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第1篇：房屋確權(quán)會(huì)議紀(jì)要范文

【關(guān)鍵詞】征地；拆遷；審核

Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly

Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang

【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.

【Key words】land; demolition; review

隨著城市建設(shè)的迅猛推進(jìn)，拆遷范圍也伴隨建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)展而越來(lái)越大，巨大的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用已成為領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心、百姓關(guān)注的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題，這些資金的測(cè)算、發(fā)放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關(guān)系到地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。征地拆遷是工程建設(shè)的第一道工序，在具體實(shí)施過(guò)程中，由于拆遷實(shí)施程序不夠規(guī)范、工作經(jīng)費(fèi)支出沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，加之拆遷人員在實(shí)施過(guò)程中不注重資料的收集、手續(xù)的完善，經(jīng)常給征地拆遷費(fèi)用審核工作帶來(lái)比較大的難度，征地拆遷費(fèi)用資金審核至今還沒(méi)有形成比較成熟的具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)性的實(shí)施方法和方案。因此，加強(qiáng)征地拆遷業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高征地拆遷費(fèi)用審核工作質(zhì)量，已勢(shì)在必行。

1.費(fèi)用審核內(nèi)容

征地拆遷安置費(fèi)用審核包括對(duì)征地費(fèi)用補(bǔ)償、地上附著物費(fèi)用補(bǔ)償、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償、安置房或定銷(xiāo)商品房購(gòu)買(mǎi)（建設(shè)）費(fèi)用、復(fù)墾費(fèi)用、各種規(guī)費(fèi)、管理工作經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用的審核，重點(diǎn)審查其真實(shí)性、合法性和合理性。審核依據(jù)于國(guó)家、省市有關(guān)拆遷方面的法律、法規(guī)、規(guī)章制度以及項(xiàng)目的拆遷安置實(shí)施細(xì)則、會(huì)議紀(jì)要等，并注意政策的時(shí)效性。

1.1 征地費(fèi)用重點(diǎn)審查征地是否符合程序、征地補(bǔ)償是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進(jìn)行分配，評(píng)估價(jià)格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，確定被征收房屋的價(jià)值將完全按照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2007年修正）中明確規(guī)定，被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。

1.2 拆遷費(fèi)用重點(diǎn)審查房產(chǎn)權(quán)屬、面積是否真實(shí)，房屋性質(zhì)認(rèn)定是否合規(guī)，確權(quán)手續(xù)是否完整，簽訂協(xié)議是否經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，內(nèi)容是否詳實(shí)可信。如在城市拆遷中經(jīng)常遇到直管公房非住宅承租戶的問(wèn)題，按照相關(guān)的規(guī)定，拆遷人按房屋評(píng)估價(jià)價(jià)值的50%給予貨幣補(bǔ)償；而私有的營(yíng)業(yè)用房，拆遷戶得到的賠償是評(píng)估價(jià)格的100%。又比如非住宅類(lèi)房屋審核時(shí)，倉(cāng)庫(kù)、辦公用房、營(yíng)業(yè)用房的拆遷評(píng)估價(jià)，要結(jié)合土地使用性質(zhì)調(diào)節(jié)。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí)，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.05到－0.25，一般情況下?。?.2。改制時(shí)保留行政劃撥、土地轉(zhuǎn)為租賃和土地使用權(quán)剝離的非住宅，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.4。

1.3 安置費(fèi)用重點(diǎn)審查安置房及定銷(xiāo)商品房的應(yīng)收房款是否正確，是否有欠收或多收現(xiàn)象，過(guò)渡費(fèi)是否按實(shí)結(jié)算，安置房源能否按期交付，安置房的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用是否正確等。在審核建設(shè)項(xiàng)目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨(dú)立項(xiàng)，由此該安置房費(fèi)用是否應(yīng)列入本項(xiàng)目概算中是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。在實(shí)際操作中，由于考慮兩個(gè)項(xiàng)目之間會(huì)計(jì)的借貸平衡原則，一般建議列入項(xiàng)目概算。

1.4 征地拆遷規(guī)費(fèi)主要包括按規(guī)定辦理征地手續(xù)支付給國(guó)土資源等部門(mén)的管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)以及辦理征地拆遷需要交納的其他費(fèi)用，重點(diǎn)審查收費(fèi)是否符合規(guī)定。征地拆遷管理工作經(jīng)費(fèi)主要是各級(jí)征地拆遷工作機(jī)構(gòu)開(kāi)支的經(jīng)費(fèi)，包括評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目推進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等，重點(diǎn)審查是否符合開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和審批權(quán)限。

1.5 當(dāng)?shù)馗髯猿雠_(tái)的政策引起的增加費(fèi)用，如住改非補(bǔ)助、小于46平米（浙江省規(guī)定是36平米）補(bǔ)助等。我市規(guī)定當(dāng)被拆遷房屋小于46平米時(shí)，為保障低收入家庭的權(quán)益，政策規(guī)定需補(bǔ)助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評(píng)估價(jià)格減去安置房屋重置價(jià)。

2.審核思路及要點(diǎn)

征地拆遷費(fèi)用審核工作主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是項(xiàng)目立項(xiàng)前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規(guī)模和拆遷安置戶戶數(shù)外，基本上都不能詳細(xì)說(shuō)明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量、拆遷安置戶房屋規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)和安置方式等等，各類(lèi)費(fèi)用計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不實(shí)，也無(wú)條件加以準(zhǔn)確核實(shí)，地塊征遷經(jīng)費(fèi)審核工作準(zhǔn)確性不高；另一類(lèi)是征地拆遷工作基本結(jié)束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議也已基本簽訂完畢，各類(lèi)數(shù)據(jù)基本完全，但協(xié)議中不合規(guī)、不合理?xiàng)l款難以調(diào)整，給審核數(shù)據(jù)的最終確定帶來(lái)一定困難。從我們的工作實(shí)踐中，認(rèn)為征地拆遷費(fèi)用審核工作重點(diǎn)，應(yīng)注意以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

2.1 全面了解征地拆遷相關(guān)政策

在農(nóng)村集體土地征地拆遷過(guò)程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補(bǔ)償以及安置補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。因此，為了做好這項(xiàng)被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經(jīng)費(fèi)審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關(guān)政策，堅(jiān)持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國(guó)家、集體利益基礎(chǔ)上，兼顧被城鎮(zhèn)居民、征地農(nóng)民既得利益，同時(shí)也不助長(zhǎng)漫天要價(jià)的不法行為，合理確定征地拆遷費(fèi)用。

2.2 深入拆遷現(xiàn)場(chǎng)獲取第一手資料

房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結(jié)構(gòu)不一，面積不一。為保證證據(jù)的客觀性，相關(guān)性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，并深入拆遷現(xiàn)場(chǎng)，走訪群眾，要詳細(xì)了解拆遷的范圍，拆遷的內(nèi)容，安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時(shí)還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。

2.3 認(rèn)真核實(shí)地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量

被征用土地地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物賠償費(fèi)用是征地拆遷經(jīng)費(fèi)重要組成部分，也是經(jīng)費(fèi)審核工作一個(gè)難點(diǎn)。一方面地上附著物賠償政策依據(jù)和賠付標(biāo)準(zhǔn)尚沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面地上附著物紙質(zhì)基礎(chǔ)資料少，附著物品種、規(guī)格多且不統(tǒng)一，成新率難以確認(rèn)，大部分都需現(xiàn)場(chǎng)丈量和清點(diǎn)，工程量核實(shí)難度較大。為此，在審核工作中需踏實(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工作，盡量保證工程量準(zhǔn)確性。

2.4 靈活處理基層地方政府出臺(tái)的激勵(lì)政策

為加快征地拆遷工作進(jìn)度，各區(qū)縣基層地方政府往往出臺(tái)相關(guān)激勵(lì)政策，如拆遷安置協(xié)議簽證獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、按時(shí)征地和交地工作獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等，此類(lèi)激勵(lì)政策一般與省、市政府出臺(tái)征地拆遷政策有一定重復(fù)和沖突，而政策涉及的獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)未明確來(lái)源，而實(shí)際執(zhí)行中都由征地單位承擔(dān)。因此，在經(jīng)費(fèi)審核中我們應(yīng)靈活處理，關(guān)鍵是把握此類(lèi)政策執(zhí)行效果。如通常情況下，被征地村、鎮(zhèn)集體以發(fā)展其集體經(jīng)濟(jì)為由，往往提出要求帶征一定數(shù)量農(nóng)戶房屋拆遷安置，該項(xiàng)費(fèi)用一般金額較大，也不符合相關(guān)征地拆遷政策規(guī)定，原則上不宜計(jì)取。

2.5 認(rèn)真復(fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告

根據(jù)現(xiàn)有征地拆遷補(bǔ)償政策的規(guī)定，被拆遷房屋的賠償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以具有相應(yīng)資質(zhì)房屋評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的房屋評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。但是，由于缺乏有效監(jiān)督和行業(yè)自律，目前評(píng)估的客觀性、公正性和真實(shí)性都無(wú)法保證。因此，我們?cè)趶?fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注拆遷建筑是否按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)列入拆遷賠償評(píng)估范圍和房屋裝修費(fèi)用賠償費(fèi)用計(jì)價(jià)依據(jù)合規(guī)性兩個(gè)方面。

3.分析評(píng)論

眾所周知，征地拆遷是工程建設(shè)的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級(jí)地方政府、集體到千家萬(wàn)戶的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，因此，征地拆遷費(fèi)用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關(guān)政策和仔細(xì)核對(duì)、分析已簽訂的各項(xiàng)補(bǔ)償和安置協(xié)議基礎(chǔ)上，把征地拆遷費(fèi)用分成征地費(fèi)用、地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、被拆遷房屋拆遷安置費(fèi)用和征地拆遷過(guò)程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)四大塊。由于土地征用采用統(tǒng)一征地方式，即由所在地土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地工作，征地費(fèi)用也是按照現(xiàn)有相關(guān)政策收繳，該項(xiàng)費(fèi)用只需按照相關(guān)政策進(jìn)行核對(duì)方可。征地拆遷過(guò)程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)其費(fèi)用總額相對(duì)較少，工作經(jīng)費(fèi)支出沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)各有關(guān)單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進(jìn)行分配，各類(lèi)中介服務(wù)費(fèi)都有相應(yīng)收費(fèi)政策標(biāo)準(zhǔn)。我們需要關(guān)注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺(tái)的各種激勵(lì)機(jī)制經(jīng)費(fèi)，如工作經(jīng)費(fèi)、加班費(fèi)等是否轉(zhuǎn)嫁到征地拆遷費(fèi)用中即可。審核過(guò)程中，應(yīng)本著合法、合規(guī)、合情的原則，在政策規(guī)定范圍內(nèi)，重點(diǎn)關(guān)注各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容、工程量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合理性，最終確定總補(bǔ)償費(fèi)用。

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