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第1篇：房屋買賣違約合同范文

關(guān)鍵詞：買賣合同 降價(jià) 退房

目前，全國(guó)許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了盡快回籠資金，紛紛降價(jià)銷售其所開發(fā)的商品房。但開發(fā)商的降價(jià)行為引起了降價(jià)前已購(gòu)買房屋的部分購(gòu)房人的極大不滿，購(gòu)房人認(rèn)為因降價(jià)而使自己的樓房大量貶值，因此要求開發(fā)商“退房”。購(gòu)房人向開發(fā)商提出退房，在合同法上屬于解除房屋買賣合同。購(gòu)房人要求開發(fā)商退房須符合法律規(guī)定的合同解除的法定或者約定事由，否則，應(yīng)當(dāng)經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，合同才能變更或解除。

法定解除房屋買賣合同的法律分析

房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體合格、內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效。

但根據(jù)《合同法》第94條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問(wèn)題的解釋》（下稱《解釋》）、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人因開發(fā)商違約，即在以下情形下行使解除權(quán)，解除房屋買賣合同，要求開發(fā)商退房還款。

（一）開發(fā)商逾期交房

除當(dāng)事人另有約定外，開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，購(gòu)房人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開發(fā)商也有權(quán)解除合同。但根據(jù)《合同法》第94條第（四）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，守約方無(wú)須給予三個(gè)月的合理期限而直接行使解除權(quán)解除房屋買賣合同。

（二）開發(fā)商未告知購(gòu)房人將該房屋抵押給第三人

商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購(gòu)房人將該房屋抵押給第三人，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。因?yàn)楦鶕?jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，房屋一旦依法設(shè)定抵押，即使房屋所有權(quán)過(guò)戶至購(gòu)房人名下，若債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人仍有權(quán)依法以該抵押房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。因此，合同訂立后，出賣人未告知購(gòu)房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購(gòu)房人所購(gòu)房屋處于被抵押權(quán)人變賣或者拍賣的危險(xiǎn)中，若抵押權(quán)人依法行使抵押權(quán)，將導(dǎo)致購(gòu)房人錢財(cái)兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購(gòu)房人解除房屋買賣合同。當(dāng)然，如果購(gòu)房人同意出賣人設(shè)定抵押，屬自愿承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)。

（三）買賣合同訂立后開發(fā)商將該房屋出賣給第三人

房屋買賣合同成立后，開發(fā)商又將同一套房屋出賣給他人，不但對(duì)第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購(gòu)房人的債權(quán)。因此，法律賦予購(gòu)房人解除合同的權(quán)利，以維護(hù)自己的權(quán)益。

具有上述第（二）、（三）情形之一，購(gòu)房人無(wú)法取得房屋的，不但有權(quán)請(qǐng)求解除合同、要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

（四）房屋質(zhì)量不合格

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。但因房屋質(zhì)量不合格而解除合同應(yīng)由具有資質(zhì)的鑒定部門對(duì)房屋質(zhì)量作出鑒定，以確認(rèn)房屋質(zhì)量是否合格。

（五）面積誤差比絕對(duì)值超出3％或無(wú)法辦理所有權(quán)證

根據(jù)《解釋》第14條規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房人不得請(qǐng)求解除合同。但如果面積誤差比絕對(duì)值超出3％，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人返還已付購(gòu)房款及利息。

商品房買賣合同約定或者《條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。 轉(zhuǎn)貼于

約定退房的法律分析

約定解除房屋買賣合同，即退房，是當(dāng)事人經(jīng)過(guò)協(xié)商一致，在訂立房屋買賣合同時(shí)約定一方或雙方當(dāng)事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出現(xiàn)合同中約定的解除情形，解除權(quán)人即可依據(jù)合同的約定行使解除權(quán)而解除合同。具體到房屋買賣合同，只要符合合同約定的解除條件，開發(fā)商或者購(gòu)房人可以根據(jù)合同約定通知另一方當(dāng)事人解除房屋買賣合同，即退房。至于是否因解除房屋買賣合同而承擔(dān)民事責(zé)任及如何承擔(dān)，仍將取決于合同約定。

根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)論法定解除還是約定解除房屋買賣合同，如果法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅，當(dāng)事人不得再單方面解除合同。

房屋買賣合同因無(wú)效或被撤銷而退房

商品房是特殊的商品，為了國(guó)家利益、社會(huì)公共利益，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、銷售房屋給予嚴(yán)格的監(jiān)督和管理。開發(fā)商違反法律、法規(guī)規(guī)定出售房屋，房屋買賣合同屬于無(wú)效合同。

另外，《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：因重大誤解訂立的；在訂立合同時(shí)顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。當(dāng)然房屋買賣合同是否撤銷，由法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出判決或裁決，不由當(dāng)事人決定。

房屋買賣合同依法被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，自始不具有法律約束力，所購(gòu)房屋應(yīng)退還給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房人已交購(gòu)房款。此外，因開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷，購(gòu)房人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因此所遭受的損失。

通過(guò)上述分析可見(jiàn)，開發(fā)商降價(jià)銷售其開發(fā)的商品房，或者已購(gòu)房屋貶值不是房屋買賣合同解除，即購(gòu)房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有權(quán)要求退房外，購(gòu)房人欲要求開發(fā)商退房，必須經(jīng)買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。如果出賣人不同意解除，購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。購(gòu)房人非因法定或者約定事由而解除房屋買賣合同，即要求開發(fā)商退房，實(shí)際上是一種違約行為。因此，開發(fā)商同意退房的同時(shí)有權(quán)要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因退房而造成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失。

房屋認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)

在商品房買賣的實(shí)踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數(shù)額的定金。認(rèn)購(gòu)書（包括某些意向書）在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同。

第2篇：房屋買賣違約合同范文

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同遠(yuǎn)期交貨合同有效條件重復(fù)預(yù)售預(yù)售商品房按揭

一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)1996年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一，房屋買賣合同的形式要件問(wèn)題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。購(gòu)買房屋辦理過(guò)戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二，房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn)，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)

商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。

（一）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。

（二）商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：(1)期貨買賣的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式而確定的；(2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：(4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

（三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來(lái)作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù)，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒(méi)有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒(méi)有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)。只是在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù)；在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù)。在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來(lái)的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋浩湟?，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購(gòu)方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒(méi)有發(fā)生法律效力，只在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購(gòu)方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求。可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時(shí)間。

（四）商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同

在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實(shí)現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的?？梢?jiàn)，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價(jià)款需要支付；但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部?jī)r(jià)款，也可以在取得房屋前分期支付價(jià)款。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款；三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來(lái)的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價(jià)格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒(méi)有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、商品房預(yù)售合同的有效條件

商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中，當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒(méi)有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個(gè)要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。

（一）商品房預(yù)售合同的主體必須合格

商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方。我國(guó)現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對(duì)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。

1.預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效；(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效；(3)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。

2.預(yù)購(gòu)方應(yīng)當(dāng)具有的條件。從理論上講，預(yù)購(gòu)方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：(1)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件；(2)根據(jù)最高人民法院在1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》：“無(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘娜速?gòu)買城鎮(zhèn)房屋，對(duì)于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買賣有效?！睙o(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。

（二）商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定

根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等）；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！?/p>

四、商品房預(yù)售合同相關(guān)法律問(wèn)題

（一）預(yù)售商品房按揭

按揭是指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商(預(yù)售方)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

(1)預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；

(2)預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

(3)預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。

(4)預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。

預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購(gòu)房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，如果購(gòu)房人與售房方雙方約定辦理按揭，實(shí)際并未與銀行辦理，則按揭合同不能成立。由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過(guò)失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于購(gòu)房人與售房方按約定交納了部分購(gòu)房款，在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購(gòu)房余款協(xié)商不成，則應(yīng)適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。

（二）重復(fù)預(yù)售

所謂重復(fù)預(yù)售，是指出賣人在與前買受人訂立商品房預(yù)售合同后，又就同一商品房與后買受人訂立商品房預(yù)售合同的行為。出賣人與前買受人訂立商品房預(yù)售合同之后，作為買賣對(duì)象的房屋尚未建成，無(wú)法立即進(jìn)行交付和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，這就為出賣人進(jìn)行嚴(yán)重侵害買受人權(quán)益的重復(fù)預(yù)售行為提供了可能。

分析重復(fù)預(yù)售的關(guān)鍵在于支持哪個(gè)買受人履行合同的請(qǐng)求以及肯定哪個(gè)買受人產(chǎn)權(quán)登記的效力。其具體可分為以下三種類型：

1．兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記。因未辦理預(yù)售登記，前、后買受人享有的均是一般合同債權(quán)。就同一標(biāo)的物而設(shè)立的多個(gè)債權(quán)，其效力是平等的，不能以合同訂立的時(shí)間先后而使債權(quán)具有不同效力，故前、后買受人均有權(quán)請(qǐng)求出賣人履行合同。在前、后買受人均請(qǐng)求出賣人履行合同的情形下，應(yīng)保障出賣人選擇合同相對(duì)人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權(quán)歸屬的權(quán)利，以利于加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)和提高其使用價(jià)值。一般根據(jù)預(yù)售行為所具有的特殊因素，支持該預(yù)售行為中的買受人履行合同的請(qǐng)求。這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費(fèi)者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過(guò)程中，而另一買受人購(gòu)買商品房并非為居住使用等。對(duì)這些特殊因素的認(rèn)定必須符合公平原則的要求。需要強(qiáng)調(diào)的是如要支持后買受人履行合同的請(qǐng)求，則必須同時(shí)具備后買受人為預(yù)購(gòu)行為時(shí)為善意的要件，即其不具有侵害前買受人債權(quán)的故意，也不存在與出賣人惡意串通，后買受人對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

在兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記的情形下，如果某一買受人已辦理產(chǎn)權(quán)登記，則涉及到對(duì)該產(chǎn)權(quán)登記的效力如何認(rèn)定的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，辦理產(chǎn)權(quán)登記意味著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方法的完成，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果已經(jīng)產(chǎn)生，因此應(yīng)貫徹“登記者受保護(hù)”原則，對(duì)該產(chǎn)權(quán)登記的效力予以肯定。

2．其中一次預(yù)售已辦理預(yù)售登記。因辦理預(yù)售登記，買受人的期待權(quán)即獲得物權(quán)的排他性效力，同時(shí)該預(yù)售合同也取得較未辦理預(yù)售登記的預(yù)售合同優(yōu)先的效力。此時(shí)應(yīng)根據(jù)“登記者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。已辦理預(yù)售登記的買受人可請(qǐng)求出賣人履行合同，能獲得產(chǎn)權(quán)登記，亦可請(qǐng)求宣告未辦理預(yù)售登記的買受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效。但后買受人已辦理預(yù)售登記，其期待權(quán)獲得保護(hù)必須同時(shí)具備為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

3．兩次預(yù)售均已辦理預(yù)售登記。買受人的期待權(quán)因辦理預(yù)售登記而具有物權(quán)化特征，故應(yīng)按“登記在先者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。前買受人辦理預(yù)售登記在先，其不但可以請(qǐng)求出賣人履行合同，獲得產(chǎn)權(quán)登記，宣告后辦理預(yù)售登記的買受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效，而且可以直接請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)注銷后買受人的預(yù)售登記。實(shí)踐中亦有后買受人辦理預(yù)售登記在先的情況，此時(shí)保護(hù)后買受人登記在先的期待權(quán)，必須同時(shí)具備其為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

參考資料

1、陳文主編《律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》

2、程信和主編《房地產(chǎn)法》

3、胡德勝《預(yù)售商品房買受人權(quán)利保護(hù)的法律問(wèn)題》

第3篇：房屋買賣違約合同范文

商品房認(rèn)購(gòu)書指購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。認(rèn)購(gòu)書并不是購(gòu)房過(guò)程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書所約定的購(gòu)買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。因此，最終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書，開發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請(qǐng)求。即在訂立購(gòu)房合同前，當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購(gòu)書”在購(gòu)房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認(rèn)購(gòu)書》范本規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書必須包含以下三項(xiàng)內(nèi)容：將來(lái)要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部?jī)?nèi)容;當(dāng)事人做出的在將來(lái)某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾;如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同，“認(rèn)購(gòu)書”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而，時(shí)下開發(fā)商出具的認(rèn)購(gòu)書多數(shù)僅有后兩項(xiàng)，對(duì)“將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同所有內(nèi)容”一項(xiàng)卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購(gòu)書中涉及的預(yù)付款項(xiàng)也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購(gòu)房合同所有條款的“定金”。

第4篇：房屋買賣違約合同范文

關(guān)鍵詞：商品房買賣；預(yù)約合同；違規(guī)合同

一、商品房預(yù)約買賣合同的性質(zhì)

現(xiàn)實(shí)中，商品房交易大量存在開發(fā)商與買房者簽訂商品房預(yù)約買賣合同的現(xiàn)象。

筆者認(rèn)為首先應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售合同與預(yù)約合同進(jìn)行區(qū)別。房屋預(yù)售合同是指根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預(yù)售合同。而合同法規(guī)定的預(yù)約合同是當(dāng)指事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同，其是為了履行預(yù)約合同中的義務(wù)而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。故預(yù)售合同和預(yù)約合同有明顯的區(qū)別，一個(gè)是本約，一個(gè)是非本約。

但現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商與買房者簽訂的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并非那么簡(jiǎn)單，其性質(zhì)應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。

首先根據(jù)《買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。遂如果在開發(fā)商與買房者簽訂的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》確實(shí)表現(xiàn)為意向書、認(rèn)購(gòu)書、備忘錄等一系列文件，且內(nèi)容較為簡(jiǎn)單，沒(méi)有明確的標(biāo)的物及清楚的履行事項(xiàng)，主要約定關(guān)于將來(lái)訂立本約合同的事項(xiàng)，并無(wú)權(quán)利義務(wù)變動(dòng)內(nèi)容，僅僅只為訂立本約而設(shè)，那么這樣的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

然而因?yàn)橐恍┰蜷_發(fā)商暫時(shí)無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和辦理產(chǎn)權(quán)分割事宜，故先與買方簽訂《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但是此種協(xié)議中明確了轉(zhuǎn)讓的房屋座落及面；土地宗地號(hào)；土地使用權(quán)取得的方式及年限；房屋的用途和使用性質(zhì)；房屋單價(jià)及價(jià)款的支付方式，特別是雙方還約定了房屋售價(jià)今后不再作調(diào)整等條款。這就增加了判讀其性質(zhì)的難度。預(yù)約合同相對(duì)于本約合同有著一定的獨(dú)立性，且從合同規(guī)范上的完備性來(lái)說(shuō)，預(yù)約合同顯然要比本約合同低得多。除約定將來(lái)訂立本約外，預(yù)約合同不能形成其他的具體債權(quán)債務(wù)關(guān)系，否則預(yù)約合同的性質(zhì)可能就會(huì)發(fā)生變化。①上述情況的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與本約合同極為相似，具體了標(biāo)的物與履行要素，此種合同的效力如何認(rèn)定？預(yù)約合同只是為了訂立本約合同而產(chǎn)生，只需具備概況性標(biāo)的并包含將來(lái)訂立合同的意愿即可，無(wú)須包含本約合同的主要條款，如當(dāng)事人在合同中已經(jīng)明確約定了合同的價(jià)金等主要條款，但在名稱上使用預(yù)約合同，則應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容解釋為本約。②且根據(jù)合同法及司法解釋所規(guī)定，當(dāng)事人名稱、標(biāo)的和數(shù)量是作為合同成立的關(guān)鍵要素，出現(xiàn)可視為合同的成立。在實(shí)踐中，雙方簽訂《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，買方會(huì)積極支付款項(xiàng)，賣方會(huì)向買方交付房屋，這可以印證所謂的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》完全具備本約合同的性質(zhì)。即使雙方在此類《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中還約定在開發(fā)商取得房屋所有權(quán)證或完成分割手續(xù)后還需訂立簽訂一個(gè)正式的房屋買賣合同的本約，這并不影響其本約的性質(zhì)，根據(jù)合同法規(guī)定，雙方無(wú)書面合同，但進(jìn)行了實(shí)際的合同履行，應(yīng)視為合同已成立。

二、 違反行政法規(guī)或者部門規(guī)章是否會(huì)導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)效

現(xiàn)實(shí)商品房交易中，雙方在合同簽訂時(shí)，合同各個(gè)要素沒(méi)有完全符合有關(guān)法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。主要包括簽訂合同時(shí)一些手續(xù)和資料不齊全。這樣是否會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效呢？ 我國(guó)合同法第五十二條規(guī)定了五種無(wú)效合同情形，其中“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”屬于情形之一。合同法司法解釋二明確了違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定歸于無(wú)效，是指違反“效力性”的強(qiáng)制性規(guī)定。

如何界定效力性強(qiáng)制性規(guī)定呢？我國(guó)法律法規(guī)確立了大量的強(qiáng)制性規(guī)范 ， 在認(rèn)定合同效力時(shí) ， 有必要在法律上區(qū)分何為取締規(guī)范何為效力規(guī)范。具體來(lái)說(shuō)可以采取以下標(biāo)準(zhǔn) ： 首先法律法規(guī)明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的 ， 該規(guī)定屬于效力規(guī)范。其次法律法規(guī)雖沒(méi)有明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的 ， 但違反該規(guī)定以后若使合同繼續(xù)有效 將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，也應(yīng)認(rèn)為屬于效力規(guī)范。然而法律法規(guī)雖沒(méi)有明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的 ， 違反該規(guī)定以后若使合同繼續(xù)有效并不損害社會(huì)公共利益和國(guó)家利益 ， 只是損害當(dāng)事人之利益，在此種情況下，該規(guī)范就不應(yīng)屬于效力規(guī)范 ， 而應(yīng)是取締性規(guī)范。③取締規(guī)范不導(dǎo)致合同的無(wú)效，當(dāng)事人只會(huì)因此受到行政機(jī)關(guān)的處罰。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效?！彼苑课蓊A(yù)售交易中，開發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效的?，F(xiàn)實(shí)商品房預(yù)售中，交易尚未竣工的商品房，買房人存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，故從保障國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的角度看，這樣的規(guī)定也是應(yīng)當(dāng)?shù)?。然而我?guó)還存在一些商品房管理部門出臺(tái)的的部門規(guī)章，例如《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售需具備資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書，需持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，拆遷安置需已經(jīng)落實(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施需具備交付使用條件，物業(yè)管理方案需已經(jīng)落實(shí)等。假如開發(fā)商在簽訂合同時(shí)，上述條件并不齊備，是否會(huì)導(dǎo)致商品房買賣合同的無(wú)效呢？

我國(guó)只規(guī)定了違反法律法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定才能使合同無(wú)效，但是這些部門規(guī)章或規(guī)范性文件可以作為判斷合同是否無(wú)效的參考。參考這些規(guī)范時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)考慮這些部門規(guī)章、地方性法規(guī)和規(guī)章， 是否有上位法存在。如果這些地方性法規(guī)和規(guī)章是根據(jù)上位法制定的 ， 但上位法規(guī)定的比較原則 ， 地方性法規(guī)和規(guī)章對(duì)上位法做出了具體規(guī)定 ， 可以依照上位法確認(rèn)合同的效力 ， 地方性法規(guī)和規(guī)章可以作為確認(rèn)合同效力的參考。其次如果部門規(guī)章和地方性法規(guī)制定 ， 目的在保護(hù)社會(huì)公共和國(guó)家利益 ， 違反了規(guī)章和地方性法規(guī)將損害國(guó)家和社會(huì)公共利益 ， 可以以損害國(guó)家和社會(huì)公共利益為依據(jù)，判定合同無(wú)效。④當(dāng)然法院是不能直接引用部門規(guī)章或地方性法規(guī)來(lái)判定合同無(wú)效的。綜上開發(fā)商在交易合同時(shí)，未能滿足《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，缺少了部分材料，不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。應(yīng)當(dāng)具體分析缺少了哪幾項(xiàng)條件，如果是開發(fā)企業(yè)缺少營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，缺少土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件，缺少持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同，因?yàn)槿鄙龠@幾項(xiàng)會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商沒(méi)有建造房屋和交易資格，其嚴(yán)重?fù)p害了社會(huì)公共利益。但是對(duì)于其他幾項(xiàng)如未使物業(yè)管理方案落實(shí)、未完成供水、供電、供熱、燃?xì)獾?，筆者認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)依此認(rèn)定合同無(wú)效。

商品房交易過(guò)程繁瑣復(fù)雜，涉及法律問(wèn)題眾多，有機(jī)會(huì)筆者當(dāng)抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度對(duì)其進(jìn)行更深入的分析。（作者單位：南昌大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]陳自強(qiáng)：《契約之成立與生效》，臺(tái)灣學(xué)林文化事業(yè)有限公司2002年版

[2]王利明：《預(yù)約合同若干問(wèn)題研究-我國(guó)司法解釋相關(guān)規(guī)定評(píng)述》，《法商研究》2014年01期

[3]王利明：《關(guān)于無(wú)效合同確認(rèn)的若干問(wèn)題》，《法制與社會(huì)發(fā)展》2002 年第 5 期

[4]潘軍鋒：《商品房買賣合同案件審判疑難問(wèn)題研究》，《法律適用》2014年02期

[5]王林輝《商品房買賣合同糾紛若干法律問(wèn)題探析》，《仲裁研究》2010年01期

注解：

①參見(jiàn)王利明：《預(yù)約合同若干問(wèn)題研究-我國(guó)司法解釋相關(guān)規(guī)定評(píng)述》載《法商研究》2014年01期

②參見(jiàn)陳自強(qiáng)：《契約之成立與生效》，臺(tái)灣學(xué)林文化事業(yè)有限公司2002年版，第108頁(yè)

第5篇：房屋買賣違約合同范文

房地產(chǎn)案件具有標(biāo)的大、涉及面廣、適用法律難、政策性強(qiáng)、處理難度大、處理結(jié)果對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響等特點(diǎn)。商品房買賣合同糾紛案件是房地產(chǎn)案件中的一類。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，特別是一些開發(fā)商違反誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重侵害買受人的合法權(quán)益，導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。為正確適用法律審理商品房買賣合同糾紛案件，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）。《司法解釋》的實(shí)施對(duì)充分保護(hù)買受人的合法權(quán)益和制裁違法經(jīng)營(yíng)行為具有重要意義，所以《司法解釋》公布實(shí)施后，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定提起訴訟的案件激增。商品房買賣合同糾紛案的特點(diǎn)決定了案件當(dāng)事人之間矛盾大，審理難度大，不易調(diào)解，判后上訴率高。

二、關(guān)于《司法解釋》的適用范圍

我國(guó)法律、法規(guī)、司法解釋和部門規(guī)章等均未對(duì)商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。根據(jù)《司法解釋》第1條關(guān)于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”的規(guī)定，《司法解釋》調(diào)整的商品房專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋，《司法解釋》調(diào)整的商品房買賣合同是專指狹義的。筆者認(rèn)為在實(shí)踐中應(yīng)注意兩個(gè)問(wèn)題一是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會(huì)銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)商建造的房屋；二是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，如房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的買受人有所限制，上市交易也受國(guó)家政策的調(diào)整，均不具社會(huì)化和公開化的條件，不屬《司法解釋》規(guī)定的商品房。

案例：李×訴廣州市××實(shí)業(yè)總公司（以下簡(jiǎn)稱實(shí)業(yè)公司）、廣東省××房產(chǎn)建設(shè)公司（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)公司）房屋買賣糾紛案。訟爭(zhēng)房屋所在項(xiàng)目的開發(fā)商是廣東×城建設(shè)集團(tuán)有限公司，該公司將包括訟爭(zhēng)房屋在內(nèi)的其中兩棟出售給實(shí)業(yè)公司。1995年12月4日，原告與實(shí)業(yè)公司簽訂買賣訟爭(zhēng)房屋的《購(gòu)房合同》，約定房屋于1995年9月30日前竣工，在供水供電部門接通室外水電后交付使用，交付使用后實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。同日，原告向房產(chǎn)公司支付房款。后原告入住訟爭(zhēng)房屋，并于1996年通過(guò)房產(chǎn)公司辦理僑匯購(gòu)房入戶手續(xù)。廣東×城建設(shè)集團(tuán)有限公司正在為實(shí)業(yè)公司辦理房產(chǎn)證。原告以被告未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證構(gòu)成欺詐等為由，依據(jù)《司法解釋》的規(guī)定起訴要求解除合同、兩被告返還購(gòu)房款并賠償購(gòu)房款一倍的款項(xiàng)。被告以本案不適用《司法解釋》等為由請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為原告與實(shí)業(yè)公司簽訂的《購(gòu)房合同》不屬《司法解釋》的調(diào)整對(duì)象，該案不適用《司法解釋》，同時(shí)也不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的事由，為此，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。判后原告未提起上訴。

三、關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理

關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題，目前有不同觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是附條件的商品房買賣合同；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。筆者同意第三種觀點(diǎn)。認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容應(yīng)包括確定條款和不確定條款兩部分，確定條款是當(dāng)事人已達(dá)成合意并具約束力的條款，一般應(yīng)作為商品房買賣合同的內(nèi)容；不確定條款是因事實(shí)和法律的障礙而需等簽訂商品房買賣合同時(shí)再確定的內(nèi)容。定金從理論上分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的定金具有違約定金的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定了立約定金的效力。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金一般是作為簽訂商品房買賣合同擔(dān)保的，屬立約定金?！端痉ń忉尅返?條除了規(guī)定如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)按照定金罰則處理外，還根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容包括不確定條款需當(dāng)事人在訂立商品房買賣合同時(shí)協(xié)商的特點(diǎn)，規(guī)定了因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買受人。

案例：李××訴廣州××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。被告是廣州市林和西路恒康閣的開發(fā)商。2003年6月1日原告與被告及其商簽訂《恒康閣認(rèn)購(gòu)書》，約定原告認(rèn)購(gòu)恒康閣20層04單元，原告須在簽署本認(rèn)購(gòu)書時(shí)付清定金10000元，于2003年6月1日或按通知時(shí)間與被告簽署《商品房買賣合同》及有關(guān)文件，否則被告有權(quán)沒(méi)收原告已繳交的定金等條款。原告依約向被告交納定金10000元。因?qū)υA爭(zhēng)房屋的用途、產(chǎn)權(quán)登記、交付期限等事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見(jiàn)，原、被告未簽訂《商品房買賣合同》。為此，原告起訴請(qǐng)求法院判令被告返還定金10000元。法院認(rèn)為原、被告所簽訂的《恒康閣認(rèn)購(gòu)書》有效，原告支付的定金是訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，商品房買賣合同未能訂立屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，為此，判決被告返還原告10000元。判后被告未提起上訴。

四、關(guān)于商品房買賣合同的解除

當(dāng)事人訂立合同的目的是通過(guò)履行合同達(dá)到預(yù)期目的和實(shí)現(xiàn)預(yù)期利益，合同的履行原則是合同法的基本原則。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前，合同效力被消滅，合同不再履行。合同的解除與合同的履行原則這一合同法的基本原則是相悖的，它不利于當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的穩(wěn)定，不利于交易安全，所以合同的解除一般受到嚴(yán)格限制，非法律規(guī)定和當(dāng)事人約定不得動(dòng)輒解除?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第93條規(guī)定了協(xié)議解除和約定解除權(quán)，第94條規(guī)定了法定解除權(quán)，第95條規(guī)定了解除權(quán)的消滅。

《司法解釋》規(guī)定了解除商品房買賣合同的具體事由，也屬法定解除權(quán)，它操作性較強(qiáng)，對(duì)司法實(shí)踐有較大的指導(dǎo)作用，有利于法制的統(tǒng)一。除法律規(guī)定或當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限的情形外，目前對(duì)解除權(quán)行使期限的適用范圍還有較大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《司法解釋》第15條第2款是基于《合同法》確立的合同解除權(quán)行使期限制度制定的，除合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)或當(dāng)事人同意解除外，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用《司法解釋》第15條第2款關(guān)于解除權(quán)行使期限的規(guī)定。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第95條只是規(guī)定了解除權(quán)消滅的事由，而《司法解釋》第15條是對(duì)《合同法》第94條的解釋，不應(yīng)對(duì)《司法解釋》的條款再做擴(kuò)張解釋。也就是說(shuō)，依據(jù)《司法解釋》第15條第1款請(qǐng)求解除合同的，適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定；依據(jù)《司法解釋》其他條款請(qǐng)求解除合同的，不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定。筆者同意第一種觀點(diǎn)。

在審判實(shí)踐中還應(yīng)注意以下問(wèn)題：第一，解除權(quán)行使期限是除斥期間，應(yīng)自解除權(quán)發(fā)生之日起算，不存在期間的中止、中

斷和延長(zhǎng)的情形，但對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。第二，審慎審查合同目的是否根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的應(yīng)不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定?！端痉ń忉尅芬?guī)定了解除合同的幾種情形，它們可能造成合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也可能在障礙消除后能實(shí)現(xiàn)合同目的，所以應(yīng)根據(jù)具體案件具體分析和認(rèn)定。如房屋主體質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，應(yīng)審查能否通過(guò)修復(fù)確保安全使用；逾期辦理房屋所有權(quán)登記的，應(yīng)審查是否無(wú)法辦理或在一定（合理）期間內(nèi)無(wú)法辦理；等等。第三，解除合同涉及懲罰性賠償?shù)?，?yīng)根據(jù)開發(fā)商的主觀惡意和買受人受損害程度等情況，酌情確定賠償額，不宜不管具體案情一律按購(gòu)房款的一倍賠償。第四，還要注意審查開發(fā)商的行為是否涉嫌詐騙，如涉嫌詐騙的應(yīng)按先刑事后民事的原則處理。

案例一：張×訴廣州市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案。2001年6月11日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購(gòu)買被告開發(fā)的春江花園春曦閣六g房，被告應(yīng)在2001年12月31日前，將具備《質(zhì)量認(rèn)定書》、《消防驗(yàn)收合格證》，并于2002年3月30日前取得綜合驗(yàn)收合格條件并符合本合同約定的商品房交付原告使用，被告逾期交樓超過(guò)60日后，原告有權(quán)提出解除合同。原告依約向被告交付購(gòu)房款。2002年2月1日，被告向原告發(fā)函一份，確認(rèn)延期交樓，表示力爭(zhēng)于2002年2月28日前將樓宇建成并交付使用，最遲不超過(guò)3月31日，逾期交樓的責(zé)任由該公司承擔(dān)，在業(yè)主辦理交吉時(shí)一次性支付違約金，凡對(duì)該公司的解釋與處理方式不愿接受的業(yè)主，可提出退房，該公司將按合同規(guī)定予以辦理退房和賠償手續(xù)等。原告收件后，未向被告提出退房。2002年3月29日，被告再次發(fā)函原告，認(rèn)為訟爭(zhēng)房屋已可辦理交吉手續(xù)，要求原告預(yù)約時(shí)間辦理收樓手續(xù)。原告于2003年6月11日起訴稱被告逾期交樓構(gòu)成違約，請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》，由被告退還購(gòu)房款449945元及利息。被告辯稱解除權(quán)經(jīng)過(guò)一年多已消滅，且房屋已具備交樓條件，請(qǐng)求駁回原告訴請(qǐng)。一審法院認(rèn)為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是有效合同，被告逾期交樓超過(guò)60天，雙方約定發(fā)生解除權(quán)的條件成就，但原告未在被告催告后三個(gè)月內(nèi)行使解除權(quán)，解除權(quán)已消滅。同時(shí)訟爭(zhēng)房產(chǎn)已具備交樓條件，并不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，為此，判決駁回原告訴請(qǐng)。判決后原告提起上訴，二審法院審理后駁回上訴人的上訴，維持原判。

五、關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整

違約金是一種責(zé)任形式，首先是對(duì)守約方的補(bǔ)償，其次還可表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰，補(bǔ)償性和懲罰性可并存。商品房買賣合同糾紛案違約金數(shù)額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現(xiàn)；沒(méi)有約定或損失額難于確定的，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定：逾期付款的，按照應(yīng)付未付購(gòu)房款總額，參照

義上的處分權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)勢(shì)必受到影響。綜上，開發(fā)商因自身原因?qū)е掠馄谵k理登記手續(xù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)際上，在未約定違約金情況下，逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書是否支付違約金以及違約金是否以買受人舉證證實(shí)實(shí)際損失為前提的問(wèn)題，在《司法解釋》頒布前是有爭(zhēng)議的，尤其是開發(fā)商對(duì)被判決支付違約金意見(jiàn)很大?！端痉ń忉尅返?8條明確規(guī)定了違約金及其計(jì)算方法，為該類案件的處理提供了明確具體的法律依據(jù)。在該類案件的審判中，應(yīng)注意審慎審查逾期辦理登記是否屬于開發(fā)商自身的原因。筆者認(rèn)為，開發(fā)商將合法齊全的辦證資料遞交給登記主管部門后，登記主管部門辦理登記的期間，以及開發(fā)商通知買受人提供辦理登記所需資料后，買受人不提供資料的期間，均不應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任。但在開發(fā)商舉證存在困難或障礙時(shí)，法院應(yīng)及時(shí)行使釋明權(quán)，使開發(fā)商及時(shí)申請(qǐng)法院調(diào)查，法院應(yīng)及時(shí)到房地產(chǎn)權(quán)屬登記主管部門調(diào)查，這樣才能使案件得到公平合理的處理。

第6篇：房屋買賣違約合同范文

    一、概覽

    德國(guó)法上的預(yù)約(Vorvertrag)是指締約人據(jù)此合意，將締結(jié)另一個(gè)債務(wù)合同(shuldrechtlicher Vertrag)的債務(wù)合同。“預(yù)約”這個(gè)術(shù)語(yǔ)始自Thl，在19世紀(jì)文獻(xiàn)中，人們通常使用“pactum de contrahendo”。它一開始應(yīng)該常與實(shí)踐合同(Realkontrakt)聯(lián)系在一起，這樣人們就將締結(jié)實(shí)踐合同之本約的合意作為預(yù)約從本約之中分離了出來(lái)。③在德國(guó)民法典起草的時(shí)候，預(yù)約制度被認(rèn)為“必要性不充分”而沒(méi)有規(guī)定在法典之中。但是后來(lái)它的重要性日益彰顯，而被作為合同自由原則的體現(xiàn)在判例和學(xué)說(shuō)中發(fā)展了起來(lái)。預(yù)約的存在已為法律所容許(Zulssigkeit)，這是無(wú)可爭(zhēng)議的了。④當(dāng)事人借此而可以達(dá)成合意締結(jié)另一個(gè)合同，締結(jié)本約就是基于“預(yù)約”所負(fù)擔(dān)的給付。所以預(yù)約也就在合同性基礎(chǔ)上設(shè)置了一項(xiàng)意定的締約強(qiáng)制(Abschluβzwang)。

    預(yù)約與本約的區(qū)分并不總是那么容易。首先應(yīng)該堅(jiān)持，預(yù)約與本約是相互區(qū)別的。⑤即使在個(gè)案區(qū)分很困難時(shí)，預(yù)約作為一種獨(dú)立的合同類型也不能與本約混淆在一起。如果就所存在者究屬預(yù)約抑或本約有疑問(wèn)，則預(yù)約應(yīng)視為例外，亦即一般不應(yīng)認(rèn)為所締結(jié)者乃預(yù)約，⑥所存在的是本約——必要時(shí)可以是附條件的本約。另外，預(yù)約必須有不同于本約的合同標(biāo)的，而且它所涉及的本約必須是債務(wù)合同。以處分行為為債務(wù)的不是預(yù)約，而自身就是個(gè)本約。⑦當(dāng)事人就其法律關(guān)系采取的名稱，并非理所當(dāng)然地具有無(wú)條件的決定意義。⑧當(dāng)一個(gè)協(xié)議雖然名為預(yù)約，但是所有合同條件均已具備時(shí)，也不存在預(yù)約，它已是本約。⑨而在另一些情況下，當(dāng)事人之間的階段性協(xié)議雖然采取其他名稱，但也可能存在一個(gè)預(yù)約，這也是下文“與其他相近制度之界定”所要解決的問(wèn)題。

    依德國(guó)法，一般來(lái)說(shuō)只有當(dāng)預(yù)期的合同依合意已就所有細(xì)節(jié)成熟了，追求最終締約的合同談判人方能接受法律行為性約束。鑒此，僅在特別情形下，當(dāng)事人“例外地”愿意在所有合同要點(diǎn)最終達(dá)成一致之前就接受約束時(shí)，承認(rèn)預(yù)約才是合法的。⑩預(yù)約必須是個(gè)合同，即依法律約束力之意思而締結(jié)。無(wú)約束的或純粹失敗的先前談判不能成立預(yù)約。假如關(guān)鍵問(wèn)題沒(méi)有確定，那么是否有拘束意愿也就不無(wú)疑問(wèn)?！兜聡?guó)民法典》(下文簡(jiǎn)稱“德民”)第154條的推定也適用于預(yù)約，這首先意味著，如果沒(méi)有特別情事，即不能推論當(dāng)事人在未就所有合同問(wèn)題點(diǎn)作出安排前就愿意受到約束。不過(guò)，一個(gè)公證證書(Beurkundung)卻通常表明了受拘束的意思。(11)

    從一個(gè)本約中區(qū)分出預(yù)約來(lái)，只有在如下情形時(shí)才有意義：就締結(jié)合同的前提條件或者合同約定的內(nèi)容以及由此建立的合同關(guān)系，在預(yù)約和本約之間存在不同。至于當(dāng)事人是就某個(gè)標(biāo)的締結(jié)了一項(xiàng)買賣合同還是確定(特別是標(biāo)的及價(jià)款等項(xiàng))合同內(nèi)容并達(dá)成合意將締結(jié)一個(gè)買賣合同，這相互之間顯然沒(méi)有區(qū)別。究竟是直接設(shè)立交付標(biāo)的支付價(jià)款的義務(wù)，還是僅使當(dāng)事人負(fù)有締結(jié)相同內(nèi)容之合同的義務(wù)，也沒(méi)有重要性。(12)預(yù)約的功能在于，即便是締結(jié)本約仍有障礙，也產(chǎn)生合同性的約束。人們常常主張一個(gè)預(yù)約總是在這種情況下發(fā)生：由于某個(gè)法律上或者事實(shí)上的原因，按照當(dāng)事人的想法締結(jié)獨(dú)立合同的相關(guān)情況顯得尚未成熟。(13)此處的“尚未成熟”常常表現(xiàn)為有待機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、第三人追認(rèn)或者仍需完善形式要求。易言之，即使本約適用要式規(guī)定(或必須批準(zhǔn)方可生效)，而預(yù)約卻以不要式締結(jié)(或未經(jīng)批準(zhǔn))，該預(yù)約仍可能具有意義。(14)另外，若締約人盡管仍未對(duì)所有要點(diǎn)達(dá)成一致，但是他們“例外地”設(shè)置了合同性約束，也就以締結(jié)預(yù)約的方式顛覆了德民第154條第一款第1句規(guī)定的解釋規(guī)則，(15)當(dāng)然此時(shí)并非通過(guò)設(shè)立(雖有待決要點(diǎn)卻具約束力的)本約，而是繞道預(yù)約實(shí)現(xiàn)的——該預(yù)約以締結(jié)本約為義務(wù)內(nèi)容。

    二、與相近制度的界分

    當(dāng)事人在商務(wù)實(shí)踐中為記錄一定階段的談判成果所使用的術(shù)語(yǔ)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)生活的需要是多種多樣的，鑒別它們是否有約束力，或曰明了預(yù)約與無(wú)約束力協(xié)議(unverbindliche Abrede)之間的區(qū)分，這是分析締約過(guò)程、認(rèn)識(shí)預(yù)約一個(gè)重要途徑。(16)由于這些經(jīng)濟(jì)生活中的“構(gòu)造(Figuren)”是否有約束力根本不能“顧名思義”，這種區(qū)分并不容易。面對(duì)個(gè)案時(shí)，執(zhí)著于當(dāng)事人使用的名稱、術(shù)語(yǔ)固然并不明智，但是完全無(wú)視這些形式也不妥當(dāng)，因?yàn)樗鼈儺吘钩休d了一定暗示和線索，總而言之需要“循名責(zé)實(shí)”，查清當(dāng)事人具體的真實(shí)意圖。具有決定意義的是，締約人之間是否存在受約束意思，如果沒(méi)有，也就不必繼續(xù)考察有否預(yù)約了，因?yàn)檫@種意思對(duì)于預(yù)約來(lái)說(shuō)是必要的前提。(17)

    意向書(Letter of Intent)源自于英美法，(18)一般來(lái)說(shuō)，是指在完成更復(fù)雜、更有經(jīng)濟(jì)意義的締約行為前發(fā)送的這樣一個(gè)“意向表達(dá)”：將以誠(chéng)意與對(duì)方(潛在的合同方)締結(jié)最終合同。意向書的內(nèi)容通常包括對(duì)一些合同要點(diǎn)的確認(rèn)，甚或還列出需進(jìn)一步明確的要點(diǎn)。典型的意向書里通常還明確宣稱仍無(wú)法律約束力(無(wú)約束條款no binding clause)，而只是表明誠(chéng)意，將在一定條件下就期待中的合同作誠(chéng)懇的磋商。假如意向書發(fā)出人并 沒(méi)有誠(chéng)懇地追求締約，相對(duì)人最多只能基于信賴將意向書作為締約過(guò)失下?lián)p害賠償請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)。(19)但是因?yàn)橐庀驎幱陂_始磋商和達(dá)成最終協(xié)議的兩極之間，法律意義和效果有很多不明確的地方，(20)所以也不能排除偶爾在意向書的名義下發(fā)生約束力。這種約束力帶來(lái)的可能是獲得對(duì)方同意的“預(yù)備協(xié)議”，(21)也可能是預(yù)約甚或本約。(22)故預(yù)約是意向書的一種，是一種特殊的有約束力的意向書。(23)

    德國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中經(jīng)常使用的類似術(shù)語(yǔ)還有臨時(shí)協(xié)議(Punktation)、君子協(xié)定(gentlemen's agreement)和協(xié)定綱領(lǐng)(heads of agreement)。臨時(shí)協(xié)議反映了長(zhǎng)期談判的特點(diǎn)——通過(guò)一系列就單個(gè)要點(diǎn)所達(dá)成的合意來(lái)形成最終合同(final contract)，其間就不同要點(diǎn)達(dá)成的合意即為臨時(shí)協(xié)議。臨時(shí)協(xié)議本是德國(guó)法的術(shù)語(yǔ)，但在法國(guó)法上也產(chǎn)生了大的影響，并且引發(fā)了是否可通過(guò)適用《法國(guó)民法典》第1135條而將此類協(xié)議帶入合同法框架的爭(zhēng)議。有意見(jiàn)強(qiáng)烈地批評(píng)：臨時(shí)協(xié)議只是就某一點(diǎn)達(dá)成的協(xié)議，標(biāo)志了談判發(fā)展的一個(gè)階段，并不意味著最終合同，至于該第1135條將合同約束力范圍從合同表述事項(xiàng)擴(kuò)張開去的規(guī)定，僅應(yīng)用于完善合同，而非決定合同存在與否。(24)而臨時(shí)協(xié)議是否為一個(gè)合同(預(yù)約)，恰恰是合同存在與否的問(wèn)題。

    臨時(shí)協(xié)議在實(shí)踐中還可以用其他術(shù)語(yǔ)表示，例如被稱作協(xié)定綱領(lǐng)。協(xié)定綱領(lǐng)的效力也可以作不同安排，完全準(zhǔn)于當(dāng)事人的意思。它有時(shí)只是草稿、條目，偶爾也會(huì)是預(yù)約。(25)君子協(xié)定則經(jīng)常被作為協(xié)定綱領(lǐng)的同義詞使用。例如在卡特爾法上，當(dāng)事人通過(guò)君子協(xié)定確定未來(lái)生產(chǎn)或銷售計(jì)劃，但是又不欲就此計(jì)劃實(shí)施問(wèn)題賦予法律義務(wù)。此處也清晰地體現(xiàn)出君子協(xié)定與協(xié)定綱領(lǐng)之間的區(qū)別，在協(xié)定綱領(lǐng)之下，當(dāng)事人是否追求(法律或道德的)約束力還是個(gè)要具體分析的問(wèn)題，君子協(xié)定則絕無(wú)法律約束力，而總是道義上的。(26)

    德國(guó)學(xué)者在考察了各類相近構(gòu)造以后總結(jié)說(shuō)，在以下情形都不存在預(yù)約：1.當(dāng)事人還在就期待中合同的有關(guān)條件進(jìn)行談判；2.當(dāng)事人雖已就期待中合同的必要之點(diǎn)(wesentlichen Punkten)達(dá)成合意，但仍欲就一定附屬之點(diǎn)(Nebenpunkte)達(dá)成一致；3.盡管已就合同達(dá)成完整合意，但合意前即已約定要以見(jiàn)證(Beurkundung)作為生效要件(Gültigkeitserfordernis)，此時(shí)仍未見(jiàn)證。所有這些情形下欠缺的都是約束力，而合同性的約束力恰恰是預(yù)約的根本。(27)

    另外，單務(wù)預(yù)約與選擇權(quán)、優(yōu)先權(quán)的特殊關(guān)系也耐人尋味。單務(wù)預(yù)約是指僅一方預(yù)約當(dāng)事人負(fù)有締結(jié)本約義務(wù)的合同，至于權(quán)利人是否也將在本約中負(fù)責(zé)對(duì)待給付則在所不論。所以買賣固然是雙務(wù)合同，但是買賣之預(yù)約則不妨可以是單務(wù)的。有關(guān)單務(wù)預(yù)約的典型案例見(jiàn)德國(guó)聯(lián)邦最高法院1974年的一個(gè)判決，在該案中，被告對(duì)原告負(fù)有義務(wù)以締結(jié)一項(xiàng)內(nèi)容已充分確定的土地銷售合同，而受諾人(Versprechensempngerin，即原告)則并無(wú)承擔(dān)與之適應(yīng)的對(duì)待義務(wù)。為了原告的利益，可就被告不履行單方轉(zhuǎn)讓義務(wù)約定違約金以加強(qiáng)這種義務(wù)。在另一個(gè)案件中也可以看到單方預(yù)約，此處訴訟參與人甲為訴訟參與人丙設(shè)置了權(quán)利，當(dāng)租賃關(guān)系結(jié)束時(shí)丙可以要求取得土地A及其巴士產(chǎn)業(yè)。(28)

    如果預(yù)約當(dāng)事人一方既想繼續(xù)使自己不受預(yù)約約束，又想對(duì)其追求的締約有所保障，單務(wù)預(yù)約就進(jìn)入了他的視野。在交易中，單務(wù)預(yù)約又常被稱為選擇權(quán)，這是因?yàn)槎呔哂幸粋€(gè)共同點(diǎn)——僅一方被賦予優(yōu)先權(quán)。但是選擇權(quán)人所行使的是形成權(quán)，這在預(yù)約中并不存在。(29)單方締約義務(wù)可以在某個(gè)確定的期間屆滿時(shí)或者在權(quán)利人表示行權(quán)意思時(shí)到期。與獨(dú)立的選擇權(quán)不同，在這里，本約內(nèi)容不必巨細(xì)靡遺地確定下來(lái)，畢竟直至締結(jié)本約仍有機(jī)會(huì)規(guī)定開放的要點(diǎn)、詳定不明之處。這在獨(dú)立的選擇權(quán)之下不太可能，因?yàn)檫x擇合同依單方意思表示應(yīng)迅即塵埃落定，其典型要件就是所有要點(diǎn)均已特定化。(30)偶爾也會(huì)有這種情況，當(dāng)事人意思雖尚未完全把握合同內(nèi)容，但也設(shè)置了一項(xiàng)選擇權(quán)，通過(guò)選擇權(quán)行使而使未完備處完備。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這種借助獨(dú)立選擇權(quán)使不完備的報(bào)價(jià)事后完備的債務(wù)關(guān)系，也可以作為預(yù)約對(duì)待。這種觀點(diǎn)不應(yīng)被認(rèn)同，因?yàn)檫@一補(bǔ)述義務(wù)(Ergnzungspflicht)的目的不在于獲得某個(gè)額外的本約，而毋寧是使選擇權(quán)人能夠行使形成權(quán)。(31)

    預(yù)約權(quán)利人有權(quán)要求對(duì)方提出報(bào)價(jià)或者要求接受他自己提出的報(bào)價(jià)。就此也可以采取其他構(gòu)造方法，例如，首先可采納一項(xiàng)優(yōu)先權(quán)——權(quán)利人任意地接受或者拒絕自對(duì)方獲取的要約，其次也可以僅僅是發(fā)生在要約本身之上的約束力。從這里也可以看出，單務(wù)預(yù)約產(chǎn)生的不是形成權(quán)而是真正的債權(quán)，權(quán)利人原則上不能僅依單方行權(quán)而和盤托出本約來(lái)。就此類構(gòu)造(Figur)間或提出的異議——它很繁瑣而應(yīng)以約束性要約取而代之，德國(guó)法學(xué)的回應(yīng)是：基于對(duì)契約內(nèi)容自由的尊重，單務(wù)預(yù)約的容許性和實(shí)用性(Zulssigkeit und Verwendbarkeit)當(dāng)然應(yīng)受支持。(32)

    三、內(nèi)容確定性要求

    預(yù)約的必要內(nèi)容首先決定于其合同類型：該合同必須設(shè)立有締結(jié)本約的義務(wù)。當(dāng)一方負(fù)有義務(wù)，在符合預(yù)約所設(shè)條件下，要接受對(duì)方合乎要求的主合同要約，那么預(yù)約的必要內(nèi)容也就具備了。當(dāng)然，如果合同一方有義務(wù)與第三人締結(jié)本約，也可以考慮這是預(yù)約合同。有償?shù)募s定則并非必要。(33)應(yīng)就(期待中的)本約之確定性遵循何等要求，卻尚無(wú)定論。根據(jù)德民起草動(dòng)議書，以下結(jié)論是毋庸置疑的：“當(dāng)未來(lái)基此將要締結(jié)的合同的內(nèi)容充分確定時(shí)”，預(yù)約才有其效力。(34)德國(guó)聯(lián)邦最高法院(BGH)則屢屢表明，預(yù)約不必顯示出預(yù)期本約所要求的那種完整性。但是又有學(xué)說(shuō)認(rèn)為，就合同約定的完整性，預(yù)約應(yīng)適用比本約較低要求的這一觀點(diǎn)并沒(méi)有足夠說(shuō)服力，而且已被該法院同時(shí)所作的如下限定自我否定了：預(yù)約“必須包含這樣的確定性或者可確定性以及完整性的標(biāo)準(zhǔn)”，“以求在訴訟場(chǎng)合可就合同內(nèi)容作司法認(rèn)定”。(35)易言之，最高法院所認(rèn)為的是，在本約的內(nèi)容還不足以就一切細(xì)節(jié)予以確定時(shí)，仍能借助預(yù)約使合同性約束得以發(fā)生，但是這樣的合同性約束一般而言只有事后能得以執(zhí)行才有意義；而在反對(duì)的學(xué)說(shuō)看來(lái)，既然預(yù)約必須使本約足夠具體化，以至于締結(jié)本約的履行之訴可被提起，并在必要時(shí)根據(jù)《德國(guó)民事訴訟法》第894條強(qiáng)制執(zhí)行，(36)那么這種內(nèi)容完整性標(biāo)準(zhǔn) 其實(shí)并沒(méi)有降低。弗盧梅在考察了德民起草者的意見(jiàn)、判決以及學(xué)說(shuō)以后總結(jié)說(shuō)：關(guān)于合同約定的完整性，那種認(rèn)為預(yù)約可以適用比本約較低的要求的觀點(diǎn)，不應(yīng)被贊同。在這個(gè)問(wèn)題上區(qū)別對(duì)待預(yù)約和本約，從私法自治原則的立場(chǎng)來(lái)看，根本不能認(rèn)為是合理的，而更應(yīng)根據(jù)同樣適用于本約的原則，逕認(rèn)合同約定不完善的預(yù)約無(wú)效(Unwirksamkeit)。當(dāng)事人也不能經(jīng)由預(yù)約而將本應(yīng)私法自治的約定移交給法官，就合同解釋尤其是擴(kuò)張解釋來(lái)說(shuō)，預(yù)約和本約應(yīng)適用同樣的原則。一個(gè)不完整的預(yù)約也應(yīng)與一個(gè)不完整的本約那樣無(wú)效。(37)

    總之，本約內(nèi)容至少要確定到這樣的程度——其內(nèi)容可由法官依預(yù)約之?dāng)U張解釋及適用任意法而得以確定。(38)故而如果本約內(nèi)容不可獲取足夠確定性，則預(yù)約無(wú)效。例如一則設(shè)立公司的預(yù)約，如果未就所設(shè)立者是股份公司、有限責(zé)任公司或人合公司作出約定，或者未表明原始資本和投資數(shù)額，就是預(yù)約無(wú)效的情況。以下預(yù)約也是不夠確定的適例：意在包攬某人未來(lái)的生活需要，但是需要的額度和約束的時(shí)間跨度卻不能確定。(39)當(dāng)然，預(yù)約確定性的缺失不會(huì)排除從締約過(guò)失生發(fā)出來(lái)的信賴損失的主張。(40)如果并不存在預(yù)約違約關(guān)系，只要締結(jié)這種有漏洞的預(yù)約可以歸責(zé)，至少還可以借締約過(guò)失為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)主張信賴?yán)尜r償。(41)

    確定性要求所重視的是客觀上的主要之點(diǎn)(要素essentialia negotii)，但是在合同當(dāng)事人對(duì)附屬之點(diǎn)(Nebenpunkte)賦予主觀上的必要性時(shí)，確定性要求也擴(kuò)及于此。(42)具體到買賣合同，只要買賣標(biāo)的和價(jià)款不能根據(jù)全部情況確定，買賣合同之預(yù)約就不夠確定，這是首要的和廣為人知的原則。(43)相反，只要買賣標(biāo)的和價(jià)款可根據(jù)情況確定，則即使當(dāng)事人對(duì)期待合同的附屬之點(diǎn)仍未達(dá)成合意，預(yù)約一般也已足夠確定。當(dāng)事人不必在預(yù)約中約定付款和交付條件、給付時(shí)間地點(diǎn)以及費(fèi)用分擔(dān)，有關(guān)締結(jié)本約時(shí)點(diǎn)的約定也不是必需的。但是，若當(dāng)事人意欲繼續(xù)就期待中合同的附屬之點(diǎn)達(dá)成一致的話，則預(yù)約就只能在此附屬之點(diǎn)根據(jù)具體情況可以確定時(shí)方稱足夠確定。(44)

    關(guān)于標(biāo)的確定的問(wèn)題應(yīng)區(qū)分種類物和特定物。就種類物不必作精確的特征描述，有疑問(wèn)時(shí)交付中等種類及質(zhì)量(德民第243條第一款)標(biāo)的。常常未明確約定的是數(shù)量，它可純依一方的“需要”來(lái)描述，此時(shí)必須是可以計(jì)量的。比如，甲方出售一塊土地給乙方作果園，并且約定甲方應(yīng)種植某種果樹，但沒(méi)有進(jìn)一步約定數(shù)量。此時(shí)預(yù)約是足夠確定的，因?yàn)橥恋氐姆嬉约肮麡渲g通常的間距都是可以確定的。特定物則不能僅約定數(shù)量，而尤應(yīng)確定精確的特征，光有用途目的是不夠的。例如，在房屋買賣中以“安樂(lè)窩(Komfortwohnung)”來(lái)描述交易標(biāo)的一般而言是不夠的，但若是當(dāng)事人已經(jīng)約定了具體附件的數(shù)量、位置，并且在特定地區(qū)“安樂(lè)窩”就意味著特定的設(shè)施(例如，地下車庫(kù)、中央空調(diào)等等)，那么情況就完全不同了。對(duì)于活物來(lái)說(shuō)，特征描述可能不夠，此時(shí)或許還必須有準(zhǔn)確的名字。(45)

    當(dāng)事人如果對(duì)價(jià)款沒(méi)有約定，有疑問(wèn)時(shí)由有權(quán)請(qǐng)求給付方確定(德民第316條)。如果已就價(jià)款達(dá)成了一項(xiàng)協(xié)議，則只有在價(jià)款可依協(xié)議及整體情況確定時(shí)預(yù)約才是足夠確定的。例如，當(dāng)事人約定將以市價(jià)、交易所價(jià)格、當(dāng)日牌價(jià)出售標(biāo)的，或者約定以當(dāng)時(shí)市價(jià)為基礎(chǔ)或以競(jìng)價(jià)出售，均屬適例。如果價(jià)格已經(jīng)明確，但又保留有“調(diào)整”可能，則只要當(dāng)事人已就價(jià)格計(jì)算的類型、方式有約定，且價(jià)格計(jì)算的相關(guān)因素是可以確定的，價(jià)格即已足夠確定。(46)

    區(qū)分不合意及確定性之欠缺是困難的。預(yù)約是否存在問(wèn)題應(yīng)該居于確定性問(wèn)題之前。不合意與否系于當(dāng)事人是否已就所認(rèn)為的重要之點(diǎn)達(dá)成合意，如果仍未達(dá)成合意，則有疑問(wèn)時(shí)應(yīng)不存在預(yù)約。若根據(jù)案件情況，盡管就附屬之點(diǎn)尚未達(dá)成合意，但當(dāng)事人愿意受合同性約束以締結(jié)本約，則也有預(yù)約。這也適用同樣的規(guī)則：若當(dāng)事人有意締結(jié)最終合同，不完整的合意也是有約束力的。此時(shí)由法官來(lái)決定當(dāng)事人究竟確定了什么樣的界限。如果當(dāng)事人沒(méi)有確定界限或特別的線索，且依當(dāng)時(shí)情勢(shì)也不欲適用任意法規(guī)范，則一般應(yīng)視此預(yù)約未足夠確定。

    如果當(dāng)事人盡管明知某些附屬之點(diǎn)尚未達(dá)成合意而仍接受協(xié)議的約束力，可事后又不能就那些附屬之點(diǎn)達(dá)成一致的話，就此應(yīng)如何決斷即成問(wèn)題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)適用任意法，另一種觀點(diǎn)則始終支持?jǐn)U張解釋行為(Ergnzung)，或在某些情況下也支持法官的衡量。(47)施陶丁格評(píng)注舉例說(shuō)：買賣雙方就買賣已達(dá)成合意，但關(guān)于價(jià)款利息還打算在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)確定。結(jié)果賣方按照3.5％主張利息，買方則僅愿按照3％支付。有人就認(rèn)為此時(shí)應(yīng)按4％的法定利率行事(《德國(guó)民法典》第246條)，可這又是雙方都不同意的。法官應(yīng)該考慮當(dāng)事人的真意。施陶丁格的如下建議似屬合理且也廣為接受：此時(shí)不應(yīng)適用任意法，而應(yīng)采取當(dāng)事人在先期協(xié)議(Vorverhandlungen)中提及的與任意法規(guī)定最接近的數(shù)額(在本案中亦即3.5％)。這里不存在“意思統(tǒng)治的夸大”。債法本就應(yīng)該遵循私法自治原則。假如不能獲得一個(gè)符合雙方意思的方案，則應(yīng)尋找至少考慮了一方意思的方案。在當(dāng)事人不能就附屬之點(diǎn)達(dá)成合意時(shí)，不能總是當(dāng)然地適用任意法，也不能任由法官自由衡量來(lái)填補(bǔ)。在法官填補(bǔ)法律行為漏洞時(shí)，任意法、自然法則同然重要，還須考慮當(dāng)事人的觀點(diǎn)及其在先期協(xié)議中所作的宣示。(48)

    四、形式要求及批準(zhǔn)要求

    原則上預(yù)約無(wú)須特別的形式，但在以下情形有所不同：本約屬形式強(qiáng)制(formbedürftig)，且該法定形式并非僅為純粹的證明功能，而包括有警示功能以防倉(cāng)促發(fā)生約束。在這種情況下，有關(guān)形式的規(guī)定就必須依其意旨適用于預(yù)約，須知該預(yù)約所追求者也正是這種約束。鑒此，根據(jù)《德國(guó)民法典》第313 S條第一款，土地買賣之預(yù)約也必須是形式強(qiáng)制的，同樣，根據(jù)住房所有權(quán)法第4條第三款，特別所有權(quán)合同之預(yù)約亦為形式強(qiáng)制。在保證行為之預(yù)約下，關(guān)于未來(lái)保證之表示，根據(jù)《德國(guó)民法典》第766條第一款為形式強(qiáng)制。(49)因?yàn)橐陨弦?guī)定都承擔(dān)了保護(hù)當(dāng)事人以防倉(cāng)促行事的規(guī)范任務(wù)。反之，《德國(guó)民法典》第566條的形式規(guī)定根據(jù)一系列判決，原則上不適用于租賃預(yù)約(有爭(zhēng)議)，因?yàn)槠淠康膬H在于：使得依《德國(guó)民法典》第571條承接租賃關(guān)系的該出租土地之第三獲得人，可以更容易地了解租賃合同的內(nèi)容。 另外，締結(jié)工資率合同的預(yù)約也不必具備有關(guān)勞動(dòng)法所規(guī)定的書面形式，因?yàn)樵撔问揭?guī)定的目的不在于保護(hù)工資率合同當(dāng)事人自己以防倉(cāng)促。

    在形式方面需要留意的是，一個(gè)形式無(wú)效的本約若無(wú)當(dāng)事人意思可征引，則不能重新解釋為無(wú)須形式要求的預(yù)約。(50)若形式要求不是法定的，而是當(dāng)事人意定的，那么是否延及于預(yù)約就是一個(gè)解釋問(wèn)題——根據(jù)當(dāng)事人意思，該約定的形式要求是擴(kuò)展作用于預(yù)約呢，還是僅適用于本約。(51)故而基于《德國(guó)民法典》第154條第二款，不能得出預(yù)約也被包含于形式強(qiáng)制(Formzwang)之下的結(jié)論。同樣，在意定形式僅著眼于證據(jù)目的時(shí)，《德國(guó)民法典》第154條第二款也不適用于預(yù)約。(52)

    若預(yù)約形式無(wú)效，則可以考慮通過(guò)按形式要求締結(jié)的本約加以治愈。預(yù)約之治愈就此等情事有其意義：本約的存在效力以及基于預(yù)約所定報(bào)酬、回扣、違約金等所生之請(qǐng)求權(quán)。此外就預(yù)約還有此可能，即盡管預(yù)約不符合形式要求，但是根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，一方當(dāng)事人不得對(duì)另一方主張不符形式要求。(53)

    假如本約須機(jī)關(guān)批準(zhǔn)(behrdlichen Genehmigung)，則預(yù)約僅在該批準(zhǔn)要件著眼于保護(hù)某方當(dāng)事人時(shí)始須批準(zhǔn)。這里也準(zhǔn)用有關(guān)形式的觀點(diǎn)。反之，若該批準(zhǔn)僅是使針對(duì)最后生效的合同的公法控制變得可能，則預(yù)約無(wú)須批準(zhǔn)。不管怎樣，就預(yù)約而言，唯有債務(wù)法上的債權(quán)行為之批準(zhǔn)才須考慮，處分行為之批準(zhǔn)則不屬其中。預(yù)約之批準(zhǔn)不得另外延伸至本約，而須就本約再為新的批準(zhǔn)。(54)

    五、預(yù)約上的請(qǐng)求權(quán)

    作為一種法律行為性的締約強(qiáng)制，預(yù)約使一方或雙方締約人負(fù)有締結(jié)本約的義務(wù)，這在實(shí)體法方面的效果就是，當(dāng)事人在預(yù)約所定條件下有義務(wù)接受合于預(yù)約的本約報(bào)價(jià)，或者就此等報(bào)價(jià)之合意不可能達(dá)成時(shí)，自己提出一項(xiàng)合于預(yù)約的報(bào)價(jià)。本約報(bào)價(jià)(或者說(shuō)意欲締結(jié)的本約)是否滿足預(yù)約的要求，應(yīng)考慮當(dāng)事人可推測(cè)的意思及任意法以解釋查明之。(55)在程序方面，只要預(yù)期本約的內(nèi)容已經(jīng)在預(yù)約中完整勾勒出來(lái)了，就要求被告主動(dòng)提出：締約報(bào)價(jià)的(而非被動(dòng)接受原告依訴訟提出的報(bào)價(jià))訴訟無(wú)論如何無(wú)須特別的法律保護(hù)——如果可提起一項(xiàng)給付之訴，則基于程序上的原因一項(xiàng)純粹的確認(rèn)之訴即不應(yīng)允許。(56)一項(xiàng)給付判決的執(zhí)行可依據(jù)《德國(guó)民事訴訟法》第894條進(jìn)行，亦即借助于判決的法律效力視為獲得了被告應(yīng)當(dāng)作出的意思表示。(57)原則上不得輕易基于預(yù)約訴請(qǐng)履行本約上承擔(dān)的給付。當(dāng)然，因?yàn)樵V訟經(jīng)濟(jì)的考慮，訴訟合并是可能的：基于借貸合同針對(duì)支付一定貸款的訴訟，也可以針對(duì)被告的意思表示、作為應(yīng)支付貸款的特定數(shù)額以及給付該數(shù)額來(lái)提出，締結(jié)本約的訴訟可以與實(shí)際履行的訴訟合并。(58)

    基于合同負(fù)有損害賠償義務(wù)的人應(yīng)使債權(quán)人處于像通常給付時(shí)那樣的狀況，因?yàn)榇藭r(shí)的給付就是締結(jié)本約，所以應(yīng)予賠償?shù)氖莻鶛?quán)人就締結(jié)本約所享有的利益?，F(xiàn)在問(wèn)題就變成了：可否將締結(jié)本約與履行本約的利益等同。其回答應(yīng)落腳于如下平衡：因不履行而生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)是第二位的，主請(qǐng)求權(quán)還是履行請(qǐng)求權(quán)。假如債權(quán)人訴請(qǐng)履行且依判決替代了對(duì)方的意思表示，則債權(quán)人就可以對(duì)債務(wù)人行使像最終合同不履行或者加害履行時(shí)所能行使的一切權(quán)利。締結(jié)本約的利益被認(rèn)為次于履行預(yù)約的利益，于是迫使債權(quán)人在任何情況下都要首先訴請(qǐng)履行預(yù)約，然后才能行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)。毫無(wú)疑問(wèn)，債權(quán)人在任何情況下都可以主張本約履行的利益，即使沒(méi)有要求提起本約締結(jié)之訴，他的這一請(qǐng)求權(quán)也是可以滿足的。一個(gè)這樣的訴訟在此只是無(wú)謂的繞彎子。(59)這可與選擇權(quán)之下的法律情形相類比：盡管選擇本約(optierten Hauptvertrag)因?yàn)榭蓺w責(zé)于對(duì)方的合同違反已經(jīng)不可履行了，還堅(jiān)持要選擇權(quán)人在主張損害賠償之前必須繼續(xù)行權(quán)以使選擇本約完成，這是矯揉造作的。若債務(wù)人已注定不能履行，仍強(qiáng)求締結(jié)一個(gè)合同，也就是“不必要的概念法學(xué)型構(gòu)造(unntige begriffsjuristische Formalitt)”。結(jié)果還是以直接判令賠償為佳。(60)德國(guó)聯(lián)邦最高法院在案件處理結(jié)果上屢屢確認(rèn)，基于預(yù)約可直接訴請(qǐng)本約的履行利益。(61)

    情更時(shí)的考量也適用于預(yù)約。使當(dāng)事人基于重要原因終止繼續(xù)性債務(wù)關(guān)系的情事(例如信賴基礎(chǔ)動(dòng)搖、合同的約束不可期待等)，一般確保就預(yù)約有一個(gè)終止權(quán)，因?yàn)樵擃A(yù)約即以設(shè)置這種繼續(xù)性債務(wù)關(guān)系為標(biāo)的，假如不受上述情事的影響，則情更規(guī)則的效果將會(huì)受阻。若是基于預(yù)約訴請(qǐng)締結(jié)本約，只要必要和可能，在判決中就也要將自締結(jié)預(yù)約以來(lái)發(fā)生的實(shí)際關(guān)系的變更納入考量，要像當(dāng)事人假如知道該情更將會(huì)決定的那樣來(lái)確定本約的內(nèi)容，于是也就自然地接受了情更規(guī)則。(62)

    當(dāng)履行請(qǐng)求被被告的終止權(quán)或解除權(quán)排除時(shí)，履行利益訴求應(yīng)同其命運(yùn)，也不能獲得支持。假如訂立的是本約而不是預(yù)約，被告原本是可以未經(jīng)清償履行利益即可解脫合同約束的，也就沒(méi)有任何理由使之僅因?yàn)榫喗Y(jié)的是預(yù)約而立于較為不利的地位。債權(quán)人只能享有這樣一個(gè)請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)既存本約被解除時(shí)他所能享有的那樣。(63)

    預(yù)約當(dāng)事人行為所適用的歸責(zé)標(biāo)準(zhǔn)原則上應(yīng)準(zhǔn)于一般規(guī)范(《德國(guó)民法典》第276條—第278條)，但是在就本約有特別的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)即應(yīng)例外地依本約而定。其思想基礎(chǔ)是，締結(jié)預(yù)約不得提供機(jī)會(huì)，以規(guī)避本約上特別的規(guī)則，而使某方當(dāng)事人受取不當(dāng)利益。(64)

    德國(guó)法雖然沒(méi)有在法典之中明文規(guī)定預(yù)約，但以學(xué)說(shuō)、判例廣泛承認(rèn)了它的法律容許性。堅(jiān)持預(yù)約和本約的區(qū)分，強(qiáng)調(diào)在預(yù)約和本約定性有疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)以本約為原則，預(yù)約為例外。就意向書等品類繁多的實(shí)務(wù)文書與預(yù)約之關(guān)系定位，準(zhǔn)于當(dāng)事人約束意思，并有一定客觀性傾向，故而臨時(shí)協(xié)議大多被排除約束意思，而君子協(xié)定則總是止步于“道德義務(wù)”。就內(nèi)容的定性標(biāo)準(zhǔn)，自立法動(dòng)議書至晚近判例學(xué)說(shuō)多有反復(fù)，目前學(xué)說(shuō)傾向于認(rèn)為預(yù)約也應(yīng)像本約一樣具有足夠確定性，當(dāng)然本約自身的確定性標(biāo)準(zhǔn)也已在實(shí)踐中日趨平易。就形式要求和批準(zhǔn)要求適用相近規(guī)則，即取決于具體規(guī)范目的是否關(guān)注個(gè)人法益，而排除專注于公法利益的規(guī)定。支持實(shí)際締約請(qǐng)求，且為節(jié)約訴訟成本允許訴訟合并。

    注釋：

    ①關(guān)于在先合同責(zé)任方面合同性基礎(chǔ)的有利性，參見(jiàn)Paula Giliker, Pre－contractual Liability in English and French Law, 2002, p. 62.

    ②最高人民法院民一庭：《商品房買賣合同糾紛案件 司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第71頁(yè)。

    ③Werner Flume, Das Rechtsgeschft, 1979, s. 613、4.

    ④Münchener Kommentar/Kramer, 2001, Vor§145, Rn45; Staudinger Kommentar/R. Bork, 2003, Vor§§145-156, Rn51.

    ⑤前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn52.

    ⑥前引④Münchener Kommentar/Kramer書，Rn43.

    ⑦前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn53.

    ⑧前引⑥。

    ⑨前引⑦。

    ⑩前引⑥。

    (11)前引⑤；關(guān)于公證證書，請(qǐng)參見(jiàn)陳衛(wèi)佐譯注：《德國(guó)民法典》，法律出版社2010年版，第47頁(yè)注40。

    (12)前引③，s. 614.

    (13)前引③，s. §33/7.

    (14)前引④Münchener Kommentar/Kramer書，Rn44.

    (15)該句規(guī)定：“只要雙方當(dāng)事人未就合同所有各點(diǎn)達(dá)成合意，而按照哪怕僅是一方的表示，應(yīng)就所有各點(diǎn)作出約定的，有疑義時(shí)，合同未成立。”

    (16)參見(jiàn)Dieter Henrich, Vorvertrag, Optionsvertrag, Vorrechtsvertrag, 1965, s. 99ff.

    (17)Nicolas R. Herzog, Der Vorvertrag im schweizerischen und deutschen Schuldrecht, Rn148.

    (18)許德風(fēng)：《意向書的法律效力問(wèn)題》，載《法學(xué)》2007年第10期。

    (19)前引④Münchener Kommentar/Kramer書，Rn41.

    (20)前引(18)。

    (21)該協(xié)議涉及經(jīng)由先給付所作的成本分擔(dān)，涉及信息義務(wù)(Informationspflichten)或者磋商獨(dú)占約束(Exlusivbindungen)。前引(19)。

    (22)前引(19)。

    (23)前引(18)。

    (24)前引①Paula Gilike書，p. 44.

    (25)前引(16)，s. 107.

    (26)前引(16)，s. 108.

    (27)前引(16)，s. 113.

    (28)前引(17)，Rn119.

    (29)前引(17)，s. 66.

    (30)前引(17)，Rn120.

    (31)前引(17)。

    (32)前引(16)，s. 76.

    (33)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn56.

    (34)Mot. IS. 178，轉(zhuǎn)引自前引④Münchener Kommentar/Kramer書，Rn46.

    (35)前引(34)。

    (36)根據(jù)該條規(guī)定，可以判決生效擬制當(dāng)事人依該判決本應(yīng)作出的意思表示，從而避免意思表示方面的“直接強(qiáng)制”。

    (37)Werner Flume, Das Rechtsgeschft, 1979, s. 615.

    (38)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn57.

    (39)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn59.

    (40)前引④Münchener Kommentar/Kramer書，Rn49.

    (41)前引(17)，Rn354.

    (42)前引(35)；前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn58.

    (43)前引(16)，s. 122、126.

    (44)前引(16)，s. 126.

    (45)前引(16)，s. 128f.

    (46)前引(16)，s. 129.

    (47)Palandt/Heinrichs, 2006, §154, Rn2；前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn17.

    (48)前引(16)，s. 106f.

    (49)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn60.

    (50)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn61; Münchener Kommentar/Kramer書，Rn47.

    (51)前引④Münchcner Kommentar/Kramer書。

    (52)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書。該款規(guī)定：“當(dāng)事人約定就合同應(yīng)做成證書的，有疑問(wèn)時(shí)，到證書做成時(shí)為止，合同未被訂立。”

    (53)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn62.

    (54)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn63.

    (55)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn64.

    (56)關(guān)于給付之訴與確認(rèn)之訴的一般關(guān)系，參見(jiàn)［德］羅森貝克、施瓦布、戈特瓦爾德：《德國(guó)民事訴訟法》，李大雪譯，中國(guó)法制出版社2008年版，第661頁(yè)。

    (57)前引④Staudinger Kommentar/R. Bork書，Rn67.

    (58)前引④Münchener kommentar/kramer書，Rn49。