前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)論文主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

我國(guó)銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權(quán)形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方?！边@條看似簡(jiǎn)單的格式條款。就意味著在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，購(gòu)房者是不可能通過(guò)斷供止損的。因?yàn)殂y行在拍賣了購(gòu)房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對(duì)購(gòu)房者的債權(quán)還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過(guò)其他司法手段對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。在我國(guó)當(dāng)前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購(gòu)房者，其個(gè)人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會(huì)由于購(gòu)房者斷供鄧興華，等:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析城市規(guī)劃與管理而承擔(dān)房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，而恰恰是購(gòu)房者會(huì)承擔(dān)由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過(guò)程中房產(chǎn)這一抵押物過(guò)度折價(jià)以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關(guān)司法費(fèi)用和滯納金。因此購(gòu)房者才是真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。在我國(guó)當(dāng)前的銀行住房抵押合同實(shí)務(wù)中，銀行完全將自身的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)追索權(quán)條款轉(zhuǎn)移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風(fēng)險(xiǎn)則已經(jīng)部分轉(zhuǎn)移。

2他國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的啟發(fā)與意義

2.1我國(guó)金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小我們通過(guò)上面的分析已經(jīng)可以看出，我國(guó)金融體系并不會(huì)直接收到多數(shù)購(gòu)房者斷供與否的影響，同時(shí)由于我國(guó)沒有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟(jì)下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購(gòu)房者由于斷供或者個(gè)人資產(chǎn)不足而造成相關(guān)貸款無(wú)法及時(shí)回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長(zhǎng)期來(lái)看，由于其債權(quán)的永續(xù)性，在購(gòu)房者收入提升和經(jīng)濟(jì)水平回復(fù)之后，銀行的住房抵押貸款不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國(guó)不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)一樣的大型銀行和金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉的情況，但存在由于購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下行的同時(shí)依舊承擔(dān)巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費(fèi)開支也會(huì)進(jìn)一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，在關(guān)注金融機(jī)構(gòu)與銀行業(yè)的同時(shí)，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機(jī)制，確定人民群眾在購(gòu)房還貸的同時(shí)有確切的收入能夠滿足日常消費(fèi)。由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

2.2我國(guó)應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)我們可以看到，在我國(guó)實(shí)際上斷供并不會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權(quán)條款的存在，一旦斷供，購(gòu)房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長(zhǎng)期內(nèi)由于銀行債權(quán)的存在和相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺(tái)高筑的可能性。在這一意義上來(lái)說(shuō)，也需要銀行和相關(guān)媒體加強(qiáng)宣傳，在保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，讓購(gòu)房者更為理性的權(quán)衡自身的購(gòu)房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置?。由于我?guó)銀行業(yè)監(jiān)管較嚴(yán)，銀行風(fēng)險(xiǎn)管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設(shè)計(jì)和權(quán)益轉(zhuǎn)移上使得其自身完全規(guī)避于風(fēng)險(xiǎn)之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場(chǎng)化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購(gòu)房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國(guó)住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自承受房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。作為一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè)，應(yīng)該允許金融機(jī)構(gòu)更多的創(chuàng)新，也避免我國(guó)購(gòu)房者承擔(dān)過(guò)分的風(fēng)險(xiǎn)而沒有止損手段，從而可能使得我國(guó)在經(jīng)濟(jì)下行的情況轉(zhuǎn)為日本經(jīng)濟(jì)的情況。

第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快

改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期，不僅成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進(jìn)展，但在當(dāng)年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收流失嚴(yán)重

2005年，國(guó)家稅務(wù)管理系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一次大范圍的稅收檢查，有11個(gè)省級(jí)國(guó)稅機(jī)關(guān)和29個(gè)省級(jí)地稅機(jī)關(guān)參與這項(xiàng)工作。檢查結(jié)果表明，截至2005年10月底，全國(guó)共檢查納稅人27738戶，其中，有問(wèn)題的13835戶，問(wèn)題率達(dá)到49.88%。稅收流失情況的確嚴(yán)重。

3.原有征收制度不合時(shí)宜

國(guó)務(wù)院于1993年即《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定了這一稅種。目前來(lái)看，這一征收辦法不合時(shí)宜，重點(diǎn)表現(xiàn)在相關(guān)收入、費(fèi)用的界定不科學(xué)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收遵從成本較高；稅務(wù)人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產(chǎn)業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)。

二、土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.對(duì)房?jī)r(jià)的影響

隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的快速上漲，土地的價(jià)格上漲成為一種必然趨勢(shì)。而土地的價(jià)格上漲，特別是當(dāng)土地的價(jià)格快速上漲時(shí)，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對(duì)土地進(jìn)行囤積、對(duì)土地進(jìn)行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會(huì)推高市場(chǎng)土地的價(jià)格，而多次的土地炒作又會(huì)使土地的價(jià)格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)。影響機(jī)制如下：

(1)對(duì)于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會(huì)不會(huì)因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者并由此引發(fā)房?jī)r(jià)的新一輪上漲，筆者認(rèn)為對(duì)于這一點(diǎn)要區(qū)別看待，因?yàn)閮r(jià)格漲不漲并不完全由開發(fā)商決定，市場(chǎng)供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房?jī)r(jià)，即使開發(fā)商有意漲價(jià)，也很可能會(huì)受到其他因素(銷售周期)的牽制而無(wú)法實(shí)現(xiàn)。作為開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果能將增值額同扣除項(xiàng)目金額的比例保持在20%以內(nèi)，就不用交納土地增值稅，而如果提高房?jī)r(jià)以圖更高利潤(rùn)，扣除土地增值稅后的利潤(rùn)和20%差不多，但高房?jī)r(jià)會(huì)造成銷售上的困難，銷售周期和財(cái)務(wù)成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價(jià)，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會(huì)有效遏制開發(fā)商爆炒房?jī)r(jià)的中動(dòng)使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

(2)這個(gè)規(guī)定將會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)。因?yàn)楦叨俗≌?xiàng)目的利潤(rùn)會(huì)比較高，增收的稅費(fèi)自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。一是正好符合廣大購(gòu)房者的需求；二是因其成本低售價(jià)低，如果增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來(lái)，普通住宅的供應(yīng)量將加大，能極大地緩僻購(gòu)房難、購(gòu)房貴的局面，購(gòu)房者的選擇將會(huì)更多。

(3)理論上土地成本的上漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。土地增值稅的清算雖然會(huì)使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價(jià)法，幾乎無(wú)一例外地采用市場(chǎng)定價(jià)法，因此這部分成本并不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。而且房?jī)r(jià)是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房供不應(yīng)求所致。

因此，筆者認(rèn)為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，只會(huì)部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會(huì)多開發(fā)中低檔住宅，這就會(huì)使國(guó)內(nèi)居高不下的房?jī)r(jià)有所回落，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策將會(huì)收效。

2.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)的影響

當(dāng)土地增值稅清算時(shí)，稅后利潤(rùn)根據(jù)利息扣除計(jì)算方式不同分為兩種情況：

(1)利息支出可以準(zhǔn)確計(jì)算并提供證明

應(yīng)納土地增值稅

=(94.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積)×速算扣除數(shù)，則稅后利潤(rùn)

=(銷售單價(jià)×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-05%×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

(2)利息支出不能準(zhǔn)確計(jì)算或不能提供證明

應(yīng)納土地增值稅=(94.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積)×速算扣除數(shù)。

則稅后利潤(rùn)=(銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

從以上公式分析可以看出，應(yīng)繳土地增值稅增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應(yīng)繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無(wú)法抵消土地增值稅的增長(zhǎng)，所以企業(yè)的稅負(fù)增加，而利潤(rùn)會(huì)相應(yīng)地下降。

雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個(gè)年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過(guò)之而無(wú)不及的房地產(chǎn)市場(chǎng)。依然是適用的。在此之前采用的預(yù)征方式，由于征收比例過(guò)低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。而征收土地增值稅對(duì)企業(yè)利潤(rùn)和稅收產(chǎn)生的影響，在一定程度上可以遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作，同時(shí)能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的利潤(rùn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠朝著健康的方向發(fā)展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。

[摘要]土地增值稅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要因素，國(guó)家稅務(wù)總局從2007年2月1日起，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。本文從此政策出臺(tái)的背景分析出發(fā)，深入探討了該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)兩個(gè)方面的影響。

[關(guān)鍵詞]土地增值稅房地產(chǎn)房?jī)r(jià)利潤(rùn)

參考文獻(xiàn)：

[1]樊麗明，李文.房地產(chǎn)稅收制度改革研究[J].稅務(wù)研究，2004，(9).

[2]肖元真，胡少波.我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和前景展望[J].產(chǎn)權(quán)導(dǎo)報(bào)，2007，(3).

第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

房地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在著許多誤區(qū)，主要表現(xiàn)在：

（1）產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內(nèi)容相似，使產(chǎn)品無(wú)法在消費(fèi)者心目中形成獨(dú)特的形象，消費(fèi)者很難分辨它們之間的差別。

（2）客戶管理不到位。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺(tái)，給管理客戶帶來(lái)很大難度。很多企業(yè)未能對(duì)客戶進(jìn)行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規(guī)范的客戶回訪制度和客戶關(guān)懷行動(dòng)，不能及時(shí)掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進(jìn)行市場(chǎng)準(zhǔn)確定位。

（3）銷售過(guò)程缺乏規(guī)范管理。由于缺乏相應(yīng)的管理手段和系統(tǒng)，大量曾經(jīng)訪問(wèn)、咨詢過(guò)、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費(fèi)巨額廣告投放或通過(guò)展覽活動(dòng)吸引而來(lái)的。由于缺乏處理過(guò)程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對(duì)產(chǎn)品的需求等都未能得到應(yīng)有的保留和分析處理。如果由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，企業(yè)要對(duì)市場(chǎng)重新定位。但是，就目前很多企業(yè)沒有重視企業(yè)的再定位。

（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發(fā)趨向于建筑面積越來(lái)越大，小區(qū)綠地面積越來(lái)越大，裝修水準(zhǔn)越來(lái)越高等。雖然無(wú)法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發(fā)規(guī)模太大，將給現(xiàn)行物業(yè)管理模式帶來(lái)管理上的困難，還使得居住其中的業(yè)主可能難以找到家的感覺。

（5）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。未能充分考慮市場(chǎng)定位的影響因素，在營(yíng)銷過(guò)程中僅僅是隨房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的潮流，被動(dòng)、零散地運(yùn)用廣告、宣傳、改善服務(wù)態(tài)度等促銷手段。

2、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位的內(nèi)容

（1）市場(chǎng)細(xì)分。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)群，其中，每個(gè)消費(fèi)群即為一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客戶的前提與基礎(chǔ)，其根本功能在于為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施有效的目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略服務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以從以下角度進(jìn)行細(xì)分：一是心理需求細(xì)分。分析消費(fèi)者的心理需求，其實(shí)是分析其在購(gòu)買住宅時(shí)的動(dòng)機(jī)，人們的生活方式和個(gè)性不同決定了不同的住宅消費(fèi)群。二是家庭組成細(xì)分。在城市中家庭是一個(gè)生活單元，家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)對(duì)住宅的需求有重大影響。三是地理環(huán)境細(xì)分，包括自然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境和人文環(huán)境方面內(nèi)容。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求愛好，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)及周圍環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和選擇的結(jié)果，即是房地產(chǎn)所處地區(qū)的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠(yuǎn)近、交通便利、文化教育情況等的綜合。

市場(chǎng)細(xì)分的作用主要表現(xiàn)在細(xì)分市場(chǎng)有利于開拓、發(fā)掘新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，企業(yè)可以集中人、財(cái)、物等資源，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益；有利于掌握潛在市場(chǎng)的需求，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，開拓新市場(chǎng)，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)可以從中選擇有效的目標(biāo)市場(chǎng)。

（2）市場(chǎng)調(diào)研。是市場(chǎng)定位的核心，也是顧客和企業(yè)聯(lián)系的紐帶。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位來(lái)說(shuō)，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標(biāo)人群的需求信息和企業(yè)內(nèi)部信息。

（3）房地產(chǎn)品牌形象的培育。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的市場(chǎng)信譽(yù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌能更好的滿足特定消費(fèi)群體的心理需求，對(duì)那些有強(qiáng)烈偏好的顧客來(lái)說(shuō)更有吸引力。

（4）打造真正的賣點(diǎn)。如何打造房地產(chǎn)項(xiàng)目的真正的賣點(diǎn)是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵內(nèi)容，賣點(diǎn)可從多個(gè)方面進(jìn)行，如文化定位突出商品房所蘊(yùn)涵的文化氛圍，智能化定位突出小區(qū)的設(shè)施和物業(yè)管理的智能手段；概念定位突出感性消費(fèi)時(shí)代的概念營(yíng)銷等。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，越來(lái)越多的企業(yè)注重在產(chǎn)品本身和附加值上加以再定位，重申產(chǎn)品與眾不同的特色。

3、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位的策略

房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位包括產(chǎn)品定位、品牌定位、企業(yè)戰(zhàn)略定位，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位的分析如圖1.

3.1房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位策略

房地產(chǎn)企業(yè)首先了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的產(chǎn)品具有哪些特性，研究消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品重視程度，然后決定本企業(yè)的產(chǎn)品定位。

（1）提高產(chǎn)品的性價(jià)比，注重人文環(huán)境。消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)，考慮最多是的是商品房的質(zhì)量和性價(jià)比。房地產(chǎn)開發(fā)商必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保項(xiàng)目在各個(gè)方面的質(zhì)量。居住小區(qū)的選址與建設(shè)必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環(huán)境等內(nèi)容。

（2）保證空間的合理布局。住宅最關(guān)鍵的要素是它的空間，因?yàn)槠渌O(shè)施都可以更新?lián)Q代，惟獨(dú)住宅的空間在其壽命內(nèi)是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設(shè)的發(fā)展方向。

（3）準(zhǔn)確挖掘高價(jià)值的客戶。如何判斷客戶的價(jià)值？從什么樣的角度看待客戶的價(jià)值？能否將客戶價(jià)值量化？這是房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位應(yīng)考慮客戶關(guān)系管理?？蛻絷P(guān)系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價(jià)值金字塔。在客戶價(jià)值金字塔的頂端，20%的客戶能夠?yàn)槠髽I(yè)貢獻(xiàn)80%的利潤(rùn)；在客戶價(jià)值金字塔的底端，80%客戶能為企業(yè)帶來(lái)20%的利潤(rùn)。因此，那20%的客戶為企業(yè)高價(jià)值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來(lái)看待客戶，不斷挖掘客戶價(jià)值是樹立品牌、打造百年老店的房地產(chǎn)商們的追求。樹立企業(yè)品牌的一個(gè)重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略

房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略可從以下幾方面考慮：

（1）深化品牌營(yíng)銷觀念。目前品牌營(yíng)銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購(gòu)房時(shí)主要信息來(lái)源之一，因此品牌廣告競(jìng)爭(zhēng)也成為眾多發(fā)展商重要競(jìng)爭(zhēng)手段之一。廣告創(chuàng)意突出綠色家園獨(dú)特的產(chǎn)品品牌價(jià)值，包括園林生態(tài)、體育健身、休閑等特色；突出企業(yè)品牌價(jià)值，包括企業(yè)良好的知名度，美譽(yù)度及雄厚的實(shí)力，企業(yè)文化等。

（2）使消費(fèi)者增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商的信心。房地產(chǎn)開發(fā)只靠硬件投入是不能構(gòu)成品牌產(chǎn)品的，以品牌切入，更有利于競(jìng)爭(zhēng)，建立特有的房地產(chǎn)品牌，逐步樹立良好的品牌形象。

（3）建立優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌。物業(yè)管理是與老百姓密切相關(guān)的大事，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對(duì)企業(yè)品牌樹立則起到了至關(guān)重要的作用。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略通常有以下幾種：一是建立專業(yè)化、跨地域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。資金雄厚的企業(yè)將逐步把企業(yè)資源向作為房地產(chǎn)專業(yè)化公司的發(fā)展方向聚集。二是綜合性、跨領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這部分企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)出多元性特征。三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資延長(zhǎng)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的投資范圍自延伸到了與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上游或下游行業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)最大化。四是從開發(fā)商轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)。隨著二手房市場(chǎng)即將全面起動(dòng)，房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)架構(gòu)進(jìn)一步明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新將面臨非常好的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)遇。

（1）產(chǎn)業(yè)鏈投資延長(zhǎng)定位。投資范圍向相關(guān)的上下游行業(yè)延伸。

（2）補(bǔ)缺式定位。通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分發(fā)現(xiàn)新的尚未被占領(lǐng)，但為許多消費(fèi)者重視的空位產(chǎn)品。在這種定位下企業(yè)容易取得成功，因此這部分潛在市場(chǎng)即營(yíng)銷機(jī)會(huì)沒有被發(fā)現(xiàn)，也許有的企業(yè)發(fā)現(xiàn)這種潛在市場(chǎng)，但沒有足夠的實(shí)力，無(wú)法去占領(lǐng)空白的市場(chǎng)。

（3）挑戰(zhàn)式定位。當(dāng)企業(yè)能比競(jìng)爭(zhēng)者生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品，該市場(chǎng)容量足夠吸納這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品，同時(shí)比競(jìng)爭(zhēng)者有更多的資源和實(shí)力，這時(shí)企業(yè)可把產(chǎn)品定在與競(jìng)爭(zhēng)者相似的位置上，同競(jìng)爭(zhēng)者在同一細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

（4）突出優(yōu)勢(shì)式定位。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中所處的地位是不同的，有的是市場(chǎng)的領(lǐng)跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補(bǔ)缺者。當(dāng)企業(yè)意識(shí)到自己無(wú)力與同行業(yè)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)者相抗衡從而獲得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位時(shí)，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期的物業(yè)管理等方面取得領(lǐng)先地位。

4、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)要充分考慮定位過(guò)程中的品牌、超前和創(chuàng)新觀念，為自己的商品打造賣點(diǎn)，并采用定性和定量相結(jié)合的定位模式。只有通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)企業(yè)才能取得成功。

參考文獻(xiàn)：

[1]王洪衛(wèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1998.

第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向過(guò)剩，房地產(chǎn)營(yíng)銷的作用越來(lái)越大，我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷得到了迅猛發(fā)展，然而面對(duì)當(dāng)前越來(lái)越嚴(yán)重的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及消費(fèi)者的到來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷還存在著很多局限性。

(一)市場(chǎng)缺乏真正的調(diào)研目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃普遍存在著調(diào)查方式單調(diào)，缺乏多元化，因此就不能進(jìn)行相互的印證，不管樓盤規(guī)模的大小，調(diào)査的取樣一直的一個(gè)常量，這就造成了調(diào)査數(shù)據(jù)雖然適應(yīng)度滿足，但是缺乏針對(duì)性，不能對(duì)項(xiàng)目規(guī)模，特征，地理位置等因素以及和消費(fèi)者的關(guān)系進(jìn)行整體的把握造成了調(diào)查樣本的數(shù)量不夠，以偏概全，從而最終造成了調(diào)査結(jié)果和實(shí)際差距很大。事實(shí)上，進(jìn)行市場(chǎng)需求的分析包括了有效需求與潛在需求。具有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買能力并能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)買的是有效需求;而對(duì)于地處經(jīng)濟(jì)比較落后地區(qū)的人們，雖然也有非常強(qiáng)的住房的主觀與客觀以及欲念，但是其經(jīng)濟(jì)收入比較低，決定了其收入僅僅能夠滿足生存的需要，而不能有效滿足改善居住環(huán)境的需求，這時(shí)候?qū)τ谧》康男枨?，事?shí)上是一種潛在的需要。因此，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候，必須進(jìn)行潛在需求和有效需求，實(shí)際需求和欲念需求的嚴(yán)格區(qū)分，在調(diào)査中嚴(yán)格區(qū)分有效需求和潛在需求，否則一旦定位錯(cuò)誤，就會(huì)“綴之毫厘，差之千里”，出現(xiàn)了調(diào)査需求者的數(shù)量眾多，但是樓盤開盤后購(gòu)買者少的后果。

(二)消費(fèi)群體的定位缺乏明確性在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自己的消費(fèi)者定位時(shí)，往往缺乏明確的定位，很多企業(yè)進(jìn)行定位時(shí)，往往都以年齡、經(jīng)濟(jì)地位以及職業(yè)進(jìn)行區(qū)分，或者進(jìn)行簡(jiǎn)單的心理特征區(qū)分，往往都會(huì)存在“以男性為主”、“以成功白領(lǐng)為主”等非常俗套和不具有實(shí)質(zhì)區(qū)分意義的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，很多研究者表示，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的區(qū)分很多時(shí)候還不及可口可樂(lè)這樣的快消品公司。作為高額消費(fèi)商品的房地產(chǎn)，對(duì)于人們的購(gòu)買造成影響的因素是非常多的，也是非常復(fù)雜的，相比于普通的商品，充滿了很大的變數(shù)，如果對(duì)消費(fèi)者群體的了解不專業(yè)，那么就會(huì)造成了市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)引導(dǎo)出來(lái)的，消費(fèi)者缺乏專業(yè)性，甚至是拉來(lái)客戶就能買房子的錯(cuò)誤思想。事實(shí)上，賣給誰(shuí)，對(duì)誰(shuí)講等這些最基本的營(yíng)銷工作是非常重要的，但是并沒有給以重視，這時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)的上帝已經(jīng)從消費(fèi)者轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澊髱熁蛘唛_發(fā)商，從而造成了角色的嚴(yán)重錯(cuò)誤;事實(shí)上，房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃中，采取一網(wǎng)打盡的消費(fèi)群體的定位市場(chǎng)是缺乏明確性的，比如經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)構(gòu)建超大戶型或者復(fù)式住宅，在別墅旁邊建筑多層住宅等，造成消費(fèi)群體定位的不準(zhǔn)確。

(三)房地產(chǎn)缺乏鮮明的賣點(diǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)商品定位存在的突出問(wèn)題就是同質(zhì)化問(wèn)題明顯，比如“觀景”，“花園”，“親近自然”等字眼不斷出現(xiàn)，但是真涉及到樓盤本身的特點(diǎn)，本身的細(xì)節(jié)，賣點(diǎn)挖掘的非常少，過(guò)于淺薄。事實(shí)上，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，任何一個(gè)小區(qū)，甚至是任何一套房子都不是相同的，在戶型，住宅面積，布局，樓層，景觀和消費(fèi)群體的針對(duì)性等方面都存著差異性。實(shí)際上，這些正可以提煉極好的賣點(diǎn)，但是對(duì)這些基礎(chǔ)信息，房地產(chǎn)企業(yè)以及策劃人員缺乏足夠的重視，脫離產(chǎn)品的本身而談?wù)摦a(chǎn)品的形象，品牌以及概念，都會(huì)造成消費(fèi)者的迷茫，而在我國(guó)的香港、臺(tái)灣等地區(qū)比較成熟的市場(chǎng)，這種現(xiàn)象基本不存在。

二、供給過(guò)剩房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷策略選擇

(一)運(yùn)用口碑營(yíng)銷的新策略口碑營(yíng)銷一般是發(fā)生在房屋銷售之后，是房地產(chǎn)后營(yíng)銷的一種手段。在過(guò)剩市場(chǎng)下，應(yīng)該通過(guò)加強(qiáng)與客戶的溝通和提高客戶的滿意度，從而建立起樓盤與客戶之間就產(chǎn)品和服務(wù)就口頭的信息傳播，從而達(dá)成銷售目標(biāo)的營(yíng)銷策略和營(yíng)銷方案。對(duì)于一生中可能只購(gòu)買一次物業(yè)的客戶來(lái)說(shuō)，顧客的忠誠(chéng)度的體現(xiàn)可能很少，關(guān)鍵是一種口碑流傳。房地產(chǎn)口碑可以作為一種非常特殊的資源，在口碑的基礎(chǔ)上，可以在消費(fèi)者選擇時(shí)提供消費(fèi)者的選擇可能性，增加客戶的銷售成本和維護(hù)成本，提升企業(yè)利潤(rùn)。水岸樓盤的銷售時(shí)間長(zhǎng)，住進(jìn)小區(qū)的業(yè)主就是最好的口碑宣傳者。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)樓盤的口碑營(yíng)銷，需要首先對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)面口碑進(jìn)行根除，在此基礎(chǔ)上，選擇時(shí)間窗口，傳播企業(yè)的正向價(jià)值和正向特征，樹立良好口碑。如:對(duì)老客戶的慰問(wèn)關(guān)心，逢年過(guò)節(jié)在小區(qū)內(nèi)掛出祝福的標(biāo)語(yǔ)，也可以在過(guò)節(jié)時(shí)給老客戶發(fā)送祝福的短信，以增加老客戶的滿意度;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的員工人性化管理，以促進(jìn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)樓盤的良好口碑。只有形成有利于該樓盤的良好的社會(huì)輿論，這樣才會(huì)有更多的購(gòu)房者到這里來(lái)看房買房。

(二)靈活采用圈層營(yíng)銷的方式房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了二十多年，以前的營(yíng)銷理論，包括4P、4C、4R等營(yíng)銷策略，從本質(zhì)層面，都是4P的大眾營(yíng)銷理論發(fā)展而來(lái)。從產(chǎn)品導(dǎo)向、顧客導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略不斷得到改進(jìn)，并對(duì)各種市場(chǎng)，進(jìn)行針對(duì)性的營(yíng)銷手段，如深圳的東部華僑城等樓盤，使其更加適合小眾化的目標(biāo)客戶群體?！叭印笔蔷哂泄餐矸萏卣鞯男”娙后w的集合。具有相似的經(jīng)濟(jì)條件、生活形態(tài)、藝術(shù)品位的人，通過(guò)各種社交場(chǎng)合相聚，并彼此之間保持聯(lián)系。在聯(lián)系的過(guò)程中，會(huì)交流彼此的心得，對(duì)消費(fèi)觀、價(jià)值觀會(huì)進(jìn)行密切的探討，使圈層人群產(chǎn)生更多的共性。圈層營(yíng)銷，就是針對(duì)這樣的小圈子，聯(lián)合圈層里的一些具有相似目的群體，如銀行、車友會(huì)、商會(huì)等，進(jìn)行通過(guò)資源共享的方式，并提供增值服務(wù)等，共同拓展客戶，有效增強(qiáng)銷售的力度。企業(yè)可通過(guò)整合包括公司所有相關(guān)的各界客戶資源，通過(guò)挑選得出有效的目標(biāo)人群，進(jìn)行企業(yè)團(tuán)購(gòu)?fù)茝V、贊助車友會(huì)、參與銀行業(yè)務(wù)推介會(huì)等方式進(jìn)行圈層營(yíng)銷。

(三)發(fā)揮物業(yè)管理在營(yíng)銷中的增值作用在處于買方市場(chǎng)的形勢(shì)下，購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理的要求要隨之提高。更有房地產(chǎn)企業(yè)以物業(yè)管理打造出了標(biāo)桿項(xiàng)目的口碑，如萬(wàn)科的物業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在打造房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)不僅要注意房屋品質(zhì)，更要注重物業(yè)管理的完善性，注重售后服務(wù)。使物業(yè)管理成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要部分。要提高房地產(chǎn)樓盤的物業(yè)管理質(zhì)量，無(wú)論目標(biāo)群體是何種檔次，都期望較高質(zhì)量的物業(yè)管理。物業(yè)管理主要分為管理和服務(wù)兩部分。管理主要針對(duì)的是物，服務(wù)主要針對(duì)的是人，不能只重管理而輕服務(wù)，要做到管理到位和服務(wù)周到。一方面要做到管理到位，首先要對(duì)住宅本身、設(shè)備設(shè)施、社區(qū)場(chǎng)地等進(jìn)行有效的維護(hù)和清理。并且要對(duì)小區(qū)內(nèi)其他公共設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，以確保小區(qū)內(nèi)的硬件設(shè)施的完好和安全。另一方面，物業(yè)管理要做好對(duì)客戶的關(guān)懷，對(duì)人的服務(wù)要體現(xiàn)以人為本的原則，例如物業(yè)管理定時(shí)為客戶提供安全、環(huán)保等知識(shí)的普及，積極與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商舉行各種有益于樓盤內(nèi)部客戶文化打造的活動(dòng)，增加物業(yè)管理對(duì)小區(qū)整體人文氛圍的打造。物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤開發(fā)的重要影響因素之一，在供給過(guò)剩市場(chǎng)下，普通商品房物業(yè)管理應(yīng)該由傳統(tǒng)的管理型職能向新型的酒店式公寓或商業(yè)辦公樓的服務(wù)型的職能轉(zhuǎn)變，更好的發(fā)揮其在營(yíng)銷中的增值作用。

三、結(jié)束語(yǔ)

第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

（1）投資項(xiàng)目決策存在問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項(xiàng)目的投資上，沒有經(jīng)過(guò)深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個(gè)企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實(shí)際情況。企業(yè)在當(dāng)今市場(chǎng)的大環(huán)境下求生存，必須以市場(chǎng)為立足點(diǎn)。但是很多企業(yè)的決策者對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)市場(chǎng)獲取的信息缺乏準(zhǔn)確性和實(shí)效性，不能很好的把握市場(chǎng)的形勢(shì)和動(dòng)態(tài)，從而導(dǎo)致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項(xiàng)目根本沒有回報(bào)可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

（2）財(cái)務(wù)管理程序不健全

在企業(yè)當(dāng)中無(wú)法形成一套健全的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理程序。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程序不夠?qū)I(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時(shí)也大大降低了財(cái)務(wù)分析的準(zhǔn)確性。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)信息的獲取無(wú)法做到準(zhǔn)確及時(shí)，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無(wú)法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無(wú)法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財(cái)務(wù)管理程序中一個(gè)較為突出的問(wèn)題。甚至財(cái)務(wù)管理的不透明還致使造價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致了公司財(cái)富的流失。

（3）成本控制觀念淡薄

成本管理是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)資源消耗的估計(jì)。當(dāng)代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理上混亂，并且存在著相當(dāng)大的漏洞。很多企業(yè)無(wú)法對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本估計(jì)，只能在整套環(huán)節(jié)結(jié)束后有個(gè)大體估計(jì)，這大大降低了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致支出超過(guò)預(yù)算。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，有強(qiáng)烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

2財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新策略

（1）創(chuàng)新合理有效的投資計(jì)劃

企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)分析支出與收入，投資和回報(bào)的比率有選擇的進(jìn)行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)，資金的程度來(lái)制定適合自己的投資計(jì)劃。企業(yè)管理者可以通過(guò)制定創(chuàng)新式的投資計(jì)劃，按照一定的比率進(jìn)行投資來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（2）提高財(cái)務(wù)管理人員的創(chuàng)新意識(shí)

企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應(yīng)當(dāng)有良好的創(chuàng)新意識(shí)和成本管理理念，必要的話應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行特殊培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力。盡可能多的調(diào)動(dòng)起工作人員的積極性去主動(dòng)學(xué)習(xí)，增進(jìn)專業(yè)知識(shí)水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有靈活的頭腦，將自己所學(xué)應(yīng)用到財(cái)務(wù)管理當(dāng)中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個(gè)工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

（3）創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理程序

要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運(yùn)用到各個(gè)程序中去。制定的制度應(yīng)當(dāng)具有針對(duì)性、操作性等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強(qiáng)管理程序的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制，將錯(cuò)誤的情況降低到最小。要對(duì)每個(gè)程序進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，并且制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進(jìn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時(shí)掌握企業(yè)各部分的動(dòng)態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務(wù)鏈，運(yùn)用好網(wǎng)絡(luò)這一渠道。

（4）創(chuàng)新式的人員分配

將財(cái)務(wù)管理人員的分配狀況進(jìn)行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點(diǎn)，進(jìn)行分配。根據(jù)工作人員的長(zhǎng)處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進(jìn)行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應(yīng)當(dāng)安排較多的人。在財(cái)務(wù)管理工作中的監(jiān)管科研等方面強(qiáng)大了，成本管理、項(xiàng)目預(yù)算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實(shí)力才能得以提高，以便在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中表現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)化分工，將每管理人員的任務(wù)落實(shí)好。

（5）在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新

由于房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)和具體實(shí)施方面存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)管理中建立起一套完善的預(yù)警體系，加強(qiáng)全方位的管理，使得預(yù)警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。必須要對(duì)企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行識(shí)別歸類預(yù)計(jì)，并且預(yù)先設(shè)想出一套應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方案，只有做好充分的預(yù)警準(zhǔn)備，企業(yè)才不至于在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)亂了分寸，手足無(wú)措。

（6）創(chuàng)新性資金管理

首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中對(duì)成本的控制，成本在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應(yīng)該為之奮斗的首要目標(biāo)。其次應(yīng)當(dāng)細(xì)化每一筆資金的涌入和流出，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，制定好資金分配方案。對(duì)資金的籌備，使用等方面進(jìn)行最優(yōu)選擇。制定精確的財(cái)務(wù)報(bào)表。實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的目標(biāo)，收益最大且成本最小。

3總結(jié)

第6篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

論文摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程與實(shí)踐密切相關(guān)，傳統(tǒng)的課堂講授模式教學(xué)效果不佳，案例教學(xué)可以提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，啟發(fā)學(xué)生創(chuàng)新思維。本文提出了案例教學(xué)的的意義，著重探討了案例教學(xué)的實(shí)施過(guò)程。旨在探索一套行之有效的案例教學(xué)方法，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的教學(xué)效果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要分支學(xué)科，屬于專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷范疇。它是建立在經(jīng)濟(jì)科學(xué)、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理理論基礎(chǔ)之上并在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐中形成的一門應(yīng)用性極強(qiáng)的學(xué)科，具有全程性、綜合性、實(shí)踐性的特點(diǎn)。近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)地快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在教學(xué)過(guò)程中，如何結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀向?qū)W生講授房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)課程，是擺在每一個(gè)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)教學(xué)人員面前的一個(gè)新課題，而案例教學(xué)法對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)和理解房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷方法和策略能起到積極作用。

一、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)案例教學(xué)的起源

案例教學(xué)法也叫實(shí)例教學(xué)法或個(gè)案教學(xué)法，它是在教師的指導(dǎo)下，根據(jù)教學(xué)目標(biāo)和內(nèi)容的需要，利用案例展開教學(xué)活動(dòng)，組織學(xué)生進(jìn)行學(xué)習(xí)、研討和鍛煉能力的一種教學(xué)方法。在教學(xué)過(guò)程中通過(guò)分析案例，可促使學(xué)生突破原有的知識(shí)范圍局限，從中學(xué)會(huì)綜合運(yùn)用更多的知識(shí)與更靈活的技巧來(lái)處理問(wèn)題，彌補(bǔ)機(jī)械接受知識(shí)的弊病。這種方法不單單指向于“教”，而且也涵蓋“學(xué)”在內(nèi)，要求教師與學(xué)生有更多的投入和參與。

案例教學(xué)早在1870年首先在美國(guó)哈佛大學(xué)商學(xué)院和法學(xué)院興起，今天已經(jīng)被世界各地的商學(xué)院廣泛接受，成為管理類課程教學(xué)的主流方法，其所用課時(shí)一般占總課時(shí)的1/3以上，有的甚至達(dá)到80%~90%。我國(guó)的案例教學(xué)始于上世紀(jì)90年代，雖然我國(guó)案例教學(xué)在教學(xué)方法，教學(xué)手段，教學(xué)資源上與西方國(guó)家大學(xué)相比，還有較大差距，但該方法被引入到中國(guó)以來(lái)，很快被我國(guó)專家學(xué)者普遍接受，并在教學(xué)過(guò)程中廣泛采用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷案例教學(xué)意義

1.案例教學(xué)有利于實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程，如果在教學(xué)過(guò)程中僅注重理論知識(shí)的傳授而脫離了實(shí)踐，忽視對(duì)學(xué)生運(yùn)用營(yíng)銷理論分析、解決實(shí)際問(wèn)題能力的培養(yǎng)，那我們培養(yǎng)的學(xué)生有可能是紙上談兵的專業(yè)人士，在工作中遇到具體的問(wèn)題便感到茫然和無(wú)所適從。因此，如何在教學(xué)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合，培養(yǎng)和提高學(xué)生實(shí)際解決問(wèn)題的能力，筆者在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)教學(xué)過(guò)程中經(jīng)過(guò)不斷地探討，總結(jié)出案例教學(xué)是實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐相結(jié)合的有效方法。

2.案例教學(xué)有利于培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)造性思維

采用案例教學(xué)法，讓同學(xué)們?cè)诶蠋煹闹笇?dǎo)下分析典型案例，學(xué)生被設(shè)計(jì)身處在特定的情境中，在不充分信息的條件下對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)獨(dú)立做出判斷和決策，不是去尋找正確的答案，而在于尋找處理和解決問(wèn)題的具體方法。通過(guò)案例分析，旨在鍛煉學(xué)生綜合運(yùn)用各種理論知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)分析和解決問(wèn)題的能力，培養(yǎng)學(xué)生的發(fā)散型、創(chuàng)造性思維方式和創(chuàng)新技能。

3.案例教學(xué)有利于調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性

我國(guó)傳統(tǒng)的教學(xué)方式是“填鴨式”教學(xué)。即教師滿堂講課--學(xué)生記筆記--復(fù)習(xí)考試--考試過(guò)后全部忘光，學(xué)生在學(xué)習(xí)的過(guò)程中完全是被動(dòng)學(xué)習(xí)，為考試而學(xué)習(xí)，提不起興趣來(lái)。案例教學(xué)是互動(dòng)式的教學(xué)，使學(xué)生變被動(dòng)聽講變?yōu)橹鲃?dòng)參與，學(xué)生以“當(dāng)事人”身份去解決問(wèn)題，做出自己獨(dú)立的決策，從而不斷調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性和主動(dòng)性。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷案例教學(xué)實(shí)施

（一）選取恰當(dāng)案例

案例教學(xué)法的成功與否,案例的選擇是關(guān)鍵。

首先，應(yīng)根據(jù)教學(xué)目標(biāo)與教學(xué)內(nèi)容選擇與之相適應(yīng)的案例,它必須能體現(xiàn)營(yíng)銷理論和營(yíng)銷策略的本質(zhì)。一般情況下，教師可在講課之前介紹引導(dǎo)案例，提出問(wèn)題，引起學(xué)生興趣，然后進(jìn)行課程理論教學(xué)，讓學(xué)生帶著問(wèn)題聽課，理論課程講授完成之后，引導(dǎo)學(xué)生用營(yíng)銷理論解決案例中提出的問(wèn)題。

其次，案例應(yīng)具有典型性、實(shí)踐性。要選擇那些典型的具有代表性的案例,因?yàn)閷?duì)于典型案例，老師能提供較充分的材料，教師容易講解，同時(shí)學(xué)生也易于理解,這種案例一般能較好滿足教學(xué)的要求。

再次，盡量選擇本土化案例。目前我們?cè)诮虒W(xué)過(guò)程中經(jīng)常采用國(guó)外的案例,由于中國(guó)的環(huán)境和國(guó)外的環(huán)境有很大的不同,學(xué)生們?cè)谟懻搰?guó)外的案例時(shí)經(jīng)常會(huì)對(duì)國(guó)外具體情況不了解,難以理解案例的內(nèi)容,總是覺得國(guó)外案例中的事情和中國(guó)的實(shí)際情況相差太遠(yuǎn),實(shí)用性不夠。因此教師應(yīng)盡量搜集本土案例，以提高案例教學(xué)效果。

最后，注意案例的時(shí)間性。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時(shí)間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實(shí)際情況，案例就失去了意義。比如筆者在最近給學(xué)生講授房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境時(shí)，選取了濟(jì)南一家正在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，要求同學(xué)們就現(xiàn)在銀行存貸利率連續(xù)加息、國(guó)家宏觀調(diào)控措施加緊，將居民購(gòu)買第二套房首付比例上調(diào)提高到40％、濟(jì)南市在2007年9月份向社會(huì)推出中華世紀(jì)城經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的影響時(shí)，由于同學(xué)們剛剛通過(guò)報(bào)紙、電視等信息傳播媒介對(duì)這些環(huán)境變化已有相當(dāng)?shù)牧私?，因此在課堂上學(xué)生討論熱烈。（二）分組討論，激發(fā)學(xué)生參與意識(shí)

教師應(yīng)將學(xué)生合理編組，引導(dǎo)每一組學(xué)生在理解案例的基礎(chǔ)上采取頭腦風(fēng)暴法進(jìn)行自由討論，激發(fā)學(xué)生強(qiáng)烈的參與意識(shí)，在討論過(guò)程中鼓勵(lì)學(xué)生發(fā)散思維、逆向思維、異想天開想法，盡可能得出盡可能多的答案，不要重視是否得出正確答案，而應(yīng)重視得出結(jié)論的思考過(guò)程。最后，每個(gè)小組由代表把小組的討論進(jìn)行總結(jié)，然后代表小組匯報(bào)討論的情況、得出的結(jié)論及想要解決的問(wèn)題。

（三）教師進(jìn)行合理的引導(dǎo)

案例教學(xué)中教師應(yīng)對(duì)學(xué)生進(jìn)行正確的引導(dǎo)。在實(shí)際教學(xué)中往往會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題:一是學(xué)生長(zhǎng)期以來(lái)處于被動(dòng)學(xué)習(xí)的地位,要轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)學(xué)習(xí)思考,需要一個(gè)過(guò)程。為數(shù)不少的同學(xué)對(duì)書寫分析報(bào)告及發(fā)言膽怯,語(yǔ)言表達(dá)能力差,教師要給予鼓勵(lì),并找平時(shí)大膽、活躍的同學(xué)先發(fā)言,以帶動(dòng)其他同學(xué)。在討論過(guò)程中,要注意調(diào)動(dòng)學(xué)生積極思考,形成活躍的課堂氣氛。二是學(xué)生在討論中容易走題、偏題或爭(zhēng)論不休,此時(shí)教師要善于引導(dǎo),去粗取精、去偽存真、貼近主題、引向深入。

（四）做好分析總結(jié)工作

一個(gè)案例經(jīng)過(guò)學(xué)生分析討論后,教師應(yīng)綜合同學(xué)在案例課上的觀點(diǎn)及時(shí)做出相應(yīng)的總結(jié),還可要求每位學(xué)生寫案例分析報(bào)告，做到從現(xiàn)象深入到本質(zhì),從感性認(rèn)識(shí)上升到教學(xué)目標(biāo)的理性高度。

四、結(jié)語(yǔ)

案例教學(xué)是師生互動(dòng)的教學(xué)，既要有教師精心編排案例和恰當(dāng)引導(dǎo)，也要有學(xué)生的積極配合，才能取得令人滿意的效果。我相信在教師與學(xué)生的共同努力下、不斷總結(jié)案例教學(xué)的經(jīng)驗(yàn)，不斷創(chuàng)新，就一定會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)課程教學(xué)更加生動(dòng)，更加貼近社會(huì)實(shí)踐，提高學(xué)生的實(shí)際解決問(wèn)題的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]李英子，周偉忠．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)[M]．北京：中國(guó)電力出版社,2007.P15-16．

第7篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

房地產(chǎn)品牌的涵義

營(yíng)銷學(xué)家科特勒認(rèn)為，品牌（Brand）是一種名稱、術(shù)語(yǔ)、標(biāo)記、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或者它們的組合運(yùn)用，其目的是借以辨識(shí)某個(gè)銷售者或某群銷售者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之同競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)別開來(lái)。品牌的要點(diǎn)是銷售者向購(gòu)買者長(zhǎng)期提供的一組特定的特點(diǎn)、利益和服務(wù)，一個(gè)品牌能表達(dá)六層含義：產(chǎn)品的特性；產(chǎn)品的利益；產(chǎn)品提供者的價(jià)值觀；一定的文化特征；一定的個(gè)性；指明購(gòu)買者或使用者。

國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為，品牌是包含商標(biāo)在內(nèi)的一系列傳遞產(chǎn)品特性、利益、顧客所接受的價(jià)值觀、文化特征、顧客所喜歡的個(gè)性等設(shè)計(jì)和活動(dòng)的總和。品牌包括企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（CorporateIdentitySystem，CIS）與整體化營(yíng)銷傳播活動(dòng)，或者說(shuō)，它包括了影響與創(chuàng)造識(shí)別企業(yè)與產(chǎn)品的一切因素。品牌是企業(yè)在與市場(chǎng)的長(zhǎng)期相互作用中逐漸形成的相對(duì)穩(wěn)定的獨(dú)特性質(zhì)，市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的認(rèn)同、信任和接受程度是品牌價(jià)值的基礎(chǔ)。

目前，理論界對(duì)房地產(chǎn)品牌這一概念的內(nèi)涵尚未形成統(tǒng)一的解釋。套用一般品牌定義，房地產(chǎn)品牌是指用以識(shí)別某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提品的名稱、術(shù)語(yǔ)、符號(hào)、設(shè)計(jì)及其組合，以之與其他競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品相區(qū)別。這里所指的房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅限于住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓等有形產(chǎn)品，也包括咨詢服務(wù)、物業(yè)管理等無(wú)形產(chǎn)品。房地產(chǎn)品牌的核心是房地產(chǎn)企業(yè)向顧客提供的一組特定的特點(diǎn)、利益和承諾。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，決定了其品牌表現(xiàn)形式的多樣化。根據(jù)形式的差異及所有者的不同，通常將房地產(chǎn)品牌分為：產(chǎn)品品牌（或項(xiàng)目品牌）、企業(yè)品牌、服務(wù)品牌。三者有區(qū)別也有聯(lián)系：房地產(chǎn)企業(yè)總是通過(guò)提品與服務(wù)，形成自己的信譽(yù)和品牌；服務(wù)品牌、企業(yè)品牌是產(chǎn)品品牌的延伸，產(chǎn)品品牌的影響力會(huì)受到物業(yè)所處地域的限制，而服務(wù)品牌和企業(yè)品牌打破了地域空間的制約；強(qiáng)有力的企業(yè)品牌，又往往成為產(chǎn)品品牌、服務(wù)品牌的內(nèi)在保障。因此，房地產(chǎn)品牌價(jià)值的形成與提升，是三者不斷融合、協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程。

交易成本與品牌功能

（一）交易成本

科斯（1937）認(rèn)為，傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)理論是不完全的，因?yàn)樗话松a(chǎn)和運(yùn)輸成本，而忽略了為交易而搜尋、談判、簽約、履約的成本，這些成本統(tǒng)稱為交易成本，它們占用了很大份額的經(jīng)濟(jì)資源。

交易成本是一種機(jī)會(huì)成本，其產(chǎn)生原因眾說(shuō)紛紜。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，交易成本產(chǎn)生的主要原因有：經(jīng)濟(jì)主體之間知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的差異，這種差異造成信息不對(duì)稱，人們?cè)诮灰走^(guò)程中不得不付出成本加以彌補(bǔ)；事件的不確定性，事情發(fā)生具有多種可能性，難以事前對(duì)交易費(fèi)用進(jìn)行精確計(jì)算；資源的稀缺性和私人利益的存在，這使交易雙方為了各自的利益，可能會(huì)利用信息優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，由此產(chǎn)生交易成本。

（二）信息不對(duì)稱市場(chǎng)中的補(bǔ)償工具

斯蒂格勒（1961）在其著作《信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》中指出，信息就像其他商品一樣，有自己的成本,獲取信息是要付出代價(jià)的。在信息不對(duì)稱的市場(chǎng)中，絕大多數(shù)的交易成本是由買方承擔(dān)的，這就使得買方有降低所承擔(dān)交易費(fèi)用的要求，實(shí)現(xiàn)的途徑就是以更低的成本獲得產(chǎn)品信息。對(duì)于賣方而言，告知買方的有效產(chǎn)品信息即是主動(dòng)承擔(dān)部分交易成本，賣方這樣做的目的是為了獲得消費(fèi)者的青睞和重復(fù)購(gòu)買。

讓渡價(jià)值理論認(rèn)為，顧客將從為其提供最高價(jià)值的企業(yè)那里購(gòu)買產(chǎn)品。這意味著企業(yè)既可以從產(chǎn)品、服務(wù)方面來(lái)提高顧客享受的總價(jià)值，也可以從減少顧客在購(gòu)買或使用產(chǎn)品時(shí)所投入的貨幣、時(shí)間、精力來(lái)提高顧客享受的總價(jià)值（見圖1）。這些貨幣、時(shí)間、精力就是顧客為了獲得決策信息而不得不投入的成本，通常稱之為信息成本。

品牌作為重要的營(yíng)銷工具，它包含有產(chǎn)品品質(zhì)及產(chǎn)品提供者的多重信息，而這些信息是顧客能夠以較低的成本獲得的，并且品牌影響經(jīng)過(guò)反復(fù)強(qiáng)化能夠形成消費(fèi)習(xí)慣。周云等認(rèn)為，品牌通過(guò)釋義信息替代交易成本，減少了交易風(fēng)險(xiǎn)，增加了消費(fèi)者剩余，或增加了消費(fèi)者讓渡價(jià)值，于是，品牌作為經(jīng)營(yíng)要素參與了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的循環(huán)過(guò)程。

（一）房地產(chǎn)品牌與土地市場(chǎng)

土地是城市存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，是城市最具增值潛力和最容易被政府控制的稀缺資源。在我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)中，土地是最重要的經(jīng)營(yíng)要素，許多地方政府甚至將土地經(jīng)營(yíng)作為城市經(jīng)營(yíng)的唯一形式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，強(qiáng)勢(shì)品牌彰顯其在資金、技術(shù)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及資源整合等方面的優(yōu)勢(shì)，自然容易得到地方政府的青睞，增加以優(yōu)惠條件獲取土地使用權(quán)機(jī)會(huì)，這也體現(xiàn)了交易成本分?jǐn)偟墓叫?。有些地方政府在招商中，甚至置?guó)家相關(guān)規(guī)定于不顧，對(duì)強(qiáng)勢(shì)品牌企業(yè)采取“零地價(jià)”政策，這也從一個(gè)側(cè)面反映了品牌在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地低成本擴(kuò)張中的重要作用。

（二）房地產(chǎn)品牌與商品房市場(chǎng)

在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者對(duì)商品房的隱蔽工程質(zhì)量、房?jī)r(jià)走勢(shì)、真實(shí)銷售情況、前期物業(yè)管理水平、開發(fā)商信譽(yù)等重要信息知之甚少，在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)，信息不對(duì)稱情況尤為突出。購(gòu)房者為了購(gòu)得理想的商品房，就必須加大對(duì)相關(guān)信息的搜索成本，從而降低顧客讓渡價(jià)值。這對(duì)于提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)而言，并非好事，為了讓購(gòu)房者了解更多的信息而不得不花費(fèi)高昂的廣告宣傳費(fèi)用，并拉長(zhǎng)銷售周期。

房地產(chǎn)品牌投入的前提是企業(yè)是注重長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的，那么，這種由品牌而還原出來(lái)的信息就是可信的，任何有損品牌形象的行為都會(huì)降低消費(fèi)者對(duì)該品牌的評(píng)價(jià)，從而有損企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益?；谶@樣的認(rèn)識(shí)，購(gòu)房者傾向于接受房地產(chǎn)品牌所傳達(dá)的有關(guān)特定房屋質(zhì)量及服務(wù)水平的信息。于是，有可能通過(guò)品牌營(yíng)銷減少信息不充分對(duì)交易的不利影響，降低交易結(jié)果的不確定性。也正是從這個(gè)意義上講，良好的品牌形象是房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，它能為開發(fā)商增加收益。房地產(chǎn)品牌在住宅市場(chǎng)中的作用見圖2。

（三）房地產(chǎn)品牌與信貸市場(chǎng)

信貸配給（creditrationing）是信貸市場(chǎng)上存在的一種典型現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，即使沒有政府干預(yù)，由于非對(duì)稱信息導(dǎo)致的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)行為的存在，信貸配給仍然作為一種長(zhǎng)期均衡現(xiàn)象存在。銀行（放款人）的期望收益取決于貸款利率和借款人的還款概率，因此，銀行不僅關(guān)心利率水平，而且關(guān)心貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在貸前、貸中和貸后，銀行要分別付出了篩選、監(jiān)督、審查等交易成本。雖然在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，銀企之間信貸交易的不確定性較大，銀行有發(fā)放擔(dān)保貸款的偏好。但也應(yīng)注意到，房地產(chǎn)品牌的信息傳遞功能對(duì)銀行而言，等于是企業(yè)在申請(qǐng)貸款時(shí)主動(dòng)向銀行交納自己的篩選成本。而且，房地產(chǎn)企業(yè)貸中、貸后的任何違約行為都可能使長(zhǎng)期、大量的品牌投入變?yōu)椤俺翛]成本”，從而大大提高了企業(yè)的違約成本。這使得銀行降低監(jiān)督和審查成本成為可能。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，貸款審批程序的簡(jiǎn)化和時(shí)間的節(jié)約，意味著融資成本的降低。

（四）房地產(chǎn)品牌與建筑、建材市場(chǎng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常以招標(biāo)方式選擇合適的承包商和供應(yīng)商。由于投標(biāo)過(guò)程需要花費(fèi)承包商、供應(yīng)商許多時(shí)間和不少的人力、財(cái)力，所以如果他們認(rèn)為成功的機(jī)會(huì)不大，則很少參與投標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)品牌所傳遞的信息，可以幫助他們以相對(duì)較低的成本決定是否參與競(jìng)標(biāo)以及如何進(jìn)行投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。另外，不可忽視品牌與成本優(yōu)勢(shì)的關(guān)系。除了賺取利潤(rùn)外，提升企業(yè)形象常常也是承包商與供應(yīng)商參與工程投標(biāo)的動(dòng)機(jī)。為了提升自身的知名度和品牌形象，承包商與供應(yīng)商傾向于主動(dòng)降低利潤(rùn)指標(biāo)以增加與強(qiáng)勢(shì)品牌房地產(chǎn)企業(yè)的合作機(jī)會(huì)，并且此類房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)規(guī)模通常較大，這也為承包商、供應(yīng)商帶來(lái)規(guī)模效益。

結(jié)論

第8篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

關(guān)鍵詞:金融危機(jī)；房地產(chǎn)；需求；利潤(rùn)率關(guān)系

Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年剛性需求并未提高樓市的價(jià)格

2008年，樓市銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商紛紛采取降價(jià)促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價(jià)格整體上漲，一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率2008年以來(lái)遭遇到雙重?cái)D壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價(jià)格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，天津房?jī)r(jià)整體下降20%?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示。進(jìn)入2009年3月以來(lái)，國(guó)家不斷推出各項(xiàng)利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬(wàn)m2，而成交量則有157.13萬(wàn)m2，同比去年增長(zhǎng)約64%?？梢姀V州樓市的供求關(guān)系開始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。

從價(jià)格走勢(shì)看，3月份全市10區(qū)的成交均價(jià)也有了較明顯的提升，相對(duì)于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達(dá)到3.5%。

但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價(jià)同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價(jià)的漲勢(shì)還不算過(guò)于迅猛。

2美元貶值使中國(guó)進(jìn)出口銳減，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大

人民幣的升值，主要因素并不全是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和效率，而是因?yàn)槊涝H值，全球跨國(guó)資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國(guó)資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯(cuò)綜復(fù)雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個(gè)月內(nèi)美元貶值17%，以致央行上?？偛繒?huì)同有關(guān)部門聯(lián)合制定并了《關(guān)于進(jìn)一步適應(yīng)匯率形成機(jī)制改革，促進(jìn)上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提醒企業(yè)防范匯率風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，目前部分訂單加工貿(mào)易型進(jìn)出口企業(yè)的利潤(rùn)維持在5%左右，隨著人民幣中間價(jià)升值，如果出口的產(chǎn)品不能同步提價(jià)，這類企業(yè)的利潤(rùn)將大幅降低，甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國(guó)企業(yè)的對(duì)外貿(mào)易中，一般以美金定價(jià)。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時(shí)，出口一件，交易額為810元人民幣；而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤(rùn)也就因之減少。不過(guò)，即使人民幣升值達(dá)到這樣的程度，在中國(guó)大多數(shù)出口企業(yè)看來(lái)，要保證利潤(rùn)，要么就降低成本，要么就提高要價(jià)。海關(guān)總署2009年3月11日公布今年前兩個(gè)月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口情況。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，1月~2月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進(jìn)口1114.4億美元，下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元，增加59.6%。

2008年，美元對(duì)人民幣大幅貶值，我國(guó)對(duì)美國(guó)出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長(zhǎng)10.6%。但由于人民幣對(duì)歐元匯率相對(duì)穩(wěn)定，1月~8月份對(duì)歐盟出口仍然增長(zhǎng)26.3%。次貸危機(jī)負(fù)面影響已經(jīng)從美國(guó)向歐洲、日本和新興國(guó)家傳導(dǎo)，歐盟和日本二季度經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)；同時(shí)，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對(duì)歐元、日元升值加快。2009年我國(guó)對(duì)美、歐、日等主要經(jīng)濟(jì)體出口可能全面放緩，外貿(mào)順差規(guī)模進(jìn)一步縮小，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下拉影響可能比2008年更加嚴(yán)重，使我國(guó)2009年產(chǎn)能過(guò)剩矛盾更加突出。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問(wèn)題。價(jià)格上漲壓力尚未根本緩解，企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難加大；證券市場(chǎng)股指調(diào)整幅度過(guò)大和成交低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚；能源資源價(jià)格形成機(jī)制改革不到位，煤電油氣運(yùn)短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動(dòng)使我國(guó)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩壓力不減，但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金又十分緊張；制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多，服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制；在周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙重壓力下，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)29.1%，占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)調(diào)整跡象明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)可能由“量跌價(jià)滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量?jī)r(jià)齊跌”，初步預(yù)計(jì)，在2008年高基數(shù)的臺(tái)階上，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來(lái)源主要來(lái)自土地出讓金收入，2008年以來(lái)各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。新出臺(tái)的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無(wú)緣，顯然，樓市還將以時(shí)間換空間去消化庫(kù)存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，各家金融機(jī)構(gòu)的惜貸情緒不可謂不嚴(yán)重，特別是對(duì)于中小企業(yè)的信貸投放，各家銀行尤為謹(jǐn)慎。為此中國(guó)人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，以向金融機(jī)構(gòu)釋放更多的流動(dòng)性，從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機(jī)構(gòu)配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴(kuò)大內(nèi)需、支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用”的相關(guān)政策精神，當(dāng)然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營(yíng)的一貫?zāi)Ｊ剑A(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款，以及有明確政府或國(guó)企背景支持的項(xiàng)目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點(diǎn)，實(shí)行寬松的貨幣政策不僅在擴(kuò)張信貸，還包括適度下調(diào)利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高與會(huì)計(jì)核算方式有關(guān)

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2008年4月，國(guó)家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》，在北京及其他位于省、自治區(qū)開發(fā)的非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，要按照不低于20%的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額，按季度或月預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。

《通知》稱，該政策自2008年1月1日起開始執(zhí)行。在預(yù)計(jì)利潤(rùn)率上，各省市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規(guī)定，開發(fā)商每季度或每月的預(yù)售收入中，除了要繳5.5%的營(yíng)業(yè)稅，還要先按20%預(yù)提利潤(rùn)后，再按25%預(yù)繳所得稅，這樣，總稅率達(dá)到10.5%。也就是說(shuō)，開發(fā)商每月預(yù)售1億元，要繳1050萬(wàn)元的稅。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資相當(dāng)于“輸血”，預(yù)售和銷售收入相當(dāng)于自己“造血”，目前，從全國(guó)來(lái)講，開發(fā)商融資受阻，預(yù)售收入也不理想，有些實(shí)力不強(qiáng)或去年瘋狂拿地的開發(fā)商身體已經(jīng)相當(dāng)“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣不出去，成本這一塊肯定不能結(jié)轉(zhuǎn)，但已售房的利潤(rùn)率高也是必然的，而財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷的增加導(dǎo)致樓盤全部售完后，實(shí)際的利潤(rùn)率會(huì)大幅度下降。

5房地產(chǎn)業(yè)自救首先是要制定合理市場(chǎng)價(jià)格

第9篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)論文范文

關(guān)鍵詞：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)；系統(tǒng)思想；教學(xué)設(shè)計(jì)

作者簡(jiǎn)介：成新華（1963-），男，江蘇泰興人，揚(yáng)州大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任，教授。（江蘇?揚(yáng)州?225003）

中圖分類號(hào)：G642.0?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A?????文章編號(hào)：1007-0079（2012）26-0085-02

系統(tǒng)是由相互聯(lián)系、相互作用的若干部分構(gòu)成的整體。系統(tǒng)方法既是確定目標(biāo)的方法，又是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法。運(yùn)用系統(tǒng)方法指導(dǎo)“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”教學(xué)，必須明確教學(xué)系統(tǒng)的組成要素和功能、要素之間的關(guān)系、要素與系統(tǒng)的關(guān)系、系統(tǒng)與環(huán)境的關(guān)系等諸方面的問(wèn)題，并在教學(xué)中樹立整體的、聯(lián)系的、比較的、發(fā)展的觀點(diǎn)。其目的在于，一是認(rèn)識(shí)課程教學(xué)系統(tǒng)的特點(diǎn)和規(guī)律；二是利用這些特點(diǎn)和規(guī)律去控制、管理、改造或創(chuàng)造新系統(tǒng)，使其存在與發(fā)展合乎培養(yǎng)目標(biāo)的需要，即調(diào)整系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)各要素關(guān)系，使教學(xué)系統(tǒng)達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)。

“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”是我國(guó)高等院校經(jīng)濟(jì)類和管理類專業(yè)必開的一門專業(yè)基礎(chǔ)課和核心課程，也是目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)高校經(jīng)濟(jì)類和管理類研究生入學(xué)考試課程，一般安排在大一階段學(xué)習(xí)。對(duì)于走過(guò)高考“獨(dú)木橋”的路、長(zhǎng)期習(xí)慣于教師灌輸式教學(xué)方法的學(xué)生來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”普遍具有較強(qiáng)的恐懼感。對(duì)那些抽象的概念感到迷茫，對(duì)繁雜的曲線和變化縮手無(wú)策，對(duì)課程內(nèi)容的理解支離破碎，難以從總體上把握“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”的體系架構(gòu)以及各部分內(nèi)容的來(lái)龍去脈，自然降低了學(xué)習(xí)興趣，也影響著后續(xù)課程的學(xué)習(xí)。[1]綜合課程特點(diǎn)和學(xué)生狀況，結(jié)合筆者多年課程教學(xué)體會(huì)和課程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，將系統(tǒng)思想運(yùn)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)設(shè)計(jì)上，可以提高教與學(xué)的效果，達(dá)到預(yù)期的目的。

一、課程設(shè)計(jì)的整體性

“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”是一門從創(chuàng)立到不斷補(bǔ)充完善，再到根據(jù)實(shí)踐的變化不斷發(fā)展的學(xué)科。19世紀(jì)后期，門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯分別提出了邊際效用價(jià)值論，認(rèn)為商品的效用取決于人們對(duì)商品效用的主觀評(píng)價(jià)，并引入了邊際分析法。馬歇爾在綜合上述成果基礎(chǔ)上，以自由放任為最高準(zhǔn)則，將研究從生產(chǎn)轉(zhuǎn)向消費(fèi)和需求，明確提出資源配置是經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究中心，形成了以價(jià)格為中心的理論——微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)立。20世紀(jì)30年代以后，羅賓遜、張伯倫提出的不完全競(jìng)爭(zhēng)和壟斷競(jìng)爭(zhēng)理論，希克斯、瓦爾拉斯、帕累托等提出的一般均衡理論、序數(shù)效用論、福利經(jīng)濟(jì)學(xué)等，補(bǔ)充了馬歇爾的理論。[2]市場(chǎng)失靈理論與微觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)是對(duì)傳統(tǒng)理論的反思和總結(jié)；博弈論和企業(yè)產(chǎn)權(quán)理論是微觀經(jīng)濟(jì)研究的最新發(fā)展，豐富了馬歇爾的理論，形成現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系，這也是目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)本科院校微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)的理論體系。這種體系既研究古老而又現(xiàn)代的家政管理，又研究多姿多彩的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，還大膽評(píng)說(shuō)政府日益加碼的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。它既贊美價(jià)格機(jī)制這只“看不見的手”的效率優(yōu)勢(shì)，也無(wú)情地剖析市場(chǎng)機(jī)制在資源配置上的諸多缺陷及發(fā)揮“看得見的手”在彌補(bǔ)這些缺陷中作用的方式和方法。遵循整體性原理，要求從總體上把握課程的體系架構(gòu)以及各部分內(nèi)容的來(lái)龍去脈，并確定理論形成的范式?，F(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究和解決的是資源配置問(wèn)題，就內(nèi)容體系而言，是在均衡價(jià)格理論和彈性分析工具基礎(chǔ)上，通過(guò)效用論研究消費(fèi)者行為；通過(guò)生產(chǎn)論、成本論及市場(chǎng)論研究廠商行為；通過(guò)自由市場(chǎng)機(jī)制下供求兩種力量的形成及相互作用，分析市場(chǎng)均衡狀態(tài)的實(shí)現(xiàn)；通過(guò)分配論研究市場(chǎng)出清條件下的資源最優(yōu)配置或社會(huì)福利最大化的理想狀態(tài)；通過(guò)微觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)非均衡狀態(tài)和市場(chǎng)失靈進(jìn)行調(diào)節(jié)，提高理論對(duì)現(xiàn)實(shí)的解釋力。就研究范式來(lái)看，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)不同于宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，基本上是采用“問(wèn)題—假設(shè)—推理—結(jié)論”的范式，研究方法則以實(shí)證分析，輔之以規(guī)范分析。在教學(xué)設(shè)計(jì)過(guò)程中，首先要突出這兩個(gè)方面，讓學(xué)生做到目標(biāo)明確、任務(wù)具體、方法清晰，為學(xué)好課程奠定基礎(chǔ)。

二、課程設(shè)計(jì)中的聯(lián)系性

一切事物、現(xiàn)象和過(guò)程之間的聯(lián)系是客觀存在的，在“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”教學(xué)系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，既要重視系統(tǒng)組成，更要關(guān)注各組成部分之間的聯(lián)系。設(shè)計(jì)“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”研究方法教學(xué)時(shí)，對(duì)實(shí)證分析形成理論的過(guò)程及各個(gè)環(huán)節(jié)要進(jìn)行詳細(xì)地勾劃，實(shí)證分析第一步就是概念的界定，即對(duì)于研究所涉及的變量要有明確的解釋，這不是簡(jiǎn)單地告訴學(xué)生這個(gè)概念，而是要從培養(yǎng)學(xué)生以后自主學(xué)習(xí)的基本要求和工作的基本素養(yǎng)上來(lái)設(shè)計(jì)。比如，研究農(nóng)民收入增長(zhǎng)問(wèn)題，首先界定清楚什么是農(nóng)民。純粹從戶籍角度來(lái)談，農(nóng)民否包括在校讀書而沒有轉(zhuǎn)戶口的大學(xué)生？純粹從職業(yè)角度來(lái)界定，農(nóng)民是否包括農(nóng)業(yè)大學(xué)的老師？就這樣從小就知道的概念，其內(nèi)涵學(xué)生并不一定能表述清楚，而未來(lái)工作和生活的諸方面都跟概念聯(lián)系在一起，在教學(xué)中不可忽視。遵循聯(lián)系性原理，在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)設(shè)計(jì)中要注意以下三個(gè)方面：

1.聯(lián)系實(shí)際運(yùn)用所學(xué)理論

實(shí)證分析中假設(shè)是相當(dāng)重要的，它是一種結(jié)論（理論）所適用的條件，學(xué)生學(xué)習(xí)時(shí)往往會(huì)忽視假設(shè)條件，死記結(jié)論，從而會(huì)出現(xiàn)運(yùn)用上的錯(cuò)誤。比如，傳統(tǒng)上將農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)看成是近似于完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，由此用完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的相關(guān)結(jié)論來(lái)解釋特色農(nóng)業(yè)就存在認(rèn)識(shí)和結(jié)論上的錯(cuò)誤。筆者在評(píng)審一在讀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生論文時(shí)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)學(xué)生將目前房地產(chǎn)市場(chǎng)假設(shè)為完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，并且借用已有的研究模型，對(duì)某地房地產(chǎn)的定價(jià)進(jìn)行研究，看上去模型做得相當(dāng)漂亮，結(jié)論也鼓舞人心，但假設(shè)脫離實(shí)際，這種論文還有什么意義？