前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)公司策劃方案主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)公司策劃方案范文

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費(fèi)的項(xiàng)目，相對(duì)的周期較長(zhǎng)。但針對(duì)于客戶的營(yíng)銷活動(dòng)更不容忽視。微信海云平臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)制作的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式、完善的功能服務(wù)（包括樓盤(pán)展示、預(yù)約看房、營(yíng)銷活動(dòng)、會(huì)員卡等等）。強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)行深入分析，客戶滿意度百分百。下面是小編整理的關(guān)于房地產(chǎn)裝修創(chuàng)意活動(dòng)策劃方案大全，歡迎閱讀。

房地產(chǎn)裝修創(chuàng)意活動(dòng)策劃方案1

一、活動(dòng)主題

“青年置業(yè)——小戶型當(dāng)家”報(bào)看房團(tuán)暨濃情端午，“粽”享未來(lái)。

二、活動(dòng)時(shí)間

2020年x月x日

三、活動(dòng)對(duì)象

1、報(bào)報(bào)名客戶（200人左右，分為兩批）。

2、現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪客戶。

3、前期來(lái)訪來(lái)電客戶（置業(yè)顧問(wèn)回訪邀請(qǐng)）。

四、活動(dòng)內(nèi)容

（一）線上部分：（報(bào)宣傳）

1、活動(dòng)前期的新聞?lì)A(yù)報(bào)和參與讀者的咨詢、報(bào)名。

2、x月x日的特刊釋放，主要內(nèi)容包括關(guān)于小戶型的新聞報(bào)道和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小戶型展示的形象廣告。

（二）線下部分：（報(bào)北線看房直通車）

組織讀者參與專門(mén)針對(duì)小戶型的看樓直通車活動(dòng)。

（三）現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：（濃情端午，“粽”享未來(lái)）

目的：以端午節(jié)為噱頭，結(jié)合華商報(bào)看房團(tuán)的到場(chǎng)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)客戶參與性小活動(dòng)，并以贈(zèng)送小禮品形式給客戶利益點(diǎn)，使看房團(tuán)及來(lái)訪客戶愿意長(zhǎng)時(shí)間停留在銷售中心，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。

形式：

1、報(bào)看房團(tuán)客戶及端午期間來(lái)訪客戶在銷售中心登記個(gè)人信息，即可領(lǐng)取端午節(jié)精美禮品一份（如粽子等）。

2、購(gòu)買(mǎi)端午荷包制作材料，邀請(qǐng)荷包制作老師，現(xiàn)場(chǎng)給客戶制作荷包，客戶更可親手DIY端午小荷包。

3、外場(chǎng)接待，在邀請(qǐng)荷包制作老師現(xiàn)場(chǎng)教客戶DIY荷包的同時(shí)，做茶藝表演，同時(shí)會(huì)有演繹四人組配合表演現(xiàn)場(chǎng)彈奏古典音樂(lè)，讓客戶親身體驗(yàn)高雅的茶文化，品評(píng)幽香茶味。

4、現(xiàn)場(chǎng)提供冷飲、冰激凌、爆米花，給客戶帶來(lái)涼爽夏季的感覺(jué)。

5、在超市門(mén)口請(qǐng)2個(gè)環(huán)保大使派發(fā)環(huán)保袋，環(huán)保袋內(nèi)裝宣傳資料，樹(shù)立樓盤(pán)的公眾形象。

房地產(chǎn)裝修創(chuàng)意活動(dòng)策劃方案2

端午是我們中華民族的傳統(tǒng)節(jié)日，這恰好是一個(gè)回溫老客戶、開(kāi)發(fā)新客戶的契機(jī)，因此端午蓄客活動(dòng)是必要的。

比較普遍的活動(dòng)有以下幾種：女兒回娘家，掛鐘馗像，懸掛菖蒲、艾草，佩香囊，賽龍舟，比武，擊球，蕩秋千，給小孩涂雄黃，飲用雄黃酒、吃咸蛋、粽子和時(shí)令鮮果等。對(duì)于此次活動(dòng)將做如下安排：

一、活動(dòng)背景

1、一期商鋪基本一售罄，二期商鋪也在x月底開(kāi)售，在五一的時(shí)候也做了相應(yīng)的推廣活動(dòng)，這時(shí)端午正式我們?cè)俅渭庸炭蛻?、加大推廣力度的時(shí)機(jī)。

2、項(xiàng)目在銷期間有眾多意向客戶，加快逼定意向客戶。

3、端午節(jié)假日，部分外出打工的客戶回鄉(xiāng)、機(jī)關(guān)單位事業(yè)單位放假，潛在客戶量提升。

二、活動(dòng)目的

1、維系老業(yè)主關(guān)系，提供銷售人員與業(yè)主溝通感情的機(jī)會(huì)。

2、口碑傳播，通過(guò)老業(yè)主以及民眾之口為做傳播。

3、通過(guò)此次維系活動(dòng)，為提高促進(jìn)二期商鋪的銷售。

三、活動(dòng)時(shí)間

2020年x月x日

四、活動(dòng)地點(diǎn)

項(xiàng)目售樓處

五、活動(dòng)邀約客

老業(yè)主及來(lái)訪客戶。

六、活動(dòng)裝飾

在售樓部門(mén)口貼掛鐘馗像、掛艾草。渲染節(jié)日氣氛。

七、活動(dòng)內(nèi)容以及流程安排

（一）、活動(dòng)內(nèi)容

1、現(xiàn)場(chǎng)品嘗各類粽子。

2、參與現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)并領(lǐng)取禮品。

（二）活動(dòng)流程安排

1、客戶到場(chǎng)，簽到。

2、現(xiàn)場(chǎng)品嘗各類粽子（入會(huì)辦卡展示）。

3、現(xiàn)場(chǎng)品嘗各類粽子（入會(huì)辦卡展示）。

（三）案場(chǎng)系列活動(dòng)細(xì)則

1、“投飛鏢、贏大獎(jiǎng)”

活動(dòng)時(shí)間：2020年x月x日9：00。

活動(dòng)方式：凡是在此期間來(lái)訪的老業(yè)主，均有一次參與本活動(dòng)的機(jī)會(huì)（由銷售代表引領(lǐng)客戶到活動(dòng)區(qū)域簽字確認(rèn)參與活動(dòng)），通過(guò)投飛鏢，按照所得的環(huán)數(shù)贏取不同的獎(jiǎng)品。

活動(dòng)內(nèi)容：每位客戶均有三次投擲飛鏢的機(jī)會(huì)，累加三次飛鏢的總環(huán)數(shù)，換取相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)品。

活動(dòng)物料：飛鏢10枚，標(biāo)盤(pán)5個(gè)，登記與禮品桌1張。

獎(jiǎng)品設(shè)置：

一等獎(jiǎng)（25——30環(huán)）：絨線玩具（價(jià)值元）。

二等獎(jiǎng)（15環(huán)——24環(huán)）：水杯（價(jià)值元）。

三等獎(jiǎng)（15環(huán)以下）：鑰匙扣（價(jià)值x元）。

備注：活動(dòng)獎(jiǎng)品以公司原有剩余禮品發(fā)放為主。

2、“品嘗各類粽子”

活動(dòng)時(shí)間：2020年x月x日9：00。

活動(dòng)方式：由銷售代表通知客戶活動(dòng)信息，邀請(qǐng)老客戶及來(lái)訪客戶，在x日下午17：00時(shí)統(tǒng)計(jì)參與人數(shù)。

房地產(chǎn)裝修創(chuàng)意活動(dòng)策劃方案3

為豐富職工的業(yè)余生活，緩解緊張的工作節(jié)奏，打造良好的企業(yè)文化，公司擬舉辦“運(yùn)動(dòng)活力無(wú)限，精彩盡在房地產(chǎn)”主題端午活動(dòng)，以職工喜聞樂(lè)見(jiàn)、通俗易懂的游戲活動(dòng)，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司團(tuán)隊(duì)精神與協(xié)作能力?，F(xiàn)將活動(dòng)方案擬定如下：

一、活動(dòng)時(shí)間

x月x日下午

二、活動(dòng)地點(diǎn)

公司樓

三、活動(dòng)主題

“運(yùn)動(dòng)活力無(wú)限，精彩盡在房地產(chǎn)”

四、組織單位

主辦：綜合管理部。

協(xié)辦：其他各部門(mén)。

五、參加人員

公司機(jī)關(guān)全體職工。

六、活動(dòng)流程

1、領(lǐng)導(dǎo)講話。

2、介紹游戲規(guī)則。

3、開(kāi)始活動(dòng)。

七、活動(dòng)項(xiàng)目

1、超級(jí)保齡球

規(guī)則：在地上擺放10個(gè)礦泉水瓶，參賽者在規(guī)定界線外滾出籃球，碰倒越多，得分越高，分出1-3名。

道具：礦泉水1箱，籃球2個(gè)。

2、氣球飛舞

規(guī)則：每次三個(gè)人同時(shí)參賽，每個(gè)人手抱一個(gè)氣球，在起跑線上一字排開(kāi)。比賽開(kāi)始，參賽者將氣球拋于空中，在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行賽跑。氣球可用手拍、腳踢，使其處于懸空狀態(tài)，不準(zhǔn)用手抓住，先到終點(diǎn)者獲勝，用手抓氣球者淘汰。分出1-3名。

道具：10個(gè)氣球（備用的20個(gè)）

3、夾氣球

規(guī)則：每次三組同時(shí)參賽，每組兩名隊(duì)員將一個(gè)氣球夾在兩個(gè)人背之間，向前行走進(jìn)行比賽。在行走過(guò)程中氣球不可以落地，不可以用手抓，氣球擠爆需回起點(diǎn)重新開(kāi)始。哪一隊(duì)在最短的時(shí)間內(nèi)將規(guī)定行程走完為勝。分出1-3名（各2人）。

道具：氣球三個(gè)

4、定點(diǎn)套圈

規(guī)則：定點(diǎn)套圈，每人可以套五次圈，圈中的物品作為戰(zhàn)利品。

道具：圓圈十個(gè)、小物品十種

5、兩人三足

規(guī)則：設(shè)兩組，每組由兩名人員組成（一男一女），每一組兩人并肩站立，內(nèi)側(cè)的小腿用繩子或小布條捆住，這樣成了兩人三足。分出1-3名（各2人）。

（1）布條必須捆在小腿上，并捆緊，如中途松開(kāi)需系好再前進(jìn)。

（2）中途若有人摔倒，應(yīng)立即停下來(lái)，等重新準(zhǔn)備好再前進(jìn)。

道具：繩子（或布條）2段

八、獎(jiǎng)品設(shè)置+經(jīng)費(fèi)預(yù)算

除參賽獲勝者所獲獎(jiǎng)品外，每位參與職工發(fā)放紀(jì)念品一份，預(yù)計(jì)金額x元——x元。

第2篇：房地產(chǎn)公司策劃方案范文

這些工作主要包括：

1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問(wèn)題。

XX園XX庭，XX閣開(kāi)盤(pán)期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

XX村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

XXX花園II-9,IV-3,IV-4開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

2、收集其他樓盤(pán)的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的動(dòng)向，了解其他樓盤(pán)的促銷手段和銷售措施。

收集了七月份至今各樓盤(pán)的報(bào)紙廣告并整理分類。

3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤(pán)的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來(lái)搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。

參觀了XX廣場(chǎng)，XX花城，XX新城的開(kāi)盤(pán)促銷以及房展會(huì)的各樓盤(pán)促銷。

4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見(jiàn)供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷售部的意見(jiàn)與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實(shí)際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷活動(dòng)，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。

參加了九月份的“房展會(huì)”，“XX園國(guó)慶看房專線車”，XX節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷活動(dòng)。

6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問(wèn)題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。

從七月份進(jìn)入公司開(kāi)始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來(lái)的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識(shí)和工作程序，工作方法。

協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。

第3篇：房地產(chǎn)公司策劃方案范文

日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。

營(yíng)銷策劃以綜合運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)及相關(guān)理論為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)調(diào)研為前提，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要出發(fā)，以科學(xué)地配置企業(yè)可運(yùn)用的資源為手段，目的就是制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案并組織實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的營(yíng)銷目標(biāo)。在策劃的過(guò)程中，創(chuàng)意是靈魂。

策劃具有指導(dǎo)功能、整合（通過(guò)動(dòng)態(tài)的綜合使之完整）功能 、實(shí)戰(zhàn)功能 、避險(xiǎn)功能 。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃概念

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我們只有簡(jiǎn)單的“房地產(chǎn)”概念，很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式，按照居住區(qū)、住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)，而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，誰(shuí)也不能超標(biāo)準(zhǔn)，甚至是出幾套標(biāo)準(zhǔn)圖，大家全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，千樓一面。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，隨著社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次日益明顯，過(guò)去按標(biāo)準(zhǔn)圖建設(shè)的住宅已根本不可能滿足全社會(huì)不同階層的居住要求，“房地產(chǎn)市場(chǎng)”應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)作為產(chǎn)品的概念也迅速被人們所接受，但概念被接受并不意味著產(chǎn)品被消費(fèi)者認(rèn)可。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與生活水平的迅速提高，使消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次與時(shí)俱進(jìn)，同時(shí)也促使了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。西安房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展十分迅速，各房地產(chǎn)公司之間競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，加上非房地產(chǎn)企業(yè)攜巨資不斷進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)成為新的競(jìng)爭(zhēng)者，西安房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨白熱化，整合與被整合將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

以西安市為例，目前已注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約500家，待注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約100家，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司約300家左右，在眾多擁有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商中，有品牌、有規(guī)模、有知名度的只有4、5家，而有開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商不超過(guò)10%。因?yàn)楦鞣N“契機(jī)”進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商大多是“無(wú)業(yè)績(jī)”開(kāi)發(fā)商，“涉市”不深，經(jīng)驗(yàn)不足，即使有開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，其駕馭項(xiàng)目的能力也參差不齊，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，持有“有錢(qián)就能蓋房”觀念的開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上逐漸沒(méi)有了立足之地，需要借助專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以求項(xiàng)目成功。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，盡管開(kāi)發(fā)商已經(jīng)建設(shè)出了功能足夠好、價(jià)格足夠合理的產(chǎn)品，為什么仍然爭(zhēng)取不到應(yīng)有的目標(biāo)顧客？

房地產(chǎn)營(yíng)銷管理就是在目標(biāo)市場(chǎng)上達(dá)到預(yù)期交換結(jié)果的自覺(jué)努力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀表明，開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)整個(gè)建設(shè)中的努力顯然是被動(dòng)的和不自覺(jué)的。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有意識(shí)到這實(shí)際上是如何對(duì)待市場(chǎng)導(dǎo)向的問(wèn)題。這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念停留在建設(shè)觀念、樓盤(pán)觀念、推銷/銷售觀念上，明確地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中的地位是與他的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念相一致的。

這是因?yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)觀念，依然停留在：1．建設(shè)的觀念上——認(rèn)為消費(fèi)者喜歡價(jià)格低廉的住房；2．樓盤(pán)的觀念上——認(rèn)為消費(fèi)者喜歡高質(zhì)量、多功能的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商迷戀上自己的產(chǎn)品，沒(méi)有意識(shí)到所建設(shè)的樓盤(pán)在設(shè)計(jì)階段即已經(jīng)脫離主流需求或者市場(chǎng)已經(jīng)在朝不同的方向發(fā)展；3．銷售的觀念上——認(rèn)為消費(fèi)者是被動(dòng)的，必須主動(dòng)推銷和積極促銷，開(kāi)發(fā)商銷售的是自己能夠生產(chǎn)的產(chǎn)品，而不是市場(chǎng)能夠出售的產(chǎn)品?？傊?，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有把市場(chǎng)導(dǎo)向定位在買(mǎi)方需要上，缺乏個(gè)性、千樓一面，趨同的結(jié)果造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。

房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷概念，對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營(yíng)銷過(guò)程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過(guò)消費(fèi)者的滿意使開(kāi)發(fā)商獲得利益的過(guò)程。

一個(gè)真正的策劃方案就是要將目標(biāo)項(xiàng)目置于國(guó)家、西安市房地產(chǎn)發(fā)展的大背景下進(jìn)行具體分析，以消費(fèi)者的未來(lái)期望、市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求、行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)為依據(jù)，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，來(lái)確立它的核心定位，目的就是要為項(xiàng)目的營(yíng)建，在設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、服務(wù)、管理等方面提出比競(jìng)爭(zhēng)者更有效地滿足顧客需求的實(shí)施細(xì)則，從而為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目整體概念，準(zhǔn)確地建立起一整套價(jià)值體系，力求通過(guò)產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，最大限度的避免競(jìng)爭(zhēng)、超越競(jìng)爭(zhēng)，使開(kāi)發(fā)商及其產(chǎn)品在社會(huì)公眾面前樹(shù)立良好的品牌形象，最終達(dá)到不戰(zhàn)而屈人之兵的營(yíng)銷戰(zhàn)略境界，達(dá)到把企業(yè)整體地銷售給社會(huì)大眾的目的。因此，最低標(biāo)準(zhǔn)就是為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出適應(yīng)市場(chǎng)、有效供給的目標(biāo)項(xiàng)目。 三、房地產(chǎn)全程策劃在房地產(chǎn)建設(shè)中的地位

策劃咨詢機(jī)構(gòu)站在開(kāi)發(fā)商的角度和立場(chǎng)，以求證過(guò)的市場(chǎng)分析為依據(jù)，對(duì)未來(lái)可能面臨的市場(chǎng)需求變化，在正確的營(yíng)銷理論、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位指導(dǎo)下，勾畫(huà)出客觀的、可實(shí)施、可操作的項(xiàng)目藍(lán)圖。這個(gè)藍(lán)圖是建立在對(duì)廣泛的基礎(chǔ)信息資源的分析上，是成功的基礎(chǔ)。

策劃咨詢機(jī)構(gòu)是開(kāi)發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位，以及銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門(mén)的橋梁和紐帶，是項(xiàng)目戰(zhàn)略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴(yán)格按照確定的項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)執(zhí)行，又要隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求變化，對(duì)既定方針作戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，要協(xié)調(diào)和判斷各專業(yè)公司的工作進(jìn)度與成果質(zhì)量，并提出改進(jìn)意見(jiàn)。同時(shí)負(fù)有協(xié)調(diào)指揮各專業(yè)公司按既定目標(biāo)共同工作的責(zé)任，最終目的就是使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整體策劃意圖。 四、早期房地產(chǎn)策劃理論模式分析

（一）概念策劃模式

策劃人選擇樓盤(pán)的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征，向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳，使消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)建立起概念認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤(pán)的選擇過(guò)程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤(pán)，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。

西安市的一些熱銷樓盤(pán)，宣傳上都分別有一個(gè)以上的顯著特點(diǎn)。比如有的強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化人文理念、有的突出社區(qū)安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業(yè)管理、有的樓盤(pán)更注重環(huán)境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風(fēng)格、有的宣傳價(jià)廉……這些特別推薦的優(yōu)點(diǎn)，使人建立起概念認(rèn)識(shí)，對(duì)銷售起到重要的引導(dǎo)作用，使購(gòu)買(mǎi)者能夠在眾多樓盤(pán)選擇過(guò)程中，比較容易地按需求選擇。

概念樓盤(pán)顯然是開(kāi)發(fā)商一相情愿、建設(shè)觀念的反應(yīng)，是忽視市場(chǎng)需求的產(chǎn)物。希望依靠突出的某個(gè)特征而實(shí)現(xiàn)銷售，在目前空置率高居不下、買(mǎi)方市場(chǎng)情況下，這種策劃方式只是解決了消費(fèi)者的識(shí)別選擇，發(fā)展商僅靠樓盤(pán)的某項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)而實(shí)現(xiàn)銷售意圖，很難圓滿實(shí)現(xiàn)。 　 （二）賣點(diǎn)群策劃模式

策劃人為適應(yīng)賣方市場(chǎng)和消費(fèi)者理性選擇，采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)并將其集于一身，向消費(fèi)者做出承諾:能滿足消費(fèi)者所有要求，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購(gòu)買(mǎi)，發(fā)展商以建設(shè)觀念、樓盤(pán)觀念建筑的樓盤(pán)，為了迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，采取“人有我有”的銷售策略。策劃公司將眾樓盤(pán)之長(zhǎng)集于一身，極盡所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣點(diǎn)，使得開(kāi)發(fā)商必須在短期之內(nèi)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者做出足夠的承諾。其結(jié)果，每一個(gè)賣點(diǎn)的后面通常都是成本的增加，樓盤(pán)的整體素質(zhì)雖然得到了或多或少的增加，實(shí)際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價(jià)的問(wèn)題。盡管賣點(diǎn)策劃模式對(duì)提高項(xiàng)目的素質(zhì)起到了非常積極的作用，但同時(shí)也產(chǎn)生了許多高不成低不就的樓盤(pán)，如造價(jià)是小康型，環(huán)境卻是生存型，戶型又是溫飽型。

（三）等值策劃模式

策劃人為避免樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià)，或因售價(jià)提高造成樓盤(pán)空置率攀升的惡性循環(huán)，在眾多的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)中進(jìn)行權(quán)衡取舍，或找到樓盤(pán)未發(fā)現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)，使樓盤(pán)成本與銷售價(jià)格相適應(yīng)，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。

采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)的結(jié)果是使一些樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià)。由于存在著投資商和策劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)土地和項(xiàng)目?jī)r(jià)值的發(fā)現(xiàn)與價(jià)值兌現(xiàn)能力的差異，使得一些樓盤(pán)成本高于售價(jià)。等值策劃要求對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)值因素具有充分的認(rèn)知能力，并能在眾多樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)中進(jìn)行選擇，而且需具有駕馭和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)意圖的綜合能力。等值策劃模式畢竟是推銷/銷售觀念的產(chǎn)物，它不可能解決開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)需求之間的矛盾，只能緩解這種矛盾。 五、房地產(chǎn)全程策劃理論模式——增值策劃模式

策劃人在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望，利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷理論，營(yíng)造出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿足市場(chǎng)需求，又不可替代的樓盤(pán)，通過(guò)提高消費(fèi)者可察覺(jué)的使用價(jià)值，提高樓盤(pán)相對(duì)銷售價(jià)格——使樓盤(pán)增值，從而達(dá)到營(yíng)銷目的的一種策劃方式。

增值策劃的目的，就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤(pán)增殖），為樓盤(pán)的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求。

價(jià)格的制定不能脫離整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷組合的其它部分，它同時(shí)也是市場(chǎng)定位戰(zhàn)略的內(nèi)在要素，真正的問(wèn)題是房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是價(jià)格。增值策劃所要作的，歸根結(jié)底是為了使開(kāi)發(fā)商獲得最大收益。

通過(guò)對(duì)社區(qū)形象的塑造，降低住戶對(duì)價(jià)格的敏感程度，通過(guò)提高社區(qū)的PUV(PUV—可察覺(jué)的使用價(jià)值，指用戶在購(gòu)買(mǎi)和使用產(chǎn)品或享受服務(wù)中得到的滿意程度)值，提高樓盤(pán)售價(jià)，并使社區(qū)的價(jià)值為住戶所接受。

社區(qū)策劃要從社會(huì)發(fā)展角度上，充分考慮到未來(lái)房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)的社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)度及進(jìn)展、融資條件改善的可能性，以及國(guó)家土地、住宅、稅收政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的變化，以多層住宅比較，從概念設(shè)計(jì)起，所策劃社區(qū)的風(fēng)格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導(dǎo)的居住理念、復(fù)合化的生態(tài)社區(qū)是西安市所僅有的，亦即整體品牌營(yíng)造是獨(dú)一無(wú)二的，也是不可替代的。

試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下：

等值策劃模式——以更低的價(jià)格向住戶提供與競(jìng)爭(zhēng)者相同的可察覺(jué)的使用價(jià)值（PUV）。

增值策劃模式——在與競(jìng)爭(zhēng)者相同的價(jià)格向住戶提供更高的可察覺(jué)的使用價(jià)值（PUV）。 六、增值策劃模式的理論核心——DSTP模式

分析住戶需求，細(xì)分市場(chǎng)，選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)市場(chǎng)，為自己產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值定位。

1.需求（Demand）—是指消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)且愿意購(gòu)買(mǎi)的某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望；

2.細(xì)分（Segmentation）—指市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)住戶對(duì)產(chǎn)品的需要差異，把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分割為若干個(gè)子市場(chǎng)的分類過(guò)程。

第4篇：房地產(chǎn)公司策劃方案范文

慶典策劃可引起三大效應(yīng)(引力效應(yīng)、實(shí)力效應(yīng)和合力效應(yīng))

(1)引力效應(yīng)：指組織通過(guò)慶典活動(dòng)吸引公眾的注意力。

(2)實(shí)力效應(yīng)：指通過(guò)舉辦大型慶典，顯示組織強(qiáng)大的實(shí)力，以增加公眾對(duì)組織的信任感。

(3)合力效應(yīng)：開(kāi)展大型慶典，能增強(qiáng)組織內(nèi)部職工、股東的向心力和凝聚力，提高公眾對(duì)組織的信任感。

嘉隆國(guó)際商城是寶雞永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司傾力打造的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。位于市區(qū)最繁華的火車站西側(cè)經(jīng)一路商業(yè)區(qū)內(nèi)，商城地上22層，地下2層，建筑面積7萬(wàn)多平方米，是一座集商業(yè)、酒店、公寓、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)及停車場(chǎng)等多功能于一體的現(xiàn)代化綜合大廈。嘉隆國(guó)際商城建成后與永嘉批發(fā)市場(chǎng)融為一體，形成寶雞市區(qū)規(guī)模最大、功能最全、設(shè)施最先進(jìn)的超級(jí)現(xiàn)代化批發(fā)商城。該項(xiàng)目被市委、市政府列入50個(gè)掛牌保護(hù)的重點(diǎn)工程之一，預(yù)計(jì)2010年初建成投入使用。時(shí)逢慶典，如何通過(guò)慶典，實(shí)現(xiàn)"嘉隆國(guó)際商城"品牌形象提升和建設(shè)，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，成為本年度永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的一件大事。

很榮幸能夠有機(jī)會(huì)為嘉隆國(guó)際商城隆重開(kāi)業(yè)慶典服務(wù)。作為一家專業(yè)從事禮儀慶典的公司，寶雞市世紀(jì)金徽廣告有限公司總經(jīng)理王紀(jì)科攜全體員工在這里首先向嘉隆國(guó)際商城的熱烈隆重開(kāi)業(yè)表示最熱烈的祝賀！

今天是嘉隆國(guó)際商城的喜慶日子，也是寶雞永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鍥而不舍的追求迎來(lái)全新發(fā)展的日子。

這一天，永嘉人用自己的勤勞和睿智，使企業(yè)走上了快速發(fā)展之路，并把追求企業(yè)做大做強(qiáng)的夢(mèng)想變成了現(xiàn)實(shí)。作為寶雞的廣告?zhèn)髅饺?，我們?cè)概c寶雞永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限暨嘉隆國(guó)際商城一起共謀發(fā)展企業(yè)而共同努力。

一、慶典活動(dòng)相關(guān)計(jì)劃

慶典活動(dòng)時(shí)間：

二一年五月一日上午

組織實(shí)施：

寶雞永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司嘉隆國(guó)際商城開(kāi)業(yè)慶典領(lǐng)導(dǎo)小組

活動(dòng)策劃承辦：

寶雞市世紀(jì)金輝廣告有限責(zé)任公司

慶典活動(dòng)地點(diǎn)：

經(jīng)一路步行街嘉隆國(guó)際商城門(mén)前

活動(dòng)格調(diào)：

中西結(jié)合浪漫寫(xiě)意、時(shí)尚、新穎、立體化

參與人員：

市委市政府黨政領(lǐng)導(dǎo)、渭濱區(qū)政府黨政領(lǐng)導(dǎo)、寶雞市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司領(lǐng)導(dǎo)、新聞?dòng)浾?、各行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)代表、客戶代表、優(yōu)秀員工等。

受眾群體：

都市白領(lǐng)、超前消費(fèi)的時(shí)尚人群、中高檔收入者

活動(dòng)開(kāi)展應(yīng)遵循重要任務(wù)原則：

1、本次活動(dòng)必須辦得富有特色，節(jié)約儉樸；

2、必須表現(xiàn)公司精神，品牌文化；

3、慶典活動(dòng)與品牌形象的對(duì)外宣傳達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，內(nèi)外結(jié)合，以最經(jīng)濟(jì)的方式對(duì)外傳播，擴(kuò)大和加深嘉隆國(guó)際商城品牌的影響力；

4、活動(dòng)整體過(guò)程中，要從宣傳實(shí)效性(新聞點(diǎn))、趣味性、感悟性、激發(fā)性等方面切入

5、激發(fā)員工在工作的自豪感，并讓他們?cè)诩温?guó)際商城慶典開(kāi)展之時(shí)體現(xiàn)出來(lái)，讓全公司成員一起分享，讓社會(huì)認(rèn)可。

6、永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多年來(lái)發(fā)展起來(lái)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、產(chǎn)品特色、服務(wù)概念、企業(yè)文化等均已有所沉淀，將這些無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行有效整合，可以為嘉隆國(guó)際商城品牌經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生有效動(dòng)力

7、借著慶典的東風(fēng)，順勢(shì)將嘉隆國(guó)際商城統(tǒng)一設(shè)計(jì)的品牌形象、品牌標(biāo)識(shí)以最快速度向社會(huì)公布，向企業(yè)內(nèi)部員工滲透。

二、慶典活動(dòng)要因

三、慶典活動(dòng)需求背景

慶典環(huán)境描述：

通過(guò)公司申請(qǐng)寶雞市城市綜合執(zhí)法局同意臨時(shí)占用經(jīng)一路步行街嘉隆國(guó)際商城門(mén)前整個(gè)行人路面，面朝南搭建12m×6m典禮主席臺(tái)。背景絎架為4m高×16m長(zhǎng)，采用大紅透光慶典專用布呈波浪狀安裝于背景絎架上，背景絎架前，擺放30㎝×30㎝綠葉盆栽花卉60盆；主席臺(tái)鋪紅色地毯、主席臺(tái)斜前方擺放演講臺(tái)一座、上擺放直徑1m呈扇形桌擺鮮花1束；舞臺(tái)立面周圍用金布圍裹；舞臺(tái)四周擺放50㎝×80㎝綠葉盆栽花卉20盆；舞臺(tái)頂部搭設(shè)景觀式防曬棚，防曬棚前沿下方中央懸掛紅綢彩花一組、兩側(cè)懸掛直

徑四十公分紅燈籠四組、臺(tái)口兩側(cè)安放兩只充氣式金獅子、臺(tái)口兩側(cè)金獅子兩旁處擺放恭賀單位送來(lái)的花籃；舞臺(tái)前空地處鋪設(shè)紅色地毯240㎡，場(chǎng)地四周主席臺(tái)西側(cè)為鑼鼓隊(duì)、東側(cè)為軍樂(lè)隊(duì)。經(jīng)一路步行街入口處安放八門(mén)皇家禮炮。

商城裙樓上上空懸放若干個(gè)升空氣球，氣球下懸絲網(wǎng)印刷條幅；為了增加隆重氛圍，商城裙樓上可懸掛樓體條幅。

現(xiàn)場(chǎng)布置應(yīng)突顯喬遷喜慶熱烈的氛圍、視覺(jué)恢弘的氣勢(shì)、音效震撼的沖擊，舞臺(tái)兩側(cè)分別搭設(shè)高(1m×0.5m)的音響架二組，用于安放音響；音響配置為：QAI雙15600w主音響二組四只、REI-1200低音炮一組2只，可滿足現(xiàn)場(chǎng)1000人人均0。8w/85ab聲壓級(jí)的需求；舞臺(tái)上前方安放QAI單15300w演出返送音響一組二只，用于演出者灌耳音；(來(lái)賓講話用話筒采用雙回路電容話筒四組用于領(lǐng)導(dǎo)講話)現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)應(yīng)控制在1000人以內(nèi)?？紤]到商城地處鬧市人流量大，故音響分貝值應(yīng)小于87ab聲功率小于2400w。慶典吉時(shí)施放高空彩煙、電子禮花紙霄。整個(gè)廣場(chǎng)呈現(xiàn)出一派喜氣洋洋、烈歡快的場(chǎng)面。慶典會(huì)場(chǎng)東西兩側(cè)準(zhǔn)備電子禮花彈八組用于吉時(shí)施放；30米處準(zhǔn)備鞭炮6萬(wàn)頭用于吉時(shí)鳴放。

禮儀安排：

4名禮儀人員身著禮儀服裝位于經(jīng)一路路口側(cè)處站立迎接領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的到來(lái)；4名禮儀人員位于典禮主場(chǎng)地東側(cè)迎接和引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓至臨時(shí)休息處并為領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓佩戴嘉賓胸花，完畢后站立于臨時(shí)休息處為領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓提供其他服務(wù)；儀式開(kāi)始時(shí)，10名禮儀人員每人引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)或嘉賓至典禮舞臺(tái)上，其她禮儀人員呈八字站立于舞臺(tái)兩側(cè)。儀式結(jié)束時(shí)二人引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓離開(kāi)主席臺(tái)并隨領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓至商城內(nèi)參觀，其她禮儀人員結(jié)束任務(wù)。

演出安排：

演出以民間文藝人士為主要表演人員，表演形式為二人轉(zhuǎn)、二人合唱、舞蹈、雜技\雜耍、戲曲演唱為主。主持人應(yīng)選擇專業(yè)人員擔(dān)任，適當(dāng)特聘四到五名特邀嘉賓為慶典現(xiàn)場(chǎng)助興，具體演出方案待雙方商定后定奪?，F(xiàn)擬定演出節(jié)目具體流程附后。

演出對(duì)電力的的要求很高，須具備總功率為10千瓦至20千瓦的三相四線供電能力，以保證現(xiàn)場(chǎng)供電可靠性、安全性，確保演出用電。

組織工作：

1、接待小組：嘉隆國(guó)際商城方面，主要負(fù)責(zé)車輛調(diào)度，食宿安排，來(lái)賓接待(禮儀小組協(xié)同，禮品

發(fā)放，現(xiàn)場(chǎng)禮賓服務(wù))。

2、文秘小組：嘉隆國(guó)際商城方面負(fù)責(zé)慶典有關(guān)材料(司儀詞、主持詞、領(lǐng)導(dǎo)致辭與有關(guān)材料)。

3、工程小組：世紀(jì)金徽方面負(fù)責(zé)喬遷慶典場(chǎng)地的設(shè)施，設(shè)備的搭建，安裝和布置。(嘉隆國(guó)際商城方面協(xié)調(diào)電力電源的解決)。

4、保衛(wèi)小組：(嘉隆國(guó)際商城方面)

(1)負(fù)責(zé)場(chǎng)地的秩序維護(hù)和現(xiàn)場(chǎng)財(cái)產(chǎn)的安全。

(2)負(fù)責(zé)慶典現(xiàn)場(chǎng)來(lái)賓車輛的指揮停放。

5、醫(yī)療小組：慶典籌備工作小組醫(yī)務(wù)組做好典禮前、典禮中的醫(yī)療救助工作準(zhǔn)備。

承辦方籌備工作進(jìn)程

一、前期策劃階段

8月11日完成各項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)方案，交主辦單位初步審稿；

8月13日根據(jù)主辦單位審稿意見(jiàn)，論述各項(xiàng)策劃意圖，合各方意見(jiàn)修改策劃方案；

8月14日策劃方案定稿，簽訂合同；

二、慶典籌備階段

月14日完成宣傳條幅和租用設(shè)備的準(zhǔn)備；

月14日完成花藍(lán)、鮮花、胸花、汽球、煙花等籌備工作；

月15日前落實(shí)軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐、司儀和特聘演員的聯(lián)系工作；

月16日前落實(shí)音響的準(zhǔn)備安裝工作；

月17日前落實(shí)氫氣的訂購(gòu)準(zhǔn)備；

月18日前落實(shí)慶典舞臺(tái)的準(zhǔn)備；

月25日前落實(shí)企業(yè)文化宣傳內(nèi)容和慶典宣傳內(nèi)容的準(zhǔn)備工作；(嘉隆國(guó)際商城方面)

月25日前落實(shí)永嘉房地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話內(nèi)容的準(zhǔn)備工作；(嘉隆國(guó)際商城方面)

月25日前落實(shí)大唐嘉隆國(guó)際商城方面演出節(jié)目?jī)?nèi)容的確定；(嘉隆國(guó)際商城方面)

月25日前落實(shí)賓客接待所需物品的訂購(gòu)工作準(zhǔn)備；(嘉隆國(guó)際商城方面)

月25日前落實(shí)賓客接待下榻酒店的預(yù)訂工作準(zhǔn)備；(嘉隆國(guó)際商城方面)

月25日前落實(shí)賓客禮品的采購(gòu)準(zhǔn)備工作；(嘉隆國(guó)際商城方面)

月26日前全部準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備完畢。

二、慶典實(shí)施階段

慶典前一日世紀(jì)金徽方面組織人員安裝舞臺(tái)、搭建背景架、音響架和樓體條幅的安裝、布置及會(huì)場(chǎng)環(huán)境的布置；

8月27日、5：30分，世紀(jì)金徽方面組織人員安裝音響、煙花、地毯、氣球、拱門(mén)、立柱的工作任務(wù)；

7：30分完成現(xiàn)場(chǎng)布置工作，一切準(zhǔn)備工作就緒，檢查各項(xiàng)工作完成情況并請(qǐng)嘉隆國(guó)際商城方面相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)檢查各項(xiàng)工作到位情況)，

檢查項(xiàng)目有：

1、人員部分(禮儀小姐、軍樂(lè)隊(duì)、留來(lái)咯、鑼鼓隊(duì)、演出人員、主持人)：

2、周遍環(huán)境部分(高空氣球、拱門(mén)、條幅、等)：

3、儀式組成部分(典禮用剪彩花、剪彩架、剪刀等)

4、主禮臺(tái)部分(鮮花、演講臺(tái)、桌擺鮮花、主背景、單位名稱等)；

5、現(xiàn)場(chǎng)音響部分(設(shè)置和試音)

6、慶賀鞭炮部分

8：00對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題解決處理完畢

慶典流程：

8：01：鑼鼓隊(duì)祝興表演；

8：10：軍樂(lè)隊(duì)表演；

8：20：鑼鼓隊(duì)祝興表演；

8：30：軍樂(lè)隊(duì)表演；

8：40：禮儀小姐進(jìn)行簡(jiǎn)單彩排走場(chǎng)。

9：00：慶典助興演出開(kāi)始(演出節(jié)目流程另附)

9：50：演出暫停。

9：51：領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓陸續(xù)抵達(dá)慶典會(huì)場(chǎng)。

(播放歡迎進(jìn)行曲、禮儀小姐引導(dǎo)來(lái)賓并進(jìn)入會(huì)場(chǎng)就座)

9：58嘉隆國(guó)際商城盛大開(kāi)業(yè)儀式隆重開(kāi)始。

(播放央視慶典開(kāi)場(chǎng)曲30秒)

9：59：主持人宣布儀式正式開(kāi)始。

(鑼鼓隊(duì)表演30秒、鳴炮彈2000響)

第一項(xiàng)：10：00：主持人(-------總經(jīng)理辦公室主任)致歡迎辭并介紹出席典禮儀式的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓；

(每介紹一名領(lǐng)導(dǎo)和來(lái)賓鑼鼓隊(duì)表演3秒)

第二項(xiàng)：①主持人有請(qǐng)嘉隆國(guó)際商城負(fù)責(zé)人介紹工程概況；

(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

-------項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹工程概況；(3分鐘)

②主持人有請(qǐng)寶雞永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理致辭；

(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

寶雞永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理致辭；(3分鐘)

③主持人有請(qǐng)寶雞市人民政府副市長(zhǎng)致辭；

(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

寶雞市人民政府市長(zhǎng)致辭；(1分30秒)

第三項(xiàng)：主持人有請(qǐng)：

寶雞市人民政府副市長(zhǎng)(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

寶雞市人大常委會(huì)副主任(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

寶雞市政協(xié)副主席(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

寶雞市商務(wù)局局長(zhǎng)(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

渭濱區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)負(fù)責(zé)人(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

寶雞永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

嘉隆國(guó)際商城總經(jīng)理(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

嘉隆國(guó)際商城商戶代表(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

承建方代表(鑼鼓隊(duì)表演3秒)

(奏樂(lè)、舞獅、鳴鑼鼓、施放彩煙、煙火、燃放鞭炮、鳴禮炮)

10：16：主持人(-------總經(jīng)理辦公室主任)宣布寶雞永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司嘉隆國(guó)際商城開(kāi)業(yè)慶典典禮結(jié)束。

(禮儀小姐引導(dǎo)路領(lǐng)導(dǎo)和來(lái)賓到舞臺(tái)前就坐)

10：18：慶典助興演出繼續(xù)開(kāi)始。

10：30：慶典助興演出結(jié)束。

(鑼鼓隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)繼續(xù)表演，小姐引導(dǎo)各位領(lǐng)導(dǎo)和來(lái)賓到嘉隆國(guó)際商城進(jìn)行參觀)

11：00：各領(lǐng)導(dǎo)和來(lái)賓參觀完畢

(禮儀小姐引導(dǎo)各位領(lǐng)導(dǎo)和來(lái)賓到車輛前目送送別)

寶雞永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司嘉隆國(guó)際商城開(kāi)業(yè)慶典典禮式全部結(jié)束！

第5篇：房地產(chǎn)公司策劃方案范文

陜西西華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一個(gè)成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，設(shè)有綜合部、財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部、項(xiàng)目部、物業(yè)部及總工辦，現(xiàn)有人員54人，其中高中級(jí)職稱28人，工程技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理人員占總?cè)藬?shù)的80%。公司總資產(chǎn)6168.24萬(wàn)元，固定資產(chǎn)原價(jià)207萬(wàn)元，固定資產(chǎn)凈值123萬(wàn)元。公司成立于2000年，注冊(cè)資金8000萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售及房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理、房屋設(shè)備租賃、房地產(chǎn)信息的咨詢服務(wù)，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要有西華花園和城南花園項(xiàng)目。

4.2項(xiàng)目概況

城南花園小區(qū)是西華公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目社區(qū)，它位于西安市雁塔區(qū)臺(tái)南路520號(hào)，建設(shè)期2年。該項(xiàng)目距離大雁塔南廣場(chǎng)較近，并且在西安最好的高中鐵一中附近，地理位置優(yōu)越。小區(qū)分為三期，目前只開(kāi)發(fā)完成一期，項(xiàng)目的配套設(shè)施正在建設(shè)中。項(xiàng)目總占地是35.875畝，總建筑面積為85271.19M2，住宅總建筑面積是66446.1M2，共有住戶644戶。住宅部分為毛坯房，從預(yù)售到尾盤(pán)銷售均價(jià)為3350元/M2。本項(xiàng)目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數(shù)的14.6%。

4.3公司營(yíng)銷戰(zhàn)略分析

（1）戰(zhàn)略目標(biāo)：西華公司是一個(gè)成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)中，該公司的實(shí)力還只能處于中下水平。西華公司的戰(zhàn)略目標(biāo)是開(kāi)發(fā)中檔價(jià)位，小區(qū)配套齊全的大型住宅項(xiàng)目，以期快速進(jìn)行資金的積累和企業(yè)實(shí)力的加強(qiáng)。

（2）土地戰(zhàn)略城南花園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地地理位置優(yōu)越，并且項(xiàng)目用地性質(zhì)最早是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目用地，后經(jīng)西華公司補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩块_(kāi)發(fā)用地，相對(duì)來(lái)說(shuō)，用地成本較低，成為企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

（3）資金戰(zhàn)略該公司與建設(shè)銀行有著很好的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，為前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了資金保障。另外，公司選擇中天建設(shè)集團(tuán)作為項(xiàng)目的建筑商的最大優(yōu)勢(shì)是，中天集團(tuán)實(shí)力雄厚，在西安實(shí)行的是墊資建設(shè)的策略，為西華公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中減輕了資金壓力。但從城南花園項(xiàng)目的整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程來(lái)看，也存在著資金緊張的情況。

（4）品牌戰(zhàn)略西華公司目前尚未建立自己的企業(yè)品牌，該公司旨在做響城南花園的項(xiàng)目品牌后，21以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，以此帶動(dòng)西華品牌在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的立足。從城南花園項(xiàng)目的售后調(diào)研來(lái)看，西華公司的項(xiàng)目名牌逐漸被消費(fèi)者認(rèn)同，但西華公司企業(yè)品牌的消費(fèi)者認(rèn)同度仍較低。

4.4項(xiàng)目的營(yíng)銷環(huán)境分析

（1）西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征從房地產(chǎn)營(yíng)銷的階段論和消費(fèi)者消費(fèi)需求的層次性看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是循著賣房子（棲風(fēng)遮雨之所）——賣家居（講究戶型、朝向、立面等）——賣環(huán)境（講究戶外景觀、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)配套等）——賣文化、生活方式（尋求能滿足其多元化的、個(gè)性化需求的生活空間，講究文化品味、身份地位歸屬感和系統(tǒng)化的生活方式）的脈絡(luò)，螺旋式上升遞進(jìn)的。在城南花園開(kāi)發(fā)時(shí)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)水平處于以“賣家居”為主的階段，但是部分領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)領(lǐng)先進(jìn)入“賣環(huán)境”的階段。當(dāng)時(shí)，西安居民購(gòu)房仍以解決居住問(wèn)題為主要目的，為此階段居民住宅消費(fèi)需求的主要特征。綜合西安當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，可歸納出以下幾個(gè)特點(diǎn)：a銷售的市場(chǎng)板塊主要依據(jù)居住區(qū)位西安房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)板塊主要依據(jù)居住區(qū)位分為：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊五大塊，其中以南郊為市民居住的首選區(qū)域，且南郊的房?jī)r(jià)最高。b市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)素質(zhì)不高無(wú)論是市場(chǎng)機(jī)制、產(chǎn)品研發(fā)還是戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)模式等都與沿海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟的地區(qū)存在著一定的差距。當(dāng)時(shí)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，發(fā)展商的操作層次較低，主要特點(diǎn)表現(xiàn)于以下方面：大部分地產(chǎn)廣告在訴求上紛紛由“地段論”轉(zhuǎn)向了“環(huán)境論”，并在膚淺和炒作的層面上演繹概念營(yíng)銷的模式；市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，建筑景觀單一、缺乏個(gè)性的歐陸風(fēng)格一統(tǒng)天下，城市建筑風(fēng)格單調(diào)，沒(méi)有形成鮮明的城市特色風(fēng)貌；開(kāi)始注重單體建筑的技術(shù)含量和智能化水平，但社區(qū)的整體配套和物業(yè)管理服務(wù)等方面還需要進(jìn)一步完善。社區(qū)會(huì)所的建設(shè)還只是停留在一般意義上的綜合配套服務(wù)上，沒(méi)能更好地發(fā)揮會(huì)所在社區(qū)文化建設(shè)、生活方式營(yíng)造上的作用；營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)中較弱的一環(huán)，開(kāi)始注重市場(chǎng)炒作，而公關(guān)活動(dòng)、實(shí)效營(yíng)銷較少。銷售人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)不夠，專業(yè)素養(yǎng)不高。在住宅市場(chǎng)上，期房銷售仍是主流，概念性的銷售形式盛起。c消費(fèi)者心理不成熟，置業(yè)積極性沒(méi)有完全調(diào)動(dòng)由于市場(chǎng)發(fā)育的不成熟、消費(fèi)者購(gòu)房心理的不成熟以及供求關(guān)系的不平衡性,樓盤(pán)特色供應(yīng)上呈現(xiàn)出“亂花漸欲迷人眼”的態(tài)勢(shì)。發(fā)展商到廣州、深圳、上海等地參觀抄襲的風(fēng)格要素主要體現(xiàn)在住宅戶型、外觀、園林風(fēng)格、推廣手段等顯性方面，故多樣化的錯(cuò)層、躍式等戶型紛紛亮相市場(chǎng)，一時(shí)間令得消費(fèi)者可選擇性增強(qiáng)，但也同時(shí)被五花22八門(mén)的宣傳推廣弄得有些不知所措，市民一次置業(yè)的積極性未被有效地調(diào)動(dòng)。

（2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征a區(qū)域內(nèi)目前還沒(méi)有一個(gè)大規(guī)模，整體素質(zhì)較高的樓盤(pán)出現(xiàn)當(dāng)時(shí)，西安城東南區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平參差不全，區(qū)域內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正好的大型社區(qū)，市場(chǎng)上中價(jià)位的好房子嚴(yán)重缺乏，存在明顯的市場(chǎng)空白點(diǎn)，使得城南花園項(xiàng)目面臨著巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。b潛在需求大該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)，城東南區(qū)域商品住宅供應(yīng)量與開(kāi)發(fā)量基本保持平衡，購(gòu)買(mǎi)力還沒(méi)有被完全釋放，加之人們對(duì)南郊區(qū)域情有獨(dú)鐘，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力還很大。c近期供應(yīng)量不大城東南區(qū)域未來(lái)住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量短期內(nèi)也不會(huì)有大幅度增長(zhǎng)，價(jià)格的彈性度較大，供求的矛盾和未來(lái)區(qū)域整體形象的提升（西影路拓寬、項(xiàng)目東面規(guī)劃路的動(dòng)工、西影路旅游一條街的定位）都會(huì)使項(xiàng)目的價(jià)格有較大的上升空間。

4.5項(xiàng)目的定位

4.5.1該項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分

西華公司是一個(gè)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于自身實(shí)力的限制，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)條件下，必須遵循個(gè)性化的生存原則，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，必須根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)和自身的經(jīng)營(yíng)情況，精確地進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。其次，要以細(xì)分后的市場(chǎng)為依據(jù)，確定目標(biāo)市場(chǎng)，以目標(biāo)市場(chǎng)和企業(yè)自身狀況，處理好目標(biāo)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和供應(yīng)。西華公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目樓盤(pán)所處的區(qū)域是一個(gè)云集很多國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的地區(qū)。通過(guò)對(duì)城東南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和特征的分析，西華公司認(rèn)為城南區(qū)域內(nèi)幾乎所有樓盤(pán)價(jià)位均在3500—3600元/平方米，屬高價(jià)位樓盤(pán)。且區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤(pán)主力戶型都是大戶型，戶型面積在120平方米以上。但還沒(méi)有一個(gè)大規(guī)模，整體素質(zhì)較高的樓盤(pán)出現(xiàn)，區(qū)域潛在客戶群需求大。“城南花園”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，正好可以填補(bǔ)城東南區(qū)中檔價(jià)位、高品質(zhì)樓盤(pán)的市場(chǎng)空白點(diǎn)，對(duì)目標(biāo)客戶群有極大的吸引力。故定位要精心打造產(chǎn)品，做出一個(gè)區(qū)域內(nèi)乃至西安的“明星樓盤(pán)”，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。

4.5.2項(xiàng)目的定位

經(jīng)過(guò)縝密的市場(chǎng)調(diào)研以及客觀的項(xiàng)目評(píng)估分析，西華公司定位開(kāi)發(fā)中檔價(jià)位，小區(qū)配套齊全的大型住宅項(xiàng)目。“城南花園”項(xiàng)目具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：地段：項(xiàng)目位于曲江旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的門(mén)戶位置、西安市第二條南北大動(dòng)脈——太乙路立交銜接臺(tái)南路部分的西側(cè)，交通非常便利，升值潛力非常大。規(guī)模：項(xiàng)目整體占地260畝，是南二環(huán)地帶罕見(jiàn)的大規(guī)模、高品質(zhì)的精品樓盤(pán)，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，在規(guī)模上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。配套：一方面項(xiàng)目周邊生活配套較成熟，另一方面由于本項(xiàng)目規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套非23常齊全。環(huán)境：小區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá)52.6%，另外還有水景、花園廣場(chǎng)、森林生態(tài)公園等，環(huán)境營(yíng)造非常豐富。戶型：主力戶型為最受消費(fèi)者歡迎的80—120平米戶型，而且戶型設(shè)計(jì)科學(xué)合理，各種戶型使用率極高。另一方面隨著購(gòu)房人群低齡化的趨勢(shì)，單身公寓戶型愈來(lái)愈受到年輕消費(fèi)者的歡迎，所以，項(xiàng)目一期的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求。價(jià)格：高層均價(jià)僅為3650元/平方米，性價(jià)比極高。從項(xiàng)目的定位和公司實(shí)力來(lái)開(kāi)，西華公司沒(méi)有開(kāi)發(fā)大盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，該公司對(duì)城南花園項(xiàng)目的定位其實(shí)超越了公司的實(shí)力，但如果城南花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，必然也會(huì)大大增強(qiáng)西華公司的實(shí)力。但由于項(xiàng)目一期在開(kāi)發(fā)完畢后，公司沒(méi)有迅速抓住機(jī)遇，大力開(kāi)發(fā)二期、三期項(xiàng)目，導(dǎo)致城南花園項(xiàng)目只完成了項(xiàng)目一期，并沒(méi)有成為原項(xiàng)目定位的高檔、配套齊全的大型樓盤(pán)。

4.6項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略是房地產(chǎn)企業(yè)普遍應(yīng)用的方法，它一般由四個(gè)部分組成，即產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略和渠道策略。簡(jiǎn)稱4P營(yíng)銷策略。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合是企業(yè)各個(gè)可以控制的變量的組合。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，很大程度上取決于整體營(yíng)銷策略配套組合的優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位和經(jīng)營(yíng)特色，則通過(guò)營(yíng)銷策略組合的特點(diǎn)體現(xiàn)出來(lái)。西華公司的營(yíng)銷策略也是采用了傳統(tǒng)的4P策略。

4.6.1產(chǎn)品策略

本項(xiàng)目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數(shù)的14.6%。該公司在全程營(yíng)銷中對(duì)房源銷控做的不是很好。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，在該階段是房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格最低的階段，為了能有效回收一部分資金，且不讓好戶型、好樓層的房源低價(jià)出售，該公司推出了十套較差房源。在開(kāi)盤(pán)和強(qiáng)銷階段，該項(xiàng)目的銷售呈井噴階段，為了有效控制銷售局面，保證銷售利潤(rùn)的情況下，該公司將一些中低的房源推出，以控制消費(fèi)者的消費(fèi)熱情，但也導(dǎo)致客戶選擇余地較小，造成了客戶流失。在尾盤(pán)銷售階段，此時(shí)西安的房?jī)r(jià)全面提升，該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)也已過(guò)四千，該公司推出了一系列中等房源，雖然保持了高利潤(rùn)，但銷售緩慢，資金回收慢。總之，在整個(gè)銷售過(guò)程中，該公司通過(guò)推出不同的價(jià)格、樓層和戶型的組合方案來(lái)控制市場(chǎng)銷售節(jié)奏，維持人們的購(gòu)買(mǎi)熱情，掌握銷售的主動(dòng)性，保持銷售形勢(shì)的穩(wěn)定的能力還存在很多問(wèn)題，如銷售房源嚴(yán)重不足，在銷售旺季沒(méi)有房源，導(dǎo)致客戶選擇余地太小，客戶流失，銷售斷檔，形成空擋期。

4.6.2價(jià)格策略

定價(jià)策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷中最關(guān)鍵的部分，定位過(guò)高或過(guò)低，直接影響發(fā)展商的利益及銷售成果。一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格定位可以分階段進(jìn)行。第一期的市場(chǎng)反應(yīng)很好，第二期就可以適當(dāng)提高銷價(jià)，這樣依市場(chǎng)反應(yīng)逐期提價(jià)，直到達(dá)到一個(gè)較穩(wěn)定的銷售狀態(tài)，既可使發(fā)展商取得最大收益，又不致影響銷售進(jìn)程。城南花園采用低開(kāi)高走的定價(jià)策略，通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、清盤(pán)期幾個(gè)階段，從均價(jià)2780元每平方米到尾盤(pán)時(shí)的均價(jià)3700元每平方米，通過(guò)房源的有效控制，價(jià)格一路穩(wěn)升。但價(jià)格策略的制定中存在著定價(jià)過(guò)于保守，調(diào)價(jià)頻繁等問(wèn)題。表4-1城南花園各階段銷售均價(jià)階段銷售率均價(jià)（元/M2）權(quán)數(shù)（元/M2）5%27801395%2840142部?jī)?nèi)購(gòu)認(rèn)5%2930146.5開(kāi)盤(pán)15%304045620%3140628強(qiáng)銷期25%3230807.5持續(xù)期15%3330499.5清盤(pán)期10%3700330合計(jì)100%總體均價(jià)3148.54.6.3營(yíng)銷推廣策略城南花園推出時(shí)，以“讓你的生活飛起來(lái)”為理念，通過(guò)巧妙的新聞攻勢(shì)，媒體組合，廣告活動(dòng)，在最短的時(shí)間一氣推出，產(chǎn)生了明顯的效果。該項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)，利用報(bào)紙、戶外、直投、車體等媒體的加大宣傳力度；在參加房展會(huì)時(shí)重金選用150平方米展位，并采取派發(fā)資料、看樓直通車、展場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)展示飛機(jī)、拋灑幸運(yùn)之星、直升飛機(jī)看樓等策劃活動(dòng)，提高了項(xiàng)目知名度，拉動(dòng)了銷售業(yè)績(jī)。并首次在西安采用直升飛機(jī)看樓盤(pán)活動(dòng)，引起了轟動(dòng)，項(xiàng)目形象、項(xiàng)目的品質(zhì)得到了強(qiáng)化和認(rèn)同。其次，項(xiàng)目配合合理的銷售方式也是加快該項(xiàng)目推廣的有效手段，不同的價(jià)格組合、付款方式組合、貸款組合，吸引了買(mǎi)家，增加了銷售的機(jī)會(huì)。但從全程營(yíng)銷來(lái)看，項(xiàng)目營(yíng)銷推廣也存在如下問(wèn)題：對(duì)媒體的選擇與運(yùn)用上流于形式，缺乏策略性和權(quán)威性，報(bào)紙、廣播、墻體廣告、公交廣告，電視面面俱到，造成媒體高度分散，廣告資源大量浪費(fèi)。

4.7項(xiàng)目的營(yíng)銷實(shí)施保障

西華公司的營(yíng)銷策劃人員基本上大專文化水平，相當(dāng)來(lái)說(shuō)，從業(yè)素質(zhì)屬于中等。企25業(yè)正處于起步階段，尚未建立科學(xué)的營(yíng)銷人員的分配制度和日常管理制度。目前,該企業(yè)對(duì)營(yíng)銷人員采取的是典型的單一銷售額目標(biāo)考核體系。這種分配制度對(duì)于銷售人員的成長(zhǎng),尤其是新進(jìn)人員的培養(yǎng)是極為不利的，因此沒(méi)有充分調(diào)動(dòng)銷售人員的積極性；存在的另一個(gè)問(wèn)題就是，在整個(gè)項(xiàng)目的銷售策劃過(guò)程中，沒(méi)有充分的調(diào)動(dòng)公司其它部門(mén)的積極性。

4.8該公司營(yíng)銷工作中存在的問(wèn)題

通過(guò)對(duì)西華公司整體狀況的調(diào)研和對(duì)城南花園項(xiàng)目全程營(yíng)銷的深入分析，可發(fā)現(xiàn)該公司在營(yíng)銷過(guò)程中存在著如下問(wèn)題：

（1）企業(yè)僅僅注重項(xiàng)目形象的建設(shè)，卻不在整體企業(yè)形象的宣傳策劃與市場(chǎng)營(yíng)銷開(kāi)拓上下功夫，這方面的具體表現(xiàn)為：整個(gè)項(xiàng)目的宣傳內(nèi)容都僅僅停留在項(xiàng)目宣傳階段，缺乏對(duì)企業(yè)形象的宣傳，導(dǎo)致客戶對(duì)企業(yè)形象和企業(yè)品牌的認(rèn)同度較低。

（2）缺乏合理的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃體系。西華公司盡管在探索組建自己的營(yíng)銷策劃體系，但從城南花園項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程來(lái)看，還存在如下問(wèn)題：人、財(cái)、物的保證未完全到位；營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)行政化，缺乏營(yíng)銷策劃人員；對(duì)營(yíng)銷策劃方案實(shí)施情況的診斷、評(píng)價(jià)流于形式。對(duì)營(yíng)銷策劃中出現(xiàn)的重大問(wèn)題表現(xiàn)得束手無(wú)策；調(diào)查預(yù)測(cè)、市場(chǎng)分析、策略制定、行動(dòng)方案出臺(tái)、營(yíng)銷費(fèi)用控制、營(yíng)銷管理等工作還不成體系，營(yíng)銷策劃能力低下。

第6篇：房地產(chǎn)公司策劃方案范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);品牌營(yíng)銷;策略

一、目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)力的周期性,上世紀(jì)90年代,人們只關(guān)注功能性利益,安身立命即可;到1998年后,房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期,改善居住條件的需求尤顯旺盛,獨(dú)特的概念導(dǎo)向,全方位的廣告和強(qiáng)硬的價(jià)格促銷成為業(yè)內(nèi)常見(jiàn)的競(jìng)爭(zhēng)利器;進(jìn)入21世紀(jì)之后,全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代到來(lái),越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始重視品牌營(yíng)銷。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整在不斷深入,行業(yè)集中度一直較低。自2010年1月10日“國(guó)11條”之后,北京、上海、廣州、深圳等地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策。在中央及地方政府頻頻發(fā)力之下,房地產(chǎn)業(yè)已然進(jìn)入了盤(pán)整階段,諸多一線城市樓盤(pán)的交易頻頻遭遇春寒。

(二)房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展階段

房地產(chǎn)營(yíng)銷歷經(jīng)了地段營(yíng)銷、規(guī)劃營(yíng)銷、概念營(yíng)銷和品牌營(yíng)銷4個(gè)階段。2006年6月,由世界品牌價(jià)值權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)“世界品牌實(shí)驗(yàn)室(WBL)”及“世界經(jīng)濟(jì)論壇(WEF)”共同了《中國(guó)500個(gè)最具價(jià)值品牌》,海爾以612.37億元成為中國(guó)最有價(jià)值品牌,作為房地產(chǎn)業(yè)龍頭的萬(wàn)科以187.9億元僅排在第33位。前200位中也只有萬(wàn)科、陽(yáng)光100、金地、富力四家,這說(shuō)明房地產(chǎn)品牌價(jià)值和其他行業(yè)品牌價(jià)值尚有一定差距。雖然房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重,其品牌的影響力尚處在品牌營(yíng)銷的轉(zhuǎn)型起步階段。忽視品牌建設(shè),企業(yè)無(wú)法提升品牌價(jià)值,實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。美國(guó)最大的房地產(chǎn)公司Pulte Homes占美國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額達(dá)4%左右,萬(wàn)科在我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)份額還不足1%。

(三)房地產(chǎn)營(yíng)銷面臨的問(wèn)題

1.沒(méi)有確定的品牌核心價(jià)值,品牌形象模糊。在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中,確定自身品牌的核心價(jià)值對(duì)企業(yè)的發(fā)展能起到不可估量的作用。一些房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)到宣傳的整個(gè)過(guò)程中,沒(méi)有清晰的價(jià)值主張,喪失了差異化的基礎(chǔ),呈現(xiàn)出宣傳得越多,品牌形象越模糊,消費(fèi)者越反感的局面。

2.品牌營(yíng)銷手段單一,炒作跟風(fēng)嚴(yán)重,缺乏功能,情感緊密切合的利益訴求點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)往往通過(guò)宣傳畫(huà)冊(cè)、電視網(wǎng)絡(luò),線上線下結(jié)合等方式天花亂墜地宣傳和夸大產(chǎn)品的賣點(diǎn),制造哄動(dòng)效應(yīng)。這樣缺乏深入調(diào)查的宣傳,導(dǎo)致訴求主題經(jīng)常變更,策劃方案隨波逐流,最終知名度提高了,滿意度卻降低了。

3.多數(shù)品牌缺乏持續(xù)的成長(zhǎng)能力。目前,我國(guó)房地產(chǎn)品牌大多是項(xiàng)目品牌,一個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束則標(biāo)志著一個(gè)品牌的終結(jié),項(xiàng)目品牌的收效雖短期更為明顯,投資成本高,持續(xù)性不足,不利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)消費(fèi)的不可替代性,決定了房地產(chǎn)品牌的樹(shù)立更多的是依賴口碑和企業(yè)信譽(yù),目前很多房地產(chǎn)商打一槍換一個(gè)地方的做法不但危及企業(yè)的發(fā)展,更對(duì)這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展造成威脅。

二、房地產(chǎn)的品牌營(yíng)銷

(一)房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷的界定

品牌營(yíng)銷是指以品牌的創(chuàng)建、管理、價(jià)值拓展為基礎(chǔ),以品牌個(gè)性、價(jià)值為核心,進(jìn)行品牌傳播與銷售的行為。它是在品牌系統(tǒng)支持下所形成的帶有鮮明特征與個(gè)性的營(yíng)銷模式,不同于傳統(tǒng)營(yíng)銷模式。由于房地產(chǎn)不同于普通日常用品品牌,其社會(huì)化色彩極濃,又具有不動(dòng)性、高投入、消費(fèi)時(shí)期長(zhǎng)的特點(diǎn),房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其產(chǎn)品、服務(wù)的認(rèn)知度等各種信息綜合的結(jié)果。一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌的形成最終靠的是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,專業(yè)的服務(wù)以及由此形成的知名度、信譽(yù)度和美譽(yù)度。

(二)房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷的意義

1.房地產(chǎn)品牌對(duì)消費(fèi)者的選擇具有很大的影響力。在“居者有其屋”的傳統(tǒng)思想下,消費(fèi)者選購(gòu)房子的介入程度會(huì)很高,市場(chǎng)信息搜尋廣泛。絕大多數(shù)消費(fèi)者甚至?xí)v盡半年到一年的時(shí)間,按照遺憾最小的原則進(jìn)行購(gòu)房決策前的思考。具有很強(qiáng)品牌影響力的房地產(chǎn),就是一種高質(zhì)量的象征、身份的標(biāo)志、價(jià)值的體現(xiàn),無(wú)疑提供了一種品牌承諾,并減少消費(fèi)者的購(gòu)后遺憾,加速了購(gòu)買(mǎi)成交行為的完成。

2.品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)業(yè)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),繼續(xù)企業(yè)擴(kuò)張的基石。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),占用資金大,受社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治等各種因素的影響眾多,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。企業(yè)推出項(xiàng)目后,順暢銷售意味著投資迅速收回,預(yù)期利潤(rùn)按時(shí)實(shí)現(xiàn)。好品牌的房地產(chǎn)企業(yè),人們必然主動(dòng)關(guān)注并優(yōu)先考慮該企業(yè)樓盤(pán)。房地產(chǎn)企業(yè)依靠品牌效應(yīng),在縮短新樓盤(pán)的上市時(shí)間,減少開(kāi)發(fā)費(fèi)用的同時(shí),還能避免時(shí)間因素帶來(lái)的各種不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn),將降低的營(yíng)銷費(fèi)用轉(zhuǎn)化為讓利,促進(jìn)銷售又保證良好的公司財(cái)務(wù)狀況,達(dá)到多贏的局面。

3.品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略可以提高品牌的附加價(jià)值。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,產(chǎn)品功能性方面的差異逐漸縮小,絕大多數(shù)企業(yè)的營(yíng)銷阻力加大,利潤(rùn)普遍降低,但注重房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷,提升經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等附加價(jià)值,可以給企業(yè)帶來(lái)巨額財(cái)富,增加無(wú)形資產(chǎn),甚至在一定程度上反映了社會(huì)進(jìn)步的文化軌跡。

三、新市場(chǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷策略

1.清晰的品牌定位。品牌定位是企業(yè)思想、理念文化、價(jià)值觀和社會(huì)聲譽(yù)的真正表達(dá),是企業(yè)優(yōu)勢(shì)和實(shí)力的綜合輸出。其過(guò)程是企業(yè)把品牌推向市場(chǎng)、社會(huì)和顧客之中,進(jìn)行其特征界定,并據(jù)此確認(rèn)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。品牌定位的基本內(nèi)容為:房產(chǎn)產(chǎn)品類別定位,開(kāi)發(fā)哪類房產(chǎn)來(lái)滿足定位市場(chǎng)的需求;房產(chǎn)產(chǎn)品檔次定位,實(shí)際和詳細(xì)的房產(chǎn)產(chǎn)品檔次劃分;房產(chǎn)產(chǎn)品功能定位,所選的房產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具有哪些基本功能。

2.整合營(yíng)銷傳播。美國(guó)西北大學(xué)唐?舒爾茨教授說(shuō)過(guò):品牌營(yíng)銷需要通過(guò)消費(fèi)者需求所衍生的溝通方式,為你的產(chǎn)品建立一種認(rèn)知價(jià)值,如果消費(fèi)者對(duì)你產(chǎn)品的認(rèn)知價(jià)值持續(xù)地比競(jìng)爭(zhēng)者大時(shí),消費(fèi)者就會(huì)對(duì)你的品牌維持忠誠(chéng)。整合營(yíng)銷傳播就是一種發(fā)展和實(shí)施說(shuō)服力,持續(xù)不斷地與潛在客戶溝通和傳播的過(guò)程。它需要盡可能地與其現(xiàn)有的客戶、潛在的客戶和其他一些公共群體保持一種良好的,積極的互動(dòng)關(guān)系。這個(gè)過(guò)程離不開(kāi)創(chuàng)新的理念,為品牌注入一些新的元素,在保持連續(xù)性的同時(shí),增加品牌的新鮮感對(duì)目標(biāo)受眾具有巨大的吸引力,這樣進(jìn)一步的咨詢洽談才可能進(jìn)行,最終的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為才可能產(chǎn)生。

3.深化品牌發(fā)展結(jié)構(gòu),提高品牌延伸能力。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌結(jié)構(gòu)由企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌(樓盤(pán))和物業(yè)品牌(服務(wù))三者構(gòu)成。企業(yè)品牌是核心,產(chǎn)品品牌是基礎(chǔ),物業(yè)品牌是保證,通過(guò)深化品牌的發(fā)展結(jié)構(gòu),可以提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。品牌延伸是企業(yè)借助消費(fèi)者對(duì)原品牌已有的聯(lián)想,將其用于與成名產(chǎn)品完全不同的新的產(chǎn)品上,以縮短新產(chǎn)品被消費(fèi)者接受的時(shí)間,減少開(kāi)辟新市場(chǎng)的費(fèi)用,降低風(fēng)險(xiǎn),避免品牌老化。通過(guò)向不同檔次和類型的房產(chǎn)延伸,向不同的地域復(fù)制房產(chǎn),都能在優(yōu)質(zhì)資源得到充分運(yùn)用的同時(shí),提高企業(yè)整體的良性循環(huán)。

4.充分展現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任觀。房地產(chǎn)所占有的資源稟賦和行業(yè)特點(diǎn)決定了它和社會(huì)責(zé)任關(guān)系密切。它除了具有商品價(jià)值和使用價(jià)值外,還肩負(fù)著住房保障的民生訴求。房地產(chǎn)企業(yè)要共同杜絕合同違約,承諾不兌現(xiàn),延期交房,住房面積“縮水”等誠(chéng)信問(wèn)題,要設(shè)身處地的為消費(fèi)者考慮,合理運(yùn)用環(huán)境資源。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行社會(huì)責(zé)任的建設(shè),提高社會(huì)福利,有利于在社會(huì)上形成良好的輿論氛圍,也有利于企業(yè)自身贏得尊重與信賴,形成良好的聲譽(yù)和企業(yè)品牌形象,從而提高經(jīng)濟(jì)效益。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)提供了有利條件,如今有影響、有規(guī)模的區(qū)域性乃至全國(guó)性房地產(chǎn)品牌正在形成,率先確立鮮明的品牌定位,綜合運(yùn)用品牌營(yíng)銷的各項(xiàng)策略的開(kāi)發(fā)商必將成為未來(lái)激烈市場(chǎng)角逐中的贏家。

參考文獻(xiàn)

[1]大衛(wèi)?艾克.創(chuàng)建強(qiáng)大品牌[M].西蒙和舒斯特出版社,1996

[2]陳斌.房地產(chǎn)品牌價(jià)值[J].銷售與市場(chǎng).2001(1)

[3]滿嶧峰.房地產(chǎn)品牌建設(shè)研究[D].2006

第7篇：房地產(chǎn)公司策劃方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位

Abstract: The market localization's thought already obtained industry in value, but the concrete operation is also quite weak. This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research, centers on the question which in the property development must solve to launch. For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization, this article carry on the discussion to the property development localization operation principle, the utilization hard currency method, has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern.

Key word: Real estateprojectmarket localization

中圖分類號(hào)： F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房空置現(xiàn)象仍然存在而且還比較嚴(yán)重，這會(huì)制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的持續(xù)性。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷的水平還比較低，營(yíng)銷操作和理論研究還不成熟。論文從分析我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)際操作和理論研究成果入手,剖析當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)基本含義

房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物及房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣競(jìng)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。每一類拍賣競(jìng)標(biāo)的都有自己的特殊性，這種特殊性是與房地產(chǎn)的特性相聯(lián)系的，房地產(chǎn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）位置的固定性和不可移動(dòng)性；（2）使用的長(zhǎng)期性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值性。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。首先，從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)方面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個(gè)行業(yè)?？紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過(guò)20%。其次，從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)方面來(lái)看，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大幅波動(dòng)，可以帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動(dòng)，最終必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商與個(gè)人購(gòu)房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中至少超過(guò)40%的來(lái)自于銀行貸款，故保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，最重要的生產(chǎn)要素：一是土地，二是資金，三是人才；而最重要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)：一是項(xiàng)目決策前的市場(chǎng)定位，二是項(xiàng)目實(shí)施后的市場(chǎng)營(yíng)銷。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和積極的營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成功的前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是明確項(xiàng)目面向哪類消費(fèi)群體，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上決定相應(yīng)的戶型、面積、成本和售價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)只有把握好了市場(chǎng)定位，使樓盤(pán)符合消費(fèi)者的需求，才能順利實(shí)現(xiàn)商品資本到貨幣資本的轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的。若定位不準(zhǔn)，目標(biāo)客戶不清造成銷售不暢，必將使產(chǎn)品大量積壓，影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，甚至可能變成爛尾樓盤(pán)。基于房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的重要性，所以房地產(chǎn)公司在取得土地項(xiàng)目后，都十分重視項(xiàng)目的市場(chǎng)定位工作，但往往因企業(yè)自身或其他客觀因素限制，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位工作產(chǎn)生了偏差。此時(shí)，就需要及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新的市場(chǎng)定位，并相應(yīng)改變市場(chǎng)營(yíng)銷策略。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)投資巨大、資金密集的系統(tǒng)工程。在這個(gè)系統(tǒng)里面，人員組織、資金籌措、產(chǎn)品定位、工程建設(shè)管理、營(yíng)銷策劃等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要精心計(jì)劃，環(huán)環(huán)相扣，互相保證。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能影響全局。特別是在工程項(xiàng)目開(kāi)工以后，資金的籌措更是成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵問(wèn)題?？梢哉f(shuō) , 資金就是一個(gè)項(xiàng)目的“血液”，是企業(yè)生命力的源泉。銀行或其他籌措資金充其量只是外部輸血補(bǔ)充，關(guān)鍵是企業(yè)自身要有造血功能。而市場(chǎng)營(yíng)銷就是企業(yè)的造血機(jī)，這臺(tái)造血機(jī)的性能如何又有賴于項(xiàng)目前期的市場(chǎng)定位是否準(zhǔn)確，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是這臺(tái)造血機(jī)是否能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)的保證。企業(yè)的造血功能不足，說(shuō)明造血機(jī)制（市場(chǎng)營(yíng)銷）有問(wèn)題，而市場(chǎng)營(yíng)銷不力，說(shuō)明項(xiàng)目的市場(chǎng)定位有問(wèn)題。當(dāng)企業(yè)對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品的原有市場(chǎng)定位不能適應(yīng)市場(chǎng)需求時(shí)，就應(yīng)考慮對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行重新定位。重新定位對(duì)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境、調(diào)整市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，提高市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)是必不可少的。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的概念，是由市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中的“市場(chǎng)定位”理論借鑒而來(lái)的。定位一詞最早是在1972年由美國(guó)兩個(gè)廣告經(jīng)理艾爾•里斯和杰克•屈勞特在《廣告時(shí)代》雜志上發(fā)表文章《定位時(shí)代》時(shí)提出，并慢慢流行起來(lái)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本程序和內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的分析與選擇等。具體來(lái)說(shuō)，主要按以下流程進(jìn)行：市場(chǎng)調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位征詢意見(jiàn)方案調(diào)整成本與費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：①確立開(kāi)發(fā)理念。基于企業(yè)的價(jià)值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；②明確用途功能。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開(kāi)發(fā)類型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標(biāo)客戶。在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；④進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；⑤測(cè)算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ǎC合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營(yíng)銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位中存在的主要問(wèn)題及原因

一、市場(chǎng)定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場(chǎng)定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個(gè)體業(yè)主等，但由于我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場(chǎng)定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒(méi)有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足分析的需要。

二、運(yùn)用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場(chǎng)差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤(rùn)源泉”的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場(chǎng)定位時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)這樣兩種情況；一種是過(guò)分強(qiáng)調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強(qiáng)調(diào)“個(gè)性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣，往往會(huì)導(dǎo)致滯銷；另一種情況是“簡(jiǎn)單拷貝，適當(dāng)修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營(yíng)銷廣告、營(yíng)銷策略，到開(kāi)發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上以往一些熱銷樓盤(pán)的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項(xiàng)目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場(chǎng)定位形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“一般化”局面。

三、偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，不是根據(jù)市場(chǎng)定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場(chǎng)定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、規(guī)范發(fā)展。

四、目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。由于市場(chǎng)調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對(duì)地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)影響力估計(jì)過(guò)高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來(lái)的影響度估計(jì)不足，對(duì)目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無(wú)法把握，同時(shí)對(duì)在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)能力的分析預(yù)測(cè)發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場(chǎng)定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。

3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位工作的對(duì)策與建議

一、加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)一步加快市場(chǎng)定位工作專業(yè)化、社會(huì)化的進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制訂必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實(shí)踐指導(dǎo)工作，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化”進(jìn)程，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論方面的研究。對(duì)市場(chǎng)定位實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況進(jìn)行專題研究，廣泛聽(tīng)取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見(jiàn)，提出指導(dǎo)性建議。

二、運(yùn)用正確的市場(chǎng)定位方法和手段。在對(duì)國(guó)家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，正確地對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和判斷，對(duì)消費(fèi)群體、消費(fèi)需求、消費(fèi)能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對(duì)項(xiàng)目環(huán)境作出必要的評(píng)價(jià)，而這些就是市場(chǎng)定位時(shí)所必須要解決的問(wèn)題。

三、在對(duì)所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。參照已有或正在開(kāi)發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷來(lái)確定本項(xiàng)目的要素特征，既不能是建筑風(fēng)格、房型、環(huán)境的“簡(jiǎn)單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，要體現(xiàn)較強(qiáng)的前瞻性和相對(duì)的穩(wěn)定性。

四、功能、成本和效益三者如何才能協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，是市場(chǎng)定位必須要解決的。必要的功能、適當(dāng)?shù)某杀竞屠硐氲男б媸欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的指導(dǎo)思想，是需要重點(diǎn)分析、研究和落實(shí)的問(wèn)題，其主要指標(biāo)是功能配置、開(kāi)發(fā)成本和租售價(jià)格等。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

4.1 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）項(xiàng)目往往模仿有余而創(chuàng)新不足。在項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)定位過(guò)程中，過(guò)于強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的“差異化”和“個(gè)性化”，只簡(jiǎn)單地模仿，脫離了項(xiàng)目地塊的條件和區(qū)域環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，雖可一時(shí)吸引市場(chǎng)眼球，但對(duì)市場(chǎng)認(rèn)同和銷售并無(wú)多大促進(jìn)。 （2） 市場(chǎng)定位脫離現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，熱衷于概念式定位。項(xiàng)目并無(wú)具體的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，只是依靠媒體的炒作和渲染，讓人感覺(jué)過(guò)于虛幻，不知產(chǎn)品為何物。（3）對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位不明確、不準(zhǔn)確。由于市場(chǎng)調(diào)查不細(xì)和掌握資料不全面，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)影響力估計(jì)過(guò)高，對(duì)目標(biāo)客戶群只簡(jiǎn)單地定位為某一群體，而忽略了潛在消費(fèi)者，造成市場(chǎng)銷售面的狹窄。（4）目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤，對(duì)社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)者的消費(fèi)能力的分析預(yù)測(cè)發(fā)生偏差，會(huì)讓消費(fèi)者望而卻步。

4.2在營(yíng)銷策略和廣告方面上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）營(yíng)銷方式單一，屬被動(dòng)式銷售。專業(yè)售樓人員雖多，大部分時(shí)間是坐在售樓處等客上門(mén)。（2） 廣告雖鋪天蓋地，但炒作味道太濃，空話連篇，都是在克隆其他項(xiàng)目的概念，并未突出本項(xiàng)目亮點(diǎn)和賣點(diǎn)。（3）空洞的廣告內(nèi)容和虛無(wú)的承諾與項(xiàng)目的實(shí)際形象不相符，破壞了企業(yè)信譽(yù)，從而產(chǎn)生了矛盾和糾紛。（4） 營(yíng)銷管理手段落后，考核辦法不嚴(yán)格。較高的底薪和提成傭金、安穩(wěn)舒適的工作養(yǎng)成了業(yè)務(wù)員的惰性。

5 結(jié)束語(yǔ)

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，消費(fèi)者也越來(lái)越成熟、理性，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的需求日益多樣化。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都十分注重項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略，許多企業(yè)甚至為此投入巨大資金，但還是有許多失敗的項(xiàng)目。這主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃認(rèn)識(shí)不足，流于形式。在市場(chǎng)定位時(shí)未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查論證，也未進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分，未結(jié)合項(xiàng)目所處的地域條件、社會(huì)文化背景等，只憑簡(jiǎn)單的資料和一廂情愿的想象來(lái)定位市場(chǎng) ; 在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，更是跟風(fēng)炒作，一味的賣概念、賣題材，太過(guò)于相信廣告攻勢(shì)的功能，最后連自己都不知是在賣房子還是賣什么。因此項(xiàng)目的結(jié)果也就可想而知了。

在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，營(yíng)銷方式要求變、求新，只有創(chuàng)新才能有特色，也才會(huì)有吸引力；廣告宣傳要以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，傳遞消費(fèi)者真正需要的樓盤(pán)信息以吸引消費(fèi)者，以宣傳為輔，讓樓盤(pán)自身說(shuō)話，為企業(yè)建立良好的信譽(yù)和口碑；要重視老客戶，做好與客戶的溝通，做好客戶的售后服務(wù)工作。

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)還處于一個(gè)不斷發(fā)展和不斷規(guī)范的階段，影響和制約因素還很多，成功或失敗，也許有偶然的因素。但市場(chǎng)是在不斷地變化和發(fā)展，我們相信，在市場(chǎng)大潮的沖擊下，最后的成功者一定是屬于那些按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，有先進(jìn)的管理理念，不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代新型企業(yè)。

參考文獻(xiàn):

[1] 郭國(guó)慶主編：《市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)通論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2000年版

[2] 姚立新著：《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)》，廈門(mén)大學(xué)出版社1996年版

[3] 田金信：《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社1997年版

[4] 陳蕾: 《當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考》，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)出版2007年版

第8篇：房地產(chǎn)公司策劃方案范文

做完一個(gè)小縣城的步行街回到長(zhǎng)沙，被“流放”長(zhǎng)達(dá)一年時(shí)間的小組成員們剛想“歇口氣”。2003年11月，湖南湘怡房地產(chǎn)公司的劉總找到長(zhǎng)沙步步為贏營(yíng)銷策劃公司。

他們?cè)诤蠆涞资虚_(kāi)發(fā)了一條步行街，叫“明珠步行街”（以下簡(jiǎn)稱“明珠”）。

由于以前沒(méi)有進(jìn)行過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，操作經(jīng)驗(yàn)不夠，出現(xiàn)了很多問(wèn)題。

“明珠”2001年開(kāi)始投資建設(shè)，已有將近3年時(shí)間，當(dāng)時(shí)，商鋪只銷售了60％。銷量每月還在遞減，2003年10月份，只銷售了一套鋪面。

商鋪的招商工作已經(jīng)開(kāi)展了半年，半年時(shí)間竟然連一個(gè)商家都沒(méi)有招到。

內(nèi)憂外患的是，另外的開(kāi)發(fā)商乘虛而入，又開(kāi)發(fā)了一條步行街。該開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富，操作得當(dāng)，2003年10月2日開(kāi)盤(pán)后出現(xiàn)了租售兩旺的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2004年5月1日開(kāi)業(yè)。給“明珠”造成了巨大的壓力。

劉總想尋找一家策劃公司合作，于是找到了我們。看來(lái)，大伙這口“氣”估計(jì)是歇不成了！

二、艱巨目標(biāo)

經(jīng)過(guò)雙方初步接觸和洽談以后，湘怡公司表明了他們的目的和期望：

1、要在2004年3月28日開(kāi)業(yè)

2、開(kāi)業(yè)之前必須完成招商工作，而且所招商家的質(zhì)量必須達(dá)到要求。

3、希望通過(guò)招商帶動(dòng)后面尾樓的銷售。

三、面對(duì)著這樣的調(diào)查結(jié)果，我們倒吸了一口冷氣

2003年11月初，在正式合作之前，我們派出一個(gè)項(xiàng)目小組來(lái)到了婁底，對(duì)“明珠步行街”項(xiàng)目本身，消費(fèi)者，商家，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，商業(yè)環(huán)境等幾個(gè)方面展開(kāi)初步市場(chǎng)調(diào)查。 由于時(shí)間有限，無(wú)法進(jìn)行深入全面的市調(diào)。但初步調(diào)查結(jié)果也讓我們覺(jué)得心里沉甸甸的，感覺(jué)到了巨大的壓力。

該項(xiàng)目確實(shí)存在著諸多問(wèn)題：

1、從項(xiàng)目本身來(lái)看，存在著嚴(yán)重的先天不足。

地段是明珠的致命傷

房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的要求很高。所以有“房地產(chǎn)成敗三個(gè)要素：地段、地段、還是地段”的說(shuō)法。

明珠步行街位于婁底市北部，距離火車站只有80米，但婁底傳統(tǒng)商圈和居民區(qū)都在南邊，離明珠步行街還有700米之遙。

婁底的消費(fèi)者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來(lái)的，也就是說(shuō)，明珠基本上沒(méi)有自然人流。

新開(kāi)的深圳某大型超市離明珠只有360米，但由于中間隔了一條公路，人流還是過(guò)不來(lái)。

地段偏，沒(méi)有人流量對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是致命的。

項(xiàng)目定位模糊，知名度低

這個(gè)項(xiàng)目在婁底開(kāi)發(fā)已有三年，但我們?cè)谡{(diào)查中的一個(gè)感覺(jué)就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)明珠，連很多的士司機(jī)都不知道它在哪里。

消費(fèi)者關(guān)于“明珠”的叫法也特別多，有叫“明珠步行街”的，有叫“明珠商業(yè)廣場(chǎng)”的，各不相同?？梢?jiàn)，老百姓對(duì)明珠的定位認(rèn)識(shí)是非常模糊的。

前期遺留問(wèn)題為后續(xù)工作帶上了枷鎖

我們開(kāi)始市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，該項(xiàng)目的工程建設(shè)基本完成，已進(jìn)入最后掃尾階段。

我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的建筑規(guī)劃不像步行街，街景單調(diào)，建筑粗糙壓抑。功能上，沒(méi)有考慮到步行街的休閑娛樂(lè)功能，缺少兒童游樂(lè)等配套設(shè)施。整條街看上去像個(gè)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，沒(méi)有挖掘出步行街應(yīng)有的文化價(jià)值。項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，由于關(guān)系協(xié)調(diào)不到位，還導(dǎo)致了一些不好的口碑。

前期工作的定型和諸多的遺留問(wèn)題，為后期的營(yíng)銷帶來(lái)了很多的阻礙，營(yíng)銷的彈性很小。

可以說(shuō)，后續(xù)的營(yíng)銷招商工作必須“帶著腳鐐跳舞”了。

2、市場(chǎng)容量有限，營(yíng)銷環(huán)境惡劣

婁底是位于湖南中部的一個(gè)地級(jí)市。經(jīng)濟(jì)缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，全市經(jīng)濟(jì)水平在湖南地市中排在后列，2003年GDP210個(gè)億，商品零售總額40個(gè)億左右。

婁底市區(qū)人口只有30萬(wàn)，消費(fèi)水平不高。

但就是這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)的中小城市，竟然出現(xiàn)了5條步行街。

在很多大中城市都難于成活的步行街，在婁底竟然出現(xiàn)了5條之多，總營(yíng)業(yè)面積在全部建成后將達(dá)到20萬(wàn)平米。再加上原有商業(yè)賣場(chǎng)，婁底商業(yè)面積與市場(chǎng)容量是極不協(xié)調(diào)的。

可以想見(jiàn)，婁底商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序和惡劣。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大，“明珠”先發(fā)優(yōu)勢(shì)不再

明珠步行街是婁底第一條步行街，但由于市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)和規(guī)劃，隨后又出現(xiàn)了幾條步行街，已經(jīng)開(kāi)建，對(duì)明珠威脅最大的是八億步行街（化名）。

該街的開(kāi)發(fā)商有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾在中南地區(qū)最大的服裝批發(fā)地株洲，成功開(kāi)發(fā)了某服裝批發(fā)市場(chǎng)。

八億步行街地理位置相對(duì)較好，位于婁底傳統(tǒng)商圈邊緣；在產(chǎn)品規(guī)劃方面，明顯強(qiáng)于“明珠”；在廣告宣傳方面請(qǐng)來(lái)了奧運(yùn)冠軍做形象代言人；營(yíng)銷手段也較為豐富和成熟；加上該公司一些秘密的炒作手段，10月2日開(kāi)盤(pán)時(shí)，八億步行街竟出現(xiàn)了排隊(duì)搶購(gòu)、搶租的火爆勢(shì)頭。

明珠步行街很多的潛在客戶都把目光轉(zhuǎn)向了“八億”。

本有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的明珠由于自身原因，一再錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，反被后來(lái)者逼進(jìn)了死角。

4、商家和消費(fèi)者對(duì)明珠信心嚴(yán)重不足

我們對(duì)商家進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，90％以上的商家對(duì)明珠沒(méi)有信心。認(rèn)為明珠位置偏，人流少，生意估計(jì)難做起。當(dāng)我們問(wèn)道，“免租金一年，是否愿意進(jìn)駐時(shí)？”很多的商家還是表示出不感興趣，理由是租金便宜，沒(méi)有生意也沒(méi)有用。

消費(fèi)者也大多認(rèn)為明珠位置太偏，表示如果里面賣的東西跟別的地方差不多的話，不會(huì)專程去購(gòu)物。

面對(duì)著這樣的調(diào)查結(jié)果，我們倒吸了一口冷氣。這些年我們?cè)谥行〕鞘胁僮髁瞬簧俚纳虡I(yè)地產(chǎn)，但問(wèn)題這么多的盤(pán)，確實(shí)不多見(jiàn)。

在我們介入之前有其他的策劃公司曾參與過(guò)，據(jù)說(shuō)效果不是很理想。

開(kāi)發(fā)商能投入該項(xiàng)目的資金有限，時(shí)間又如此之緊，能否做好這個(gè)項(xiàng)目，大家都沒(méi)有把握。

最后，湘怡公司劉總的信任與真誠(chéng)促成了雙方的合作。除了來(lái)自于市場(chǎng)的壓力外，項(xiàng)目合作的整個(gè)過(guò)程中，他都沒(méi)有給我們太大壓力。

正是因?yàn)樗约嚎缸×烁鞣骄薮蟮膲毫Σ沤o了我們一個(gè)寬松的環(huán)境，才能使一系列的策劃得以實(shí)施，才使我們自己給自己的壓力更大，最后才取得了雙方都較為滿意的成果。這是后話。

2003年11月20日，雙方正式簽訂合作協(xié)議。步步為贏營(yíng)銷策劃公司項(xiàng)目小組入駐明珠步行街。時(shí)間緊，任務(wù)重，壓力可想而知。

四、“明珠女人街”終于新鮮出爐了！

合作開(kāi)始后，擺在我們面前的第一個(gè)難題就是：項(xiàng)目到底該如何定位？

什么樣的定位才能給明珠注入新機(jī)？什么樣的定位才能得到認(rèn)可？什么樣的定位才能避開(kāi)激烈和無(wú)序的競(jìng)爭(zhēng)？以明珠現(xiàn)有的條件能否支撐一個(gè)好的定位呢？

項(xiàng)目小組隨著市調(diào)的深入，反復(fù)組織討論，提出了多種可能的方向，如，百姓步行街，平價(jià)步行街，批發(fā)市場(chǎng)，批零商貿(mào)城，小吃?shī)蕵?lè)街等，但權(quán)衡各種因素后都覺(jué)得不理想。

這些年我們?cè)谥行〕鞘胁僮魃虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有一個(gè)深刻的感受，就是女性和兒童永遠(yuǎn)是商業(yè)的主力消費(fèi)群。在操作其他項(xiàng)目時(shí)，女性主題的商業(yè)區(qū)往往銷售、招商的效果都非常不錯(cuò)。

靈光在腦門(mén)前滑動(dòng)，有些想法呼之欲出。在一次頭腦風(fēng)暴會(huì)中，我們提出，明珠是否也可以往“女性主題街”這個(gè)方向來(lái)定位呢？把明珠做成中西部最大的女人街？這個(gè)想法提出來(lái)后，大家都覺(jué)得眼前一亮。

分析了各種因素以后，我們覺(jué)得這個(gè)方向可行。但有很多因素還不能確定，需要進(jìn)一步深挖。如，到底什么樣的街是女人街？她與步行街有什么區(qū)別？女性主題街到底有沒(méi)有生命力？其他女人街的狀況怎么樣？女人街的布局和商業(yè)結(jié)構(gòu)是怎樣的？···

帶著這些問(wèn)題，我們開(kāi)始了各方面的調(diào)查和驗(yàn)證。并和開(kāi)發(fā)商一道，先后考察了深圳女人世界，中國(guó)最大的女裝批發(fā)地虎門(mén)，廣州狀元坊，杭州女裝街，上海新天地以及其他中小城市的女人街。

考察回來(lái)，小組成員討論了很長(zhǎng)時(shí)間，最后決定將明珠步行街正式定位為“女人街”。

“明珠女人街”終于新鮮出爐了！經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的驗(yàn)證調(diào)查，各方反映不錯(cuò)。

五、小錢(qián)辦大事，“組合拳”迅速打開(kāi)“女人街”知名度

定位明確后，怎樣快速傳播“女人街”成了擺在我們面前的最大難題。

明珠的知名度不高，傳播基礎(chǔ)差；傳播費(fèi)不到10萬(wàn)元；時(shí)間又非常緊迫。多方限制下，明珠的傳播難度是可想而知的。

怎樣才能四兩撥千斤，小錢(qián)辦大事呢？

項(xiàng)目小組討論后一致認(rèn)為，常規(guī)的廣告方式是很難完成目標(biāo)的，必須另辟蹊徑才行。

大家認(rèn)為可以嘗試通過(guò)一系列活動(dòng)的方式打開(kāi)知名度。

正好，婁底市12月7日要舉行一次大型商品交易會(huì)，能否利用這次機(jī)會(huì)呢？

在開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)取下，明珠順利的成為了婁底交易會(huì)的第二展區(qū)。

怎樣用好這次展銷會(huì)呢？

經(jīng)過(guò)激烈的“頭腦碰撞”，一個(gè)大膽的設(shè)想浮出水面——展銷會(huì)的同時(shí)，舉辦湖南首個(gè)“空中婚禮”，通過(guò)兩個(gè)活動(dòng)結(jié)合達(dá)到為女人街帶來(lái)人氣和傳播定位的目的。 這個(gè)想法出來(lái)后大家都非常興奮，也得到了開(kāi)發(fā)商的支持。

舉辦“明珠女人街，首屆購(gòu)物節(jié)”，首次傳播“女人街”。

展銷會(huì)的招商工作隨即展開(kāi)，另一展區(qū)的展位被搶購(gòu)一空，我們卻面臨招不到商的困境，商家認(rèn)為明珠位置偏，不愿意到明珠來(lái)參展。這也讓我們看到了即將到來(lái)的正式招商工作的難度。

項(xiàng)目小組分析了兩個(gè)展區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)后，采取了一系列措施：

首先，第一展區(qū)雖然地理位置好，但其展位是在馬路上設(shè)棚，檔次低，我們有針對(duì)性的將明珠展會(huì)定位為 “明珠女人街·首屆知名品牌購(gòu)物節(jié)” 與其區(qū)別開(kāi)來(lái)。

把目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為有一定知名度的品牌。

招商渠道上，改組委會(huì)招商的單渠道模式為主動(dòng)出擊的多渠道模式。除在組委會(huì)設(shè)點(diǎn)外，還在自己售樓部設(shè)點(diǎn)，派出招商小組到株洲等批發(fā)市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)招商，在湖南農(nóng)博會(huì)，國(guó)際服飾展銷會(huì)等互補(bǔ)性展會(huì)上定點(diǎn)招商等。

促銷方面，推出前五十名參展者特價(jià)，原價(jià)1000的展費(fèi)只收100元。

吸引人氣方面，推出貴賓企業(yè)制度，只要企業(yè)愿意在展會(huì)期間搞特價(jià)促銷，愿意搞1－2場(chǎng)演出，就可免費(fèi)得到一間展位，通過(guò)企業(yè)的促銷和表演帶來(lái)人氣。

媒體選擇上，改做省級(jí)媒體，同時(shí)配合傳真宣傳，我們通過(guò)超市要到了供貨商的名單，再通過(guò)傳真邀請(qǐng)函的方式直接將信息傳真給目標(biāo)顧客，效果非常好。

在現(xiàn)場(chǎng)，我們自己花錢(qián)把參展大戶和企業(yè)的祝賀條幅掛出來(lái)，真真假假，營(yíng)造出火爆的氣氛。同時(shí)，對(duì)展位的招商進(jìn)展有策略的進(jìn)行控制，營(yíng)造出緊俏氛圍。

一系列有效的措施后，無(wú)人問(wèn)津的展位成了搶手貨，最多的一天招了80多個(gè)商家，一個(gè)星期的時(shí)間，一樓展位就被搶訂一空，展位價(jià)格也一度被炒高。

通過(guò)購(gòu)物節(jié)，“女人街”漂亮的完成了第一次傳播。

湖南首次“空中婚禮”把女人街的傳播推上！

“空中婚禮”在展銷會(huì)的最后一天舉行。

乘熱氣球，舉辦空中婚禮，在湖南還是第一次。事件本身就很能吸引眼球。

宣傳中，我們又進(jìn)一步炒做，推出了“她是誰(shuí)？，招募“湖南第一新娘”，“誰(shuí)將成為湖南第一新娘？”等一系列懸疑性的宣傳。

同時(shí)，還推出了“讓愛(ài)飛翔·新婚創(chuàng)業(yè)計(jì)劃”，入選新人將獲得明珠女人街一間鋪面3年的免費(fèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)及總價(jià)值幾千元的獎(jiǎng)品支持。

“空中婚禮”當(dāng)天的活動(dòng)分三步。

第一步，新娘迎親隊(duì)。

三對(duì)新人穿上傳統(tǒng)服裝，新娘坐上竹花轎，前面腰鼓隊(duì)開(kāi)路，后面是喜樂(lè)迎親隊(duì)。奇特的迎親隊(duì)伍浩浩蕩蕩在婁底的主要馬路上游行，把婁底人都看呆了。

第二步，婚禮現(xiàn)場(chǎng)。

游行隊(duì)伍把人流帶到了婚禮現(xiàn)場(chǎng)后，婚禮正式開(kāi)始，美侖美奐的婚紗表演，市領(lǐng)導(dǎo)主持婚禮，新人表演，舉行婚禮儀式，一步一步把氣氛推向。

第三步，讓愛(ài)飛翔，空中完婚

當(dāng)三對(duì)新人乘坐熱氣球徐徐升空，并在空中交換戒指，深情擁吻的時(shí)候，音樂(lè)響起，新人從空中撒下花瓣，翩翩飛舞，大家都被這個(gè)浪漫的場(chǎng)景感動(dòng)了，空中婚禮達(dá)到了。

“空中婚禮”活動(dòng)在婁底引起了轟動(dòng)和廣泛關(guān)注。婚禮當(dāng)天，湖南幾大媒體都自發(fā)到了現(xiàn)場(chǎng)，湖南經(jīng)視等各家媒體都在黃金時(shí)間里進(jìn)行了新聞報(bào)道。由于“空中婚禮”與女人街的關(guān)聯(lián)度很高，記住“空中婚禮”的同時(shí)也記住了“女人街”。

“女人街”又一次成為了百姓茶余飯后的談?wù)摻裹c(diǎn)。

“空中婚禮”活動(dòng)結(jié)束后，12月26日，我們乘熱打鐵，抓住機(jī)會(huì)，在明珠承接了“婁底市首屆房地產(chǎn)交易會(huì)”。讓“明珠”再次引起各方關(guān)注。

活動(dòng)后，我們緊跟著推出系列軟文“婁底商業(yè)驚現(xiàn)明珠旋風(fēng)”，以新聞訪談的形式進(jìn)行后續(xù)炒做。

一個(gè)月做了三場(chǎng)大型活動(dòng)，而且環(huán)環(huán)相連，相互促進(jìn)，讓很多以前根本沒(méi)注意到明珠的人開(kāi)始關(guān)注明珠。通過(guò)這些活動(dòng)，明珠女人街的知名度在短時(shí)間內(nèi)得到了空前的提升，女人街的定位得到了很好的傳播。同時(shí)也為后續(xù)的招商工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

真正起到了花小錢(qián)辦大事的效果。

六、策略對(duì)頭，招商局面終于打開(kāi)

解決了傳播問(wèn)題后，招商工作擺在了眼前。面對(duì)著數(shù)百套空蕩蕩的商鋪和準(zhǔn)備引進(jìn)的繁多的女性消費(fèi)品項(xiàng)，我們?cè)搹氖裁吹胤綄ふ彝黄瓶谀兀?/p>

想招商，先知商。因此，我們決定從了解商家下手。

根據(jù)以往在中小城市操作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)目標(biāo)客商進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)商家做生意，租鋪面有這樣一些特征：

1、喜歡跟風(fēng)，別人去，我也去。

2、傍大戶，大樹(shù)底下好乘涼，喜玩跟著大商家，大品牌走。

怎么利用這些特點(diǎn)制定合理的招商策略呢？

做廣告，搞人海戰(zhàn)術(shù)的傳統(tǒng)方法對(duì)明珠來(lái)說(shuō)肯定是行不通的，經(jīng)過(guò)討論，最后確定了這樣的招商策略：

（1）樣板工程策略

商家喜歡跟風(fēng)，而我們現(xiàn)在又招不到商家，怎么辦？

快速消費(fèi)品企業(yè)經(jīng)常采用“樣板市場(chǎng)”策略，我們能不能也來(lái)個(gè)“樣板工程”呢？

我們建議開(kāi)發(fā)商拿出位置較差的 “中四棟”整層，自己裝修，將其全部打通，做成一個(gè)大賣場(chǎng)，同時(shí)自己做品牌，將其命名為安之秀·韓國(guó)飾品批發(fā)城，定位為湖南中西部地區(qū)最大的飾品批零市場(chǎng)。

（2）以點(diǎn)帶面的策略。

根據(jù)商家的特點(diǎn)，我們又確定了以點(diǎn)帶面的策略。既不平均用力，把有限的營(yíng)銷資源，集中在某一點(diǎn)上，這一點(diǎn)動(dòng)了，商家喜歡跟進(jìn)，自然整個(gè)面也就帶活了。

于是，我們把所有的營(yíng)銷資源都集中到安之秀·韓國(guó)飾品批發(fā)城身上。

精裝修；降低準(zhǔn)入門(mén)檻；招商員重點(diǎn)推薦；加大廣告力度，制作了專門(mén)的折頁(yè)廣告，制作大量的樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)廣告等等。

（3）疏通上游渠道策略

根據(jù)不少客戶想投資做生意，但缺少經(jīng)驗(yàn)的特點(diǎn)，我們制定了“引導(dǎo)商家組織貨源，為其疏通好上游渠道”的策略。

怎樣疏通呢？我們推出了一系列舉措：

聯(lián)合廣東虎門(mén)黃河時(shí)裝城共同打造明珠虎門(mén)女裝街，邀請(qǐng)廣東的供貨商來(lái)婁底，組織見(jiàn)面洽談會(huì)；

組織采購(gòu)團(tuán)去廣州，虎門(mén)，杭州，義烏等貨源地集體采購(gòu)；

免費(fèi)為商家提供培訓(xùn)講座。

這些策略確定后，一被執(zhí)行和實(shí)施，馬上取得了意想不到的效果。招商的局面終于打開(kāi)了?？磥?lái)“戰(zhàn)略決定成敗”的說(shuō)法一點(diǎn)不錯(cuò)。

七、整合營(yíng)銷，補(bǔ)足“短板”

營(yíng)銷是個(gè)系統(tǒng)工程，在具體操作中，不能出現(xiàn)明顯的短板。我們?cè)诓僮鞯倪^(guò)程中發(fā)現(xiàn)，哪怕一個(gè)很小的營(yíng)銷問(wèn)題都有可能對(duì)整個(gè)進(jìn)度造成不小的影響。

逐一解決好各種營(yíng)銷問(wèn)題，積小勝為大勝，才能最終成功。

解決終端問(wèn)題

終端工作抓不好，所有的努力都將化為烏有。該項(xiàng)目終端存在的問(wèn)題主要有：

（1）招商人員工作沒(méi)有積極性。

（2）終端力量不足。只有三個(gè)招商員，時(shí)間這么緊，任務(wù)這么重，這幾個(gè)人是難以勝任的。

（3）終端說(shuō)詞不力，對(duì)客戶提出的問(wèn)題不能做出回答，招商員不但不能說(shuō)服客戶，反倒被客戶給說(shuō)服了，導(dǎo)致了大量客戶的流失。

（4）終端氣氛太冷清。來(lái)訪客戶少，又沒(méi)有能襯托現(xiàn)場(chǎng)氣氛的宣傳物料，現(xiàn)場(chǎng)空空蕩蕩，愈加冷清。

基于這些問(wèn)題，我們擬定的對(duì)策是：

（1）制訂合理的激勵(lì)制度，收入直接與工作業(yè)績(jī)、工作表現(xiàn)和團(tuán)隊(duì)協(xié)作掛鉤。每月對(duì)表現(xiàn)出色者給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不能勝任工作的人員進(jìn)行淘汰。

（2）充實(shí)招商員隊(duì)伍，挑選優(yōu)秀人才加盟，招商員由以前的三個(gè)增加到十個(gè)。

（3）針對(duì)客戶提出的常見(jiàn)問(wèn)題制定了統(tǒng)一的說(shuō)詞，同時(shí)加強(qiáng)了招商員的專業(yè)技能培訓(xùn)，派經(jīng)驗(yàn)豐富的人員做現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，并為其當(dāng)場(chǎng)解決問(wèn)題。

（4）制作各種物料布置現(xiàn)場(chǎng)。在招商終端，制作了四塊吊牌，在大門(mén)口擺放六個(gè)易拉寶。同時(shí)播放富有動(dòng)感的音樂(lè)，整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造出十分熱烈的氣氛，為促成交易打下了良好的基礎(chǔ)。

解決委招費(fèi)

到2月10日，招商全面展開(kāi)已進(jìn)行了一個(gè)星期，但簽約的進(jìn)展很慢。平時(shí)來(lái)的客戶也不少，照理說(shuō)簽約的客戶應(yīng)該比較多。問(wèn)題到底出在哪里呢？

問(wèn)題就出在委托招租費(fèi)用上。原來(lái)開(kāi)發(fā)商跟很多業(yè)主簽訂了一份委托招租協(xié)議，收取商戶前三年租金的20%作為委托招租費(fèi)用，很多商戶反映費(fèi)用太高，接受不了。以前也向開(kāi)發(fā)商提過(guò)此事，開(kāi)發(fā)商遲遲不肯明確表態(tài)，這成了阻礙成交的最大障礙。于是我們說(shuō)服開(kāi)發(fā)商降低委租費(fèi)，降低為一個(gè)月的租金。解決委租問(wèn)題的效果十分顯著，當(dāng)日即簽約10份，是有史以來(lái)簽約份數(shù)最多的一天。

廣告支持有力

為了吸引目標(biāo)消費(fèi)群體的關(guān)注，在廣告宣傳上以“韓國(guó)飾品城”為主，推出了“6000元做業(yè)主，10000元做老板”的廣告語(yǔ)。

媒體選擇上，針對(duì)中小城市的特點(diǎn)，我們拋棄了傳統(tǒng)的電視，報(bào)紙媒體，選擇了效果最明顯的宣傳車、宣傳單頁(yè)、車聲廣告等媒體。

由于宣傳到位，許多本地客戶甚至外地客戶都被我們的宣傳所吸引，招商部現(xiàn)場(chǎng)人滿為患，工作人員忙得不可開(kāi)交了。招商十分火爆，甚至出現(xiàn)了五個(gè)人搶訂一個(gè)門(mén)面的現(xiàn)象。

終端促銷強(qiáng)力配合

我們還推出了系列終端促銷活動(dòng)：

2月10日推出了“早點(diǎn)簽約，早定品牌”活動(dòng)，前50名簽約的客戶，可參加廠商見(jiàn)面洽談會(huì)，優(yōu)先選擇品牌。

2月18日推出了浙江商務(wù)考察四日游活動(dòng)，韓國(guó)飾品城前20名簽約客戶，只要交480元就可享受商務(wù)考察四日游活動(dòng)。

2月26日推出了南下商務(wù)考察采購(gòu)團(tuán)，前20名，只需交480元就可享受赴廣東商務(wù)考察四日游活動(dòng)。

強(qiáng)力終端促銷活動(dòng)，極大地刺激了商戶及早簽訂經(jīng)營(yíng)合同，加快了招商進(jìn)度，至2月底，簽約份數(shù)就一舉突破了150戶大關(guān)。

扭轉(zhuǎn)不良局面

3月5日，招商接近后期時(shí)，出現(xiàn)了進(jìn)展明顯減緩的現(xiàn)象。 我們從上海出差回來(lái)發(fā)現(xiàn)情況很不妙：現(xiàn)場(chǎng)冷冷清清，終端廣告擺放不到位，來(lái)訪的客戶很少，一周內(nèi)簽約客戶不到十個(gè)，尤其是3月3日和4日，竟然沒(méi)有簽訂一份招商合同。

為了扭轉(zhuǎn)不良局面，我們一方面要求開(kāi)發(fā)商派專人維護(hù)終端廣告，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛；另一方面火速推出“夜市招商”的新概念，希望通過(guò)夜市的招商帶動(dòng)其他商鋪的招商。同時(shí)，制作了新的終端廣告和宣傳單。

此后的幾天，來(lái)的人多了，簽約的也逐漸多起來(lái)，招商部又重現(xiàn)火爆場(chǎng)面。

燒好最后一把火

為了在現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造開(kāi)業(yè)前的熱鬧氣氛，我們要求招商部安排專門(mén)人員，催促已簽約客戶盡快前來(lái)裝修。只要有幾十家同時(shí)裝修，氣氛就不一樣了。

3月12日開(kāi)始，越來(lái)越多的商戶進(jìn)入裝修狀態(tài)，步行街熱火朝天的場(chǎng)面，增添了后來(lái)商戶的信心，進(jìn)一步刺激了他們?nèi)腭v經(jīng)營(yíng)。

巧妙借勢(shì)，開(kāi)業(yè)活動(dòng)達(dá)到

在開(kāi)發(fā)商的努力下，與婦聯(lián)達(dá)成合作，共同推出了“明珠女人街·下崗女工再就業(yè)活動(dòng)”，3月28日女人街開(kāi)業(yè)時(shí)，舉行“再就業(yè)基地”授牌儀式。

婦聯(lián)3月8日舉行的全市腰鼓大賽（12支隊(duì)伍，100多人），也被推到了女人街開(kāi)業(yè)時(shí)在明珠現(xiàn)場(chǎng)舉行。

開(kāi)業(yè)時(shí)，眾多的活動(dòng)，加上巧借政府之力，把女人街的開(kāi)業(yè)推上了。

八、尾聲

正確的策劃思路，團(tuán)隊(duì)的積極協(xié)作、強(qiáng)有力的執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商的積極配合，3月22日，300多個(gè)商鋪全部招滿，所招商家的質(zhì)量也得到的客戶的認(rèn)同。

3月28日，明珠開(kāi)業(yè)活動(dòng)更是空前轟動(dòng)，開(kāi)業(yè)當(dāng)天，明珠女人街人山人海，很多商家當(dāng)天的營(yíng)業(yè)額超過(guò)了一萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)四個(gè)多月時(shí)間的艱苦努力，通過(guò)傳播，招商，開(kāi)業(yè)活動(dòng)的帶動(dòng)，明珠女人街走出困境，整體煥發(fā)出了新機(jī)。我們終于順利地完成了開(kāi)發(fā)商交給我們的艱巨任務(wù)。

明珠開(kāi)業(yè)后，面臨著很多新的問(wèn)題，一條成熟商業(yè)街是需要幾年甚至幾十年的時(shí)間去培育的，可以說(shuō)，招商工作的完成還只是走出了“明珠”商業(yè)的第一步，“明珠”商業(yè)的發(fā)展還任重而道遠(yuǎn)！

此次營(yíng)銷策劃活動(dòng)，給了我們很多有益的啟示：

（1）中小城市商業(yè)地產(chǎn)與一級(jí)城市存在著較大的差異，必須因地制宜，有針對(duì)的制定戰(zhàn)略，戰(zhàn)術(shù)才可能取得好的效果。

（2）營(yíng)銷是個(gè)系統(tǒng)工程，要想取得最終成功，一定要隨時(shí)關(guān)注你營(yíng)銷這個(gè)木桶中的每塊木板，沒(méi)有明顯的短板，才可能多裝水。

第9篇：房地產(chǎn)公司策劃方案范文

關(guān)鍵詞：粵商文化 市場(chǎng)營(yíng)銷 人才培養(yǎng) 傳承

【中圖分類號(hào)】G【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】B【文章編號(hào)】1008-1216（2015）05C-0077-03

一、粵商文化及其對(duì)廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

粵商又稱為廣東商幫，與徽商、晉商、浙商、蘇商合稱為“五大商幫”。粵商由廣東本地的三大民系以及其他民系組成，包括廣府幫、潮州幫、客家?guī)鸵约捌溆鄰V東各地幫，具有敏感、勤勞、刻苦、務(wù)實(shí)、低調(diào)的特征。

粵商文化是廣東文化的重要組成部分，在廣東文化發(fā)展進(jìn)程中處于重要?dú)v史地位。廣東文化融合了本土文化、中原文化和外來(lái)文化的特征。廣府文化特征既有古南越遺傳、中原文化傳承，又受西方文化影響，具有多元化構(gòu)成因素，廣府文化在各個(gè)領(lǐng)域中常被作為“粵文化”的代稱。廣府人頗具開(kāi)放性，敢于吸收、模仿和學(xué)習(xí)西方文明，視野寬廣，思路開(kāi)闊，商品意識(shí)和價(jià)值觀念非常強(qiáng)。廣府幫最典型的代表是粵商十三行，粵商十三行在中國(guó)近代史上起著十分重要的作用，它是最早學(xué)習(xí)西方的思想、科技、商業(yè)，最早接受外來(lái)商業(yè)文化的代表。潮汕文化是閩文化的西漸和潮州的“福佬”文化融合形成的。潮汕東南瀕臨大海，發(fā)展海上貿(mào)易，長(zhǎng)期面對(duì)驚濤駭浪，培養(yǎng)了潮汕人堅(jiān)定的意志、勇于開(kāi)拓的冒險(xiǎn)精神以及同舟共濟(jì)的團(tuán)隊(duì)精神?？图椅幕缺Ａ袅酥性幕闹饕卣?，又吸收了南方百越族土著居民的精神氣質(zhì)，走出大山，飄洋過(guò)海，散居于世界各地，適應(yīng)能力非常強(qiáng)。這種文化差異性構(gòu)成了粵商人文品格的價(jià)值多元，處事講究，兼收并蓄的特征。寓于嶺南文化之中的粵商文化，最顯著特征是開(kāi)放、務(wù)實(shí)、平等、創(chuàng)新、包容、靈活。從十三行“潘、盧、伍、葉”四大富商的陶瓷、絲織、工藝品等海外貿(mào)易開(kāi)拓形成的“開(kāi)海貿(mào)易”，在一百多年中造就了一批富可敵國(guó)的廣州行商；到改革開(kāi)放初期一大批“先行一步”的廣東企業(yè)家群的興起，推動(dòng)廣東的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“珠江水、廣東糧”，到“嶺南服、粵家電”，以敢為天下先的精神創(chuàng)造了廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展奇跡；再到以新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的新粵商的崛起，為廣東經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)?；浬涛幕瘜?duì)廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利影響，在于開(kāi)放的心態(tài)和吸納社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，學(xué)習(xí)和借鑒外來(lái)先進(jìn)文化形態(tài)，推動(dòng)現(xiàn)代商業(yè)文明的建立和發(fā)展；重商務(wù)實(shí)、兼容并蓄的精神，以及“敢為天下先”的氣概，有助于培育現(xiàn)代企業(yè)家的創(chuàng)新精神?；浬涛幕胁焕蛩匾沧铚藦V東企業(yè)的發(fā)展，如小富即安的思想，導(dǎo)致企業(yè)缺乏戰(zhàn)略研究，不注重品牌建設(shè)等。

粵商文化的顯著特征是包容性、務(wù)實(shí)性、平民性，粵商文化的主要傳承特點(diǎn)為開(kāi)放思想、務(wù)實(shí)精神、平等意識(shí)、勇于創(chuàng)新、兼容并包、靈活應(yīng)變。粵商文化的缺陷在于缺乏歷史情懷和文化自覺(jué)，容易將經(jīng)驗(yàn)代替制度，善于拿來(lái)而缺少自主品牌建設(shè)理念，表現(xiàn)為過(guò)多注重現(xiàn)實(shí)利益和短期目標(biāo)，而忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效益及文化價(jià)值，輕戰(zhàn)略，輕品牌，輕運(yùn)作，缺少長(zhǎng)期謀略和布局，品牌建設(shè)始終處于相對(duì)落后狀態(tài)等。

二、廣東企業(yè)對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷人才的職業(yè)要求

廣東企業(yè)發(fā)展參差不齊，選擇在廣東創(chuàng)立和快速成長(zhǎng)起來(lái)的廣東本土龍頭企業(yè)的用人標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究，其職業(yè)要求和用人標(biāo)準(zhǔn)對(duì)大量的廣東中小企業(yè)有較好的引導(dǎo)和示范作用。本研究選擇了廣東知名企業(yè)格力電器、長(zhǎng)隆集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、平安保險(xiǎn)、比亞迪、廣汽、廣百、志高空調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷崗位的用人標(biāo)準(zhǔn)和崗位職責(zé)進(jìn)行調(diào)查。

從這八家企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷崗位職責(zé)描述分析，撇出產(chǎn)業(yè)背景與產(chǎn)品特征因素，主要的任務(wù)包括：組織市場(chǎng)調(diào)研工作，收集市場(chǎng)需求，指導(dǎo)新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告；負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品的銷售及市場(chǎng)推廣；負(fù)責(zé)銷售區(qū)域內(nèi)銷售活動(dòng)的策劃和執(zhí)行，完成銷售任務(wù)；開(kāi)拓新市場(chǎng)，發(fā)展新客戶，擴(kuò)大產(chǎn)品銷售范圍；負(fù)責(zé)轄區(qū)市場(chǎng)信息的收集及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析；管理維護(hù)客戶關(guān)系以及客戶間的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作計(jì)劃；負(fù)責(zé)組織策劃，落實(shí)公司專項(xiàng)、大型促銷活動(dòng)，并對(duì)促銷進(jìn)行效果評(píng)估和跟蹤等。

而對(duì)員工的職業(yè)核心能力要求，每個(gè)企業(yè)都會(huì)按照自身的企業(yè)文化特點(diǎn)提出要求。志高空調(diào)對(duì)員工的能力要求除了專業(yè)素養(yǎng)要終身學(xué)習(xí)，知識(shí)共享，還要求具有良好的溝通能力，員工間要坦誠(chéng)相待，包容理解；要有危機(jī)意識(shí)，優(yōu)勝劣汰，適者生存；要有全局思考，多謀善斷的改革創(chuàng)新能力。長(zhǎng)隆集團(tuán)以打造世界級(jí)民族旅游品牌為企業(yè)目標(biāo)，用人要求“品德為先，勤勞為本，業(yè)績(jī)?yōu)樯?，能力為?zhǔn)”。以“創(chuàng)新永無(wú)止境”作為企業(yè)管理理念的格力，以“成就格力百年世界品牌”為企業(yè)愿景，要求員工勇于承擔(dān)責(zé)任、銳意創(chuàng)新、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、追求卓越。廣汽則以“卓越的國(guó)際化企業(yè)”作為自己的企業(yè)目標(biāo)，提出“廣和，包容世界；廣遠(yuǎn)，放眼全球；廣益，貢獻(xiàn)社會(huì)”的價(jià)值觀。恒大作為“中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”實(shí)行的管理模式標(biāo)準(zhǔn)化、項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、建筑材料標(biāo)準(zhǔn)化、項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、工程管理標(biāo)準(zhǔn)化、項(xiàng)目營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)化，使得現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)融入企業(yè)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，要求員工規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的崗位行為。平安保險(xiǎn)擁有完善的管理架構(gòu)，股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)機(jī)構(gòu)健全、職責(zé)清晰，吸收了中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化和西方現(xiàn)代管理思想的精華，形成了對(duì)客戶負(fù)責(zé)，服務(wù)至上，誠(chéng)信保障；對(duì)員工負(fù)責(zé)，生涯規(guī)劃，安家樂(lè)業(yè)；對(duì)股東負(fù)責(zé)，資產(chǎn)增值，穩(wěn)定回報(bào)；對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，回饋社會(huì)，建設(shè)國(guó)家的企業(yè)文化。廣百集團(tuán)以“五色文化”作為企業(yè)文化理念，是廣百員工行動(dòng)的綱領(lǐng)、工作的標(biāo)準(zhǔn)、處世的觀念，這五種顏色分別為紅色文化代表竭盡全力精神；紫色文化代表科學(xué)發(fā)展創(chuàng)新精神；藍(lán)色文化代表務(wù)實(shí)的精神；綠色文化代表對(duì)人才渴望的精神；橙色文化代表尊重理解關(guān)愛(ài)的精神。

分析這些企業(yè)的文化內(nèi)涵我們發(fā)現(xiàn)，廣東企業(yè)在傳承粵商文化方面已經(jīng)自覺(jué)對(duì)傳統(tǒng)文化進(jìn)行了補(bǔ)強(qiáng)和修正，如強(qiáng)調(diào)務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、包容和開(kāi)放，這是粵商文化中最為顯著的特征，也是廣東知名企業(yè)一致堅(jiān)守的基本標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，對(duì)粵商文化中消極的因素，通過(guò)企業(yè)文化的修正逐漸消除不益影響，如加強(qiáng)對(duì)制度建設(shè)、品牌建設(shè)、企業(yè)戰(zhàn)略的重視等。不可否認(rèn)，涵蓋粵商文化要素的企業(yè)文化的建立為這些龍頭企業(yè)的發(fā)展提供了幫助，我們可以把它概括為新粵商精神。企業(yè)員工需要接受并適應(yīng)企業(yè)文化的要求，在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，企業(yè)用人的衡量標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)要求也以新粵商精神為基準(zhǔn)，即具有專業(yè)的現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論知識(shí)與實(shí)踐技能；具有積極的競(jìng)合精神與團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)；具有突出的創(chuàng)新思維與創(chuàng)業(yè)理想；具有優(yōu)秀的品牌意識(shí)和制度思想；具有強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感的專業(yè)人才。

三、融入粵商文化傳承的高職市場(chǎng)營(yíng)銷人才培養(yǎng)創(chuàng)新實(shí)踐

教育部在《關(guān)于深化職業(yè)教育教學(xué)改革全面提高人才培養(yǎng)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》中提出：要把中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化教育系統(tǒng)融入課程和教材體系，在相關(guān)課程中增加中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化內(nèi)容比重。各地、各職業(yè)院校要充分挖掘和利用本地中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化教育資源，開(kāi)設(shè)專題的地方課程和校本課程，拓寬課程覆蓋面。市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)作為商科類的突前專業(yè)，將粵商文化傳承融入市場(chǎng)營(yíng)銷人才培養(yǎng)過(guò)程中，即是提升專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，也是促進(jìn)學(xué)生全面發(fā)展的任務(wù)。廣東女子職業(yè)技術(shù)學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)在這方面進(jìn)行了有益的探索與實(shí)踐。

（一）創(chuàng)新融入產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才培養(yǎng)模式

人才培養(yǎng)模式的改革是適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，弘揚(yáng)新粵商精神的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。長(zhǎng)期以來(lái)，市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的人才培養(yǎng)模式強(qiáng)調(diào)緊貼企業(yè)發(fā)展需求，采用校企合作、工學(xué)結(jié)合的培養(yǎng)模式，即根據(jù)合作企業(yè)的用人需求，被動(dòng)地安排學(xué)生實(shí)習(xí)，從事簡(jiǎn)單的普工工作，人才培養(yǎng)以解決企業(yè)用工需求為主。企業(yè)基本不參與育人設(shè)計(jì)，更無(wú)法融進(jìn)育人過(guò)程，企業(yè)資源和要素不能融入教育體系，企業(yè)文化精髓與學(xué)院文化教育相互隔斷，無(wú)法形成粵商文化的傳承鏈接。近年來(lái)，我們重新構(gòu)建了市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)“工讀交替、練崗頂崗”的人才培養(yǎng)模式，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)要素，尤其是企業(yè)文化在人才培養(yǎng)中的融入。人才培養(yǎng)方案由學(xué)校與多家企業(yè)共同制定；教學(xué)進(jìn)程按照企業(yè)需求分段工讀交替；企業(yè)參與新生的專業(yè)認(rèn)知教育；負(fù)責(zé)專業(yè)學(xué)生的專業(yè)見(jiàn)習(xí)，為見(jiàn)習(xí)學(xué)生安排指導(dǎo)師傅以達(dá)到練崗的目的；企業(yè)為學(xué)生合理安排頂崗實(shí)習(xí)的崗位，并配以指導(dǎo)師傅與學(xué)校指導(dǎo)教師一起完成崗位教學(xué)任務(wù)；企業(yè)優(yōu)先錄用畢業(yè)生等。學(xué)生在第一學(xué)期以基礎(chǔ)課程以及培養(yǎng)職業(yè)意識(shí)和職業(yè)道德為主，在接觸專業(yè)之初就融入粵商文化內(nèi)涵的企業(yè)文化養(yǎng)成教育，由企業(yè)人力資源主管分別為學(xué)生講授傳遞；第二學(xué)期安排兩周的專業(yè)見(jiàn)習(xí)，學(xué)生在不同類型的企業(yè)感受企業(yè)文化和崗位要求；第三學(xué)期安排一周的校內(nèi)“工商模擬市場(chǎng)”實(shí)訓(xùn)重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)業(yè)精神。實(shí)訓(xùn)由學(xué)生自主組建經(jīng)營(yíng)單元，自籌資金，學(xué)校提供市場(chǎng)場(chǎng)地和市場(chǎng)設(shè)備，學(xué)生通過(guò)拍賣獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，繳納場(chǎng)租、稅收，學(xué)校和參訓(xùn)學(xué)生代表組成管理委員會(huì)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，最后評(píng)出實(shí)訓(xùn)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，給予重獎(jiǎng)。第四、五學(xué)期分別安排兩周的多崗位頂崗實(shí)習(xí)，暑假期間鼓勵(lì)學(xué)生自主實(shí)習(xí)，企業(yè)將新粵商精神融入學(xué)生的職業(yè)行為和崗位規(guī)范，使得學(xué)生親身感受和體驗(yàn)企業(yè)文化，逐漸接受并成為自己的職業(yè)準(zhǔn)則；第六學(xué)期學(xué)生畢業(yè)實(shí)習(xí)已經(jīng)完全成為職業(yè)熟手。這種模式在與廣東碧桂園集團(tuán)、廣州永華紅木家具公司、合富輝煌等企業(yè)的深度融入式合作中已經(jīng)充分體現(xiàn)出了文化育人的優(yōu)勢(shì)。

（二）構(gòu)建具有新粵商文化精神的專業(yè)課程體系

市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)在設(shè)置課程時(shí)要重點(diǎn)提升營(yíng)銷高技能人才的職業(yè)素質(zhì)和新粵商文化氣質(zhì)。課程體系由基礎(chǔ)素質(zhì)模塊、職業(yè)平臺(tái)模塊、專業(yè)核心能力模塊和專業(yè)拓展能力模塊四個(gè)顯性模塊與一個(gè)旨在引導(dǎo)學(xué)生面向社會(huì)和自主學(xué)習(xí)的隱性模塊的“4+1模塊”組成。在基礎(chǔ)素質(zhì)模塊中設(shè)置“總經(jīng)理課堂”，由企業(yè)高管任教，以講授企業(yè)文化為主；設(shè)置嶺南文化和粵商歷史的課程，要求學(xué)生初步具備粵商文化的基本精神。在職業(yè)平臺(tái)模塊中，設(shè)置團(tuán)隊(duì)合作與溝通課程，包括拓展訓(xùn)練等，由企業(yè)人力資源主管講授，以增強(qiáng)學(xué)生的競(jìng)合能力；增設(shè)創(chuàng)新思維課程，主要講授創(chuàng)新的方法、創(chuàng)新能力的培養(yǎng)與開(kāi)發(fā)等，增強(qiáng)學(xué)生的創(chuàng)新意識(shí)。在專業(yè)能力拓展模塊中，開(kāi)設(shè)品牌戰(zhàn)略與市場(chǎng)策略的課程，增強(qiáng)學(xué)生的品牌意識(shí)；在隱性模塊中引導(dǎo)學(xué)生參與志愿者活動(dòng)、參與社區(qū)服務(wù)等社會(huì)活動(dòng)，培養(yǎng)學(xué)生的社會(huì)責(zé)任感。在課程內(nèi)容選擇上面，要求課程案例教學(xué)以廣東企業(yè)的真實(shí)案例為主，課內(nèi)實(shí)踐和專業(yè)技能訓(xùn)練須以合作企業(yè)為產(chǎn)業(yè)背景。在粵商文化氛圍里培養(yǎng)符合廣東企業(yè)要求的專業(yè)能力、方法能力和社會(huì)能力的市場(chǎng)營(yíng)銷高技能人才，形成孕育粵商文化精髓的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)課程體系。

（三）搭建校企文化融合的社會(huì)實(shí)踐平臺(tái)

校企文化之間有顯著的差異。企業(yè)文化是企業(yè)為解決生存和發(fā)展的問(wèn)題而形成的，被組織成員認(rèn)為有效而共享，并共同遵循的基本信念和認(rèn)知。企業(yè)文化集中體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心主張，以及由此產(chǎn)生的組織行為。而校園文化則是以學(xué)生自身為主體營(yíng)造的人文環(huán)境和文化氛圍，是一種自在的精神享受和心靈熏陶。將目的性十分明確的企業(yè)文化融入以陶冶情操和啟迪心智為主的校園文化，是校企文化融合，傳承粵商文化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。實(shí)踐中我們采取了以下的方法搭建文化融合的平臺(tái)。

1.邀請(qǐng)具有典型粵商特征的企業(yè)高管到學(xué)校給學(xué)生開(kāi)設(shè)企業(yè)文化的講座。通過(guò)講座傳遞新粵商文化精神，樹(shù)立學(xué)生職業(yè)意識(shí)和職業(yè)精神。如邀請(qǐng)廣州花園酒店副總經(jīng)理、廣州藥業(yè)王老吉項(xiàng)目經(jīng)理、廣東羅浮宮國(guó)際家具博覽中心運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理等為學(xué)生講授充滿新粵商精神的企業(yè)文化。

2.校企共建具有真實(shí)工作環(huán)境的專業(yè)實(shí)訓(xùn)基地，通過(guò)建立仿真或真實(shí)的企業(yè)工作環(huán)境和規(guī)章制度，模擬逼真的職業(yè)崗位情景，教學(xué)中融入粵商精神和企業(yè)文化特征，實(shí)現(xiàn)專業(yè)技能訓(xùn)練的針對(duì)性和文化滲透性。如與廣州云升貿(mào)易有限公司合作建立校內(nèi)“啡語(yǔ)”咖啡廳，訓(xùn)練學(xué)生們的店面管理、酒水營(yíng)銷、客戶服務(wù)等技能。

3.校企聯(lián)合舉辦技能競(jìng)賽。競(jìng)賽內(nèi)容以專業(yè)知識(shí)和企業(yè)崗位技能為主，校企雙方商定涵蓋新粵商精神和企業(yè)文化的競(jìng)賽規(guī)則和優(yōu)勝標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)提供優(yōu)勝獎(jiǎng)勵(lì)。如每年一屆傳統(tǒng)的公關(guān)禮儀大賽，將西關(guān)文化、商業(yè)禮儀、職業(yè)妝容、才藝展示等涵蓋其中，每年都有本土企業(yè)參與贊助。

4.企業(yè)師資進(jìn)校園和學(xué)生課堂進(jìn)企業(yè)。在教學(xué)中將產(chǎn)業(yè)背景特殊的專業(yè)課程委托給此類產(chǎn)業(yè)的企業(yè)主管講授，如房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程委托廣州中頤房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷經(jīng)理講授，講授大量真實(shí)的粵商案例和企業(yè)文化。教學(xué)中也充分利用學(xué)校周邊廣東知名企業(yè)總部眾多的特點(diǎn)，將學(xué)生課堂搬進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)中心，由企業(yè)內(nèi)訓(xùn)老師授課。如在廣州七天酒店公司總部培訓(xùn)中心開(kāi)設(shè)連鎖經(jīng)營(yíng)店長(zhǎng)的企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)課程。

5.合作企業(yè)長(zhǎng)期為學(xué)生提供實(shí)習(xí)崗位，如與廣州出易會(huì)已有十幾年的合作，每年兩屆的廣交會(huì)給學(xué)生提供銷售、展會(huì)服務(wù)、制證等實(shí)習(xí)崗位。同時(shí)鼓勵(lì)學(xué)生利用假期進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐，以此作為隱性教學(xué)模塊學(xué)分取得的標(biāo)準(zhǔn)。

6.學(xué)校專業(yè)教師參與企業(yè)員工培訓(xùn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在企業(yè)員工培訓(xùn)中既輸出系統(tǒng)的學(xué)科知識(shí)和博雅理論，也能讓教師感受強(qiáng)烈的企業(yè)文化，促進(jìn)專業(yè)教師對(duì)粵商文化的理解。利用專業(yè)課程為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)服務(wù)，如廣告策劃實(shí)務(wù)課程與廣州賽馬場(chǎng)汽車城合作進(jìn)行廣告市場(chǎng)調(diào)查，并為企業(yè)廣告策劃方案提供建議。

基金項(xiàng)目：廣東女子職業(yè)技術(shù)學(xué)院2014年度重點(diǎn)課題基于粵商文化傳承的校商協(xié)同創(chuàng)新廣東市場(chǎng)營(yíng)銷高技能人才培養(yǎng)研究A201304

參考文獻(xiàn)：

[1]歐翠珍.粵商研究述評(píng)[J].廣西民族研究，2010，（4）.