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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的重要性

稅務(wù)籌劃是企業(yè)的重點(diǎn)工作之一，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為廣闊的市場，然而機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)要做好稅務(wù)籌劃工作，也就是利用國家稅收政策的優(yōu)惠，預(yù)先調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出，做到企業(yè)利益最大化。

稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了自身的稅務(wù)籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力，最大限度增加房地產(chǎn)企業(yè)的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

稅務(wù)籌劃有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理與會計(jì)核算水平。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要是規(guī)劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理的利用資金，增強(qiáng)資金的利用率，避免房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎嘟欢惗鴾p少企業(yè)資金總量。而稅收籌劃的前提是真實(shí)可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平與會計(jì)核算水平提出了一定的要求，有助于企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理水平與會計(jì)核算水平，以便為稅務(wù)籌劃提高真實(shí)可靠的信息。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作出現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在實(shí)際的稅務(wù)籌劃活動中，由于外部因素導(dǎo)致稅務(wù)籌劃活動的實(shí)際收益與預(yù)想收益有所出入。一般包括外部風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的時候沒有樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，對稅務(wù)籌劃工作中的風(fēng)險(xiǎn)沒有足夠的重視，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時不能很好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素質(zhì)良莠不齊

稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)不高，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作不到位，部分稅務(wù)籌劃人員對稅務(wù)籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務(wù)籌劃人員對稅法或者相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定不熟悉，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作脫離實(shí)際，與企業(yè)的實(shí)際情況不符合。稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)不高，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏相應(yīng)的會計(jì)知識，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作開展不到位的情況。

（三）外部因素對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的影響

近幾年我國法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作增加了難度。我國的稅收政策頻繁變動和反避稅政策的不斷實(shí)施，也增大了房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)，稅收政策經(jīng)常改動將有可能把房地產(chǎn)企業(yè)的合法節(jié)稅行為變成了違法的行為，不利于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作缺乏整體性

稅務(wù)籌劃工作雖然是在合法的情況下，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動來減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作仍然屬于財(cái)務(wù)管理的一部分。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)都把稅務(wù)籌劃工作獨(dú)立開來，沒有和企業(yè)的投資戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)目標(biāo)相掛鉤，忽視了稅務(wù)籌劃工作和企業(yè)發(fā)展整體性的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作應(yīng)該和企業(yè)的發(fā)展相聯(lián)系，才能真正做到企業(yè)利益的最大化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的措施

（一）樹立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作

稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)中的一種預(yù)測的行為，這種預(yù)測的行為本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，每時每刻都瞬息萬變，經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，法律政策的完善，都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評估，才能應(yīng)對不斷變化的市場環(huán)境。不僅是稅務(wù)籌劃的員工要有風(fēng)險(xiǎn)管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也要樹立風(fēng)險(xiǎn)的意識，才能更好地作出企業(yè)決策，妥善地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提高稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)和專業(yè)技能

稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，對稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)技能素質(zhì)要求也很高。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在招聘的時候要重視企業(yè)員工的專業(yè)技能，要定期安排專業(yè)技能培訓(xùn)，提高員工的稅務(wù)籌劃水平，培養(yǎng)員工的職業(yè)道德和愛崗敬業(yè)的思想。加強(qiáng)稅法知識學(xué)習(xí)，同時樹立依法納稅、合法節(jié)稅的理財(cái)觀念；稅收籌劃人員在準(zhǔn)確處理企業(yè)賬務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)鉆研稅收專業(yè)知識，全面了解與經(jīng)營、投資、籌資活動相關(guān)的稅收法律法規(guī)，在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動中體現(xiàn)籌劃節(jié)稅意識。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作要與時俱進(jìn)

21世紀(jì)是信息爆炸的時代，每時每刻都會瞬息萬變，這要求房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢的變化和國家政策的變動，時刻調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，與時俱進(jìn)，才能減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作緊緊跟隨相關(guān)的法律政策作出調(diào)整，提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的靈活性，這要求房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員有敏銳的觸覺和長遠(yuǎn)的目光，能夠及時對市場的變化作出反應(yīng)，及時調(diào)整新的稅務(wù)籌劃方案，從而降低企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大企業(yè)收益。

（四）合理籌劃土地增值稅

隨著土地增值稅預(yù)征率的提升、清算的從嚴(yán)執(zhí)行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實(shí)上已成為最重的一個稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點(diǎn)：

一為延伸產(chǎn)業(yè)價值鏈，實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本設(shè)計(jì)思想就是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強(qiáng)制要查賬征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財(cái)政返還或財(cái)政獎勵政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。富力、碧桂園、恒大、雅居樂等在這方面是典型代表，從他們的上市年報(bào)披露的信息中可窺一斑。

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀范文

摘 要 近年來，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局中一枝獨(dú)秀，幾乎每個熱點(diǎn)區(qū)域性都可以看到商業(yè)地產(chǎn)的影子。然而，由于商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，所以在估價中的影響因素也具有其自身的特點(diǎn)。本文主要對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行總體闡述，分析當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上對商業(yè)地產(chǎn)估價工作中的影響因素進(jìn)行簡要分析。

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 現(xiàn)狀 估價

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)是在各種零售，餐飲，娛樂，醫(yī)療服務(wù)，休閑設(shè)施和其他商業(yè)用途的房地產(chǎn)形式。在經(jīng)營模式和功能、用途方面，區(qū)別于普通住宅，公寓，別墅等房地產(chǎn)形式。鑒于具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，特別強(qiáng)調(diào)公共空間的功能作用、指導(dǎo)作用和附加值，以提升整個項(xiàng)目的價值；從項(xiàng)目長期經(jīng)營的市場需求來說，商業(yè)地產(chǎn)在這個經(jīng)營過程中，必須以動態(tài)的形式來經(jīng)營，不像普通住宅、公寓等，建設(shè)完成、銷售完畢后就結(jié)束了開發(fā)過程。從客戶級別來看，商業(yè)地產(chǎn)被分為項(xiàng)目的開發(fā)商即最終的運(yùn)營者，和項(xiàng)目的受惠群體即大眾消費(fèi)者兩級。

二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)并不是簡單的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，還帶動著周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我國的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)目前來說經(jīng)歷了三個階段：以“直線型布局、功能單一、較低端”的現(xiàn)行商鋪為主的初級階段；以“呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體”的商辦綜合樓為主的中級階段；以“呈總和立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體”的城市綜合體為主的高級階段。

早在2011年時，全國商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，并創(chuàng)歷史新高。根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2011）》記載，2010 年全國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到 5598.9 億元、1806.5 億元，而 2011 年分別增長34.2%和 31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到 5354 億元、2149 億元，分別增長 46.3%和 31.2%。[1]

縱觀商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，可以看到其與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)形態(tài)、人均收入水平等各方面都有著緊密聯(lián)系。從辦公類商業(yè)地產(chǎn)來看，主要取決于所在城市中的以下的四個方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度；交通的通達(dá)性；城市的技術(shù)設(shè)施及社會服務(wù)水平；城市的性質(zhì)，是否為中心城市，對周邊區(qū)域的輻射程度。在我國，目前北京、上海等東部發(fā)達(dá)城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，很多國內(nèi)外知名公司都聚集于此，因而辦公類商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展自然就位列前茅。

對于商業(yè)營業(yè)用房來說，主要是為商業(yè)提供營業(yè)的場所，因此此類商業(yè)用房通常與當(dāng)?shù)氐娜司杖?、?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁華程度等因素緊密聯(lián)系起來。2010 年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為 6921.5 萬平方米，其中東部地區(qū) 3358.7 萬平方米，中部地區(qū) 1739.2 萬平方米，西部地區(qū) 1523.5 萬平方米，分別占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于辦公樓東西部差距較小。 [1]

總體來看，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的市場還沒有完全成熟，預(yù)計(jì)未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還將會迎來黃金十年。不過，由于其自身的復(fù)雜性也明顯高于住宅，因此在短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場還將會存在很多不確定因素，尤其是在開發(fā)運(yùn)營管理上與住宅領(lǐng)域因?yàn)橛兄薮蟮牟町?，這也是直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。

三、商業(yè)地產(chǎn)估價影響因素簡析

1、關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式

商業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)在于整合地產(chǎn)資源和其他資源，將土地開發(fā)升華培育為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在這期間對于土地和房產(chǎn)的發(fā)展來說，是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，使其具有更廣闊的升值潛力和投資價值。因此商業(yè)地產(chǎn)的價值更多地反映商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，并依托行業(yè)的發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重在追求資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。在使用市場比較法進(jìn)行評估時，對可選案例所做的不僅僅是簡單的篩選、比較和測算，更多的應(yīng)該分析商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式的合理性和前瞻性，是否符合社會發(fā)展的主流和未來的發(fā)展方向。

2、格外關(guān)注政策的影響

目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都爭相上馬，尤其在一些重大項(xiàng)目上，在申報(bào)過程中，在規(guī)劃、對補(bǔ)地價、容積率等方面都有相當(dāng)?shù)恼呖梢詢?yōu)惠處理。但是，仍有一些項(xiàng)目會受到某些政策的瓶頸限制，在規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)的分割方面，也許會與某些政策相悖。如何將商業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中，這將是每個項(xiàng)目都可能會遇到的問題，商業(yè)地產(chǎn)要深層次的發(fā)展，就必須將其合法化。在商業(yè)地產(chǎn)的估價中，要非常重視發(fā)展中所遇到的政府政策的問題，而且根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)類型的不同，所受地方政策的優(yōu)惠和限制也不同，所以在估價時就應(yīng)格外關(guān)注各地各種政策對其市場價值的影響。

3、充分考慮投資回報(bào)的長周期屬性

對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，從資金運(yùn)用角度分析，商業(yè)地產(chǎn)對于資金的要求很高，投資回收期很長，而且在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中，運(yùn)營資金的需求量也很大。因此，即使項(xiàng)目招商成功之后，還會需要很多的資金為其完成后期的運(yùn)營服務(wù)。這對于資金實(shí)力的要求就會很高，需要資金實(shí)力和技術(shù)實(shí)力都很雄厚的企業(yè)，只有這樣才能做好商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，才能為入住企業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。所以，商業(yè)地產(chǎn)在采用收益法估價的時候，確定折現(xiàn)率就要充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期特別長的特點(diǎn)，而且因類型不同，投資回報(bào)率和回收周期也是不同的，需仔細(xì)分析，有針對性地確定。

參考文獻(xiàn)：

[1]數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒 .2011.

[2]何艷，吳豐.中心城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會分析.資源與人居環(huán)境.2010（5）.

[3]趙陽.我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題與對策.建筑經(jīng)濟(jì).2009（4）.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀范文

旅游商業(yè)地產(chǎn)由于其概念界定的不唯一性，導(dǎo)致其開發(fā)模式及類型的分類也較為多樣。旅游商業(yè)地產(chǎn)可以分為五大類型：景觀住宅、度假休閑區(qū)、主題公園、康體娛樂區(qū)、商業(yè)游憩區(qū)。旅游商業(yè)地產(chǎn)主要具有田比鄰旅游資源或者旅游景區(qū)，并以其作為主要特色開發(fā)的房地產(chǎn)，且服務(wù)的對象主要是具有休閑度假的游客，其主要表現(xiàn)為假期或旅游季節(jié)需求旺盛，平時入住率較低，后期物業(yè)管理難度相對較大，且旅游商業(yè)地產(chǎn)由于其依托旅游資源進(jìn)行開發(fā)，資金需求量較大，環(huán)境保護(hù)及資源利用率相對較高，且景區(qū)土地資源具有一定的壟斷性。

二、我國旅游商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

本文通過對新浪旅游地產(chǎn)網(wǎng)中所列的1790個項(xiàng)目樓盤進(jìn)行匯總分析，主要從以下幾方面來綜合分析目前我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的情況，以客觀反映旅游地產(chǎn)的整體狀況和發(fā)展水平。依據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出，截止目前，我國旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目位于南方城市的占比達(dá)到83.5%，北方城市僅為16.5%。由于南方城市氣候宜人，自然景觀資源較為豐富，故吸引了眾多地產(chǎn)開放商的青睞和大量休閑度假游的旅客。其中南方城市開發(fā)的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，海南省所開發(fā)的旅游商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量占比就達(dá)到了總量的38.3%，是我國旅游商業(yè)地產(chǎn)最為密集的省份。

三、旅游商業(yè)地產(chǎn)購買行為的影響因素

多旅游商業(yè)地產(chǎn)購買行為的影響因素分析，我認(rèn)為應(yīng)該從銷售者（開發(fā)商或商）、購買者兩個不同的角度進(jìn)行分析。

1.從銷售者的照度進(jìn)行分析

（1）開發(fā)商的品牌影響力大

顧客的品牌忠誠度在旅游商業(yè)地產(chǎn)銷售中也有一定的表現(xiàn)，很多開發(fā)商在異地開發(fā)新項(xiàng)目，雖然項(xiàng)目未經(jīng)銷售時，往往會將客群定為針對全國各地需要到此地旅游度假的購房者，但在實(shí)際銷售過程中，開發(fā)商的異地拿地開發(fā)的項(xiàng)目，往往會吸引較多開發(fā)商公司所在地以及該開發(fā)商較有影響力的項(xiàng)目所在地的客群來購買用于度假或投資。如綠城海南清水灣項(xiàng)目購買及詢問較多是江浙滬一帶的客群，金基地產(chǎn)憑借其在本地地區(qū)開發(fā)較成功的金基項(xiàng)目，其在千島湖開發(fā)的金基觀島項(xiàng)目也吸引了眾多本地主城區(qū)客群的競相詢問。

（2）物業(yè)特征決定了顧客的購買動機(jī)

相較于以度假村和產(chǎn)權(quán)式酒店為主要形態(tài)的旅游度假商業(yè)地產(chǎn)僅限于度假和投資而言，旅游住宅地產(chǎn)的物業(yè)特征在很大程度上也決定了消費(fèi)者的購買動機(jī)，高端的旅游商業(yè)地產(chǎn)往往吸引全國各地的高端精英人士購買以用作度假或投資，但是較為中端的旅游住宅地產(chǎn)，不僅會吸引消費(fèi)者用于度假或是投資的購買，也會吸引當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者，出于用作改善性自住的購買，如果該項(xiàng)目周邊配套較為齊全，地理位置相對較為合理，戶型設(shè)計(jì)也相對宜居，加之其依托秀美的風(fēng)景而建，往往也會成為當(dāng)?shù)刂袑右陨先耸扛纳菩宰》康氖走x。比如萬科良渚文化村項(xiàng)目，其全方位的基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)建及良渚板塊較有優(yōu)勢的自然環(huán)境，成為杭城改善性購房者的較為青睞的項(xiàng)目之一。

2.從消費(fèi)者（購買者）的角度進(jìn)行分析

（1）風(fēng)險(xiǎn)因素

風(fēng)險(xiǎn)因素：消費(fèi)者在購買旅游商業(yè)地產(chǎn)時所可能遇見的風(fēng)險(xiǎn)，使其所擁有的景觀資源遭破壞或是項(xiàng)目受宏觀環(huán)境影響艇值等。主要內(nèi)容有周邊是否會出現(xiàn)景觀更好的房產(chǎn)、因某些原因造成的大幅e值、周邊景觀是否會因開發(fā)受到破壞、購買后能否獲得相關(guān)權(quán)證。

（2）開發(fā)商品牌因素

本文通過關(guān)于開發(fā)商的訪談中了解到，開發(fā)商的品牌因素在旅游商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)中起到相對關(guān)鍵的作用，不僅是顧客對于開放商品牌的認(rèn)知程度，更重要的是對分時度假產(chǎn)品、酒店式公寓等短期居住類度假地產(chǎn)，消費(fèi)者更加注重的是后期的物業(yè)服務(wù)及管理。所以文中將開發(fā)商品牌因素細(xì)分為銷售時的服務(wù)態(tài)度、房屋質(zhì)量、后期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及銷售商品牌及其信譽(yù)度。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)市場；國民經(jīng)濟(jì)；商業(yè)地產(chǎn)價格；非理性增長

近年來我國房價一直處于上升趨勢，我國經(jīng)濟(jì)也在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展下得到了快速的提升，同時在這當(dāng)中也歷經(jīng)了發(fā)展、整合的過程。現(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)價格正在逐漸上升，這也為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場中占據(jù)有利地位貢獻(xiàn)了作用，然而正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價格的非理性增長，使得居民無法承受房價負(fù)擔(dān)，為今后社會經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)均帶來了隱患。為了有效抑制因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價格導(dǎo)致的市場變動，可以通過調(diào)控的形式穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)，這也是當(dāng)前推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

一、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.商業(yè)地產(chǎn)庫存數(shù)量過大

一般商品住宅的庫存主要有三種類型，即土地儲備面積、在建施工面積以及待售面積。在這其中待售面積比較小，相較于全年商業(yè)地產(chǎn)銷售量只占據(jù)了其中半年的銷售量。然而，房企土地儲備這一資源也是其中較為重要的庫存，僅僅是上海、深圳等城市的土地儲備就已經(jīng)達(dá)到了約7億m2，在此基礎(chǔ)上全國的房企土地儲備量必然也十分可觀。根據(jù)三項(xiàng)庫存可以了解到，政府即便是近幾年沒有出讓一分土地，也不會到無房可售的程度。

2.需求量大大

盡管我國商業(yè)地產(chǎn)庫存數(shù)量比較大，然而居民對于住宅市場的需求量也呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢，其中主要體現(xiàn)為以下幾種：

（1）婚姻需求購房。由于婚姻的原因進(jìn)行購房是住房的剛性需求。經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，2016年我國登記結(jié)婚人口已經(jīng)近1200萬對，其中僅是上半年登記結(jié)婚人口就有近600萬對，這也意味著人們在結(jié)婚的同時也需要滿足購房這一需求。除結(jié)婚購房需求外，離婚在購房這一方面也體現(xiàn)了一定程度的需求，依據(jù)60%結(jié)婚購房以及10%離婚購房的需求可知，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然需要一定量的供給。盡管當(dāng)前階段我國0歲-14歲人口逐年呈現(xiàn)下滑趨勢，然而到2025年之后人口依然超過2億，且15歲-63歲階段城鎮(zhèn)化速度也在逐年增長，城鎮(zhèn)居民住宅竣工面積正在以每年6.25%的速度上漲。因此，當(dāng)前階段除了一線城市之外，很難出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象。以往我國住宅用地均呈現(xiàn)的是超量供應(yīng)現(xiàn)象，例如在2007年左右我國年均供地在7萬公頃左右，2012年前后供地已經(jīng)上升至13萬公頃，由此可見，在十年調(diào)控的這段期間，我國住宅供不應(yīng)求這一現(xiàn)象已經(jīng)得到了緩解。從20世紀(jì)末期到21世紀(jì)初期這一期間，城鎮(zhèn)商品住宅的竣工面積已經(jīng)積累至85億m2左右，根據(jù)城鎮(zhèn)人口數(shù)量進(jìn)行計(jì)算，平均每人新增商品住宅面積為15m2，其中不包含機(jī)關(guān)一類事業(yè)單位的自建住房與政府保障住房。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國在2013年城鎮(zhèn)人均住房面積為33.5m2，發(fā)展至2015年相較之前已經(jīng)達(dá)到了35m2，除去拆遷面積我國城鎮(zhèn)人口在2016年底的人均住宅面積已經(jīng)超過了之前的數(shù)值。在未來幾年內(nèi)，我國城鎮(zhèn)人口對于住房的改善性需求會出現(xiàn)下降的趨勢，住房供應(yīng)也將會以新增常住人口以及結(jié)婚剛需人口為主。盡管城鎮(zhèn)中的依然有一定數(shù)量的閑置房源需要出租，然而租房也是從新建住宅轉(zhuǎn)變的一種，租房的同時也是對住房的需求。隨著人口數(shù)量的增長，0歲-14歲人口數(shù)量也在不斷下滑，未來的幾年內(nèi)如果依照人口自然增長率的5‰計(jì)算，我國人口仍然會不斷增加。

（2）房屋面積優(yōu)化購房。我國城鎮(zhèn)人口對于住宅面積的需求并不均衡，人均住房面積小于20m2的占總量30%，這一類人口便具有房屋面積優(yōu)化的需求，若要將人均住房面積擴(kuò)大至30m2，那么在房屋面積上至少要增加35億m2左右。盡管進(jìn)入2010年之后已經(jīng)有很大一部分居民對住房條件進(jìn)行了改善，但是根據(jù)近幾年的房屋需求預(yù)估，每年至少需要100萬套房產(chǎn)才能滿足這一基本需求。

（3）投資購房。盡管我國的三四線城市中一般不存在投資購房這一現(xiàn)象，然而一線城市中尤其是北、上、廣這三個重經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市投資購房現(xiàn)象十分常見。即便僅依據(jù)北、上、廣2016年住宅銷售總額的5%估算，這一類購房總量也超過了5萬。

（4）單身人口購租房需求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國1980年-1995年這一段期間出生的新生兒約為322254萬人，而2000年-2015年期間登記結(jié)婚人數(shù)32152萬人，其中人數(shù)差為102萬人，這一部分人群有50%身在城市中，這也就增加了租房與購房的需求。

（5）城市常住人口購租房需求。隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，各個城市中每年都有一定數(shù)量的人口流入，這一部分人口經(jīng)過長時間的居住便會將租房需求轉(zhuǎn)化為購房需求，這也在一定程度上增加了我國商業(yè)地產(chǎn)市場中對于房源供給。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展推動建議

1.政府宏觀調(diào)控

第一，深化商品房結(jié)構(gòu)管理力度。導(dǎo)致房價上漲迅速的主要原因之一便是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺乏合理性，對此有關(guān)部門則要認(rèn)識到宏觀調(diào)控的優(yōu)勢，帶領(lǐng)居民進(jìn)行合理消費(fèi)，抑制房價的不合理上漲，對住房供需的合理性進(jìn)行調(diào)節(jié)；第二，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)價格調(diào)控管理力度。針對當(dāng)前階段房價不斷上漲的現(xiàn)象，有關(guān)部門要對居民的購房觀念與消費(fèi)觀進(jìn)行正確的引導(dǎo)，合理控制投資性消費(fèi)以及投資購房。另外，當(dāng)?shù)卣獓?yán)格落實(shí)第二套購房貸款條件、首付款比例的有關(guān)要求，對不合理消費(fèi)進(jìn)行抑制，通過供給同步進(jìn)行等方式保證商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展；第三，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)市場監(jiān)督管理。商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏合理性導(dǎo)致的房價上漲當(dāng)中，必然會包含非法惡意炒房行為，而監(jiān)管部門對此則需要及時發(fā)現(xiàn)并處理，重點(diǎn)打擊不合理的房屋交易行為。針對住房轉(zhuǎn)讓時出現(xiàn)的手續(xù)不全等問題，監(jiān)管部門必須要嚴(yán)格審查，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)市場準(zhǔn)入手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格檢查；第四，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)金融信貸調(diào)控。針對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的貸款行為，有關(guān)部門需要嚴(yán)格按照國家要求對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審核，并定期核查，若其中存在問題需要及時整改。

2.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

近年來我國房價一直居高不下，加之地區(qū)間經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展，也致使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)地區(qū)發(fā)展不均衡的問題。當(dāng)然導(dǎo)致這一問題的因素并不僅如此，然而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為市場的參與主體，必須要認(rèn)識到自己的關(guān)鍵作用。與此同時，我國調(diào)控政策越來越緊張，市場中商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控趨勢未必會出現(xiàn)明顯的浮動，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)自己的實(shí)力進(jìn)行合理開發(fā)，結(jié)合市場變化與企業(yè)實(shí)際情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，并提出長期開發(fā)戰(zhàn)略，為新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供強(qiáng)有力的售后服務(wù)，從而提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在市場中的核心競爭力。

三、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)市場房價居高不下，這也為居民增加了壓力，文章中重點(diǎn)分析了現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，并提出了兩點(diǎn)建議，希望能夠?yàn)槲覈虡I(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展提供有效的支持，這也是推動社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的一個重要前提。

參考文獻(xiàn)：

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[2]賈榮先.從供給側(cè)改善商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控--一線城市商業(yè)地產(chǎn)去庫存[J].現(xiàn)代營銷(下旬刊),2016,07:199-201.

[3]高紅.商業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)改革:由“去庫存”到“公共服務(wù)+”[J].中國行政管理,2016,10:74-80.

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；購物中心；經(jīng)營模式

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）36-0241-02

商業(yè)地產(chǎn)對于中國地產(chǎn)業(yè)來說是一個相對較新的范疇，是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。自加入世貿(mào)組織以來，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了前所未有的發(fā)展階段。不但北京、上海、廣州等一線城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了加速期，就是省會等這樣的二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也得到了長足的發(fā)展。各地開始爭建商業(yè)街、商場和超大型購物中心。在商業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也讓人們對商業(yè)地產(chǎn)的有了新認(rèn)識。

一、商業(yè)地產(chǎn)的類型和概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，這使它既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。

對于商業(yè)地產(chǎn)的定義，業(yè)界主要有如下幾種說法：（1）商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別與普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。（2）商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營為目的的地產(chǎn)開發(fā)。國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不參與商業(yè)經(jīng)營，也不長期持有物業(yè)以從中獲取租金收益。但從世界上其他國家的實(shí)踐看，商業(yè)物業(yè)其實(shí)不采取出租方式，而是和商戶共同經(jīng)營，獲取巨大的增值額。（3）按物業(yè)用途劃分，房地產(chǎn)可以劃分為居住房地產(chǎn)、寫字樓房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)四大類及其他房地產(chǎn)。這里所說的商業(yè)房地產(chǎn)主要就是指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅的商業(yè)配套、購物中心、特色商業(yè)街、商業(yè)廣場、專業(yè)批發(fā)市場、Shopping Mall 等用途的房地產(chǎn)。

二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀

關(guān)于購物中心的發(fā)展演變的理論主要有中心地理論、同類聚集理論和零售需求的外部效應(yīng)等。零售手風(fēng)琴定律早在1943年就有人提出了，1960年又有人對其進(jìn)行了完善。該定律的核心思想就是：經(jīng)營寬而淺和窄而深的商品組合的零售店之間有一個交替統(tǒng)治，該定律解釋的典型例子認(rèn)為零售業(yè)態(tài)的發(fā)展順序大致經(jīng)歷了五個時期：雜貨店時期（商品組合綜合化經(jīng)營）、專業(yè)店時期（商品組合專業(yè)化經(jīng)營）、百貨店時期（商品組合綜合化經(jīng)營）、方便店時期（商品組合專業(yè)化經(jīng)營）、商業(yè)街或購物中心時期（商品組合綜合化經(jīng)營）。總體來說中國房地產(chǎn)市場年輕，發(fā)展速度快。但是，高熱的商業(yè)地產(chǎn)市場也蘊(yùn)含著高風(fēng)險(xiǎn)。

20 世紀(jì) 80 年代以前，全國各大城市由于商業(yè)投資不足，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)跟不上日益發(fā)展的城市發(fā)展和居民生活需要的增長，網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足，商品供應(yīng)短缺。政府對臨路臨街的民居、圍墻、企事業(yè)單位門面房，或是具有商業(yè)經(jīng)營價值的街道地段，進(jìn)行小規(guī)模改造，使其成為商用物業(yè)或臨街批零市場。

20世紀(jì)80年代末和90年代初，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，城市近郊發(fā)展催生了新商業(yè)區(qū)的需求。同時，舊城區(qū)商業(yè)設(shè)施落后、購物環(huán)境差、交通不便的矛盾日趨突出，顯現(xiàn)了商業(yè)現(xiàn)狀與城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)。為適應(yīng)城市發(fā)展的需要，在政府主導(dǎo)下，全國不斷推進(jìn)新城區(qū)商業(yè)建設(shè)以及舊城區(qū)商業(yè)改造。在戰(zhàn)略實(shí)施策略上，將舊城改造、道路拓寬，房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)重建相結(jié)合。

20 世紀(jì) 90 年代初期到 90 年代中期，是中國傳統(tǒng)百貨業(yè)的“黃金時代”。1996 年以后，商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的新業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，大型超市、賣場、新型商業(yè)街的建設(shè)此起彼伏，商業(yè)企業(yè)出于規(guī)模擴(kuò)張的需求，擯棄傳統(tǒng)單體經(jīng)營模式，發(fā)展連鎖經(jīng)營?？梢哉f，商業(yè)經(jīng)營者的擴(kuò)張驅(qū)動極大地刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2002 年至今，國家進(jìn)一步鼓勵商鋪投資，停止征收與商鋪投資、建設(shè)、交易有關(guān)的“投資方向調(diào)節(jié)稅”等政策促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。同時，舊城區(qū)商業(yè)設(shè)施落后、購物環(huán)境差、交通不便的矛盾日趨突出，顯現(xiàn)了商業(yè)現(xiàn)狀與城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)。為適應(yīng)城市發(fā)展的需要，在政府主導(dǎo)下，全國掀起了新城區(qū)商業(yè)建設(shè)以及舊城區(qū)商業(yè)改造的。中國加入 WTO，各國實(shí)力雄厚的商業(yè)團(tuán)體紛紛介入，國外大中公司相繼在各大城市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，商業(yè)和商務(wù)活動空前活躍。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題與機(jī)遇

（一）中國商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的問題

自從中國的土地市場打開后，商業(yè)地產(chǎn)以其高回報(bào)、高利潤吸引著眾多投資者加入。但與國外相比，中國的商業(yè)地產(chǎn)的利潤更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。國外的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已日趨成熟，商業(yè)地產(chǎn)利潤也逐步從初期的暴利階段轉(zhuǎn)入了現(xiàn)在的微利階段，在項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營過程中對風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制也已形成體系，能有效地降低風(fēng)險(xiǎn)。

在中國，目前許多商業(yè)地產(chǎn)的租售價格一般是同區(qū)位寫字樓和住宅的 2～3 倍，黃金地段商鋪的市場價格更是高得驚人，開發(fā)商的利潤空間巨大。同時，中國的商業(yè)地產(chǎn)也隱藏著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。與其他房地產(chǎn)類型相比，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)占有較大的市場空置率。比如我們能不斷見到有工作人員拿著商鋪的宣傳材料在大街小巷、地鐵中叫賣、宣傳，還有路邊出現(xiàn)越來越多的空置的大樓。這些情景似乎有悖于高熱的市場。除此之外，近些年一些舊有的市場來也不斷萎縮。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截至 2004 年 9 月末，全國商業(yè)營業(yè)用房空置總面積同比增長 9.6%，面積為 230 萬平方米，占整個商品房空置面積的 44%。

（二）原因分析

1.資金壓力是開發(fā)商采取分割出售的根本原因。項(xiàng)目決策單位和開發(fā)商忽視了購物中心的投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前購物中心熱的很重要的一個原因，就是忽視了購物中心的投資風(fēng)險(xiǎn)。相對于一般的住宅項(xiàng)目投資來說，購物中心開發(fā)周期長。而且，一個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要整體的布局和一步到位的投資興建，才能形成商業(yè)氣氛?？梢?，購物中心的開發(fā)建設(shè)對資金的要求非常高，這使得其投資風(fēng)險(xiǎn)也十分大。由于商業(yè)地產(chǎn)被拆零成商鋪賣掉，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬業(yè)主或租戶，地產(chǎn)商無權(quán)干涉。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商往往缺乏對項(xiàng)目的整體控制力，單純靠分散的業(yè)主或租戶自身調(diào)節(jié)，加大了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.沒有重視項(xiàng)目的商圈調(diào)查和可行性分析。購物中心的商圈與銷售活動有著極為密切的關(guān)系，無論是新建還是改建的購物中心都不應(yīng)忽視對商圈的分析和對目標(biāo)顧客的界定。購物中心特別是大型的商業(yè)中心，必須要有一定的商圈人口（包括流動人口）和有效客流量來支持。消費(fèi)者是市場內(nèi)涵中最為重要的部分，是產(chǎn)品所服務(wù)的對象。所以選址首先要對商圈內(nèi)的居民數(shù)量、居民收入、購買力水平、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理作一個徹底調(diào)查，來做市場定位，從而要保證購物中心的客流量。市場定位要分析消費(fèi)者的需求和偏好，確定產(chǎn)品能給消費(fèi)者帶來哪些方面的特殊利益和價值。事先沒有經(jīng)過嚴(yán)密而科學(xué)的商圈調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，往往是“先建設(shè)、后招商”，從而導(dǎo)致建起來的購物中心偏離了本身業(yè)態(tài)的發(fā)展軌道或是有場無市，造成巨大的社會資源的浪費(fèi)。所以在設(shè)計(jì)之初，就要根據(jù)能夠輻射的消費(fèi)群體，定位經(jīng)營層次、業(yè)態(tài)組合、規(guī)模及服務(wù)水平。

（三）中國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的機(jī)遇

如今隨著收入水平的提高，消費(fèi)者的消費(fèi)能力提升，購物不再是一種簡單的行為，人們希望同時獲得娛樂、餐飲等更多種類的享受，人們更加關(guān)注體驗(yàn)等綜合服務(wù)。這對傳統(tǒng)百貨大樓、單純以購物為主的商場提出了挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)經(jīng)營的商家需要改變經(jīng)營策略，調(diào)整空間布局，來適應(yīng)新的形勢。這也正體現(xiàn)了一個恩格爾法則的推論：“當(dāng)收入增長時，對所有物品的需求也出現(xiàn)增加，但比收入增長的比率要更低一些，對服務(wù)和閑暇需求的增加部分地取代了對物品的需求?！?/p>

中國目前主要的消費(fèi)群體都聚集在城市，所以中國在一定時期內(nèi)城市購物中心都將是發(fā)展的主流。而隨著城鎮(zhèn)化改造，一些大型、特大型城市逐漸興建起衛(wèi)星城，形成郊區(qū)化，大量居民將生活轉(zhuǎn)移到了郊區(qū)，這無疑為郊區(qū)型購物中心的發(fā)展帶來契機(jī)。許多商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目可以開始選擇城郊結(jié)合部或郊區(qū)。隨著時代的發(fā)展，這些發(fā)展中的問題將在發(fā)展中得到解決，而我們也只能在發(fā)展中前進(jìn)，更好地建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會，讓更多人分享到現(xiàn)代化建設(shè)的成果，早日實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會的宏偉目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉 菲，王 潔.中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沿革與成因探析[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（1）.

[2] 段宏斌.中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)國策[J].深圳縱橫雜志社，2007，（4）.

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；會計(jì)核算；問題；改進(jìn)措施

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其會計(jì)核算意義

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱，與我們每個人都息息相關(guān)，它是改善人民生活，增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要產(chǎn)業(yè)。目前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正處在向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌化運(yùn)作模式轉(zhuǎn)型時期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，該行業(yè)迎來了巨大商機(jī)，但“房價升溫”也由此得到了社會的廣范關(guān)注。為了抑制房價的不斷上漲，政府對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步調(diào)控，大大降低了該行業(yè)的利潤。為在商業(yè)地產(chǎn)市場上占有一席之位，企業(yè)競爭也變得愈演愈烈。會計(jì)核算工作的嚴(yán)格實(shí)施對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說具有重要意義，作為企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)之一，它通過對企業(yè)的日常經(jīng)營活動進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，反映企業(yè)在一定階段的經(jīng)營現(xiàn)狀，從而能夠更好地為管理者做決策提供依據(jù)。如果不能形成一個有效的會計(jì)核算體系，勢必會增加商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營成本，甚至?xí)l(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)，在當(dāng)下的激烈競爭中被淘汰出局。雖然我國各商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都設(shè)置了專門的會計(jì)核算部門，但由于該行業(yè)本身具有開發(fā)周期長、資金投入量大、商品價值高等一系列特性，其會計(jì)核算仍然面臨諸多亟待解決的問題。

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算存在的問題

1.會計(jì)科目設(shè)置不完全合理

一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施，通常要涉及到多種程序，也就要應(yīng)用多個會計(jì)科目進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)往往耗資巨大，商品價值高，為使項(xiàng)目建造過程中，各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)狀況體現(xiàn)的更加直觀、明細(xì)，就必須使得科目的設(shè)置和實(shí)際物資支出或所得收入情況具有較高的吻合度。縱觀我國現(xiàn)行的會計(jì)核算制度，雖然規(guī)定了許多科目設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，但是專門針對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算準(zhǔn)則卻并不存在，也就導(dǎo)致有時難以找到一個最佳科目來表達(dá)，許多不同種類的用都籠統(tǒng)對應(yīng)一個科目，設(shè)置上不完全合理。除此之外，我國會計(jì)記賬的一貫方法是要對所有的賬簿，在年終結(jié)舊賬，年前建新帳，而這樣的規(guī)定并不能完全適合于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工驗(yàn)收直至用戶確認(rèn)付款等最終環(huán)節(jié)往往歷時較長，正式交付完成之前均為“在建工程”，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期應(yīng)當(dāng)是以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)較為合理。這就與前述的傳統(tǒng)會計(jì)記賬方法不相符，導(dǎo)致一個開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)情況要記在多本賬簿上，無疑增加了會計(jì)人員的工作負(fù)擔(dān)，管理者查賬進(jìn)行決策也變得不方便。

2.收入確認(rèn)較為復(fù)雜

根據(jù)我國《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則--收入》規(guī)定的條例，一項(xiàng)收入確認(rèn)的核心條件在于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移。這在理論上看似合理可行，但在實(shí)際應(yīng)用中卻相當(dāng)復(fù)雜，難以辨別，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)這種行業(yè)，一個項(xiàng)目從開發(fā)到完成要經(jīng)過取得工商部門的銷售許可證、與買方簽訂購房合同、招投標(biāo)購買大量物料、工隊(duì)長時間建筑施工、竣工驗(yàn)收交付買方確認(rèn)、收款并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶等等程序，環(huán)節(jié)多、手續(xù)繁瑣，且主要采取預(yù)售和分期付款兩種方式，究竟何時何環(huán)節(jié)真正將風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬完全轉(zhuǎn)移給買方，這判斷起來相當(dāng)復(fù)雜。買方有時雖然已經(jīng)能夠居住使用房屋，但由于并未完成全款的支付，因此包括風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬在內(nèi)的所有權(quán)并未當(dāng)即完全轉(zhuǎn)移給住戶，仍歸企業(yè)所有，這時就不應(yīng)立即確認(rèn)銷售收入。而有的房屋以出租或售后回租等形式對外租售，取得的款項(xiàng)是否應(yīng)該確認(rèn)為當(dāng)下收入？實(shí)際處理中對這一標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)用比較混亂，這必然要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。

3.風(fēng)險(xiǎn)披露缺乏透明度

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于自身的多種特殊性，勢必會面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)，包括國家土地政策和購房政策的變更、項(xiàng)目斥巨資引起公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)危機(jī)、豆腐渣工程帶來的房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。這就要求每一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要能夠事先對自己將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評估與披露，并適時將信息反饋給會計(jì)核算部門，以助于管理者及時調(diào)整決策或制定新的方案，將損失降到最小，否則最終的會計(jì)核算結(jié)果就會失真，準(zhǔn)確性大打折扣。提取質(zhì)量保證金是防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的有效手段，中國證監(jiān)會允許商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法，但并沒有具體的條目約束，有的企業(yè)便因此投機(jī)取巧，對于質(zhì)量保證金的披露程度極低或僅披露抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致對外界風(fēng)險(xiǎn)披露的透明度缺失，不利于消費(fèi)者的選擇判斷和外部企業(yè)的投資決策。若未能及時將風(fēng)險(xiǎn)信息傳遞給本公司相關(guān)會計(jì)部門，也不利于公司內(nèi)部的會計(jì)核算。

三、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算問題的改進(jìn)措施

1.改進(jìn)會計(jì)科目的設(shè)置

每一個經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建造過程中所涉及的開發(fā)項(xiàng)目多少以及公司自身的規(guī)模大小等情況都不盡相同，因此涉及的會計(jì)科目種類不一。盡管國內(nèi)尚未統(tǒng)一該行業(yè)的會計(jì)核算準(zhǔn)則，但是各企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的內(nèi)部需求靈活應(yīng)用。例如企業(yè)投入資金開發(fā)新項(xiàng)目時，涉及的費(fèi)用支出就可以直接計(jì)入開發(fā)成本費(fèi)用，盡量在新會計(jì)準(zhǔn)則的要求下，找到最貼切的會計(jì)科目，做到清晰對應(yīng)。另外，為了簡化賬簿記賬程序，提高會計(jì)核算效率，實(shí)務(wù)會計(jì)應(yīng)用中，應(yīng)盡量使得一個項(xiàng)目從開發(fā)到完工的所有程序涉及的財(cái)務(wù)信息都集中體現(xiàn)。傳統(tǒng)會計(jì)記賬方法導(dǎo)致賬項(xiàng)不能連續(xù)記載，為了改變這種情況，可以按照不同的核算對象設(shè)立不同的成本卡片進(jìn)行裝訂，作為開發(fā)成本明細(xì)臺賬，到每年末只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目建案歸檔，這就大大提高了會計(jì)人員的工作效率，同時更加清晰明了。

2.完善對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入應(yīng)當(dāng)遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)，符合專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是確認(rèn)收入的首要條件。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即我國的會計(jì)核算制度中提出的四個要素：商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對已出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計(jì)量。其次也要符合一定的法律標(biāo)準(zhǔn)，即房產(chǎn)的售讓必須經(jīng)過正當(dāng)透明的程序，一切環(huán)節(jié)須在我國法律約束的范圍內(nèi)進(jìn)行，違法進(jìn)行的交易均為無效。例如企業(yè)利用某空地私自建造完成出售的房屋，即使取得了相關(guān)的報(bào)酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)至買方，但由于企業(yè)并不實(shí)際擁有該空地的土地使用權(quán)，因此屬于違法建造，這時銷售房屋所得款項(xiàng)就不能確認(rèn)為企業(yè)的收入。對于按售后回租、售后回購等促銷方式達(dá)成的交易，必須判斷其真正的交易實(shí)質(zhì)，然后按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則進(jìn)行核算，確認(rèn)是否計(jì)入企業(yè)收入。

3.提高風(fēng)險(xiǎn)信息披露的透明度

風(fēng)險(xiǎn)披露對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算至關(guān)重要，它表明了一個企業(yè)有可能會面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失，是制定方案或研究解決措施的基礎(chǔ)資料，理應(yīng)得到重視。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期長、投資大，因此都應(yīng)當(dāng)事先提取一定程度的保證金和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。盡管國家只規(guī)定了提取的最低標(biāo)準(zhǔn)，但是企業(yè)為了后期的良好運(yùn)作，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際提取或更高數(shù)額、更長期限的保證金和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，計(jì)入當(dāng)期的成本項(xiàng)目，作為單獨(dú)科目進(jìn)行核算，以提高企業(yè)抵御外界風(fēng)險(xiǎn)的能力，并將風(fēng)險(xiǎn)狀況及時傳遞給公司內(nèi)部會計(jì)核算人員和外部信息使用者，保證其透明度和準(zhǔn)確性，以樹立良好的聲譽(yù)和企業(yè)形象。財(cái)務(wù)報(bào)告中披露的風(fēng)險(xiǎn)也不應(yīng)僅僅局限于抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能全面的呈現(xiàn)，包括各種開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，都要進(jìn)行強(qiáng)調(diào)和說明，為企業(yè)的發(fā)展提供更加可靠的會計(jì)信息和數(shù)據(jù)分析。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展問題 ；影響因素；發(fā)展趨勢

中圖分類號：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）03-0169-02

中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，在發(fā)展進(jìn)程中還存在著經(jīng)營效率低下、管理水平落后缺乏科學(xué)決策引導(dǎo)等問題，使中國的商業(yè)地產(chǎn)受到了嚴(yán)重的阻礙。因此，探討中國商業(yè)地產(chǎn)市場需求及其發(fā)展趨勢，對于促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序、持續(xù)健康發(fā)展，具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

近幾年來，除受國際金融危機(jī)影響之外，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同樣受到了國家的宏觀調(diào)控，發(fā)展態(tài)勢難以預(yù)測，進(jìn)而長期以來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的潛在問題也凸顯出來。

1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效率較低，商業(yè)地產(chǎn)市場供需失衡。目前大部分的開發(fā)商在投資商業(yè)地產(chǎn)的時候都缺少足夠的調(diào)研論證，沒有根據(jù)商業(yè)的類型而開發(fā)地產(chǎn)，都是單一的投資建造模式。由于缺少深入細(xì)致、科學(xué)的分析和研究，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入困難的營運(yùn)狀況。近幾年在一些城市出現(xiàn)了購物中心、大百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場倒閉的現(xiàn)象，這對商業(yè)地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。受到全球金融危機(jī)影響，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成了避風(fēng)港，商業(yè)地產(chǎn)的投資迅速增加，使得商業(yè)地產(chǎn)的供需失衡進(jìn)一步加劇。商業(yè)地產(chǎn)存量逐年增加，造成商業(yè)地產(chǎn)的售價下降、租金下跌等嚴(yán)重后果，商業(yè)營業(yè)用房的空置率也不斷上升，造成開發(fā)商資金鏈緊張，這些都不利于商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，沒有充足的資金作保障。房地產(chǎn)類公司在資本市場和在金融機(jī)構(gòu)的融資長期受住宅市場調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn)同樣受到影響。中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金主要來源于銀行的短期貸款，對銀行信貸依賴水平普遍較高，融資渠道單一，這就產(chǎn)生了在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)的問題，只有拓寬融資渠道才有可能從根本上解決問題。

3.商業(yè)地產(chǎn)的管理運(yùn)營水平落后，發(fā)展缺乏科學(xué)決策引導(dǎo)。優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是建設(shè)與管理并重，招商建設(shè)與運(yùn)營管理并重。但目前中國有很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，注重前期銷售效益，忽視長期經(jīng)營價值。忽視后期的品牌招商和經(jīng)營管理，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)混亂，管理落后缺乏服務(wù)意識，開發(fā)商不僅不能從商業(yè)地產(chǎn)中取得長期穩(wěn)定的收益，而且還陷入經(jīng)營困境。

隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快，越來越多的城市都開始以CBD投資來帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，然而由于缺乏科學(xué)的決策引導(dǎo)，很多商業(yè)地產(chǎn)投入運(yùn)營后并沒能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，也沒有刺激當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還導(dǎo)致投資失誤資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

二、對商業(yè)地產(chǎn)市場需求影響因素分析

1.國際金融危機(jī)和中國經(jīng)濟(jì)地位的提升對商業(yè)地產(chǎn)需求的影響。中國在世界經(jīng)濟(jì)中地位的提高導(dǎo)致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。雖然受到了全球金融危機(jī)的巨大沖擊，但中國的經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP 從1978年的2 683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續(xù)高速增長必將促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2.中國城市化進(jìn)程加快促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進(jìn)程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17 175元，年末城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到了45%以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增加，必然會帶來巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。

3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的調(diào)控力度，而調(diào)控的對象主要是住宅地產(chǎn)，這就使得很多開發(fā)商和投資者把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，促使商業(yè)地產(chǎn)需求增加。2010年4月17日，國務(wù)院了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業(yè)內(nèi)稱作“新國十條”。住宅地產(chǎn)的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如財(cái)政政策和貨幣政策對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，需求主體對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不樂觀也會導(dǎo)致中國商業(yè)地產(chǎn)需求潛力的下降。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢

中國經(jīng)濟(jì)的未來方向、城市化進(jìn)程不斷加快的客觀發(fā)展規(guī)律及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，都將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)必然會成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

1.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長進(jìn)一步發(fā)展。首先，從中國房地產(chǎn)的發(fā)展前景看，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的必要補(bǔ)充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展國家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的政策，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費(fèi)能力。所以，連鎖零售業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)的發(fā)展必將帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第三，在投資方面，以食品、快速消費(fèi)品、日用品為經(jīng)營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機(jī)影響最低，所以當(dāng)其他投資產(chǎn)品不同程度處于低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)，將會有很大的利益的回報(bào)空間。

2.城市化進(jìn)程加快將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來良好發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和繁榮離不開城市發(fā)展，隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市消費(fèi)升級將帶動商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。新的城市規(guī)劃和向外擴(kuò)張需要地產(chǎn)來進(jìn)行城市功能完善和綜合平衡的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)繁榮助推了城市發(fā)展，擴(kuò)張了城市的發(fā)展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業(yè)向城市集中，進(jìn)而提高了城市化率，商業(yè)地產(chǎn)和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關(guān)系。隨著中國中產(chǎn)階層的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)增值服務(wù)更加完善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更加多元化、個性化、時尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。

3.多元化的融資模式為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產(chǎn)開發(fā)商60%～70%的資金都來自銀行貸款的現(xiàn)象，近年來得到了很大的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和手段發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出前所未有的創(chuàng)新勢頭，正走向融資模式多元化發(fā)展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業(yè)地產(chǎn)融資的手段，而且越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)走向上市這條道，如萬達(dá)、SOHO等。委托貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金（REITs）、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇渠道，從而實(shí)現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術(shù)將在在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮重要作用。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，運(yùn)用電子信息化體系來提升商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理水平，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)更重視市場信息。通過深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念，應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來整合企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)、經(jīng)營、設(shè)計(jì)、管理，及時地為企業(yè)的決策系統(tǒng)提供準(zhǔn)確而有效的數(shù)據(jù)信息，以便對市場需求做出迅速反應(yīng)。

5.服務(wù)業(yè)的發(fā)展推動商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟。雖然中國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展步伐迅速，隨著連鎖業(yè)、服務(wù)業(yè)、百貨業(yè)的興起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。許多開發(fā)商在經(jīng)歷了從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商到運(yùn)營管理的風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列探索過程之后，已經(jīng)摸索出一條正確的發(fā)展道路使其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳步，并開始成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的典范。

中國經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整，將由原來的主要依靠工業(yè)增長，轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，推動各個產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。2007年國務(wù)院了《加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，給予了服務(wù)業(yè)以更高的發(fā)展地位，使得服務(wù)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展中具有比以往更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在許多城市中，地方政府已經(jīng)提出以服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，因此，商業(yè)地產(chǎn)將是城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要推動力。

四、總結(jié)

中國商業(yè)房地產(chǎn)目前和未來仍處會于快速發(fā)展階段，這一行業(yè)將吸引越來越多新的企業(yè)新的資金，而且國外著名的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。新的融資渠道、新的投資模型，新的市場空間正不斷被發(fā)現(xiàn)挖掘，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理方法與中國的實(shí)際情況相結(jié)合將產(chǎn)生更多的值得研究的新課題。例如，主力店群信托、產(chǎn)權(quán)商鋪、泛商業(yè)地產(chǎn)投資等模式都需要我們?nèi)ミM(jìn)一步研究和探討。從長遠(yuǎn)來看，中國商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間和機(jī)會，但是我們也要注重差異化發(fā)展以規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同城市和不同項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的深入分析研究，實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化，并確保投資決策的安全性，這樣商業(yè)地產(chǎn)才能長期穩(wěn)定健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；成本管理；對策

中圖分類號：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2013年12月17日

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、利潤高、回收期長等特點(diǎn)，由于商業(yè)地產(chǎn)的集聚效應(yīng)能夠快速帶動區(qū)域價值的提升，近年來在全國范圍大面積鋪開。企業(yè)的發(fā)展需要效益支撐，做好商業(yè)地產(chǎn)成本管理十分重要，同時，從宏觀層面，做好商業(yè)地產(chǎn)的成本管理可以節(jié)約社會成本，特別是進(jìn)行全壽命周期成本管理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)營成本與開發(fā)成本的有機(jī)結(jié)合與統(tǒng)籌規(guī)劃，可以大大節(jié)約成本，提高商業(yè)地產(chǎn)的社會效益。然而，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史較短，在快速繁榮的掩蓋下，成本管理存在的問題未得到企業(yè)重視，隨著市場日趨飽和和規(guī)范化，成本管理問題需要深入剖析并尋找對策。

二、商業(yè)地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

（一）前期決策階段經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)與調(diào)研資料支撐不足。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策階段與住宅項(xiàng)目類似，需要對意向地塊進(jìn)行全面的成本調(diào)研，然而，不少企業(yè)因獲得土地招拍掛信息較遲，決策時間較短，或者因?yàn)槭袌龅幕馃岫鴮θ娉杀菊{(diào)研重視程度不夠，成本測算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確不全面。此外，多數(shù)企業(yè)投身商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)不足，成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)不足，評估制度不健全，導(dǎo)致采用的成本測算模型往往直接套用其他項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，未對數(shù)據(jù)進(jìn)行類比分析調(diào)整后即使用。決策階段經(jīng)驗(yàn)不足及數(shù)據(jù)匱乏對項(xiàng)目成本的影響是巨大的，且是不可逆的，后期發(fā)現(xiàn)問題時，只能不斷削減項(xiàng)目預(yù)期利潤。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本分析不深入，設(shè)計(jì)管理與成本管理脫節(jié)。我國工程建設(shè)領(lǐng)域設(shè)計(jì)與成本往往是脫節(jié)的，設(shè)計(jì)人員通常僅從滿足規(guī)范要求的角度出發(fā)，并且一味地考慮設(shè)計(jì)安全系數(shù)，設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性分析，可行的替代方案分析往往流于形式，特別是對于商業(yè)地產(chǎn)而言，設(shè)計(jì)方案不僅確定了開發(fā)成本，更重要的是確定了運(yùn)營成本，不合理的全壽命周期成本方案直接導(dǎo)致社會成本的增加，持有型商業(yè)地產(chǎn)更是直接損失了企業(yè)的長期利潤；另一方面商業(yè)地產(chǎn)成本管理人員多數(shù)缺乏設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，難以從專業(yè)角度提出變更或替代方案，這就導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案一旦確定，成本管理人員只能根據(jù)方案進(jìn)行測算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化的可能性大大減小。

（三）施工階段成本控制不力，超支現(xiàn)象頻發(fā)。施工階段成本管理水平很大程度上取決于前期決策與設(shè)計(jì)階段各項(xiàng)方案，然而正是因?yàn)檫@種思維慣性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段疏于成本管控，變更隨意性強(qiáng)，簽證數(shù)量多，未對設(shè)計(jì)變更和各類簽證進(jìn)行嚴(yán)格管理、動態(tài)匯總與統(tǒng)籌分析，導(dǎo)致最終結(jié)算的成本大大超出成本控制指標(biāo)。

三、商業(yè)地產(chǎn)成本管理提升對策

（一）重視成本調(diào)研與數(shù)據(jù)分析，提高決策準(zhǔn)確率。商業(yè)地產(chǎn)決策階段雖然周期短，但高效率地開展成本調(diào)研與測算對于項(xiàng)目成敗有著決定性的作用。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要兩方面的努力：一是注重成本數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)的積累，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積累已完成開發(fā)項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)以及同行業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研數(shù)據(jù)，成立專門的團(tuán)隊(duì)建立并維護(hù)一套完成的項(xiàng)目投資測算數(shù)據(jù)庫，并建立投資評估指標(biāo)體系，為投資決策的高效性提供有力保障；二是在獲得項(xiàng)目信息后，應(yīng)由專業(yè)并富有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)實(shí)地收集項(xiàng)目成本測算的數(shù)據(jù)，深入了解地塊資料、各項(xiàng)稅費(fèi)資料、所在地人材機(jī)成本水平與市場供求狀況、周邊類似項(xiàng)目成本資料、周邊商業(yè)地產(chǎn)租售價格與市場供求狀況等。

（二）設(shè)計(jì)管理與成本管理有機(jī)結(jié)合，深入開展方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理的有效方法主要有限額設(shè)計(jì)、全壽命周期成本分析、價值工程等，這三種方法在實(shí)際應(yīng)用中絕不是孤立的，三者可以在方案確定過程中交叉使用，以尋求最合理的設(shè)計(jì)方案與成本方案。

1、限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時各專業(yè)保證達(dá)到使用功能的前掉下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的變更，通過層層限額設(shè)計(jì)的動態(tài)控制和管理來保證總投資不會突破投資估算的限額。限額設(shè)計(jì)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)院與開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，通過確定各項(xiàng)數(shù)量或價格指標(biāo)來完成成本目標(biāo)控制，使用限額設(shè)計(jì)方法控制成本的關(guān)鍵點(diǎn)是合理確定限額設(shè)計(jì)總目標(biāo)并對總目標(biāo)進(jìn)行合理的分解、分析和分配，形成可分析、可控制的分項(xiàng)目標(biāo)或指標(biāo)，限額不僅僅是一個單方造價，更重要的是要對其進(jìn)行深入的分析，使其科學(xué)、合理。限額設(shè)計(jì)的全過程實(shí)際是開發(fā)項(xiàng)目投資目標(biāo)管理的過程，即投資目標(biāo)分解與計(jì)劃、目標(biāo)實(shí)施、檢查、反饋的控制循環(huán)過程。在實(shí)施限額設(shè)計(jì)過程中，需遵循縱向和橫向兩方面的手段加以控制?？v向控制即按設(shè)計(jì)的流程從可研、初勘、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)直至施工過程的變更設(shè)計(jì)各個環(huán)節(jié)甚至每個專業(yè)工序中，將限額設(shè)計(jì)貫穿整個過程。橫向控制則是健全和加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)成本部、設(shè)計(jì)部與設(shè)計(jì)院各專業(yè)之間的溝通與協(xié)作。

此外，對于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不豐富的商業(yè)地產(chǎn)商，可在與設(shè)計(jì)院簽訂合同中約定相關(guān)的“節(jié)獎超罰”條款，通過每一階段設(shè)計(jì)概算的評審確定各階段設(shè)計(jì)限額，對于下階段開展方案優(yōu)化節(jié)約的成本與設(shè)計(jì)院進(jìn)行分成，對于超出上階段設(shè)計(jì)概算的，嚴(yán)格要求設(shè)計(jì)院分析問題，并依據(jù)合同約定扣罰設(shè)計(jì)費(fèi)。

2、全壽命周期成本分析。項(xiàng)目全壽命周期分析指的是對項(xiàng)目整個生命周期期間所發(fā)生的成本進(jìn)行全面分析，而不是僅僅關(guān)注于某個階段的成本。該管理范式強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目的定義與決策、項(xiàng)目的計(jì)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的實(shí)施與控制、項(xiàng)目的完工與支付、項(xiàng)目的運(yùn)營與交付以及項(xiàng)目的分解與拆毀各個階段的成本進(jìn)行分析，控制每個階段的成本，達(dá)到項(xiàng)目全壽命周期的成本最小化。在一般的地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中通?？刂平ㄔ斐杀?，但商業(yè)地產(chǎn)做為公共建筑，其運(yùn)營成本在全壽命周期成本中占據(jù)很大比例，在確定設(shè)計(jì)方案時建造成本和運(yùn)營成本往往會出現(xiàn)矛盾，使用全壽命周期理論進(jìn)行成本分析能從全局上、長遠(yuǎn)上選擇最優(yōu)方案。如在整個項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式的選擇中，在制冷負(fù)荷和采暖負(fù)荷確定的情況下，中央空調(diào)主機(jī)根據(jù)采用能源是選用電能、燃?xì)膺€是蒸汽，要進(jìn)行各方案的設(shè)備投資費(fèi)用測算和運(yùn)營耗用電費(fèi)和蒸汽耗用量和增容量的測算，從設(shè)備全壽命期的成本確定合理方案。

3、價值工程。價值工程又稱價值分析或價值管理，它是通過研究產(chǎn)品或系統(tǒng)的功能與成本之間的關(guān)系，如何以最低的壽命周期成本，可靠地實(shí)現(xiàn)對象（產(chǎn)品、作業(yè)或服務(wù)等）的必要功能，來改進(jìn)產(chǎn)品或系統(tǒng)，而致力于功能分析的一種有組織的技術(shù)經(jīng)濟(jì)思想方法和管理技術(shù)。

設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價值工程，對商業(yè)地產(chǎn)成本控制效果十分明顯，設(shè)計(jì)方案應(yīng)綜合考慮結(jié)構(gòu)因素、建筑因素、設(shè)備因素、時間因素等。結(jié)構(gòu)因素就是設(shè)計(jì)方案必須根據(jù)建筑形體的構(gòu)思選擇與之匹配的結(jié)構(gòu)類型，將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合起來考慮，合理分配建造成本與生命周期內(nèi)維修費(fèi)用的比例關(guān)系，剔除不必要的輔助功能，從中選擇成本最低的方案。建筑因素就是在滿足建筑技術(shù)要求設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，運(yùn)用價值工程分析方法，對設(shè)計(jì)方案的建筑功能進(jìn)行分析，盡可能剔除不必要的輔助功能。設(shè)備因素是在設(shè)備的配置時充分考慮自然環(huán)境對節(jié)能減排的有利條件，從建筑產(chǎn)品的整個生命周期分析，確定適合的設(shè)備使用方案。時間因素就是在設(shè)計(jì)中除了考慮工程全生命周期的功能、質(zhì)量要求外，還需考慮建筑項(xiàng)目交付使用的時間要求，盡可能選擇易施工、工期短的設(shè)計(jì)方案。

（三）加強(qiáng)施工過程成本管理，及時動態(tài)分析與事后評估。一個建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程中各種要素都會直接或間接地影響其他要素，并最終影響項(xiàng)目的成敗。施工過程中的成本管理也不是孤立的，其與質(zhì)量、進(jìn)度、安全是融為一體的，施工過程中應(yīng)對成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全等項(xiàng)目管理要素進(jìn)行全要素統(tǒng)籌管理。

商業(yè)地產(chǎn)施工過程成本管理要綜合平衡質(zhì)量、進(jìn)度、安全等要素，制定詳細(xì)的成本管理計(jì)劃，采取動態(tài)與靜態(tài)控制相結(jié)合的原理進(jìn)行事前預(yù)防、事中控制、事后檢查與評估。過程控制與動態(tài)分析包括對因工程變更引起的費(fèi)用調(diào)整、工程款的支付、工程索賠等，當(dāng)實(shí)際投資額開始偏離控制目標(biāo)值時，立即分析原因并采取有效的糾偏措施加以控制，這一階段也是最后形成項(xiàng)目使用價值和工程產(chǎn)品質(zhì)量的重要階段，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本控制起著重要作用。事后評估則是收集建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的重要步驟，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立成本數(shù)據(jù)庫，提高項(xiàng)目前期決策的效率提供重要保障。

四、結(jié)語

隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭的日趨激烈，市場公開化、公平化程度也越來越高，商業(yè)地產(chǎn)的利潤將大受擠壓。為使企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)市場中保持常青活力，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在全過程中加強(qiáng)成本管理，通過精細(xì)化、規(guī)劃化、流程化的成本管理，使其成本控制能力成為企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，為企業(yè)創(chuàng)造利潤，為社會貢獻(xiàn)效益。

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第9篇：商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀范文

房地產(chǎn)信托基金的英文名稱是RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,這是以美國為代表的大多數(shù)國家的名

詞,英國將房地產(chǎn)信托基金稱之為PropertyInvestmentFund,簡稱PIF。中國還沒有關(guān)于房地產(chǎn)信托基金的統(tǒng)一定義,結(jié)合REITs的原理,國內(nèi)相關(guān)領(lǐng)域的專家劉李勝在《REITs運(yùn)作與管理》一書中給出了如下定義:REITs是通過發(fā)行基金券(如收益憑證、基金單位、基金股份等)將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn),交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理,獲得收益由基金券持有人按出資比例分享,并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種金融投資工具。它是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資基金,投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域,是集眾多的分散資金于一身,同時采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制[1]。簡單說來,RREITs是房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。

從投資對象角度看,REITs一般投資于產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)物業(yè),主要業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn),包括寫字樓、商業(yè)中心、酒店、工業(yè)廠房、度假公寓、醫(yī)院等。美國有少量的REITs也投資房地產(chǎn)抵押貸款或者房地產(chǎn)貸款支持證券,具有較高的風(fēng)險(xiǎn),但總體而言,REITs投資對象均為低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

從投資來源角度看,REITs是一個募集大眾投資成立的投資基金,其中擁有廣大中小投資者,是資金來源更廣泛,這是相對于少數(shù)人才能投資大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言,是一個巨大的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

從基金運(yùn)作角度看,REITs是在信托法律關(guān)系基礎(chǔ)上發(fā)展起來的,這種信托關(guān)系將產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)分開,保證了獨(dú)立性,同時,REITs在符合規(guī)范的情況下可以選擇上市交易,也可以選擇不上市的運(yùn)作方式。

從收益角度看,REITs要求每年90%的分紅比例回饋投資者,REITs這種特殊信托關(guān)系使得REITs不具有自我積累和自我發(fā)展的能力,不具有繳納公司稅的標(biāo)準(zhǔn),從而巧妙地規(guī)避了公司稅,而且在美國,REITs投資的對象均為免稅物業(yè),所以REITs享有很大稅收優(yōu)惠。根據(jù)美國REITs協(xié)會(NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts,NAREIT)的數(shù)據(jù),自1971年以來,REIT指數(shù)從100點(diǎn),上漲到2007年底的3394.71點(diǎn),年復(fù)合收益率達(dá)到了10.29%,這一收益率超過了同期標(biāo)普500指數(shù)7.65%的年化收益率(從103.94點(diǎn)上漲到1468.36點(diǎn),經(jīng)股息收益調(diào)整后)。從REITs的回報(bào)率構(gòu)成來看,其股息率一直保持在較高水平,平均在8%左右[2]。因此,REITs是一種具有吸引力的穩(wěn)定收益型的股權(quán)類投資產(chǎn)品。

REITs在海外已經(jīng)發(fā)展非常成熟,美國是世界REITs的主體市場,歐洲、日本、新加坡、中國香港和臺灣等地也有發(fā)展不同規(guī)模和形式的REITs產(chǎn)品。現(xiàn)在中國內(nèi)地關(guān)于REITs的推出方案正在研究完善階段,多個REITs正在籌備過程中,正式推出只是時間問題。

二、旅游商業(yè)地產(chǎn)的特性

商業(yè)地產(chǎn)并沒有規(guī)范的定義,但是各界對商業(yè)地產(chǎn)的具體指向和內(nèi)涵有著普遍一致性,商業(yè)地產(chǎn)一般相對于住宅地產(chǎn)而言,最明顯的區(qū)別是物業(yè)用途,主要用于非日常居住的經(jīng)營性質(zhì)的物業(yè)形態(tài)一般被稱為商業(yè)地產(chǎn),具體表現(xiàn)為商業(yè)零售中心、大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場、酒店、度假公寓、寫字樓、工業(yè)廠房、醫(yī)院等形態(tài)。而住宅地產(chǎn)主要是滿足日常居住的普通住宅、別墅等物業(yè)。而旅游商業(yè)地產(chǎn)是指主要用于旅游產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn),主要包括度假酒店、度假公寓、度假醫(yī)院、旅游購物街、旅游企業(yè)辦公樓、旅游紀(jì)念品生產(chǎn)園區(qū)等。

商業(yè)地產(chǎn)一般要求較大的投資額,要求更專業(yè)的開發(fā)水平與經(jīng)營管理水平,所以一般是有實(shí)力的成熟開發(fā)商和金融財(cái)團(tuán)才會涉足的領(lǐng)域。旅游商業(yè)地產(chǎn)有著一般商業(yè)地產(chǎn)的共性,但是在部分方面體現(xiàn)得更加突出,主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)更高,難度更大,對投資強(qiáng)度以及投資回報(bào)周期對要求更高等三方面。

旅游商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)。由于旅游商業(yè)地產(chǎn)一般產(chǎn)生于旅游集散地和旅游目的地,部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市,即使在重要的城市里,也大多在城市郊區(qū),而不在市中心黃金位置,由于商業(yè)地產(chǎn)的成敗與選址關(guān)系密切,所以旅游商業(yè)地產(chǎn)在選址上的特性就造成了旅游商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性大大增加。與此同時,旅游商業(yè)地產(chǎn)受到直接旅游行業(yè)的影響,而旅游行業(yè)是一個非常脆弱的行業(yè),景區(qū)生命周期隨著人們消費(fèi)偏好的變化具有較大的不確定性,政治、經(jīng)濟(jì)、社會等突發(fā)事件和自然氣候變化等多方面的影響因素都會作用到旅游業(yè),使得旅游行業(yè)隨時有可能面對不確定性的低潮,形成經(jīng)營周期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。而這些風(fēng)險(xiǎn)在一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上概率相對較低。

旅游商業(yè)地產(chǎn)的高難度。旅游商業(yè)地產(chǎn)的高難度直接來源于高風(fēng)險(xiǎn),旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與日常經(jīng)營都難以戰(zhàn)勝自然因素形成的淡旺季,難以戰(zhàn)勝突發(fā)事件所帶來的不利影響。此外,經(jīng)營者需要深刻理解旅游者的消費(fèi)需求與一般消費(fèi)者的差異,需要處理好各種文化沖突所帶來的問題,需要更多的措施來打造吸引力,需要更多技巧來培養(yǎng)忠誠顧客,以上因素都構(gòu)成了旅游商業(yè)地產(chǎn)比一般商業(yè)地產(chǎn)更高難度。

旅游商業(yè)地產(chǎn)需要一定的投資強(qiáng)度,和一個相對較長的投資回報(bào)周期。如果低于一個合理的強(qiáng)度,旅游地產(chǎn)的失敗概率極大,反而是等于或者高于這個合理強(qiáng)度之后,成功的概率大大增加。這是因?yàn)槁糜紊虡I(yè)地產(chǎn)的成功形成需要營造足夠強(qiáng)烈的吸引力,舒適的消費(fèi)空間,合理的商業(yè)業(yè)態(tài)。而這些事情都是需要時間來培育和調(diào)整的,這也決定了旅游商業(yè)地產(chǎn)需要一個旅游相對較長的投資回報(bào)期。

目前,中國的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)水平較低,發(fā)展階段初級,粗制濫造的粗放型模式還很普遍,少量較成功的項(xiàng)目基本都依托于城市人群消費(fèi),更像是一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而遠(yuǎn)離城市的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功案例較少。與此同時,我國旅游業(yè)發(fā)展正處于快速增長期,對旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需求是巨大的,中國絕大多數(shù)旅游目的地,都需要建設(shè)大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項(xiàng)目。

三、REITs對中國旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響

首先,REITs為中國旅游商業(yè)地產(chǎn)的投資者提供了一個絕佳的退出機(jī)制。成熟的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流,由于面對旅游者提供服務(wù),所以具有較高的定價能力,同時,此類項(xiàng)目的土地成本較低,一般能得到政府的大力支持,也是配合開發(fā)高端住宅類產(chǎn)品的前期介入模式。雖然旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目屬于高質(zhì)量的資產(chǎn),但是由于其需要占用大量資金,投資回報(bào)周期漫長,資本周轉(zhuǎn)率很低,更重要的是投資者除了銷售物業(yè),持有出租和抵押貸款這三種主要的資金回籠方式之外,沒有更好的投資退出機(jī)制,所以旅游商業(yè)地產(chǎn)的投資吸引力缺乏競爭力。REITs為有穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了一個絕佳的投資退出機(jī)制,將優(yōu)質(zhì)的成熟項(xiàng)目資產(chǎn)打包到REITs資產(chǎn)中,投資者的投資回報(bào)周期大大縮短,可以迅速回籠投資。這種加快回籠投資的退出機(jī)制,有利于回籠資金進(jìn)入新的項(xiàng)目投資開發(fā),從而加快旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。更具體來講,這種退出機(jī)制和退出機(jī)制帶來的溢價收益,還能激勵投資者更加從容,更加有信心投入,根據(jù)市場的需求,高起點(diǎn)和高水平地開發(fā)旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

其次,REITs可以為拓寬中國旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道。中國的發(fā)展階段早已經(jīng)不再是一個資金極度缺乏的時代,相反,中國市場的資本雄厚,特別是民間涌動著大量熱錢,缺乏合適的投資渠道。同時,大量海外資金也瞄準(zhǔn)了中國的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,希望能把資金沉淀到中國優(yōu)質(zhì)的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上。在這種背景下,旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了傳統(tǒng)的融資渠道之外,還能從REITs融到金融機(jī)構(gòu)、廣大中小投資者、海外基金等多方面的資金。所以REITs推出之后,不僅有利于房地產(chǎn)的發(fā)展,例如旅游商業(yè)地產(chǎn)將有機(jī)會大力發(fā)展,還能起到穩(wěn)定中國的金融市場的作用,不僅是為市場提供了一個穩(wěn)定收益的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品,還分散了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。有學(xué)者指出,我國適時推出REITs,可以更好地滿足居民的房地產(chǎn)投資需求,分流資金,緩解流動性過剩與房地產(chǎn)投資過熱[3]。

第三,REITs將為中國旅游商業(yè)地產(chǎn)帶來更專業(yè)和更先進(jìn)的管理。REITs的國際操作經(jīng)驗(yàn)是委托獨(dú)立的專業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常經(jīng)營管理,這首先是制度需要,同時也因?yàn)镽EITs所持物業(yè)的經(jīng)營管理要求比較高。獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)貼近市場,積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn),是REITs取得穩(wěn)定收益的重要因素。反觀中國旅游商業(yè)地產(chǎn)的粗放型發(fā)展模式,無論是服務(wù)態(tài)度和專業(yè)技能都有巨大的提升空間,亟待有標(biāo)桿性的項(xiàng)目來帶領(lǐng)整個行業(yè)素質(zhì)的提升。REITs推出之后,旅游商業(yè)地產(chǎn)將在業(yè)態(tài)上更加豐富,酒店、旅游商業(yè)街、度假公寓、養(yǎng)老公寓、保健醫(yī)院、大型綜合購物中心等新興業(yè)態(tài)將大力發(fā)展,這需要更專業(yè)的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行策劃、規(guī)劃、招商、銷售等經(jīng)營管理工作?？梢灶A(yù)見,REITs將帶領(lǐng)中國旅游商業(yè)地產(chǎn)從粗放型的管理階段過渡到專業(yè)化的精細(xì)管理階段。