摘要：伴隨著城市化進程的不斷深入與開展，城市發(fā)展空間要求我們做出進一步的計劃與調整，以此來實現城市土地資源控制的相關要求。在城市當中的常住人口以及建筑變多的狀況之下，土地資源日益稀缺，為了保障城市的快速進步與發(fā)展，要求開展對應的空間上的延伸，并更深層次的提升土地資源控制方針，以此來減弱城市發(fā)展和土地供求之間的矛盾。

關鍵詞：城市空間擴展；土地資源管理；策略分析

自從改革開放以來，中國的經濟得到了快速的進步與發(fā)展，各個種類的產業(yè)在改革開放的引領之下，也出現了很多層面上的變動，在此當中，房地產行業(yè)的開展也引起了學者們的關注。房地產行業(yè)在開展的環(huán)節(jié)當中，要求運用到較多的土地資源來進行對應的開發(fā)工作。在這樣的一種時代背景之下，本文就城市空間的擴展以及土地資源控制的形式與方案，展開了深入的研究與分析，期望能夠為中國城市的發(fā)展帶來一定的建議或者是意見。

1城市空間拓展與土地資源管理

城市最先由居住較為密集的部落所慢慢演變而來的，最后由于部落的擴張與人口數量的不斷增加[1]。構建成了以聚居地為核心，向周邊不斷延伸擴張的聚居地。聚居地除了有對應的建筑物以外，還構建成了以提供人類生存的各項商易活動以及各種形式的娛樂場地，這樣的一種聚居地我們將其稱之為城市。就城市由最開始面貌，轉變到之后固定的狀態(tài)，其中其空間層面上出現的改變我們將這樣的一個過程稱作是城市空間擴展[2]。在現代都市在發(fā)展的環(huán)節(jié)當中，城市空間擴展的機理大致都是一樣的。在此當中，在城市空間拓展的過程中，借助土地資源開展對應的擴大，并就擴張土地開展銷售與監(jiān)督控制，這樣的一個過程我們將其稱作是地資源管理。

2當前城市空間拓展與土地資源管理發(fā)展現狀

現如今在中國城市發(fā)展的迅速的時代背景之下，其空間拓展層面也得到了不斷的提升與發(fā)展。在這樣的一個土地使用面積不斷增多的情況之下，城市空間拓展借助對于土地資源的大量的運用，實現了城市的擴展與發(fā)展?，F如今就城市空間拓展以及土地資源控制，總體的進展情況相對較好。伴隨著城市空間拓展的加速，土地的利用率不斷的變多，房地產行業(yè)也得到了快速的進步與發(fā)展?，F如今，城市空間的快速拓展，對區(qū)域經濟的進步以及我國社會經濟的建設都有著非常重要的推動作用[3]。城市進程在深入的環(huán)節(jié)當中，借助對固有土地資源的使用，以此來實現城市擴張的目標，最終將可以帶動一個區(qū)域的經濟不斷的開展。現如今政府單位對城市空間拓展與相關的土地資源控制層面上也引起了高度的關注。

摘要：1998年《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）印發(fā)，標志著我國房地產市場的正式啟動，20年來相繼出臺了包括貨幣金融政策、土地政策、財稅政策、行政干預措施等各項政策措施，且?guī)捉浄磸?，一直缺乏長效機制的建設，不利于房地產業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，為此，2016年12月中央經濟工作會議開始提出建立房地產市場長效機制。本文將在對房地產市場發(fā)展及調控政策回顧基礎上進行政策效果分析，并對今后的房地產市場長效機制建設進行展望。

關鍵詞：房地產市場；調控政策；長效機制

1房地產市場發(fā)展及調控政策回顧

1.11998年-2002年房地產市場確立階段

1998年國務院23號文件的印發(fā)啟動了中國的房地產市場，各部門配套政策措施相繼出臺，主要包括建立和完善房地產企業(yè)、中介收費、住房銷售等方面的管理政策；經營性用地由協議出讓逐漸轉為招拍掛的土地政策；三種供應體系的住房供應政策；營業(yè)稅、房產稅、個人所得稅、契稅減征或免征的稅收政策以及完善住房信貸、公積金管理等制度的金融政策等。

1.22003年-2007年房地產調控政策收緊階段

2003年8月國務院18號文件印發(fā)，相關部門出臺相應政策措施進行配合，主要有121號文件、18號文件、國八條、國十五條、927房貸新政等，具體包括明確住房市場化改革方向，同時控制房價過快上漲的管理政策；從嚴管理土地，831大限土地供應一律招拍掛；調整三種供應體系為多數家庭購買承租普通商品住房的住房供應政策；營業(yè)稅免征期限由2年提高到5年的稅收政策；收緊信貸的金融政策等。

當下，我國社會主要矛盾發(fā)生變化，經濟從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，土地管理體制、理念發(fā)生深刻變化。適應這些變化，在更高起點、更高層次、更高目標上推進管理制度改革，增強管理靈活性，對解決市場激勵不足、要素流動不暢等問題，推進自然資源治理體系和治理能力現代化具有重要意義。深入學習領會黨中央、國務院有關精神，加強和改善土地管理制度供給，構建更加靈活的管理政策體系，是擺在面前的重大課題和迫切任務。增強管理的靈活性，做好放活土地要素這篇大文章，根本出路在于深化“放管服”改革，在實踐中徹底破解管理體制機制上的主要問題，創(chuàng)新管理方式和服務方式。

合理劃分土地管理事權。賦予地方更多土地資源配置的自主權。一方面，以國務院下放用地審批權為契機，系統(tǒng)梳理、合理劃分各級政府管理事權，強化省級以上政府的宏觀事務管理；將面向基層、面向市場、量大面廣，地方能夠有效承接的土地資源配置具體事項逐步、逐級下放給地方。另一方面，支持地方政府合理劃分管理事權，并建立政府管理權責清單制度，給予直接管理的市、縣政府相應自主權。目前，浙江已率先出臺《地方政府自然資源管理職責》，明確省、市、縣、鄉(xiāng)四級政府自然資源管理職責，值得借鑒。各地可通過合理劃分各級政府管理事權，建立從中央到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級權責清晰、運轉順暢、充滿活力的工作體系，發(fā)揮各級政府的積極性。同時，在落實上級文件要求過程中，按照原則性與靈活性相統(tǒng)一、頂層設計與先行先試相協調原則，統(tǒng)籌設計國土空間用途管制制度，系統(tǒng)改革計劃管理、轉用審批等相關制度。完善土地供應方式和政策，多主體多方式供應土地。一是系統(tǒng)改革供地政策。適應統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產所有者職責、農村集體經營性建設用地入市改革要求，全面評估、總結現有供應政策實施效果、經驗和存在問題，從完善產權制度入手，理清政府與市場關系，系統(tǒng)改革供應政策，進一步完善土地所有者主體的資產處置權。二是鼓勵地方探索和創(chuàng)新供地方式。要鼓勵地方大膽探索新的供地方式，并及時總結經驗，將成熟的做法上升為國家的政策和法規(guī)。三是增強供地政策彈性。供地政策應與國家政策相協調，跟上產業(yè)政策變化步伐。有的供地方式是法定的，穩(wěn)定性很強，要以多樣化的方式來補充和調節(jié)，以保障發(fā)展對用地的需求。供地政策應能夠根據形勢發(fā)展和市場變化適時調整，要體現差別化管理的特點，并給地方結合實際，貫徹實施留有余地。要在堅守“三條控制線”、符合土地用途管制和國土空間規(guī)劃前提下，給地方更多的自主權和自由度。

打破傳統(tǒng)的管理方式，建立土地要素在城鄉(xiāng)間、區(qū)域間合理流動的機制。一是加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場制度體系。加快與農村集體經營性建設用地入市的國土空間規(guī)劃、交易規(guī)則和相關標準制定，營造制度環(huán)境。二是建立健全區(qū)域空間利用協調機制。建議配合區(qū)域協調發(fā)展戰(zhàn)略的實施，加快編制區(qū)域國土空間規(guī)劃，統(tǒng)籌協調區(qū)域國土空間利用格局。加強區(qū)域土地利用政策的頂層設計和試點，探索建立補充耕地指標、建設用地指標在區(qū)域范圍內流轉，產業(yè)轉移區(qū)域落地等相關制度，推動區(qū)域土地要素合理流動、高效利用和市場一體化發(fā)展。三是建立區(qū)域一體化發(fā)展的土地要素指標體系、地價體系、評價體系、統(tǒng)計體系和績效考核體系。創(chuàng)新服務方式，寓管理于服務之中。要以一流的營商環(huán)境為牽引，持續(xù)優(yōu)化政府服務。一是要將管理方式改革與服務方式改革緊密結合起來，寓管理于服務之中；二是要打破行政界限，開展部門聯動；三是要建立健全運用互聯網、大數據、人工智能等技術手段進行土地管理的制度與規(guī)則。

作者：張乃貴 單位：自然資源部咨詢研究中心咨詢委員

一、農業(yè)物流概述

1.農業(yè)物流含義。農業(yè)物流是指從農業(yè)生產的組織及相關聯的農業(yè)生產資料供應和農產品銷售過程中，一切物流活動的總稱，涉及農業(yè)生產全過程，包括農業(yè)生產資料和農產品的運輸、儲存、加工、包裝、裝卸和搬運等功能要素，因此農業(yè)物流含農業(yè)生產物流、農資物流及農產品物流[2]。本文側重分析土地流轉對農資物流及農產品物流發(fā)展的機遇、挑戰(zhàn)與對策。

2.農業(yè)物流特點。農業(yè)物流在發(fā)展過程中，形成自己獨特的特點，首先農業(yè)物流服務對象多、層次廣，物流量大。因為農業(yè)不僅包括種植業(yè)，還包含林、牧、副、漁業(yè)等，這些產品都直接與人民生活需要息息相關，所以其商品率較高、物流需求廣、物流量大。在整個農業(yè)供應鏈中，各種農產品和農資離不開供應商、分銷商的支持，在一個連續(xù)的供給與被供給的過程中實現增值[3]，所以農業(yè)物流服務對象多、層次廣。其次農業(yè)物流要求高、難度大。農業(yè)物流與城市物流相比有其特殊性，其服務對象不同于無生命的一般物品，要求鮮活度更高，對物流中加工、儲存、運輸、包裝等環(huán)節(jié)有特殊要求。另外由于農業(yè)季節(jié)性較強，物流需求不均衡，對庫存管理及運能調節(jié)帶來一定難度。再者農業(yè)物流是一個雙向物流系統(tǒng)，是解決農民“賣難與買難”的問題，雙向物流系統(tǒng)，不僅要解決商品的流動，還要構建農業(yè)物流的供應鏈、價值鏈與服務鏈。

二、土地流轉為農業(yè)物流提供的契機

1.土地流轉為農業(yè)物流基礎設施建設提供支持。據初步統(tǒng)計，截止2010年底，亳州市土地流轉數量及規(guī)模。其中，利辛縣張村鎮(zhèn)王郢村民王某2005年與林業(yè)、水務部門和當地群眾協商，以荒灘地90—180元/畝、農民承包地260元/畝的年租金，租賃了西淝河堤壩和耕地2300畝（其中有河面300畝），租期10—30年，發(fā)展生態(tài)農業(yè)，種植林木近12萬株，林下間種牧草，養(yǎng)殖黃淮白山羊、皖西大白鵝、土雞等，年組織銷售活羊100萬只、鵝10萬只、雞3萬只。為了能實現良性循環(huán)，其所獲利潤90%都投入到了道路、倉儲、運載設施、以及計算及信息通訊設備等物流基礎設施建設。大量的規(guī)模化流轉，為農業(yè)物流發(fā)展資金短缺解了燃眉之急。

2.土地流轉為農業(yè)物流破解人才匱乏難題。土地流轉后一方面使部分農民不斷向非農產業(yè)和城鎮(zhèn)轉移，但另一方面也吸引了大批的行家里手加入到農資及農產品物流經營行列，一批有膽識、懂經營、會管理、有人緣的能人大戶和志愿者投入到農業(yè)經營的龍頭企業(yè)。此外，在國家相關政策扶持下，大批高校畢業(yè)生回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，很多直接從事與農業(yè)物流相關的領域，如專業(yè)化種植、循環(huán)養(yǎng)殖、農產品經銷及農資等行業(yè)。土地流轉，有效促進了城鄉(xiāng)之間資金、技術、人才等生產要素的合理流動和優(yōu)化組合，而且亳州市農業(yè)規(guī)模經濟的發(fā)展已經到了瓜熟蒂落、水到渠成的時刻，并展現出了廣闊的前景，可以說土地流轉成為吸引人才向農業(yè)物流領流動的“引水渠”。

3.土地流轉為農業(yè)物流信息技術應用帶來新的機遇。在土地流轉中，隨著非農資金進入土地經營市場，一些實力雄厚、科技力量強、管理人才豐富的優(yōu)勢企業(yè)也積極投身農業(yè)開發(fā)。如亳州市民營企業(yè)家尚某從出資500多萬元，在譙城區(qū)雙溝鎮(zhèn)柴樓村發(fā)展260多畝設施蔬菜，每畝純收益可達8000元；亳州市運通公司也投資500多萬元，在譙城區(qū)魏崗鎮(zhèn)興建了皖北最大、占地150畝的鵝肥肝生產基地，年出欄郎德鵝20萬只，利潤在200萬元以上。他們走公司+基地+農戶+市場的經營路子，所以非常注重信息化建設，普及了條形碼應技術、應用了POS銷售系統(tǒng)以及GPS設備等，投入多、規(guī)模大、起點高的非農資金介入，不僅使農村資金、人才得到調劑，也使信息、技術等生產要素得到優(yōu)化配置，此外，為了規(guī)范土地流轉，目前全市已在65個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，238個村設立了村信息員，初步建立起了完善土地流轉服務網絡和農資信息網，成為推動農業(yè)物流信息技術發(fā)展名副其實的“調速器”。

【摘要】領導干部自然資源資產離任審計是一項重要的制度創(chuàng)新，強調領導干部的自然資源管理和環(huán)境保護績效。然而，這項工作既沒有成熟的經驗可供借鑒，也缺乏完整的理論體系指導。本文以自然資源資產中分布廣泛、受領導干部影響最大的土地資源資產為研究對象，對領導干部土地資源資產離任審計的基本理論進行了歸納整理，在對已有研究成果借鑒學習的基礎上，明確了領導干部土地資源資產離任審計的內涵和目標，界定了領導干部土地資源資產離任審計的理論六要素，包括審計主體、審計客體、審計對象、審計范圍、審計內容和審計結果運用，為全面推進開展領導干部土地資源資產離任審計實踐提供理論參考。

【關鍵詞】國家審計;領導干部;土地資源資產;離任審計

2013年，黨的十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》首次明確提出開展領導干部自然資源資產離任審計，改變了過去只關注領導干部經濟責任的局面，強調重視領導干部的自然資源管理和環(huán)境保護績效。這一制度創(chuàng)新為領導干部政績考核范疇注入了新的內容，即自然資源資產出現重大損毀、流失的，資源環(huán)境遭到嚴重破壞的，構成財產和生命安全威脅的，要對管轄該區(qū)域的領導干部進行終身責任追究，從而推進領導干部對自然資源資產及生態(tài)環(huán)境的責任履行。領導干部自然資源資產離任審計成為加快生態(tài)文明建設的必要手段。然而，領導干部自然資源資產離任審計基本理論問題尚處于探討階段，“試點之路”尚有許多實務問題亟待解決，嚴重制約了全國范圍內領導干部自然資源資產離任審計實務工作的推進。土地資源作為領導干部自然資源資產離任審計的一個重要方面，與水資源、礦產資源、森林資源等，共同構成了領導干部自然資源資產離任審計的內容。隨著我國城鎮(zhèn)化建設的持續(xù)推進，土地資源資產成為地方政府管理行為中影響最大、最為密切的自然資源。如何提高土地資源的利用效率，保護好稀缺的土地資源，成為自然資源資產離任審計研究的重大理論和現實問題。同時，當前土地腐敗成為領導干部腐敗的重災區(qū)，地方領導干部違規(guī)干預土地資源管理行為時有發(fā)生。因而，領導干部土地資源資產離任審計不僅可作為考核、評價、追責地方政府與領導干部的重要依據，而且還可依托其“事前預警、事中提醒與事后評價”的功能，加強對土地資源資產的開發(fā)、利用和保護?；诖?，本文圍繞領導干部土地資源資產離任審計的內涵、目標和理論要素進行理論探析，以為領導干部土地資源資產離任審計實踐工作提供啟示。

一、文獻綜述

領導干部自然資源資產審計是指審計部門按照國家相關法律法規(guī)的要求，對黨政主要領導干部受托自然資源資產管理和生態(tài)環(huán)境保護責任的履行情況進行監(jiān)督、評價和鑒證，監(jiān)督和評價領導干部履行自然資源資產受托經濟責任的效果，并將審計結果傳達給預期使用者的系統(tǒng)化過程（劉明輝和孫冀萍，2016等），交叉融合了經濟責任審計與資源環(huán)境審計兩種審計形式（林忠華，2014），是一項具有典型中國特色的自然資源資產監(jiān)督管理制度（蔡春和畢銘悅，2014）。領導干部自然資源資產離任審計目標有五種觀點：責任觀（蔡春和畢銘悅，2014；陶玉俠和謝志華，2014）、國家治理觀（張宏亮等，2014）、資源管理觀（陳獻東，2014；黃溶冰和趙謙，2015）、“免疫系統(tǒng)”觀（李越冬和周雅寧，2015）和機制完善觀（林忠華，2014）。對于領導干部自然資源資產離任審計的審計主體形成三種觀點：一元觀（安徽省審計廳課題組，2014）、多元觀（陳獻東，2014）和一元為主、多元參與觀（周一春和彭啟發(fā)，2015）。而審計客體與審計對象易混淆不清，導致學者們在界定“審計誰”的問題上形成較大爭議，形成責任觀（安徽省審計廳課題組，2014；郭旭，2017）和資源觀（陳獻東，2014；錢水祥，2016；劉明輝和孫冀萍，2016）。領導干部自然資源資產離任審計的內容和重點應包括審計土地資源的開發(fā)情況、評估相關制度供給的有效性（林忠華，2014），關注與其有關的重大活動，如土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行情況、土地資源保護責任的落實問題、與土地有關的資金使用管理的合法性合規(guī)性等（安徽省審計廳課題組，2014；錢水祥，2016）。綜上，自然資源資產離任審計的基本理論研究已日漸成熟，針對領導干部土地資源資產離任審計的理論研究還不夠深入全面，沒有形成一套完整的領導干部土地資源資產離任審計的理論與方法。本文在借鑒前人成果的基礎上，對領導干部土地資源資產離任審計的基本理論進行系統(tǒng)地思考。

二、領導干部土地資源資產離任審計的內涵與目標

（一）領導干部土地資源資產離任審計的內涵