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第1篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時(shí)就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強(qiáng)對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請會計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請專業(yè)會計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理

第2篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅

一、納稅籌劃及其內(nèi)容

納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，即經(jīng)濟(jì)主體追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)方面。

1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個(gè)概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對國家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補(bǔ)空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。

2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點(diǎn)、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動的巧妙安排，達(dá)到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識，國家也從各方面給予了扶持。

3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過對銷售商品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)活動。由于通過轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。

5、涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。涉稅零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款交納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險(xiǎn)極小，可忽略不計(jì)的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個(gè)人運(yùn)用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實(shí)這種認(rèn)識是相當(dāng)片面的。因?yàn)?，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用

1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3、充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。

5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價(jià)格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

第3篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文

一、稅務(wù)籌劃的含義

稅收籌劃在西方國家的起步較早，早在20世紀(jì)30年代稅務(wù)籌劃就得到了法律的認(rèn)可，稅務(wù)籌劃首次在1935年由英國上議院議員湯姆林提出，他認(rèn)為每一個(gè)人都有安排自己事業(yè)的權(quán)利，在法律的規(guī)定下，可以通過這些安排減少稅收，從中謀取利益，國家不能強(qiáng)迫多繳稅。他的觀念得到了法律界的認(rèn)同和引用。隨著時(shí)間的推移，稅務(wù)籌劃現(xiàn)已發(fā)展成為了穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)。但在我國，對稅務(wù)籌劃的研究和學(xué)習(xí)只是近些年的事情。

稅務(wù)籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對自身的經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒舆m當(dāng)?shù)挠?jì)劃和安排，在不妨礙正常經(jīng)營的前提下，盡可能地獲得“節(jié)稅”的稅收利益。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的成本策劃是在遵守稅法和不影響企業(yè)的正常營運(yùn)的前提下，根據(jù)國家的宏觀調(diào)控政策，通過合理的安排和精心的財(cái)務(wù)管理來達(dá)到“節(jié)稅”的目的，減少企業(yè)的成本，更大程度的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

稅務(wù)籌劃是納稅人的一項(xiàng)基本權(quán)利，納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，通過稅務(wù)籌劃所獲得的利益都是合法、合理合情的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本策劃的必要性

1、國家宏觀調(diào)控的緊逼，使企業(yè)利潤縮水

近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，國家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，從2009年底國家開始陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，其直接目的是為了抑制房價(jià)的快速上漲，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。面對這一政策，房地產(chǎn)企業(yè)要積極應(yīng)對，要及時(shí)根據(jù)政策改變自己的稅收籌劃。如果沒有及時(shí)作出稅收籌劃，就無法在第一時(shí)間應(yīng)對改革、無法適應(yīng)市場的競爭，最終可能會被市場淘汰。而企業(yè)及時(shí)進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，就可以減少成本，增加利潤，也有利于對企業(yè)的管理，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去。同時(shí)，合理地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，有利于增加國家的稅收，增加國家的財(cái)政收入，從而促進(jìn)國家社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，達(dá)到雙贏的效果。

2、稅收稅種范圍較廣，企業(yè)成本大

從我國當(dāng)前的稅收體制看，關(guān)于房地產(chǎn)的稅種數(shù)量非常多，有土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅等。而這種現(xiàn)象在短期內(nèi)是無法改變的，面對這繁重的稅收，企業(yè)有苦難言。所以有的企業(yè)選擇各種手段來逃避稅收，雖然一時(shí)減少開支，但總是會被查出來，是違法的。所以最好是通過科學(xué)合理的稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)企業(yè)減少稅收的可能，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力，長期穩(wěn)定地發(fā)展下去。

3、房地產(chǎn)企業(yè)眾多，市場競爭激烈

由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，起初國家大力支持房地產(chǎn)的發(fā)展。在國家政策的支持下，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃發(fā)展，造成現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)眾多的局面。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，在全球化發(fā)展下，房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模和發(fā)展質(zhì)量方面是差不多的，那么就只能通過企業(yè)自身的管理來減少成本，增加自己的競爭能力。而稅務(wù)籌劃就是實(shí)現(xiàn)這一目的的最好方式之一。當(dāng)然，企業(yè)也不能盲目地籌劃，要在專業(yè)人士的操作下，在對稅收有非常了解的情況下，有計(jì)劃、有目標(biāo)地進(jìn)行籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本策劃策略

1、根據(jù)國家的政策采取合理的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)國家的相關(guān)稅收政策和優(yōu)惠政策，及時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃，比如對重點(diǎn)稅種進(jìn)行稅收籌劃。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)是土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。對這三種稅種進(jìn)行合理有效籌劃，就可以減低企業(yè)的成本。比如在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅是重要稅種，其稅率較高、稅負(fù)較重。增值額越高，繳納的土地增值稅就越多。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，必須合理合法地控制、降低增值額。對于企業(yè)所得稅和營業(yè)稅也是相同的道理，根據(jù)稅種的具體要求，進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)然，企業(yè)也要利用國家在某些方面的優(yōu)惠，盡量為自己謀取福利。

2、企業(yè)內(nèi)部的合理管理

一個(gè)企業(yè)發(fā)展除了要有國家的支持外，最重要的是企業(yè)自身的管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對稅收有相當(dāng)?shù)牧私?。只有研究了稅收，弄清了稅收的方方面面，才能根?jù)不同的稅收進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己企業(yè)的情況，通過合理選擇會計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃，包括開發(fā)商品房與出租商品房、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃這四個(gè)方面。最后，要努力提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是非常專業(yè)的，所以要求稅收籌劃人員有專業(yè)素質(zhì)和實(shí)際操作能力。但是現(xiàn)在企業(yè)在這一塊是相對薄弱的，所以企業(yè)要加快稅收籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)，加強(qiáng)稅收籌劃人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的培養(yǎng)，逐步提高稅收籌劃人員的綜合素質(zhì)。

3、對項(xiàng)目全程稅務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理

地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)全局性的工作，它貫穿于整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中，任何一個(gè)階段都需要進(jìn)行稅務(wù)處理工作，因此，只要加強(qiáng)對稅務(wù)的監(jiān)督管理，才能有效控制稅收成本費(fèi)用，從而為地產(chǎn)商謀取更多利潤。首先，在項(xiàng)目設(shè)立之初的稅收籌劃工作很重要，在這個(gè)階段，企業(yè)要選擇合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，還可以開發(fā)多房產(chǎn)等方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況制定選擇不同的建房方式，對自身進(jìn)行會計(jì)核算，然后再選擇稅收籌劃管理方案一定要嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，由于房地產(chǎn)成本費(fèi)用支出形式多樣化，這就會增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因此，企業(yè)要簡化成本支出費(fèi)用賬目。其次，在項(xiàng)目建設(shè)階段，企業(yè)要根據(jù)土地增值稅的市場情況，依據(jù)國家稅收政策，盡量增加扣除項(xiàng)目。這主要是通過增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等途徑，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提升，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競爭實(shí)力，從而對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，還可以對相關(guān)的借貸款利息進(jìn)行籌劃。其具體的工作就是將銷售和裝修分開管理，分散經(jīng)營收入，在銷售合同上交土地增值稅，這樣就可以不交裝修合同上的土地增值稅，從而有效的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。最后，就是在項(xiàng)目銷售階段的稅收籌劃，企業(yè)可以根據(jù)不同的購買主體，采取不同的稅務(wù)籌劃方案，擴(kuò)大企業(yè)稅收籌劃的空間范圍，從而通過減少賬面收入或延遲納稅時(shí)間來控制稅務(wù)支出成本。

4、做好稅收籌劃工作

在地產(chǎn)稅收籌劃中有很多因素都會影響籌劃管理結(jié)果，要對每個(gè)要素進(jìn)行分析，然后綜合考慮其作用，制定切實(shí)可行的稅收籌劃方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地產(chǎn)企業(yè)都是實(shí)行入股制度，一個(gè)項(xiàng)目有很多單個(gè)股東共同完成，而股利和薪酬分配的稅收籌劃直接影響著地產(chǎn)員工的整體福利。因此，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式和薪酬分配方式。我國政府部門為了推進(jìn)資本市場的高速發(fā)展，逐步放寬對個(gè)人投資者出售上市公司股票獲得的資本利潤征收稅，但是上市公司個(gè)人股東的現(xiàn)今股利還是需要交納稅務(wù)。在這種規(guī)定下，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式，為股東爭取更多的效益，企業(yè)可以通過股票回購方法，將現(xiàn)今轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，增加投資者的資本利潤，從而有效控制個(gè)人現(xiàn)今交納稅額。其次，企業(yè)還要改變薪酬分配方式，地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，其大量資金都注入到房屋上，所以房屋的銷售情況直接關(guān)系著企業(yè)業(yè)務(wù)活動和員工福利，而這些都會影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況。如果在一定時(shí)間內(nèi)，房屋銷售不出去，必然導(dǎo)致地產(chǎn)公司無法獲得資金來源，而很多員工福利就不能按時(shí)發(fā)放，勢必會降低員工的工作激情，從而致使稅務(wù)籌劃工作的效率低下。所以，地產(chǎn)企業(yè)要采取合理的政策，安撫員工，讓員工更好的投入工作中，企業(yè)可以將閑置的房屋賦予員工居住權(quán)，或者以降低價(jià)格出售給員工，通過這種方式來填補(bǔ)福利空缺，能提升員工積極性，在一定程度上能刺激資本的回收，提高地產(chǎn)企業(yè)的收入。

5、創(chuàng)新稅務(wù)成本籌劃體系

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的業(yè)務(wù)主要包括：競標(biāo)購買土地使用權(quán)、向原材料生產(chǎn)企業(yè)購買建筑所需生產(chǎn)材料、選擇建造公司、與材料供應(yīng)商簽訂合同以及房屋銷售等。在整個(gè)生產(chǎn)銷售活動中，需要很多單位的協(xié)助來完成任務(wù)，如運(yùn)輸公司、廣告公司以及綜合貿(mào)易公司等，與這些公司的合作都需要地產(chǎn)商為其承擔(dān)一定的稅務(wù)，而為了有效降低稅務(wù)數(shù)額，企業(yè)應(yīng)該自行收購相關(guān)合作企業(yè)，以免稅股權(quán)方式收購，實(shí)現(xiàn)利益共同體，從而減輕自身的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。企業(yè)收購后要重組內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大稅收利益。此外，企業(yè)還可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，它是房地產(chǎn)企業(yè)有效降低稅收的正確途徑。隨著我國政府部門不斷加大對土地增值稅的征管力度，使得股權(quán)轉(zhuǎn)讓越來越不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，不能為企業(yè)減少應(yīng)納土地增值稅。企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，要充分考慮其風(fēng)險(xiǎn)性，要發(fā)揮稅務(wù)人員的專業(yè)技能，合理規(guī)避企業(yè)稅收。如果對市場評估不正確，很容易被政府認(rèn)定為偷稅行為，這樣不僅不能減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，還會影響企業(yè)的信譽(yù)和形象，因此，要選擇合理時(shí)機(jī)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，完善稅收籌劃體系，減少稅收成本。

6、加強(qiáng)對所得稅的會算管理

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，先期墊資的情況會比較常見，而在房屋銷售全部實(shí)現(xiàn)之前是不會發(fā)生應(yīng)稅所得的，于是便會推遲收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間，企業(yè)可以充分利用這個(gè)時(shí)間來規(guī)避稅務(wù)。當(dāng)前很多房屋購買者購房后，其一般是自己居住，也有出租的，他們對房產(chǎn)證辦理的時(shí)間要求不嚴(yán)格。于是房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這種方式進(jìn)行納稅籌劃，緩解個(gè)人所得稅，從而緩解企業(yè)資金緊張的局面。這種合理推遲成本最終確定時(shí)間，不失為一種有效的減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的途徑。企業(yè)在經(jīng)營過程中，在銷售收入已經(jīng)屬實(shí)但是房屋還沒有交出的情況下，企業(yè)無法對項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，所以就可以合理推遲成本確定時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑方法有很多種，但這些方法都必須合法合理，可操作性強(qiáng)，能真正給企業(yè)帶來實(shí)際效益，這是企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最初也是最終目的。

四、結(jié)語

雖然目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)有一定的打壓，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然是當(dāng)前和今后一段時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，這一點(diǎn)是毋庸置疑的，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)增長中仍然發(fā)揮著舉足輕重的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在面對國家和行業(yè)的壓力下，要認(rèn)清形勢，及時(shí)地做好稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)備，降低企業(yè)成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的管理。同時(shí)，合理的稅務(wù)籌劃也有利于增加國家稅收，增加國家財(cái)政收入，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 馬丹：關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的幾點(diǎn)分析[J].經(jīng)濟(jì)視野，2013（4）.

第4篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念與特點(diǎn)

（一）概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的社會制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對策與安排的活動。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。通過規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價(jià)格等方法達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

（二）特點(diǎn)：

1、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，之所以能夠做出繳納低稅負(fù)的決策是因?yàn)榧{稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務(wù)才產(chǎn)生。稅務(wù)籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財(cái)務(wù)知識的基礎(chǔ)上，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動，有計(jì)劃地進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)稅負(fù)相對最輕和經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務(wù)籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的最初原因就是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)是在這個(gè)目標(biāo)的延伸。

4、多維性。從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

首先，企業(yè)在籌劃稅務(wù)方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進(jìn)行細(xì)致合理的分析，制定出正確的財(cái)務(wù)決策，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營、投資行為合理、合法，財(cái)務(wù)活動和經(jīng)營活動健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務(wù)方案時(shí)，企業(yè)精打細(xì)算、為了節(jié)約支出、減少浪費(fèi)也不能一味地考慮稅收負(fù)擔(dān)的降低，而忽略因該籌劃方案的實(shí)施引發(fā)的其他費(fèi)用的增加或收入的減少。企業(yè)要達(dá)到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理，才能保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。更重要的是，由于稅務(wù)籌劃方案在很多情況下會企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時(shí)間性差異，因此在進(jìn)行稅務(wù)籌劃成本和收益的比較時(shí)，必須考慮稅務(wù)籌劃決策的風(fēng)險(xiǎn)和資金的時(shí)間價(jià)值。最后，還應(yīng)得到國家和政府反而支持，因?yàn)槎惙ㄊ瞧髽I(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開國家的宏觀調(diào)控的政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

（一）一定程度上能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)不僅包括一般企業(yè)應(yīng)付的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等等稅種達(dá)有十余項(xiàng)之多。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的措施的稅務(wù)籌劃能合理有效地改變目前房地產(chǎn)企業(yè)的這種狀況。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財(cái)稅政策法規(guī)

國家陸續(xù)出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列重要財(cái)稅政策、法規(guī)以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來越嚴(yán)格的稅務(wù)機(jī)關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解國家稅收政策，并結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行稅收籌劃，從而降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營活動的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽(yù)，并對企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營百害而無一利；稅務(wù)籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展需要的有效途徑。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

（一）政府機(jī)關(guān)部門的決策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競爭越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不只是稅務(wù)部門，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務(wù)籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負(fù)擔(dān)的降低。如果單從稅務(wù)籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務(wù)籌劃的一個(gè)關(guān)鍵方面，但這種理解不利于稅務(wù)籌劃方案的有效設(shè)計(jì)和整體權(quán)衡。任何一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，還要兼顧經(jīng)濟(jì)活動參與各方的課稅情況及其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，當(dāng)新發(fā)生的額外的費(fèi)用或放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會收益小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項(xiàng)成功的稅務(wù)籌劃應(yīng)該是多種稅務(wù)方案的優(yōu)化選擇，我們不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財(cái)務(wù)利益換取稅收負(fù)擔(dān)的降低明顯是不可取的。

（三）稅務(wù)籌劃具有極強(qiáng)的適應(yīng)性，因人、因時(shí)、因地，具體情況具體分析。情況的復(fù)雜決定在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)稅法與會計(jì)制度適度分離的必然性。企業(yè)會計(jì)制度制定的根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的著眼點(diǎn)在于對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。二者有時(shí)在對同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求、對收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同。二不同是因?yàn)闀?jì)主體可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施及發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)上的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營決策者在謀劃各項(xiàng)經(jīng)營活動時(shí)，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點(diǎn)、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時(shí)，還應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)籌資成本的最小化。認(rèn)真考慮債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的搭配比例，理搭配資本結(jié)構(gòu)以及運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用等，節(jié)約大量的新的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅、連體樓內(nèi)不同類型房產(chǎn)適用一個(gè)增值率和稅率，從而達(dá)到降低整個(gè)連體樓的土地增值稅稅負(fù)目的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)可設(shè)立全資子公司或獨(dú)立核算的二級法人機(jī)構(gòu)去專門從事與企業(yè)自身經(jīng)營無關(guān)的業(yè)務(wù)，就可以令這部分代收或代墊的費(fèi)用從應(yīng)納稅營業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務(wù)能適用與之相適應(yīng)和配套的稅率，從而降低相關(guān)的稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動是一項(xiàng)涉及各種學(xué)科的高智商活動，應(yīng)當(dāng)有選擇的引進(jìn)既有專業(yè)技能又精通稅法的稅務(wù)、咨詢機(jī)構(gòu)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動出謀劃策。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)后拉動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)強(qiáng)力增長點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯。面對房價(jià)在蟄伏一段時(shí)間后新一輪的大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識、經(jīng)營管理水平，以便有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：非房地產(chǎn)企業(yè) 物業(yè) 稅收籌劃

基于相關(guān)稅收籌劃的理論，結(jié)合非房地產(chǎn)企業(yè)的處置存量物業(yè)活動的特點(diǎn)，本文通過構(gòu)造企業(yè)兼并重組間接轉(zhuǎn)讓模式，給出較傳統(tǒng)直接處置操作較為復(fù)雜、但具有明顯節(jié)稅效果和經(jīng)濟(jì)效益的處置方案。

一、案例背景

A企業(yè)是一家傳統(tǒng)紡織品制造企業(yè)，擁有一幢2004年12月31日購置職工宿舍樓，賬面作為固定資產(chǎn)列示，物業(yè)原值1200萬元（含土地價(jià)值），累計(jì)折舊（攤銷）570萬元，2014年企業(yè)為加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實(shí)施“機(jī)器換人”計(jì)劃，大規(guī)模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業(yè)欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產(chǎn)支持技術(shù)升級。

此時(shí)，A企業(yè)所在地政府引進(jìn)了B企業(yè)（一家快遞物流企業(yè)），欲購買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業(yè)，B企業(yè)達(dá)成合意，約定以2014年12月31日為基準(zhǔn)日，由具有一級評估資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)對該物業(yè)進(jìn)行評估，評估值3000萬元，A企業(yè)與B企業(yè)以該價(jià)格作為協(xié)議價(jià)格，相關(guān)稅負(fù)按規(guī)定由各自企業(yè)自行承擔(dān)，簽署購買意向書。

之后A企業(yè)，B企業(yè)上述條件為基礎(chǔ)，落實(shí)該物業(yè)轉(zhuǎn)讓過程。

二、傳統(tǒng)直接處置方案

1.直接處置方案思路

A企業(yè)與B企業(yè)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同，由A企業(yè)將該房屋過戶給B企業(yè)。

2.具體稅負(fù)計(jì)算

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，單位銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)購置原價(jià)后的余額為營業(yè)額。A企業(yè)需要交納營業(yè)稅：（3000-1200）×5%=90萬元

A企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加：A企業(yè)納稅所在地城市維護(hù)建設(shè)稅稅率和教育費(fèi)附加費(fèi)率分別為7%和3%。A企業(yè)需交納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：150×（7%+3%）=9萬元。

A企業(yè)印花稅：房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書具萬分之五貼花。A企業(yè)需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評估確定扣除項(xiàng)目的金額。經(jīng)過評估該宿舍樓重置成本2000萬元，成新率為65%，準(zhǔn)許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬元。按照規(guī)定允許扣除的項(xiàng)目，主要是銷售過程中涉及的相關(guān)稅費(fèi)：90+9+1.5=100.5萬元，合計(jì)可以扣除項(xiàng)為1400.5萬元，收入按照評估價(jià)3000萬元計(jì)算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計(jì)算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬元

A企業(yè)企業(yè)所得稅：不考慮其他相關(guān)業(yè)務(wù)，僅考慮該業(yè)務(wù)對A企業(yè)帶來的企業(yè)所得稅影響，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定的收入成本匹配原則，該項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來的應(yīng)稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬元，需要交納企業(yè)所得稅1679.82×0.25=419.96萬元（A企業(yè)所得稅率為25%）。

B企業(yè)印花稅：簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書具萬分之五貼花。B企業(yè)需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。同時(shí)按照印花稅規(guī)定B企業(yè)還有權(quán)利證照貼花5元，鑒于金額相對于分析不在一個(gè)量級，忽略不計(jì)。

B企業(yè)契稅：按照契稅相關(guān)規(guī)定，比企業(yè)承接物業(yè)需要交納契稅。B企業(yè)需要交納契稅：3000×3%=90萬元

三、重組兼并間接處置方案

1.間接處置方案思路

上述過程是常規(guī)操作，沒有很好的運(yùn)用企業(yè)重組兼并的概念以及相關(guān)政策，結(jié)合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經(jīng)濟(jì)效益。

交易流程：

步驟一：A企業(yè)少量現(xiàn)金出資設(shè)立一家全資子公司H（非房地產(chǎn)企業(yè)）

步驟二：A企業(yè)將該待處置物業(yè)評估作價(jià)向H公司增資

步驟三：A企業(yè)與B企業(yè)達(dá)成對H公司100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議

步驟四：B企業(yè)注銷H公司回收資產(chǎn)，或者直接作為房屋出租主體經(jīng)營。

2.稅負(fù)概要分析

A企業(yè)，B企業(yè)在此過程中涉及的相關(guān)稅種見表1。

3.具體稅負(fù)計(jì)算

步驟一：

A企業(yè)設(shè)立全資子公司，新設(shè)資金賬簿以及辦理相關(guān)證照需要交納印花稅，但是由于該部分費(fèi)用與其他費(fèi)用相比不在一個(gè)量級，因此在分析中忽略不計(jì)。

步驟二：

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號文件規(guī)定：企業(yè)以不動產(chǎn)對外真實(shí)投資的，不征收營業(yè)稅。A企業(yè)營業(yè)稅可以免除。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號文規(guī)定：非房地產(chǎn)企業(yè)用房屋對外投資非房地產(chǎn)企業(yè)，暫免征收土地增值稅。由于A企業(yè)與H公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，該過程土地增值稅可以免除。

A企業(yè)與H企業(yè)印花稅：根據(jù)印花稅規(guī)定A企業(yè)與H公司需要各自按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元，同時(shí)H企業(yè)需要交納資金營業(yè)賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)用房產(chǎn)增資視同銷售，確認(rèn)應(yīng)納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬元。

H企業(yè)契稅：根據(jù)財(cái)稅[2015]37號文：母子公司之間劃轉(zhuǎn)房屋，免征契稅。H企業(yè)承受該物業(yè)免契稅。

步驟三：

因?yàn)樯鲜鲂袨榭梢栽谝粋€(gè)評估期內(nèi)完成，因此H企業(yè)實(shí)際評估值應(yīng)該就為3000萬元（其中交了3萬元的印花稅）。

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號文規(guī)定，用不動產(chǎn)在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。此過程免交營業(yè)稅。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)，B企業(yè)印花稅：A，B企業(yè)雙方因?yàn)樯婕肮蓹?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)投資H企業(yè)原始投資成本為3003萬元資產(chǎn)收到對價(jià)為3000萬元，因此，A企業(yè)還可減少應(yīng)稅所得額3萬元，綜合第二步A企業(yè)需要交納企業(yè)所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬元。

步驟四：

H企業(yè)的營業(yè)稅：清算減值過程，不視為營業(yè)稅視同銷售，因此不需要繳納營業(yè)稅。

B企業(yè)契稅：同樣依據(jù)財(cái)稅[2015]37號文，B企業(yè)可以做全資企業(yè)的一次減資，就滿足免契稅條件。

B，H企業(yè)印花稅：由于減值和注銷過程一般不需要簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因此不需要納稅貼花。

自此，A企業(yè)宿舍完全轉(zhuǎn)移到B企業(yè)名下。

四、方案對比分析

綜合以上的相關(guān)計(jì)算，可以得出如表2所示的綜合稅負(fù)與主要經(jīng)濟(jì)效益對比分析。

五、實(shí)踐操作與稅收籌劃進(jìn)一步建議

1.雖然經(jīng)濟(jì)效益好，但是間接處置手續(xù)比直接處置要復(fù)雜的多，即便目前《公司法》修改后簡化了公司的注冊，注銷過程，其方案實(shí)施的時(shí)間基本上最快也要比直接處置要多三個(gè)月左右。

2.對于免稅政策的應(yīng)用上，存在幾個(gè)模糊點(diǎn)，各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)處理存在一定的差異，因此方案在實(shí)施前需要與當(dāng)?shù)囟惥謾C(jī)關(guān)有一個(gè)充分的溝通：

第一，對于短時(shí)間密集的變更安排，稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)定其不屬于“接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為”影響營業(yè)稅免稅。減資注銷行為是否征收營業(yè)稅也存在一定的模糊性。但是該問題，綜合B企業(yè)后續(xù)籌劃方案可以有效解決；第二，對于設(shè)立的H公司其經(jīng)營實(shí)質(zhì)是否屬于房地產(chǎn)公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認(rèn)定；第三，契稅免稅政策中應(yīng)用中的對全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉(zhuǎn)”也存在理論爭議。

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[3]財(cái)政部注冊會計(jì)師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2013.

[4]王勁穎.博弈論在稅收管理中的運(yùn)用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2000（3）.

第6篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；企業(yè)所得稅；納稅實(shí)務(wù)

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理，國家稅務(wù)總局先后下發(fā)了國稅發(fā)[2009]91號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》和國稅發(fā)[2009]31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算和所得稅匯算清繳分別提出了具體要求。企業(yè)在實(shí)際執(zhí)行這兩個(gè)法規(guī)時(shí)，一方面要保證法律法規(guī)的遵循性；另一方面要結(jié)合公司自身特點(diǎn)合理納稅。怎樣實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)方面的統(tǒng)籌，筆者從以下方面進(jìn)行探討：

一、把握繳稅時(shí)間及繳稅條件，加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理

準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的時(shí)間及條件，是房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅、合理籌劃的前提。

從時(shí)間上，土地增值稅以開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額；企業(yè)所得稅匯算清繳以納稅年度為單位，每年5月31日前完成上年度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作。

從繳稅條件上，土地增值稅在清算前，按照預(yù)征率在產(chǎn)生預(yù)收賬款時(shí)進(jìn)行預(yù)繳，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到規(guī)定的清算條件（分為應(yīng)清算和可清算）時(shí)，納稅人按照規(guī)定時(shí)間完成清算工作；企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，按照納稅人年度損益表，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整金額，按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損后年度內(nèi)有所得就納稅，虧損不納稅。

基于以上規(guī)定，在實(shí)務(wù)操作中，土地增值稅的納稅時(shí)間和繳稅條件存在籌劃的空間。土地增值稅清算要以備案證上的分期為標(biāo)準(zhǔn)確定需清算的項(xiàng)目，在公司成立初期辦理備案證時(shí)，公司可以選擇分樓棟確定分期還是所有樓棟為一個(gè)分期，這取決于公司的整體安排。公司在決定項(xiàng)目分期時(shí)，需考慮項(xiàng)目未來整體利潤，若項(xiàng)目預(yù)期利潤持平或虧損，未來可能退土地增值稅，則應(yīng)分樓棟確定分期，盡快收回預(yù)繳的土地增值稅，帶來現(xiàn)金流；若項(xiàng)目預(yù)期利潤較高，則應(yīng)在所有收入成本全部發(fā)生后進(jìn)行清算，可以規(guī)避由于成本無法全部確認(rèn)帶來的多次清算和多次繳稅。在此基礎(chǔ)上，公司可規(guī)劃預(yù)計(jì)容積率（1.0以上）、單套建筑面積（小于等于140平米）和成交價(jià)格（不超過同級別平均售價(jià)的1.2倍），確認(rèn)是否屬于普通住宅（普通住宅成本加計(jì)扣除20%）。在達(dá)到清算條件時(shí)，對于有可能退還土地增值稅的，公司可以要求主動清算。

相對于土地增值稅清算時(shí)間的籌劃安排，企業(yè)所得稅匯算清繳一年一次的規(guī)定要求公司每年必須對企業(yè)所得稅額進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)未達(dá)到入住條件（發(fā)放入住通知書并且收回全款）時(shí)，一般損益表的金額均為負(fù)數(shù)，結(jié)合當(dāng)?shù)仡A(yù)征毛利率的不同規(guī)定，按照預(yù)征毛利率預(yù)先確認(rèn)當(dāng)年的稅法收入，當(dāng)公司實(shí)際毛利低于預(yù)征毛利率時(shí)，公司會提前繳納所得稅，并在實(shí)際確認(rèn)收入后辦理退稅程序，當(dāng)公司實(shí)際毛利高于預(yù)征毛利率時(shí)，公司會在確認(rèn)收入后對企業(yè)所得稅進(jìn)行補(bǔ)繳。其中預(yù)繳的土地增值稅在企業(yè)所得稅調(diào)整事項(xiàng)中作為扣減項(xiàng)目，起到降低應(yīng)納稅所得額的作用。綜上，如果公司同時(shí)有幾個(gè)清算項(xiàng)目，可以根據(jù)項(xiàng)目盈利情況，調(diào)節(jié)公攤類費(fèi)用，以達(dá)到少繳納所得稅或晚繳納所得稅的目的。

二、合理確定開發(fā)項(xiàng)目的收入和成本，加強(qiáng)成本費(fèi)用的日常管理

合理確認(rèn)收入和歸集成本費(fèi)用是土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的前提，不同項(xiàng)目、不同分期成本費(fèi)用的合理分配又是這兩項(xiàng)工作完成的關(guān)鍵。從收入確認(rèn)和成本歸集來看，兩稅的關(guān)系非常密切。

（一）完整記錄收入的發(fā)生

土地增值稅清算時(shí)，會填寫銷售明細(xì)表，對具備清算條件的分期，按照房號對相關(guān)信息進(jìn)行列示，對于產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移的（開具銷售發(fā)票或簽訂銷售合同）均應(yīng)視為銷售收入，對于只交納定金或認(rèn)籌金狀態(tài)的資金收回不視為收入。因此，在清算前已發(fā)生面積差需補(bǔ)退款的，要在清算期內(nèi)及時(shí)處理，按照補(bǔ)退后的金額確認(rèn)收入。

企業(yè)所得稅的收入分兩部分：一部分是利潤表中確認(rèn)收入的金額，這部分金額是已達(dá)到收入確認(rèn)條件的會計(jì)收入；另一部分是在調(diào)整事項(xiàng)中，為已簽約未收回全款的部分，這部分稅法收入的毛利可以按照實(shí)際毛利而不是稅務(wù)局認(rèn)定的預(yù)計(jì)毛利[實(shí)際毛利為利潤表中的（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入]，這部分稅法收入取值可以用年末預(yù)收帳款的余額。

以上兩稅的收入金額在確認(rèn)口徑上是一致的，不同之處在于企業(yè)所得稅是以年底為截止點(diǎn)，而土增稅是以清算開始的月份為截止點(diǎn)。

（二）合理確定成本的歸集

成本的歸集是稅務(wù)機(jī)關(guān)審核公司土地增值稅和企業(yè)所得稅的重點(diǎn)，公司在確定成本扣除金額時(shí)一定要考慮開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)性和合法性，判斷公司有無虛列開發(fā)成本和費(fèi)用，保證所有成本和費(fèi)用發(fā)生都是與該項(xiàng)目分期相關(guān)。在實(shí)務(wù)操作過程中，公司應(yīng)制作成本計(jì)算表對成本進(jìn)行歸集和分配，成本計(jì)算表應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)成本科目為大類，將分期內(nèi)發(fā)生的所有合同按照入賬科目記錄到成本計(jì)算表的成本科目下，合同要體現(xiàn)簽訂金額、結(jié)算金額、已入賬金額和暫估金額。在審核已發(fā)生的分期下的總成本時(shí)，要注意以下六點(diǎn)：（1）公司在土地取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)（加蓋部門公章）；（2）企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)是否將拆遷明細(xì)表等相關(guān)資料報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊應(yīng)一一對應(yīng)；（3）土地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市配套建設(shè)費(fèi)的契稅是否足額繳納；（4）企業(yè)支付建安工程款時(shí)是否從施工方處取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的合規(guī)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。對于支付進(jìn)度款的，需獲得每筆建安款項(xiàng)支付的依據(jù)，即工程量單、付款證書、驗(yàn)收報(bào)告等，對于結(jié)算的項(xiàng)目，須提供結(jié)算報(bào)告、最終驗(yàn)收單，考慮工程造價(jià)預(yù)算與結(jié)算是否差異過大，結(jié)算款項(xiàng)是否偏高。對于甲供材，即公司自購建筑材料，需注意是否在施工合同中重復(fù)計(jì)算扣除；（5）多個(gè)項(xiàng)目分期共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按不同項(xiàng)目分期合理分?jǐn)偂Ｒ话銇碇v，開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)獨(dú)立的、非營利的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出都屬于可以扣除的公共配套費(fèi)支出。公共配套設(shè)施必須處于紅線內(nèi)，對于一些獨(dú)立售樓處簽訂時(shí)以無償贈與地方政府的名義但是在紅線外的，在土增稅計(jì)算時(shí)成本不予認(rèn)可；（6）開發(fā)間接費(fèi)用需與項(xiàng)目直接相關(guān)。對于和項(xiàng)目開發(fā)無直接關(guān)系的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)費(fèi)等需要在成本計(jì)算中予以扣除。

分期內(nèi)總成本的確定對于土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳極為重要，兩者確定成本的口徑基本相同，某些細(xì)節(jié)略有不同，如土地增值稅成本中不包含取得土地使用權(quán)所支付的金額，同時(shí)對于建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施準(zhǔn)予扣除成本。

三、科學(xué)確定增值額的計(jì)算方法，加強(qiáng)項(xiàng)目的后續(xù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的確定會涉及預(yù)提成本，分期內(nèi)總成本減去已開發(fā)票的入賬金額就是預(yù)提成本。根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%，在實(shí)際工作中，企業(yè)需在匯算清繳日前（5月31日）獲取足額發(fā)票控制預(yù)提金額不超過總成本的10%，否則為虛列成本。分期總合同成本確定后，土地成本可以按照占地面積法，前期費(fèi)用、建安支出、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套費(fèi)可以按照建筑面積法（主要是按照可售建筑面積），將分期的住宅類型進(jìn)行分配。分配后的各住宅類型的總成本除以對應(yīng)的總可售面積就是該住宅類型的單方成本，單方成本乘以相應(yīng)的結(jié)算面積就是利潤表中的主營業(yè)務(wù)成本?？梢哉f，分期總成本的確定，對于企業(yè)所得稅的計(jì)算起到關(guān)鍵作用。

土地增值稅清算不會使用預(yù)提成本，只會按照實(shí)際已經(jīng)取得可靠發(fā)票的成本為基礎(chǔ)計(jì)算土地增值稅扣除金額?？梢哉f，在企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)行土地增值稅清算前，重要的準(zhǔn)備工作就是按照實(shí)際工程量取得分期總成本對應(yīng)的發(fā)票，這恰恰和企業(yè)所得稅的10%的概念不謀而合。同時(shí)土地增值稅清算確定各住宅類型成本的方法和企業(yè)所得稅也不一致，一般會用各住宅類型的層高系數(shù)分配，可以扣除的成本金額只包含已售面積對應(yīng)的成本，未售部分待后續(xù)銷售完畢后再行清算。因此，土地增值稅清算時(shí)，對于銷售進(jìn)度和發(fā)票獲得情況公司須提前謀劃，以免尾盤剩余過多成本而導(dǎo)致當(dāng)期繳納過多的土地增值稅。

第7篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)　納稅　偷稅行為

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨空前嚴(yán)重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務(wù)總局配合宏觀調(diào)控的政策要求出臺了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地稅務(wù)部門征管工作的重點(diǎn)；另一方面，購房者的維權(quán)意識在國家著力規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務(wù)部門舉報(bào)開發(fā)商開票不規(guī)范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作，既有會計(jì)記帳、稅收申報(bào)、稅款繳納等工作，還有稅務(wù)參與企業(yè)經(jīng)營決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負(fù)責(zé)人對企業(yè)的稅收管理工作有準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識。

一、偷逃稅款的危害

北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產(chǎn)注冊企業(yè)的稅務(wù)稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務(wù)稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實(shí)，補(bǔ)交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)，甚至?xí)袦珥斨疄?zāi)降臨：總經(jīng)理坐牢，項(xiàng)目停頓，甚或被迫轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目以補(bǔ)交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務(wù)局查證其稅收問題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)毛孔。情節(jié)嚴(yán)重的將追究其刑事責(zé)任。

二、納稅遵從，防范風(fēng)險(xiǎn)

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中不可避免的一項(xiàng)支出。作為企業(yè)的經(jīng)營者，希望盡量降低經(jīng)營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應(yīng)杜絕無意識的少申報(bào)稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動后的納稅登記計(jì)算和申報(bào)等一系列工作中，應(yīng)嚴(yán)格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)既有少申報(bào)帶來的處罰風(fēng)險(xiǎn)，也有多申報(bào)帶來的效益流失風(fēng)險(xiǎn)。納稅遵從的核心內(nèi)容是納稅申報(bào)，企業(yè)的辦稅人員必須準(zhǔn)確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項(xiàng)稅款的計(jì)算方法，準(zhǔn)確、按期、完整地填寫有關(guān)的納稅申報(bào)表。

另外，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平對于能否有效降低納稅風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當(dāng)數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財(cái)稅人員對稅法不夠精通造成的少申報(bào)。然而在現(xiàn)實(shí)中，這種行為經(jīng)常被稅務(wù)部門當(dāng)作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財(cái)稅人員不精通稅法同樣會導(dǎo)致多申報(bào)稅收。納稅申報(bào)既檢驗(yàn)著一個(gè)企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗(yàn)著企業(yè)對納稅工作的重視程度。企業(yè)應(yīng)組建與財(cái)務(wù)部并行的稅務(wù)部，重視納稅行為，建立防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)制，防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，減少因人為操作不當(dāng)而造成的損失。

三、稅務(wù)籌劃，減輕負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴(yán)格了；并且，相當(dāng)多的企業(yè)在政策調(diào)控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負(fù)擔(dān)和不當(dāng)操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失。

納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動之前的納稅準(zhǔn)備以及與納稅準(zhǔn)備相關(guān)的一系列工作的總稱。它是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)、組織、交易等活動進(jìn)行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應(yīng)交由企業(yè)的股東會、董事會及其領(lǐng)導(dǎo)下的部門經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和稅務(wù)人員負(fù)責(zé)；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易活動是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就應(yīng)該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就可以依照納稅籌劃的原則?，F(xiàn)實(shí)中，很多企業(yè)的負(fù)責(zé)人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當(dāng)然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開了這個(gè)前提和基礎(chǔ)，納稅籌劃就無從談起。假設(shè)一個(gè)企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項(xiàng)稅收。

四、納稅籌劃的必要性

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復(fù)雜的市場環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進(jìn)行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者或投資者在從事經(jīng)營活動或投資活動之前，應(yīng)該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營成果的一個(gè)重要因素來設(shè)計(jì)和安排。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)較重。根據(jù)一項(xiàng)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負(fù)率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負(fù)痛苦指數(shù)”中，中國內(nèi)地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個(gè)評價(jià)是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負(fù)擔(dān)確實(shí)比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關(guān)系[4]；第二，稅務(wù)征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財(cái)政貢獻(xiàn)著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴(yán)謹(jǐn)；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設(shè)和諧社會的角度看，這個(gè)行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽(yù)不高，民眾的不滿反過來給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經(jīng)營決策模式的需要。很多人在開辦公司時(shí)沒有想過稅收問題，或者在經(jīng)營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經(jīng)營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營方式，最后考慮風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

總之，企業(yè)要處理好納稅事務(wù)，既防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營者就應(yīng)該有這樣的認(rèn)識：企業(yè)的財(cái)稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時(shí)盡可能地降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營資源、調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營思路和經(jīng)營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009

[2]北京市地方稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)資料.北京市地方稅務(wù)局，2010，04

第8篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文

一、“營改增”背景及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個(gè)行業(yè)全面推開營改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營業(yè)收入征收5%的營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營改增”改革必然對房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場上兩個(gè)企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷項(xiàng)稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價(jià)格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經(jīng)營活動

實(shí)行“營改增”之后，由于所購進(jìn)的材料設(shè)備通過進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房價(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項(xiàng)銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測算交納增值稅還是交納營業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷售額，企業(yè)根據(jù)測算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷售額選擇以增值稅還是以營業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營管理等方式，來實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個(gè)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個(gè)部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語

第9篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險(xiǎn)

在我國財(cái)稅改革歷史上，共有過三次重大財(cái)稅改革，而營改增是我國三次重大財(cái)稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規(guī)劃提出的重點(diǎn)稅制改革方案，2012年首次在上海進(jìn)行試點(diǎn)，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，2016年5月營改增試點(diǎn)全面推向全國全行業(yè)。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營業(yè)稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業(yè)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要包括進(jìn)項(xiàng)稅額扣除中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、取得價(jià)外費(fèi)用中隱含的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地價(jià)款扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)是如何形成的且如何去規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下營改增后房地產(chǎn)業(yè)管理實(shí)踐與理論研究的重點(diǎn)課題。本文試圖基于房地產(chǎn)業(yè)營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)面對的增值稅風(fēng)險(xiǎn)是怎樣的，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”概述

營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負(fù)減少、業(yè)務(wù)整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價(jià)外稅，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)以往研究計(jì)算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)利潤，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業(yè)帶來稅負(fù)的增加，經(jīng)研究機(jī)構(gòu)測算我國大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測算，原來的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)成本。消極影響主要體現(xiàn)于財(cái)務(wù)報(bào)表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進(jìn)行的，而增值稅發(fā)票是工程結(jié)算時(shí)取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實(shí)際上，營改增對產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進(jìn)行稅負(fù)抵扣和避免重復(fù)征稅兩個(gè)方面。

二、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

(一)進(jìn)項(xiàng)稅額扣除中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領(lǐng)域的增值稅發(fā)票，而進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時(shí)容易形成五方面風(fēng)險(xiǎn)。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等無法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進(jìn)行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費(fèi)用(如設(shè)備費(fèi)用、土建工程施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、三通一平的施工費(fèi))均不能進(jìn)行抵扣；在開發(fā)階段支付給政府部門的報(bào)批報(bào)建費(fèi)不能抵扣，主要包括招投標(biāo)管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、安檢費(fèi)等。三是期間費(fèi)用中娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)、餐飲服務(wù)、貸款服務(wù)、購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)的費(fèi)用均不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運(yùn)輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。

(二)特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個(gè)人消費(fèi)或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)(自建房產(chǎn))轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營改增前以固定資產(chǎn)進(jìn)行利潤分配是不需要繳納營業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時(shí)繳納增值稅，會產(chǎn)生稅款滯納金。

(三)取得價(jià)外費(fèi)用中隱含的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)外費(fèi)用的內(nèi)容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)過程中發(fā)生的除價(jià)款之外的各種性質(zhì)的收費(fèi)，它主要包含看房費(fèi)、訂金等，以及代其他部門收取的一些費(fèi)用，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等。首先，如看房費(fèi)、訂金等價(jià)外費(fèi)用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規(guī)定，但是可以通過相關(guān)法律進(jìn)行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價(jià)外費(fèi)用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。

(四)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地價(jià)款扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

國家相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計(jì)算需要扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款主要是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積與房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價(jià)款。但是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會以返還的形式進(jìn)行扣除，因此在財(cái)政稅票上的金額不能作為扣除土地價(jià)款的計(jì)算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地稅價(jià)款存在少繳納增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。

三、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(一)強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃

增值稅與營業(yè)稅相比，有兩個(gè)顯在的好處，一是避免了重復(fù)征稅，二是可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。避免重復(fù)增稅的原因是由于增值稅以增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，但是這一基礎(chǔ)是通過進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣實(shí)現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。一是對上交票據(jù)嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)禁不合格票據(jù)報(bào)銷；二是注重供應(yīng)商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品供應(yīng)商合作，因?yàn)樵鲋刀悓r(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時(shí)，要嚴(yán)格把控發(fā)票取得時(shí)間，減少票據(jù)時(shí)間延遲導(dǎo)致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務(wù)籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長，因此企業(yè)必須與當(dāng)?shù)丶{稅部門交流溝通，減少納稅申報(bào)時(shí)間；二是重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)?shù)?、產(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進(jìn)行分離將會從高征收，因此在銷售時(shí)要分離。

(二)強(qiáng)化內(nèi)部會計(jì)人員培訓(xùn)

以上四種風(fēng)險(xiǎn)涉及到的會計(jì)核算非常復(fù)雜，因此強(qiáng)化內(nèi)部會計(jì)人員培訓(xùn)是一個(gè)非常重要的防范措施。一是對財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識和稅法知識進(jìn)行定期培訓(xùn)，了解增值稅的核算方式和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)；二是轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)人員的觀念，營業(yè)稅核算是簡單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復(fù)雜化的核算方式，財(cái)務(wù)人員不能再以懶散、簡單的工作態(tài)度對待票據(jù)核銷，好的財(cái)務(wù)人員可以在營改增后減少企業(yè)的稅負(fù)成本，而不稱職的財(cái)務(wù)人員則可能高于原來的稅負(fù)成本；三是增值稅納稅申報(bào)采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強(qiáng)化內(nèi)部財(cái)務(wù)人員計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，快捷、準(zhǔn)確的填報(bào)納稅信息。

四、結(jié)語

營改增作為我國有史以來最大的財(cái)稅改革，對原來征收營業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國十年來驅(qū)動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風(fēng)險(xiǎn)，如何去規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細(xì)以實(shí)踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進(jìn)一步深入探討。

參考文獻(xiàn)：

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