前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地增值稅暫行條例主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地增值稅暫行條例范文

你局以浙土〔1996〕60號轉(zhuǎn)報的杭州市土地管理局《關(guān)于要求解釋“土地收益”有關(guān)問題的請示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)問題批復(fù)如下：

一、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理問題。1995年3月11日，國家土地管理局曾就安徽省土地管理局的請示作出過答復(fù)，即“國家土地管理局新的‘三定’方案規(guī)定的主要職責(zé)之一就是‘管理土地市場，會同有關(guān)部門制訂土地市場管理的法規(guī)和規(guī)章，規(guī)范土地市場’，這說明土地管理部門是土地市場即土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場的行政主管部門。房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?！薄案鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于‘以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批’的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，由該部門審查并報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?！闭堊裾請?zhí)行。

你省杭州市在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理工作中，采取補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的做法是符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和財政部有關(guān)規(guī)定的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》施行后，在執(zhí)行中如何處理該法與該條例的銜接問題，總的原則是：條例與法律規(guī)定一致的，應(yīng)結(jié)合起來執(zhí)行；法律沒有規(guī)定，條例有明確規(guī)定的，應(yīng)按條例規(guī)定執(zhí)行；法律雖然有原則規(guī)定，但根據(jù)法律規(guī)定必須依照國務(wù)院規(guī)定執(zhí)行的，在國務(wù)院新的規(guī)定出臺之前，應(yīng)按條例或國務(wù)院其他規(guī)定執(zhí)行；條例與法律規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定執(zhí)行。

第2篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；存在問題；改革措施

一、土地增值稅政策的出臺及演變

1987年，我國的城市土地使用制度出現(xiàn)了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進(jìn)行了試點，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時也暴露出供給土地價格過低，開發(fā)商圈地、占用耕地等情況，房地產(chǎn)市場由于機(jī)制不夠完善，同時市場行為不規(guī)范。為了對房地產(chǎn)市場的開發(fā)和交易行為進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，維護(hù)國家的權(quán)益，確保國家對土地增值收益的分配，同時增加財政收入。1993年12月13日，國務(wù)院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。該條例實施時間為1994年1月1日。之后，財政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充，并明確納稅人在項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號），對于實際經(jīng)營過程中“以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關(guān)于個人互換住房的征免稅問題”等具體問題進(jìn)行了規(guī)定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實有效的執(zhí)行，土地增值稅這個稅種也是名存實亡。2002年至2006年，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，高成交量和高成交價助推了炒房之風(fēng)，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項目、報送資料、核定征收情況等進(jìn)行了明確?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題、轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題等問題進(jìn)行了明確。2009年5月為了規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2010年5月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號），要求全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作，提高清算工作水平，規(guī)范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時收入確認(rèn)的問題”“房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題”“房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題”“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題”等問題進(jìn)行了明確。

二、土地增值稅的稅制設(shè)計

1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。

2.計稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額是我國土地增稅的計稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?？鄢椖堪ǎ孩偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本和費用；③新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費）；④房地產(chǎn)開發(fā)費用（利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費用）；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑥財政部規(guī)定的其他扣除項目。

3.稅率我國土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，以四級超率累進(jìn)稅率為依據(jù)，計算應(yīng)納稅額。根據(jù)增值額與扣除項目金額之比，設(shè)定30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率。目前世界上執(zhí)行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執(zhí)行超率累進(jìn)稅率。

三、土地增值稅存在的問題

我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負(fù)”狀況，雖然國家稅務(wù)總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進(jìn)及明確的地方不多，使其在現(xiàn)在的社會環(huán)境下暴露出不嚴(yán)謹(jǐn)、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實際效果。

1.征稅范圍確定不合理（1）我國現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定的征稅范圍，僅包含轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象比比皆是，由于這些小產(chǎn)權(quán)房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內(nèi)，導(dǎo)致該部分稅收流失，同時造成開發(fā)商之間的稅負(fù)不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關(guān)于土地增值稅清算時收入金額的確認(rèn)。①已全額開具銷售發(fā)票的，收入按照發(fā)票所載金額確認(rèn)；②發(fā)票未開全或還未開具發(fā)票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認(rèn)。在實際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產(chǎn)竣工時有關(guān)部門實際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發(fā)生退、補(bǔ)房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起，還要經(jīng)過收取房款、移交房產(chǎn)、開具發(fā)票、產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)之間存在著明顯的時間差。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度；《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效；《物權(quán)法》第十條：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前，并未實現(xiàn)真正意義上的銷售。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，僅簽訂合同的房產(chǎn)不應(yīng)納入土地增值稅清算的范圍。

2.應(yīng)稅收入金額的確定存在分歧根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號公告中規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應(yīng)稅收入確定為不含增值稅，同時說明一般納稅人的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。財稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時在國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。由于營改增導(dǎo)致計算增值稅時額外扣減了允許扣除的土地價款，但這個扣減的土地價款不屬于進(jìn)項稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項目的減少，還是作為收入的增加？現(xiàn)在的情況是各地根據(jù)自己的理解來按默認(rèn)口徑操作，使得稅法缺少了其嚴(yán)肅性和合規(guī)性。

3.扣除項目金額確認(rèn)存在問題（1）拆遷補(bǔ)償費確認(rèn)依據(jù)不明確。由于補(bǔ)償費用不屬于營業(yè)性收入，無法開具發(fā)票，相關(guān)政策也不夠明確，使該費用的確認(rèn)存在一定難度，也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費用扣除沒有明確規(guī)定。由于土地增值稅從1994年實施開始，到最近幾年才真正開始執(zhí)行，各級部門對土地增值稅相關(guān)政策法規(guī)的制定也是少之又少，許多實際工作中碰到的問題急需相關(guān)政策來明確。例如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中產(chǎn)生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規(guī)定該部分成本不能扣除外，國家稅務(wù)總局及其他省市都沒有做出相關(guān)規(guī)定。銷售既有住宅又有商業(yè)用房的房產(chǎn)時，由于商業(yè)用房建造成本高于住宅，除商業(yè)用房分?jǐn)傁禂?shù)上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計算等。土地增值稅清算后，房產(chǎn)企業(yè)才取得相關(guān)成本費用發(fā)票，該部分成本費用能否追溯扣除或在剩余未售房產(chǎn)中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除不是據(jù)實扣除，而是按比例進(jìn)行稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)之間的營銷成本、管理成本會因企業(yè)自身決策、能力而產(chǎn)生差異，按比例扣除無法體現(xiàn)企業(yè)真實費用情況?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》規(guī)定：對于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除，①向金融機(jī)構(gòu)借款的，凡能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；②凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨扣除，而是并入房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額兩者之和在10%以內(nèi)計算扣除。這種制度的設(shè)計可能是出于方便清算考慮，但實際上是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)不健全賬證，不去索取成本費用發(fā)票，往往還造成多扣費用的情況。

4.預(yù)征率偏低，導(dǎo)致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預(yù)征率總體呈現(xiàn)東高西低，預(yù)征率偏低的現(xiàn)象。根據(jù)國稅發(fā)〔2010〕53號文件要求：東部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1%，各地自行確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。以東部沿海地區(qū)為例，近幾年房產(chǎn)增值過快，增值額也越來越大，一般房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率在5%以上，有的甚至達(dá)到15%以上。而預(yù)征率只有2%、3%。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗收項目，已售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產(chǎn)建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，等到符合清算條件已經(jīng)過了三年甚至更長，企業(yè)預(yù)售所取得的款項已用于其他項目，又由于預(yù)征稅款與清算稅款相差較大，導(dǎo)致企業(yè)長期大量拖欠稅款。

5.核定征收率偏低根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)未設(shè)置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發(fā)〔2010〕53號規(guī)定，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際情況，按房地產(chǎn)不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%?，F(xiàn)實工作中像我們東部沿海地區(qū)采用的核定征收率基本是5%。其實核定征收應(yīng)是帶懲罰性的一種清算方式，但實際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負(fù)率高于核定征收方式，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產(chǎn)企業(yè)合理逃避稅收的一種手段。

四、完善土地增值稅的建議

1.調(diào)整征稅范圍十八屆三中全會審議的其中一項改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調(diào)控房地產(chǎn)的土地增值稅，應(yīng)遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時，遵循稅法的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及相關(guān)法律對房產(chǎn)歸屬確認(rèn)原則，將進(jìn)行土地增值稅清算的房產(chǎn)以是否辦理產(chǎn)權(quán)登記為分界點。

2.加緊出臺各項政策細(xì)則由于在實際操作中，各個政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財政部、國家稅務(wù)總局應(yīng)積極開展調(diào)研，收集歸納各地在實際清算過程中發(fā)現(xiàn)的問題，以法律法規(guī)形式加以明確。對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，不應(yīng)采取按比率扣除的方法，應(yīng)要求企業(yè)必須以事實為準(zhǔn)繩，沒有比例限制，應(yīng)取得發(fā)票的費用只有取得發(fā)票后，才能據(jù)實扣除。對于企業(yè)發(fā)生的利息支出，無論是否取得金融機(jī)構(gòu)證明，在不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率的前提下，都應(yīng)據(jù)實進(jìn)行扣除。

第3篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：黑龍江墾區(qū) 行政事業(yè)單位 轉(zhuǎn)讓 業(yè)務(wù)用房 繳納稅金

中圖分類號：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0019-02

一、案例背景

農(nóng)墾牡丹江管理局交通運輸局隸屬于黑龍江省農(nóng)墾總局牡丹江管理局，2007年隨管理局由密山市連珠山鎮(zhèn)整體搬遷至裴德鎮(zhèn)。2008年將原業(yè)務(wù)用房按國有資產(chǎn)管理相關(guān)程序擬對外轉(zhuǎn)讓，原值604萬元，因執(zhí)行事業(yè)單位會計制度，會計核算不提折舊。交易評估值376萬元，評估費1.8萬元，交易費12萬元，交易價格400萬元。該單位于2008年12月份在向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅時，征稅軟件系統(tǒng)顯示需繳納相關(guān)稅金43.2萬元。對此，該單位提出異議，認(rèn)為應(yīng)繳納相關(guān)稅金22萬元，并提出應(yīng)繳納稅款的基本思路。

二、基本思路

黑龍江省墾區(qū)行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)用房需繳納的相關(guān)稅金及附加有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、土地增值稅。其繳納依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)是：

1.營業(yè)稅。依據(jù)1993年12月13日，國務(wù)院《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國發(fā)[1993]136號）：第1條，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。第4條，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率

第5條，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。第12條，營業(yè)稅納稅地點：納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。稅目：銷售不動產(chǎn)；征收范圍：銷售建筑物及其他土地附著物稅率：5％。

依據(jù)上述案例，營業(yè)稅=400萬元×5％=20萬元。

2.城市維護(hù)建設(shè)稅。依據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)[1985]19號）：第2條，凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。第3條，城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。第4條，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。依據(jù)上述案例，城市維護(hù)建設(shè)稅=20萬元×5％=1萬元。

3.教育費附加。依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》（國務(wù)院令[2005]第448號）：第3條，教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業(yè)稅、消費稅同時繳納。

依據(jù)上述案例，教育費附加=20萬元×3％=0.6萬元。

4.地方教育費附加。依據(jù)《黑龍江省人民政府關(guān)于印發(fā)黑龍江省地方教育附加征收管理暫行辦法的通知》（黑政發(fā)[2007]103號）：第2條，黑龍江省行政區(qū)域內(nèi)所有繳納增值稅、營業(yè)稅、消費稅的單位和個人，按照實際繳納“三稅”稅額的1%同時繳納地方教育附加。

依據(jù)上述案例，地方教育費附加=20萬元×1％=0.2萬元（2010年11月財政部《關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問題的通知》，征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為2%）。

5.印花稅。依據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令[1988]第11號）：第1條，在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。第2條，下列憑證為應(yīng)納稅憑證：（1）購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；（3）營業(yè)賬簿；（4）權(quán)利、許可證照；（5）經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。第3條，納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算應(yīng)納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行。依據(jù)上述案例，此業(yè)務(wù)屬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)），立據(jù)人應(yīng)按所載金額5?酃貼花。

印花稅=400萬元×0.5‰=0.2萬元。

6.土地增值稅。依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令[1993]第138號）：第2條，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。第3條，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第7條規(guī)定的稅率計算征收。第4條，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第6條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。第6條，計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。第7條，土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

依據(jù)上述案例：

增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額

轉(zhuǎn)讓收入=400萬元

扣除項目金額=舊房及建筑物的評估價格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+評估費+交易費=376萬元+22萬元+1.8萬元+12萬元=411.8萬元

增值額=400萬元-411.8萬元=-11.8萬元

依據(jù)計算結(jié)果，本案例不繳納土地增值稅。

7.企業(yè)所得稅。依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令[2007]第63號）：第5條，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 第6條，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（1）銷售貨物收入；（2）提供勞務(wù)收入；（3）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（4）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特許權(quán)使用費收入；（8）接受捐贈收入；（9）其他收入。第8條，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。第16條，企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，該項資產(chǎn)的凈值，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

依據(jù)上述案例：

應(yīng)納稅所得額=400萬元-（376萬元+22萬元+1.8萬元+12萬元）=400萬元-411.8萬元=-11.8萬元

依據(jù)計算結(jié)果，本案例不繳納企業(yè)所得稅。

通過計算，本案例轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要繳納稅金22萬元（2008年）。

三、幾點考慮

1.企業(yè)所得稅繳納問題。依據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于試點企業(yè)集團(tuán)繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]119號）之規(guī)定，為確?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱新稅法）的平穩(wěn)實施，根據(jù)新稅法第52條規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，對2007年12月31日前經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)或按國務(wù)院規(guī)定條件批準(zhǔn)實行合并繳納企業(yè)所得稅的企業(yè)集團(tuán)，在2008年度繼續(xù)按原規(guī)定執(zhí)行。從2009年1月1日起，上述企業(yè)集團(tuán)一律停止執(zhí)行合并繳納企業(yè)所得稅政策。黑龍江農(nóng)墾總局為《2008年實行合并納稅企業(yè)集團(tuán)名單》之列。

2.農(nóng)墾牡丹江管理局交通運輸局財務(wù)隸屬關(guān)系。農(nóng)墾牡丹江管理局交通運輸局集行政編制人員與事業(yè)編制人員為一體，在行政管理上為農(nóng)墾牡丹江管理局機(jī)關(guān)的一個業(yè)務(wù)部門。在財務(wù)管理上實行行業(yè)管理，隸屬農(nóng)墾總局交通運輸局，財務(wù)決算納入農(nóng)墾總局匯編。

3.土地增值稅和企業(yè)所得稅的扣除項目問題。在計算土地增值稅時，應(yīng)將舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、評估費、交易費全部從轉(zhuǎn)讓收入中扣除。如果增值額為零或負(fù)數(shù)，則不繳納土地增值稅。

第4篇：土地增值稅暫行條例范文

【關(guān)鍵詞】土地增值額；相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；扣除項目；清算

1 概述

1994年1月1日, 國務(wù)院實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，標(biāo)志著我國土地增值稅開始征收。（1）開征土地增值稅，是進(jìn)一步改革和完善稅制，增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的客觀需要。（2）開征土地增值稅，主要是為了抑制炒買炒賣土地，獲取暴利的行為。（3）開征土地增值稅，是為了規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。《條例》對于不同類型的房地產(chǎn)實行差別稅收待遇，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項目金額規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，免征土地增值稅；超出部分則對全部增值額征收土地增值稅。納稅人建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，一律征收土地增值稅。其次，按照房地產(chǎn)銷售增值額的高低實行差別累進(jìn)稅率。增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以先預(yù)征，后清算，多退少補(bǔ)。

2 土地增值稅清算程序

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算：開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；已竣工驗收的開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2.1 清算前的準(zhǔn)備工作

土地增值稅的清算，包含的時間范圍比較長，清算涵蓋的內(nèi)容比較多，而且，對清算涉及的原始憑證要求嚴(yán)格，沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據(jù)，到將來提供的清算資料，都需要做充分的準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除做好正常的土地增值稅清算前準(zhǔn)備工作之外，還要特別注意：第一，要按照實測的可售面積計算房地產(chǎn)的銷售收入。第二，要及時與建筑施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，取得建筑安裝全額發(fā)票，謹(jǐn)防因為工程決算拖累而使得土地增值稅清算不能正常進(jìn)行，被稅務(wù)機(jī)關(guān)從嚴(yán)、從重核定征收。第三，項目開發(fā)的全過程是否已經(jīng)取得了真是、合法、有效的憑證，沒有憑證是不得在稅前扣除的。

2.2 清算項目收入總額的計算

清算項目收入是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或由上管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

進(jìn)入清算程序的房地產(chǎn)項目在一般情況下是難以全部銷售完畢的，因此，對所清算對象整體房源的結(jié)構(gòu)分布進(jìn)行把握，是準(zhǔn)確核算收入的關(guān)鍵。納稅人的房源整體結(jié)構(gòu)分布可以通過這些數(shù)據(jù)信息來進(jìn)行反映：清算截止日已銷售和未銷售房源的類型及數(shù)量、各單一房源的詳細(xì)座落地址和可售面積、各已售房源的銷售價格及銷售方式、各未售房源的預(yù)售價格及清算時的使用情況等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實，對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價格進(jìn)行評估時，審核其真實性。

2.3 扣除項目金額的確認(rèn)和計算

對清算項目扣除項目金額的確定，應(yīng)嚴(yán)格按照《土地增值稅暫行條例》和《實施細(xì)則》的規(guī)定計算，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)；扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆，這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?；納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用，特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具；土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)；對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法，會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

2.4 土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項的免稅規(guī)定，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅優(yōu)惠。實際上，企業(yè)通過試算可以選擇不同的方法：如果分別計算增值額應(yīng)繳的土地增值稅較少，則選擇分別計算的方法；如果采用不分別計算增值額的方法，應(yīng)交的土地增值稅較少，則選擇綜合計算的方法。

2.5 土地增值稅的審計鑒證

土地增值稅的鑒證工作十分重要，納稅人必須引起重視?！锻恋卦鲋刀愯b證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》要求土地增值稅的清算必須附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的《土地增值稅清算鑒證報告》的格式是否規(guī)范，內(nèi)容是否齊全，各表格邏輯關(guān)系是否正確。納稅人辦理清算時，發(fā)生《土地增值稅清算鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報的，將來要由審核部門提交稽查部門，作為重點檢查對象?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)提高清算工作水平，有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。

2.6 土地增值稅的申請清算

各項清算資料、鑒證報告準(zhǔn)備好之后，納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，進(jìn)行清算。

3 結(jié)語

總之，企業(yè)應(yīng)正確理解國家的相關(guān)法律法規(guī)，綜合考慮，根據(jù)自身的實際情況，選擇合理的清算方法。了解當(dāng)下土地增值稅清算工作中存在的一些問題，從而完善其相關(guān)的制度，從而使問題在本質(zhì)上進(jìn)行有效的解決，使土地增值稅清算工作真正意義上的服務(wù)于民，服務(wù)于社會。

參考文獻(xiàn)

[1]劉玉章.土地增值稅清算大成(M).北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2010.8.

[2]李 穎. 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]. 中國房地產(chǎn)，2004，（6）.

第5篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：城市改造 拆遷補(bǔ)償款 涉稅問題

一、城市拆遷補(bǔ)償款產(chǎn)生的背景

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的腳步也越來越快，在城鎮(zhèn)化中，很明顯的表現(xiàn)就是新城區(qū)的擴(kuò)建和老城區(qū)改造，而在城市擴(kuò)大過程中，必然要通過收購用地或者是市民房屋用地拆除方式完成，這必然會導(dǎo)致政府與企業(yè)間和城市居民、農(nóng)村居民間的各種矛盾和糾紛的產(chǎn)生，而此時補(bǔ)償款就顯的格外重要，在一定程度上，補(bǔ)償款能夠緩解雙方的矛盾，而補(bǔ)償款作為市場經(jīng)濟(jì)中的一種經(jīng)濟(jì)行為，涉稅問題就越來越引起大家的關(guān)注。

二、城市拆遷補(bǔ)償?shù)姆诸惡头绞?/p>

拆遷補(bǔ)償大多按照土地性質(zhì)和房屋的使用用途兩種情況來分類。按土地性質(zhì)分類，分為：國有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償和集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償兩種。按使用用途分類，分為：住宅房屋拆遷補(bǔ)償和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償兩種。

另外，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞街饕譃椋贺泿叛a(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)置換，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。

三、涉及補(bǔ)償拆遷款的稅收征稅范圍及處理

說到稅這個問題，也許很多人很納悶，怎么感覺拆遷款項也需要納稅嗎？事實上，關(guān)于拆遷款項的納稅問題，不僅僅是在拆遷款項上，還包括拆遷過程中一些其他事項上，都存在著需要納稅的問題，接下來，就從幾個常見的稅收方面來談一下關(guān)于拆遷補(bǔ)償款涉稅問題中的征稅范圍及通常處理方式：

（一）營業(yè)稅

在我國，若提供一定的勞務(wù)，或者是無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以及不動產(chǎn)的銷售，都需要單位和個人對其所取得的營業(yè)額向國家繳納一定的稅收，而這種稅收就是人們?nèi)粘Ｋf的營業(yè)稅。而在拆遷方面關(guān)于拆遷的時候，國家往往需要對單位和個人給付拆遷補(bǔ)償款，而關(guān)于這部分款項是否需要繳納相應(yīng)的稅收，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)并沒有相關(guān)的文件對其進(jìn)行明確規(guī)定。而經(jīng)查詢眾多材料中，也只有一個批復(fù)有關(guān)于拆遷方面營業(yè)稅的涉及，這就是1997年時候國稅總局下發(fā)的一個批復(fù)，這個批復(fù)對關(guān)于拆遷涉稅方面有一定的相關(guān)性，其中批復(fù)里面指出該文件規(guī)定對于對土地承包人取得相關(guān)的不動產(chǎn)或者其他收入需征收相關(guān)營業(yè)稅，由于該文件的適用范圍有一定的局限性，關(guān)于國家對企業(yè)和個人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)目铐検遣荒苓m用該批復(fù)中的相關(guān)規(guī)定的。

（二）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是指對我國企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營和其他所得征收的一種稅。企業(yè)如果取得拆遷補(bǔ)償收入，應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納所得稅，但是有關(guān)對于企業(yè)拆遷屬于企業(yè)政策性搬遷取得補(bǔ)償收入，用于異地重建的，可享受特殊優(yōu)惠政策。國稅函[2009]118號文件對這種優(yōu)惠進(jìn)行了明確。

（三）個人所得稅

個人所得稅是指調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。對于個人取得拆遷補(bǔ)償收入，國家也是有明確的優(yōu)惠政策的。經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，均按照財稅[2005]45號文件的規(guī)定：對被拆遷的個人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款的，此種情況下可免征個人所得稅。

（四）土地增值稅

土地增值稅是指在以因國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，將其在轉(zhuǎn)讓過程中所取得的增值部分作為對其征稅范圍而向國家繳納的一種稅賦。對于拆遷補(bǔ)償收入是否繳納土地增值稅，國家沒有明確規(guī)定。根據(jù)我國相關(guān)關(guān)于土地增值稅方面的規(guī)定，因國有土地使用權(quán)、地上附著的建筑物和不動產(chǎn)取得收入的話，不論取得收入的是單位和個人都必須向國家繳納土地增值稅，因此不管主體是具有法人資格的企業(yè)單位，還是自然人，以及企業(yè)的性質(zhì)，只要發(fā)生了土地轉(zhuǎn)讓取得收入，都需向國家繳納一定的稅賦。關(guān)于稅賦的征收問題，則需要按照我國相關(guān)稅法規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行辦理和交付，并且在法律規(guī)定的國家機(jī)關(guān)辦理相關(guān)土地增值稅業(yè)務(wù)。如果需要相關(guān)的部門配合的話，相關(guān)部門應(yīng)按照法律規(guī)定積極配合納稅人辦理相關(guān)納稅事務(wù)，但是也有不用繳納增值稅的情況，如我國增值稅暫行條例又有明確的規(guī)定，若是由于國家的原因，涉及國家利益時，當(dāng)國家因建設(shè)發(fā)展需要，必須征收、收回他人單位、企業(yè)和個人土地以及房產(chǎn)、不動產(chǎn)時，必須依據(jù)相關(guān)法律征用，如果是這種情況的話，可以對單位、企業(yè)和個人免征土地增值稅。但是對于屬不屬于國家征收或收回的情況下，中間的界限在哪兒？關(guān)于這方面，在法律上以及實務(wù)操作上確是一個模糊區(qū)域，這方面有待于國家制定相關(guān)的條例和法律積極完善和明確。

（五）印花稅

印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中樹立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。而拆遷時肯定會有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的書據(jù)。所以，拆遷補(bǔ)償安置過程中也存在印花稅的應(yīng)稅行為。

（六）契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。被拆遷的用戶若使用拆遷補(bǔ)償費或安置補(bǔ)助費購買房屋的，購房人則不需要繳納契稅；購房款如果超出拆遷補(bǔ)償費或安置補(bǔ)助費，就只需要就超出部分繳納契稅。這一切都要按照《中華人民共和國契稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

四、結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，立足于我國的稅收實際情況，在科學(xué)的價值觀指導(dǎo)下，關(guān)于拆遷款征稅制度也會日益完善和科學(xué)，對于拆遷征稅的問題也會處理得更科學(xué)、更合理，更有利于社會主義和諧社會的建設(shè)和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙靜.我國稅收籌劃的現(xiàn)狀及可行性分析[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計，2007，（05）

[2]中華人民共和國個人所得稅法

[3]中華人民共和國契稅暫行條例

第6篇：土地增值稅暫行條例范文

本文以某國有企業(yè)上市公司的REITs交易架構(gòu)為例，說明設(shè)立REITs過程中的遇到的一些會計及稅務(wù)處理難題并提出解決方案。根據(jù)上市公司公告，該REITs項目交易架構(gòu)簡要如下：

私募REITs產(chǎn)品在資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)結(jié)構(gòu)圖：

一、原始權(quán)益人資產(chǎn)出表的會計處理問題

房地產(chǎn)REITs作為輕資產(chǎn)運營的重要手段，對盤活賬面沉淀的固定資產(chǎn)、提高資產(chǎn)流動性具有重要意義。而通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計能否讓賬面固定資產(chǎn)“出表”，對原始權(quán)益人來至關(guān)重要。

（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中固定資產(chǎn)“出表”的問題

在該交易架構(gòu)中，原始權(quán)益人（母公司）的子公司即資產(chǎn)持有人以物業(yè)不動產(chǎn)出資設(shè)立項目公司，項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給由原始權(quán)益人設(shè)立的SPV公司，之后不動產(chǎn)投資基金購買SPV股權(quán)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成物業(yè)不動產(chǎn)裝入REITs項目。在不改變現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)使用狀態(tài)下，原資產(chǎn)持有人通常在后期運營管理期間與項目公司簽訂租賃合同。這雖然在法律上表明企業(yè)已經(jīng)把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到特殊目的主體，在一定意義上解除了相關(guān)的資產(chǎn)風(fēng)險，但是在會計進(jìn)行處理的過程中，會計師一般從整個交易結(jié)構(gòu)來看，該項交易屬于一攬子交易，容易被認(rèn)定為售后回租。那么判斷融資性還是經(jīng)營性售后回租還是融資性售后回租就成了能否“出表”的關(guān)鍵。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則21號--租賃》，融資性售后回租判定條件為符合下述之一：（1）在租賃期屆滿時，租?U資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人；（2）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價款預(yù)計將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權(quán)；（3）即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分；（4）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值；（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。一般情況下，由于在REITs設(shè)立后，原資產(chǎn)持有人通常會與項目公司簽訂長期租賃合同，原資產(chǎn)持有人與項目公司簽訂租賃合同基本滿足條件（2）和（3），容易被認(rèn)定為融資性售后回租。

（二）解決措施

為規(guī)避售后回租被認(rèn)定為融資性售后回租，原資產(chǎn)持有人在與項目公司簽訂租賃合同時應(yīng)該充分考慮融資性售后回租的認(rèn)定條件。筆者認(rèn)為應(yīng)在以下幾個方面做好規(guī)劃和設(shè)計，從而解決關(guān)于原始權(quán)益人資產(chǎn)“出表”的會計問題。

第一、合理設(shè)計在REITs產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計中租金期限、租金水平合理規(guī)避融資租賃判定的第（3）、（4）項條件；

第二、縮短租賃合同條款中不可撤銷的租賃期間，增加承租人優(yōu)先續(xù)租權(quán)；

第三、合理設(shè)計租金水平，規(guī)避企業(yè)會計準(zhǔn)則指南中關(guān)于租賃期中優(yōu)先續(xù)租期是否包括在租賃期內(nèi)的解釋，即“承租人有優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)的，承租人續(xù)租的租金預(yù)計遠(yuǎn)低于（通常是指低于70%且含70%）行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)日正常的租金情況下，租賃期應(yīng)包括優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)所涉及的期間（即續(xù)租期）”的規(guī)定。

二、資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)稅負(fù)分析

根據(jù)目前的稅收政策，成立公司制REITs，融資企業(yè)需要將不動產(chǎn)過戶裝入REITs項目中。在此過程中，可能會涉及增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅以及印花稅等稅種。

（一）資產(chǎn)持有人以物業(yè)資產(chǎn)出資設(shè)立項目公司

資產(chǎn)持有人以物業(yè)不動產(chǎn)出資設(shè)立項目公司的過程中，涉稅情況分析如下：

1、增值稅

2016年5月1日，全國全面實施營增改。營改增后，增值稅實行鏈條抵扣，其中變化是資產(chǎn)持有人首先承擔(dān)了現(xiàn)金流的重任，繳納增值稅，之后在新成立的項目公司進(jìn)行相應(yīng)的抵扣項目。這在一定程度上增大了資產(chǎn)持有人的負(fù)擔(dān)，其面臨著現(xiàn)金流的一些風(fēng)險。資產(chǎn)持有人若是可以實現(xiàn)增值稅免交，可以降低發(fā)起人承擔(dān)現(xiàn)金流的風(fēng)險。然而，根據(jù)財稅[2016]36號文，在資產(chǎn)重組過程，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，對涉及的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為可免交增增值稅。

2、土地增值稅

實際上在中國稅制下設(shè)立REITs的主要稅收障礙在于相對高額的土地增值稅，依據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。依據(jù)財稅[2015]5號文《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日），第四條規(guī)定：單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。企業(yè)在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資在稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行備案后，可暫不需要繳納土地增值稅。但是這個法規(guī)又面臨了一些現(xiàn)實操作當(dāng)中的問題。

3、企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅[2014]116號文，在資產(chǎn)重組過程中，對于公司的企業(yè)所得稅，當(dāng)企業(yè)是以非貨幣性資產(chǎn)通過對外投資的形式獲得相關(guān)的非貨幣資時可以在5年之內(nèi)通過分期的形式均勻的計入相當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額。這可以表明，在通過評估后的公允價值扣除相關(guān)的計稅基礎(chǔ)后的余額，再根據(jù)于此計算并確認(rèn)其非貨幣性的資產(chǎn)所得。

（二）SPV公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

SPV公司將持有的項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給私募基金時的涉稅分析如下：

1、增值稅

根據(jù)財務(wù)[2016]36號文，目前轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅。

2、土地增值稅

由于項目公司的資產(chǎn)主要是物業(yè)資產(chǎn)，SPV公司轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)時涉嫌以股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國稅函【2000】687號文件，轉(zhuǎn)讓企業(yè)100%的股權(quán)時，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)表現(xiàn)形式的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地增值稅。目前有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能依據(jù)此文件來征收土地增值稅。如湖南省地稅局在2015年1月下文（湘地稅財行便函〔2015〕3號）明確規(guī)定，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。但有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可能認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。在安徽省地方稅務(wù)局網(wǎng)上答疑中“勞務(wù)財產(chǎn)處”明確表示“原國稅函〔2000〕687號文件是專發(fā)廣西，僅針對特定案例”。事實上，僅依據(jù)687號函的規(guī)定對納稅人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為征收土地增值稅也是不符合《土地增值稅暫行條例》及《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定的。因此，在實施REITs項目時應(yīng)當(dāng)積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通以避免稅企爭議。

三、新設(shè)項目公司運營管理期間的涉稅分析

項目公司的收入主要是出?Y物業(yè)不動產(chǎn)，取得不動產(chǎn)租賃收入。涉稅情況分析如下：

（一）增值稅

營改增之后，根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告[2016]16號）第三條規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。因此，項目公司應(yīng)當(dāng)適用一般計稅方法按11%的稅率繳納增值稅。同時，按規(guī)定繳納相關(guān)附加稅費。

（二）房產(chǎn)稅

項目公司擁有物業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬，需要繳納房產(chǎn)稅。目前，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或者房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)的計稅價值繳納的，依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值，即房產(chǎn)原值的70%-90%，計算繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。按照租金收入繳納的，按照租金收入計算繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。

（三）企業(yè)所得稅

項目公司從物業(yè)資產(chǎn)取得的租金收入，應(yīng)與公司其他所得合并后扣除成本費用，按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

（四）土地使用稅

項目公司按照不同土地納稅等級、物業(yè)資產(chǎn)實際占用的土地面積，以及規(guī)定的每平方米年稅額計算城鎮(zhèn)土地使用稅。并向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

第7篇：土地增值稅暫行條例范文

如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵就是控制房地產(chǎn)的增值率。在足額計算扣除項目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

案例：地處某省城的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造一棟4000m2的商品房，現(xiàn)有兩種銷售方案：

方案一：按照2000元/m2的價格出售，假設(shè)扣除項目金額為672萬元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。

方案二：按照2100元/m2的價格出售，承方案一，則扣除項目金額為674.2萬元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)印花稅不得扣除）。

企業(yè)該采取哪種銷售方案呢？

方案一：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬元）；

房產(chǎn)的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤為128萬元。

方案二：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬元）；

房產(chǎn)的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬元）；

企業(yè)的稅前利潤為168－49.74=118.26（萬元）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤卻下降了128－118.26=9.74（萬元）。所以，企業(yè)該采取第一種銷售方案。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業(yè)是否將該代收費用計入房價對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)支付費用300萬元，土地和房產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費為120萬元，房地產(chǎn)出售價格為1740萬元。為當(dāng)?shù)乜h級人民政府代收各種費用為100萬元。

方案一：如果企業(yè)將該費用單獨收取，則：

該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；

增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應(yīng)納土地增值稅300×30%=90（萬元）。

方案二：如果企業(yè)將為當(dāng)?shù)乜h級人民政府代收各種費用100萬元費用計入房價，則：

該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；

增值額為1740+100－1540=300（萬元）；

增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

可見，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬元，即如果將代收費用計入房價，將增加90萬元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬元代收費收入，相應(yīng)增加了5.5萬元（100×5.5%）的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，不考慮是否獲得相應(yīng)的代收費手續(xù)費等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件規(guī)定，土地增值稅清算以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅可以進(jìn)行有效的免稅籌劃。目前稅法規(guī)定的扣除項目主要為5項：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。

假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開發(fā)B項目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，到2007年初已經(jīng)辦理大部分開發(fā)項目成本費用結(jié)算，住宅也處于銷售階段。經(jīng)過仔細(xì)測算，B項目共發(fā)生成本費用如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬元，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的期間費用100萬元，預(yù)計取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應(yīng)繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計算）。

依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計算A公司應(yīng)納土地增值稅：

扣除項目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；

增值額＝1720－1395＝325（萬元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，應(yīng)納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。

如果B項目尚未全部完工結(jié)算，A公司為了節(jié)稅，從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當(dāng)再投入一些開發(fā)費用，使增值率小于20%。

假設(shè)再投入X萬元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計算得出X>38.33萬元。再考慮加計20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。

假如A公司再投入35萬元改善小區(qū)環(huán)境，重新計算如下：

扣除項目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；

增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B項目免征土地增值稅。

第8篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應(yīng)用 企業(yè)發(fā)展

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且?guī)恿私ú摹⒐こ虣C(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經(jīng)營風(fēng)險增大。在這種情況下，進(jìn)行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規(guī)為導(dǎo)向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財活動的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費負(fù)擔(dān)較重，進(jìn)行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點進(jìn)行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過銷售降價、提高配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、增加建設(shè)成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達(dá)到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過銷售降價、提升配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施促進(jìn)項目的快速銷售，節(jié)約財務(wù)利息，實現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，并不一定致使企業(yè)利潤減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

營業(yè)稅方面：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設(shè)成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務(wù)服務(wù)，無需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立裝飾公司負(fù)責(zé)房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率預(yù)繳營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進(jìn)銷售的增長，另一方面企業(yè)不以售價總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負(fù)進(jìn)行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動，創(chuàng)造更大的價值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風(fēng)險。同時，結(jié)合企業(yè)實際，合理設(shè)計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負(fù)。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負(fù)，爭取企業(yè)最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)的競爭力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點及所涉及的稅種，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-04-00272-01

開發(fā)企業(yè)對項目的銷售可分為兩個階段，預(yù)售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品，各地對預(yù)售未竣工產(chǎn)品的時間點并不相同，但必須要拿到預(yù)售許可證才能進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售款項包括房屋的首付款、房款、定金等，應(yīng)按適用稅率上繳營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。銷售已經(jīng)竣工的商品房時，按已確認(rèn)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的單位成本計算應(yīng)繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，不再按預(yù)售方式計算和繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。實際情況中，很多項目在預(yù)售階段及項目施工過程中，銷售工作已經(jīng)就進(jìn)入尾聲了，所以本籌劃中所說的銷售階段主要指預(yù)售階段，放在了項目清算階段之前，是按照實際操作的工作流程來進(jìn)行的安排。

一、促銷活動的稅務(wù)籌劃

（一）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另行開票，則必須全額計稅。

（二）買房贈物的稅務(wù)籌劃。不少開發(fā)商在銷售時贈送家具、家電、小汽車或者買房免N年物業(yè)費等進(jìn)行促銷。進(jìn)行上述優(yōu)惠的正確做法一定是開發(fā)商將上述優(yōu)惠體現(xiàn)在房價上，同時業(yè)主將得到的優(yōu)惠在開發(fā)商控制的關(guān)聯(lián)企業(yè)中消費掉。比如買房免N年物業(yè)費，免掉的物業(yè)費一定要體現(xiàn)在房價里，同時業(yè)主再把物業(yè)費交到與開發(fā)商關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司。

二、銷售定價的籌劃

由于土增稅稅負(fù)因素的影響，在開發(fā)成本一定的情況下，售價增長會使稅后利潤的絕對值相應(yīng)增長，但土增稅的存在會導(dǎo)致銷售凈利率有極大值；超過銷售凈利率極大值的售價，雖然會使稅后凈利潤增加，但企業(yè)得到的凈利小于支付給國家的稅款。當(dāng)然在項目當(dāng)?shù)厥袌鰲l件允許的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求現(xiàn)金流的最大化，雖然會付出較高的稅收成本，依然會加高售價。在項目進(jìn)行銷售定價時，對于土地增值稅的籌劃有兩個方面，一是對于普通住宅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅?？梢岳闷胀ㄗ≌舛惖?0%的臨界點來進(jìn)行籌劃。二是針對土增稅稅率的不同，來確定在相同稅率里的最高售價，來達(dá)到稅率不變的情況下?lián)碛休^高的售價和稅后利潤。

假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)普通住宅項目，售價為X，開發(fā)成本為C，要想讓土地增值稅的增值率低于20%，建立不等式關(guān)系如下：

售價：X

扣除項：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X

增值額：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C

不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%

X < 1.67C

由此計算過程可得出結(jié)論，當(dāng)普通住宅的售價低于開發(fā)成本的1.67 倍時，土地增值稅的增值率低于20%，從而可以享受到國家的優(yōu)惠政策，在售價幅度變化不大的情況下，獲得最大的收益。但若市場環(huán)境繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)商為了要獲得更高的利潤，可能選擇放棄國家優(yōu)惠政策來提高售價，雖然由于上繳更多的稅款損失了一部分利潤，但最終也獲得了比享受優(yōu)惠政策的價格更多的稅后利潤。超越免稅臨界點后，在不同的增值率下售價區(qū)間為：增值率在（20%，50%），售價所在的區(qū)間為（1.67C，2.1253C），享受的稅率為30%；增值率在（50%，100%），售價所在的區(qū)間為（2.1253C，2.9213C），享受的稅率為40%；增值率在（100%，200%），售價所在的區(qū)間為（2.9213C，4.6707C），享受的稅率為50%；增值率在（200%，無窮），售價所在的區(qū)間為（4.6707C，無窮），享受的稅率為60%。由于有土地增值稅，這種超率累進(jìn)稅率的影響，企業(yè)的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業(yè)稅金及附加和土增稅的增長，企業(yè)得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優(yōu)惠政策，在不能適用優(yōu)惠政策的時候，根據(jù)市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

三、精裝修住房的籌劃

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)商在提供給消費者高品質(zhì)產(chǎn)品的同時，能通過適當(dāng)提高裝修成本的手段或分解收入的方式來降低土地增值稅的稅負(fù)，提高企業(yè)的稅后利潤。實際工作中很多地產(chǎn)公司并不將裝修業(yè)務(wù)剝離給關(guān)聯(lián)的裝修企業(yè)，只是通過作精裝修業(yè)務(wù)適當(dāng)調(diào)高開發(fā)成本，以達(dá)到節(jié)稅目的。

四、房地產(chǎn)項目公司產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的稅務(wù)籌劃