個項目施工階段，成本部要及時進(jìn)行成本盤點，控制目標(biāo)成本與實際成本的差異，財務(wù)部門在資金預(yù)算的執(zhí)行過程中要注意合理安排、處理現(xiàn)金支出，保證企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)及相對平衡。

（三） 事后做好項目結(jié)算與資金結(jié)算

一是工程項目結(jié)算必須手續(xù)完備，必須由設(shè)計、工程及監(jiān)理等相關(guān)部門簽署相應(yīng)意見。如有甩項須在驗收單上注明以便在結(jié)算中扣除。二是重點把握項目變更的情況。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作,審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照,凡系標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。三是完善結(jié)算規(guī)則。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機制,確保結(jié)算質(zhì)量。四是做好質(zhì)保金等款項的備案。要根據(jù)結(jié)算金額與合同條款予以支付項目尾款，同時預(yù)留質(zhì)保金，財務(wù)部門要建立專門備查賬簿進(jìn)行管理。

（四） 樹立全局觀念，做好資金管理與成本控制的聯(lián)動

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)、工程、成本等部門要加強溝通與配合，樹立全局觀念，從房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與項目收益的綜合協(xié)調(diào)出發(fā)做好此項工作。對于財務(wù)（資金）部門而言，要考慮到企業(yè)自身運營需要的日常資金，也需要考慮本項目、未來項目所需要的資金。對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)來講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個項目的開發(fā)，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準(zhǔn)確的預(yù)計，同時又對本企業(yè)的資金運作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。此外，企業(yè)在融資時，應(yīng)充分考慮不同的籌資渠道，以節(jié)約資金利息，企業(yè)借款在可能的情況下應(yīng)以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉(zhuǎn)可以提高企業(yè)在金融機構(gòu)的信譽度，又為以后的增加授信額度打下了基礎(chǔ)，還可以節(jié)省借款利息支出。

工程、成本等部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，有意識對項目定位、品質(zhì)、進(jìn)度等做出安排，在成本開支上使項目開發(fā)進(jìn)度既符合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，又符合銷售進(jìn)度安排，使企業(yè)的資金流出處于均衡、平穩(wěn)的態(tài)勢。對于施工單位的工程進(jìn)度要加強督促并及時進(jìn)行獎罰，縮短工程周期也就縮短了資金占用時間。

四、 結(jié)論

隨著國家宏觀調(diào)控的推進(jìn)與國際經(jīng)濟形勢的影響，房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)，強化成本控制、實施精細(xì)化管理是其實現(xiàn)自身完善與發(fā)展的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與成本控制是全員的、全過程的管理。企業(yè)要樹立全局觀念，從企業(yè)整體長遠(yuǎn)發(fā)展、項目開發(fā)的前提出發(fā)，做好事前、事中、事后的資金管理與成本控制，以成本控制界定資金安排，以資金計劃指導(dǎo)成本支出，為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，以全面提升企業(yè)管理能力，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]周中元，國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟，2007 ,(01).

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：新形勢房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

一、加強房地產(chǎn)資金管理的意義

（1）加強房地產(chǎn)資金管理，有利于幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)項目資金的余缺情況，從而企業(yè)能夠及時調(diào)度資金，確保項目不會因資金問題而停工，穩(wěn)定了企業(yè)的經(jīng)營狀況，及時應(yīng)對資金風(fēng)險。（2）加強房地產(chǎn)資金管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場的有機結(jié)合。通過自身資金管理能力的提升，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加游刃有余地在資本市場中應(yīng)對各種各樣的風(fēng)險，及時對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，不斷促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品的優(yōu)化升級，保證企業(yè)在市場競爭中能夠始終保持活力。（3）加強房地產(chǎn)資金管理，有利于企業(yè)通過結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境，實現(xiàn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)合內(nèi)外部實際情況，積極拓寬自身資金來源渠道，促進(jìn)多元化融資，有效緩解了企業(yè)的資金壓力。以往房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模、政策等限制在融資中面臨著較為困難的局面，而通過對資金加強管理，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過多種途徑進(jìn)行融資，且能夠始終保持資金情況處于清晰狀態(tài)，降低融資風(fēng)險。（4）加強房地產(chǎn)資金管理，有利于使企業(yè)內(nèi)部各部門圍繞資金進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)一步提升部門間的協(xié)調(diào)與溝通的能力。各部門之間通過合作，能夠不斷加強彼此之間的了解，為在日后項目中合作奠定基礎(chǔ)，也減少了部門之間的沖突摩擦。部門之間相互監(jiān)督、相互合作，從而實現(xiàn)了項目運作的透明化管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作效率。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

（一）資金管理制度不完善

資金管理制度是相關(guān)管理人員開展工作的依據(jù)，工作制度不完善就會使管理工作浮于表面，不能夠得到有效的貫徹和落實。目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理制度上主要體現(xiàn)為制度不完善，在管理中缺乏有效預(yù)算管理等。我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域在近些年來發(fā)展勢頭較猛，因此一些企業(yè)為了追求更高的利潤，在自身發(fā)展過程中采用粗放式的企業(yè)規(guī)模擴張方法，在資金的管理方面沒有體現(xiàn)出精細(xì)化管理意識。由于企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)對資金管理重視不夠，也就使得管理人員在工作上較為隨意，沒有建立起完善的資金管理的制度支持資金管理工作的開展，導(dǎo)致資金管理水平相對較低、使用率嚴(yán)重不足、缺乏制約與監(jiān)督，使企業(yè)陷入資金危機。

（二）國家宏觀政策環(huán)境趨緊

近些年，國家的宏觀政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐漸從嚴(yán)，主要體現(xiàn)為兩個方面：一是融資渠道收窄；二是項目預(yù)售資金監(jiān)管力度加大。受宏觀政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資通道減少，拿地資金的來源受限，開發(fā)貸的監(jiān)管加強，房地產(chǎn)信托、私募股權(quán)基金向房地產(chǎn)市場的投放條件越來越嚴(yán)苛，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從外部融資越發(fā)困難。此外，各地相繼出臺了預(yù)售資金監(jiān)管政策，對于以往的利用期房銷售快速回籠資金的做法制約性越來越強，企業(yè)自有資金的周轉(zhuǎn)速度越來越慢，有些開發(fā)項目甚至到竣工結(jié)算結(jié)束都無法實現(xiàn)項目的自身資金平衡，從而使得企業(yè)的資金成本大大增多，盈利水平也越來越低，甚至可能有的項目堅持不到竣工就草草收場形成大量的爛尾樓，損害了消費者的利益也給整個行業(yè)帶來極其負(fù)面的影響。

（三）落后的資金預(yù)算管理方式不能充分發(fā)揮指導(dǎo)與監(jiān)督的作用

在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對資金預(yù)算管理重視不夠。一方面體現(xiàn)為不能嚴(yán)格執(zhí)行項目可行性研究階段設(shè)定的工期，合理安排開發(fā)立項設(shè)計、報批建設(shè)，對外銷售等重大節(jié)點。新形勢下，有些地方政府對預(yù)售房限價政策，即每一次售價需經(jīng)政府職能部門審批后方可預(yù)售，許多房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開發(fā)進(jìn)度或現(xiàn)房銷售止損，銷售資金不能及時回籠。另一方面則體現(xiàn)為資金需求部門對資金計劃管理認(rèn)識不到位，資金計劃準(zhǔn)確性較差。在實際工作中，常常出現(xiàn)計劃大于實際需求的情況，打亂整體資金平衡，誤導(dǎo)企業(yè)融資從而增加資金成本。

（四）企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度過慢

不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于市場定位不準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計不合理，結(jié)果導(dǎo)致銷售的速度非常緩慢，資金回款的周期也非常長。當(dāng)然，最近幾年我國房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控的影響也比較大，尤其是有些城市出臺了對房地產(chǎn)項目的限價銷售政策，使得不少房地產(chǎn)商為了獲取更高的利潤采取了短時間內(nèi)捂盤觀望的措施。這些原因都會不同程度造成項目的資金平衡周期加長，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度過慢，從而加劇了企業(yè)的資金風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境的應(yīng)對對策

（一）建立完善的資金管理制度

建立完善的資金管理制度要從三個方面入手，一是事前加強對項目資金的管控，根據(jù)項目的具體要求，科學(xué)合理地預(yù)測資金的使用情況。通過建立預(yù)算體系來完善這項工作，在進(jìn)行管理時，房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的投資特點，進(jìn)行多層次的資金管理，明確權(quán)責(zé)管理權(quán)限，加強相互之間的溝通。二是對項目中期進(jìn)行資金管理，嚴(yán)格按照制度的規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管，保證每一筆資金都能夠充分發(fā)揮自身的價值。三是要加強對項目后期資金管理制度的確立，通過獎懲制度、反思與自我評價體系等一系列的制度保障資金管理制度的實施，保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金能夠在合理管理下實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)。資金管理制度就像一張大網(wǎng)，資金必須緊緊跟隨著大網(wǎng)的脈絡(luò)進(jìn)行運轉(zhuǎn)，才能夠始終保證資金的流暢。

（二）高度重視資金預(yù)算管理，發(fā)揮對資金的指導(dǎo)監(jiān)督職能

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，建立健全完善的資金管理制度是十分必要的，不僅可以幫助企業(yè)規(guī)范日常資金管理，還可以找準(zhǔn)資金管理重點，最后成為指導(dǎo)企業(yè)開展融資工作的重要依據(jù)。首先，做好經(jīng)營計劃并確保計劃順利實施，若出現(xiàn)調(diào)整銷售開盤一級節(jié)點計劃時，應(yīng)當(dāng)運用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報酬率等方法進(jìn)行比較后方可調(diào)整，避免經(jīng)營計劃任意調(diào)整影響企業(yè)整體經(jīng)營成果。其次，高度重視資金計劃編制工作，按照年度經(jīng)營計劃編制年度資金計劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化季度、月度資金計劃。以便于企業(yè)整體掌握資金需求信息，提前做好三個月的籌資安排。再次，要對資金執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，從制度層面確保資金計劃的規(guī)范性和執(zhí)行力度。最后，以資金管理為線索，對工程建設(shè)、銷售運營等方面進(jìn)行預(yù)警，將財務(wù)管理與經(jīng)營管理有效結(jié)合，相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)“業(yè)財融合”。

（三）緊密結(jié)合國家政策持續(xù)

開拓多元化的融資通道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密地聯(lián)系國家的宏觀經(jīng)濟策略，做到業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新從而做到融資模式的創(chuàng)新。一是靠企業(yè)的品牌效應(yīng)積累建立良好的信用評級，充分利用銀行的開發(fā)貸款杠桿；二是通過信托投資、不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行債權(quán)性融資來緩解企業(yè)的資金壓力；三是建立戰(zhàn)略性的合作伙伴，通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式吸引投資者進(jìn)入；四是通過自身的內(nèi)部鏈條尋求資源，通過施工單位墊資或者施工進(jìn)度款以房抵賬的方式延緩企業(yè)的資金支付進(jìn)度；五是開拓更多的投資模式，將單一的通過招拍掛獲取土地的方式與收購公司獲取優(yōu)質(zhì)土地的方式相結(jié)合，爭取在投資前期階段利用最少的資金撬動更大的項目。

（四）加速房企銷售速度和回款速度

對于高周轉(zhuǎn)、以追求去化速度為先的項目需要加快銷售速度，結(jié)合市場環(huán)境的不同采用不同的營銷策略，在營銷手段上開拓創(chuàng)新的思路，通過客群的劃分制定不同的銷售策略和優(yōu)惠政策。通過提高首付比例、加大一次性客戶購房的優(yōu)惠促銷力度等方式來提高資金回款的速度。此外，對于應(yīng)收賬款或按揭貸款加強前期管理和后期的催款力度，在與客戶簽訂銷售合同和與銀行簽訂按揭合作協(xié)議的時候就將回款周期明確于合同條款。企業(yè)內(nèi)部還應(yīng)當(dāng)制定規(guī)范的銷售流程，將回款指標(biāo)作為重要的業(yè)績考核指標(biāo)，指定專人負(fù)責(zé)銷售回款的催繳，既可以有助于縮短資金回款的周期，還有利于防止壞賬風(fēng)險的發(fā)生。

（五）構(gòu)建資金鏈的管理模式

通過構(gòu)建資金鏈的管理模式，可讓整個企業(yè)的資金都納入資金鏈中。建立資金鏈就是將資金在運行中“審批”與“監(jiān)管”聯(lián)系起來，由企業(yè)資金管理部門進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配。各個工程項目在施工中必須要進(jìn)行審核，只有經(jīng)過財務(wù)部門的審核才能夠由資金管理部門進(jìn)行撥付。通過建立這樣的管理模式，能夠?qū)ζ髽I(yè)的資金進(jìn)行整合，有利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對資金情況的掌握，不僅能夠加強對企業(yè)未來的規(guī)劃，保證資金共享和資金使用過程的透明度，還能夠防止在資金使用中出現(xiàn)腐敗等違規(guī)違法的行為。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的提升、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理難題方面具有積極的作用，對我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展也有著重要意義。在國家宏觀調(diào)控與激烈的行業(yè)競爭環(huán)境下，應(yīng)加強資金管理，保障企業(yè)龐大的資金運轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供必要支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]李尚兵．新宏觀形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對策探討[J]．經(jīng)濟，2016（9）．

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 資金預(yù)算 財務(wù)控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的財務(wù)控制問題

做好房地產(chǎn)資金預(yù)算管理工作，需要認(rèn)真分析預(yù)算管理財務(wù)控制中存在的問題，找出問題所在，才能制定相應(yīng)的應(yīng)對方法和措施。

1.資金預(yù)算管理財務(wù)控制觀念淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員對企業(yè)項目進(jìn)行資金預(yù)算管理的時候，缺乏對財務(wù)控制重要性的認(rèn)識，沒能意識到其實其他部門的工作對資金預(yù)算管理的影響作用，其他的部門只是定期提交數(shù)據(jù)給到財務(wù)做賬使用，而沒有直接參與進(jìn)來提出有效的建議。財務(wù)部門沒有意識到只有其他部門才知道資金的預(yù)算方向和使用方向，更需要他們的建議和參與。因此，也就導(dǎo)致了財務(wù)部門只是簡單羅列其他部門所需的資金，而沒有做好管控工作，沒有盡力降低成本和損耗，反而加大費用增加成本。

2.缺乏對資金預(yù)算的監(jiān)督和管理

項目預(yù)算和資金預(yù)算編制好后，在日后的執(zhí)行過程還需要進(jìn)行監(jiān)督和管理，以保證實際的發(fā)生情況不偏離預(yù)算軌道，或是在發(fā)生異常情況時能夠及時發(fā)現(xiàn)予以更正。但實際上，房地產(chǎn)企業(yè)只是簡單按照公司下達(dá)的計劃進(jìn)行預(yù)算和執(zhí)行，沒有在實際發(fā)生過程中進(jìn)行監(jiān)督和管理，畢竟，預(yù)算不是財務(wù)管理的最終目標(biāo)。在預(yù)算的執(zhí)行過程中，相關(guān)部門沒有將實際情況反饋給財務(wù)管理人員，導(dǎo)致財務(wù)管理和企業(yè)經(jīng)營管理發(fā)生脫節(jié)行為，失去了資金預(yù)算的管理意義。正確的做法，應(yīng)該通過監(jiān)督和管理預(yù)算的執(zhí)行過程，從而達(dá)到保質(zhì)保量完成資金預(yù)算的目的。

3.資金預(yù)算財務(wù)控制缺乏考核制度

做好資金的預(yù)算管理，離不開考核激勵機制，考核機制不僅僅是對員工的工作效果的考核，更是會影響到企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實現(xiàn)，所以需要設(shè)立一定的獎懲機制，約束和管理財務(wù)部門和相關(guān)內(nèi)部人員的活動，獎勵按目標(biāo)完成，處罰控制不到位的人員，這樣就可以減少推脫責(zé)任的行為發(fā)生。但在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金預(yù)算和項目預(yù)算編制了之后，相關(guān)的實施人員卻沒有按預(yù)算目標(biāo)去做好財務(wù)控制，就是因為沒有相關(guān)的激勵機制和考核環(huán)節(jié)約束他們。

4.缺乏財務(wù)控制機制

房地產(chǎn)企業(yè)在決定了一個項目之后，接下來的工作就是財務(wù)管理工作，負(fù)責(zé)編制全年的收益情況和預(yù)算每年將會產(chǎn)生的費用、收入、目標(biāo)收益，但僅僅是停留于概況性的指標(biāo)，二是沒有將決策細(xì)致化，沒有進(jìn)一步編制月份、季度、年度財務(wù)預(yù)算，無法做到事前、事中的控制，相關(guān)的人員沒能做到充分發(fā)揮主觀能動性對預(yù)算的財務(wù)控制目標(biāo)進(jìn)行合理預(yù)測、分析和決策，進(jìn)一步導(dǎo)致資金分散，資金使用效率低下。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的財務(wù)控制方法

針對房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理財務(wù)控制中普遍存在的問題，在這里我們提出了相關(guān)的改進(jìn)方法，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭占有優(yōu)勢，并提高抵御風(fēng)險的能力。

1.建立完善的財務(wù)會計體系

建立完善的企業(yè)財務(wù)會計體系，首先要按照相關(guān)的會計準(zhǔn)則、財經(jīng)法規(guī)和企業(yè)會計制度來設(shè)置合理、科學(xué)、符合實際需求的會計科目，這是實現(xiàn)預(yù)算資金管理財務(wù)控制首要步驟。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新樓盤項目的時候要設(shè)置細(xì)化的核算對象，按照樓房的編號進(jìn)行合理歸集。在產(chǎn)品的成本及銷售收入科目中要明確土地及屬下各項科目的支出，這樣才能核算出產(chǎn)品銷售量和盈利狀況，對數(shù)據(jù)進(jìn)行縱橫向的比較；其次，企業(yè)要統(tǒng)一規(guī)定會計的核算流程，其統(tǒng)一性要基于會計科目設(shè)計的基礎(chǔ)之上，保持統(tǒng)一，并按需做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；最后，采用統(tǒng)一的方法對各類單據(jù)和數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄、歸集。

2.建立企業(yè)會計管理系統(tǒng)

建立企業(yè)會計管理系統(tǒng)，其本質(zhì)就是設(shè)立責(zé)任中心。設(shè)立責(zé)任中心的目的就是為實現(xiàn)企業(yè)的運作目標(biāo)，讓每個崗位的人員都在財務(wù)系統(tǒng)的要求下承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。圍繞著這個責(zé)任中心，可以制定相應(yīng)的職責(zé)績效考核標(biāo)準(zhǔn)，并通過這個考核標(biāo)準(zhǔn)來反映出某段時期內(nèi)業(yè)務(wù)的發(fā)展執(zhí)行情況，從而對各責(zé)任進(jìn)行科學(xué)、合理、有效的評價。對會計建立管理制度后，用于項目開發(fā)的各項費用支出都可以及時的反饋出來，銷售的進(jìn)度情況和綜合的收益情況都能得到體現(xiàn)，并對這些反饋出來的情況加強監(jiān)督，以便確保這些數(shù)據(jù)的有效性，為管理層的經(jīng)營決策提供可靠的依據(jù)。

3.完善預(yù)算的會計體系

房地產(chǎn)是一個比較有特殊性的行業(yè)，它的預(yù)算會計體系不但包括資金預(yù)算，還包括了項目預(yù)算。資金預(yù)算主要核算企業(yè)整體的資金被占用和使用的情況，并結(jié)合其他部門反映上來的需要動用資金的情況，一層層匯總向上匯報，最后制定協(xié)調(diào)資金運作的財務(wù)規(guī)劃；項目的預(yù)算是指企業(yè)從項目開發(fā)時開始預(yù)算，研究項目開發(fā)的可行性，對項目進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、對需要支出的各項費用進(jìn)行預(yù)算，包括設(shè)計、開發(fā)環(huán)節(jié)的費用，對營業(yè)收入、籌資成本、投資收益進(jìn)行整體的預(yù)算。企業(yè)的財務(wù)管理部門，要從項目開發(fā)的實際情況和項目所要實現(xiàn)的利潤目標(biāo)出發(fā)，來編制利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表以及現(xiàn)金流量表，最終構(gòu)成一個完善的預(yù)算體系。此外，企業(yè)要注重預(yù)算管理和分析，定期編制預(yù)算表，并實施獎懲的考核制度，嚴(yán)格控制實際的財務(wù)狀況按預(yù)算情況發(fā)展。

4.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)加強資金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的運作需要有充分的資金，容易受到國家宏觀政策、銀行利率和存款準(zhǔn)備金的影響，所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮到這些因素產(chǎn)生的作用，為了節(jié)省籌資成本，需要挖掘更有利的融資渠道和方式，強化融資管理。為了增加企業(yè)的稅后利潤，企業(yè)要在國家稅法允許的范圍內(nèi)，運用會計手段進(jìn)行稅收的籌劃，盡量做到節(jié)約納稅。另外，做好項目現(xiàn)金流匹配銀行貸款時間和額度的工作，如果預(yù)期利率會降低的話，就要同銀行簽訂短期合同，今早還清貸款，反之的話就要簽訂長期合同，防止增加財務(wù)費用?？偠灾?，房地產(chǎn)企業(yè)對資本的管理原則要做到：資金實力雄厚、籌資要有計劃。最后，加強項目管理能力，防止項目工期的無線拖延，導(dǎo)致費用的增加超出預(yù)算；加強現(xiàn)金管理，保持應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款期限的一致性；嚴(yán)格控制管理費用，防止鋪張浪費。

5.完善內(nèi)部審計制度健全財務(wù)制度

房地產(chǎn)企業(yè)建立的財務(wù)管理制度必須要滿足管理需求，能為實現(xiàn)管理目標(biāo)服務(wù)，比如設(shè)立專業(yè)的財務(wù)機構(gòu)，主要負(fù)責(zé)管理涉及資金的全部事項；為了規(guī)范化財務(wù)管理，需要制度嚴(yán)格的報銷制度和采購出售管理制度。。另一方面，要設(shè)立內(nèi)部審計制度，負(fù)責(zé)對企業(yè)的會計工作進(jìn)行審計管理、工程項目的審計、內(nèi)部控制審計以及經(jīng)濟效益審計等等相關(guān)方面，通過這些審計工作中財務(wù)工作中存在的問題，并找出方法解決，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)是屬于易受國家政策、金融政策影響的資金密集型行業(yè)，具有收益高、風(fēng)險大的特點。資金預(yù)算管理控制的目的是為了將成本、資金、協(xié)同等這些關(guān)鍵問題融合到一個體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要做好資金預(yù)算財務(wù)管理控制工作，重點在于做好資金籌劃工作、測算資金成本、量化的預(yù)算資金、費用、利潤，以保障資金預(yù)算管理的有效應(yīng)用實施，并在市場和正常發(fā)生變化時能夠發(fā)出預(yù)警信號，幫助企業(yè)提高抗風(fēng)險能力和提高市場競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉超.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的探析[J].管理縱橫，2010（5）：37

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：財務(wù)管理 房地產(chǎn) 資產(chǎn)運營 轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)是我國支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達(dá)6%由此可見其對于我國經(jīng)濟的重要性。隨著我國營改增的稅務(wù)政策調(diào)整以及公允價值計量模式的推行使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一場比變革，其資產(chǎn)運營模式正在逐漸轉(zhuǎn)換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉(zhuǎn)變與財務(wù)管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型進(jìn)行深入的分析從而找到影響其轉(zhuǎn)型的各類因素，今天筆者就和大家來談一談關(guān)于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型的相關(guān)話題。

一、資產(chǎn)模式概述

（一）重資產(chǎn)運營模式

重資產(chǎn)運營模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中資產(chǎn)負(fù)債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下哎是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無法在短時間內(nèi)進(jìn)行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

（二）輕資產(chǎn)運營模式

輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個資產(chǎn)就誒夠的當(dāng)中流動現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營銷開發(fā)和用戶體驗等方面。輕資產(chǎn)所強調(diào)的是對企業(yè)品牌和企業(yè)運營能力的增強，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源和運營的投入。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的主要因素

（一）土地成本因素

我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控這些因素都是的土地的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地的供給量二者之間成出現(xiàn)了嚴(yán)重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發(fā)商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發(fā)商已經(jīng)購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發(fā)商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財務(wù)費用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本極速增加而財務(wù)費用也越來越高，導(dǎo)致其投入到土地當(dāng)中的資金過多，其現(xiàn)金流量過少很可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（二）樓盤庫存壓力因素

近些年來房地產(chǎn)市場一直處在一個較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤庫存對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴(yán)重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無法得到迅速的資金回籠甚至?xí)捎谶@種資金無法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財務(wù)危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰(zhàn)略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型而言也是一個巨大的威脅。

（三）現(xiàn)金流因素

房地a行業(yè)屬于一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運轉(zhuǎn)的周期較長通常需要3年以上的時間才能夠進(jìn)行一次資金回籠，而在項目建設(shè)的過程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例

凱德集團絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)（輕資產(chǎn)機構(gòu)），在其轉(zhuǎn)型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來彌補核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過財務(wù)數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國模式，在房地產(chǎn)土地價格較低時買入土地進(jìn)行儲備，再在房地產(chǎn)市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進(jìn)行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務(wù)風(fēng)險卻大大降低。

四、結(jié)束語

對于我國而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉(zhuǎn)型的各類因素進(jìn)行了解和控制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財務(wù)風(fēng)險最低的情況下實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃榮.中糧甩賣君頂酒莊積重難返重資產(chǎn)模式成掣肘[N].中國經(jīng)營報，2016-05-02

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文

一、外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅申報管理

根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1995]153號文規(guī)定，外資房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，應(yīng)按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實現(xiàn)后，再按稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納稅額，按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額。

對外資房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅申報，國稅發(fā)[2000]200號文規(guī)定：外資企業(yè)所得稅年度、季度申報表分為A類和B類兩種，A類適用于：能夠提供完整、準(zhǔn)確的成本費用憑證，能夠正確計算應(yīng)納稅所得額的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)；B類適用于：按核定利潤率或按經(jīng)費支出換算收入方式繳納企業(yè)所得稅的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。因此在預(yù)售階段，外資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按B類申報并按預(yù)計利潤率預(yù)繳企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再轉(zhuǎn)為A類按實際所得申報繳納所得稅。對同時兼有完工和在建項目滾動開發(fā)的企業(yè)，季度合并申報所得稅，年度匯算時則應(yīng)向稅務(wù)部門同時報送A、B類申報表。

二、外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算管理

對外資房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，國稅發(fā)[2001]142號文規(guī)定，外資房地產(chǎn)企業(yè)：（1）采用一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入實現(xiàn)；（2）采用分期收款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定時間為銷售收入的實現(xiàn)；（3）采用以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房產(chǎn)的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入實現(xiàn)；（4）采用銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦妥轉(zhuǎn)賬之日作為銷售收入實現(xiàn)。

對銷售房地產(chǎn)發(fā)生相關(guān)成本費用的確定，國稅發(fā)[2001]142號文規(guī)定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。根據(jù)當(dāng)期已售面積以及可售單位工程成本費用，確定當(dāng)期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積?？墒劭偝杀举M用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費、拆遷補償費、七通一平、勘察設(shè)計等開發(fā)前期費用以及建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

按此規(guī)定，外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算無需區(qū)分期間費用和成本的界限，期間費用全部并入可售總成本費用。在這種核算方式下，由于開發(fā)產(chǎn)品的可售總成本費用和可售單位成本費用會隨著時間的推移、期間費用的增加而逐年遞增，從而影響企業(yè)的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額。因此，企業(yè)在由B表轉(zhuǎn)為A表申報以后的各所得稅匯算期間，都要編制可售項目成本費用申報表，并將本年企業(yè)已預(yù)繳的所得稅完稅憑證一起報送稅務(wù)機關(guān)審核，作為本年度和以后年度審核評稅的依據(jù)。

三、外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算處理

【例題】經(jīng)濟特區(qū)某外商投資房地產(chǎn)企業(yè)， 2001年初取得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，2004年底竣工并決算完畢，測繪總可售面積50000M2，企業(yè)所得稅稅率為15%，預(yù)計利潤率為15%；為簡化計算起見，其他相關(guān)稅費不計，假設(shè)企業(yè)沒有其他收入、成本和費用發(fā)生，也無需要調(diào)整的涉稅事項，有關(guān)資料見表1：

（1）2004年企業(yè)根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[2001]142號文規(guī)定，對完工的開發(fā)產(chǎn)品實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅額進(jìn)行匯算，匯算結(jié)果如下：

總可售面積：50000M2當(dāng)期已售面積：45000 M2

可售單位工程總成本費用：8000＋500＝8500（萬元）

可售單位工程成本費用：8500÷50000 ＝0.17（萬元/ M2）

當(dāng)期可結(jié)轉(zhuǎn)成本費用：45000×0.17＝7650（萬元）

當(dāng)期應(yīng)納稅所得額：13000－7650＝5350（萬元）

當(dāng)期應(yīng)納所得稅額：5350×15%＝802.50（萬元）

當(dāng)期應(yīng)補所得稅額：802.50－292.50＝510（萬元）

（2）2005年是轉(zhuǎn)為A類申報后的第一年，年度匯算結(jié)果如下：

可售單位工程總成本費用：8500＋100＋150＝8750（萬元）

可售單位工程成本費用：8750÷50000＝0.175（萬元/ M2）

*當(dāng)期可結(jié)轉(zhuǎn)成本費用＝可售單位工程成本費用×累計已售面積－累計已結(jié)轉(zhuǎn)的成本費用

＝0.175×（45000＋1500）－7650＝487.5（萬元）

當(dāng)期應(yīng)納稅所得額：500－487.5＝12.5（萬元）

當(dāng)期應(yīng)納所得稅額：12.5×15%＝1.875（萬元）

以后年度依此類推。

（3）企業(yè)所得稅申報由B類轉(zhuǎn)為A類以后的每個所得稅匯算期間，除了應(yīng)填報A類申報表及其附表外，還應(yīng)編制可售項目成本費用表（或成本費用分?jǐn)傆嬎惚?，見?），以作為本年度和以后年度審核評稅的依據(jù)。

（4）期間費用并入可售總成本費用核算，根據(jù)會計制度規(guī)定計算的稅前利潤與按稅法要求計算的應(yīng)納稅所得額差異比較（見表3）：

從上表我們可以看出企業(yè)的應(yīng)納稅所得額大于企業(yè)的會計利潤，這是由于按會計制度規(guī)定應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期費用的期間費用，按稅法規(guī)定有一部分要作為成本沉淀在未實現(xiàn)銷售的可售面積成本費用中，這部分費用需待以后期間才可從應(yīng)稅所得額中扣減，因此企業(yè)在銷售前期繳納的所得稅會比按會計制度計算的所得稅多。但隨著時間的推移，期間費用的增加，可售單位工程成本和當(dāng)期可結(jié)轉(zhuǎn)的成本費用會不斷提高，導(dǎo)致應(yīng)納稅所得額的逐年減少。在開發(fā)產(chǎn)品全部銷售完畢，進(jìn)行項目清算時，兩者的應(yīng)納稅額才能趨于一致。為此，企業(yè)在每個會計年度終了，應(yīng)依法將兩者之間所形成的可抵減時間性差異進(jìn)行納稅調(diào)整，按應(yīng)納稅時間性差異的所得稅影響金額借記或貸記“遞延稅款”，貸記或借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”。

在每個會計年度終了，企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確及時地編制和申報可售項目成本費用表，否則稅務(wù)部門就無法確認(rèn)企業(yè)當(dāng)期可結(jié)轉(zhuǎn)的成本費用，只能按會計利潤（本例因不涉及納稅調(diào)整，所以會計利潤＝應(yīng)納稅所得額）來計算征收企業(yè)所得稅，而企業(yè)在前期多交的稅款就無法退回，使之成為永久性差異。

隨著內(nèi)外資企業(yè)所得稅的統(tǒng)一，相關(guān)的具體法規(guī)也將會逐步統(tǒng)一，因此，筆者認(rèn)為，有條件的企業(yè)，不妨對已匯算或未匯算的項目在2007年度做一階段性清理，這樣，不管今后稅收政策如何調(diào)整，企業(yè)都能做到心中有數(shù)，匯算自如。